Revenus de source immobilière en France

REVENUS DE SOURCE IMMOBILIERE EN FRANCE

Position administrative et fiscale pour les italiens

Studio Mauro MICHELINI

3ÂŞ Edition Septembre 2011

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PREFACE DE LA CHAMBRE DE COMMERCE ITALIENNE DE NICE

Après une baisse liée à la crise économique internationale de 2008, le marché immobilier français est de nouveau en hausse. S’il est vrai que la tendance est encore instable et que le nombre d’italiens ayant investi dans des biens immobiliers en France augmente moins vite par rapport à d’autres nationalités, il n’en demeure pas moins que les italiens continuent d’influencer le marché de manière conséquente.

Les italiens sont, après les français, les principaux acheteurs à Paris!

La Côte d’Azur s’est révélée également attractive pour les acquéreurs italiens.

Qu’il s’agisse d’une demeure à l’année (30.000 italiens résidents officiellement sur la Côte d’Azur), pour y passer des vacances ou comme simple investissement, peu importe ; les italiens font partie intégrante de la scène immobilière azuréenne.

Dans cette perspective, la Chambre de Commerce Italienne de Nice est devenue ces dernières années une véritable référence pour l’italien désirant investir dans l’immobilier. Elle représente un relais d’information efficace, servant également d’intermédiaire entre les clients, les banques, les agents immobiliers et les autres professionnels du secteur.

C’est pourquoi la Chambre de Commerce Italienne est heureuse de présenter la troisième édition de ce guide dédié à l’immobilier en support et complément de cette importante activité. Cet ouvrage est réalisé grâce à l’expérience et au professionnalisme de l’auteur, Mauro Michelini, et au précieux soutien de UBI– Banca Regionale Europea.

Le but de cet ouvrage est d’orienter le lecteur sur les principales questions juridiques, fiscales et administratives inhérentes à l’achat, à la possession et à la gestion d’un bien immobilier en France.

Nous sommes convaincus de l’utilité de la présente publication ainsi que des réponses qu’elle saura vous apporter ; nous vous en souhaitons une bonne lecture.

Couverture: vue de Nice

2

SOMMAIRE

1.1.

1. PERSONNES PHYSIQUES …………………………………………………….….

7

IMPOT SUR LE REVENU ……………………………………….……..…..…..….

7

A. 1.

2.

3.

4.

Différentes modalités d’utilisation des immeubles ………………...…………… 7 Non loué. A disposition Loué non meublé Loué meublé et Bed&Breakfast Hôtellerie

B. Différentes catégories des revenus …………………………………………………. 7 1. Non loué. A disposition 2. Loué non meublé 2. a - Régime Foncier 2. b- Régime Micro-foncier 3. Loué meublé et Bed&Breakfast 3. a- Régime BIC 3. b- Régime Micro-BIC 4. Hôtellerie C. Ce qu’il faut déclarer …………………………………………………..……………. 8 1. Les recettes 1. a- Revenus de location 1. b- Frais remboursés par le locataire 2. Les frais 2. a- Charges de la copropriété, Intérêts d’emprunt, Honoraires et Frais du notaire, Honoraires de l’Expert-comptable 2. b - Amortissements D. Comment déclarer ………………………………………………….……………..…. 9 1. La déclaration 2042 - 2044 2. La déclaration 2031 E. Où déclarer ………………………………………………….…………....……..……. 9 1. Au Service des Impôts de Noisy-le-Grand pour les non résidents 2. Au Service des impôts locaux pour les résidents F. Quoi payer ………………………………………………….………………………… 9 G. Comment payer l’impôt ………………………………………………….………… 9 1. L’Avis d’impôt 2. Les modalités de paiement

1.2.

LES AUTRES IMPOTS ………………………………………………….…………. 10 1. La taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères 2. La taxe d’habitation 3. La redevance audiovisuelle

3

4. La Taxe sur les logements vacants 5. La TVA

1.3. LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS ………………………………….… 11 1.

2.

3.

4.

1.4.

1.5.

1.6.

Comment elle se calcule Le taux d’imposition Comment elle doit être payée (le représentant fiscal) Le mandataire

LES REFLETS SUR LE « MODELLO UNICO » ET SUR LE « MODELLO 730 » ……………………………………….….….…. 13 A. 1.

2.

3.

4.

Les reflets sur le « Modello Unico » ………………………………..……......…. 13 « Modulo RW Sezione II » « Modulo RW Sezione III » « Quadro RL » « Quadro CR »

B. 1.

2.

3.

Les reflets sur le « Modello 730 » ………………………………………….......… 14 « Modulo RW Sezione II » « Modulo RW Sezione III » « Quadro D »

L’ISF (IMPOT SUR LE PATRIMOINE) ……………………………..……... 15 LES SUCCESSIONS ET LES DONATIONS …………….….....………..…. 16 2. LES SOCIETES (FRANCAISES) ……………………………………………... 18

2.1.

SCI ……………………………………………………………………….…..……...…… 18 A. 1.

2.

3.

4.

B. 1.

2.

Différentes modalités d’utilisation des immeubles …………………..……...... 18 Non loué. A disposition des associés Loué non meublé Loué meublé et Bed&Breakfast Hôtellerie Différentes catégories des revenus ……………………………………………… 19 Non loué. A disposition des associés Loué non meublé 2. a - Régime Foncier (2072) 2. b- Régime Micro-foncier 3. Loué meublé et Bed&Breakfast 3. a- Régime BIC Réel (2065) 3. b- Hôtellerie (2065 simplifiée) C. Ce qu’il faut déclarer ……………………………………………....…….…….… 19 1. Les recettes 1. a- Revenus de location 1. b- Frais remboursés par le locataire

4

2.

Les frais 2. a- Charges de la copropriété, Intérêts d’emprunt, Honoraires et Frais du notaire, Honoraires de l’Expert-comptable 2. b - Amortissements

D. Comment déclarer ……………………………..……………….………………..…. 20 1. La déclaration 2072 2. La déclaration 2065 E. Où déclarer ……………………………………………………………..……………. 20 1. La déclaration 2072 2. La déclaration 2065 F. Quoi payer ……………………………………………………………..…………..…. 21 G. Comment payer l’impôt ……………………………………………………….….... 21 1. L’Avis d’impôt 2. Les modalités de paiement

2.2.

LES AUTRES IMPOTS …………………………………………………….….….. 21 1.

2.

3.

4.

5.

2.3.

La taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères La taxe d’habitation La redevance audiovisuelle Taxe sur les logements vacants La TVA

LA PLUS-VALUE ……………………………………………………………..…..... 22 A. 1.

2.

3.

B. 1.

2.

La plus-value pour les sociétés à l’IR (2072) …………………………….…...... 22 Comment la calculer Le taux d’imposition Comment elle doit être payée (le représentant fiscal) La plus-value pour les sociétés à l’IS (2065) ……………………………….…... 24 Comment elle se calcule Le taux d’imposition

C. Le mandataire ……………………………………………………………….……... 24

2.4.

LES REFLETS SUR LE « MODELLO UNICO » ET SUR LE « MODELLO 730 » …………………………………….……….... 25 A. Les reflets sur le « Modello Unico » ……………………………………….….... 25 1. « Modulo RW Sezione II » 2. « Modulo RW Sezione III » 3. « Quadro RL » 4. « Quadro CR » B. 1.

2.

3.

Les reflets sur le « Modello 730 » …………………………………………...….... 26 « Modulo RW Sezione II » « Modulo RW Sezione III » « Quadro D » 5

2.5. L’ISF (IMPOT SUR LE PATRIMOINE) ……………………………………. 26 2.6. LES SUCCESSIONS ET LES DONATIONS ………………………………. 27 2.7. SARL …………………………………………………………………………...……...…. 27 1.

2.

3.

4.

2.8.

La location d’appartements non meublés La location des appartements meublés (professionnelles/non professionnelles) Autres cas 3. a. Les marchands de biens et les parts des sociétés immobilières 3. b. Les promoteurs – les lotisseurs TVA immobilière et TVA sur la marge

LA PLUS-VALUE ET MOINS-VALUE PROFESSIONNELLE

………………………………….… 34

3. LES SOCIETES ETRANGERES (ITALIENNES) ……….……………… 36 A. IR / IS (Impôt sur le revenu / impôt sur les sociétés) ……………………...… 36 1. Les Sociétés étrangères sans établissement stable en France 1.1. Chantier en France de moins de 12 mois 1.2. Autres cas 2. Les Sociétés étrangères avec établissement stable en France 2.1. Chantier en France de plus de 12 mois B. AUTRES CAS ……………………………………………………………..…….…. 38 1. Immeuble détenu en direct et loué de la part de n’importe quelle société italienne (SPA, SRL, SNC, SAS) 2. Immeuble détenu en direct, non loué mais mis à disposition des associés de la part d’une société italienne assujettie à l’IRES (ex : SPA, SRL) (article 209 CGI) 3. Immeuble détenu en direct, non loué mais mis à disposition des associés de la part d’une société italienne assujettie à l’IRPEF des associés (ex : SNC, SAS) 4. Immeuble détenu en direct et loué à usage de résidence hôtelière 5. Cas d’un contrôle d’une SCI française de la part d’une société italienne 6. Cas des plus-values C. TAXE 3% ………………………………………………………………….…….…. 40 D. 1.

2.

3.

4.

TVA ……………………………………………………………..………….……..…. 41 7ter DPR 663/72 259A2° – 283 CGI – auto liquidation (Reverse charge) Identification directe pour particuliers et SCI Déclaration d’échanges de biens (Intrastat ) pour biens et services

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REVENUS DE SOURCE IMMOBILIERE EN FRANCE Adaptation administrative et fiscale pour les Italiens 1. LES PERSONNES PHYSIQUES 1.1. IMPOT SUR LE REVENU A. Différentes modalités d’utilisation des immeubles 1- Non loué. A disposition Immeuble tenu à disposition du propriétaire.

Taxe foncière et taxe d’habitation sont à la charge du propriétaire.

2- Loué non meublé Immeuble loué non meublé.

Taxe foncière à la charge du propriétaire et taxe d’habitation à la charge du locataire.

3- Loué meublé et Bed&Breakfast Immeuble loué, meublé par le propriétaire.

Taxe foncière à la charge du propriétaire et taxe d’habitation à la charge du locataire.

Bed&Breakfast (chambres d’hôtes) : lorsqu’on loue, meublé, une partie de la résidence principale

4- Hôtellerie Location d’appartements à usage de résidence hôtellerie (exemple: “Pierre et Vacances”), qui offre au moins 3 des 4 des prestations suivantes: - service de nettoyage de la chambre; - petit déjeuner ; - fourniture du linge; - concierge.

B. Différentes catégories de revenus 1-Non loué. A disposition Aucune déclaration à faire en France et en Italie.

2-Loué non meublé Revenu à déclarer en France et en Italie (avec le crédit d’impôt, voir 1.4.A points 3 et 4).

2. a – Régime Foncier Régime réel: le revenu imposable est égal à la différence entre les recettes et les dépenses déductibles.

2. b- Régime Micro-foncier

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Régime forfaitaire pour les locations annuelles qui ne dépassent pas 15.000€.

3- Loué meublé et Bed&Breakfast Revenu à déclarer en France et en Italie (avec le crédit d’impôt, voir 1.4.A points 3 et 4).

