Utdrag reglar om fast eigedom

Forord

Føremålet med framstillinga er å gje eit møte med reglar om fast eigedom, det som også vert kalla fast eigedoms rettsforhold.

På den eine sida vil eg kalla boka ei innføringsbok. Den kan lesast utan særlege juridiske forkunnskapar, som ein invitasjon til eit spennande rettsområde. På den andre sida prøver boka å gå inn på emne, samanhengar og systematiske spørsmål på ein litt annan måte enn det vert gjort i andre framstillingar av fast eigedoms rettsforhold. I tillegg tek eg opp mange spørsmål som fortener å verta gjenstand for lesaren sin sjølvstendige ettertanke. På den måten kan boka også fungera som ei fordjupingsbok.

I framstillinga har eg vist til ein del utanlandsk litteratur. Eg har gjort dette utelukkande fordi eg vil fortelja kva for materiale eg har arbeidd med. Tilvisingane kan derimot ikkje forståast slik at eg meiner å visa til eller formidla eit representativt utval av kva som finst av viktig litteratur om emna eg handsamar.

Framstillinga har for det meste vorte til medan eg arbeider som universitetsstipendiat ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Bergen. Eg vil takka kollega stipendiat Arnt Erlend Skjefstad for gjennomlesing og gode tilbakemeldingar undervegs. Eg vil også takka førsteamanuensis Hans Fredrik Marthinussen for å ha lese boka, og forskar Ingunn Elise Myklebust for å ha kommentert viktige kapittel.

Eg tileignar boka til farfaren min, Jørgen Baldersheim.

Baldersheim/Bergen, november 2009 Erlend Baldersheim

Innhald

I

Emne og startpunkt

13

1 2 3 4

Eit møte med emnet og eigedomar Fast eigedom, menneske og menneskelege band Samanfattande karakteristikkar. Problemstillingane Problemstillingane gjev ulike typar svar

Eigedomsordning og samfunn

13 15 18 19 19 20 22

5 6

Ei avgrensing mot lausøyre Oversikt og disposisjonen vidare

24 24

II

Eigedomskonsept

27

7 8

System av reglar for tilgang og kontroll Fire ulike eigedomskonsept

27 29 29 29 30 30

(a)

Behovet for gode omgrep

(b) Matrikkel og tinglysing (c)

(a)

Privat eigedom

(b) Kollektiv eigedom (c)

Felles eigedom

(d) FamiliĂŚr eigedom

9 10

Fleire eigedomskonsept i same samfunn Eigedomskonsept og rettferdiggjering (a)

Eigedomskonsept i dagleglivet

(b) Rettferdiggjering. Eit krav (c)

Konsepta som startpunkt og konsentrasjon

(d) Grunngjevingane har ulik styrke

32 34 34 34 35 37

8

REGLAR OM FAST EIGEDOM

(d) Avslutning og hovudsynspunkt

38 38 39 42 43

III

Dimensjonar ved eigedomsretten

44

12 13 14

Innleiing. Enkle synsmåtar kan verka villeiande «Dette er min eigedom». Tre innleiande dimensjonar Skilnaden på geografiske koordinatar og rådvelde

44 45 46 46 48

11

Om rettferdiggjering: samfunnsnytte og rettigheiter (a)

Ei problematisk oppgåve

(b) Same konsept, ulike argument (c)

(a)

Same argument, ulike konsept

Vilkårlege, ikkje naturlege grenser

(b) Distansen til tidlegare rettsoppfatning

15

Positiv tilordning og negativ eksklusjon (a)

Eit rådvelde – og ein einerett

(b) Er tilordninga berre eit «utslag av plikter»?

16

Tilordninga har ein sjølvregulerande karakter (a)

Eigaren kan ikkje få dobbelt opp

(b) Fører eigedomsrett til likskap?

17

Eigedomsretten har ei pliktside (a)

Samanheng mellom eigedomsrett og plikt

(b) Nærare om ulike typar plikter

18

Eigedomsretten i utvikling og tid (a)

Eit døme frå strandsona

(b) Allment: ein temporal dimensjon

19 20

Oppsummering. Eit innbegrep Litt om styrken i eigedomsretten (a)

Kva som meinest med «styrke»

(b) Styrke gjennom Grunnlova § 105? (c)

Styrke ved djuptgripande endringar

(d) Styrke gjennom menneskerettskonvensjonen

49 49 50 52 52 54 56 56 57 59 59 60 61 61 61 63 64 66

9

INNHALD

IV

Meir og særleg om eigedomsretten

69

21 22

Oversikt over kapitlet Korleis karakterisera eigedomsretten?

69 70 70 72

(a)

Ein tradisjonell definisjon. Kritikk

(b) Eigedomsretten som (mest) omfattande

23

Om eigedomsretten sin tilordningsfunksjon (a)

Krav, fridom, kompetanse

(b) Nærare om dei sju eigarfunksjonane

24

Heilskapen og det konkrete innhaldet (a)

Eit spekter av eigedomsrett

(b) Arealplanlegging (c)

Vassdrag og primærnæringar

(d) Ulike karakteristika. Kultur og natur (e)

25

Reglar om juridiske disposisjonar

Systematikk. «A typical French approach»? (a)

Om tradisjonell systematikk

(b) Utfordring: Korleis fanga heilskapen?

