Issue579 chinese sydney property weekly book3

Friday Sep 15, 2017

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ALTITUDE, PARRAMATTA

BOTANIA, SYDNEY OLYMPIC PARK

> Parramatta城区最高建筑，达54层 > 1、2、3室公寓，室内面积达50-103平米 > 绝佳河畔位置，可欣赏无敌景观，底商设有美食区

> 悉尼奥林匹克公园城区最大面积公寓 > 1、2、3室公寓，室内面积达50-115平米 > 尽享社区内度假式休闲设施，项目现已完工

LIGHTHOUSE, DEE WHY

LUNA, LEWISHAM

> Dee Why城区核心位置，即建大型购物区 > 1、2、3室公寓，室内面积达50-140平米 > 尽享无敌海景，项目预计于2018年底完工

> Lewisham城区最大面积公寓，项目现已完工 > 1、2、3室公寓，室内面积达50-95平米 > 尽享城市天际线景观和社区美景，度假式休闲设施

MASCOT CENTRAL

PAGEWOOD GREEN

> 社区公园、 购物区、 Woolworths超市和儿童看护中心 > 1、 2、 3室公寓，室内面积达58-119平米 > 步行50米即至火车站，项目现已完工，恭候入住

> 尚品住宅社区拥有壮美景观，超大门厅及景观花园 > 1、 2、 3及4室公寓，室内面积达65-156平米，可欣赏壮美景观 > 项目首期将于2018年7月完工

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Meriton

SPECTRUM, MASCOT > 尚品超大面积公寓及占地1,200平米的中央花园 > 1、 2、 3室公寓室内面积 51-119平米 > 东北朝向公寓可欣赏从Central Park直至悉尼CBD的美景 Daniel Chen 0402 763 362 I danielc@meriton.com.au

THE GALLERY – COCO COLLECTION, ROSEBERY

THE GALLERY – MINT COLLECTION, ROSEBERY

> The Gallery综性合社区第二期项目 > 超大面积1、 2、 3室公寓，室内面积达55-133平米 > 顶层复式公寓拥有私享园景天台

> The Gallery综合性社区首期项目，Meriton最新奢华之作 > 1、2、3室公寓，室内面积达59-113平米 > 500米即至Gunyama公园，项目预计于2017年底完工

THE RETREAT, SYDNEY OLYMPIC PARK PRECINCT

VIDA, MASCOT

> 22层玻璃外墙地标性建筑，带有顶层豪华公寓 > 拥有该城区最大面积2室公寓，室内面积达82-97平米 > 尽享无与伦比的悉尼城市天际线景观和周边公园美景

> Meriton首发超白金典藏版46套精品公寓 > 1、 2、 3室公寓，室内面积达59-100平米 > 可欣赏悉尼城市美景，项目预计于2018年初交付

Janice Jiang 0433 160 916 I janicej@meriton.com.au

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春意已浓，万象更新，尽享悉尼顶级户外 一個照亮悉尼夜空，星光璀璨的晚會吸引了數千來賓 [ 澳大利亚悉尼 2017 【澳大利亞悉尼 — 2017年5月22日 der Meer, Sydney Plaster,—— SYNC by 年 9 月 11 日星期一 ] 週一】– 超過2000位來賓參加了為悉 Hickory, JAG Plumbing, Micos 无边泳池，天台空间，园景花园，皇冠房地产集团一手打造，尽享春天之顶级户外。 尼最新住宅開發專案舉辦的揭幕晚 Group, Formtec Group；以及白銀贊 會。 助 商 包 括 C&M Consulting 居民可以邀请亲朋好友，一同参观天 Engineers, Donnelley Simpson 台园景花园，或在幽静的娱乐休闲区 屢獲殊榮的悉尼房地產開發商皇冠房 Cleary Consulting Engineers, The 和天台休息室小憩，尽情享受轻松惬 地 產 集 團 上 週 三 在 Royal Hall 意。 of Havencab Group, Rohy's Painting, Industry, Moore Park 舉行了該公司 JP&MC Tiling, G&S Maroun, 最新開發專案 – 耗資4億的Waterfall 此类空间为忙碌的上班族提供了亟需 Powcom, Erect Safe Scaffolding, 受頂級的空中懸掛式健身房，頂層花 Waterfall by Crown Group包 括 三 座

by Crown Group專 案 的 紅 毯 揭 幕 活 的“避风塘”，下班之余或周末闲暇，许 ColorTile Projects, Metromix, 園，頂層電影院，配有廚房的多功能 7層高的建築和一座20層高的地標性 動。 多人会选择走上天台，沐浴着绚烂的 MOITS and All Seasons 室，音樂廳和零售店。 建築，俯瞰蔥鬱的熱帶雨林景觀和美 日落余光，欣赏着壮丽的悉尼都市全 Waterproofing。 麗的水中花 園。公共藝術是 該揭幕活動是一場對於創新和設計靈 景。 在2015年，皇冠房地產集團邀請了 Waterfall的 另 一 個 主 要 元 素 ： Mika 感 的 慶 祝 ， 吸 引 了 超 過 2000位 嘉 幸運的來賓們率先欣賞到一個風格清 超 過 1500名 客 人 參 加 位 於 Green Utzon Popov——悉尼歌劇院建築師 賓 ， 其 中 包 括 悉 尼 市 長 Clover 新 獨 特 ， 內 含 331間 公 寓 的 專 案 模 客人还可以在天台泳池甲板漫步；在 Square的 Infinity by Crown Group項 Jørn Utzon的孫輩，將會創作一個能 Moore， 馬 來 西 亞 王 子 Tunku 型，並且獲得了更多關於這一專案的 半透明的无边泳池游泳；在最先进的 目的紅毯揭幕儀式。那場儀式為地產 夠與項目的設計融為一體的大型藝術 Naquiyuddin, 皇冠房地產集團主席和 设备齐全的健身房锻炼；在酒水间品 獨家資訊。 行業設立了一個新標杆。 作品。 CEO Iwan Sunito，皇冠房地產集團 尝红酒；在私人音乐室、会议厅、演 致力於革新澳大利亞住宅開發的綠化 CEO Paul Sathio以 及 超 模 Paula Waterfall by Crown Group預 計 將 於 出剧场，体验并享受感官的震撼。尽 Sunito先生還說： “這一晚是對創新 運用，這個由四座主樓構成的住宅項 Verhoeven， 前 九 號 台 節 目 The 2020年完工。該專案的豪華公寓將 享美好生活。 和設計靈感的特別慶祝；是對我們不 “创造最高的人造瀑布只是我们将自然 套公寓和酒店套房的开发项 目將配備澳大利亞最高的人造瀑布。建有 590 Block的巨星Shannon和Simon Voss, 從2017年6月17日開始預售。公寓價 斷努力突破傳統設計界限來滿足未來 重新融入居民生活的方式之一。”Sunito 目，公寓设施包括 25 米长的泳池，桑 活動主持人Sandra Sully,名模Rachel Oasis by Crown Group，现代九层公 格從$620000起。 需求的映照。” 春意已浓，万象更新，皇冠房地产集 皇 冠 房 地 產 集 團 主 席 和 CEO Iwan 先生说道。 拿室，健身房，音乐厅，会议设施， Finch以及前環球小姐澳洲小姐Laura 寓楼开发项目 , 包括 79 间精品公寓， 团 三 个 最 新 力 作，Oasis by Crown 图书馆，园景花园，游戏室，电影院， Sunito說這個揭幕式是行業中史無前 Waterfall by Crown Group 的豪華樣 Dundovic。 4 家独家零售商铺 , 以及居民访客停车 Waterfall by Crown Group提 供 一 系 Group, V by Crown Group 以 及 Waterfall 的另一个主要元 大型零售餐饮广场，以及底层特设的 例的。 板房現已開放，每週開放7天，早上 场。居民可以自由出入大堂休息室、 列的奢華公寓，包括單間，一室，兩公共艺术是 Waterfall by Crown Group，为您倾情 Utzon Popov—— 悉 尼 歌 剧 考古展示厅。 當晚來賓們欣賞到諸多娛樂表演，由 10點到下午4點，無需預約。 电影院、会议室、钢琴室，使用露台 室和三室的公寓，帶有私家庭院的公素：Mika 打造悉尼顶级户外场所。 Sunito先生說： “我們邀請了地產， 院建筑师 Jørn Utzon 的孙辈，将在特 獲 得 ARIA獎 的 歌 星 Jessica Mauboy 和休闲区天台公共设施，观赏壮观城 寓和頂層複式公寓。內部裝飾通過利 設計和建築等不同領域最頂尖的人 定建筑外墙上创作大型艺术作品。 “ 在 轻 松 的 氛 围 中 体 现 奢 华 的 风 格， 帶來的特別演出是整場的亮點。 市景色。 用石頭，木材和巧妙的光影打造出清 皇冠房地产集团董事长兼首席执行官 才，同時還有各界社會名流和貴賓來 Parramatta 对于此类开发项目仍然有 新，自然，現代，奢華的整體風格。 Iwan Sunito 表示，越来越多的悉尼市 參加 Group的 Waterfall

