immobilier.ch News - Que peut-on acheter avec 500 000 CHF?

Le journal du site d'annonces n°1 en Suisse romande 12-25 février 2024 · No 1109 · Bimensuel

Actualité · Immobilier · Commerce · Emploi · Gastronomie

QUE PEUT-ON ACHETER AVEC

Construction

500 000 CHF ?

XX pages

Unsplash

Coup de chaud pour la filière du bois 18-19

Biens de prestige

Reprise depuis l’hiver 2023, selon Naef

22-23

En Suisse, seulement 36% de la population est propriétaire d’un bien immobilier. Parmi les nombreux freins d’accessibilité à la propriété: les moyens financiers trônent en pole position. 24-25

QUI PRENDRA LA BARRE ?

A VOUS DE FAIRE CE CHOIX !

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Gerofinance | Régie du Rhône

Entretien avec le CEO, Timothée Carrel

26-27

N°1 en Suisse - 20 agences - 2000 produits - 1000 transactions/an

0840 800 000 pme@remicom.com www.remicom.com DR

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BIENVENUE CHEZ VOUS VOUS FAIT DÉCOUVRIR DES BIENS D’EXCEPTION

LES VENDREDIS À 20:10

Une émission présentée par Chantal de Senger RÉDACTRICE EN CHEF DE PRESTIGE

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12 - 25 février 2024

SOMMAIRE CTION DE L A RÉDA

4-13 Actualité Les brèves immobilières Résidences Principales va lancer sa 1ère résidence pour baby-boomers Praille-Acacias-Vernets: Qui aura sa part du gâteau?

Tout comprendre sur le droit de superficie

14-19 Dossier À Genève, la rénovation met tout le monde d’accord En route vers la valeur verte?

Coup de chaud pour la filière du bois suisse

20-28 Immobilier Le Manoir, chaînon manquant du Nyon historique Biens de prestige: «Nous sentons une reprise depuis l’hiver 2023» Appartement/maison, que peut-on s’acheter avec 500 000 francs?

Entretien avec Timothée Carrel, CEO de Gerofinance | Régie du Rhône Le coup de pouce de la CGI pour déclarer ses impôts

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Editeur: immobilier.ch SA Directeur de la publication: Claude-Alain Paschoud Rédacteur en chef: Serge Guertchakoff Journaliste: Julie Müller Directeur artistique: Pierre Broquet Tirage: 105'000 exemplaires / 20 fois par an Envoi emails: 80'000 exemplaires Publicité: Sylvie Bernaudon, Donatien Presutti info@immobilier.ch Tél +41 22 307 02 20 Toutes les éditions sont disponibles sur immobilier.ch

FAVARGER ET LINDT RENFORCENT LEUR PRÉSENCE Après avoir inauguré en octobre 2019 une première boutique dans les Rues-Basses à Genève (rue de Rive 11), puis à Lausanne (rue des Terreaux 2), la marque de chocolats Favarger s’’apprête à en ouvrir une 3e (sans compter celle sise à côté de son usine de Versoix). La future arcade se situera au cœur de Genève, face à la place du Molard (38 rue du Marché), juste à côté du Bon Génie. Une opération dirigée par Fran Rajic, l’un des fils de Luka Rajic, le propriétaire de la célèbre marque genevoise depuis maintenant 20 ans. Ce dernier a repris la direction opérationnelle depuis plus d’une année. Autre acteur du chocolat suisse, le géant Lindt côté à la Bourse suisse (avec une valorisation de plus de 25 milliards de francs) est en train d’aménager un magasin dans la fameuse Tour de l’Ile, sise à la Place Bel-Air à Genève.

Cela en fera son 15e point de vente en Suisse.

KATANA RACHETÉE PAR SES FONDATEURS Depuis l’automne dernier, Yarom Ophir et Siddik Apaydin ont repris la société Katana des mains du groupe m3 d’Abdallah Chatila. Implantée dans toute la Suisse, Katana est spécialisée dans la destruction de documents

confidentiels, archives et supports informatiques sur site. Elle est équipée d’une flotte d’une dizaine de camions spécialisés. Les deux cofondateurs de Katana l’avaient cédée en décembre 2020 au Groupe m3 qui entendait ainsi poursuivre sa diversification, aux côtés de GPA Guardian Protection SA et de son pôle nettoyage. Entre temps, suite à la pandémie, le groupe a été contraint de se recentrer sur son cœur de métier : la gérance, la promotion, le courtage, tout en gardant un pôle dédié à l’hôtellerie et à la restauration.

INSTITUTIONNELS TRÈS ACTIFS Créée en 1983, la « première caisse de pensions écologique et éthique » de Suisse, Nest Fondation Collective, vient d’acquérir pour 31,76 millions de francs deux immeubles résidentiels à Carouge (GE), avenue de la Praille 15 et 17. Ils étaient détenus auparavant par la Caisse de pension de la Vaudoise Assurances depuis 1998.

Nest possède déjà 24 immeubles en Suisse et gère une fortune globale de près de 4 milliards de francs. Autre acteur institutionnel, Tellco a acheté l’immeuble rue du Cendrier 22 (lequel abrite l’ancien cinéma Broadway) pour près de 15 millions de francs.

Le vendeur? La direction de fonds suisse Solufonds, rebaptisée Solutions and Funds depuis novembre 2022 et qui ne gère pas moins de 12 fonds immobiliers (Cornèr Funds, Dominicé, DWS, Manavest, Procimmo ou encore Streetbox).

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IMMO BRÈVES

LE QUARTIER HORIZONS DORIGNY À CHAVANNESPRÈS-RENENS AVANCE

DR

C’est chose faite, le bouquet de chantier du quartier Horizons Dorigny à Chavannes-près-Renens (VD) a été célébré en compagnie des nombreux acteurs concernés. Le projet composé de quatre bâtiments résidentiels, comprendra à sa livraison finale: 28 cages d’escaliers, 514 appartements en location, 11 arcades commerciales, 1500 m2 de surfaces parapubliques, 6300 m2 de surfaces de bureaux et d’activités, 1 crèche, 1 salle communautaire et 25’000 m2 d’aménagements extérieurs. JM

NOUVELLE HAUSSE DES PRIX POUR LES VILLAS ET LES PPE La hausse des prix de transaction des logements en propriété s’est poursuivie au 4e trimestre 2023, selon le dernier rapport de Wüest Partner. Les prix des appartements en PPE ont progressé de 1,4% par rapport au trimestre précédent, tandis que ceux des maisons individuelles ont connu une hausse plus modérée de 0,7%. Les chiffres annuels confirment aussi cette tendance: les appartements en PPE ont renchéri de 3% entre le 4e trimestre 2022 et le 4e trimestre 2023, alors que les prix des maisons individuelles n’ont augmenté que de 1,5% sur la même période. JM TRANSACTIONS: VARIATIONS

UNE 1ÈRE PIERRE POUR LE PARC DÉDIÉ AUX SAINT-BERNARD

Maisons individuelles

Appartements en PPE

Derniers 3 mois

+0,7%

+1,4%

Derniers 12 mois

+1,5%

+3,0%

3 dernières années

+16,0%

+15,6%

5 dernières années

+25,2%

+24%

10 dernières années

+42,0%

+30,6% Source: Wüest Partner

Barryland

Ce sont bel et bien 20’000 m2 en l’honneur des chiens Saint-Bernard qui sont en train d’être construits à Martigny (VS). En effet, le nouveau parc à thème Barryland a démarré son chantier qui devrait être achevé à l’été 2025. Confort de l’animal mais aussi du public seront au centre de cette infrastructure dont la facture se monte pour le moment à 24 millions de francs (19 millions ont déjà été récoltés). Pour rappel, le parc a accueilli 83’000 visiteurs l’an dernier, un record comme une limite. Les travaux vont ainsi permettre de doubler la capacité du bâtiment actuel tout en apportant un aspect encore plus ludique à ce site dont l’extension aura la forme inédite d’une patte de chien. JM

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12 - 25 février 2024

IMMO BRÈVES NAEF PRESTIGE KNIGHT FRANK LANCE UN SERVICE EXCLUSIF Nommée «Private Office», la toute nouvelle plateforme discrète et interconnectée de Naef Prestige Knight Frank vient d’être inaugurée. Cette nouvelle offre destinée à une clientèle exigeante donnera un accès privilégié à une équipe d’experts en immobilier résidentiel et commercial, spécialisée dans la satisfaction des besoins de clients fortunés, des family offices, et de leurs conseillers. Que ce soit pour l’acquisition de propriétés prestigieuses, l’achat de chalets en Suisse, la vente de villas secondaires en France ou des investissements immobiliers commerciaux, l’équipe présente dans les centres financiers principaux tels que Londres, Dubaï, Hong Kong, New York, Monaco et Singapour répondra aux attentes de cette nouvelle clientèle visée. JM Unsplash

LES VAUDOIS TIENNENT À LEUR CHAUFFAGE ÉLECTRIQUE Pexels

NOUVELLE SUBVENTION POUR L’ÉLECTROMOBILITÉ À GENÈVE

Depuis le 1er février, le canton de Genève soutient le développement des infrastructures d’électrification en habitat collectif. Une mesure qui répond au développement significatif de la voiture électrique sur le territoire genevois qui compte près de 18’000 immeubles.

