À Toronto, le marché du détail s’emballe
Les cinq facteurs qui ont guidé les décisions immobilières
Ottawa enregistre une vente record sur le marché multirésidentiel
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Avantage Où s’installera-t-on désormais? Le Canada a finalement épuisé ses réserves de locaux industriels cbre.ca/magazineavantage
Le mot de Werner PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION En quelques mois seulement, le secteur de l’immobilier commercial est passé du confinement au firmament. En de telles circonstances, vous et votre entreprise devez plus que jamais vous positionner à l’avant-garde des nouvelles tendances. Nous avons donc rédigé ce dernier numéro du magazine Avantage pour vous aider à y parvenir. J’ai œuvré comme courtier dans le segment industriel de Toronto pendant vingt ans, et je tenais à partager quelques bribes d’actualité dans ce secteur chauffé à blanc. Je n’ai jamais vu autant d’activité de location, d’investissement et de construction. La concurrence est féroce et les prix sont en hausse à l’heure où les habitudes changeantes des consommateurs et les difficultés de la chaîne logistique mondiale sont sur toutes les lèvres. Bien facile de passer outre à ces mastodontes immobiliers qui longent les autoroutes, mais il faut se rappeler que ces installations constituent l’épine dorsale de l’économie et s’avèrent un passage obligé pour satisfaire vos habitudes de consommation en ligne. Or, les réserves d’installations de logistique et de distribution sont à sec. Nous nous penchons donc ce trimestre sur les défis que la pénurie pose aux entreprises. Nous abordons également l’acquisition foncière de Broccolini au Sud-Ouest de l’Ontario, qui porte à croire que les promoteurs sont prêts à embrasser des projets hors du commun afin de répondre à la demande croissante. Par ailleurs, Ottawa a enregistré la plus importante transaction multirésidentielle aux annales de la capitale alors que Calgary a assisté à la vente de The Bow, deux indices de l’appétit des investisseurs dans la foulée de la pandémie. Le magazine comporte également un article sur la résurgence des activités locatives vouées au commerce de détail et de l’aménagement transformateur de The Well à Toronto, qui démontrent comment nos villes sont revitalisées et conçues pour l’avenir.
En quelques mois seulement, le secteur de l’immobilier commercial est passé du confinement au firmament.
Benjamin Tal et Paul Morassutti nous présentent cinq facteurs essentiels à la prise de décisions immobilières et nous vous offrons également un aperçu des nouveaux marchés de technotalents à Halifax et London en Ontario. Toute cette activité nouvelle nous porte à croire que l’année ne fait que commencer! Les couleurs de l’automne nous ramènent toutefois au juste calendrier. Cet hiver, nous serons plusieurs à apprécier cet élan renouvelé et l’accroissement de nos activités. Nous espérons que ce numéro vous aidera à prendre l’angle de la réussite tout au long de la reprise à venir!
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Le magazine Avantage de CBRE
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L’heure juste. En direct : des commentaires et des perspectives sur le marché
Où s’installeront les entreprises industrielles canadiennes désormais?
Les cinq facteurs qui ont guidé les décisions immobilières
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À Toronto, le marché du détail s’emballe Broccolini achète un vaste terrain industriel au Sud-Ouest de l’Ontario, une occasion en or pour la région La plus grande transaction dans l’immobilier multirésidentiel dans les annales d’Ottawa
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Halifax et London : les marchés de technotalents à surveiller
Des forces fraîches à la tête des Services immobiliers de la région du Grand Toronto
La vente du gratte-ciel The Bow, une grande nouvelle pour Calgary. Voici pourquoi.
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Sommaire
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L’heure juste avec Ryan Cymet
En direct : des commentaires et des perspectives sur le marché
Cliquez sur la vidéo qui vous intéresse
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Le magazine Avantage de CBRE
Ryan Cymet est vice-président exécutif du segment industriel et logistique de CBRE à Montréal, Québec. Il qualifie le manque d’espace industriel et la hausse des coûts d’« assez unique » et affirme que les locataires et les investisseurs ne disposent que d’« une fraction de seconde » pour mettre la main sur les installations qu’ils convoitent. Dans cette vidéo, Ryan explique comment progresser au sein du marché industriel le plus dynamique de son époque et concevoir la stratégie immobilière idéale pour réussir et croître en dépit du peu d’espace et d’options offertes.
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Où s’installeront les entreprises industrielles canadiennes désormais? Cette année, CBRE a défrayé la chronique en annonçant que les grands marchés immobiliers du Canada allaient manquer de place de qualité, d’ici la fin de l’année, pour les entreprises de logistique et de distribution. « En fait, j’ai même pensé que cette prédiction était un peu osée, confie Chris MacCauley, courtier industriel de CBRE à Vancouver. Mais finalement, c’était peu dire. » C’est encore plus vrai à Vancouver : au troisième trimestre, le taux de disponibilité des locaux industriels a plongé à son plus creux dans les annales, soit 0,9 %. « La situation montre toute la vigueur de notre marché, explique Chris MacCauley. L’entreprise qui a besoin de 100 000 pieds carrés n’a plus qu’une option aujourd’hui, ce qui est remarquable sur un marché carrefour qui réunit 200 millions de pieds carrés de locaux industriels. Nous sommes dans une impasse : l’économie est appelée à croître après la pandémie, mais n’a plus la place qu’il faut. » Dans le Grand Vancouver, on construit actuellement 6,3 millions de pieds carrés de nouveaux locaux industriels; or, près de 70 % de ces locaux sont déjà loués ou font l’objet de contrats. « Et nous nous attendons à ce que 90 % soient préloués avant la fin des travaux de construction, précise-t-il. Une très faible part de cette superficie fera partie de ce qui sera offert sur le marché. » À Toronto, le constat est le même : la disponibilité industrielle a elle aussi plongé à 0,9 % au troisième trimestre. Même si l’on construit 9,4 millions de pieds carrés de nouveaux locaux industriels, Kyle Hanna, vice-président de CBRE, affirme que 90 % de la superficie mise en service en 2021 sont préloués. « Et c’est comme ça depuis le milieu de l’année. C’est l’impasse totale. »
CBRE l’avait prédit : nous allons manquer de place. Voici à quoi il faut s’attendre. 6
Le déficit de l’offre est exacerbé par les retards des municipalités et par les pénuries de matériaux de construction. « En plus de la forte prélocation, tous ces problèmes donnent lieu à des défis de taille pour l’offre en 2022 », précise Kyle Hanna. La superficie qui sera mise en service en 2022 est presque déjà louée à 40 %, et Kyle Hanna pense que ce chiffre atteindra les 90 % d’ici au deuxième trimestre de 2022, soit un trimestre d’avance sur celui de 2021, lorsqu’il avait franchi la même barre. « En plus de s’accélérer, la demande évolue plus rapidement que ce qu’on peut construire comme bâtiments. Ce qui continue de faire monter les loyers. »
Le magazine Avantage de CBRE
Au troisième trimestre à Toronto, les loyers nets moyens de l’immobilier industriel se sont chiffrés à 11,63 $ le pied carré, contre 9,76 $ un an auparavant. À Vancouver, les loyers nets moyens se sont inscrits à 15,37 $ le pied carré au troisième trimestre, alors qu’ils s’élevaient à 13,92 $ un an plus tôt. À Montréal, où l’offre industrielle a chuté à 1,2 %, les loyers, même s’ils sont inférieurs à ceux de Toronto et de Vancouver, augmentent aussi rapidement, pour s’établir à 8,81 $ le pied carré au troisième trimestre contre 7,19 $ il y a un an.
