Ierra conu
Reporte Reporte Mercado Mercado
Oficinas
Julio Octubre - Septiembre - Diciembre | Bogotá | Bogotá - Colombia, - Colombia, 2023 2023
34
Q
Indicadores Económicos
PIB: 0,3% Tercer Trimestre 2023 Según estimaciones del DANE.
DÓLAR TRM:
3.955,88 BAN. REP. (15 de Diciembre de 2023)
PETROLEO WTI:
USD $ 71,49 Diario La República (15 de Diciembre de 2023)
Variación mensual del IPC: 0,47% Noviembre 2023 Según estimaciones del DANE.
TASA DE DESEMPLEO:
9,2% DANE (Octubre de 2023)
Proyección Crecimiento: 2,1% para 2023
Según la proyección del Banco Mundial.
IMPORTACIONES:
EXPORTACIONES:
USD $4.944,2
USD $4.150,8
Millones CIF. BAN. REP. (Septiembre de 2023)
Millones FOB. (Octubre de 2023)
DIAN.
Panorama Económico Nacional: El ajuste económico en Colombia ha impactado diversos sectores como la industria, el comercio y la construcción. Aunque el país experimentó un sólido repunte postpandemia, la desaceleración derivada de las condiciones económicas globales se ha evidenciado con mayor fuerza en el último año. Con esta tendencia, se proyecta que el ajuste en las variables macroeconómicas continuará durante 2024, anticipando menores niveles de inflación y tasas de interés, con signos de recuperación en la demanda doméstica. Sin embargo, se advierte que el último tramo del ajuste será desafiante, especialmente en el primer semestre de 2024, con altos costos financieros y dificultades para sectores con apalancamiento financiero. Las perspectivas a mediano plazo dependen de eventos internacionales, principales precursores de los cambios de la economía en los últimos años. A nivel local, se espera una desaceleración del crecimiento económico en 2023 y 2024, con una proyección cercana al 1,0% para este último año. Se anticipa además una contracción en la inversión, especialmente en el sector minero-energético. En cuanto a la inflación, se pronostica una continuidad en la tendencia a la baja para el 2024, con un decrecimiento conservador. Las estimaciones apuntan a una inflación anual del 5,7% para el cierre de 2024, que estará influenciada por factores como el incremento del salario mínimo real, un fenómeno de El Niño más severo, aumentos en los precios de los combustibles, o un episodio de súbita devaluación del peso en un escenario de estrés financiero global.
Regional: Según estimaciones del DANE, durante el tercer trimestre de 2023, en Colombia el sector de comercio al por mayor y al por menor destacó como la principal contribución al valor agregado del país, representando un 20,12%, Seguido del sector de administración pública y defensa, con un aporte del 14,36%, así como las industrias manufactureras, que contribuyeron con el 13,18%. En contraste, el sector de información y telecomunicaciones representó tan solo el 2,67% del valor agregado a nivel nacional. Por su parte, en Bogotá, la dinámica de la industria manufacturera evidenció una reducción del 8,9% en la producción real y una disminución del 5,1% en el sector de ventas. A su vez, la tasa de desempleo experimentó una notable reducción del 1,9%. En adición, el sector de alimentos y bebidas registró un incremento del 2,2% en la tasa de personas ocupadas, seguido por el sector de minerales no metálicos, que experimentó un leve aumento del 0,1%. En contrapartida, el sector de textiles y confección sufrió una contracción del 5,6% en cuanto a personal ocupado. Puntualizando en la dinámica del comercio minorista en Bogotá, se observó una disminución significativa del 14,9% en septiembre de 2023 en comparación con el año anterior. No obstante, en este mismo sector, el personal ocupado experimentó un incremento del 1,3%.
Oficinas: Para el cierre del año 2023, el mercado de oficinas en Colombia presenta un crecimiento en su proyección de inventario, influenciado por la estructuración y desarrollo de nuevos espacios destacados por su construcción sostenible y la provisión de amenidades de alta calidad, lo que ha originado un impulso del fenómeno fly to quality, en el que las oficinas de menores especificaciones empiezan tener un menor atractivo comercial. En adición, pese a la implementación de trabajo remoto postpandemia, en lo corrido del año se ha evidenciado un retorno creciente de las compañías por retomar sus operaciones en la presencialidad, lo que ha a su vez ha generado una disminución en la tasa de disponibilidad y una continuidad de la tendencia al alza en los precios tanto de alquiler como de venta. En cuanto a la ocupación de espacios, este se originó principalmente desde el sector farmacéutico, compañías dedicadas a la prestación de servicios especializados a terceros y empresas del sector tecnológico.
