Reporte Mercado
Industrial Octubre - Diciembre| Medellín - Colombia, 2023
4
Q
Indicadores Económicos PIB: 0,3% Tercer Trimestre 2023
Variación mensual del IPC: 0,47% Noviembre 2023
Según estimaciones del DANE.
Según estimaciones del DANE.
DÓLAR TRM:
PETROLEO WTI:
3.955,88 BAN. REP. (15 Diciembre de 2023)
de
USD $71,49 Diario La República (15 de Diciembre de 2023)
TASA DE DESEMPLEO:
9,2% DANE (Octubre de 2023)
Proyección Crecimiento: 2,1% para 2023
Según la proyección del Banco Mundial.
IMPORTACIONES:
EXPORTACIONES:
USD $4.944,2
USD $4,150,8
Millones CIF. BAN. REP. (Septiembre de 2023)
Millones FOB. (Octubre de 2023)
DANE.
Panorama Económico Nacional: El ajuste económico en Colombia ha impactado diversos sectores como la industria, el comercio y la construcción. Aunque el país experimentó un sólido repunte postpandemia, la desaceleración derivada de las condiciones económicas globales se ha evidenciado con mayor fuerza en el último año. Con esta tendencia, se proyecta que el ajuste en las variables macroeconómicas continuará durante 2024, anticipando menores niveles de inflación y tasas de interés, con signos de recuperación en la demanda doméstica. Sin embargo, se advierte que el último tramo del ajuste será desafiante, especialmente en el primer semestre de 2024, con altos costos financieros y dificultades para sectores con apalancamiento financiero. Las perspectivas a mediano plazo dependen de eventos internacionales, principales precursores de los cambios de la economía en los últimos años. A nivel local, se espera una desaceleración del crecimiento económico en 2023 y 2024, con una proyección cercana al 1,0% para este último año. Se anticipa además una contracción en la inversión, especialmente en el sector minero-energético. En cuanto a la inflación, se pronostica una continuidad en la tendencia a la baja para el 2024, con un decrecimiento conservador. Las estimaciones apuntan a una inflación anual del 5,7% para el cierre de 2024, que estará influenciada por factores como el incremento del salario mínimo real, un fenómeno de El Niño más severo, aumentos en los precios de los combustibles, o un episodio de súbita devaluación del peso en un escenario de estrés financiero global.
Regional: La economía de Antioquia refleja un comportamiento similar al registrado a nivel nacional, demostrando su manifestando una notoria capacidad de adaptación. En el segundo trimestre de 2023, el crecimiento económico fue del 0,2%, resaltando una disminución del 7,6% en la producción industrial y un decrecimiento del 7,4% en las ventas del comercio. No obstante, las exportaciones experimentaron un prometedor repunte del 13,2%. Proyectando hacia el 2024, se anticipa un crecimiento del PIB del 1,4%, manteniéndose por debajo del promedio nacional. La diversificación en sectores como entretenimiento, educación y servicios actuará como amortiguador ante los impactos adversos. A pesar de los desafíos, la economía de esta región exhibe estabilidad. Los desafíos son evidentes, pero se perfilan oportunidades. La capacidad exportadora y la fortaleza de sectores como educación y servicios indican un potencial de crecimiento sostenible. Abordando el futuro con tenacidad, Antioquia puede consolidarse como una región económicamente sólida.
Industrial: El sector industrial y logístico continuará sigue mostrando un comportamiento dinámico, impulsando a las empresas del sector a mantener una perspectiva de flexibilidad y agilidad en la prestación de sus servicios. Esta estrategia se considera esencial para potenciar sus propuestas de valor tanto a sus clientes como en el ámbito del comercio internacional. Por otro lado, se evidencia que la mayor participación del GLA de las ciudades monitoreadas se concentra en el momento prime, evidenciando una búsqueda constante por parte de inquilinos y desarrolladores de contar con activos que tengan un estándar de calidad superior y mayores capacidades logísticas. Ahora bien, se logra identificar una tendencia al alza en los precios para los inmuebles recientemente construidos, teniendo en cuenta que desde hace un tiempo los costos directos de construcción y factores como la inflación, influyen directamente en los valores percibidos por los usuarios finales.