Un marché glouton À Montréal, la conjoncture de l’offre dans l’immobilier industriel est presque aussi difficile qu’à Toronto et à Vancouver. Dans le commerce électronique, dans la logistique tierce et dans le secteur des aliments et boissons, les locataires ont absorbé une superficie de 1,2 million de pieds carrés rien qu’au troisième trimestre. Et même si l’on construit une superficie record de 4,59 millions de pieds carrés dans l’ensemble du Grand Montréal, 65,0 % sont préloués, ce qui ne donne guère de répit aux entreprises qui recherchent des locaux. « La superficie à mettre en service n’est qu’une goutte dans l’océan, sur un marché de 350 millions de pieds carrés, s’exclame James Cacchione, courtier industriel de CBRE à Montréal. Toute l’offre nouvelle, dans le parc immobilier existant ou dans le nouveau parc immobilier, sera engloutie par les entreprises de commerce électronique et de logistique de premier plan. » Le marché est en surchauffe pour les entreprises en quête de locaux industriels. « Locataires et acheteurs se livrent une concurrence de tous les instants, ajoute James Cacchione, et ils doivent donc vraiment montrer patte blanche. Leur première offre doit être supérieure au prix demandé, pour éviter que les propriétaires aient l’embarras du choix. Dans les offres, les conditions se font de plus en plus rares. Acheteurs et locataires tâchent de réduire d’emblée leurs conditions au strict minimum. »
VANCOUVER
0,9 %
taux de disponibilité 2
6,3 M pi en chantier
70 % préloué
TORONTO
0,9 %
taux de disponibilité 2
9,4 M pi en chantier
90 % préloué
MONTRÉAL
1,2 %
taux de disponibilité 2
4,6 M pi en chantier
65 % préloué
Après avoir été en quelque sorte boudée par les investisseurs pendant des années, Montréal se retrouve aujourd’hui dans la cour des grands, parmi les puissances industrielles que sont Toronto et Vancouver, ce qui pourrait expliquer que Montréal connaisse, parmi tous les marchés canadiens, la croissance la plus fulgurante des loyers industriels. « Ce qui est bien, explique James Cacchione. Nous avons en effet beaucoup de rattrapage à faire. »
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Il est essentiel, pour ceux qui recherchent des locaux, de prévoir leurs besoins opérationnels aujourd’hui et d’agir plus rapidement que jamais dans l’exécution d’une stratégie immobilière industrielle. Y a-t-il une solution? Puisque la disponibilité des locaux industriels à Toronto tourne aux alentours de 1,0 % depuis maintenant plusieurs années, la seule option, pour les entreprises à la recherche de locaux et qui ont des besoins plus vastes, consiste à regarder plus loin — beaucoup plus loin. « Si vous voulez avoir accès à la région du Grand Toronto, il faut chercher n’importe où, entre la région de Durham jusqu’à Hamilton, puis jusqu’à la région de Cambridge-Kitchener et enfin, à Aurora et Bradford en suivant les autoroutes 400 et 404 », lance Kyle Hanna. Il n’y a rien non plus dans les sous marchés fondamentaux de la région du Grand Toronto : les terrains sont rares sur ce marché. Les occupants comme les promoteurs et même les grands investisseurs institutionnels sont repoussés au delà des principaux marchés traditionnels de l’immobilier industriel. » Il prévoit que les travaux de réaménagement à grande échelle des vieux sites industriels de la région du Grand Toronto viendront créer une offre nouvelle. « Les valeurs foncières sont si élevées qu’il faut s’attendre à beaucoup plus de reconversions d’actifs. » Dans Meadowvale, non loin de Mississauga, CBRE travaille de concert avec Carterra au réaménagement d’un immeuble de bureaux en locaux industriels. « Les conversions et le réaménagement sont vraiment la seule véritable solution pour ceux qui veulent s’installer dans le cœur du Grand Toronto. » Montréal est mûre pour des transformations industrielles. « Il ne manque pas de locaux industriels délabrés ici, lance James Cacchione. Les vieux parcs industriels peuvent très bien être réaménagés. À un moment donné, ce sera le seul moyen de répondre aux besoins des entreprises, sans toutefois détendre le marché dans l’avenir prévisible. »
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À Vancouver, Chris MacCauley affirme que ce qui n’améliore pas la situation dans la rareté de l’offre, c’est lorsque les mégaentreprises industrielles de ce monde se jettent sur toutes les grandes superficies logistiques qui se libèrent, sans paraître s’inquiéter des loyers. « Elles ont la souplesse et les marges qui leur permettent de se lancer. Elles tiennent à ces locaux, et rien ne les arrête. » Oxford a fait parler d’elle en 2019 en dévoilant ses plans pour un complexe industriel de plusieurs étages à Burnaby; il s’agissait du premier complexe du genre au Canada. Or, Chris MacCauley ne croit pas que les complexes industriels de plusieurs étages seront légion. « En raison des coûts de construction, ils ne sont pas encore viables. Il faut aussi penser au coût du terrain. Les complexes de plusieurs étages pourraient amortir un peu le choc. Mais ce ne sera pas la solution à notre problème de taux d’inoccupation de moins de 1 %. » « Le marché est physiquement limité, et la situation ne va pas changer, fait-il savoir. Je crois donc que nous allons continuer d’être en pénurie, et ceux qui recherchent des locaux industriels devront penser à d’autres sites que Vancouver. Mais dans l’ensemble, l’offre se fait plutôt rare. » CBRE avait prédit que les grands marchés industriels du Canada manqueraient de place avant la fin de l’année, et c’est effectivement ce qui s’est produit. Puisque les indicateurs de base du marché ne changeront probablement pas dans le proche avenir, il est essentiel, pour ceux qui recherchent des locaux, de prévoir leurs besoins opérationnels aujourd’hui et d’agir plus rapidement que jamais dans l’exécution d’une stratégie immobilière industrielle.