En parallèle et après cinq ans de soutien, le canton a abandonné le 31 mars la subvention des bornes individuelles afin de mieux répondre aux besoins des habitants d’immeubles. JM

Annoncée en novembre dernier, l’interdiction des chauffages électriques dans le canton de Vaud dès 2033 est censée concerner pas moins de 20’000 logements (essentiellement des maisons individuelles). Mais l’association de propriétaires «Choc électrique» dénonce une injustice et remet en question les chiffres avancés sur la consommation réelle des chauffages électriques. Autre problème pointé du doigt: nombre de propriétaires ne pourraient pas assumer la charge financière que représente l’installation d’un nouveau type de chauffage. L’avenir des chauffages électriques vaudois se jouera donc au Tribunal fédéral. JM Freepik

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IMMO BRÈVES

QUELLE QUALITÉ DE VIE SUR L’ARC LÉMANIQUE? Lausanne et Genève ont été passées à la loupe par le programme City Statistics (sous la direction de l’Office fédéral de la statistique) qui a fourni ce mois-ci des points de comparaison sur les conditions de vie dans les villes suisses et leurs agglomérations. Il en ressort qu’en termes de logement, Genève coche toutes les cases pour éviter de s’y établir: lieux d’habitation suroccupés, bruit de la route trop fort et taux de vacance critique. En revanche, l’Arc lémanique figurerait en tête de liste parmi les villes les plus pratiques au quotidien, notamment grâce à leur proximité des commodités. JM

PART DES LOGEMENTS OCCUPÉS AVEC PLUS D'UNE PERSONNE PAR PIÈCE 0%

5%

10%

15%

20%

Genève Lausanne Bâle Berne Zurich Winterthour Lugano Saint-Gall Lucerne Villes-centres

Agglomérations

Source: OFS-StatBL

LA DURABILITÉ, CRITÈRE CLÉ DANS LE CHOIX DU LOGEMENT

PRÈS DE 200 PARTICIPANTS AU 10e PRIMEVENING

Pexels

Organisée par Primextate, une société qui vient de lancer son service de vente immobilière interactive PrimeAuctions, Primevening a attiré près de 200 participants le 1er février dernier à Genève. Étaient présents pour réseauter et découvrir les sponsors de la soirée, à savoir Swiss Rent, organisateur du Rent show qui se tient chaque année à Lausanne: l’horloger Ludovic Ballouard, Perrier-Jouët, et enfin Caviar House, dont l’expérience gastronomique et le dîner pour 2 personnes ont été mis aux enchères (vente interactive) via la plateforme de vente aux enchères digitale PrimeAuctions. Le clou de la soirée a été la performance en direct de l’athlète de l’extrême Andre Belibi, une immersion de 35 minutes dans un bain de glace pour annoncer sa tentative de record du monde le 26 février prochain au Canada, en faveur de l’autisme, devant des invités admiratifs. L’objectif de Primextate est de former et de fédérer les courtiers immobiliers de Suisse romande autour de la technologie de vente interactive, qui est depuis longtemps un outil essentiel dans les transactions immobilières des pays anglophones et nordiques. SG

Dans l’enquête «Immo-Barometer» menée auprès des ménages suisses en 2023, la durabilité se hisserait désormais parmi les facteurs clés dans le choix d’un logement. Bien qu’elle ne soit pas aussi influente que d’autres caractéristiques, telles que le rapport qualité-prix, son importance a considérablement augmenté ces dernières années. Et ce, notamment chez les propriétaires (plutôt que chez les locataires). Pour preuve, quatre propriétaires interrogés sur cinq déclarent que l’efficacité énergétique du bâtiment est importante, voire déterminante, dans le choix d’un bien immobilier. JM

LA VIE EN CAMPING TOUTE L’ANNÉE, BIENTÔT POSSIBLE? Surprise dans le canton de Vaud: une quarantaine de députés (principalement de gauche, plusieurs Vert’libéraux, deux PLR et un UDC) souhaitent légaliser la résidence principale dans les campings.

Une façon selon eux de répondre à la crise du logement. Pour cela, il s’agirait d’effacer l’inégalité fiscale, de simplifier la situation administrative et de prendre en compte les considérations sociales et écologiques que ce type d’habitat implique. Le texte a été déposé début février au Grand Conseil. À suivre. JM DR

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12 - 25 février 2024

IMMO BRÈVES

LES EFFETS DU TÉLÉTRAVAIL COMMENCENT À SE RESSENTIR CBRE Switzerland a publié les derniers chiffres du marché de bureaux en Suisse. Les surfaces disponibles à trois mois ont augmenté pour le quatrième trimestre consécutif, totalisant 2,28 millions de m2 à fin 2023, soit 4,7% du parc. Bien que le marché helvétique des bureaux ait bénéficié d'un bon dynamisme ces dernières années, la demande a récemment diminué en raison du ralentissement de la conjoncture. De plus, de nombreuses entreprises s’adaptent progressivement à ces nouvelles conditions de travail (télétravail etc.), la réduction des besoins en surface induite par le home office semble ainsi se concrétiser seulement maintenant en termes de locaux vacants. JM

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CAROUGE: LE DÉVELOPPEMENT DU QUARTIER DES MENUISIERS SE POURSUIT

Carouge

Fin janvier, le Conseil d’État genevois a adopté un plan localisé de quartier à l’angle de la rue de la Fontenette, de la rue de Veyrier et de la rue des Horlogers, sur la commune de Carouge (GE). Ce PLQ constitue la troisième étape des projets de développement de l’îlot dit «des Menuisiers». Les parcelles sont aujourd’hui, comme leur nom l’indique, principalement occupées par une menuiserie et des places de stationnement.

Le projet prévoit donc désormais un unique bâtiment d’environ 140 logements, dont la forme permettra d’aménager une cour intérieure avec un espace vert et une aire de jeux pour enfants. JM

MISE À L’ENQUÊTE DU QUARTIER DES FLEURETTES À LAUSANNE La double gêne occasionnée par les chantiers de l’agrandissement/modernisation de la gare de Lausanne (conduits par «Léman 2030») et par le renouvellement des réseaux souterrains, a permis au quartier des Fleurettes, à Lausanne, de faire l’objet d’un projet d’aménagement des espaces publics. La mise à l’enquête intervenue fin janvier avait alors été présentée publiquement, dessinant les contours d’un futur quartier apaisé et surtout très largement végétalisé. Des infrastructures transitoires auront déjà lieu avant le début des travaux estimés quant à eux en 2025. JM

Stratus

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CRANS (VD)

«GARANTIR UNE AUTONOMIE PHYSIQUE ET SOCIALE» Le groupe PP Holding, via sa division Résidences Principales, s’apprête à lancer la construction de sa première résidence visant les baby-boomers vieillissants. Cette première réalisation concerne 57 appartements.

La future résidence de Grand Pré proposera un restaurant de qualité et des services ouverts au public. DR

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l ne s’agit pas d’une simple résidence pour seniors. Le premier projet lancé par le Groupe PP Holding (via Résidences Principales, filiale sœur de Pharmacie Principale et de Visilab) est autrement plus ambitieux. L’objectif est de répondre aux attentes de milliers de baby-boomers souhaitant rester autonomes et tenant à leur liberté.

Vaste étude Avant de lancer la commercialisation de leur première résidence pour seniors, Résidences Principales a mandaté dès l’été

2022 Anne Southam Aulas pour mener une étude sur les attentes réelles des personnes de plus de 75 ans. «J’ai mené de nombreux entretiens pour comprendre ce que cette population recherche, ses attentes. Cela a permis de dresser une carte de la future clientèle», explique la serial entrepreneuse (Ndlr. elle fut fondatrice ou cofondatrice de Novospray, de Genilem, d’Hôtels et Patrimoine et de m3 Hospitality).

Les attentes de cette clientèle sont les suivantes: la sécurité, avec une présence 7 jours sur 7 et 24h sur 24 ; la liberté (la plupart ne veulent pas entendre parler d’une

offre standard avec une demi-pension, etc.) ; des services à la carte (par exemple avec une palette de cours, comme le Tai Chi, le yoga, le pilate, de la danse de salon ou de la gym douce); ne pas être stigmatisé et rester actif (d’où l’ouverture au public du restaurant ou des activités proposées).

