Reporte Mercado
Industrial Octubre - Diciembre | Bogotá - Colombia, 2023
4
Q
Indicadores Económicos PIB: 0,3% Tercer Trimestre 2023
Variación mensual del IPC: 0,47% Noviembre 2023
Según estimaciones del DANE.
Según estimaciones del DANE.
DÓLAR TRM:
PETROLEO WTI:
3.955,88 BAN. REP. (15 Diciembre de 2023)
de
USD $71,49 Diario La República (15 de Diciembre de 2023)
TASA DE DESEMPLEO:
9,2% DANE (Octubre de 2023)
Proyección Crecimiento: 2,1% para 2023 Según la proyección del Banco Mundial.
IMPORTACIONES:
EXPORTACIONES:
USD $4.944,2
USD $4,150,8
Millones CIF. BAN. REP. (Septiembre de 2023)
Millones FOB. (Octubre de 2023)
DANE.
Panorama Económico Nacional: El ajuste económico en Colombia ha impactado diversos sectores como la industria, el comercio y la construcción. Aunque el país experimentó un sólido repunte postpandemia, la desaceleración derivada de las condiciones económicas globales se ha evidenciado con mayor fuerza en el último año. Con esta tendencia, se proyecta que el ajuste en las variables macroeconómicas continuará durante 2024, anticipando menores niveles de inflación y tasas de interés, con signos de recuperación en la demanda doméstica. Sin embargo, se advierte que el último tramo del ajuste será desafiante, especialmente en el primer semestre de 2024, con altos costos financieros y dificultades para sectores con apalancamiento financiero. Las perspectivas a mediano plazo dependen de eventos internacionales, principales precursores de los cambios de la economía en los últimos años. A nivel local, se espera una desaceleración del crecimiento económico en 2023 y 2024, con una proyección cercana al 1,0% para este último año. Se anticipa además una contracción en la inversión, especialmente en el sector minero-energético. En cuanto a la inflación, se pronostica una continuidad en la tendencia a la baja para el 2024, con un decrecimiento conservador. Las estimaciones apuntan a una inflación anual del 5,7% para el cierre de 2024, que estará influenciada por factores como el incremento del salario mínimo real, un fenómeno de El Niño más severo, aumentos en los precios de los combustibles, o un episodio de súbita devaluación del peso en un escenario de estrés financiero global.
Regional: Según estimaciones del DANE, durante el tercer trimestre de 2023, en Colombia el sector de comercio al por mayor y al por menor destacó como la principal contribución al valor agregado del país, representando un 20,12%, Seguido del sector de administración pública y defensa, con un aporte del 14,36%, así como las industrias manufactureras, que contribuyeron con el 13,18%. En contraste, el sector de información y telecomunicaciones representó tan solo el 2,67% del valor agregado a nivel nacional. Por su parte, en Bogotá, la dinámica de la industria manufacturera evidenció una reducción del 8,9% en la producción real y una disminución del 5,1% en el sector de ventas. A su vez, la tasa de desempleo experimentó una notable reducción del 1,9%. En adición, el sector de alimentos y bebidas registró un incremento del 2,2% en la tasa de personas ocupadas, seguido por el sector de minerales no metálicos, que experimentó un leve aumento del 0,1%. En contrapartida, el sector de textiles y confección sufrió una contracción del 5,6% en cuanto a personal ocupado. Puntualizando en la dinámica del comercio minorista en Bogotá, se observó una disminución significativa del 14,9% en septiembre de 2023 en comparación con el año anterior. No obstante, en este mismo sector, el personal ocupado experimentó un incremento del 1,3%.
Industrial: El sector industrial y logístico continuará sigue mostrando un comportamiento dinámico, impulsando a las empresas del sector a mantener una perspectiva de flexibilidad y agilidad en la prestación de sus servicios. Esta estrategia se considera esencial para potenciar sus propuestas de valor tanto a sus clientes como en el ámbito del comercio internacional. Por otro lado, se evidencia que la mayor participación del GLA de las ciudades monitoreadas se concentra en el momento prime, evidenciando una búsqueda constante por parte de inquilinos y desarrolladores de contar con activos que tengan un estándar de calidad superior y mayores capacidades logísticas. Ahora bien, se logra identificar una tendencia al alza en los precios para los inmuebles recientemente construidos, teniendo en cuenta que desde hace un tiempo los costos directos de construcción y factores como la inflación, influyen directamente en los valores percibidos por los usuarios finales.
