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購買投資房產的幾個要素
佼佼者。 第四：應對租房市場的需求 據統計，目前在澳大利亞有 30% ◆汪正亮 的人投資房產，有 25%的住戶出租 房子。這也為那些正在尋找租房的 市等購物中心，體育和娛樂場所等，這些 外，無論你購買的是哪一種類型的房子，都 都會給你的投資房加分，容易出租。此外， 應該在購房之前進行房屋檢查和害蟲檢 人提供了一個巨大的市場。然而，你也要有 該出租房在一段時間內未能租出去的心理 投資房所在區周邊的環境，安全，乾淨也 查。 準備。因此，最重要的是，給自己一個財政 是具有吸引力的附加條件。更好的情況是 第三：毛利與淨利 該區域已經有較高的市場租房需求。 你選擇把購買房子作為你的一種投資 緩衝計畫，也就是在你沒有租金收入的情 形式，你就要事先算一下它的投資回報率 況下仍能支付該房子的所有費用。你應該 第二：要確保房子的品質 房子的品質是至關重要的。房屋結構 和房子的增值能力。你每年從投資房收回 估計每年大約有一個月的毛利損失。無論 應該適從市場的需求。舉個例子：如果你 的租金，這就是毛利；租金收來以後，扣除 如何，只要是一個好的出租房，坐落於一個 的投資房是用來出租給家庭的就應該有 費用，比如：貸款利息，物業管理費，房屋保 好的位置，是不可能長時間租不出去的，如 三間臥室；如果是市中心的安全高風險區 險費，土地稅，和其他的一些維修保養費 果你自己打理房子，找不到租客，那麼，你 域的房子，就應該安裝電子安全警報器。 等，多餘的才是你的淨利。你所得的這個淨 未嘗不可通過附近的租房仲介去尋找租 房屋本身應該是建造完好與堅固，並且保 利，就是你的投資回報。那麼，現在你就可 客，這樣你就比較省力，但是這也會產生一 養成本較低，外部區域包括花園，應該整 以算一算了，打個比方：如果你投資的是一 些費用。如有任何的問題，請聯繫我：墨爾 潔有條理。如果你買的投資房是一間的單 個公寓（Apartment） ，你在買入的當年，投 本信貸汪正亮，辦公室的電話：90018963 元房，那麼你就要問清楚，房間準確的面 資回報率占總投資額的 6%以上，你的投 0408229332 如需閱覽更多文章，請到墨 積，看是否能夠滿足你的銀行貸款的審批 資算是比較好的，如果回報率是 7%以上， 爾本信貸的網站 條件。一般單元房的建築面積小於五十平 恭喜你，你的投資很成功，如果投資回報率 www.benford.com.au 方米，申請銀行貸款就有很大的難度。另 能達到 8%--9%，你可以算是投資成功的 郵箱：zlw57@hotmail.com
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雪梨賣家謹慎致清盤率降 （本報訊）雪梨的秋季房屋拍 賣市場以較低的拍賣會場次和一 個月以來最低的清盤率拉開了帷 幕。 據 Domain 網 站 報 導，上 周 六，雪梨共有 578 套房推出待拍， 低於上上周末的 654 套，也遠低於 去年同期的 681 套；與此同時，雪 梨在上周末錄得 73.3%的清盤率，
低於上上周末的 76.9%，也遠低於 去年同期的 83.3%。 近日，關於房產稅改革，特別 是針對投資者的負扣稅改革的政 治辯論甚囂塵上，可能導致市場 擔心房價暴跌，影響了買家和賣 家的信心，促使賣家繼續持謹慎 態度。 雖然拍賣市場中斷了清盤率
連續五周上升的趨勢，但是總的 結果超過 70%，依然對賣家有利。 不過，外西區持續疲軟的結果繼 續拖累了全市的清盤率。 過去六周，雪梨一共舉行了 2, 412 場 拍 賣 會，比 去 年 同 期 的 3, 001 場少 589 場或 24.4%。 上周末，從地區來看，下北岸 錄得最高的清盤率，達到 86.4%；
然 後 是 北 灘 的 83.7%、南 區 的 79.2%、市區和東區的 78.1%、上北 岸 的 73.1%、內 西 區 的 72.5%、 Canterbury Bankstown 的 66.7%、中央海岸的 54.5%、西南區 的 52.4%、西 區 的 52.2%，以 及 西 北區的 50%。 上周六，賣得最貴的是位於 Mosman Muston St 61a 號 的 四 臥室住宅，通過 Simeon Manners 以 645 萬元的價格售出；最便宜的
是 位 於 Redfern Phillip Street 29/8 號的一臥室公寓，通過 Belle Property Surry Hills 以 38.3 萬元 的價格售出。 上周末，雪梨的拍賣價中位 值為 118 萬元，低於上上周末的 120 萬元，不過仍然比去年同期的 111.075 萬元多 6.2%。同期，雪梨 的房屋拍賣市場一共售出價值 3.404 億元的房產。