Offre culinaire qualitative Afin de positionner comme il se doit cette future résidence senior de Grand Pré, l’équipe de management a réussi à intégrer le chef Xavier Bats. Passé par l’Hôtel de Ville de Crissier, ce dernier a notam-

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12 - 25 février 2024

petit centre médical, une salle de fitness et trois salles privatisables. Les logements se veulent évolutifs (adaptables à un éventuel déficit de mobilité) et vont du studio au 4 pièces (3 chambres ou 2 chambres + studio). Ils comprennent un spacieux hall d’entrée, une chambre à coucher de 14 m2 au moins, une salle de bain et une cuisine adaptable pour les personnes à mobilité réduite, un séjour lumineux, un balcon ou un jardinet, ainsi qu’une cave.

Ouvert au public Les appartements offriront des surfaces généreuses. DR ment créé le service traiteur «L’Ordanais» et développé «les escapades gourmandes» pour la Fondation La Rozavère, un EMS érigé en modèle par les autorités vaudoises. Ce Gascon renommé sera à la tête du pôle restauration de Résidences Secondaires. Ce dernier animera des ateliers de cuisine à Crans (VD). Alexandra de Toledo, son père Jean-Philippe de Toledo et Xavier Bats ont d’ores et déjà beaucoup œuvré à l’élaboration de recettes excellentes pour la santé, principalement en ce qui concerne les entrées et les desserts.

Concept innovant Composé de trois bâtiments, ce futur complexe a été dessiné par le bureau FdMP, auteur de la manufacture Audemars Piguet à Meyrin, de la rénovation du cinéma Plaza à Genève ou encore des cinq bâtiments comprenant 58 appartements à Crans, livrés en 2021.

«Le chantier va s’ouvrir par le terrassement prévu au printemps 2024 et nous visons une livraison pour l’automne 2025», confirme François von Ernst, cofondateur de Résidences Principales, et qui fut chef de projet commercial chez Losinger Marazzi pendant une dizaine d’années. A Crans (VD), Résidences Principales est au bénéfice d’un droit de superficie et va gérer l’exploitation ensuite. Sur une parcelle de 13’000 m2, trois bâtiments seront disposés. Le principal sera doté d’une belle cour intérieure végétalisée. Outre le restaurant, il accueillera le lounge-bar, un

«Nous souhaitons que la résidence soit un vrai lieu de vie, de plaisir, offrant une réelle convivialité», ajoute François von Ernst. Ainsi, il y aura plusieurs salles privatisables, pouvant accueillir jusqu’à 30 personnes. «L’équipe de conciergerie a justement un profil mixte, combinant l’expérience de l’hôtellerie et celle du paramédical. Elle sera à disposition, par exemple pour l’organisation d’une fête.»

Ces nombreux services seront facturés en sus du loyer. Il devrait s’agir d’un forfait, «libre aux résidents de consommer ce qu’ils souhaitent, le montant non utilisé sera reporté de mois en mois jusqu’au 31 décembre. Par ailleurs, ils bénéficieront de tarifs préférentiels sur l’ensemble des services», explique Anne Southam Aulas, responsable Hospitality & Services. Un service de femme de chambre, et non de femme de ménage, est prévu.

«Elles ont été formées aux standards de l’hôtellerie». La société d’exploitation proposera aussi, pour ceux qui le souhaitent, la location du linge de maison et de lits.

Résidences Principales dispose d’une dizaine de projets dans son pipeline, à Genève et dans le canton de Vaud pour l’instant. «Mais nous ne sommes pas fermés à des implantations ailleurs, sur les cantons du Valais, Neuchâtel et Fribourg», ajoute Anne Southam Aulas.

Serge Guertchakoff

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Praille-Acacias-Vernets

QUI AURA SA PART DU GÂTEAU? Le 3 mars prochain, le peuple genevois est appelé à trancher sur la répartition des types de logements prévus dans le PAV. Au menu: ajouter davantage de propriétés par étage (PPE) pour augmenter les possibilités d’achat immobilier ou, le cas échéant, mieux encadrer celles soumises au droit de superficie.

É

nième coup d’éclat autour du plus grand projet d’aménagement urbain d’Europe qu’est le PAV (Praille-Acacias-Vernets).

Avec pas moins de 12’400 logements supplémentaires attendus d’ici 2060 dans le nouveau centre de Genève, les visions contraires croisent le fer à chaque étape du plan et finissent la plupart du temps devant les urnes. Le 3 mars prochain, c’est cette fois-ci la répartition des types de logements à construire qui est au cœur des débats. Un manque de diversité critiqué par le PLR, l’UDC, le Centre, le MCG et la Chambre genevoise immobilière que les deux propositions de lois qu’ils soutiennent espèrent corriger.

Une demande attestée pour la pleine propriété Tout d’abord, la loi L 12291 «Pour de la PPE dans le PAV» suggère, comme son nom l’indique, d’introduire 24% de propriété par étage (PPE), en pleine propriété, dans le mégaprojet urbain du PAV afin de répondre à un besoin général de la population. «La PPE en zone de développement s’est révélée être le parent-pauvre des projets ces dernières années alors que dans le périmètre des Allières par exemple, plus de 500 demandes solvables ont été déposées pour les 80 logements construits en PPE. Sans parler du quartier des Vergers et ses 80 appartements

Achat vs location Comparatif des coûts d’un appartement Nombre de piéces

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Surface PPE

100 m2

Prix appartement

680 000 CHF

Fonds propres investis

163 300 CHF

Fonds étrangers

544 000 CHF

Coûts mensuels de l'appartement 2056 CHF Loyer libre moyen - changement bail (données OCSTAT)

2330 CHF

en PPE qui ont reçu près de 1000 dossiers également tous recevables», souligne la députée Diane Barbier-Mueller.

La raison de cet attrait? Les prix attractifs pratiqués en zone de développement qui facilitent l’accession à la propriété (voir tableau: pour un appartement de 100 m2, compter 680’000 CHF en moyenne) mais dont l’offre reste pour le moment largement inférieure à la demande des familles genevoises. Un décalage qui place d’ailleurs Genève à la première place des cantons avec le moins de propriétaires de Suisse. De quoi provoquer en outre des problèmes de mobilité selon la députée MCG, Ana Roch: «Nous ne répondons pas suffisamment à un besoin grandissant, ce qui force nos concitoyens à aller

acquérir leur logement dans un canton ou un pays voisin. Autrement dit, de plus en plus loin de leur lieu de travail...»

En ce qui concerne le PAV, 88% des logements envisagés relèveront du locatif pur dans les prévisions de l’État et seuls 4% de PPE devraient être régis par un droit de superficie (non en pleine propriété).

Un chiffre modeste mais justifié par les partis de gauche pour ses risques, entre autres, de spéculation immobilière. Impensable pour le conseiller national PLR, Cyril Aellen: «La PPE en zone de développement répond à des règles strictes, en particulier à la loi Longchamp qui oblige d’occuper son logement a minima pendant dix ans avant de pouvoir le revendre.

Il s’agit ici véritablement d’un investissement personnel durable, d’un élément de prévoyance pour les classes moyennes qui souhaitent accéder à la propriété.»

Le droit de superficie, à condition de...

Autre argument de l’opposition: le fait qu’il y ait déjà de la PPE en droit de superficie devrait suffire à la population désireuse d’achat (voir la définition du

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12 - 25 février 2024

Le quartier des Vernets à venir. DR

droit de superficie en page 12). «Faux» défendent les auteurs de la loi L 12290 dont l’objet est de définir les contours de ce régime encore rare sur le marché. «On peut comparer la PPE en droit de superficie à l’achat d’une voiture en leasing. Cela coûte cher en «loyers»,

en entretien et à la fin, contrairement à une voiture, on n’a même pas la possibilité de racheter le bien. Ce n’est donc pas comparable à l’achat d’une PPE en pleine propriété», commente Cyril Aellen. Mais quitte à devoir se contenter des quelques pourcents de PPE en droit

Proposition de la loi soumise au vote populaire L’ajout de PPE rééquilibrerait la mixité des habitations au sein du PAV

4%

PPE en droit de superficie

24%

PPE en pleine propriété

8%

Locatifs en droit de superficie

26%

Locatifs

14%

Locatifs

62%

62%

Locatifs d'utilité publique

Locatifs d'utilité publique

ACTUELLEMENT

AVEC LA NOUVELLE LOI

de superficie, les législateurs ont fait en sorte de la rendre plus abordable.