3. a- Régime BIC Régime réel: le revenu imposable est égal à la différence entre les recettes et les dépenses déductibles.

3. b- Régime Micro-BIC Régime forfaitaire pour les locations annuelles qui ne dépassent pas 32.600€.

4- Hôtellerie Revenu à déclarer en France et en Italie (avec le crédit d’impôt, voir 1.4.A points 3 et 4 Les locations sont soumises à la TVA au taux de 5,5%.

Une déclaration de TVA annuelle (CA12) doit être déposée auprès du Service des Impôts compétent (*), avec l’éventuel paiement de la TVA. Il faut tenir une comptabilité simplifiée. (*)En cas de pluralités d’immeuble, les Service des Impôts compétent est celui qui produit le revenu plus important.

C. Ce qu’il faut déclarer 1- Les recettes 1. a- Revenus de location - Régime Foncier: recettes encaissées (y compris les provisions) dans la période d’imposition.

- Régime Micro-foncier: recettes encaissées (provisions exclues) dans la période d’imposition; abattement du 30% appliqué directement par le Service des Impôts.

- Régime Bic: recettes (y compris les provisions) rattachées à la période d’imposition.

- Régime Micro-BIC: recettes encaissées (provisions exclues) dans la période d’imposition; abattement du 50% appliqué directement par le Service des Impôts.

1. b- Frais remboursés par le locataire Provisions prévues par le contrat de location.

Elles doivent être déclarées en plus des loyers dans les cas prévus au point 1.a, car déduites en déclaration.

2- Les frais 2. a- Charges de la copropriété, Intérêts d’emprunt, Honoraires et Frais du notaire, Honoraires de l’Expert-comptable Elles sont déductibles seulement dans le régime Foncier et BIC.

2. b- Amortissements Ils sont déductibles seulement dans le régime BIC.

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D. Comment déclarer 1- La déclaration 2042 - 2044 - Régime Foncier: les loyers et les dépenses dont aux points C.1 et C.2 se déclarent dans la déclaration 2044. Le revenu imposable doit être reporté sur la déclaration 2042 (ligne 4BA en cas de bénéfice; ligne 4BB en cas de perte).

- Régime Micro-foncier: les loyers dont au point 1a sont déclarés directement sur la déclaration 2042 (ligne 4BE).

2- La déclaration 2042-2042C - Régime Micro-BIC: les loyers dont au point déclaration 2042 (ligne 5NP).

C.1.a sont déclarés directement sur la

3- La déclaration 2042C - 2031 - Régime BIC: les produits et les charges se déclarent sur la déclaration 2031 et le revenu imposable est reporté sur la déclaration 2042-C (ligne 5NJ en cas de bénéfice; ligne 5NM en cas de perte).

E. Où déclarer 1- Au Service des Impôts de Noisy-le-Grand pour les non résidents (**) Avant le 30 juin il faut présenter la déclaration 2042 avec les intercalaires (2044 et/ou 2042C).

Avant le 30 avril, les personnes possédant des immeubles dont le paragraphe 1.1.A aux points 3 et 4 doivent présenter la déclaration 2031 auprès du Service des Impôts compétent. (*) (*)En cas de pluralité d’immeubles, les Service des Impôts compétent est celui dont l’immeuble produit le revenu plus important.

2- Au Service des impôts local pour les résidents (**) Avant le 30 avril il faut présenter la déclaration 2042 avec les intercalaires (2044 et/ou 2042C et/ou 2031) auprès du Service des Impôts où se trouve la résidence principale. (**) Pour la notion de résidence vous pouvez vous référer aux articles sur le domicile fiscal publiés sur le site www.michelinimauro.com ї Fiscalità immobiliare ї Il domicilio fiscale

F. Quoi payer L’impôt ne peut pas être inférieur au 20% du revenu net imposable (Art. 197A CGI).

Tel impôt, payé à titre définitif sur le revenu, constitue un crédit d’impôt pour les revenus produits à l’étranger et imposables en Italie (Art. 165,1° alinéa du TUIR).

G. Comment payer l’impôt 1- L’Avis d’impôt Différemment de ce qu’il arrive en Italie, c’est l’Administration fiscale française qui calcule l’impôt à payer sur le revenu imposable directement sur l’Avis d’impôt, qui est normalement reçu 2-3 mois après l’envoi de la déclaration.

2- Les modalités de paiement L’échéance prévue pour le paiement de l’impôt est le 15 septembre de l’année N+1.

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Le paiement peut être effectué par: - TIP (pour ceux qui ont un compte bancaire en France): talon pré-rempli qui se trouve sur le recto de l’avis d’impôt à signer et à renvoyer à la trésorerie avec le RIB. - prélèvement automatique (pour ceux qui ont un compte bancaire en France): similaire au RID italien, auquel il faut adhérer par le biais d’une demande à envoyer au Service des Impôts compétent, en avance par rapport à l’échéance.

- chèque: à envoyer à la trésorerie avec copie de l’avis d’impôt.

- virement: à effectuer au moins 10 jours avant l’échéance, pour non encourir dans les pénalités de paiement tardif car le Service des Impôts prend en compte la date d’arrivée du virement et non pas la date de départ, comme cela arrive en Italie, en indiquant dans la clause de paiement le n° de référence fiscale.

1.2. LES AUTRES IMPOTS 1. La taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères Elle est due par le propriétaire de l’immeuble et payée avec un avis d’impôt séparé.

La taxe foncière est calculée sur la base des valeurs cadastrales qui varient de commune à commune et d’année en année. Dans l’Avis d’Impôt est également recouvrée la taxe sur les ordures ménagères ; cette dernière, lorsque l’immeuble est loué, peut être répercutée sur le locataire.

2. La taxe d’habitation Elle est due par celui qui occupe l’immeuble et payée avec un avis d’impôt.

Elle est calculée par le Service des Impôts sur les mêmes bases de la taxe foncière.

3. La redevance audiovisuelle Elle est due par celui qui paye la taxe d’habitation et normalement est payée avec le même avis d’impôt.

4. La Taxe sur les logements vacants Elle est due pour les immeubles non loués pendant plus de 2 ans consécutifs et qui se trouvent dans les communes avec plus de 200.000 habitants.

Ne sont pas assujetties à la taxe les résidences secondaires, à condition qu’elles soient meublées.

Pour ce qui concerne les modalités de paiement, voir le point 1.1.G.2.

5. La TVA Elle s’applique aux régimes Bed&Breakfast (chambres d’hôtes) et Hôtellerie (exemple “Pierre et Vacances”).

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Le taux sur les locations est de 5,5% ; le paiement de la TVA doit être effectué avant le 30 avril de l’année N+1 par le biais du formulaire CA12. Au dépassement de certaines limites, 4 acomptes trimestriels sont dus.

La déclaration CA12 doit être envoyée auprès du Service des Impôts compétent (*). (*)En cas de pluralités d’immeuble, les Service des Impôts compétent est celui qui produit le revenu plus important.

1.3. La plus-value des particuliers (exclue la résidence principale) 1. Comment elle se calcule La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat; sont déductibles du prix de vente, à titre d’exemple, les commissions de vente, la mainlevée d’hypothèque, les honoraires d’architecte, les frais de rénovation (sur justificatifs) ou en alternative un pourcentage à forfait qui peut aller jusqu’à un maximum de 7,5% sur la valeur d’acquisition de l’immeuble, et jusqu’à un maximum de 15% sur la valeur d’acquisition de l’immeuble pour les frais d’amélioration en plus d’un abattement fixe de 1.000€, etc..

Jusqu’au 31.01.2012 : Un abattement de 10% est appliqué à partir de la 5ème année de détention de l’immeuble ; au bout de 15 ans, l’immeuble est de fait exonéré de taxation sur la plus-value.

Du 01.02.2012 : à partir de la 5ième année de possession de détention de l’immeuble l’abattement est calculé comment suit : 2% de la 6ième à la 17ième année 4% de la 18ième à la 24ième année 8% de la 25ième à la 30ième année.

L’immeuble sera exonéré à partir de la 30ième année de possession du bien.

Exemple Un immeuble acquis par succession le 01.02.1982 (date du décès) et vendu le 01.02.2012 génère une plusvalue de 450.000€.

La période de référence pour le calcul de l’abattement est comprise entre le 01.01.1987 et le 01.02.2012.

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Année de possession du bien 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

% abattement

déduction

0 0 0 0 0 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20%

0 0 0 0 0 9.000 18.000 27.000 36.000 45.000 54.000 63.000 72.000 81.000 90.000

Plusvalue nette 450.000 450.000 450.000 450.000 450.000 441.000 432.000 423.000 414.000 405.000 396.000 387.000 378.000 369.000 360.000

Année de possession du bien 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

% abattement

déductio n

Plus-value nette

22% 24% 28% 32% 36% 40% 44% 48% 52% 60% 68% 76% 84% 92% 100%

99.000 108.000 126.000 144.000 162.000 180.000 198.000 216.000 234.000 270.000 306.000 342.000 378.000 414.000 450.000

351.000 342.000 324.000 306.000 288.000 270.000 252.000 234.000 216.000 180.000 144.000 108.000 72.000 36.000 0

2. Le taux d’imposition 19% En Italie, les plus-values sont exonérées après 5 ans de l’achat du bien ou de l’acquisition du bien par succession (Art. 67,1er alinéa lettre b TUIR).

L’imposition dans le cadre des 5 ans est cependant critiquable car, tandis que l’art. 70 du TUIR précise que « sont imposables les revenus des terrains et constructions situés à l’étranger » l’art.67 du TUIR fait une générique référence aux plus-values réalisées par cession à titre onéreux. En conséquence, comme nous n’avons pas à faire certainement à un oubli de la part du législateur, mais certainement d’une nonadaptation de la norme à l’évolution des temps, l’imposition dans les 5 ans peut être contestée par le contribuable.

3. Comment elle doit être payée (le représentant fiscal) Lors de la vente d’un bien immeuble situé en France le notaire nomme un représentant fiscal, agréé par le « Trésor Public », qui s’occupe d’effectuer le paiement des impôts pour le compte du vendeur nonrésidents fiscalement en France; le vendeur peut choisir son propre représentant fiscal, s’il est moins cher, et le communiquer au notaire même.

La désignation d’un représentant fiscal agréé par l’administration est obligatoire pour garantir le paiement des impôts dus. Dans le cas contraire, l’acte de vente ne sera pas publié et la vente ne pourra pas être régularisée.

Il n’est pas nécessaire de nommer un « représentant fiscal » dans les cas suivants.

1- le prix de cession du bien est inferieur à 150 000 euros par cédant ; 2- s’il détient le bien depuis plus de 15 ans (30 ans à partir du 01.02.2012).

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3. Le mandataire Le mandataire est celui qui, dans l’intérêt du mandant (mandat sans représentation), s’oblige, par contrat, à effectuer des démarches dans l’intérêt du mandant même.

Normalement le mandat assume une forme écrite (voir exemples sur www.michelinimauro.com / Pubblicazioni on-line/Schede pratiche/Procure per dichiarazioni fiscali) et permet au mandataire d’envoyer les déclarations 2042, 2044, 2031, etc., de recevoir les Avis d’Impôt, interagir avec les Services des Impôts, en substance, de produire tous les documents et d’effectuer toutes les démarches en nom et pour le compte du mandant même.

