CBRE Avantage Magazine - Printemps 2021

Les détaillants lorgnent un achalandage accru cet été

Selon les artisans du changement, le moment est venu d’agir : On ne peut plus reculer

Printemps 2021

Les hôtels se préparent à la recrudescence des voyages intérieurs

Magazine

AVA NTAGE Quand on a la piqure : Le secteur des sciences de la vie bénéficie grandement de la COVID-19

Par d’innovation McMaster

www.cbre.ca

Le mot de Werner PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION

Notre second numéro du magazine Avantage marque l’arrivée du printemps et, espérons-le, le dernier acte de la pandémie.

Nos articles sur l’immobilier commercial et les réflexions des conseillers de CBRE et des entreprises se fondent sur l’avenir et l’espoir d’un retour à la « normale » tant convoité.

De grandes bannières préparent de nouvelles boutiques sur les artères commerciales les plus convoitées au pays en vue d’une résurgence du magasinage en personne. Les hôteliers s’attendent à une recrudescence des voyages intérieurs cet été, tandis que les entreprises repensent l’espace de bureau afin d’en faire un meilleur usage et d’y attirer de nouveau les employés.

Au cours de la dernière année, les inégalités raciales ont su attirer l’attention. Aucun retour en arrière n’est toutefois envisageable sur cette question. Les entreprises et les communautés de tout acabit doivent essentiellement concevoir leur avenir sur fond de changements réels et durables visant à égaliser les possibilités et les expériences de chacun. Deux de nos articles dépeignent l’apport de groupes sous-représentés dans l’évolution du secteur de l’immobilier commercial pour un avenir plus radieux à cet égard.

Nous espérons d’abord et avant tout que vous, lecteurs, ainsi que votre famille et votre entreprise êtes en sécurité, mais également qu’un sentiment plus optimiste vous habite quant aux nombreuses avenues que nous réserve l’avenir. Les histoires que nous vous offrons nous rappellent que des jours meilleurs nous attendent!

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CBRE MAGAZINE AVANTAGE

Sommaire PRINTEMPS 2021 détaillants signent des baux dans 04 Les l’éventualité d’une hausse de l’achalandage cet été

la connaissance de Ruth Fischer, la 06 Faites nouvelle dirigeante de CBRE au Québec les artisans du changement de CBRE, 08 Selon le moment est venu d’agir

11 Des événements à votre Avantage secteur des sciences de la vie bénéficie 12 Legrandement de la Covid-19

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industriel : Une demande si forte 15 Lepoursecteur si peu d’espace sur le marché : Que l’avenir 16 Perspectives réserve-t-il à l’immobilier commercial au Canada?

hôtels en 2021 : Des défis plus 18 Les nombreux et des perspectives plus

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radieuses

pistes pour un milieu de travail 20 Cinq meilleur qu’avant la COVID, la construction prend 22 Pendant plus de temps et coûte plus cher

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08 PRINTEMPS 2021

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Les détaillants signent des baux dans l’éventualité d’une hausse de l’achalandage cet été À Toronto, resté confiné presque tout l’hiver, Arlin Markowitz, courtier de CBRE dans la vente au détail, nous confie que les détaillants s’attendent à des jours meilleurs, ce qui pourrait se produire dès l’été : si tout se déroule comme prévu, le vaccin nous permettra de retrouver un semblant de normalité.

En attendant, les consommateurs font une grande partie de leurs emplettes en ligne. C’est tout un choc pour les détaillants, surtout les indépendants, qui sont privés de leur achalandage piétonnier essentiel.

Malgré les calamités actuelles, Arlin Markowitz affirme que dans la plupart des cas, les nouveaux baux dont il s’occupe sont conclus en pensant à l’été : « Louis Vuitton, Nike, Apple, Peloton… Avec eux, on ne discute pas d’une prise de possession en novembre lorsqu’on sait qu’ils prendront possession en décembre de toute façon, explique-t-il. Ils veulent leurs locaux pour mai ou juin. « Ce qu’ils nous disent, c’est qu’ils ont hâte à des jours plus radieux cet été lorsque, si Dieu le veut, le vaccin sera distribué et que nous pourrons nous déconfiner, que les terrasses rouvriront et qu’il fera beau : ils seront alors heureux de prendre possession des locaux loués. »

LES BAUX À L’HEURE DE LA PANDÉMIE Ce qui est intéressant, dans la plupart de ces nouveaux baux, signale Arlin Markowitz, c’est qu’ils ont évolué en fonction de l’incertitude de la pandémie. Les baux dont il s’occupe aujourd’hui reprennent souvent ce qu’il appelle le « libellé pandémique », qui tient compte des éventualités et des mesures à prendre en prévision d’un nouveau confinement. Par exemple, un de ses baux comprend une clause précisant que dans l’éventualité d’un confinement et que le gouvernement interdit d’occuper le magasin, le locataire n’aura pas de loyer à payer pendant tout ce temps. « Ce libellé donne aux détaillants la marge de manœuvre et la confiance qui leur permettent de signer leur bail. »

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Pour les détaillants qui sont dans une situation enviable et qui recherchent de nouveaux locaux, les loyers ont baissé, grâce à la COVID, et il y a des aubaines, selon la localisation et le type de propriété.

Ce « rabais COVID » pourrait représenter 25 % des loyers exigibles il y a un an, selon Arlin Markowitz. En prime, de nombreux locateurs offrent des loyers en pourcentage et de meilleures provisions pour les améliorations locatives, afin d’aider les détaillants à aménager leurs établissements. « La situation sera beaucoup moins risquée pour les locataires. »

DES PRÊTEURS PARTAGÉS Il va de soi que les détaillants n’ont pas tous connu le même sort pendant la pandémie, et le rapport le plus récent de CBRE sur les prêteurs de l’immobilier commercial au Canada témoigne des inquiétudes des établissements de crédit à propos de certains types de biens immobiliers dans le commerce de détail. C’est moins problématique pour les détaillants et plus préoccupant pour les acheteurs et les vendeurs dans l’immobilier de la vente au détail.

Sur les marchés secondaires, les centres commerciaux régionaux sont les établissements qui inspirent le moins confiance : 74 % des prêteurs sondés par CBRE se sont dits inquiets de ces propriétés. Presque autant, soit 69 %, s’inquiétaient des établissements de loisirs et de restauration. À l’autre extrême, les centres commerciaux arrimés à des supermarchés sont ceux qui inspirent le plus confiance aux prêteurs : à peine 3 % d’entre eux se disent préoccupés, d’emblée, par les bâtiments industriels et les immeubles d’appartements locatifs, qui sont les types de propriétés les moins risqués du point de vue des prêteurs.

C’est ce que constate Arlin Markowitz.

Les mégacentres commerciaux dotés de supermarchés, de pharmacies, de guichets bancaires automatiques et de restaurants rapides sont florissants, peut-être même encore plus qu’avant. « Le marché des grandes surfaces de banlieue n’a pas changé. » Dans l’environnement des établissements de détail en zone urbaine, dans les pôles comme la rue Queen Ouest, l’avenue Yorkville, ainsi que la rue Yonge et l’avenue

Eglinton, les locateurs se montrent très souples sur les loyers, surtout avec les détaillants de vêtements haut de gamme. Ce sont les types de locataires qui peuvent normalement s’installer dans les secteurs très prisés, et les locateurs veulent qu’ils survivent et connaissent à nouveau des jours meilleurs. « Dans Queen Ouest et Yorkville, les loyers étaient beaucoup plus élevés que n’importe où ailleurs, et les locateurs avaient la marge de manœuvre qui leur permettait de se rajuster, explique-t-il. Or, dans les mégacentres et les centres commerciaux à ciel ouvert, comme dans les établissements de biens de consommation courante, les loyers n’étaient pas aussi élevés au départ, et les locateurs n’ont pas eu à baisser autant leurs loyers. »

LA DEMANDE REFOULÉE Puisque la vaccination se généralise, l’optimisme règne à nouveau sur le marché, et Arlin Markowitz croit que la demande refoulée sera considérable lorsqu’elle se remettra à monter. « On a surdramatisé la « crainte d’aller dans les magasins », explique-t-il. Les consommateurs se remettront à envahir les centres commerciaux, les travailleurs regagneront les bureaux et les voyages reprendront à vive allure. Je crois qu’il y aura une hausse massive des dépenses. Je m’attends à ce que les ventes pulvérisent des records dès la première année ou dans les deux prochaines années. »

L’ACCÉLÉRATION DES TENDANCES Les consommateurs reprendront leurs habitudes. Or, la pandémie a bouleversé le marché de la vente au détail. Dans la restauration, les cuisines fantômes sont probablement appelées à rester. Il s’agit des locaux que louent les locataires dans un établissement central, pour y aménager sept ou huit petites cuisines et pour ensuite les sous-louer à des restaurants, qui s’en servent comme plaques tournantes pour exécuter les commandes passées à Uber Eats et à DoorDash. « Nous avons loué une tonne de locaux récemment pour des cuisines fantômes », précise-t-il.