26

Eigedomsrett i rom. Ein boks? (a)

Presentasjon av problemstillinga

(b) Problemstillinga må problematiserast (c)

Tre moglege løysingsmåtar

(d) Drøfting og konklusjon (e)

27

Kort utflukt til yttergrensa i sjø

Utflukt til Finnmark. Rettferd, kultur, ressursar (a)

Perspektiv rundt tre skiljelinjer

(b) Statens eigedomsrett og eit nytt eigedomsregime (c)

Kva med retten til fisken i havet?

(d) Oppsummering. Eit lokalt perspektiv

74 74 75 81 81 82 83 85 87 89 89 91 93 93 94 95 97 100 102 102 103 106 107

10

REGLAR OM FAST EIGEDOM

V

Interesser som kan jamførast med eigedomsretten 109

28

Allment om deling av eigedomsretten (a)

Dimensjonane er dei same

(b) Eit særleg spørsmål om styrke?

29 30

Deling av sjølve eigedomsretten. Sameige Deling av visse eigarfunksjonar. Om servituttar (a)

Servituttar: definisjon og døme

(b) Ulike stiftingsmåtar (c)

Rettsgrunnlaget og tolkingsoppgåva

(d) Rettane er jambyrdige

109 109 112 113 116 116 117 119 120

(d) Løysingsrett, panterett, grunnbyrde

121 121 122 124 125

VI

Skilnad på eigedomsretten og bruksrettane?

128

32 33 34

Innleiing om problemstillinga Positiv og negativ definisjon som skilje?

Forholdet til «den fulde Eiendomsret»

128 129 132 132 133 135

31

Deling av visse eigarfunksjonar. Systematisk oversyn (a)

Innleiing

(b) Bruksrettane (c)

(a)

Dei kontrollerande rettane

Den vanlege framstillinga

(b) Problemet. Kamel og dromedar (c)

35 36 37 38

Tre utdjupande døme

Korleis samanlikna eigedomsretten og bruksretten?

Er residualfunksjonen eit skilje?

Avsluttande synspunkt Utflukt til den «kløyvde eigedomsretten» (a)

Kva er kløyvd eigedomsrett?

(b) Andre rettssyn kan vera relevante

136 138 139 141 141 142

11

INNHALD

VII

Svakare interesser. Allemannsrettane

144

39 40 41

Allemannsrettane. Kva for typar har me?

Kva kjenneteiknar allemannsrettane?

Forholdet mellom eigedomsrett og allemannsrett

144 145 147 147 148

(a)

To parallelle strukturar

(b) Eit faktisk spenningsforhold

42

Rettssystematiske utviklingstrekk (a)

Omgrepa særrett og allemannsrett

(b) Større rom for argumentasjon

43

Faktiske utviklingstrekk. Nokre døme (a)

Nye konfliktar veks fram

(b) Kommersialisering (c)

44

Jakt og vilt. Overgang til eigedomsrett

Allemannsrettens grense: allmenningens tragedie (a)

Kva kjenneteiknar allmenningens tragedie?

(b) Strategiar. Hummarbestanden som døme (c)

Allmenning kan føra til underforbruk

149 149 151 153 153 154 155 156 156 157 159

(b) Grunnlova § 110 b som heimel?

160 160 161

VIII Korleis skal rettigheiter balanserast?

164

46 47

164 165 165 166 167

45

Styrke i allemannsrettane? (a)

Problemstilling og Grunnlova § 105

Innleiing. Behovet for å balansera Balanse over nabogrenser. Rasjonalitet og rettferd (a)

Grannelova § 2 og eigedomsretten

(b) Rasjonalitetsstandarden (c)

48

Rettferdsstandarden

Spesielt på denne staden og generelt på liknande stader (a)

To likeverdige retningslinjer

(b) «Tidsprioritet». Kor sterkt står argumentet?

168 168 170

12 49

REGLAR OM FAST EIGEDOM

God utnytting og framgang (a)

Eit skjønsmessig og ope vurderingstema

(b) Særleg om betre miljø (c)

50

Nytte av nye ulemper

Balanse i servituttforhold og sameiger (a)

Startpunktet for balanseringa

(b) Dimensjonar, likeverd, temporalitet, stiftingsgrunnlag

51

Konkrete døme frå sameiger og servituttforhold (a)

Råderett – overfor eigedomen og den andre

(b) Konkrete omstende med ulik styrke (c)

Realiteten i rettsgrunnlaget. Temporalitet

173 173 174 175 176 176 177 180 180 182 184

(b) Nærare om balanseringsoppgåva

186 186 187

IX

Den faste eigedomen sjølv som dreiepunkt

190

53

Oppgåva: Å konkretisera eigedomsretten

190 190 191 193

52

Allemannsrettar og balansering (a)

(a)

Dei geografiske koordinatane byggjer på ei avveging

Objekt og eigedomsrett

(b) Kva meinest med «tingens natur»? (c)

54

Geografisk plassering som variabel. Eit døme

Skiftande karakteristika (a)

