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Les gares nouvelles sont arrivées!
Interview du président de la Chambre immobilière
Retrouvez toute l’offre immobilière sur www.immobilier.ch
Garantie en cas de défauts
Vivez l’élégance contemporaine
Catherine Michel Présidente d’immobilier.ch
Depuis quelques années, les métiers de l’immobilier traversent, comme bien d’autres secteurs d’activité, une période de mutation intense. Révolution informatique, essor phénoménal des technologies de la communication, développement d’approches inspirées des méthodes d’évaluation et de valorisation anglo-saxonnes, poids croissant des acteurs institutionnels, nouveaux usages logistiques, multiplication des normes, prise de conscience environnementale… La gérance, le courtage, la promotion ont changé, tout comme les légitimes exigences de la clientèle et le contexte tant financier qu’économique.
La qualité de construction suisse a toujours impressionné les observateurs étrangers… de même que le niveau de prix logiquement entraîné par cette recherche du «zéro défaut». Au fil des dernières années, l’arrivée de matériaux et de procédés innovants a été contrebalancée par l’accroissement des exigences réglementaires en matière d’isolation et d’économie d’énergie. Il reste que le coût de construction helvétique peut être considéré comme conforme au niveau de vie général du pays.
Pour emporter des marchés et pour maintenir en action leur infrastructure, certaines entreprises de construction ont accepté de réduire leurs marges, ici ou là. Parfois, la pression des délais ou simplement celle du maître d’ouvrage a pu amener à des imperfections de réalisation, vite montées en épingle par des articles de presse. Mais dans l’immense majorité des cas, le bâtiment helvétique est de très bonne facture. Si l’on se place du côté de l’investisseur ou de l’acquéreur, il convient cependant de garder à l’esprit que la construction n’est pas comparable à l’horlogerie de précision: un immeuble, quelle que soit sa taille ou son affectation, ressemble plutôt à un être vivant. Il respire, il vieillit, il a besoin de soins… C’est la notion anglo-saxonne de «tender loving care».
Neuf ou à plus forte raison ancien, tout bien immobilier présente des qualités et des défauts, des particularités individuelles qui le rendent unique. Du côté du vendeur comme de l’acheteur, le réalisme et la bonne foi sont de mise - la chronique notariale de ce numéro traite d’ailleurs de ce sujet – et il n’est pas raisonnable d’acquérir un bien en bout de piste d’un aéroport pour se plaindre ensuite du bruit, ou d’attendre un confort complet d’un chalet exposé au vent. Sauf en cas d’abus manifeste, la sérénité et le bon sens sont indiqués lorsqu’on réalise une transaction immobilière. L’appui de professionnels qualifiés est d’autant plus précieux et vous préserve de toute mauvaise
du Léman Express
Yves
Retraites Populaires
Edité par immobilier.ch SA. Paraît 10 fois par an.
Directeur de la publication: Claude-Alain Paschoud.
Réalisation du magazine: Plurality Presse SA
Directeur-Rédacteur en chef: Thierry Oppikofer.
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DU LÉMAN EXPRESS
Nous ne ferons pas que transiter dans les espaces publics proches des gares du Léman Express (que les Genevois continueront à appeler CEVA). Chacun sera invité à y rester et à profiter des aménagements urbains. C’est le message délivré par l’Office de l’urbanisme du Département genevois du territoire, qui a proposé aux représentants des médias une visite guidée des six quartiers émergeant autour des gares. La journée était froide, les lieux en chantier. Mais avec un peu d’imagination, l’on visualise déjà le potentiel de ces nouveaux sites.