Il y a aussi le commerce de détail du cannabis, qui est pour ainsi dire « déchaîné ». « Les grandes marques louent de vastes superficies, et certains établissements ont vraiment l’air sympathiques. » Avant la COVID, les locateurs institutionnels pouvaient s’offrir le luxe de refuser de louer aux détaillants de cannabis, en raison des stigmates qu’ils portent, en préférant s’en tenir à des paris plus sûrs comme le vêtement. « Devinez quoi?

Les locaux sont vides, et presque tous les locateurs seraient prêts à louer à un détaillant de cannabis, s’exclame-t-il. Si vous êtes un bon détaillant de cannabis, toutes les portes s’ouvrent à vous à cause de la COVID. »

À l’heure où les campagnes de vaccination se poursuivent, des détaillants se manifestent et le consultent à propos des locaux à louer. « Ils sont de retour. Ils veulent conclure des baux prévoyant des loyers en pourcentage et libellés pour la pandémie.

C’est très bien d’entendre le téléphone sonner à nouveau : dans les cinq derniers mois, c’est moi qui devais appeler tout le monde. »

« On a surdramatisé la crainte d’aller dans les magasins. Dans la foulée du vaccin, les consommateurs se remettront à envahir les centres commerciaux. » - Arlin Markowitz, premier vice-président, CBRE Toronto

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Faites la connaissance de Ruth Fischer, la nouvelle dirigeante de CBRE au Québec À l’heure où la renaissance économique du Québec attire l’attention du monde entier, CBRE confie à Ruth Fischer la direction des activités de l’entreprise dans la province. Mme Fischer contribuera à rehausser les services immobiliers et multiplier les occasions d’affaires au Québec. « Ruth dispose du pouvoir d’influence nécessaire pour soutenir l’ascension de CBRE », affirme Werner Dietl, président et chef de la direction de CBRE au Canada. « Elle est la partenaire dont nos clients ont besoin pour atteindre et dépasser leurs objectifs en matière d’immobilier au cours de cette période dynamique.

Mme Fischer s’est forgé une carrière active entre les ÉtatsUnis, le Royaume-Uni et le Canada à la suite de sa formation à la Cornell University et à la London School of Economics.

Elle a touché à toutes les facettes de l’immobilier en tant qu’analyste, consultante, voire même principale fondatrice de la division Solutions client de CBRE au Canada.

Le secteur de l’immobilier commercial est en pleine résurgence à Montréal. On y dénombre 1 439 transactions totalisant 6,12 milliards de dollars pour l’année dernière seulement. Le segment des installations industrielles est particulièrement fort. Une superficie nette de 1,5 million de pieds carrés a été absorbée au dernier trimestre de 2020, ce qui a fait chuter le taux de disponibilité du segment à un creux absolu de 2,1 %. La ville sert également de pôle d’attraction aux technotalents. Le bassin de main-d’œuvre technologique a crû de 19,3 % entre 2014 et 2019, pour un total de 141 600 technotravailleurs qui représentent 7,4 % de l’ensemble de la main-d’œuvre montréalaise.

Mme Fischer est reconnue pour exercer un changement positif. Elle s’avère un pilier du chapitre canadien du Réseau des femmes de CBRE, soutient la sensibilisation dans le secteur, fournit un pouvoir d’influence éclairé à titre de coprésidente de comité de parrainage de l’Urban Land Institute en plus d’être membre du conseil d’administration de la Children’s Book Bank.

« La dynamique au Québec est incroyable, même en pleine pandémie », reconnait Mme Fischer, première viceprésidente et directrice générale de CBRE dans la province. « En immobilier, la stratégie s’avère un élément essentiel à l’atteinte des objectifs d’une entreprise et à l’identification de nouvelles occasions. Il faut miser sur une expérience mondiale, des pratiques exemplaires et des relations pour bien profiter de cet élan. »

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Grâce à cette nomination, Ruth Fischer est la première femme à accéder au poste de directrice générale d’un marché régional de CBRE au Canada. « Il était essentiel pour nous d’avoir une figure de proue qui connait l’équipe et la plateforme », conclut M. Dietl. « Nos clients occupants et investisseurs apprécient déjà les solutions créatives de Ruth.

Sa nomination promet un niveau de service inégalé, des perspectives nouvelles et un pouvoir d’influence de la prochaine génération.

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Un échange

avec Ruth Fischer

Un mois déjà s’est écoulé depuis votre nomination. Quelles sont vos premières impressions à la tête de CBRE au Québec?

Nous disposons d’une machine bien huilée et dynamique et de courtiers réputés qui savent décrocher des résultats pour nos clients. J’adore me familiariser avec le marché, apprendre à mieux connaître les clients et soutenir notre réussite continue.

Quels moyens utilisez-vous pour tisser des liens avec votre nouvelle équipe?

Le fait de travailler de la maison ne m’a pas empêchée de créer des liens solides avec l’équipe. La semaine dernière, nous avons organisé une dégustation de vin virtuelle à la fin d’une réunion des équipes de location de bureaux et d’installations industrielles. Tous les participants ont reçu une bouteille de vin à la maison. On s’est bien amusés. La relation entre nous et auprès de nos clients est excellente, certes, mais je trépigne d’impatience de les voir en personne!

Quels changements vous frappent le plus dans le secteur de l’immobilier?

L’immobilier est de plus en plus à l’image du monde qui nous entoure, ce qui est une bonne nouvelle parce qu’il fait place à la pertinence, aux idées nouvelles et au dynamisme. CBRE soutient également l’évolution du mécanisme purement transactionnel vers des stratégies holistiques qui définissent les processus, la culture et le rendement des clients. L’optimisation des services et de la composante immobilière est

« La dynamique au Québec est incroyable, même en pleine pandémie. Il faut miser sur une expérience mondiale, des pratiques exemplaires et des relations pour bien profiter de cet élan. »

essentielle tout au long du cycle économique.

Quelle est votre première préoccupation face à la normalisation de la vie et des affaires à venir?

L’excellence engendre l’excellence, pandémie ou pas. Je m’assure d’être fin prête à aller de l’avant avec nos clients afin que nous avancions au même rythme. Cette dynamique, cette mise au diapason et cette entraide me motivent et me donnent de l’énergie.

- Ruth Fischer, directrice générale, CBRE Québec

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Selon les artisans du changement de CBRE, le moment est venu d’agir Courtière de CBRE en poste à Vancouver, Tara Finnegan s’est rendu compte que la partie était loin d’être gagnée lorsqu’elle s’est lancée, en 2002, dans l’univers de l’immobilier commercial, à l’époque dominé par les hommes, après avoir fait des démarches auprès d’une agence de courtage locale pour se renseigner sur les perspectives d’emploi.

Cette agence lui a fait savoir sèchement qu’on n’embauchait pas de femmes.

Elle a vite trouvé un emploi chez CBRE, déjà très réceptif à l’idée d’embaucher des femmes. Or, dans l’ensemble de la profession, les difficultés systémiques ont perduré, et elle s’est sentie bien seule pendant des années.

Fidèle à son caractère combatif, elle a persévéré et a vite attiré l’attention sur elle, car elle n’était pas qu’une « licorne », ce qui correspondait à la manière dont elle se sentait perçue en tant que femme dans le secteur de l’immobilier commercial. Elle s’est bâti une solide clientèle, en proposant aux clients des solutions immobilières ingénieuses et en menant à bien une multitude de transactions de location et de vente. Elle s’est aussi donné comme priorité de redonner à la collectivité, notamment en mettant sur pied le comité de Vancouver du groupe 10x10 Philanthropy, qui réunit des fonds pour des organismes communautaires de la localité.