(Voir aussi "mandat pour le notaire" sur le site www.michelinimauro.com ĺ Studio ĺ L'organizzazione ed il funzionamento dello studio)

1.4. LES REFLETS SUR LE « MODELLO UNICO » ET SUR LE « MODELLO 730 » A. Les reflex sur le « modello UNICO » 1. « Modulo RW - Sezione II » Comment déclarer?: Le “ modulo RW” doit être rempli de façon autonome et présenté avec le “modello UNICO” ou avec le “modello 730”, ou, dans l’hypothèse d’exonération de la présentation de la déclaration de revenu, doit être joint au recto du “ modello UNICO”, dans les délais prévus par ce dernier. * Les modalités de remplissage de la “Sezione II” relativement à un immeuble loué, sont analogues à celles décrites pour l’immeuble tenu à disposition.* Qui doit déclarer? : Les assujettis résidents (en Italie) qui possèdent un immeuble à titre de propriété ou d’un autre droit réel, indépendamment de la modalité de son acquisition et même s’ils parviennent d’un héritage ou d’une donation. En conséquence, lorsque sur le bien subsistent plusieurs droits réels, par exemple nue-propriété et usufruit, sont tenus à l’accomplissement de cette démarche, soit le détenteur du droit d’usufruit, soit le détenteur de la nue-propriété.* Si l’immeuble est en communion ou en indivision, l’obligation de remplir cette section est à la charge de chaque assujetti propriétaire, sur la base du pourcentage qui leur revient* Qu’est qu’il faut déclarer? : Il faut déclarer la valeur d’achat de l’immeuble, augmentée des honoraires et des frais du notaire, des commissions d’achat, exclus les intérêts d’emprunt. * La valeur de l’immeuble doit être déclarée intégralement, même en présence d’un emprunt souscrit pour acheter l’immeuble. * * Voir à ce propos la « Circolare n°45E - Pagg. 5-6-21-24-30 »

2. « Modulo RW Sezione III »

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Qu’est qu’il faut déclarer?: Les mouvements (Italie - étranger; étranger - Italie; étranger-étranger) effectués par les biais d’intermédiaires (résidents- non résidents – ou en forme directe) qui pendant l’année ont influencés les investissements étrangers dans la « Sezione II ». * Les mouvements doivent être déclarés par le réel bénéficiaire de ceux-ci. En conséquence, le transfert effectué par le père en faveur de son fils, ne doit pas être déclaré par le père, mais par le fils.

En ce qui concerne les augmentations dues à la suite des investissements étrangers, par exemple à la suite de l’encaissement des loyers de l’immeuble, ces dernières ne devront pas être déclarés dans cette section car elles concourent à former le solde de fin d’année du compte courant étranger à reporter dans la « sezione II del modulo RW ».

Lorsque par contre vous avez payé des factures, des charges de la copropriété, et d’autres frais directement sur le compte détenu en France, à la suite de transferts depuis l’Italie, pour immeubles non loués et tenus à disposition, ces mouvements ne doivent pas être reportés dans cette section ni dans la section I, à condition qu’ils soient effectués par les biais d’intermédiaires résidents (en Italie). * Voir à ce propos la « Circolare n°45E - Pag. 20-25 »

3. « Quadro RL » Qu’est qu’il faut déclarer?: L’immeuble tenu à disposition n’est pas assujetti à impôt sur le revenu en France et, en conséquence, il ne doit pas être déclaré dans ce “quadro”.

L’immeuble loué, comme il est soumis à impôt en France, doit être déclaré dans le “ quadro RL, rigo 12”, dans le même montant net (de revenu) ainsi que il a été déclaré dans ce pays (France).

Compète dans ce dernier cas le crédit d’impôt pour les impôts payés à l’étranger (art.165 TUIR).

(Voir paragraphe suivant).

4. « Quadro CR » Le «quadro CR » permet de récupérer, par les biais du crédit d’impôt pour les revenus produits à l’étranger, les impôts payés dans l’autre pays à titre définitif.

En conséquence, la récupération des impôts payés à l’étranger par les biais du crédit d’impôt, adviendra avec un décalage d’au moins 1 an ; le revenu doit être déclaré en France pendant l’année N+1, et sera inséré dans le « modello UNICO » de l’année N+1; le crédit d’impôt relatif à ce revenu déclaré sera récupéré à partir de l’année N+2 si le paiement des impôts à titre définitif a été effectué en France pendant l’année N+1.

B. Les reflets sur le « Modello 730 » 1. « Modulo RW Sezione II » Voir paragraphe 1.4.A.1

2. « Modulo RW Sezione III » Voir paragraphe 1.4.A.2

3. « Quadro D » Voir paragraphe 1.4.A.3

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Le revenu retiré de la location, comme calculé ci-dessus, doit être indiqué dans ce « quadro », dans le « rigo D4 ».

1.5. L’ISF (IMPOT SUR LE PATRIMOINE) L’ISF est un impôt sur le patrimoine qui doit être déclaré par chaque personne physique qui possède, à la date du 1ier janvier de l’année en cours, un patrimoine imposable d’une valeur supérieure à 1.300.000 euros.

Pour les ressortissants italiens résidents en France, sans avoir la nationalité française, sur la base du protocole et de l’article 23 de la Convention franco-italienne contre les doubles impositions, ne sont pas pris en compte pour le seuil de 1.300.000 euros, « …. les biens situés en dehors de la France qu’ils possèdent au 1 janvier de chacune des 5 années suivant celle pendant laquelle ils sont devenus résidents en France… » Pour les non-résidents, sont pris en compte pour le seuil de 1.300.000 euros l’ensemble des biens immobiliers situés sur le territoire français.

Il existe des exceptions pour : - les biens professionnels : sont qualifiés ainsi les biens nécessaires à l’exercice à titre principal d’une profession, ou aussi les parts ou actions de sociétés comme certaines propriétés rurales louées avec des contrats à longue durée.

- les autres biens tels que les objets d’antiquaire, les voitures d’époque, les droits de propriété littéraire et artistique, etc.

Le montant de l’ISF est obtenu en appliquant à la valeur totale du patrimoine imposable les taux progressifs suivants : Pour 2011 : Jusqu’à 800.00€ …………………………………………… 0% De 800.000€ à 1.310.000€…………………………………. 0.55% De 1.310.000€ à 2.570.000€……………………………….. 0.75% De 2.570.000€ à 4.040.000€……………………………….. 1.00% De 4.040.000€ à 7.710.000€……………………………….. 1.30€ De 7.710.000€ à 16.790.000€……………………………… 1.65% Plus de 16.790.000€………………………………………… 1.80% A partir de 2012 : Jusqu’à 1.300.000€………………………………………… 0% De 1.300.000€ à 3.000.000€……………………………….. 0.25% Plus de 3.000.000€…………………………………………. 0.50%

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La déclaration doit être déposée au plus tard le 15 juillet (*) de chaque année accompagnée du paiement. (*) Pour 2011 l’échéance a été repoussées au 30 septembre.

Conséquence sur la fiscalité italienne L’ISF est déclaré et payé uniquement en France.

Il n’y a pas d’obligations particulières ni de déclarations à faire en Italie en raison de la non existence de cet impôt (article 23 et Prot. 11 de la Convention franco-italienne contre les doubles impositions).

1.6. Les successions et les donations Selon la Convention franco-italienne contre la double imposition en matière d’impôt sur les successions et les donations et plus particulièrement selon les art. 5 et 6, tous biens immobiliers situés sur le territoire français sont soumis à l’impôt français sur les successions et les donations.

Par conséquent, si le défunt était un non-résident en France (par exemple italien) et si les héritiers sont eux aussi non-résidents en France sont soumis à l’impôt français sur les successions et les donations.

Si le défunt était un non résident en France et le/les héritiers est/sont résident/s en France, l’ensemble de la succession (tous les biens) sont soumis à l’imposition sur les successions et les donations en France.

EN FRANCE Les montants applicables au 31 juillet 2011.

1) En cas de donation les abattements sont de : 159.325€ 80.724€ 31.865€ 15.932€ 7.967€ 5.310€

pour les enfants pour le conjoint et le concubin « pacsé » (*) pour les petits-enfants pour les frères et sœurs pour les neveux pour les arrière-petits-enfants

(*) A partir du 01.01.2011, les concubins « pacsés » bénéficient du même abattement que les conjoints.

Les concubins ne bénéficient d’aucun abattement et sont imposés à 60% sur la valeur vénale du bien e sur les sommes reçues.

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Les abattements sont rétablis tous les 10 ans dans le cas des donations.

2) En cas de succession les abattements sont de : 159.325€ 15.932€ 7.697€ 5.310€ 1.594€ 0€

pour les enfants pour les frères et sœurs (*) pour les neveux (*) pour les arrière-petits-enfants pour les autres héritiers pour le conjoint et le concubin « pacsé » (*)

(*) A partir du mois d’août 2007, il y a une exonération totale de l’impôt sur les successions entre conjoints ou concubins « pacsés » et pour les frères et sœurs (ces derniers à certaines conditions).

Successions ou donations applicables entre conjoints ou concubins « pacsés » Montant imposable après abattement Jusqu’à 8.072 € Da 8.072 € à 15.932 € Da 15.932 € à 31.865 € Da 31.865 € à 552.324 € Da 552.324 € à 902.838 € Da 902.838 € à 1.805.677 € Plus de 1.805.677 €

Taux 5% 10% 15% 20% 30% 40% 45%

Successions ou donations applicables entre parents et enfants Montant imposable après abattement Jusqu’à 8.072 € Da 8.072 € a 12.109 € Da 12.109€ a 15.932€ Da 15.932€ a 552.324 € Da 552.324 € a 902.838 € Da 902.838 € a 1.805.677 € Plus de 1.805.677 €

Taux 5% 10% 15% 20% 30% 40% 45%

Successions ou donations applicables entre frères et sœurs Montant imposable après abattement Jusqu’à 24.430 € Plus de 24.430€

Taux 35% 45%

A partir du mois d’août, à certaines conditions, il y a une exonération totale d’impôts sur les successions entre frères et sœurs.

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Autres cas Montant imposable après abattement Entre parents jusqu’au 4ième degré Entre non parents

Taux 55% 60%

EN ITALIE Un impôt sur les successions et les donations a été partiellement réintroduite à partir d’octobre 2006 : Î 4% pour les successions et les donations entre parents et enfants de ligne directe Î 6% pour les successions et les donations jusqu’au 4ième degré Î 8% pour les successions et les donations dans les autres cas Un abattement est prévu entre parents de ligne directe pour un montant de 1.000.000€ (calculé sur la base de la valeur cadastrale) par bénéficiaire, aussi bien pour les successions que pour les donations.

En matière d’ISF, le bien acquis par rente viagère avec le débiteur entre le calcul de son patrimoine imposable, si celui-ci est supérieur à 1.300.000€ (voir paragraphe 1.5).

2. LES SOCIETES (Françaises) 2.1.

SCI

A. Différentes modalités d’utilisation des immeubles 1- Non loué. A disposition des associés Immeuble tenu à disposition du propriétaire.

Taxe foncière et taxe d’habitation sont à la charge du propriétaire.

2- Loué non meublé Immeuble loué non meublé.

Taxe foncière à la charge du propriétaire et taxe d’habitation à la charge du locataire.