Ikkje berre rettigheiter

(b) Kva med kjøpesenteret? (c)

Miljøomsyn. Grunnlova § 110 b

194 194 195 196

Litteratur

198

Stikkord

205

I

1

Emne og startpunkt

Eit møte med emnet og eigedomar

Rettsreglane om fast eigedom er eit av jussen sine komplekse og gjevande område å arbeida med. Gjennom framstillinga her ønskjer eg å forklara kvifor eg synest dette, og samstundes vil eg prøva å danna eit startpunkt for det rettslege studiet av fast eigedom. Eg håpar framstillinga kan gje eit overblikk over dei sentrale problemstillingane, rettslege strukturane, omsyna og interessekonfliktane me møter i det rettslege studiet av fast eigedom. Meir enn eit overblikk malt med brei pensel kan det rett nok ikkje bli. Men kanskje kan eit slikt overblikk vera til hjelp ved det nærare studiet av dei meir konkrete materielle reglane.

Uttrykket «fast eigedom» brukar me i jussen for å omtala eit grunnstykke; ein avgrensa del av jordas overflate.1 Nygard har gjeve ein kort og generell karakteristikk av fast eigedom, som lyder slik: «Til fast eigedom høyrer sjølve grunnen, det som er i grunnen og det som er varig eller fast knytt til grunnen, t.d. vokstrar og bygningar.»2

Denne karakteristikken inkluderer alt som frå naturen si side er til stades på grunnstykket, anten det er vegetasjon, jordsmonn, stein eller sand. Inkludert er også bygningar og andre anlegg. Som døme på anlegg kan me tenkja oss bryggjer, vegar, gjerde, ei flaggstong eller ein utepeis. Når karakteristikken også nemner det som er «i grunnen», viser det at fast eigedom har tre dimensjonar. Nedover i

1 2

Nærare også t.d. Falkanger s. 76 f.

Nygard s. 38.

14

REGLAR OM FAST EIGEDOM

grunnen kan det liggja verdiar som mineral eller grunnvatn. Grunnen kan også vera teken i bruk til ulike typar anlegg, t.d. fjellvarmepumper eller parkeringshallar. Desse er også «fast eigedom».

Ikkje berre fast grunn vert rekna til fast eigedom i jussen. Me må også inkludera vassdrag, som kort sagt vil seia elvar og større og mindre innsjøar. Dessutan kan me inkludera den delen av havet som er nærast land. Dette er praktisk, fordi reglane som gjeld på land i hovudsak også gjeld eit lite stykke ut i sjøen.

Me har no gjeve ein nokså generell definisjon eller karakteristikk som høver på alle grunnstykke. Men likevel framstår «fast eigedom» kanskje framleis som ein noko blodlaus kategori; eit uttrykk med meir smak av juss enn av verkelegheit. Kanskje bør me helst ta ein tur ute i den verkelege verda, og byrja studiet av fast eigedom der. Tenkjer me etter berre innafor vårt eige land, er det ei stor spennvidd mellom ulike faste eigedomar.

Me kan tenkja oss ei reise frå byen og til fjells. I bykjernen er det meste av arealet oppteke til bygningar og gater. Det kan vera trongt om plassen. Bygningane strekkjer seg i høgda, og gjerne er også undergrunnen teken i bruk til parkeringsanlegg eller kollektivtransport. Sjøgrunnen kan også vera utfylt for å skaffa ein veksande by meir plass. Delar av byen kan vera bustadområde med villaer og hagar, parkar, leikeplassar og barnehagar. På veg ut av byen dreg me kanskje gjennom industriområde, høgblokker i forstader, eller område med kjøpesentra o.l. Areal er teke opp til kommunikasjonsføremål, anten det er veg, jernbane eller flyplass. Etter kvart tek jordbrukseigedomane over. Mellom gardane er det klare grenser, og bygningane ligg samla, kvar i sine tun. Landbruksarealet vert dyrka og halde i hevd. Langs fjorden og kysten vert sjøen utnytta på ulike måtar, anten det er til fiske, oppdrettsanlegg eller rekreasjon. Hytter og sjøbuer kan vera etablerte i det attraktive området som strandsona er, nokre stader byggjer dei kanskje vindmøller. Me reiser gjerne gjennom tettstader som er i ferd med å utvikla seg til mindre sentrum, og der byggjeaktiviteten kan vera høg, likeeins presset på areala rundt. Mot fjellet minkar derimot busetjinga. Nokre eigedomar står fråflytta, tidlegare jordbruksareal kan liggja brakk. Her er det også reine skogeigedomar og utmark. Skogeigedomane kan variera frå urørt

EMNE OG STARTPUNKT

15

og sjeldan urskog til regulære hogstfelt. Likeeins kan floraen og faunaen variera mykje. Lengre opp møter me kanskje på aktivitet og utbygging igjen, med hyttegrender, høgfjellshotell og alpinanlegg. Endå lengre opp, der vegen ikkje går meir, tek høgfjellet over.

Her er viddene vide. Inngrepa i naturen er få, den menneskelege aktiviteten merkast lite. Men også her møter me ulike former for utnytting. Eit vatn er oppdemt, kraftleidningar går gjennom landskapet, turstiar lagar spor i det sårbare landskapet.