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Les cinq facteurs qui ont guidé les décisions immobilières Werner Dietl, président et chef de la direction de CBRE Canada, s’est récemment réuni avec Paul Morassutti, vice-chairman, ainsi qu’avec Benjamin Tal, économiste en chef adjoint des Marchés mondiaux de CIBC, pour faire le point sur la situation actuelle de l’immobilier commercial au Canada et sur l’orientation du marché dans le deuxième semestre de 2021. Voici ce qu’il faut retenir de leur entretien. 1. L’OPTIMISME EST DE PLUS EN PLUS DE MISE M. Morassutti a fait observer que la performance des sociétés de placement immobilier et les indices du Dow Jones progressent dans les deux chiffres par rapport à 2020 et que les indicateurs de base et la valeur des biens immobiliers ne cessent de s’améliorer. « Tous ont hâte au deuxième semestre de 2021. » Les marchés de capitaux ont connu l’un des plus solides premiers trimestres pour l’investissement depuis cinq ans, « et il semble que nous soyons en voie de connaître l’une des années les plus fructueuses dans les annales. C’est remarquable ». Pourtant, des problèmes perdurent, a fait savoir M. Morassutti, « mais le moral s’améliore et tout le marché est persuadé que les troisième et quatrième trimestres seront encore meilleurs ».
2. LES CONSOMMATEURS SONT PRÊTS À DÉPENSER M. Tal était d’accord pour dire que le deuxième semestre de 2021 se déroulera « à vive allure » puisque les villes reprendront leurs activités normales et que la demande refoulée finira par se défouler. Les ménages canadiens confinés chez eux ont cumulé près de 100 milliards de dollars de fonds excédentaires, et les entreprises comptent sur 130 milliards de dollars de trésorerie excédentaire, a fait savoir M. Tal. « Le ministre des Finances m’a demandé ce que nous pouvons faire pour les aider à dépenser. Je lui ai conseillé de « leur donner le vaccin et de ne plus s’en mêler! Les ménages et les entreprises n’ont pas besoin d’encouragement ».
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3. IL EST DIFFICILE DE PRÉVOIR L’INFLATION Plus les consommateurs et les entreprises dépensent, plus le risque d’inflation augmente. Or, il est difficile de prédire l’inflation dans six mois, et M. Tal a fait savoir que la plus grande erreur que pourraient commettre les décideurs serait d’attendre trop longtemps avant d’intervenir. « Le risque, c’est que la Banque du Canada attende que l’inflation baisse pour hausser les taux d’intérêt; si l’inflation ne baisse pas, elle constatera que nous prenons du retard sur la courbe, puisqu’il s’agit d’un indicateur décalé. La Banque haussera ensuite les taux pour compenser le décalage. C’est ainsi que se produisent les crises immobilières : les banques centrales attendent trop longtemps. Il vaut mieux agir plus vite. »
4. LA DEMANDE INDUSTRIELLE S’EMBALLE Werner Dietl, qui a été courtier industriel longtemps avant de diriger CBRE au Canada, a fait observer que les loyers industriels et les prix des terrains se sont accélérés comme jamais dans la dernière année et demie : tous les grands marchés constatent un déséquilibre entre l’offre et la demande. « Nous naviguons en territoire inconnu quand il s’agit de prévoir le marché industriel, explique t il. Nous nous sommes penchés sur les nouveaux modèles dans lesquels les loyers industriels pourraient bien s’inscrire dans les alentours de la quinzaine de dollars le pied carré net. Mais nous sommes persuadés que la demande est toujours aussi vaste, compte tenu des creux atteints dans les taux d’inoccupation. »
5. L’UTILISATION DES BUREAUX EST APPELÉE À ÉVOLUER SUR 10 ANS Il a tellement été question du choc du télétravail sur l’avenir des bureaux, confie Paul Morassutti, que les observateurs ont fini par avoir une idée fixe sur la question au point d’exclure presque toutes les autres éventualités, alors que la plupart des baux sont verrouillés pour les 10 prochaines années. Pour un grand pôle d’immeubles de bureaux comme Toronto, l’excédent de l’offre nouvelle finira en fait par être la plus grande variable qui influera sur la performance des marchés. Dans les prochaines années, on mettra en marché 9 millions de pieds carrés de locaux à usage de bureaux dans le centre-ville, précise t il, ce qui constituera un problème beaucoup plus épineux que les stratégies du retour au travail. »
Benjamin Tal (CIBC), Werner Dietl (CBRE), et Paul Morassutti (CBRE).
