CBRE Avantage Magazine - Automne/Hiver 2020

Le Canada au sommet pour les technotalents

Le bureau d’hier n’est plus; vive le bureau de demain

Les centres de données dominent le marché

AVA NTAGE

Automne/Hiver 2020

Magazine

Le choc de la COVID-19 dans le cœur des centres-villes du Canada : que nous réserve l’avenir?

C’est une question que se posent les entreprises partout dans le monde et à laquelle on ne peut pas apporter de réponse simple.

www.cbre.ca

Le mot de Werner PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION

Voici notre tout premier numéro!

Le monde, nos entreprises et nos vies personnelles filaient à vive allure avant que la COVID-19 nous frappe. Dix mois plus tard, nous tâchons tous de trouver nos repères et d’aller de l’avant. Ce n’est pas parce que nous ne pouvons plus travailler comme d’habitude que notre emploi du temps et notre attention ne sont pas moins sollicités.

Nous devons tous nous consacrer à notre quotidien en prenant de nouvelles précautions pour notre sécurité. Nombreux sont ceux qui accompagnent leurs enfants à la maison dans leurs apprentissages en ligne, et nous devons parcourir une quantité phénoménale d’informations nouvelles pour tenter de décrypter un monde en pleine transformation. C’est pourquoi nous publions Avantage, notre nouveau magazine numérique.

Le magazine Avantage réunit de captivants articles sur l’immobilier commercial et les témoignages passionnants de conseillers et de clients de CBRE. Nous présentons des informations à la fine pointe du secteur qui se veulent concises et engageantes. Si nous adorons les livres blancs tout autant que tous les autres cabinets de services professionnels, la COVID-19 nous a appris qu’il est important de communiquer, que le temps est précieux et que notre champ d’attention et notre niveau d’énergie sont limités.

Ce magazine est un autre moyen de vous informer, vous et l’entreprise dans laquelle vous travaillez. Nous espérons que ce numéro vous plaira et que les idées présentées vous aideront à planifier vos activités et prendre des décisions.

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Automne/Hiver 2020

Sommaire

AUTOMNE/HIVER 2020 COVID-19 a-t-elle changé pour de bon 04 Lale navettage?

07 Ce que fait une dirigeante de CBRE pour continuer de communiquer avec les clients pendant la COVID-19

nouveau carrefour logistique de 08 Lel’HOOPP : une autre marque de confiance

04

envers l’essor de l’immobilier industriel

Canada au sommet pour les 10 Letechnotalents 12 Le bureau d’hier n’est plus; vive le bureau de demain

15 l’immobilier commercial en chiffres 16 Les centres de données dominent le marché choc de la COVID-19 dans le cœur des 18 Lecentres-villes du Canada : que nous réserve l’avenir?

l’approche et l’état d’esprit de ce 20 Comment courtier ont changé depuis la COVID-19

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07 CBRE Magazine Avantage

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La COVID-19 a-t-elle changé pour de bon le navettage?

Tout bon employé de bureau vous le dira si vous lui posez la question : ce qu’il aime le moins, dans sa routine journalière, c’est le navettage. Qu’il s’agisse de passer une heure en voiture à l’aller et au retour ou de rester debout dans un wagon de métro bondé, même avant la COVID-19, le navettage pour se rendre au bureau n’était guère idéal.

Désormais, à cause des obligations de distanciation physique et de désinfection dans les transports en commun, de nombreux travailleurs se demandent comment ils pourront retourner au bureau en toute sécurité dans les prochaines semaines et les prochains mois. C’est une question que se posent les entreprises partout dans le monde et à laquelle on ne peut pas apporter de réponse simple.

Chez CBRE, la discussion sur la sécurité du navettage se poursuit. Jon Ramscar, vice-président exécutif, a participé, avec d’autres chefs de file de la profession, à une série de discussions animées par l’Urban Land Institute (ULI) à propos des solutions envisageables à court et à long termes. Dans le même temps, les sondages effectués par CBRE ont permis de réunir les avis des employés et des occupants à propos du navettage dans ces temps très difficiles.

Qu’il s’agisse de continuer de faire du télétravail, d’améliorer l’accessibilité du navettage sans prendre les transports en commun, ou même de repenser la structure matérielle de nos bureaux, on consacre beaucoup de travail au navettage, pour qu’il refasse partie intégrante de notre quotidien.

LE DIALOGUE SUR LE NAVETTAGE

« Le transport en commun est l’un des enjeux les plus pressants pour nous tous : que faut-il faire pour mobiliser les employés et les ramener au bureau? » - Jon Ramscar, vice-président exécutif et directeur général, CBRE Canada

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Jon Ramscar sait qu’il est important d’animer le dialogue. En tant que directeur général du bureau phare de CBRE au centre-ville de Toronto, il participe depuis plusieurs mois à des dialogues au sommet à propos du retour des travailleurs dans les bureaux.

Il tient ces dialogues avec les professionnels et les entreprises, puisqu’il entend réunir tous les points de vue sur le travail

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pendant la COVID-19. Dans les derniers mois, il a participé à la série d’entretiens de l’ULI sur le thème « Reimaging Recovery » (« Repenser la reprise »), ainsi qu’à un dialogue sur le thème « Retrofitting Our Urban Region » (« Réaménagement de notre région urbaine »). Le transport en commun est l’un des enjeux les plus pressants pour nous tous : que faut-il faire pour mobiliser les employés et les ramener au travail? », s’interroge M. Ramscar.

de notre ville. Or, il est évident qu’à court terme, nous devrons envisager des changements plus pratiques. » Le vélo n’est qu’une solution de rechange parmi tant d’autres pour les employés. D’après un récent sondage du Chicago Tribune, 28,0 % des travailleurs qui prennent les transports en commun pour se rendre au travail se tourneront vers d’autres moyens de se déplacer.

DES IDÉES À LONG TERME

« Il est beaucoup question de solutions pratiques que l’on peut adopter rapidement sans changer la structure des immeubles », explique M. Ramscar. Les politiques de plus en plus nombreuses sur la désinfection et le port obligatoire du masque constituent des moyens d’améliorer la sécurité des travailleurs dans les transports en commun. Les employeurs peuvent aussi envisager de mettre en œuvre des horaires décalés, afin de réduire le nombre d’employés qui prennent les transports en commun au même moment et d’éviter la cohue pendant les heures de pointe habituelles.

Pour les employés des villes qui s’en remettent au transport en commun, le vélo pourrait constituer une option de navettage plus sécuritaire. À long terme, grâce à l’enrichissement de l’infrastructure cyclable, ces travailleurs pourraient plus facilement retourner au bureau. « Il est encore tôt pour parler des changements à grande échelle à apporter aux immeubles, puisque dans sa nature même, l’immobilier n’est pas aussi souple dans sa forme bâtie, explique M. Ramscar. Il est possible d’aménager dans un immeuble des infrastructures pour les cyclistes, qu’il s’agisse de cases à vélos ou de salles de bains dotées de douches; de nombreux investisseurs et promoteurs ont réussi à attirer des locataires grâce à ces infrastructures dans les nouveaux complexes d’immeubles de bureaux. Nous constatons que depuis quelques années, les cases à vélos et les douches se multiplient, et il sera intéressant de voir si cette tendance s’accélère à terme dans le parc immobilier

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LES SOLUTIONS À COURT TERME

des travailleurs recherchent d’autres moyens de se déplacer que les transports en commun

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On se demande aussi qui, parmi les employés, devrait d’abord rentrer au bureau. « Je suis profondément convaincu que lorsque les cadres sont les premiers à rentrer au bureau, ils rassurent les autres employés, qui se sentent encouragés à en faire autant, précise M. Ramscar. Or, il y a aussi une question de démographie. Il se pourrait que pour des raisons personnelles de sécurité, les plus jeunes travailleurs reviennent d’abord dans les bureaux, alors que les travailleurs plus âgés télétravailleront plus longtemps et plus souvent. »

REPENSER LE NAVETTAGE Nombreux sont les employeurs qui ont laissé entendre que l’époque du navettage matin et soir cinq jours sur sept pourrait être révolue. Dans le récent sondage mondial mené en 2020 par CBRE pour connaître l’opinion des occupants, 70,0 % des répondants ont fait savoir que certains membres de leur personnel seront autorisés à télétravailler à temps plein, alors que 61,0 % ont indiqué que tous les employés pourraient faire du télétravail pendant une partie de leur emploi du temps.

