Green Mixed-Use Building
นางสาวณัฐกานต์ มุลริยะ เลขที7 116711001019-2
VERTICAL PULSE “จังหวะแห่ “จั งหวะแห่งเมืองแนวตัง” โครงการถูกออกแบบให้เป็น “เมืองแนวตั้ง” ที่รวบรวมการอยู่อาศัย การทำงาน ร้านค้า และพื้นที่พักผ่อนเข้าไว้ด้วยกัน โดยมี จังหวะการเคลื่อนไหว ของเมือง เปนแนวคิดสําคัญในการออกแบบ จังหวะของผู้คน กิจกรรม พื้นที่สีเขียว และระบบอาคาร ถูกนำมาผสมผสานให้เกิดการไหลเวียนอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ ระดับถนนสู่พื้นที่สูง เปลี่ยน พื้นที่ MIXED-USE ให้กลายเป็นชุมชนแนวตั้งที่สามารถ LIVE – WORK – SHOP – RELAX ได้ภายในพืนทีเดียว
จังหวะการใช้ชวี ต ิ ในเมือง
LIVE – WORK – SHOP – RELAX
เมืองแนวตัง
VERTICAL CITY — เมืองแนวตั้ง URBAN PULSE — จังหวะของเมือง GREEN FLOW — การไหลเวียนขพืนทีสีเขียว CONNECTED LIFE — ชีวิตทีเชือมต่อกัน
การวิเคราะห์ การวิ เคราะห์เชิงธุรกิจและการตลาด ทิศทางการพัฒนาโครงการ ทิศทางการพั 1.GREEN & SUSTAINABLE BUILDING มุ่งพัฒนาอาคารที่ประหยัดพลังงาน มีสวนแนวตั้ง สวนลอยฟ้า แสงธรรมชาติ และระบบ จัดการพลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ เพือสร้างสภาพแวดล้อมทีดีแก่ผใู้ ช้งาน 2.GREEN & SUSTAINABLE BUILDING มุ่งพัฒนาอาคารที่ประหยัดพลังงาน มีสวนแนวตั้ง สวนลอยฟ้า แสงธรรมชาติ และระบบ จัดการพลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ เพือสร้างสภาพแวดล้อมทีดีแก่ผใู้ ช้งาน 3. FLEXIBLE & SMART WORKPLACE พัฒนาสำนักงานระดับคุณภาพสูง รองรับการทำงานรูปแบบใหม่ มีพื้นที่พักผ่อนสำหรับ พนักงาน 4. WELLNESS & QUALITY OF LIFE เน้นสุขภาวะและคุณภาพชีวิตของผู้พักอาศัยและคนทำงาน ผ่านสวนพักผ่อน พื้นที่ออก กำลังกาย และพืนทีส่วนกลางทีเชือมโยงกับธรรมชาติ
โครงการ VERTICAL PULSE มีทิศทางการพัฒนาเป็น GREEN MIXED-USE BUILDING ระดับกลางบนถึงพรีเมียม ที่ผสมผสานพื้นที่พาณิชยกรรม สำนักงาน และที่อยู่อาศัยเข้าด้วยกัน โดยมุ่งเน้นการออกแบบที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างพื้นที่สีเขียวเชื่อมโยง ในแนวตั้ง เพื่อรองรับวิถีชีวิตคนเมืองยุคใหม่อย่างครบวงจร พร้อมสร้างความแตกต่างจากคู่แข่งด้วยแนวคิด “เมืองแนวตั้งที่มีชีวิตและจังหวะการเคลื่อนไหว อย่างต่อเนือง”
วิเคราะห์คแ ู่ ข่ง 1.THE PARQ
2.SIAMESE EXCLUSIVE QUEENS
3.FYI CENTER
4.MODENA BY FRASER BANGKOK
โครงการของเรา
ประเภทโครงการ
MIXED-USE สำนักงาน + RETAIL
คอนโดมิเนียมระดับ พรีเมียม
MIXED-USE สำนักงาน + RETAIL + โรงแรม
โรงแรม + ห้องพักระยะยาว
GREEN MIXED-USE
ทำเลทีตัง
แยกพระราม 4–รัชดาฯ
ซอยไผ่สิงโต ใกล้ MRT สิรก ิ ต ิ ิ
แยกพระราม 4–รัชดาฯ
ภายใน FYI CENTER ถนน พระราม 4
2211/3 ถนนพระราม 4 กรุงเทพมหานคร
เกรดอาคาร
OFFICE GRADE A
PREMIUM CONDOMINIUM
อาคารสำนักงานมาตรฐานสูง ได้ LEED GOLD
โรงแรมระดับ 4 ดาว
สำนักงาน GRADE A
ขนาดพื้นที
สำนักงานเช่าสุทธิ 60,000 ตร.ม.
ห้องพัก 34.56–154.04 ตร.ม.
พื้นที่เช่าสำนักงานประมาณ 48,000–50,000 ตร.ม.
ห้องพักและสตูดิโอ รวมประมาณ 238–239 ยูนิต
9.2 ไร่ หรือประมาณ 14,720 ตร.ม.
