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中國投資者已拋棄澳洲

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維州未打新冠疫苗的教育工作者可返崗了 P6

維州明年 2 月起商家禁用塑料品 各大私人醫保紛紛向會員返現

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百家爭鳴

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COMMENTS & OPINIONS

大選後的雜感（十四）

澳洲的房價會跌 40%？呵！呵！ 於 60% 意味著市場冷清， 房價可能會下降，而且房市 最近，在《小紅書》上面 會變得疲軟。 看到一位 「網紅」說：由於 那清盤率高於 80% 以 澳洲央行調高利率，澳洲房 上，表示什麼呢？屋主們認 價 將 會 跌 40%，而 且 斬 釘 為房價還會再漲，現在不急 截 鐵 的 表 示：此 事 必 然 發 著賣，但同時也有很多買家 生。真的嗎？我不敢說他錯， 認為，現在不買，以後再漲 僅 能 說，到 目 前 為 止，「 數 就買不到房子了。這時價格 據」並不支持他的說法，而 就會發飆，這種現象在鋼性 且從長期來看，利率和房地 需 求 旺 盛 時 特 別 明 顯。這 產之間的互動並不是那麼 時，也因為市場上「供不應 的直接和明顯，這一點我下 求」什麼房子都有人接手， 次再談，本周我們先談；澳 是賣「爛房子」的最好時機。 洲房地產要大跌並不容易 很明顯的，根據統計， 的原因。 過去三個月，悉尼的房價下 先看一則最近有關澳 跌了 0.5%，中位數房價降 洲房價下跌的一篇報導： 至 110 多萬澳元；墨爾本下 《悉尼晨鋒報》表示；未 降了 0.1%至 80.6 萬澳元。 來幾個月，澳洲房屋賣家可 這 是 2020 年 延 長 封 鎖 以 能要面臨一個非常艱難的 來，兩大城市的季度房價走 決定，「要不要繼續賣房？」 勢首次下滑。 悉尼和墨爾本的拍賣 這時，部分賣家可能因 清 盤 率 已 經 低 於 60%，這 為房子賣不出自已心目中 表示房價還可能進一步下 的理想價格而選擇改變計 跌。 畫，暫 時 取 消 掛 牌 出 售 房 清盤率是衡量房地產 屋，因為他們認為現在房價 市場上升、下降或保持穩定 下跌是暫時性的。當然，也 的 一 個 指 標。清 盤 率 高 於 有人看壞後市選擇在房價 70% 就意味著人們對房地 進一步下降之前推進賣出， 產的需求熱絡，房價一年內 他們已經不計較賣多少了 至少會增長 10%。清盤率低 （也許已經賺滿意了） ！這是

促成房價下跌的主要原因。 經濟學之所以這麼有 趣就在於，「城外有人想打 進 來，城 內 卻 有 人 想 逃 出 去！」 還 有 「 有 人 連 夜 趕 科 場，有人告老回故鄉！」這是 中國人傳了幾百年的古訓。 悉尼 5 月份的清盤率 下降至 55.9%，墨爾本的清 盤 率 下 降 至 59.1%，根 據 Domain 資料，這也是過去 12 個月內清盤率的最低水 準。布里斯班的拍賣清盤率 為 54.7%，坎培拉的清盤率 為 67.9%，這些都是一年來 的最低水準。清盤率低了， 這表示，買家和賣家對房子 的「價格」無法達到一致，雙 方都在觀望。 那為什麼老楚說現在 就斷言房價會下跌 40% 是 言之過早呢？ 首 先，澳 洲 每 年 約 有 10 萬對新人結婚，組織新 家庭，因此房子需求是永遠 存 在 的。現 在 需 求 暫 時 減 少，乃是因為疫情的關係， 澳洲結婚組織家庭的配偶 從 2019 的 113,815 對降 到 2020 年的 78,989 對， 那是 30.6% 的降幅，但是 這些人會永遠不結婚生小

孩？當然不會，另一買房需 求減少的原因乃是因為，現 在房價實在太高了，所以很 多人根本買不起房！等到房 價跌個 20% 就有很多人會 坐不住了！ 我們再來從下列圖表 看澳洲建房的供應量： 很明顯的，澳洲新建房 的數量正在減少，為什麼？ 澳洲近年房地產漲幅很低， 建商無利可圖。「春寒未暖 鴨先知」。我們都會預測房 地產將下跌，建商們傻？會 蓋好房子來等它下跌賣不 出去？ 這時，買不起房的人就 先租唄！等房價下跌的人也 想暫時租房！所以造成了各 地租房者排長龍的現象！ 根 據 《1688.com.au 2022-06-07》新聞報導說： 上個月，澳洲首府城市可供 出租的房屋數量進一步減 少 5.4%，創下歷史新低。 最 新 的 Domain 租 房 空置率報告也顯示，全澳各 地的空置率都處於危機水 準，從 阿 德 萊 德 危 急 的 0.3% 到 霍 巴 特 的 0.4%， 布 里 斯 班 為 0.6%，悉 尼 1.4%，墨爾本 1.6%。所以