Dès lors, il est proposé dans cette deuxième modification de loi de préciser la durée du droit de superficie pour qu’elle atteigne 99 ans (au lieu des 60 ans actuels), de définir une rente de superficie qui ne péjore pas la charge d’usage (10 CHF par m2 en lieu et place des 32,52 CHF aujourd’hui), et enfin de déterminer la valeur de retour de «l’immeuble» à l’expiration du droit de superficie. Ceci afin d’éviter des cas de conflits comme observé récemment entre la Commune de Genthod et les quasi-propriétaires qui bénéficiaient d’un droit de superficie sur ses terrains.

Néanmoins, il est important de noter que cette deuxième loi tombera si la première est acceptée en votation puisque la PPE en propriété pleine remplacerait alors le pourcentage des PPE en droit de superficie... Loin d’être évident, ce débat n’est sûrement pas le dernier sur lequel le peuple aura à s’exprimer concernant le PAV mais cette fois-ci l’enjeu est de taille.

Alors qui l’emportera dans ce combat politiquement clivant? Réponse le 3 mars.

Julie Müller

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Éclairage

TOUT COMPRENDRE SUR LE DDP Face à un marché immobilier où l’accès à la propriété est sans cesse plus difficile (prix à la hausse, resserrement des critères d’octroi des prêts hypothécaires...), le modèle hybride du droit de superficie distinct et permanent (DDP) devient une alternative peu à peu répandue. Zoom sur les particularités de ce «leasing immobilier».

S

ouvent qualifié d’inaccessible par la population des grandes villes, le rêve d’accession à la propriété n’est pourtant pas un obstacle infranchissable. À titre d’exemple, le modèle méconnu du droit de superficie gagne en popularité depuis quelques années et s’est d’ailleurs taillé une place de choix dans le mégaprojet de développement genevois Praille-Aca-

cias-Vernets (PAV) avec la vente de «propriété par étage en droit de superficie».

Mais qu’est cette solution au nom si complexe? Explications.

Des semi-propriétaires Le droit de superficie permet de dissocier la propriété d’un terrain de celle des constructions qui sont ou seront éri-

gées au-dessus/en-dessous. En d’autres termes, le propriétaire d’un terrain (le superficiant) octroie à une tierce personne (le superficiaire) le droit de construire, de détenir et d’entretenir des constructions sur son terrain. Moins fréquent, il est également possible d’acquérir la propriété d’une construction déjà existante sur ledit terrain. Dans le cas d’une villa par exemple: si vous l’achetez en droit

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12 - 25 février 2024

Acheter en DDP revient à acquérir les murs d’un bien mais pas le terrain sur lequel il est situé. loyer pour l’utilisation de son sol. Fixé dans le contrat du droit de superficie, l’intérêt à payer doit normalement être proportionnel à la valeur du terrain. À savoir que ces taux d’intérêt peuvent être fixes (le même taux sur l’ensemble de la durée du droit de superficie) ou variables, une spécificité à définir lors de l’achat.

Une situation avantageuse?

La «location» d’un terrain peut valoir contractuellement sur une durée de 30 à 99 ans. Freepik

de superficie, vous n’allez acheter que la maison (les murs) mais pas le terrain, qui va rester propriété du propriétaire initial.

Intitulé légalement «droit de superficie distinct et permanent» ou «DDP», ce type de contrat peut voir sa durée varier entre 30 et 99 ans. Par son annotation au registre foncier, le DDP possède alors le caractère d’un droit distinct et permanent.

Permanent car il dure plusieurs décennies et distinct car il n’est pas lié à une personne et peut donc être légué, vendu ou transféré au cours de sa durée.

Un «loyer» malgré tout Le droit de superficie qui sépare la propriété du terrain et celle du bien est un moyen d’acquérir une maison/un appartement à un prix plus bas que lors d’un achat classique. Néanmoins, un supplément est nécessaire et vient gonfler la facture finale avec une rente de superficie à verser au propriétaire, comparable à un

Pour l’acheteur, l’avantage est simple: en n’achetant pas le terrain, le prix du bien se veut sensiblement inférieur à celui d’une propriété classique (selon les estimations, le prix diminue d’environ 40%). Néanmoins, le fait de ne pas posséder la propriété du sol est un désavantage notable. En effet, le propriétaire de la construction ne profite pas de l’augmentation de la valeur du terrain sur lequel se situe son bien et peut même subir une perte s’il souhaite vendre un jour ce bien (les immeubles n’ont pas tendance à s’apprécier en valeur avec le temps et les coûts de rénovation réguliers entraînent une réduction de la plus-value potentielle). Finalement, même si la durée du contrat peut être courte (minimum 30 ans), la rente versée au fil du temps excède bien souvent la valeur initiale du terrain alors qu’en définitive ce terrain n’appartiendra pas à l’acheteur à la fin du contrat.

Du point de vue du propriétaire du terrain au contraire, ce droit de superficie est bénéfique sur de nombreux points puisqu’il lui permet de déléguer la construction et la gestion de biens immobiliers à des tiers tout en conservant un certain contrôle sur l’affectation qui est faite de son sol. De plus, cela lui génère des revenus passifs via les rentes perçues tout au long du contrat.

Des conditions à contrôler Dans le cadre d’un droit de superficie, superficiant et superficiaire doivent s’accorder sur de multiples aspects en amont d’une signature de contrat. L’acheteur doit notamment prêter attention au montant de la rente et à son indexation mais aussi aux modalités relatives à la durée du contrat. Il est en général prévu que le contrat puisse se renouveler à son échéance mais il faut veiller à le spécifier dès le début. S’il ne devait pas l’être, à l’expiration du délai de 99 ans par exemple, l’acheteur qui a construit sa maison sur le terrain «loué» doit restituer le terrain en l’état initial ou avec le bien nouvellement construit. Il est donc essentiel d’avoir défini dès le départ le versement d’une indemnité équitable, fixée selon les prix du marché afin de racheter le/les logement/s. Autrement, les constructions acquises deviennent alors partie intégrante du sol et la propriété de celui qui possède le terrain. La loi prévoit également la possibilité d’un retour anticipé, notamment si le propriétaire de la construction excède son droit réel ou viole gravement les obligations contractuelles.

C’est pourquoi, la durée, pouvant aller jusqu’à 99 ans, n’est jamais définitivement garantie. Par ailleurs, le propriétaire de la construction et celui du terrain peuvent décider conventionnellement de mettre un terme au droit de superficie avant son échéance. En tant que propriétaire du logement, la loi donne aussi le droit de vendre son bien en transférant la propriété du bâti à un nouveau superficiaire ou bien en le transmettant à ses héritiers.

Le nouveau contractant devra à ce moment-là se conformer aux modalités du contrat de superficie.

Enfin, il est important de noter qu’en tant que propriétaires fonciers en Suisse, les acheteurs de maisons/appartements grevés d’un droit de superficie sont regardés comme des propriétaires classiques d’un point de vue fiscal (même si les terrains ne leur appartiennent pas). Le traitement fiscal reste donc identique aux biens détenus en pleine propriété. Ils sont ainsi soumis à l’impôt sur la fortune et à l’impôt sur le revenu. Le propriétaire du sol, lui, ne s’acquitte que de l’impôt sur le revenu du droit de superficie.

Julie Müller

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Dossier énergie

Genève

LA RÉNOVATION MET TOUT LE MONDE D’ACCORD Début février, pas moins de quinze partenaires se sont réunis pour modifier le cadre légal et réglementaire sur l’énergie. Des aides publiques plus conséquentes et mieux distribuées ou encore des délais rallongés pour les «petits» propriétaires ont notamment été convenus.

Les 15 partenaires de cet accord historique signé à Genève le 5 février dernier. Pete Kittler

L

e grand jour est arrivé. Celui où droite et gauche, ASLOCA et milieux immobiliers mais aussi patronaux, syndicaux, environnementaux et professionnels ont trouvé un accord. Au centre de l’échiquier? La rénovation énergétique. Habituellement plutôt propice aux initiatives, référendums et autres blocages tempétueux (exemple en septembre dernier, lorsque le Conseil d’État genevois avait refusé de publier le projet de loi des députés), la thématique a cette fois-ci créé l’union avec un grand U. Le conseiller d’État en charge du territoire, Antonio Hodgers, s’est réjoui de marquer ce lundi 5 février 2024 d’une pierre blanche

pour trois raisons. Tout d’abord parce que cet accord concerne l’entier du parc bâti de Genève (public et privé), ce qui représente un volume d’objets «extrêmement important» et soumet ainsi la majorité du parc immobilier genevois à la rénovation énergétique. Une mesure historique qui «n’aura pas d’autre équivalent permettant de réduire à ce point les émissions de gaz à effet de serre du canton», a vanté l’élu.

Enfin, la signature de cet accord peut également être saluée pour la diversité d’acteurs qu’elle englobe, du jamais vu.

