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阿爾巴尼斯向中國總理發感謝信

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安德魯斯政府砸$90億3-4歲童明年幼兒園免費 P4

維州方程式賽車大獎賽再續十年 澳儲行預測通脹年底前飆至 7%

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Collingwood 最新商業大廈

私人開發商 Ricdanic 明白，想 讓房地產交易有利可圖，關鍵在 於地段和擁有強大的融資夥伴， 尤其是在市場充滿不確定性的時 期。 2018 年 ， Ricdanic 發 現 Collingwood 正迅速成為眼光獨到 的中小型科技和數字企業選擇的 精品辦公區。正是這一重點吸引 他 們 收 購 了 Collingwood 的 1-9 Sackville Street。 在這棟由 Idle 名師設計的 9 層商業辦公樓獲得開發許可之 後，Ricdanic 遭到了主要銀行的回 絕，他們不願意為該樓盤提供資 金，除非它能獲得超過 50%的預 付資金。Ricdanic 深知選對時機和 入市速度至關重要，於是在非銀 行市場上進行了調查，並最終選 擇 了 Monark Property Partners，因 為後者「富有創業精神、態度真誠 而且在經營中重視合作」，Ricdanic 的 開 發 和 項 目 經 理 Dale Brouze 說。 Dale Brouze 回憶道：「他們從 一開始就理解我們的願景，並提 供了符合我們商業目標的土地和 建築設施。」 正 是 Monark Property Partners 的設施讓承包商 Harris HDP 能夠 在沒有任何租戶預先承諾入駐的 情況下開始施工。 在開始施工的財務結算前 夕，新冠疫情又爆發了，墨爾本進

通過與私營資本合作受益 入了漫長的六次封鎖中的第一 次，這 無疑 將 影響 Sackville Street 的發展。 大流行的爆發和最初的封鎖 對金融市場造成了衝擊，人們轉 向居家辦公，商業寫字樓失去了 賴以存活的氧氣。 「無論環境多麼具有挑戰性， Monark 仍然堅定不移地致力於為 該項目提供融資。我們毫不懷疑， 大多數金融家要麼撤回他們的融 資提議，要麼推遲開工。」Ricdanic 的 Dale Brouze 說，「在這兩種情況 下，我們的項目可能永遠無法建 成。」 Monark Property Partners 聯 合 創 始 人 兼 首 席 信 息 官 Adam Slade-Jacobson 說：「 我 們 為 能 與 1-9 Sackville Street, Collingwood 合 作感到無比自豪。Monark 從動土 到落成都堅定支持這個項目，以 幫助我們的客戶創造一個跨時代 的資產。這是一個很好的例子，說 明 Monark 的資本是與優質開發商 合作，將願景變為現實。最終成品 現已成為澳洲一些科技巨頭的家 園，同時也為 Collingwood 商業天 際線增光添彩。」 大樓竣工後，Monark Property Partners 又對貸款延期，使高力國 際（Colliers）能夠好好推廣該樓盤 並策劃一個有序的租賃計畫，也 讓 Ricdanic 能夠與潛在的租戶進 行談判，使其處於有利的地位。

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早在動工前，高力國際就 代 表 Ricdanic 處 理 1-9 Sackville Street, Collingwood 的租賃事宜。 高力國際表示，該建築的質量 和百裏挑一的高水準是它在競 爭中脫穎而出的原因，在充滿 挑戰的市場條件下吸引到了眾 多優秀的租戶。該大樓的入駐 率現已超過 55%，Linktree 已成

為主要租戶。被譽為下一家獨角 獸公司的 Linktree 已經租下了超 過 1500 平方米的辦公面積，佔據 了大樓最高的三層。 Dale Brouze 說 ： 「Linktree、 Birddog 和 Epic（一家為醫院管理 軟 件 的 國 際 公 司）等 租 戶 都 被 Sackville 1-9 吸引，因為它設有寬 敞的屋頂露臺、優越的終端設施、 戶外陽台、健康室並且可以俯瞰 CBD 和 Dandenong Ranges 的 全 景。」 Dale Brouze 說：「該建築的設