Si la mise en service du Léman Express est agendée pour le 15 décembre 2019, les aménagements des espaces publics se réaliseront selon des calendriers variables. Les coûts devraient s’élever à 20 millions pour chaque site, le double aux Eaux-Vives. Pour chaque interface du Léman Express, des ambiances très différentes ont été pensées par les équipes pluridisciplinaires, désignées via des concours SIA. Notre «safari urbain» commence par le pôle minéral de la gare - déjà en service - de Lancy-Pont-Rouge, avec ses immeubles d’activités aux façades anthracite. Quelques mètres plus loin, le quartier de l’Adret est en construction. «Au moment des travaux, on ne comptait qu’un seul arbre dans ce secteur logistique et industriel, relève d’emblée Philippe Viala, chef du service Interfaces CEVA au Département genevois du territoire. Il y en aura 80 au total. L’alignement de peupliers qui existait dans les années 1950 va être recréé. Des places et des parvis seront réalisés, ainsi que de nouveaux passages inférieurs, uniquement dédiés aux piétons».
fondeur/longueur des fosses de plantation et le choix des essences (notamment résistantes aux canicules). Les urbanistes ont fait face à d’importantes contraintes, en particulier les réseaux routiers, électriques et d’eau. Pour l’ensemble des gares du Léman Express, incluant les interfaces et les constructions, le bilan est positif, avec près de 200 arbres de plus qu’auparavant. Relevons enfin que ce sont des entreprises exclusivement locales qui ont été mandatées pour les travaux d’aménagement d’espaces publics.
Cette alternance entre espaces de transit et lieux d’arrêt se retrouve autour de toutes les gares du Léman Express. Pour en encourager l’appropriation par la population, des éléments de mobilier urbain ponctuent les sites. La végétation est un autre élément clef, sur lequel insistent les intervenants et ce, d’autant plus que l’abattement des arbres est aujourd’hui au cœur de débats passionnés à Genève. Des efforts importants ont dû être déployés afin d’assurer la qualité des sols, la pro-
Plus difficilement envisageable avec la construction, les espaces publics se prêtent particulièrement bien à l’adaptabilité. En s’attachant à la lecture des pratiques, un banc peut être déplacé, un arbre supplémentaire planté ou un point d’eau réalisé. C’est ce que préconise l’Office de l’urbanisme, en évi-
tant de figer les projets et en prévoyant des mesures «correctives». Un important travail de signalétique est également en cours, afin de favoriser la ville des courtes distances, caractérisée par la proximité des activités du quotidien. Des panneaux de dernière génération vont être livrés spécialement de Grande-Bretagne; ils indiqueront aux piétons la durée des parcours, alors que des balisages les guideront dans leurs déplacements.
Les aménagements prévus à la halte du Bachet sont frappants. «Autrefois un non-lieu, c’est une véritable plate-forme multimodale qui est en train de voir le jour. L’enjeu est de redonner une identité à cette nouvelle porte d’entrée de l’agglomération. Une place de la Gare aérée permettra aux usagers de s’orienter et de changer facilement de mode de transport», indique Jan Bega, chef de projet au Service Interfaces du CEVA. Gradins plantés offrant des assises, couverts végétalisés, places, parcs aménagés en lieux de détente et enfin, une importante vélo-station sont les principaux ingrédients du projet.
Quant à l’interface de la halte de Champel - autrefois un square pentu peu accueillant - son aménagement a pour objectif d’amener de la nature en ville, avec un dessin paysager inspiré du jardin romantique. En proposant un tracé en courbe, le projet s’inscrit en contrepoint à la densité et à la
vitesse des flux de passagers. Les circulations piétonnes se glisseront subtilement entre les espaces arborés, dans une succession de chemins et placettes que chacun pourra arpenter à son gré. Un tunnel d’environ 220 mètres de long permettra de connecter la station à l’Hôpital et au quartier de la Cluse-Roseraie.