รูปแบบห้อง
OPEN-PLAN OFFICE, FLEXIBLE WORKPLACE
1 BED, 1 BED PLUS, 2–3 BED, PENTHOUSE
FLEXIBLE OFFICE, CORPORATE OFFICE
DELUXE, EXECUTIVE, STUDIO EXECUTIVE, STUDIO PREMIER
คอนโด 1, 2, 3 BEDROOM FLEXIBLE OFFICE
ราคาเช่า
สำนักงานประมาณ 1,200 บาท/ ตร.ม./เดือน
คอนโด 1 BED ประมาณ 24,000–35,000 บาท/เดือน
สำนักงานประมาณ 950 บาท/ ตร.ม./เดือน
ราคาขาย
ไม่ขายห้องชุดพักอาศัย
1 BED ประมาณ 9–10 ล้านบาท
ไม่ขายห้องชุดพักอาศัย
สิ่งอํานวยความสะดวก
สำนักงาน1,050 บาท/ตร.ม. คิดค่าห้องพักรายคืน/แพ็กเกจระ ยะยาวต้องตรวจสอบตามวันที่เข้า คอนโด27,000–75,000 บาท/ เดือน พัก ไม่ใช่โครงการขายคอนโด
ROOFTOP POOL, FITNESS, ร้านค้า, CAFÉ, ร้านอาหาร, ห้อง FITNESS, SAUNA, ห้อง SAUNA, LIBRARY, RETAIL, FITNESS, ร้านอาหาร, ประชุม, โรงแรม ประชุม, ร้านอาหาร, LAUNDRY LOUNGE, GARDEN Q GARDEN, พื้นทีกิจกรรม
คอนโด6.65–19 ล้านบาท SKY GARDEN, POOL, FITNESS, CO-WORKING, GREEN TERRACE,
จุดขายหลัก
WELLNESS, SUSTAINABILITY, LEED/WELL, MRT
LUXURY LIVING, SKY FACILITIES, ใกล้ MRT
กลุ่มเปาหมาย
บริษัทขนาดใหญ่ พนักงาน ออฟฟิศ
ผู้มีรายได้สูง ผู้บริหาร นักลงทุน
ข้อจํากัด
ไม่มีคอนโดมิเนียมเป็นองค์ ประกอบหลักในอาคารส่วนที่ ศึกษา
ไม่ได้มีพื้นที่สำนักงานให้เช่าขนาด ไม่มีคอนโดมิเนียมสำหรับขายเป็น เน้นการพักชั่วคราวและระยะยาว ต้นทุนและการบริหาร 3 ธุรกิจซับ แบบบริการ ไม่ใช่กรรมสิทธิคอนโด ซ้อน ยังต้องพิสจู น์ความคุม ใหญ่เป็นองค์ประกอบหลัก องค์ประกอบของโครงการ ้ ค่า
BUSINESS + CREATIVITY, LEED GOLD, MR
BUSINESS STAY, LONG STAY, ความสะดวกในการเดิน ทาง
LIVE – WORK – SHOP – RELAX + VERTICAL GREEN NETWORK
บริษัทเอกชน บุคลากรสำนักงาน นักธุรกิจ นักท่องเที่ยว ผู้เข้าร่วม คนทำงาน บริษัทเอกชน ผู้บริหาร ครอบครัว นักลงทุน งานประชุม
กลยุทธ์การแข่งขันทางการตลาดของ กลยุ ทธ์การแข่งขันทางการตลาดของ VERTICAL PULSE
VERTICAL PULSE – “จังหวะแห่งเมืองแนวตั้ง” สามารถแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ย่านพระราม 4 ได้ด้วยการวางตำแหน่งเป็น PREMIUM GREEN MIXED-USE BUILDING ที่รวมพื้นที่ค้าปลีก สำนักงาน และคอนโดมิเนียมภายในโครงการเดียว โดยใช้พื้นที่สีเขียวและคุณภาพชีวิตเป็นจุดสร้างความแตกต่าง จากคู่แข่ง หัวใจของกลยุทธ์ไม่ใช่การทำให้โครงการหรูที่สุดหรือราคาถูกที่สุด แต่คือการมอบ คุณค่าที่คุ้มค่ากับราคา (VALUE FOR MONEY) และตอบสนองการใช้ชีวิต แบบ LIVE – WORK – SHOP – RELAX
กลยุทธ์ กลยุ ทธ์การแข่งขัน 6 ด้าน PRODUCT DIFFERENTIATION
COMPETITIVE PRICING
รวม RETAIL + OFFICE + CONDO ใน อาคารเดียวตอบโจทย์กจิ กรรมหลากหลายกว่าคู่ อาคารเดียวตอบโจทย์กิจกรรมหลากหลายกว่าคู่ แข่งทีเน้นเพียง 1–2 ฟงก์ชน แข่งที ั
สำนักงาน สํ านักงาน 1,050 บาท/ตร.ม./เดือน บาท/ตร.ม./เดือน คอนโดเริ่ คอนโดเริม 6.65 ล้านบาทสร้างทางเลือกด้านราคาในกลุ่ม ล้านบาทสร้างทางเลือกด้านราคาในกลุม ่ พรีเมียม พรีเมี
LIFESTYLE & WELLNESS FITNESS, POOL, CO-WORKING, COMMUNITY RETAIL, WELLNESS SPACEดึงดูดคนทํางานและผูพ SPACEดึงดูดคนทำงานและผู้พักอาศัยที่ให้ ้ ก ั อาศัยทีให้ ความสําคัญกับสุขภาพ ความสำคั
FLEXIBLE SPACE สำนักงานที่แบ่งเช่าและปรับผังได้ สํ านักงานทีแบ่งเช่าและปรับผังได้ ห้องพัก ห้องพัก 1–3 BEDROOMรองรับทังบริษท BEDROOMรองรับทั้งบริษัทหลายขนาดและ ั หลายขนาดและ ครัวเรือนหลายรูปแบบ ครัวเรื
GREEN BUILDING
VERTICAL GARDEN, GREEN TERRACE, SKY GARDEN, ระบบประหยัด ระบบประหยัด พลังงานส่งเสริมภาพลักษณ์ดา้ นความยังยืน พลังงานส่งเสริมภาพลักษณ์ด้านความยั่งยืน และมีโอกาสลดค่าใช้จา่ ยพลังงาน และมีโอกาสลดค่
MIXED-USE SYNERGY เชื่อมฐานลูกค้าจากสำนักงาน เชื อมฐานลูกค้าจากสํานักงาน คอนโด และร้าน และร้าน ค้าเพิมโอกาสสร้างยอดขายร้านค้าและการใช้ ค้าเพิ่มโอกาสสร้างยอดขายร้านค้าและการใช้ งานพืนทีต่อเนืองทังวัน งานพื้นที
กลุ่มเป้าหมาย VERTICAL PULSE — อธิบายลักษณะผูใ้ ช้งาน รูปแบบการใช้ชีวิต กําลังซือ และความต้องการพิเศษ กลุ่มเปาหมาย
ลักษณะผูใ้ ช้งาน
ความต้องการหลัก
สัดส่วน
ผู้เช่าสํานักงาน
บริษัทเทคโนโลยี การเงิน ทีปรึกษา และธุรกิจสร้างสรรค์
สำนักงานคุณภาพสูง พืนทียืดหยุน ่ ห้องประชุม และพืนทีพักผ่อน
35%
พนักงานสํานักงาน
วัยทํางานประมาณ 23–45 ป
ร้านอาหาร Café การเดินทางสะดวก พืนทีพักผ่อน
25%
ผู้ซือคอนโดมิเนียม
คนทำงานรายได้กลางบนถึงสูง ผูบ ้ ริหาร คู่รก ั และครอบครัว
ความเป็นส่วนตัว ความปลอดภัย และสิงอํานวยความสะดวก
20%
นักลงทุน
ผู้ซือห้องชุดเพือปล่อยเช่า
ทำเลทีมีความต้องการเช่าและโอกาสได้รบ ั ผลตอบแทน
10%
ผู้ใช้พนที ื ค้าปลีก
คนในพื้นที พนักงานออฟฟศ และผูพ ้ ก ั อาศัย
ร้านค้า บริการประจําวัน ร้านอาหาร และพืนทีกิจกรรม
10%
12,000
3,500
65,000
100%
พนักงานสํานักงานทีรองรับ
ผู้อยูอ ่ าศัยในโครงการ
กำลังซือเฉลีงต่อคน
สัดส่วนกลุ่มเปาหมาย
คน/วัน (ประมาณการ)
ยูนิต (สมมติฐาน)
บาท/วัน (ประมาณการ)
5 กลุ่มหลัก
คํานวณ F.A.R. และ O.S.R. โครงการ VERTICAL PULSE คำนวณ F.A.R.
