Informe Prologis I Sem 2015

Informe Semestral I - 2015 / Fondo de Capital Privado Prologis

Informe Semestral

FONDO DE CAPITAL PRIVADO PROLOGIS

COMPARTIMENTO 1 Junio 30 de 2015 1

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Tabla de Contenido Pรกg 1.

Informe del Presidente

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2.

Resumen Financiero

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3. Lotes

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4.

Estado actual INTERPARK

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5.

Estados financieros

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6.

Reporte sobre el Sector Inmobiliario

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7.

Agradecimientos

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1. Informe del Presidente Los síntomas de desaceleración económica advertidos desde finales del 2014 se confirmaron en el primer semestre del 2015. De hecho las proyecciones del Fondo Monetario Internacional ajustaron a la baja el crecimiento del año con una proyección anual del 3%, mientras que el Banco de la Republica la redujo al 2,8%. No obstante, la meta del gobierno nacional apunta a un crecimiento del 3,5%.

En la primera mitad del año, se registró un menor crecimiento del PIB (2,8%), leve reacción de los precios del petróleo, fuerte descenso de las exportaciones y en un porcentaje mucho menor de las importaciones, freno en la inversión extranjera, producción industrial y la minería en rojo, inflación creciente pero con perspectiva estable, tasa de cambio alrededor de $2.850* pesos/dólar, desempleo de un dígito todo esto contrarrestado en parte por una buena dinámica de la demanda interna.

Las noticias más preocupantes vienen del lado del déficit de la balanza comercial que, hasta abril, superaba los $5.000 millones de dólares. Tampoco despegó la producción industrial, que acumuló una cifra negativa de 2,4% en los primeros cuatros meses. Según la Andi, el impacto de la reforma tributaria se ha visto reflejado en las menores utilidades de las empresas en el primer trimestre.

De acuerdo con Confecámaras, al 31 de mayo, el indicador de demografía empresarial descendió 19,7%, pues en este periodo solo vieron la luz 105.694 sociedades, frente a 131.769 que nacieron en los primeros 5 meses del 2014.

La primera mitad del año tampoco fue fácil para el sector minero-energético. A la baja vertical en los precios del crudo en los mercados internacionales se sumaron las perdidas por las voladuras a los oleoductos, que ya superan los 25.000 barriles de petróleo, que a precios del mercado equivalen a más de millón y medio de dólares.

Además, la atención de la contingencia ambiental corre parcialmente por cuenta de las petroleras, lo que reduce su capacidad de invertir en nuevos proyectos, en medio de una crisis de liquidez de estas compañías por cuenta de la reducción en las cotizaciones internacionales del crudo.

De enero a mayo solo se perforaron 9 pozos para buscar petróleo en el país, por lo que la meta de construir 35 de estas estructuras de hidrocarburos está en entredicho.

Por el lado de la industria minera, los problemas tampoco se hicieron esperar. Los bajos precios de los minerales y los obstáculos internos (en su mayoría relacionados con trámites ambientales y consultas previas) no han permitido el arranque de varios proyectos extractivos a gran escala.

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La meta de producir, 90 millones de toneladas de carbón al finalizar el 2015 también fue revisada por la Agencia Nacional de Minería. Se estima que la producción llegará a 87 millones de toneladas.

La construcción, los servicios financieros y el comercio contribuyeron a soportar el crecimiento. Aunque entre enero y abril la inflación generó alarma, en mayo se evidenció una desaceleración.

Vale la pena destacar el sector de Telemática y Comunicaciones, que en lo que va del año tuvo un crecimiento cercano al 8%. (Cámara de Telemática y Telecomunicaciones) *Adaptado de Portafolio.

Fuentes: Portafolio, El Tiempo, La República y Banco de la República.

Sector Externo El dólar tuvo un comportamiento al alza, variando entre $2.392,40/dólar al principio del año y $2.855, 44/dólar a la fecha de este informe. Esta variación que se suma a la del año pasado, ha sido el resultado de la sensible disminución en los ingresos internacionales ocasionados del país principalmente por la caída en el precio del barril de petróleo, lo que ha redundado en que el valor de las importaciones superen ampliamente el valor de las exportaciones alcanzando una cifra de déficit en cuenta corriente de US$5.000 millones de dólares (abril 30 del 2015), según se puede observar en el cuadro adjunto.

Comercio Exterior (Enero – Abril) Exportaciones Importaciones

2014 17.805 19.287

2015 12.654 17.714

Diferencia 2015 -5060 MM

A finales del mes de Enero, las reservas internacionales alcanzaban un valor de US$47.067 millones de dólares con una disminución de US$255 millones de dólares en el curso del mes. Estas reservas podrían seguir disminuyendo si no se logra un equilibrio en las cuentas externas.