by Crown Group項 目 的 揭 该项目还将包括休闲娱乐平台、空中 巨大的需求。”Marcellus 先生说道。 皇冠房 地Waterfall 产 集 团 by 销 Crown 售总监 Roy 揭 民开始找寻属于他们自己的家，在那 幕儀式。在萬眾期待中，我們很榮幸 幕 儀 式 的 白 金 贊 助 商 包 括 Building Marcellus 表示：“在密集开发的内西区 自然奢華在公共區域也有體現，包括花园和露台、天台无边泳池，以及僻 里，他们可以远离城市喧嚣。 分享這一項目的創作理念，它將會革 Management Australia， Ceronne 静的竹林小路。客人还可以享用最先 Waterfall

by Crown Group 包括三座 7 市场，Oasis by Crown Group 是一处 底層幽靜的水中花園，供住戶娛樂消 层高的建筑和一座 20 层高的地标性雕 命性地改善住宅開發專案的綠化情 J e w e l l e r s ， D i a l a D u m度假村式避风塘，位于 p Ashfield 繁华 遣的露臺和位於頂層、由空中花園和进的健身房，配有厨房的多功能厅， Sunito I先生补充道：“居民享受户外活 塑式建筑，俯瞰葱郁的热带雨林景观 況。” n d u s t r i e s ， P a c i f i c B u i l d i n市中心不远处。” g 平臺環繞的無邊泳池，以及與外界隔音乐室和零售商铺。 动的同时， 又不失奢华感受， 放松身心， 和美丽的水景园。该项目拥有澳大利 Management Group；黃金贊助商包 離的寂靜竹林小道。住戶將有機會享 近在咫尺，垂手可得。” 由 悉 尼 建 築 師 事 務 所 SJB設 計 ， 亚最大的高达 22 米的人造瀑布。 括 Moët & Chandon, Caroma, van V by Crown Group 是一个高达 29 层，

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關於皇冠房地產集團(Crown Group)

关于皇冠房地产集团 (Crown Group)

皇冠房地產集團(Crown Group Holdings)是澳洲一家龍頭房地產企業，專長 個項目，包括：位於Green Square的Infinity by Crown Group、位於帕拉瑪 Crown Group。 皇冠房地产集团 (Crown Group Holdings) 是澳洲一家龙头房地产企业，专长于 于房地產開發、投資及服務公寓等領域。公司由建築師Iwan Sunito及工程師 塔的29層專案V by Crown Group、位於北悉尼的20層專案Skye by Crown 房地产开发、投资及酒店式公寓等领域。 Paul Sathio共同創立，第一個專案啟動於1996年。 Group、位於繁榮內西區的Oasis by Crown Group，以及位於悉尼中央商務 奖项与荣誉 區的住宅項目Arc by Crown Group。 公司由建筑师 Iwan Sunito 及工程师 Paul Sathio 共同创立，首个项目启动于 Iwan Sunito擁有新南威爾士大學的建築(榮譽)學士學位元及管理工程碩士學 皇 冠獎項與榮譽 房 地 产 集 团 历 年 来 获 得 了 20 余 个 业 内 备 受 瞩 目 的 重 大 奖 项。 位 于 1996 年。 位元。1993年，Iwan成為註冊建築師，同年獲得新南威爾士大學的”Eric Parramatta 的 V by Crown Group，于 2016 年获得国际房地产奖澳大利亚最佳 Daniels住宅設計卓越獎”。近幾年裡，Iwan Sunito獲得了許多聲譽卓著的獎 高层住宅建筑奖。位于 Waterloo 的 Viking by Crown Group 于 2015 年获得澳大 Iwan Sunito 拥有新南威尔士大学的建筑 ( 荣誉 ) 学士学位及建筑工程管理硕士 皇冠房地產集團歷年來獲得了20多個業內的重大獎項，其中包括V by 項，包括印尼《Property & Bank》雜誌2013年度“黃金領導力”大獎、印尼國 利亚建筑商协会（MBA）新南威尔市卓越建筑大奖。2014 年皇冠房地产集团建 学位。1993 年，Iwan 成为注册建筑师，同年获得新南威尔士大学“Eric Daniels Crown Group 在2016年獲得的國際房地產獎的澳大利亞最佳高層住宅建築 會2013年度“海外 造的由 7 栋建筑组成的度假式住宅项目 Top Ryde City Living 获得由澳大利亚城 住宅设计卓越奖”。 獎項，通過Viking by Crown Group 在2015年獲得的澳大利亞新南威爾市建 市发展学会（UDIA）颁发的 NSW President’s Award ( 新南威尔士主席奖 )，该 築商（MBA）建築大獎和2014因皇冠房地產集團建造由7棟建築組成的度假 僑民企業家”大獎及2013年度“安永年度企業家”稱號。澳大利亞Urban 奖被公认为澳大利亚房地产开发的最高荣誉。 近年来，Iwan Sunito 更是屡获嘉奖，其中包括印尼《Property & Bank》杂志 式住宅專案Top Ryde City Living而獲得年由澳大利亞城市發展學會頒發的 Taskforce Australia於2015年評選他為“房地產業年度風雲人物”。 2013 年度“黄金领导力”大奖、印尼国会 2013 年度“海外侨民企业家”大奖及 2013 NSW President's Award (新南威爾士主席獎)，該獎被公認為澳大利亞房地 Top Ryde City Living 同时还被澳洲城市发展学会 (UDIA)“2014 年度卓越大奖”提 年度“安永年度企业家”称号。2015 年，Iwan 被 Urban Taskforce Australia 评选为“房 Paul Sathio擁有悉尼科技大學的土木工程學士學位及新南威爾士大學的工程 名为 產開發的最高榮譽。 “澳大利亚最佳高密度开发项目”，并斩获澳洲建筑商协会 (MBA)“2013 年度 地产业年度风云人物”。 科學碩士學位。他在建築及開發行業擁有超過20年的經驗。 杰出住宅奖”。皇冠房地产集团其他获奖项目还包括：充满创意的滨水开发项目 Top Ryde City Living同時還在UDIA澳洲城市發展學會 “2014年卓越大獎” 中 Sanctum by Crown，获得澳洲建筑商协会（MBA） “2012 年度杰出住宅奖”；大 Paul Sathio 拥有悉尼科技大学的土木工程学士学位及新南威尔士大学的工程科 被提名為 “澳大利亞最佳高密度開發專案”，並斬獲了MBA澳洲建築商協會 過往與近期項目 获成功的 ICON at Homebush，被澳洲住宅产业协会 (HIA) 授予“2007 年度企业 学硕士学位，在建筑及开发行业拥有 20 余年经验。 “2013年傑出建造獎”。皇冠房地產集團其他的獲獎項目還有：充滿創新精神 社会责任住宅奖” 之“年度公寓项目”。 的濱水開發專案Sanctum by Crown (MBA澳洲建築商協會 “2012年傑出住房 皇冠房地產集團已經在悉尼眾多頂級地段成功完成了一系列大型的開發專 过往与近期项目 at Homebush (HIA澳洲住宅產業協會 案，包括Bondi(邦代海灘)、Bondi Junction(邦代樞紐)、Parramatta(帕拉瑪 Skye大獎”)，以及大獲成功的ICON 套房酒店 （Skye Hotel Suites） “2007年度體現企業社會責任住宅大獎” 之“年度公寓專案”)。 塔)、Ashfield(阿詩菲爾德)、Epping(埃平)、Homebush(霍姆布希)、 皇冠房地产集团成立于 1996 年。自公司成立以来，其在悉尼众多顶级黄金地段 Newington(紐因頓)、Pennant Hills(彭南特山)、Rhodes(羅茲)和 皇 冠 房 地 产 集 团 于 2017 年 8 月 在 Parramatta 推 出 旗 下 首 家 套 房 酒 店 Skye 成功开发了一系列大型项目，其中包括 Bondi( 邦代海滩 )、Bondi Junction( 邦 未來項目 Waterloo(滑鐵盧)等地。 Hotel Suites，预计第二家酒店将于 2018 年中在悉尼中央 代 枢 纽 )、Parramatta( 帕 拉 玛 塔 )、Ashfield( 阿 诗 菲 尔 德 )、Epping( 埃 平 )、 商务区开放。 Homebush( 霍 姆 布 什 )、Newington( 纽 因 顿 )、Pennant Hills( 彭 南 特 山 )、 皇冠房地產集團將於2017年6月在悉尼Waterloo推出 Sunito獲得了許多 Rhodes(作為一名成功的企業家，皇冠房地產集團首席執行官Iwan 罗 兹 ) 以 及 North Sydney（ 北 悉 尼 ） 的 最 新 项 目 Skye

