Page 1

CONSTRUCCIÓN


Índice

Situación y previsiones en Europa

P5

Diferencias por subsectores de actividad

P11

Evolución del sector en España

P15

Subsectores por tipología de obra

P25

Conclusiones y perspectivas

P43


C

- CONSTRUCCIÓN -

P2


La construcción se afianza en la senda de crecimiento _ La construcción se afianzó en 2016 en la senda de crecimiento iniciada en 2015 tras la fuerte contracción de los años de crisis. La edificación de obra residencial registró el mejor comportamiento, mientras que la producción de obra civil se vio reducida por la necesidad de cumplir con los objetivos de déficit. Entretanto, el mercado inmobiliario no residencial sigue resultando atractivo para los inversores extranjeros. El stock de vivienda se ha reducido considerablemente y los precios continúan subiendo. Se espera que este dinamismo se mantenga en los próximos años.

P3


C

- CONSTRUCCIÓN -

Síntesis Después de siete años de caídas, la producción del sector constructor en España encadena en 2016 su segundo ejercicio consecutivo de crecimiento y seguirá aumentando en 2017 y 2018.

Solo la obra civil ha reducido su producción en 2016 (-9,1%). El severo retroceso es consecuencia de las medidas adoptadas para alcanzar los objetivos de déficit.

La edificación residencial mostró el mejor comportamiento en 2016, con un crecimiento que roza el 10%, y también presenta las mejores perspectivas para este año y el que viene.

El número de viviendas finalizadas volverá al crecimiento a partir de 2017 después de nueve años consecutivos de descensos. La caída acumulada roza el 94%.

El stock de vivienda nueva se ha reducido un 30% desde su máximo histórico y se ha situado en 477.581 unidades a finales de 2016.

El precio de la vivienda se ha incrementado por segundo año consecutivo, con especial intensidad en las zonas premium de las grandes ciudades. Los precios seguirán aumentando en 2017 y 2018.

La edificación no residencial mantiene una intensa actividad en el mercado de inversión mayorista que contrasta con la lenta recuperación de la producción. El sector seguirá creciendo este año y en 2018 gracias a los segmentos industrial y de servicios comerciales y almacenes.

La rehabilitación y el mantenimiento, que ha crecido por encima de la media los últimos ejercicios, alcanzará el 33% de la producción total en 2018.

P4


Situación y previsiones en Europa La producción de la construcción en Europa aumentó de manera constante en los años que precedieron al ejercicio 2006, pero comenzó a descender de manera drástica con el inicio de la crisis económica y financiera. Entre la primavera de 2008 y principios de 2013 (con la excepción de un pequeño repunte en el verano de 2010), el nivel de la construcción total en la Unión Europea sufrió un declive más o menos constante en el que perdió más de 30 puntos porcentuales. Durante el año siguiente (entre abril de 2013 y abril de 2014), la producción experimentó una ligera recuperación, pero solo llegó a alcanzar el 80% del nivel medio previo a la crisis. Desde entonces, la producción de la construcción ha aumentado muy lentamente. FIGURA INFERIOR

Producción en el sector de la construcción 2010=100 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Eurozona. Series desestacionalizadas

2012

2013

2014

2015

2016

EU28. Series desestacionalizadas

Fuente: Eurostat

P5


C

- CONSTRUCCIÓN -

Debido a la burbuja inmobiliaria, la edificación (residencial y no residencial) sufrió de manera más intensa los efectos de la crisis en comparación con la obra civil, si bien es cierto que esta última también se ha visto afectada de manera muy importante. La edificación representa alrededor del 78% de la construcción total de la Unión Europea, mientras que la obra de ingeniería civil supone alrededor del 22%.

más súbita y con una duración más corta (fue el caso de Bulgaria, Dinamarca, Croacia, Polonia, Rumanía, Eslovenia o Eslovaquia). Según los datos del Banco Central Europeo, los mercados de la vivienda de la zona del euro están manteniendo una tendencia de crecimiento, aunque su recuperación ha sido más lenta y mucho más débil que la de la actividad económica general. Ahora, un número cada vez mayor de países está registrando tasas de crecimiento interanuales positivas en indicadores importantes. De esta manera, parece que muchos mercados de la vivienda de la zona del euro están entrando en una fase expansiva. Sin embargo, también hay que decir que, en su conjunto, la intensidad de esta recuperación sigue siendo moderada y además es heterogénea entre las distintas economías. De cara al futuro, la mejora de las condiciones financieras, el aumento de la confianza en el sector de la construcción y un número cada vez mayor de visados de obra nueva hacen predecir un repunte continuado de la inversión en construcción en 2017. FIGURA PÁGINA SIGUIENTE

FIGURA INFERIOR

La crisis en el sector de la construcción ha golpeado a todos los países de la Unión Europea, aunque en diferente medida. Contrasta la reducción extrema de la edificación residencial en Lituania (-54,4% en 2009), Irlanda (con caídas superiores al 30% entre 2008 y 2010) o Grecia (con descensos alrededor del 40% en 2010, 2011 y 2012), frente a los niveles de actividad casi estables en Alemania y Austria. En varios países, como Estonia, Irlanda, España, Letonia o Portugal, las tasas de crecimiento ya habían comenzado a disminuir considerablemente antes de 2009, mientras que en otros países la disminución de las actividades de construcción se produjo de manera

Evolución de la edif icación y de la obra civil en Europa 2010=100 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Construcción

2011

Edificios

Fuente: Eurostat

P6

2012

2013

2014

Obra civil

2015

2016


Países con tasas de crecimiento interanual positivas e indicadores del mercado de vivienda NÚMERO DE PAÍSES 20

15

10

5

0 2001 PIB

2003

2005

Inversión en vivienda

2007

2009

2011

2013

Valor añadido de la construcción

2015 Precios reales de la vivienda

Fuente: Eurostat y BCE

Según Euroconstruct, grupo independiente de análisis especializado en la prospectiva del sector de la construcción, es posible que el Brexit no haya desencadenado todavía ningún desastre directo sobre la economía, pero sí que ha contribuido a rebajar las expectativas a medio plazo, añadiendo aún más incertidumbre a la que causan otros factores como la desaceleración de China, la ralentización de Alemania, los problemas que persisten en la banca europea o la probable subida de tipos de interés. Dado que la construcción requiere, por su propia naturaleza, de unas ciertas garantías sobre el medio plazo, no es de extrañar que el conjunto de proyecciones pos-Brexit sea menos optimista que las expectativas anteriores. El auténtico problema no es tan solo que el crecimiento esperado del sector para 2016 en ciertos países no se haya materializado, sino que tras una media europea aparentemente robusta (crecimiento estimado en 2016 del 2%) se esconden demasiadas excepciones: seis países de los analizados por Euroconstruct experimentan caídas

(Polonia, Hungría, Chequia, Eslovaquia, Portugal y, por un pequeño margen, también el Reino Unido) y, además, el segmento de la ingeniería civil sufre una recaída. Según los datos de Eurostat, habría que añadir a la lista de países de la Unión Europea que han visto descender su producción en construcción en 2016 a Bulgaria, Letonia, Lituania y Eslovaquia. De acuerdo a las estimaciones de Euroconstruct, en el año 2017 el sector construcción en Europa crecerá el 2,1%, teniendo en cuenta que una parte del mercado podría estar aprovechando la ventana de oportunidad que genera la combinación de crédito asequible y una mejor predisposición a invertir en edificación como opción refugio. Pero estas condiciones pueden ser efímeras y difícilmente se podrán mantener en el largo plazo. El factor que serviría para acabar de asentar al sector es la demanda pública, la cual es de prever mejore, aunque todavía lo hace sin demasiada intensidad y con disparidad entre los diferentes países.

P7


C

- CONSTRUCCIÓN -

Según Euroconstruct, se prevé un avance del sector constructor para 20182019 que oscila entre el 2,1% y el 2,2%. En todo caso, si la previsión se termina cumpliendo, el sector europeo de la construcción habrá encadenado en 2019 seis años consecutivos de crecimiento (el cambio de tendencia se inició en 2014), lo que situaría el nivel de producción tan solo un 3% por debajo de los promedios del periodo 1995-2015. FIGURA INFERIOR

El avance del

Para la mayoría de los países, la proyección desde el ejercicio actual hasta 2019 muestra un crecimiento de la producción del sector constructor que oscilará entre el 1% y el 4%. Fuera de esta línea general, destacan las mejores perspectivas de crecimiento para Irlanda y Hungría y, por el lado negativo, las de Dinamarca y Finlandia.

entre el 2,1% y el

En cuanto a la inversión en construcción en 2016, se estima que el aumento se ha quedado en el 1,7% (+2,3% en 2015), lo que supone el tercer año de aumento consecutivo. El buen comportamiento en Bélgica (+4,3%), Alemania (+3,1%), Irlanda (+16%), Grecia (+7,3%), España (+2,4%), Francia (1,2%) u Holanda (+8%) se ha visto compensado por las caídas de la inversión en

Previsión por países de la producción del sector de la construcción ESTIMACIÓN 2016 Y PROYECCIÓN DE CRECIMIENTO ANUAL PROMEDIO 2017-2019 A PRECIOS CONSTANTES 15%

10%

5%

0

-5%

-10% CZ SL HU PT PO UK CH AT IT ES DK FR DE BE NL NO FI SW IE Estimación 2016

Previsión 2017-18

Fuente: ITeC - Euroconstruct diciembre 2016

P8

sector constructor europeo oscilará 2,2% en el periodo 2018-2019, según las estimaciones de Euroconstruct


Letonia (-31,2%), Eslovenia (-16,8%), Eslovaquia (-13,4%), Hungría (-11,4%) y Polonia (-8,5%), entre otros. Como se ha comentado anteriormente, según el Boletín Económico número 2/2017 del Banco Central Europeo, el crecimiento de la inversión en la Unión Europea se producirá como consecuencia de la mejora de las condiciones

financieras, el aumento de la confianza en el sector de la construcción y un número cada vez mayor de visados de obra nueva. La previsión de la Comisión Europea, plasmada en su informe Invierno 2017, es que la inversión en construcción en la Unión Europea aumente un 2,7% en 2017 y un 3% en 2018, incrementos ligeramente superiores a los esperados para la zona euro. CUADRO INFERIOR

Evolución de la inversión en construcción PORCENTAJE DE CAMBIO SOBRE EL AÑO ANTERIOR MEDIA 5 AÑOS

PREVISIÓN INVIERNO 2017

1998-02 2003-07 2008-12 Bélgica Alemania Estonia Irlanda Grecia España Francia Italia Chipre Letonia Lituania Luxemburgo Malta Países Bajos Austria Portugal Eslovenia Eslovaquia Finlandia Eurozona Bulgaria Rep. Checa Dinamarca Croacia Hungría Polonia Rumanía Suecia Reino Unido UE EEUU Japón

-1,6 -2,6 8,6 7,1 3,9 8,0 3,7 4,0 1,6 18,9 2,8 8,1 2,4 -1,0 3,4 2,9 -1,7 4,7 -1,9 0,8 4,9 0,6 2,8 5,0 3,0 2,1 2,4 -4,0

4,8 -1,1 14,6 7,0 6,6 5,7 4,0 1,6 12,4 19,8 15,9 3,6 4,4 2,4 1,3 -3,4 5,7 9,1 4,9 2,7 17,9 4,8 4,9 0,2 8,6 22,1 6,6 4,2 3,3 0,4 -4,3

1,2 1,5 -5,5 -18,3 -16,1 -1,2 -2,1 -6,0 -10,7 -6,8 -8,4 -1,3 -4,6 -5,5 -1,6 -9,3 -11,8 -5,6 -2,3 -4,3 0,1 -2,8 -5,8 -6,8 4,5 -3,5 -2,4 -4,5 -4,1 -5,6 -2,7