3- Loué meublé et Bed&Breakfast Immeuble loué, meublé par le propriétaire.

Taxe foncière à la charge du propriétaire et taxe d’habitation à la charge du locataire.

Bed&Breakfast (chambres d’hôtes) : lorsqu’on loue, meublé, une partie de la résidence principale

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4- Hôtellerie Location d’appartements à usage de résidence hôtellerie (exemple: “Pierre et Vacances”), qui offrent au moins 3 des 4 des prestations suivantes: - service de nettoyage de la chambre; - petit déjeuner ; - fourniture du linge; - concierge.

B. Différentes catégories de revenus 1-Non loué. A disposition des associés Aucune déclaration à faire en France et en Italie.

2-Loué non meublé Revenu à déclarer en France et en Italie (avec le crédit d’impôt, voir 2.4.A points 3 et 4).

2. a – Régime Foncier Régime réel: le revenu imposable est égal à la différence entre les recettes et les dépenses déductibles.

2. b- Régime Micro-foncier Régime forfaitaire pour les locations annuelles qui ne dépassent pas 15.000€.

3- Loué meublé et Bed&Breakfast Revenu à déclarer en France (en Italie seulement pour les éventuels dividendes).

3. a- Régime BIC Réel (2065) Régime réel: le revenu imposable est égal à la différence entre les produits et les charges déductibles.

3. b- Hôtellerie (2065 simplifié) Revenu à déclarer en France (en Italie seulement pour les éventuels dividendes).

Les locations sont soumises à la TVA au taux de 5,5%.

Une déclaration de TVA annuelle (CA12) doit être déposée auprès du Service des Impôts compétent (*), avec l’éventuel paiement de la TVA. Il faut tenir une comptabilité simplifiée. (*)En cas de pluralités d’immeuble, les Service des Impôts compétent est celui qui produit le revenu plus important.

C. Ce qu’il faut déclarer 1. Les recettes 1. a- Revenus de location Régime foncier : les loyers bruts encaissés (compris les provisions) dans la période d’imposition Régime Micro-Foncier : loyers encaissés (hors provisions) dans la période d’imposition ; abattement de 30% appliqué directement par l’administration.

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Régime BIC (2065) : loyers (compris provisions) retenus sur la base du critère des créances et des dettes engagées pour la période d’imposition concernée. Sur les montants des loyers déclarés est due la taxe CRL (« Contribution sur les Revenus Locatifs2) égal à 2.5%.

1. b- Frais remboursés par le locataire Cas des frais forfaitaires prépayés par le locataire, prévus dans le contrat de location.

Elles doivent être déclarées avec les loyers des cas du point C.1.a (régime foncier et Régime BIC).

2 . Les frais 2. a- Charges de la copropriété, Intérêts d’emprunt, Honoraires et Frais du notaire, Honoraires de l’Expert-comptable Sont déductibles seulement pour le Régime Foncier et BIC. 2. b - Amortissements Sont déductibles seulement pour le régime des BIC.

D. Comment déclarer 1. La déclaration 2072 - Régime foncier : les loyers et les frais des points respectifs C.1.a et C.2 se déclarent sur la 2072. Le revenu imposable va être reporté sur la 2042 (ligne 4BA en cas de bénéfice, 4BB en cas de perte) - Régime Micro-Foncier : les loyers du point C.1.a vont être déclarés directement sur la 2072 (ligne 1).

2. La déclaration 2065 - Régime BIC Réel : les loyers et les frais du point C se déclarent sur les tableaux de la liasse fiscale (de 2050 à 2059). Le résultat fiscal va être reporté sur le cadre C de la 2065.

Le bénéfice est assujetti aux taux suivants : 15% jusqu’à 38.120€ (*) 33.1/3% pour la part excédant les 38.120€ Si l’impôt du, est supérieur à 3000 € sont dus aussi les acomptes trimestriels. (*) Pour bénéficier du taux réduit le capital doit être détenu par au moins 75% par des personnes physiques.

E. Où déclarer 1. La déclaration 2072 Au centre des impôts compétent où se trouve le siège de la société pour le 18 février de l’année suivant la période d’imposition.

Pour le 30 juin les associés de la SCI doivent présenter la 2042 ; reportant le revenu au prorata déclaré sur la 2072 (voir D1).

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2. La déclaration 2065 Au centre des impôts compétent où se trouve le siège de la société pour le 30 avril de l’année suivant la période d’imposition ainsi que les tableaux de la liasse fiscale 7de la 2050 à la 2059).

Les associés ne font aucune déclaration (sauf en cas de distribution de dividendes).

F. Quoi payer L’impôt ne pas être inférieur au 20% du revenu net imposable (Art. 197A CGI).

Tel impôt, payé, par les associés, à titre définitif sur le revenu, constitue un crédit d’impôt pour les revenus produits à l’étranger imposable en Italie (Art. 165,1° alinéa du TUIR).

G. Comment payer l’impôt 1. L’Avis d’impôt 1. a- Avis d’impôt pour les société soumises à l’IR Le reçoivent uniquement les associés à la suite de la présentation de la 2042.

Différent de ce qui s déroule en Italie, le fisc français calcul l’impôt à payer sur le revenu par le biais de l’avis d’imposition, qui ce reçoit généralement dans les 2-3 mois successifs à l’envoie de la déclaration (septembre-octobre 1. b- Formulaire 2572/2571 pour les sociétés soumises à l’IS (2065) Les solde de l’impôt IS et non celui de la CRL doit être payé par le biais du modèle 2572 pour le 15 avril de l’année N+1.

Les acomptes, s’ils sont dus, vont être payés par le biais du modèle 2571 ; la base de calcul est les acomptes de l’exercice N-1.

2. Les modalités de paiement Le paiement intervient par le biais : - TIP (pour ceux qui ont un compte bancaire en France): talon pré-rempli qui se trouve sur le recto de l’avis d’impôt à signer et à renvoyer à la trésorerie avec le RIB. - prélèvement automatique (pour ceux qui ont un compte bancaire en France): similaire au RID italien, auquel il faut adhérer par le biais d’une demande à envoyer au Service des Impôts compétent, en avance par rapport à l’échéance.

- chèque: à envoyer à la trésorerie avec copie de l’avis d’impôt où des formulaires 2571/2572..

- virement: à effectuer au moins 10 jours avant l’échéance, pour non encourir dans les pénalités de paiement tardif car le Service des Impôts prend en compte la date d’arrivée du virement et non pas la date de départ, comme cela arrive en Italie, en indiquant dans la clause de paiement le n° de référence fiscale.

2.2. Les autres impôts 1. La taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères Elle est due par le propriétaire de l’immeuble et payée avec un avis d’imposition.

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La taxe foncière est calculée sur la base des valeurs cadastrales qui varient de commune à commune et d’année en année. Dans l’Avis d’Impôt est également recouvrée la taxe sur les ordures ménagères ; cette dernière, lorsque l’immeuble est loué, peut être répercutée sur le locataire.

2. La taxe d’habitation Elle est due par celui qui occupe l’immeuble et payée avec un avis d’imposition.

Elle est calculée par le Service des Impôts sur les mêmes bases de la taxe foncière.

3. La redevance audiovisuelle Elle est due par celui qui paye la taxe d’habitation et normalement est payée avec le même avis d’imposition.

4. La Taxe sur les logements vacants Elle est due pour les immeubles non loués pendant plus de 2 ans consécutifs et qui se trouvent dans les communes de plus de 200.000 habitants.

Ne sont pas assujetties à la taxe les résidences secondaires, à condition qu’elles soient meublées.

5. La TVA Elle s’applique aux régimes Bed&Breakfast (chambres d’hôtes) et Hôtellerie (exemple “Pierre et Vacances”).

Le taux sur les locations est de 5,5% ; le paiement de la TVA doit être effectué avant le 30 avril de l’année N+1 par le biais du formulaire CA12. Au dépassement de certaines limites, 4 acomptes trimestriels sont dus.

La déclaration CA12 doit être envoyée auprès du Service des Impôts compétent (*). (*)En cas de pluralité d’immeubles, le Service des Impôts compétent est celui dont l’immeuble produit le revenu plus important.

Pour ce qui concerne les modalités de paiement mentionnés au point 2.1.G.2.

2.3.La plus-value A. La plus-value pour les sociétés soumises à l’IR (2072) 1. Comment elle se calcule La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat; sont déductibles du prix de vente, à titre d’exemple, les commissions de vente, la mainlevée d’hypothèque, les honoraires d’architecte, les frais de rénovation (sur justificatifs) ou en alternative un pourcentage à forfait, qui peut aller jusqu’à un maximum de 7,5% sur la valeur d’acquisition de l’immeuble, et jusqu’à un maximum de 15% sur la valeur d’acquisition de l’immeuble pour les frais d’amélioration en plus d’un abattement fixe de 1.000€, etc..

Un abattement de 10% est appliqué à partir de la 5ème année de détention de l’immeuble ; au bout de 15 ans l’immeuble est de fait exonéré de l’imposition sur la plus-value.

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Jusqu’au 31.01.2012 : Un abattement de 10% est appliqué à partir de la 5ème année de détention de l’immeuble ; au bout de 15 ans, l’immeuble est de fait exonéré d’imposition sur la plus-value.

Du 01.02.2012 : à partir de la 5ième année de possession de détention de l’immeuble l’abattement est calculé comment suit : 2% de la 6ième à la 17ième année 4% de la 18ième à la 24ième année 8% de la 25ième à la 30ième année.

L’immeuble sera exonéré à partir de la 30ième année de possession du bien.

Voir exemple de calcul de la plus-value au paragraphe 1.1.3

2. Le taux d’imposition 19% En Italie, les plus-values sont exonérées après 5 ans de l’achat du bien ou de l’acquisition du bien par succession (Art. 67,1° lettera b TUIR) L’imposition dans le cadre des 5 ans est cependant critiquable, car, tandis que l’art. 70 du TUIR précise que « sont imposables les revenus des terrains et constructions situés à l’étranger » l’art.67 fait une générique référence aux plus-values réalisées par cession à titre onéreux. En conséquence, comme nous n’avons pas à faire certainement à un oubli de la part du législateur, mais certainement d’une nonadaptation de la norme à l’évolution des temps, l’imposition dans les 5 ans peut être contestée par le contribuable.

Exemple de calcul (% d’abattement valide jusqu’à 31.01.2012) Vendeur : personne physique domiciliée hors France Achat le 10/01/2000 : 150.000 euro Vente le 15/01/2011 : 400.000 euro 150.000 + forfait frais notariaux : 7.5% 11.250 + forfait travaux : 15% 22.500 = 183.750 400.000-183.750=216.250 Abattement de 10% pour chaque année de détention après la 5ième année (11-5=6) =60% 216.250-60%=86.500 Abattement fixe de 1.000 euro = 85.500 85.500*19%=16.245 euro

3. Comment elle doit être payée (le représentant fiscal) Lors de la vente d’un bien immeuble situé en France le notaire nomme un représentant fiscal, agréé par le « Trésor Public », qui s’occupe d’effectuer le paiement des impôts pour le compte du vendeur nonrésidents fiscalement en France; le vendeur peut choisir son propre représentant fiscal, s’il est moins cher, et le communiquer au notaire même.

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La désignation d’un représentant fiscal agréé par l’administration est obligatoire pour garantir le paiement des impôts dus. Dans le cas contraire, l’acte de vente ne sera pas publié et la vente ne pourra pas être régularisée.