Ei kort reise som dette viser, om enn berre i si overflatiske form, korleis våre faste eigedomar har så varierande faktiske trekk. Ein abstrakt, rettsleg definisjon av «fast eigedom» klarar ikkje å seia noko om forhold som dette. Men i studiet av fast eigedom er det viktig å ha syn for dei unike eigenskapane og karakteristika ved den einskilde faste eigedomen. Reglane vert for ein vesentleg del påverka av, og utforma med utgangspunkt i, eigedomane sine faktiske trekk, og dei kryssande menneskelege interessene eigedomane difor står i sentrum for. Eg skal koma meir inn på dette sidan.

2

Fast eigedom, menneske og menneskelege band

Me kan også finna ein annan grunn til at den blodlause definisjonen av «fast eigedom» kjem til kort. Definisjonen seier ingen ting om kva for ei rolle, eller kva for skiftande roller, dei faste eigedomane spelar for oss menneske: Faste eigedomar er kort og godt der livet tek til, levest og sluttar. Vårt rettslege studieobjekt er det fysiske grunnlaget og den ytre ramma for menneskeleg livsutfalding, aktivitet, samkvem og overleving. Heim, arbeid, føde, fritid og framtid knyter seg alle til faste eigedomar på ein eller annan måte. Hos urfolket i Noreg ser me dette gjerne lettast og klarast: Grunnen og andre naturressursar er den primære kjelda til samanes tradisjonelle livsform og kultur, sosiale og åndelege velferd.3 I sin tur har dette bore fram kravet 3

Jf. Skogvang s. 135.

16

REGLAR OM FAST EIGEDOM

om at samane må sikrast rettigheiter til dei landområda dei lever på og brukar. Eg skal i punkt 27 koma litt nærare inn på dette for Finnmark sitt vedkomande.

Heile samfunn mellom menneske kan byggjast og verta øydelagde ved hjelp av reglar om fast eigedom. «How Property Can Create, Maintain, or Destroy Community» er tittelen på ein nyleg utgjeven artikkel i eit amerikansk tidsskrift.4 Tittelen talar vel tydeleg om eit rettsområde der mykje kan stå på spel. Ja, også ein fattig uteliggjar har heimen sin knytt til ein fast eigedom, om enn det er av dei svakaste rettslege band, og i det heile ein situasjon me ikkje unner nokon.

Våre rettslege band til faste eigedomar kan vera med på, dersom dei er fornuftig konstruerte, å utvikla og forma personlegdomen vår. Dei kan sjåast som føresetnader for at me kan utvikla oss som sjølvstendige, ansvarsbevisste borgarar i samfunn med andre. Ein ser det slik at ei godt utforma eigedomsordning kan styrkja individet si etiske kraft.5 I den tyske litteraturen vert dette sterkt understreka. Til dømes skriv teoretikaren Wieling: «Heile rettsordninga har det eine målet å sikra menneskeverdet og garantera at den einskildes personlegdom kan utfalda seg fritt. Mennesket kan ikkje verkeleggjera seg sjølv utan å bu og vera ein stad, eller utan å ha saker og ting som ein kan bestemma over. Eigedomsrett er ikkje noko anna enn menneskeleg fridom i relasjon til ting. Eigedomsvern er personlegdomsvern.»6

Studiet av fast eigedom handlar også for ein heilt vesentleg del om kva for forhold me står i til andre menneske. Eigedomar skapar relasjonar: Eg inviterer naboen inn på hageselskap, medan eg jagar vekk plommetjuven. Odelsbonden legg ned investeringar og inn-

4

5 6

Sjå artikkelen av Lehavi i Theoretical Inquiries in Law Vol. 10, Number 1 (2009).

Slik Prütting s. 112.

Wieling s. 87, mi omsetjing. Sml. Bernt & Mæhle s. 167 f om menneskeverdet som ein kjerneverdi i rettsstaten.

EMNE OG STARTPUNKT

17

sats i eigedomen, til gode for etterkomarane sine. Ei familieeigd hytte kan kvart år vera ein samlings- og feriestad for generasjonar.

Medlemene av eit turlag deler selskap og naturopplevingar i ein tur over vidda. Ein frivillig organisasjon møter nye medlemer og framfører ein bodskap på stand på byens torg.

Kva den einskilde gjer på eit grunnstykke han eller ho eig eller brukar, får naturlegvis også verknader for andre menneske, utafor eigedomen. Aktivitet eg driv på min eigedom kan verka negativt inn på andres helse og trivnad, anten det er gjennom røyk, støy eller anna forureining. Og byggjer eg i strandsona på min eigedom, vert det prinsipielt sett eit auka press på strender i omegnen, og større trengsel for eigarar og brukarar der. På denne måten vert også relasjonar skapte, idet eg må spørja meg kva for ansvar eg meiner å ha for andre som får merka følgjene av mine handlingar. Ville eg sjølv ha akseptert det støvet og den støyen eg utset naboane mine for? Likar eg ikkje sjølv å bada langs opne og tilgjengelege strender?

