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Les professionnels des richesses humaines prêts à relever leur plus grand défi : la réintégration des bureaux

Été 2021

Dans la banlieue, l’immobilier commercial attend toujours un regain post-COVID

Le tourisme de revanche viendra muscler la reprise dans les hôtels canadiens

Magazine

AVA NTAGE Modulables, polyvalents et irremplaçables, les bureaux reviennent en force plus pertinents que jamais

www.cbre.ca

Le mot de Werner PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION

Je ne pourrais être plus heureux d’écrire la note de la rédaction de ce numéro alors que je me trouve dans un bureau de plus en plus animé par des employés dynamiques et vaccinés. La rapidité à laquelle nous sommes passés de la troisième vague à la troisième vitesse m’impressionne! Nos clients délaissent tout à coup les multiples stratégies immobilières visant à prévoir l’imprévisible pour signer de nouveaux baux, acheter de nouvelles propriétés et mettre en œuvre des stratégies en milieu de travail à l’image du nouveau monde qui nous entoure. Ce numéro du magazine Avantage vous permettra d’entrevoir la vitesse à laquelle évolue la dynamique de l’immobilier, en particulier dans le segment des bureaux. À l’heure où les terrasses s’avèrent le symbole de la reconnexion sociale, les bureaux de partout au Canada s’apprêtent à accueillir leurs employés dans de nouveaux aménagements physiques et numériques visant à stimuler l’innovation et atteindre un meilleur équilibre entre la vie professionnelle et la vie personnelle. Alors que les bailleurs des bureaux de banlieue tentent de rehausser leur attrait, les professionnels des richesses humaines se préparent à relever l’un des plus grands défis de leur carrière : équilibrer les intérêts des employés et des employeurs sur la question du retour au bureau. Grâce au recul de la pandémie et à l’embrayage de l’économie, le vent semble tourner pour le secteur hôtelier durement touché, alors qu’il continue d’être favorable aux segments émergents, comme les centres de données. Il s’agit d’une période emballante, tant d’un point de vue personnel que commercial. Délectez-vous de nos articles et de la belle saison en compagnie de vos collègues, de votre famille et de vos amis!

LE MAGAZINE AVANTAGE DE CBRE

Sommaire ÉTÉ 2021 Le bureau de demain, 04 c’est quoi? Louis Karam nommé à la tête 07 des activités de CBRE à Ottawa

Les professionnels des richesses humaines prêts à relever leur plus grand défi : la réintégration des bureaux

la banlieue, l’immobilier commercial 10 Dans attend toujours un regain post-COVID CBRE Montréal 12 fête ses 25 ans tourisme de revanche viendra muscler 14 Lela reprise dans les hôtels canadiens : officiellement dans la cour 16 Toronto des grands sur le marché des centres

04 08 10

de données

événements 17 Des à votre Avantage

07 ÉTÉ 2021

12 14 16

Le bureau de demain, c’est quoi? C’est la question qui préoccupe la plupart de ceux qui travaillent dans le monde de l’immobilier commercial à l’heure actuelle : de quoi l’avenir des bureaux sera-t-il fait? Loren Bergmann, directrice générale des Stratégies en milieu de travail, et Lisa Fulford-Roy, première vice-présidente de la Stratégie client de CBRE, en ont toutes les deux une meilleure idée que la plupart d’entre nous. Jour après jour, elles travaillent en collaboration avec des clients qui occupent des bureaux et qui se demandent comment configurer leur milieu de travail pour respecter les normes postpandémiques et s’adapter à l’évolution des styles de travail. Loren Bergmann, Lisa Fulford-Roy et leurs collègues ont l’avantage d’être connectés au réseau mondial d’experts de la stratégie en milieu de travail de CBRE, ce qui leur donne accès à des renseignements privilégiés, glanés un peu partout dans le monde, par exemple dans la région de l’Asie Pacifique et dans la région de l’EMOA, qui sont plus avancées dans la réintégration des milieux de travail. « Notre équipe mondiale n’a jamais été si bien connectée, ce qui change complètement la donne, explique Loren Bergmann. Nous sommes les témoins privilégiés de l’évolution qui se déroule aux avant postes partout dans le monde, ce qui nous guide dans nos entretiens avec les clients ici au Canada. » RÉPARTITION DES ORGANISATIONS SELON LEURS PERSPECTIVES SUR LE TÉLÉTRAVAIL

SEPT. 2020 JUIN 2020

QUAND LA TECH ADORE LES BUREAUX… Si Manhattan est aux prises avec une pléthore de bureaux vacants, Loren Bergmann fait observer que Facebook et Apple, géants de la technologie, ont annoncé des plans pour accroître la superficie de leurs bureaux dans cette ville. « Ça m’intrigue, puisque la technologie a toujours été la force motrice et que les autres secteurs emboîtent généralement le pas, confie t elle. Si ces grandes entreprises technologiques s’engagent à louer ou à acheter de nouveaux bureaux, c’est qu’à leur avis, la demande est toujours aussi forte pour ceux qui souhaitent travailler ensemble dans les mêmes locaux. » Google a annoncé qu’à partir de septembre, elle encouragerait les employés à travailler dans les bureaux au moins trois jours par semaine. « Qui de mieux que Google pour mesurer l’efficacité du travail d’équipe? interroge Loren Bergmann. J’ai tendance à croire qu’elle sait ce qu’il faut faire pour mettre sur pied des équipes qui réussissent. » Ce ne sont pas les anecdotes qui manquent à propos des employés recrutés pendant la pandémie qui ont de la difficulté à s’intégrer dans des équipes en télétravail. D’après un récent sondage mené par CBRE auprès de plus de 1 000 employés de bureau, on sait parfaitement ce que les employés valorisent le plus dans les bureaux à la lumière du télétravail effectué pendant la pandémie. Les employés ont fait savoir que les rencontres avec les collègues (38 %), les réunions en présentiel (33 %) et la collaboration en présentiel (32 %) sont les premiers avantages de travailler dans un bureau. « Ces chiffres ne viennent que confirmer que le bureau continuera d’être une pièce maîtresse de la culture et reste essentiel à l’échange des connaissances », précise Loren Bergmann.

