MANUAL DE
PROCEDIMENTOS JANEIRO 2022
Índice
1. A lei da Mediação 2. A nossa missão 3. A nossa visão 4. Os nossos valores 5. Agência 5.1 Registos da agência 5.2 Limpeza e arrumação de agência 5.2.1 Utilização da cozinha/Área de refeições 5.2.2 Área exterior da agência 5.2.3 Dress Code – Dress for a success 6. Formação 7. O sucesso das vendas 8. Serviço de atendimento 8.1 O dia de escala 8.2 Divisão de clientes em dia de escala 8.3 Escalas semanais e escalas de fim-de-semana 8.4 Parcerias 9. A Angariação 9.1 O exclusivo 9.2 O valor 9.3 A placa 9.4 Boas práticas na angariação de um imóvel 9.5 Chaves 9.6 Processo administrativo para a organização de angariação de um imóvel 9.7 Boas práticas para a colocação de placa de venda/lona 10. O fecho de um negócio – Propostas 10.1 Após assinatura do CPCV 10.2 Pagamento de comissões
11. Regulamento sobre as remunerações dos consultores 11.1 Objetivos 11.2 Comissões e investimento do consultor 12. Materiais de trabalho 13. O perfil virtual do consultor
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Este Manual de Procedimentos Interno é um documento da COLDWELL BANKER CLASS. O presente manual descreve padrões de qualidade, produtividade e profissionalismo, sendo aplicável a toda a organização, por forma a garantir o cumprimento dos requisitos regulamentares e proporcionar uma experiência imobiliária extraordinária a todos os que servimos, através de um progresso constante. A difusão externa não é permitida. Todos consultores e colaboradores envolvidos são responsáveis por todos e quaisquer danos e prejuízos decorrentes do incumprimento culposo ou negligente das obrigações assumidas relativamente ao uso de informação. Este dever de confidencialidade não é limitado ao período de duração do contrato vigente, mantendo-se para além da cessação do mesmo por um prazo de 12 (doze) meses. Este Manual contém vários procedimentos e práticas que deverão ser adotados para que possa operar com a Marca COLDWELL BANKER. Este Manual foi elaborado com base no Manual de Políticas e Procedimentos da COLDWELL BANKER PORTUGAL. Este Manual será revisto sempre que as circunstâncias o exijam.
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A NOSSA MISSÃO “Fornecer os recursos (humanos, logísticos e tecnológicos) para inspirar os nossos consultores a deixarem a sua marca no mercado”.
A NOSSA VISÃO “Uma fonte de confiança em soluções imobiliárias inovadoras. Uma marca que cria experiências extraordinárias para os seus stakeholders”. Inovação no core business de forma a assegurar uma boa reputação enquanto marca focada na criação de soluções imobiliárias relevantes para a vida das pessoas.
OS NOSSOS VALORES Confiança - Conquistada através das suas ações; preservada com a integridade do seu trabalho; Cultivada há mais de 100 anos. Inovação - Desenvolvida para evoluir; desenhada para dar poder; construída para o sucesso. Colaboração - Unidos por um propósito comum; catalisado pela cultura de marca; conectada globalmente. Foco no cliente - Centrado nas suas necessidades; comprometido em proporcionar uma experiência extraordinária. Empreendedorismo Motivada por paixão; refinada pela formação; orientada para resultados.
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REGISTOS DA AGÊNCIA Deverão ser arquivadas em ficheiro próprio e inseridos no sistema informático, cópias de todos os contratos e acordos pela Mediadora Imobiliária. Não haverá justificação para a violação desta regra por parte de qualquer consultor imobiliário.
LIMPEZA E ARRUMAÇÃO DA AGÊNCIA É importante que a agência se encontre sempre limpa e arrumada. Os consultores não podem negligenciar esta obrigação: as áreas de trabalho e atendimento ao público deverão estar sempre limpas.
UTILIZAÇÃO DA COZINHA/ ÁREA DE REFEIÇÕES Não é permitido comer nem ingerir bebidas fora da cozinha ou fora da área de refeições. A loiça deve ser limpa e arrumada depois de utilizada. Os colaboradores podem utilizar livremente o frigorifico, no entanto por razões de higiene e de saúde pública, ao final de cada semana, deverão verificar se todos os alimentos estão em boas condições.
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ÁREA EXTERIOR DA AGÊNCIA Os consultores que são fumadores, não devem fumar à frente da agência, para evitar maus cheiros e beatas no chão.