Il n’est pas nécessaire de nommer un « représentant fiscal » dans les cas suivants.

1- le prix de cession du bien est inferieur à 150 000 euros par cédant ; 2- s’il détient le bien depuis plus de 15 ans (30 ans à partir du 01.02.2012).

B. La plus-value pour les sociétés soumises à l’IS (2065) 1. Comment elle se calcule Elle se calcule directement dans le tableau 2059-A de la liasse fiscale ; elle est égale à la différence entre la valeur d’achat (déduction faite des amortissements) et le prix de vente.

2. Le taux d’imposition - 15% jusqu’à 38.120€ (*) - 33,33% au-delà de 38.120€ (*) Pour bénéficier du taux réduit le capital doit être détenu par au moins 75% par des personnes physiques.

Exemple de calcul Vendeur : société domiciliée hors de la France Achat le 10/01/2000 :150.000euro Vente le 15/01/2011 : 400.000euro 150.00 – (2%*11 ans) = 150.000 – 33.000 = 117.000euro 400.000 - 117.000= 283.000 283.0 x 33%=93.390 euro

B. Le mandataire Le mandataire est celui qui, dans l’intérêt du mandant (mandat sans représentation), s’oblige, par contrat, à effectuer des démarches dans l’intérêt du mandant même.

Normalement le mandat assume une forme écrite (voir exemples sur www.michelinimauro.com ĺ Studio ĺ L'organisation et le fonctionnement du studio ĺ mandat pour déclarations fiscales) et permet au mandataire d’envoyer les déclarations 2042, 2044, 2031, etc., de recevoir les Avis d’Impôt, d’entrer en contact avec le Service des Impôts, en substance, de produire tous les documents et d’effectuer toutes les démarches en nom et pour le compte du mandant même.

(Voir également « mandat pour le notaire » sur le site www.michelinimauro.com ĺ Studio ĺ L'organisation et le fonctionnement du studio)

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2.4. LES REFLETS SUR LE « MODELLO UNICO » ET SUR LE « MODELLO 730 » A. Les reflets sur le « modello UNICO » 1. « Modulo RW - Sezione II » Comment déclarer?: Le “ modulo RW” doit être rempli de façon autonome et présenté avec le “modello UNICO”, ou avec le “modello 730”, ou, dans l’hypothèse d’exonération de la présentation de la déclaration de revenu, doit être joint au recto du “ modello UNICO” , dans les délais prévus par ce dernier. * Les modalités de remplissage de la “Sezione II” relativement à un immeuble loué, sont analogues à celles décrites pour l’immeuble tenu à disposition.* Qui doit déclarer? : Les assujettis résidents (en Italie) qui possèdent un immeuble à titre de propriété ou d’un autre droit réel, indépendamment de la modalité de son acquisition et même s’ils proviennent d’un héritage ou d’une donation. En conséquence, lorsque sur le bien subsistent plusieurs droits réels, par exemple nue-propriété et usufruit, sont tenus à l’effectuation de cette démarche, soit le détenteur du droit d’usufruit, soit le détenteur de la nue-propriété.* Si l’immeuble est en communion ou en indivision, l’obligation de remplir cette section est à la charge de chaque assujetti propriétaire, sur la base du pourcentage qui lui revient * Qu’est qu’il faut déclarer?: Il faut déclarer la valeur d’achat de l’immeuble, augmentée des honoraires et des frais du notaire, des commissions d’achat, les intérêts d’emprunt exclus. * La valeur de l’immeuble doit être déclarée intégralement, même en présence d’un emprunt souscrit pour l’achat de l’immeuble. * * Voir à ce propos la « Circolare n°45E - Pagg. 5-6-21-24-30 » Les associés de la SCI, indépendamment du type de déclaration présentée par la société (2072 ou 2065), doivent en outre déclarer le montant du capital possédé (pro-quota), le montant des apports en compte courant effectués envers la société et les éventuels intérêts perçus.

2. « Modulo RW Sezione III »

Qu’est qu’il faut déclarer?: Les mouvements (Italie - étranger; étranger - Italie; étranger-étranger) effectués par les biais d’intermédiaires (résidents- non résidents – où en forme directe) qui pendant l’année ont influencés les investissements étrangers dans la « Sezione II ». * Les mouvements doivent être déclarés par le réel bénéficiaire de ceux-ci. En conséquence, le transfert effectué par le père en faveur de son fils, ne doit pas être déclaré par le père, mais par le fils.

En ce qui concerne les augmentations dues à la suite des investissements étrangers, par exemple à la suite de l’encaissement des loyers de l’immeuble, ces dernières ne devront pas être déclarées dans cette section car elles concourent à former le solde de fin d’année du compte courant étranger à reporter dans la « sezione II del modulo RW ».

Lorsque par contre vous avez payé des factures, des charges de la copropriété, et d’autres frais directement sur le compte détenu en France, à la suite de transferts depuis l’Italie, pour immeubles non loués et tenus à disposition, ces mouvements ne doivent pas être reportés dans cette section ni dans la section I, à condition qu’ils soient effectués par les biais d’intermédiaires résidents (en Italie).

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* Voir à ce propos la « Circolare n°45E - Pag. 20-25 »

3. « Quadro RL » A remplir de la part des associés de la SCI soumise à l’IR (2072).

Qu’est qu’il faut déclarer?: L’immeuble tenu à disposition n’est pas assujetti à impôt sur le revenu en France et, en conséquence, il ne doit pas être déclaré dans ce “quadro”.

L’immeuble loué, comme il est soumis à impôt en France, doit être déclaré dans le “quadro RL, rigo 12”, dans la mesure du même montant net (de revenu) tel qu’ il a été déclaré dans ce pays (France).

Compète, dans ce dernier cas, le crédit d’impôt pour les impôts payées à l’étranger (art.165 TUIR).

(Voir paragraphe suivant).

4. « Quadro CR » A remplir de la part des associés de la SCI soumise à l’IR (2072).

Le «quadro CR » permet de récupérer par les biais du crédit d’impôt pour les revenus produits à l’étranger, les impôts payés localement à titre définitif.

Par conséquent, la récupération des impôts payés à l’étranger, par les biais du crédit d’impôt, adviendra avec un décalage d’au moins 1 an ; le revenu doit être déclaré en France pendant l’année N+1, et sera inséré dans le « modello UNICO » de l’année N+1; le crédit d’impôt relatif à ce revenu déclaré sera récupéré à partir de l’année N+2 si le paiement des impôts à titre définitif a été effectué en France pendant l’année N+1.

B. Les reflets sur le « Modello 730 » 1. « Modulo RW Sezione II » Voir paragraphe 2.4.A.1

2. « Modulo RW Sezione III » Voir paragraphe 2.4.A.2

3. « Quadro D » A remplir de la part des associés de la SCI soumise à l’IR (2072).

Voir paragraphe 2.4.A.3 Le revenu retiré de la location, comme calculé ci-dessus, doit être indiqué dans ce « quadro », dans le « rigo D4 »

2.5.L’ISF (IMPOT SUR LE PATRIMOINE) L’ISF est un impôt sur le patrimoine qui doit être déclaré par chaque personne physique qui possède, à la date du 1er janvier de l’année en cours, un patrimoine imposable d’une valeur supérieure de 1.300.000 euros.

(Voir paragraphe 1.1.5).

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2.6.LES SUCCESSIONS ET LES DONATIONS Voir paragraphe 1.1.6

2.7.SARL Définition : La société sous forme juridique SARL est une personne morale. L’activité de celle-ci est obligatoirement commerciale et les associés ne sont pas imposés en nom propre, mais l’imposition est au nom de la société sauf dans le cas de l’option pour la SARL de famille, qui entraine en conséquence le régime d’imposition à l’IR. La SARL est tenue par les obligations suivantes : x Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), x Tenue d’une Assemblée Générale Ordinaire pour l’approbation des comptes annuels x Dépôt des comptes annuels au Greffe du tribunal de commerce

1. LOCATION VIDE Les bénéfices (qui sont composés des loyers échus même non perçus) sont soumis à l’Impôt sur les Sociétés (sauf pour les SARL de famille) et sont déterminés sur le même principe que le régime des BIC. Une déclaration 2065 (ou 2031 pour la SARL de famille + 2042 pour les personnes physiques) sera établie au nom de la société.

Le calcul du bénéfice de la société et de l’impôt dû sera effectué selon les modalités suivantes : * Régime réel normal : Montant brut des revenus de la SARL (loyers H.T) auxquels s’appliquent les déductions suivantes : x Toutes les charges exposées dans l’intérêt de l’entreprise x les frais d’acquisitions et les droits d’enregistrement x les frais de gestion justifiés, x les assurances x la taxe foncière x les dépenses d’entretien x les dépenses de réparation x l’amortissement (pour leur montant comptable) x les intérêts d’emprunts souscrits par la société. x Les rémunérations des gérants qui correspondent à un travail effectif et dont le montant est considéré comme raisonnable ainsi que les contributions sociales (sans distinction entre le gérant qui détient la majorité des parts sociales, et celui qui ne les détient pas « Gérance majoritaire et gérance égalitaire ou minoritaire »). * Les dépenses (d’amélioration ou de modernisation) qui entraînent une augmentation de la valeur des immeubles ne sont pas déductibles, mais doivent être amorties.

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Les déficits s’imputent sur les résultats de la société aux cours des exercices suivants sans limitation pour les sociétés soumises à l’IS alors que pour la SARL de famille ils s’imputent au nom des associés avec limitation. * Pour les sociétés qui réalisent un CA inférieur à 7 630 000 euros et dont le capital social est totalement libéré et détenu pour 75% au moins par des personnes physiques, le taux réduit d’imposition de 15 % s’applique sur la fraction des bénéfices limitée à 38 120 euros.

Puis le taux normal d’imposition de 33,33% s’applique sur la fraction au delà des 38 120 euros * Pour les sociétés qui réalisent un CA supérieur à 7 630 000 euros, le taux normal d’imposition est de 33,33 % et s’applique à la totalité des bénéfices. x

les démarches :

* Dans le cas du régime réel normal : - Dépôt de la déclaration 2065 + les annexes au 30 avril de chaque année.

- Paiement de l’IS que la société aura elle-même calculé, sous la forme de 4 acomptes versés à date fixe (15 mars, 15 juin, 15 septembre, 15 décembre) accompagnés du relevé d’acompte n° 2571.

- Paiement du solde de l’IS au plus tard le 15 avril de l’année suivante accompagné du relevé de solde n° 2572.

Sont exonérées du versement des acomptes d’IS correspondant à leur premier exercice les sociétés nouvelles. x

les autres impôts : TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) : Elle est calculée par différence entre la TVA collectée et la TVA déductible. « CFE » : elle est calculée sur la valeur locative des biens immobiliers assujettis à la taxe foncière.

Le taux d’imposition varie d’une commune à l’autre et d’une année sur l’autre. « CVAE » : elle s’applique aux sociétés qui rentre dans le champ d’application de la « cotisation foncière des entreprises (CFE) et qui réalisent un chiffre d’affaires supérieur à 152.500euro.