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À Toronto, le marché du détail s’emballe La demande postpandémique refoulée finit par se défouler, et l’équipe de l’Immobilier de détail urbain de CBRE est au cœur de l’action. Il y a eu beaucoup plus de marchés conclus : le nombre de baux a augmenté de presque 60 % au deuxième trimestre par rapport au premier trimestre, selon CBRE Recherche. Et même si l’investissement dans l’immobilier des établissements de détail ayant pignon sur la rue a plongé à un creux au deuxième trimestre de 2020, pour perdre 35 % par rapport aux niveaux atteints en 2019, le premier trimestre de 2021 a été parmi les plus fébriles dans les annales, puisqu’il s’est échangé 181 millions de dollars de propriétés de détail.
TOUT VA BIEN Tout se passe certainement bien dans le mégacomplexe polyvalent The Well, qui réunit les FPI RioCan et Allied Properties, au coin de la rue Front et de l’avenue Spadina. Jusqu’à maintenant, RioCan a signé des baux pour 110 000 pi2 de locaux à usage de restaurants, de boutiques et d’établissements expérientiels, dont 60 000 pi2 pour une série de restaurants distincts et divers sous des bannières séparées, à aménager par une importante société hôtelière canadienne bien connue pour ses restaurants et ses établissements événementiels exceptionnels et innovants. En outre, on a aussi pris des engagements pour une cuisine éphémère de 6 500 pi2 et pour 11 000 pi2 d’espace de restauration au sommet de la tour de bureaux du complexe The Well. En prime, on a loué dans ce complexe 24 000 pi2 à Sweat and Tonic, carrefour de remise en forme et de bien-être, 16 000 pi2 à Shoppers Drug Mart et 10 000 pi2 à des
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locataires qui répondent aux besoins du quotidien, comme des banques et un café de style barista. On s’attend à ce que les premiers locataires prennent possession de leurs locaux en 2022. Ces baux contribuent à l’expérience commerciale exceptionnelle offerte par The Well, qui mettra à l’honneur des marques prestigieuses et des concepts prodigieux à l’échelle locale et internationale. « Il n’y a jamais eu rien de tel au Canada, lance Alex Edmison, de CBRE. Il y aura sept tours de bureaux et de résidences, reliées au milieu par les établissements de détail, abrités par une spectaculaire marquise de verre, ce qui permettra de profiter des installations en été comme en hiver. » Il y aura aussi, au niveau inférieur du complexe, le Wellington Market, sur 70 000 pi2 : il s’agit de ce qu’il y a de plus récent et d’incontournable à Toronto pour les produits alimentaires frais et artisanaux et pour l’exploration culinaire. « Ce sera un nouveau centre de gravité dans ce secteur », explique Alex Edmison. Plus loin sur l’avenue Ossington, Hullmark a restauré une enfilade de cinq boutiques d’inspiration européenne, chacune s’étendant sur moins de 1 500 pi2. L’équipe de l’Immobilier de détail urbain de CBRE les a louées toutes les quatre, pendant la COVID-19. La plupart des établissements proposent des marques canadiennes : Melanie Auld, bijouterie de Vancouver, Fig, société de soins de beauté pour la peau, elle aussi de Van-
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Rendu de The Well
couver, et Mandy’s Salades Gourmandes, de Montréal. « Beaucoup de détaillants canadiens exceptionnels surgissent sur cette scène émergente à Toronto, confie Arlin Markowitz, de CBRE. C’est ce que veulent les consommateurs. Ils ne raffolent pas des grandes chaînes américaines. Les consommateurs veulent fréquenter des petites boutiques de quartier sans avoir à prendre la voiture. On voit donc ces boutiques essaimer dans des quartiers comme Leslieville, Ossington et Parkdale. » Tous ces baux sont autant de bonnes nouvelles, selon Arlin Markowitz, dans le sillage de la COVID : les locataires sont désormais en mesure d’exercer leurs activités sur des superficies moindres grâce à de meilleures ventes en ligne et à de meilleurs circuits de distribution. « Les petites boutiques ne font pas nécessairement un moins bon chiffre d’affaires. Elles dégagent en fait les mêmes chiffres », précise-t-il.
FINI LES RABAIS Puisque la location au détail a pris du mieux dans les derniers mois, les détaillants qui recherchent des locaux et de bonnes aubaines se sont peut-être privés de bonnes occasions, affirme Arlin Markowitz. « Il y a six mois, les détaillants pouvaient se prévaloir de conditions qu’ils n’auraient jamais obtenues avant la COVID. » Or, les bailleurs entrevoient désormais la fin de la COVID-19. « Et les locataires qui flairent les bonnes aubaines essuient le refus des bailleurs, d’après ce que je peux constater de plus en plus. » Arlin Markowitz a été témoin de baux hybrides dans lesquels, dans la première année du bail, le locataire ne verse au bailleur qu’un
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pourcentage des ventes, pour tenir compte de l’incertitude à court terme de la conjoncture économique à l’heure où nous sortons de la crise sanitaire. « Les locataires adorent cette formule, puisque s’ils ne font pas de bonnes affaires, ils ne paient pas de loyer. S’ils réussissent, ils sont heureux de payer. Nous verrons si ce sera la norme dans deux ans. » Les bailleurs sont aussi venus en aide aux locataires dans l’aménagement des concepts qu’ils souhaitaient dans leur établissement, en apportant une contribution énorme aux frais d’aménagement des magasins. « Le restaurant sympa, la grande marque de mode ou l’établissement de remise en forme qui dit au bailleur qu’il devra engager 2 millions de dollars pour aménager son établissement lui demande s’il est prêt à financer la moitié de ses coûts pour qu’il puisse s’installer et lui payer de généreux loyers. Les bailleurs hésitent bien moins qu’avant la COVID, explique Arlin Markowitz. C’est bien d’entendre ce genre de dialogue et de constater que le marché revient à l’équilibre. »
Arlin Markowitz et The Well
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Broccolini achète un vaste terrain industriel au Sud-Ouest de l’Ontario, une occasion en or pour la région
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Broccolini a mis la main sur un terrain industriel prisé de 622 acres dans le canton de Southwold en Ontario dans l’idée d’y bâtir un nouveau pôle industriel colossal. Cela revêt toute une importance pour la région, qui affiche l’un des taux de disponibilité industriels les plus bas au pays, à 1,2 %.