ENCERRAMENTO DA AGÊNCIA A última pessoa a deixar as instalações deverá assegurar-se de que o ar condicionado fica desligado, as luzes de todas as salas ficam desligadas, incluindo a copa e wc´s, bem como todas as janelas fechadas. Esta é uma regra a respeitar por todos.
DRESS CODE DRESS FOR SUCCESS O Dress Code é o código de vestuário utilizado pelas empresas que, através da imagem dos seus colaboradores, desejam transmitir a identidade corporativa – valores, cultura e serviços – aos seus clientes. Este código abrange aspetos relacionados com a roupa, calçado, acessórios, cabelo, maquilhagem e cuidados pessoais. Na COLDWELL BANKER CLASS, pretendemos que o nosso Look & Feel seja Business Casual. A COLDWELL BANKER é reconhecida internacionalmente pela sua boa imagem corporativa no mercado, e os consultores representam a linguagem e conceito da organização, criando um fator de diferenciação junto de seus Stakeholders. MANUAL DE PROCEDIMENTOS COLDWELL BANKER CLASS | 6
FORMAÇÃO A COLDWELL BANKER CLASS oferece ao consultor um plano de formação cuja duração depende dos seus conhecimentos pessoais e da apreensão dos cursos ministrados.
A FORMAÇÃO DIVIDE-SE EM DIFERENTES FASES: 1. CB ON BOARD
(integração na agência)
2. LAUNCH/FOCUS
(expertise COLDWELL BANKER)
3. NET BLUE e CB DESIGN
(plataformas de comunicação interna e instrumentos de marketing)
4. PLATAFORMAS DE INFORMAÇÃO IMOBILIÁRIA (Casafari | SIR - Confidencial Imobiliário | eGO Real Estate )
5. AMP – ACHIVE MORE PRODUCTIVITY
(Boas práticas COLDWELL BANKER; consultores escalão 50%)
No final de cada formação pretende-se que o consultor tenha adquirido os conhecimentos necessários para se tornar um consultor de excelência, podendo recorrer-se aos aspetos abaixo indicados: • CBPREP (EGO) - Registo e consulta de propriedades - Registo e consulta de contactos/clientes - Registo e consulta de oportunidades • ANGARIAÇÕES DE PROPRIEDADES - Media - Rua - Conhecimento pessoal - Empreendimentos - Atualização de propriedades • VISITAS - Quantidade - Qualidade - Preenchimento de fichas de visitas • ANGARIAÇÃP DE CLIENTES • CONCRETIZAÇÃO - Negociação - Documentação • PREENCHIMENTO DE CONTRATOS DE MEDIAÇÃO
• COMISSÕES • COLOCAÇÃO DE PLACAS • PROSPEÇÃO NA ZONA • QUALIDADE DO CONTACTO TELEFÓNICO • QUALIDADE DO CONTACTO PESSOAL • TEMPO DE TRABALHO • ESTABILIDADE • COMPREENSÃO DA IMAGEM DA EMPRESA • CUMPRIMENTO DO MANUAL DE PROCEDIMENTOS • COMPETÊNCIAS PESSOAIS
- Facilidade de apreensão de novos conhecimentos - Proatividade - Pontualidade - Trabalho em equipa - Aptidão comercial - Capacidade comunicativa (oral e escrita) MANUAL DE PROCEDIMENTOS COLDWELL BANKER CLASS | 7
O SUCESSO DAS VENDAS O sucesso de uma venda depende da confiança do cliente no consultor. Esta confiança conquista-se facilmente quando se reúnem os seguintes fatores:
PROFISSIONALISMO DO CONSULTOR O profissionalismo do consultor evidencia-se quer pela adoção de determinadas posturas, quer pela transmissão de conhecimentos, a saber: A) VASTO CONHECIMENTO DO MERCADO O conhecimento do mercado obtém-se pela constante atualização pessoal sobre a oferta do mercado, mediadores que aí operam, preços praticados e sobre o seu histórico de transações. Este conhecimento obtém-se, ainda, pela leitura regular dos relatórios de conjuntura do setor, das revistas da especialidade, pela consulta diária da internet e dos anúncios de imprensa. Não é possível convencer um cliente que o imóvel apresentado é o melhor se não conhecermos a concorrência e/ou se não tivermos conhecimento das transações atuais ou passadas. É, pois, essencial conhecer os empreendimentos que foram transacionados ou estão em vias de comercialização. Mesmo que não tenhamos uma opinião formada, devemos comunicar ao cliente as várias correntes de opinião expressas, por exemplo, através dos media, transmitindo, assim, uma imagem de profissionalismo. Quando questionados sobre o mercado, devemos recorrer a informações sobre os índices conjunturais, o