Aucun télétravail (< 10 % de télétravailleurs à temps plein)

14 % 10 %

PART DES ORGANISATIONS QUI PERÇOIVENT LE BUREAU COMME UN ÉLÉMENT ESSENTIEL AUX FINS SUIVANTES :

< 25 % de télétravailleurs à temps plein

SEPT. 2020 JUIN 2020

25 % 27 %

Offrir aux employés un endroit pour collaborer, innover et être productifs

25 à 75 % de télétravailleurs à temps plein

49 % 38 % > 75 % de télétravailleurs à temps plein

Incertaines

20 %

Source : CBRE 2020 Global Occupier Sentiment Survey

100,0 % 95,0 % Procurer à l’entreprise un lieu qui reflète sa marque et sa culture

100,0 % 80,0 % Fournir aux employés un endroit favorisant le sentiment d’appartenance et les interactions sociales

100,0 % 70,0 % Offrir à l’entreprise un lieu qui lui permet de retenir et d’attirer les talents

87,5 % 80,0 % Procurer aux gestionnaires un endroit facilitant la supervision des employés

6,3 %

20,0 % Autres

6,3 %

15,0 %

Source : CBRE 2020 Global Occupier Sentiment Survey

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L’EXPÉRIENCE DES EMPLOYÉS Comment l’entreprise fait elle pour calculer la superficie qu’il lui faudra dans cette nouvelle réalité? Tout dépend des locataires et du marché. « Tout le monde est dans le même bain quand il s’agit de savoir comment fonctionnera le nouveau milieu de travail; or, les solutions sont nuancées et propres à chaque client, déclare Lisa Fulford-Roy. Plus que jamais, la solution universelle n’existe pas. Il faut des solutions sur mesure et flexibles. » La superficie dont l’entreprise a besoin est déterminée par le rôle que jouera à son avis le milieu de travail dans un nouveau modèle hybride. « La plupart des entreprises veulent offrir aux employés une expérience très agréable dans les bureaux, précise Lisa Fulford-Roy. Le nouveau milieu de travail vise à promouvoir la culture et à renforcer l’image de marque de l’entreprise, grâce à des infrastructures de travail en équipe qui favoriseront la collaboration. » L’option qui permet de travailler deux ou trois jours par semaine dans les bureaux et les autres jours à la maison est « extrêmement populaire à l’heure actuelle auprès de la plupart de nos clients », confirme Loren Bergmann. Or, quel sera l’impact de la progression du télétravail sur les plans d’aménagement des bureaux et sur la répartition de la superficie? Elle s’attend à ce que la plupart des entreprises aient besoin de la même superficie qu’avant, sauf qu’elle sera réaménagée, en insistant beaucoup plus sur les espaces partagés (cuisinette, salons et zones de collaboration) plutôt que sur les bureaux individuels

comme les postes de travail, destinés à être remplacés par les bureaux partagés dans un modèle hybride qui favorise un environnement de travail axé sur les activités. Les clients qui ont déjà conclu des baux à plus long terme ou qui doivent prendre incessamment des décisions immobilières se penchent sur les changements à apporter à leur milieu de travail en tenant compte de l’évolution des attentes des employés, des impératifs de la collaboration et des nouvelles méthodes de travail. Pour beaucoup, il s’agit de revalider les espaces de collaboration et de travail spécialisés, en plus d’adopter un large éventail de solutions technologiques pour offrir aux employés une expérience fluide. Les clients pensent à des logiciels de réservation pour gérer la demande de locaux, faciliter la réservation et retrouver les collègues dans un environnement sans adresse. L’optimisation de ce que l’on appelle la « collaboration mi-présentielle, mi-distancielle », pour s’assurer que les employés sont sur un pied d’égalité, qu’ils sont consultés et qu’ils peuvent apporter leur contribution, quel que soit l’endroit où ils travaillent, à la différence de la participation virtuelle avant la COVID-19, fait partie des autres considérations du travail hybride.

Espace

individuel VS

Espace

commun ÉTÉ 2021

« Nous avons tous goûté au télétravail, et la technophilie n’est plus une caractéristique distinctive. À notre avis, l’étape de l’existence a une incidence énorme sur les préférences exprimées pour le télétravail et pour sa fréquence. » - Lisa Fulford-Roy, première vice-présidente, Stratégie en milieu de travail de CBRE Canada

LA POLYVALENCE : L’INFRASTRUCTURE DE DEMAIN Un récent sondage mené auprès de la clientèle de CBRE nous apprend que 81 % des répondants s’attendent à ce qu’au moins la moitié de leur effectif travaille désormais dans les bureaux et que 83 % des entreprises sondées déclarent qu’elles s’attendent à ce que le milieu de travail soit davantage un environnement partagé. « On se servira du bureau pour se réunir et bâtir la confiance. C’est pourquoi il faut des locaux qui permettent aux employés de se réunir, de créer, d’innover et de travailler en collaboration, ce qui oblige à prévoir d’autres locaux que la salle de réunion type, explique Loren Bergmann. Les locaux à usage de bureaux seront moins statiques qu’avant. On pensera à des aménagements transformables et reconfigurables. Les postes de travail seront moins complexes, ce qui permettra de convertir l’espace ou d’emporter le mobilier si l’entreprise se développe et déménage. La polyvalence sera essentielle dans le nouveau milieu de travail. La microarchitecture est une solution qui retient l’attention : il s’agit des composants que l’on pourra déplacer dans le milieu de travail ou emporter si le bail arrive à expiration dans quelques années. « Les modifications architecturales permettront aux locataires qui ont des baux de longue durée d’apporter les changements nécessaires pour que les bureaux restent d’actualité et soient adaptés à leur époque », précise Loren Bergmann. Pour les bailleurs, qui tâchent de garder leurs locaux occupés et d’attirer de nouveaux locataires, la polyvalence sera leur nouvel atout pour affronter la concurrence. « La polyvalence sera sans doute la prochaine infrastructure la plus recherchée, affirme Lisa Fulford-Roy. Cette infrastructure pourrait prendre la forme de salons communaux dans les immeubles de bureaux ou dans les baux qui permettront plus facilement de se développer ou d’évoluer dans un portefeuille. La polyvalence viendra différencier les immeubles physiques et les fournisseurs de services immobiliers. »

À un niveau plus philosophique, Lisa Fulford-Roy fait observer que la structure du travail hybride sera modelée par les préférences des employés selon l’étape où ils se situent dans leur existence et leur maturité professionnelle. « Dans les dernières années, on considérait que l’effectif regroupait deux camps : celui des technophiles et celui des autres, ce qu’on expliquait par la démographie générationnelle, déclare t elle. Les choses ont vite changé : aujourd’hui, nous avons tous goûté au télétravail, et la technophilie n’est plus une caractéristique distinctive. À notre avis, l’étape de l’existence a une incidence énorme sur les préférences exprimées pour le télétravail et pour