Taxe foncière et Taxe sur les ordures ménagères. : La taxe foncière due par le propriétaire du bien et payée par le biais d’un avis d’impôt. C’est le fisc français qui calcul le montant du sur la base des valeurs cadastrales qui varient d’une commune à l’autre et d’une année sur l’autre. Dans l’avis de la taxe foncière est inclus la taxe pour les ordures ménagères, pour cette dernière dans le cas de biens en location peut être récupérée par le locataire.

Taxe d’habitation. Elle est due par qui occupe le bien et la paye par le biais d’un avis d’impôt.

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Redevance audiovisuelle : elle est due par qui est assujetti à la taxe d’habitation et elle est payée par le biais d’un avis d’imposition. x

le lieu d’imposition : Le dépôt de la déclaration 2065 et de toutes les autres déclarations doit être fait au Centre des Impôts compétent sur la base du lieu du siège de la société.

x

la plus-value immobilière : En cas d’option pour la SARL de famille, ce sont les règles des « plus-values des particuliers » qui s’appliquent. (Voir paragraphe 2.3.a) Sinon, ce sont les règles des « plus-values professionnelles » qui s’appliquent. (Voir paragraphe 2.3.b)

2. LOCATION MEUBLEE (professionnels / non professionnels) x L’impôt français : * Option possible pour le régime simplifié si le CA est inférieur à 763.000,00 euros - déclaration 2065 + annexes 2033 de A à G * Dans le cas du régime normal : - déclaration 2065 + annexes de 2050 à 2059.

Le calcul du bénéfice de la société et toutes les démarches afférentes sont identiques à celles des SARL qui effectuent de la location vide (voir paragraphe 2.2.1 page 23) x

les autres impôts :

TVA : Les locations sont en principe exonérées de TVA sans possibilité d’option.

Seules sont imposables à la TVA les 6 catégories de locations suivantes : -

-

prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées avec un contrat de 9 ans au moins.

Les locations meublées comprenant au moins 3 des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison, la réception.

Les locations de locaux consentis par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement (présent dans l’une des 4 catégories ci-dessus) Prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme destinés aux touristes et qui sont loués par contrat de 9 ans au moins à un exploitant.

Et donc, dans ce cas, il y a l’obligation de produire une déclaration de TVA CA3 (mensuelle ou trimestrielle sur option) accompagnée du règlement à la date du 21 du mois suivant pour les sociétés autre que SA.

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« CFE » : elle est calculée sur la valeur locative des biens immobiliers assujettis à la taxe foncière.

Le taux d’imposition varie d’une commune à l’autre et d’une année sur l’autre. « CVAE » : elle s’applique aux sociétés qui rentre dans le champ d’application de la « cotisation foncière des entreprises (CFE) et qui réalisent un chiffre d’affaires supérieur à 152.500euro.

Taxe foncière et Taxe sur les ordures ménagères. : La taxe foncière est due par le propriétaire du bien et payée par le biais d’un avis d’impôt ; le montant du, est calculé sur la base des valeurs cadastrales qui varient d’une commune à l’autre et d’une année sur l’autre. Dans l’avis d’impôt est incluse la taxe pour les ordures ménagères ; cette dernière, dans le cas de biens en location, peut être récupérée en l’adossant sur le locataire.

Taxe d’habitation. Elle est due par qui occupe le bien et la paye par le biais d’un avis d’impôt.

Redevance audiovisuelle : elle est due par qui est assujetti à la taxe d’habitation et elle est payée par le biais d’un avis d’imposition.

Taxe sur les logements vacants. Celle-ci est instituée dans le cas des logements qui ne sont ni habités ni loués pendant plus de 2 ans et situés dans certaines agglomérations de plus de 200.000 habitants.

Ne sont pas soumis à la taxe les résidences secondaires fournies meublées.

CRL (contribution sur les revenus locatifs). Elle est due uniquement dans le cas de sociétés soumises à l’IS. Elle est présente uniquement lorsque les locations ne sont pas assujetties à la TVA : le montant brut des revenus fonciers est taxé à 2,5%. Il y a exonération pour les loyers annuels n’excédant pas 1 830 euros. Elle est applicable uniquement sur les immeubles de plus de 15 ans au 1er janvier de l’année. x

le lieu d’imposition :

Le dépôt de la déclaration 2065 et de toutes les autres déclarations doit être fait au centre des Impôts compétent sur la base du lieu du siège de la société.

Conséquences sur la fiscalité Italienne voir renvoi paragraphe 1.5.

x

le lieu d’imposition :

S’appliquent les règles de la « plus-value professionnelle » (voir paragraphe 2.3.a)

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3. AUTRES CAS 3.a. MARCHANDS DE BIENS Les marchands de biens peuvent être des sociétés (soumises à l’IS ou à l’IR) ou bien des personnes physiques dont l’activité principale et habituelle est l’achat d’immeubles en vue de la revente.

La particularité de l’activité de marchands de biens réside essentiellement sur : x les taux réduits des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière (0,60%). x l’obligation qui leur est fait de revendre dans les 4 ans les biens acquis.

Dans le cas du non-respect du délai de 4 ans imposé pour la revente des biens, le marchand de biens sera dans l’obligation d’acquitter les droits de mutation normalement dus, (auxquels s’ajoutent les intérêts de retard de 0,75% par mois). x

L’impôt français :

Sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, les bénéfices réalisés par le marchand de biens personne physique ou par la société de personnes soumise à l’IR. Les marchands de biens sont exclus du régime micro entreprise, et ne peuvent relever que du régime réel simplifié ou normal.

Une déclaration 2031 au nom de la société et une déclaration 2042 au nom de chaque associé seront établies selon les mêmes règles que pour les locations non hôtelières.

Sont soumis à l’IS les bénéfices réalisés par les sociétés commerciales relevant du régime de l’IS. Le bénéfice imposable est égal à la différence entre le prix de vente et le prix de revient (voir toutes les démarches afférentes qui sont identiques à celles des SARL qui effectuent de la location vide.

x

Le lieu de dépôt :

Dans le cas du dépôt des déclarations 2031 et 2042, celles-ci seront déposées au Centre des Impôts du lieu d’exercice de l’activité de marchands de biens.

Dans le cas du dépôt de la déclaration 2065, celle-ci ainsi que toutes les autres déclarations doivent être faites au Centre des Impôts compétent sur la base du lieu du siège de la société. x La plus-value immobilière : Les profits réalisés par les marchands de biens dans le cadre habituel de leur activité ne sont pas des plusvalues immobilières, mais sont assujetties soit à l’IR soit à l’IS (selon la position fiscal du marchand de biens).

3.b. PROMOTEURS – LOTISSEURS L’activité du lotisseur consiste en la vente d’un terrain loti, qui a été acquis à cet effet.

Les profits réalisés lors de cette opération relèvent du régime des BIC, sauf si cette activité est exercée par une société civile, ceux-ci relèvent de l’IS en raison de leur caractère commercial.

Les lotisseurs sont exclus du régime des « micro entreprises ».

Le profit imposable est constitué par la différence entre :

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x x

Le prix de cession diminué des frais de vente supportés par le vendeur, Le prix de revient correspondant au prix d’acquisition du terrain augmenté des frais d’acquisition et des frais de lotissement (travaux d’aménagement et de viabilité).

L’activité des promoteurs consiste en la vente d’immeubles que le cédant a construits ou fait construire.

Les profits réalisés lors de cette opération relèvent du régime des BIC lorsqu’ils présentent un caractère habituel et spéculatif.

Si ces profits sont réalisés par des sociétés civiles de construction vente, ceux-ci sont passible de l’IS, sauf le cas particulier des SCCV dont l’objet est la construction en vue de la vente, et que les statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés. Alors celles-ci sont soumises au régime des sociétés de personnes.

La principale spécificité des lotisseurs et promoteurs réside dans l’application de la TVA immobilière.

Cette TVA immobilière concerne 3 catégories d’opérations : x L’acquisition de terrains à bâtir (TAB)(terrains nus, bâtiments destinés à être démolis pour ensuite être reconstruits, immeubles inachevés, droit de surélévation) x La livraison à soi-même de certains immeubles lors de leur achèvement x La vente d’immeubles construits (pour la 1ere mutation dans les 5 ans de l’achèvement) L’acquisition de terrains à bâtir est soumise à la TVA immobilière au taux normal de 19,6%, mais est exonérée des droits d’enregistrements.

La TVA est applicable dans la limite de : x 2 500m2 par maison s’il s’agit de maisons individuelles sauf obligation différente liée au permis de lotir.

La TVA est due en principe par l’acquéreur des terrains à bâtir (qui la déduit dans son CA3 : opération blanche).

Le fait générateur et l’exigibilité de la TVA est la date de l’acte ou le permis de construire. * Pour les redevables habituels, la déclaration et le paiement se fait par l’intermédiaire du formulaire CA3.

Cette déclaration doit être déposée au titre du mois au cours duquel est intervenue la mutation, en un seul exemplaire au centre des impôts compétent sur la base du lieu du siège de la société ou du lieu de construction de l’immeuble. * Pour les redevables occasionnels (exemple une entreprise qui construit son propre bâtiment), la déclaration se fait à l’aide du formulaire n°942 et de l’annexe n°943. Cette déclaration doit être déposée lors de la présentation à l’enregistrement de l’acte et dans un délai de 2 mois à compter de la date de l’acte si celui-ci a été enregistré par la recette des impôts compétent en la matière, à savoir, celle du lieu où a été enregistré l’acte.

-

La plus-value immobilière :

Les profits réalisés par les lotisseurs et par les promoteurs ne sont pas considérés comme des plus-values professionnelles dès lors que les immeubles constituent du stock et non des éléments d’actif immobilisés.

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4.LA TVA IMMOBILIERE ET LA TVA SUR LA MARGE Le régime entré en vigueur le 11 mars 2010 abolit de fait l’application de la TVA sur la marge la rendant résiduelle aux cas d’achat de terrains à bâtir et d’immeubles non neufs dont l’acquisition n’avait pas été assujettie à la TVA. En règle générale, les normes prévues en matière de TVA immobilière s’appliquent (art. 257-7°) ; par conséquent sont assujetties à la TVA les opérations immobilières suivantes lorsqu’elles sont réalisées par un assujetti qui agit en tant que tel : - Cessions de terrains à bâtir (TAB), quelle que soit la qualité de l’acquéreur - Cessions d’immeubles neufs, quelque soit le nombre de cessions faites dans le délai de 5 ans à partir de la date de leur construction - Livraison à soi-même (LASM) des immeubles construits de plus de 5 ans (immeubles neufs) non revendus dans les 2 ans après l’achèvement - Livraison à soi-même (LASM) des travaux immobiliers qui valorisent la vie d’un immeuble destiné aux besoins de l’entreprise et qui ne sont pas comptabilisés en stock (CGI art.257-II-1-2°) - Les travaux de rénovation qui concourent à la production d’un immeuble neuf à partir d’un immeuble préexistante et qui consistent en une surélévation ou qui rendent à l’état neuf : 1) soit la majorité des fondations ; 2) soit la majorité des éléments au-delà des fondations qui déterminent la résistance et la rigidité de l’œuvre ;3) soit la majorité de la consistance des façades excluant la peinture ; 4) soit l’ensemble des éléments porteurs dans une proportion au moins égal aux 2/3 pour chacun d’eux. Pour éléments porteurs on entend : murs non porteurs, c'est-à-dire qui ne déterminent pas la résistance ou la rigidité de l’œuvre, finitions externes, murs internes, installations sanitaires et hydrauliques, installations électriques, système de chauffage.