volume de crédito ou o número de projetos de construção licenciados. Ao transmitirmos elementos desta natureza em detrimento de informações e experiências internas ou de outras empresas do setor, demonstramos ao cliente um vasto conhecimento do mercado e grande profissionalismo. B) FISCALIDADE Importa conhecer o impacto das transações imobiliárias nos impostos (IRS, IRC, IMI e IMT) e nos benefícios fiscais, bem como previsíveis alterações dos mesmos num futuro próximo. C) POSTURA/SABER VENDER O consultor deve transmitir confiança em si mesmo quando se apresenta diante de um cliente. Deve entender o que o cliente deseja, descodificando-o, influenciando-o, dirigindo-o para aquilo que é possível vender, tendo em conta as suas limitações. O consultor não deve limitar-se a um pedido específico do cliente, pois este, frequentemente desconhece que está aberto a outras possibilidades. Compete, pois, ao consultor desvendar o cliente e os seus limites, apresentando-lhe um conjunto de imóveis, os seus pontos fortes e fracos, sempre com grande profissionalismo. Nós somos os profissionais, o cliente não saberá mais do que nós de imobiliário e devemos mostrar que assim é. Para atingir o sucesso de vendas, a COODWELL BANKER CLASS assegura uma série de rotinas e procedimentos orientadores contemplados neste Manual, que visam ajudar o consultor a obter todas as informações e conhecimentos que permitam atingir o resultado desejado. MANUAL DE PROCEDIMENTOS COLDWELL BANKER CLASS | 8
D) PREENCHER A FICHA DE CLIENTE COMPRADOR (GUIÃO DE ENTREVISTA DE VENDAS) O consultor, ao iniciar a conversação com o cliente, deve preencher o “Guião de Entrevista de Vendas.”
SERVIÇO DE ATENDIMENTO ESCALAS O DIA DE ESCALA O serviço de atendimento proporciona ao consultor uma excelente oportunidade para atualizar informação sobre as listagens de potenciais compradores, proprietários, mapa de levantamento de zona, conhecer a carteira de imóveis da agência, elaborar análises comparativas de mercado, construir relatórios de evolução para os seus clientes proprietários. Recomenda-se que, no dia em que o consultor estiver de serviço na agência, siga a seguinte metodologia: • Gerir e comunicar com a sua Base de dados. • Fazer o seguimento e acompanhamento da sua carteira de clientes - Proprietários e Compradores. • Agendar reuniões de qualificação. • Contactar os proprietários cujos contratos de mediação imobiliária estejam a caducar. Contacte casos de “Venda pelos Proprietários” (portais generalistas como o OLX, IMOVIRTUAL, CASA SAPO, IDEALISTA, ETC) • Fazer o acompanhamento aos proprietários (angariações) através de relatórios. Ser pontual e rentabilizar o tempo de serviço na agência. • Deve agendar reunião na agência para qualificar o cliente.
DIVISÃO DE CLIENTES EM DIA DE ESCALA Todas as leads geradas através de placa própria, site da COLDWELL BANKER PORTUGAL, portais imobiliários (através de contacto telefónico, internet e/ou visita em agência) e que sejam direcionadas a um imóvel serão atribuídas ao angariador desse imóvel. Caso surja um contacto que traga a indicação de um consultor, esse cliente será atribuído ao consultor que os clientes indicarem. Se o consultor identificado pelo potencial cliente não se encontrar na agência nesse dia, a Front Office Assistant solicitará os contactos ao cliente e encaminhará os mesmos para o consultor, devendo este estabelecer o contacto com o cliente num prazo máximo de 24h.
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Se o cliente voltar a contactar a agência, 24h depois, esse contacto será encaminhado para o consultor que estiver de escala. Todas as outras leads que sejam genéricas (via sites generalistas ou contacto telefónico) que não indique o nome do consultor, são atribuídas ao consultor que estiver de escala, promovendo-se a partilha.
ESCALAS SEMANAIS E ESCALAS DE FINS DE SEMANA A escala semanal é estabelecida por ordem alfabética. O mesmo acontece nas escalas de fim de semana.
