Reporte Mercado
Oficinas
Octubre - Diciembre | Medellín - Colombia, 2023
4
Q
Indicadores Económicos PIB: 0,3 % Primer Trimestre 2023 Según estimaciones del DANE.
DÓLAR TRM:
PETROLEO WTI:
3.955,88
USD $71,49
BAN. REP. (15 de diciembre de 2023)
Diario La República (15 de diciembre de 2023)
Variación mensual del IPC: 0,47% noviembre 2023 Según estimaciones del DANE.
TASA DE DESEMPLEO:
9,2% DANE (octubre de 2023)
Proyección Crecimiento: 2,1% para 2023 Según la proyección del Banco Mundial.
IMPORTACIONES:
EXPORTACIONES:
USD $4.944,2
USD $4.150,8
Millones CIF. BAN. REP. (septiembre de 2023)
Millones FOB. (octubre de 2023)
DANE.
Panorama Económico Nacional: El ajuste económico en Colombia ha impactado diversos sectores como la industria, el comercio y la construcción. Aunque el país experimentó un sólido repunte postpandemia, la desaceleración derivada de las condiciones económicas globales se ha evidenciado con mayor fuerza en el último año. Con esta tendencia, se proyecta que el ajuste en las variables macroeconómicas continuará durante 2024, anticipando menores niveles de inflación y tasas de interés, con signos de recuperación en la demanda doméstica. Sin embargo, se advierte que el último tramo del ajuste será desafiante, especialmente en el primer semestre de 2024, con altos costos financieros y dificultades para sectores con apalancamiento financiero. Las perspectivas a mediano plazo dependen de eventos internacionales, principales precursores de los cambios de la economía en los últimos años. A nivel local, se espera una desaceleración del crecimiento económico en 2023 y 2024, con una proyección cercana al 1,0% para este último año. Se anticipa además una contracción en la inversión, especialmente en el sector minero-energético. En cuanto a la inflación, se pronostica una continuidad en la tendencia a la baja para el 2024, con un decrecimiento conservador. Las estimaciones apuntan a una inflación anual del 5,7% para el cierre de 2024, que estará influenciada por factores como el incremento del salario mínimo real, un fenómeno de El Niño más severo, aumentos en los precios de los combustibles, o un episodio de súbita devaluación del peso en un escenario de estrés financiero global.
Regional: La economía de Antioquia refleja un comportamiento similar al registrado a nivel nacional, demostrando su manifestando una notoria capacidad de adaptación. En el segundo trimestre de 2023, el crecimiento económico fue del 0,2%, resaltando una disminución del 7,6% en la producción industrial y un decrecimiento del 7,4% en las ventas del comercio. No obstante, las exportaciones experimentaron un prometedor repunte del 13,2%. Proyectando hacia el 2024, se anticipa un crecimiento del PIB del 1,4%, manteniéndose por debajo del promedio nacional. La diversificación en sectores como entretenimiento, educación y servicios actuará como amortiguador ante los impactos adversos. A pesar de los desafíos, la economía de esta región exhibe estabilidad. Los desafíos son evidentes, pero se perfilan oportunidades. La capacidad exportadora y la fortaleza de sectores como educación y servicios indican un potencial de crecimiento sostenible. Abordando el futuro con tenacidad, Antioquia puede consolidarse como una región económicamente sólida.
Oficinas: Para el cierre del año 2023, el mercado de oficinas en Colombia presenta un crecimiento en su proyección de inventario, influenciado por la estructuración y desarrollo de nuevos espacios destacados por su construcción sostenible y la provisión de amenidades de alta calidad, lo que ha originado un impulso del fenómeno fly to quality, en el que las oficinas de menores especificaciones empiezan tener un menor atractivo comercial. En adición, pese a la implementación de trabajo remoto postpandemia, en lo corrido del año se ha evidenciado un retorno creciente de las compañías por retomar sus operaciones en la presencialidad, lo que ha a su vez ha generado una disminución en la tasa de disponibilidad y una continuidad de la tendencia al alza en los precios tanto de alquiler como de venta. En cuanto a la ocupación de espacios, este se originó principalmente desde el sector farmacéutico, compañías dedicadas a la prestación de servicios especializados a terceros y empresas del sector tecnológico.