Par exemple, il se pourrait que quelqu’un qui a de jeunes enfants à la maison souhaite moins séparer sa vie professionnelle et sa vie personnelle. Dans le même temps, les ménages dont les enfants ont quitté la maison et qui ont une plus vaste expérience et un réseau professionnel établi préféreront sans doute travailler à la maison quelques jours par semaine. Cependant, les employés célibataires qui vivent seuls dans un petit logement en copropriété et qui n’ont guère d’espace pour travailler voudront probablement se rendre au bureau la plupart du temps, pour bâtir leur carrière et nouer des réseaux de contacts. Même si les employés seront plus autonomisés que jamais — 73 % des entreprises sondées par CBRE ont affirmé qu’elles s’attendaient à ce que les employés aient un plus vaste choix dans les jours et les lieux de travail —, Loren Bergmann précise que les entreprises devront repenser leurs activités pour s’assurer qu’elles obtiennent les résultats qu’il leur faut pour les clients et qu’elles préservent la culture absolument essentielle à leur réussite à long terme. « La plupart des entreprises peuvent adopter le modèle hybride, et certains de leurs employés sont en télétravail pendant une partie de leur emploi du temps, indique t elle. Il se pourrait que la demande de télétravail soit une question épineuse à résoudre pour les employeurs comme pour les employés. Or, du point de vue des locaux et de leur aménagement, il existe des moyens de bâtir des milieux de travail qui répondent aux besoins de chacun. » Lisa Fulford-Roy ajoute que « Pour les dirigeants, tout l’art consistera à établir un équilibre harmonieux pour préserver la culture, l’innovation et les équipes très performantes. Ce que les dirigeants priorisent — qu’il s’agisse de l’innovation ou de la baisse des coûts — est vraiment propre à chaque entreprise. Il s’agit de savoir ce qu’ils valorisent et ce qu’ils souhaitent mesurer à terme. C’est ce qui va éclairer leurs décisions. L’avenir du bureau sera constitué d’un ensemble de solutions sur mesure. »

ÉTAPES DE L’EXISTENCE D’UN EMPLOYÉ DÉBUT DE CARRIÈRE

MI-CARRIÈRE

CARRIÈRE ÉTABLIE

PRÉRETRAITE

AVEC ENFANTS EN BAS ÂGE

AVEC ENFANTS D’ÂGE SCOLAIRE

DONT LES ENFANTS ONT QUITTÉ LE NID

ÉTABLIR SON RÉSEAU SOCIAL

BIEN-ÊTRE

IMPORTANCE

LES ÉTAPES DE L’EXISTENCE SONT CE QUI FAÇONNE LE PLUS LES PRÉFÉRENCES

sa fréquence. Les employeurs doivent s’attendre à une évolution continue de la demande et adopter une solution flexible et agile, qui répond aux préférences des employés dans tout le cycle de leur évolution professionnelle. »

SOUPLESSE DES OPTIONS DE TRAVAIL

INTÉGRATION VIE PERSONNELLE/ PROFESSIONNELLE

CÉLIBATAIRE

Source : Microsoft Work Trend Index survey

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Louis Karam nommé à la tête des activités de CBRE à Ottawa Louis Karam, de CBRE, sera le nouveau directeur des activités de l’entreprise à Ottawa. La stabilité du marché d’Ottawa, son secteur technologique en pleine croissance et ses solides assises immobilières ont accru le profil de la ville auprès des entreprises et des investisseurs du monde entier. Alors qu’Ottawa est sur le point d’obtenir un coup de pouce supplémentaire grâce au rebond attendu de la croissance économique, les perspectives holistiques de Louis Karam en matière de services immobiliers aideront les propriétaires et les locataires à atteindre leurs objectifs d’affaires et à améliorer leurs résultats financiers. M. Karam, qui supervisait jusqu’à maintenant les activités de CBRE Gestion de projets dans l’Est du Canada, s’avère un précieux partenaire de nombreuses entreprises classées au Fortune 500 qui dispose d’un vaste réseau dans la région. « Louis exerce un pouvoir d’influence dynamique et axé sur les résultats par le biais de stratégies immobilières complètes », affirme Werner Dietl, président et chef de la

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direction de CBRE au Canada. « Il connaît bien nos clients et il a su démontrer le dynamisme, les connaissances et le caractère nécessaires pour générer un impact positif important dans ce nouveau rôle. » Le fait de prendre la barre des activités de CBRE à Ottawa alors qu’il entame sa deuxième décennie au service de l’entreprise s’inscrit donc tout naturellement dans le parcours de M. Karam, qui a grossi les rangs de CBRE en 2011. « Notre bureau d’Ottawa dispose déjà d’une brigade extrêmement talentueuse; je suis donc impatient de guider l’équipe vers de nouveaux sommets dans le sillage de la pandémie », déclare M. Karam. « Nos clients dans la région de la Capitale nationale bénéficieront d’un niveau de service encore plus important alors que nous consoliderons les liens qui unissent nos activités ottaviennes aux autres marchés, tout en tirant davantage parti de notre réseau, de nos outils et de nos technologies de calibre mondial. »

Les professionnels des richesses humaines prêts à relever leur plus grand défi : la réintégration des bureaux À l’heure où les Canadiens et les Canadiennes s’apprêtent à réintégrer leur milieu de travail d’ici la fin de l’année, les employés ont bien des questions à poser et bien des inquiétudes à exprimer quand il s’agit de savoir exactement ce dont sera fait le milieu de travail postpandémique. C’est pourquoi nous avons recueilli les propos de l’équipe des Richesses humaines de CBRE et de la direction locale des bureaux pour savoir à quoi on pourrait s’attendre exactement le jour où nous franchirons les portes de nos bureaux pour la première fois depuis presque deux ans.

DES RÉACTIONS CONTRASTÉES Il est important de savoir que les travailleurs auront des réactions différentes le jour où ils commenceront à regagner leurs bureaux. « Certains seront énergisés en rentrant au travail. D’autres pourraient être épuisés par l’année écoulée ou être toujours aux prises avec des responsabilités familiales à mener de front, note Amanda Fediuc, directrice des ventes de CBRE Canada. Ainsi, pour les employeurs, la difficulté consiste à

savoir ce que pense chaque employé et à prévoir le retour dans les bureaux de manière à répondre aux préférences de tous. Ce serait bien de retrouver tout le monde, heureux et productif, mais il s’agit d’une situation complexe qui nécessite beaucoup d’écoute et de flexibilité. » Presque tout le monde a vécu une certaine forme d’épuisement professionnel dans l’année écoulée. Et l’épuisement professionnel s’accompagne de la menace d’un roulement de personnel, fait observer Martha McIver, chef du service des Richesses humaines de CBRE. « Les entreprises qui ne se penchent pas sur ces problèmes parmi leurs employés courent le risque de perdre les talents qu’elles ont eu tant de mal à recruter. Il s’agit non seulement d’un changement énorme pour les employés qui rentrent dans les bureaux, mais aussi d’un moment charnière pour les entreprises qui doivent gérer la transition. »

« Les entreprises qui ne se penchent pas sur ces problèmes parmi leurs employés courent le risque de perdre les talents qu’elles ont eu tant de mal à recruter. » 8