DE QUEM É O CONTACTO DE UMA POTENCIAL ANGARIAÇÃO? O consultor deverá fazer o registo no CBREP (EGO) e proceder ao preenchimento do histórico do acompanhamento e contactos com o cliente. O consultor só deverá contactar o cliente/proprietário depois de confirmar que não há um registo no CBREP (EGO). Caso haja um registo no CBREP (EGO) e o contacto estiver “parado”, deverá falar com o Boarding Manager.
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PARCERIAS Sempre que surja um pedido de parceria para venda ou arrendamento a COLDWELL BANKER CLASS está disponível para aceitar a mesma. A COLDWELL BANKER CLASS deve igualmente contactar parceiros com vista à satisfação dos seus clientes. Todos os contactos de parcerias que cheguem por contacto telefónico, internet ou via presencial serão encaminhados para o consultor que possua a angariação. O consultor que estiver de escala nesse dia e que atenda o parceiro, e caso os imóveis apresentados sejam angariados por outro consultor, este tem o dever de encaminhar o contacto do parceiro ao consultor que detém a angariação. O consultor da COLDWELL BANKER CLASS, antes de agendar as visitas com os seus clientes compradores e com agências imobiliárias parceiras, deverá garantir que:
- Existe um contrato de mediação assinado entre o proprietário e o imóvel com as condições comerciais (mínimas) de 5% + IVA caso se trate de uma venda e de 150% + IVA caso seja um arrendamento. - Acordo de parceria assinado pela gerência de ambas as empresas que contempla a divisão de 50% do negócio (2,5% do valor total da comissão mínima). A COLDWELL BANKER CLASS não faz negócios com empresas que não detenham licença AMI. Por forma a garantir melhor experiência e segurança no negócio, a COLDWELL BANKER CLASS, sugere que o consultor trabalhe com empresas que trabalhem em regime de exclusividade.
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A ANGARIAÇÃO Para nós é mais uma angariação. Para o proprietário é o seu imóvel que está a ser vendido ou arrendado. Diz-se que um bom negócio resulta de uma boa compra bem mais do que de uma boa venda. Assim, também no ciclo de mediação o mais importante é fazer uma boa angariação.
1- O exclusivo Mais uma vez a confiança deve estar presente. O proprietário não nos entrega um exclusivo se não sentir que somos capazes de concretizar o negócio e se não acreditar que os nossos argumentos são válidos. Argumentos a utilizar: • Dar a conhecer a nossa empresa: áreas de atuação, o que tem vendido, os pedidos que tem em carteira e como os promovemos; • Tem sido confiada à nossa empresa a promoção e a comercialização, em exclusivo ou em parceria, de vários empreendimentos, uns com vocação marcadamente habitacional, outras com vocação mais comercial; • Temos uma proposta de serviço diferenciadora uma vez que apresentamos ao proprietário uma estratégia/plano de marketing e desenvolvemos a “Análise Comparativa de Mercado” (ACM) e a Análise SWOT para cada imóvel, com o intuito de chegarmos ao preço real de mercado de forma a podermos criar uma expectativa realista no cliente proprietário; • Deverá informar-se o proprietário que ao trabalhar com a COLDWELL BANKER CLASS terá um acompanhamento personalizado, nomeadamente: será apresentado um plano de Marketing e de comercialização do imóvel que demonstrará as várias etapas até chegarmos à conclusão do negócio; • O proprietário terá um acompanhamento por parte dos consultores proativo, ou seja, estes serão responsáveis pelo contacto semanal ou quinzenal; pela apresentação de relatório mensal; pelo feedback imediato após cada visita ao imóvel (24h) e pela reunião após 60 (sessenta) dias para avaliar a situação do imóvel; • O proprietário tem apenas um único interlocutor no processo; • Com a assinatura do contrato em exclusividade começamos por trabalhar em primeiro lugar a nossa base de dados de clientes, não permitindo a devassa do imóvel por visitantes curiosos ou por clientes cujo pedido não se enquadra nas características do imóvel. Referir que fazemos uma filtragem eficaz; • Colaboramos com todas as empresas mediadoras idóneas e profissionais e, consequentemente, não excluímos os clientes dessas mediadoras, garantindo a não repetição de visitas; MANUAL DE PROCEDIMENTOS COLDWELL BANKER CLASS | 12
• O exclusivo diminui o risco de outras mediadoras desgastarem a imagem do imóvel. • O investimento e esforço que iremos despender na comercialização do imóvel, será, logicamente, mais acentuado, pois teremos um sentido de responsabilidade acrescido, ao contrário da situação na qual várias mediadoras têm o mesmo imóvel para venda, sendo que nenhuma se sentirá verdadeiramente responsável; Comercialização do imóvel: • Colocação de placa da COLDWELL BANKER CLASS; • Presença nos websites COLDWELL BANKER nacional e internacional e no website COLDWELL BANKER CLASS; • Presença em portais imobiliários, nas redes sociais e em outras plataformas de divulgação de imóveis; • Distribuição de elementos de marketing relacional. • Comunicação através da nossa newsletter.