計和地段吸引了年輕一代，他們 可以享受豐富多彩的大樓設施， 再 加 上 這 棟 樓 直 通 Smith Street， 該街被 Timeout 讀者評為世界上 最酷的地帶。」 Dale Brouze 總結道：「Sackville Street 是一個集工作、生活和娛樂 為一體的區域。在新冠疫情期間， 人們宅在家中，錯過了美好辦公 環境所提供的社交基礎設施，但 現在，他們希望工作場所能夠提 供家居式的環境，並且靠近購物 場所、餐廳食肆和交通樞紐。」

簡 介 1-9 Sackville Street, Collingwood, Vic 3066 ◆毛收益率逾$6000 萬 ◆當前入駐率 55% ◆第 1、2、5 層零售鋪面正在招租 ◆61 個停車位 ◆鍛煉後設施 ◆自行車停車場（對自行車騎士更安全） ◆兩倍挑高大堂 ◆Sackville Street 每平方米$500-$570 ◆CBD 每平方米$1000 城市 A 級建築

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大選後的雜感（十）

十年后你還在領老人金嗎？ 顯示工黨對打工仔的體貼，霍 克和基廷這兩位曾任工會頭 首先我想讓大家暸解，澳 目的老工黨，還是在退休金這 大利亞的老年金觀念正在改 中間耍了一招，他們要求每月 變。在以前，我們的制度告訴 提撥的退休金 100% 由老闆 我們，你年輕時，應該認真的 付錢，員工是不必付半毛錢 工作，同時你也繳稅，到你年 的，這種「反雇主」的苛求政 老了，不必擔心，由國家來養 策，在全世界還是少有的。 （大 你們。這是老人金制度的由 部分國家員工多少都是要承 來。但是，那是七 O 年代，澳洲 擔部分退休金責任的） 。目前， 處於經濟非凡時期，國家財政 澳洲雇主支付員工退休金是 有大幅盈餘，一切開支都不成 他們薪水的 9.5 ％，工黨希 問題。可是，後來，漸漸的，國 望 在 2035 年 前 調 整 到 家每年的稅收和支出僅能免 12%。但是，自由黨反對，他 強維持平衡， （近這幾年甚至 們認為這樣做會壓縮澳洲雇 還入不敷出）那養老人的老人 員工資的成長率。現在工黨上 金又從何而來？ 臺了，他們要調高最低工資， 所以就如前本文所介紹， 如果再調高 Super，那對雇主 1992 年，時任總理霍克和財 而言肯定是一個惡夢，尤其對 相基廷二位創立了澳洲退休 中小企業。我不知道將來小企 金制度（Superannuation，簡 業主日子怎麼過？ 稱 Super), 為什麼要創立退 目前澳洲人累積的人平 休金制度？因為他們已經預 均退休金如下， （你可以檢查 想到澳洲人口老化越來越嚴 一下你是否低於此一平均水 重，而且人的壽命愈來愈長， 準） 政府將來根本養不起那麼多 15 to 24 years $6,300 老人，所以，後來制度改變了。 （男）$6,100（女） 現在每一個人在年輕工作時 25 to 34 years $41,700 都巳經參加退休金了。老了自 $31,600 己的退休金養自己，不必靠國 35 to 44 years $100,300 家。 $69,300 當年，為了減少阻力，和 45 to 54 years $196,400