澳洲現在空房愈來愈少！ 可供租的房子短缺表 示，這些人不是不想買房？ 而是有些人經濟不允許，還 有些人在等房價下跌。那天 真的房價下跌他們就會蜂 湧而至的。還有, 不要忘了， 現 在 由 於 covid 19 的 關 係，很多新移民推遲了他們 的遷家計劃，等到疫情過去 了，移民大軍來了，澳洲的 房屋短缺將更嚴重。 從長遠看，澳洲買房者 的需求量是不會減少的，我 來澳洲 33 年，澳洲人口從 當 時 的 1700 萬 增 加 到 現 在的 2500 萬，而且還在年 年增加，它不似中國、日本、 韓國、台灣，人口年年減少， 所以你說澳洲房地產會跌 40%？我不敢說不可能，我 祗能說可能性很低！不要說 房 價 跌 40%，就 算 當 澳 洲 房 地 產 跌 超 過 20% — 30% 時，我 都 會 建 議 你 進 場，不要等到跌 40%！ (歡迎想更進一步做深 入討論的讀者加我微信 ( herald1699 ) 我 拉 你 入 群。）

大選後的雜感（十五）

影响房价的要素相當複雜

央行漲息房價就會下 跌嗎？也許, 至少短期來看 是如此，漲息確實是房價下 跌最重要的因素之一，但從 長期來看，可就不一定是如 此了！因為， 1、大部分漲息的原因 來自通脹率高企，以目前來 說，澳洲第一季的年通脹年 率達 5.1%，儲銀預測到年 底通脹率會跳升到 6%。但 是澳洲目前的存款利率卻 祗有 1 - 2%, 就算儲銀再漲 個幾次息到 4-5%，利息仍 然抵銷不了通漲的吞噬。黃 金和房地產是通脹時最保 值的理財產品，所以你認為 屋主會賣房去把錢存在銀

行，讓它去貶值？想太多了 吧？那 如 果 屋 主 不 拋 售 物 業，房地產如何會大跌？ 2、那漲息時誰會率先 賣房？自然是投機客，他們 是借錢來投資炒房的，當他 們看到房地產不上漲了，而 房租收入又不足以支付銀 行按揭貸款利息，即使使用 Negative Gear，但 還 是 沒 有利潤時，有些熬不住的炒 房客自然就會選擇出售投 資房退場。 3、另一種會賣房的人； 是想換房的人，尤其是年輕 夫婦，孩子多了，存款也增 加了，想換一個大一點的房 子，生活寬敞些。另一種換 房的人是，年老的人，覺得 房子太大，想 downsize，從 大屋，搬到公寓去住，這二 種人一進一出，對整體房價

影響有限。而政府也在鼓勵 老 人 downsize 他 們 的 房 子，給年輕有需要的人。 4、還有一種人會影響 房 價，那 就 炒 房 也 炒 股 的 人。由於通脹高企，銀行調 高利率，必然影響企業獲利 能力，這對高借貸的企業尤 為明顯（例如，航空公司，投 資商場，投資飯店…. 他們 都是借很多錢來擴張的）銀 行利率調高，必然影響這些 企業的獲利能力。最後這些 公 司 的 股 價 必 然 下 跌。最 近，全球股市都因為銀行調 高 利 率 出 現 股 票 大 跌，這 時，有人就會把錢抽出去投 資房地產，也有人會賣房地 產去救他們股票（或投入股 票）所以，從這點來看銀行 調高利率對股市與房市之 間存在著交互影響，該選擇

什麼？見人見智！ 5、而真正會讓房價大 幅下跌的人是誰？—- 是普 羅大眾，因為澳洲有 86% 的住房握在他們手裏。一般 而言，這些人是不會隨便拋 售房子的， （終究房子是我 們每一個人生命最後的庇 護之所） ，除非（一）夫妻離 婚(二）丟了工作，沒有收入 了，又沒有存款。 （三）以上 狀況會產生房子的按揭貸 款還不出來了，最後祗有賣 房。 6、但是，以目前狀況來 說，澳洲還很難構成上面這 些條件（一）澳洲國家統計 局 週 四 (19 日) 發 布 的 就 業數據，其中，整體失業率 降 至 3.9%，為 近 50 年 來 最低水準。所以沒有人會丟 工作，房貸繳不出來，甚至