Reporte Medellín Industrial – Q4 - 2023 - Pg. 2
Reporte de
Mercado
Tasa de Disponibilidad
Absorción Neta
Q4 2022: 2,46%
Q4 2022: 33.115 m2
Q4 2023: 2,88%
Q4 2023: 69.612 m2
Oferta Inventario
Q4 2022: 24.528 m2
Q4 2022: 987.720 m2
Q4 2023: 29.543 m2
Q4 2023: 1.026.120 m2
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Reporte de
Mercado
¿
Inventario: Para el cierre del 2023, el inventario de bodegas en la ciudad de Medellín asciende a 1.026.120 m², dando como resultado una variación interanual del 3,89%, lo que representa un crecimiento de 38.400 m², resaltando la participación de la clase A+ en el corredor SU Oriental, donde se evidencia el ingreso de un nuevo parque industrial, impulsando el desarrollo logístico en el oriente Antioqueño.
450.000 300.000
161.292
185.543
Área (m2)
600.000
142.931
536.354
Inventario por Clase
150.000 0 A
A+ Q4 - 2022
B Q4 - 2023
ZF
Teniendo en cuenta que la construcción de nuevas bodegas presenta retos importantes en términos de costos, Colliers International prevé una continuidad en la estabilidad del inventario durante el próximo año, con un crecimiento que estará atado al desarrollo de espacios bajo la modalidad (BTS) tanto en parques existentes como en el inventario proyectado. Además, siguiendo el comportamiento en otras ciudades capitales, es de esperar que esta expansión tenga lugar en parques industriales de altas especificaciones.
Oferta: Para el segmento industrial en la capital de Antioquia, se consolida una oferta de bodegas de 29.543 m² al cierre del año 2023. En comparación con el mismo periodo del año anterior, el crecimiento relativo de este indicador fue del 21,79%, que equivale a 5.285 m². Sin embargo, comparando las cifras de disponibilidad actual con el periodo inmediatamente anterior se evidencia que la disminución para este indicador alcanza un 17,62%, mostrando la importancia del cierre del año en la colocación de este tipo de activos inmobiliarios en la ciudad.
Reporte Medellín Industrial – Q4 - 2023 - Pg. 4
Así como en otras ciudades principales, Colliers International estima que la oferta de bodegas en esta zona del país continúe su senda de decrecimiento a un ritmo menos acelerado al registrado en periodos anteriores, entre los que sobresalen los parques industriales de clase A+, donde la disponibilidad no supera los 2.000 m2, esperando en estos movimientos más conservadores. Sin embargo, este comportamiento está atado a la configuración de nuevos proyectos dentro de las especificaciones prime y BTS que empiecen a ser comercializados y permitan cubrir la demanda insatisfecha en estos segmentos.
Nueva Oferta: La nueva oferta para el mercado industrial en la ciudad de Medellín cierra el año con 1.368.077 m² por desarrollar. Comparado con el cierre del año inmediatamente anterior, esta cifra disminuye en 1,44 puntos porcentuales, teniendo una equivalencia de 20.000 m²; disminución que se atribuye al ingreso del nuevo parque industrial EL Hipódromo sobre el corredor SU Oriental, sin embargo, se observa un crecimiento en el área por desarrollar en el corredor SU Copacabana – Girardota por concepto de 12.000 m².
Reporte de
Mercado
Nueva Oferta por Corredor Construcción
Planos
62%
74% 100%
30% 8% SU SU Norte Copacabana Girardota
93% 6% 20% SU Oriental
88%
12% SU Sur
U Sur
Teniendo en cuenta la baja disponibilidad de bodegas construidas en la actualidad, y que los espacios disponibles no cumplen a cabalidad las especificaciones técnicas de los principales demandantes en el mercado, Colliers International prevé un crecimiento en el área en construcción durante el próximo año bajo la modalidad de desarrollo a la medida. A su vez, siguiendo el comportamiento de otras ciudades principales, estos desarrollos podrían estar concentrados en construcciones de altas especificaciones.
Absorción: La absorción neta acumulada para la ciudad de Medellín al cierre del 2023 alcanza los 33.115 m2, cifra que se reduce en más de un 50% frente a la registrada un año atrás (69.612 m2). Es de mencionar que este menor ritmo de demanda se atribuye al alto grado de ocupación del mercado actual, que con una tasa de ocupación superior al 97% genera dificultades para la búsqueda de nuevos espacios. Además, las condiciones económicas actuales presentan un desafío adicional para la construcción y ocupación de nuevas bodegas.