$129,199 55 to 64 years $332,700 $245,100 65 to 74 years $417,900 $378,60 政府的目標是：將來每一 個人退休時，都會累積達 50 萬元 的 退休金，所以，再十 年後，大概一個人一生正常上 班後，都會有 50 萬元的老人 金了，這也表示，政府將來將 用退休金取代老人金。少數累 積達不到 50 萬元標準者，政 府再以財政補貼，讓這些人領 老人金。 除此而外，由於現在人健 康，愈來愈晚「衰老」，所以從 2021 年 7 月 l 日開始，你必須 滿 66 歲半才能領老人金（換 句話說，你的退休年齡不再是 65 歲了，而是 66.5 歲） ，而且 根據政府的規劃，將來退休年 有可能還要延遲到 70 歲，以 達到活的愈久，幹的愈老的目 標。 70 歲 才 能 過 上 退 休 生 活？根據澳洲統計局的預測， 現在出生的澳洲嬰兒，男人平 均年齡可以活到 81.2 歲，女 孩可以活到 85.3 歲。30 年前 (1990), 澳 洲 人 的 平 均 壽 命 男人是 73.9 歲，女人是 80.1

歲。所以實際上澳洲人將來可 以領取老年金的日子，不也就 那麼十幾年。 既使這樣，專家們指出， 當大部分人都有退休金可以 領時，領老人金的人將會像領 失業金一樣的少，日子也和領 失業金一樣艱難（且受到歧 視） ！因為領退休金的人不禁 要問：「我們年輕時努力工作 時，累 積 退 休 金，你 在 做 什 麼？為什麼你年輕時不好好 工作老了還要納稅人來養 你？」到了那時候，不論什麼 政黨的政策都很難向領老人 金者傾斜！因為，選舉時，必須 是保障多數人的利益才能當 選，若領老人金的人和領退休 金的人最終收入相等時，領退 休金的人會同意嗎？他們辛 苦的工作一輩子，年老了和平 常不工作的人退休後拿一樣 的錢？那澳洲人講的公平性 （Fair Go）又在那裏？ 不僅如此，目前政府也正 在加大力度，預防老年新移民 進入我們的老人金體系，這些 人年輕時在別的國家繳稅，為 別的國家做貢獻，老了來領我 們的老人金？這也不合情理 吧？ 但是，我想，澳洲會對有

真正需要幫助的人置之不理 嗎？我想不會，因為澳洲人對 貧窮人的同情心是不會改變 的，那是澳洲人的價值觀的一 部份，也就是澳洲人常說的同 胞之間的互助精神（Australia matehoods）它 起 源 於 中 古世紀歐洲人的騎士精神 （knighthoods）這 種 扶 弱 濟 貧的精神。短時間內不會改 變，但是，你若有手有腳，你老 了接受別人的供養，不會不好 意思嗎？ 身為新移民我們應該尊 重澳洲人的價值觀。我聽很多 新移民談到「為什麼移民澳洲 時？」總是說；「因為澳洲有很 好的社會福利，老了還可以領 老人金。」我不知道這些人可 曾想過「好的福利錢從那裏 來？」我來澳洲 33 年了，唯一 享受的一次的福利是 65 歲那 一年，坐火車，可以買一張$2 元的老人票。我為澳洲貢獻了 33 年，去年還繳了十幾萬的 稅，最後是給誰造福？所以我 認為將來對領老人金者應該 設立更多門檻，這樣才激勵澳 洲年輕人更努力工作，存更多 的錢，年老時養活自己，不要 拖累別人！

大選後的雜感（十一）

政府大負債，工黨還敢花錢？呵！呵！ 工 黨 剛 上 臺，市 場 就 給 他潑好幾盆的冷水： 1. 本週二的澳儲行會議 之 後，澳 儲 行 行 長 Philip Lowe 宣 佈 加 息 0.5% 至 0.85%。一 口 氣 加 0.5% 表 示，澳洲接受的通脹壓力非 常大。Lowe 稱，加息 0.5%的 決定是受到現有通脹壓力和 非常低的利率的影響。根據 澳洲統計局的報告顯示，澳 洲 2022 第 一 季 The Consumer Price Index (CPI) 上漲 2.1 per cent。預計全年 上漲 5.1 %。 2. 澳洲股市本週五開盤 一小時內，S&P/ASX200 指