Le lopin de terre situé au 11884 Sunset Road, l’ancienne adresse de l’usine d’assemblage Ford à St-Thomas fermée en 2011, est au coeur d’un important corridor de transport au sud de l’Ontario. C’est d’ailleurs l’emplacement avantageux qui avait attiré Ford à l’époque. La proximité des autoroutes 401 et 402 ainsi que du chemin de fer du CN est une condition essentielle à sa deuxième vie. Broccolini projette donc de réaménager le site et d’y introduire de nouveaux usages pour être à la page de l’industriel ultramoderne. D’importantes possibilités d’emploi à long terme devraient en découler dans le canton de Southwold et le comté d’Elgin, qui ont exprimé tout leur soutien envers le projet. Broccolini entreprend des travaux préliminaires et mesure la gradation du sol afin que le terrain soit réaménagé rapidement. Le site est déjà connecté aux services d’aqueduc, d’électricité et de gaz. « Des capitaux et des occupants du Grand Toronto continuent de migrer vers le Midwest et le Sud-Ouest de l’Ontario », constate Kyle Hanna, vice-chairman chez CBRE, qui a représenté Broccolini lors de la transaction. « Cette transaction ne fait que souligner l’ampleur de la demande industrielle pour de nouvelles installations et occasions d’aménagement d’envergure. » M. Hanna souligne que la collaboration de toute la plateforme de CBRE a été essentielle à cette transaction. Les bureaux de CBRE à Toronto, London et Detroit ont travaillé de pair pour conclure rapidement une transaction complexe afin de procéder à l’aménagement immédiat de cette conception sur mesure. Randy Fisher, premier vice-président chez CBRE qui a représenté Ford dans la transaction aux côtés de Larin Shouldice, vice-président, souligne qu’une portion de 70 acres de ce terrain fait déjà l’objet de discussions auprès d’un locataire de haut calibre afin d’y aménager un centre d’exécution des commandes en ligne.
« Rentable » La portion de terrain restante est toujours à prendre. Le zonage commercial et industriel de type CM1 permet toute une gamme d’utilisations potentielles, notamment l’agriculture, l’exploitation automobile, le laboratoire et même d’y aménager un terminal de transport, en plus de l’entreposage et de la vente de gros. M. Fisher précise d’ailleurs qu’en raison des coûts d’aménagement favorables, « une entreprise industrielle sera beaucoup plus rentable ici que dans la région du Grand Toronto ou dans d’autres villes au Sud-Ouest de l’Ontario. » À London, par exemple, le marché industriel demeure robuste en raison de la demande qui surclasse encore la livraison de nouvelles installations. Au troisième trimestre de 2021, le taux de disponibilité industriel y a perdu 30 points de base à 0,9 %, alors que l’inoccupation s’est maintenue à 0,8 %. En acquérant ces 622 acres à vocation industrielle, Broccolini offre aux entreprises industrielles de nouvelles occasions grandement attendues et ravive l’enthousiasme sur le marché. « Cette acquisition s’avère une incroyable nouvelle pour la région et le secteur industriel alors que la demande émanant des secteurs du commerce électronique et de la distribution continue d’excéder l’offre industrielle d’un océan à l’autre », conclut M. Fisher. « L’occasion est particulièrement intéressante pour ceux qui recherchent des terrains de petite envergure, tout comme nous avons eu de nombreuses demandes sur des parcelles de 10, 20 et même 100 acres. » « Broccolini dispose de toute une expertise dans la construction, le financement et la conception sur mesure », ajoute-t-il. « Plus les entreprises s’engagent tôt dans la conception, plus ils en tirent des avantages. »
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La plus grande transaction dans l’immobilier multirésidentiel dans les annales d’Ottawa
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Le Groupe national de l’investissement multirésidentiel de CBRE est intervenu comme courtier dans la plus grande transaction conclue dans les annales d’Ottawa pour un seul et même bien dans l’immobilier multirésidentiel : Homestead Land Holdings a fait l’acquisition du complexe Island Park Towers au prix de 267 millions de dollars. La vente de l’emblématique complexe de trois tours et de 642 logements sur l’avenue Clearview est le fruit des efforts de collaboration de courtiers de CBRE à Toronto, Montréal et Ottawa. Cette transaction représente, pour le groupe privé de propriétaires de Montréal, un sommet symbolique pour ce qui est du prix. Pour Homestead, qui a son siège à Kingston, il s’agissait d’une rare occasion de faire l’acquisition d’un vaste complexe d’appartements de qualité dans la capitale du pays. « Il s’agit d’une transaction colossale pour Ottawa, affirme David Montressor, vice-président exécutif de CBRE, en précisant que différents acheteurs potentiels, attirés par ce qu’il décrit comme « une offre prestigieuse et valorisée », convoitaient ce site. » La vente du complexe Island Park Towers — le plus vaste du genre à Ottawa quand il a ouvert ses portes en 1966 — est l’une des plus grandes transactions sur le marché multirésidentiel au Canada en 2021. Elle talonne une autre transaction dont Lance Coulson, de CBRE à Vancouver, a été le courtier en janvier : la vente de 15 propriétés de 614 logements au prix de 292,5 millions de dollars à InterRent REIT et à Crestpoint Real Estate Investments Ltd.