Reporte Medellín Industrial – Q4 - 2023 - Pg. 5
Absorción y Tasa de Disponibilidad 5,98%
45.000
6% 1%
Área (m²)
BTS
55.000
35.000
4,94%
5,06%
SU Norte
U Sur
25.000 15.000 5.000
1,36%
1,28%
-5.000 SU Oriental
Q4 - 2023
SU Copacabana - Girardota
SU Sur
Q4 - 2022
T.D. Actual (%)
Colliers International estima una cifra de colocación de espacios en terreno positivo durante el próximo año, donde es relevante mencionar que la comercialización de espacios durante el 2024 estará atada a la entrega de los proyectos que actualmente se encuentran en construcción. Además, es de mencionar que los tiempos de rotación en algunas zonas de la ciudad se han recortado considerablemente debido a la necesidad de espacios para diversos sectores de la economía.
Precios de Renta: El promedio de precios de renta para los inmuebles de uso industrial en la capital de Antioquia cierra el año en $25.400 COP/m2, presentando un incremento interanual del 23,20%, lo que en términos absolutos equivale $4.800 COP/m2. Esta variación está acompañada de un aumento de oferta en alquiler de 6 puntos porcentuales, la cual equivale a 2.540 m2 rentables. Esta tendencia al alza está atada a factores como la creciente demanda, los valores de mercado de las bodegas recientemente construidas y el crecimiento generalizado en los precios de la economía.
Reporte de
Mercado
Precios de Renta por Corredor
Precios de Venta por Clase y Corredor
$30.000
Q4 - 2022
$25.000
$ 4.500.000
$22.500
COP/m2
COP/m2
Q4 - 2023
$ 5.000.000
$27.500
$20.000 $17.500
$ 4.000.000 $ 3.500.000
$15.000
Los valores de alquiler de bodegas en la ciudad de Medellín han registrado un crecimiento sostenido desde inicios del año 2022, alcanzando máximos históricos en la actualidad como respuesta del mercado ante la inflación y la demanda constante por este tipo de activos. A su vez, los valores de salida al mercado de bodegas a construir ya sobrepasan la barrera de los $32.000 COP/m2. Con lo anterior, Colliers International prevé un crecimiento en los niveles de precios de alquiler durante el próximo año.
Precios de Venta: Al finalizar el año 2023 la ciudad de Medellín consolidó un promedio ponderado de venta de $3.708.100 COP/m², registrando una leve tendencia a la baja inferior al 1%, en comparación al mismo periodo analizado el año anterior, el cual cerró en el año 2022 con un precio de venta promedio de $3.744.400 COP/m². Es de resaltar que, con estos valores de venta, Medellín se ubica como la ciudad con los precios más elevados, con una diferencia de más del 50% frente a ciudades como Bogotá y Barranquilla, comportamiento asociado a la baja disponibilidad en la región antioqueña, así como una mayor calidad de los activos disponibles bajo este modelo de comercialización.
Reporte Medellín Industrial – Q4 - 2023 - Pg. 6
$ 2.500.000
SU Sur
Q4 - 2022
$ 3.000.000
U Sur
SU Norte
U Sur
U Sur
SU Sur
Q4 - 2023
SU Copacabana - Girardota
SU Oriental
SU Oriental
SU Copacaba…
SU Sur
Así como en los valores de alquiler, Colliers International prevé un ligero crecimiento en los valores de venta durante el próximo año debido a la presión generada desde el lado de la demanda. A su vez, los mayores costos de construcción se trasladan en gran proporción al usuario final, haciendo que los valores de salida de las nuevas bodegas registren máximos históricos.
Nuestro equipo ¿Deseas tener información más detallada de las variables del mercado inmobiliario? Contáctanos: Roberto Cáceres Director General Roberto.Caceres@colliers.com
Mauricio Montañez, MAI, MRICS Director Valuación y Consultoría Mauricio.Montañez@colliers.com
Felipe Becerra, CFA Director de Inteligencia de Mercados e Innovación Felipe.Becerra@colliers.com
Carlos Toquica Coordinador de Inteligencia de Mercados e Innovación Carlos.Toquica@colliers.com
Daniel Santiago García Analista de Inteligencia de Mercados e Innovación Daniel.Garcia@colliers.com
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