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地價貴，公寓更被青睞 ◆汪正亮 房價，買房置業的夢想對他們來說變得 遙不可及，望房興歎！但他們還是得成 家，還是得生活，在這種情況下，放棄別 墅，選擇公寓，不能不說是一種明智的 選擇。細心的朋友可能已經發現，周圍 有無數的新公寓已拔地而起，有很多還 正在建造中，公寓建造的數量遠遠超過 別墅。我們身邊越來越多的人買房置業 開始選擇公寓。資料顯示：在政府批准 的新開發專案中，公寓房與去年同期相 比上漲 50%，而別墅則下降 7.7%。公寓 房正越來越引得人們的青睞。分析背後 的原因大約有以下幾點： 第一：經濟負擔能力：由於地價昂 貴，帶有占地面積的別墅變得越來越讓 人難以承擔。地處偏遠的別墅，房價雖 然略顯便宜，但對上班族和有孩子的家 庭，上班和上學都有諸多不便。世界經
濟的動盪，也給澳洲經濟帶來了很多不 穩定的因素，現在大多數的購房者，在買 房預算方面已經更趨於理智，貸款的數 額也大多是在自己所能承受的範圍之 內。因此，好多優質區域的公寓已受到更 多人的喜歡和青睞。 第二：公寓出租回報更高：為了 吸引買家，公寓房的地段都比較好，而且 有很多的優惠， （印花稅優惠）政府為了 鼓勵大家買新房，帶動澳洲經濟的發展， 給買新房者一些補貼，所以投資者對於 近市區，近學校的公寓房的需求一直保 持著很好的勢頭。這些公寓房出租率高， 租金回報也不錯。良好的供需關係不斷 提升租金的平均水準，近內城區的公寓 租金回報甚至高於別墅。 第三：大眾觀念的轉變：在當今快節奏的 現代生活中，很多年輕人選擇推遲結婚
生子計畫，又由於他們的工資，存款有 限，拿不出很多的預付款，公寓便自然而 然的成為年輕伴侶的首選，越來越多的 年輕家庭選擇公寓作為自住物業，有孩 子的家庭感到，公寓地段好，更方便上好 的學校。所以，選擇公寓的人數成穩步上 升的趨勢。如今年輕的一代已逐漸成為 社會的中堅力量，他們普遍傾向於城市 的生活，喜歡市區，他們更講究享受生 活，講究生活品質。他們更願意用高租金 減少交通的不便性，他們崇尚高科技：電 腦，網路，微信，微博，休閒，健身；而非像 老一代，喜歡家裏有個後花園，割割草， 種種菜，養養花。隨著社會的不斷進步和 變化，現代科技的迅速發展，土地資源的 越來越稀缺，地價貴，公寓房會被更多人 青睞。如有任何的問題，請聯繫我：墨爾 本 信 貸 汪 正 亮，辦 公 室 的 電 話： 86409710 0408229332 如 需 閱 覽 更 多文章，請到墨爾本信貸的網站 www.benford.com.au 郵箱：zlw57@hotmail.com
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專欄
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《澳週刊》每週六免費取閱，另隨《澳洲日報》贈閱 澳華地產 2015 年 9 月 12 日 WEEKLY MELBOURNE PROPERTY
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科技創新改變房地產結構
澳洲房地產自 1990 年以來已經連續漲 了 25 年，這期間，雖然在 1997 年和 2008 年 有一小段時間的回跌，但從整體長時間來 看，它還是呈現上行走勢。很多朋友問 我，為何澳洲房地產漲不停？我想最根本 的理由是澳洲人口一直在膨脹，1990 年澳 洲人口祗有 1,600 萬人，現在已達 2,300 萬 人，25 年間漲了 43%。以每套房平均住 2 個人來說，一共需要新增 350 萬套房，澳 洲人少房子本來就不多，這里的人環保意 識強，不像國內，隨時隨地都可蓋房子， 所以，缺房所造成的剛性需求才是房價上 漲的最主要原因。現在歐洲出現了二次大 戰以來最大的難民潮，澳洲政府說：澳洲 也願意承擔部分的敘利亞難民，這下子看 來房價要跌就更難了。