Tara Finnegan menait depuis une vingtaine d’années une carrière phénoménale quand CBRE a mis sur pied l’an dernier le Conseil pour la diversité, pour lutter contre le racisme et promouvoir les mouvements égalitaires partout dans le monde. En continuant de militer pour l’égalité des genres et de lutter contre les obstacles dans les perspectives offertes aux femmes, elle savait qu’elle avait beaucoup de travail à faire. « Je venais, en tant que femme, de vivre l’expérience du travail dans l’immobilier commercial, et je me sentais tout à fait à l’aise », explique Tara Finnegan, élue vice présidente du Conseil durant l’été 2020.

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« J’ai vécu pendant longtemps bien des situations, j’ai eu des rapports difficiles avec les clients, et on a douté de ma force de persuasion. Toute cette expérience m’a ouvert les yeux et m’a amenée à performer et à militer pour le changement afin d’aider celles qui me suivraient. » Chez CBRE, elle a été la promotrice du recrutement des femmes et a prêté main-forte aux courtières qui lui ont demandé de l’aide pour se faire embaucher, même dans des entreprises concurrentes. « Je suis prête à tout, parce que je tiens à ce qu’il y ait une masse critique de femmes dans cette profession. »

LES PROMOTEURS DU CHANGEMENT CBRE Canada s’efforce d’égaliser les chances, les expériences et les résultats au sein de l’entreprise, du secteur et de la communauté en général. Nous croyons fermement qu’il n’y a pas de place pour le racisme ou la discrimination contre tout groupe, sous quelque forme que ce soit. Nous nous efforçons donc de bâtir une famille CBRE qui reflète et soutient nos communautés.

Or, l’entreprise n’est pas aussi diversifiée et inclusive qu’elle le devrait. C’est donc pourquoi nous avons mis sur pied le Conseil pour la diversité, qui compte 11 défenseurs du changement. Le Conseil fonctionne sans lien de dépendance afin de fournir des informations impartiales en vue des changements nécessaires, mais a tout de même accès aux informations et aux dirigeants de l’entreprise. L’objectif est d’offrir un environnement plus inclusif, qui valorise et épaule les groupes sous-représentés et qui crée un milieu de travail sécuritaire et égalitaire pour tous les employés.

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« Le changement est parfois incommode, mais nous avons atteint un point où il faut que la situation change et CBRE peut être un chef de file de la DEI, comme il l’est dans tant d’autres domaines. » - Leron Mitchell, représentant, CBRE Toronto Le Conseil a déjà évalué plusieurs éléments de la performance de CBRE, notamment les pratiques d’embauche, la formation, le mentorat, le parrainage, l’engagement des fournisseurs, les groupes de ressources aux employés et la collecte des données.

Trois sous-comités ont été formés au sein du Conseil, soit pour le talent, la rétention des employés et la culture d’entreprise afin d’axer les efforts et les réflexions dans des troncs spécifiques. « Le Conseil pour la diversité n’est qu’une facette de l’initiative mondiale visant à faire du CBRE un chef de file en matière de diversité, d’égalité et d’inclusion. » précise Werner Dietl, président et chef de la direction de CBRE Canada. « J’ai hâte de voir jusqu’où le Conseil portera notre organisation. »

PAS DE VEINE SANS PEINE Pour Leron Mitchell, courtier de CBRE et président du Conseil pour la diversité, c’est un deuil dévastateur et les événements tumultueux de l’été dernier qui l’ont amené à devenir un artisan du changement.

Originaires de la Jamaïque, ses parents ont immigré à Toronto, ville où Leron est né.

Après avoir lutté contre le cancer du sein à trois reprises au cours des 30 dernières années, sa mère a été emportée par la maladie en avril 2020. « À cause de la COVID-19, ses amis et sa famille n’ont pu être à son chevet dans ses derniers jours, explique-t-il. « C’est le genre de situation qui est difficile sur le plan émotionnel en contexte de pandémie, parce qu’elle avait plein d’amis et de membres de la famille au Royaume-Uni, aux États-Unis et en Jamaïque qui auraient voulu assister aux funérailles, mais qui ont dû se contenter d’un Zoom organisé par l’église que notre famille fréquente. » Puis, la vidéo de l’assassinat de George Floyd a circulé, et Leron Mitchell a, comme tant d’autres dans le monde, été indigné. Il a atteint son point de rupture. « Toute ma vie, j’ai vu aux nouvelles des hommes et des femmes noirs battus ou tués par les mains de ceux qui sont censés servir et protéger,

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mais qui le font de façon plutôt injuste. Mais de voir que le policier qui s’est agenouillé sur le cou de George Floyd ne ressentait ni crainte ni remords a été pour moi un spectacle alarmant de ce qui est toléré dans notre société. » Ses parents l’ont élevé pour qu’il traite tout le monde dans la dignité et le respect, ce qui est loin d’être la réalité pour bien des gens de couleur et d’autres groupes minoritaires. « Je me suis senti obligé d’agir d’après ce qu’on m’avait enseigné, en fonction de ma réaction viscérale aux injustices dont nous avons été témoins, dit-il. Je ne me considère pas comme un activiste; or, le décès de ma mère et l’intolérance sociale dont nous sommes témoins m’ont donné l’envie d’agir. » Courtier spécialisé dans les propriétés industrielles et les terrains intercalaires en zone urbaine au bureau de CBRE à Toronto-Ouest, Leron Mitchell est maintenant à la tête du premier Conseil pour la diversité de CBRE. Bien que la mission du groupe soit claire et limpide, il sait que la tâche sera ardue. « Nous voulons promouvoir un changement pour le mieux dans l’entreprise et accélérer le programme de diversité, d’égalité et d’inclusion (DEI) », précise-t-il. Il s’agit évidemment d’un sujet controversé et le changement est parfois incommode, mais nous sommes à un tournant de l’histoire où le monde change rapidement et CBRE peut s’avérer un chef de file de la DEI, comme il l’est dans tant d’autres domaines. »

UN MONDE DIFFÉRENT Leron Mitchell apporte au Conseil pour la diversité son point de vue exceptionnel d’ancien athlète professionnel. Dans sa petite enfance, le sport était sa passion, surtout l’athlétisme. Leron a donc reçu une bourse d’études à l’Université du Texas à Austin. « L’Université du Texas offrait un programme d’athlétisme de la NCAA et d’études de niveau supérieur, ainsi que des installations d’entraînement et d’athlétisme de classe mondiale. J’ai été recruté par Dan Pfaff, l’entraîneur d’athlétisme de l’époque, qui était considéré comme l’un des meilleurs entraîneurs au monde », explique Leron.

Arrivé à Austin, au Texas, à l’âge de 18 ans, il a dû s’adapter à un monde complètement différent de ce qu’il avait connu dans le SudOuest de l’Ontario. « À plusieurs occasions, ma famille et moi avons été l’une des rares familles noires dans les écoles que nous avons fréquentées et dans les quartiers que nous avons habités en Ontario. Nous nous y sentions acceptés; les questions raciales étaient rarement un problème quand j’étais jeune. » C’est toutefois pendant son passage à l’Université du Texas que Leron a ressenti les effets persistants de la ségrégation raciale. « La vie à l’intérieur et à l’extérieur du campus poussait souvent les étudiants à se regrouper selon la couleur de leur peau. » Mitchell se souvient des déplacements avec l’équipe d’athlétisme masculine pour des compétitions à l’extérieur de l’État du Texas.