可以打二份工作來應付。 7、鑒於澳儲行的鷹派 轉向，高盛和美國銀行等機 構預測未來兩個月澳洲儲 銀持續會加快加息幅度，繼 續調整步伐，向 2.5%左右 的“ 中性政策利率”轉變。 So what? 2.5% 的 基 本 利 率，轉 到 購 房 者 的 身 上 大 概 4 - 5% 的按揭，從大歷 史的軌跡來看，其實這才是 正常利率，不足為奇！ 講了這麼多，我想，這 時讀者們也許要說：「老楚， 照你這樣說，房價就永遠不 會大跌囉？」也不是這樣子 的，房價在一種情況下是會 大跌的，我在這裏且賣一個 關子，留待下次再談。 (歡迎想更進一步做深入討 論的讀 者加我微信 ( herald1699 ) 我拉你入群。）

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TAIWAN NEWS

【本報訊】國防部前官員包士可 （Joseph Bosco）21日投書國會山莊 報（The Hill），呼籲華府宣布「一 中一台」政策，並恢復美軍駐台。 包士可以「是時候揚棄中美三聯 合公報？」為題撰文，他談到北京近 來加大力度干預美國對台灣的支持， 並無視美國的「一個中國」政策和中 國的「一個中國」原則不同，進一步 指控美國「欺騙」。 包士可表示，從前國務卿季辛吉 （Henry Kissinger）及其助手羅德 （Winston Lord）的回憶錄中，可知 50年前美中磋商展開交往的原則，落 實到1972年上海公報的文字，凸顯美 中對台灣問題的理解存在著片面且戰 略模糊的空間，1979年建交公報以及 1982年八一七公報亦然，此事一直困 擾美中關係。

包士可說，北京和華府如今都在 控訴對方沒有履行原本的協議，甚至 扭曲原意；這相當於協議雙方缺乏意 思一致（meeting of the minds）， 以合約法理來看，構成主張協議失敗 的程度，且責任不應全由美方承擔。 包士可的另一項論點是，1979年 的台灣關係法精準呈現了「美國決定 與中華人民共和國建立外交關係，是 基於台灣未來能透過和平方式決定的 期望。」北京拒絕這項「期望」，並 通過反分裂國家法作為武統的法源依 據。 對於中國聲稱台灣海峽是「內 海」，包士可說，這是上海公報簽署 當下沒討論過的主張；北京廢棄上海 公報的主張，華府是時候宣布其「一 中一台」政策，以及重新將美軍派駐 台灣。

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Friday 24.6.2022

優惠活動 自 2022 年 6 月 26 日至 7 月 10 日止

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萬年興市前市長 楊千慧 史賓威亞裔工商協會 鄭國勇會長暨全體同仁 Rufina Chan 援豐會會長

AIF -Australia International Finance Director

世界台灣商會聯合總會 名譽總會長林見松

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中華民國僑務委員 張吳雪娥

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駿業宏開 生意興隆 澳華歷史博物館董事局 區鎮標主席暨全體同仁

墨爾本中華公會 墨爾本台灣商會徐正豪會長 劉國強主席暨全體監事同仁 暨全體理監事同仁 國立政治大學校友會 墨爾本分會全體理監事暨會員

世界華文作家交流協會 黃玉液、葉錦鴻

世光貿易有限公司董事長 萬國食品中心 楊林貴夫婦 馬世源 OAM JP

香港點心 董事長梁江財 白馬商會創會會長 陳鎮武 77 Kingway Glen Waverley 迦南地產董事長 982 Doncaster Rd Doncaster East

墨爾本台灣商會 創會會長戴榮良夫婦

澳洲維省潮州會館 副會長蔡旭亮夫婦

姜為開夫婦

劉國榮夫婦

劉國富夫婦

墨爾本中華婦女會 郝家蘭會長暨全體同仁

陽明海運股份有限公司全體同仁

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維省欽廉同鄉會 林漢強會長 暨全體同仁

墨爾本越南知用校友會 徐國聯會長 暨全體理監事同仁

樂善坊謝梁靖文主席 郭子寧執行會長 暨全體同仁

維省香港會 全體委員同仁

澳洲振興粵韻曲藝 文化基金會 胡錦順

史賓威亞裔工商協會 名譽會長 黃肇聰僑務顧問

維州華校協會 會長 楊瑾玲僑務顧問

南番順同鄉會永遠榮譽會長 蔡盧桂嫺太平紳士 暨全體同仁

澳洲澳門商會 區焯榮會長 暨理監事同仁

唯心宗易經大學 墨爾本易經風水研習班 饒淑敏、張雄超

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支靖和會計事務所 支靖和董事長

優牙科中心 牙科醫生何德偉

Bendigo銀行 Wantirna 社區銀行分行 梁永光 董事及財政 348 Mountain Highway, Wantirna 3152

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維省越柬老 華人團體聯合會 張顯揚

（排名不分先後）

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中華民國僑務促進委員 方順良夫婦

墨爾本日報

中華民國僑務顧問 康筱釧

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