Informei sem 2014

Informe Semestral I- 2014 / Fondo de Capital Privado Inmobiliario Ultrabursรกtiles

Informe Semestral

I - 2014 Fondo de Capital Privado Inmobiliario Ultrabursรกtiles

Compartimento 1 1

Junio 30 de 2014

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Tabla de Contenido Pรกg 1.

Informe del Presidente 2.

Resumen Financiero 3.

Portafolio de Inmuebles 4.

Reporte Sector Inmobiliario 6. Agradecimientos

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1. Informe del Presidente El primer semestre del año tuvo un comportamiento bien positivo, no obstante el ambiente electoral, con un crecimiento proyectado del 6.41% anual en el primer trimestre por encima del 5% proyectado por los analistas económicos. Este resultado se vio acompañado por una disminución del desempleo al 9.7% y un crecimiento importante en la cartera comercial e hipotecaria que creció a un ritmo anual del 15.6% y 16.6% respectivamente.

COMERCIO INTERNACIONAL Y BALANZA CAMBIARIA

Entre las señales negativas que se observan, está el déficit en la balanza de comercio exterior con un incremento de las exportaciones de Enero a Mayo del 4.9% llegando a 25.618 millones de dólares mientras que las exportaciones en el mismo periodo disminuyeron en 6.1% llegando a $24.713 millones como resultado de la disminución en la exportación de oro (-45.1%) industria (-8.5%) y petróleo (-2.3%) ferroníquel (-26.6%) y agrícola (-6.0%) observándose un muy buen comportamiento en las exportaciones de café (+17.9%) y carbón (+4.7%).

Respecto de las remesas que ingresan al país, se registró una disminución en promedio del 12% alcanzando 302 millones/mes.

Por su parte la deuda externa colombiana tuvo un aumento sustancial llegando a $93.650 millones de dólares con un incremento anualizado del 15.7% siendo su monto relativamente bajo si se compara con el PIB pues equivale a solo el 23.57% de su valor.

En cuanto a la inversión extranjera directa fue de 6.539 millones de dólares entre Enero y Mayo con una disminución cercana al 9.2% en relación con el mismo periodo del año anterior principalmente por la menor inversión en minería y petróleo.

Las reservas internacionales alcanzaron una cifra record de $46.09 millones de dólares con una acumulación de $677 millones de dólares en el primer semestre como resultado de la compra de dólares del Banco de la República en cumplimiento de la política cambiaría del gobierno.

INFLACIÓN

En este campo los resultados están dentro de los márgenes previstos por el Banco de la República, cuya inflación objetiva está entre el 2.0 y el 4.0% y hasta Julio alcanzaba 2.8%.

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SECTOR INMOBILIARIO

En el sector inmobiliario se observa una menor actividad en vivienda con una disminución en los m2 vendidos a nivel país entre Enero y Junio de 1.6% pero especialmente relevante en Bogotá (-4.6%), en Medellín (-18.9%), Bucaramanga (-10.3%), compensado con cifras más positivas en Cali (+21.2%), Cartagena (+48.5%) y Santa Marta.

Respecto de las licencias, se observa una disminución del 22% en aquellas de vivienda. Se compensa con un aumento del 54% en las licencias dirigidas a edificaciones no habitacionales como oficinas, locales y bodegas.

INFRAESTRUCTURA

En cuanto a infraestructura se inició la adjudicación de las licitaciones de las llamadas autopistas de cuarta generación (4G) con un valor en esta etapa superior a los $11 billones de pesos. Sin duda estas obras tendrán un impacto en la economía a mediano plazo tanto por el monto de la inversión como por el sustantivo mejoramiento de la interconectividad del país, que es el principal cuello de botella para el desarrollo.

A la fecha se han adjudicado 6 de los primeros 9 tramos, siendo estas concesiones el 25% de la inversión proyectada en la red de autopistas de montaña.

MINERIA Y PETRÓLEO

En cuanto a la industria petrolera se presenta una desaceleración en las actividades de exploración y producción debido a los ataques a la infraestructura de transporte.

Para el año, la Asociación Colombiana de Petróleo (ACP) prevé que el nivel de producción alcance los 1.030.000 barriles diarios con un incremento en la producción ligeramente superior al 2% en comparación con el promedio del año anterior.