I denne samanhengen kan me samstundes merka oss at det er ein sentral verdi i dei fleste samfunn at den einskilde skal kunna disponera over ein del ressursar, herunder fast eigedom, utan å måtta involvera eller vera bunden av alle andre. Eit slikt handlerom gjev for det første positivt høve til å disponera sjølv. For det andre verkar det negativt overfor andre, gjennom å ekskludera dei.

Eigaren får sikkerheit for eigen bruk, eigne investeringar og eiga avkastning. Dette er også ein relasjon mellom folk; moglegheita til å råda over ein ting med høve til å ekskludera andre frå det same. Eigeninteressa som drivkraft for samfunnet får utfalda seg betre når den einskilde trygt kan så og åleine hausta av sin eigen innsats.

Utover verknader og relasjonar mellom menneske i dag, må me seia at også lagnaden til våre etterkomarar er knytt til fast eigedom.

Grunnlova § 110 b gjev føresetnadsvis uttrykk for eit slikt syn. Paragrafen pålegg oss å forvalta ressursane i naturen slik at slektene etter oss kan få oppfylt sin rett til ein «Natur hvis Produktionsævne og Mangfold bevares». Grunnlova formulerer med dette eit prinsipp om solidaritet med framtidige generasjonar i bruken og forvaltninga av fast eigedom.

18

REGLAR OM FAST EIGEDOM

Oppsummert kan me seia at det korkje økonomisk, sosialt eller ideelt er mogleg å rekna på, eller fullt ut forstå, kor viktig fast eigedom er som ressurs. Som det heiter t.d. i det engelske standardverket Elements of Land Law : «The significance of land in human affairs is … incalculable».7

3

Samanfattande karakteristikkar.

Problemstillingane

Frå det føregåande sluttar me raskt at studiet av fast eigedom handlar om grunnstykke og menneske: Me studerer våre skiftande grunnstykke og oppdelinga av desse i einingar; me studerer sambandet mellom menneske og grunnstykke; me studerer samband og relasjonar menneske imellom.8 I den engelskspråklege litteraturen er det vanleg å seia at «[t]he law of property is about things, and our relations with one another in respect to the use and control of things».9 Slike synsmåtar får fram den doble strukturen, sjølve ryggraden i vårt studium. Med utgangspunkt i eit konkret grunnstykke studerer me forholdet mellom folk og eigedomen, og dessutan forholdet mellom ulike personar. Me kan tenkja på det heile som eit nett av rettslege interesser festa i, og strekt ut frå, grunnstykket.

Ein slik metafor har eg frå Arnold. Han bed oss visualisera «an interconnected web of relationships between people and an object, and among people».10 Dei grunnleggjande spørsmåla for studiet av fast eigedom er i alle høve følgjande: Korleis deler me inn jordoverflata i ulike faste eigedomar? Kor langt anerkjenner og opnar rettsordninga for folks bruk og utnytting av fast eigedom? Korleis skal denne utnyttinga skje? Kven skal ha rett til den? Korleis skal ulike rettslege interesser utøvast overfor og tilpassast til kvarandre?

7 8 9 10

Gray & Gray s. 2.

Sml. t.d. Cooke s. 1.

Waldron s. 4.

Arnold s. 364.

EMNE OG STARTPUNKT

19

Når me skal svara på desse spørsmåla, har me eit stort og spennande arbeid framfor oss. I dette arbeidet treng me gode omgrep (begrep), noko eg skal seia litt meir om i punkt 4, og utvikla vidare i seinare kapittel. Deretter i det same punktet vil eg nemna nokre emne som høyrer med til studiet av fast eigedoms rettsforhold, men som eg ikkje kjem til å ta meir opp i denne framstillinga. Det gjeld dei noko meir tekniske spørsmåla om eigedomsregistrering og tinglysing. Eg avsluttar deretter med nokre allmenne synspunkt om korleis reglane reflekterer og står i samanheng med samfunnsordninga. Her finn me det som etter mitt syn gjev dei rikaste og vidaste perspektiva på emnet.

4

Problemstillingane gjev ulike typar svar

(a)

Behovet for gode omgrep

Korleis kan me byggja opp eit omgrepsapparat for å systematisera ulike typar reglar, og setja reglar i samanheng med kvarandre? Å utarbeida gode og fruktbare juridiske omgrep er alltid ei viktig arbeidsoppgåve, særleg for rettsvitskapen. Omgrep av denne typen er for det første sentrale hjelpemiddel for å læra seg reglane. For det andre er slike omgrep til ein viss grad nødvendige normative faktorar i det rettslege resonnementet. Det er ikkje mogleg å tenkja seg ei brukbar og føreseieleg regulering av samfunnet utan å bruka generelle omgrep som samlar i seg mange einskildreglar og gjev rettleiing for nye tilfelle som kjem opp.11 Nokre forfattarar har prøvd å fråkjenna omgrepa denne rolla.

Til dømes synest Falkanger å meina at det sentrale ordet «eigedomsrett» er eit ord som det i jussen ikkje er logisk naudsynt å bruka.12 Han meiner me i prinsippet kan klara oss utan. I den

11 12

Nærare t.d. Fleischer 1978 s. 249 f og Knoph s. 5.