2013

2014

2015

2016

2017

2018

-2,3 -1,1 -15,1 12,4 -12,9 -8,6 -0,8 -8,0 -18,5 -10,3 8,0 3,2 -1,7 -6,2 -0,9 -12,1 -4,6 4,7 -3,8 -3,5 -0,5 -4,9 -1,0 11,2 -4,8 -15,0 -1,3 3,4 -2,7 3,4 10,9

2,3 1,9 -6,4 9,5 -19,0 1,2 -2,3 -6,6 -12,8 10,2 4,6 5,5 0,8 2,4 -0,1 -3,7 9,6 -4,2 -3,8 -0,9 -4,1 1,0 5,2 10,5 8,9 10,1 9,4 8,1 1,2 5,2 1,6

1,4 0,3 2,8 7,7 0,0 4,9 -0,8 -0,4 -2,9 -4,1 3,6 10,6 13,7 11,3 -1,2 4,1 0,1 22,9 2,0 1,4 -3,8 11,2 3,2 1,4 6,5 7,8 8,3 3,6 2,3 4,3 -0,5

4,3 3,1 -3,0 16,0 7,3 2,4 1,2 0,7 6,9 -31,2 -4,9 3,5 8,0 1,6 -3,8 -16,8 -13,4 6,2 2,4 -1,1 -6,2 4,2 -11,4 -8,5 2,6 8,8 0,6 1,7 1,1 -

1,8 2,7 4,7 12,6 8,9 3,0 2,6 1,0 7,1 19,9 6,5 3,5 4,6 1,5 1,8 4,2 0,1 2,6 2,8 1,4 2,0 2,5 11,4 2,5 5,0 4,4 1,8 2,7 4,6 -

2,9 2,6 4,2 10,0 14,5 3,6 3,7 2,4 6,8 6,1 3,0 3,2 3,1 1,3 2,4 4,4 5,4 2,9 3,2 3,4 3,6 4,2 5,9 5,7 5,7 3,1 0,2 3,0 3,2 -

Fuente: European Economic Forecast. Winter 2017. Comisión Europea.

P9


C

- CONSTRUCCIÓN -

El desempleo en la zona del euro siguió disminuyendo en el cuarto trimestre de 2016 (acumula 14 trimestres consecutivos de caídas, tras haber registrado un pico de máximos a principios de 2013). Las encuestas más recientes sugieren nuevas mejoras en el mercado de trabajo, y los principales indicadores reflejan una tendencia positiva en febrero de 2017, siendo la única excepción el sector de la construcción, donde se mantienen prácticamente sin variación.

El desempleo en la zona del euro siguió disminuyendo en 2016, acumulando, al término del ejercicio, 14 trimestres consecutivos de caídas

P10


Diferencias por subsectores de actividad

Euroconstruct considera que el aumento de la incertidumbre a nivel global no solo no ha afectado negativamente a la edificación residencial, sino que incluso ha reafirmado su condición de segmento con mejores expectativas a corto plazo. De esta manera, estima en un 7,2% el crecimiento del segmento en 2016 y pronostica un aumento del 4,8% para 2017. Además, afirma que, si bien mercados importantes como España e Italia van a continuar produciendo vivienda a niveles alejados de sus medias, otros grandes mercados, como los de Francia, Alemania e incluso el Reino Unido, ya están regresando a sus zonas de confort. Entre los países más pequeños también ponen el foco de atención en los casos en los que la producción se anima, a menudo porque la demanda ha despertado y ha encontrado el mercado desabastecido como resultado de la baja actividad promotora de los últimos años. El oportuno abaratamiento del crédito está siendo sin duda un factor estimulante, aunque temen que tenga un alcance limitado. En el horizonte 2018-2019 las estimaciones se vuelven más prudentes y la proyección es solo del 2,8%. El precio de la vivienda en los países de la zona del euro acabó el pasado año con un incremento del 4,1% interanual durante el cuarto trimestre de 2016. Lituania (+9,5%), Letonia (+9%) y Malta (+8,4%) encabezaron las mayores subidas entre los miembros de la moneda única, según Eurostat. El precio de la vivienda en la Unión Europea subió algo más, hasta el 4,7% en el cuarto trimestre de 2016 respecto al mismo periodo de 2015. Cabe destacar la disparidad en la evolución de los precios de la vivienda entre las principales economías de Europa: mientras en Alemania (+6,7%) y Reino Unido (+5,7%) crecían por encima de la media, ocurría lo contrario en Francia (+1,9%) e Italia (+0,1%). España, entre tanto, se mantuvo en una media del 4,4%, según los datos de Eurostat. El informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2017, elaborado por PwC y el Urband Land Institute a partir de una encuesta realizada a 781 directivos de los principales agentes del sector, concluye que la incertidumbre geopolítica ha moderado las expectativas de los inversores en el sector inmobiliario europeo en 2017. Sin embargo, consideran que sigue siendo un mercado muy atractivo gracias a la relación entre riesgo y rentabilidad. El entorno inestable (marcado por el Brexit), las elecciones en Alemania y Francia y los riesgos derivados de la inmigración y de las desigualdades sociales fueron en 2016 algunas de las preocupaciones en el entorno de los negocios . No obstante, se señala que los inversores creen que el impacto del Brexit se va a limitar al mercado inmobiliario

P11


C

- CONSTRUCCIÓN -

Las expectativas de rentabilidad del sector inmobiliario en Europa para 2017 se han

británico y no va a afectar significativamente a las inversiones en el resto de la Unión Europea y, en cuanto a las elecciones de Francia, el riesgo ya se ha mitigado. Las expectativas de rentabilidad del sector inmobiliario en Europa para 2017 se han moderado después de varios años de extraordinario dinamismo. El 35% de los encuestados en el informe espera que el retorno de sus activos sea menor en los próximos doce meses y un 53% reconoce que será muy difícil mejorar las rentabilidades alcanzadas el año pasado. A este contexto se une, además, un mercado inmobiliario marcado por la escasez de activos prime o de calidad y por una sensación, cada vez mayor (58% de los encuestados), de que aquellos disponibles están sobrevalorados. FIGURA INFERIOR

moderado Sectores alternativos considerados por inversores en 2017 PORCENTAJE DE RESPUESTAS Alojamientos para estudiantes

61

Hoteles

51

Residencias para mayores

45

Sanitario y salud

37

Oficinas de servicios compartidos

24

Centros de datos

15

Otros

13

Almacenamiento

8

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Fuente: Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2017. PwC y Urband Land Institute

P12


La complejidad de la situación provoca que los inversores estén cambiando sus hábitos. Algunos están preparados para sacrificar algo de rentabilidad, pero otros, los que no están dispuestos a conformarse con menores expectativas de rentabilidad, han puesto su mirada más allá de los sectores comerciales y de oficinas y están más interesados en invertir en segmentos alternativos. El sector hotelero, los sectores vinculados a lo residencial (como son las residencias para estudiantes y para mayores) y las oficinas de servicios compartidos son los activos alternativos preferidos en el ejercicio 2017. Los inversores siguen poniendo el foco más en ciudades que en países, con una demanda de ocupación creciente en el centro urbano como respuesta a un menor apetito por las afueras y los largos desplazamientos diarios. Como cada año, el estudio Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2017 vuelve a analizar las principales ciudades europeas y realiza un ranking de las 30 urbes más atractivas para los inversores, en función de sus perspectivas de inversión y desarrollo. El entorno de

prudencia en la evolución del mercado explica en gran parte por qué Alemania es considerada el mejor destino para la inversión inmobiliaria. Berlín repite, por segundo año consecutivo, como la ciudad más atractiva, seguida por Hamburgo y Frankfurt. Dublín se coloca en el cuarto puesto, pero otra ciudad alemana, Munich, ocupa el quinto lugar. Por otra parte, Londres y Birmingham se desploman hasta las posiciones 27 y 22 del ranking, claramente como consecuencia del Brexit. Las razones por las que la capital alemana se mantiene en el número uno son las mismas que le llevaron a ese puesto: tiene un elevado porcentaje de población joven, se está convirtiendo en un polo de atracción para empresas tecnológicas y, casi lo más importante, sigue teniendo terreno disponible para desarrollar nuevos proyectos inmobiliarios. Madrid y Barcelona se mantienen entre el grupo de las más atractivas (posiciones 9 y 16, respectivamente), gracias a las buenas perspectivas de crecimiento de los alquileres y a la mejora de la situación económica española. FIGURA INFERIOR

Evolución de los distintos subsectores en el mercado europeo ÍNDICES DE PRODUCCIÓN A PRECIOS CONSTANTES, BASE 2012=100 125 120 115 Previsiones

110 105 100 95 90 2012

2013 Residencial

2014

2015

Rehabilitación

2016

2017

Ingeniería civil

2018

2019

No residencial

Fuente: ITeC - Euroconstruct noviembre 2016

P13


C

- CONSTRUCCIÓN -

Euroconstruct señala que la edificación no residencial se encuentra aún en una fase extremadamente incipiente de su proceso de recuperación, ya que 2016 ha sido el primer año de crecimiento (+1,5% estimado) tras un largo paréntesis de siete años de recesión. Por tanto, la rebaja de expectativas económicas llega en un momento muy inoportuno, enfriando la ya de por sí débil demanda de superficie industrial y terciaria. Además, descarta que la situación vaya a experimentar una mejora demasiado intensa, con una previsión de crecimiento del 1,5% en 2017 y del 2,1% tanto para 2018 como para 2019. Por encima de la media crecerá la construcción de oficinas, ya que viene de unos años de gran contracción, mientras que es preocupante el futuro de la construcción industrial y logística ante las bajas expectativas de la demanda. El Reino Unido se verá afectado en el capítulo no residencial, y se desvanecen las expectativas de crecimiento que Euroconstruct había pronosticado antes del referéndum. La construcción no residencial en Alemania confirma su tendencia a la desaceleración, en un contexto de no demasiada demanda y mucha cautela en las inversiones. El mal momento en Alemania y Reino Unido no puede ser compensado en su totalidad por la mejora en mercados como Holanda, Bélgica y Dinamarca.

La producción de la ingeniería civil en la Unión Europea descendió un 2,2% en 2016, según Eurostat

P14

Según datos de Eurostat, la producción de la ingeniería civil en la Unión Europea descendió un 2,2% en 2016. Euroconstruct afirma que las causas de la caída son diferentes en los diversos países. En el grupo de Polonia, Chequia, Eslovaquia y Hungría ya se contaba con que el relevo entre programas de fondos estructurales de la Unión Europea constituía un riesgo, pero no hasta el punto de frenar de forma tan contundente el ritmo de obras durante 2016 (todos ellos presentaron importantes caídas de la producción de ingeniería civil el año pasado). El Reino Unido vuelve a padecer un vuelco de expectativas y su ingeniería civil ha pasado de estar exenta de amenazas a entrar en un paréntesis de baja actividad que podría durar tres años, aunque dependerá de si se pone en marcha o no un programa específico de estímulo de las infraestructuras como medida contra la recesión. Euroconstruct considera que tan pronto como se restablezcan los flujos de fondos estructurales hacia los países del este, la ingeniería civil europea volverá a estar de nuevo en condiciones de crecer ya en 2017 (+1,8%), lo cual convertiría la recaída de 2016 en un episodio puntual. Además, se espera que la mejora continúe en 2018 (+2,9%) y 2019 (+3,2%).


Evolución del sector en España El año 2016 es el segundo ejercicio consecutivo en el que la producción del sector constructor en España se ha incrementado. Después de que la tendencia negativa se mantuviera entre 2007 y 2014, la producción volvió a crecer en 2015, hasta los 103.135 millones de euros (+5,5%), según el Observatorio Sectorial DBK*. A pesar de la fuerte caída de la obra civil en 2016, la producción total se situó en 107.970 millones de euros, lo que significa un aumento del 4,7%, de acuerdo con DBK. En su previsión del pasado noviembre, Euroconstruct estimaba un crecimiento del 2,1% para el año 2016. FIGURA INFERIOR

Evolución de los distintos subsectores en el mercado español ÍNDICES DE PRODUCCIÓN A PRECIOS CONSTANTES, BASE 2012=100 120 110 100 90 80

Previsiones

70 60 2012

2013 Residencial

2014

2015

Rehabilitación

2016

2017

Ingeniería civil

2018

2019

No residencial

Fuente: ITeC - Euroconstruct noviembre 2016

(*) El Observatorio Sectorial DBK de INFORMA está especializado en la elaboración de estudios de análisis sectorial y de la competencia, llevando a cabo el seguimiento continuado de unos 700 sectores españoles y portugueses.