數 下 跌 0.9% 或 59.5 點 至 6960.2 點。藍籌股指數一周 內下降了 3.8%，這是 2020 年 10 月以來最大幅度的下 跌，也是疫情爆發以來跌幅 最 大 的 一 次。最 終，昨 晚 S&P/ASX 200 指 數 下 跌 1.25 % 以 6932 做收。藍籌 股 跌 了 4.2 % , 這 是 2020 年四月以來最大跌幅。 3. 在房地產方面，REA Group 經濟研究執行經理庫 什 爾（Cameron Kusher）表 示，「澳洲央行的行動速度快 於預期，預計全澳住宅價格 將下降 10%至 15%。」墨爾本 和悉尼的降幅更高，這兩個 主城市的房價跌幅可能高達 20%，甚至更高，這取決於利 率上升的速度。」 4. 經濟大滑波並不始於

澳 洲，這 周，全 球 經 濟 陷 危 機，美股大跌，週五華爾街三 大股指全線崩跌，道指狂泄 880 點，納指跌超 3.5%。截至 收 盤 ， 道 指 跌 2.73% 報 31392.79 點，納指跌 3.52% 報 11340.02 點，標普 500 指 數跌 2.91%報 3900.86 點。 5. 華爾街日報表示，美 聯儲面臨著一項艱巨的任 務，即收緊貨幣政策以使經 濟降溫並平息通脹，同時避 免經濟衰退。美聯儲官員于 5 月 4 日將利率提高 0.5 個百 分點，並將在下周再次開會 考慮類似的加息。 6. 歐洲央行也將加息。 歐洲央行 6 月維持三大關鍵 利率不變，不過根據 6 月 9 日 的 決 議，歐 洲 央 行 將 在 7 月 21 日的下次貨幣政策會議上

加息 25 個基點，並於 9 月 8 日的再下次貨幣政策會議上 繼續加息，9 月的加息幅度則 取決於屆時的歐元區通脹情 況。 其實工黨所面對的大問 題還不止這些，財相查爾莫 斯（Jim Chalmers）在週三宣 佈；政府的目標是在 10 月 25 日提交他的第一份預算案。 但是他暗示在 10 月公佈預算 時將不會提供大額生活成本 補助。這肯定讓選工黨的選 民非常失望的。 查爾莫斯博士說： “目前 沒有制定一攬子家庭補助的 打算” ，並把部分原因歸咎於 莫 里 森（Scott Morrison）的 前任自由党政府。因為工黨 從前任政府手中繼承了史無 前例的近 1 萬 億澳元債務，

這 造 成 了“ 嚴 重 的 財 政 制 約” ，預算將不得不優先解決 這個問題。 可是大家想想，2007 年 12 月 3 年當陸克文從霍華德 接過總理職務時，霍華德在 國庫裏留了 420 億澳元給工 黨。結果因為接著 2008 年金 融危機，陸克文在兩年之間 就將這盈餘敗光了，還倒欠 800 億。 這次工黨已經沒有這麼 好運氣了，莫里森留給他的 是 1 萬億的負債，別說要花 錢，連這個窟窿如何補上都 是一個大問題。 所 以，你 說 工 黨 祗 會 花 錢？我倒想看看沒錢你怎麼 花？呵！呵！

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大選後的雜感（十二）

如何看房地產跌勢？

老澳有這麼一個說法： 「工黨一上臺，你就準備看房 地產下跌吧！」 我不知道這個說法是否 有 其 正 確 性，但 是，上 次 2007 年 工 黨 的 陸 克 文 上 臺，不久就爆發了 2008 年 的金融危機，接著，房地產是 跌了一陣子的。而這次阿爾 巴尼斯上臺，剛好也遇到全 球通膨大爆發，各國儲銀都 在升息，看來房地產也是難 逃走下波的劫數了。所以，房 地產下跌其實跟誰執政沒有 太大關係，祇是每次工黨運 氣總是比較背罷了！ 根據《澳洲金融評論報》 報導，澳洲聯邦銀行（CBA） 預測，隨著澳儲行以更快的 速度加息，悉尼房價預計今 年會下降 11%。而墨爾本房 價會下降 10%。