Ces résultats laissent entendre qu’un modèle de bureau hybride verra le jour dans les prochains mois, ce qui permettra aux employés de choisir où et quand ils travailleront. Dans un sondage mené

auprès de 1 000 travailleurs de bureau américains et commandité par Hana, la plateforme de solutions aux espaces de travail polyvalents de CBRE, 58,0 % des répondants préfèrent ne pas faire du navettage. Ce chiffre augmente pour passer à 70,0 % parmi les travailleurs des banlieues. C’est pourquoi nombreux sont ceux qui pourraient décider de faire moins souvent la navette et de la faire hors des heures de pointe. « La réalité, c’est que la situation évolue et oblige à adopter une approche réfléchie et pratique pour travailler sécuritairement et efficacement, enchaîne M. Ramscar. Personne n’a toutes les réponses et tous doivent être attentifs aux habitudes personnelles. Ce que nous savons, grâce à notre clientèle mondiale et aux activités de CBRE, c’est que le travail en équipe et la collaboration sont essentiels pour la culture de l’entreprise et que les bureaux continueront de jouer un rôle décisif dans la réussite des entreprises à terme.

Il s’agit de savoir comment s’y prendre dans l’intervalle. « Chez CBRE, nous tâchons de créer le meilleur plan d’action qui soit à partir de l’information la plus récente sur notre plateforme mondiale, puisque nos clients continuent de s’en remettre à nous pour prendre des décisions. »

des employeurs permettront à certains employés de travailler à domicile à temps plein

des employeurs permettront à tous les employés de travailler à domicile pendant une partie de leur emploi du temps

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CE QUE FAIT UNE DIRIGEANTE DE CBRE POUR CONTINUER DE COMMUNIQUER AVEC SES CLIENTS PENDANT LA COVID-19 Après neuf mois d’expérience collective en télétravail, ce qui manque le plus à la plupart d’entre nous, c’est le travail traditionnel dans les bureaux. C’est certes le cas de Ruth Fischer, même si elle a dû rentrer au travail pour participer à des réunions cruciales ou dans le cadre de la rotation échelonnée du personnel.

Directrice générale des Solutions client de CBRE et dirigeante active dans la profession de l’immobilier commercial, Ruth carbure à l’interaction humaine : entretiens dans les bureaux, réunions improvisées et dialogues pour vraiment apprendre à connaître les clients. Et même si rien ne remplacera jamais l’énergie, la fébrilité et la connexion du bureau, elle tâche d’être plus spontanée dans ses communications en distanciel.

À PROPOS DU TÉLÉTRAVAIL « J’ai deux jeunes enfants et un mari qui travaille lui aussi à temps plein. Nous avons donc eu notre part de difficultés. Nous avons la chance de travailler dans une profession dans laquelle nous pouvons accomplir énormément de travail à distance; or, les avantages d’un bureau n’ont jamais été aussi évidents. Je connais les avantages que l’on récolte quand on peut se concentrer, avoir des contacts personnels énergisants et pouvoir compter sur un espace de travail confortable et ergonomique. »

À PROPOS DES COLLÈGUES « Ce qu’il y a de bien dans cette situation, c’est qu’elle a humanisé nos collègues encore plus. On a une idée de leur réalité : on voit leurs enfants et leur environnement personnel. Cette situation nous apporte une nouvelle dimension. Et je suis tellement contente quand mes interlocuteurs voient que ma fille adore participer à mes visioconférences sur Zoom. »

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À PROPOS DE LA COMMUNICATION « Même si ce n’est pas comme un entretien en tête-à-tête, une visioconférence sur Zoom offre toujours l’avantage de voir quelqu’un sourire. Parfois, on sent le besoin de prendre une pause de l’écran. C’est pourquoi, en faisant des promenades dans le quartier, j’en profite pour faire mes appels. »

À PROPOS DE LA COMMUNICATION AVEC LES CLIENTS « Il est difficile d’exprimer à distance notre personnalité, et nous savons tous que les gens font affaire avec ceux qu’ils aiment.

Après avoir bien appris à connaître ceux et celles qui peuvent faire le travail avec compétence, il s’agit de savoir avec qui le client est le plus à l’aise et avec qui il souhaite travailler. Je tâche de faire preuve d’ingéniosité chaque fois que je le peux.

Récemment, nous avons eu une réunion pour faire connaissance avec un client, et j’ai suggéré au courtier, pour nous présenter au début de la conférence, au lieu de réciter nos curriculum vitae, de faire valoir nos « grands points forts ». Et c’est ce que nous avons fait, simplement pour partir du bon pied. Nous devons faire appel à des moyens informels et ingénieux de communiquer chaque fois que nous le pouvons. »

À PROPOS DE L’ÉQUILIBRE ENTRE LA VIE PROFESSIONNELLE ET LA VIE PERSONNELLE « Ce que j’ai constaté, pendant la COVID, c’est qu’il y a beaucoup moins d’équilibre, parce qu’on ne travaille pas à la maison autant que l’on vit au bureau. Être constamment sur Zoom et communiquer sans cesse, c’est épuisant. Et on a peu de temps à consacrer à des travaux importants qui obligent à se concentrer. Je fais de mon mieux pour dire oui à ce qui est important, et parfois pour dire non. Les activités en ligne et les occasions d’apprendre sont très nombreuses aujourd’hui, ce qui est très bien. Or, il y a des limites à tout ce que l’on peut faire. Il faut éviter de s’épuiser professionnellement à force de se réunir sur Zoom. »

À PROPOS DE L’ART DE PRENDRE DU TEMPS POUR SOI « Nous restons en famille, et nous avons de l’aide. J’ai pu facilement faire de l’exercice, ne serait-ce que le temps d’une promenade dans le quartier. Surtout, je tâche de me rappeler qu’à bien des points de vue, nous avons énormément de chance. Nous sommes en santé, et c’est ce qui compte le plus. »

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Le nouveau carrefour logistique de l’HOOPP : une autre marque de confiance envers l’essor de l’immobilier industriel Mitchell Blaine, Kyle Hanna et Luke Slabczynski, de CBRE, travaillent de concert avec l’Healthcare of Ontario Pension Plan (HOOPP) pour faire connaître les grands projets de ce régime de retraite dans iPort Cambridge, le campus logistique et manufacturier qui sera aménagé au cœur de la région de Waterloo; il s’agit, à bien des égards, d’un complexe majeur.