Reporte Bogotá Industrial – Q4 2023 - Pg. 2
Reporte de
Mercado
Tasa de Disponibilidad
Absorción Neta
Q4 2023: 3,98%
Q4 2023: 108.334 m2
Q4 2022: 5,89%
Q4 2022: 324.461 m2
Oferta Inventario
Q4 2023: 174.216 m2
Q4 2023: 4.380.713 m2
Q4 2022: 256.374 m2
Q4 2022: 4.354.537 m2
Reporte de
Mercado Inventario:
El inventario de la ciudad de Bogotá cierra el 2023 con 4.380.713 m2, teniendo un incremento de 60 puntos básicos respecto al año anterior, cuando este era de 4.354.537 m2. Esta variación responde en su totalidad a la expansión de inventario registrada en el corredor SU Calle 80 en el último año, por concepto de 26.176 m2.
Distribución del Inventario por Clase y Corredor
Colliers International estima que, los niveles de disponibilidad en la ciudad de Bogotá continúen decreciendo, a un ritmo menos acelerado teniendo en cuenta que la oferta actual es residual; cabe mencionar que se ha identificado una reactivación en términos de demanda en el último año principalmente por parte de entidades logísticas y la premisa por el desarrollo de espacios hechos a la medida.
Nueva Oferta: 34,46%
27,65%
19,58%
18,31%
Clase B
Clase A
Clase A+
Zona Franca
Con lo anterior, Colliers International estima que, el inventario competitivo de la ciudad de Bogotá aumente de manera paulatina, conforme ingresen los proyectos que actualmente están en construcción, donde se resalta la modalidad BTS y los activos de características prime ubicados en corredores de gran relevancia para el intercambio comercial y desarrollo industrial.
El área proyectada en la ciudad de Bogotá para espacios industriales y logísticos se consolida en la actualidad en 4.568.451 m2, creciendo respecto al año anterior en 2,33 puntos porcentuales, lo que en términos absolutos equivale a 103.900 m2. Es relevante mencionar que, actualmente existe una propensión creciente por parte de estructuradores y constructores en realizar desarrollos a la medida (BTS) teniendo en cuenta que los costos de construcción se han incrementado considerablemente desde el año 2020, además, factores externos como la inflación influyen en la viabilidad financiera de estos proyectos, así como en las expectativas de retorno sobre estas inversiones.
Nueva Oferta por Estado 3.000.000
Oferta:
2.500.000
Área (m2)
La ciudad de Bogotá cierra el 2023 con una oferta de espacios industriales de 174.216 m2, decreciendo en los últimos doce meses en 32,05 puntos porcentuales, lo que en términos absolutos equivale a 82.158 m2, tendencia que se ha mantenido desde el segundo trimestre del 2021, disminuyendo en promedio 39.639 m2 aproximadamente de manera trimestral.
56,00%
32,15%
2.000.000 1.500.000 1.000.000
11,85%
500.000
Área (m2)
-
90 K 80 K 70 K 60 K 50 K 40 K 30 K 20 K 10 K K
ZF SU Funza
BTS
Oferta por Clase y Corredor
SU Calle 80
B SU Mosquera
Reporte Bogotá Industrial – Q4 2023 - Pg. 2
A U Occidente
Q4-2022
A+ SU Tocancipá
Planos
Q4-2023
Construcción
Participación Actual
Colliers International estima que, la nueva oferta de la ciudad crezca en el mediano plazo, en niveles menos acelerados a los registrados en periodos anteriores, teniendo en cuenta el costo directo de construcción. Además, se espera, que la tendencia de espacios BTS continue en auge teniendo en cuenta la búsqueda constante por parte de desarrolladores de cubrir la demanda insatisfecha y brindar activos con especificaciones técnicas de alta calidad que permitan una operación eficiente por parte de los inquilinos. Por su parte, los usuarios finales
Reporte de
Mercado
precios de salida al mercado superiores a los $30.000 COP/m2.
Oferta Anual en Renta y Precio de Renta Actual
La capital de Colombia cierra el cuarto trimestre del año con una absorción neta acumulada de 108.334 m 2, registrando un ritmo menor de ocupación al evidenciado un año atrás cuando se ubicaba en 324.461 m 2, lo que se traduce en un decrecimiento del 66,61%. Sin embargo, es relevante mencionar que a pesar de que la colocación de espacios es menor, el mercado industrial ha mantenido una buena dinámica de ocupación por parte de Data Centers, empresas de producción y logística.