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« Ce serait bien de retrouver tout le monde, heureux et productif, mais il s’agit d’une situation complexe qui nécessite beaucoup d’écoute et de flexibilité. » - Amanda Fediuc, directrice des ventes, CBRE Canada

COMMUNIQUER CLAIREMENT Réintégrer les bureaux sera plus ou moins attrayant, et pour certains, refaire le trajet pour se rendre au travail et changer de plan pourrait être tout un choc. Il est essentiel que les cadres restent attentifs à leur équipe pour s’assurer que tout le monde se porte bien, tout en adoptant des attentes claires à propos de leur contribution au bureau. « Les employeurs auront beaucoup plus de travail à faire dans leurs discussions en tête à tête avec les employés quand il sera question des attentes auxquelles il faudra répondre pour atteindre les objectifs opérationnels en sortant de la pandémie », lance Martha McIver. « Autrement dit, certains devront dire à leurs employés que même s’ils doivent jongler avec bien des préoccupations, l’objectif à atteindre dans X mois, c’est de ressembler à Y. Il faudra surtout être clair avec ces employés. Ils pourront aussi leur dire qu’ils souhaiteraient faire le point dans quelques mois et voir si tout se passe bien ou non. »

LES INQUIÉTUDES SANITAIRES Ce n’est pas parce qu’on réintègre les bureaux que tous seront rassurés sur leur santé et leur sécurité. « En sortant de cette pandémie, les employés seront toujours un peu angoissés, explique Amanda Fediuc. Même si l’entreprise a le meilleur plan d’hygiène et les meilleures consignes sanitaires, ce sera difficile au début. Les employés pourraient hésiter. » L’employé doit être à l’aise d’en discuter avec son employeur, qui doit savoir que les inquiétudes vis-à-vis de la sécurité individuelle seront très variables. « En définitive, tout dépendra de la tolérance au risque, de ce qu’il advient de la famille et de la localisation géographique de l’employé », poursuit Martha McIver.

Si les dirigeants pouvaient avoir la tentation d’obliger les employés à réintégrer obligatoirement les bureaux à temps plein, le manque de souplesse pourrait finir par décourager les employés. « Si on n’a pas cette discussion avec l’employé, on ne saura pas s’il est prêt à revenir travailler au bureau à temps plein, explique Martha McIver. Et si l’employé ne se sent pas en sécurité ni écouté, il ne sera tout simplement pas d’accord. »

UN AVENIR SOUS LE SIGNE DE LA POLYVALENCE Certains employeurs résisteront. Or, la semaine de travail de demain sera, pour la plupart des entreprises, faite à la fois de télétravail et de présence dans les bureaux. Martha McIver reconnaît que pour le nouvel employé, il est préférable d’être présent au bureau le plus souvent possible, pour s’imprégner de la culture, des valeurs et de l’éthique professionnelle de l’entreprise : « Je crois que les employés qui ont d’abord pris le temps de se familiariser avec les autres au bureau puis qui y viennent à l’occasion peuvent être très efficaces en distanciel. » À nouveau, il faudra absolument que les attentes soient claires dès l’embauche quand il s’agit de la structure de la semaine de travail. « Si un employeur a un emploi à offrir, il doit préciser que le travail se déroulera en distanciel pour l’instant et aussi parler de ce à quoi on peut s’attendre dans les mois à venir. » Les entreprises qui refuseront de changer d’avis et d’offrir une formule prévoyant le télétravail pourraient finir par perdre des candidats compétents. « Les employés se sont tellement habitués à la souplesse, explique Martha McIver, qu’ils pourraient finir par penser qu’ils renoncent à trop d’avantages en reprenant le travail dans un bureau traditionnel. »

« Il s’agit non seulement d’un changement énorme pour les employés qui rentrent dans les bureaux, mais aussi d’un moment charnière pour les entreprises qui doivent gérer la transition. » - Martha McIver, chef des Richesses humaines, CBRE Canada

ÉTÉ 2021

Dans la banlieue, l’immobilier commercial attend toujours un regain post-COVID L’effet de la pandémie sur les marchés de bureaux au Canada s’est précisé, et jusqu’à maintenant, on ne peut pas dire que la banlieue en sorte gagnante. Or, il ne s’agit pas nécessairement d’une mauvaise nouvelle. Les marchés des bureaux de banlieue ont tiré un peu mieux leur épingle du jeu que les centres villes : dans l’ensemble du pays, le taux d’inoccupation des bureaux de banlieue augmente d’à peine 3,5 % depuis le premier trimestre de 2020, par rapport aux centres villes, où le taux d’inoccupation a gagné 5,0 % dans la même période. Pourtant, les prévisions selon lesquelles la pandémie déclencherait une profonde transformation, dans laquelle les bureaux de banlieue détrôneraient les tours de bureaux des centres villes, ne se sont pas avérées. « Je n’ai constaté absolument aucune statistique qui confirme cette tendance, lance Miles Kettner, courtier de CBRE en poste à Toronto et spécialisé dans la location de bureaux de banlieue. La seule tendance dominante qui se déroule à l’heure actuelle, c’est l’incertitude qui règne parmi les locataires de bureaux, qui ne savent toujours pas ce que leur réserve l’avenir. » Au premier trimestre de 2021 à Toronto, le taux d’inoccupation des bureaux de banlieue s’est hissé à 16,2 %, ce qui représente une augmentation de 15,0 % par rapport au trimestre précédent. Miles Kettner nous apprend que sa clientèle des bureaux de banlieue ne conclut des baux que si elle doit absolument le faire, généralement parce qu’il faut les renouveler. Et ceux qui prennent des décisions emménagent souvent dans des locaux plus modestes. Sur les baux auxquels je travaille, une superficie initiale de 16 000 pieds carrés se conclut plutôt à 12 000 pieds carrés et des locaux de 20 000 pieds carrés se réduisent à 10 000 pieds carrés. Je viens de conclure le renouvellement d’un bail sur deux ans parce que le locataire affirme qu’il ne sait pas vraiment où on en sera dans quelques années. C’est pourquoi les superficies diminuent et les baux sont de plus courte durée. » En outre, les bailleurs directs comme les sous-locateurs sont de plus en plus enclins à conclure des baux de plus courte durée, précise t il. Ceci dit, les opportunistes ont d’excellentes chances de louer des locaux de choix dans la banlieue sur le marché de la sous-location. « Il y a sur ce marché des locaux de meilleure qualité, à louer pour des durées plus courtes, confie Miles Kettner. Et il n’est pas nécessaire de louer pour à peine un an ou deux. Il y a beaucoup de locaux à sous-louer pour six, sept et même huit ans. » À Toronto-Ouest, Kay Locke, qui se spécialise en location et en vente de bureaux situés en banlieue, dit avoir constaté une augmentation considérable de l’activité des investisseurs dans son secteur au cours des derniers mois. D’ailleurs, elle travaille actuellement sur cinq mandats avec ses collègues, soit des acquisitions et des cessions de bureaux en banlieue. Mme Locke, qui travaille depuis 15 ans en immobilier commercial et qui a traversé plusieurs cycles, note que lorsque l’activité des investisseurs reprend, le moral des occupants potentiels s’améliore. « Si je suis un locataire de bureaux et que je vois que les investisseurs achètent des immeubles de bureaux en banlieue montrant ainsi qu’ils croient en ce marché, cette confiance aura des répercussions sur mes décisions. » Elle ajoute que la plupart des transactions sur lesquelles elle a travaillé, tant en matière de vente que de location, portaient sur des immeubles de bureaux multifonctionnels de faible hauteur. « Les tours de bureaux en banlieue sont malheureusement inoccupées », dit-elle. « Il se peut qu’il y ait encore des effets persistants de la COVID-19. »