4.64 : 1
สูตร การคำนวณ
O.S.R.
พื้นที พื นทีอาคารรวม
ตร.ม.
ตร.ม.
14,737
ตำกวาสมมติฐานสูงสุด 7-1
F.A.R.
พื้นที พื นทีดิน
38,55.82 = 14,737
= =
68,355.82 = 0.045
พื้นที พื น้ ทีอ ่ าคารสูงสุดตาม F.A.R. 7 ิ ธิ พืน้ ทีท พื้นที ่ ย ี่ ง ั มีสท พัฒนาเพิม่ เติม พัฒนาเพิ
105,199
68,355.82
4.64
3,076.01 ตร.ม.
103,159 ตร.ม.
34,803.18 ตร.ม.
พื้นที พื นทีว่าง
3,076.01
68,355.82
ที่เสมอ ที เ่ สมอ พื้นที พื น้ ทีด ่ น ิ การแบ่งพืน้ ทีF.A.R. การแบงพื อ ่ าคารรวม
ฟื้นทีร่ านคา ฟนที
14,437.20 ตร.ม.
ตร.ม.
พื้นทีอ ่ าคารรวม
ฟื้นทีส ฟนที ่ าํ นักงาน
36,200.96 ตร.ม. 52.98%
พื้นทีว ่ างคืนตา ง๓ O.S.R. 4.5%
รวม 68,355.82 ตร.ม. ฟื้นทีค ฟนที ่ อนโดนิเมียม 17,717.66 ตร.ม.
จากการเสนอปรับสัดส่วนพื้นที่ใช้สอยของโครงการ จากการเสนอปรั บสัดส่วนพืนทีใช้สอยของโครงการ พบว่าโครงการมีพื้นที่อาคารรวมเบื้องต้น พบว่าโครงการมีพนที ื อาคารรวมเบืองต้น 68,355.82 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่ร้าน แบ่งเปนพืนทีร้าน ค้า 14,437.20 ตารางเมตร พื้นที่สำนักงาน ค้า พืนทีสํานักงาน 36,200.96 ตารางเมตร และพื้นที่คอนโดมิเนียม และพืนทีคอนโดมิเนียม 17,717.66 ตารางเมตร คิดเป็นอัตราส่วน คิดเปนอัตราส่วน พืนทีอาคารรวมต่อพืนทีดิน (F.A.R.) ประมาณ 4.64:1 ซึงไม่เกินค่าสูงสุดตามสมมติฐานทีกําหนดไว้ที 7:1 พื้นที
การประเมินราคาทีดิน ค่าก่อสร้าง และค่าใช้จ่ายอืน ศึกษาต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์พื้นที่ดิน 14,737 ตร.ม. (3,684.25 ตร.ม.) สมมติฐานราคาที่ดิน 800,000 บาท/ตร.ม. และพื้นที่อาคารรวม 68,355.82 ตร.ม. แบ่งเป็นร้านค้า สำนักงาน และ คอนโดมิเนียม
68,355.82 ตร.ม.
6,881.86 ล้าน
ร้านค้า สํานักงาน คอนโด
ประมาณ 6.88 พันล้านบาท
800,000
14,737 ตร.ม.
ราคาที่ดินสมมติฐาน
พื้นทีดิน
บาท/ตร.ว.
3,684.25 ตร.ว.
พื้นทีอาคารรวม
งบลงทุนเบืองต้นรวม
สัดส่วนงบลงทุนเบืองต้นรวม 6,881.86 ล้านบาท ที่ดิน 2,947.40 ล้าน (42.8%)
อาคารหลัก 2,765.29 ล้าน (40.2%)
ที่จอดรถ 330 ล้าน (4.8%)
ค่าใช้จ่ายอืน 839.17 ล้าน (12.2%)
รายละเอียดต้นทุน รายการ
รายละเอียด
มูลค่า
สัดส่วน
ที่ดิน
3,684.25 ตร.ว. × 800,000 บาท/ตร.ว.