Reporte Medellín Oficinas – Q4 2023 - Pg. 2
Reporte de
Mercado
Tasa de Disponibilidad
Absorción Neta
Q4 2023: 6,97%
Q4 2023: 17.670 m2
Q4 2022: 9,04%
Q4 2022: 53.357 m2
Inventario
Oferta Q4 2023: 59.625 m2
Q4 2023: 855.479 m2 Q4 2022: 855.479 m2
Contamos con más de 23 años monitoreando el mercado inmobiliario corporativo. Estamos para ayudarle con cualquier análisis personalizado. Contáctenos: colombia@colliers.com / 316 397 98 27
Q4 2022: 77.295 m2
Reporte de
Mercado Inventario:
Oferta por Clase
Inventario por Corredor
50.000
43.783
40.000
Area (m2)
El área rentable en edificios de oficinas de la ciudad de Medellín permanece estable frente al cuarto trimestre del año anterior, con una cifra de inventario actual que alcanza los 855.479 m2. Es de mencionar que esta estabilidad en el inventario ocurre luego de periodos anteriores con múltiples ingresos al inventario de nuevos edificios en la ciudad, especialmente en el corredor Poblado.
8%
32.018
30.000
24.412 17.823
20.000 10.000
9.100 9.784 -27%
-27%
0 A
99.453
Q4 - 2022
105.022 424.391
226.613
Poblado
Otros
Centro
Las Palmas
La clase B mantiene el segundo lugar en términos de área rentable, con un total de 238.164 m2 actualmente, resaltando que esta clase concentra el 92,68% del inventario en el corredor Centro, comportamiento atribuible a la historia del desarrollo empresarial y comercial de la ciudad, con un enfoque de crecimiento desde el centro hacia las periferias. De acuerdo con el pipeline de nuevos proyectos, Colliers International estima una cifra estable de área rentable de oficinas en la ciudad de Medellín durante el próximo año.
Oferta: La disponibilidad de oficinas en edificios corporativos en la capital de Antioquia registra un comportamiento a la baja por cuarto trimestre consecutivo, presentando una disminución del 22,86% en doce meses y consolidando una oferta actual de 59.625 m². Así como en la capital del país, este decrecimiento en la oferta está altamente influenciado por la ocupación de oficinas en edificios del segmento prime, donde se ha evidenciado una paulatina recuperación en el uso de las oficinas pese a la implementación de modelos de trabajo de presencialidad reducida.
Reporte Medellín Oficinas – Q4 2023 - Pg. 4
Q4 - 2023
A+ B Variación Anual
Con este escenario de decrecimiento en la disponibilidad de oficinas, Colliers International estima una continuidad en esta tendencia a la baja, con un ritmo de decrecimiento paulatinamente inferior al registrado en los últimos años teniendo en cuenta la estabilidad en el inventario futuro y el tamaño de la oferta actual. En la actualidad, la oferta de oficinas de gran tamaño es reducida, lo que se considera como un factor beneficioso para los tiempos de rotación de estos activos inmobiliarios.
Absorción: La demanda ejecutada de oficinas en edificios corporativos en la ciudad de Medellín alcanza los 17.670 m2 para el cierre del 2022, mostrando un decrecimiento anual significativo, con una variación de más de 35.000 m2. No obstante, es de mencionar que esta cifra base está influenciada por una colocación de espacios acelerada dado el ingreso al inventario competitivo de múltiples nuevos edificios durante el 2022.
Absorción Actual por Corredor y Clase - Poblado
Reporte de
Mercado
Teniendo en cuenta las perspectivas de la oferta y las proyecciones del inventario en la ciudad de Medellín, Colliers International prevé una desaceleración en la colocación de oficinas para el próximo año, explicada por una baja disponibilidad de grandes áreas. Sin embargo, la tasa de disponibilidad del segmento prime aún permite la comercialización de oficinas de áreas menores a los 500 m 2. Además, se espera una continuidad en los movimientos de sedes administrativas desde edificios de clase B hacia oficinas de clases A y A+, consolidando así una dinámica de preferencia por edificaciones de mayor calidad.
Precios de Venta: Medellín finaliza el año 2023 con un precio promedio de venta de $10.615.000 COP/m2, mostrando un crecimiento anual del 4,51%. Este crecimiento está acompañado de una disminución en el total de oferta en venta de la ciudad, que decrece en un 5,2% anualmente, alcanzando una disponibilidad actual de 17.597 m2. Además, esta variación se explica por un decrecimiento significativo en la oferta de oficinas de entre 300 y 1.000 m2, rango de área en el que la oferta de oficinas empieza a ser limitada.
Precios de Venta por Clase $12.000.000 $10.000.000 $8.000.000 $6.000.000
2023 - Q4
2023 - Q3
2023 - Q2
2023 - Q1
2022 - Q4
2022 - Q3
2022 - Q2
$4.000.000
2022 - Q1
Al cierre del año 2023, la capital antioqueña consolida un valor de renta mensual de oficinas que alcanza los $60.800 COP/m2, registrando un aumento anual del 7,15%. Esta variación indica un crecimiento de más de $4.000 COP/m2, evidenciado de manera generalizada en todas las zonas de la ciudad, comportamiento explicado en múltiples vías: la mayor demanda de estos espacios, el crecimiento generalizado en los precios de la economía, y el nuevo nivel de precios encontrado para los edificios recientemente construido.