Sont exonérées de TVA mais imposable sur option du cédant assujetti, parmi les autres : - Les cessions de terrains non à bâtir (TNAB) - Les cessions d’immeubles construits depuis plus de 5 ans

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VENDEUR ASSUJETTI A LA TVA Type d’opérations Terrain non à bâtir Terrain à bâtir

Acquéreur assujetti ou non assujetti TVA Exonéré de TVA (art. 261-5-1° CGI) Possible option à la TVA (art. 260-5° bis CGI): base imposable sur le prix total Assujetti à la TVA (art. 257- I-2-1°) Base imposable: x Prix total, si le terrain avait donné lieu à une déduction de la TVA au moment de l’achat x Marge, si le terrain n’avait pas donné lieu à la déduction de la TVA au moment de l’achat (art. 268 CGI)

Immeuble neuf

Assujetti à la TVA (art. 257- I-2-2°) Base imposable sur le prix total Exonéré de TVA (art. 261-5-1° CGI) Possible option à la TVA (art. 260-5° bis CGI): Base imposable x Prix total, si l’immeuble avait donné lieu à une déduction de la TVA au moment de l’achat x Marge, si l’immeuble n’avait pas donné lieu à la déduction de la TVA au moment de l’achat (art. 268 CGI)

Immeuble construit depuis plus de 5 ans

2.8. La plus-value et moins-value professionnelle Sont soumis à la plus et moins value professionnelle: - toutes les sociétés (quelque soit la forme juridique) qui sont soumises à l’IS - toutes les entreprises relevant de l’IR dans la catégorie des BIC et BNC dont le bien est une immobilisation à l’actif de l’entreprise - toutes les personnes physiques qui louent des immeubles à usage professionnel.

- toutes les personnes physiques loueurs professionnels déclarés en tant que tels.

Sont exonérés des plus-values professionnelles les entrepreneurs individuels, les loueurs professionnels et les sociétés de personnes soumises à l’IR dans la catégorie des BIC et BNC si les 3 conditions suivantes sont remplies : * La plus-value doit être réalisée dans le cadre de l’activité commerciale, libérale, artisanale ou agricole. * L’activité doit avoir été exercée pendant au moins 5 ans. * Les biens cédés doivent appartenir à l’actif immobilisé et être affectés à l’exercice de l’activité professionnelle (hors terrains à bâtir).

Et si les limites en termes de chiffre d’affaires suivantes sont respectées : Pour les entreprises de vente de marchandises, de fournitures de logement et exploitants agricoles : * Exonération totale si le CA est inférieur à 250 000 € TTC * Exonération partielle si le CA est compris entre 250 000 € et 350 000 €. * Aucune exonération si le CA est supérieur à 350 000 €

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Pour les entreprises de prestations de services et les titulaires de BNC * Exonération totale si le CA est inférieur à 90 000 € TTC * Exonération partielle si le CA est compris entre 90 000 € et 126 000 € * Aucune exonération si le CA est supérieur à 126 000 €.

Aucune exonération pour les sociétés soumises à l’IS. Il existe 2 types de plus-values : à court terme et à long terme. * Pour les entreprises soumises à l’IR dans la catégorie des BIC et BNC, la nature de la plus value dépend de la durée de détention du bien : Si le bien est détenu moins de 2 ans, plus-value à court terme (pour les biens amortissables ou non amortissables) Si le bien est détenu plus de 2 ans, plus value à court terme à hauteur de l’amortissement pratiqué pour les biens amortissables, puis plus value à long terme pour la valeur au delà de l’amortissement pratiqué et pour les biens non amortissables * Pour les entreprises soumises à l’IS la nature de la plus-value est toujours à court terme quelque soit la nature du bien et sa durée de détention.

Détermination de la plus ou moins value : la plus ou moins value est égale à la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur nette comptable.

Le prix de vente correspond à la somme effectivement versée au vendeur diminué des frais et charges afférents à la vente.

La valeur comptable nette s’entend par la valeur d’origine du bien diminuée des amortissements pratiqués.

Les plus-values acquises et les moins values subies pendant un même exercice font l’objet d’une compensation dans la même catégorie.

Le taux d’imposition : x Les plus-values à court terme : - Pour les entreprises soumises à l’IR, l’imposition suit le barème progressif de l’impôt sur le revenu - Pour les entreprises soumises à l’IS, la plus-value est imposée au taux de 33,33% ou 15% x Les moins-values à court terme : - La moins-value vient diminuer les bénéfices de l’entreprise. Si le bénéfice n’est pas suffisant pour absorber la moins-value en totalité, la fraction restante devient un déficit reportable. x Les plus-values à long terme : - Pour les entreprises relevant de l’IR, la plus-value est imposée au taux de 19 % auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 11 % (uniquement pour les personnes physiques fiscalement domiciliées en France) x Les moins-values à long terme : - La moins-value ne peut être imputée que sur les plus-values à long terme qui seront éventuellement réalisées au cours des 10 exercices suivants. Elle vient donc en diminution du montant taxable de la plus-value. Au delà des 10 exercices, la moins-value est définitivement perdue.

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3. LES SOCIETES ETRANGERES A. IR /IS (Impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés) 1. SOCIETES ETRANGERES SANS ETABLISSEMENT STABLE EN FRANCE Selon l’article 5 de la convention Franco-italienne, sont considérées « sans établissement stable » en France les sociétés qui n’ont pas d’installation fixe d’affaires en France où elles exercent tout ou partie de leur activité, et n’ont pas non plus : x ……………………………………. x Un chantier de construction ou de montage dont la durée d’activité dépasse 12 mois

1.1. Chantier en France de moins de 12 mois (Voir site: www.michelinimauro.it ї Biblioteca ї Categoria: Articiolo 15 Convenzione Italia Francia ї Il regime previdenziale e fiscale dei lavoratori italiani in trasferta e distaccati in Francia)

Les 12 mois s’apprécient de façon globale : un chantier n’est pas une œuvre autonome mais c’est l’ensemble des chantiers consécutifs dans le temps qui permet d’apprécier la durée dans le temps et sur le sol français.

Les démarches à accomplir pour les chantiers de moins de 12 mois : 1- Déclaration du personnel détaché en France pour effectuer le chantier (de 1 jours à X jours) voir le formulaire et la loi n° 2005-882 du 2 août 2005 auprès de l’inspection du travail du lieu du chantier (Direction Départementale du Travail, de l’Emploi et de la Formation Professionnelle) 2- Immatriculation à Paris au Service des Impôts des non-résidents pour obtenir un numéro de TVA le cas échéant 3- Remplir le formulaire IMP (Identification directe pour la TVA d’un sujet non résident). Joindre une copie des statuts, une copie du document d’identité de l’administrateur et l’original ou une copie certifiée conforme du certificat d’attribution du numéro de TVA par l’ « Agenzia delle Entrate » et envoyer le tout au Service des Impôts des non-résidents (DRESG) – 10, rue du Centre – 93465 NOISY LE GRAND Cedex

1.2Autres cas 2 cas possibles : 1 -L’immatriculation est obligatoire dans les 2 cas suivants : - Si le client est un particulier non assujetti à la TVA en France - Si le client est une SCI qui n’a pas opté (le cas échéant) pour la TVA en France 2 – L’immatriculation n’est pas acceptée - Si le ou les clients sont des assujettis à la TVA (française) en France 2

Établissement des formulaires CA3 (mensuels ou trimestriels) pour le versement de la TVA

Le paiement peut être facilement géré de l’étranger sur la base de 2 possibilités : - En envoyant un chèque bancaire à l’ordre du « Trésor public » du montant de l’impôt augmenté d’environ 20,00 euros pour les frais d’encaissement du chèque étranger. Ce chèque devra être expédié avec la déclaration CA3.

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- Par virement bancaire étranger en faveur de la Banque de France titulaire du compte du SIE Recette Entreprises Étrangères. Le virement devra être fait en tenant compte des frais d’encaissement de la banque étrangère Il est nécessaire que les paiements soient fait avec un peu d’anticipation par rapport à l’échéance (environ 3 à 5 jours) car le SIE Recette des Entreprises Étrangères ne prend en compte les paiements à l’échéance que ceux parvenus par voie postale et postés jusqu’au 24 ou bien la valeur de l’opération jusqu’au 24 pour les virements bancaires.

Il n’existe pas de déclarations annuelles récapitulatives. « Mandataire » Le mandataire est celui qui dans l’intérêt du mandant (mandat sans représentation) est obligé, contractuellement, d’effectuer des pratiques dans l’intérêt du mandant même.

Normalement, le mandat prend une forme écrite (voir quelque exemples sur www.michelinimauro.com ĺ Studio ĺ L'organizzazione ed il funzionamento dello studio ĺ Procure per dichiarazioni fiscali) et consent au mandataire d’envoyer les déclarations 2042, 2044, 2031, etc., de recevoir les avis d’impôt, d’interagir avec les Services des Impôts, de produire tous les documents et d’effectuer toutes les pratiques au nom et pour le compte du mandant lui-même.

(Voir aussi "mandat pour le notaire" sul sito www.michelinimauro.com ĺ Studio ĺ L'organizzazione ed il funzionamento dello studio)

2. SOCIETES ETRANGERES AVEC ETABLISSEMENT STABLE EN FRANCE 2.1Chantier en France de plus de 12 mois (vedi sito: www.michelinimauro.it ĺ Biblioteca ĺ Categoria: Articiolo 15 Convenzione Italia Francia ĺ Il regime previdenziale e fiscale dei lavoratori italiani in trasferta e distaccati in Francia)

Lorsque le chantier dure plus de 12 mois, il y a établissement stable sur le sol français d’un point de vue fiscal. Les démarches à accomplir sont différentes : Sans bureau – Etablissement stable du point de vue fiscal -

résiliation de l’immatriculation à Paris au SIE des non-résidents (si elle existait) immatriculation au SIE compétent sur la base du lieu du chantier – obtention d’un numéro Siret (Lettre d’immatriculation + formulaire M0) - déclaration et paiement de la TVA mensuelle ou trimestrielle (selon le montant du CA du chantier sur le sol français) - déclaration annuelle de l’IS (formulaire 2065) - paiement de l’IS +CGE+CVAE

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Avec bureau – Siège secondaire -

résiliation de l’immatriculation à Paris au SIE des non-résidents (si elle existait) immatriculation au RCS du lieu du bureau (du chantier) (Dépôt du formulaire M0) déclaration et paiement de la TVA mensuelle ou trimestrielle (selon le montant du CA du chantier sur le sol français) déclaration annuelle de l’IS (formulaire 2065) paiement de l’IS + CFE+CVAE Dépôt des comptes annuels auprès du Greffe du Tribunal de Commerce

B. Autre cas 1. Immeuble détenu en direct et loué de la part de n’importe quelle société italienne (SPA, SRL, SNC, SAS) Lorsqu’une société italienne est propriétaire en direct d’un immeuble loué en France, elle est tenue de déposer la déclaration sur l’impôt des sociétés (IS) n°2065.