Plan

de Impulso de la economía:

Para impulsar la economía, el gobierno lanzó a finales de Mayo un plan económico denominado Pipe 2.0 con el cual pretende dar estímulos a varios sectores económicos con 4

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la meta de lograr un crecimiento del PIB para el año 2015 del 3,5%. Es así que se están adelantando recursos de inversión en varios programas que incluyen subsidios a la tasa de interés para la compra de vivienda de estratos bajos y medios bajos, eliminación de aranceles para la importación de bienes de capital, refuerzo a la inversión en obras públicas, que hoy en día es el principal motor de la economía a través de lo que se conoce como las carreteras del programa 4G, con inversiones totales superiores a $27 billones de pesos. Se complementará lo anterior con apoyo a través del Banco de Comercio Exterior a más de 900 compañías con potencial exportador, con la meta de llegar a exportaciones no mineras superiores a $30.000 millones de dólares en el año 2018.

Tasa

de Interés

La tasa de interés de referencia se ha mantenido estable en el 4,5%. A principios de año se preveía que podría ser reducida en el segundo semestre. Sin embargo, debido a que la inflación proyectada por el Banco de la Republica para el año sería del orden del 4,5%, por encima de límite superior del rango objetivo del banco, 2% a 4%, no puede descartarse que pueda ser ajustada al alza en el próximo trimestre.

Sector Inmobiliario La construcción de vivienda sigue siendo un gran jalonador de la economía y del empleo, con un resultado neto positivo a nivel nacional con un incremento en las unidades vendidas del 7,1%, pero con enormes variaciones entre ciudades, pues Bucaramanga y Bogotá registran cifras muy negativas de -29.2% y -13,8% respectivamente, mientras Barranquilla presenta un incremento del 70,5% en unidades vendidas y Villavicencio un crecimiento de más del 221%.

En cuanto a las oficinas, Bogotá concentra el 83% del inventario a nivel nacional, Barranquilla el 5%, Medellín el 9 % y Cali el 3%. Esta concentración se confirma a nivel de licencias por cuanto a Marzo del 2015, el área licenciada en Bogotá alcanzaba 1,5 millones de metros cuadrados, contra un total nacional de 1,7 millones de metros cuadrados.

En Bogotá, se prevé la entrada al mercado de más de 800.000 m2 de oficinas nuevas, en los próximos tres años, localizadas principalmente en el eje de la avenida de El Dorado.

La construcción de oficinas para arriendo alcanza un 32% del área licenciada, en alza en relación con los años pasados. De acuerdo con estudios recientes de Camacol, en los últimos siete años el inventario de oficinas en la ciudad ha crecido un 89%. Según Camacol, en Bogotá actualmente hay 112.451 m2 de área de oficina para la venta.

El precio promedio de alquiler esta en 71.950 /m2, registrando un alza promedio del 16% con respecto al mismo periodo del año anterior. El precio promedio de venta de las oficinas nuevas cerró en el primer trimestre en $9.502.000 /m2.

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En cuanto a Bodegas, en el país se licenciaron 1.5 millones de metros cuadrados en los últimos doce meses, de los cuales alrededor de 794.000 m2 fueron aprobados alrededor de Bogotá, principalmente en Funza, Madrid y Mosquera. Cota registra el valor por m2 mas alto con $2.5 millones de pesos por metro cuadrado, y Tocancipa el más bajo con $1.8 millones de pesos por metro cuadrado. (Camacol) En cuanto a los espacios comerciales, se presentan vacancias muy bajas, menores del 2%. Respecto a las licencias de construcción, los centros comerciales siguen liderando, con un área de 2.2 millones de metros cuadrados, de los cuales, Bogotá y Cundinamarca concentraron el 26%.

Fuentes. Colliers, Galeria Inmobiliaria, Camacol, El Tiempo, Banco de la Republica, Dane, Revista Dinero, Portafolio, La Republica.

Durante el primer semestre del año 2015, el Fondo ha mantenido una rentabilidad estable: • Al 30 de Junio, el Fondo tenía un valor de $7.542 millones y compromisos de capital por $1.366 millones de pesos aproximadamente.

• El Fondo cuenta con 8 inversionistas.

• Al cierre del primer semestre 2015, el fondo continúa con la inversión en los lotes No. 87 y 47, ubicados en el parque logístico INTERPARK. • El 10 de abril 2015, se realizó la Asamblea General de inversionistas.

• El Fondo inicio operaciones el 12 de Junio 2014 con un valor de unidad de $10,000 pesos.