MM. Blaine et Slabczynski, courtiers industriels du bureau de CBRE dans la région de Waterloo, sont en train de mettre en marché et de vendre ce projet de concert avec l’équipe industrielle de Kyle Hanna à Toronto-Ouest. iPort Cambridge, qui s’étendra sur une superficie de plus de 4,0 millions de pi2 sur un site de 300 acres lorsqu’il sera entièrement aménagé, sera du nombre des plus grands projets industriels jamais réalisés dans les annales. Ce projet représentera finalement 4 % environ du total de la superficie de l’immobilier industriel dans la région de Waterloo. iPort Cambridge sera le troisième et dernier projet d’aménagement iPort de l’HOOPP au Canada. Cette caisse de retraite a déjà un campus en construction à Delta, en Colombie-Britannique, et est en train de moderniser un autre établissement industriel iPort à Caledon, en Ontario. Malgré sa vaste superficie, iPort Cambridge est un com-

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plexe important non seulement en raison de l’envergure du projet, mais aussi parce qu’il représente une grande marque de confiance de la part de l’un des grands investisseurs institutionnels du Canada dans le marché du commerce électronique et de la logistique, qui se développe à vive allure, qui est toujours plus complexe, et qui est encore plus important dans le contexte de la COVID-19. « La pandémie a accéléré la tendance dans l’accroissement de la pénétration du commerce électronique d’un océan à l’autre, affirme M. Blaine. Et ce basculement dans les habitudes de dépenses des consommateurs fait culminer la demande de locaux industriels. C’est pourquoi le moment était idéal, en réalité, pour lancer iPort Cambridge. »

LA PUISSANCE DE L’IMMOBILIER INDUSTRIEL La catégorie des actifs industriels est restée exceptionnellement résiliente malgré le ralentissement économique actuel. Même si, sur les grands marchés des immeubles de bureaux au Canada, les taux d’inoccupation et l’activité de sous-location augmentent, les grands centres industriels du pays continuent de reprendre du mieux, et de nouveaux locaux sont mis en service pour répondre à la demande de plus en plus forte dans le commerce électronique.

Toronto, Vancouver, Montréal et la région de Waterloo ont toutes inscrit, au troisième trimestre de 2020, des taux de disponibilité de moins de 3,0 % dans l’immobilier industriel. Le taux de disponibilité de Toronto est resté le plus faible parmi les grands marchés nord-américains, à 2,0 %, même après avoir mis en service 2,7 millions de pi2, alors que 10,4 millions de pi2 supplémentaires sont en construction à Toronto; toutes ces superficies devraient se louer à la vitesse de l’éclair.

Le taux de disponibilité dans l’immobilier industriel de Vancouver a été de 2,8 % au troisième trimestre, contre 2,9 % au deuxième trimestre, alors que le marché a mis en service 804 000 pi2 de nouveaux locaux industriels et que 4,3 millions de pi2 sont en construction. « Le marché industriel canadien a suivi le rythme. En fait, il a connu un élan sans précédent et est vraiment la grande vedette de l’univers de l’immobilier commercial aujourd’hui, a déclaré Paul Morassutti, vice-président exécutif et directeur général de CBRE Canada. Les investisseurs, les locataires et les promoteurs savent que la demande dans le commerce électronique et la logistique est appelée à rester forte et prennent des engagements industriels énormes à terme. » Pour sa part, le marché industriel de la région de Waterloo et du Sud-Ouest de l’On-

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« Compte tenu du bond de la demande exprimée pour le commerce électronique et la logistique dans ces temps très difficiles, il s’agit d’un projet d’aménagement qui est au rendez-vous du marché précisément au moment voulu. » - Mitchell Blaine, premier vice-président, CBRE Canada

tario a été très actif récemment. Les grands contrats récents conclus dans la région par des entreprises nationales et mondiales sont venus conforter le rôle de cette région comme destination de l’investissement industriel. Amazon loue tout ce qu’elle peut comme locaux industriels dans la région, en signant des contrats d’envergure pour des centres d’exécution des commandes du dernier kilomètre à Cambridge, Kitchener et Hamilton. Le géant du commerce électronique signe même des contrats pour de nouveaux locaux dans différents autres établissements partout dans la région du Grand Toronto.

Toyota vient de conclure un contrat pour un établissement industriel de 250 000 pi2 à Cambridge, un peu au nord de son usine existante, pour l’assemblage de la nouvelle gamme de Lexus. Et PRI-MED Produits médicaux a annoncé en août qu’elle ouvrirait à Cambridge un nouvel établissement important de fabrication médicale pour produire des masques chirurgicaux afin de répondre à des besoins au Canada. « L’essor de l’immobilier industriel est une bonne nouvelle dans une période difficile, » lance M. Hanna. « Nous nous attendons à ce que la demande augmente et à ce que les propriétés industrielles s’illustrent malgré la COVID-19. C’est ce qu’on peut constater dans la région de Waterloo comme dans la plupart des marchés industriels partout au Canada. »

DES LOCAUX INDUSTRIELS ABSOLUMENT NÉCESSAIRES Ce sont ces prometteuses perspectives industrielles qui ont amené l’HOOPP à prendre la décision d’aménager iPort Cambridge, carrefour de distribution qui sera réalisé en plusieurs phases dans les prochaines années; le premier bâtiment de 500 000 pi2 devrait être achevé au deuxième trimestre de 2022.

Ce projet devrait permettre d’attirer à la fois les nouvelles entreprises qui souhaitent se réinstaller dans la région de Waterloo et les entreprises locales existantes qui veulent s’agrandir dans la région. Il s’adresse aussi aux locataires industriels qui ont besoin de locaux plus vastes, mais qui ne peuvent pas les trouver dans la région du Grand Toronto. iPort Cambridge permettra aux grandes entreprises industrielles de profiter de la proximité de l’autoroute 401 récemment élargie et de l’Aéroport international de Waterloo. Ce campus donne à l’HOOPP le moyen d’attirer dans la région des locataires plus importants et nombreux, en plus de faire de Cambridge l’un des principaux moteurs de la croissance économique et de la compétitivité dans la région de Waterloo.

« iPort Cambridge fera la lisière ouest de la région du Grand Toronto une destination pour la croissance et solidifiera le statut de la région comme carrefour technologique mondial et centre de l’activité manufacturière de pointe, » affirme M. Slabczynski, en notant que la région de Waterloo vient de décrocher le premier rang des marchés de l’emploi les plus prometteurs dans le domaine de la technologie, selon le rapport Scoring Tech Talent que vient de publier CBRE. La population active de la région dans le secteur de la technologie a bondi de 51 % dans les cinq dernières années, ce qui est remarquable, pour un bassin de main-d’œuvre technologique de 22 400 travailleurs. « iPort Cambridge fera déferler, sur notre florissante région, une vague absolument nécessaire de locaux industriels de premier niveau, renchérit M. Blaine. Et compte tenu du bond de la demande exprimée pour le commerce électronique et la logistique dans ces temps très difficiles, il s’agit d’un projet d’aménagement qui répond aux attentes du marché précisément au moment voulu. »

194 000 pi²

Installations industrielles en chantier

1,1 million pi² Région de Waterloo 2,6 millions pi²

4,1 millions pi² Vancouver

5,4 millions pi² 10 millions pi² Toronto

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Le Canada au sommet pour les technotalents Toronto a décroché le quatrième rang dans le nouveau palmarès nord-américain Scoring Tech Talent de CBRE, en engrangeant plus d’emplois que toute autre ville nord-américaine dans les cinq dernières années; elle talonne la baie de San Francisco pour le nombre d’emplois.

No1

82,56 Baie de SF, CA

Vancouver continue de s’inscrire au 12e rang dans ce classement, alors qu’Ottawa a gagné cinq rangs pour se hisser à la 14e place, en devançant Montréal, qui a plongé au 16e rang. Et Calgary fait désormais partie du palmarès, au 34e rang.