La meta de producción de carbón para el año 2014 es de 89 millones de toneladas, con un incremento en la producción del primer semestre del 33.8% en relación con el año anterior. Sin embargo, la exportación fue comparativamente menor como resultado de las restricciones ambientales impuestas a la Multinacional Drummond.

OTRAS PREVISIONES PARA EL SEGUNDO SEMESTRE

Par lo que queda del año se prevé que el Banco de la Republica eleve las tasa de interés al 5%, que la inflación se mantenga dentro de los límites impuestos por el Banco y que el crecimiento este dentro de las previsiones de los analistas cercano al 5%. Se prevé también el inicio de las discusiones de

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una reforma tributaria para cubrir el déficit presupuestal que según se prevé podría afectar el IVA y mantener el impuesto al patrimonio.

Durante el primer semestre de 2014 el Fondo continuó aumentando su diversificación en inmuebles y contratos: • Al 30 de Junio, el Fondo tenía compromisos de Capital por $56.500 millones de pesos.

• El número de inversionistas ha ido en aumento, alcanzando 41 inversionistas.

• En el mes de Febrero de 2014, el fondo repartió rendimientos a sus inversionistas, correspondientes al segundo semestre del año 2013, por un valor de $290.62 pesos por unidad, para un total de $781.3 millones.

• En el mes de abril 2014, el Fondo firmó la promesa de compraventa de las oficinas 1A - Tercer Piso, 1A - Cuarto Piso y 1A Quinto Piso ubicadas en el Edificio Santa Mónica Central II, en la Calle 22 Norte 6AN-52/58 en la ciudad de Cali, Valle del Cauca. Estas oficinas tienen un área total de 842.67 mts2, y cuenta con dos contratos de arrendamiento a largo plazo con las empresas XEO Colombia Centro de Negocios y Experian Colombia.

• En el mes de Mayo 2014, de acuerdo a los contratos de arrendamiento suscritos con Teledatos Zona Franca S.A.S, y con Red Bull Colombia S.A.S. el fondo realizó el incremento correspondiente de valor en el canon de cada uno de los contratos.

• Durante el mes de Mayo 2014, el fondo realizó la actualización del avalúo del inmueble oficinas 201, 202, 203 y 204, ubicadas en el Edificio Business Center Zona Franca.

• El valor de la unidad al 30 de Junio de 2014, cerró en $13,753.07, con lo cual el Fondo obtuvo una rentabilidad en el semestre de 10.98% e.a., la cual incorpora la rentabilidad por flujo de caja y la rentabilidad por valorización de acuerdo a la actualización de los avalúos de los inmuebles.

La rentabilidad acumulada desde su inicio el 1 de Junio del 2011 al 30 de Junio 2014 ha sido del 46.53%, muy superior a la rentabilidad de otras alternativas de inversión que ofrece el mercado de valores.

Muchas gracias a todos los inversionistas que han participado en el Fondo, por su confianza y apoyo.

Atentamente;

Abdón Eduardo Espinosa Fenwarth Presidente

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2. Resumen Financiero El Fondo en el primer semestre del año 2014 obtuvo una muy buena rentabilidad debido a los ingresos por flujo de caja y la valorización obtenida en la actualización de los avalúos de los inmuebles. El Fondo continúa mostrando que es una inversión estable y que no tiene ninguna correlación con los mercados de valores. La rentabilidad del Fondo durante el primer semestre del año 2014 fue de 10.98% e.a. y la rentabilidad acumulada desde su inicio ha sido del 46.53%, mientras que la rentabilidad acumulada del indice accionario COLCAP de la Bolsa de Valores de Colombia durante el mismo periodo fue del -2.82%. La rentabilidad del Fondo está compuesta por rentabilidad de flujo de caja proveniente de los rendimientos que se reparten semestralmente a los inversionistas, que a su vez provienen del ingreso de los cánones de arrendamiento después de gastos, y por la rentabilidad por valorización de los inmuebles. Como es usual todos los años, durante el primer semestre del 2014, el Fondo debió asumir gastos que son inherentes a la operación del Fondo y solo ocurren durante el primer semestre de cada año, como son los impuestos prediales de los inmuebles, y por lo tanto los rendimientos correspondientes al primer semestre del año que se repartirán en Agosto de 2014 son de $921 millones.