by Crown 又一個令人振奮的全新項目。第一家Skye Hotel 未来项目 Group。榮譽，包括2013年度“安永年度企業家”稱號及澳大利亞Urban Taskforce Suites套房酒店將於2017年開業。 Australia於2015年評選的“房地產業年度風雲人物”。 皇冠房地产集团将于 2018 年在悉尼东区及墨尔本等地推 如今，皇冠房地产集团旗下在建和筹备项目数量众多，其中正在开发的有三个 项目：位于 Green Square 的 Infinity by Crown Group, 位于 Parramatta 的 29 如今，皇冠房地產集團旗下在建和籌備專案數量眾多，其中正在建設的有五 出多个新项目。 层项目 V by Crown Group Group，以及位于悉尼中心的 22 层住宅项目 Arc by www.crowngroup.com.au

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Book 3, Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

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郊区身价百万,澳洲未来房价怎么走？ 悉尼百万城区正不断增加，从市中心一路向

恶化到了什么程度。墨尔本情况也差不多

房价的扩张或收缩反映的是每个城市经济增

1.6%。西澳大利亚增长了0.7%，昆士兰州增

更远的郊区扩散。距离CBD 75公里远的区号

。不过因为土地面积更大，相比悉尼，房价

长的快慢，也反映了外国投资者在哪里买房

长了1.5%。

范围内，房价中位值都有在100万澳元以上

要便宜一些。”

。房价中位值上涨的城区，可以肯定业主在

的。

翻修、家装、园艺等方面肯定也花了更多的

Shane Oliver说：“5年后如果我们回顾过

悉尼有一半以上（56%）的城区房价都在百

买家要想在悉尼找便宜一点的房子，那么就

万以上，而在墨尔本，这个比例只有30%；

钱。

得在拥挤的道路上驱车40公里，才能找到一

布里斯班：6%；珀斯：11%。而霍巴特没有

不过，Moss先生警告说，当前建设热潮对悉

个房价中位值在50万澳元以下的城区。

中位值房价突破100万澳元的城区。

尼的影响尤其大。“市场正在放缓，建房、购

在墨尔本，50万澳元的城区大概距离市中心

悉尼和墨尔本一些位置比较远的高价城区要

买商品以及家具的人会越来越少，那么房价

15公里远；在珀斯，受矿业衰退的影响，房

么是海滨城区，要么属于高端生活区，这一

自己会有一个自然而然的修正过程。另外，

市没有大涨，距离中心商务区5公里到7公里

定程度上也是百万城区扩张的原因。不过

银行在放贷的时候也会越来越谨慎。”他说，

远的地方就有多个房价中位值为50万澳元的

Ray White主席Brian White说，悉尼和墨尔

另外的问题就是可负担性和利率。“可负担性

城区。

本经过5年的快速增长，房价分别上涨了

好比一根皮筋，它可以拉伸到你想不到的长

房地产研究公司CoreLogic对比2012年和今

77%和55%，很多普通城区的房价也突破了

度，然后回弹伤到你。” 他表示，如果一个经

年州府城市各城区的房价中位值，并将可负

百万大关。

济体无法支撑生活水准，那么增长就会停滞

担性辩论用地图有效地展现了出来。高级研

另外，他表示现在（悉尼中心商务区以西

，房价就会下跌。

就是老旧的内环和中环工业城区将会以更

究分析师Cameron Kusher说：“5年前，当然

43公里处的）Mount Druitt一百万的房子非

那么，未来5年会是什么样的情况呢？AMP

快的速度转化为住宅区。

不同方位会存在一些差别，不过你还是可以

常普遍。而5年前，那里的房价也就65万或不

Capital首席经济学家Shane Oliver说，墨尔

Bill Moss表示，这些城市未来会怎样取决

在距离悉尼市中心8公里的地方，买到100万

到65万这个水平。富裕的人们合伙推高悉尼

本的经济还会继续保持增长，而悉尼会开始

的房价，到了惊人的地步。

回落。截至去年12月的一年内，维州人口增

于利率，“凛冬将至，我们只是不知道具

以下的房子。而现在这已经完全不可能了 。在悉尼，你可以看到物业的可负担性已经

前Macquarie Group房产主管Bill Moss认为

幅是2.4%，悉尼是1.5%，略低于全国平均的

去的话，会发现悉尼房价跟现在差不多 。”Brian White则认为，到2022年，悉尼 和墨尔本的百万城区会增多，不过与过去 5年相比，速度会有所放缓。前提是利率 维持在较低的水平。澳大利亚最大的房地 产开发商Stockland的住宅业务总监 Andrew Whitson预计，较其他州府城市 ，悉尼和墨尔本会走得更远。他说：“他 们是国际门户城市，百万城区会继续增多 。未来5年的另一股趋势是‘高密度化’，也

体何时到来。“

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留學生在澳洲如何做到“以房養學”？ 澳洲協力廠商非盈利機構 推廣澳洲文化、商業、教育、旅遊、移民、海外房產 留學生雖然不算是澳大利亞的本地居民，但近來卻日益 成為在澳洲買房置業的一個重要群體。許多留學生在家 庭的支持下，在讀書期間就在澳洲購買物業。 形成這一趨勢的原因，首先在於澳洲目前良好的投資環 境，以及海內外人士對於在澳洲投資置業前景的看好； 其次與當前澳幣匯率和貸款利率都處於歷史低位有關， 這使得海外資金更加趨向於投資在澳洲。最重要的，是 許多留學生家庭看到了在澳洲置業帶來的現實便利性和 未來的可觀收益。 澳洲的學校通常不會為學生提供住宿，即便有一些學校 有學生公寓，也僅能容納少數學生，有些尚未成年的中 學留學生會住在寄宿家庭，但在傳統上，大學以上的留 學生在澳洲一般是租房居住，通常以學校附近的公寓為 主。有些學生選擇和同學合租一套公寓，比如兩居室公 寓，一人一個房間；有人喜歡自己單獨租住一套一居室 或兩居室的公寓。而買房的留學生，很多人也選擇購買 公寓。可以說留學生租房和買房的通常是同一類型的物 業。 下面我們通過實例對比，來看看留學生租房和買房在經 濟上會產生什麼不同： 以目前墨爾本市區的公寓為例，一居室的房租通常每週 的租金在 350-450 澳幣，假如一個留學生在墨爾本留學 三年，期間一直租住在市區的一居室公寓，房租按均價 400 澳幣每週計算，則一年的住宿開支約為 20000 澳幣。 假定這個學生有 10 萬澳幣的留學基金，則三年後還剩 $100000 - $20000x3（年） = $40000（不計其他開支）。 如果這個學生在一開始以 40 萬澳幣的價格買了一套一 居室公寓，並把 10 萬澳幣資金用於支付首付，即貸 款 30 萬澳幣，按照目前的貸款利率水準（4% 左右） 和還貸期 30 年計算，每個月還款額（本金和利息）約