2,947.40 ล้านบาท
42.8%
อาคารหลัก
ร้านค้า 14,437.20 ตร.ม. @33,000 · สํานักงาน 36,200.96 ตร.ม. @39,000 · คอนโด 17,717.66 ตร.ม. @49,500
2,765.29 ล้านบาท
40.2%
ที่จอดรถ
ค่าก่อสร้างทีจอดรถเบืองต้น
330.00 ล้านบาท
4.8%
ค่าใช้จ่ายอืน
ค่าออกแบบและทีปรึกษา ค่าปรับปรุงพืนทีภายนอก เงินสํารอง ค่าการตลาด และต้นทุนทางการเงินสํารอง
839.17 ล้านบาท
12.2%
การวิเคราะห์ความเปนไปได้ทางการเงินเบืองต้น
โครงการมีงบลงทุนเบื้องต้นประมาณ 6,881.86 ล้านบาท มีรายได้หลักจากการให้เช่าพื้นที่สำนักงาน พื้นที่ร้านค้า และการขายคอนโดมิเนียม โดยประเมินพื้นที่เช่าหรือขายสุทธิประมาณร้อยละ 70 ของพื้นที่อาคารแต่ละ ประเภท
6,881.86 ล้าน
378.12 ล้าน
283.59 ล้าน
2,356.45 ล้าน
บาท
บาท/ปี
บาท/ปี
บาท (ขายครบตามแผน)
งบลงทุนเบืองต้น
รายได้ค่าเช่ารวม
รายได้สุทธิ (NOI)
รายได้ขายคอนโด
แผนภาพรายได้และผลตอบแทน สมมติฐานรายได้ค่าเช่าและคอนโดมิเนียม ค่าเช่าสํานักงาน
1,050 บาท/ตร.ม./เดือน · เช่าได้ 85%
ค่าเช่าร้านค้า
1,100 บาท/ตร.ม./เดือน · เช่าได้ 80%
ค่าใช้จ่ายดําเนินงาน
ร้อยละ 25 ของรายได้ค่าเช่า
ราคาขายคอนโด
190,000 บาท/ตร.ม.
พื้นทีขายสุทธิคอนโด
12,402.36 ตร.ม.
เงินลงทุนสุทธิหลังหักรายได้ขายคอนโด ขายคอนโด 2,356.45 ล้าน
เงินลงทุนสุทธิ 4,525.41 ล้าน งบลงทุนเบืองต้นรวม 6,881.86 ล้านบาท
6.27%
15.96 ปี
ต่อป
ปี
ผลตอบแทนต่อเงินลงทุนสุทธิ
ระยะเวลาคืนทุนอย่างง่าย
ประเด็นความเสียง • • •
ข้อเสนอแนะเพื อเพิ มโอกาสความสําเร็จ
เงินลงทุนเริมต้นสูง
• เพิ่มอัตราการเช่าพืนที และควบคุมต้นทุนก่อสร้าง
ระยะเวลาในการขายห้องชุด
• บริหารพืนทีใช้สอยอย่างมีประสิทธิภาพ
การแข่งขันด้านการปล่อยเช่าพืนทีสํานักงาน
• สร้างความแตกต่างผ่าน Green Building และ Live – Work – Shop – Relax • รักษาผู้เช่าให้ได้ตามเปาหมาย และเพิมพืนทีทีสร้างรายได้จริง
การวิเคราะหทต ่ี งและบริ ั้ บทโครงการ VERTICAL PULSE
NOISE
ลมประจำถิน ่ NE
ลมประจำถิน ่ SW
→
ลม SW NE ช่วงฤดูฝน ลมมีแนว โน้มพัดจาก ตะวันตกเฉียงใต้เข้าสู่ พื้นที่ด้าน SW ของ SITE จึงเป็นด้าน ที่เหมาะสําหรับรับลม ลม NE SW ช่วงฤดูหนาว ลมจาก ตะวันออกเฉียงเหนือ สามารถช่วย ระบายอากาศออกทางด้าน SW
→
ทิศทางของแสงแดด
SOLAR
ทิศทางของฝน ช่วงฤดูฝน พ.ค.–ต.ค. ลมหลักมาจาก ตะวันตกเฉียง ใต้ (SW) SW NE ดังนั้นฝนที่มากับลมมีแนวโน้มเข้าสู่ SITE จาก ด้าน ตะวันตกเฉียงใต้ และเคลื่อนเข้าสู่ ตะวันออกเฉียง เหนือ สำหรับ SITE ในภาพ ด้านที่หันไปทางถนนพระราม 4 อยู่บริเวณ ด้านตะวันตกเฉียงใต้–ใต้ของพื้นที่ จึง ควรระวังฝนสาดเขาพืน ้ ทีแ ่ ละอาคารจากดานนี้
→
ทางด้านทิศใตจะไดรบ ั แสงแดดมากในชวงเวลาเทีย ่ งตรงเป็ นตนไป เนื่องจากบริเวณใกล้เคียงกับ SITE ไม่ติดกับอาคารสูงใดๆ จึงทำให้แสงแดด โดนพื้นทีน ่ น ั ้ โดยตรง ไมมเี งาตกกระทบจากอาคารใดเลย
EXSISTING TREE ต้นไม้บริเวณทางทิศตะวันตก มีประปรายเนื่องจากเป็นที่โล่งกว้าง จึงจะ มีหญาขึน ้ เป็ นยอมๆและตนไมเล็กน อย ทางด้านทิศเหนือมีตน ไมอยเู ล็กน อย ทางด้านทิศใตจะมีอยแ ู คเพียงบริเวณเกาะกลางถนน
เสียงรบกวน
ฝุ่นและควัน
🔴
ด้านติดถนนพระราม 4 มีเสียงรบกวนมาก เป็นด้านที่ควร ระวังมากที่สุดเสียงรถจะเกิดขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะช่วงเวลา เร่งดวน ไม่ควรวางพื้นที่ที่ต้องการความเงียบ เช่น ห้องอ่านหนังสือ ห้องประชุม หรือพืน ้ ทีท ่ ํางานทีต ่ อ งใชสมาธิ ติดถนนโดยตรง
การกำหนดองค์ประกอบและพื นทีใช้สอยของโครงการ ร้านค้า
ชั้น 1–4 รวม 14,437.20 ตารางเมตร พื่อรองรับกิจกรรมการซื้อสินค้า การรับประทานอาหาร และบริการในชีวิตประจำวัน
สำนักงาน ชั้น 5–20 รวม 36,200.96 ตารางเมตร เพื่อรองรับบริษท ั เอกชนและองค์กรธุรกิจ