• El valor de la unidad al 30 de Junio de 2015, cerró en $10.249,15 pesos, con lo cual el Fondo obtuvo una rentabilidad en el periodo de 2.37% e.a. la cual incorpora la rentabilidad por valorización de acuerdo a los avalúos de los lotes.

La inversión en los lotes le ha generado al Fondo una buena rentabilidad, debido a la valorización de los predios y el desarrollo industrial y comercial de la zona.

Muchas gracias a todos los inversionistas que han participado en el Fondo, por su confianza y apoyo.

Atentamente; Abdón Eduardo Espinosa Fenwarth Presidente

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2. Resumen Financiero El Fondo durante su inicio de operaciones hasta el cierre del primer semestre del año (30/06/2015) ha demostrado una estabilidad en el valor de la unidad debido a la valorización de los inmuebles. Sin embargo, estos costos fueron compensados con la valorización que obtuvo el Fondo, proveniente de la negociación del descuento por la compra de los lotes ubicados en el parque logístico INTERPARK. El fondo completa un año de operaciones, y obtuvo una rentabilidad acumulada al cierre del primer semestre del año 2015 de 2.49%.

El Fondo continuara mostrando que es una inversión estable y que no tiene ninguna correlación con los mercados de valores. Seguirá manteniendo una valorización de acuerdo a la inflación y a la entrada de nuevas inversiones al portafolio de inmuebles.

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Rentabilidad Acumulada del Fondo Fondo de Capital Privado PROLOGIS 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% -1,00% -2,00% -3,00%

22/06/15

07/06/15

23/05/15

08/05/15

23/04/15

08/04/15

24/03/15

09/03/15

22/02/15

07/02/15

23/01/15

08/01/15

24/12/14

09/12/14

24/11/14

09/11/14

25/10/14

10/10/14

25/09/14

10/09/14

26/08/14

11/08/14

27/07/14

12/07/14

27/06/14

12/06/14

-4,00%

El Fondo es una gran alternativa de inversión para inversionistas institucionales y personas naturales, que quieren renta periódica y valorización de su inversión a largo plazo. El Fondo es una gran fuente de diversificación de sus portafolios con unos rendimientos recurrentes y una valorización importante de acuerdo al desempeño de la economía. La estructura del Fondo les permitirá a los inversionistas recibir un rendimiento estable proveniente de los eventuales flujos generados por los contratos de arriendo, lo que reduce la fluctuación y volatilidad del valor de la unidad en el mediano y largo plazo.

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3. Lotes: No.047 Tiene un área de cuatro mil quinientos cuarenta metros cuadrados (4,540.00m2) y un índice de ocupación equivalente al setenta y cinco punto sesenta y dos por ciento (75,62%), y se estará comprendido en los siguientes linderos específicos: Por el nor - este 75.67 m en línea recta con vía común. Por el nor - oeste 60 m en línea recta con el lote 46. Por el sur - oeste: 15.67 m en línea recta con el lote 55 y 60 m en línea recta con el lote 54. Por el sur - este 60 m en línea recta con el Parqueaderos comunes.

Plano del Lote

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No. 087 Tiene un área total en cuatro mil quinientos siete punto noventa metros cuadrados (4,507.90m2) y un índice de ocupación equivalente al sesenta y ocho por ciento (68%), y se estará comprendiendo en los siguientes linderos específicos: Por el nor-oriente: colinda con vía común en línea recta de 56.00 mts y en línea curva 11 mts. Por el Nor-occidente: En línea curva colinda con vía común en línea recta de 11 mts y en línea recta 50.14 mts.

Por el Sur-occidente: colinda con el lote 92 en línea recta 70 mts y Por el Sur-oriente: colinda con el lote 88 en línea recta 65 mts.

Plano del Lote

Físicamente los lotes hacen parte integrante del predio de mayor extensión actualmente denominado “EL CARRIZAL”, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria número 50C-716638, pero su existencia jurídica se generará a partir de la protocolización y registro en la Oficina de Registro Instrumentos Públicos Zona Centro, del visto bueno de propiedad horizontal del “PARQUE LOGISTICO INTERPARK”.

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PLANO PARQUE LOGĂ?STICO INTERPARK

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4. Estado actual INTERPARK Al cierre del mes de Junio 2015, el avance de obra en el parque logístico INTERPARK ha sido del 57.29%, con una inversión acumulada de $13.820 millones de pesos.

Durante el primer semestre del año 2015, se hicieron contrataciones para el desarrollo de los diferentes diseños del parque logístico como: diseño de los planos de la estructura, contratados con la empresa METECNO (suministro e instalación). Adicionalmente, se coordinaron diseños de iluminación con el Ingeniero Olaya de la empresa SUPERVISA, al mismo tiempo se radico ante CODENSA la carta para la aprobación de la electricidad provisional.