為 1400 澳幣，即每年的還款額約 為 $16800 澳幣。同時，房產在三 年內會升值，參考澳洲房產權威 統計機構 RP Data 的資料（如下 圖），近期墨爾本的房產平均漲 幅為 7.4%，即使保守估計未來三 年內房產以每年 5% 的漲幅增值， 則此房產 3 年後的價值約為 $46.3 萬澳幣。 在三年後，由於已經歸還了一部 分本金，所以借貸額會降到約 28 萬澳幣。如果學生在此時以市場 價賣掉這個房子，我們可以計算 出此時的剩餘價值：$463000( 賣 價 ) - $280000（剩餘貸款額） - $16800x3(3 年內還貸總額）= $132600。可以看出，在賣掉房子後，學生手上會有 13.26 萬澳幣的資金，不但可以彌補當時用作購房首付 的 10 萬澳幣資金，甚至還有幾萬澳幣的盈餘，並且還 解決了自己三年的住宿問題！ 對於留學生在澳洲買房，有些學生和家長還有疑慮，通 常可能會有以下問題： - 沒有澳洲身份是否可以在澳洲買房？ 可以的，只要房子具有 FIRB，即表示海外人士可以購 買，海外人士大都傾向于買期房或新房，如果購買二手 房，則需在其澳洲簽證到期時賣掉房產。 - 留學生買房是否可以辦貸款？ 由於留學生大都沒有固定收入，所以辦理貸款可能會遇 到問題，這種情況下可以考慮以父母的名義買房，這樣 也是可行的。 - 如果買了期房，首付多少？海外人士可以貸多少款？

何時開始還貸？ 一般買房的首付是房子合同價格的 10%，需在簽署購房 合同時支付，海外人士通常可以貸款 70-80%，通常在 房子交割後才開始還貸。

- 房子交割後是否還需裝修？ 澳洲的房子一般在交房時都是精裝房，這裡幾乎沒有國 內的毛坯房，所以正常來說業主收房後可以立即入住。 - 買房時除了房價，還有哪些稅費？ 會有房產交易稅，即 Stamp Duty，各州的稅率不同， 以墨爾本所在的維多利亞州為例，一般是房子價值的 5.5%，由買家負責交付。但如果購買期房，則此筆費 用可以減免。另外還有一個過戶律師費，過戶律師會幫 助買家審理合同，確保其符合規範，維護買家的利益， 如果是 100 萬澳幣以下的房產，通常此筆費用不超過 1000 澳幣。此外，根據最新的政策，海外買家要額外 交納一些稅費，主要是印花稅和 FIRB 的費用。

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澳洲房產和中國房產的差別不是一點點 並且，最近的種種經濟指標和資料指明，澳 洲房產泡沫的確很少。澳大利亞是目前為止仍然 保持標普、惠譽和穆迪 AAA 主權評級的唯一發 達國家。在這個國家信用風險愈演愈烈的時代 裡，澳大利亞 2011-14 財年預算赤字占 GDP 的 比重大致僅為 3%。與被稱為避險天堂的日元資 產比 (2011-14 財年預算赤字占 GDP 的比重為 195%)，澳元甚至已經具備了部分避險功能。即 便是十年一遇的經濟危機，對澳洲房產市場也並 沒有過大的衝擊，原因是房產市場佔據了平衡澳 洲經濟發展的角色。每當對世界經濟有不安定預 期時，澳大利亞政府便會採取一系列措施鼓勵房 產市場，刺激內需。這些政策包括降息、政策性 補助等。 貸款首付 >>> 房屋貸款在投資上起了金融杠杆的作用，用 較小的投入獲取較大的投資收益。在租金與貸款 利息持平的澳洲，首付當然是越低越好，而購買 澳洲房產首付僅為 10%。反觀國內，05 年開始國 務院下令，個人住房貸款首付提至 30%，第二套 房貸首付不低於 50%。如果購買的第二套房用做 投資用途及出租，那麼在理論上已失去了投資價 值。

提要：中國和澳洲的社會經濟存在著巨大的差別， 由此也帶來了中國和澳洲房產市場的諸多不同之 處。 中國和澳洲的社會經濟存在著巨大的差別，由 此也帶來了中國和澳洲房產市場的諸多不同之處， 瞭解這些區別，是我們進行澳洲房產投資的知識基 礎。首先，澳洲房產不限海外人士購買，但是不能 買二手房，因為二手房只限持有一年以上澳洲簽證 的人士購買，而且沒有永久居住權的居民只限購一 套。

迅猛。這主要是由白人文化導致的，外國人喜歡租 房更勝於買房，澳洲居民中有近 30% 的人租房住。 然而，近幾十年源源不斷的新增移民為澳洲帶來大 量的住房需求，也帶來了購房安家的觀念。每年 2.1% 的人口增長極大的拉動了內需，刺激了經濟。 這些移民中，又以中國人做出的貢獻最為巨大。 澳洲房價的漲幅雖然不如中國，但是這也正是 成熟市場的表現。正是因為租房文化的盛行，澳洲 房產產業相對於其他國家也更加健康，風險相對較 小。

產權擁有期

空置率和回報

澳大利亞有財產私有制的經濟基礎，法律規定 業主擁有永久土地所有權，而不是租賃權 ( 國內的 使用權，是把所有權和使用權剝離開來，這時的使 用權就等同於是租賃權 )。而實質上 “ 永久產權 ” 這 一術語指的是您可以永遠享有該土地的所有權。除 非您擁有的土地是政府計畫的軍事用地或者文物遺 產等，擁有時限才可能會受到限制，但這種情況通 常都會在土地購買時加以說明。

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面 積的比率，它是衡量一個國家房地產產業是否健康 的標準之一。按照國際通行慣例，商品房空置率在 5%---10% 之間為合理區，商品房供求平衡，有利 於國民經濟的健康發展；空置率在 10%---20% 之間 為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售 的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟 的正常運行；空置率在 20% 以上為商品房嚴重積壓 區。

如果是租賃權， 您只能在一定期限內擁有土 地。在中國，目前這一期限是 70 年，國內最近對 使用權的問題討論熱烈，估計 70 年的使用權可以 續約，但是需繳納一定費用，所以在房地產評估時， 過了一定年限的房地產價值會降低。 但是，永久產權的房地產就不會存在這個問題。 因此，永久產權對於投資來說更優越， 能夠長久保 值、增值。

空置率在 10%-20% 便是空置危險區，上海的 是 60.2%，北京的壓根就不敢按面積算，算的是 空置房 / 總房數。官方統計，全國空置房起碼需要 42 年才能消化。也就是說按照正常的經濟體制， 在 42 年內，房價就算不跌，也沒有理由繼續上漲 了。以澳洲最大的城市悉尼為例，空置率是多少呢 ?