P15


C

- CONSTRUCCIÓN -

Evolución de la actividad en España MILLONES DE EUROS Y PORCENTAJE Producción en España

2013

2014

2015

% var. 15/14

2016

% var. 16/15

Obra civil Edificación residencial Edificación no residencial Rehabilitación y mantenimiento

24.325 29.430 17.965 29.490

21.270 28.685 17.965 29.800

21.908 30.691 18.506 32.030

3,0% 7,0% 3,0% 7,5%

19.920 33.740 19.650 34.660

-9,1% 9,9% 6,2% 8,2%

TOTAL

101.210

97.720

103.135

5,5%

107.970

4,7%

Fuente: DBK sobre datos Instituto Nacional de Estadística (INE) y Asociación Nacional de Empresas Constructoras de Ámbito Nacional (SEOPAN)

Después de varios ejercicios en los que rehabilitación y mantenimiento han mostrado los mayores crecimientos, en 2016 es la edificación residencial el segmento de mayor aumento (+9,9%), apoyada en el incremento de viviendas iniciadas. La actividad de rehabilitación y mantenimiento, con 34.660 millones de euros, consolidó su expansión tras aumentar su producción un 7,5% en 2015 y un 8,2% en 2016. El largo paréntesis del Gobierno en funciones ha sido un fuerte condicionante para la obra civil en 2016, pero el auténtico factor crítico para la inversión española en infraestructuras es el límite de déficit pactado con Bruselas. En sus previsiones, Euroconstruct pronostica una caída de la producción del 11% para 2016, mientras que DBK apunta a una caída del 9,1%. De esta manera, se confirma que el leve crecimiento de 2015 (+3%) se debió, fundamentalmente, a la secuencia de procesos electorales. Por su parte, la edificación no residencial vuelve a aumentar en 2016 (+6,2%), pero siempre se encuentra un paso por detrás respecto de la vivienda. De esta manera, se mantiene el fuerte contraste entre la lenta recuperación de la producción y la intensa actividad del mercado de inversión mayorista. Son los fondos de inversión quienes están tirando de la demanda, y parecen limitarse a operar con el stock disponible. A pesar de que ya hay señales de escasez de oferta para los activos con mayor potencial, aún no se percibe un repunte claro de los desarrollos de nueva planta. CUADRO SUPERIOR Las previsiones a corto plazo apuntan a un incremento adicional de la producción sectorial, que podría situarse en torno a los 113.000 millones de euros al cierre de 2017, según los cálculos de DBK. Esta cifra supondría un incremento del 4,8%. Euroconstruct considera que la gran caída de la obra civil (hay que tener en cuenta que la licitación pública se mantiene en mínimos históricos) no permitirá aumentar la producción total más allá del 3,2% en 2017. CUADRO PÁGINA SIGUIENTE Los visados de obra nueva para uso residencial han aumentado un 29% en 2016, por lo que se espera que la edificación residencial siga mostrando un fuerte crecimiento. DBK prevé que la producción de la edificación residencial

P16


Previsiones de la actividad en España MILLONES DE EUROS Y PORCENTAJE Producción en España

2016

2017

% var. 17/16

2018

% var. 18/17

Obra civil Edificación residencial Edificación no residencial Rehabilitación y mantenimiento

19.920 33.740 19.650 34.660

17.550 37.300 21.025 37.300

-11,9% 10,6% 7,0% 7,6%

17.830 39.700 22.200 39.500

1,6% 6,4% 5,6% 5,9%

107.970

113.175

4,8%

119.230

5,4%

TOTAL

Fuente: DBK

mantenga su tendencia al alza en 2017 (+10,6%) y 2018 (+6,4%). Por su parte, Euroconstruct coincide con estas previsiones (+10% en 2017 y +6% en 2018) y señala que la previsión más conservadora para 2018 se basa en la incertidumbre sobre la demanda, que podría estar distorsionada por una presencia importante de compradores de carácter inversor en detrimento del tradicional comprador finalista. Según Euroconstruct, la incertidumbre sobre el comportamiento futuro de la demanda y las dificultades para encontrar financiación influirán en el sector de la edificación no residencial, por lo que sus perspectivas son positivas (+4% en 2017 y +3% en 2019), pero menos optimistas que las de DBK (+7% en 2017 y +5,6% en 2018).

Inversión, formación bruta de capital fijo (FBCF), rentabilidad y ocupación en el sector construcción En la actualidad, son ya varias las entidades que aseguran que la inversión en el sector de la construcción va a seguir evolucionando positivamente durante, al menos, dos años más. Según las últimas previsiones recogidas en el Panel de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), dicha inversión podría crecer, como mínimo, un 3% durante los años 2017 y 2018. Mientras el Gobierno estima que la mejora de la inversión se situará en un 2,6%, muchos expertos creen que esta previsión es baja. En este sentido, el consenso predice un alza del 2,9%, aunque la cifra alcanza e incluso supera el 3%, según la opinión de algunos organismos y grupos empresariales. La previsión del Instituto de Estudios Económicos (IEE) es que la inversión en construcción en España crecerá un 2,5% en el ejercicio 2017, con lo que acelerará su ritmo de incremento con respecto a 2016, que cifra en el 2,3%. En todo caso, según recoge el IEE en su último informe Coyuntura Económica, el crecimiento de la inversión en construcción en 2017 será prácticamente la mitad que hace dos años, pues en 2015 el aumento fue del 4,9%.

P17


C

- CONSTRUCCIÓN -

Por lo que respecta a la inversión en construcción residencial, BBVA Research, el servicio de estudios de la entidad, prevé un crecimiento del 3,2% en 2017, que se acelerará hasta el 5,8% en 2018. De acuerdo a los datos del INE sobre la formación bruta de capital fijo (FBCF) de la construcción, en 2016 aumentó el 1,9%, aunque con una importante diferencia entre la construcción residencial (+3,7%) y la no residencial (+0,4%). CUADRO DERECHA

Para la Comisión Europea, la formación bruta de capital fijo en construcción repuntará un 3% en 2017, aunque para el Banco de España podría alcanzar el 3,5%. Por su parte, Funcas es algo más optimista y estima que podría escalar al 3,8%. De cara a 2018, las previsiones son aún mejores y esperan, en términos generales, un alza del 3,1%, aunque algunos se atreven a situar la mejora por encima del 4%. Es el caso de BBVA, que habla del 4,2%, o del Banco de España, que predice un incremento del 4,4%. Respecto a la rentabilidad sectorial, en 2016 se produjo una mejora gracias al ascenso del volumen de negocio y a la favorable evolución de los costes en los segmentos de edificación y rehabilitación. Por el contrario, los resultados de las empresas más orientadas a la obra civil se vieron penalizados por el deterioro de la demanda. El coste ponderado de los materiales de construcción disminuyó un 0,6% en 2016, destacando los descensos de precios de los áridos (-3%), los productos asfálticos (-3%), la fibra de vidrio (-3%) y los tubos de cobre (-11%), así como el encarecimiento de la piedra ornamental (+2%), los derivados del yeso (+2%) y el vidrio plano (+5%). Por su parte, el coste laboral por hora trabajada en el sector de la construcción se redujo un 1,7%, prolongando la tendencia a la baja de 2015 (-1,6%) y 2014 (-0,5%). La caída de la inversión en obra pública registrada en España en los últimos años y la estrategia de internacionalización de las seis grandes constructoras españolas (ACS, Acciona, FCC, Ferrovial, OHL y Sacyr) está derivando en un continuo descenso de su actividad en España. Su cartera de obra pendiente de ejecutar en España (9.081 millones de euros a septiembre de 2016) se desplomó un 11% en los nueve primeros meses del año pasado. Este descenso se suma a los registrados en los últimos ejercicios, con lo que el mercado doméstico se ha reducido hasta el 10% del total de los proyectos pendientes de acometer. Sin embargo, sus proyectos internacionales suman 74.379 millones, y multiplican por ocho a los del mercado doméstico. Este

P18

Previsiones de crecimiento de la FBCF de la construcción VARIACIÓN MEDIA ANUAL EN PORCENTAJE 2017

2018

Analistas Financieros Internacionales (AFI)

2,6

2,2

Axesor

2,6

3,0

Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA)

2,5

4,2

Bankia

3,0

2,7

Caixabank

3,1

3,0

Cemex

4,4

4,1

2,7

2,9

2,7

4,0

CEOE

2,1

2,5

Funcas

3,8

4,1

2,9

-

2,7

1,9

Intermoney

1,8

1,0

Repsol

3,6

3,8

Santander

3,0

4,4

Solchaga Recio & Asociados

3,4

3,5

CONSENSO (MEDIA)

2,9

3,1

Centro de Estudios de Economía de Madrid (CEEM-URJC) Centro de Predicción Económica (CEPREDE-UAM)

Instituto Complutense de Ánalisis Económico (ICAE-UCM) Instituto de Estudios Económicos (IEE)

Fuente: Funcas. Previsiones económicas para España. Marzo 2017


Evolución del empleo en el sector de la construcción TRABAJADORES EN MILES 2.800 2.600 2.400 2.200 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 FEB-17

OCT-16

FEB-16

JUN-16

JUN-15

OCT-15

FEB-15

OCT-14

FEB-14

JUN-14

JUN-13

OCT-13

FEB-13

OCT-12

FEB-12

JUN-12

JUN-11

OCT-11

FEB-11

OCT-10

FEB-10

JUN-10

JUN-09

OCT-09

FEB-09

OCT-08

FEB-08

JUN-08

800

Fuente: Ministerio de empleo

contexto ha provocado distintos ajustes de personal en las plantillas de construcción en España de varias de las grandes compañías del sector en los últimos años. En total, desde el año 2007, los gigantes del sector congregados en Seopan han reducido en más de 18.000 personas su número de empleados locales, lo que supone un recorte de alrededor del 51% de la plantilla. La situación anteriormente descrita no ha impedido que, por tercer año consecutivo, aumente la ocupación en el sector de la construcción en España. Según los datos del Ministerio de Empleo, la ocupación en el sector ha crecido en 33 de los últimos 36 meses (hasta febrero 2017), de forma que los 1.094.000 trabajadores registrados en febrero de 2017 suponen la cifra más alta desde septiembre de 2012. Desde el primer trimestre de 2014, el peor de la serie estadística, los ocupados en el sector de la construcción han crecido en 137.000 personas. El empleo está mejorando poco a poco, impulsado por la edificación, gracias a la recuperación del sector inmobiliario. Muchas

de las grandes constructoras no se encuentran presentes en dicho sector, ya que están centradas en la construcción de infraestructuras. FIGURA SUPERIOR A pesar de este continuo crecimiento, la construcción sigue ocupando a menos de la mitad de los empleados que tenía antes de la crisis. En 2008, en el sector trabajaban un 57% más de empleados, superando los dos millones y medio de trabajadores. De hecho, si se recuperasen el millón y medio de empleos perdidos en el sector, la afiliación en España volvería a alcanzar los niveles anteriores a la crisis.

