Reporte Mercado
Oficinas
Octubre - Diciembre | Cali - Colombia, 2023
4
Q
Indicadores Económicos PIB: 0,3% Tercer Trimestre 2023
Variación mensual del IPC: 0,47% Noviembre 2023
Según estimaciones del DANE.
Según estimaciones del DANE.
DÓLAR TRM:
3.955,88 BAN. REP. (15 Diciembre de 2023)
de
Proyección Crecimiento: 2,1% para 2023 Según la proyección del Banco Mundial.
PETROLEO WTI:
TASA DE DESEMPLEO
IMPORTACIONES:
USD $71,49
9,2%
USD $4.944,2
USD $4,150,8
Millones CIF. BAN. (Septiembre de 2023)
Millones FOB. (Octubre de 2023)
Diario La República (15 de Diciembre de 2023)
Panorama
DANE (Octubre de 2023)
EXPORTACIONES: REP.
DANE.
Económico Nacional:
El ajuste económico en Colombia ha impactado diversos sectores como la industria, el comercio y la construcción. Aunque el país experimentó un sólido repunte postpandemia, la desaceleración derivada de las condiciones económicas globales se ha evidenciado con mayor fuerza en el último año. Con esta tendencia, se proyecta que el ajuste en las variables macroeconómicas continuará durante 2024, anticipando menores niveles de inflación y tasas de interés, con signos de recuperación en la demanda doméstica. Sin embargo, se advierte que el último tramo del ajuste será desafiante, especialmente en el primer semestre de 2024, con altos costos financieros y dificultades para sectores con apalancamiento financiero. Las perspectivas a mediano plazo dependen de eventos internacionales, principales precursores de los cambios de la economía en los últimos años. A nivel local, se espera una desaceleración del crecimiento económico en 2023 y 2024, con una proyección cercana al 1,0% para este último año. Se anticipa además una contracción en la inversión, especialmente en el sector minero-energético. En cuanto a la inflación, se pronostica una continuidad en la tendencia a la baja para el 2024, con un decrecimiento conservador. Las estimaciones apuntan a una inflación anual del 5,7% para el cierre de 2024, que estará influenciada por factores como el incremento del salario mínimo real, un fenómeno de El Niño más severo, aumentos en los precios de los combustibles, o un episodio de súbita devaluación del peso en un escenario de estrés financiero global.
Regional: La situación económica de Cali según estimaciones del DANE muestra un panorama laboral alentador con una reducción de 2,5 puntos porcentuales posicionándose así con una tasa de desempleo del 10,9%. A pesar de los desafíos económicos a nivel nacional, Cali logra mantener una tasa de desempleo relativamente baja. Esta cifra refleja la resiliencia del mercado laboral local frente a las fluctuaciones económicas. Sin embargo, se observa la necesidad de abordar la brecha de género en el desempleo, ya que esta registra la segunda mayor disparidad entre hombres y mujeres en las principales ciudades del país. A pesar de estos desafíos, la ciudad continúa trabajando para mejorar las oportunidades laborales y promover un desarrollo inclusivo. Por otra parte, la ciudad experimenta un crecimiento destacado en sectores clave, como la industria, el gasto público y el emprendimiento microempresarial, a pesar del contexto de desaceleración económica a nivel nacional. A nivel macroeconómico, la Secretaría de Desarrollo Económico de Cali proyecta un crecimiento moderado del PIB colombiano, con tasas del 1.4% en 2024, lo que puede influir positivamente en la economía local. A su vez, la Secretaría impulsa la economía creativa a través de proyectos y estrategias innovadoras. A pesar de estos desafíos, se espera que la inflación en Colombia alcance el 4% en los próximos cinco años, según encuestas del Banco de la República. Estos datos reflejan un escenario dinámico y desafiante, pero también lleno de oportunidades para el crecimiento sostenible y el desarrollo económico en la ciudad de Cali.
Oficinas: Para el cierre del año 2023, el mercado de oficinas en Colombia presenta un crecimiento en su proyección de inventario, influenciado por la estructuración y desarrollo de nuevos espacios destacados por su construcción sostenible y la provisión de amenidades de alta calidad, lo que ha originado un impulso del fenómeno fly to quality, en el que las oficinas de menores especificaciones empiezan tener un menor atractivo comercial. En adición, pese a la implementación de trabajo remoto postpandemia, en lo corrido del año se ha evidenciado un retorno creciente de las compañías por retomar sus operaciones en la presencialidad, lo que ha a su vez ha generado una disminución en la tasa de disponibilidad y una continuidad de la tendencia al alza en los precios tanto de alquiler como de venta. En cuanto a la ocupación de espacios, este se originó principalmente desde el sector farmacéutico, compañías dedicadas a la prestación de servicios especializados a terceros y empresas del sector tecnológico.