Nous poursuivons notre périple en direction de la gare des Eaux-Vives, ancienne friche ferroviaire. Ici ce sont les équipements publics sportifs et culturels - dont la Nouvelle Comédie - qui amèneront la vie, de jour comme de nuit. Epine dorsale du périmètre, une esplanade comprenant des plantations et du mobilier reliera l’ensemble des bâtiments et des émergences. Etape suivante: la halte Chêne-Bourg, où l’ancienne gare a été déplacée quelques mètres plus loin, faisant écho à celle du Léman Express. Ce témoin historique sera reconverti en café et espace culturel. Un vaste parvis triangulaire offrira une nouvelle place publique centrale à Chêne-Bourg. «Au nord du site, un nouveau maillon de la Voie verte d’agglomération sera réalisé sur 400 mètres, explique Olivier Walser, urbaniste de Chêne-Bourg. Abondamment arboré, il longera une noue paysagère elle-même bordée de gabions. Son but: récolter les eaux de pluie à ciel ouvert et accueillir la petite faune». Avec l’arrivée du Léman Express et le développement du nouvel écoquartier Etoile, la gare d’Annemasse (Haute-Savoie, France) devrait voir sa fréquentation multipliée par cinq. Six trains par heure relieront Annemasse à Genève en 20 minutes. Parvis, terrasses, îlots végétalisés et espaces équipés de mobilier confortable donneront une nouvelle dynamique aux alentours de la gare. Certains éléments ont été réhabilités en prenant le rail comme référence, à l’instar de la rotonde ferroviaire qui deviendra un parc public. «Le concept ‘d’espaces publics pluriels’ constitue le fil conducteur des divers aménagements du Léman Express, résume Caroline Barbisch, chef de projet au Service Interfaces du CEVA. Ils permettent certes la convergence de multiples modes de transport, mais ils encouragent aussi d’autres fonctions: flâner, se rencontrer, se divertir, faire ses courses, etc. L’idée est d’offrir des espaces à tous les usagers, y compris les enfants et les personnes âgées. Cela selon des temporalités variées, dans des lieux que les citadins apprendront à partager!». n
Véronique Stein
Fondée il y a plus de 40 ans, la Chambre fribourgeoise de l’immobilier s’engage à la promotion, la représentation et la défense de la propriété foncière. Pilotée depuis 2018 par Yves Menoud, elle est active sur le terrain pour défendre les propriétaires individuels et collectifs. Acteur incontournable du canton de Fribourg, cette association à but non lucratif d’importance cantonale représente les propriétaires fribourgeois auprès des autorités du Canton et de la Confédération. le magazine immobilier.ch a rencontré son président pour l’interroger sur le marché de l’immobilier de Fribourg.
– Vous êtes président de la Chambre immobilière de Fribourg; quel est votre parcours?
– Je suis économiste de formation et j’ai passé une grande partie de ma carrière dans le domaine bancaire. En parallèle de cette vie professionnelle, j’ai été actif en politique tout au long de ma vie. Syndic de Bulle, j’ai aussi été député et c’est pour cela que je suis à l’aise à ce poste malgré le fait que je n’aie jamais travaillé dans l’immobilier. Mes compétences en matières bancaire et politique m’ont permis de rejoindre le Comité de la Chambre dès 2014. Etant également propriétaire foncier et prenant beaucoup de plaisir au sein de cette association, j’ai pu aisément prendre la présidence dès 2018.
– Quel regard portez-vous sur le marché de l’immobilier local?
– Depuis 15 ans, nous avons vécu une croissance incroyable. Bulle, par exemple, a été la ville de Suisse romande qui a grandi le plus vite, avec une croissance de plus de 1000 nouveaux habitants par an. On la surnommait même la ville des grues. Entre 2008 et 2014, Bulle a vu son nombre d’emplois passer de 8000 à 14 000 et cela devenait difficile de se loger. De grands projets se sont donc mis en place, tant au niveau du logement que des infrastructures, telles que les écoles. Nous constatons depuis quelque temps un ralentissement de cette croissance, mais la ville va bien de manière générale. Je suis optimiste de
Yves Menoud: «Depuis 15 ans, nous avons vécu une croissance incroyable».
nature, donc j’ai confiance en l’avenir. Toutefois, je sens que les autorités en place freinent certains dossiers. Notre taux de logements vacants se situe à 1,83%, ce qui nous place légèrement au-dessus de la moyenne. Ce phénomène est complètement normal après tant d’années de croissance ininterrompue. Nous avons déjà connu pareille période à la fin des années nonante et tout a fini par rentrer dans l’ordre.
A Fribourg, le prix des loyers se maintient, tout comme le prix des terrains.
– Quelles évolutions du marché immobilier relevez-vous?