Un lissage bienvenu des obligations Dans cet accord inédit, tous les compteurs ne sont pas pour autant remis à

zéro. Le dispositif genevois mesurant la consommation réelle d’un bâtiment (et ce, depuis 1993) reste finalement en place et ne sera pas remplacé par le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB). Les fameux seuils d’obligations de rénovation sont également maintenus.

Pour rappel, les immeubles de plus de 800 mégajoules (MJ)/m2/an conservent l’échéance d'aujourd'hui, ceux de plus de 650 MJ/m2/an de 2027 et ceux de plus de 550 MJ/m2/an de 2031.

Genève conserve de ce fait ses ambitions de rythme soutenu mais accorde malgré tout un délai de trois ans de mise en conformité pour les logements dits «de moins de 5 preneurs», c’est-à-

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entre le fromage ou le dessert... être subventionné ou augmenter les loyers.

Une nouvelle qui soulage grandement l’ASLOCA qui s’est par ailleurs engagée à retirer son initiative (IN186) si cet accord se concrétise.

La suite au prochain épisode En parlant de calendrier, la balle est à présent dans le camp du Grand Conseil.

Dans la foulée de cet accord signé par les 15 partenaires, le Conseil d’État entend déposer les deux textes qui y sont relatifs d’ici la fin du mois, dans l’espoir que les députés les adoptent au cours de l’été. «L'objectif est que le dispositif puisse rentrer pleinement en œuvre en septembre prochain», insiste le conseiller d’État en charge du territoire. S’ensuivront le délai référendaire, la promulgation et le retrait de l’initiative de l’ASLOCA. Ce qui refermera une bonne fois pour toute ce chapitre épique autour de la rénovation énergétique.

Genève confirme ses ambitions de neutralité climatique. Unsplash

dire essentiellement les villas et petits ensembles. «Il faut savoir que ces petits propriétaires représentent 15% du parc immobilier genevois et 17% de ses émissions énergétiques mais surtout un grand nombre de dossiers administratifs à traiter. Nous allons donc mettre la priorité sur les grands immeubles», a précisé Antonio Hodgers. Un lissage des interventions sur une quinzaine d’années qui permettra d’éviter l’engorgement et l’augmentation des coûts associés à la réalisation de ces travaux.

Financer pour aider/ inciter les privés Autre volet de cet accord et pas des moindres: les subventions. Le conseiller d’État l’a reconnu, «cette exigence étatique engendre des investissements importants pour les propriétaires, il est logique et admis qu’il y ait une participation publique à la hauteur». Le volume de subventionnement (hors bâtiments de l’État) porte désormais à 500 millions de francs l’enveloppe qui en comportait 200 millions. Aussi, même si des maîtres d’ouvrage publics (communes, infrastructures culturelles etc.) peuvent

Julie Müller concourir à cette aide financière, il a été décidé que «la claire majorité (70%) de cette subvention soit accordée à des projets privés».

L’occasion, en outre, de soutenir plus de monde mais aussi davantage par projet, avec une augmentation des CHF/m2 par rapport au barème actuel. Les cas particuliers (objets patrimoniaux...) n’ont pas été oubliés puisque les propriétaires en incapacité financière pourront, selon les situations, profiter d’un allongement des délais ou de prêts relais/cautionnements.

Pas moins de 50 millions ont été ajoutés pour aider les retraités dont l’accès aux crédits hypothécaires s’avère compliqué par exemple.

Finalement, un accord dans l’accord a permis de débloquer un véritable sac de nœuds: celui de l’impact du coût des rénovations énergétiques sur les loyers.

La conclusion est qu’en cas de subvention publique, un propriétaire ne pourra dès lors pas répercuter ses frais sur la hausse des loyers prévue dans la LDTR (la baisse prévisible des charges et le supplément de 10 CHF/pièce/mois). Le propriétaire aura dorénavant le choix

Les 15 partenaires en un coup d’œil

- Association des communes genevoises (ACG) - ASLOCA Genève - Chambre de commerce, d’industrie et des services de Genève (CCIG) - Communauté genevoise d’action syndicale (CGAS) - Chambre genevoise immobilière (CGI) - Département du territoire - Fédération des associations d’architectes et d’ingénieurs de Genève (FAI) - Fédération genevoise des métiers du bâtiment (FMB) - Groupement des coopératives d’habitation genevoises (GCHG) - Groupement des métiers techniques du bâtiment Genève (MBG) et Association genevoise des entreprises de chauffage et de ventilation (AGCV-suissetec) - Noé21 - Pic-Vert - Services industriels de Genève (SIG) - Union suisse des professionnels de l’immobilier Genève (USPI Genève) - WWF Genève

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Dossier énergie

Rénovation énergétique

«L

’enjeu climatique implique la résilience du domaine bâti», s’est vu rappeler l’auditoire de 150 personnes présent lors de la journée romande de l’estimation immobilière organisée par la SVIT School début février. Les faits parlent d’eux-mêmes et sont sans cesse martelés lors d’événements immobiliers: nous faisons face à un épuisement de nos ressources sous toutes ses formes (énergétiques, matérielles et humaines), à un réchauffement climatique contraignant mais aussi à un contexte socio-économique totalement bouleversant.

La Suisse vise la neutralité carbone pour 2050. Freepik

EN ROUTE VERS LA VALEUR VERTE? Nul doute que l’heure est venue de passer à l’action pour les propriétaires de bien immobilier, puisque le risque de voir ce dernier perdre de sa valeur guette les retardataires.

Alors face à ce brouillard annonçant la tempête, les autorités ont d’ores et déjà fixé des objectifs auxquels les acteurs du secteur seront tôt ou tard obligés de se plier. Deux lignes directrices que le cofondateur de Signa-Terre, Olivier Ouzilou, s’est chargé de récapituler lors de ce marathon de conférences. «En 2050, nous devons atteindre le net 0 carbone mais cela est concrètement irréalisable.

Il va donc falloir innover pour créer des émissions négatives, que ce soit par le biais de laveurs d’eau, de capteurs de CO2 ou autres. En plus de cela, le but est d’atteindre une société à 2000 watts», décrit-il. À noter qu’un Suisse aujourd’hui consomme en permanence 6300 watts en moyenne, un Américain 14’000 watts alors que les 2000 watts ciblés équivalent à la consommation d’un Cubain.

La réalité du bâti aujourd’hui Ce double axe dans le viseur, pléthore de plans et actions ont été mis en place pour accélérer le mouvement. Mais pour le moment, bon nombre de propriétaires n’ont pas encore sauté le pas en rénovant leur bien. Olivier Ouzilou a avancé quelques chiffres: «Chez Signa-Terre, nous monitorons pas moins de 14’000 immeubles en Suisse et sur un échantillon représentatif de 3700 bâtiments, on s’aperçoit que 62% d’entre eux ont encore l’étiquette enveloppe G et 17% la F. De même, nous remarquons toujours qu’il y a cette répartition déséquilibrée de 77% de chauffage au mazout/gaz contre 23% de pompes à chaleur/bois/

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chauffage à distance», commente-t-il. Il s’agirait donc pour les acteurs propriétaires d’actifs d’appliquer une approche systématique comprenant: 1) la réalisation d’un audit énergétique, 2) la remise aux normes de l’isolation pour réduire la demande d’énergie, 3) la mise en place d’un système efficace de production de chaleur, 4) une alimentation en énergie locale et renouvelable quand cela fait du sens (selon les moyens techniques et financiers).

Les immeubles qui ne seront pas certifiés ESG seront pénalisés à l’avenir.

Une perte de valeur en cas de non-action?

Agir plutôt que réagir car comme Julien Scarpa, directeur associé du cabinet CBRE l’a démontré, la valeur verte s’impose peu à peu. «Les immeubles qui ne seront pas certifiés ESG seront pénalisés à l’avenir. Ce n’est plus une question de vacance, de valorisation ou de loyers mais de liquidités car ces actifs-là, plus

personne n’en voudra», a souligné l’expert. Un fossé entre les bâtiments ESG et les autres serait donc en train de se creuser dans les processus de vente.

C’est pourquoi un groupe de travail conduit conjointement par des acteurs privés et E4S (le centre de l’UNIL, l’IMD

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et l’EPFL) travaille actuellement sur la création d’un outil analysant cette fameuse valeur verte. «Cet outil proposera des scénarios et simulations réalistes pour voir quels sont les risques de ne pas investir aujourd’hui dans la durabilité. Comment la valeur d’un immeuble pourrait varier en fonction de l’évolution des réglementations etc.», détaille Alexandre Pauli, post-doctorant à l’EPFL et co-auteur de l’étude. Parmi les premiers résultats issus de cas pratiques, l’outil a pu par exemple estimer qu’en retardant de dix ou quinze ans les travaux de rénovation, l’on devenait plus sensible aux variations du prix de la construction.