Sjå nærare Falkanger s. 32 note 19 og Falkanger & Falkanger s. 40 f. Jf. også Brækhus s. 391 jf. 394.

20

REGLAR OM FAST EIGEDOM

grad me vil bruka orda «eigar» og «eigedomsrett», så skal det vera som eit reint framstillingsteknisk hjelpemiddel. Føremålet er einast å unngå omstendelege formuleringar av dei «eigentlege» reglane.

Som det føregåande har vist, vil eg velja ei litt anna tilnærming.

Ordet «eigedomsrett» vert brukt og forstått både i daglegspråket og i det juridiske språket. I den juridiske konteksten vil ordet naturlegvis brukast på ein meir presis måte enn i daglegspråket.

Tilsvarande er det med mange ord, som t.d. «uforsvarleg» i skadebotretten, «korrupsjon» i strafferetten eller «inhabilitet» i forvaltningsretten. Men eg trur ikkje det er fornuftig å meina at me kan klara oss utan ordet «eigedomsrett». I staden må me utvikla ei robust og normativt attraktiv forståing av eigedomsretten. Nedafor skal eg gjera eit forsøk på dette, ved å arbeida med ein struktur for rettigheitene. Eg skal forma denne strukturen ved hjelp av dimensjonane geografi, tilordning, eksklusivitet, plikter, temporalitet og mogleg styrke. I tillegg skal eg forklara korleis ulike reglar verkar saman i ein heilskap, og dannar ein konkret og samansett eigedomsrett til det einskilde grunnstykket, sjå særleg drøftinga i punkt 25.

Gode omgrep er også viktige når me skal arbeida med samanhengen mellom rettigheiter, og når me skal vurdera og prioritera mellom krav som botnar i ulike rettigheiter. I kapittel VI skal eg koma inn på slike spørsmål, når eg ser på forholdet mellom eigedomsrett og bruksrett, og i tillegg i punkt 41, der det gjeld forholdet mellom eigedomsrett og allemannsrett. Omgrep og balansering er dessutan eit gjennomgåande emne for kapittel VIII.

(b)

Matrikkel og tinglysing

Korleis skal fast eigedom opprettast og registrerast? Dette spørsmålet er i norsk rett løyst særleg ved ei eiga lov om eigedomsregistrering.13 Gjennom matrikkelen, som er namnet på eigedomsregisteret, skal ein sikra tilgang til viktige og pålitelege opplysningar om grunnstykket. Slike opplysningar gjeld m.a. stor13

Sjå lov om eigedomsregistrering (17. juni 2005 nr. 101).

EMNE OG STARTPUNKT

21

leik, form og plassering. I matrikkellova § 4 er dette omtala som «opplysningar … som er nødvendig for utbygging, bruk og vern av fast eigedom». Slike opplysningar er viktige for å sikra sjølve eigedomsretten, unngå grensetvistar, og for å skapa ein effektiv eigedomsmarknad. Dessutan er det offentlege avhengig av eit slik register i si planlegging og forvaltning på ulike område.

I tillegg har matrikkellova reglar om å dela faste eigedomar, slik at det som før var ein fast eigedom heretter skal reknast som to eller fleire (utparsellering). Andre reglar i lova fastset korleis ein skal gå fram for å slå saman faste eigedomar, justera grenser mellom eigedomar, eller klarleggja eksisterande grenser.

Eit anna emne, også dét noko meir teknisk, handlar om korleis ein skal skapa tryggleik ved omsetjing av fast eigedom. Me kan tenkja oss at Anne overfører eigedomsretten til ei hytte på fjellet først til Berit. Deretter gjev ho undervegs i den same prosessen, men noko seinare, Christian ein vegrett over eigedomen. Christian er uvitande om at Anne alt har vorte eigar av hytteeigedomen.

Skal Berit i dette tilfellet måtta respektera Christian sin vegrett?

Eit anna døme er at tante Gunn overdreg ein jordbrukseigedom til nevøen Hans, samstundes som ho set forbod mot at Hans skal dela eigedomen og selja ut tomter. Når så Hans likevel deler frå ei tomt og overdreg den til ein tredjeperson Inga, kan då Gunn protestera mot denne overdraginga?

Startpunktet for å løysa slike kollisjonstilfelle er hovudregelen som seier at ingen kan avhenda større rett enn han har sjølv.

For Christian sitt vedkomande får han difor ingen vegrett; Anne hadde ikkje nokon vegrett å avhenda. For Ingas vedkomande får ho heller ingen rett; Hans hadde forbod mot å stifta ein rett til fordel for henne. Me kan uttrykkja dette slik at den som er først i tid har (best) rett. Problemet oppstår idet både Christian og Inga er aktsamt uvitande om den kolliderande rettsstiftinga. Er det ei god løysing at dei skal tapa dersom dei har gjort avtale med Anne og Hans, som overfor Christian og Inga verka å kunna disponera som dei gjorde?

Dersom dei to siste ervervarane er aktsamt uvitande, kan dei likevel tenkjast å vinna fram, som eit unntak frå hovudregelen.