CBA 同 時 預 測 ，到 2023 年底，悉尼和墨爾本的 房價會更近一歩下降 18%。 今 年 3 月，CBA 曾 預 測，悉尼和墨爾本的房價今 年下降 3%，而到 2023 年， 房價會下降 9%。現在 CBA 提高了預測房地產的降幅， 顯然，情況轉壞比預期快，而 且前途也不樂觀。 幾年以來，筆者一直在 本欄強調，澳大利亞房地產 一直漲不停起因於利率實在 太低了。而利率是決定房地 產走勢的重中之重。所以你 若問老楚：「我想買房，什麼 時候是最佳時機？」我會告訴 你，看利率，當利率由上升反 轉成下跌時，就是房地產跌 到穀底的時候，也是你買房 的最佳時機，可是你真能等 到那時候嗎？所以我說，買投 資房的人可以等，但買首置 房的人就必須選，有房東急 著拋售時下手。

根據 CBA 對澳儲行加 在在澳洲，祗要你想找工作 地 產 已 經 再 已 無 利 可 圖 了 息的預測，預計 7 月份會加 （不計較好壞）都可以找到 （至少五年內房地產不可能 ，所以想換手投資其 息 0.5%；8 月 份、9 月 份 和 的。所以，很多人低收入者， 上漲了） 11 月 份 都 會 加 息 0.25%。 為了要保住自己一生之中最 他東西，或屯一點現金等抄 到 2022 年底，現金利率將 有價值的資產 — 房子，那 底。還有，有些想換房者，他 就必須打二份工。這也決定 們想利用現在剛在下跌時脫 達到 2.1%。 從 長 期 來 看，其 實， 了房地產 「暫時」不太可能 手，然後換房，看能不能接下 來撿到一間大一點，好一點 2.1% 的 利 率 還 是 很 低 的， 大跌的原因。 那為什麼現在房地產還 的房子。這些人終究是少數， 所以你說這次漲息會造成房 地 產 崩 盤（跌 超 過 30% 以 是出現下跌趨勢呢？最主要 還不足以造成全面下跌！ 上） ？我說，這種可能性其實 的原因是因為投資客看到房 很低的，至少到現在為止還 看不出來，先想等利率漲到 5-6% 時再來說吧。但是以 現在澳洲經濟狀況來看，根 本承受不起 5-6% 的利率， 硬調上去，澳洲（或全球亦 然）將面對的是一場大蕭條。 澳大利亞的房地產，除 了看利率外，還得看失業率， 也就是算算熬不過按揭貸 款，而必須拋售房子的房東 有多少？幸運的，澳洲三月份 的 失 業 率 祗 有 3.95% ，是 48 年以來最低的失業率，現

大選後的雜感（十三）

如何變成一個割韮菜的人？

「買房養老」這是筆者 30 年前提出概念，三十年過 去了，自覺它仍然「歷久彌 新」，至少至今我仍然堅信， 這是我們每一個華人第一代 移民唯一可以翻轉人生（甚 至後代）的最佳手段。 上面我提到，政府設定 給我們每一個人將來養老的 目標是以「退休金」替代「老 人金」，所以這已經基本上保 障了我們的養老。可是，單靠 「退休金」足夠嗎？如果你工 作時間夠長，收入也一直在 中等以上的水準，那基本上 老年過一個基本生活（或許 「糊口」吧）應該是沒有太大 問題的。可是，如果你想過得 「 比 較 寬 裕 」 （ Live Comfortably）那 可 不 一 定 就那麼容易了。那什麼是「比 較寬裕」？這樣說吧！年紀大 了，可以想吃什麼就吃什麼， 想買什麼就買什麼，想去旅 行就去旅行，偶爾還可以打