2- O valor É comum o proprietário, quando recorre aos serviços de um mediador, ter já um preço de venda estabelecido. É necessário compreender como surgiu esse valor. Por vezes, o proprietário baseia-se “asking prices” praticados na sua zona ou que lhe foram indicados por uma outra mediadora ou freelancer sem conhecimento do mercado que, para agradar ao proprietário, aumenta o potencial preço de venda. Quando o proprietário se baseia nos preços da zona restringe-se àqueles que, como referidos anteriormente, estão a ser ofertados pelos valores mais altos, pois o princípio universal é que a nossa própria casa vale sempre mais do que a do vizinho, sendo os aspetos afetivos que estão em causa. Existem diferentes critérios de avaliação, todos eles rigorosos e que se aplicam consoante o objetivo da avaliação, como por exemplo o de valor de substituição, o baseado no rendimento, o de valor de venda imediato, o de valor de mercado, entre outros. O critério que os consultores devem usar no exercício da sua atividade é o do Valor de Mercado, ou “Presumível Valor de Transação em Mercado Aberto” (“Open Market Value”), que é definido como “a estimativa do montante mais provável em termos monetários pelo qual, à data da avaliação, a propriedade poderá ser trocada num mercado livre aberto e competitivo e após adequada exposição, que reúna todas as condições para uma venda normal entre um vendedor e um comprador que atuem de livre vontade, com prudência, plena informação e interesse equivalente e assumindo que o preço não é afetado por estímulos específicos ou indevidos”. Dever-se-á sugerir um intervalo de valores, cujo mínimo é o valor de venda imediata e máximo um valor previsível de venda, a um prazo de 6 meses. Este critério de avaliação deve basear-se em diversos valores de transação efetivamente concretizados na zona, excluindo situações pontuais em que se verificaram vendas por valores muito altos ou baixos e tendo em consideração as diversas caraterísticas do imóvel. Os valores que estão a ser praticados numa determinada zona, mas que ainda não resultaram em venda, devem ser analisados com muito cuidado.
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O consultor deve sempre aconselhar o proprietário em relação ao preço de venda a ser praticado, sem se precipitar. Deve comunicar ao proprietário, após a visita ao imóvel, que irá fazer uma “ACM”, consultar a sua base de dados, plataformas de pesquisa “metasearch” de imóveis (Casafari, Confidencial Imobiliário) e o seu “Boarding Manager” ou Broker . Um erro de avaliação pode custar muito caro ao proprietário e à imagem do consultor. Para que esta informação seja a mais exata, o consultor, antecipadamente, confirma com o seu Boarding Manager ou Broker, o valor da avaliação a transmitir ao proprietário. É importante transmitir ao proprietário que a avaliação do imóvel só será anunciada após a visita do consultor ao imóvel quando a apresentação de serviços for efetuada na agência. É necessário ter em conta que o proprietário irá querer, na maioria das vezes, que se peça um preço superior ao da nossa avaliação. Deste modo, é preferível transmitir-lhe um valor um pouco mais baixo para contrariar esta situação. A avaliação, dentro de um intervalo de valores, permite não sermos acusados de: • Sobreavaliação do imóvel (que inviabiliza a sua venda). • Argumentarmos com o proprietário, para que este aceite uma proposta mais baixa. O facto de não conseguirmos convencer o proprietário a aceitar a nossa avaliação, não é razão para não angariarmos o imóvel.
3- Placa A placa é o principal meio de angariação de compradores. Em todas as angariações, o consultor terá de propor a sua colocação no imóvel angariado. Devemos transmitir algumas vantagens deste suporte ao proprietário, tais como: • Triagem de clientes «curiosos»; • Maior visibilidade do imóvel; • Comunicação 24 horas; • Imagem da COLDWELL BANKER CLASS = imagem positiva junto do mercado.