Reporte Bogotá Oficinas – Q4 2023 - Pg. 2
Reporte de
Mercado
Tasa de Disponibilidad
Absorción Neta
Q4 2023: 9,54%
Q4 2023: 42.867 m2
Q4 2022: 10,21%
Q4 2022: 52.849 m2
Inventario Q4 2023: 3.053.573 m2 Q4 2022: 3.028.393 m2
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Oferta Q4 2023: 291.381 m2 Q4 2022: 309.067 m2
Corredores de la
Ciudad Inventario:
Oferta por Rango de Área 150 K
Área (m2)
La ciudad de Bogotá concluye el último trimestre del año con un inventario competitivo que alcanza los 3.053.573 m2, cifra que presenta un crecimiento frente al año anterior por concepto de 25.181 m2 (83 puntos básicos). Este incremento se atribuye al ingreso de edificios corporativos de altas especificaciones ubicados en el corredor Chicó, Santa Bárbara y Andino, que llegan al mercado para hacer frente a la demanda por parte de empresas e inversores que buscan posicionar sus operaciones en corredores privilegiados de la ciudad.
29,39% 100 K
K Menor a 100 Entre 100 a 300 m2 m2
8.390
7.000
Q4-2022
9.791
400 K 200 K
CBD
Q4-2023
Salitre
Otros
Cordoba
Centro Internacional
Cedros
Santa Barbara
Chico
Calle 100
Avenida Chile
Andino
K
Perféricos
Variación Anual
Colliers International proyecta un crecimiento sostenido del área rentable de la ciudad a largo plazo, fundamentado en las fechas de finalización del pipeline de nuevos proyectos. Asimismo, se espera que estos nuevos espacios se destaquen por su construcción sostenible, la provisión de amenidades de alta calidad, la eficiencia energética y la creación de entornos laborales que promueven la excelencia en la calidad de vida laboral.
Oferta: Para el cierre del año, el mercado de oficinas en la ciudad de Bogotá experimentó una reducción en la disponibilidad de espacios cercana al 5,72%. Pese a que la implementación de los modelos de trabajo de presencialidad reducida mostraba una continuidad a largo plazo, se ha evidenciado una necesidad creciente en múltiples compañías de retomar la presencialidad en su operación. Lo anterior se refleja en las de oferta para este último trimestre del año, en el que se presentó un decrecimiento anual en la oferta por 17.686 m2, consolidando una disponibilidad total de espacios por 291.381 m2 en la actualidad.
Reporte Bogotá Oficinas – Q4 2023 - Pg. 4
Entre 300 a 1000 m2
Mayor a 1000 m2
Rango (m2)
Q4- 2023
Participación Actual
Con lo anterior, Colliers International estima una continuidad en el descenso en la disponibilidad para el año 2024, especialmente en edificios ubicados en el CBD, donde se observa una alta demanda de espacios. Además, se podría esperar un aumento en la disponibilidad de oficinas de clase B de acuerdo con el fenómeno fly to quality, en el cual se observa una preferencia creciente hacia edificios de altas especificaciones.
Absorción: Al concluir el último trimestre del año, la ciudad de Bogotá registró una absorción de espacios de 42.867 m2, decreciendo en 9.982 m2 en doce meses. Dentro de la demanda ejecutada, sobresalen empresas del sector farmacéutico, compañías dedicadas a la prestación de servicios especializados a terceros y empresas del sector tecnológico. Particularmente, se destaca la preferencia por oficinas ubicadas en edificios de clase A, mostrando así, el dinamismo de ocupación en sectores estratégicos y que cuenten con infraestructuras de alta calidad. A su vez, los activos inmobiliarios de clase B siguen mostrando síntomas del fenómeno fly to quality, en el que las oficinas de menores especificaciones empiezan tener un menor atractivo comercial.
Absorción Neta por Ubicación y Clase 30 K
20 K
Área (m2)
Área (m2)
600 K
16,57% 8,92%
50 K
Inventario por Corredor 800 K
45,12%
10 K K -10 K -20 K A+
A CBD
B
A+
A Perifericos
B
Corredores de la
Ciudad
De acuerdo con el comportamiento de la oferta y la absorción en el mercado de oficinas en Bogotá, Colliers International estima una absorción menos acelerada de espacios para el siguiente año de acuerdo con la disponibilidad actual y el crecimiento proyectado del inventario. Además, se prevé una continuidad en los movimientos de sedes administrativas desde edificios de clase B hacia oficinas de clases A y A+, consolidando así una dinámica de preferencia por edificaciones de mayor calidad.