COP/m2
Precios de Renta:
Año - Trimestre
Precios de Renta por Corredor
A+
COP/m2
80.000
A
B
Con este escenario de baja oferta en ciertos rangos de área, Colliers International estima un leve crecimiento en los valores de venta en la ciudad de Medellín, respaldado por la disminución en la cantidad de metros cuadrados disponibles, así como el choque de precios temporal registrado en las oficinas de clase B.
60.000 40.000 20.000 0 Las Palmas Poblado Q4-2022
Otros
Centro
Q4-2023
Para el próximo año, Colliers International estima una continuidad al alza en los precios de alquiler de oficinas en Medellín, derivados de la baja de disponibilidad en ciertos rangos de área y en edificios de altas especificaciones, factores que típicamente generan presiones al alza en los precios de mercado. A su vez, el ajuste anual en los precios a razón de la inflación podría impulsar aún más este indicador.
Reporte Medellín Oficinas – Q4 2023 - Pg. 5
Glosario Central Business District (CBD):
Edificios clase A:
Es el término general con el que se designan las áreas centrales en que se concentran comercio y oficinas, en donde abundan los edificios modernos, altos y de altas especificaciones. Sus calles son las más frecuentadas y son las zonas más demandadas para el mercado de oficinas
Poseen características que incluyen: tiempo de construido entre los 11 a 20 años, alturas entre piso y techo hasta los 3.0 metros, un espacio de parqueo por cada 50 metros cuadrados de oficina, sistemas de seguridad medio en acceso y contra incendio.
Corredores Periféricos:
Edificios clase B:
Es el término que se utiliza para designar el área donde se ubican oficinas y comercio fuera del Central Business District.
Producto Interno Bruto (PIB):
Tienen un tiempo de construcción entre los 21 a 25 años, alturas sencillas hasta los 2.5 metros, un espacio de parqueo por cada 50 metros cuadrados de oficina o superior y sistemas de seguridad básicos de acceso y contraincendios.
Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado.
Absorción neta acumulada:
Es la razón entre el espacio total de inventario competitivo monitoreado por Colliers y el espacio disponible dentro de estos inmuebles.
Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo, para el caso de este informe corresponde al periodo comprendido entre diciembre del año inmediatamente anterior y el mes de cierre del reporte.
Inventario:
Explicación gráfico caja y bigotes:
Tasa de Disponibilidad (TD%):
Universo de estudio. Es todo inmueble corporativo dedicado para oficinas, el cual ya se encuentra en operación, de clasificación A+, A o B, dentro de los corredores monitoreados por Colliers, y que no están en proceso de construcción ni en proyecto.
Corredor: Es considerado como el submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son monitoreados por Colliers.
Edificios clase A+ (A Plus u Oficinas Prime): Estos edificios son considerados de altas especificaciones e incluyen: Un tiempo de construido menor o igual a 10 años, alturas entre el piso y techo iguales o superiores a 3.5 metros, un espacio de parqueo por cada 40 metros cuadrados de oficina, sistemas avanzados de comunicaciones y de seguridad contra incendios entre otras especificaciones técnicas, de igual manera se encuentra ubicados en zonas privilegiadas de la ciudad, con buenas vías de acceso.
Reporte Medellín Oficinas – Q4 2023 - Pg. 6
El gráfico caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para una muestra de datos determinada. Para el caso de precios (venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, y el promedio ponderado en función del área y los datos atípicos. Explicados en el gráfico ejemplo a continuación:
Nuestro equipo ¿Deseas tener información más detallada de las variables del mercado inmobiliario? Contáctanos: Roberto Cáceres Director General Roberto.Caceres@colliers.com
Mauricio Montañez, MAI, MRICS Director Valuación y Consultoría Mauricio.Montañez@colliers.com
Felipe Becerra, CFA Director de Inteligencia de Mercados e Innovación Felipe.Becerra@colliers.com
Carlos Toquica Coordinador de Inteligencia de Mercados e Innovación Carlos.Toquica@colliers.com
Jorge Caro Analista de Inteligencia de Mercados e Innovación jorge.caro@colliers.com
Colliers International Colombia S.A.S
Cra. 7 No. 99 - 53 Torre 2. Piso 16. Bogotá – Colombia Tel: 316 397 9827 colombia@colliers.com https://www.colliers.com/es-CO