雪梨地價 1 年跳漲 10 萬
（本報訊）打算在雪梨城郊買 地。” 新南威爾士大學城市未來研 房的首置業者又得承受一個打 擊，因為一份新報告稱，雪梨地價 究中心的研究員馬丁（Chris Martin）表示，這些數據讓人不得不擔 單單在去年就跳漲了 10 萬元。 “那些在嬰兒 據 Domain 網 站 報 導，專 家 心下一代的購房者。 稱，地價增速比首置業者存錢的 潮世代之後出生或者沒有投胎到 速度快多了，足以把他們擠出新 富裕家庭的人，將很難買得起城 郊的獨立屋。” 屋市場。 馬丁認為，在廣泛基礎上建 澳洲都市開發協會（UDIA） 的 2016 年《土地狀況》報告顯示， 立的地稅或將是遏制囤地現象的 2014 年，買家在城郊買塊地須花 辦法之一，也為州政府為不會影 339,750 元；但現在，買家得花 440, 響購房者的基礎設施增加收入提 “價格變瘋狂是因 725 元才買得到同樣的中等價位 供了一個方式。 地塊。這相當於每平方米 975 元， 為人們以土地為賭注，而且現在 幾 乎 是 2010 年 地 價 的 兩 倍，比 的稅制也鼓勵他們這麼做。” 住房產業協會資深經濟學家 2014 年的價格多三分之一。 協 會 全 國 主 席 科 科 倫（Mi- 加 勒 特（Shane Garrett）表 示，地 chael Corcoran）表示，雪梨地價 價的漲幅不管怎麼看都太大了。 的 上 漲“ 粉 碎 澳 洲 首 置 業 者 的 “雪梨的地理限制了新的土地供 夢” 。 “雪梨的地價、住宅價格和公 應，因此確實存在供應問題，但需 ■在 Collaroy Lancaster Crescent 26 號參加拍賣會的人們 寓價格增長速度都超出了首置業 求強勁增長時，就像過去三年那 樣，規 劃 體 制 的 反 應 卻 沒 那 麼 者存首付的速度。” 現 在 買 地 不 僅 僅 價 格 上 漲 快。” 加勒特表示，開發商需要交 報告稱，由於獨立屋持續供應 了，面積還縮水了。2010 年，中等 （本報訊）一份新報告稱，高層 憂天。 的貢獻金太高，把負擔轉嫁給買 地 塊 的 面 積 為 524 平 方 米，價 值 報告稱，公寓營建繁榮製造出 不足，房價不太可能下行，但來自 公寓的供不應求無可避免，這將重 挫雪梨和墨爾本“成千上萬”的樓 數千套小型公寓，主要吸引的是投 投資者和自住業主的需求會減少。 293,250 元。過去五年間，地價跳漲 家也是導致土地越來越不便宜的 開發商遊說團體城市工作組 了 50.3%，面積也縮水至 454 平方 原因之一。 資者、臨時移民（特別是學生） ，以 花投資者。 對於還是想擁有四分之一英 （Urban Taskforce）執行長約翰遜 米。 據 Domain 網站報導，澳洲人 及年輕的單身人士和夫婦。然而， 報告警告道，2031 年前，雪梨 畝地塊的人，UDIA 的報告表示， 口 研 究 所（Australian Popula- 未來幾年，隨著年輕家庭進入“筑 （Chris Johnson）稱這份報告“杞 ，憂的是澳人生活方式的 人口將年增 8 萬人，地塊面積會越 比較遠的地區還會有新的土地釋 tion Research Institute）在 名 為 家”階段，他們需要兩臥室或三臥 人憂天” 來越小。 “為跟上人口需求，未來 放出來，比如最近才宣佈的 Great《雪梨和墨爾本的住房可負擔性危 室公寓，將成為刺激需求上漲的主 轉變。 16 年 也 將 繼 續 走 過 去 三 年 的 老 er Macarthur Investigation 區 他表示，公寓 “絕對不會” 供過 機：看不到盡頭》的報告中表示，營 要動力。但是近幾年，開發商不太 域，將在 2036 年前開發 3.47 萬塊 路。雪梨地價和房價增速是全國 於求 ， 指出新州政府的數據預計 ， “高層 建繁榮使得小型高層公寓的數量 樂意興建較大的公寓。因此， 最快的，為扭轉這一趨勢，雪梨得 地皮。在這些距離 CBD 有 50 公里 ，很可能導致 雪梨每年需新增 3.32 萬套住房。 迅猛增長，很快就將導致“公寓泡 公寓即將供過於求” 約翰遜表示，澳人正走在郊區 釋 放 越 來 越 多 的 較 為 便 宜 的 土 遠的地區，排屋的價格為 50 萬元。 “清算日” 的到來。 沫破裂” 。 這些公寓大部分都在 50 平方 生活向市區生活轉變的路上，要求 由 比 勒 爾（Bob Birrell）和 麥 “錯誤觀 克洛斯基（David McCloskey）撰 米以下，不到 50 萬元，吸引的是投 家庭住在獨立屋裡是一種 。