Al cierre del primer semestre año 2014, el Fondo contaba con 7 grupos de inmuebles: las oficinas ubicadas en el Edificio Business 93, las oficinas de la zona franca, las oficinas de la avenida 15, las oficinas de la diagonal 97, y las oficinas de la carrera 16 con calle 93A en Bogotá, los Locales en el Centro Comercial Centenario en la ciudad de Cali y las oficinas ubicadas en el Edificio Santa Mónica en la ciudad de Cali, todos los cuales han presentado muy buen desempeño.

Durante el primer semestre 2014, el Fondo obtuvo ingresos operacionales por $1.489 millones, y después de gastos generó un flujo de caja distribuible de $921 millones.

El Fondo cumplió treinta y siete (37) meses de funcionamiento el 30 de Junio de 2014, y la rentabilidad acumulada del Fondo desde el inicio de operaciones ha sido del 46.53%.

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Rentabilidad Acumulada del Fondo vs COLCAP, Dow Jones, DTF FCPI

COLCAP

DOW JONES

DTF

50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% -10,00%

-30,00%

01/06/11 05/07/11 08/08/11 12/09/11 16/10/11 19/11/11 23/12/11 26/01/12 29/02/12 04/03/12 05/07/12 06/10/12 13/07/12 16/08/12 19/09/12 23/10/12 26/11/12 30/12/12 02/02/13 08/03/13 11/04/13 15/05/13 18/06/13 22/07/13 25/08/13 28/09/13 01/11/13 05/12/13 08/01/14 11/02/14 17/03/14 20/04/14 24/05/14 27/06/14

-20,00%

Índice Rentabilidad 2014 Acumulada

Enero - Junio

Jun/11 - Jun/14

Fondo inmobiliario

10.98% e.a

46.53%

COLCAP

14.31% e.a

-2.82%

Dow Jones

3.08% e.a

36.91%

DTF (promedio)

3.90% e.a

14.88%

El Fondo es una gran alternativa de inversión para inversionistas institucionales y personas naturales, que quieren renta periódica y valorización de su inversión a largo plazo. El Fondo es una gran fuente de diversificación de sus portafolios con unos rendimientos recurrentes y una valorización importante de acuerdo al desempeño de la economía. La estructura del Fondo les permite a los inversionistas recibir un rendimiento estable proveniente de los flujos generados por los contratos de arriendo, lo que reduce la fluctuación y volatilidad del valor de la unidad. La rentabilidad del Fondo desde su inicio ha sido de 46.53%, muy superior a las inversiones en acciones donde el COLCAP tuvo una rentabilidad acumulada negativa del -2.82%. A su vez, esta rentabilidad es muy superior a una inversión en CDTs, los cuales han tenido una valorización promedio acumulada de 14.88%.

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3. Portafolio de Inmuebles El Fondo actualmente tiene un portafolio de siete inmuebles, de los cuales cinco son inmuebles de oficinas en la ciudad de Bogotá, un inmueble de oficinas en la ciudad de Cali y un inmueble de locales comerciales en la ciudad de Cali. Los dos inmuebles con mayor participación dentro del portafolio son las oficinas localizadas en la zona franca de Bogotá, y el edificio Business Center 93 ubicado en la carrera 15 con calle 93 en Bogotá, ambos con contratos de arriendo firmados a largo plazo.

8%

Zona Franca

9% 33%

Business 93 Av. 15

Participación por Valor de Inmueble

9%

San M�nica CEBC

10%

EBC 10%

CCC

Teledatos

4%

Red Bull

21%

2% 2%

1%

6%

La Polar

35%

ERM

Participación de ingresos por Arrendatario

Delaware XEO Colombia

11%

EPK Totto 9%

Experian Farmasanitas Cueros Vélez

12%

16%

4Kids

Duración Promedio:

Participación de Ingresos por Vencimiento

5.2 años 33% 23%

23%

8%

2014

8

10%

2015 2016 2017

2018 2019 2020 2021

3% 2022 2023

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Zona Franca de Bogotá Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal Edificio Business Center, ubicada en la Carrera 106 No 15 A – 25 int. 141 de la Zona Franca de Bogotá. El área total del inmueble es de 2.309,31 mts2 de oficinas en la Zona Franca, que corresponden a 4 locales de servicios, 29 parqueaderos y 1 depósito. El arrendatario de este inmueble es la empresa Teledatos Zona Franca S.A.S. y se cuenta con un contrato de arrendamiento por 10 años. Este inmueble fue construido en el año 2008, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado al interior de la Zona Franca, el inmueble le ha reportado al Fondo una rentabilidad atractiva desde su adquisición.