Ottawa, chouchou des investisseurs
« Dernièrement, tous les yeux ont été rivés sur la capitale à cause des élections fédérales. Mais en réalité, les investisseurs spéculent sur l’immobilier commercial d’Ottawa, explique Louis Karam, directeur général de CBRE dans cette ville. Ottawa revient dans les conversations lorsqu’il est question de Toronto, de Montréal et de Vancouver. Le potentiel de hausse pour les investisseurs sur notre marché est considérable. » Au deuxième trimestre de 2021, les volumes d’investissements dans cette ville ont totalisé 766,7 millions de dollars sur 174 transactions, selon le nouvel Aperçu du marché de l’investissement de CBRE. L’immobilier multirésidentiel vient au deuxième rang, après le commerce de détail, parmi les catégories d’immobilier les plus actives à Ottawa au deuxième trimestre; le multirésidentiel représente 143 millions de dollars dans le volume du deuxième trimestre, en tenant compte de la vente à un investisseur privé, au prix de 43,8 millions de dollars, d’un complexe de 200 appartements au 324, rue Cambridge. « Les investisseurs dans l’immobilier multirésidentiel expriment beaucoup d’intérêt depuis maintenant plusieurs années, conclut David Montressor. Surtout ceux que les grandes transactions intéressent. »
L’acquisition, par Homestead, du complexe Island Park Towers permet de constater qu’Ottawa est le chouchou des investisseurs par les temps qui courent.
MARCHÉ MULTIRÉSIDENTIEL AU T2 À OTTAWA :
767 M$ investis 174 transactions
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« Il s’agit d’une transaction colossale pour Ottawa. » David Montressor, Vice-président exécutif, CBRE Canada
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Halifax et London : les marchés de technotalents à surveiller London se situait d’abord au 10e rang dans la liste des « 25 marchés de technotalents les plus prometteurs » en Amérique du Nord selon le rapport Panorama du technotalent de CBRE en 2021. Ce rapport classe les marchés américains et canadiens d’après leur capacité à attirer et à faire fructifier le technotalent. À London, l’emploi des technotalents a gagné 67 % dans les cinq dernières années, pour un bassin de 13 500 technotravailleurs, ce qui est supérieur à Tulsa dans l’Oklahoma et à Honolulu à Hawaï.
Les petites, mais puissantes villes d’Halifax et de London font tourner les têtes dans le monde du technotalent.
Pour sa part, Halifax a gagné deux rangs pour se hisser à la 7e place dans la liste des 25 marchés nord-américains les plus prometteurs. Cette ville a inscrit une croissance de l’emploi technologique de 24 % dans les cinq dernières années, grâce à une main-d’œuvre technologique active totale de 14 700 travailleurs, ce qui est plus que Buffalo dans l’État de New York. « On relève une hausse encourageante des emplois et des entreprises dans le secteur technologique d’Halifax dans les cinq dernières années, et cette progression peut s’expliquer par une multitude de facteurs différents, dont les moindres frais d’exploitation dans cette ville et l’offre stable de technotalents locaux grâce à nos écoles exceptionnelles, a déclaré Andrew Bergen, directeur général de CBRE pour la région de l’Atlantique. Notre vigueur dans le secteur tech-
nologique permettra à la région de l’Atlantique de sortir de la pandémie avec une économie encore plus robuste. » Les 25 marchés les plus prometteurs font partie d’une classification distincte des 50 plus grands marchés de technotalents que CBRE note dans sa carte de pointage annuelle des technotalents. Ces 25 marchés sont classés selon un ensemble différent de critères par rapport aux 50 premiers marchés, dont l’offre de technotalents, les salaires, la concentration de technotalents, les taux de croissance récents des technotalents et les perspectives. La carte de pointage des 25 marchés les plus prometteurs foisonne de marchés qui inscrivent depuis 2015 une croissance de l’emploi dans le secteur technologique dans les deux chiffres. À Halifax, le technotalent est beaucoup plus abordable que dans les marchés comparables aux États Unis. L’an dernier, les salaires des développeurs de logiciels y ont atteint une moyenne de 79 123 $, soit une hausse de 15,6 % sur les cinq dernières années. Dans cette ville, 834 diplômes dans le domaine de la technologie ont été remis en 2019. Selon ce rapport, London offre les technosalaires les plus abordables dans l’ensemble des 75 marchés du rapport. Les salaires des développeurs de logiciels s’y sont établis à une moyenne de 68 786 $ l’an dernier, soit une hausse de 19,2 % sur les cinq dernières années. En 2019, il s’est délivré
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Les 25 marchés de technotalents les plus prometteurs 761 diplômes en technologie à London, ce qui est plus qu’à Winnipeg, Las Vegas et Birmingham. Huit centres urbains au Canada s’inscrivent dans la liste des 50 premiers marchés du technotalent en Amérique du Nord. Toronto garde le 4e rang dans le classement nord-américain. Ottawa s’inscrit au 10e rang, après avoir gagné quatre places depuis l’an dernier, alors que Vancouver a gagné un rang pour s’inscrire à la 11e place; Montréal est restée stable, au 16e rang, et Calgary a gagné six places pour se hisser au 28e rang. Trois villes canadiennes s’inscrivent pour la première fois dans le classement des 50 premiers marchés cette année: la région de Waterloo, qui a gagné 47 % dans l’emploi des technotalents depuis 2015, commence au 21e rang; Québec s’inscrit au 34e rang; Edmonton, dont le marché du technotalent a connu la croissance la plus fulgurante en Amérique du Nord dans les cinq dernières années, a conquis le 38e rang. La région de Waterloo se situe au sommet de la liste des 25 marchés les plus prometteurs dans le rapport Panorama du technotalent de CBRE de l’an dernier. Elle a accompli d’énormes progrès. Edmonton et Québec font elles aussi partie de la liste, en plus de figurer parmi les 50 premières villes.
1. Dayton
9. Tucson
18. Harrisburg
2. Huntsville
10. London
19. Palm Bay
3. Colorado Springs
11. Trenton
20. Boise
4. Omaha
12. Inland Empire
21. Winnipeg
5. Des Moines
12. Louiseville
6. Albany
15. Tulsa
23. Oklahoma City
7. Halifax
16. Las Vegas
25. Birmingham
8. Providence
17. Buffalo
22. Honolulu
Source : Panorama du technotalent de CBRE en 2021
Accéder au rapport sur le technotalent
Qui sait? Halifax et London y figureront peut-être l’année prochaine!