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« Si je suis un locataire de bureaux et que je vois que les investisseurs achètent des immeubles de bureaux en banlieue montrant ainsi qu’ils croient en ce marché, cette confiance aura des répercussions sur mes décisions. » - Kay Locke, vice-présidente, CBRE Toronto

LE RÉSEAU EN ÉTOILE À Vancouver, au premier trimestre de 2021, le taux d’inoccupation des bureaux de banlieue s’est contracté de 10 points de base pour baisser à 6,5 %; le plus gros de l’activité s’est déroulé à Burnaby, où le taux d’inoccupation a perdu 70 points de base. C’est tout le contraire au centre ville : le taux d’inoccupation a augmenté constamment et peu à peu pendant la pandémie. Dans le plus creux de la pandémie, il a beaucoup été question du modèle de bureau du réseau en étoile, qui serait la voie à suivre pour les grandes entreprises. Dans un réseau en étoile, les entreprises peuvent se doter, pour miser sur la polyvalence et pour décentraliser leur effectif, d’un siège social qui est le pôle principal et d’un réseau de petits bureaux régionaux, proches des quartiers où habitent les employés. Le modèle du réseau en étoile avait pris de la vitesse avant la pandémie, et Luke Gibson, de CBRE, affirme qu’il s’agit de la réalité depuis des années dans la région métropolitaine de Vancouver, où les bureaux du centre-ville sont parfois difficiles d’accès à partir de la banlieue à cause des ponts et des tunnels et de la congestion autoroutière dans toute la région. « Le réseau en étoile a toujours existé. Les entreprises de services professionnels, de finances et de génie ont été les premières à adopter ce modèle sur ce marché, en louant des bureaux dans les centres-villes et en ouvrant des bureaux satellites dans les centres de banlieue comme Surrey, Langley, Burnaby et Richmond. » Il n’est pas difficile de constater tout l’attrait des bureaux de banlieue dans la foulée de la pandémie, souligne Luke Gibson. « Il y a en banlieue des immeubles de faible hauteur : on peut stationner les voitures en face, monter l’escalier et tout de suite avoir accès au poste de travail : les bureaux sont faciles d’accès et les points de contact sont moins nombreux. »

La demande est très forte pour les bureaux améliorés de meilleure qualité, et Luke Gibson, premier vice-président spécialisé dans la location des bureaux de banlieue, affirme que ses clients sont conscients de la valeur des améliorations locatives existantes. « Le coût de la construction a énormément augmenté les améliorations locatives n’ont jamais été aussi chères et les délais d’approbation des permis dans ces projets n’ont jamais été aussi imprévisibles. Ainsi, les locaux améliorés de qualité, accessibles grâce aux transports en commun rapides, se louent à un rythme fulgurant par rapport aux locaux vides, qui se louent beaucoup plus lentement. »

VIVE LA RIVE-SUD! Sur la Rive-Sud de Montréal, le sous-marché des bureaux est un point de mire pour la location des bureaux de banlieue dans la région. Ce ne sont pas les inquiétudes pandémiques qui amènent les locataires à louer des bureaux sur la Rive-Sud. D’après David Cervantes, premier vice-président de CBRE, l’attrait de la région a tout à voir avec la construction du réseau rapide de transport léger sur rail qui reliera le centre-ville à l’aéroport en passant par la Rive-Sud, surtout non loin de la jonction des autoroutes 30 et 10. Sur la Rive-Sud, trois grands projets immobiliers portent l’absorption : le quartier polyvalent Dix30, d’Oxford Properties, Uniquartier Solar et Jonxion. D’autres projets verront le jour. « Dans cette partie de la Rive-Sud, toute la demande s’explique par la création d’infrastructures de transport en commun et d’autres infrastructures plus solides dans ce carrefour, explique David Cervantes. Tant et si bien que pendant la pandémie, le marché a enchaîné trois trimestres consécutifs d’activités locatives nettes positives, alors que partout ailleurs sur la Rive-Sud, il y a eu plus de locaux remis en marché que de locaux loués. » David Cervantes est convaincu que la demande restera aussi forte dans les locaux à usage de bureaux avant-gardistes de la Rive-Sud. « Les nouveaux projets sont gagnants : les locataires recherchent des bureaux de qualité, ce qui est fortement influencé et motivé par les inquiétudes qui pèsent sur la santé et le bien-être. Ils veulent s’installer dans de nouveaux locaux plus modernes, et c’est ainsi que les entreprises font savoir à leurs employés qu’elles tiennent à eux. » On ne peut pas peindre d’un seul trait la situation du marché des immeubles de bureaux de banlieue. À Toronto, la pandémie n’a pas donné lieu à la renaissance des bureaux de banlieue; pourtant, hors du cœur du centre-ville, la demande est parfois forte, dans les cas où les contraintes géographiques et les liaisons solides grâce aux transports en commun viennent rehausser l’attractivité et la flexibilité.