Ainsi, à travers ce nouveau cadre méthodologique de valorisation des investissements durables dans l’immobilier, le groupe de recherche espère devenir un véritable moteur. Très attendue, la mise en ligne de cet outil est planifiée pour le printemps 2025.

Julie Müller

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Dossier énergie

Construction

COUP DE CHAUD POUR LA FILIÈRE DU BOIS SUISSE Réchauffement climatique, parasites, concurrence étrangère, etc. Si nos forêts suisses se révèlent être un vivier prometteur et durable de matériaux pour nos bâtiments, de nombreux défis freinent pour le moment la demande.

L

e temps file. Le cap de 2024 est déjà derrière nous tandis que celui de 2050 et sa neutralité carbone se rapproche dangereusement.

Même si la machine est en marche pour atteindre cet objectif ambitieux, 26% des émissions de gaz à effet de serre de la Suisse sont encore et toujours issus du secteur du bâtiment. Parmi les solutions déployées: rénovation, subventions, énergies renouvelables ou encore matériaux biosourcés, comme le bois, ont finalement retenu toute notre attention. Jusquelà parsemé par petites touches dans les projets de construction, le bois (qui représente 15% du parc bâti existant) était plutôt réservé aux chalets suisses et aux abris agricoles. Désormais star des projets d’architecture, on le considère à présent volontiers comme la carte durabilité à jouer pour des conceptions plus «vertes».

d’exploitation annuel parviennent à absorber la demande puisque comme l’a précisé Alix Mercier, ingénieur d’arrondissement du Val de Travers (NE): «il pousse deux fois plus de forêt que ce que l’on exploite actuellement dans le pays».

Pas de pénurie de bois en vue donc.

Toutefois, lors d’une conférence organisée début février par le Groupe professionnel environnement de la SIA (Société suisse des ingénieurs et des architectes) Genève, plusieurs professionnels de la filière du bois suisse ont tenu à relever quelques limites concernant cette transition qui s’opère et s’accélère alors qu’elle présente son lot de défis majeurs pour les professionnels du domaine.

L’un des premiers points noirs de l’équation «verte» du secteur de la construction se situe en réalité au niveau des scieries de nos cantons. Ces entreprises historiques, souvent centenaires mais méconnues, qui se chargent de récupérer le bois entreposé en forêt pour ensuite le transformer une première fois. Débitage, écorçage, sciage, rabotage, vernissage... un travail indispensable pour pouvoir métamorphoser nos arbres en charpente, planches de menuiserie, bois de construction ou encore bois d’emballage.

Gestion à double tranchant En Suisse, environ un tiers du territoire est composé de forêts, soit 1’271’000 hectares. Pour l’heure, les forestiers qui déterminent chaque année un programme

Sauf que ces scieries locales travaillant à partir de bois suisse font face à des soucis de rentabilité. Ayant besoin de place

et la place coûtant cher en Suisse, la génération qui prend la relève dans ces sociétés préfère bien souvent valoriser le terrain plutôt que reprendre le flambeau. Si bien que l’offre se raréfie au fil du temps. Autre problème qui en découle en partie: la concurrence étrangère. Du fait du manque d’acteurs et des prix plus attractifs ailleurs, le bois vient de plus en plus fréquemment de l’étranger sur les chantiers. «Avant on construisait avec du bois massif, aujourd’hui on importe du bois collé pour sa simplicité de mise en œuvre. Or, outre son transport, cela représente davantage d’étapes de transformation et nécessite plus d’énergie fossile», indique Gérard Dutoit, directeur de la scierie Dutoit dans le canton de Vaud.

Une tendance pour le bois importé et de moindre qualité qui s’avère peu écologique et qui vire au cauchemar lorsque des crises d’approvisionnement de matériaux se dessinent. Comme récemment, lorsque l’arrêt total des livraisons de bois d’Allemagne a menacé les chantiers suisses qui ont pu, fort heureusement, se rabattre sur les capacités de sciage locales.

Une épine dans le pied Mais le mal qui frappe plus durement la filière du bois se nomme le bostryche. Un nom barbare désignant une espèce de petit coléoptère invasif qui s’attaque aux épicéas et aux hêtres, essences les plus utilisées pour les bois de construction en Suisse. «On assiste à la face visible du

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réchauffement climatique via nos peuplements forestiers. Nos arbres souffrent des fortes chaleurs et des déficits hydriques, le bostryche détecte ces signes de stress et se niche alors dans leur écorce puis se multiplie jusqu’à dessécher son hôte», décrit Matthieu Détraz, responsable de la gestion du patrimoine forestier de la Ville de Lausanne (1700 hectares).

Seul moyen d’éviter une prolifération massive: couper l’arbre et l’écorcer pour en déloger le ravageur. Malheureusement, le mal est alors déjà fait et se constate à la découpe. Contrairement à un épicéa à la couleur uniforme, le bois d’épicéa bostryché arborera une couleur aux reflets bleuets voire tachetés de noir dans certains cas. «Cette coloration n’a aucun impact sur la qualité du bois, elle n’aura pas d’effet sur la statique. C’est seulement l’aspect esthétique qui entre en jeu», souligne Matthieu Détraz. Une différence qui se ressent ensuite dans le prix de vente.

Dévalué par son visuel, le bois bostryché perd alors 50% de sa valeur.

Pour ne rien arranger, le bostryche se développe de manière exponentielle dans nos contrées. «Nous sommes légalement forcés d’intervenir sur ces arbres contaminés par ces parasites mais une fois découpé, il faut commercialiser ce produit et le marché est inondé de ce bois sous-évalué. D’autant que nous avons une capacité d’exploitation limitée donc ce surplus d’épicéa bostryché à écorcer et transporter (ce qui augmente les coûts) se fait au détriment du bois frais. Ce sont des pertes énormes pour nous», ajoute le spécialiste de la Ville de Lausanne. Un changement de mentalité serait donc nécessaire, dès maintenant, selon les professionnels de la filière qui comptent à présent sur les ingénieurs bois et architectes pour utiliser davantage cet assortiment de bois bostryché.

En Suisse, environ un tiers du territoire est couvert de forêts, soit 1’271’000 hectares.

Unsplash

En conclusion, même si tout le monde s’accorde à dire que le bois est un des leviers de la construction durable de demain, le flou persiste quant à savoir si le marché est réellement prêt ou non à s’adapter à l’offre locale et ainsi profiter pleinement du potentiel de cette ressource d’avenir.

Julie Müller

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Immobilier

Restauration

LE MANOIR, CHAÎNON MANQUANT DU NYON HISTORIQUE La Fondation Guido Comba entend favoriser la pratique des arts dans le manoir rénové. DR

En piteux état depuis des décennies, la maison d’habitation du XIIIe siècle s’offre une cure de jouvence. Pour mieux se transformer en pôle culturel.

A

Nyon, on a très rapidement compris que le passé de la ville devait être mis en lumière. Le Musée du Léman a ouvert en 1954, le Musée Romain en 1979 et le château du XIIe siècle était restauré en 2006.

Cette zone historique devenue muséale possède toutefois un point noir: le Manoir. Cette bâtisse dont les premières fondations remontent au XIIIe siècle, voisine directe du fort médiéval et en bien mauvais état, faisait peine à voir et empêchait la place du Château de resplendir de mille feux.

Les premières fondations du manoir datent d'il y a plus de sept siècles. DR

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«Si le Manoir avait été racheté par un privé, il y aurait certainement eu des exigences de confort entrant potentiellement en conflit avec l’histoire du lieu» Nicolas Delachaux, architecte.

Empêchait, donc, à l’imparfait, car bientôt le Manoir brillera lui aussi à nouveau.

Sous l’égide de l’architecte spécialiste de la restauration d’édifices historiques Nicolas Delachaux, qui s’était d’ailleurs occupé du chantier du château, des travaux ont débuté il y a quelques mois.

Avec une première étape: l’enveloppe extérieure et la toiture. «C’est un bâtiment très rare à Nyon, situé en plein cœur de la ville romaine et médiévale. Il n’y a pas eu d’interventions depuis très longtemps, si ce n’est l’ajout d’une salle de bain au XXe siècle. L’état délabré impliquait d’agir rapidement», détaille Nicolas Delachaux.

Après avoir été une maison d’habitation pour les nobles au Moyen Âge puis être

devenu le logement de baillis bernois, le Manoir est passé en mains de la famille Comba au XXe siècle. Deux frères, Guido et Lorenzo en étaient les héritiers.

Or, depuis la mort de Guido Comba, luimême physicien et mélomane, l’hoirie n’avait su trouver de terrain d’entente pour offrir une cure de jouvence à l’édifice. Changement de cap en 2014 lorsqu’Ina Comba, veuve de Guido, rachetant les parts tierces, créait la Fondation Guido Comba, d’intérêt public et à but non-lucratif, lui donnant le Manoir. C’est cette même Ina Comba qui, au travers de la fondation, finance aujourd’hui la première phase de la restauration. «Le fait que la maison appartienne à une

fondation est naturellement une bonne chose, commente Nicolas Delachaux.