– Tout d’abord, selon moi, tout comme pour le Conseil d’Etat, il n’y a pas de bulle immobilière dans la région. Au printemps, un député a lancé un cri d’alarme et demandé d’établir un moratoire pour limiter la construction. Le Conseil d’Etat a dit non, estimant qu’il n’y avait pas de bulle immobilière sur le canton. Certes, il y a un nombre important de logements vacants, toutefois cette courbe finira par se tasser. La clef, pour sortir rapidement de cette situation, est d’avoir une politique active forte concernant l’emploi, sinon la situation en matière de logement risque en effet de se péjorer. Le ralentissement de l’économie et de l’emploi entraînera une baisse du marché de l’immobilier. Mais nous devons également analyser comment évoluent les nouvelles générations. Avant, on cherchait des appartements spacieux et luxueux. De nos jours, les gens préfèrent le pratique et le bien placé. Les jeunes veulent plus d’espace public et rognent aisément sur l’espace privé. Les
parties communes dans les immeubles sont plébiscitées, à l’image des jardins partagés ou des pièces de vie commune. Les programmes qui proposent de telles prestations trouvent preneur très vite. En ce qui concerne les zones villas, le marché se porte plutôt bien, puisque l’on n’en construit presque plus. La pénurie maintient donc ce marché. A Fribourg, le prix des loyers reste stable, tout comme le prix des terrains. L’avenir ne me fait pas peur, car le solde migratoire reste positif et notre situation géographique est un réel atout. Nous devons également composer avec la LAT, assez contradictoire sur certains points. Mais que les propriétaires se rassurent, nous continuerons de défendre leurs intérêts avec force et pragmatisme. Avec 1700 membres et la plus forte progression en pourcentage de Suisse romande, la Chambre immobilière de Fribourg est positive et engagée pour encore de nombreuses années. n
Maximilien Bonnardot
ME GRÉGOIRE PILLER, AVOCAT ET NOTAIRE À FRIBOURG
Le vendeur est, sauf convention contraire, tenu à garantie lorsque l’immeuble ne présente pas les qualités qu’il a promises ou auxquelles l’acheteur pouvait s’attendre de bonne foi.
Comme les parties peuvent déroger à la garantie prévue par la loi, il faut, pour déterminer les droits de l’acheteur, commencer par consulter le contrat de vente pour s’assurer que la garantie n’a pas été exclue. Si tel n’est pas le cas, le vendeur répond des défauts selon les principes suivants.
La garantie pour les qualités promises vise l’hypothèse où le vendeur donne l’assurance que l’immeuble (peu importe qu’il s’agisse d’une construction, d’un terrain, d’une unité PPE ou d’une part de copropriété) présente certaines qualités. Si ces qualités n’existent pas, l’immeuble présente un défaut. Il n’est pas nécessaire que l’absence de ces qualités entraîne une diminution de la valeur ou de l’utilité de l’immeuble. Ce que sanctionne la loi, c’est la divergence entre l’état promis et l’état réel de l’immeuble.
La garantie pour les défauts s’applique également lorsque l’immeuble ne présente pas les qualités sur lesquelles l’acheteur pouvait compter selon les règles de la bonne foi. Cela signifie notamment que les exigences de l’acheteur sur les qualités attendues seront moindres si le bâtiment n’est pas neuf. En effet, il ne peut y avoir de défaut qu’en comparant l’état effectif de l’immeuble vendu et l’état auquel l’acheteur pouvait s’attendre pour un immeuble de ce type, avec les mêmes caractéristiques. C’est ainsi que celui qui connaît l’état d’ancienneté de l’immeuble ne peut raisonnablement s’attendre qu’à l’état d’un immeuble usagé du même type et ne peut pas s’attendre à ce qu’il présente les mêmes caractéristiques qu’un objet neuf ou plus récent. Pour que le vendeur soit tenu à garantie, il faut que l’absence des qualités attendues enlève à l’immeuble soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou les diminue dans une notable mesure. Contrairement à la garantie pour les qualités promises, la garantie pour les qualités attendues suppose donc une diminution de valeur ou d’utilité. C’est le cas lorsque l’acheteur n’aurait pas conclu le contrat, ou lorsqu’il l’aurait conclu à d’autres conditions s’il avait connu le défaut.