Reporte Cali Oficinas – Q4 2023 - Pg. 2
Reporte de
Mercado
Tasa de Disponibilidad
Absorción Neta
Q4 2023: 10,26%
Q4 2023: 15.082 m2
Q4 2022: 11,99%
Q4 2022: 3.501 m2
Inventario
Oferta Q4 2023: 18.690 m2
Q4 2023: 182.132 m2 Q4 2022: 168.566 m2
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Q4 2022: 20.206 m2
Reporte de
Mercado Inventario:
El inventario competitivo de oficinas en la capital del Valle del Cauca consolidó una cifra de 182.132 m2 al cierre del año, presentando un crecimiento anual del 8,05% cuando se ubicaba por 168.566 m2. La expansión observada se atribuye principalmente al ingreso de la Torre Empresarial Pance en el sur de la ciudad.
Inventario por Clase y Corredor Q4-2022
Q4-2023
60 K
Absorción: 30 K K Norte
Sur
Norte Otros
B
Sur
A
Otros A+
La demanda ejecutada de oficinas en la capital del Valle del Cauca culmina el cuarto trimestre con una cifra que alcanza los 15.082 m2, creciendo frente al cierre del año anterior en 11.581 m2 cuando se ubicaba 3.501 m2. Esta absorción, así como en Bogotá esta dada principalmente por compañías prestadoras de servicios tercerizados y Call Center.
De acuerdo con lo anterior y el área proyectada en la ciudad de Cali, Colliers International prevé un leve crecimiento del inventario competitivo durante el primer semestre del año 2024. Lo anterior se fundamenta en el desarrollo de un proyecto actualmente en fase de construcción en la ciudad, el cual se encuentra en una etapa avanzada de finalización.
La ciudad de Cali finalizó el año con una disponibilidad de oficinas de 18.690 m2, decreciendo frente al año anterior en 1.516 m2. Esta disminución se atribuye principalmente a la ocupación de espacios en edificios corporativos situados en el corredor Norte, mostrando así el dinamismo de esta zona de la ciudad.
16000
24,08%
12000
Área (m2)
Oferta:
Absorción por Clase y Tasa de Disponibilidad
8000
11,93%
4000
7,88%
0 -4000 A Q4-2023
A+ Q4-2022
Tasa de Disponibilidad (%)
Área (m2)
90 K
De acuerdo con lo anterior, Colliers International estima que a corto plazo continue la tendencia a la baja en la disponibilidad de espacios en la ciudad de Cali. En adición, se proyecta que la demanda de espacios estará dada principalmente por oficinas de áreas inferiores a los 1.000 m2, lo anterior basado en la preferencia creciente en el último semestre del año por espacios de estas áreas. Es relevante destacar que, a pesar del ingreso proyectado al inventario competitivo para el primer trimestre de año, podría generar un incremento en la oferta de espacios la cual se verá contrarrestada por la ocupación de oficinas que ya se encontraban disponibles en el mercado.
B Tasa de Disponibilidad
Otros
Sur
Norte
Oferta por Corredor y Clase Colliers International estima que el ritmo positivo de ocupación de oficinas se mantenga en el corto plazo, especialmente en edificios de clase A+ y A. Esta tendencia se debe a la amplia disponibilidad de espacios en estas categorías, además del inicio de operaciones previsto para un nuevo edificio al sur de la ciudad de Cali durante el primer trimestre del año.
B A
B A A+ A K
2K
4K
6K
Área (m2) Q4- 2022
Reporte Cali Oficinas – Q4 2023
Q4-2023
8K
Reporte de
Mercado Precios de Renta:
Precios de Venta:
Al cierre del año 2023 la Ciudad de Cali experimentó un notable aumento en el valor de la renta mensual de oficinas, consolidando un precio promedio de $55.100 COP/m2 mostrando un incremento anual del 8,17%. Esta variación revela una aceleración significativa, traduciéndose en un aumento de más de $4.200 COP/m2 en comparación con el año anterior. Diversos factores pueden haber contribuido a este fenómeno. En primer lugar, fluctuaciones en la oferta y demanda del mercado inmobiliario, llevando a los propietarios a reducir los precios para atraer inquilinos. Además, cambios en las políticas gubernamentales, incentivando la inversión y el desarrollo empresarial podrían haber generado un impulso positivo en el mercado inmobiliario de la ciudad.
Cali finaliza el año 2023 con un precio promedio de venta de $8.379.200 COP/m2, mostrando un crecimiento anual del 6,02%. Este crecimiento está acompañado de un aumento en el total de oferta en venta de la ciudad, que crece en un 32,04% anualmente, alcanzando una disponibilidad actual de 3.334 m2. Además, esta variación se explica por la incorporación al inventario de nuevos edificios entre ellos encontramos Torre Centenario, Torre CCI Occidente y Centro Empresarial Pance, ubicados en el corredor norte, el cual presenta la mayor variación respecto a zonas geográficas de la ciudad, con un crecimiento significativo en la oferta de oficinas de entre 100 y 300 m2, rango de área en el que la oferta de oficinas empieza a aumentar con una participación aproximada del 53,82%. Estos factores reflejan dinámicas positivas en el mercado inmobiliario de Cali, respaldando el crecimiento en el precio promedio de venta y la expansión de la oferta de propiedades.