Domain Group 資深經濟學 寫的報告稱，墨爾本，然後是雪梨， 資者，但小型公寓的市場很有限， 念” （本 報 訊）一 個 維 州 小 鎮 的 售這項物業後，過去 35 年一直持 家 威 爾 森（Andrew Wilson）表 很快就會看到公寓過剩的顯著跡 開發商卻建了很多這樣的公寓。 報告表示，購買了小型公寓的 示，墨爾本的 Hoddle Grid 和內城 Mitre 10 店鋪在拍賣會上獲得了 有該房產的家族成員不禁落淚。 象。這兩個城市的公寓完工量都將 CBRE 稱，這 套 房 產 坐 落 於 會發現，等公 區確實出現供過於求的狀況，但 相當高的價錢，中國投資者在競 在今明兩年跳漲至約 2.1 萬套到 “成千上萬的投資者” 。 “雪梨的潛在需 標戰中與墨爾本商界名人展開了 Sorrento 和 Portsea 之 間 的 一 片 2.2 萬套。2014 年和 2015 年，兩個 寓交房時，公寓的價值低於他們支 “雪梨肯定沒有” 房屋中，是墨爾本一些最有地位 城市的公寓完工量為 1.3 萬套到 付的購買價，因此導致他們“損失 求近乎貪得無厭，認為這個城市會 面對面的激烈角逐。 這家店位於墨爾本摩林頓半 的 家 族 和 成 功 商 界 人 士 的 居 住 慘重” 。這將導致銀行不願意提供 過剩的想法完全不切實際。雪梨終 1.4 萬套。 行業團體對雪墨公寓過剩持 融資，部分投資者放棄訂金，海外 將習慣高密度城市生活，部分人會 島（Mornington Peninsula）Sor- 地，這是促使買家產生興趣的關 rento 小鎮 Ocean Beach Rd 80-96 鍵推動力之一。 選擇住公寓，而不是住宅。” 懷疑態度，指責這份報告過於杞人 投資者難以付清餘款。 發言人說道： “對於許多現在 號，在上周末以 1146.5 萬元的高 價被賣出，比銷售仲介世邦魏理 住在這片地區的半退休房地產玩 仕（CBRE）預期的售價多出一倍 家來說，這樣的吸引力是促使買 家產生競購興趣的一大推動因 以上。 （本報訊）聯邦銀行（CBA）首 據的重要性，而不是測量強調一 一貫的觀點是，這種增長反映了 CBRE 的一位女發言人說道， 素。” 席經濟專家 Michael Blythe 表示， 個周期內不同點的顯著價格差異 家庭在信貸偏好、獲取信貸的能 “我們知道，考慮到它的位置和 40 “雖然這處房產沒有被指定 力上的轉變以及我們對住宅類型 多米寬的臨街面，這處房產擁有 用於超大規模開發，但買家的興 的數據。 關於房市泡沫的談論言過其實。 另外，Blythe 審視了人口向州 的偏好發生改變。” 此 前 Jonathan Tepper 發 佈 一些未知的潛力，但拍賣結果遠 趣高漲，希望在他們自己的後院 在房屋大小方面，澳人加大 遠超過預期，令人不可思議。” 了一份爆炸性報告，稱澳洲銀行 府城市聚集的特征，澳洲有 40%的 開發一個項目。” 了賭注。自 1985 年以來新屋的平 的放貸行為催生了房市泡沫，並 人口居住在雪梨和墨爾本。 “實際上，現在墨爾本所有優 不過，實施任何再開發項目 他說道， “大城市的支配地位 均樓面面積增長了 49%。因此，這 越商業地產地段的表現都超出了 都需要等上一段時間。目前 Mitre 預計房價將暴跌最高 50%，這份報 告使得四大銀行股票的空頭頭寸 意味著澳洲將會對房市繁榮更敏 種結構本身就推漲了價格。 我們的意料。” 10 的租約至少要持續到 2020 年， 雖然關於房市的緊張不安言 感。”不過他指出，州府城市的收 增加。 這處面積為 2601 平方米的房 它是該地區唯一的一家五金器具 在寫給客戶的信函裡，Blythe 入更高，這表明基於州府城市價 論不時出現在新聞頭條，但 Blythe 產吸引了 200 多人前來競標，最終 店。 概述了高水平城市化和房屋面積 格和澳洲全國收入的平均估值會 稱，借款人很好地從市場衝擊中 一位當地買家的出價超過其他 9 CBRE 稱，中國競標者傳遞出 得到緩衝。實際上，78%的借款人 位競購者，其中包括 3 位中國投資 的強烈興趣顯示了“中國投資者 日益擴大如何煽動外界對過熱房 自動顯示較高的價格。 Blythe 稱， “房價收入比依然 都會提前還款。 市的恐慌。 者和開發商。 正在維州商業房地產市場上持續 Blythe 還指出了測量同比數 處在歷史最高水平，多年來我們 據《先驅太陽報》報導，在出 進化” 。
報告稱雪墨公寓很快就過剩
維州小鎮 Mitre 10 店拍出天價
CBA：澳房市泡沫擔憂被誇大
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