คอนโดมิเนียม ชั้น 21–36 รวม 17,717.66 ตารางเมตร โดยเสนอรูปแบบห้องพัก 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน และ 3 ห้องนอน จํานวนเบืองต้น 220 ห้อง
ในการประเมินพื้นที่สร้างรายได้ กำหนดสัดส่วนพื้นที่เช่าหรือขายสุทธิประมาณร้อยละ 70 ของพื้นที่อาคารหลัก คิดเป็น 47,849.07 ตารางเมตร ขณะที่พื้นที่อีกประมาณร้อยละ 30 หรือ 20,506.75 ตารางเมตร ใช้รองรับทางสัญจร พื นทีส่วนกลาง ระบบวิศวกรรม และพื นทีสนับสนุนการใช้งาน สำหรับพื้นที่จอดรถ ได้ศึกษาความต้องการตามประเภทการใช้งานอาคาร โดยประเมินกรณีศึกษาประมาณ 1,065–1,546 คัน คิดเป็นพื้นที่จอดรถประมาณ 31,950–46,380 ตาราง เมตร ทั้งนีจํานวนทีจอดรถจริงต้องตรวจสอบตามประเภทกิจการ พื นทีทีกฎหมายกําหนดให้นับ และหลักเกณฑ์ทีมีผลบังคับใช้กับโครงการ แนวทางการจัดพื้นที่ของโครงการมุ่งให้เกิดความสัมพันธ์ระหว่างการทำงาน การอยู่อาศัย การจับจ่าย และการพักผ่อน โดยแบ่งระดับการเข้าถึงพื้นที่อย่างชัดเจน พร้อมใช้พื้นที่สีเขียว และพื้นที่ส่วนกลางเป็นองค์ประกอบเชื่อมโยงกิจกรรมต่าง ๆ ภายใต้แนวคิด LIVE – WORK – SHOP – RELAX เพื่อพัฒนา VERTICAL PULSE ให้เป็นชุมชนแนวตั้งที่ตอบสนอง ความต้องการของผู้ใช้งานหลายกลุ่มได้อย่างเหมาะสม
AIR CONDITION SYSTEM
ELECTRICITY SYSTEM
WATER SUPPLY SYSTEM
WASTE & SOIL WASTE SYSTEM
งานระบบอาคาร 1. ห้องระบบไฟฟา (MDB ROOM)
5. ระบบดับเพลิง (FIRE PROTECTION)
2. ห้องเครื่องปรับอากาศ (CHILLER PLANT)
6. ห้องสื่อสาร (MDF / SERVER ROOM
3.ห้องปมนํา (PUMP ROOM)
7. ห้องควบคุมความปลอดภัย
4. ระบบลิฟต์ (ELEVATOR SYSTEM)
8. ห้องบริหารระบบอาคาร (BMS)
1. ตารางเปรียบเทียบระบบโครงสร้างอาคาร ประเภทระบบ โครงสร้าง
ความเหมาะสม กับโครงการ
คุณสมบัตเิ ด่น
ข้อจํากัด
Rigid Frame (โครงข้อ แข็ง)
ปานกลาง
จัดพืนทีใช้งานได้ยด ื หยุน ่ เหมาะกับพืนทีร้านค้าและสํานักงาน
หากใช้เดี่ยว ๆ ในอาคารสูง อาจต้องเพิ่มขนาดเสาและคานเพื่อ ควบคุมการโยกตัว
Shear Wall (ผนังรับ แรงเฉือน)
สูง
เพิ่มความแข็งแรงด้านข้างของอาคาร ลดการโยกตัวจากแรงลม
ผนังโครงสร้างอาจจํากัดการปรับเปลียนพืนที
Frame + Shear Wall
เหมาะสมมาก (เสนอเลือกใช้)
รวมความยืดหยุ่นของโครงเฟรมกับความแข็งแรงของผนังรับแรง เฉือน
ต้องออกแบบการทํางานร่วมกันของโครงสร้างอย่างละเอียด
Outrigger & Belt Truss
พิจารณาเพิมเติม
เพิ่มความแข็งด้านข้างและช่วยควบคุมการโยกตัว
ใช้พืนทีชันเทคนิคและมีต้นทุนสูงขึน
Framed Tube
ไม่ใช่ตัวเลือกหลัก
มีความแข็งแรงด้านข้างสูง
เสารอบอาคารอาจรบกวนรูปแบบกระจกและระเบียง
Trussed Tube
ไม่จําเปนในแนวคิดปจจุบน ั
รับแรงด้านข้างได้ดี
โครงค้ำยันภายนอกอาจจํากัดช่องเปดและรูปแบบอาคาร
2. ตารางเลือกใช้วส ั ดุโครงสร้างหลักของโครงการ องค์ประกอบอาคาร
วัสดุทเสนอเลื ี อกใช้
เหตุผลในการเลือกใช้
ฐานราก (Foundation)
เสาเข็มเจาะคอนกรีตเสริมเหล็ก
เหมาะสำหรับพิจารณารองรับน้ำหนักอาคารสูง และลดแรงสั่นสะเทือน ระหว่างติดตังเมือเทียบกับเสาเข็มตอก
เสา (Column)
คอนกรีตเสริมเหล็กกําลังสูง
รองรับนาหนักสะสมจากหลายชัน มีความแข็งแรงและทนไฟ
คาน (Beam)
คอนกรีตเสริมเหล็ก และคานเหล็กในช่วงพาดยาว
รองรับรูปแบบพืนทีทีแตกต่างกันและช่วยเพิมความยืดหยุน ่ ในการวางผัง
พื้น (Floor Slab)
พื้นคอนกรีตอัดแรงภายหลัง (Post-Tensioned Slab) หรือ พื้นคอนกรีตเสริมเหล็ก
ช่วยเพิมระยะช่วงเสาและควบคุมความหนาพืนตามผลการออกแบบ
แกนอาคาร (Core)
ผนังคอนกรีตเสริมเหล็ก (RC Shear Wall)
รับแรงลมและแรงด้านข้าง รวมถึงช่วยเพิมความแข็งแกร่งของอาคาร
โครงสร้างช่วงเปลี่ยนพื้นที่ (Transfer Structure)
Transfer Girder หรือ Transfer Slab
รองรับกรณีแนวเสาสํานักงานและคอนโดมิเนียมไม่ตรงกัน