$ 95 K $ 85 K $ 75 K $ 65 K $ 55 K $ 45 K $ 35 K $ 25 K
$ 72.000
$ 64.600
Precio Venta y Oferta $ 46.100
3.000
$ 10,53 M
2.500 Sur Min.
Norte Máx.
Otros
Prom.
Area/m2
COP/m2
Precio de Renta por Corredor
2.000
$ 7,44 M
1.500 1.000 500
En conclusión, Colliers International estima que para el mercado inmobiliario de Cali en 2024 se presente un panorama optimista respaldado por diversos indicadores. Se espera un crecimiento impulsado por la fuerza de la industria local y el turismo que podrían marcar un período de crecimiento y transformación en el mercado inmobiliario de la ciudad, con un aumento en la demanda y precios de renta, aunque aún por debajo de niveles anteriores a la recuperación observada. Sin embargo, se deben tener en cuenta factores económicos y regulatorios para evaluar las oportunidades y riesgos, Este impulso podría traducirse en un aumento en la demanda y la generación de nuevos proyectos inmobiliarios destacando la diversificación de la oferta y espacios de alta gama para satisfacer las necesidades y proporcionar espacios modernos y funcionales para empresas en crecimiento.
Reporte Cali Oficinas – Q4 2023
Norte Oferta Q4-2022
Oferta Q4-2023
Sur COP/m2 Asking Price
Colliers International estima que, a corto plazo, los precios de venta en ciudad de Cali mantendrán una tendencia estable, dada La incorporación de nuevos edificios, como Torre Centenario, Torre CCI Occidente y Centro Empresarial Pance en el corredor Norte, se espera una adaptación positiva del mercado, especialmente en el rango de 100 a 300 m2. En el análisis a mediano y largo plazo, se espera que la dinámica de precios sea influida por la evolución económica, las tendencias del mercado inmobiliario y la adaptación a las cambiantes necesidades de los usuarios y las tendencias labor.
Glosario Central Business District (CBD): Es el término general con el que se designan las áreas centrales en que se concentran comercio y oficinas, en donde abundan los edificios modernos, altos y de altas especificaciones. Sus calles son las más frecuentadas y son las zonas más demandadas para el mercado de oficinas
Corredores Periféricos: Es el término que se utiliza para designar el área donde se ubican oficinas y comercio fuera del Central Business District.
3.0 metros, un espacio de parqueo por cada 50 metros cuadrados de oficina, sistemas de seguridad medio en acceso y contra incendio.
Edificios clase B: Tienen un tiempo de construcción entre los 21 a 25 años, alturas sencillas hasta los 2.5 metros, un espacio de parqueo por cada 50 metros cuadrados de oficina o superior y sistemas de seguridad básicos de acceso y contraincendios.
Absorción neta acumulada: Producto Interno Bruto (PIB): Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado.
Tasa de Disponibilidad (TD%): Es la razón entre el espacio total de inventario competitivo monitoreado por Colliers y el espacio disponible dentro de estos inmuebles.
Inventario: Universo de estudio. Es todo inmueble corporativo dedicado para oficinas, el cual ya se encuentra en operación, de clasificación A+, A o B, dentro de los corredores monitoreados por Colliers, y que no están en proceso de construcción ni en proyecto.
Corredor: Es considerado como el submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son monitoreados por Colliers.
Edificios clase A+ (A Plus u Oficinas Prime): Estos edificios son considerados de altas especificaciones e incluyen: Un tiempo de construido menor o igual a 10 años, alturas entre el piso y techo iguales o superiores a 3.5 metros, un espacio de parqueo por cada 40 metros cuadrados de oficina, sistemas avanzados de comunicaciones y de seguridad contra incendios entre otras especificaciones técnicas, de igual manera se encuentra ubicados en zonas privilegiadas de la ciudad, con buenas vías de acceso.
Edificios clase A: Poseen características que incluyen: tiempo de construido entre los 11 a 20 años, alturas entre piso y techo hasta los
Reporte Cali Oficinas – Q4 2023
Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo, para el caso de este informe corresponde al periodo comprendido entre diciembre del año inmediatamente anterior y el mes de cierre del reporte.
Explicación gráfico caja y bigotes: El gráfico caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para una muestra de datos determinada. Para el caso de precios (venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, y el promedio ponderado en función del área y los datos atípicos. Explicados en el gráfico ejemplo a continuación:
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Mauricio Montañez, MAI, MRICS
Director General Roberto.Caceres@colliers.com
Director Valuación y Consultoría Mauricio.montañez@colliers.com
Felipe Becerra, CFA
Andrés Toquica
Director de Inteligencia de Mercados e Innovación Felipe.Becerra@colliers.com
Coordinador de Inteligencia de Mercados e Innovación Carlos.Toquica@colliers.com
Carolina Granados
Jorge Caro
Analista de Inteligencia de Mercados e Innovación Carolina.Granados@colliers.com
Analista de Inteligencia Mercados e Innovación Jorge.Caro@colliers.com
de
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