« Je tiens à ce qu’il y ait une masse critique de femmes dans cette profession. » - Tara Finnegan, première vice-présidente, CBRE Vancouver

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Tara Finnegan à l’événement 10x10 Philanthropy Le programme sportif prévoyait un vol pour les athlètes noirs et un autre pour les athlètes blancs. « Je n’ai jamais reçu d’insulte raciale, mais j’ai été prévenu à plusieurs reprises par des amis, des coéquipiers et des entraîneurs de choses qui ne se faisaient pas du point de vue social. » Il a fréquenté l’Université du Texas pendant un an avant de finalement décider de rentrer chez lui. « J’avais du talent, je vivais un rêve d’enfance, mais ma vie sociale était misérable au Texas. » Tombé amoureux du football au Texas, il s’est inscrit à l’Université Western à London en Ontario une fois de retour à la maison et a été recruté dans l’équipe de football de l’établissement, malgré son expérience limitée du jeu. Il a été repéré par les dépisteurs de la LNF et de la LCF, et en sortant de l’université, en 2006, il a été repêché par les Argonauts de Toronto. Être un footballeur professionnel fut certes l’expérience d’une vie, mais au fur et à mesure qu’il partageait le vestiaire avec des joueurs venus des régions où les tensions raciales sont vives aux États-Unis, Mitchell entendait ses collègues raconter des anecdotes de leur petite enfance ponctuée de violence et de racisme. « Ce fut une autre révélation pour moi. »

domiciliaire à temps partiel par l’entremise d’une agence de courtage dans l’immobilier résidentiel appartenant à une famille d’amis à London, en Ontario, afin de se familiariser avec le secteur et acquérir de l’expérience pendant la saison morte. En 2012, il a pris sa retraite de la LCF et est retourné aux études afin de décrocher un emploi dans l’immobilier commercial. Quand il a parlé de ses projets à son médecin de famille et ancien médecin de l’équipe des Argonauts, ce dernier lui a lancé : « Il faut que tu fasses connaissance avec Andy Wright, un ami de la famille ».

Ancien courtier de CBRE, Andrew Wright a donc rencontré Leron Mitchell et lui a conseillé de finir ses études avant de le recontacter. Environ une année plus tard, Leron Mitchell l’a rappelé, ils ont mangé ensemble et Andrew Wright a fait suivre son curriculum vitæ à Werner Dietl, qui était alors le directeur général du bureau de CBRE au centre-ville de Toronto. Mitchell et Dietl ont eu une excellente rencontre, et peu de temps après, Werner Dietl lui a proposé son premier emploi dans l’immobilier commercial. « J’étais ravi », lance Leron Mitchell.

Aujourd’hui président du Conseil pour la diversité de CBRE, il retourne l’ascenseur en s’assurant que d’autres représentants des minorités auront la même chance que lui. Il encourage ses collègues et ses pairs à se joindre à lui. « Nous avons besoin de la participation de tous pour que les choses changent. Le moment est venu. »

« C’EST MAINTENANT QU’IL FAUT AGIR » Comme Leron Mitchell, Tara Finnegan voit d’un bon œil les changements qui se profilent à l’horizon; or, elle reconnaît que la tâche est colossale. « Nous savons que le monde ne changera pas du jour au lendemain. Les vagues de contamination virale viennent contrecarrer cette initiative, et tout se déroule un peu en montagnes russes.

C’est la triste réalité. » « Mais je crois que c’est maintenant qu’il faut agir, puisqu’aujourd’hui plus que jamais, nous avons l’occasion de le faire.

Le monde s’éveille au changement, et c’est peut-être l’arc-en-ciel qui se dessine sur l’horizon pandémique. »

DE LA LCF À L’IMMOBILIER COMMERCIAL Il savait qu’il était sage de préparer la vie après le football et avait toujours été attiré par l’immobilier. Il a donc suivi des programmes spécialisés en prêts hypothécaires et a effectué des travaux de rénovation

Leron Mitchell (25), défenseur arrière des Roughriders de la Saskatchewan, tentant de bloquer Deon Murphy (24), le récepteur des Stampeders de Calgary lors d’une partie au stade McMahon à Calgary, en Alberta. (Crédit photo : © Irena Thompson/Southcreek Global/ZUMApress.com)

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Des événements

à votre Avantage

14 ET 15 AVRIL Sommet immobilier de Vancouver*

Loren Bergmann

Carter Kerzner

Directrice générale, Stratégies en milieu de travail, CBRE Limitée

Vice-président, CBRE Limitée

PANÉLISTE : La COVID-19 et le marché des bureaux : Dans quelle mesure le travail à distance deviendrat-il la norme et réduira-t-il la demande? Que réserve l’avenir au milieu de travail organisationnel?

MODÉRATEUR : Où en sont les évaluations des principaux types de biens immobiliers à Vancouver et dans les basses-terres continentales? Qui sont les acheteurs et les vendeurs?

7 AVRIL ULI : Rapport mondial sur les tendances émergentes dans l’immobilier en 2021*

21 AVRIL SIOR : Que réserve le monde post-pandémique à l’immobilier canadien?*

8 AVRIL ICSC Connect Local Talk : L’industrie canadienne en vedette*

27 AVRIL NAIOP : Faire de l’adaptabilité un élément clé de l’avenir du milieu de travail*

12 AVRIL NAIOP : Que réserve l’avenir à la dynamique du marché industriel?*

28 ET 29 AVRIL SIOR : TransACT 360*

13 AVRIL Informa : Conférence sur l’investissement multirésidentiel de l’Ouest canadien*

5 MAI ICSC : Reprise du commerce de détail : Qu’en est-il et quelle sera sa progression?*

12 ET 13 MAI Informa : Sommet immobilier de Montréal 13 MAI RCC: Forum sur la vente au détail du cannabis* MAY 25-26 ICSC: RECon Digital* 26 ET 27 MAI Informa : Sommet immobilier d’Edmonton* 8 ET 9 JUIN Informa : Terrains et aménagements*

6 MAI Informa : Le point sur l’immobilier commercial en Saskatchewan*

*Événements présentés en anglais uniquement.

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Le secteur des sciences de la vie bénéficie grandement de la COVID-19 À peine le monde fut-il plongé au cœur de la première pandémie de l’ère moderne que déjà, la course au vaccin était lancée. La solution est à portée de la main et tous ont hâte d’en profiter.

Jamais le secteur des sciences de la vie n’a suscité autant d’attention qu’aujourd’hui, tout comme l’intérêt d’accroître le savoir-faire canadien dans le domaine. Cette dynamique a poussé à l’excès la demande pour les biens immobiliers connexes. Or, la pénurie importante des installations essentielles et la philosophie conservatrice des investissements dans l’immobilier pourraient limiter les aspirations du secteur et les perspectives du vaccin.

Le téléphone de Jeremy Kenemy ne dérougit pas. Basé à Montréal, ce courtier est assailli d’appels de la part de bailleurs et d’investisseurs qui veulent être au fait des investissements possibles dans des installations de laboratoire. Le secteur des sciences de la vie fourmille d’activité depuis plusieurs années. Mais l’intérêt renouvelé des investisseurs découlant de la pandémie a poussé la demande à l’excès. « La COVID-19 a grandement alimenté cette frénésie », affirme M. Kenemy, chef de l’équipe canadienne des sciences de la vie de CBRE à Montréal.

UNE PLAQUE TOURNANTE DES SCIENCES DE LA VIE Montréal s’avère le sixième pôle des sciences de la vie et des technologies de la santé en importance en Amérique du Nord, ainsi que le berceau de plus de 650 entreprises dans le domaine. Plus de 10 000 étudiants des sciences de la santé sont diplômés de l’un des onze établissements d’enseignement supérieur, dont McGill, une université de renommée mondiale. Qui plus est, le marché de l’immobilier montréalais est l’un des plus abordables du continent sur le plan des coûts d’exploitation. « On trouve ici des entreprises locales de pointe dans le secteur de la biotechnologie », ajoute M. Kenemy. La ville est devenue une plaque tournante de la recherche et du développement dans le secteur et cet envol s’est répercuté sur le marché de l’immobilier. Récemment, M. Kenemy a conclu une transaction portant sur de nouveaux laboratoires d’une superficie de 20 000 pieds carrés.

En 2019, il a conclu l’une des plus importantes transactions de l’année pour des locaux du même type sur une superficie de 40 000 pieds carrés. On lui a également confié la location d’un agrandissement spéculatif de 50 000 pieds carrés voué aux activités de laboratoires à partir d’un immeuble existant aménagé sur mesure. Lui et le bailleur

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Jeremy Kenemy, Montréal

ont réussi à trouver preneur pour la plupart des locaux en 18 mois grâce à des baux de laboratoires variés allant de 3 000 pieds carrés à 17 000 pieds carrés.

