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Reporte Mercado
Industrial Octubre -Diciembre Diciembre/|Cali Cali- -Colombia, Colombia,2023 2023 Octubre-
4
Q
Indicadores Económicos
PIB: 0,3% Trimestre 2023 Según estimaciones del DANE.
DÓLAR TRM:
PETROLEO WTI:
3.955,88
USD $71,49
BAN. REP. (15 de Diciembre de 2023)
Diario La República (15 de Diciembre de 2023)
Variación mensual del IPC: 0,47% Noviembre 2023
Proyección Crecimiento: 2,1% para 2023
Según estimaciones del DANE.
Según la proyección del Banco Mundial.
TASA DE DESEMPLEO:
9,2% DANE (Octubre de 2023)
IMPORTACIONES:
EXPORTACIONES:
USD $4.944,2
USD $4.150,8
Millones CIF. BAN. REP. (Septiembre de 2023)
Millones FOB. DIAN (Octubre de 2023)
Panorama Económico Nacional:
El ajuste económico en Colombia ha impactado diversos sectores como la industria, el comercio y la construcción. Aunque el país experimentó un sólido repunte postpandemia, la desaceleración derivada de las condiciones económicas globales se ha evidenciado con mayor fuerza en el último año. Con esta tendencia, se proyecta que el ajuste en las variables macroeconómicas continuará durante 2024, anticipando menores niveles de inflación y tasas de interés, con signos de recuperación en la demanda doméstica. Sin embargo, se advierte que el último tramo del ajuste será desafiante, especialmente en el primer semestre de 2024, con altos costos financieros y dificultades para sectores con apalancamiento financiero. Las perspectivas a mediano plazo dependen de eventos internacionales, principales precursores de los cambios de la economía en los últimos años. A nivel local, se espera una desaceleración del crecimiento económico en 2023 y 2024, con una proyección cercana al 1,0% para este último año. Se anticipa además una contracción en la inversión, especialmente en el sector minero-energético. En cuanto a la inflación, se pronostica una continuidad en la tendencia a la baja para el 2024, con un decrecimiento conservador. Las estimaciones apuntan a una inflación anual del 5,7% para el cierre de 2024, que estará influenciada por factores como el incremento del salario mínimo real, un fenómeno de El Niño más severo, aumentos en los precios de los combustibles, o un episodio de súbita devaluación del peso en un escenario de estrés financiero global.
Regional: El panorama económico de Cali presenta signos prometedores según diversos indicadores. En 2023, la economía de la ciudad presentó un mayor crecimiento en comparación con el promedio nacional, destacando su resiliencia y dinamismo. Según el Fondo Monetario Internacional se espera que el PIB de Colombia crezca a tasas moderadas del 1,4%, lo que podría influir positivamente en la economía de la ciudad. Además, En cuanto al panorama laboral de Cali, se destaca que la tasa de desempleo a nivel nacional se sitúa en un 9%, según datos recientes del DANE, mientras que la tasa de ocupación en la ciudad ha experimentado un aumento significativo, alcanzando el 61.4% lo que representa un incremento de 1.9 puntos porcentuales respecto al mismo período del año anterior. Por otra parte, la brecha de desempleo entre hombres y mujeres a nivel nacional fue del 4.0% en julio de 2023. Además, el presupuesto de la ciudad ha registrado ajustes económicos notables, evidenciando un escenario de inversión y desarrollo, algunos informes indican disminuciones en ciertos recursos de inversión, lo que deja entrever diversos desafíos y oportunidades en términos de proyectos y servicios estratégicos.
Industrial: El sector industrial y logístico continuará sigue mostrando un comportamiento dinámico, impulsando a las empresas del sector a mantener una perspectiva de flexibilidad y agilidad en la prestación de sus servicios. Esta estrategia se considera esencial para potenciar sus propuestas de valor tanto a sus clientes como en el ámbito del comercio internacional. Por otro lado, se evidencia que la mayor participación del GLA de las ciudades monitoreadas se concentra en el momento prime, evidenciando una búsqueda constante por parte de inquilinos y desarrolladores de contar con activos que tengan un estándar de calidad superior y mayores capacidades logísticas. Ahora bien, se logra identificar una tendencia al alza en los precios para los inmuebles recientemente construidos, teniendo en cuenta que desde hace un tiempo los costos directos de construcción y factores como la inflación, influyen directamente en los valores percibidos por los usuarios finales.