Les défauts résultant de l’absence des qualités promises ou attendues peuvent être de nature matérielle, économique
ou juridique. Les défauts matériels affectent les propriétés physiques de l’immeuble, par exemple la différence entre la surface promise (193 m2) et la surface réelle (151 m2) d’un appartement, l’isolation phonique insuffisante, l’absence d’une installation de drainage, la mauvaise étanchéité d’un toit plat, l’humidité excessive du sous-sol, des infiltrations de mazout ou une poutraison attaquée par des insectes. Les défauts économiques ont trait au rendement, en particulier lorsque le revenu locatif est inférieur à celui promis ou attendu lors de l’achat de l’immeuble. Enfin, il y a défauts juridiques lorsque l’immeuble ne satisfait pas aux exigences légales, ce qui est le cas d’une auberge sans patente, d’un terrain affecté de restrictions de bâtir ou d’un bâtiment privé de l’autorisation d’être habité en permanence.
Le vendeur ne répond pas des défauts que l’acheteur connaissait au moment de la vente ou dont l’acheteur aurait pu s’apercevoir en examinant l’immeuble avec une attention suffisante. Il est donc important que l’acheteur, avant la conclusion de l’acte de vente, vérifie avec soin l’immeuble; à défaut, il ne pourra pas se plaindre d’un vice décelable lors d’un examen attentif. Le vendeur n’est cependant pas libéré s’il a promis l’absence du défaut ou l’a frauduleusement caché. Pour que l’acheteur puisse faire valoir son droit à la garantie avec succès, il doit impérativement vérifier l’immeuble aussitôt qu’il le peut et signaler immédiatement les défauts qu’il constate au vendeur. A défaut, on considère que l’acheteur a accepté l’immeuble; il perd alors son droit à la garantie. En cas de défauts cachés, à savoir les défauts qui ne sont pas perceptibles par des vérifications usuelles à la prise de possession de l’immeuble, mais ne se révèlent qu’ultérieurement, l’acheteur avisera le vendeur dès qu’il les aura constatés. Compte tenu de l’importance de l’avis des défauts, il est vivement conseillé de le donner en forme écrite. Le délai de garantie est de cinq ans dès le transfert de propriété; il est porté à dix ans si le vendeur a intentionnellement induit l’acheteur en erreur.
En cas de défaut ou d’absence de qualité promise, l’acheteur a le choix entre la résolution du contrat et la réduction du prix. Il peut résoudre le contrat si le défaut est tel que l’on ne peut pas raisonnablement exiger de lui qu’il conserve l’immeuble. S’il opte pour la résolution du contrat, les prestations déjà effectuées doivent être restituées et celles qui ne l’ont pas encore été ne sont plus dues. Si la vente a déjà été exécutée, l’acquéreur rétrocédera l’immeuble au vendeur, lequel lui remboursera le prix. Le droit de résoudre le contrat est toutefois exclu si le bâtiment a été détruit ou que l’acheteur a aliéné ou transformé l’immeuble; l’acheteur ne peut alors que réduire le prix. La réduction du prix correspondra généralement au coût de remise en état de l’immeuble pour éliminer les défauts (factures des entreprises) ou à la moins-value de l’immeuble résultant du défaut, souvent établie par expertise. Enfin, dans l’une ou l’autre hypothèse, l’acheteur a droit à des dommages-intérêts s’il a subi un préjudice consécutif au défaut. n
Grégoire Piller, Avocat et Notaire à Fribourg
Dans le contexte d’Avenches, marqué par les vestiges du passé, s’érige l’immeuble moderne «Aventica», doté des technologies de pointe. Vingt-deux appartements - du studio au 5,5 pièces - ainsi que des locaux commerciaux sont désormais disponibles à la location. L’emplacement de cette construction, près de la gare et à deux pas du centre-ville, est optimal. L’immeuble combine des atouts majeurs comme un confort d’habitat, un système domotique innovant et la labellisation Minergie.
Une architecture contemporaine pour cet immeuble de haut standing.