Alexandria Real Estate Equities, un important acteur américain basé au Maryland, a mis la main sur des bureaux à Laval, en banlieue de Montréal, afin de les convertir en un complexe de laboratoires. Le fait qu’une entreprise étrangère prenne une telle décision révèle la force des talents et du génie au Canada en matière de solutions immobilières locales. « Bien peu d’installations de laboratoire aménagées sont offertes sur le marché », admet M. Kenemy. « J’ai donc conclu beaucoup de transactions où les bailleurs convertissent leurs immeubles pour répondre aux exigences des utilisateurs de laboratoires.

L’aménagement d’un nouvel immeuble de laboratoires est en cours à Montréal sur plus de 400 000 carrés. « C’est un projet très ambitieux », avance M. Kenemy, « mais le promoteur est conscient de toute la demande qui appuie ce type d’installations à Montréal. Bâtissons-le et les locataires viendront.

En dépit de ces nouveaux projets, l’offre de locaux de laboratoires pour les sciences de la vie demeure léthargique à Montréal. Or, M. Kenemy veut changer la donne. Il facilite le regroupement d’entreprises entre des propriétaires immobiliers - qui ignorent le fonctionnement d’un laboratoire, dont les coûts d’aménagement ou de réaménagement en rebutent plus d’un - et des exploitants de laboratoires qui croissent rapidement, mais ne saisissent pas toujours la dynamique de l’immobilier. « Nous avons le potentiel pour concrétiser de tels projets. Il faut simplement réunir les parties prenantes », affirme M. Kenemy, « soit quelqu’un qui a accès aux capitaux et qui dispose de l’expérience dans l’aménagement et la gestion des immeubles et un utilisateur-exploitant qui comprend la configuration nécessaire aux activités de laboratoire et ce dont les scientifiques ont besoin pour être productifs. Les sciences de la vie sont certes à la fine pointe de la technologie, mais il n’est pas toujours nécessaire de partir de rien. Le réaménagement d’immeubles existants peut ajouter énormément de valeur et attirer des locataires de premier ordre.

DE NOUVELLES POSSIBILITÉS ÉMERGENT À TORONTO À Toronto, si les sciences de la vie n’ont pas entraîné la même frénésie immobilière qu’à Montréal, l’intérêt envers ce secteur depuis l’avènement de la COVID-19 est tout aussi grand. « Du jour au lendemain, tout le monde voulait me parler des occasions sur le marché », s’étonne Daniel Lacey, chef de l’équipe canadienne des sciences de la vie de CBRE à Toronto.

Le parc d’innovation McMaster, situé tout près à Hamilton, est une bénédiction pour le secteur. Le campus accueille plus de 100 entreprises dans les secteurs des sciences de la vie, de l’ingénierie et de la fabrication de pointe ainsi que de la haute technologie, dont Fusion Pharma, qui a vu le jour à l’Université McMaster.

Au noyau central de Toronto, les locaux adaptés aux sciences de la vie manquent toutefois à l’appel, exception faite du MaRS Discovery District, toujours occupé au maximum de sa capacité. Qui plus est, aucun aménagement de ce genre ne pointe à l’horizon.

C’est l’aversion naturelle au risque des bailleurs et des investisseurs locaux qui expliquerait en grande partie cette lacune. « La possession de biens immobiliers voués aux sciences de la vie ne convient pas à tous », admet M. Lacey. « Certes, les coûts et les risques sont élevés, mais le jeu en vaut la chandelle. Grâce à l’attention médiatique que suscitent les avancées et la production des vaccins et au nouveau soutien du gouvernement dans le secteur, j’espère qu’on mettra davantage l’accent sur les occasions de croissance que sur les risques déjà bien connus de tous.

C’est d’ailleurs ainsi qu’il présente la chose aux bailleurs qui le questionnent sur le potentiel des sciences de la vie. « Je joue franc jeu. Je leur offre une vue d’ensemble en leur disant qu’à l’issue de cette discussion, ils ne seront pas totalement convaincus. La plupart me disent qu’ils y voient une opportunité emballante, mais qu’ils devront ajuster leur seuil.

Quelle est la nouvelle méthode de calcul? Les coûts d’aménagement des locataires œuvrant dans le secteur doivent être amortis sur une période plus longue que pour des locataires de bureaux traditionnels, ce qui prive potentiellement le bailleur d’un retour immédiat sur son investissement dès le premier locataire. Les nouveaux entrants sur le marché sont donc ceux qui ouvrent la voie et surmontent les plus grands défis, tout en sachant qu’ils en récolteront les fruits. « Normalement, c’est la seconde vague de locataires qui est la plus propice à prolonger un bail sur 20 ans », avance M. Lacey.

« La possession de biens immobiliers voués aux sciences de la vie ne convient pas à tous. Les coûts et les risques sont élevés, mais le jeu en vaut la chandelle. » - Daniel Lacey, vice-président associé, CBRE Toronto

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Rendu d’architecture du parc d’innovation McMaster

Le centre-ville de Toronto offre un bon potentiel pour l’aménagement d’un pôle des sciences de la vie. M. Lacey pense à Bedpan Alley, le segment de University Avenue où se concentrent les hôpitaux de pointe et les soins de santé connexes. « Le centre-ville de Toronto a définitivement ce qu’il faut pour qu’un bien immobilier soit mis sur le marché afin d’absorber la demande refoulée pour des laboratoires. » Lacey a également discuté avec des fournisseurs de laboratoires partagés basés aux États-Unis - du type WeWork, mais dans le secteur scientifique - qui démontrent de l’intérêt à exploiter des installations à Toronto. « Ils sont prêts à signer un bail pour des locaux de 25 000 pieds carrés au centre-ville. Je n’ai qu’à leur présenter les bailleurs qui sont prêts à se lancer » renchérit M. Lacey. « Les occasions sont là! Toronto saura-t-elle répondre à l’appel? »

À PLEINE CAPACITÉ L’entreprise vancouvéroise AbCellera Biologics Inc. a fait les manchettes en décembre dernier lorsqu’elle a annoncé qu’elle travaillait avec le géant pharmaceutique américain Eli Lilly & Co. sur le même type de médicaments qu’a pris l’ex-président Donald Trump pour soigner sa Covid-19, soit un anticorps monoclonal.

Kevin Nelson, chef de l’équipe canadienne des sciences de la vie de CBRE à Vancouver, affirme que ce sont des nouvelles comme celle-ci qui ont renouvelé l’intérêt envers le secteur de la biotechnologie. Mais en ce moment, il a bien peu d’installations de laboratoire à offrir à ses clients.

AbCellera compte bâtir deux immeubles à Vancouver entre le nouveau développement de l’Hôpital Saint-Paul et l’Hôpital général de Vancouver afin de répondre à ses propres exigences. « Autrement, ajoute M. Nelson, le marché des sciences de la vie à Vancouver est saturé. La demande fuse, mais l’offre est inexistante.

c’est d’un promoteur immobilier qui s’engage à bâtir des installations pour soutenir cette croissance en étant persuadé que les locataires seront au rendez-vous au terme du projet. Tout comme Daniel Lacey et Jeremy Kenemy, Kevin Nelson a dû expliquer aux bailleurs que les biens immobiliers voués aux sciences de la vie fonctionnent différemment.

Les coûts d’aménagement d’un laboratoire sont très élevés alors que les locataires n’offrent pas les meilleures clauses restrictives, ce qui veut dire que le roulement des locataires pourrait être plus important. Mais les propriétaires qui font preuve de patience pourraient bénéficier de gains considérables. « Le marché est vraiment favorable aux bailleurs en ce moment », mentionne M. Nelson. « Les loyers sont majorés de 50 % pour de l’espace adapté aux biotechnologies. Au-delà des impératifs liés à la pandémie, ceux qui envisagent et réalisent des aménagements destinés aux sciences de la vie bénéficient également d’un avantage économique. « Mais il faut tenir compte du profil des locataires », prévient-il. « On ne peut pas exiger de voir un traditionnel bilan de 200 millions $ de profits. Ça ne fonctionne pas comme ça en biotechnologie. À l’heure actuelle, l’Amérique du Nord ne compte que huit entreprises pharmaceutiques qui sont profitables. La tolérance au risque doit être plus élevée. « Les bailleurs ont beaucoup à gagner dans le secteur, conclut M. Nelson. Mais les sciences de la vie ne sont pas pour les âmes sensibles. » Après tout ce que nous avons traversé au cours de la dernière année, espérons que nous serons assez braves pour jeter les bases d’un secteur dynamique des sciences de la vie afin d’améliorer nos perspectives de santé, pendant et longtemps après la pandémie.