Les 25 marchés les plus prometteurs pour les technotalents au Canada

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1

RÉGION DE WATERLOO

6

QUÉBEC

9

EDMONTON

No 34

Rang de Calgary dès ses débuts dans le classement des technotalents

L’effectif de technotalents a bondi de 51 % entre 2013 et 2018, ce qui est prodigieux.

L’effectif de technotalents totalise 35 800 travailleurs, ce qui est plus que tout autre marché dans le palmarès des 25 marchés les plus prometteurs.

L’effectif de technotalents a gagné 17 % dans les cinq dernières années.

12

HALIFAX

15

WINNIPEG

1 228 étudiants ont mérité un diplôme en technologie en 2018.

Les salaires dans le secteur de la technologie ont progressé de 5 % dans les cinq dernières années.

Ce qu’en disent les diri « Puisque le Canada accomplit des progrès dans ses efforts visant à juguler la COVID-19 et que les changements apportés dans les visas américains nuiront probablement à l’attraction des technotalents au sud de la frontière, la technocroissance des villes canadiennes est appelée à s’inscrire dans la durée. » -PAUL MORASSUTTI, VICE-PRÉSIDENT EXÉCUTIF ET DIRECTEUR GÉNÉRAL, CBRE CANADA

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No2

No3

No4

No5

67,39

66,36

64,34

64,01

Washington, D.C.

Seattle, WA

Toronto, ON

New York, NY

1,5 %

Taux de croissance de l’emploi technologique à Ottawa dans les cinq dernières années

13 200

66 900

Nombre d’emplois technologiques créés à Toronto dans les cinq dernières années

Nombre total de travailleurs dans le bassin de main-d’œuvre des technotalents à Halifax; ce bassin a gagné 11 % sur cinq ans.

igeants des marchés de CBRE « Il s’agit d’une bonne nouvelle. Point final.

Calgary ne cesse de parler de la diversification de son économie, et nous avons prouvé que nous sommes en mesure de concurrencer les villes qui mènent le monde dans ce secteur absolument essentiel de la technologie. » -GREG KWONG, CALGARY

« C’est exceptionnel de décrocher ce titre mondial, après sept ans d’efforts pour restructurer notre marché. Nous savons depuis longtemps que la région de Waterloo peut attirer les technotravailleurs des quatre coins du monde et constituer une véritable pépinière de talents locaux. » - TED OVERBAUGH, SUD-OUEST DE L’ONTARIO

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Le bureau d’hier n’est plus; vive le bureau de demain Les neuf derniers mois font ressortir une évidence : les travailleurs veulent plus de souplesse dans leur milieu de travail. Qu’il s’agisse des longs trajets de navettage, des codes vestimentaires rigoureux ou de l’éloignement de la famille, de nombreux travailleurs de bureau tirent la même conclusion sur la COVID-19 et sur l’obligation de télétravailler : notre mode de travail doit changer.

Cette constatation, ainsi que les nouvelles annoncées par les plus grandes sociétés technologiques du monde, qui prévoient de créer des effectifs permanents de télétravailleurs, ont donné lieu à mille et une chroniques annonçant la « fin du règne du bureau ».

LA RÉALITÉ EST LOIN D’ÊTRE AUSSI SIMPLE Même si les travailleurs apprécient certains aspects du télétravail, la plupart veulent toujours travailler dans un bureau, au moins pendant une partie de leur emploi du temps. Puisque la pandémie perdure, l’absence de collaboration en présentiel commence à peser sur le moral des travailleurs, dont les journées sont sans cesse ponctuées d’un nombre incalculable de visioconférences sur Zoom.

Les discussions sur l’éparpillement des effectifs, qui allaient déjà bon train avant la COVID-19, se sont multipliées. Nombreuses sont les entreprises qui sont en train de transformer durablement leur portefeuille de bureaux. Elles veulent créer des milieux de travail physiques qui projettent discrètement leur image et leur culture. Ces locaux, destinés à promouvoir la connectivité et l’innovation des employés, sont essentiels pour attirer les talents.

Le milieu de travail physique est aussi appelé à évoluer de concert avec la montée en puissance

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« Quand il est question du réseau en étoile pendant et après la COVID-19, je dirais qu’il s’agit de la version 2.0. » - David Cairns, premier vice-président, CBRE Toronto

du télétravail et des locaux polyvalents. Le « modèle du réseau en étoile », dans lequel les entreprises s’en remettent à un siège « carrefour » central pour les réunions et les activités importantes, et le réseau des petits bureaux régionaux, dont les « rayons » sont plus proches du lieu où habitent les employés, attiraient l’attention longtemps avant la COVID-19.

Le moment est peut-être aujourd’hui venu de reconsidérer le modèle en fonction d’un monde post-pandémique, en jumelant la préférence des employés pour le télétravail avec des locaux physiques polyvalents, qui leur permettent de communiquer en distanciel avec leurs collègues.

LE RÉSEAU EN ÉTOILE À L’ORIGINE « La vérité, c’est que les grandes sociétés appliquent depuis un certain temps le modèle du réseau en étoile », nous apprend David Cairns, premier vice-président, location de bureaux à CBRE. Il précise que de nombreuses sociétés ont, dans les centres-villes, des sièges sociaux dans lesquels ils accueillent les clients et organisent des événements, en plus de petits bureaux régionaux non loin des villes où habitent leurs employés.

En raison de la tension sur les marchés de la location de bureaux dans les grandes agglomérations, le modèle du réseau en étoile était aussi économique : les sociétés pouvaient redéployer leur personnel sur des marchés moins coûteux, au lieu de payer un supplément pour de vastes superficies dans les locaux très chers du centre-ville.

M. Cairns est persuadé que le principe actuel du réseau en étoile tel que nous le connaissons devra se transformer avec le basculement des besoins des employés et des employeurs après la COVID 19. « Quand on parle du réseau en étoile, je dirais qu’il est différent de celui d’avant la COVID-19 et qu’il s’agit maintenant de la version 2.0, explique-t-il. Je crois que l’on peut dire sans se tromper, d’après les sondages menés auprès des employés, que les travailleurs veulent plus de choix, précise-t-il. Ils veulent se rapprocher de leur famille, éviter le navettage et travailler dans un environnement moins dérangeant. Autrement dit, le bureau tel que nous le connaissons aujourd’hui devra changer. »

L’ÉVOLUTION DES PRÉFÉRENCES DES TRAVAILLEURS Ces sondages dressent clairement le portrait de la mutation des préférences des travailleurs. Dans un récent sondage mené auprès de plus de 2 600 travailleurs de bureau américains par le cabinet d’architecture de San Francisco Gensler, seulement 12,0 % ont affirmé qu’ils souhaitaient télétravailler à temps plein, alors que 70,0 % voulaient retourner au bureau pendant trois jours ou plus sur sept.

Dans un sondage comparable mené par l’entreprise de locaux polyvalents Espaces iQ, on a appris que 93,0 % des utilisateurs ne veulent pas télétravailler à temps plein.

Or, même si les employés valorisent le travail dans les bureaux, ils sont de moins en moins disposés à renoncer aux avantages du télétravail. Dans un sondage mené auprès de 1 000 travailleurs américains par Harril Poll et

70,0 % des travailleurs de bureau américains affirment qu’ils souhaitent rentrer au bureau trois jours sur sept ou plus.

62,0 % des travailleurs de bureau apprécient les économies qu’ils réalisent grâce au télétravail, et 55,0 % préfèrent de ne pas avoir à navetter.