3. ตารางวัสดุสถาปตยกรรมและตกแต่งอาคาร
ส่วนอาคาร
วัสดุ
คุณสมบัติ / จุดเด่น
กรอบผนังกระจก
อะลูมิเนียมพร้อมระบบตัดสะพานความร้อน
น้ำหนักเบา ทนทาน และลดการถ่ายเทความร้อนผ่านกรอบ
แผงบังแดด
Aluminium Fins
ช่วยลดแดดตรงและสร้างจังหวะให้รูปด้านอาคาร
ผนังภายใน
อิฐมวลเบาและผนังยิปซัมตามประเภทพืนที
น้ำหนักค่อนข้างเบาและปรับเปลียนพืนทีได้
พื้นร้านค้า
กระเบื้องพอร์ซเลนผิวกันลืน หรือหินสังเคราะห์
ทนต่อการใช้งานและดูแลรักษาง่าย
พื้นสํานักงาน
Raised Access Floor และพรมแผ่น
รองรับระบบสายสือสารและเปลียนวัสดุเฉพาะจุดได้
พื้นคอนโด
พื้นไม้เอ็นจิเนียร์หรือวัสดุทดแทนไม้
สร้างบรรยากาศอบอุ่นและเหมาะกับการพักอาศัย
ข้อกฎหมาย
วัสดุของอาคาร กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543)
หมวด 2 ส่วนต่างๆของอาคาร ส่วนที่ 1 วัสดุของอาคาร
ขอ 15 เสา คาน พื้น บันได และผนังของอาคารที่สูงตั้ง แตสามชั้นขึ้นไป โรงมหรสพ หอประชุม โรงงาน โรงแรม โรงพยาบาล หอสมุด หางสรรพสินคา อาคารขนาดใหญ สถานบริการตามกฎหมายวาดวยสถานบริการ ทา อากาศยาน หรือ อุโมงคตองทําดวยวัสดุถาวรท ี่เปนวัสดุ ทนไฟดวย
ส่วนที่ 2 พืน ้ ทีภ ่ ายในอาคาร
เสา
ข้อ 21 ช่องทางเดินในอาคาร ตองมีความกวางไมนอยกวาตามที่กําหนด
คาน
พื้น
บันได
ผนัง
ข้อ 22 ห้องหรือส่วนของอาคารที่ใช้ในการทำกิจกรรมต่างๆ ต้องมีระยะดิ่ง ไมาน้ อยกวาตามที่กําหนดไวดังนี้
ข้อกฎหมาย
วัสดุของอาคาร กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543)
หมวด 2 ส่วนต่างๆของอาคาร ส่วนที่ 3 บันไดของอาคาร
ขอ 24 บัันไดของอาคารอยูอาศัยรวม สํานักงาน อาคารสาธารณะ สําหรับที่ใชกับชั้น ที่มีพื้นที่ อาคารชั้นเหนือขึ้นไปรวมกันไมเกิน 300 ตารางเมตร ตองมีความ กวางสุทธิไมนอยกวา 1.20 เมตร แตสําหรับบันไดของอาคารดังกลาวที่ใชกับชั้นที่มีพื้นที่อาคารชั้นเหนือขึ้นไปรวมกันเกิน 300 ตารางเมตร ตองมีความกวางสุทธิ ไมนอยกวา 1.50 เมตร ถาความกวางสุทธิของบันไดนอยกวา 1.50 เมตร ตองมีบันไดอยาง นอยสองบันได และแตละบันไดตองมีความกวางสุทธิไมนอยกวา 1.20 เมตร
บันไดที่สูงเกิน 4 เมตร ตองมีชานพักบันไดทุกชวง 4 เมตร หรือนอยกวานั้น และ ระยะดิ่งจากขั้นบันไดหรือชานพัก บันไดถึงสวนต่ำาสุดของอาคารที่อยูเหนือขึ้นไปตอง สูงไมนอยกวา 2.10 เมตร
ข้อกฎหมาย
วัสดุของอาคาร กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543)
หมวด 2 ส่วนต่างๆของอาคาร ส่วนที่ 4 บันไดหนีไฟ
ขอ 30 บันไดหนีไฟภายในอาคารตองมีความกวางสุทธิไมนอยกวา 80 เซนติเมตร มีผนังทึบกอสรางดวยวัสดุถาวร ที่เปนวัสดุทนไฟกั้นโดยรอบ เวนแตสวนที่เปนชอง ระบายอากาศและชองประตูหนีไฟ และตองมีอากาศถายเทจากภายนอก อาคารไดโดยแตละชั้นตองมีชองระบายอากาศที่เปดสูภายนอกอาคารไดมีพื้นที่รวมกัน ไมนอยกวา 1.4 ตารางเมตร กับตองมี แสงสวางใหเพียงพอทัง้ กลางวันและกลางคืน
ข้อกฎหมาย
วัสดุของอาคาร กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543)
หมวด 2 ส่วนต่างๆของอาคาร ส่วนที่ 4 บันไดหนีไฟ
ขอ 31 ประตูหนีไฟตองทําดวยวัสดุทนไฟ มีความกวางสุทธิไมนอยกวา 80 เซนติเมตร สูงไมนอยกวา 1.90 เมตร และตองทําเปนบานเปดชนิดผลักออกสูภายนอก เทานั้น กับตองติดอุปกรณชนดทิ ี่บังคับใหบานประตูปดไดเอง และตองสามารถ เปดออกไดโดยสะดวกตลอดเวลา ประตูหรือทางออกสูบันไดหนีไฟตองไมมีธรณีหรือ ขอบกั้น
VERTICAL PULSE “จังหวะแห่งเมืองแนวตัง”
โครงการถูกออกแบบให้เป็น “เมืองแนวตั้ง” ที่รวบรวมการอยู่อาศัย การทำงาน ร้านค้า และพื้นที่พักผ่อนเข้าไว้ด้วยกัน โดยมี “PULSE” หรือ จังหวะการเคลือนไหวของเมือง เปนแนวคิดสําคัญในการออกแบบ จังหวะของผู้คน กิจกรรม พื้นที่สีเขียว และระบบอาคาร ถูกนำมาผสมผสานให้เกิดการไหลเวียนอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ ระดับถนนสู่พื้นที่สูง เปลี่ยน พื้นที่ MIXED-USE ให้กลายเป็นชุมชนแนวตั้งที่สามารถ LIVE – WORK – SHOP – RELAX ได้ภายในพืนทีเดียว