1.6%—1.8% 浮動。 貸款難度

增值潛力 我國經濟的快速騰飛帶動了房產市場的迅猛增 長，數不清的人靠房地產或者簡單的倒賣房屋奔了 小康致了富。聽朋友說，上海房價增長最誇張的時 候三個月翻了一番，只能讓人後悔自己當初沒有趕 上。誰讓房地產是先買的人賺後來人的錢呢 ? 在澳洲，房價的走勢卻是相當穩定的，年增長 7%—10%，大約 7—10 年翻一番。尤其是自九十 年代開始，在全球經濟寬鬆的大背景下，增長尤為

在澳洲，房產投資者向銀行申請貸款的難度要 比中國低的多，即使是留學生也可以申請貸款。不 需要額外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。這 足以說明銀行業對澳洲房產市場具有充足的信心！ 如果你的還款能力出現問題或者破產，銀行只需收 回這套房產，並以當時的價格對外競拍。銀行敢於 這麼做只能說它有把握回收之後的市場價格肯定高 於它放貸時支付的價格，這可是賺錢買賣！要知道， 悉尼平均每週有十套房產被銀行收回再拍賣 …… 房 產泡沫的說法不攻自破。

目前已有對澳洲房產市場瞭解的留學生家長 開始打起了 “ 以房養學 ” 的算盤。的確，以墨爾本 60 萬房產為例，購樓的訂金只需 5%—10%，即 3 萬 —6 萬澳元，是一個留學生不到一年的學費 + 生活費。兩年後樓盤竣工，按照年增長 7% 計算， 房屋已增長至 68.4 萬，獲利將可能是兩年的學費。 其後如果將此房用於自住，付的是和房租差不 多的貸款，得到的將是一套房子。如果將此房用於 出租來抵消貸款，找個房價高的年份賣掉，得到的 將是大筆的 capital gain。如果一邊自住，一邊將此 房的 Master room 租出去，自己住小間，每年給租 客漲房租 ( 貸款是不會隨房價漲的 )，既節約了自己 的房租，還將得到賣房時 capital gain。當然了，在 這樣一個講求專業的國家，找個專業的投資團隊， 專業的律師維護最大權益，專業的會計會幫助避稅。 只付利息 >>> 澳洲的銀行是允許購房者只還貸款利息不還本 金的！參見前期產權的介紹，國內房屋使用權 70 年，所以當然要在房屋使用的期限內把錢付清。而 澳洲的房屋是私有財產，無限期，那麼你想什麼時 候還清就什麼時候還清！ 為什麼要只還利息？第一，既然購買不動產是 一種投資，那麼利益最大化風險最小化就是我們的 訴求。投資者有風險喜好和風險厭惡之分，對投資 專案的信心強弱不一。如果沒信心，就少投錢，將 多餘的錢放自己口袋裡。如果很有信心，那不如拿 pay-off 的錢在其他地區多買幾處房產，既實現了利 益最大化又分散了風險。第二，只還利息還能使每 年的帳面虧損最大化，退儘量多的稅回來。反之， pay-off 以後，租金收益超過了折舊 depreciation 了 怎麼辦 ? 不僅不能退稅還得因為投資盈利而上稅！ 再融資 >>> 當房價漲了以後，例如 60 萬的房子漲到了 70 萬，那麼，可以用這 10 萬的漲幅向銀行申請再融 資。拿這 “ 隱形 ” 的 10 萬作為第二套房子的首付，“ 免 費 ” 購買第二套房產。以此類推，每隔幾年便可以 向銀行申請 Refinance，輕鬆走上投資理財的正確 道路。這就是西方版的母雞生蛋，蛋變母雞的故事。 在發達國家，想要一夜暴富的幾率非常低，巨額的 財富往往都是通過每個人的努力慢慢積累起來的。 掌握了正確的投資理念，每個人都可以生活的很好。

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Book 3,Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

Book 3, Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

COMMERCIAL COMMERCIALPROPERTY PROPERTYINVESTMENT INVESTMENTCOLLECTION COLLECTION

Friday Friday March 03, 2017 2017 15 Sep10

全澳商業物業特刊

利率雖低 購房者不願選固定貸款息

他說：「我認為普遍的共識是，利率不會很快上升， 並可能進一步下降，借款人希望從中獲利。」 「鎖定你的利率絕對是一種心理障礙，因為這意味 著你提出了意見，並果斷採取行動。堅持浮動利率 更容易，因為大多數人都是這樣做的。」

的敘述，網上的廣告就能夠吸引租客來看房。

投資澳洲房產，最容易被你忽略的 7 大“收益”！

新的調查表明，當前澳洲利率處於創記錄的低水準， 但與 2016 年年初相比，選擇固定利率貸款的購房 者減少了三分之一。 根據澳大利亞統計局最新資料顯示，在 2016 年2 據澳洲 Domain 房地產網報導，由 Finder 網對澳洲 月 16 日澳大利亞人口突破 月份固定利率貸款的購 2400 萬大關，比官方預 統計局的數據分析顯示，4 測提早了 17 年。 房數量達到 9000 以上，但到 8 月份時，這一數字 下降到 6650。 澳大利亞具有良好的的移民環境和鼓勵性的生育政

独立屋的 真正含义 你搞清楚了吗？

策 , 因此帶來相當可觀的人口增長速度。另一方面， 澳洲的國際教育地位，以及八校聯盟的頂尖大學資 澳洲儲備銀行分別在 5 月和 8 月削減了利率，目前 源促使留學人數持續增長。在過去十餘年，國人選 官方利率僅為 1.5％，自那時起，貸款經紀人也注意 擇到澳留學的人數每年均以 20% 的趨勢增長，雙方 到較少的借款人鎖定他們的利率。 的聯繫紐帶不斷加強。

是可以保值的硬通貨。房子從來就沒有一個準確的 這也是投資者重新進入房地產市場的跡象。貸款公 定義，對於房子的理解，不同的人有不同的理解。 司 Pass Go Home Loans 總經理 Jamie Moore 表示， 他的投資者客戶選擇了浮動利率來確保貸款的最大 房子，在不同的國家都有相同的意味，但在某些特 靈活性，但仍有很多買家選擇自住房的貸款為固定 殊時期，特殊的國家背景下，賦予了它特殊的特性。 利率。 對於歐洲一些國家，房子可以是移民的手段，而美 國的房子是可以拉動某些地區經濟的重要工具，但 他說：「有些固定利率遠低於 4％，這提供了一定 是在澳洲，不只是可以居住的房子，也可能是您度 的確定性，特別是對一些首次購房者。」 假旅遊的家，更是最好的投資理財工具。

和租客溝通

租客分幾種，一種是家庭式。他們會花比較多的時 間在家裏或者院裡。這一類的租客會對房子的情節 外匯投資的確有風險，但同時，單一持有同種貨幣 和花園的大小有更多的要求。另外一種是專業工作 本身也是最大的風險。 人士，他們會花比較多的時間在工作上，對房子的 設計或者設施可能沒有這麼多的要求。 抵禦通貨膨脹的最佳方式是持有多種貨幣，持有強 勢貨幣，類似澳幣這樣的資源型貨幣。因為澳洲擁 要尋找好的租客，最重要就是要知道他們的需要和 有的資源是不可再生的，只會越來越貴。 房子的賣點。身為地產仲介，我們會不斷地和租客 在澳洲買房後，可申請對沖帳戶有多餘的資金可存 溝通，以知道他們的需求。很多租客希望業主能夠 入這個對沖帳戶，按貸款利率以天計息，並可隨時 在租金上能夠有所折扣，然而我們必須鼓勵租客提 支取。 交申請書，再來談租金的問題。