Cela nous permet de pratiquer une rénovation très respectueuse des matériaux utilisés à chaque époque. Si elle avait été rachetée par un privé, il y aurait certainement eu des exigences de confort entrant potentiellement en conflit avec l’histoire du lieu.»

L’art et la culture La fondation créée en 2014 s’est donnée pour but de promouvoir et développer l’art et la culture, en mémoire de Guido Comba. Ainsi donc, à terme, le Manoir de Nyon, qui devrait disposer de 1500 m2 de surface de plancher, deviendra un pôle culturel. S’il est assurément trop tôt pour connaître précisément les activités pressenties ainsi que le modèle d’affaire, Fabienne Freymond Cantone, vice-présidente de la Fondation Comba, esquisse quelques perspectives: «Il s’agira d’un lieu dédié à la pratique des arts et à l’accueil de publics divers, qui sera régulièrement ouvert à toutes et tous. Diverses réceptions pourront s’y tenir en intérieur comme dans les jardins.»

Les jardins, justement, sont particulièrement séduisants. D’une superficie de 2600 m2, ils longent les anciennes murailles, surplombant le Léman, et jouxtent... le Musée Romain. Chaînon manquant dans cette concentration de monuments historiques en plein centre de Nyon, le Manoir donnera bientôt à la cité fondée par les cavaliers vétérans des légions de Jules César un lustre inédit.

Rodolphe Haener

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Immobilier

Biens de prestige

«NOUS SENTONS UNE REPRISE Naef Prestige Knight Frank analyse l’évolution des ventes et constate qu’il y a eu un gros coup de frein sur les transactions, avec une baisse de 15%.

Cependant, le vent semble s’inverser.

«J

e sens un redémarrage depuis décembre dernier, avec une nette augmentation des visites», témoigne Jacques Emery, directeur des ventes chez Naef Immobilier et à la tête de la division Naef Prestige Knight Frank qui couvre le segment haut de gamme.

Cependant, revenons sur l’année 2023, il a constaté qu’il y avait eu un gros coup de frein sur les transactions.

Cette baisse a été plus nette en ce qui concerne les transactions sur les immeubles (-34% avec des ventes passées de 3,88 milliards en 2022 à 2,55 milliards l’an dernier). «Cette baisse s’explique par la hausse des taux. Ainsi, ceux qui ont néanmoins décidé de vendre ont généralement vu la valeur de leurs biens baisser d’environ 25%», explique Jacques Emery.

Stabilité trompeuse En ce qui concerne les biens résidentiels, on pourrait presque parler de stabilité: avec un volume total de 4,67 milliards en 2023, par rapport à 4,88 l’année précédente. Dans ce dernier chiffre, il faut différencier deux segments de biens, inférieurs à 4 millions de francs («le résidentiel») et supérieurs à 4 millions («le prestige»).

Or, Jacques Emery a relevé que de très nombreuses transactions publiées en 2023 concernaient des ventes à terme qui avaient en réalité été signées en 2022. Selon ses informations, ce serait même le cas d’une trentaine de ventes de biens de prestige. Elles représentent un volume total de vente de plus de 615 millions de francs. Ainsi, si l’on intègre

ce décalage, cela vient renforcer encore le constat d’un net recul des ventes intervenues en 2023. Dès lors, au lieu d’assister à une baisse de 15% des transactions dans le haut de gamme, la réalité se rapprocherait des 30%. Ainsi, les ventes de 2022 devraient en fait plutôt être à 2,1 milliards à la place de 1,71 et celles de 2023 à 1,2 milliard au lieu de 1,6 milliard.

Immobilier

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DEPUIS L’HIVER 2023» Le projet Planta4 à Vandœuvres propose trois villas individuelles très haut de gamme, dont l'une a déjà été réservées. DR

Redémarrage «Nous sommes néanmoins positifs pour la suite. Le segment du luxe va redémarrer», assure le dirigeant. C’est dans ce climat positif que Naef Prestige a annoncé dernièrement le lancement de son service exclusif et international «le Private Office» en Suisse, testé avec succès dans cinq villes à l’international par le réseau Knight Frank. Selda Gungor, en charge en Suisse de ce service, explique: «L’idée est d’offrir des services d’exception à une clientèle ultra fortunée et de lui donner un accès exclusif aux meilleures opportunités et conseils dans le monde de l’immobilier».

Plus généralement, Naef Prestige constate que les ventes des segments résidentiels et prestige réalisées en 2023 représentent un volume de 4,67 milliards environ, dont 775 millions de ventes de projets neufs et parmi ceux-ci, 170 millions en zone de développement.

«L’idée est d’offrir des services d’exception à une clientèle ultra fortunée et de lui donner un accès exclusif aux meilleures opportunités et conseils dans le monde de l’immobilier.» Jacques Emery, directeur des ventes chez Naef

35% du volume des transactions est concentré sur les objets prestige, une proportion identique à celle rencontrée en 2022. 160 transactions ont été réalisées entre 4 et 20 millions de francs. Parmi celles-ci, 11 étaient supérieures à 20 millions, dont 3 ont été signées en 2023 et 8 signées en 2022 avec un terme en 2023.

En fait, Jacques Emery fait le constat suivant: «En 2023, il n’y a eu aucune transaction supérieure à 30 millions de francs». Relevons que cela ne concerne pas deux transactions qui donneront lieu à des promotions, soit celle à près de 40 millions à Cologny effectuée en mai par Capvest et son associé habituel, et celle à 42,626 millions menée en décembre dernier par Swissroc à Vandœuvres.

Serge Guertchakoff

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Immobilier

Appartement/maison

QUE PEUT-ON ACHETER AVEC... 500 000 FRANCS? En Suisse, seulement 36% de la population est propriétaire d’un bien immobilier. Parmi les nombreux freins d’accessibilité à la propriété: Neuchâtel les moyens financiers LA CHAUX-DE-FONDS trônent en pole position.

Appartement 4,5 pièces Un obstacle d’autant plus 95 m important dans les cantons 500 000 CHF Appartement neuf de Genève et Vaud où situé au 4 étage, avec l’offre bon marché se fait parking, en cours de construction. plus rare. Afin de faire état de la situation, voici un comparatif de ce qu’il est possible d’acheter avec 500 000 francs dans nos six cantons romands*. JM 2

e

*biens trouvés sur immobilier.ch

Genève PERLY Appartement 85 m2 3,5 pièces 500 000 CHF Appartement en viager occupé, repensé en loft, situé au 4e étage, avec cheminée, terrasse, balcon et parking.

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Jura BASSECOURT Appartement 4,5 pièces, 100 m2 500 000 CHF Appartement neuf au rez-de-chaussée, avec parking, construit en 2023.

Fribourg ROMONT Appartement 4,5 pièces, 100 m2 500 000 CHF Appartement de trois chambres, situé au 2e étage, avec parking, balcon, rénové en 2021.

Valais ARDON Appartement 3,5 pièces, 113 m2 500 000 CHF Appartement situé au 1er étage, avec balcon, parking, carnotzet et piscine à l’eau salée, construction en 2025.

Vaud OLLON Appartement 3,5 pièces 86 m2 500 000 CHF Appartement situé au 2e étage, avec parking, balcon et vue sur les montagnes.

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Immobilier

Gérance

«NOTRE MÉTIER ÉVOLUE ET S’OCCUPE AUSSI DE LA SOCIABILISATION DES QUARTIERS» Timothée Carrel vient de reprendre la direction de Gerofinance | Régie du Rhône. Il s’exprime sur la progression de cette société et sur ses projets.

C

5 personnes sous la direction de Mathieu Ceccon. Ce service ayant accompli sa mission, il a depuis été dissout et ceux qui la formaient ont été répartis dans les différents services spécialisés. Mathieu Ceccon a repris la responsabilité du service des Copropriétés à Genève», témoigne le nouveau CEO.

onnaissant particulièrement bien le terrain, pour avoir débuté sa carrière en tant que gérant technique, Timothée Carrel a succédé à Jérôme Felicité à la tête de Gerofinance | Régie du Rhône en octobre dernier. Il s’exprime pour la première fois sur les principaux défis en cours pour l’une des plus grandes régies de Suisse romande.