4 – Boas práticas na angariação de um imóvel 1º PASSO: REUNIÃO DE QUALIFICAÇÃO DO CLIENTE PROPRIETÁRIO No dia da Reunião de qualificação, deve começar por apresentar-se enquanto consultor COLDWELL BANKER CLASS, e deve definir como seu objetivo principal criar empatia com o proprietário e tentar perceber as suas motivações e prazos. Preencha a Ficha de Angariação com o proprietário, deixe-o ser parte ativa deste processo. De seguida pergunte ao proprietário se tem a documentação necessária para vender o imóvel e se a pode facultar para proceder à elaboração da proposta de serviços (Apresentação de Serviços). Contudo deve facultar a check list da documentação necessária e disponibilizar o serviço de obtenção da mesma. Explique-lhe qual é a nossa metodologia de trabalho e agende de seguida a próxima reunião para lhe apresentar a sua proposta/solução. (Assegure-se de que estarão presentes os legítimos proprietários para assinatura de CMI que permita acelerar o processo de angariação.)
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2º PASSO: REUNIÃO DE APRESENTAÇÃO DE SERVIÇOS COM O CLIENTE PROPRIETÁRIO De seguida agradeça a disponibilidade que o proprietário teve ao recebê-lo. Faça-o por sms ou e-mail, procedendo também à confirmação da reunião agendada. Registe-o no CBREP. Crie empatia e comece por fazer a Apresentação de Serviços, em que está incluída a ACM. Esta informação (ACM) deverá ser apresentada como uma recomendação de intervalo de valor e decorrente de uma solução integrada de serviços comerciais para a venda do imóvel de acordo com a necessidade do cliente (timings, procura, oferta...). A Apresentação de Serviços terá que ser adaptada ao segmento de mercado em que o imóvel se insere (mercado regular ou mercado Global Luxury). No final assine o seu compromisso com o cliente (Pledge e CMI) explicando em detalhe as obrigações e deveres de cada parte. Depois de fechar o acordo, deve automaticamente agendar os passos seguintes (home staging, reportagem fotográfica, entre outros). Logo que tenha lançado o imóvel no site e respetivos portais, envie um e-mail para o seu cliente, para que ele acompanhe o seu trabalho. (deve adotar este hábito para todas as ações que desenvolve para divulgar o imóvel e informar sobre a evolução do processo de venda do mesmo) Nota: Por forma a garantir ao cliente da COLDWELL BANKER CLASS, uma experiência imobiliária extraordinária, o consultor deverá estabelecer com o seu cliente um compromisso de serviço (Pledge). Nesse documento, apresentará o conjunto de ferramentas exclusivas da COLDWELL BANKER CLASS e todos os serviços especializados, destacando as vantagens de ter um consultor especialista, enquanto seu represente no mercado. O consultor deverá cumprir todo o plano estratégico e este documento será assinado por si, pelo diretor da agência e o cliente.
5- CHAVES Quando o proprietário entrega uma chave do seu imóvel ao seu consultor imobiliário deverá ser efetuado o registo de entrada desta em documento próprio e guardada num armário específico para o efeito, devidamente identificada com a referência do imóvel, designado por “Armário das Chaves”. Apenas terá acesso ao armário das chaves a “Front Office Assistant”, Boarding Manager e o Broker. Terá de ser preenchido o campo CHAVE no CBREP. O consultor angariador poderá a qualquer momento solicitar a chave, para isso deverá fazê-lo por escrito à Front Office Assistance. Todas as chaves devem ser devolvidas logo que esteja concluída a visita e deve ser feito o registo de entrega das chaves novamente pela Front Office Assistant. Não é permitido facultar, seja de que forma for, qualquer chave confiada à Mediadora, a uma pessoa que não seja o consultor angariador do respetivo imóvel ou a outro consultor que seja colaborador da agência COLDWELL BANKER CLASS. Em caso de pedido de visita e necessidade de levantamento de chave, por parte de outro consultor da COLDWELL BANKER CLASS, o consultor angariador terá sempre que autorizar. Em caso de término de contrato de mediação imobiliária (denúncia, caducidade, entre outros), a agência deverá devolver de imediato as chaves ao proprietário e preencher o documento Entrega de Chaves e solicitar a assinatura do mesmo. MANUAL DE PROCEDIMENTOS COLDWELL BANKER CLASS | 15
PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA ORGANIZAÇÃO DE ANGARIAÇÃO DO IMÓVEL 1 – Reunir toda a documentação do imóvel que consta no Impresso Pedido de validação da Angariação (documentos válidos e legíveis). 2 – Assinar CMI + Preencher Ficha de Angariação. 3 – Fotografias profissionais + Vídeo + Virtual Tour. 4 – Inserir toda a documentação. 5 – Título: •
Ter entre 50 e 70 caracteres;
•
Tipo de imóvel (Moradia/Apartamento/Terreno…);
•
Tipologia;
•
Zona de Localização;
•
Se possível utilizar o SEO do Google;
•
Não utilizar maiúsculas, nem caráteres especiais, nem pontuação excessiva, nem contatos telefônicos, nem prestações.