他建議對固定利率有興趣的人保持一部份貸款為浮 女發言人 Jessica Darnbrough 稱，9 月份 Mortgage 既享有了高額火氣存款利息，又沖抵了因貸款產生 投資工具 人口增長到底有多快 ? 的利息。操作簡單，受益無窮。 審查租客申請 動利率，以便利用其在額外還款、取出和對沖帳戶 Choice 的所有貸款中，只有 16.72％是固定利率的 澳洲房產經歷百年，交易機制成熟透明，政府監管 等功能的便利。 住房貸款。而 8 月份裡，超過 20％的貸款為固定利 看看澳大利亞統計局的數字： 傳承工具 得力沒有資金風險。 1981 年澳洲人口 1500 萬 租客申請房子必須附上 100 積分的身份審核。駕照、 率。 2004 年澳洲人口 2000 萬 他表示，兩年或三年固定貸款是最受歡迎的選擇。 健保卡、護照、銀行卡等資料不能少。同時，自己 空置率抵達 3%。澳洲房產近 50 年來平穩增值，平 澳洲無房產稅，無遺產稅，是非常好的財富載體。 2007 年澳洲人口 2100 萬 這是因為中斷固定貸款利率的成本很可觀，三年以 的租房紀錄和工作推薦人等都必須要附上。此外， 許多貸款機構在儲備銀行的官方減息之外，降低了 均每 7-10 年便可實現翻一番，增長趨勢穩定，剛性 國內普通的房子超過 20 年銀行不予抵押貸款，只能 2010 年澳洲人口 2200 萬 上的經濟狀況又很難預測。 租客必須附上薪金或增援資料、銀行賬戶資料等， 貸款的浮動利率。 带地独立屋听起来很好理解，但要厘 两个物品。Whitson 解释，买家是从 同，因此，Whitson 建议买家在签合 “一旦买家获得了土地拥有权，你们就 需求長期存在，是非常好的投資理財，分散資金風 低價套現，出租還得再花錢裝修。 2013 年澳洲人口 2300 萬 險，抵禦通貨膨脹的最佳工具。 以證明自己能夠負擔得起租金。物業管理經理就必 2016 年澳洲人口 2400 萬 清其中所包含的内容其实是件复杂的 开发商手中买土地，从建筑商手中买 同前了解清楚哪些具体项目包含在服 需要对其进行维修，包括清扫垃圾、 到了 2020 年老齡化人口高達 20%，人口驟降，房 須審查他們的申請。 她說：「借款人越來越意識到利率即將削減，因此 租賃市場逆勢成長 尋找好租客秘訣 事情。 房产。 务里。“像车道、花园景观、围栏基本 花园杂草，以及杂物。议会回随时抽 產需求急劇減少，到時指望政府拆遷而獲得高額的 抵押工具 如果做一個簡單的計算，在過去的 35 年裡，澳大利 選擇了浮動貸款利率，以充分利用未來降息的好 賠償基本已經不可能實現。 都是附加产品，这得根据买家所购买 查，如果这片区域有拉架或杂物，会 亞每兩分鐘增長一個人。預測 2033 年人口達 3200 我們地產公司審查租客有 4 個步驟。第一，審查租 處。」 逆勢成長？可能嗎？其實租賃市場一直被市場的波 萬，未來 50 年將迎來 1000 萬移民。 澳洲房產首付低，投資風險小，收益大。根據澳洲 的具体独立屋而定。” 面临罚款。“ 什么是带地独立屋？ 带地独立屋都包含哪些内容？ 客的租房紀錄，我們可以打電話給租房仲介來訊問。 動所影響，只要價格合理，要尋找好的租客並不難。 海外留學教育基金 法律規定，房屋可以進行二次貸款。 第二，打電話給工作的推薦人來詢問薪金等工作類 「此外，大多數經濟學家現在預測一段時間內利率 很多在市場上放空很久的業主聯絡我，想要詢問如 人口“大躍進”導致澳洲各大一線首府城市普遍存在嚴 峻，且一時難以緩解的房屋短缺問題。 選擇好的區域，好的樓盤，通過房產的增值可實現 即從銀行貸款房子增值部分以用做其他投資項目當 的問題。第三，聯絡租客的個人推薦來詢問他們的 不會上升，因此，借款人沒有選擇固定利率的貸款 何快速找到合適的租客，其實只要通過以下幾個步 澳大利亚知名住宅开发商 Stockland 总 Whitson 表示，新房标准的条款通常 在西澳，围栏和花园景观是带地独立 此外，还有一些水电气网络的问题。 兒女的免費海外留學，同時解決自主問題。 中，因此房子可以作為投資者們的快速借貸載體。 情況。最後，通過全國租約數據庫來審查他們是否 項目的迫切需要。」 驟，就能夠在最短的時間內找到合適的租客來租房。 裁 Andrew Whitson 给想要买带地独立 包含了全装修的厨房、浴室、门窗、 屋的标配，但晾衣配置和信箱一般不 “一般开发商都会提供这些基建设施， 澳洲國家住房供應理事會預測： 有在黑名單內。利用不同的管道，我們可以確保好 2016 年，珀斯每週都有超過 1000 套房子出租，相 屋的买家讲解了它的最低要求。 步入式衣柜，电气装置，风扇、楼梯、 包含在合同以内。 再融資工具 養老基金 但业主需要设置房屋账号开通使用权 的租客能夠照顧並且負擔租金。 Finder 女發言人 Bessie Hassan 稱，儘管財政部長 比去年同期的 800 套，今天租賃市場明顯成長。 至 2036 年，悉尼需要新建 77 萬套住宅，比當前住 瓷砖，还有一些室内装修。 限。” Scott Morrison 反對利率的進一步下調，更多的房 投資廣告以吸引租客 澳洲房產增值不用出售房產就可以獲得。 澳洲購房享有永久產權，通過租房帶來的源源不斷 宅總量 168 萬套增多 46%。 “在澳洲，带地独立屋是包括房屋所占 同时，印花税，注册费也不包含在房 確認租約長短 產買家與貸款機構認為利率仍然有下降的可能。 的正向收益，實現以房養老。 有的土地，以及这块地上的房产。这 建筑商也会提供一些附加装饰，但这 价内。买家需要提前考虑这比费用。 Whitson 建议买家在做决定前多做做 增值部分可再次經銀行評估後可貸出，增加您的現 到 2051 年，墨爾本人口將達到 770 萬，需額外修 第一，業主必須精明投資。房子必須打理清潔，地 金流動，很好的實現了從貨幣到資產，資產再次轉 而國內的房子因產權的問題，市場不夠成熟，超過 建 157 萬套住宅。 就意味着买家在钱合同时将会有两份 要根据价格和房屋风格而定。比如， 和购买其他房产一样，买家需要聘请 功课，尽管都说带地独立屋特别受欢 最後，租約的長短也是租客租房的一種重要的因素。 Hassan 說：「在 10 月份時，我們 33 個經濟學家 毯、瓷磚、廁所、廚房等容易骯髒的地方必須常常 為貨幣的的流轉性。 20 年的房產破舊不堪，銀行一般不予貸款，無法實 地產仲介鼓勵租客簽署至少 12 個月的租約。在某些 和專家中有 9 人預測儲備銀行會再次降息，你就可 打理和清理。空調的出口也要確保沒有污垢，花園 合同需要签署。” 可以选择地毯或地砖，瓷砖台面和不 一位法律顾问，以便和开发商、建筑 現以房養老。迎，特别是对首次置业者来说吸引力 至 2031 年，布里斯班地方政府地區住宅房地產市 特定的時候，我們也可以簽 6 個月的短租。市場的 以理解澳洲人沒有選擇固定利率的原因。 100 澳元聘請專業的 锈钢器具。 沒有雜草等。第二，花費大約 商沟通，确保满足议会、监管部门的 很大，“但考虑到当下房价和预算，买 場每年需要大約新增 5430 套住宅。 外匯投資工具 走勢還是趨向於租金的高低，因此，我並不鼓勵業 攝影師來拍照，從而在廣告上有更專業的效果。 买家需要分别签署土地和房产合同， 要求。 家最好事先计算好买房的所有开支， 房子到底算是什麼呢？ 主在租約期間提高租金。 Bevan 投資集團（Bevan Investment Group）主管 再者，花錢立個出租牌子，這樣租客在網上看到廣 高通貨膨脹的環境下，人民幣絕對購買力下降，對 这是因为它们是算是买家独立购买的 不同的建筑商提供的内饰会有所不 以及未来的一些开支再做决定。” Paul Bevan 稱，幾乎所有的客戶都選擇了浮動利 告之後就可以更加容易辨別出租房。現在房地產市 內貶值，對外有升有貶。 相信在大部分的國人眼裡，房子是家，是住的地方， 率。 場主要是在網上做廣告，只要有專業的攝影和簡潔

萊坊商業物業精英團隊 莱坊商业物业精英团队 萊坊於 莱坊于1896 1896年在英國成立，為全球領先的房地產顧問服 年在英国成立，为全球领先的房地产顾问服 務公司。我們在全球六大洲 务公司。我们在全球六大洲58 58個國家設有逾 个国家设有逾417 417個辦事 个办事 處。集團聘有超過 处。集团聘有超过13,000 13,000名專業人士，竭誠為高端客戶 名专业人士，竭诚为高端客户 的需求服務。萊坊亞洲客戶部專門為來自亞洲，特別是中 的需求服务。莱坊亚洲客户部专门为来自亚洲，特别是中 國的投資者提供高品質全方位的商業地產服務。我們團隊 国的投资者提供高质量全方位的商业地产服务。我们团队 精通中英文，熟悉亞洲和本地文化背景，能以專業服務及 精通中英文，熟悉亚洲和本地文化背景，能以专业服务及 廣泛知識來協助客戶完成公平的交易。 广泛知识来协助客户完成公平的交易。