AVANT LA COVID-19

MAINTENANT

Avant la COVID-19, seulement 27,0 % des employés préféraient profiter des avantages du travail à la carte; aujourd’hui, ils sont 56,0 %.

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commandité par Hana, la plateforme de solutions d’espaces polyvalents de CBRE, 62,0 % apprécient les économies qu’ils réalisent grâce au télétravail, 58,0 % préfèrent de ne pas avoir à se soumettre à un code vestimentaire et 55,0 % préfèrent ne pas être obligés de navetter.

Ces chiffres montent en flèche pour les travailleurs de banlieue : 70,0 % préfèrent ne plus avoir à navetter et apprécient les économies réalisées grâce au télétravail. Ce qui est peutêtre plus éloquent, c’est qu’avant la COVID-19, à peine 37,0 % des employés déclaraient qu’ils souhaitaient profiter des avantages du travail à la carte. Leur nombre a augmenté pour passer à 56,0 %. « Les travailleurs se demandent pourquoi ils devraient aller dans les bureaux chaque jour. Pourquoi devraient-ils structurer ainsi leur emploi du temps? » lance M. Cairns. On ne peut pas faire table rase de l’expérience commune du travail dans les bureaux, et les travailleurs ne veulent pas télétravailler tout le temps. Il faut donc une plus grande souplesse. »

LA VERSION 2.0 DU RÉSEAU EN ÉTOILE Dans la version 2.0 du réseau en étoile, le bureau physique devient un élément essentiel du milieu de travail hybride, en servant de système nerveux central pour un réseau d’employés plus largement déployé.

Les employés peuvent travailler à la maison les jours où ils ont besoin de mieux se concentrer, ce qui améliore l’équilibre entre leur vie professionnelle et leur vie personnelle et ce qui élimine les distractions inutiles. Pourtant, un réseau simplement constitué d’un bureau central et des postes de télétravail des employés n’est pas nécessairement suffisant. « À mes yeux, les fournisseurs d’espaces souples seront les partenaires d’une nouvelle vision du modèle du réseau en étoile », explique M. Cairns.

Il n’est pas le seul à le croire. En mai 2020, IWG PLC, la société du Royaume-Uni qui fait la promotion des marques d’espaces polyvalents Regus et Spaces, a annoncé des plans pour lancer une émission de titres de 390 millions de dollars afin d’étendre sa présence déjà vaste dans le domaine des locaux de bureaux. « Le bureau n’est pas en train de disparaître : il se transforme, a déclaré Mark Dixon, PDG d’IWG dans une récente entrevue qu’il a donnée au magazine Fortune. Le milieu de travail [est appelé à devenir] un hybride. Des travailleurs pourront télétravailler, comme ils le font déjà. Ils travailleront aussi dans des bureaux proches de la ville où ils habitent, et se rendront dans les sièges sociaux pour les tâches importantes : réunions, travaux collaboratifs, remue-méninges, revue des opérations… tout ce qu’il faut faire en présentiel. » Ces « bureaux proches du lieu où ils habitent » pourraient très bien être des espaces polyvalents, offerts par de grandes sociétés comme IWG ou de petites entreprises-boutiques. « J’entrevois un avenir dans lequel on pourra réserver, à la minute, des espaces polyvalents donnant sur la rue et centrés dans les quartiers, confie M. Cairns. Dans ces espaces, les travailleurs pourront se réunir, collaborer et simplement sortir de leur logement pour se rendre dans un environnement de bureau. Ces espaces sont faits pour des gens comme moi, qui ne veulent pas, la plupart du temps, faire tout ce trajet pour se rendre dans un bureau du centre-ville. » M. Cairns précise que ces espaces locaux donneront aux employés l’occasion de se réunir avec des clients internes et externes à l’endroit où ils se trouvent, ce qui est parfois difficile dans un bureau centralisé du centre-ville. « À l’heure actuelle, les entreprises ne peuvent pas louer des locaux qui répondent parfaitement à leurs besoins, explique-t-il. Voilà pourquoi, dans les mois et les années à venir, ces espaces flexibles seront au rendez-vous des attentes des entreprises. »

LE RÉSEAU EN ÉTOILE 2.0

Bureau régional

Bureau à domicile

Bureau central Espace de travail partagé 14

Bureau régional

Automne/Hiver 2020

L’IMMOBILIER COMMERCIAL EN CHIFFRES 76 200 TRAVAILLEURS

2,7 M PI2

Nombre total de travailleurs qui font partie du bassin des technotalents à Ottawa; il s’agit de la plus forte concentration de technotalents en Amérique du Nord. La capitale du pays a devancé Montréal pour s’emparer du 12e rang dans le palmarès continental des technotalents.

C’est le total de la nouvelle superficie industrielle livrée à Toronto au troisième trimestre; une superficie supplémentaire de 10,4 millions pi2 est en construction. Vancouver a livré 804 000 pi2 de nouveaux locaux industriels au troisième trimestre, et 4,3 millions de pi2 sont en construction.

51 %

4%

Progression de l’effectif des technotalents de la région de Waterloo en cinq ans, ce qui donne 22 400 travailleurs et ce qui porte la région au sommet du palmarès des « 25 marchés de technotalents les plus prometteurs » à surveiller.

Il s’agit du rythme de croissance de l’économie, selon les prévisions de la Banque du Canada, en 2021 et en 2022, après un recul de 5,5 % en 2020.

1,6 G$ C’est la somme qu’a versée CBRE Caledon Capital Management pour une participation minoritaire dans une nouvelle plateforme de 12 centres de données Vantage, ce qui témoigne de sa confiance dans ce secteur, qui connaît une évolution fulgurante. Markham est un épicentre de données : récemment, cette ville s’est enrichie d’une prodigieuse capacité de 4, 5 MW de puissance d’hébergement infonuagique.

22,1 M PI2

38,0 % Il s’agit du pourcentage de répondants sur les 1 000 personnes sondées par CBRE et qui ont affirmé qu’elles regrettaient les échanges improvisés avec des collègues de bureau; 33,0 % regrettaient les réunions en présentiel, et 32,0 % regrettaient la collaboration en présentiel.

56,0 % Nombre d’employés sondés qui souhaitent profiter des avantages du travail polyvalent dans le contexte de la COVID, contre 37 % avant la pandémie.

Absorption de la superficie industrielle que CBRE prévoit au Canada d’ici 2023. Avant la COVID, on projetait l’absorption de 12 570 000 pi2 – ce qui représente une différence de + 9,5 millions pi2!

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Les centres de données dominent le marché Les centres de données sont les enfants chéris des investisseurs de l’immobilier commercial à l’heure actuelle.

Ce n’est certes pas nouveau pour David Cervantes, premier vice-président de CBRE en poste à Montréal et qui dirige notre activité canadienne dans les centres de données avec son collègue Scott Harper, vice-président en poste à Toronto. Ils ont tous deux consacré les huit dernières années à développer l’activité des centres de données pour en faire un générateur de chiffre d’affaires croissant. M. Harper fait observer que le parc immobilier des centres de données modernes au Canada double largement chaque année.