6 – Descrição com mínimo de 1500 carateres em Português e Inglês: •
Freguesia;
•
Transportes;
•
Escolas;
•
Correios;
•
Jardins;
•
Serviços;
•
Hospitais; etc
7 – Mínimo 11 fotos todas horizontais e resolução 1024 com legendas. 8 – Entregar toda a documentação e ficha de Angariação à Front Office. 9 – Validação da angariação. 10 – Informar onde está a ser promovido o imóvel 11 – Envio de email seguido de telefonema do BM. MANUAL DE PROCEDIMENTOS COLDWELL BANKER CLASS | 16
Boas Práticas na colocação da PLACA DE VENDA / LONA: • A forma mais eficaz e económica de promover e publicitar um imóvel localmente é através d uso de PLACAS DE VENDA / LONAS. • A menos que haja algum impedimento de força maior, todos os imóveis em carteira devem te uma placa / lona, que deverá ser colocada no prazo máximo de 48 horas após a validação do contrato de mediação imobiliária. • O consultor imobiliário é responsável pela colocação e remoção de todas as PLACAS DE VENDA/LONAS. • As PLACAS DE VENDA/ LONAS devem ser mantidas limpas e estar devidamente colocadas • Quando o imóvel é vendido/reservado, o consultor imobiliário angariador deve colocar na PLACA DE VENDA a faixa autocolante “Vendido” ou “Reservado”. • Não é permitido colocar qualquer tipo de PLACA DE VENDA / LONAS num imóvel se esse imóvel tiver uma placa de outra mediadora ou do próprio. • O consultor deverá analisar todas as características do imóvel e sugerir soluções de Marketing diferenciadoras para divulgar o imóvel que está para venda ou para arrendamento. Por exemplo: Vinil perfurado.
O fecho de um negócio – Propostas Proposta de Compra: Os potenciais clientes compradores que demonstrem interesse em adquirir um imóvel deverão formalizar uma Oferta/Proposta de compra através do seu consultor imobiliário, com o conhecimento do “Boarding Manager” ou “Broker”, recorrendo obrigatoriamente aos seguintes pontos: Preenchimento da Ficha Proposta de Compra; Assinatura por parte do cliente comprador da Ficha Proposta de Compra; Entrega do cheque de reserva em nome do proprietário que deve ficar na agência que representa o proprietário; 4. O valor do cheque de reserva não deverá de ser inferior a € 2.500,00; 5. Caso um imóvel esteja sobre análise de uma proposta, os consultores deverão continuar a efetuar visitas ao mesmo, indicando aos potenciais interessados que só será possível apresentar uma oferta caso a proposta em curso não se concretize.
APÓS ASSINATURA DO CPCV O "Boarding Manager" ou o "Broker" entrega OBRIGATORIAMENTE à “Front Office Assistant”, a cópia do CPCV assinada pelos outorgantes (no prazo máximo de 24h após a assinatura). O estado da angariação passará para RESERVADO após a entrega da cópia do CPCV assinada.
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PAGAMENTO DE COMISSÕES Os pagamentos das comissões, serão efetuados ao consultor duas vezes por mês (quinzenalmente). No primeiro dia útil a seguir ao dia 1 e primeiro dia útil a seguir ao dia 15. O pagamento só será processado após emissão de recibo verde ou fatura com 24h de antecedência e encaminhados por email à “Front Office Assistant”.
Regulamento sobre as remunerações dos consultores A remuneração dos prestadores de serviços de angariação imobiliária (designados por consultores) depende das transações por eles realizadas, bem como do cumprimento, por parte dos mesmos, dos objetivos fixados pela COLDWELL BANKER CLASS.
OBJETIVOS Os objetivos serão definidos individualmente para cada consultor com o seu “Boarding Manager” e com o Broker da agência (COLDWELL BANKER CLASS).