Avec ses quelque 4000 habitants, la bourgade d’Avenches/VD est nichée sur une colline de la vallée de la Broye, à 12 km au nord-ouest de Fribourg. Avenches dispose d’une belle rive de 1,5 km du lac de Morat, au cœur d’une zone naturelle préservée. Avec une vue imprenable sur le Vully, la plage de sable fin d’Avenches est idéale pour la détente. Proche de la gare, l’immeuble est très bien desservi par la ligne ferroviaire (Payerne-Morat-Berne), la ligne de bus TPF (reliant Avenches à Fribourg, Domdidier,
Cudrefin et Portalban) et les services Mobility et Publibike. Les PubliCars sont également disponibles, comme dans l’ensemble du district de la Broye-Vully. Les supermarchés Landi et Migros se trouvent à quelques mètres seulement. Poste, pharmacie, cafés et nombreux restaurants sont facilement accessibles à pied. Avenches possède une école primaire et secondaire, ainsi que deux garderies.
L’établissement de la colonie romaine d’Aventicum, devenue capitale de la province, remonte aux XVe – XIIIe av. J.-C. Son
nom évoque la déesse du printemps Aventia. Les ruines romaines, le château, l’église réformée, la tour de l’évêque et le musée romain sont classés au patrimoine suisse. La commune d’Avenches est régulièrement animée par des événements culturels et sportifs: carnaval (mars); SlowUp (avril); Opéra (juin); Festival Rock Oz’Arènes (août) et Equus Helveticus (septembre).
Des appartements modernes et fonctionnels
À l’architecture contemporaine, le nouvel immeuble de haut standing se compose de 22 logements, du studio (dès CHF 1455.-) au 5,5 pièces (CHF 2570.-). De par leur orientation, la luminosité est optimale dans tous les appartements; les généreux balcons permettront aux locataires de profiter des longues soirées d’été. Les cuisines sont bien équipées avec des appareils ménagers V-Zug. Le parquet est en chêne et le chauffage se fait par le sol. Les appartements dès 3,5 pièces comprennent deux salles d’eau séparées. «La grande nouveauté sur le marché de la location est l’intégration d’un système de domotique novateur, explique Lindsey Thomas, sous-directrice et responsable d’agence chez Gerofinance/Régie de la Couronne. Cela permet le réglage via un panneau tactile (ou à distance grâce à une application pour smartphone) des multiples équipements de l’appartement: lumière, chauffage, stores, toiles de tente, etc. Divers scénarios peuvent être programmés et des informations diffusées, telles que la production solaire et météo, la consommation électrique ou encore des communications entre la régie, le concierge et les locataires». Chaque appartement est au bénéficie d’une place de parking (CHF 120.-/mois l’unité) située dans le garage souterrain. L’immeuble a l’avantage d’être pré-équipé de quatre bornes de recharge pour les véhicules électriques. Chaque appartement dispose d’une cave. L’immeuble est doté d’un local vélo/ poussette et d’un local pour le tri des déchets. Les aménagements extérieurs seront agrémentés de surfaces et d’îlots végétalisés, de bancs et d’une place de jeux.
De belles finitions intérieures.
Le rez-de-chaussée comprend quatre arcades de 90 m2 à 121 m2 disponibles en location (CHF 1165.- à CHF 1565.-/ mois, hors charges), permettant d’accueillir tout type de commerces (tea-room, coiffeur, pharmacie, etc.). À proximité immédiate de la gare et du centre-ville, l’immeuble dispose
d’une bonne visibilité et d’un passage important. «Il s’intègre dans un nouveau quartier en pleine construction, avec notamment l’arrivée d’un centre médico-social sur la parcelle voisine, poursuit Lindsey Thomas. Ces développements rendront les arcades encore plus attrayantes, tout en attirant une large clientèle». Les surfaces sont spacieuses et lumineuses; elles bénéficient de grandes vitrines donnant sur la rue. Les arcades sont divisibles en quatre modules aménageables selon les besoins de chaque locataire. Les espaces sont livrés avec des sanitaires entièrement équipés. Douze places de parking extérieures sont prévues afin de faciliter l’accès à la clientèle. L’immeuble - labellisé Minergie - a été conçu de manière à offrir à ses locataires de nombreux avantages en matière écologique et économique. Les panneaux photovoltaïques en toiture et le chauffage à distance permettent d’optimiser au maximum les coûts en chauffage et eau chaude. De plus, le système de ventilation double flux garantit une température agréable, même en été. Devenez un locataire responsable en habitant dans un immeuble à énergie verte! n
Véronique Stein
Informations: http://www.aventica.ch/
DIOLLY, SION
Les écoquartiers d’aujourd’hui se caractérisent souvent par des immeubles densément implantés sur une parcelle. Rien de tel à Diolly, sur la commune de Sion. Opus Verde est constitué de villas individuelles, répondant au besoin de confort et d’intimité des futurs propriétaires. L’ensemble résidentiel sera livré au printemps 2020.