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Business 93 Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal del edificio Business 93, ubicado en la Avenida Carrera 15 No. 93ª - 84 de Bogotá. El inmueble corresponde a las oficinas 805 y 806, Mezzanine y los garajes 1, 2, 3, 4, 21, 22, 95 y 96 y su área total es de 1.426,39 mts2. El arrendatario de este inmueble es Red Bull Colombia S.A.S. El inmueble cuenta con un contrato de arrendamiento por cinco años. Este inmueble fue construido en el año 2011, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en la zona norte de Bogotá, el inmueble le está reportando al Fondo una rentabilidad atractiva en el corto y mediano plazo.

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AV. 15 Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal del edificio Av. 15, ubicado en la Avenida Carrera 15 No. 100 – 43 de Bogotá. El inmueble corresponde a las oficina 501, 502, 503 y 11 garajes, y su área total es de 590.19 mts2. Este inmueble fue construido en el año 1997, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en la zona norte de Bogotá, el inmueble le ha reportado al Fondo una rentabilidad atractiva.

Anteriormente este inmueble estaba arrendado a Empresas La Polar S.A.S., el fondo restituyo el inmueble y se está decidiendo quien será el nuevo arrendatario.

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CEBC Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal Edificio CEBC, ubicado en la Diagonal 97 No. 17-60 de Bogotá. El inmueble corresponde a las oficinas 801 y 802, y su área total es de 729.22 mts2 de oficinas. El arrendatario de este inmueble es la empresa Delaware Consultoría Sucursal Colombia. Este inmueble fue construido hace quince años, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en la zona norte de Bogotá, el inmueble le está reportando al Fondo una rentabilidad atractiva en el corto y mediano plazo.

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EBC Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal del edificio Business Center, ubicado en la Carrera 16 No. 93ª-36 de Bogotá. El inmueble corresponde a las oficinas 601 a 604, y su área total es de 535,6 mts2. El arrendatario de este inmueble es Environmental Resources Management ERM Colombia Ltda. El inmueble cuenta con un contrato de arrendamiento por tres años. Este inmueble fue construido en el año 2010, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en la zona norte de Bogotá, el inmueble le ha reportado al Fondo una rentabilidad atractiva.

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Santa Mónica Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal del Edificio Santa Mónica Central Torre II en la ciudad de Cali. El inmueble corresponde a las oficinas 1 A Tercer Piso, 1 A Cuarto Piso y 1 A Quinto Piso, su área total es de 842.67 mts2. Los arrendatarios de este inmueble son XEO Colombia Centro de Negocios y Experian Colombia. El inmueble cuenta con contratos de arrendamiento a cinco años. Este inmueble fue construido en el año 2012, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en una zona de importancia corporativa en la ciudad de Cali, se espera que el inmueble le reporte al Fondo una rentabilidad atractiva en el corto y mediano plazo.

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Locales Centro Comercial Centenario Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal del Centro Comercial Centenario ubicado en la Avenida 4 Norte No. 7N – 46 de Cali. El inmueble corresponde a los locales 104, 105, 106, 107, 108 y 109, su área total es de 223.19 mts2. Los arrendatarios de este inmueble son Totto, Farmasanitas, Cueros Velez, EPK y 4Kids. El inmueble cuenta con contratos de arrendamiento por dos años en promedio. Este inmueble fue construido en el año 2006, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en una zona de importancia comercial para la ciudad de Cali, se espera que el inmueble le reporte al Fondo una rentabilidad atractiva en el corto y mediano plazo.

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4. Reporte sector inmobiliario MERCADO INMOBILIARIO OFICINAS E INDUSTRIAL BOGOTÁ D.C. Junio de 2014 Fuente: Colliers International Colombia Bogotá D.C., se ha consolidado como uno de los mejores entornos empresariales de América Latina por los beneficios que han recibido los inversionistas, se encuentra en el top 3 regional de las ciudades con mayores facilidades para hacer negocios según el Banco Mundial. El auge de la inversión extranjera y la construcción han sido los factores más destacados de la economía, el desempleo en Bogotá, por ejemplo, disminuyo, no sólo está por debajo del promedio nacional con un valor de 9,9%, sino que la tasa de ocupación se ubicó en el 65,3%, la más alta en todo el país, otros sectores que se vieron fortalecidos, según la Secretaria de Desarrollo Económico de Bogotá, fueron las actividades empresariales e inmobiliarias y los servicios de salud, educación, sociales y personales.