Her vil tinglysingsregisteret vera avgjerande. Tinglysing er ei re-

22

REGLAR OM FAST EIGEDOM

gistreringsordning for rettigheiter til fast eigedom.14 Dersom Berit og Gunn har fått sikra sine rettigheiter gjennom tinglysing, kan dei etterkomande rettsstiftingane til Christian og Inga ikkje vinna fram. Dersom tinglysingsregisteret derimot ikkje innheld noka registrering av dei første rettsstiftingane, og Christian og Inga i staden registrerer sine rettserverv først, vil dei vinna fram. På denne måten skapar tinglysinga eit skjeringspunkt: kolliderande rettsstiftingar kan ikkje registrerast og eldre rettsstiftingar som ikkje er registrerte, fell vekk som utsløkte (ekstingverte).

I denne framstillinga er det ikkje naudsynt å gå nærare inn på systema med eigedomsregistrering eller tinglysing.15 Ingen av desse registra seier noko om rettigheitene sitt innhald. Dette må me slutta frå andre kjelder, noko som står sentralt i denne framstillinga.

(c)

Eigedomsordning og samfunn

Dei innleiande problemstillingane frå punkt 3 vil gje svar som rekkjer langt vidare enn dei emna eg var innom rett over. Desse svara handlar om korleis reglar om fast eigedom påverkar og er eit utslag av samfunnet me lever i: For det første er det som Gray & Gray skriv, at reglane om fast eigedom, stort sett utan at me legg merke til det, gjev oss ein løpande kommentar til ei kvar handling me føretek oss kvar einaste dag.16 Å gå på tur i skogen har like lite og like mykje med juss å gjera som det å signera kjøpekontrakt for eit hus. For det andre ser me i reglane om fast eigedom på ein særleg sterk måte uttrykk for korleis rettsreglar er middel for å oppnå og sikra økonomiske, sosiale, kulturelle og moralske ideal.17 På den måten vert reglane om fast eigedom ein type mikrokosmos av heile rettsordninga, som framhevar grunnleggjande sosiale og rettslege prinsipp.18 Skal 14 15 16 17 18

Sjå lov om tinglysing (7. juni 1935 nr. 2).

Jf. nærare t.d. Falkanger s. 69 ff.

Gray & Gray s. 3, jf. til det følgjande sitatet av Radin same stad.

Sml. Prütting s. 111 og Gray & Gray s. 88.

Jf. Dolzer s. 14.

EMNE OG STARTPUNKT

23

fast eigedom vera eigd av staten eller av einskilde? Skal alle grupper og personar kunna eiga fast eigedom? Skal omsetjinga av fast eigedom vera mest mogleg fri? Skal staten kunna ta frå den einskilde eigedomsretten, og kva for vilkår skal i så fall vera oppfylte?

Skal det vera eit mål at den einskilde skal kunna disponera mest mogleg fritt over sin eigen eigedom?

Sidan samfunnet sine målsetjingar stadig utviklar seg i brytning mellom konkurrerande syn, vil reglane om fast eigedom aldri vera endeleg fastlagde. Dette skapar eit levande og dynamisk rettsområde. Eit treffande og fortetta uttrykk for desse synsmåtane gjev den amerikanske teoretikaren Underkuffler. Ho seier at «[p]roperty reflects the ways in which we resolve conflicting claims, visions, values and histories».19 Denne formuleringa – om krav, visjonar og verdiar – vil eg visa til og bruka mange gonger seinare. Det hender ei kontinuerleg brytning, der visjonar og verdiar må prøvast og balanserast mot kvarandre i nye omgangar. Rettigheitene vert stadig definerte og re-definerte:20 Til dels kan våre grunnleggjande politiske prioriteringar endra seg, anten det er i favør av større fridom for individuell utnytting og bruk, i retning av sterkare lovgjevingsaktivitet for å fremja fellesskapsinteresser, eller i retning av sterkare ønske om å verna miljøet. Like viktig er at sjølve den faktiske situasjonen endrar seg.

Ny teknologi opnar for å bruka fast eigedom på ein annan måte enn tidlegare; forsking gjev oss meir innsikt i skadeverknadene av visse utnyttingsmåtar; marknaden fører til konsentrasjon av eigedomsrett på ein måte me meiner er negativ.

Me kan i det heile trygt meina at kvar suksessive generasjon formulerer si eiga forståing, forsiktig annleis enn tidlegare, av fast eigedom som den primære ressursen for menneskeleg aktivitet, og på denne bakgrunnen si eiga forståing av korleis rettsreglane må utformast.21

19 20 21

Underkuffler s. 11 Sml. Gray & Gray s. 86.

Jf. Gray & Gray s. 3.

24

5

REGLAR OM FAST EIGEDOM

Ei avgrensing mot lausøyre

I jussen er det vanleg å trekkja ei grense mellom lausøyre og fast eigedom. «Lausøyre» vert då definert negativt, som alle dei lekamlege gjenstandane som ikkje er fast eigedom. Ein del felles trekk har reglane og strukturane vedrørande fast eigedom og lausøyre.