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Des forces fraîches à la tête des Services immobiliers de la région du Grand Toronto Daniel Reid, directeur général, Toronto-Nord Quelles sont vos grandes priorités dans les améliorations que vous voulez apporter, dans l’immobilier commercial, aux services que nous offrons dans le nord de Toronto? J’entends bien rehausser le rendement et améliorer les résultats produits pour les clients tout en préservant la culture exceptionnelle qui a toujours existé dans notre bureau de Toronto-Nord. Dans nos activités, nous avons toujours misé sur la volonté et le rendement individuels. Or, si nous trouvons aussi de nouveaux moyens de collaborer, de faire fructifier le succès et les relations de chacun et d’innover ensemble, je pense que nous pouvons vraiment hausser la barre du point de vue des services et de notre part du marché.
Quel avantage avez-vous comme courtier aguerri en poste depuis une dizaine d’années au bureau de CBRE à Toronto-Nord? Les relations sont essentielles dans toutes nos activités. Je connais tout le monde ici depuis longtemps, ce qui nous permet d’évoluer plus rapidement et ouvertement. Mes relations m’aident aussi à promouvoir les
synergies dans l’intérêt des clients — en mobilisant nos talents exceptionnels pour offrir à nos clients une valeur encore meilleure. La confiance, l’expérience et la familiarité me permettent d’orienter notre croissance dans tous les sens.
férentes villes. Je me suis rendu compte du rôle important qu’on peut jouer auprès d’un client qui connaît une telle croissance : j’ai voulu m’assurer que dans son parcours, ce client prendrait des décisions immobilières judicieuses.
Quelles sont les grandes perspectives immobilières dans le nord de Toronto?
Quel est le meilleur conseil qu’on vous ait donné dans l’industrie immobilière?
Du point de vue de la taille du marché, nous sommes la plus petite succursale de la région du Grand Toronto. Mais la croissance est forte dans le nord de Toronto. Plusieurs projets prometteurs se déroulent dans la région, qui ne cesse de croître et de se redévelopper, dans Vaughan, dans le couloir de l’autoroute 404 et ailleurs. Nous avons donc l’occasion de nouer des relations nouvelles et approfondies avec les investisseurs et les propriétaires. De plus, la région de Markham et de Richmond Hill est considérée comme le deuxième grand carrefour de la haute technologie au Canada après Ottawa, et parce que la technologie et les sciences de la vie portent essentiellement l’activité récente, il faut aussi s’attendre à une certaine croissance.
Il faut donner la priorité aux clients. On dirait un cliché, mais si on s’en tient vraiment à ce principe, sans jamais y déroger — même quand on est tenté de le faire financièrement —, on finit par gagner ce qu’il y a de plus précieux : la confiance. En donnant la priorité aux clients dans chacune des interactions et en adoptant toujours leur point de vue, les clients sont fidèles, ouverts et francs avec vous et il n’y a plus à s’inquiéter de la concurrence. Il n’y a rien de tel qu’une longue liste de clients fidèles, qui ne feraient jamais appel à quelqu’un d’autre.
Quelle leçon, dans votre carrière de courtier, auriez-vous à transmettre aux jeunes professionnels des ventes? J’ai conclu l’une de mes toutes premières transactions avec un groupe d’ingénieurs qui venait tout juste de quitter une grande entreprise nationale pour lancer son propre cabinet de génie-conseil. Je lui ai déniché 1 300 pieds carrés dans un immeuble de bureaux de la catégorie C, j’ai suivi son évolution pendant toute ma carrière, et ce cabinet a fini par occuper plus de 50 000 pieds carrés dans dif-
Qu’est-ce que vos collègues pourraient être étonnés d’apprendre à votre sujet? Je fais partie d’un groupe de musique au chalet. Nous avons tous des origines, des carrières et des contextes différents. Or, nous sommes tous de fervents amateurs de musique et nous profitons de chaque occasion de nous réunir et d’improviser. Nous jouons essentiellement des succès rock des années 1960 et 1970, comme ceux de Wilson Pickett, Bob Seger, Steve Miller Band et les Eagles. Mais parfois, nous faisons un peu de grunge et jouons des morceaux de Tragically Hip. Je ne sais pas si nous sommes bons. En tout cas, nous nous amusons comme des fous.
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À la fin de l’été, à l’heure où les entreprises se recentraient pour finir l’année 2021 en force, CBRE a enrichi de deux nouvelles têtes d’affiche son équipe de direction dans la région du Grand Toronto (RGT). Daniel Reid est le nouveau directeur général de notre bureau de Toronto-Nord et Michael Case fait équipe avec Jon Ramscar à la tête du bureau de Toronto-Centre. Nous avons récemment recueilli les propos de Dan et de Michael sur les perspectives immobilières et les leçons qu’ils ont apprises au fil des ans, ainsi que les conseils qu’ils ont à donner à la prochaine génération de professionnels des ventes.
Michael Case, directeur général, Toronto-Centre Comment entrevoyez-vous votre mission, dans l’amélioration de la représentation des locataires et la gestion des locations, comme nouveau directeur général du centre-ville de Toronto? J’adore chaque minute de mes nouvelles fonctions. Dans l’ensemble, ma vision pour l’équipe de la location des bureaux consiste à miser sur notre culture de gagnants, de généraliser l’adoption de nos outils technologiques pour mieux servir nos clients et d’aider nos employés à enrichir leur carrière et à atteindre leurs objectifs. C’est ce qui fera, en définitive, le succès de CBRE et de nos clients.
Vous travaillez dans le courtage depuis des années. Comment se passe la transition avec CBRE? J’ai toujours admiré CBRE de loin. Il y a ici beaucoup d’excellents employés de talent, et nombreux sont ceux qui, parmi eux, sont appelés à être les dirigeants de notre profession. Il va sans dire que CBRE a toujours été, durant toute ma carrière, un sérieux concurrent pour moi, et aujourd’hui, je suis absolument ravi de faire partie de la meilleure équipe de services immobiliers sur le marché.