Crédito hipotecario y morosidad El año 2016 concluyó con casi 200.000 nuevas hipotecas, lo que supone un 20% más que en 2015. Pese al buen ritmo de crecimiento observado durante 2016, los datos muestran una ralentización en el cuarto trimestre del año. La tasa de crecimiento interanual en los últimos tres meses

P19


C

- CONSTRUCCIÓN -

El año 2016 concluyó con casi 200.000 nuevas hipotecas, lo que supone un 20% más que el año precedente

de 2016 fue del 7%, muy alejada de las tasas de más del 20% que se venían observando en los trimestres anteriores. Los datos del Banco de España van en la misma línea, y el crédito de las nuevas operaciones durante 2016 se situó en casi 32.000 millones de euros (excluyendo operaciones de refinanciación), un 17,5% más que en 2015. El cuarto trimestre de 2016 también mostró una ralentización del crecimiento frente a los trimestres anteriores, debido sobre todo al descenso inesperado del mes de diciembre. Sin embargo, el crédito en enero de este año ha dado una grata sorpresa al crecer el 28,4% interanual (34,4% sin considerar las refinanciaciones). De esta manera, el mercado hipotecario inicia el ejercicio apoyando la buena evolución del mercado residencial. La morosidad de los créditos para la compra de una vivienda cerró 2016 en el 4,73%, ligeramente por debajo del 4,85% que marcaba a finales de 2015. La morosidad del sector promotor e inmobiliario descendió más de dos puntos porcentuales, cayendo al 25,5% (la tasa más baja desde marzo de 2012, cuando se situó en el 22,8%), según los datos publicados por el Banco de España. En comparación con el trimestre anterior, los impagos de las hipotecas empeoraron ligeramente, ya que se habían situado en el 4,67% en el tercer trimestre del año. Por su parte, los del sector promotor se redujeron desde el 25,63% que marcaron entonces. A cierre de 2016, las hipotecas morosas o impagadas en el sector financiero sumaban 25.349 millones de euros, frente a los 26.785 millones de diciembre de 2015 y a los 25.207 millones de septiembre. La cartera crediticia de las hipotecas para la adquisición de una casa se redujo en 2016 en 16.703 millones y terminó el ejercicio en 535.365 millones. La tendencia ha sido la misma para el crédito concedido a promotores inmobiliarios, ya que en diciembre bajaron a 120.805 millones (desde los 135.189 millones de 2015).

Encuesta de Coyuntura del sector de la construcción: Índice del Clima de la Construcción (ICC) y período de trabajo asegurado El ICC es el principal indicador sintético que se obtiene en la Encuesta de Coyuntura del sector de la construcción. Este indicador se construye como el promedio del saldo de respuestas de las empresas de la muestra acerca de la situación actual de su cartera de pedidos y de las perspectivas de empleo. Puede tomar valores entre -100 y +100. Los valores positivos indican una mejor percepción de la actividad constructora y/o de las previsiones de evolución futura por parte de las unidades informantes. En marzo de 2017, el ICC se situó en un nivel de -37,3 puntos para España. Este valor es inferior en 7,9 puntos respecto al del mes anterior, si bien supone una mejora de 4,6 puntos respecto al ICC de marzo de 2016. El nivel mensual del ICC de -37,3 puntos es consecuencia de los valores negativos tanto en la situación de la cartera de pedidos (-44,4 puntos) como en las expectativas de empleo en el sector (-30,3 puntos). Por el contrario, ambos indicadores mejoran respecto a los niveles de marzo de 2016. En este sentido, la situación de la

P20


cartera de pedidos se incrementa en 6,5 puntos, mientras que las expectativas de empleo del sector presentan un aumento de 2,7 puntos. El ICC se realiza para tres subsectores de actividad (construcción de edificios, obra civil y actividades especializadas de la construcción). En marzo de 2017, el ICC se sitúa en valores negativos para los tres subsectores. El más bajo corresponde a la construcción de edificios, con un nivel de -49,5 puntos. Por su parte, el índice se sitúa en -34,8 puntos para las actividades especializadas de la construcción y en -25,0 puntos para la obra civil. Respecto a marzo de 2016, el indicador muestra mejoras para los subsectores de construcción de edificios (cuatro décimas) y obra civil (17,9 puntos). Por el contrario, cae en 14,8 puntos para las actividades especializadas de la construcción. FIGURA

La cartera de pedidos se ha incrementado en marzo de 2017 con respecto a la del mismo mes de

INFERIOR

ICC (indicador de clima de la construcción) e IPIC (índice de producción de la construcción)

2016, según el ICC

SALDO ICC Y TASA INTERANUAL DE ÍNDICE DE PRODUCCIÓN DE LA INDUSTRIA CONSTRUCTORA, CORREGIDA VARIACIONES ESTACIONALES (BASE 100 = ENERO 2010) (EUROSTAT) 50

0

25

-25

0 -50 -25 -75

-50 -75

-100 2012

2013

2014

ICC (eje izquierdo)

2015

2016

2017

IPIC (eje derecho)

Fuente: Subdirección General de Estudios, Análisis y Planes de Actuación (MINETUR) y Ministerio de Fomento

P21


C

- CONSTRUCCIÓN -

Evolución de los visados de obra nueva VISADOS. CIFRA MENSUAL 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 DIC-91 JUL-92 FEB-93 SEP-93 ABR-94 NOV-94 JUN-95 ENE-96 AGO-96 MAR-97 OCT-97 MAY-98 DIC-98 JUL-99 FEB-00 SEP-00 ABR-01 NOV-01 JUN-02 ENE-03 AGO-03 MAR-04 OCT-04 MAY-05 DIC-05 JUL-06 FEB-07 SEP-07 ABR-08 NOV-08 JUN-09 ENE-10 AGO-10 MAR-11 OCT-11 MAY-12 DIC-12 JUL-13 FEB-14 SEP-14 ABR-15 NOV-15 JUN-16 ENE-17

0

Fuente: Ministerio de Fomento

Otra de las variables medidas en la Encuesta de Coyuntura del sector de la construcción es el período de trabajo asegurado, que en marzo de 2017 muestra un aumento de 13,7 días respecto al mes anterior, situándose en 501,2 días. Este período es superior en 143,4 días al que señalaban las empresas en el mismo mes de 2015.

Visados de obra En 2017, se autorizaron visados de obra nueva para uso residencial en España para 64.038 viviendas, lo que supone un aumento del 29% en comparación con el año anterior (49.695 unidades). De la cifra total de visados en 2016, 46.889 fueron para pisos en bloque (con una subida interanual del 34%) y 17.134 para viviendas unifamiliares, con un aumento anual del 17%. El ascenso del ejercicio 2016 llega después de que en el año 2015 se consolidara la recuperación de los visados

P22

(con una mejora del 42,5%) que se inició en 2014, ejercicio en el que se rompió una serie de siete años consecutivos en negativo, al repuntar un 1,7%, hasta las 34.873 unidades. Este indicador marcó en 2013 un mínimo histórico (34.288 unidades), lo que supuso un desplome del 96% desde el máximo alcanzado en 2006, con visados para 865.561 viviendas. FIGURA SUPERIOR La evolución en los últimos ejercicios, desde el mínimo histórico de 2013, ha sido bastante heterogénea para las diferentes comunidades. Mientras algunas volvieron a datos positivos ya en 2014, a otras les ha costado entre dos y tres años volver al crecimiento. Madrid suma tres años consecutivos de crecimiento desde el mínimo de 2013, cuando cerró en 6.196 visados y una caída del 5,1% respecto a 2012. El pasado 2016, la capital cerró con permisos para levantar 16.561 viviendas de obra nueva, un 47,2% más que hace un año, y venía de un crecimiento del 44,2% en 2015 (11.210 visados).


Madrid y Andalucía fueron las únicas comunidades que superaron los 10.000 permisos para levantar viviendas. A las ya mencionadas 16.561 de la Comunidad de Madrid, en la región andaluza se llegaron a 10.228 visados. Ya solo ellas dos acaparan el 41,8% del total de permisos concedidos en 2016.

España se

Tras ellas, Cataluña (7.489) y la Comunidad Valenciana (6.859) registraron también un crecimiento del 38,1% y el 35% respectivamente en 2016, pero hay que tener en cuenta que tuvieron mayores incrementos en 2015, por lo que ahora tienden a estabilizarse.

en el cuarto

Los cuatros grandes mercados residenciales de España (Madrid, Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana) acapararon el 64,2% del total de visados de dirección de obra nueva.

en inversión

Los permisos para construir viviendas mantienen en el inicio de 2017 la tendencia al alza. La cifra de visados autorizados de obra nueva para uso residencial en España se situó en 6.234 unidades en enero de 2017, lo que supone un aumento del 26,1% en comparación con el mismo mes de 2016 (4.945 unidades). Además, este dato contrasta con el descenso del 3,5% registrado en diciembre de 2016 (en comparación con el mismo mes de 2015).

convirtió en 2016 país europeo inmobiliaria, con 13.900 millones de euros, según CBR

La inversión inmobiliaria en España Según datos de la consultora inmobiliaria CBRE, España se convirtió en 2016 en el cuarto país europeo en inversión inmobiliaria, con 13.900 millones de euros, por detrás del Reino Unido (60.200 millones), Alemania (52.500 millones) y Francia (25.700 millones). En su conjunto, la inversión inmobiliaria en Europa alcanzó los 251.100 millones de euros. Por sectores, el de oficinas fue el más activo en 2016, con 108.400 millones, seguido de retail (54.000 millones), otros sectores incluido el residencial (43.700 millones), industrial (24.600 millones) y hoteles (20.400 millones). Cushman & Wakefield, líder en servicios inmobiliarios, espera que la inversión en Europa aumente un 6%, que la rentabilidad en zonas prime baje de 30 a 40 puntos básicos en toda Europa Occidental y que los alquileres suban entre un 2% y un 3%. De acuerdo con el último informe de inversión inmobiliaria realizado por BNP Paribas Real Estate, la inversión inmobiliaria en España alcanzó los 10.400 millones de euros en 2016. Se trataría del segundo ejercicio más dinámico tras 2015, cuando la inversión se situó en 11.900 millones de euros. Si se tiene en cuenta la operación de fusión de Merlin y Metrovacesa, la cifra alcanzaría los 14.120 millones. Según BNP Paribas Real Estate, los principales inversores de 2016 fueron los fondos de inversión. La abundante liquidez en el mercado de capitales y las bajas rentabilidades del bono alemán y del bono español habrían provocado que los inversores se centraran en el mercado inmobiliario. Por

P23


C

- CONSTRUCCIÓN -

segmentos, el retail registró una inversión de 3.245 millones de euros, mientras que las oficinas recibieron casi 3.400 millones de euros en 2016, gracias a una mejora en las expectativas de la economía española y la creencia de que las cifras de desempleo van a mejorar, según el informe. Por último, el mercado hotelero, con 1.750 millones de euros, se situó como el tercer segmento por volumen de inversión, a lo que contribuyó de manera determinante el récord turístico que se registró en 2016. El mercado logístico absorbió un total de casi 1.000 millones de euros en 2016, con lo que marcó un récord de inversión. Según los datos de la consultora inmobiliaria JLL, las compras en activos no residenciales, es decir, oficinas, inmuebles comerciales, logísticos y hoteles, se situó en 8.757 millones de euros en 2016, siendo el segundo mejor año de la década, tras el histórico ejercicio de 2015, cuando la irrupción de fondos internacionales en España y la consolidación de las socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) llevó al mercado inmobiliario a cifras hasta entonces nunca vistas, con un volumen de inversión superior a los 9.400 millones de euros. A diferencia del año anterior, en 2016 han sido los activos comerciales (centros y locales en calle, principalmente) los que se han colocado como destino número uno de la inversión inmobiliaria, situándose en cerca de los 3.000 millones de euros, según JLL, frente a los 2.806 millones que concentraron las oficinas. Este cambio de tendencia se debe a la falta de producto de calidad en el mercado de oficinas para atender la demanda inversora. De todas formas, la compra de Torre Foster por parte de Amancio Ortega (490 millones de euros) y la de Parque Adequa por parte de Merlin Properties (380 millones de euros), animaron la cifra de inversión en oficinas. Caso contrario es el de los grandes establecimientos comerciales. JLL señala que el interés por vender de los fondos internacionales que compraron inmuebles durante la crisis ha provocado un auge de grandes operaciones, como la venta del centro comercial Diagonal Mar por parte de Northwood –adquirido por un fondo inmobiliario de Deutsche Bank por 495 millones– o el traspaso de Gran Vía de Vigo, por el que la socimi Lar España pagó 145 millones al fondo Oaktree. En el caso de los hoteles, ventas relevantes como la operación de Villamagna –adquirido por el grupo turco Dogus por 180 millones– han situado el volumen inversor en 2.155 millones en 2016 (2.739 millones en 2015), lo que supone el segundo mejor ejercicio de los últimos diez años. Si los activos comerciales se situaron como el activo preferido de los inversores, mención destacada también merecen los inmuebles logísticos. En 2016 se invirtieron en naves,