打小麻將，給孫子們買點禮 退休金是老闆的事，你不必 好的投資機會，但是，有一 奮，更節儉，因此，我們自然 物，請他們吃飯，讓他們喜歡 擔憂，每個月會自動存到你 點，一定要記住如果你的口 更有機會走入那頂尖 三分 指定的信託基金，但是，很多 袋不夠深，經驗也不怎麼豐 之一的行列！ 你。這樣的目標容易嗎？ 在此，我也希望大家多 根據最近的一篇報導， 企業的小老闆們為了省錢， 富，那你的開始投資絕對不 （因為萬一投 想一想這件事，投資其實不 （或拿 要超過五萬元， 澳 洲 目 前 有 三 分 之 二 40 省稅，自己不拿薪水， ，最後生意垮 資失敗也不影響你的計劃） 祗是你這一代的事，當你有 到 60 歲的人認為他們退休 很低的薪水） 後很難達到這個目標（Two 了，籃子打水，一場空，這樣 目標也祗有一個，那就是翻 了一套自住房，一套投資房， thirds of people in this 的例子我看太多了！所以，退 一番，最後，以累積 20 萬為 那天，你夫妻走了，你的兒孫 age group say that they 休金是你最後防線，千萬記 你第一階段的目標。因為，有 長大了，他們就可以馬上走 了 20 萬就可以開始準備做 向買第二、甚至第三套投資 are not confident that 得存足它。 第二，首套房是每一個 佈 局 買 你 的 第 一 套 投 資 房 房的階段，而不是像我們一 they will have enough money to live 人一定要有的，它不但可以 了！ 樣，一切從頭開始。 如果你不想涉入股票， comfortably in 讓你遮風避雨，而且還可以 記得老楚前面提到的， 讓你做為「第一桶金」來運 貨幣，債券... 等風險性較高 我 有 一 位 同 事 說 他 不 願 結 retirement） 雖然看似不容易，但終 用，通常前面這二個目標你 （其實如果走對方向也不是 婚，不願生小孩，因為他已經 那麼高）的投資，也可以，祗 做了一輩子的韭菜，他不想 究還是有 三分之一的人認 應該在 50 歲以前完成。 第三，有了退休金和自 要 你 的 退 休 金 累 積 超 過 十 生個小孩，再讓他的小孩被 為他們可以達到這個目標。 而這些人如何達到的呢？這 住房，你就可以做你的投資 萬，第一套自住房也還清了， 割韭菜！將來如果你有二套 才是我們每一個人應該關心 計劃了。投資什麼？每一個人 你也可以考慮用它們做抵押 房，你的兒孫有三套房，那你 都有自己的專長和喜歡的投 品來做投資房的首付，這時 的兒孫就可以當房東（台灣 的問題。 今天老楚就告訴你這其 資方法，如果你的資金不多 你 才 是 真 正 進 入 投 資 的 門 人叫包租公） ，每月收房租， （例如祗有三、五萬） ，你可以 檻，也是你開始步入「財務自 那他就搖身一變成為一個割 中的密訣吧！ 首先，我們每一個人可 從小投資做起，例如，股票， 由階段」的開始。 韭菜的人，不是嗎？ 當然這些說是容易，但 以 把 自 己 的 退 休 設 三 個 目 貨幣，債券....這些不需要大 （歡迎想更進一步做深 （否則也不會說全澳 入 討 論 的 讀 者 加 我 微 信 標，第一，拼命工作，累積你 本 錢， 我 個 人 特 別 喜 歡 股 行之難， 的退休金，這對開小店的朋 票，貨幣。尤其最近，美股大 洲祗有三分之一的人可以達 （herald1699）我 拉 你 入 ，但是，我相信 群。） 友 自 雇 主（Self Employer） 跌，澳股走低，貨幣波動也 到這個目標） 尤其重要，因為幫別人打工， 大，這些都為我們創造了很 華 人 終 究 比 一 般 土 澳 更 勤

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中國 購 物 節 是 繼 11 月 11 日 618 光棍節後銷售額第 大 2 購物活動，由 （ 2019 冠狀病毒疾病） 於 COVID-19 疫情嚴苛封城對零售商構成重大打 擊，數家零售商決定減少參與這次 活動，降低折扣提供額度。

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