ÉTÉ 2021

CBRE Montréal fête ses 25 ans CBRE n’est guère connue à Montréal quand l’entreprise (qui s’appelle alors CB Richard Ellis) y ouvre un bureau en mai 1996 avec un modeste effectif de quatre courtiers. Jacqueline Boutet, sa fille Michèle et son gendre Pierre Lacroix s’installent au 1010, rue Sherbrooke Ouest avec Ramsay Lunan, venu du siège social de CBRE à Toronto pour les aider à lancer la succursale de Montréal. Pour faire rayonner l’image de marque, Ramsay Lunan arpente la ville en demandant aux propriétaires s’il peut poser des enseignes de CBRE sur leurs sites, même s’il n’a pas vraiment de mandat avec eux. Son plan est audacieux — et fructueux. « Certains propriétaires étaient d’accord, se souvient-il. Il n’a pas fallu attendre longtemps, après une vaste offensive de l’équipe, pour voir les enseignes de CBRE se multiplier partout en ville. Les mandats ont commencé à affluer. L’entreprise est vite devenue une étoile montante », rappelle Ramsay Lunan. Un quart de siècle plus tard, à l’heure où elle fête le 25e anniversaire du bureau de Montréal, CBRE trône au premier rang des sociétés immobilières au Québec. Son effectif de quatre professionnels des ventes a grandi pour devenir une équipe de 95 personnes qui s’occupent de l’ensemble des services de courtage, de gestion de projets et d’expertise-conseil en évaluation. L’entreprise a aussi d’autres bureaux dans la banlieue de Saint-Laurent et à Québec. Redonner à la collectivité qui a aidé l’entreprise à grandir a toujours été un principe essentiel. Au fil des ans, CBRE Montréal a réuni des centaines de milliers de dollars pour la Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes, le tournoi Hockey de rue à l’intention des jeunes défavorisés, le défi FRDJ et la collecte de jouets Arbre des Anges pour l’Hôpital de Montréal pour enfants, ainsi que le Tournoi des Maîtres de St. Mary, entre autres.

À L’HEURE DE LA MONDIALISATION Au milieu des années 1990, Jacqueline Boutet reçoit un dossier d’information de CB Commercial alors qu’elle dirige sa propre maison-boutique de courtage. « Jacqueline était une pionnière dans tout ce qu’elle faisait, explique Michèle, et elle a vite compris l’orientation du secteur de l’immobilier commercial. Ma mère a toujours été clairvoyante et disait que tout se mondialisait — il faut donc nous aussi nous mettre à l’heure de la mondialisation. »

Jacqueline Boutet communique donc avec Evan White, cofondateur de la nouvelle entreprise de CBRE à Toronto en 1983, pour lui faire savoir qu’elle souhaite s’allier à CBRE. Elle finit par se réunir avec Evan White et Blake Hutcheson, chef de l’exploitation de CBRE Canada, pour discuter de son projet. Peu de temps après, Jacqueline, Michèle et Pierre signent un contrat et accrochent l’enseigne de CBRE à la porte du local de 7 000 pieds carrés du 1010, rue Sherbrooke Ouest. « Nous savions que c’était le début d’une grande aventure, explique Pierre Lacroix. C’était très prometteur : tout était à bâtir. » Ramsay Lunan, de Toronto, vient les rejoindre. Passé maître dans l’art du recrutement des talents et dans l’externalisation, Ramsay Lunan, qui est né à Montréal et y a passé sa petite enfance, contacte d’anciens clients et conquiert une nouvelle clientèle dans les secteurs de la location de bureaux et de l’immobilier industriel, pour finalement diversifier l’entreprise dans l’investissement, le multirésidentiel et le détail. À l’époque, le bureau de CBRE à Montréal était aménagé en aire ouverte, contrairement aux conventions, mais conformément à la norme pour CBRE, ce qui est toujours le cas aujourd’hui. « On considérait alors que c’était une promotion de s’installer dans un bureau fermé, précise Michèle Boutet. Pour CBRE, c’était important d’entendre ce dont les gens discutaient au téléphone, ce qui nous permettait de mieux connaître le marché. » Or, c’est grâce à cet aménagement ouvert que CBRE peut vite instituer une culture de travail en équipe, de respect, de collaboration et de communication. « Et c’est ce qui nous a distingués de la concurrence », affirme Ramsay Lunan.

L’EXPANSION 2005 est une année faste pour CBRE à Montréal : l’entreprise s’installe à une nouvelle adresse au centre-ville, soit le 2001, avenue McGill College; elle s’étend dans les quartiers de banlieue après avoir ouvert un bureau à Saint-Laurent pour mieux servir le marché industriel. Le bureau de banlieue du 4030, boulevard de la Côte-Vertu, est rudimentaire : sur une superficie de 1 200 pieds carrés, il n’y a même

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pas d’imprimante en couleur ni de vraie table de conférence. « Nous étions, encore une fois, des pionniers, et on nous disait que si nous faisions de l’argent, nous aurions de vrais bureaux », se souvient Michèle Boutet. L’année suivante, CBRE se porte acquéreuse de deux entreprises implantées à Montréal : le Groupe Axival, cabinet d’expertise en évaluation, et Trammell Crow, cabinet de promotion, d’investissement et de gestion immobilière. Elles fusionnent toutes les trois et se regroupent sur une superficie de 11 000 pieds carrés — pour devenir une société de services immobiliers — au 333, boulevard Décarie. En 2014, CBRE s’installe à Québec pour consolider sa présence dans la capitale provinciale. À l’époque où il ouvre ses portes, le bureau de CBRE comprend un courtier, Stéphane Hudon, qui recrute Philippe Lambert. Deux années plus tard, l’équipe du centre-ville de Montréal s’installe dans l’établissement avant gardiste qu’elle occupe encore aujourd’hui au 1250, boulevard René Lévesque Ouest, dans le cadre du programme, dominant dans l’industrie, de Transformation des milieux de travail de CBRE. En 2019, l’équipe de banlieue s’installe à son tour dans un plus vaste bureau au 400, avenue Sainte-Croix dans l’arrondissement de Saint-Laurent. « Le bureau n’a jamais cessé de se développer, bon an mal an, note Pierre Lacroix. C’est grâce à notre clientèle exceptionnelle, qui nous a épaulés, ainsi qu’à notre culture de leadership innovant. » Au début de 2021, Ruth Fischer est nommée nouvelle directrice générale de CBRE au Québec : elle devient la première femme à diriger un marché régional de CBRE au Canada, ce qui signe le début d’un nouveau chapitre de l’épopée de l’entreprise dans la Belle Province. « Depuis que CBRE a vu le jour à Montréal, les femmes jouent un rôle prépondérant et apportent un concours phénoménal à toute l’entreprise, déclare Michèle Boutet. Aujourd’hui, elles sont nombreuses dans l’équipe de la direction et dans l’ensemble du bureau. » « Notre équipe du Québec accomplit des exploits depuis 25 ans, et c’est avec enthousiasme que je reste fidèle à notre tradition d’excellence, en tâchant de nous mener encore plus loin », confie Ruth Fischer.

ÉTÉ 2021

C’est le grand jour : Jacqueline Boutet et Evan White signent les papiers sous le regard attentif de Blake Hutcheson, Michèle Boutet et Pierre Lacroix.