Quelles sont les grandes difficultés et les principales perspectives dans la location des bureaux à Toronto aujourd’hui? Les difficultés monopolisent l’attention; or, j’entrevois de vastes perspectives. À Toron-
to, toutes les entreprises réévaluent aujourd’hui leurs besoins immobiliers. Puisque les groupes adaptent leur superficie dans les immeubles de bureaux, il sera difficile de frapper dans le mille, dans cet environnement dynamique. Certains vont se délester d’une superficie beaucoup trop grande, tandis que d’autres pourraient continuer d’occuper beaucoup trop de locaux. La stratégie en milieu de travail n’a jamais été aussi importante, et nos conseillers aideront les entreprises à s’adapter et à corriger le tir dans les prochaines années.
Vous rappelez-vous une première transaction qui a eu un grand impact sur votre carrière?
Quel est le meilleur conseil qu’on vous ait donné dans le monde de l’immobilier? La réputation, c’est tout ce qui compte. Pour réussir, il faut toujours rester professionnel et faire ce qu’il faut pour les clients.
Qu’est-ce que vos collègues pourraient être étonnés d’apprendre à votre sujet? C’est une question piège! Je vais y aller avec mon goût pour la musique, qui penche du côté du rock « pur et dur », ce qui choque beaucoup la famille. J’ai très hâte d’assister de nouveau à des spectacles de musique sur scène.
Au tout début de ma carrière, j’ai eu la chance d’avoir un mandat d’environ 40 000 pieds carrés. J’ai consacré d’énormes efforts à cette transaction pendant bien des mois, et à l’approche de la signature du bail, j’avais l’impression d’être le roi du monde. Mais le vent a tourné : la transaction a été annulée, contre toute attente. Cette expérience m’a fendu le cœur. Mais elle m’a aussi obligé à faire contre mauvaise fortune bon cœur, à travailler encore plus fort et à apprécier certainement encore plus cette profession. Rien ne remplace le travail acharné et la détermination. On peut vivre des expériences fâcheuses et en tirer les leçons. Même quand tout va bien, il faut éviter de s’emballer et donner la priorité à ses clients.
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La vente du gratteciel The Bow, une grande nouvelle pour Calgary. Voici pourquoi.
D’après Greg Kwong, directeur général de CBRE en Alberta, la vente de la tour Bow, haute de 58 étages et achevée en 2013, devrait constituer une bonne nouvelle pour le secteur de l’immobilier commercial de Calgary. « Oak Street est un acteur majeur, qui peut acheter de l’immobilier n’importe où et qui mise énormément sur Calgary alors que tant d’autres hésitent. Il s’agit d’une grande marque de confiance de la part d’un groupe qui, après avoir fait le tour de tous les marchés, confirme qu’il aime bien Calgary. » Cette tour est entièrement occupée par Ovintiv Inc. (auparavant Encana Corporation) et par Cenovus Energy, dans le cadre de baux à long terme qui s’étendent jusqu’en 2038. H&R, qui récoltera 15 % des loyers nets d’Ovintiv, restera propriétaire de l’îlot situé directement au sud de la tour. Hormis le florissant Stampede, Calgary a eu la vie dure récemment : au deuxième trimestre, le taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville a fracassé un record en s’inscrivant à 32,7 %. Depuis le début de l’année, on a remis en marché plus de 1,5 million de pieds carrés. Or, les nouvelles ne sont pas toutes mauvaises! Dans le cœur du centre-ville, la technologie continue de prendre de l’élan, ce qui multiplie les raisons d’être optimiste. À une époque plus récente, Mphasis, société de services informatiques mondiale financée par Blackstone, a annoncé qu’elle ouvrirait à Calgary son siège social canadien, en créant jusqu’à 1 000 emplois locaux. Soit dit en passant, Calgary a gagné 6 points au classement pour se hisser au 28e rang dans le rapport Panorama du technotalent de CBRE en 2021. Ce rapport classe 50 marchés nord-américains en fonction de leur capacité à attirer et à faire fructifier le technotalent.
« Il s’agit d’une marque de confiance de la part d’un acteur majeur qui annonce, après avoir fait le tour de tous les marchés, qu’il aime bien Calgary. » - Greg Kwong, directeur général
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À Calgary, le technotalent a progressé de 17,9 % dans les cinq dernières années, ce qui représente un bassin de 46 700 technotravailleurs. « Le technotalent sera essentiel pour accélérer la reprise et pour veiller à ce que l’économie soit plus vigoureuse à terme », confie M. Kwong. Enfin, cette grande décision d’Oak Street de miser sur la tour The Bow encouragera sans aucun doute d’autres sociétés et investisseurs à miser sur Calgary. « Oak Street a une excellente réputation et réunit des investisseurs judicieux, explique M. Kwong. S’il s’agit d’une bonne acquisition à ses yeux, d’autres investisseurs devraient se demander à côté de quoi ils sont passés. »
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NOVEMBRE 18
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UDI Vancouver : U40 Winter Social 2021
ICSC : Here, We Go. 2021
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L’immobilier commercial, précurseur Le bureau de demain, de la reprise économique au Canada c’est quoi? Accéder à l’article
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cbre.ca/perspectivesavantageuses AUTOMNE 2021
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Nous œuvrons dans chaque dimension de l’immobilier commercial. Notre mission : optimiser le potentiel de toutes les entreprises et de tous les gens avec qui nous travaillons afin qu’ensemble, nous puissions créer les solutions immobilières de l’avenir. Notre motivation : l’esprit d’entreprise qui émane de nos ressources et les divers besoins de nos clients. Qu’il s’agisse d’inspirer confiance aux investisseurs d’aujourd’hui ou de réinventer l’espace de demain, nous prospérons dans des environnements complexes en constante évolution.