โครงการมีชีวต ิ ตลอดวัน
เช้า 06:00–12:00
• คาเฟ่ • ฟิตเนส • อาคารสำนักงาน
กลางคืน
กลางวัน
เย็น
12:00–17:00
17:00–21:00
21:00–06:00
• อาคารสำนักงาน • พื้นทีค้าปลีก • ร้านอาหาร
• แหล่งช้อปปง • ร้านอาหาร • พื้นทีกิจกรรมชุมชน
• พื้นทีพักอาศัย • คาเฟ่ • ดาดฟ้า
จุดเด่นของโครงการ 1. เชื่อมทุกอย่างเข้าด้วยกัน 1
2
3
MRT
ลานกิจกรรม กลางแจ้ง
ร้านค้า และบริการ
4
5
6
อาคาร สำนักงาน
คอนโดมิเนียม พักอาศัย
พื้นที สีเขียว
ทำให้การเดินทางภายในโครงการต่อเนืองและสะดวก
2. GREEN SPINE — แกนสีเขียว
3.HUMAN SCALE
ให้สวนไม่ได้อยูแ ่ ค่ชนล่ ั าง แต่ “ไหลขึนไป” ตามอาคารมีสวน
เราไม่แข่งกับคู่แข่ง เรื่องขนาด แต่เน้นว่า “โครงการเล็กกว่า แต่ใช้งานง่ายกว่าและใกล้ชด ิ คนมากกว่า”
SMART + SUSTAINABLE
เทคโนโลยีเพืออาคารทีประหยัดและคุณภาพชีวต ิ ทีดีขน ึ แนวคิดของโครงการไม่ได้เน้นแค่การใช้เทคโนโลยี แต่เป็นการให้เทคโนโลยีทำงานร่วมกับการออกแบบอาคาร เพื่อลดพลังงาน น้ำ ขยะ และความร้อน พร้อมสร้างสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้นผ่านแสงธรรมชาติ คุณภาพอากาศ และ พื้นทีสีเขียว ทําให้อาคารประหยัดทรัพยากรและผูใ้ ช้งานมีคณ ุ ภาพชีวต ิ ทีดีขน ึ
2. ลดการใช้นา
1. ลดการใช้พลังงาน
ออกแบบระบบน้ำให้สามารถ ใช้นาอย่างคุม ้ ค่าและนําทรัพยากรกลับมาใช้ประโยชน์ได้การเก็บนาฝน
ออกแบบอาคารให้ ประหยัดพลังงานตังแต่เริมต้น โดยลดความร้อนและลดความจําเปนในการใช้เครืองปรับอากาศและแสงไฟ ออกแบบให้อาคารได้รบ ั แสงธรรมชาติ เพือช่วยลดการเปดไฟในช่วงกลางวัน แผงบังแดดแนวตัง ติดตังบริเวณด้านนอกอาคาร เพือช่วยบังแสงแดดและลดความร้อนทีจะเข้าสูอ ่ าคาร กระจกประสิทธิภาพสูง ช่วยลดความร้อนจากแสงแดด แต่ยงั สามารถนําแสงธรรมชาติเข้ามาได้ แผงผลิตไฟฟาจากพลังงานแสงอาทิตย์ ติดตังบริเวณหลังคาหรือพืนทีทีได้รบ ั แสงแดดเหมาะสม เพือนํามาผลิตไฟฟาใช้ภายในโครงการ หลอดไฟประหยัดพลังงาน ใช้ไฟทีให้แสงสว่างเพียงพอแต่ใช้พลังงานน้อย ระบบปรับอากาศประสิทธิภาพสูง ลดการใช้ไฟฟาในการควบคุมอุณหภูมิ ระบบตรวจจับการใช้งาน ตรวจว่ามีคนอยูใ่ นพืนทีหรือไม่ หากไม่มค ี น ระบบสามารถลดการใช้ไฟหรือปรับเครืองปรับอากาศลงได้
น้ำฝน
→
เก็บไว้ในถังเก็บน้ำ
→
นำไปใช้ประโยชน์
วิธีลดการใช้นา
ผลที่ต้องการ ลดค่าไฟ ลดการใช้พลังงาน และลดการปล่อยก๊าซทีส่งผลกระทบต่อสภาพภูมอ ิ ากาศ
ใช้ สุขภัณฑ์ประหยัดนา
ใช้ ก๊อกน้ำที่ปล่อยน้ำในปริมาณ น้อยแต่เพียงพอต่อการใช้งาน
มี ระบบตรวจจับน้ำรั่ว เพื่อ ป้องกันการสูญเสียนา
ใช้ ระบบรดน้ำต้นไม้อัตโนมัติ โดยรดน้ำ ตามความจำเปนของพืชและสภาพอากาศ
แนวคิด “ใช้นาเท่าทีจําเปน และนํากลับมาใช้ให้เกิดประโยชน์สงู สุด”
3. การจัดการขยะอย่างมีประสิทธิภาพ แนวคิดคือ จัดการขยะตั้งแต่ต้นทาง ไม่ใช่รอให้เกิดขยะจำนวนมากแล้วค่อยนำไปกำจัด คอนโดมิเนียม + สํานักงาน + ร้านค้า ต้องแยกขยะตังแต่ตน ้ ทาง ขยะทั่วไป — ขยะทีไม่สามารถนํากลับมาใช้ใหม่ได้ ขยะรีไซเคิล — กระดาษ พลาสติก แก้ว โลหะ ขยะอินทรีย์ — เศษอาหารและเศษพืช ขยะที่ต้องจัดการเป็นพิเศษ — เช่น หลอดไฟ แบตเตอรี่ หรือวัสดุที่ไม่ควรทิ้งรวมกับขยะทั่วไป
ศูนย์จด ั การขยะของโครงการ นำขยะทีแยกแล้วไป คัดแยก → นํากลับมาใช้ → รีไซเคิล → ทําปุย โดยเฉพาะพื้นทีร้านอาหารควรมีระบบแยกเศษอาหารออกมาโดย เฉพาะ เพือลดปริมาณขยะทีต้องนําไปกําจัด
เป้าหมาย “ลดขยะที่ออกจากโครงการ และเปลียนขยะบางส่วนให้กลับมาเปนทรัพยากรอีกครัง”