DES MANDATS DE TAILLE CBRE Montréal a sa part du lion des grands mandats depuis les 25 dernières années. Pour leur part, Jacqueline et Michèle Boutet ainsi que Pierre Lacroix ont aidé la Société immobilière du Canada à définir l’emplacement du nouveau stade des Expos de Montréal. Tristement, l’équipe a quitté la ville en 2004 pour s’installer à Washington (D.C.), et c’est un groupe d’Edmonton qui a fini par acheter le site afin d’y aménager un complexe résidentiel. « C’était un énorme enjeu pour Montréal à l’époque », se souvient Ramsay Lunan. En 2016, c’est Pierre Lacroix qui attire au Canada WeWork, colosse mondial de l’espace de travail partagé, qui s’installe dans son premier établissement de la Place Ville Marie, fleuron d’Ivanhoé Cambridge dans le centre-ville. Il y aura beaucoup d’autres mandats. Ramsay Lunan entrevoit d’ailleurs, dans le proche avenir, des jours encore plus prometteurs: il sait que l’entreprise ne peut pas se permettre de rester au neutre. « Les 25 prochaines années appartiennent à la nouvelle génération. Je mise beaucoup sur cette génération; son apport sera précieux, lance-t-il. Les services immobiliers sont plus polyvalents et perfectionnés que jamais. Tous les efforts de communication et de collaboration qui nous ont conduits jusqu’ici seront essentiels à terme. Bien sûr, il faudra aussi continuer de s’amuser! »

Le tourisme de revanche viendra muscler la reprise dans les hôtels canadiens Au Canada, l’industrie hôtelière a été malmenée dans les 18 derniers mois. Elle nous invite à sillonner le pays quand la crise sanitaire s’apaisera, pour revenir à la normale. La reprise complète sera compliquée par la volonté des touristes canadiens d’aller à l’étranger et par les budgets plus rigoureusement contrôlés dans les voyages professionnels.

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Dans les prévisions qu’elle vient de publier, CBRE Hôtels s’attend cette année à une légère reprise du chiffre d’affaires par chambre disponible (le « revPAR »), qui devrait augmenter de 16 % dans l’ensemble du pays pour s’inscrire à 50 $ (contre 106 $ en 2019). Cette progression s’expliquera surtout par le relèvement du tourisme de loisirs en voiture au pays dans les grands centres comme Toronto et les environs (là où le revPAR devrait augmenter de 27 %), Vancouver (+17 %) et Montréal (+33 %). Le tourisme intérieur joue un rôle essentiel dans l’accroissement de la demande hôtelière au Canada : dans la plupart des années, cette forme de tourisme représente entre 75 % et 80 % de l’ensemble du chiffre d’affaires du tourisme. Grâce à la hausse du tourisme de loisirs intérieur, l’industrie hôtelière canadienne pourrait effectivement prendre du mieux à court terme si le tourisme international reste limité par la pandémie. Toutefois, parce qu’il n’y aura pas de grands congrès et de conférences ni d’importantes activités dans les voyages d’affaires et le tourisme, les niveaux d’occupation des hôtels canadiens devraient, selon les prévisions, être de l’ordre de 38 % d’un océan à l’autre, contre 65 % en 2019. À ces niveaux d’occupation, CBRE ne prévoit pour l’année qu’une légère hausse du tarif quotidien moyen (TQM), à 131 $ contre 163 $ il y a deux ans. « Quand la confiance sera au rendez vous, on peut s’attendre à un meilleur rendement des tarifs, explique Nicole Nguyen, directrice de CBRE Hôtels. Et quand on se rapprochera du seuil d’occupation de 60 % dans tout le pays, on commencera à constater une croissance plus importante du TQM. » À l’heure où les taux de vaccination prennent de la vitesse et que les pays devraient rouvrir leurs frontières, CBRE ne s’attend pas à ce que le revPAR regagne avant 2025 les niveaux de 2019.

LES INCIDENCES DE LA REPRISE Comme pour la COVID-19, les variables sont tellement nombreuses que la reprise pourrait en définitive se dérouler très différemment de ce à quoi l’on s’attend. En raison du choc prolongé des confinements économiques, les entreprises seront sans doute plus impatientes de rappeler les employés au travail et de reprendre leurs déplacements le plus tôt possible, ce qui portera une reprise plus vigoureuse des voyages professionnels. Pour ce qui est de la reprise de l’industrie canadienne du tourisme, les Canadiens eux-mêmes représentent l’un des risques pour cette reprise. Ils adorent voyager et n’ont pas pu vraiment le faire récemment. Toutefois, ils s’empressent généralement de sauter dans l’avion et de s’envoler pour des destinations étrangères. Dans l’ensemble, les Canadiens souhaitent ardemment voyager et ont les RÉSULTATS moyens de le faire. Comme on le constate OCC. dans d’autres pays, le « tourisme de revanche » 2019 65 % devrait accélérer une reprise hâtive. Pendant la

Même si les Canadiens décident de voyager ici, ils pourraient avoir de la difficulté à se rendre à destination. Par exemple, de nombreuses compagnies aériennes ont réduit leurs vols principaux et ont même, dans certains cas, éliminé des vols secondaires afin de s’adapter au choc de la COVID-19. Il pourrait se révéler difficile de rétablir rapidement tous ces vols. « Il n’est pas certain que les compagnies aériennes soient en mesure de rétablir toute cette capacité à bref délai, précise Nicole Nguyen. La rapidité avec laquelle elles pourront le faire pourrait se répercuter sur la reprise. » Les hôteliers réclament de plus en plus la réouverture de la frontière américaine. L’incertitude se révèle une lourde menace pour l’industrie des réunions, des congrès et des événements, puisqu’on ne peut pas réserver ni confirmer avec certitude ces activités dans les villes canadiennes. « Le marché des réunions, des conférences et des événements constitue un socle à partir duquel les hôteliers peuvent rebâtir leur clientèle, explique Rebecca Godfrey, directrice de CBRE Tourisme et loisirs. Or, si cette activité est absente, il s’agit d’un problème qui ne fait que peser plus lourdement, surtout sur les marchés du noyau urbain au Canada. »

ACCÉLÉRER L’INVESTISSEMENT Du point de vue de l’investissement, Luke Scheer, vice-président exécutif de CBRE Hôtels, affirme qu’il y a beaucoup d’attentisme parmi les investisseurs en quête d’occasions de déployer leurs capitaux dans l’espace hôtelier. « Nous avons été les témoins directs d’un refoulement de la demande dans les biens immobiliers dont nous faisons la promotion depuis le début de 2021. Les investisseurs mettent tout en œuvre pour profiter des occasions d’investir à mesure que la reprise progresse. » Puisque les indicateurs de base commencent à prendre du mieux, la confiance des investisseurs les amènera à envisager de conclure des transactions hôtelières. « Nous constatons aussi un regain d’intérêt dans les centres de villégiature, compte tenu de la résilience dont ces biens font preuve dans la conjoncture actuelle », précise Luke Scheer. « Nous sommes aussi encouragés par l’intérêt soutenu des investisseurs étrangers à l’heure où les investisseurs américains et internationaux continuent de penser que le Canada est un marché très recherché pour investir dans l’espace hôtelier, compte tenu de la résilience de ces biens immobiliers dans l’environnement actuel. »

PERSPECTIVES AU CANADA DE 2021 À 2025

fin de semaine du Memorial Day, de nombreux marchés américains ont fait état de niveaux d’occupation de 90 %, ce qui est supérieur ou comparable à la même fin de semaine avant la pandémie.