房價不跌的另一個原因是全球各國政府 都在推 QE ，市場上的游資太多了，加以 造成利率大跌，按揭便宜了，人們貸款的 利息負擔減輕了，可買房能力負擔性提高 了，這促成了另一批年青人投入房地產市 場，最後造成房地產漲價推波助瀾。 最近澳洲經濟因為受中國影響，出現 走滑坡的趨勢，其結果是造成了股市的大 幅下跌，這逼迫部分投在股市的投資者把 資金抽出來，投資到房地產，這也造成了 最近房地產不跌反升的原因之一。 雖然房地產不跌，但可能會發生結構 上的變化，這是筆者本周想談的下一個問 題。 二十世紀末，二十一世紀初網絡世界 的崛起，造成了房地產發生了一個小小的 變化，例如，有不少人現在可以在家裡工 作了，因此，他們可以住在郊區或遠方的 農場，網絡也造成了部分商店關門，購物 中心變成了社交場所，吃飯和喝咖啡的地 方，很多人去逛 shopping Mall 已不再以購 物為主，…這些本欄在以前都先後介紹 過。 本週，我們也許可以把眼光再延伸一 點，看看未來十年，二十年科技變遷對 房地產的下一波影響。 最近硅谷創業家稱：隨著無人駕駛 車時代的到來，全球各國最主要城市市 區停車位將大跌。為什麼？因為在無人 駕駛車的概念中，租車，共乘的人會越
來越多，基本上，它已達到，您要用車， 打電話車子就會開到您眼前，它如出租車 一樣，按公里數算錢，又不必看司機臉 色。若你不常開車，或你家有一、二部 車，那就不會再想去加一部了，所以車子 少了，停車位的價格自然也就下跌了，再 者將來所有房子大概都祗有一 停車位， 這樣將可節省房子空間。 除了無人駕駛車的出現會使車子少了 以外，另一個改變則是，電動車的出現。 TESLA 今年開始在澳洲賣電動車了。接著 將會有更多車廠會推電動車，電動車對房 地產的影響是將會有更多人願意住在城 裡，因為城裡的空氣質量變好了。有人 說，悉尼和墨爾本市區內現在晚上愈來愈 像香港和上海，沒有錯，這種情況將來將 會更加明顯，尤其對愛熱鬧的人。若市區 內車子少了，空氣變好了，住在市區更方 便，您有什麼理由拒絕？這個改變將使市 區內的公寓樓價水漲船高。 無人駕駛車的出現將使更多人住得更 遠，因為無人駕駛車的出現將使車子變 少，交通變得更流暢，還有無人駕駛車的 導航系統將會替您選擇最快的捷徑，減少 在路上的交通時間，還有，因為不必駕
駛，所以您一上車就可劃手機，閱讀，甚 至開始買一輛有辦公桌的大車，一上車就 開始工作，如果您昨晚沒睡好，也可以在 車上補個眠，那您想想住在 100 公里外的郊 區每天去城裡上班豈不變得更方便？城裡 的人增加了，住郊區的人多了，那等於減 少了城內區部分熱門區人口的壓力，也可 以把大城市的活動範圍一下子向外擴充 二，三十公里，這樣必然可以疏解悉尼和 墨爾本的住房壓力，也會對現有的房地產 區域結構造成區域性的變化，以前的好 區，好學區，景觀區恐怕會受到影響。這 也恐怕是工業革命以來，科技對人類的第 二次變革，第一次變革是工業革命把人口 從鄉村趕到城市，而這次恐怕會是城市居 住區的變遷或重分配。這時，讀者們也許 會說，老楚，您在講未來的天方夜譚，那 是幾十年，幾百年以後的事。其實不然， 就好像十年之前有誰會想到現在的人會是 人人一個蘋果機在手，不停地劃來劃去的 怪物呢？所以以上這些事肯定在五至十年 內會發生，而在十至二十年之間將會非常 明顯，不相信？我們不妨走著瞧，總之我 今年 60 多歲了，我相信在我有生之年，一 定可以看得到這一個變化的。