Ce secteur est l’un de ceux qui croissent le plus rapidement en Colombie-Britannique. De 2017 à 2018 seulement, le nombre d’emplois a bondi de 5,6 % à 17 300 postes. Ce dont la région a besoin,

Kevin Nelson, Vancouver

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CBRE MAGAZINE AVANTAGE

Le secteur industriel : Une demande si forte pour si peu d’espace Comme les dépenses en ligne des Canadiens devraient atteindre les 92,7 G$ d’ici 2025, les besoins nets en nouvelles installations d’entreposage destinées au cybercommerce dépasseront les 40,0 millions pi² au cours des cinq prochaines années. Cependant, comme l’a rapporté Bloomberg News en mentionnant le rapport de CBRE sur les Perspectives du marché, le Canada est loin de pouvoir construire autant d’espace.

Les trois marchés industriels les plus en vue au Canada, soit Toronto, Montréal et Vancouver, devraient maintenir des taux de disponibilité d’environ 2,0 % tout au long de 2021, voire même de 1,8 % à Montréal, ce qui serait un creux record. Et ce, malgré les nouvelles installations totalisant 20 millions de pieds carrés qui devraient être offerts d’ici la fin de l’année dans ces trois marchés, dont 12,5 millions de pieds carrés à Toronto seulement.

Les ventes au détail en ligne annuelles ont enregistré une hausse record de 31,6 % pour atteindre 58,8 G$ en 2020, au point de forcer les détaillants, les grossistes et les fournisseurs de services logistiques à mettre en place des chaînes d’approvisionnement plus sophistiquées afin de rejoindre les consommateurs dans des délais de plus en plus courts.

CBRE Recherche a calculé que derrière chaque tranche de 1 G$ d’achats en ligne, il faut 1,25 million de pieds carrés d’entrepôts supplémentaires. Cette étendue dépasse la superficie offerte en location combinée des trois plus grands marchés industriels au Canada.

« Les marchés industriels au Canada s’avèrent des chefs de file en Amérique du Nord. Nous pensons que ce n’est que le début d’une période incroyable pour la croissance et la demande. » - Werner Dietl, président et chef de la direction, CBRE Canada

Puisque les surfaces actuellement disponibles sont si peu propices aux activités logistiques, les Perspectives de CBRE anticipent de nouvelles constructions et une forte activité de prélocation sur les projets spéculatifs.

Le marché canadien lié au cybercommerce recèle un potentiel de croissance considérable. Les détaillants mettent à l’essai de petits centres d’expédition répartis en périphérie des villes pour rapprocher les marchandises des clients. Les épiciers canadiens, quant à eux, ont tous investi massivement dans les services en ligne en raison du bouleversement inégalé des habitudes de consommation.

Compte tenu de la demande pour des installations industrielles dans les secteurs de la fabrication, de l’énergie et des services, CBRE prévoit que le marché industriel enregistrera une croissance élevée des loyers et un creux record des taux de disponibilité jusqu’à la fin de 2021.

Superficie nécessaire à l’essor du commerce électronique Ventes en ligne 20 %

15 %

10 %

= 42,4 M pi²

5%

0% 2015

2020

2025

Sources : Euromonitor et CBRE Recherche, 2021.

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20 21

Perspectives sur le marché

1,1 M pi²

Que réserve l’avenir à l’immobilier commercial au Canada?

LE RÉSEAU DU MILIEU DE TRAVAIL HYBRIDE

Nouveaux bureaux livrés cette année à Vancouver

LA CROISSANCE DU COMMERCE ÉLECTRONIQUE ACCÉLÈRE LA DEMANDE D’INSTALLATIONS LOGISTIQUES Dépenses liées au commerce de detail en ligne (G$)

PRÉVISIONS

92,7 $

83,5 $

58,8 $

12,6 $ 15,8 $

19,9 $

24,5 $

31,1 $

37,3 $

63,5 $

69,1 $

75,6 $

44,7 $

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

CHAQUE MILLIARD $ DÉPENSÉ EN LIGNE Source : CBRE Recherche, 2021.

LE VOLUME D’INVESTISSEMENT MULTIRÉSIDENTIEL DEVRAIT ATTEINDRE UN NOUVEAU SOMMET EN 2021 Volume d'investissement (G$) 12,0 $

Sources : Euromonitor et CBRE Recherche, janvier 2021.

LES PRÉFÉRENCES DES INVESTISSEURS ÉVOLUENT

Crise financière mondiale 2019 COVID-19

35 %

25 % 20 %

8,0 $

15 %

6,0 $

10 %

4,0 $

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2021 P

5%

2,0 $

Sources : CBRE Recherche, Realnet Canada, RealTrack Limited, Collette Plante, Solutions foncières JLR et Real Capital Analytics, T4 2020.

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SOIT UNE HAUSSE DE LA DEMANDE INDUSTRIELLE DE 42,4 MILLIONS PI² ENTRE 2020 ET 2025

30 %

10,0 $

0,0 $

REQUIERT 1,25 MILLION PI² DE SURFACE DE DISTRIBUTION ADDITIONNELLE

0%

Bureaux

Industriel

Détail Multirésidentiel Terrains ICI

Hôtels

Part des investissements par type de biens immobiliers pendant la Crise financière mondiale (2009), en 2019 et depuis l’avènement de la COVID-19 (T2 au T4 2020).

Sources : CBRE Recherche, Realnet Canada, RealTrack Limited, Collette Plante, Solutions foncières JLR et Real Capital Analytics, T4 2020.

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1,8 % 2,5 G$

Taux de disponibilité des installations industrielles projeté à Montréal - un creux sans précédent

Total des investissements prévus dans l’immobilier commercial à Calgary en 2021

12,5 M pi² Total des nouvelles installations industrielles livrées à Toronto en 2021

« De nos jours, c’est facile d’être pessimiste. Mais on ne crée pas de valeur en étant pessimiste.

Nous sommes optimistes. » - Paul Morassutti, vice-chairman, CBRE Canada PRINTEMPS 2021

1 758 Nombre de nouvelles unités multirésidentielles construites à Halifax cette année

« Au-delà de l’incertitude, c’est la polyvalence qui caractérise d’abord l’immobilier. Davantage d’occasions que de risques nous attendent. » - Werner Dietl, président et chef de la direction, CBRE Canada

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Les hôtels en 2021 : Des défis plus nombreux et des perspectives plus radieuses L’hôtellerie canadienne a été le premier secteur frappé de plein fouet par la pandémie quand les frontières ont été fermées et que les décrets nous ont obligés à nous confiner : l’occupation des chambres d’hôtel, qui culminait à des sommets sans précédent, a plongé à moins de 20 % presque du jour au lendemain.

L’hôtellerie est toujours à la peine, en attendant que les vaccins commencent à opérer leur magie. Pourtant, durant une brève période dans le deuxième semestre l’an dernier, lorsque la première vague de la COVID-19 s’est calmée et alors que la deuxième vague ne s’était pas encore abattue sur nous, la demande hôtelière refoulée a donné lieu à un rebond du tourisme de loisirs.

Dans le comté de Prince Edward, à deux heures en voitures à l’est de Toronto, un influx de capitaux privés laisse entrevoir un autre rebond, cet été, des voyages au Canada : les investisseurs achètent des maisons, des chalets et de petits centres de villégiature en vue de les louer, dans certains cas à plus de 500 $ à 700 $ la nuit, et comptabilisent de nombreuses réservations pour l’été.