SU Tocancipa -8.380 2.847
SU Mosquera
26.609
U Occidente
28.870
SU Calle 80 -20 K
58.388 K
20 K
40 K
60 K
80 K
Área (m2)
Colliers International estima una intención de demanda más conservadora en el próximo año, en función de una toma de decisiones prolongada a razón del costo asociado a la expansión de los sistemas productivos y logísticos. Así mismo, se espera que para el próximo año la demanda esté influenciada principalmente por la búsqueda de espacios de empresas en los sectores económicos donde la dinámica de ventas e ingresos esté alineada con el ciclo económico actual, como lo son los productores y comercializadores de bienes de consumo de primera necesidad.
Precios de Renta: El precio promedio de renta para los activos de uso industrial en Bogotá se configura en la actualidad en $18.700 COP/m2, teniendo un incremento interanual del 10,13%, lo que en términos absolutos equivale a $1.700 COP/m2. Esta variación se acompaña de una disminución de la oferta en alquiler de más de 41 puntos porcentuales, situando en la actualidad 129.568 m2 rentables. Además de un nuevo nivel de precios perteneciente a las bodegas recientemente construidas, donde se han evidenciado
Reporte Bogotá Industrial – Q4 2023 - Pg. 3
80 K 70 K 60 K 50 K 40 K 30 K 20 K 10 K K
$ 21.900 $ 19.400 $ 18.900 $ 18.200 $ 16.200
$ 24 K $ 22 K $ 20 K $ 18 K $ 16 K $ 14 K $ 12 K $ 10 K
U SU Calle SU SU Funza SU Occidente 80 Tocancipá Mosquera
Oferta Anual Q4-2022
Absorción por Corredor
SU Funza
Área (m2)
Absorción:
Q4-2023
Precio Prom. Renta Actual
Colliers International estima que, los precios de renta en la ciudad de Bogotá continuarán en una senda de crecimiento, debido a que los propietarios están aumentando sus expectativas de retorno teniendo en cuenta la inflación; además, la oferta de bodegas existentes en alquiler se ha limitado y/o reducido significativamente, por lo que no satisface a cabalidad la demanda actual. Con lo anterior, la necesidad de construcción de nuevas bodegas a la medida de altas especificaciones puede generar una presión adicional al alza en los precios de las bodegas, dado que los valores de salida (teniendo en cuenta los altos costos de construcción) fluctúan en un rango superior a los 30.000 COP/m².
Precios de Venta: Teniendo en cuenta que la estructura de costos de construcción de las bodegas se ha incrementado en los últimos años debido a factores económicos como la inflación, el aumento en los costos de materiales de construcción y la búsqueda por satisfacer la demanda insatisfecha, el precio promedio ponderado de la ciudad para los activos con opción en comercialización en venta se configura en la actualidad en $2.570.000 COP/m2, incrementando desde el 2022 $241.600 COP/m2.
COP/m2
cuyas necesidades de almacenamiento y logística requieren bodegas especializadas podrían seguir buscando espacios para desarrollo, teniendo en cuenta las características típicas de los activos vacantes en la actualidad
Precio de Venta Anual por Corredor y Variación $ 3,3 M
37,60%
$ 3,1 M $ 2,9 M
Venta
$ 2,7 M
COP/m2
Precio de
$ 2,5 M $ 2,3 M $ 2,1 M 13,97%
$ 1,9 M
4,69%
$ 1,7 M
2,77%
0,22%
$ 1,5 M SU Mosquera
SU Funza U Occidente
Q4-2022
Q4-2023
SU Tocancipá
SU Calle 80
Variación Anual Relativa
Colliers International prevé que los precios de venta en la ciudad sigan experimentando un incremento gradual a lo largo del próximo año. Lo anterior como resultado a la puesta en operación de nuevos proyectos, los cuales se caracterizan por tener una participación del segmento prime e inician su actividad con precios de venta superiores a los activos ya construidos, teniendo en cuenta sus especificaciones técnicas y costos de construcción actuales.
Reporte Bogotá Industrial – Q4 2023 - Pg. 4
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