4. ลดความร้อนเข้าสูอ ่ าคาร ข้อนีสําคัญมากกับโครงการ VERTICAL PULSE เพราะสามารถนําพืนทีสีเขียวมาเปนส่วนหนึงของการออกแบบอาคารได้โดย สร้างพืนทีสีเขียว ต่อเนืองขึนไปตามอาคาร จาก สวนชั้นล่าง → สวนตามชั้นอาคาร → สวนลอยฟ้า→ สวนบนหลังคา พื้นทีสีเขียวเหล่านีช่วยสร้างร่มเงาและลดการรับความร้อนโดยตรงจากแสงแดด
องค์ประกอบทีใช้รว่ มกัน ต้นไม้และพืชพรรณ สวนแนวตั้ง แผงบังแดด ระเบียง พื้นทีร่มเงา วัสดุทไม่ ี สะสมความร้อนมากเกินไป สวนบนหลังคา
แนวคิดสําคัญ "ต้นไม้ไม่ได้มีไว้แค่ให้สวย แต่ชว ่ ยทําให้อาคารเย็นลงด้วย"
แนวความคิด
1. CONCEPT
2.ZONING
3.การพัฒนา รูปทรง
4.พื้นที่ว่าง และพื้นที่ สี เขียว
5.การใช้ แสงแดด ธรรมชาติให้ เกิดประโยชน์
6.การใช้ลม ธรรมชาติให้ เกิดประโยชน์
7.การสัญจร ทางรถยนต์ (ทางเข้า-ออก โครงการ)
“ชุมชนแนวตัง” นำ
LIVE – WORK – SHOP – RELAX
MASS 1
มาซ้อนและเชื่อมต่อกันในแนว ตั้ง ทำให้คนสามารถใช้ชีวิต ประจำวันได้ครบภายใน โครงการเดียว ลดระยะทางใน การเดินทาง อยู่ – ทํางาน – ช้อปปง – พักผ่อน ในพืนทีเดียว
คอนโด
สำนัก งาน
ข้อดี ร้านค้า
ร้านค้า ที่จอดรถ
พื้นที่สีเขียวช่วยสร้างสมดุล ระหว่างอาคารกับธรรมชาติ ทำให้ โครงการมีความน่าอยู่และลด ความแข็งกระด้างของมวลอาคาร
เปิดช่องว่างกลางอาคาร เพื่อให้ แสงธรรมชาติเข้าสู่ PUBLIC SPACE และพื้นทีส่วนกลาง ใช้ SKY WALK และช่องว่าง ระหว่างอาคาร ช่วยกระจายแสงเข้า สู่ภายใน
จัดวางอาคารให้เกิดช่องว่างตรง กลาง เพื่อเปดรับลมธรรมชาติ รับลมจากทิศตะวันตกเฉียงใต้และ ตะวันออกเฉียงเหนือ เกิดเป็น WIND CORRIDOR ช่วยพัดลมเข้าสู่พื้นที่ส่วนกลาง และระบายความร้อนออกจาก โครงการ
ทางเข้า–ออกและ PARKING ใช้งานสะดวกเหมือนแบบ 1 มี DROP-OFF ชัดเจน ใช้ งานง่าย ข้อเสีย ผู้ใช้จาก MRT ต้องเดินผ่าน พื้นทีหน้าโครงการ
“การไหลเวียนทีต่อเนือง” ออกแบบเส้นทางให้เชือมต่อ จาก ถนน → พื้นทีสาธารณะ → อาคาร → พืนทีสีเขียว →
MASS 2
คอนโด
สำนัก งาน
พื้นที่ส่วนกลางโดยมีทั้งการ สัญจรหลักและทางเดินของคน เพื่อให้การเดินภายในโครงการ ต่อเนื่องและสะดวก CONNECT → FLOW → MOVE
พื้นที่สีเขียวช่วยลดความร้อน สะสมในพื้นที่เมือง เพิ่มคุณภาพ อากาศ และสร้างสภาพแวดล้อมที่ ดีต่อระบบนิเวศ
ร้านค้า ที่จอดรถ
ข้อดี จัดวางอาคารให้รับแสงเช้าจากทิศ ตะวันออก ลดความร้อนช่วงบ่าย จากทิศตะวันตก ด้วยผนังทึบและ พื้นทีสีเขียวช่วยบังแดด
จัดวางอาคารให้มีช่องเปิดและระยะ ห่างระหว่างมวลอาคาร เปิดทางให้ลมไหลผ่านบริเวณ SKY WALK และพื้นที่ส่วนกลาง ได้สะดวก ช่วยกระจายลมไปยังพื้นที่ต่าง ๆ และลดการสะสมความร้อน
ทางเข้า–ออกอยู่ด้านหน้า ชัดเจน มองเห็นง่าย ที่จอดรถอยู่ใกล้ถนน ไม่ต้อง วิ่งลึกเข้าโครงการ ข้อเสีย ที่จอดรถใกล้ MRT เสียงเก พื้นที่หน้าโครงการเน้นรถมาก อาจลดความเป็นมิตรต่อคน เดิน
“จังหวะชีวต ิ ของเมือง” พื้นที่ต่าง ๆ เปลี่ยนบทบาท ตามช่วงเวลา
MASS 3
คอนโด สำนัก งาน
เช้า / กลางวัน / เย็น / กลางคืน
ทำให้โครงการมีชีวิตตลอดวัน
ข้อดี
ร้านค้า
ร้านค้า ที่จอดรถ
พื้นที่สีเขียวเป็นพื้นที่พักผ่อนและ กิจกรรมของผู้ใช้งาน ช่วยส่ง เสริมสุขภาพกายและใจ รวมถึง เพิ่มคุณภาพชีวต ิ โดยรวม
ใช้มวลอาคารช่วยกรองแสง ลด ความร้อนจากแดดโดยตรง กระจายแสงเข้าสู่พื้นที่ภายในได้ทั่ว ถึง ทังช่วงเช้าและช่วงบ่าย
จัดวาง SKY GARDEN เป็นช่อง เปิดระหว่างอาคาร เพื่อรับลม ธรรมชาติรับลมจากทิศตะวันออก เฉียงเหนือและตะวันตกเฉียงใต้ ใช้พื้นที่สีเขียวช่วยลดอุณหภูมิ และสร้างความสบายให้พื้นที่ส่วน กลาง
แยกคนกับรถได้ชัดเจนที่สุด เพิ่มความปลอดภัย ฝั่ ง MRT สามารถพัฒนา เป็น PEDESTRIAN / PLAZA ได้เต็มที น่าใช้งาน ข้อเสีย ทางเข้า ที่จอดรถ ระบบสัญจรรถภายในซับซ้อน มากขึ้น
8.การสัญจร ทางคน
9.มุมมอง จากอาคาร
10.มุมมอง จาก ภายนอก อาคารและ ความสูง