2020*

L’ouverture des frontières pourrait donner lieu à un exode de touristes : « Les gens restent chez eux depuis un an et demi et font des escapades routières, explique Nicole Nguyen. Dès qu’ils seront vaccinés et qu’ils pourront voyager librement, il y a de fortes chances qu’ils reprogramment les voyages tout compris qu’ils avaient dû annuler pour les destinations ensoleillées, qu’ils prennent l’avion pour l’Europe ou qu’ils traversent simplement la frontière. Il se pourrait qu’il soit difficile de les inviter à voyager en deçà de nos frontières. »

ÉTÉ 2021

33 %

ACTUELS TQM

REVPAR

OFFRE

DEMANDE

OCC.

TQM

REVPAR

163 $

106 $

1,4 %

-0,4 pb

129 $

43 $

0,8 %

-48 %

-32 pb

-21 %

-59 %

PERSPECTIVES OCC.

TQM

REVPAR

OFFRE

DEMANDE

OCC.

TQM

REVPAR

2021

38 %

131 $

50 $

1,1 %

16 %

5 pb

16 %

2022

51 %

136 $

70 $

1,5 %

36 %

13 pb

39 %

2023

59 %

145 $

85 $

1,8 %

16 %

7 pb

22 %

2024

62 %

157 $

98 $

0,6 %

4 pb

15 %

2025

65 %

163 $

106 $

0,7 %

3 pb

* Le rendement en 2020 a été annualisé afin de refléter l’inventaire total. Source : Rapport Trends in the Hotel Industry de CBRE Hôtels.

Toronto : officiellement dans la cour des grands sur le marché des centres de données D’après un récent rapport de CBRE, la demande adressée aux fournisseurs de services infonuagiques et aux grandes sociétés de technologie hisse Toronto au deuxième rang, en Amérique du Nord, pour la location des centres de données. En 2020, Toronto, qui a inscrit 38,1 mégawatts (MW) d’absorption de centres de données, talonnait la Virginie du Nord, qui trônait au premier rang et qui a inscrit l’an dernier 217,2 MW d’absorption. Montréal vient au neuvième rang, avec 11,0 MW d’absorption nette de centres de données en 2020.

cinq ans avant de réaliser un rendement substantiel sur le projet. Il faut compter trois ans rien que pour construire un bâtiment de fond en comble, même si le terrain est électrifié. C’est la raison pour laquelle, du point de vue de l’aménagement des zones vertes, il est parfois très difficile de construire des centres de données. »

La demande est forte pour les centres de données, qui représentent l’un des sous-segments de l’immobilier dont la croissance est la plus fulgurante : en effet, les entreprises reconfigurent leurs infrastructures numériques afin d’améliorer leur capacité de télétravail; en outre, les géants de la technologie et les fournisseurs de services infonuagiques rivalisent pour répondre à la demande des consommateurs et des sociétés.

La situation est différente à Montréal, qui s’inscrit au deuxième rang pour la superficie des centres de données en voie d’aménagement en Amérique du Nord, avec 57 MW, ce qui est plus que la Silicon Valley, Washington DC ou Chicago.

Grâce à sa taille et à son statut de siège des grandes sociétés, Toronto constate une demande sans précédent pour les centres de données, et les liquidités prêtes à déployer sont phénoménales. « La demande explose depuis quelques années », lance Scott Harper, vice-président chez CBRE et responsable du secteur des centres de données à Toronto. Scott Harper nous apprend que selon les projections, la région du Grand Toronto devrait connaître une absorption annuelle de plus de 50 MW de centres de données dans les prochaines années. Or, les obstacles sont énormes sur la voie de la croissance. Malgré tout ce qui s’est dit à propos de la fibre optique et des mégawatts, le succès du marché des centres de données de Toronto dépend des terrains que l’on peut acheter et aménager. Ce n’est pas aussi facile qu’on le croit. Comme le précise M. Harper, le marché industriel de la région du Grand Toronto « gobe les terrains ». En sachant que l’aménagement d’un nouveau centre de données peut s’étendre sur 20 acres, il est quasiment impossible de trouver, dans la région, un site suffisamment vaste. Dans cette région, le terrain industriel vaut environ 3,5 millions de dollars l’acre, selon M. Harper, et si l’immobilier peut parfois représenter 10 % du coût total de l’aménagement d’un centre de données, il revient effectivement très cher d’acheter une parcelle de 20 acres. « Et même si on trouvait effectivement un site aussi vaste, il faudrait payer 70 millions de dollars et attendre quatre à

Premier vice-président chez CBRE, David Cervantes dirige le secteur des centres de données de Montréal. Il signale que sur l’île de Montréal, les pressions sont aussi fortes sur les promoteurs de centres de données. Mais hors de l’île, « il y a beaucoup plus d’options. On pourrait construire un nouveau carrefour de centres de données dans n’importe quelle direction à partir du centre-ville de Montréal. Toronto n’offre pas le même avantage. Cette ville ne peut tout simplement pas annexer Buffalo et s’étendre au sud; en plus, la population est beaucoup plus nombreuse ». Toronto a besoin de solutions inventives pour développer son marché des centres de données. Scott Harper a parlé aux clients d’une option, qui consiste à faire l’acquisition d’une vieille installation industrielle qui n’est pas maximisée, qui s’étend par exemple sur 180 000 pieds carrés : on peut la démolir et construire un tout nouveau centre de données de 300 000 pieds carrés. « On augmente l’envergure du bâtiment sans avoir à aménager une plus grande superficie de terrain. » Une autre option consiste à construire un centre de données sur une propriété qui produit déjà des liquidités, par exemple en achetant un immeuble de bureaux sur un site dont une superficie supplémentaire est zonée pour l’aménagement d’un centre de données. « Aujourd’hui, tout l’art consiste à faire preuve d’ingéniosité quand il s’agit de conclure des transactions pour les centres de données, explique-t-il. S’il s’agit de rehausser l’envergure d’un centre, ce sont ceux qui peuvent s’offrir ces centres et acheter les terrains qui seront les grands gagnants. »

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22 JUILLET NAIOP Calgary : Tournoi de golf 2021

19 AOÛT NAIOP Edmonton : Tournoi de golf 2021

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29-30 SEPTEMBRE Canadian Real Estate Forums : RealREIT

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28-30 SEPTEMBRE CREW : 2021 Network Convention, Las Vegas, NV

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