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出售方式：公开拍卖 拍卖日期：2017年10月19日周四上午10时30分 拍卖地址：Level 5, 1 Margaret Street, Sydney 更多信息，请联系独家代理商莱坊：

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EOI 招标方式出售: 请于2017年10月18日周三中午12时（AEDT）前提交购买意向书

Box Hill 悉尼西北别墅开发地块 45 Mason Road, Box Hill

更多信息，请联系独家代理商莱坊:

• 超大平整土地，面积约 20,600 平方米 • DA已提交申请拟议开发46幅独立别墅住宅地块

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直接受惠于澳洲最大的交通基建项目，悉尼西北铁路、 Schofield的火车站和Rouse Hill火车站（2019年落成）

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EOI 招标方式出售：请于2017年10月5日周四下午4点提交购买意向书

Lane Cove 优质写字楼＋DA获批开发地块出售 14-16 & 18-20 Orion Road, Lane Cove NSW

详情请联系：

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• 现租用率92%，年净租金收入$342万 ，预计满租净租金收入约$372万

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拍卖日期：2017年10月5日，星期四，上午10点30分 拍卖地点：Cooley Auction Centre CBD Level 5, 1 Margaret Street, Sydney 详情请联系： 胡思安 Andy Hu 0410 868 066 Andy.Hu@au.knightfrank.com Jon Race 0405 500 333 JonR@Khoury.com.au

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海滨黄金位置 超值物业

首席黄金位置，可观壮观海港美 景，宏伟 1960 年代物业，地标 式建筑，机会难得，有潜力可重 新装修，或重建（需市政批准）。 占地面积约 909 平方米。便利位 置，注重隐私，近 village 店铺， 学校，公共交通及海滩。

现场拍卖 2017 年 9 月 30 日 10:00am 开放参观 周六 & 周三 11:00 - 11:30am

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Book 3, Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

4 睡房 3 浴室 2 車位

北向家居，占地面积约 847 平方米，阳光充 足，可观美景，优雅，大潜力。地处便利位 置，近 village 店铺，Castle Cove 公立学校， 仅 10 分钟车程可至 Chatswood，20 分钟可 至市悉尼城市市中心。

现场拍卖 2017 年 10 月 7 日 周六 12.45pm 开放参观 周六 12.30pm - 1pm 周三 12.30pm - 1pm 详电 Grant Borley 0422 917 288 David Howe ( 侯先生 ) 0417 088 833

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Book 3,Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

4 睡房 2 浴室 2 車位

宁静位置，近 Lane Cove Village 及高尔夫 球场，靓丽家居，现代建造，时尚，宽敞， 高品质完工。地处便利位置，步行可至公园， 巴士站，易至本地及私立学校。居住于此物 业，可为您提供惬意与便利的生活。

现场拍卖 2017 年 10 月 7 日 周六 9am 开放参观 周六 12pm-12.30pm 周四 12pm-12.30pm 详电 Brent Courtney 0411 888 380 Davey Hong( 洪俊嵩 ) 0424 603 824

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Book 3, Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

4 睡房 3 浴室 2 車位

豪华海滨家居，现代高品质完工，建造。由 著名建造公司 Corben Architects 新近装修， 扩建。怡居，舒适，宁静，黄金位置，短程 步行仅 150 米可至 Balmoral 海滩。为您与 家人提供惬意与舒适生活。

开放参观 周六 11am - 11.30am 详电 Michael Coombs 0424 391 255 Davey Hong 0424 603 824 ( 可加微信 )

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Book 3,Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

4 睡房 4 浴室 3 車位

占地面积约 1622 平方米，水滨家居，可通 向 私 家 码 头， 由 David Naylor 精 湛 建 造 的 ‘Sorrento’ 豪华宫殿式家居，为您提供豪华、 惬意生活。可观海港美景，宏伟娱乐区，大 睡房，高品质建造，诚荐您前来参观。

参观 预约参观 详电 Michael Coombs 0424 391 255 Davey Hong( 洪俊嵩 ) 0424 603 824

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Book 3, Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

3 睡房 2 浴室 1 車位

地处黄金地段的半独立洋房，易打理家居， 复式结构，宽敞空间，舒适，隐私性强，占 地面积约 443 平方米。独立起居室及餐厅， 设施齐全的厨房，主人房配有阳台。便利位 置，短程步行可至购物中心，公共交通，学 校及咖啡店。设施齐全。

现场拍卖 2017 年 9 月 30 日 周六 9.45am 指导售价 $1.8m 开放参观 周六 10am - 10.30am 周三 10am - 10.30am 详电 David Howe ( 侯先生 ) 0417 088 833 Nick Separovich 0413 315 315

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Book 3,Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

4 睡房 4 浴室 2 車位

新近装修，保养良好，精湛建造，‘Downing c1901’ 宏伟家居，宽敞布局，古典家居，宽 敞室内、外娱乐空间。26 年来首次上市，占 地面积约 1330 平方米，地处黄金位置，近 Mosman Village 购物中心。

开放参观 周六 12.15pm - 12.45pm 详电 Michael Coombs 0424 391 255 Davey Hong( 洪俊嵩 ) 0424 603 824

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Book 3, Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

3 睡房 1 浴室 2 車位

3 睡房 1 浴室 3 車位

1900 年代建造，优雅家居，古典风格，装修 后改为集宽敞，娱乐，时尚与舒适于一身的 家居，该物业位于美景花园之中。室内阳光 充足，宽敞生活区，室内可通向户外活动区 及草坪。地处宁静位置，易至 St Leonards 火车站。

现场拍卖 2017 年 9 月 28 日 周六 6.15pm

易打理，靓丽家居，高品质完工，宽敞起居 室及饭厅。高品质煤气煮食厨房，3 间宽敞 睡房，2 私人户外娱乐区，可供娱乐，静街， 阳光充足的转角位置，短程步行可至店铺， Mowbray 公立学校，Chatswood 及 CBD 巴 士站。

现场拍卖 2017 年 10 月 7 日 周六 9.45am

开放参观 周六 11.30am - 12pm 周三 11.30am - 12pm 详电 Peter Chauncy 0402 036 489 Katie McDonald 0421 817 576

开放参观 周六 11am - 11.30am 周三 11am - 11.30am 详电 Brent Courtney 0411 888 380 Davey Hong( 洪俊嵩 ) 0424 603 824

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Book 3,Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

5 睡房 3 浴室 2 車位

8 睡房 3 浴室 4 車位

绿荫街道，便利位置，宽敞舒适家居，高品质 完工，地处便利位置，仅 200 米可至 Ryde 公 立学校，近 Top Ryde City 店铺，好青年及巴 士枢纽站。

现场拍卖 2017 年 9 月 30 日 周六 1.30pm

2 套 独 立 家 居，4 睡 房， 地 处 便 利 位 置， 仅 800 米 可 至 Blacktown 火 车 站，550 米 可 至 Westpoint 购物中心。占地面积约 1034 平方 米，2 独立家居，即可入住，或出租，可获得 租金收入约 $1150/ 周。机会难得，蓝筹投资 机会。

现场拍卖 2017 年 9 月 23 日 周六 2.15pm

开放参观 周四 5pm - 5.30pm 周三 1pm - 1.30pm 详电 Daniel Hennessy 0410 608 610 Nathan Gauci 0435 744 133

开放参观 周六 3pm - 3.30pm 详电 Peter Sutherland 0432 561 586 Joel Hollings 0413 921 841

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Book 3, Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