Bien entendu, l’activité industrielle se porte bien aujourd’hui, puisque le commerce électronique connaît un essor fulgurant en pleine pandémie. Or, les investisseurs placent judicieusement leurs fonds dans les centres de données. « Depuis la COVID-19, beaucoup d’articles ont été publiés sur la stabilité et la protection qu’offre le marché industriel, nous apprend M. Cervantes. Toutefois, les centres de données dépassent effectivement le secteur industriel selon la plupart des indicateurs. Le rendement des fiducies de placement immobilier est très solide dans cet espace, et parmi les grands groupes d’investisseurs, cette catégorie d’ac-

tifs prend de plus en plus de place. » M. Harper estime que même si les fiducies de placement immobilier dans les bureaux, les locaux industriels et les établissements de détail ont perdu entre 30 % et 40 % de leur valeur quand la COVID-19 a éclaté, l’investissement dans les centres de données a progressé de 7,0 % au deuxième trimestre de 2020. « Et puisque la COVID-19 a fait fondre les valeurs des fiducies de placement immobilier à vocation traditionnelle », dit-il, « les investisseurs se sont mis à rechercher un terreau plus fertile. » La hausse déclenchée par la COVID-19 dans l’achalandage cybercommercial a fait légèrement augmenter les données sur le commerce de détail. Toutefois, le vecteur le plus direct du secteur des centres de données, selon M. Cervantes, est en fait la demande de médias dans le grand public. « Le démantèlement récent des centres de données de TikTok, par exemple, a fait couler beaucoup d’encre dans notre profession, explique-t-il.

Tout dépend du nombre de vues et des taux d’utilisation : ce qui porte la demande des centres de données, ce sont les prochaines applications et les prochaines plateformes, qui rendent accessibles les médias pour les utilisateurs et sur nos téléphones. » Les centres de données sont contre-cy-

cliques du fait de leur nature même, comme ils l’ont été pendant la crise financière mondiale de 2008 : à cause de la COVID-19, les grands investisseurs institutionnels se sont précipités sur les centres de données. « Ce n’est plus un secret, et les institutions, quelle que soit leur vocation, investissent dans cet espace; les projets deviennent très importants, déclare M. Cervantes. Aujourd’hui, le moindre centre de données coûte plus de 100 millions de dollars; le coût du capital est donc le premier enjeu, et cet espace est un lieu sûr pour investir. »

DES INVESTISSEMENTS ÉNORMES CBRE Caledon Capital Management Inc. vient de prendre une participation minoritaire dans une nouvelle plateforme de 12 centres de données Vantage. « Dans le secteur des infrastructures numériques, le chiffre d’affaires dépend de la croissance du volume de données, a déclaré Stephen Dowd, de CBRE Caledon, en annonçant cet investissement. La croissance du volume de données n’est pas corrélée aux cycles économiques, ce qui est un très grand point fort cette année. » Au début de l’année, Compass Datacenters a fait l’acquisition d’un terrain pour son premier campus torontois, à Etobicoke : le

« Investir dans les centres de données est très peu risqué, explique M. Harper. Au lieu de faire neuf transactions représentant 500 millions de dollars, on peut faire une seule opération immobilière. Il s’agit d’un déploiement économique du capital. » - Scott Harper, vice-président, CBRE Toronto

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Automne/Hiver 2020

Amazon, Google et Oracle. En s’intéressant aux marchés secondaires comme le Canada, ils sont en quête de meilleurs rendements que ce qu’ils pourraient trouver en Amérique.

Pour sa part, M. Harper est en train de vendre, au prix de 45 millions de dollars, un centre de données existant à des investisseurs internationaux, et il évoque un certain nombre d’autres transactions sur le marché des capitaux à Toronto dans les derniers mois, dont une conversion de friches industrielles, ce qui est de plus en plus rare (la plupart des nouveaux projets de centres de données sont aménagés dans des friches industrielles, pour répondre aux normes mondiales), et plusieurs fusions-acquisitions.

« LE PRIX QU’IL FAUT »

premier bâtiment — qui représente un investissement de 100 millions de dollars — devrait être achevé au troisième trimestre cette année. « Nos clients considèrent que Toronto est un hypermarché important et émergent », a déclaré A. J. Byers, président à l’International de Compass Datacenters. « Toronto est la dernière étape dans notre effort d’expansion sur les grands marchés partout en Amérique du Nord », a renchéri Chris Crosby, PDG de Compass et visionnaire de la profession.

M. Harper fait observer que ces entreprises pourraient en partie être motivées par les plans très plébiscités des grandes sociétés de télécommunications canadiennes Rogers et Bell, qui veulent étendre leurs réseaux de la 5G, ce qui coûtera plus de 7,0 milliards de dollars. « Les centres de données étendront leur présence, explique-t-il. C’est pourquoi il s’agira d’un facteur de taille. » Les investisseurs canadiens ne sont pas les seuls à s’enthousiasmer pour nos centres de données. De concert avec d’autres marchés puissants et moins chers comme la Suède et même l’Islande, le Canada est aujourd’hui une destination populaire pour les investisseurs mondiaux qui souhaitent investir dans les fournisseurs de services infonuagiques comme Microsoft, IBM,

Depuis maintenant une décennie, le Québec est la destination de prédilection pour le déploiement des centres de données à grande ou à très grande échelle, en raison de l’énergie bon marché et renouvelable offerte par cette province. Or, les promoteurs, les fournisseurs et les investisseurs de centres de données ne sont pas « ignorants des coûts de l’énergie, lance M. Harper. Les grands exploitants de services infonuagiques (les « hypercentres ») se développent à un rythme affolant pour répondre à la demande infonuagique; autrement dit, ils doivent s’implanter là où se trouvent leurs clients, à Toronto. « Ils n’ont pas d’autre choix. C’est le prix qu’il faut payer pour mener cette activité. » Les centres de données sont, dans toutes les catégories d’actifs, les établissements les plus chers et compliqués à construire, explique M. Harper, puisqu’il faut doubler les infrastructures : ainsi, toutes les lignes d’électricité et tous les transformateurs doivent être doublés, pour offrir une solution de repli. « On sait par exemple qu’il faut compter, pour construire un immeuble de prestige, 450 $ le pi2. Pour construire un centre de données, il faut compter le coût du bâtiment et de toutes les infrastructures, de sorte que le prix se rapproche des 1 200 $ le pi2. » Les grandes caisses de retraite et les grands investisseurs institutionnels richement capitalisés cadrent parfaitement avec la classe d’actifs des centres de données.

Ils sont en mesure de déployer des capitaux abondants dans une même transac-

tion, adossée par les meilleurs garants de la planète, dont Microsoft, IBM, Amazon, Google et Oracle.

On peut dire que ces centres de données grossistes sont les « Walmart » des services infonuagiques, ce qui témoigne de leur prépondérance puisqu’ils représentent 75 % de la demande mondiale actuelle, les autres, soit 25 %, étant constitués des milliers d’entreprises et de cabinets comme les opérateurs de grande fréquence, les détaillants et les concepteurs de films et de jeux entre autres. « Investir dans les centres de données est très peu risqué, explique M. Harper. Au lieu de faire neuf transactions représentant 500 millions de dollars, on peut faire une seule opération immobilière. Il s’agit d’un déploiement économique du capital, qui offre toujours de généreux rendements. C’est la raison pour laquelle les grands acteurs de la capitalisation de l’immobilier partout dans le monde s’intéressent tous à ces opérations. » Les transactions qui portent sur les centres de données s’étendent généralement sur 10 ou 15 ans, ce qui, avec des garanties AAA, veut dire que « lorsqu’on entre dans la danse, on ne veut plus s’arrêter, explique M. Cervantes. Il s’agit d’un actif envoûtant. » Il n’est guère étonnant que de nouveaux joueurs souhaitent investir dans l’espace des centres de données, ce qui n’est pas simple, avertit M. Harper. Il y a plus d’investisseurs en quête de centres de données aujourd’hui qu’il y a cinq mois, mais il est difficile d’entrer dans ce marché. Si vous n’avez jamais exploité un centre de données, un groupe institutionnel colossal ne va pas vous faire confiance... C’est pourquoi les barrières dans l’accès au monde des centres de données sont énormes. » CBRE travaille en étroite collaboration avec les promoteurs qui construisent des centres de données pour les grands utilisateurs finaux à l’échelle mondiale, et M. Cervantes sait parfaitement que ces entreprises, qui valent des milliers de milliards de dollars, n’ont guère de temps et de patience à consacrer aux exploitants de centres de données de moindre envergure. « Les grands acteurs du marché recherchent un partenaire sûr et fidèle quand ils s’étendent sur de nouveaux marchés comme le Canada. »

« Tout dépend du nombre de vues et des taux d’utilisation : ce qui porte la demande des centres de données, ce sont les prochaines applications et les prochaines plateformes, qui rendent accessibles les médias pour les utilisateurs et sur nos téléphones. » - David Cervantes, premier vice-président, CBRE Montréal

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Le choc de la COVID-19 dans le cœur des centres-villes du Canada : que nous réserve l’avenir?

Quand le Canada a dû se confiner en mars, les centres urbains jadis fourmillants ont été quasiment désertés quand les travailleurs ont dû se confiner à la maison.

C’est ce qui s’est produit pour Naz Ali, qui dirige la plateforme de la cartographie analytique de CBRE Canada et qui gère les systèmes d’information géographique (SIG) de l’entreprise. Née à Fidji, cette Vancouvéroise de longue date a une vue d’ensemble et une passion des données qui donnent aux clients les moyens de prendre des décisions. Une partie de son travail consiste à se servir de données sur la mobilité pour décrypter et cartographier les modèles de l’achalandage humain. Pour un détaillant qui souhaite savoir où implanter un établissement qui saura attirer la clientèle cible, cette information est très utile et peut s’afficher sur différents supports riches d’information, dont les cartes de densité.

Ces cartes représentent la dynamique de l’achalandage en faisant appel à des couleurs : un point écarlate plus saturé pourrait correspondre à une population dense, un niveau d’instruction ou, comme on le sait trop bien aujourd’hui, à des cas de COVID-19.

Les cartes de densité permettent aux professionnels des ventes de CBRE d’avoir un meilleur éclairage et d’orienter plus exactement que jamais leurs efforts sur le marché immobilier. « Ces cartes, explique Mme Ali, per-

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mettent d’analyser un nombre incalculable de considérations variables différentes. Nos services sont très utiles et nous sommes très satisfaits quand nous pouvons apprendre à partir de ces données, confie-t-elle.

ILLUSTRER LE CHOC DE LA COVID Confinée dans son condo de Vancouver, alors que l’économie était paralysée et que les rues de son quartier étaient désertées, elle a eu une idée géniale : pourquoi ne pas créer une carte de densité comparant les niveaux de l’achalandage piétonnier dans les centres-villes des trois mégapoles du Canada avant et après le confinement?

Elle s’est aussitôt mise à l’œuvre, en extrayant des données sur l’achalandage piétonnier des terminaux mobiles repérés grâce à une commande ping par les applications de traçage de tiers à Dundas Square à Toronto, sur la rue Robson à Vancouver et sur la rue Sainte-Catherine à Montréal, entre le 1er janvier et le 31 mai 2020. (Les données des terminaux ne sont pas toutes publiées pour les besoins de l’analyse; seul un échantillon de 5 % à 10 % du total de la circulation est enregistré par les applications de traçage des tiers.)

Mme Ali a pris ces données et les a indexées d’après des modèles d’achalandage de 2019, ce qui a donné une base de 100 termi-

naux. À Toronto, l’achalandage piétonnier de Dundas Square atteignait un peu moins de 140 terminaux le 11 mars 2020, soit la veille de la date à laquelle l’Organisation mondiale de la santé a déclaré que la COVID-19 était une pandémie mondiale. À partir de cette date, le nombre de terminaux a précipitamment plongé, pour se chiffrer à moins de 20 à la mi-avril, avant de regagner petit à petit du terrain en mai, pendant le déconfinement.

Quand les données ont été transposées sur une carte de densité, les résultats étaient aussi spectaculaires et énigmatiques : une série de GIF animés de ces cartes représentaient, dans un relief contrasté, la baisse spectaculaire de l’achalandage dans ces noyaux urbains après l’entrée en vigueur du confinement : après le confinement, des essaims de taches rouge écarlate ont viré au bleu foncé, puis au bleu pâle. (Veuillez consulter la page 19 pour prendre connaissance de ces cartes de densité). C’est à Montréal que l’achalandage a le plus fortement plongé, soit de 88 %, alors qu’à Toronto, il a baissé de 84 %, et à Vancouver, de 74 %. « C’était intéressant de constater le changement graduel mais presque immédiat de l’achalandage piétonnier dans ces grandes agglomérations », conclut-elle.

Automne/Hiver 2020

Vancouver

INTERSECTION DES RUES ROBSON ET THURLOW À VANCOUVER La rue Robson est l’une des premières destinations commerciales à Vancouver.

Entre le 1er janvier et le 12 mars, des milliers de visiteurs la fréquentaient au quotidien. Dès le 12 mars, la fréquentation a diminué. Entre le 21 mars et le 31 mai, la circulation piétonne a chuté de 71 %.

Toronto

YONGE-DUNDAS SQUARE À TORONTO Niché entre le Centre Eaton, l’un des cinémas les plus courus de la ville et l’artère commerciale Yonge, le Yonge-Dundas Square est sans contredit l’une des intersections les plus achalandées de Toronto. Ou du moins, à une autre époque. Entre le début de l’année et le 1er mars, le Square a accueilli chaque jour des milliers de visiteurs qui empruntaient l’intersection de Yonge et Dundas pour assister aux événements sur la place publique. La fréquentation s’est effritée à partir du 12 mars pour se réduire en poussière par la suite.

En effet, entre le 21 mars et le 31 mai, la circulation piétonne a chuté de 84 %.

Montréal

DESTINATION COMMERCIALE DE LA RUE SAINTE-CATHERINE À MONTRÉAL Entre le 1er janvier et le 12 mars 2020, la circulation piétonne était dense dans le district commercial de la rue Sainte-Catherine à Montréal. La carte le démontre bien : la zone est si achalandée que le rouge domine. Mais entre le 21 mars et le 31 mai, le trafic piétonnier a chuté drastiquement de 88 %.

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UN PARCOURS VISUEL CBRE a fait un pas de géant dans sa stratégie immobilière en intégrant, dans les travaux qu’elle mène pour ses clients, des systèmes d’information géographique. Les applications portées par ces systèmes constituent, pour les professionnels des ventes de CBRE, un puissant outil qui permet de transformer les données sur la mobilité en argumentaires visuels convaincants. Ils peuvent ainsi cerner, dans les données, des modèles qu’ils ne verraient pas autrement, ce qui transforme les moyens grâce auxquels les clients sélectionnent le site de leurs bureaux, de leurs établissements de détail et de leurs locaux industriels. « Le choix du lieu est décisif, ce qui donne du poids à l’argumentaire, explique Mme Ali. Il s’agit de suivre un parcours visuel. » Cette plateforme permet de réunir beaucoup d’information sur le comportement des clients dans les centres commerciaux, par exemple les types d’établissements les plus visités à certains moments de la journée ou de la semaine, les points d’origine des clients et leur destination quand ils sortent des magasins. C’est pourquoi les données apportées par les SIG permettent de remanier le choix des produits offerts par les détaillants ou l’enchaînement des commerces dans un centre commercial.

Les SIG apportent à CBRE un avantage sur la concurrence. Récemment, l’équipe de Mme Ali a mené une analyse approfondie pour une chaîne nationale de restaurants qui souhaitait mieux analyser les habitudes de ses clients. En consultant les données de l’entreprise sur les établissements de Vancouver et de Toronto, l’analyse des SIG de CBRE a permis aux clients de savoir d’où venaient les clients qui se rendaient dans ces établissements le midi, le soir et pendant l’apéro, et où ils se trouvaient 30 minutes avant et 30 minutes après. « Nous avons ainsi pu créer, pour cette chaîne de restaurants, une zone commerciale sur mesure, que l’on pouvait répliquer pour les nouveaux établissements.

Auparavant, les restaurants jouaient en quelque sorte à la devinette. Et aujourd’hui, c’est devenu une science exacte », s’exclame Mme Ali. Elle est ensuite allée encore plus loin, en faisant appel aux données de segmentation des consommateurs pour savoir où les gens qui habitent dans le secteur commercial cible préféraient passer leurs vacances et quels modèles de voiture ils aimaient conduire. « Pour un même lieu, explique-t-elle, nous avons pu dire à un client que sa clientèle préférait en fait le vin et non la bière. Il a ainsi pu apporter à son menu une mise au point qui lui a permis de réaliser des économies et de générer en même temps un meilleur chiffre d’affaires.

« L’analyse des SIG sera essentielle pour cerner les tendances et aider nos clients à maîtriser la situation. » - Naz Ali, gestionnaire des SIG, CBRE Canada

REHAUSSER LA SÉLECTION DES SITES Récemment, son équipe a été appelée à aider un client de CBRE qui envisageait certains sites pour une nouvelle propriété industrielle. Ce client lui a fourni les codes postaux de ses employés et voulait savoir quels lieux seraient toujours accessibles pour le bassin de travailleurs potentiels de l’entreprise. CBRE a créé une carte interactive qui permettait au client de choisir différents lieux et de connaître les délais de navettage moyens, les distances à parcourir et les frais que ses travailleurs devaient engager pour se rendre dans chaque site.

Ces données ont ensuite été intégrées dans une carte de densité pour les travailleurs afin d’établir la répartition des groupes d’âge dans le secteur. Le client pouvait savoir si ceux qui habitaient dans les régions visées travaillaient dans la construction et dans l’entreposage et s’ils avaient un niveau d’études collégiales. « Il a ainsi pu faire une analyse et prendre une décision à propos du meilleur lieu à choisir pour son expansion », précise Mme Ali. Et puisqu’aujourd’hui les villes canadiennes se déconfinent, Mme Ali veut effectuer une nouvelle analyse pour connaître l’évolution du déconfinement de l’économie et des habitudes des consommateurs à Toronto, à Montréal et à Vancouver pendant la pandémie. « Il sera intéressant de faire le suivi de ces secteurs pour savoir ce qui a changé maintenant qu’on est plus mobile », dit elle. « On sait que chacun veut revenir à la normale; toutefois, plus cette crise s’étire, plus il est probable que les habitudes s’enracinent. »

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Automne/Hiver 2020

COMMENT L’APPROCHE ET L’ÉTAT D’ESPRIT DE CE COURTIER ONT CHANGÉ DEPUIS LA COVID-19 Nous avons tous entendu quelque part à quel point la communication est cruciale durant la pandémie. Ce courtier a fait avancer le concept à vitesse grand V. Le mois dernier, Kevin Nelson de CBRE a lancé un appel à ses collègues courtiers : que tous ceux qui vivaient difficilement la « nouvelle normalité » communiquent avec lui. En quelques heures, il a reçu des dizaines d’appels de partout au pays.

Kevin travaille en immobilier commercial à Vancouver depuis plus de dix ans et s’est bâti une réputation sans égale en raison de sa connaissance du marché. Il use maintenant d’une approche différente en se forgeant des relations à travers le Canada. Voici comment.

COMMUNIQUER DAVANTAGE « Je crée des liens avec de nouvelles personnes à travers la plateforme de CBRE en leur demandant comment ils se portent et comment ils abordent le travail durant cette période. C’est rassurant de savoir qu’on n’est pas seul. C’est le moment idéal pour se faire de nouveaux amis et élargir son réseau chez CBRE. Je me demande toujours : qu’est-ce que je peux apprendre de cette personne?

Quelles nouvelles perspectives peuvent se dévoiler en comprenant ce qui se passe dans leur marché? »

TROUVER DE NOUVELLES MOTIVATIONS « Je réalise que je dois trouver des raisons de mettre mon réveille-matin plus tôt maintenant que je n’ai plus à me rendre au bureau. J’organise des appels partout au pays, surtout avec les équipes des marchés de l’est, en comblant mes avant-midi avec des conversations. »

SE FIXER DE NOUVEAUX OBJECTIFS « J’ai dû prendre un moment et faire le deuil de mes anciens objectifs. Nous vivons une situation inédite, nous devons être plus conciliants avec nous-mêmes.

Désormais, je me demande : à quoi je m’attaque aujourd’hui? Qu’est-ce que je peux accomplir? Ce virage mental et un lâcherprise sur mes anciennes attentes ont été transformateurs. »

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S’ADAPTER À LA NOUVELLE NORMALITÉ « Je crois que plusieurs d’entre nous ont réalisé que c’est une chance de pouvoir reconnecter et passer du temps en famille Même les activités banales, comme aller faire une activité à l’extérieur ensemble, nous comblent plus qu’il y a à peine quelques semaines. »

PARLER À SES CLIENTS « Pendant les premières semaines de travail à domicile, mes conversations avec les clients n’étaient axées que sur le partage d’expérience pour garder contact, le tout dans la compassion. Alors que maintenant, nous commençons à discuter de ce qu’aura l’air le retour au travail. CBRE veut se positionner en tant que chef de file sur ce plan, c’est donc intéressant d’échanger des idées et des concepts à ce sujet avec les clients. »

RECHERCHER L’ÉQUILIBRE « Je suis une personne qui s’entraîne cinq fois par semaine, alors j’ai maintenu le rythme en allant courir et faire du vélo régulièrement, ou en parcourant des sentiers avec ma famille. »

MAINTENIR LES BONNES HABITUDES « Je crois que je vais définitivement maintenir le niveau de communication que j’ai développé après que le pire soit passé. Avant, je pensais que j’avais un bon réseau parce que je connaissais une poignée de personnes dans chaque marché.

Mais récemment, j’ai élargi mes horizons, approfondi mes relations et j’en ressens vraiment les bienfaits. »

CONNECTER DAVANTAGE « J’ai eu cinquante ans ce mois-ci et j’étais certain que ça passerait inaperçu.

Au final, j’ai eu environ quatre-vingt-dix remerciements à faire. Plutôt que de recevoir des courriels et des textos, j’ai parlé des heures avec les gens sur Zoom. Ce fut finalement une très belle expérience. »

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TALENTS HORS PAIR. POUVOIR D’INFLUENCE DANS LE SECTEUR. INFORMATION STRATÉGIQUE.

Chef de file mondial dans les services de l’immobilier commercial, CBRE offre, à toute sa clientèle au Canada, des services d’expertise-conseil d’envergure mondiale. Grâce à nos perspectives exceptionnelles sur les marchés locaux, à nos services intégrés et à notre savoir-faire confirmé, nous continuons de faire fructifier la puissance et le potentiel de l’immobilier pour tous les clients que nous servons avec fierté.

Pour en savoir plus : cbre.ca