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昨日的預算困境沒有給澳洲留後路 “有一天石油將會耗盡。” 所以，這是挪威主權財富基金（即石油 基金）的使命陳述，儘管全球市場騷動不 斷，但如今這項基金的價值已超過 8000 億美 元。 挪威的這項基金前身是政府石油基金， 成立於 1990 年，用來儲備國有企業和其他石 油公司取得的收入。 挪威政府只能獲得基金的收益，假設每 年大約是 4%，用這些收益來補充它的預算。 因此，現在的挪威處於凈資產位置，這 個國家如此富有，以至於成為喜劇演員 Stephen Colbert 最近在 Twitter 上發動的活動的
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目標，要求這項基金資助全球女孩的教育。 他們說，對人性的真正考驗是在逆境中 人們如何齊心協力。然而，對一個國家的預 算和經濟治理能力的真正考驗卻是在順境中 政府做了什麼。 他們（指政府）有沒有像挪威一樣建立 基金、為了所有人的利益把意外收入儲備起 來？或者他們有像澳洲一樣把錢浪費在減稅 和家庭福利上嗎？似乎我們已經有了答案。 這周公佈的國民經濟核算應該不會讓任 何人感到意外。多年以來經濟學家就一直警 告礦業繁榮將結束。一些人甚至大膽地建議 澳洲也應該建立一項主權財富基金，為後代
儲備從中國經濟繁榮中獲得的一些意外預算 收入。 然而，事實證明，我們澳洲人並不是這 樣做的。 正當那些斯堪的納維亞人齊心協力地為 全民福利狀況、免費教育和慷慨的父母育嬰 假準備資金之際，澳洲選擇了個人主義道 路。 澳洲人從礦業繁榮中獲益巨大。不僅更 高的工資提高了家庭收入，稅收削減和家庭 福利也起到了推動作用。 當然，我們沒有慶祝這些好日子，而是 花大量時間抱怨生活成本。 正如現在 Deloitte Access Economics 的負 責人 Chris Richardson 煞費苦心指出的，將近 十年來，澳洲政客們從礦業繁榮中獲得短暫 利益，然而把它們用在永久的減稅和福利 上，從而在預算中打開了一個巨大的結構性 漏洞。 陸克文（Rudd）政府拿走剩下的多餘資 金，把錢花在努力減輕全球金融危機 （GFC）對澳洲的影響上。這確實暫時起作 用了。澳洲經歷了一場“迷人”的危機，抵 押貸款利率被削減了，家庭從郵箱中獲得津 貼支票。 與此同時，中國當局通過建造大量空蕩 蕩的公寓樓和高鐵來支持經濟發展。 澳洲從 GFC 挺過來時相對來說是毫發無 損的。現在中國急速發展的熱潮結束，讓我 們面臨失敗的風險。 澳洲現在加入了一個目前處於掙扎中的
依賴資源的發達國家團體中，包括陷入衰退 的加拿大、紐西蘭和挪威。 幸運的是，我們並不像許多這樣的國 家，我們沒有“黔驢技窮”。澳洲依然受益 於向中國出口其他東西，比如農產品和服 務。但是，澳洲的預算危機才剛剛開始。 財相霍奇沉迷於嚴厲抨擊前工黨財相 Wayne Swan 從未創造出預算盈餘，但如今， 他似乎要步入前任的後塵了。他們說，修補 預算。他們說，這會很簡單。 霍奇在任的將近兩年裡，經濟現實和擺 在眼前的預算任務正中要害。 諷刺的是，大多數澳人接受減稅和補貼 支票，然而把它們存起來。這周的國民核算 證實，澳洲家庭已不再花的比賺的多，而是 儲蓄 8%的收入。 我們的領導人本可以展現出更多的財政 紀律。修補財政屋頂的時機就是太陽照耀的 時候。 挪威人擁有他們的基金，為後代準備資 金。我們留下的遺贈卻是公共債務。 這是對歷屆政府的控訴——霍華德、陸 克文、姬拉蒂和現在的艾伯特，我們預算處 在如此危險的狀況。 有一天我們的煤炭和鐵礦石也會耗盡， 到時我們將沒有什麼珍貴的東西來挽救這一 局面。 （本文摘譯自《時代報》 Jess Irvine 文）
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