Dans les destinations de villégiature accessibles en voiture, par exemple Banff, la vallée de l’Okanagan et Muskoka, les niveaux d’occupation des hôtels ont fortement augmenté quand les résidents de ces localités ont voulu profiter du plein air et des panoramas en montagne, loin de la maison et du bureau, durant l’été et l’automne. Il va de soi que l’embellie a été trop brève, puisque la deuxième vague a confiné les touristes chez eux avant les fêtes de fin d’année.

« Nous avons été témoins d’une forte hausse de la demande locale à la fin de 2020, et nous prévoyons une tendance comparable dès que les restrictions actuelles seront levées; le tourisme de loisirs prendra très rapidement du mieux », déclare Mark Sparrow. « Tout le monde est resté à la maison en se contentant d’attendre de sortir, de mener des activités et de se dépayser. Il ne semble pas non plus qu’on se lancera d’abord dans des voyages à l’étranger. Il faudra donc, à court terme, promouvoir localement l’industrie du tourisme de loisirs. »

Il n’empêche que pour Mark Sparrow, le nouveau chef de CBRE Hôtels au Canada, ce regain d’activité permet d’espérer un nouveau pic dans le tourisme de loisirs lorsque la majorité de la population aura été vaccinée. Or, il se pourrait qu’on doive attendre un certain temps avant que les voyages professionnels regagnent leurs niveaux d’antan.

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Puisque l’hôtellerie s’attend à une reprise d’ici la fin de 2021, Mark Sparrow et son équipe, qui comprend Luke Scheer, cochef et Ryan Tran, vice-président, consacrent plus de temps à l’analyse attentive des besoins des clients, en proposant des

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solutions ingénieuses et simples pour leur permettre de traverser cette période difficile.

« Nous avons été témoins d’une forte hausse de la demande locale à la fin de 2020, et nous prévoyons une tendance comparable dès que les restrictions actuelles seront levées; le tourisme de loisirs prendra très rapidement du mieux. »

Mark Sparrow et Luke Scheer ont bâti, dans la vente de biens immobiliers d’exploitation, une solide clientèle arrimée à l’espace hôteliMark Sparrow, vice-président er. Chefs de file de l’industrie, ils ont un vaste réseau mondial de clients et ont signé les transactions hôtelières les plus importantes dans le monde pour des biens immobiliers canadiens. Ils offrent leur expérience aux clients pour les aider à triompher des difficultés actuelles.

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exécutif, CBRE Toronto

« Il ne fait aucun doute que bien des groupes vivent dans une situation précaire, explique-t-il.

Il y a bien une lueur d’espoir. Mais à l’heure actuelle, on peut avoir l’impression que la reprise n’est pas pour demain. Nous avons une idée de ce qui s’en vient et nous pouvons aider nos clients à planifier ce rebond incontournable. » Malgré les difficultés, les perspectives sont radieuses. Sur les marchés majeurs par exemple, certains propriétaires d’hôtels, qui n’avaient peut-être pas pensé à vendre un de leurs actifs auparavant, pourraient être mieux disposés à envisager une transaction plus que jamais. « D’importants investisseurs s’intéressent aux occasions d’entrer sur un marché dans lequel les barrières concurrentielles sont élevées », précise Luke Scheer. « Nous avons été agréablement surpris par certaines transactions que nous avons conclues, ajoute Mark Sparrow. Des groupes tirent leur épingle du jeu et s’en tirent très bien en pleine pandémie, et les transactions commencent à se multiplier. Pour les investisseurs, le moment est venu d’agir, et non de se retrancher. »

Des analyses et des articles exclusifs que vous ne trouverez nulle part ailleurs. www.cbre.ca/ Perspectives Avantageuses PRINTEMPS 2021

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CINQ PISTES POUR UN MILIEU DE TRAVAIL MEILLEUR QU’AVANT

« Qui a dit d’abord que les bureaux d’avant étaient si fantastiques? » Telle était la question de Paul Morassutti, vicechairman de CBRE Canada, dans l’exposé qu’il a consacré aux Perspectives sur le marché de l’immobilier plus tôt cette année. À l’heure où la campagne de vaccination se généralise, le retour dans les bureaux se profile à l’horizon. Or, de nombreux employés ne sont guère enchantés par la perspective de rentrer au travail à temps plein. Les sondages nous apprennent que la plupart des employés ne veulent pas travailler dans le même environnement, davantage en raison des lacunes qu’accusent les bureaux que du confort du télétravail dont ils seront privés.

La guerre menée pour le talent obligeait déjà à améliorer le milieu de travail, et la pandémie aura probablement pour effet d’accélérer cette évolution. « Les entreprises ont l’occasion de garder ce qu’il y a de mieux dans la culture du travail de bureau et dans les méthodes de travail en corrigeant les lacunes », lance Stewart Butterfield, chef de la direction et cofondateur de Slack. « Nous savons tous que le travail ne sera plus jamais pareil, même si nous ne connaissons pas encore tout ce qu’il y aura de différent, écrit-il. Ce qu’on peut toutefois affirmer avec certitude, c’est que la soudaine décentralisation du travail nous offre une occasion absolument exceptionnelle de repenser toutes les méthodes de travail et de gestion de nos entreprises. »

1 Conception La conception des locaux à usage de bureaux est en pleine transition. Il faudra plus de place entre les collègues et une plus grande partie du plan d’étage des bureaux sera consacrée aux zones collaboratives. « La densification marquera une pause, a déclaré à Vox Janet Pogue-McLaurin, dirigeante des secteurs d’aménagement des espaces de travail globaux de Gensler. Les postes de travail seront plus distancés, les salles de conférence seront moins bondées et les cloisons seront montées pour assurer une meilleure séparation physique.

Salesforce a déjà réduit la densité de ses bureaux dans ses opérations partout en Asie, en réaménageant les étages pour accueillir à peine 40 % à 50 % de ses employés. Julie Whelan, chef de la recherche sur l’occupation de CBRE aux Amériques, prévoit que le bureau de demain comprendra plus de zones communes que d’espaces personnels. Les bureaux traditionnels sont constitués d’environ 80 % de bureaux à cloisons et de 20 % de zones communes; Mme Whelan s’attend à ce que ce ratio s’inverse.

2 Démocratisation Frank Weishaupt, chef de la direction d’Owl Labs, écrit dans Fast Company que l’aménagement virtuel a démocratisé les réunions. Les gestionnaires constatent que parce qu’il faut se réunir virtuellement à cause de la pandémie, les employés sont plus nombreux à participer à l’échange d’idées. Les employés timides ou débutants constatent qu’il est plus facile de s’exprimer dans une réunion virtuelle : tout à coup plongés dans l’ambiance du foyer de leurs collègues, ils sont plus à l’aise que dans l’aménagement formel d’une salle de conférence.

Cette démocratisation est un phénomène dont les entreprises prennent acte : elles voudront s’assurer qu’il en ira de même dans le nouveau milieu de travail.

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3 La technologie On maîtrisera la technologie afin de créer un milieu de travail mieux connecté et plus sécuritaire. Les entreprises investissent dans les technologies de collaboration numérique auxquelles on continuera de faire appel après la pandémie. Ces technologies seront intégrées dans tous les locaux, ce qui permettra de les transformer facilement en espaces collaboratifs dynamiques, peu importe où s’installe l’employé.

Dans les milieux de travail, on fait aussi appel à la technologie sans contact afin d’endiguer la transmission des virus. Nestlé a doté ses machines à café d’une fonction qui permet aux employés de sélectionner leur café en balayant de la main les options du menu. Les robinets et distributeurs de savon avec détecteur de mouvement, la désinfection en mains libres et les entrées automatisées sont d’autres dispositifs qui sont maintenant dotés de la technologie sans contact.

D’après un rapport publié en 2020 par McKinsey, les entreprises qui adoptent les derniers perfectionnements de la technologie sans contact ont un avantage sur leurs concurrents, puisque cette technologie vient réduire le risque pour leurs employés et pour l’ensemble de leurs opérations.

4 Santé et bien-être Les entreprises seront plus vigilantes quand il s’agira de la santé et du bien-être de leurs employés. Les immeubles portant la certification WELL — comme bien des bureaux de CBRE au Canada — et ceux qui sont dotés de systèmes de CVC supérieurs seront plus recherchés. D’après le sondage le plus récent mené auprès des locataires de bureaux par Canadian Real Estate Conferences, les systèmes de CVC rehaussés comptent parmi les grandes améliorations que les locataires réclament le plus.