P24

La compra de activos no residenciales se elevó a 8.757 millones de euros en 2016, el mejor año de la década tras 2015

plataformas y centros logísticos 819 millones de euros, según JLL. Esta cifra prácticamente duplica las compras del ejercicio 2015. Clave de este éxito se debe a que los activos logísticos siguen ofreciendo rentabilidades elevadas. El apetito inversor por activos inmobiliarios en España continúa en 2017. Según datos de la consultora CBRE, en los tres primeros meses de 2017 se ha mantenido el ritmo en la compra de activos inmobiliarios, con un volumen de 3.417 millones de euros. Esta cifra supone un incremento del 50% con respecto al mismo periodo del año anterior. En esta gran actividad compradora, los inversores internacionales juegan un papel protagonista, copando el 70% del volumen total desembolsado, según el informe de la consultora. De ellos, los más activos han sido los fondos estadounidenses: CBRE Global Investors (que adquirió las oficinas de Barclays en la plaza de Colón), Hines (nuevo propietario de la sede de Popular en Barcelona), HIG Capital (en activos terciarios), GreenOak (que prevé invertir otros 900 millones en nuestro país) y Värde (máximo accionista de las promotoras Vía Célere y Aelca) y Blackstone, en el caso de compras en el sector residencial. Tras los fondos estadounidenses, los inversores procedentes de Reino Unido han sido los más activos en 2017, representando el 29% de la cifra de inversión total. Entre ellos, destaca Intu Properties, compañía británica especializada en centros comerciales que protagonizó la compra récord en el mercado comercial español ,al pagar 530 millones de euros por el centro Madrid Xanadú, en Arroyomolinos.


Subsectores por tipología de obra La producción del sector constructor español registró descensos desde el inicio de la crisis hasta el año 2014. La tendencia cambió, por fin, en 2015 (+5,5%) y se ha mantenido en 2016 (+4,7%), a pesar de la fuerte caída de la obra civil. FIGURA INFERIOR Como se ha visto anteriormente, la previsión de DBK es que la producción sectorial se sitúe en 113.175 millones

de euros en 2017, lo que supondría un aumento del 4,8% (Euroconstruct estima el crecimiento en el 3,2%). Además, se espera que la tendencia positiva se mantenga en 2018 (+5,4% DBK y +3,4% Euroconstruct). A pesar del crecimiento, tanto actual como futuro, el sector constructor español está muy por debajo de su potencial. La obra pública está en mínimos históricos y la edificación se encuentra aún alejada de su volumen medio.

Evolución de los distintos subsectores en el mercado español ÍNDICES DE PRODUCCIÓN A PRECIOS CONSTANTES, BASE 2012=100 120 110 100 90 80

Previsiones

70 60 2012

2013 Residencial

2014

2015

Rehabilitación

2016

2017

Ingeniería civil

2018

2019

No residencial

Fuente: ITeC - Euroconstruct noviembre 2016

P25


C

- CONSTRUCCIÓN -

Edificación residencial La producción de la edificación residencial en España ha aumentado, según DBK, un 9,9% en 2016, hasta los 33.740 millones de euros. Además, se prevén incrementos del 10,6% y del 6,4% para el ejercicio actual y para 2018, respectivamente. Todos los indicadores están mejorando (a excepción del número de viviendas acabadas, que ha seguido cayendo en 2016), aunque hay que tener en cuenta que todavía estamos lejos del nivel considerado adecuado para el sector. Por ejemplo, el número de viviendas que se iniciaron en 2016 (64.038 unidades) tan solo supone el 7% de las que se comenzaron en el año 2006 y apenas representan el 40% del nivel mínimo que se estima apropiado. La opinión de Bankinter, en su Informe semestral del mercado inmobiliario en España, es que la gradual reducción del stock y el fuerte crecimiento en los visados de obra nueva sugieren que, esta vez sí, la actividad promotora despertará de su letargo. Euroconstruct también considera que la edificación residencial se está recuperando, pero cree que todavía se encuentra lejos de su zona de confort, ya que los niveles de producción son aún muy reducidos. En los próximos ejercicios, la edificación residencial se verá favorecida por el ciclo expansivo de la economía, la mejora del empleo y los bajos costos de financiación, pero también tendrá que hacer frente a factores como el descenso de la población (por un saldo migratorio), la toma de conciencia de que los precios sí pueden bajar y, especialmente, a una tasa de paro que, a pesar de la mejora, seguirá siendo superior al 17%. En 2016, la compraventa de casas se disparó un 13,6%, por lo que parece que la recuperación del mercado de la vivienda se consolida. El año termina así con el mayor incremento interanual registrado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) desde que comenzó a elaborar esta estadística en el año 2007, un ejercicio en el que se vendieron 775.300 casas y que marcó el inicio de un periodo de ocho años en negativo para el mercado inmobiliario español. En 2016 se cerraron 403.866 operaciones, lo que supone el mayor volumen de viviendas vendidas desde el año 2010 (439.591), según el INE. La compraventa de viviendas lleva tres años consecutivos creciendo, ya que 2015 cerró con un incremento del 11,5% y en 2014 la subida fue del 2%. En 2013 la compraventa había caído un 1,9%, aunque los peores años fueron 2009 y 2008, en los que las operaciones se desplomaron un 25,1% y un 28,8%, respectivamente. El mercado de segunda mano ha sido el impulsor de este crecimiento, aunque hay que tener en cuenta que el INE considera que las viviendas nuevas sin vender con dos años de antigüedad son también de segunda mano y que la obra nueva que venden los bancos también se computa como usada. Bajo

P26


estas premisas, las operaciones sobre pisos usados se han disparado un 17,8%, hasta las 328.248 transacciones, su cifra más alta desde 2007. La vivienda nueva (75.618 unidades vendidas en 2016) no ha seguido la misma tendencia y ha bajado un 1,7%. El 89,7% de las viviendas transmitidas por compraventa durante 2016 han sido libres y el 10,3%, protegidas. A pesar de la baja cuota de mercado que sigue representando la vivienda protegida, ha repuntado un 14,5%, hasta 41.685 transacciones, encadenando dos años consecutivos de crecimiento. Por su parte, la compraventa de vivienda libre se ha incrementado un 13,5% en 2016. Las comunidades en las que más ha crecido la compraventa de viviendas en 2016 han sido Baleares (+31%), Cataluña (+20%) y Extremadura (+18,6%), pero lo más importante es que se han producido incrementos en todas las comunidades. Según el Colegio de Registradores, el 13,3% de las compras en 2016 han sido realizadas por extranjeros. Durante el cuarto trimestre del año, continuaron en

cabeza los británicos, con el 16,4%, pero ya acumulan cuatro trimestres consecutivos de pérdida de peso relativo (desde el 24% del cuarto trimestre de 2015). Los expertos prevén que la compraventa de viviendas siga aumentando en los primeros meses de 2017, aunque tendrá que hacer frente a varias amenazas, como el posible encarecimiento del crédito hipotecario (después de las últimas sentencias judiciales sobre las cláusulas suelo) o el incremento acelerado del precio del suelo (por la escasez y el bloqueo de desarrollos urbanísticos). En efecto, el precio medio del suelo urbano se incrementó un 13% interanual en el cuarto trimestre de 2016, para cerrar el año en los 171,7 euros/m2, según los datos del Ministerio de Fomento. Los precios medios más elevados se registraron en Madrid, con 470,1 euros/m2, Barcelona (393,6 euros/m 2) y Baleares (338,9 euros/m 2). Para los primeros meses de 2017, incluso existen previsiones de que vuelva al crecimiento la compraventa de vivienda nueva, ya que en 2016 se han puesto en marcha nuevas promociones que deberían mejorar los datos en el ejercicio actual, aunque en los dos primeros meses de 2017 no se está produciendo este incremento. FIGURA INFERIOR

Evolución de la compraventa de viviendas 90.000

Nº DE TRANSACCIONES

75.000 60.000 45.000 30.000 15.000

ENE-07 ABR-07 JUL-07 OCT-07 ENE-08 ABR-08 JUL-08 OCT-08 ENE-09 ABR-09 JUL-09 OCT-09 ENE-10 ABR-10 JUL-10 OCT-10 ENE-11 ABR-11 JUL-11 OCT-11 ENE-12 ABR-12 JUL-12 OCT-12 ENE-13 ABR-13 JUL-13 OCT-13 ENE-14 ABR-14 JUL-14 OCT-14 ENE-15 ABR-15 JUL-15 OCT-15 ENE-16 ABR-16 JUL-16 OCT-16 ENE-17

0

Vivienda nueva

Vivienda usada

Total

Fuente: INE

P27


C

- CONSTRUCCIÓN -

BBVA espera que, para 2017, las transacciones de viviendas crezcan cerca del 7% anual, lo que se traduciría en la venta de más de 490.000 casas

De momento, la venta de casas mantiene su tendencia al alza en el arranque de 2017. En lo que va de año, se han vendido un 9,3% más de casas, según el INE. Si se mantiene esta tendencia positiva, 2017 podría cerrar con más de 440.000 operaciones, algo que no se ha vuelto a ver desde 2008. La vivienda usada volvió a tirar de las operaciones con un incremento del 6,1%, hasta las 29.171 transacciones y acumula ya 36 meses seguidos en positivo. Por el contrario, las operaciones sobre viviendas nuevas no están cumpliendo las expectativas, ya que cayeron un 16,3%, hasta las 6.439 ventas, su tasa más negativa desde enero de 2016. Idealista considera que, pese a que las cifras no resultan espectaculares, si tenemos en cuenta las viviendas vendidas en los últimos doce meses, estamos por encima de las 410.000, un 14% más que en los 12 meses anteriores, y una cifra que se acerca más a un mercado normalizado. BBVA espera que, para 2017, las transacciones de viviendas crezcan cerca del 7% anual, lo que se traduciría en la venta de algo más de 490.000 casas. Según el informe semestral del mercado inmobiliario español realizado por Bankinter, el sector continúa siendo atractivo para la inversión. De acuerdo con dicho informe, la demanda residencial crecerá hasta superar el umbral de las 500.000 viviendas a lo largo de 2018. Las previsiones de ambas entidades se basan en el crecimiento de la economía, la mejora de la demanda (respaldada por la creación de empleo), el incremento de la renta salarial de los hogares y los bajos costes de financiación. La vivienda ha recuperado su atractivo como producto de inversión. Comprar un piso para ponerlo en el mercado del alquiler ofrece una rentabilidad bruta media anual del 4,4%. A ello habría que sumar la revalorización a 12 meses, con lo que la rentabilidad de la inversión a nivel nacional se situaría, de media, cerca del 7% (si tomamos el dato del valor tasado de la vivienda libre del Ministerio de Fomento, según el cual se produjo un aumento en el precio del 1,5% en 2016). En ciudades como Madrid o Barcelona las tasas son superiores, sobre todo en las zonas céntricas, que se están encareciendo más rápidamente. Según la Estadística del Valor Tasado de la Vivienda Libre del Ministerio de Fomento, en el conjunto de 2016, el precio de la vivienda ha aumentado por segundo año consecutivo. El precio medio de la vivienda libre se situó en el cuarto trimestre de 2016 en 1.512 euros por metro cuadrado, lo que implica un repunte interanual del 1,5 %. No obstante, el precio de la vivienda se mantiene alejado de los máximos que alcanzó en el primer trimestre de 2008, situándose todavía un 28% por debajo de los niveles que se alcanzaron entonces. Desde el valor mínimo contabilizado en el tercer trimestre de 2014, se ha recuperado el 3,4%. El dato es muy diferente si atendemos a las estadísticas del Colegio de Registradores de España, según las cuales el precio de la vivienda aumentó un 5,7% en 2016. Además, desde los precios máximos alcanzados en 2007, la vivienda habría acumulado un abaratamiento ligeramente superior al 25%, mientras que, respecto a los mínimos registrados en el 2014, los precios se habrían recuperado el 13,3%. FIGURA PÁGINA SIGUIENTE El informe de Bankinter señala que el precio medio de la vivienda en España se incrementará entre el 3% y el 4% durante los próximos dos años, pero existirá