Reporte Cali Industrial – Q4 - 2023 - Pg. 2
Reporte de
Mercado
Tasa de Disponibilidad
Absorción Neta
Q4 2023: 1,50%
Q4 2023: 27.277 m2
Q4 2022: 1,61%
Q4 2022: 36.280 m2
Oferta Inventario
Q4 2023: 9.570 m2
Q4 2023: 639.398 m2
Q4 2022: 9.847 m2
Q4 2022: 612.398 m2
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Reporte de
Mercado Inventario:
Oferta por Clase Q4 - 2022
Área (m2)
El inventario competitivo industrial en la ciudad de Cali muestra un crecimiento anual del 4,41% al cierre del año 2023. Esta variación se atribuye principalmente a la entrada en operación de un parque industrial de clase A, ajustando la cifra de GLA de la ciudad a 639.398 m2. Este crecimiento reactiva la dinámica de crecimiento del inventario de la ciudad luego de casi dos años de mantener una cifra estable.
Área (m2)
400 K 300 K 200 K 100 K
K Q4 - 2021
Q4 - 2022
Q4 - 2023
Año-Trimestre
La cifra de inventario en la ciudad ha mostrado un comportamiento estable en los últimos años, dejando una necesidad latente en el mercado por nuevos desarrollos de altas especificaciones. En la actualidad, la tasa de ocupación del mercado de Cali es la más alta entre las ciudades principales monitoreadas, por lo que existe un nicho de mercado insatisfecho al contar con baja disponibilidad. En adición, los valores de venta y alquiler de propiedades registran un comportamiento favorable para los usuarios finales. Con todo lo anterior, Colliers International estima un mejoramiento en la dinámica de inventario en el mediano plazo, derivado de un mayor interés en esta zona del país debido a su atractivo de mercado.
Oferta: A cierre del año 2023, la ciudad de Cali consolida una oferta de activos industriales de 9.570 m2, mostrando una ligera disminución del 2,81% anualmente. En la actualidad, la disponibilidad de bodegas se concentra en parques industriales de clases A y B, destacando la ocupación total en la clase Zona Franca. Además, la disponibilidad actual en la ciudad está concentrada mayoritariamente en bodegas de clase B.
Reporte Cali Industrial – Q4 - 2023 - Pg. 4
Variación Anual
5.625
5.600
3.970
4.980
3.602
620 -1.655 -3.602
B
A
ZF
Clase
Teniendo en cuenta el escenario de baja oferta en la ciudad, sumado a la perspectiva estable de inventario en el corto plazo, Colliers International estima una estabilidad en los niveles de oferta de la ciudad de Cali. No obstante, los costos de la tierra en esta zona del país se convierten en un atractivo de inversión, lo que podría incentivar nuevos desarrollos inmobiliarios durante los próximos años.
Absorción: La capital del valle registra un resultado neto de colocación de activos industriales de 27.277 m2 a cierre del 2023. Esta cifra registra una disminución anual por concepto de 9.033 m2, sin embargo, es de mencionar que esta reducción obedece al tamaño reducido de la cifra actual, y no a una disminución en la intención de búsqueda de espacios por parte de los usuarios finales, mostrando un escenario de desbalance entre oferta y demanda.
Absorción por Clase y Corredor Q4-2022 40 K 30 K
Q4-2023
27 K 27 K
Variación 30 K
20 K
Área (m2)
ZF
148.962
B
149.045
A
311.392
Inventario por Clase y Año - Trimestre
8K 6K 4K 2K K -2 K -4 K -6 K
Q4 - 2023
4 K5 K
10 K K -10 K
K
-1 K
2K
1K -2 K -3 K
-3 K -10 K
-20 K -30 K
7K
-28 K
-40 K A
ZF SU Palmaseca
B
A
B
SU Yumbo SU Acopi
Reporte de
Mercado
Precios de Renta: La capital del Valle consolida un precio promedio de renta de $17.700 COP/m², cifra que presenta un comportamiento más estable en comparación con el resto de las ciudades monitoreadas, registrando un crecimiento anual del 1,97%. Esta estabilidad en los precios está asociada a -entre otros factores- la estabilidad en el inventario, de modo que se ha registrado un menor ritmo de construcción de nuevas bodegas en esta ciudad, las cuales han registrado precios de salida superiores a los $30.000 COP/m² en el resto de las ciudades principales.
Precios de Renta por Corredor $ 25 K
COP/m²
$ 20 K
$ 23 K
$ 15 K $ 10 K $5K
$ 22 K $ 18 K
$ 18 K $ 13 K
$ 12 K
$ K 1000 a 1500
500 a 1000
SU Acopi
1500 a 2000
500 a 1000
>2500
SU Palmaseca
500 a 1000
SU Yumbo
Rango de Área (m²) Dada la predominancia de características prime en el inventario de la ciudad, Colliers International prevé un aumento en los precios a mediano plazo. Asimismo, la baja disponibilidad en el mercado podría ocasionar que los propietarios fijen precios más altos en el corto plazo.
Precios de Venta: Al cierre del 2023 la ciudad de Cali consolida un precio promedio de venta de $1.583.300 COP/m², dejando en evidencia una disminución anual del 35,97%, lo que se traduce en $889.600 COP/m². Es importante mencionar que esta variación se encuentra asociada a una muestra estadística de tamaño reducido y no a una dinámica real de fijación de precios en el mercado; no obstante, de manera cualitativa se puede observar una estabilidad en los precios
Reporte Cali Industrial – Q4 - 2023 - Pg. 5
de venta de la ciudad. Por otra parte, este valor actual está sustentado por una única bodega disponible en los 19 inmuebles monitoreados.
Precios de Venta por Clase $ 3,00 M
COP/m²
De acuerdo con las perspectivas de oferta, Colliers International prevé un impulso en la demanda de bodegas en las zonas industriales de Cali como resultado de una mayor competitividad en términos de costo y ubicación. La magnitud de esta demanda futura sigue supeditada a los costos de apalancamiento financiero y de construcción de nuevas bodegas a la medida.
$ 2,50 M
$ 2,46 M $ 1,58 M
$ 2,00 M $ 1,00 M $ 0,00 M
SU Yumbo
SU Palmaseca SU Palmaseca
A
B
Q4 - 2022
Q4 - 2023
ZF
Según lo expuesto anteriormente, Colliers International estima que los precios de venta en la ciudad de Cali se mantendrán estables en el corto plazo, tomando en consideración la oferta actual y los niveles de ocupación observados. Por otra parte, se resalta que la disponibilidad de terrenos por desarrollar en Cali enfrenta una competencia considerable en comparación con otras ciudades principales, lo que podría generar precios de salida altamente atractivos para los usuarios finales.
Glosario Tasa de Disponibilidad:
Parques Industriales Clase A:
Es la razón entre el espacio total de inventario y el espacio disponible.
La vocación es flexible y están ubicados cerca de vías de acceso principales. Las bodegas tienen triple altura, resistencia alta de pisos, servicios adicionales. Posee un área significativa respecto al promedio del mercado.
Inventario: Universo de estudio. Es todo inmueble terminado dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no está en proceso de construcción ni en proyecto.
Parques Industriales Clase B:
Corredor:
Tiempo de construcción superior a 15 años, ubicados sobre vías de acceso secundarias, altura sencilla o doble en bodega y servicios adicionales limitados. Generalmente, tiene un área inferior al promedio del mercado.
Es considerado como un submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son estudiados.
Zona Franca (ZF):
PIB:
Territorio delimitado en donde se goza de beneficios tributarios como el no pago de derechos de importación de mercancías o el no cobro de algunos impuestos.
Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado. Absorción Neta Anual Acumulada: Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo.
Parque Industrial: Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de la nave industrial en condiciones adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicios, con una administración permanente para su operación.
Parques Industriales Clase A+: Tienen una vocación de tipo logístico, amplias vías internas y de acceso, parqueadero para tractocamiones interno, altos estándares de vigilancia y manejos de emergencias, sistemas de control de acceso innovadores, planta de tratamiento de aguas residuales (PTAR) y diferentes servicios para usuarios como restaurante, enfermería, báscula, entre otros. Las bodegas cuentan con altura libre de 11,5 metros como mínimo, resistencia de pisos de 4 Ton/m² o más, varios muelles de carga y redes contra incendios.
Reporte Cali Industrial – Q4 - 2023 - Pg. 6
Explicación Gráfico Caja y Bigotes: El gráfico caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para una muestra de datos determinada. Para el caso de precios (venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, promedio ponderado en función del área, y los datos atípicos. Explicados en el gráfico ejemplo a continuación:
Nuestro equipo ¿Deseas tener información más detallada de las variables del mercado inmobiliario? Contáctanos: Roberto Cáceres Director General Roberto.Caceres@colliers.com
Mauricio Montañez, MAI, MRICS Director Valuación y Consultoría Mauricio.Montañez@colliers.com
Felipe Becerra, CFA Director de Inteligencia de Mercados e Innovación Felipe.Becerra@colliers.com
Andrés Toquica Coordinador de Inteligencia de Mercados e Innovación Carlos.Toquica@colliers.com
Camilo Bustos Analista de Inteligencia de Mercados e Innovación Camilo.Bustos@colliers.com
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