La conception biophilique, destinée à accroître la connectivité des occupants avec l’environnement naturel, fera partie de la structure des bureaux, ce qui permettra d’assainir l’air, d’amoindrir le stress et de dynamiser la fonction cognitive. On fera appel à des surfaces autonettoyantes pour éliminer les débris ou les bactéries. Une entreprise, NanoSeptic, fait appel à des pellicules et à des tapis pour transformer en surfaces continuellement autonettoyantes les points de contact publics sales et très achalandés comme les boutons d’ascenseur et les poignées de porte. « La COVID-19 a accéléré l’évolution sanitaire des immeubles, affirme Joseph Allen, directeur du programme des bâtiments sanitaires à l’Université Harvard. Dans tous les secteurs de l’activité économique, il est désormais question de ce qu’il faut faire pour protéger la santé dans les immeubles et pour contrer la COVID-19 et la transmission des maladies infectieuses, entre autres.

5 Flexibilité Jed Walentas, propriétaire de la société d’investissement américaine Two Trees Management, croit qu’avant la COVID-19, les attentes vis-à-vis des bureaux n’étaient guère réalistes. « S’il y a deux millions et demi de personnes à Brooklyn, pourquoi serait-il rationnel ou rentable qu’elles s’entassent toutes dans Manhattan pour venir chaque jour y travailler? » interroge-t-il dans une entrevue donnée au New York Times. « C’est ce qu’on faisait hier. Aujourd’hui, ce n’est pas rationnel. » En 2019, le cabinet Leesman, spécialisé dans les sondages sur l’expérience des employés dans les milieux de travail, a interviewé 700 000 employés dans 4 800 entreprises pour constater que selon 40 % des locataires, le milieu de travail ne leur permettait pas d’être productifs.

Le bureau continuera de tenir une place importante dans l’entreprise comme lieu d’intégration, de collaboration, de formation, de mentorat et de travail en équipe. Le travail qui oblige à se concentrer est plus fructueux dans un environnement tranquille et solitaire. « Certes, le bureau physique continuera de faire partie de l’avenir du travail; il sera toutefois conçu pour favoriser la souplesse et le choix », affirme Paul Morassutti, de CBRE, dans son récent exposé relatif aux Perspectives sur le marché de l’immobilier. « Certaines entreprises seront entièrement décentralisées : leurs employés travailleront partout dans le monde. D’autres entreprises resteront plus traditionnelles et obligeront leurs employés à travailler à plein temps dans les bureaux. La grande majorité se situera à mi-chemin entre ces deux modèles.

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Pendant la COVID, la construction prend plus de temps et coûte plus cher La COVID bouscule une grande partie du secteur de la construction au Canada. Chaque province est frappée différemment par la crise. Si certaines provinces tirent leur épingle du jeu malgré des retards dans la construction, les deux premières provinces du pays, soit l’Ontario et le Québec, sont rudement malmenées, et les travaux non essentiels de construction ont été paralysés pendant une grande partie de l’hiver.

Sans égard aux niveaux actuels de l’activité dans l’industrie de la construction, la pandémie a donné lieu, dans l’ensemble, à d’importants décalages dans les calendriers, surtout en raison des nouvelles consignes de sécurité sur les chantiers et des protocoles sanitaires qui réduisent le nombre de travailleurs sur les chantiers. Il n’a jamais été aussi difficile de faire entrer des travailleurs et des matériaux dans les tours de bureaux, dans les ascenseurs et les monte-charges et sur les chantiers de construction ouverts.

« C’est plus difficile qu’il n’y paraît. Nous avons appris qu’à la fin du premier confinement, en mai 2020, les fabricants de produits ont mis des semaines à confirmer les nouvelles dates de livraison. Ce n’est pas parce qu’un confinement obligatoire dure cinq semaines que les calendriers sont retardés eux aussi de cinq semaines. Plus on se rapproche de l’étape du quasi-achèvement des travaux, plus le retard net peut se rallonger, et de beaucoup lorsqu’on en mesure l’impact véritable. »

Les dérèglements de la chaîne logistique mondiale accentuent les difficultés. « Des produits et des matériaux sont importés des quatre coins du monde, et les délais d’expédition et de production sont généralement décalés », précise Ron Armstrong, le nouveau chef de division de CBRE pour la Gestion des projets consultatifs au Canada. « En somme, la construction prend plus de temps et coûte plus cher qu’avant la COVID. »

Il n’a jamais été aussi crucial, pour la clientèle des occupants et des investisseurs, d’avoir une ligne de mire claire sur les coûts et les délais de construction, et l’équipe nationale de Ron Armstrong — qui réunit, d’un océan à l’autre dans les différents types de biens de l’immobilier commercial, plus de 90 spécialistes de la gestion de projets qui encadrent plus de 3 milliards de dollars de dépenses en gestion pour les clients chaque année — apporte un éclairage et de l’information exceptionnelle, qui donnent à la clientèle de CBRE un avantage sur la concurrence et la tranquillité d’esprit malgré les temps incertains que nous connaissons.

Et à l’heure où les activités commencent à reprendre en Ontario et au Québec, Ron Armstrong nous apprend que les entreprises de construction n’ont d’autre choix que de replanifier les travaux qu’il reste à faire sur les chantiers et de valider toutes les commandes de produits et de matériaux en cours afin de savoir exactement où se situent leurs projets dans la chaîne logistique.

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« Notre division de la consultation sur les coûts suit constamment les indexations et surveille de près la réaction du marché, explique Ron Armstrong. Nos directeurs de projet communiquent à intervalles réguliers avec l’industrie de la

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« Il faut que quelqu’un suive la situation pour chaque immeuble afin de vraiment savoir ce qui se passe, de réagir et de maîtriser les répercussions sur les calendriers. » - Ron Armstrong, directeur général principal, CBRE Canada construction pour connaître les répercussions sur les calendriers et les difficultés logistiques de chaque immeuble. Il faut que quelqu’un suive la situation pour chaque immeuble afin de vraiment savoir ce qui se passe, de réagir et de maîtriser les répercussions sur les calendriers. » En suivant très attentivement les coûts, l’équipe de Ron Armstrong est mieux informée et peut prévoir plus exactement les coûts pour les clients qui ont pu signer des baux, mais qui n’ont pas encore commencé leurs travaux d’aménagement ou qui sont au beau milieu de leurs projets et qui ont de la difficulté à se rendre au fil d’arrivée pour respecter leur budget. « Nous avons vraiment constaté une hausse des factures de frais supplémentaires des corps de métier du second œuvre; dans certains cas, ces coûts sont justifiés, tandis que dans d’autres, ils sont loin de l’être.

Notre division de la consultation sur les coûts a un emploi du temps bien rempli : elle aide nos clients à analyser et à négocier ces coûts pour les ramener à des chiffres raisonnables. » Cette information est rehaussée par les données en temps réel apportées par CBRE Recherche sur l’importance de la superficie à sous-louer offerte sur le marché et sur le nombre de bâtiments neufs construits à l’heure actuelle. « En regroupant toutes ces données, nous avons une vue d’ensemble de la situation, nous savons exactement comment le marché réagit et nous pouvons conseiller à nos clients la meilleure ligne de conduite à adopter », conclut Ron Armstrong.

PERSPECTIVES SUR LE MARCHÉ D E L’ I M M O B I L I E R AU CANADA EN 2021 Visionnez la présentation des Perspectives de CBRE sur le marché de l’immobilier au Canada pour découvrir ce qui attend le secteur de l’immobilier commercial.

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TALENTS HORS PAIR. POUVOIR D’INFLUENCE DANS LE SECTEUR. INFORMATION STRATÉGIQUE.

Chef de file mondial dans les services de l’immobilier commercial, CBRE offre, à toute sa clientèle au Canada, des services d’expertise-conseil d’envergure mondiale. Grâce à nos perspectives exceptionnelles sur les marchés locaux, à nos services intégrés et à notre savoir-faire confirmé, nous continuons de faire fructifier la puissance et le potentiel de l’immobilier pour tous les clients que nous servons avec fierté.

Pour en savoir plus : cbre.ca