Dette er bakgrunnen for at ein har pleidd å samla både fast eigedom og lausøyre til felles behandling i faget tingsrett. Allereie i store delar av dagens tingsrett er det likevel slik at fast eigedom spelar hovudrolla, og i stor grad også einerolla.22 Ein del kan endåtil tala for å gjennomføra eit skilje fullt ut, slik at ein tek opp reglane om fast eigedom og lausøyre kvar for seg i alle spørsmål.23 Særleg gjeld dette fordi me i forhold til fast eigedom møter eit mykje tettare og meir omfattande nett av reglar. Det er rett nok slik som Knophs innføring seier: Eigedomsretten til ein freda bygning og til ein skjorteknapp «seiler under samme flagg».24 Men om me ikkje senkar abstraksjonsnivået ved å avgrensa mot lausøyre, står me i fare for å missa vesentlege og viktige trekk ved reglane; «flagget» fortel oss ingen ting.

I denne samanhengen er det ikkje naudsynt å ta noko endeleg standpunkt til kva som er den beste systematikken. Det er erkjenningsinteressa som bestemmer perspektiv og systematikk. I det følgjande knyter denne interessa seg til fast eigedom – og fast eigedom som start- og knutepunkt for rettsreglar. I kva grad noko av det som vert handsama i det vidare har overføringsverdi til lausøyre, treng me ikkje ta stilling til her.

6

Oversikt og disposisjonen vidare

Her skal eg gje eit oversyn over den vidare disposisjonen i framstillinga. I kapittel II byrjar eg med å definera og omtala eigedoms-

22 23 24

Sml. Falkanger & Falkanger s. 73.

Jf. Nygard s. 35. Ein mellomveg følgjer Knophs innføring s. 206 ff, jf. s. 171.

Knophs innføring s. 30.

EMNE OG STARTPUNKT

25

konsept. Med det meinest kort sagt underliggjande, organiserande idear og system som einskildreglar kan knyta seg til eller verta utforma på bakgrunn av. Slike konsept kan hjelpa oss til å forstå samanhengar i reglane, og dei fører oss inn i spørsmålet om grunngjeving og rettferdiggjering av ulike typar reglar om fast eigedom.

Kapitlet kan kanskje opplevast noko abstrakt i første omgang. I det lange løpet trur eg likevel det vil tena som ei referanseramme som me kan plassera og drøfta dei meir konkrete reglane innafor.

I kapittel III skal eg sjå nærare på rettigheitsomgrepet. Føremålet skal vera å identifisera den generelle strukturen i ei rettigheit til fast eigedom, anten det er eigedomsretten, bruksrettane eller allemannsretten. Eg skal identifisera seks dimensjonar som saman dannar ein struktur, noko eg ymta om rett ovafor i punkt 4. Til illustrasjon i kapitlet brukar eg berre eigedomsretten, men strukturen vil me møta igjen i samband med dei avgrensa rettane og allemannsrettane. Strukturen er altså allmenn.

Deretter i kapittel IV vil eg sjå på det nærare innhaldet i sjølve eigedomsretten, karakterisert som den største interessa rettsordninga anerkjenner til tinga. Her vil eg fylla ut den allmenne strukturen frå kapitlet før konkret for eigedomsretten sitt vedkomande.

Deretter vil eg gjera det same i framstillinga av dei avgrensa rettane (kapittel V). Med avgrensa rettar meinest kort sagt interesser som kan jamførast med eigedomsretten, men som gjennomgåande er noko mindre omfattande enn den.

Over i kapittel VI skal eg undersøkja nærare skilnaden på eigedomsretten og bruksrettane. Bruksrettane er ei viktig gruppe av dei avgrensa rettane. Kapitlet vil problematisera eit tradisjonelt teoretisk skiljemerke mellom dei to kategoriane. Ein seier gjerne at eigedomsretten er «negativt» avgrensa, medan bruksrettane er «positivt» avgrensa. Eg trur framstillinga vil visa at dette skiljemerket ikkje treng vera så treffande.

Kapittel VII ønskjer å gje eit møte med allemannsrettane. Dei er interessante studieobjekt, både fordi dei gjev perspektiv til dei andre rettigheitene, og fordi dei byggjer på eit anna eigedomskonsept enn eigedomsretten og dei avgrensa rettane. I den samanhengen kjem eg litt inn på fordelar og ulemper med eit konsept om felles eigedom, slik allemannsrettane byggjer på.

26

REGLAR OM FAST EIGEDOM

Deretter i kapittel VIII tek eg opp nokre fellesspørsmål, der den grunnleggjande problemstillinga er korleis ein skal balansera ulike rettigheiter som alle knyter seg til det same grunnstykket mot kvarandre. Særleg vil eg der gå inn på den sentrale regelen om eigedomsretten i naboforhold, som byggjer på ei balansering av to likeverdige rettigheiter vurdert mot ein rettferdsmålestokk.

Som ein raud tråd vonar eg heile framstillinga vil visa korleis konkrete reglar om fast eigedom er ein dynamisk storleik, der reglane representerer levande og skiftande krav, visjonar og verdiar som møtest og brytast rundt den faste eigedomen sjølv. Dette synspunktet vert også understreka i det avsluttande kapittel IX. Der vil eg prøva å visa korleis grunnstykket sjølv set sitt preg på reglane.