P28


Evolución estimada del precio de la vivienda

Bankinter prevé un crecimiento del

€ / M²

precio medio de

2.200

la vivienda en los

2.000 1.800

-3,5%

1.600

dos próximos años, aunque habrá una

1.400

gran disparidad

1.200 1.000

entre las distintas DIC-17

DIC-16

DIC-15

DIC-14

DIC-13

DIC-12

DIC-11

DIC-10

DIC-09

DIC-08

DIC-07

DIC-06

DIC-05

DIC-04

DIC-03

DIC-02

800

ubicaciones

Estimaciones Análisis Bankinter (2016-17) Fuente: Ministerio de Fomento, INE y estimaciones Análisis Bankinter

una gran disparidad en el comportamiento de los precios entre diferentes ubicaciones. El aumento de los precios en las zonas más consolidadas de las grandes ciudades se mantendrá en los próximos trimestres debido a la escasez de oferta (el año 2016 ha supuesto un nuevo mínimo histórico en el número de viviendas terminadas). Según Bankinter, en Madrid y Barcelona se están registrando incrementos de precios interanuales del 4% y el 7,7%, respectivamente, y acumulan ya ocho trimestres consecutivos de subida, mientras que los precios medios continúan ajustándose a la baja en ciudades como Bilbao y Sevilla. Por su parte, Tinsa prevé que el precio medio de la vivienda permanezca prácticamente invariable en 2017 o, en el mejor de los casos, que se produzca un ligero crecimiento entre el 1% y el 2%. A esta estabilización de los precios para el conjunto del país contribuirá la moderación del crecimiento en las grandes ciudades. La evolución de los precios también se verá influida por el propio techo de los alquileres. La empresa de valoración y asesoramiento inmobiliario alerta, además, de que un movimiento al alza de los tipos de interés podría reconducir la inversión hacia activos diferentes a la vivienda. El Servicio de Estudios del BBVA asegura que la demanda de viviendas al alza y la reducción del stock harán que el precio de la vivienda crezca un 2,5%

P29


C

- CONSTRUCCIÓN -

El stock de viviendas nuevas se sigue reduciendo, pero continúa suponiendo un lastre para el mercado inmobiliario

durante este ejercicio. Servihabitat eleva esta cifra al 4,3%, la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) prevé una escalada del 3% y Solvia habla de un 3,1%. El stock de viviendas nuevas sin vender se sigue reduciendo paulatinamente, pero aún sigue suponiendo un lastre para el mercado inmobiliario. En 2016 ha disminuido casi un 7%, hasta situarse en 477.581 unidades, según datos del Ministerio de Fomento. FIGURA INFERIOR En su tercer informe sobre el Mercado residencial en España, la plataforma Servihabitat estima que el stock de viviendas ha disminuido casi un 20% en 2016 y que son 388.000 las casas sin vender en nuestro país, herencia de la época del boom inmobiliario. Además, prevé que la evolución sea parecida en 2017 y que se pueda finalizar este año en un volumen cercano a las 315.000 unidades. Por su parte, Tinsa, en su informe Radiografía del stock: suelo y vivienda nueva señala que el stock de vivienda nueva descendió en 2016 un 12,6%, hasta las 340.000 viviendas, que suponen el 21,3% del total de inmuebles terminados desde 2008 en España.

Stock acumulado de vivienda nueva VIVIENDAS 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Fuente: Ministerio de Fomento

P30

2012

2013

2014

2015

2016


V i v i e n d a i n i c i a d a y fi n a l i z a d a . Obra nueva 2000-2016 NÚMERO DE VIVIENDAS 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 64.038 40.119

100.000 0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Vivienda iniciada

Vivienda finalizada

Fuente: Ministerio de Fomento

En todo caso, todas las fuentes destacan la disparidad entre las diferentes provincias. Si tenemos en cuenta el stock por habitantes, destaca aún la elevada cifra en La Rioja, Toledo, Ciudad Real, Almería y Castellón. Por el contrario, es significativo el bajo nivel en Madrid y Barcelona y la ausencia total de stock en Navarra y Cantabria. FIGURA SUPERIOR El parón de la construcción residencial (en 2014 solo se inició la construcción de 34.873 viviendas) continúa reflejándose en el número de viviendas acabadas. En 2016 se terminó la construcción de 40.119 casas en España, lo que supone una caída del 11,1% en comparación con 2015, según datos del Ministerio de Fomento. De esta manera, el número de inmuebles finalizados en España sumó en 2016 nueve ejercicios consecutivos en negativo. Desde el máximo de 2007 (641.419 viviendas), esta cifra se ha reducido un 94%. Las viviendas iniciadas en 2016 fueron 64.038, lo que significa un aumento de casi un 29% en comparación con el mismo período del año anterior y supone tres años seguidos en positivo. Entre 2014 y 2016, el 24% de las viviendas

empezadas se ha concentrado en la Comunidad de Madrid, el 15% en Andalucía y el 11% en Cataluña. Estos datos se alejan de lo que la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) estima como una cifra “razonable”, una producción anual de 150.000 viviendas. El número de viviendas que se iniciaron en 2016 tan solo supone el 7% de las que se comenzaron en el año 2006 (865.561 viviendas). Para el año 2017, todos los expertos coinciden en que el número de viviendas iniciadas seguirá incrementándose y parece razonable pensar que se pueda comenzar la construcción de más de 80.000 casas. El Banco de España lleva midiendo el esfuerzo para pagar una vivienda desde el año 1987. En la serie histórica se refleja cómo se ha incrementado, de manera muy intensa, el esfuerzo necesario para comprar una casa cuando los precios se han elevado. Desde finales de los ochenta hasta el año 2002 la accesibilidad se movió entre los tres años y los cuatro años y medio de salario completo, lo que los analistas consideran un nivel aceptable. A partir de esa fecha, comenzó una escalada mucho más

P31


C

- CONSTRUCCIÓN -

Esfuerzo de las familias para comprar casa PRECIO VIVIENDA/RENTA BRUTA POR HOGAR (AÑOS) 10 9 8 7

JUN-07 Años de salario: 9

6 5 4 3

MAR-17

MAR-15

MAR-16

MAR-13

MAR-14

MAR-12

MAR-11

MAR-10

MAR-09

MAR-07

MAR-08

MAR-06

MAR-05

MAR-03

MAR-04

MAR-01

MAR-02

MAR-99

MAR-00

MAR-97

MAR-98

MAR-96

MAR-95

MAR-93

MAR-94

MAR-91

MAR-92

MAR-90

MAR-89

MAR-87

MAR-88

2

Fuente: Banco de España

pronunciada, hasta tocar el máximo de la serie con nueve años completos de sueldo para pagar la vivienda en 2007. FIGURA SUPERIOR

Desde entonces, el indicador ha ido disminuyendo hasta tocar el mínimo a mediados del 2013. En los últimos tres ejercicios, el esfuerzo se ha mantenido estable, pero siempre con pequeños incrementos hasta finales de 2016, cuando ha repuntado hasta los 6,8 años. La explicación es que el salario está aumentando a un ritmo inferior al que lo hacen los precios de las viviendas. Por su parte, el porcentaje de renta que se destina mes a mes al pago de la hipoteca supuso el 33,4% a finales de 2016, por lo que los niveles se han mantenido estables en el último año. Este porcentaje se encuentra dentro del rango considerado saludable por la banca, aunque algunas voces del sector consideran que nadie debería destinar más del 30% de sus ingresos a pagar la hipoteca. De hecho, se considera que un resultado por encima del 40% indica que el precio de la vivienda es elevado, mientras que por debajo del 30% es accesible. En todo caso, la cifra actual queda lejos del 60,3% que se llegó a alcanzar en el tercer trimestre de 2008.

P32

De cara al futuro, hay que tener en cuenta que la recuperación de la renta de las familias será lenta en los próximos ejercicios y que el envejecimiento de la población y la emigración reducirán de forma significativa el número de habitantes entre los 25 y los 40 años, que es el más proclive a la compra de vivienda.

Alquiler de vivienda Uno de los sectores reforzados durante la crisis ha sido el del alquiler de vivienda. Hay varios factores que explican su mayor relevancia a pesar de la cultura de propiedad que ha caracterizado históricamente a España. La burbuja inmobiliaria y la restricción crediticia fueron el punto de partida de este aumento de cuota de mercado del alquiler frente al de propiedad. Por un lado, medidas fiscales como la eliminación de incentivos a la compra han impulsado el alquiler residencial. También el pequeño inversor ha fijado su atención en activos inmobiliarios como alternativa a la baja rentabilidad ofrecida por depósitos y fondos. Por otro lado, España está inmersa en un contexto de cambio sociodemográfico, que sin duda


afecta directamente al mercado de la vivienda, y de forma más dinámica al alquiler. La movilidad geográfica, la limitación de las rentas disponibles, los cambios en la estructura de los hogares y el cambio en la pirámide poblacional (el número de personas mayores de 60 años superará a los niños menores de 15 años en 2020) son factores que incidirán en el mercado del alquiler. España experimenta actualmente un aumento anual del 3,7% en el número de viviendas en alquiler y se espera que en cinco años el alquiler represente entre el 25% y el 30% de los activos residenciales. Todavía está lejos del 33,2% de media de viviendas de alquiler en la UE15 y más aún de Francia y Alemania, donde el alquiler está por encima del 50%. A finales de 2016, se consolidó la tendencia de subida en el precio de los alquileres. El Índice Actualizador de Contratos de Alquiler (ARCA) acumula diez meses consecutivos al alza (hasta febrero 2017), con fuertes subidas en las zonas con menos oferta. Según Urban Data Analytics, la subida de las rentas en Barcelona supera el 20% en distritos como Sant Andreu y Sants-Montjuic. En la Ciudad Condal, el precio medio del arrendamiento de viviendas usadas se incrementó un 11,84% en 2016 en tasa interanual, mientras que en la capital aumentó un 6,26%. Así, el encarecimiento medio nacional respecto a 2015 se situó en el 4,72%, según el III Informe sobre el mercado del alquiler 2016 elaborado por Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona. Por otra parte, una casa en alquiler se arrienda actualmente en solo 30 días, 11 jornadas menos que en 2013, lo que da muestra de la elevada demanda existente. Según Bankinter, la subida de los alquileres seguirá consolidándose en los distritos centrales de las grandes ciudades por el auge de los pisos turísticos, cuya elevada rentabilidad ya está generando un incremento de las rentas en los distritos más céntricos tanto en Madrid como en Barcelona, con subidas que van del 12% al 20%, según la zona.