Rôle de coordinateur

Ayant rejoint le siège genevois du groupe en février 2023, il a hérité de l’aboutissement du nouveau quartier de l’Etang, situé dans la commune de Vernier, proche de l’autoroute. Un méga quartier récemment achevé qui comprend 870 appartements, une résidence pour étudiants de 288 lits, trois hôtels de 700 chambres, une maison intergénérationnelle, une quarantaine de commerces (dont 13 restaurants), sans oublier de nombreux services publics. «Notre groupe a réalisé de A à Z ce quartier et nous en assurons la gestion. De 2018 à 2023, il a fallu créer une régie au sein de notre régie regroupant l’entier de nos compétences (gestion résidentielle, logements subventionnés, commercial et copropriétés), avec une équipe dédiée à l’Etang formée de

«Notre rôle de régisseur est en train d’évoluer pour pouvoir également gérer la sociabilisation d’un quartier. Il ne s’agit plus de se cantonner au day to day, mais de s’intéresser à l’évolution sur 10 ou 20 ans d’un quartier comme celui de l’Etang.» À ce propos, relevons que Spaces va venir s’implanter dans le bâtiment le Belvédère, où se trouvent déjà la Banque Raiffeisen Villes et Vignobles genevois et la Banque Privée Edmond de Rothschild qui s’y installera ultérieurement. Un supermarché So Bio va quant à lui s’emparer de vastes surfaces le long de l’avenue de l’Etang et un amphithéâtre baptisé le Forum sera prochainement mis à disposition (avec une capacité d’accueil de 200 places). «Nous avons à assurer ce rôle nouveau de coordinateur

car il faut faire vivre durablement ce beau quartier», résume Timothée Carrel.

En croissance Concernant l’évolution des affaires de Gerofinance | Régie du Rhône, cette dernière vient de dévoiler quelques données chiffrées. En 2023, elle a atteint 864 millions de francs d’états locatifs sous gestion, soit une progression de 28 millions, pour presque 40’000 lots au total.

«Nous avons une belle évolution linéaire sur les sites de Genève et Pully où nous

Immobilier

«Nous avons une belle évolution linéaire sur les sites de Genève et Pully» Timothée Carrel, directeur général chez Gerofinance | Régie du Rhône

soit le district de Nyon (où l’agence ouverte voici un an gère déjà près de 500 appartements), la région neuchâteloise (qui a doublé son portefeuille en un an) ou le canton de Fribourg. Dans ce dernier lieu, la régie est parvenue à remporter l’an dernier le mandat de gestion du portefeuille immobilier des Transports Publics Fribourgeois (TPF). Cette entité publique dispose d’une soixantaine d’immeubles et allées répartis sur plusieurs communes du canton.

Autre projet mené par le nouveau CEO, la digitalisation. «Commencée en 2022, celle-ci va s’étaler sur quatre ans. Son nom s’intitule Unity, l’idée est de transmettre tout d’abord à nos locataires une multitude d’informations via une plateforme sur laquelle ils pourront se connecter et interagir avec nos équipes.

Et, dans un second temps, soit au début de cet automne, une seconde plateforme sera mise en service à destination des propriétaires», ajoute Timothée Carrel.

Serge Guertchakoff

Timothée Carrel en quelques dates Né en 1992 à Lausanne.

2011: Débute après un apprentissage au sein de la régie Zimmermann en tant que gérant technique

profitons des excellents résultats de plusieurs pôles spécialisés, tels que la résidence pour étudiants qui connaît une belle croissance avec 295 nouvelles chambres à son portefeuille. Tandis que le service de mise en valeur d’immeubles neufs a réussi la location de 231 logements dans le quartier Osiris à Echallens et plus de 50 appartements dans le quartier Saint-Michel à Moudon. Nous avons aussi créé un nouveau service, VER (Valorisation Energie et Rénovation) voici dix-huit mois qui vient en support de la gérance. Notre ambition est de gagner en réactivité en mettant en place une

vraie stratégie. L’idée est d’agir comme partenaire en accompagnant nos clients dans leur projet de rénovation lié à la transition énergétique. Il s’agit de revenir avec du concret en montrant les économies réalisées après trois ans, ce qui apporte ensuite automatiquement une certaine valorisation du bien concerné», nous explique-t-il.

Bénéficier du dynamisme régional Autre facteur explicatif des bons résultats présentés: le fait d’être positionné dans des régions dynamiques, que ce

2017-2019: Passe son brevet fédéral d’expert en estimations immobilières via l’USPI Formation 2019-2021: Responsable technique au sein de la régie Zimmermann 2021-mars 2023: Responsable de l’agence de Pully chez Gerofinance | Régie du Rhône Mars 2023-octobre 2023: Directeur général adjoint chez Gerofinance | Régie du Rhône Depuis octobre 2023: Directeur général chez Gerofinance | Régie du Rhône

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Fiscalité

PROPRIÉTAIRES, RÉDUISEZ VOS IMPÔTS AVEC LA CGI !

Comme chaque année, le temps de compléter votre déclaration fiscale est arrivé. En tant que propriétaire, l’exercice peut vite s’avérer compliqué et fastidieux. Vous trouverez l’aide recherchée auprès de la Chambre genevoise immobilière (CGI), qui propose un formulaire très pratique permettant de prendre en compte toutes les déductions admises par l’Administration fiscale cantonale.

En outre, la CGI organise une séance d’information pour expliquer la bonne utilisation de ce formulaire.

Voilà qui devrait représenter jusqu’à plusieurs milliers de francs d’économie, selon les cas.

Un formulaire simple et pratique

Le document intitulé «Déclaration fiscale 2023 – Déductions fiscales pour un immeuble privé genevois» est édité par la CGI et répertorie de manière synthétique toutes les déductions prises en compte par le fisc genevois. Une fois dûment rempli, ce document peut être utilisé comme annexe à la déclaration fiscale 2023.

Au moyen de ce formulaire, le propriétaire aura directement la possibilité de déterminer quels frais sont déductibles et comment les calculer afin de maximiser les déductions admises. La simplicité et l’exhaustivité de ce document en font en outil indispensable, à la fois pour faciliter la tâche du contribuable et lui offrir la possibilité de diminuer sa charge fiscale.

Vous êtes propriétaire et n’avez pas reçu ce formulaire?

Tout propriétaire de villa ou d’appartement inscrit auprès de la Chambre genevoise immobilière (CGI) recevra cette liste des déductions fiscales en même temps que sa cotisation 2024. Si vous n’êtes pas encore membre de la Chambre genevoise immobilière (CGI), profitez de l’action spéciale «nouveaux adhérents»: Pour toute nouvelle adhésion avant le 31 mars 2024, la séance d’information «Déductibilité des frais d’entretien» et la liste des déductions fiscales sont offertes. Il suffit de contacter le secrétariat de la CGI (tél. 022 715 02 00 ou de vous rendre sur www.cgionline.ch).

Séances d’information «Déductibilité des frais d’entretien»

Une séance d’information a été spécialement mise en place afin d’expliquer le formulaire de la liste des déductions fiscales et divers sujets ayant trait à la fiscalité immobilière. Deux séances auront lieu le 26 février 2024 et 25 mars 2024 pour per-

mettre au plus grand nombre de bénéficier de conseils avisés. Ces séances sont gratuites pour les membres de la CGI et ouvertes au public, moyennant une finance d’inscription de CHF 90.- (Hors taxes).

Inscription préalable requise.

Renseignements complémentaires et inscriptions: www.cgionline.ch/agenda

Bulletin d’inscription à retourner dûment rempli à: CGI, Case Postale, 1211 Genève 3 Email: info@cgionline.ch ❏ Je désire adhérer à la Chambre Genevoise immobilière (CGI) Nom ............................................................................ Prénom ................................................................................................

Raison sociale ...............................................................................................................................................................................

Rue / N° .................................................................... NPA / Localité .................................................................................

Téléphone ................................................................ E-mail ....................................................................................................

Date ............................................................................. Signature .............................................................................................

En qualité de propriétaire de: ❏ Villa (Section des propriétaires de villa SPV): CHF 90.- par année ❏ Appartement (Groupement des propriétaires d’appartement GPA) CHF 90.- par année ❏ PPE (inscription collective de l’ensemble des copropriétaires, donnant droit à un tarif préférentiel de CHF 40.- par copropriétaire au lieu de 90.-).

Je m’acquitterai de la facture pour la cotisation 2024 à la CGI, et recevrai gratuitement le formulaire «Déclaration fiscale 2023 – Déductions fiscales pour un immeuble privé genevois».

Je profite de cette demande d’adhésion à la CGI pour m’inscrire gratuitement à la séance d’information «Déductibilité des frais d’entretien» qui aura lieu au centre de formation professionnelle de l’immobilier, rue de la Rôtisserie 4 (1er étage), 1204 Genève ❏ lundi 26 février 2024 à 18h DEVENEZ MEMBRE! dès CHF 90.– TTC

❏ lundi 25 mars 2024 à 18h

www.cgionline.ch

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SPGI Geneva SA geneva.spgi.ch Frédéric Senglet 022 707 46 84 | fse@spgi.ch

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