2. Immeuble détenu en direct, non loué mais mis à disposition des associés de la part d’une société italienne assujettie à l’IRES (ex : SPA, SRL) (article 209CGI) Sur la base de l’article 209 du CGI, la société italienne (soumise à l’IRES) est tenue de déclarer sur le formulaire 2065 (IS) un revenu sous la forme d’ « avantage en nature » estimé sur une fourchette entre le 3% et le 7% de la valeur vénale du bien, réévalué au 1er janvier de chaque année. (voir site: www.michelinimauro.it ĺ Biblioteca ĺ Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non residenti ĺ SAS italiana : imposta sulle società in Francia)

3. Immeuble détenu en direct, non loué mais mis à disposition des associés de la part d’une société italienne assujettie à l’IRPEF des associés (ex : SNC, SAS) La société italienne soumise à l’IRFPEF de la part des associés, est tenue de déclarer sur le formulaire 2072 l’absence des revenus car l’immeuble n’est pas loué mais mis à la disposition des associés.

4. Immeuble détenu en direct et loué à usage de résidence hôtelière Les sociétés étrangères détenant un immeuble loué en France, dont les locations sont considérées comme des locations hôtelières, sont, en plus de la déclaration 2065, redevables de la TVA. Elles sont en conséquences obligées à la présentation d’une déclaration CA3 (mensuelle ou trimestrielle) ou CA12 au service des impôts compétent sur la base du lieu de l’immeuble.

5. Cas d’un contrôle d’une SCI française de la part d’une société italienne

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A) Lorsqu’une société italienne (SPA ou SRL) contrôle une SCI française assujettie à l’IS (33%) les bénéfices sont imposables uniquement sur la SCI ; en cas de distribution des dividendes à la société mère, ceux-ci sont exonérés de la retenue à la source à condition que : 1. La filiale française distributrice soit assujettie à l’IS au taux normal 2. La société mère bénéficiaire détienne directement et de façon ininterrompue depuis deux ans ou plus au moins 20% du capital 3. La société mère bénéficiaire ait son siège de direction effective dans un Etat membre de la communauté européenne 4. La société mère bénéficiaire soit assujettie à l’IS (IRES pour les sociétés italiennes).

Une fois ces conditions remplies, les dividendes rentrent dans la base imposable de la société italienne à hauteur de 5%, sur la base de l’article 10 de la convention Francoitalienne.

B) Lorsqu’une société italienne contrôle une SCI française assujettie à l’IR, les bénéfices sont imposables pour la quote-part détenue par la société italienne à hauteur de 33,1/3% (IS) (*) ; en cas de distribution de dividendes, voir les conditions précédentes. (*) La base imposable n’est pas déterminée comme pour les associés personnes physiques sur la base de la méthode du revenu foncier, mais elle est déterminée sur la base de la méthode du BIC (Bénéfice industriels et commerciaux). Cela peut déterminer une asymétrie entre le résultat déclaré par l’associé personne physique (souvent bénéficiaire) et le résultat déclarés par l’associé personne morale (souvent déficitaire ; avec report des pertes).

6. Cas des plus-values En cas de plus-values réalisées lors de cessions d’immeubles détenus en direct en France ou cessions de parts de sociétés françaises (exemple SCI) à prépondérance immobilière, de façon occasionnelle, la société italienne sera assujettie à un prélèvement de 33,1/3% non libératoire de l’IS. Ce montant de 33,1/3% pourra être affecté, le cas échéant, sur l’IS. En cas de plus-values réalisées au moment de la cession d’immeubles détenus en direct en France ou cession de parts de société française (exemple SCI) à prépondérance immobilière, de façon occasionnelle, la société italienne assujettie à l’IRPEF de la part des associés sera assujettie au prélèvement de 19% comme « plus-value des particuliers » (voir paragraphe 1.1.3) En cas de transformation d’une société de capitaux italienne détenant des biens immobiliers en France, en une société de personnes (SNC, SAS, société en commandite simple, SS société simple), si le même régime d’imposition à l’IS est maintenu, alors il n’y a pas émersion de plusvalues latentes.

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Si au contraire on opte pour le régime de l’IR, les plus-values de transformation sont alors imposées sur la base de la différence entre la valeur vénale (à la date de la transformation) et la valeur comptable et les revenus relatifs sont attribués par transparence aux associés (personnes physiques ou personnes morales) Exemple de calcul (pour le % d’abattement Voir paragraphe 2.2.3) 1 - Vendeur : Société domicilié hors de France : Achat le 10/01/2000 : 150.000 euro Vente le15/01/2011 : 400.000 euro 150.000 – (2 % x 11 ans) = 150.000 – 33.000 = 117.000 euro 400.000 – 117.000 = 283.000 283.000 x 33 % = 93.390 euro 2 - Vendeur : personne physique domiciliée en dehors de la France (% d’abattement valide jusqu’au 31.01.2012) : Achat le 10/01/2000 : 150.000 euro Vente le 15/01/2011 : 400.000 euro 150.000 + forfait frais notariaux : 7,5 % 11.250 + forfait travaux: 15 % 22.500 = 183.750 400.000 – 183.750 = 216.250 Abattement de 10% pour chaque année de détention après la 5ième année (11 – 5 = 6) = 60 % 216.250 – 60 % = 86.500 Abattement fixe de 1.000 euro = 85.500 85.50019 % = 16.245 euro

C. TAXE 3% Toutes les sociétés italiennes qui possèdent, directement ou indirectement (par personne morale interposée), un ou plusieurs immeubles en France sont tenues à présenter une déclaration modèle 2746 ou une déclaration d’engagement (Voir sur le site www.michelinimauro.it ĺ Biblioteca ĺ Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non residenti ĺ “Dèclaration d’engagement”) si elles veulent éviter le paiement de la taxe du 3%.

La personne morale interposée doit être considérée, au sens du droit interne, une société à prépondérance immobilière (exemple : SCI) Le paiement de la taxe du 3% permet toutefois de garder l’anonymat.

La taxe du 3% n’est libératoire ni de l’impôt sur les sociétés (IS), ni de l’impôt sur les revenus (IR).

Le Calcul et le Paiement : La taxe est due sur les immeubles ou les droits immobiliers possédés au 1er janvier de chaque année. Sont exclus les biens régulièrement inscrits dans le stock des sociétés exerçant l’activité de marchand de biens ou de promoteur immobilier.

Les sociétés redevables de cette taxe doivent remplir le formulaire 2746 accompagné du paiement avant le 16 mai de chaque année au Service des Impôts des Entreprises compétent sur la base du lieu de l’immeuble.

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Le calcul se fait sur la base de la valeur vénale de l’immeuble au 1er janvier de l’année, à laquelle il est appliqué le taux du 3%.

Exemples - Société Italienne: exonérée de la taxe avec le dépôt annuel du formulaire 2746, ou avec une lettre d’engagement dès le début de la Société et à chaque changement d’associés.

- Société Civile Immobilière Monégasque : exonérée de la taxe avec le dépôt annuel du formulaire 2746.

D. TVA Article 259 – A – 2° Selon l’article 259-A-2° du CGI « Les prestations de services se rattachant à un bien immeuble situé en France, y compris les prestations d’experts et d’agents immobiliers et les prestations tendant à préparer ou à coordonner l’exécution de travaux immobiliers, telles que celles fournies par les architectes et les entreprises qui surveillent l’exécution des travaux », sont réputés se situer en France et donc sont redevables de la TVA française.

Donc 2 cas peuvent se présenter : - le prestataire italien n’ayant que des clients identifiés à la TVA en France : le prestataire italien doit établir des factures exonérées de TVA au sens de l’article 7 ter dpr 633/72 et le client auto liquidera la TVA dans son CA3.

- le prestataire italien a aussi ou seulement des clients en France non identifiés à la TVA (particuliers, SCI non assujettis à la TVA etc.…) : dans ce cas, le prestataire italien devra s’identifier au SIE des Non-résidents et s’acquitter de la TVA au moyen du CA3.

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La demande d’identification pour l’attribution du numéro de TVA doit être adressée auprès du : Service des impôts des non-résidents 10, rue du centre 93465 NOISY-LE-GRAND Cedex Tableau récapitulatif des différents cas possibles : SOCIETE IT

CLIENTS SOCIETES FRANCAISES (Ex : SCI) non assujetties à la TVA en France Ou Personnes physiques non assujetties à la TVA en France

Sté ITALIENNE pour une activité ponctuelle en France sans ou avec 1 salarié sans établissement stable

Sté ITALIENNE avec Etablissement Stable en France

SOCIETES FRANCAISES (Ex : SARL, SA, etc.) assujetties et/ou non assujetties à la TVA en France, SOCIETES ITALIENNES identifiées et non identifiées Et Personnes physiques assujetties et non assujetties à la TVA en France Immatriculation au Immatriculation au SIE Pas d’immatriculation.

SIE des non-résidents Auto liquidation de la des non-résidents et et acquittement de la part du client acquittement de la TVA française au TVA française au taux taux du 19,6% du 19,6% (5,5%) (5,5%) pour les clients non assujettis à la TVA. Pour les autres, auto liquidation par le client lui-même Immatriculation de la société au SIE compétent sur la base du lieu de l’activité de l’« établissement stable » (ex : chantier) et acquittement de la TVA et des autres impôts des sociétés (IS, CVAE) comme font normalement les sociétés françaises soumises à la TVA en France.

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SOCIETES FRANCAISES (Ex : SARL, SA, etc.) assujetties à la TVA en France Ou SOCIETES ITALIENNES déjà identifiées en France

LEGENDE BIC :

Bénéfice Industriel et Commercial

BNC :

Bénéfice Non Commercial

CA :

Chiffre d’affaires

CFE :

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

CGI :

Code Général des Impôts

CRL :

Contribution sur les Revenus Locatifs

CVAE:

Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises

IR :

Impôt sur le Revenu - équivalente dell’IRPEF en Italie

IS :

Impôt sur les Sociétés - équivalente dell’IRES en Italie

ISF :

Impôt de Solidarité sur la Fortune

RCS :

Registre du Commerce et des Sociétés

SCI :

Société Civile Immobilière

SIE :

Service des Impôts des Entreprises

TAB :

Terrains A Bâtir

TH :

Taxe d’Habitation

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REALISÉ PAR CABINET MAURO MICHELINI MILAN – NICE- GENEVE Plublié sur le site www.michelinimauro.fr

Il obtient en 1980 sa maîtrise en Economie auprès de l’Université des Etudes de Bologne.

Il obtient l’habilitation professionnelle de « Dottore Commercialista ». Il est actuellement inscrit à « l’Ordine dei Dottori Commercialisti » de Milan et à l’« Albo dei Revisori Legali ». Nommé Expert auprès du Tribunal de Milan pour les opérations extraordinaires.

Depuis 1998, il acquiert en France l’habilitation professionnelle d’Expert-Comptable, en s’inscrivant ensuite à l’Ordre des Experts-Comptables de Marseille. En 2004, le Diplôme Fédéral d’expert-comptable en Suisse lui est attribué.

En 2005 il est nommé Expert en matière financière auprès du « Ministero Pubblico di Lugano », auprès du Tribunal de première instance de Genève et auprès du « Tribunale Cantonale » de Lausanne. En décembre 2006, il obtient l’examen de Commissaire aux Comptes et s’inscrit à la Compagnie Régionale des Commissaires aux comptes d’Aixen-Provence et de Bastia.

S’occupe de fiscalité internationale, en particulier des problématiques franco-italiennes, il exerce sa propre activité de conseil auprès de ses cabinets de Milan et de Nice.

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