El Estudio de suelos elaborado por Espinosa Restrepo, quien ha recomendado colocar la placa de cimentación sobre el colchón de recebo de 80cms, considera que no se necesitan pilotes. Con esta recomendación, se le da inicio a la excavación y el relleno.

El sistema de seguridad, es decir la central de seguridad, quedará inicialmente en el canopy y posteriormente se trasladara a la zona administrativa.

Adicionalmente, durante el primer semestre se terminaron los diseños de los tanques y los cuartos de bombas. Para terminar se elaboraron los diseños pondajes y los diseños de equipos especiales.

Durante el primer semestre del año 2015, la ejecución en la obra del parque logístico ha logrado terminar en un cien por ciento (100%), actividades como: descapote, excavación mecánica, remoldeo de subrasante, relleno y reconform niveles, rajón, Suministro e instalación tubería pluvial y compactación activa.

En un cincuenta por ciento (50%), la ejecución de las obras de sardineles, suministro e instalación de tubería sanitaria, instalación de tubería sanitaria, Bordillos y ensayos de laboratorios.

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5. Estados financieros

Balance General (Millones Pesos de Colombianos)

Enero 2015 – Junio / 2015

Activo

Disponible Bancos Inversiones Inversiones en Derechos Fiduciarios Total Activo Pasivo Comisiones Sociedad Administradora Comisiones Gestor Profesional Retenciones en la Fuente Por Pagar Total Pasivo Patrimonio Fuente: Fiduciaria de Occidente S.A.

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2.514,30 5.044,53 7.559,38 3,57 12,04 1,62 17.23 7.542,15

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Estado de Ganancias y Pérdidas (Millones de Pesos Colombianos) Ingresos Ingresos operacionales Rendimientos financieros Valoración por UVR

Enero 2015 – Junio / 2015

21,74 167,20

Total Ingresos

188,94

Egresos Comisiones y honorarios Comisiones de administración Servicios Bancarios Gravamen Financiero Deceval Total Egresos

103,52 0,14 0,48 16,06 120,20

Fuente: Fiduciaria de Occidente S.A.

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6. Reporte sector inmobiliario MERCADO INMOBILIARIO INDUSTRIAL Junio de 2015 Fuente: Colliers International Colombia Industrial Bogotá D.C.

Oferta: Durante el primer semestre del año 2015, Bogotá reúne más de 243.000 metros cuadrados disponibles para la venta o renta de bodegas en parques industriales. Esta cifra representa un aumento del 55% con respecto al mismo periodo del año anterior; cabe resaltar que el comportamiento general durante los últimos años presenta una leve tendencia al alza.

La mayor participación en la oferta presenta en el corredor Sub Urbano Funza seguido por Mosquera con participaciones del 34% y 21% respectivamente. Entre los dos Funza cuenta con la tendencia más fuerte de crecimiento en la disponibilidad. Este aumento es debido en parte al ingreso de nuevos espacios, lo cual a su vez se encuentra acompañado por valores positivos en la absorción.

Distribución de la oferta Junio 2015 (miles de metros cuadrados) Distribución de la oferta por corredor ( Miles de m²) S.U. FUNZA

83,6 50,1

S.U. MOSQUERA S.U. CALLE 80 OCCIDENTE OTROS

16

29,5

23,7

S.U. TOCANCIPÁ

Fuente: Colliers International Colombia

36,2

20,4

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Precios: El precio promedio de renta por corredor para bodegas ubicadas al interior de parque industrial es de COP $13.450, presentando un comportamiento estable respecto al mismo periodo del año anterior. El promedio de venta se ubica en COP $1.746.200 con tendencia igualmente estable. Calle 80 es el corredor ubicado fuera del perímetro urbano con los precios más elevados.

Rango de Precios Bodegas (COP/m2)

$ 30.000 $25.000 COP/m2

$20.000 $15.000 $10.000 $ 5.000 $0 Occidente

Otros

S.U. Cll 80

S.U. Funza

S.U. Mosquera

S.U. Tocancipá

Fuente: Colliers International Colombia

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7. Agradecimientos: GESTOR INMOBILIARIO S.A.S. y su Presidente Abdón Eduardo Espinosa Fenwarth, manifiestan su agradecimiento a Fiduciaria de Occidente S.A. por su gestión como sociedad administradora del Fondo, así como a cada uno de los miembros de comité de Inversiones Dres. Guillermo Gómez Estrada, Ernesto Huertas Escallon, Juan Manuel Pardo Pombo y Roberto Uribe por su permanente apoyo y sus invaluables análisis de las inversiones.

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