Edificación no residencial La edificación no residencial la integran los edificios de nueva construcción dedicados a usos industriales, comerciales, hoteles, oficinas y equipamientos de ocio. También forman parte de la edificación no residencial los edificios dedicados a servicios agrarios, ganaderos y demás usos no residenciales. De acuerdo con la opinión de Euroconstruct, la edificación no residencial se recupera con más dificultades que la vivienda. Asimismo, señala que “continúa la intensa actividad en el mercado inmobiliario no residencial, pero la demanda está propulsada básicamente por fondos de inversión que parecen limitarse a operar con el stock disponible, y pese a que ya hay signos de escasez en los estratos con más potencial, aún no se percibe un repunte claro de los desarrollos de nueva planta. Esto se puede explicar solo parcialmente por la incertidumbre política, puesto que probablemente a los promotores les estén

P33


C

- CONSTRUCCIÓN -

Inversión inmobiliaria en España

IZQUIERDA

EN PORCENTAJE 37%

30%

Oficinas

Comercial

16%

Residencial y otros

5%

Logístico

12%

Hoteles

Fuente: CB Richard Ellis

disuadiendo más las dificultades para encontrar financiación, o las dudas sobre cuánta demanda finalista aflorará en el futuro inmediato si la economía se desacelera”. Bajo estas premisas, las previsiones de Euroconstruct son positivas, pero caen del 4% en 2017 al 3% en 2019. FIGURA Como se ha visto anteriormente, 2016 ha finalizado con una inversión en el segmento no residencial de 8.757 millones de euros en 2016, siendo el segundo mejor año de la década, tras el histórico ejercicio de 2015. Según datos de CB Richard Ellis, el 37% de la inversión inmobiliaria en España correspondió a oficinas, el 30% al segmento comercial, el 12% a hoteles y el 5% al sector logístico. Para 2017 se espera que el segmento comercial siga teniendo mucho interés, pero la inversión podría disminuir debido a que la oferta de grandes activos a la venta es más limitada y a que en 2016 se han producido grandes adquisiciones como la integración de Merlin Properties o la compra de la Torre Foster en Madrid por parte de Pontegadea. Bankinter, en su informe semestral del mercado inmobiliario en España, señala que los yields en el sector comercial, medidos como la relación entre los ingresos por alquileres y el gross asset value (GVA) de los activos, continúan descendiendo, aunque la reducción de rentabilidad en activos de oficinas CBD (Center Business District) y locales comerciales en el centro de las ciudades será más gradual. Según Aguirre Newman, la rentabilidad de los mejores activos se encuentra en niveles próximos a los mínimos históricos, con yields inferiores al 4% en las oficinas CBD y en los mejores activos comerciales. Bankinter afirma que, a medida que el ciclo europeo siga recuperándose y la política monetaria se vaya normalizando, el spread frente a la renta fija exigido por los inversores provocará que los yields de los activos inmobiliarios se estabilicen en 2017 y puedan empezar a repuntar en 2018”. FIGURAS PÁGINA SIGUIENTE

Los precios de alquiler de oficinas CBD siguen acelerando su repunte, con incrementos interanuales del 6,4% y el 7,5%, hasta 29€/m2/mes y 21,5€/m2/mes en Madrid y Barcelona, respectivamente. Bankinter considera que la tendencia seguirá siendo positiva al menos hasta 2018, ya que las rentas aún se encuentran muy por debajo del máximo previo a la crisis (40€/m2/mes en Madrid). La subida de precios en los CBD supone un factor de presión al alza sobre las rentas en edificios ubicados en otras áreas que están mostrando un buen comportamiento. La contratación de oficinas en 2016 descendió con respecto a 2015, pero se mantiene en niveles elevados,

P34


Comparativa de TIR y spread de rentabilidad c o n r e n t a fi j a s o b e r a n a

El 37% de la inversión inmobiliaria en

PORCENTAJE

España en 2016

7

correspondió a

6 5

oficinas, el 30%

4 3

al segmento

2 1

residencial, el 2% a

0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Retail (”Prime Hight Street”)

Oficinas (CBD)

Bono ESP 10A

Oficinas (Resto centro)

hoteles y el 5% al sector logístico

Fuente: Aguirre Newman y Bloomberg

Yields en activos logísticos PORCENTAJE 10 9 8 7 6 5 4 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Logísticos Prime

Logísticos Secundario

Fuente: Aguirre Newman

P35


C

- CONSTRUCCIÓN -

en línea con los volúmenes de 2007 y 2008, de acuerdo con los datos del Informe del mercado de Oficinas publicado por Aguirre Newman. Las tasas de desocupación de oficinas en los mercados de Madrid y Barcelona se seguirán reduciendo en 2017, impulsadas por la mejora de la actividad económica en España. Como consecuencia de esta mayor demanda, las rentas mantienen su tendencia claramente alcista. Se espera que las rentas por alquiler sigan repuntando en los centros comerciales de mayor categoría. La negociación de nuevos contratos y la renovación de los ya existentes llevará aparejada una subida de los alquileres, derivada del aumento del tráfico de visitantes, el buen comportamiento del consumo y unas tasas de disponibilidad de espacio muy reducidas. El buen momento del sector logístico continúa. Como ya se ha señalado, la inversión en 2016 prácticamente duplicó a la del ejercicio anterior. Según Bankinter, el crecimiento de la actividad económica en España y la demanda de nuevas instalaciones por parte de gigantes del comercio electrónico como Amazon seguirán impulsando este segmento. La producción de la edificación no residencial se mantuvo en 2014 respecto al año anterior, aumentó un 3% en 2015 y aceleró su crecimiento en 2016 (+6,2%), según los datos de DBK. La superficie visada de obra nueva no residencial cayó un 0,7% en 2016 con respecto al año anterior, con diferente comportamiento para cada uno de los segmentos. Para servicios comerciales y almacenes –que suponen casi el 34% de la superficie total visada de uso no residencial (28% en 2015)– creció un 18% en 2016. En el caso de turismo, recreo y deportes (13% del total) descendió un 40%; en el de industrial (17% del total) aumentó un 20%, y en el de las oficinas (9% del total) se incrementó un 3%. DBK estima que la producción de la edificación no residencial crecerá un 7% en 2017 y un 5,6% en el año 2018, impulsada principalmente por el ascenso de la actividad en los segmentos industrial y de servicios comerciales y almacenes.

Rehabilitación y reforma La rehabilitación y reforma en España se ve afectada por diferentes peculiaridades. Por un lado, el porcentaje de viviendas en propiedad frente al del alquiler es mucho más significativo que en el resto de países europeos, al igual que ocurre con los edificios frente a las viviendas unifamiliares. Por otro lado, España goza de un clima suave en comparación con el resto del continente. Se estima que el 60% de las viviendas en España tienen más de 50 años y que 1,4 millones de viviendas tienen un estado de conservación deficiente, por lo que necesitan rehabilitación. Además, la población que vive en España menor de 40 años, la más proclive a comprar una vivienda, está decreciendo, lo que hace disminuir la necesidad de vivienda nueva, pero incrementa la necesidad de reformar y rehabilitar las existentes.

P36


Visados de rehabilitación y reforma. Años 2000-2016 NÚMERO DE EDIFICIOS Y VIVIENDAS 60.000 50.000 40.000 31.615 30.000 26.094

20.000 10.000 0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Edificios

Viviendas

Fuente: Ministerio de Fomento

Teniendo en cuenta estos datos, se considera que sería razonable rehabilitar entre 200.000 y 400.000 viviendas al año. Las estimaciones señalan que, de alcanzarse estas cifras, este segmento podría crear 600.000 empleos, pero la realidad es que en la actualidad en España se rehabilitan o reforman menos de 30.000 viviendas y menos de 35.000 edificios al año. En 2014, los visados para la reforma o restauración de viviendas en España sumaron cuatro años consecutivos de caídas y marcaron un mínimo en la serie histórica. Desde entonces, los permisos encadenan dos años consecutivos de subidas, aunque el incremento de 2016 fue más moderado que el de 2015 (+13,4%). Los visados se situaron en 26.094 unidades en 2016, lo que supone un aumento del 2,7% con respecto al 2015 (25.413 permisos), según datos del Ministerio de Fomento. Por su parte, los visados para ampliar inmuebles aumentaron un 39,7% en 2016, hasta alcanzar las 2.003 unidades. FIGURA SUPERIOR

El impulso de la rehabilitación es una de las líneas estratégicas de la acción del Ministerio de Fomento en lo

relacionado con las políticas de vivienda. El Consejo de Ministros ha aprobado la aportación de 321,6 millones para ayudas en el marco de la prórroga del Plan Estatal de Vivienda durante el año 2017. Estas ayudas se destinarán, sobre todo, al fomento del alquiler y de la rehabilitación y renovación de viviendas y barrios. El Ejecutivo estima que las ayudas afectarán a unas 100.000 viviendas en alquiler y a 35.000 edificios en el caso de la rehabilitación. Según los datos de DBK, la rehabilitación fue el único segmento de la construcción con crecimiento en 2014 (+1%) y el que mostró un mayor crecimiento en 2015 (+7,5%). En 2016, la rehabilitación y mantenimiento alcanzó los 34.660 millones de euros, lo que supone un ascenso del 8,2% y ya representa el 32% de la producción constructora total. DBK también concede a la rehabilitación y mantenimiento unas buenas perspectivas para los años 2017 y 2018, con crecimientos de la producción del 7,6% y el 5,9%, respectivamente. De confirmarse estas estimaciones, el mercado llegaría a alcanzar el 33% de la producción constructora total.

P37


C

- CONSTRUCCIÓN -

Obra civil Según la Asociación de Empresas Constructoras y Concesionarias de Infraestructuras (Seopan), la recesión del sector de la obra pública en España se ha visto agravada en 2016. La contratación de obras por el sector público ha caído un 32% (3.280 millones), la licitación de obra civil un 3% (6.018 millones) y la licitación de concesiones un 73% (166,1 millones). Estos datos constituyen mínimos históricos de sus series, representando, en el caso de las contrataciones, la quinta parte de lo adjudicado en 2007. Las restricciones presupuestarias derivadas de las exigencias de cumplir los objetivos de déficit, la situación de interinidad en que el Gobierno central estuvo casi un año y la terminación de grandes proyectos, como son varias líneas AVE, constituyen algunos de los motivos del actual parón de la obra pública. La actividad nacional de las empresas asociadas a Seopan ha descendido un 19% en 2016 respecto al ejercicio anterior y, con 4.397 millones, tan solo representa el 20% de la realizada en 2007. Además, el empleo directo ha disminuido un 12%, por lo que la cifra de empleados en la actualidad es la mitad de la registrada hace diez años. De acuerdo con DBK, el año 2015 supuso un cambio de tendencia para la obra civil, que venía de varios ejercicios en negativo. Sin embargo, esta tendencia no ha podido mantenerse en el tiempo y la producción ha caído un 9,1% en 2016, debido a las restricciones presupuestarias para alcanzar los objetivos de déficit. La producción de obra civil descenderá de nuevo en 2017 (-11,9%) debido a los nuevos ajustes presupuestarios. Si la vuelta al crecimiento se produjera en 2018, sería de forma muy débil (+1,6% según DBK). Por su parte, Euroconstruct también pronostica una caída importante para la obra civil en 2017 (-6%), pero menor que la del año pasado. Al igual que DBK, para los siguientes ejercicios no espera un repunte importante de la actividad. Dado el entorno económico y la amenaza de sanciones por incumplir el objetivo de déficit, solo prevé pequeños crecimientos en 2018 (+1,2%) y 2019 (+3,5%).