Precios de Renta: El precio promedio de renta de oficinas en edificios corporativos para la ciudad de Bogotá cierra el año 2023 con un valor de $69.300 COP/m2, presentando una variación anual absoluta de $2.100 COP/m2 (3,05%). En referencia a la oferta de oficinas en alquiler, la ciudad consolida un total de 273.493 m2 disponibles, decreciendo frente al año anterior en 12.197 m2. A modo de detalle, este crecimiento en los valores de alquiler se evidenció de manera generalizada en todas las zonas de la ciudad, comportamiento explicado en múltiples vías: la mayor demanda de estos espacios, el crecimiento generalizado en los precios de la economía, y el nuevo nivel de precios encontrado para los edificios recientemente construidos.
Precios de Venta: La ciudad de Bogotá finaliza el año con una disponibilidad de oficinas con opción de venta de 40.784 m2 y un precio ponderado de venta por $9.860.400 COP/m2, mostrando una variación del 6,24% frente al año anterior, cuando se ubicaba en $9.281.300 COP/m2. Este crecimiento está influenciado por edificios del segmento prime, donde la disponibilidad bajo este tipo de comercialización decrece en más de 8.000 m2. A su vez, se encontró que la clase B fue la única en registrar un decrecimiento anual en sus valores promedio de venta, lo que aparece como respuesta del mercado frente al aumento en los tiempos de rotación de estas oficinas en particular.
Precios de Renta por Tamaño (m2) Menor a 100
Entre 100 y 300
Entre 300 y 1000
Mayor a 1000
COP/m2
$ 100 K $ 80 K $ 60 K
$ 40 K
Teniendo en cuenta lo anterior, Colliers International prevé una continuidad de la tendencia al alza en los precios de renta de la ciudad, especialmente en el CBD. Esto sustentado en la baja disponibilidad de espacios en corredores de alta demanda, así como por el retorno a la tendencia natural de los precios en diversas zonas de la ciudad.
Reporte Bogotá Oficinas – Q4 2023 - Pg. 5
Colliers International prevé para el corto plazo una continuidad al alza en los valores de venta de oficinas en Bogotá, dado que las proyecciones económicas pueden generar una predisposición a establecer precios que reflejen no solo la dinámica de mercado, sino también las expectativas de valorización y crecimiento real en los ingresos de los propietarios.
Glosario Central Business District (CBD): Es el término general con el que se designan las áreas centrales en que se concentran comercio y oficinas, en donde abundan los edificios modernos, altos y de altas especificaciones. Sus calles son las más frecuentadas y son las zonas más demandadas para el mercado de oficinas
Corredores Periféricos: Es el término que se utiliza para designar el área donde se ubican oficinas y comercio fuera del Central Business District.
3.0 metros, un espacio de parqueo por cada 50 metros cuadrados de oficina, sistemas de seguridad medio en acceso y contra incendio.
Edificios clase B: Tienen un tiempo de construcción entre los 21 a 25 años, alturas sencillas hasta los 2.5 metros, un espacio de parqueo por cada 50 metros cuadrados de oficina o superior y sistemas de seguridad básicos de acceso y contraincendios.
Absorción neta acumulada: Producto Interno Bruto (PIB): Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado.
Tasa de Disponibilidad (TD%): Es la razón entre el espacio total de inventario competitivo monitoreado por Colliers y el espacio disponible dentro de estos inmuebles.
Inventario: Universo de estudio. Es todo inmueble corporativo dedicado para oficinas, el cual ya se encuentra en operación, de clasificación A+, A o B, dentro de los corredores monitoreados por Colliers, y que no están en proceso de construcción ni en proyecto.
Corredor: Es considerado como el submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son monitoreados por Colliers.
Edificios clase A+ (A Plus u Oficinas Prime): Estos edificios son considerados de altas especificaciones e incluyen: Un tiempo de construido menor o igual a 10 años, alturas entre el piso y techo iguales o superiores a 3.5 metros, un espacio de parqueo por cada 40 metros cuadrados de oficina, sistemas avanzados de comunicaciones y de seguridad contra incendios entre otras especificaciones técnicas, de igual manera se encuentra ubicados en zonas privilegiadas de la ciudad, con buenas vías de acceso.
Edificios clase A: Poseen características que incluyen: tiempo de construido entre los 11 a 20 años, alturas entre piso y techo hasta los
Reporte Bogotá Oficinas – Q4 2023 - Pg. 6
Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo, para el caso de este informe corresponde al periodo comprendido entre diciembre del año inmediatamente anterior y el mes de cierre del reporte.
Explicación gráfico caja y bigotes: El gráfico caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para una muestra de datos determinada. Para el caso de precios (venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, y el promedio ponderado en función del área y los datos atípicos. Explicados en el gráfico ejemplo a continuación:
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