悉尼最具增值潜力小区 House and Land Package $635,980 起 悉尼楼花 离 Westfield 500 米 近火车站 2 房 $510,000 起 在过去的五年多时间里，在悉尼居住的人都感觉到一股狂热的购房热潮， 这股狂潮推动着每个区的房价一路攀升。据一些地产权威机构统计数据， 悉尼 House 中价位目前刚好冲破 100 万大关，两室 Apartment/Unit 中价 位达到 70 万。悉尼的房产价位何以突然冲到如此高点？部分人对悉尼的 这种房价呈指数曲线般的冲天上升持乐观态度，认为它还会继续攀高。也 有人认为它是一种泡沫，很快就会崩溃。作为投资者如何把握时机，成为 最后的获利者，正是一个现在值得马上思考的问题。 仔细分析，我们认为近一年悉尼房价飙升的澳洲原因应归结于持续的房贷 低利率。由于利率下降到历史的最低点，固定利率不到 4% 已经维持了相 当长一段时间，使得人们的房屋购买力大增，贷款偿还能力急剧增强，谁 都养得起房。另一个原因，很多人曾经把悉尼房价爆升的主要原因归结于 海外买家的疯狂购买。但实际上自从 2016 年初开始限制海外买家贷款以 来，海外买家减少，房价却并没有因此大幅降低。而且每周六的清盘率仍 然高居不下，这都说明澳洲房价高涨的原因不应该全怪海外买家，澳洲当 地的投资房买家才是推高和支撑高房价的主要群体。大家都数一数自己手 里现在还有几个没有交割的楼花，花多少钱买的，心里就明白了为什么你 也是推高房价的人之一。 悉尼房价如此之高给悉尼市场带来二个巨大的隐患：1）房价攀升正在逐 步超过当地人的购买力，使得需要自住房的 尤其是一些年轻人无力购买。 2）由于澳洲 当地人收入的局限，无法负担高额的房租， 使得房租无法达到相应的投资回报。房价的 过度攀升将导致家庭收入抵抗风险的能力降 低。历史数据显示，利率的变化的是周期性 的，利率上涨是必然的，只是时间问题。如 果继续对长期低利率持乐观态度，过度购买 高价楼房投资将会受到市场的惩罚。 在专业投资知识中，规避风险是股票、房产 和其它投资决定中的一个重要因素。当价格 达到历史顶点，市场的不确定因素增多，风 险将逐渐增大。具体到今天悉尼房产，近市 中心 5 公里之内，两室公寓价格超过 100 万， 而租金在 $700-800 之间。20 公里之内，两 室公寓价格超过 80 万，而租金在 $500-600 之间。再考虑管理费，可能投资回报还不到 3.5%。设想一下，如果贷款利率达到 5%+， 维持这类投资房产的开销将会带来不可想象 的负担。 如何规避风险这是一个永恒的话题，因市场 总是在变化中。如果从保守的角度出发，以 下几点值得考虑：1）购买中价位以下的房产 比较安全。因为一旦金融风暴到来，高价位 的房产，首先受到冲击。2）尽量避免投资管 理费过高的房产。因随着时间的推移，管理 费只会增高，不会减少，而且管理费的增高 不能带来房产的增值。3）尽量避免投资楼房

密度过高的地区。因为房主竞争租客将带来  空租时间过长等问题。 在 2009 年以来，星澳投资集团致力于寻找  和销售悉尼中价位之下的 House 和公寓， 比如西南地区。我们相信这种价位的房产在  未来几年具有巨大的升值空间。这些地区的  House 的价格甚至低于许多中心地区公寓的  价格。独立房屋拥有土地以及 3 或 4 卧房 2  厅 2 卫浴的居住环境，未来的升值的潜力将  会大于同等价位的公寓房。10 年以后人们的  购买重点将会移到这些地区，趁现在这些区 的 House 价格还低于悉尼中价位，赶紧购 入，10 年后获利。政府现在对这些区的投资 巨大，加宽公路，兴建新的 Town Centre， Business Park 和高尔夫球场，还有医院和 专家门诊楼等等很多，创造大量的就业机会。 另外通往这些区的火车线正在修建中，今后 将有更多的上班族可以搭乘新火车去 City 上  班，这也就是人们所说的房产增值的 X 因素。

更重要的是这些区的 house 价格远远低于悉尼 House 中价位，在 60 万 -70 万之间，也远远低于北区 house 价格，正是购买的好时机，希望有眼光 的投资者不要错过这些投资热点区。 10 月 15 日星期日，我们将着重讲解最新悉尼地区 House and Land package, 以及优秀国家补贴项目的特点和优势，并介绍一些超高租金回 报的房产项目，还将认真介绍如何用 Superfund 购买投资物业 , 及其巨大 的经济利益和税务上的优惠。希望能帮助每个投资者挑选到满意的房产。 我们的讲座具有真实性和知识性，没有煽情的忽悠，我们的售后服务更 是一流。客人对我们的讲座评价极高。欢迎新老投资者参加我们的下次讲 座，有问题欢迎来电话咨询。 地产讲座时间： 10 月 15 日星期日下午 2:00 pm – 4:00 pm 讲座地点： Burwood RSL Club,96 Shaftesbury Road, Burwood 订座电话： 9266 0808 （ Mon - Fri， 10 am – 4 pm） 手机或短信订座：0425 668 802 ( 届时座位十分有限，希望大家尽早订座 ) Email 订座： info@staralbert.com 浏览网址： www.staralbert.com

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Book 3,Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

悉尼春季 房展博览会

07-08/10/2017

SYDNEY TOWN HALL 一场东西方人对投资置业不同理念的研讨 22场专业房地产知识讲座 60多个全澳精品楼盘云集悉尼

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Book 3, Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

出 售

Book 3,Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

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西班牙式庄园 | 非凡格局生活

此栋极具标志性的住宅拥有宏伟的维度和丰富的建筑内涵，拥有超过1.45公顷的土地，包括一流的庭院花园，雕 塑，喷泉和广阔的草坪，为您和家人提供了宛如置身于城堡般的浪漫感。步入其手工打造的铁门，呈现在您面前 的即是一栋稀有的高端物业，旨在为您和家人提供大型室内外娱乐休闲空间，配有客房，度假式盐水游泳池，网 球场，豪华的宴会厅和商用厨房。 • 门厅拥有高耸的教堂式天花板，吊灯和水景 • 正式休息室配有大钢琴壁龛和豪华的正式餐厅 • 休闲客厅设有小酒吧，音乐室和台球室 • 花岗岩打造的主厨房，Zanussi品牌的不锈钢厨房 电器和商务酒吧

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• 豪华的卧室，五个套间和两个华丽的温泉浴室 • 日光温室，带健身房和桑拿浴室的客房 • 多个露天娱乐露台，报警设施和空调 • 宽敞的谷仓和棚屋适合爱马养马之人

免責聲明：本公司相信以上資料准確可靠，然而本公司並不保證其准確性。建議有興趣的買家親自查詢或調查。

欢迎预约参观 Stuart Christie 柯云龙 0490 110 124 stuart@blackdiamondz.com.au Dino Lee 0413 282 828 dino@blackdiamondz.com.au

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Book 3, Issue No. 579 Friday Sep 15, 2017

拍 卖

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Darling Point英式魅力丰富生活方式精美豪宅

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9月18日星期一下午6点 Domain Auction House, Double Bay

这是一栋美丽的英国庄园建筑风格的经典豪宅，如诗画般的外观，具有悠久历史且保存完好，是一栋不可 多得的奢华豪宅。这栋建于1915年代充满传统魅力，宽敞的两层布局，明亮的生活空间，精心保留的原始 细节和超大土地所有权。它拥有无限潜力，可以重新设计或者创造出您喜欢的 Darling Point 住宅。两车 道直通一个带锁车库（有内部入口）以及其他三个车位 。

开放时间： 周六上午9点45至10点15分

周日下午2点至2点30分

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宽敞的休息室，客厅和正式用餐区 吊顶华丽天花板，明亮透光的窗户和壁炉 六间卧室，其中主人套房配有浴室和衣帽间 单独学习室，三间浴室和美食厨房

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有遮篷的露天娱乐区，低维护后花园 双车道直通内部双车库 步行即可到达Edgecliff购物中心和火车站 临近Double Bay咖啡厅，餐馆和精英学校

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Monika Tu 涂燕翎 0409 898 888

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Friday Sep 15, 2017

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