P38

La producción de la obra civil descenderá de nuevo en 2017 debido a los nuevos ajustes presupuestarios para lograr el objetivo de déficit


Inversiones en infraestructuras MILLONES DE EUROS 25.000 22.097 20.000 15.000 10.000 7.540

5.000 0 2006 2007 2008 2009 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Fuente: PGE (Ministerio de Hacienda)

La inversión pública en el proyecto de Presupuestos Generales del Estado para 2017 asciende a 12.867 millones de euros (13.231 millones en 2016), lo que supone un descenso cercano al 3%. España alcanzará en 2017 una inversión pública del 2,1% sobre el PIB. El mayor volumen de inversiones previsto para 2017 corresponde a las infraestructuras, con una dotación de 7.540 millones de euros, lo que implica un descenso del 20,6% respecto a lo presupuestado en 2016. La cifra de obra pública marca un mínimo histórico desde que existen series comparables y supone tan solo la tercera parte de lo que se invertía en los años anteriores a la crisis. FIGURA SUPERIOR

Todas las partidas de inversión en infraestructuras caen respecto al año anterior, con la excepción de los aeropuertos. Especialmente relevante es el descenso de la inversión en ferrocarril (-29,2%), hasta los 3.056 millones de euros. Se producen también disminuciones importantes en carreteras (-13,2%), puertos (-11,4%) y obras hidráulicas

P39


C

- CONSTRUCCIÓN -

Inversión en infraestructuras por tipología en 2016 INFRAESTRUCTURAS Y PORCENTAJE Estado

TOTAL

VARIACIÓN (%)

3.056

-29,2

197

1.913

-13,2

3.042

14

Ferrocarriles Carreteras

Entes públicos

1.716

Puertos

4

864

868

-11,4

Hidraúlicas

704

122

826

-34,0

Aeropuertos

10

615

+13,0

212

+16,2

Costas y medio ambiente

212

Otras

37

605

13

50

Fuente: PGE (Ministerio de Hacienda)

(-34%). Por el contrario, el gasto destinado a aeropuertos aumenta un 13%, hasta los 615 millones de euros. FIGURA SUPERIOR La inversión en la construcción de líneas de alta velocidad, que realiza ADIF Alta Velocidad, se reducirá desde los 3.687 millones presupuestados en 2016 a los 2.330 millones en 2017. El Ministerio de Fomento dispondrá de 832 millones de euros (frente a los 883 millones de 2016) para realizar las actuaciones más relevantes en materia de carreteras, recogidas dentro del PITVI 2012-2024, que se centrarán en la Red de Gran Capacidad, en la Red de Carreteras Convencionales y en los entornos urbanos. Por su parte, el grupo público Enaire tiene previsto realizar inversiones en 2017 por importe de 604 millones de euros (532 millones que invirtió en 2016) en materia aeroportuaria y de navegación aérea. El marco de la política de aguas contempla abordar el Pacto Nacional del Agua, con el objetivo de garantizar el suministro de agua en calidad y cantidad suficiente, de una manera integral y solidaria en todo el territorio nacional, asegurando a su vez una adecuada protección del medio ambiente. Para el desarrollo de estas actividades, el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente dispondrá en el año 2017 de 1.251 millones de euros (1.288 millones en 2016), de los que corresponden al capítulo de inversiones 704 millones de euros (768 millones en 2016). Además, las sociedades de aguas

P40


Licitación pública por fecha de anuncio y tipos de obra ENE-DIC 2015 / ENE-DIC 2016 MILES DE EUROS Y PORCENTAJE % % VAR. 2016 DIST. 16/15

2015 211.229

222.570

2,4

5,4

Docentes

485.624

679.260

7,3

39,9

Sanitarias

258.019

341.288

3,7

32,3

Deportivas

200.339

274.795

2,9

37,2

Varias

396.096

366.495

3,9

-7,5

1.340.078

1.661.838

17,8

24,0

Administrativos

788.095

733.601

7,9

-6,9

Industriales

214.852

184.965

2,0

-13,9

Terminales

415.829

502.723

5,4

20,9

Resto edificación

1.418.776

1.421.289

15,2

0,2

Total edificación

2.970.083

3.305.697

35,5

11.3

Carreteras

2.177.932

2.652.112

28,4

21,8

Ferrocarriles

1.063.373

593.446

6,4

-44,2

411.613

472.844

5,1

14,9

Transportes

3.652.919

3.718.402

39,9

1,8

Urbanización

1.091.898

1.140.452

12,2

4,4

Hidráulicas

1.221.402

957.515

10,3

-21,6

240.201

201.569

2,2

-16,1 -3,0

Vivienda

Equip. Social

Puertos

Medio ambiente Total obra civil

6.206.419

6.017.939 64,5

TOTAL

9.176.502

9.323.635

Fuente: Seopan

100

1.6

tienen previsto realizar inversiones por importe de 122 millones de euros. La licitación de obra por parte de las Administraciones Públicas aumentó un 1,6% en 2016, hasta los 9.323,63 millones de euros. A pesar del incremento, este importe es el tercero más bajo de la última década, tras el año anterior y el 2013, y apenas representa una quinta parte del máximo de 46.700 millones contabilizado en 2006, según la patronal de constructoras y concesionarias Seopan. El leve repunte viene impulsado por la promoción de proyectos por parte de las comunidades autónomas y los ayuntamientos, que compensaron el desplome del 23% registrado en la licitación de la Administración Central y el descenso del 2,2% del Ministerio de Fomento, principal organismo inversor del Estado. Destaca el hundimiento registrado en la promoción de nuevos contratos de obras de líneas ferroviarias de Alta Velocidad: los proyectos sacados a concurso por el Ministerio de Fomento se desplomaron un 76,2% respecto a 2015, hasta los 244 millones, cifra que representa un mínimo histórico desde que se empezó a construir la red AVE. Por su parte, la licitación de obras de carreteras dependientes del Estado se incrementó un 43,5% (914 millones), en su mayoría para trabajos de conservación y mantenimiento. CUADRO IZQUIERDA

Las administraciones locales cerraron 2016 como principales promotores de obra pública (35% del total), ya que el importe de su licitación aumentó un 28% (3.298 millones). Después se situaron las comunidades autónomas (31% del total), ya que durante el pasado año sacaron a concurso obras por un total de 2.894 millones (+14%). La licitación de concesiones de obras se hundió un 73% en 2016, al contabilizar 166,1 millones de euros, el mínimo de la serie histórica y el segundo año consecutivo de caídas, según la estadística que elabora Seopan. Se trata únicamente de siete licitaciones, mientras que en 2005 se alcanzaron los 100 proyectos. Desde los máximos que se registraban en 2010, cuando se alcanzaron los 10.514,6 millones de euros, el importe de las licitaciones de concesiones se ha desplomado más de un 98%. La práctica totalidad del importe licitado durante el pasado año en este tipo de proyectos correspondió a la Administración general, con 132,2 millones. Los 34 millones restantes correspondieron a la Administración

P41


C

- CONSTRUCCIÓN -

Distribución de las licitaciones de concesiones de obras superiores a 6 millones de euros MILLONES DE EUROS Tipo infraestructura Infraestructuras porturarias

2003

2004

2005

2006

292,4

7,5

259,3

1.632,8

417,3

1.513,4

697,5

100,1

2007

2008

2009

2010

2011

2012

56,7

126,0

106,7

20,0

2013

2014

2015

2016 16,7

Infraestructuras de carreteras Nuevas infraestructuras

2.321,1

Mantenimiento y explotación

2.723,9

481,1

458,2

6.218,4 2.924,3 430,0

5.689,4

Infraestructuras ferroviarias 1.068,9 Infraestructuras aeroportuarias

1.151,4

113,8

185,2

Infraestructuras hidráulicas

147,5

210,4

12,8

35,9

947,1

152,8 363,3 2.490,4

Infraestructuras de desalación

199,7

Infraestructuras de movilidad urbana

374,2

104,4

422,6

944,1

Infraestructuras aparcamientos

33,3

78,2

193,1

284,6

431,3

1.422,3

Infraestructuras sanitarias

17,2 1.410,9

85,9

174,9

120,8

246,5

48,5

68,1

700,0

1.379,0

Infraestructuras de servicios sociales

792,1

26,6

265,5

9,1

54,0

21,5

71,3

15,3

Otras infraest. urbanas

670,3

367,7

1.931,3

1.527,8

545,8

1.673,3

452,3

1.098,7

46,3

121,3

38,7

29,7 1.947,1

451,2

279,9

129,2

124,8

376,5 2.226,9

619,1

166,1

9,3 197,7

32,9

TOTAL 5.673,4 2.780,9 6.893,3 4.533,0 9.676,4 4.909,2 1.859,2 10.494,7 4.426,4

613,5

Fuente: Seopan

local. CUADRO SUPERIOR El mayor desembolso se destinó a las infraestructuras urbanas, con 90,9 millones de euros, seguidas muy de lejos por las de desalación (17,2 millones), las infraestructuras portuarias (16,7 millones) y las nuevas infraestructuras de carreteras (7,4 millones).

P42

7,4

199,3


C

- Conclusiones y perspectivas -

La producción del sector constructor en España encadenó en 2016 su segundo ejercicio consecutivo de crecimiento después de siete años de caídas generalizadas. Según datos de DBK, el incremento de la producción en 2016 se situó en el 4,7%, mientras que Euroconstruct (en sus previsiones de noviembre 2016) lo deja en un 2,1%. Sea como sea, se consolida la dinámica de crecimiento. Sin embargo, no hay que olvidar que, como consecuencia de la profundidad de la crisis sufrida por el sector, los niveles de producción actuales todavía se encuentran alejados de la normalidad. La obra civil se cerró en 2016 con una fuerte recaída (-9,1%, según DBK), motivada por el largo período de interinidad del Gobierno y, sobre todo, por las restricciones presupuestarias de cara a cumplir los objetivos de déficit. La edificación residencial mostró el mejor comportamiento en 2016, por delante de la rehabilitación y mantenimiento (+8,2%), con un crecimiento que roza el 10% gracias a la reducción del stock, el aumento de las compraventas, el incremento de los precios, la mejora del mercado laboral y el crecimiento de la economía. Por lo que respecta a la edificación no residencial, es el mercado que menos creció el año pasado (+6,2%), por lo que se sigue manteniendo el fuerte contraste entre la costosa recuperación de la producción y la intensa actividad del mercado de inversión mayorista. Las previsiones para el sector constructor en los próximos ejercicios son positivas. La producción podría situarse al cierre de 2017 en torno a los 113.000 millones de euros,

lo que significaría un crecimiento del 4,8%, a pesar de que se intensificará la caída de la obra civil (-11,9%) por los ya comentados ajustes sobre la inversión en obra pública. El segmento de la edificación no residencial aumentará su producción un 7% en 2017 y un 5,6% en 2018, impulsada principalmente por el ascenso de la actividad en los segmentos industrial y de servicios comerciales y almacenes. La previsión para la rehabilitación y el mantenimiento es que la producción aumente un 7,6% y un 5,9% en 2017 y 2018, respectivamente, con lo que este segmento alcanzaría el 33% de la producción total. Las mejores perspectivas corresponden al segmento de la edificación residencial, ya que DBK estima su crecimiento en 10,6% y 6,4% para 2017 y 2018, respectivamente. Se espera que en estos ejercicios vuelva al crecimiento tanto el número de viviendas terminadas como la compraventa de viviendas nuevas. También seguirá aumentando el número de viviendas iniciadas, dado que en 2017 se autorizaron visados de obra nueva para uso residencial en España para 64.038 viviendas, lo que supone un aumento del 29% en comparación con el año anterior. En todo caso, hay que señalar que el número de unidades que se empezarán a construir en 2017 apenas alcanzarán el 50% del nivel mínimo que los expertos estiman apropiado para nuestro país (entre 150.000 y 200.000 viviendas al año).

P43


El presente informe ha sido elaborado en base a información pública, entrevistas con directivos de las empresas y análisis internos y refleja las conclusiones que se han alcanzado por la Unidad de Riesgos de CESCE, siendo propiedad intelectual de la Compañía. CESCE no asume responsabilidad alguna por errores, inexactitudes y omisiones en la información contenida en el informe y, especialmente no responderá de ningún daño y/o perjuicio, cualquiera que sea su índole, que se pudiera derivar de la información contenida en el mismo ni como consecuencia de las decisiones o acciones que puedan ser adoptadas por cualquier entidad basándose en su contenido.

EDITA: CESCE Velázquez 74, Madrid. www.cesce.com

Fotografía: © Shutterstock

P44


C

CONSTRUCCIร“N

EDITA: CESCE | Velรกzquez 74, Madrid | www.cesce.com

Profile for CESCE

Informe Sectorial CESCE 2017 Construcción  

Informe Sectorial CESCE 2017 Construcción  

Profile for cesce.es

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded