CBRE Magazine Avantage - Printemps 2022

Vive le bois d’œuvre, ou l’ESG démystifié

Les grandes tendances qui définissent l’immobilier

Halifax débarque en ville

La conversion de terrains industriels pour résoudre la question du logement?

PRINTEMPS 2022

Avantage En quête de potentiel L’immobilier commercial est prêt pour de nouveaux défis

cbre.ca/magazineavantage

Le mot de Werner PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION J’ai récemment participé au congrès de l’ICSC à Whistler, qui rassemble quelques jours par année des détaillants et fournisseurs de services afin d’échanger sur les meilleures stratégies pour l’année à venir.

De ces événements se dégagent une telle énergie et autant d’idées et de liens créés.

La présence de nos clients et des professionnels du commerce de détail de CBRE m’ont énergisé! À l’heure où le monde comporte son lot de défis, nous avons de la chance que le secteur de l’immobilier prospère à bien des égards.

En effet, le sentiment des investisseurs est plus fort que jamais. Le volume record des échanges de biens immobiliers commerciaux a atteint 57,9 milliards de dollars l’année dernière et l’on prévoit qu’il sera encore plus élevé en 2022. Le taux de disponibilité industriel n’a jamais été aussi bas et stimule de nouveaux aménagements partout où c’est possible.

En aucun temps les indicateurs de base de l’immobilier multirésidentiel n’ont été aussi solides, le segment du commerce de détail est prêt pour un grand retour et l’immobilier de bureaux se tient prêt pour l’afflux de travailleurs qui regagneront nos centres-villes.

C’est là que l’ESG entre en jeu et c’est un sujet que nous aborderons dans ce numéro du magazine Avantage.

Les considérations ESG sont intégrées à chaque étape du cycle de vie de la propriété, de la vérification diligente aux acquisitions et de la location à la gestion des biens immobiliers.

ICSC Whistler, CBRE Reception

En maintenant les principes ESG au centre de notre mode de fonctionnement pour aller de l’avant, notre industrie garantit que ce moment de grande prospérité économique finira par renforcer nos communautés de manière nouvelle et innovante.

J’espère que ce numéro du magazine Avantage saura vous inspirer et renouveler votre optimisme en cette ère difficile.

Par ailleurs, les événements mondiaux nous rappellent que nous devons nous projeter au-delà de la pandémie, que nous devons veiller ensemble à ce que le bien-être des gens et l’environnement soient au cœur de notre planification, de notre prise de décisions et de notre exécution.

2

Le magazine Avantage de CBRE

PRINTEMPS 2022

06 08 10 12 14

PRINTEMPS 2022

Nos perspectives : Cinq tendances qui façonneront l’immobilier commercial en 2022 L’ESG : de quoi s’agit-il?

La construction en bois d’œuvre pourrait être la réponse à cette question La croissance économique d’Edmonton dépend des nouveaux locaux industriels Le zonage d’inclusion à Toronto : nouvelle réalité ou pierre d’achoppement?

Les futurs dirigeants de CBRE : Sarah Henderson et Kai Tai Li CBRE Halifax célèbre son 20e anniversaire

16 17 18 20 22 24

Voici pourquoi Halifax est une ville en plein essor Voici comment le projet du quartier Cogswell changera la physionomie d’Halifax

Sommaire

04

La conversion des terrains industriels de Toronto offre de lucratives perspectives dans le logement Les entreprises ont les bureaux polyvalents dans la mire Magnétiser le milieu de travail après la pandémie Les investisseurs reviennent en force pour acquérir des résidences pour personnes âgées

3

Nos perspectives : Cinq tendances qui façonneront l’immobilier commercial en 2022 En dépit des défis connus, à savoir l’inflation élevée, les hausses des taux d’intérêt et les pénuries de main-d’œuvre imminentes, les Perspectives de CBRE sur l’immobilier au Canada brossent un tableau positif du secteur en 2022. Voici donc cinq tendances qui façonneront le marché de l’immobilier au Canada cette année, de l’engouement pour les locaux industriels insaisissables à l’adoption de l’ESG.

L’inflation et la hausse des taux d’intérêt La Banque du Canada a déjà augmentéles taux d’intérêt deux fois en 2022 afin de contrer une inflation obstinément élevée. Or, les économistes réclament des augmentations supplémentaires cette année, à l’heure où les banques centrales du monde entier tentent de maintenir les prix sous contrôle. Mais grâce à la force sous-jacente des indicateurs de base de l’immobilier commercial, ces hausses ne devraient pas affecter les volumes d’investissement et les taux d’actualisation de façon négative. Qui plus est, si l’inflation présente de bons côtés, ils se prêtent bien à l’immobilier. En effet, le secteur peut servir de rempart naturel aux investisseurs contre l’inflation grâce au renforcement de l’économie, à la croissance de l’emploi, à l’accroissement de la demande de locaux et à la hausse des loyers.

L’adoption de l’ESG Les considérations environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) deviendront de plus en plus importantes pour les investisseurs immobiliers en 2022.Si l’adoption des pratiques ESG a tardé dans le secteur de l’immobilier, le vent est en train de tourner. Dans le segment des bureaux, les aménagements en bois d’œuvre attireront l’attention des occupants soucieux de l’ESG, et avec raison.En effet, les immeubles en bois d’œuvre permettent de réduire les émissions de carbone de 60 % à 70 % par rapport aux bâtiments en acier et en béton. Dans le segment du commerce de détail, ce sont les consommateurs dotés d’une grande conscience sociale qui influenceront l’adoption de l’ESG puisqu’ils voudront soutenir les marques qui respectent leurs valeurs. Finalement, les politiques de l’État et les programmes de financement inciteront les bailleurs de l’immobilier multirésidentiel à intégrer l’ESG à leurs nouveaux développements.

Le retour au bureau En 2022, la conjoncture du marché des bureaux se fortifiera. Les travailleurs de bureau reprendront leurs activités en présentiel, ce qui permettra aux employeurs de mettre à l’essai les nouvelles stratégies favorisant le travail hybride.

L’absorption nette de locaux à bureaux au pays devrait totaliser 6,2 millions de pieds carrés en 2022, avant de culminer à un sommet sur 15 ans en 2023.

4

Le magazine Avantage de CBRE

La demande demeure élevée dans le segment industriel

La reprise du commerce de détail

La demande d’installations industrielles continuera de supplanter l’offre en 2022, notamment en raison de l’adoption rapide du commerce électronique au Canada et de l’excédent d’inventaires devenu essentiel pour déjouer les retards de la chaîne d’approvisionnement. En raison du peu d’espace industriel restant, les aménagements en gestation feront l’objet d’une plus grande activité de prélocation, concurrentielle par-dessus le marché. Tant qu’il n’y aura pas d’équilibre entre l’offre et la demande, les taux de location, les prix de vente et les prix des terrains demeureront excessivement élevés partout au Canada.

Alors que les consommateurs évoluent de plus en plus en ligne, les détaillants et les centres commerciaux mettent davantage l’accent sur leurs locaux physiques afin de reconquérir des parts de marché. Au cours de l’année à venir, les établissements thématiques, les événements promotionnels et l’agrandissement de la superficie consacrée à l’étalage deviendront la norme. De nouveaux concepts d’alimentation et de boissons aideront également à attirer les clients vers les magasins, tout comme les détaillants axés sur les services. À l’heure où les détaillants consolident leurs locaux, ce qui est particulièrement vrai chez les détaillants de la mode, les bailleurs accordent une importance grandissante aux occupants axés sur les services afin de diversifier la composition de leurs locataires.

Pour en savoir plus sur les grandes tendances qui définiront le quotidien des travailleurs en 2022,

téléchargez les Perspectives de CBRE sur l’immobilier au Canada au cbre.ca PRINTEMPS 2022

5

L’ESG : de quoi s’agit-il?

La construction en bois d’œuvre pourrait être la réponse à cette question Le concept des facteurs environnementaux, sociaux et gouvernanciels (ESG) est en train de devenir une réalité. Ces facteurs prendront de plus en plus d’importance, puisque les entreprises prévoient d’atteindre collectivement, en 2050, l’objectif d’un monde carboneutre. Mais en quoi consistent au juste ces facteurs? Et comment changerontils votre entreprise et vos décisions?

Les facteurs ESG sont les critères auxquels font appel les investisseurs potentiels pour évaluer la pérennité des entreprises. Il s’agit d’un moyen, pour les investisseurs qui ont une conscience sociale, de faire cadrer leurs investissements avec leurs valeurs.

E S G

Les facteurs environnementaux comme les émissions polluantes des entreprises visent à préserver le monde naturel.

Les facteurs sociaux permettent d’évaluer la manière dont les entreprises traitent les personnes, dont les employés et les clients.

La gouvernance porte sur le fonctionnement des entreprises, dont la rémunération des cadres supérieurs et la diversité dans les conseils d’administration.

Vice-chairman de CBRE, Paul Morassutti note, dans sa chronique sur les Perspectives du marché de l’immobilier, que les facteurs ESG sont de plus en plus intégrés, avec les facteurs financiers, dans les décisions d’investissement d’un nombre croissant d’entreprises, en particulier celles qui travaillent dans l’immobilier commercial.

Le carbone intrinsèque de la construction, des travaux de remise en état et des activités d’aménagement devient un enjeu de plus en plus important, autant que la performance opérationnelle des immeubles. Le secteur de l’immobilier produit près de 40 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre, dont une part importante est attribuable à la dépendance vis-à-vis des matériaux de construction non durables.

6

Le magazine Avantage de CBRE

T3 Bayside Rendering

Vive le bois d’œuvre!

Une solution ESG-conviviale pour l’immobilier commercial? Le bois d’œuvre massif! Les immeubles en bois d’œuvre sont beaucoup plus durables, environnementalement, que tous les autres types de bâtiments.

Par rapport aux bâtiments traditionnels en acier et en béton, les immeubles en bois d’œuvre permettent de réduire jusqu’à 70 % dans les émissions de carbone liées à leur construction.

Même s’il paraît illogique d’abattre des arbres pour promouvoir le développement durable, il pousse des arbres permettant de produire suffisamment de bois d’œuvre, en Amérique du Nord, pour construire un immeuble de sept étages toutes les 20 minutes. Et toutes les entreprises de bois d’œuvre les plus prestigieuses ne s’approvisionnent que dans les forêts gérées durablement, dans lesquelles on plante plus d’arbres qu’on en récolte. La séquestration du carbone dans les immeubles construits à l’aide de bois d’œuvre récolté durablement, de concert avec les mesures prises pour éviter les émissions de carbone en s’abstenant de construire des immeubles en acier ou en béton, équivaut à 1 500 voitures de moins sur les routes — en permanence.

La demande de bois d’œuvre augmente On n’aura pas du mal à convaincre les investisseurs et les occupants des bureaux des avantages du bois d’œuvre : la demande est déjà au rendez‑vous. Les travaux de conversion des bureaux dans les bâtiments en brique et en poutres font fureur à Vancouver, Toronto et Montréal à l’heure où les entreprises, surtout dans les technologies, recherchent des locaux qui encouragent les employés à revenir dans les bureaux. Les immeubles de bois d’œuvre offrent la même authenticité et la même esthétique

PRINTEMPS 2022

que les bons vieux bâtiments de brique et de poutres, en plus d’offrir de nouvelles fonctions intégrées comme l’atténuation du bruit, l’éclairage naturel, ainsi que les ascenseurs et les systèmes de CVC modernes.

L’immeuble T3 Bayside de Hines est un bon exemple d’immeuble de bois d’œuvre : pensé par le cabinet d’architecture danois de notoriété mondiale 3XN, le T3 Bayside est le dernier-né d’une progéniture de milieux de travail modernes et créatifs, construits selon le concept T3 de Hines : bois d’œuvre, talent et technologie. La phase I permettra de mettre en service, dans l’est du secteur riverain du centre-ville de Toronto au début de 2023, 251 000 pieds carrés de locaux à usage de bureaux contemporains et innovants.

Une alternative sûre et économique Le bois d’œuvre est à l’épreuve du feu. Les éléments de la sécurité dans la conception moderne des bâtiments comme les produits retardateurs de combustion, grâce auxquels les bâtiments en charpente de bois sont auto-extincteurs, viennent répondre à toutes les inquiétudes à propos de l’inflammabilité. Même si les coûts de construction des immeubles à charpente de bois ont tendance à être plus élevés, ces immeubles se construisent plus rapidement que les bâtiments en acier. Ainsi, au final, les coûts des projets des immeubles en bois d’œuvre finissent par être similaires ou moindres aux bâtiments à charpente d’acier.

Les immeubles en bois d’œuvre font partie de la solution. Pour respecter les objectifs de l’Accord de Paris et limiter le réchauffement planétaire à 1,5 degré Celsius d’ici 2050, il faudra adopter massivement, dans les prochaines années, une multitude d’autres pratiques ESG dans l’ensemble de l’immobilier commercial.

7

La croissance économique d’Edmonton dépend des nouveaux locaux industriels Le vent a tourné pour l’économie d’Edmonton : les prix de l’énergie explosent et une pléiade de sociétés de distribution souhaitent s’installer dans cette région.

Mais le ciel s’assombrit à l’horizon.

Au quatrième trimestre de 2021, il s’est loué à Edmonton 2,1 millions de pieds carrés de locaux industriels, ce qui est remarquable : il s’agit de la plus vaste superficie industrielle louée depuis le troisième trimestre de 2013. Au premier trimestre de 2022, ce sont 1,8 million de pieds carrés additionnels qui ont été loués. L’ennui, c’est que la part des locaux industriels neufs construits l’année dernière est 48,5 % moins élevée qu’en 2019; elle a donc baissé pour la première fois sur un an à Edmonton depuis 2017. Puisque l’offre n’est pas au rendez‑vous dans l’immobilier industriel, la région métropolitaine d’Edmonton pourrait subir une contraction de sa croissance économique et les loyers des locaux industriels devraient continuer d’augmenter. La plupart des autres villes canadiennes sont déjà aux prises avec cette conjoncture difficile.

Promoteurs et investisseurs se retroussent les manches. À l’heure actuelle, on construit 4,5 millions de pieds carrés de locaux industriels, une superficiesans précédent. Or, le déséquilibre croissant entre l’offre et la demande a déjà fait plonger à un creux de 4,2 % sur cinq ans le taux d’inoccupation des locaux industriels, et ce taux ne cesse de baisser, alors que les taux de location augmentent constamment dans les complexes industriels à bâtir. « Les plus grandes entreprises logistiques dans le monde souhaitent s’installer à Edmonton. Nous devons agir plus rapidement, bâtir plus de locaux et miser sur ces perspectives », explique Dave Young, directeur général de CBRE à Edmonton. »

La demande industrielle survitaminée La taille de l’entreprise industrielle moyenne qui occupe ces locaux continue d’augmenter à l’heure où le commerce électronique connaît une croissance fulgurante. Le Canada était à la traîne des pays comparables du point de vue de l’adoption du commerce électronique. Pourtant, depuis la pandémie, la pénétration du commerce électronique a quasiment doublé, pour passer de 10 % en 2019 à 19,6 % aujourd’hui. Le Canada est aujourd’hui sur un pied d’égalité

avec les États‑Unis pour la pénétration du commerce électronique, et nos marchés immobiliers industriels peinent à suivre le rythme. À Edmonton, les ventes de bâtiments industriels de plus de 50 000 pieds carrés ont plus que triplé pour passer de six transactions en 2020 à 22 en 2021. Dans la région métropolitaine d’Edmonton, il n’y a actuellement que trois entrepôts de plus de 100 000 pieds carrés offerts actuellement sur le marché, ce qui limite le nombre d’options pour les locataires, sans oublier que 73,3 % des locaux industriels neufs en construction sont déjà préloués. « On pourrait penser que la superficie de 4,5millions de pieds carrés de locaux industriels en construction à Edmonton est suffisante, alors qu’elle est presque entièrement prélouée, précise Braylon Klemchuk, associé principal des ventes à CBRE. Les entreprises logistiques nouvelles et existantes ont besoin d’une superficie beaucoup plus vaste que celle qu’on est en train de construire. » C’est l’une des raisons pour lesquelles Panattoni Development Company construit le premier bâtiment industriel spéculatif de plus de 500 000 pieds carrés dans la région. Situé dans le parc industriel Apex, ce bâtiment devrait accueillir ses premiers locataires au troisième trimestre de 2022. Les bâtiments de cette envergure sont légion à Toronto et à Vancouver. Toutefois, ce projet lance une ère nouvelle pour le marché industriel d’Edmonton. « Le marché industriel d’Edmonton est assez bien équilibré depuis 2008.

Toutefois, nous atteignons aujourd’hui un point d’inflexion, lance Mark Edwards, directeur du développement chez Panattoni. Le marché s’attendait à suivre la tendance établie, et non à la demande annuelle de 700 000 pieds carrés supplémentaires venue subitement s’ajouter à un marché déjà actif. Il se peut que le marché ait besoin de temps pour se recentrer. Il n’empêche que nous sommes enthousiasmés par les perspectives d’Edmonton. »

« L’objectif, ce n’est pas d’atteindre les taux d’inoccupation les plus faibles ni les taux de location les plus élevés au Canada, mais plutôt d’aménager le type de locaux industriels qu’il faut pour miser sur l’avenir. »

8

DAVE YOUNG DIRECTEUR GÉNÉRAL, CBRE EDMONTON Le magazine Avantage de CBRE

Les installations industrielles en chantier à Edmonton Projets d'envergure (150 000 pi² et plus)

Southport Crossing Immeuble 3 154 000 pi² T2 2022*

Anthony Henday Business Park 197 000 pi² T2 2022*

Discovery Business Park Centre 4 213 000 pi² T1 2023*

Horizon Business Park Immeuble E 214 000 pi² T2 2022*

Apex Immeuble 3 548 000 pi² T3 2022*

Les superficies sont arrondies à l'unité de mille près. *Période d'achèvement prévue

L’histoire se répète En 2021, CBRE avait prédit que les grands marchés industriels du Canada seraient à court de locaux de qualité dans la logistique et la distribution avant la fin de l’année. Cette éventualité, impensable, s’est matérialisée plus tôt que prévu. À Vancouver, le taux de disponibilité dans l’immobilier industriel au quatrième trimestre de 2021 s’est chiffré à un creux absolu de 0,9 %. La situation est la même à Toronto, où le taux de disponibilité industrielle est aussi de 0,9 %.

Dans ces deux villes, statistiquement, on aménage d’importantes superficies — soit près de 10 millions de pieds carrés dans chaque ville. Toutefois, puisque plus de 90 % de cette superficie nouvelle sont déjà préloués, les taux de location et les prix de vente pulvérisent des records à l’heure où la demande dépasse l’offre. « Sur les marchés comme Vancouver et Toronto, les utilisateurs se tournent vers Edmonton, qui offre des taux de location plus attrayants et un produit tout de suite disponible, fait observer Braylon Klemchuk. Si nous ne nous adaptons pas à la demande et que nous ne commençons pas à aménager une plus vaste superficie, nous pourrions nous retrouver dans la même situation que d’autres marchés au Canada : l’offre est limitée et les prix sont élevés. »

Construisez, ils loueront À la différence d’autres villes au Canada, Edmonton a encore la chance de construire plus de locaux et de capter la demande des autres marchés. À l’heure actuelle, QuadReal Property Group tâche de répondre à la demande projetée en aménageant des locaux industriels dans le parc industriel Anthony Henday. « Nous sommes encouragés par la demande soutenue constatée sur le marché d’Edmonton et par la location récente de plus d’un million de pieds carrés, s’exclame Meghan Kinney, vice-présidente de la location chez QuadReal.

Puisque les locataires recherchent des solutions moins chères qu’à Toronto et Vancouver, la région d’Edmonton est parfaitement en mesure de miser sur cette activité grâce à un environnement bien adapté aux promoteurs immobiliers qui souhaitent offrir de nouveaux produits dans les prochaines années. » Crestpoint Real Estate Investments tâche elle aussi de faire partie de la solution, après avoir acheté, en février 2021, le parc industriel Northport. Ce complexe industriel de la catégorie A s’étend sur 845 856 pieds carrés. Mais ce qu’il y a de plus prometteur, ce sont les terrains à aménager de 42,77 acres qui entourent ce complexe. Crestpoint est donc en train de lancer la construction de deux bâtiments spéculatifs : l’un de 113 000 pieds carrés sur la parcelle avant et l’autre de 205 000 pieds carrés sur la parcelle arrière.

Même si les terrains sont prêts à bâtir, il ne suffit pas d’appuyer sur un bouton pour aménager cette superficie nouvelle. C’est plus compliqué.

PRINTEMPS 2022

Highlands Business Park 2 900 000 pi² T4 2022*

Sources : CBRE Recherche et Alberta Major Projects, T1 2022.

« Tous les promoteurs immobiliers de la région tâchent d’agir. Pourtant, de nombreux facteurs à l’œuvre à l’heure actuelle permettent difficilement de construire, nous apprend Dan Viner, directeur des acquisitions et des actifs de Crestpoint. Les problèmes logistiques retardent de huit mois la livraison de l’acier, et d’autres matériaux de construction sont livrés en retard, en plus des prix qui augmentent. L’environnement est difficile pour qui veut planifier et bâtir.

Heureusement, l’inflation des loyers vient en compenser certaines difficultés. »

La solution : délivrer rapidement les permis Ce qui milite en faveur d’Edmonton, entre autres, c’est qu’elle délivre les permis plus rapidement que dans les autres marchés majeurs.

Dans bien des villes, il faut compter des mois, voire des années pour se faire délivrer des permis d’aménagement et des approbations. Cependant, on reconnaît généralement qu’Edmonton est l’une des villes dans lesquelles les délais d’approbation sont les plus rapides au Canada. Cet avantage pourrait l’aider à accélérer la construction et à poursuivre son élan dans l’immobilier industriel. « L’objectif, ce n’est pas d’atteindre les taux d’inoccupation les plus faibles ni les taux de location les plus élevés au Canada, mais plutôt d’aménager le type de locaux industriels qu’il faut pour miser sur l’avenir, » tempère Young. « On a beau chercher ailleurs pour être prudent, ce qui compte vraiment, c’est que la solution est à portée de la main ici même à Edmonton. Nous pouvons compter sur les terrains qu’il faut, les permis sont délivrés rapidement et les promoteurs sont prêts à agir. C’est une bonne nouvelle pour Edmonton et peutêtre même pour les consommateurs en ligne d’un océan à l’autre. »

Les chantiers en cours à Edmonton (millions pi²) 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0

2011

2012

2013

2014

2015

Nord-Ouest

Sud

Nisku/Leduc

2016

2017

Acheson

2018

2019

2020

2021

Source : CBRE Recherche, T4 2021.

9

Le zonage d’inclusion à Toronto : nouvelle réalité ou pierre d’achoppement?

« Au moment d’écrire ces lignes, on n’avait pas vendu de site potentiel à aménager à un prix nettement inférieur. Ce n’est pas parce que le consensus soutient une diminution de la valeur des terrains que les parties prenantes accepteront de baisser leurs prix. » GRANT CHERNENKOFF DIRECTEUR, ÉVALUATION ET SERVICES-CONSEILS

10

Le magazine Avantage de CBRE

Le Groupe d’étude sur le logement abordable du gouvernement de l’Ontario a récemment publié un plan pour accroître l’offre de logements dans l’ensemble de cette province. Le zonage d’inclusion est un outil que Toronto et d’autres villes commencent à utiliser. Il oblige à construire des logements abordables dans le cadre des nouveaux projets d’aménagement résidentiel. Or, cette nouvelle réalité pourrait aussi être une pierre d’achoppement pour bien des promoteurs. Les observateurs du marché laissent entendre qu’il se pourrait qu’on doive redresser les prix des terrains à aménager. Pourtant, de nombreux facteurs entrent en ligne de compte.

Directeur au sein du groupe Évaluation et services-conseils de CBRE, Grant Chernenkoff dirige, avec Vid Stambolovic, la pratique de la valorisation foncière.

Spécialisé depuis plus de 15 ans dans l’immobilier, la finance et le domaine foncier à aménager, Grant a récemment expliqué les incidences du zonage d’inclusion sur les prévisions financières des promoteurs, les moyens grâce auxquels ces derniers pourraient répondre aux besoins en logements abordables et l’effet qu’aura le zonage d’inclusion sur la valorisation du domaine foncier.

Quel impact les politiques sur le zonage d’inclusion auront-elles sur les valeurs des terrains à bâtir?

Puisque les cas d’espèce ne sont pas nombreux, il est difficile d’en quantifier exactement les effets. Au moment d’écrire ces lignes, on n’avait pas vendu de site potentiel à aménager à un prixnettement inférieur à celui auquel on s’attendrait normalement dans la foulée des règlements municipaux sur le ZI. Or, on peut adopter des hypothèses logiques sur ce qui est sur le point de se produire.

Quels sont les facteurs qui déterminent la valeur des terrains à l’heure actuelle?

La valeur des terrains est essentiellement déterminée par ce qu’on peut y construire et par le type d’aménagement autorisé sur les sites. Les immeubles et les aménagements ne sont pas tous sur un pied d’égalité du point de vue de la rentabilité. On peut dire que la rentabilité correspond à une différence satisfaisante, pour le promoteur immobilier, entre les revenus et les coûts.

Certains vont même jusqu’à remettre en cause la nécessité du profit. Or, les promoteurs prennent des risques énormes et consacrent beaucoup d’efforts à la construction de logements neufs. Sans profit, les entreprises privées ne construiraient probablement pas de logements..

Les économies sur les coûts des logements abordables permettrontelles de préserver la rentabilité et les valeurs foncières?

Les coûts de construction invariables sont relativement les mêmes pour les logements à loyer du marché comme pour les logements abordables. Les experts-conseils dans le calcul des coûts nous apprennent que les composants des logements abordables ne sont pas vraiment actualisés par rapport aux composants à loyer du marché pour une superficie comparable. Si la qualité de la finition est parfois légèrement inférieure, l’impact, dans l’ensemble, sur un budget de construction est plutôt limité, et les économies potentielles sur les coûts sont effacées par la réduction globale des revenus potentiels apportés par le composant des logements abordables..

Quelles seront les répercussions de ce nouveau calcul sur les promoteurs?

augmenteront. Il reste donc trois «voies de sortie » envisageables pour s’assurer que la construction résidentielle reste viable dans le cadre du zonage d’inclusion : • des prix supérieurs pour la tranche du projet réalisée au taux du marché; • des marges de profit satisfaisantes, mais moindres pour les promoteurs; • une baisse des coûts des projets dans l’ensemble.

Quelle est la voie que préféreront suivre la plupart des promoteurs?

Dans la plupart des cas, les promoteurs préféreront augmenter les prix de vente ou les taux de location pour les autres logements offerts au prix du marché dans les projets d’aménagement, ce qui aura dans l’ensemble l’impact le moins considérable dans le processus d’aménagement. Or, cette préférence suppose que le marché supportera les hausses de prix, et nous savons tous que l’abordabilité des logements est un enjeu pour bien des gens. Sinon, il est difficile de concevoir que les projets d’aménagement iront de l’avant.

Et rajuster les marges bénéficiaires pour diminuer les coûts?

Réduire les marges bénéficiaires est une option. Or, les marges des promoteurs ne sont pas aussi importantes que certains pourraient le croire d’emblée dans les projets d’aménagement de grande densité. Généralement, les marges sont comprises entre 10 % et 15 %. Il n’en faut donc pas beaucoup pour atteindre un point où le promoteur ne sera pas du tout encouragé financièrement à construire des logements.

Et abaisser les coûts des projets dans l’ensemble?

Il faudrait recourir à de nouveaux mécanismes ou incitatifs pour changer considérablement le calcul, puisqu’on ne pourra pas réaliser d’économies dans les travaux de construction. La nouvelle loi sur le ZI ne prévoit pas, à l’heure actuelle, de dispositions pour abaisser les droits comptés par les municipalités pour le volet obligatoire des logements abordables. Il n’y a donc pas d’économies à réaliser dans ce cas.

Que reste-t-il à faire pour réduire les prix?

Il ne reste plus qu’un intrant de coût que l’on pourrait réduire considérablement : le prix du terrain à bâtir. La voie à suivre consiste donc à faire appel à la fois aux prix du marché, aux marges bénéficiaires et aux valeurs foncières. Or, il paraît probable que la pression s’exercera essentiellement sur les valeurs foncières, puisqu’il s’agit de la seule voie de sortie qui permettra aux promoteurs de maintenir des rendements satisfaisants en fonction du risque qu’ils courent dans la construction résidentielle.

Le prix des terrains va-t-il vraiment baisser?

Ce n’est pas parce que le consensus soutient une diminution de la valeur des terrains que les parties prenantes accepteront de baisser leurs prix. Les positions établies pourraient réduire la liquidité sur le marché des terrains résidentiels à forte densité en raison d’un écart entre l’offre et la demande. Cela pourrait diminuer encore davantage l’offre de nouveaux logements, ce qui exercerait une pression haussière supplémentaire sur le prix et les loyers des nouveaux logements, créant ainsi un cercle vicieux.

Somme toute, le ZI n’offre pas de solution miracle et pourrait entraîner des conséquences imprévues.

Il y aura une moins grande marge de manœuvre dans les prévisions financières des projets d’aménagement, puisque les revenus baisseront et que les coûts

PRINTEMPS 2022

11

Les futurs dirigeants de CBRE Les jeunes talents les plus compétents et brillants de CBRE donnent leur point de vue et apportent un éclairage sur les défis et les perspectives d’une carrière dans l’immobilier commercial.

La prochaine génération de professionnels de l’immobilier se fait remarquer sur les marchés d’un océan à l’autre. Chez CBRE Edmonton, Sarah Henderson est en train de se bâtir rapidement un capital de notoriété au sein d’une équipe qui réunit plus de 55 ans d’expérience de la profession.

Sarah est entrée au service de CBRE au début de 2018 comme analyste de recherche. En moins d’un an, elle accédait à la fonction de représentante. À peine quatre ans plus tard, la voici associée principale des ventes dans l’équipe des conseillers en bureaux d’Edmonton.

Sarah n’a pas peur du changement et du défi.

Elle mérite bien son poste de jeune cadre.

Nous lui avons posé des questions sur les conseils professionnels les plus judicieux qui lui ont été prodigués, sur cequi la passionne dans l’immobilier commercial et sur les conseils qu’elle a à donner à d’autres jeunes qui commencent dans la profession.

Qu’est-ce que vous avez appris de plus étonnant au début de votre carrière?

J’ai appris qu’il faut beaucoup de patience pour réussir dans cette profession. Il existe déjà, entre les clients et les vieux routiers de la profession, des relations très étroites. Il faut un certain temps pour se faire connaître, pour que notre travail soit reconnu et respecté. Il faut de la patience, de la passion et de la volonté pour continuer d’avancer même quand on a l’impression de ne pas aller nulle part. On finit toujours par réussir.

Qu’est-ce qui vous inspire dans la location des bureaux à Edmonton?

Le marché même d’Edmonton est un défi de taille. Or, il y a en fait de vastes perspectives.

C’est un marché favorable aux locataires, ce qui explique

que la représentation des locataires soit aussi captivante. C’est aussi ce qui rend plus difficile la représentation des bailleurs. Il faut être ingénieux lorsqu’il s’agit de travailler dans un marché dans lequel le taux d’inoccupation est supérieur à 20 %.

En quoi votre point de vue est-il unique et utile pour les clients?

Pour répondre aux besoins de mes clients, j’adopte une approche globale et réfléchie. Je les invite à penser aux différents aspects de la gestion de leurs bureaux et de leurs activités comme ils ne l’ont jamais fait auparavant.

Certains ne voient pas tout de suite comment l’immobilier peut transformer leurs méthodes de travail et les aider à atteindre leurs objectifs professionnels. Il faut aussi savoir être transparent et réaliste. Si vous ne donnez pas l’heure juste, les clients s’en rendront tout de suite compte.

Quel est le conseil le plus judicieux qu’on vous ait donné depuis le début de votre carrière?

Dave Young, mon directeur général, a beaucoup d’expérience dans cette profession et m’a donné d’excellents conseils. Il m’invite à cultiver mes relations avec les clients. Le meilleur conseil qu’il m’a donné, c’est de ne jamais tenir pour acquise la question des relations. Même quand on est très proche d’un client, que les relations se passent très bien et qu’on offre un bon service, il ne faut jamais rien tenir pour acquis. Il faut toujours faire valoir ses compétences et ne jamais s’asseoir sur ses lauriers.

Quelles sont les plus grandes difficultés que doivent affronter les jeunes quand ils commencent dans l’immobilier commercial?

Dans l’immobilier commercial, tout l’art consiste à se salir les mains le plus vite possible. Il faut se créer des occasions, qu’il suffise de se pointer au poste de travail de quelqu’un pour lui demander si vous pouvez l’aider ou de simplement prendre le téléphone et d’appeler des bailleurs. Vous ne

saurez peut-être même pas quoi dire au début.

Or, il faut prendre ce risque et se lancer le plus tôt possible pour avancer professionnellement..

Qu’est-ce qui vous passionne le plus dans l’avenir de l’immobilier commercial?

Je crois que ce qui me passionne le plus, c’est la numérisation de l’immobilier commercial. C’est aussi la transition entre les méthodes de travail d’hier et les nouvelles technologies efficientes.

Je pense par exemple aux visites virtuelles en 3D. Voir autant de courtiers et de bailleurs présents sur les réseaux sociaux, c’est aussi captivant. Ces formes de communication, c’est l’avenir.

Quelle priorité donnez-vous à votre santé mentale et à votre santé physique?

C’est important de se demander comment on va. Il faut se demander ce qui nous plaît dans le travail et penser aux clients avec lesquels on aime travailler, en prenant le temps d’exprimer notre reconnaissance. C’est aussi vraiment important de prendre l’air. Qu’il s’agisse de faire une promenade ou de l’exercice sous une forme ou une autre, il faut prendre du temps pour soi.

On se sent beaucoup mieux.

Avez-vous des conseils à donner à ceux qui viennent à peine de commencer à travailler dans l’immobilier commercial?

Il faut savoir d’emblée ce qu’on souhaite atteindre comme objectif et s’interroger sur les points forts qu’on apporte aux clients. Il ne faut pas hésiter à se donner des objectifs et à s’assurer de les faire connaître aux supérieurs hiérarchiques et aux mentors. C’est très utile.

Il est important de leur faire savoir ce qu’est le succès à vos yeux, puisqu’ils veulent vous voir réussir. Il faut absorber le plus d’information possible et poser beaucoup de questions.

L’information, c’est de l’or dans notre métier. Il faut s’ouvrir aux possibilités et connaître ses objectifs pour réussir. Il faut savoir se concentrer et travailler fort. Il faut être fidèle à soi-même et savoir ce qui donne de bons résultats pour soi.

« Il faut absorber le plus d’information possible et poser beaucoup de questions. L’information, c’est de l’or dans notre métier. » SARAH HENDERSON ASSOCIÉE PRINCIPALE DES VENTES, CBRE EDMONTON

12

Le magazine Avantage de CBRE

« Tous s’entraident dans ce marché. Nous sommes tous jeunes et ambitieux et nous voulons tous réussir. » KAI TAI LI VICE-PRÉSIDENT, CBRE TORONTO

Kai Tai Li est à l’aise de sortir de sa zone de confort. Vice-président de l’Équipe nationale d’investissement de CBRE, il est toujours en quête d’un nouveau défi : c’est ce qui rend la vie intéressante, explique-t-il. Entré il y a à peine six ans au service de CBRE, ce diplômé de l’Université de Pennsylvanie est un expert de tous les types de biens immobiliers dans plusieurs marchés. Confiant mais humble, il prend le temps de répondre aux demandes que lui adressent spontanément des étudiants et de donner des conseils à d’autres jeunes professionnels qui souhaitent être encadrés.

Nous avons échangé sur les difficultés qu’affrontent les jeunes dans l’immobilier commercial, sur ce qui le passionne dans cette profession et sur les conseils qu’il a à donner à tous ceux et celles qui entament leur carrière.

Qu’est-ce qui vous inspire dans l’immobilier commercial à Toronto?

C’est l’esprit de camaraderie. Tous s’entraident dans ce marché. Nous sommes tous jeunes et ambitieux et nous voulons tous réussir. On pourrait croire que le marché est absolument impitoyable. Pourtant, je constate qu’il y a moins de concurrence et un meilleur esprit d’entraide.

La réussite des autres est aussi la mienne.

Quel conseil a le plus influencé votre carrière?

Un de mes entraîneurs au baseball avait l’habitude de dire : « Il faut s’exercer comme si on jouait pour de vrai. » Autrement dit, si on ne fait pas toujours l’effort, il est déjà trop tard quand vient le moment d’agir.

Quand vos clients pensent à choisir un courtier, c’est à vous de jouer. Si vous attendez des années avant de communiquer avec eux, quelqu’un d’autre prendra votre place. Si vous cultivez ces liens, que vous donnez à vos clients de l’information privilégiée et que vous les mettez à l’aise, ils penseront tout de suite à vous quand viendra le moment d’agir.

Pouvez-vous me parler d’un de vos mentors et de l’aide qu’il vous a apportée?

Je considère que toutes les personnes d’expérience qui font partie de mon équipe sont des mentors. Elles m’apportent de l’aide, me font des commentaires positifs, me proposent

PRINTEMPS 2022

des stratégies et m’adressent des critiques constructives. Dans les dernières années, j’ai connu beaucoup de succès grâce à elles. J’aime bien suivre l’exemple de ceux qui m’inspirent.

Puisque je les fréquente toute la journée, je peux m’inspirer de leurs bons coups; ils travaillent extrêmement bien. Ils débordent de confiance, ils savent se concentrer et ils sont attentifs.

Ce sont de bonnes qualités à cultiver, du point de vue personnel comme du point de vue professionnel.

Quelle est la vertu la plus étonnante que vous avez apprise au début de votre carrière?

J’ai été étonné de toutes les qualités humaines qu’il faut posséder dans cette profession. On ne les apprend pas dans les salles de cours.

Dans mes études, je me suis spécialisé en économie et j’ai l’expérience de la finance.

Ce sont certainement des compétences fondamentales qui sont nécessaires pour travailler. Or, pour passer à la vitesse supérieure dans son évolution professionnelle, il faut savoir communiquer, rendre des comptes et garder son calme malgré la pression. Vos clients sont humains, et vous devez vous occuper d’eux.

En quoi votre point de vue est-il unique et utile pour les clients?

J’apporte un point de vue unique parce que je m’intéresse à tous les types de biens immobiliers, à toutes les superficies et à tous les marchés. Je couvre en même temps une grande partie du Canada, ce qui me permet de faire des commentaires pour différents clients. Puisque j’interviens dans tous les aspects de l’immobilier commercial et des marchés de capitaux, je peux offrir à mes clients une survaleur, ce qui me permet de couvrir leurs angles morts.

À quoi êtes-vous attentif dans les tendances de l’investissement dans l’immobilier commercial au Canada?

On peut dire qu’il y a un changement de garde à l’heure actuelle quand il s’agit de la propriété.

Les investisseurs institutionnels cèdent la place aux investisseurs privés dans la propriété immobilière. À l’heure actuelle, les investisseurs les plus actifs au Canada sont des particuliers, qui profitent des occasions qui n’intéressent plus les institutions aujourd’hui. Il sera intéressant de voir comment nous évoluerons

dans cet environnement dans les prochaines années.

Quels sont les plus grands défis que doivent relever les jeunes pour entamer une carrière dans l’immobilier commercial?

Il est parfois difficile de trouver un équilibre entre la confiance et l’humilité. L’immobilier a tendance à attirer des gens qui sont très confiants. Chacun se considère comme un expert dans son domaine. C’est fantastique et c’est ce que les clients veulent voir. Or, il n’y a qu’un pas à franchir pour passer de la compétence à l’arrogance. Il faut toujours tâcher d’apprendre. Il faut être patient. Il faut mériter certaines victoires au fil du temps.

Quelle aide offrez-vous à d’autres jeunes dans ce marché?

Je fais du bénévolat, surtout pour le Comité du perfectionnement des dirigeants de la NAIOP. L’an dernier, j’ai présidé le défi du perfectionnement, ce qui a été très enrichissant, et ce que je vais refaire cette année. Je reçois beaucoup d’appels des étudiants, et je vais prendre des cafés avec eux. Après tout, j’étais à leur place il n’y a pas si longtemps, et j’apprécie ce qu’ils font. Si quelqu’un prend le temps et l’initiative de communiquer avec moi, je suis heureux de me présenter au rendez-vous.

Avez-vous des conseils à donner à ceux et celles qui commencent à peine leur carrière dans l’immobilier commercial?

Il faut maîtriser les principes de base et les qualités humaines. Certains consacrent beaucoup d’énergie à cette profession et tâchent de planifier toute leur carrière dans l’immobilier. Il faut prendre un peu de recul et maîtriser la base. Il ne faut pas aller trop vite.

Il faut aussi prendre soin de soi et de sa vie personnelle. Sinon, on ne peut pas réussir à long terme. Il faut faire de l’exercice, manger sainement, voir sa famille et prendre des vacances. Le temps passe très vite. On ne peut pas rattraper les années perdues.

13

CBRE Halifax célèbre son 20e anniversaire

BRE à Halifax C e d u a re u b Le

Bob Mussett et Chris Carte r

Darmouth Crossing repose sur ces 500 acres vendus en 2004

Lorsque CBRE a tenu son Petit-déjeuner sur les Perspectives du marché de l’Atlantique en novembre dernier, il s’agissait du premier événement en présentiel de l’entreprise au pays depuis l’avènement de la pandémie.

C’est par centaines que les participants de la communauté d’affaires de la région de l’Atlantique se sont rendus au Halifax Convention Centre pour voir et entendre les experts de CBRE sur le marché local, une démonstration remarquable de force et de confiance au sein d’une région qui a affronté les tempêtes des deux dernières années avec brio. En effet, l’immobilier des bureaux et du commerce de détail est resté plutôt stable alors que l’immobilier industriel et multirésidentiel est florissant À l’heure où CBRE souligne le 20e anniversaire du lancement de son siège des provinces de l’Atlantique à Halifax, Bob Mussett, qui a cofondé le bureau avec Chris Carter en 2002, est particulièrement fier de l’événement très couru qu’ont constitué les Perspectives du marché 2021. « Cet événement, c’est notre signature, explique Bob Mussett. Nous l’avons lancé dès notre deuxième année et nous nous y consacrons depuis les 18 dernières années. Nous sommes aujourd’hui propriétaires de cet espace. Il s’agit de l’événement le plus important sur le marché de l’immobilier dans les provinces de l’Atlantique et de l’une de nos plus grandes réussites jusqu’à maintenant. »

« Les nouveaux secteurs d’activité ont été et continuent de représenter un élément essentiel de notre croissance dans la région. » ANDREW BERGEN DIRECTEUR GÉNÉRAL, CBRE HALIFAX

14

Le magazine Avantage de CBRE

ANNÉES DE SERVICE AU CANADA ATLANTIQUE L’avant-poste de l’Atlantique CBRE n’était pas une entité connue des investisseurs d’Halifax quand Bob Mussett et Chris Carter ont fondé le siège des provinces de l’Atlantique après en avoir discuté pendant plusieurs années avec le président et chef de la direction de CBRE à l’époque, Blake Hutcheson, qui voulait que CBRE se dote d’une vraie présence d’un océan à l’autre. Mais avant de conclure le contrat, Bob Mussett et Chris Carter, qui avaient travaillé au service du Groupe Oxford, ont d’abord dû avoir l’accord d’Andrew Wright, qui était alors l’un des premiers directeurs généraux de CBRE. Blake Hutcheson a demandé à Andrew Wright de se rendre à Halifax pour se faire une idée du duo. Ils se donc sont attablés autour de pichets de bière dans la brasserie locale The Thirsty Duck. « Nous avons eu un bon entretien, et je crois qu’en rentrant, il n’avait que de bons mots à dire sur nous, se rappelle Bob Mussett. Blake Hutcheson a alors su qu’on pouvait se fier à nous. » Ils ont accroché leur écriteau sur la porte d’un petit bureau au 1801, rue Hollis; quand le bureau a ouvert ses portes, l’effectif ne comptait que cinq employés.

Même si l’équipe était modeste au début, elle débordait de talents, et Blake Hutcheson s’en est remis aux prévisions de Bob Mussett et de Chris Carter pour développer l’entreprise dans les provinces de l’Atlantique. « Il disait qu’il voulait faire un chiffre d’affaires de 10 millions de dollars, se rappelle Chris Carter. J’avais de la difficulté à le croire au début : dans notre première année, nous avons fait environ 600 000 $. Mais nous avons fini par faire mieux. Nous avons aujourd’hui franchi ce seuil et le bureau se porte à merveille. » CBRE Halifax est devenue dans la région un cabinet de courtage respecté, qui a participé au fil des ans à la plupart des transactions phares. « Nous n’avons pas participé à toutes les grandes transactions dans la région de l’Atlantique, explique Bob Mussett, mais nous sommes quand même intervenus dans la plupart d’entre elles, ce qui confirme la confiance de nos clients et nos solides relations dans ce marché. »

Des mandats de taille Peu de transactions furent plus marquantes que la vente, en 2004, du site de 500 acres de la promenade Countryview à Dartmouth au Groupe de développement North American. Le site est ensuite devenu Dartmouth Crossing, le plus vaste mégacentre commercial de la région s’étalant sur plus de 1,7 million de pieds carrés. « C’est une transaction dont nous avons toujours été fiers, confie Bob Mussett. Quand nous avons commencé, il n’y avait que de l’asphalte et des arbres. Or, nous avons mis au point le modèle de ce projet d’aménagement, et Glenn Munro (chef de la direction pour l’Amérique du Nord) a fait preuve de clairvoyance quand il est venu dans cette ville pour se faire une idée du potentiel.

C’était un franc succès pour ce groupe. » L’année suivante, nous avons vendu l’hôtel Marriott Waterfront. Pour la première fois, l’immobilier commercial franchissait dans le même mois le cap du million de dollars dans les provinces de l’Atlantique, se rappelle Bob Mussett.

En 2020, CBRE Halifax s’occupait, en collaboration avec David Montressor et l’Équipe nationale d’investissement multirésidentiel, du courtage de la vente d’un portefeuille multirésidentiel de 1503 logements que la BCIMC vendait à CapREIT. C’était la plus grande transaction dans les annales pour les immeubles d’appartements dans la région de l’Atlantique.

de 18 000 à 87 000 pieds carrés la superficie qu’elle occupait sur le campus de Westway Park; le bureau d’Halifax a aussi aidé TD Assurance à louer 86 253 pieds carrés à Baywest Centre, ce qui a permis de commencer à aménager un agrandissement de 100 000 pieds carrés au-dessus de l’ancien magasin de La Baie d’Hudson. Sur le marché industriel, CBRE a aidé Walmart avec son premier centre de distribution au Canada atlantique, à Moncton. Sur celui du commerce de détail, CBRE a représenté Ikea lorsqu’elle a mis la main sur ses premières installations de 330 000 pi² au Canada atlantique, ouvertes au public en 2017. Enfin, l’équipe locale de Financement, Marchés de capitaux a représenté Southwest Properties dans le refinancement de 18 immeubles multirésidentiels à Halifax.

Le développement CBRE Halifax s’est vite développée dès le début et s’est réinstallée après quatre ans dans des locaux plus spacieux dans l’établissement qu’elle occupe actuellement au 5855, route Spring Garden.

Les secteurs d’activité du bureau se sont eux aussi développés et regroupent désormais les Services consultatifs et transactionnels, le Financement, Marchés de capitaux, la Gestion de projets, ainsi que l’Évaluation et les services-conseils. « Ces nouveaux secteurs d’activité ont été et continuent de représenter un élément essentiel de notre croissance dans la région », confie Andrew Bergen, directeur général pour la région de l’Atlantique, à qui Bob Mussett a passé le flambeau en 2020. Dans les dernières années, la présence de CBRE dans les provinces de l’Atlantique s’est étendue au-delà d’Halifax : nous avons établi de nouveaux bureaux satellites à St. John’s et à Fredericton. « Les transactions ne sont pas aussi importantes dans ces marchés, qui sont tout de même prometteurs, note Chris Carter. Nous pouvons aussi compter sur des employés vraiment compétents, qui font de l’excellent travail sur le terrain. » Bob Mussett et son équipe ont eu bien des difficultés à attirer à Halifax les investisseurs de l’extérieur. «Mais la situation a changé spectaculairement, dit-il.

De plus en plus d’investisseurs institutionnels considèrent qu’Halifax est une ville fiable et stable. Il fallait toujours lutter contre l’image d’un petit marché et l’incompréhension dans d’autres régions du pays. Or, la situation est aujourd’hui très différente de ce qu’elle était il y a 20 ans ».

Les deux décennies écoulées ont été extrêmement florissantes pour CBRE Halifax, et Bob Mussett croit que les perspectives sont encore très prometteuses dans les années à venir. « Andrew a mis sur pied une équipe du tonnerre pour diriger ce bureau et a réuni des atouts exceptionnels. Nous sommes témoins de la progression de cette collaboration parmi les grandes compétences de notre bureau et nous savons que nous pouvons profiter des vastes perspectives qui s’offrent à nos clients et à nous. La situation est appelée à évoluer à l’échelle nationale et nous donnera accès à des occasions de collaborer, non seulement dans la région de l’Atlantique, mais aussi partout ailleurs.. « L’avenir est riche de promesses. Merci à nos clients pour ces 20 années exceptionnelles. Les 20 prochaines années s’annoncent tout aussi prodigieuses! »

Sur le marché de la location des bureaux, CBRE Halifax a aidé IBM à faire passer

PRINTEMPS 2022

15

Voici pourquoi Halifax est une ville en plein essor Halifax est bien connue pour la fraîcheur de ses produits de la mer, son charme historique et la convivialité de ses habitants. Or, cette ville littorale s’affirme rapidement comme carrefour pour une autre raison : le technotalent.

Cette municipalité des provinces de l’Atlantique a conquis la septième place dans le palmarès des « 25 prochains » marchés nord-américains émergents dans le rapport de CBRE sur le classement des marchés de technotalents pour 2021.

En 2020, l’industrie avait à son service 14 700 travailleurs, ce qui représente une progression de l’emploi de 24 % sur cinq ans.

Le statut d’Halifax comme pôle technologique émergent a été rehaussé quand Adaptiiv MedicalTechnologies, société de génie logiciel locale, a loué récemment 8 870 pieds carrés de superficie dans l’emblématique complexe de bureaux Purdy’s Wharf. « Halifax est un environnement dynamique pour les entreprises en démarrage comme la nôtre, et cette ville attire en grand nombre les jeunes technotalents, explique Alex Dunphy, chef de la direction et cofondateur d’Adaptiiv. Nous sommes une jeune et prometteuse entreprise, qui connaît une trajectoire de forte croissance, et comme Purdy’s Wharf, nous sommesune entreprise locale qui a des ambitions mondiales. »

En plein essor à bien des points de vue Berceau de six universités, Halifax offre aux entreprises technologiques une pépinière stable de nouveaux travailleurs dans chaque promotion universitaire.

Les étudiants comme les entreprises ne se sont pas laissés intimider par la pandémie : durant l’année universitaire 2020-2021, 31 532 étudiants se sont inscrits à des programmes d’études sur tout le territoire de cette ville. Il s’agit d’un record d’inscriptions dans les annales. Les étudiants ne sont pas les seuls à prendre le chemin de l’est du pays. Depuis 2017, la population d’Halifax s’est chaque année enrichie de plus de 8 000 habitants, selon Statistique Canada.

Entre juin 2020 et juillet 2021, cette ville a accueilli 9 262 habitants de plus.

La majorité (5 594) des nouveaux Haligoniens vient des autres provinces canadiennes, plutôt que de l’étranger.

La croissance de la population est une manne pour l’économie. L’agence de développement économique Halifax Partnership annonce qu’en décembre 2021, l’emploi total a gagné 2,7 % sur un an, alors que le taux de chômage a fini l’année à 5,7 % — soit son plus creux depuis août 2019. L’an dernier, le secteur manufacturier d’Halifax, qui a inscrit le plus fort gain de l’emploi, soit 20 %, a surclassé les services scientifiques professionnels et les services techniques, qui ont inscrit une croissance de 17 %.

16

Inoccupation en baisse, croissance en hausse Les entreprises s’arrachent les locaux : dans l’ensemble, le taux d’inoccupation des bureaux d’Halifax a plongé à 15,4 % au quatrième trimestre de 2021, ce qui représente une baisse de 40 points de base sur un an. Grâce à une superficie locative nette de 12 000 pieds carrés selon le rapport du quatrième trimestre, Halifax s’inscrit au quatrième rang des marchés de l’immobilier des bureaux pour la demande au Canada. On a aussi relevé une forte activité locative dans les marchés de l’immobilier des bureaux de banlieue, à l’heure où les résidents désertent le cœur du centre-ville parce que le logement est moins cher et à cause de l’augmentation des prix de l’essence et des droits de péage.

Toutefois, malgré la hausse de la demande de locaux, Halifax a enchaîné, au quatrième trimestre de 2021, un sixième trimestre consécutif sans offre nouvelle de bureaux, puisque l’attention des promoteurs est monopolisée par des projets dans l’immobilier multirésidentiel. À la différence de l’immobilier des bureaux, le parc d’installations industrielles de cette ville est appelé à connaître un regain en 2022, puisque 113 000 pieds carrés de superficie devraient être mis en marché cette année. Parce que le taux de disponibilité des installations industrielles d’Halifax est de 2,2 %, cette nouvelle superficie est absolument nécessaire. La rareté de l’offre d’installations industrielles a porté à un sommet absolu de 8,40 $ le pied carré, au quatrième trimestre de 2021, les taux de location nets moyens.

Or, Halifax est toujours beaucoup plus abordable que d’autres grandes villes, puisque les loyers sont nettement inférieurs à la moyenne nette nationale de 10,47 $ le pied carré.

Les ambitions d’une grande ville La croissance d’Halifax dure depuis longtemps et devrait se poursuivre. La population actuelle de cette ville, chiffrée à 460 274 habitants, devrait franchir la barre du demi-million d’habitants dans les cinq prochaines années. Cette ville en plein essor est appelée à rivaliser avec Toronto, Vancouver et Montréal comme grande plaque tournante des affaires au Canada. Grâce au rebond de son économie, à des locaux à usage de bureaux abordables et à son vaste vivier de technotalents, ses ambitions pourraient se réaliser plus tôt que prévu.

Le magazine Avantage de CBRE

Voici comment le projet du quartier Cogswell changera la physionomie d’Halifax Les randonnées dans les rues pittoresques du centre-ville d’Halifax ne seront bientôt plus du tout pareilles. On devrait commencer à construire, d’ici la fin de l’hiver, le complexe du projet du quartier Cogswell. Il s’agira du plus grand chantier de construction depuis la fondation d’Halifax, il y a 180 ans.

Dans le cadre de ce projet, on démolira l’échangeur Cogswell pour aménager une nouvelle collectivité. Le nouveau quartier, qui portera le même nom, assurera la liaison entre le cœur du centre-ville d’Halifax d’une part et, d’autre part, le secteur nord et le secteur riverain, ce qui créera une liaison fluide entre les collectivités auparavant divisées par l’échangeur. Les 16 acres de l’infrastructure routière existante seront convertis pour aménager un nouveau quartier polyvalent, et l’entrée du centre-ville sera réaménagée plus au nord, ce qui viendra améliorer la circulation automobile et piétonnière.

la certfication LEED EB Or dans les provinces de l’Atlantique, Purdy’s Wharf consomme 34 % moins d’énergie que l’immeuble commercial moyen. Son parc de stationnement de sept étages représente une part considérable de l’ensemble des terrains de stationnement du centre-ville. Si Purdy’s Wharf est une grande destination commerciale, c’est grâce à sa liaison avec le réseau Downtown Halifax Link. Ce réseau de passages piétonniers à ambiance contrôlée relie les trois bâtiments de Purdy’s Wharf aux hôtels, restaurants, boutiques et bureaux du cœur du centre-ville.

Le quartier Cogswell comprendra des quadrilatères qui permettront d’aménager de nouveaux espaces résidentiels et commerciaux à l’intention de 2 500 personnes. Le plan convivial pour les piétons mettra à l’honneur le parc de la rue Poplar, la voie cyclable de la rue Barrington, l’esplanade de transit de la rue Barrington, ainsi que la place Granville et l’esplanade Ordinance. Grâce à la réorientation de la circulation et à l’arrivée de milliers de nouveaux résidents dans le quartier, les entreprises du secteur riverain et du centre-ville sont appelées à connaître un essor phénoménal.

Les attraits de ces tours sont loin de passer inaperçus. Dans la dernière année, Adaptiiv Medical Technologies, entreprise de logiciels qui a vu le jour dans cette ville, y a loué une superficie de 8 870 pieds carrés, et le cabinet d’expertsconseils financiers Selectpath s’est quant à lui engagé pour 2 000 pieds carrés.

Dexter Construction, qui dirige le projet du quartier Cogswell, a elle aussi récemment conclu une transaction, pour une superficie de 3 491 pieds carrés.

Puisque l’attrait de Purdy’s Wharf est de plus en plus évident, les entreprises devront faire vite pour louer des locaux dans ces tours emblématiques. Lorsque le quartier Cogswell sera aménagé, il sera peut-être déjà trop tard. « Le secret est éventé, et le moment est venu, pour les entreprises à la recherche de locaux, de profiter des changements qui se déroulent dans le quartier du complexe Purdy’s Wharf et à proximité », conclut M. Houston.

Purdy’s Wharf : le grand gagnant Le complexe Purdy’s Wharf sera l’un des grands gagnants du projet du quartier Cogswell. Situé à la lisière de ce projet d’aménagement, ce complexe récemment rénové pourra accueillir une légion de nouveaux locataires à l’heure où la capitale néoécossaise reconfigure ce nouveau quartier et alors que les entreprises tâchent de miser sur cet emplacement stratégique. « Purdy’s Wharf est appelé à récolter les plus grands bienfaits du projet du quartier Cogswell, qui rehaussera l’achalandage et l’esthétique du secteur et attirera à Purdy’s Wharf l’activité du cœur du centre-ville, a confié Mat Huston, vice-président associé de CBRE. Ces travaux donneront un nouvel élan à la revitalisation de Purdy’s Wharf. » Le complexe Purdy’s Wharf réaménagé comprendra des halls d’entrée modernisés, un salon pour les locataires, un espace de restauration et un restaurant avec vue sur le port. Le complexe comprend un centre de remise en forme, une garderie et de vastes espaces verts. Premier complexe à porter

PRINTEMPS 2022

Durée du navettage Combien de temps faut-il aux employés pour se rendre au travail?

Lieu de résidence des employés

Concentration des employés (visiteurs entre 8 h et 18 h) présents à Purdy’s Wharf Faible

Moyenne

Élevée

17

La conversion des terrains industriels de Toronto offre de lucratives perspectives dans le logement Sur le mur derrière le poste de travail de son bureau à la maison, Michael Bellissimo, de CBRE, a posé une photo encadrée d’une peinture : Stag at Sharkey’s (Combat de jeunes coqs chez Sharkey).

Cette œuvre de 1909, signée par George Wesley Bellows, représente deux boxeurs qui s’affrontent dans un club de New York. (À l’époque, on disait que les boxeurs étaient de jeunes coqs.) « J’ai passé mon enfance dans le quartier ouest de Toronto, et c’était un sport qu’on pratiquait ici », explique Michael Bellissimo, qui a aussi une photo, sur le mur de son bureau, du célèbre boxeur canadien George Chuvalo.

Cette photo de l’œuvre Stag at Sharkey’s est en fait un cadeau de Silvano Venuto, propriétaire de Silvano Colour Labs. Il y a des années, Michael Bellissimo l’a aidé à vendre son usine de la route Weston, pour permettre de convertir cet immeuble de plusieurs étages, finalement devenu un centre d’entreposage libre-service. « C’était l’une de mes premières transactions dans le domaine du réaménagement industriel, explique Michael Bellissimo. Cette photo donnée en cadeau par Silvano Venuto voulait tout dire pour moi. » Cette photo lui rappelle l’obligation de compétence du professionnel de l’immobilier commercial, qui doit bien répondre aux besoins de ses clients. À l’heure où Toronto connaît une croissance fulgurante, il faut maximiser la valeur et l’utilité de toute la superficie et de tous les terrains disponibles. Michael Bellissimo se spécialise dans la recherche de solutions qui favorisent les entreprises locales en les aidant à maximiser la valeur de leur terrain et, dans certains cas, en leur permettant d’installer leurs opérations industrielles plus lourdes dans un secteur mieux adapté à l’époque que nous vivons.

Pour avoir grandi dans le secteur, Michael Bellissimo respecte les entreprises industrielles qui sont toujours sur place, par exemple les usines de caoutchouc et de fabrication de bouteilles en plastique et les cimetières de voitures. Il a la volonté d’apporter des solutions adaptées aux besoins des propriétaires de ces établissements, en les aidant à rentabiliser au maximum leur investissement. « Mon objectif consiste à permettre à tous ceux et celles qui participent à ces transactions d’avoir l’impression de gagner, explique-t-il. Ce sont des entreprises solides et très importantes, et un conseiller compétent peut les aider à bien rentabiliser leurs propriétés, qui font partie intégrante de la croissance de la collectivité.

18

Le magazine Avantage de CBRE

« Je peux miser sur la puissante plateforme de CBRE et sur notre Équipe nationale d’investissement pour veiller à ce que ces propriétaires et entreprises privées aient accès aux capitaux institutionnels et aux promoteurs qu’ils recherchent, précise-t-il. Dans le même temps, on libère ces terrains pour construire des logements. Ces aménagements intercalaires viennent souvent améliorer la vitalité du secteur et promouvoir la croissance de la collectivité, et les perspectives de hausse pour les investisseurs sont substantielles. »

Les Starklands Les Starklands, site que Michael Bellissimo et son équipe viennent de mettre en vente, est un bon exemple.

Dans le cadre d’un projet d’aménagement qui définit la communauté dans le quartier Stockyards de Toronto, le site Starklands s’étend sur 11,16 acres et la superficie brute proposée est de 1,65 million de pieds carrés. Le projet d’aménagement envisagé, dont le plan d’implantation complet a été approuvé intégralement, prévoit quatre tours polyvalentes de 24 à 46 étages, ainsi que des maisons en rangée de trois étages.

Ce projet réunira plus de 1 800 logements —ainsi qu’un volet important de logements abordables —et une superficie de presque 200 000 pieds carrés pour des bureaux et des commerces de détail. La proposition prévoit aussi de nouveaux terrains à vocation de parc sur le site, quatre nouvelles liaisons routières et deux nouvelles routes locales, en plus d’améliorer l’accès à l’ensemble de la collectivité grâce à deux liaisons piétonnières accessibles au public et appartenant à des intérêts privés. La propriété des Starklands donnera accès à la station SmartTrack St. Clair-Old Weston et se trouve non loin à pied d’une multitude de commerces de détail et d’options de transport en commun. « Il s’agit d’un excellent exemple du résultat idéal que nous souhaitons produire dans un projet de conversion de terrains, précise Michael Bellissimo. Nous avons mis en vente la propriété il y a quelques semaines à peine, et jusqu’à maintenant, l’intérêt porté à ce site est prodigieux. Ce qui en dit long sur la demande exprimée pour des offres aussi exceptionnelles.

PRINTEMPS 2022

» Il y a d’autres perspectives dans ce couloir urbain. « Après avoir vécu et travaillé dans ce secteur pendant de nombreuses années, nous connaissons les sites qui se prêtent le mieux à de nouvelles vocations et qui peuvent avoir une deuxième vie », lance-t-il.

Les données de CBRE permettent de constater qu’on pourrait également convertir dans le secteur 500 acres de terrain entre la rivière Humber et la rue Bathurst, au sud de l’autoroute 401 (en excluant les parcs industriels traditionnels dans le secteur). « Ceux avec qui j’ai grandi adoreraient vivre et travailler dans des communautés comme celle-ci dans le secteur ouest, affirme Michael Bellissimo, en précisant que l’on pourrait éventuellement convertir une superficie supplémentaire de 800 acres. Si nous pouvons aider les entreprises industrielles à se réinstaller et libérer des terrains pour la construction de logements neufs, le résultat serait exceptionnel pour tous ceux et celles qui sont en cause. »

Tous gagnants Michael Bellissimo souhaite que d’autres connaissent le succès qu’il a remporté en aidant Benny Stark à mettre en vente le site des Starklands.

Originaire de cette ville et fort de son expérience dans l’immobilier industriel, il est celui qui a le génie, la stratégie et l’ardeur grâce auxquels ses clients peuvent maximiser la valeur des propriétés qui les ont si bien servis —et qui ont si bien servi la collectivité —pendant si longtemps. « Le boxeur est concentré, tenace et donne tout ce qu’il a. J’espère que je suis un peu comme un boxeur, sans toutefois être aussi bagarreur. Je ne fais que rechercher des solutions logiques, explique-t-il. À mes yeux, il est logique d’aider ces entreprises à rentabiliser au maximum leurs investissements immobiliers, tout en libérant la superficie pour accueillir de nouvelles familles qui pourront apprécier ce secteur autant que moi. »

19

Les entreprises ont les bureaux polyvalents dans la mire Pour les locataires, les travailleurs et les observateurs du marché qui tâchent de décrypter l’avenir du bureau et le rôle qu’il jouera dans les entreprises et dans leur vie, ce que l’avenir leur réserve est de plus en plus clair.

Pour les locataires, les travailleurs et les observateurs du marché qui tâchent de décrypter l’avenir du bureau et le rôle qu’il jouera dans les entreprises et dans leur vie, ce que l’avenir leur réserve est de plus en plus clair.

Les bailleurs en prennent note et commencent à réaménager leurs locaux inoccupés pour mieux les adapter aux besoins des locataires et aux entreprises qui redoutent beaucoup les risques.

C’est ce qu’a fait KingSett Capital dans le cadre de son programme Ready Set Go : l’entreprise a aménagé des suites témoins entièrement meublées dans ses immeubles de bureaux : les locaux sont équipés du Wi‑Fi, et les baux portent sur des durées souples, de un an à plus de cinq ans, ce qui est absolument essentiel aujourd’hui, puisque l’incertitude est vive dans le marché des locaux à usage de bureaux. Le marché a bien réagi, ce qui montre que KingSett répond à un besoin de plus en plus grand. Depuis février 2020, KingSett a loué 58 000 pieds carrés de superficie dans le cadre de son programme Ready Set Go, dont 14 000 pieds carrés à la Scotia Plaza, complexe dans lequel elle a lancé ce programme, en 2019.

L’objectif du programme est de maximiser la valeur des superficies inoccupées plus modestes dans le portefeuille de KingSett, puisque les petits utilisateurs ont jeté leur dévolu sur les espaces de travail collaboratifs. « Même si nous ne voulons pas répliquer l’aspect communautaire du travail collaboratif, Ready Set Go nous a permis d’accueillir des locataires qui souhaitaient minorer leur investissement initial et maximiser la souplesse de leur bail, ce qui est exactement ce que nous offrons dans nos locaux meublés », fait savoir Jamie Petch, vice-président principal, Immeubles de bureaux.

Avant mars 2020, KingSett a aménagé cinq suites à la Scotia Plaza, et toutes ont été louées dans un délai relativement court, pour des durées de cinq ans à des loyers avantageux. Puis, la COVID‑19 s’est abattue sur le marché de la location des bureaux, qui a été freiné brusquement. Or, quand les travailleurs ont commencé à regagner les bureaux à l’été 2020, l’équipe de KingSett a décidé d’étendre le programme Ready Set Go. « Nous nous sommes dit que ceux qui voulaient louer des bureaux

seraient maintenant probablement inquiets de s’engager à long terme, mais qu’ils voudraient quand même louer des locaux. » KingSett a donc aménagé, dans le cadre du programme, un inventaire de locaux dans tout son portefeuille de Toronto et a commencé à les louer. Or, certaines réalités avaient basculé. « Désormais, la durée des baux était inférieure à cinq ans, précise Jamie Petch. Il s’agissait de groupes moins nombreux, qui voulaient regagner les bureaux, sans toutefois être prêts à s’engager dans un scénario à long terme, puisque personne ne savait —et que de nombreuses entreprises ne savent toujours pas —de quoi sera faite leur stratégie à long terme. » KingSett a constaté une augmentation de ses taux d’occupation et a commencé à dégager des liquidités pour ces petites suites, « ce qui nous a permis d’attirer des locataires qui n’auraient peut-être pas visité nos immeubles si les locaux n’avaient pas été aménagés », explique Jamie Petch. Si ce programme porte essentiellement sur les locaux moins vastes de KingSett, ce locateur a construit à l’Atrium une suite meublée de 12 000 pieds carrés dans le cadre d’un projet pilote dont l’objectif consistait à chiffrer la superficie idéale des suites du programme Ready Set Go. Les suites meublées continueront de représenter pour KingSett un outil à long terme, et Jamie Petch affirme que l’entreprise a étendu ce programme à Vancouver. Et bien que cet outil ne soit pas adapté à tous les marchés ni à toutes les catégories d’immeubles, il constate que Ready Set Go s’inscrit dans le prolongement de la suite témoin. « Nous offrons une solution simple pour éviter d’investir dans les immobilisations et pour offrir des durées souples, en espérant que c’est ce qui ramènera les employés dans les bureaux et en sachant qu’il y a des solutions. » Et d’ajouter Michael Spence, de CBRE, qui travaille avec KingSett à son programme Ready Set Go : « Le choix est tellement plus vaste sur le marché à l’heure actuelle, y compris pour les locaux à sous-louer, que les bailleurs doivent faire preuve d’une plus grande souplesse. Et ceux qui savent s’adapter sont ceux qui réussissent à conclure des transactions ».

« Ready Set Go nous a permis d’accueillir les locataires qui souhaitent minorer leur investissement initial et maximiser la souplesse de leur bail. » JAMIE PETCH KINGSETT CAPITAL

20

Le magazine Avantage de CBRE

Des événements à votre Avantage 4 MAI QUÉBEC

19 MAI TORONTO

14 JUIN TORONTO

Canadian Real Estate Forums : Sommet immobilier de Québec

NAIOP : Tournoi de golf

CoreNet : Rassemblement printanier

5 MAI VANCOUVER

22-24 MAI LAS VEGAS

15 JUIN TORONTO

ICSC : Las Vegas

CREW Toronto : Assemblée générale 2022

ULI : Un entretien avec le maire Kennedy Stewart

31 MAI - 1er JUIN TORONTO RCC : RCCStore22

21-22 JUIN TORONTO

Sommet immobilier d’Halifax

2 JUIN MONTRÉAL

11 MAI TORONTO

Canadian Real Estate Forums : Sommet immobilier de Montréal

Canadian Real Estate Forums : L’investissement immobilier à l’échelle mondiale

11 MAI HALIFAX

ULI : Causerie 2022

17 MAI EDMONTON Canadian Real Estate Forums : Congrès sur l’investissement multirésidentiel dans l’Ouest canadien

18 MAI EDMONTON

2-3 JUIN KELOWNA CREW Edmonton : Retraite à Kelowna

22 JUIN EDMONTON NAIOP Edmonton : Rendez-vous 2022

11 JUILLET TORONTO

7 JUIN TORONTO

SIOR : Classique de golf annuelle

Canadian Real Estate Forums : Aménagement foncier

30 AOÛT TORONTO CoreNet : Classique de golf annuelle

Canadian Real Estate Forums : Sommet immobilier d’Edmonton

PRINTEMPS 2022

21

Magnétiser le milieu de travail après la pandémie

Aux prises avec l’accélération fulgurante de la croissance économique et avec la transformation spectaculaire des méthodes de travail, les entreprises doivent rapidement réfléchir à ce que seront leurs milieux de travail après la pandémie et au rôle que jouera l’immobilier. Ce qui est certain, c’est que le retour dans les bureaux sera loin d’être simple.

Un sondage d’opinion de CBRE auprès des occupants a permis de constater qu’à terme, la grande majorité des entreprises prévoient un retour dans les bureaux pour au moins la moitié de la semaine de travail, voire plus. Quarante-sept pour cent des grandes entreprises (de plus de 10 000 employés) et 33 % des entreprises de taille moyenne (de 100 à 9 999 employés) ont fait savoir qu’elles offriraient en parts égales le télétravail et le travail en présentiel. À peine plus de 19 % des petites entreprises (moins de 100 employés) s’étaient entendues sur la même politique. Vingt-six pour cent ont indiqué qu’elles n’offriraient pas l’option du télétravail. À l’évidence, il faut adopter une norme dans l’industrie. Les entreprises adapteront leurs solutions bureautiques à leurs différents effectifs, et ces solutions seront déterminées par des facteurs comme la culture, l’attraction et la fidélisation, ainsi que les priorités opérationnelles.

Si les entreprises sont impatientes de rouvrir leurs bureaux pour une raison ou une autre, elles devront mieux convaincre leurs employés.

Après avoir réussi à travailler à la maison dans les deux dernières

22

années, les employés ne se contenteront pas de s’asseoir derrière un bureau. Pour les encourager à revenir dans les bureaux, les entreprises devront rendre leurs milieux de travail plus attrayants, grâce à des espaces réaménagés et à des commodités rehaussées. « Les entreprises doivent surtout créer des espaces de travail collaboratifs et sociaux vraiment exceptionnels, dans lesquels les employés peuvent se consulter et vraiment profiter des avantages du même environnement —ce qui nous a cruellement manqué dans les deux dernières années », confie Lisa Fulford-Roy, première viceprésidente de la Stratégie client de CBRE. « Les entreprises peuvent fluidifier cette transition; or, il faut adopter une approche intégrée avec les intervenants dans la recherche des talents, dans l’immobilier commercial et dans les TI pour d’abord savoir ce que les employés valoriseront comme consommateurs de l’espace. Une solution de milieu de travail humain, inspirée de l’expérience, de la vocation et de la souplesse, peut promouvoir une culture et des moments qui comptent et qui favorisent une forte participation de l’équipe. »

Le magazine Avantage de CBRE

« Les entreprises doivent créer des espaces de travail collaboratifs et sociaux exceptionnels, dans lesquels les employés peuvent se consulter et vraiment profiter des avantages du même environnement. » LISA FULFORD ROY PREMIÈRE VICE-PRÉSIDENTE, STRATÉGIE CLIENT

Les espaces polyvalents L’immeuble de bureaux postpandémique sera doté de commodités de plus en plus importantes pour permettre d’aménager des espaces accueillants. Trente pour cent des entreprises sondées par CBRE ont fait savoir que les commodités en plein air seraient les plus demandées dans les immeubles de demain, alors que 23 % étaient d’avis que les installations de remise en forme étaient les plus importantes. Vingt et un pour cent des répondants ont fait savoir qu’ils préféraient les options d’aliments et de boissons sur les lieux et l’accès aux transports en commun, et 12 % des entreprises considéraient que les services de concierge étaient les plus recherchés.

S’il ne fait aucun doute que les travailleurs verront ces commodités d’un bon œil, les caractéristiques les plus souhaitables dans les bureaux post-COVID sont celles qui favorisent la flexibilité des espaces et des infrastructures partagés. Pour 63 % des entreprises, la polyvalence des locaux à usage de bureaux est la caractéristique la plus demandée. Cinquante-six pour cent des répondants privilégiaient les espaces ouverts polyvalents, alors que 54 % favorisaient la qualité de l’air ambiant.

Les tendances sont stables parmi les grandes entreprises, ainsi que dans les entreprises de technologie, de médias et de télécommunications, même si les espaces de réunion partagés sont également un atout très prisé. Les entreprises de services financiers étaient plus susceptibles que leurs pairs de classer, parmi les caractéristiques demandées, les applications technologiques et

PRINTEMPS 2022

immobilières connectées, la technologie sans fil et la conception des bâtiments durables.

Des commodités accueillantes Autant les locaux à bureaux physiques sont adaptés pour aménager le milieu de travail de demain, autant il faut aussi modifier les commodités plus intangibles dans les bureaux. Les caractéristiques qui consistent essentiellement à créer un environnement accueillant et à favoriser la santé et le bien-être des employés seront primordiales pour attirer de nouveau les travailleurs dans les bureaux. Les stratégies d’aménagement des commodités doivent tenir compte des besoins humains et créer des expériences exceptionnelles, inoubliables et épanouissantes. Ily aura plus de « moments qui comptent ». Les jours de bénévolat, les rapprochements communautaires, les « moments tranquilles » désignés, les équipes de culture, les journées de la santé mentale et les sorties en équipe en sont des exemples.

Puisque la pandémie tire à sa fin, les entreprises qui harmonisent résolument leurs plans avec les besoins des employés seront celles qui pourront le mieux fidéliser les talents et créer en définitive un milieu de travail plus productif et rassembleur. Grâce à des locaux polyvalents, à des zones d’équipe et à des commodités essentiellement humaines, les entreprises peuvent magnétiser leurs milieux de travail et transformer les bureaux pour en faire des lieux où les employés voudront travailler, plutôt que des lieux oùils doivent absolument être.

23

Les investisseurs reviennent en force pour acquérir des résidences pour personnes âgées Le segment est en voie d’afficher sa meilleure période d’investissement de l’histoire puisque la valeur totale des transactions des résidences de catégorie A pourrait atteindre 4,6 milliards de dollars entre le quatrième trimestre de 2021 et le premier trimestre de 2022. Ce résultat semestriel égalerait le volume de transactions record annuel de 4,6 milliards de dollars enregistré en 2015.

Le volume de transactions annuel dans les résidences pour personnes âgées tourne habituellement autour de 1,7 milliard de dollars au Canada. Le secteur pourrait donc doubler ce volume – mais en la moitié du temps – au cours des deux prochains trimestres. Il ne montre d’ailleurs aucun signe d’essoufflement. « Malgré la couverture négative qu’il a subie pendant la pandémie, le segment des résidences pour personnes âgées a connu une véritable renaissance cette année », affirme Mathew Burnett, premier vice-président, Soins de santé, Marchés des capitaux de CBRE. « Les investisseurs perçoivent plus que jamais le besoin d’offrir des infrastructures de soins aux baby-boomers vieillissants et ils savent qu’il faut mettre en œuvre une stratégie immobilière conséquente avant que la vague démographique ne submerge le système. »

Accumulation considérable de capitaux Le redressement est en partie attribuable à l’accumulation considérable de capitaux en quête de débouchés, et à la présence de grands investisseurs,

« Les taux d’actualisation des résidences pour personnes âgées peuvent atteindre 6,0 %. Ce sont des résultats formidables dans les conditions actuelles. » MAT BURNETT PREMIER VICE-PRÉSIDENT, SOINS DE SANTÉ, MARCHÉS DES CAPITAUX

24

Le magazine Avantage de CBRE

Si le terme « renaissance » semble être cliché, c’est bien ainsi que Mathew Burnett qualifie le redressement du segment des résidences pour personnes âgées dans la foulée d’une année de combat particulièrement éprouvante contre la COVID-19.

notamment d’exploitants américains, disposant d’imposantes sommes à investir. La FPI Chartwell Seniors Housing, le plus grand exploitant de résidences pour personnes âgées au Canada, a une valeur en bourse de trois milliards de dollars, alors que les géants américains Ventas et Welltower affichent une capitalisation d’environ 22 milliards de dollars et 40 milliards de dollars, respectivement.

Une concurrence accrue de la part des investisseurs étrangers

Les Américains sont arrivéssur le marché canadien en 2012 lorsque la société Welltower (alors appelée HCN) a fait l’acquisition du portefeuille de 42 établissements et 8 200 unités de Maestro Senior Living en partenariat avec Chartwell. Négociée à l’époque par l’intermédiaire de CBRE, la transaction avait été la première à atteindre le milliard de dollars dans le secteur des résidences pour personnes âgées au Canada.

Vous voulez une preuve de l’attrait que présentent actuellement les Welltower a mis en pause ses investissements au Canada au cours des résidences pour personnes âgées au Canada? Le groupe immobilier Blackstone - le plus important investisseur de biens immobiliers au monde récentes années, mais elle montre actuellement unregain d’intérêt pour le marché canadien, à l’instar d’autres FPI américaines du secteur des soins - a accédé au marché canadien des résidences pour personnes âgées en juillet dernier, en s’associant au Groupe Sélection pour faire l’acquisition de de santé.

13 résidences pour aînés totalisant 3548 unités au Québec. La transaction Cette tendance met de la pression sur les groupes canadiens, dont les comprend notamment un établissement de plus de stratégies d’investissement et de négociation sont typiquement plutôt 300 unités à Montréal. Plus récemment, la société Ventas a mis la main prudentes. Lors d’une récente transaction, trois groupes américains se sur le portefeuille canadien de Hawthorn Senior Living dans le cadre d’une sont retrouvés parmi les acheteurs potentiels de la seconde série d’offres. transaction négociée par l’entremise de CBRE. « Bien que l’accroissement de la concurrence étrangère dérange les Les résidences pour personnes âgées suscitent également l’attrait groupes nationaux, la hausse des enchères n’est même pas leur principal d’autres investisseurs institutionnels à la recherche de rendements, souci », affirme M. Burnett. « C’est le déséquilibre entre l’offre et la lesquels peuvent frôler le double de ce qu’offrent les propriétés demande qui est au cœur des préoccupations. » industrielles, d’appartements et de bureaux. Ces derniers types de biens Exacerbée par les perturbations de la chaîne d’approvisionnement immobiliers de premier plan affichent par ailleurs des taux d’actualisation (un moyen de mesurer le rendement de l’investissement) environnant les induites par la pandémie, l’augmentation des coûts de construction a 3,0 %, tandis qu’ils atteignent les 6,0 % pour les résidences pour personnes contraint les groupes à revoir leurs plans d’expansion à la baisse, voire à abandonner des projets de résidences en entier. âgées de qualité supérieure. « Nous pourrions avoir de sérieux problèmes si les projets de construction « Ce sont des résultats formidables dans les conditions actuelles », ne suffisent pas à répondre aux besoins de la population vieillissante », souligne M. Burnett. « Il ne pouvait y avoir de pire scénario que la prévient M. Burnett. « La pandémie a braqué les projecteurs sur ce service pandémie pour le secteur, mais le marché se rétablit fortement. Les essentiel. Elle a également mis en évidence cet ouragan démographique, investisseurs considèrent maintenant les résidences pour personnes qui semble approcher plus rapidement que jamais. » âgées comme un placement prudent et prisé avec un solide potentiel de croissance. »

PRINTEMPS 2022

25

Nous optimisons le potentiel de chaque dimension

Pour en savoir plus, visitez cbre.ca

Nous œuvrons dans chaque dimension de l’immobilier commercial. Notre mission : optimiser le potentiel de toutes les entreprises et de tous les gens avec qui nous travaillons afin qu’ensemble, nous puissions créer les solutions immobilières de l’avenir.

Notre motivation : l’esprit d’entreprise qui émane de nos ressources et les divers besoins de nos clients. Qu’il s’agisse d’inspirer confiance aux investisseurs d’aujourd’hui ou de réinventer l’espace de demain, nous prospérons dans des environnements complexes en constante évolution.