Oficinas: Se estima que durante los primeros seis meses del año en Bogotá se absorbieron 53.800 metros cuadrados, cabe destacar que esta cifra es menor a la cantidad de metros cuadrados terminados durante el mismo periodo, tendencia que no se veía desde el 2012, esto como resultado del importante ingreso de metros cuadrados al inventario durante el primer semestre, de los 80.900 metros cuadrados que ingresaron al 66% entraron ocupados. Los corredores del “Central Business District” en conjunto presentaron una absorción de 37.500 metros cuadrados, por su parte en los corredores fuera de este se absorbieron 16.412 metros.

El precio promedio de renta para el tercer trimestre del año cerró en COP $66.400 (US$ 35,3) por metro cuadrado, registrando un incremento del 7,7% con respecto al 2013. Analizando el precio promedio en clase A+ y A, este fue de COP $69.000 (US $36,7), mientras que en las oficinas clase B este fue de COP $56.000 (US$ 29,7) por metro cuadrado. Los precios continúan aumentando a pesar del aumento en la oferta, incluso llegando a valores que nunca se habían visto en la ciudad, en oficinas A+ del corredor Santa Bárbara se llegan a niveles máximos de COP $118.300 (US$ 62,9) por metro cuadrado.

Rango de Precios A+ y A Mensual Por Metro Cuadrado 120.000

COP / m2

100.000 80.000 60.000 40.000 20.000

Fuente: Colliers International S.A.

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Santa Bárbara

Av. Chile

Chicó

Otros

Calle 100

Andino

Salitre Córdoba Cedros

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INDUSTRIAL: Para el primer trimestre del año, se registra una absorción neta ligeramente superior a los 82.000 metros cuadrados, presentándose una disminución con respecto al comienzo del año anterior. La dinámica de absorción de espacios industriales se caracteriza por tener un ritmo ascendente a lo largo del año, razón por la cual en el primer trimestre se evidencia una modesta actividad.

Se presenta una leve disminución en la tasa de vacancia con respecto al año anterior, ubicándose en 5%. Esta tasa disminuyó para las bodegas en clase A, mientras que aumento para las bodegas ubicadas en Zona Franca. A pesar de contar con una alta disponibilidad, el corredor Sub Urbano Mosquera presenta una disminución en esta tasa, evidenciándose el acelerado ritmo de crecimiento con que este corredor cuenta.

Durante este primer semestre el resultado en el precio de renta con respecto al inicio del año anterior presenta un leve aumento, registrándose un valor promedio de COP $ 14.200 (US$ 7). Por su parte, los precios de venta presentan un incremento porcentual igualmente bajo, ubicándose en un promedio de 1.894.050 (US$ 936,5). Estos incrementos responden a procesos naturales de valorización del suelo, dado que la dinámica mercantil para el primer trimestre del año es bastante moderada.

Rango de Precios de Renta Por Metro Cuadrado $30.000

COP / m2

$20.000

$10.000

$

Occidente

Sub Urbano Calle 80

Sub Urbano Funza

Sub Urbano Mosquera

Sub Urbano Tocancipá

Fuente: Colliers International S.A.

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5. Agradecimientos GESTOR INMOBILIARIO S.A.S. y su Presidente Abdón Eduardo Espinosa Fenwarth, manifiestan su agradecimiento a la sociedad Ultrabursátiles por su gestión como sociedad administradora del Fondo, así como a la firma de abogados Esguerra Barrera Arriaga y a su socio Juan Pablo Gonzalez por el asesoramiento legal en el funcionamiento del fondo. Igualmente les da reconocimiento muy especial a los miembros de comité de Inversiones Dres. Guillermo Gómez Estrada, Ernesto Huertas Escallon, Juan Manuel Pardo Pombo y Roberto Uribe por su permanente apoyo y sus invaluables análisis de las inversiones.

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