COMISSÕES E INVESTIMENTO DO CONSULTOR A comissão devida pela atividade de angariação imobiliária no mercado regular é atribuída ao consultor por escalões. ATÉ € 49.999 ACUMULADO DE FATURAÇÃO A COMISSÃO É DE 40% (QUARENTA POR CENTO); Investimento do Consultor: • Formação e Eventos; • CB University - Curso LAUNCH; • Marketing Pessoal, Promoção de Imóveis e Posicionamento; • Telemóvel; • Fee Tecnologia (e-mail, Intranet, Netblue, CRM, site e CB Design).
FATURAÇÃO IGUAL OU SUPERIOR A € 50.000 A COMISSÃO É DE 50% (CINQUENTA POR CENTO); Investimento do Consultor: • Formação e Eventos; • CB University - Curso LAUNCH e AMP; • Marketing Pessoal, Promoção de Imóveis e Posicionamento; • Telemóvel; • Fee Tecnologia (e-mail, Intranet, Netblue, CRM, site e CB Design).
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FATURAÇÃO IGUAL OU SUPERIOR A €125.000 A COMISSÃO É DE 54,5% (CINQUENTA E QUATRO E MEIO POR CENTO). Investimento do Consultor: • Formação e Eventos; • Marketing Pessoal, Promoção de Imóveis e Posicionamento; • Telemóvel; • Fee Tecnologia (e-mail, Intranet, Netblue, CRM, site e CB Design). A comissão devida pela atividade de angariação imobiliária no mercado “global luxury” é atribuída ao consultor por escalões. ATÉ € 99.999 ACUMULADO DE FATURAÇÃO A COMISSÃO É DE 40% (QUARENTA POR CENTO); Investimento do Consultor: • Formação e Eventos; • CB University - Curso LAUNCH e Coldwell Banker Global Luxury Certification; • Marketing Pessoal, Promoção de Imóveis e Posicionamento; • Telemóvel; • Fee Tecnologia (e-mail, Intranet, Netblue, CRM, site e CB Design). FATURAÇÃO IGUAL OU SUPERIOR A 100.000€-200.000€ A COMISSÃO É DE 50% (CINQUENTA POR CENTO); Investimento do Consultor: • Formação e Eventos; • CB University - Curso LAUNCH |AMP| Coldwell Banker Global Luxury Certification; • Marketing Pessoal, Promoção de Imóveis e Posicionamento; • Telemóvel; • Fee Tecnologia (e-mail, Intranet, Netblue, CRM, site e CB Design). FATURAÇÃO IGUAL OU SUPERIOR A 200.000€ A COMISSÃO É DE 60% (SESSENTA POR CENTO). Investimento do Consultor: • Formação e Eventos; • CB University - Curso LAUNCH |AMP| Coldwell Banker Global Luxury Certification; • Marketing Pessoal, Promoção de Imóveis e Posicionamento; • Telemóvel; • Fee Tecnologia (e-mail, Intranet, Netblue, CRM, site e CB Design)
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MATERIAIS DE TRABALHO O consultor é responsável pelo custo dos materiais necessários ao desempenho da prestação de serviços de angariação imobiliária, suportando as suas despesas profissionais. No entanto, a fim de manter coerência na publicidade e imagem, os consultores Imobiliários deverão encomendar os artigos promocionais através da agência COLDWELL BANKER CLASS e aprovados pela gerência. Exemplos: • Cartões de visita; • Placas de venda com o nome do Consultor; • Merchandising; • Mailings prospetivos; • Entre outros. Não é permitida a conceção, impressão, reprodução, clonagem ou alteração de materiais e logotipos da COLDWELL BANKER.
O perfil virtual do consultor O perfil virtual do consultor CBREP (EGO) é de preenchimento obrigatório. O correto preenchimento do perfil permite dar maior visibilidade ao consultor e às suas angariações nos motores de busca (marketing SEO). O consultor terá de fazer uma breve descrição (em português e em inglês) sobre o seu percurso profissional e académ académico. Esta descrição ao "Boarding Manager". Caso o consultor pretenda adicionar as suas redes sociais e/ou site próprio também deverá dar tal indicação ao "Boarding Manager" para que o seu perfil fique o mais completo possível.
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Esperamos que este manual o/a ajude a desenvolver um bom trabalho e a dar o seu melhor. Estamos ao serviço dos nossos consultores especialistas, prestando-lhes o suporte necessário ao desenvolvimento do seu trabalho.
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MANUAL DE PROCEDIMENTOS COLDWELL BANKER CLASS | 26 23