Opus Verde, c’est avant tout une architecture pensée et adaptée au site. Chaque résidence est conçue pour capter l’ensoleillement de manière optimale (ensoleillement annuel sur la parcelle supérieur à 2200 heures!), tout en préservant une vue imprenable sur la plaine du Rhône. Cette promotion compte deux lots. Au sud de la parcelle se trouvent les six villas contiguës dessinées par le bureau d’architectes sédunois Vermeil. Dix villas mitoyennes conçues par l’Atelier4 (Sion) sont construites au nord de la parcelle. Chaque logement possède un espace extérieur privatif (terrasse/jardin) et de vastes séjours. Toutes les villas sont vendues avec deux
places de parking extérieures couvertes, équipées en prises pour recharger les batteries des véhicules électriques.
Logements adaptés au cycle de vie
Composée de six villas mitoyennes, l’aile sud du quartier se démarque par la vue dégagée sur la plaine du Rhône. Ces résidences disposent de superbes terrasses orientées sudouest, ainsi que de surfaces vertes privatisées (supérieures à 60 m2). Elles sont vendues avec deux places de parc chacune. Le lotissement propose également de nombreuses places
deux-roues (vélos et motos), ainsi que des emplacements pour les visiteurs. Leurs façades modernes, les tuiles solaires et l’aménagement des espaces intérieurs insèrent ces villas dans un projet architectural de qualité, dans l’air du temps et hautement efficace d’un point de vue énergétique. La partie au nord de ce projet innovant est composée de 5x2 villas mitoyennes. Ces habitations de 4,5 pièces ou de 5,5 pièces, aux volumes modulables, sont dotées d’une grande terrasse couverte et d’un espace vert privatif. Chaque villa bénéficie de deux places de parc abritées et suffisamment larges pour ranger les deux-roues. En ossature bois, équipées d’un système de chauffage efficient, ainsi que de panneaux solaires intégrés, ces villas répondent aux défis énergétiques actuels; ils vous séduiront par leur design intérieur réfléchi et spacieux.
L’ensemble du projet a obtenu le label CECB A, ce qui démontre son efficacité énergétique optimale, ainsi que
celle de l’enveloppe des constructions. Les villas se distinguent par leurs ouvertures largement dimensionnées au sud, permettant une utilisation passive maximale de l’énergie solaire. Les stores extérieurs sont motorisés, répondant aux conditions météorologiques. Afin d’assurer une autoconsommation électrique, des panneaux solaires seront mis en place. Il est également prévu d’installer des équipements de charge électrique pour les voitures. Par ailleurs, ce sont exclusivement des entreprises régionales qui participeront à la construction; le suivi de la gestion des déchets est garanti pendant toute la durée des travaux. Enfin, les aménagements extérieurs favoriseront les végétaux indigènes et les baies comestibles. Opus Verde: un ouvrage aux véritables résonances vertes! n
Véronique Stein
Informations: www.opus-verde.ch
L’assureur administre 6% du parc immobilier vaudois. Il consacre 32 millions chaque année à des travaux de rénovation.
Retraites Populaires administre l’un des plus importants patrimoines immobiliers romands, représentant près de 6% du parc locatif vaudois. Elle gère plus de 13 000 logements qui sont, notamment, la propriété de la Caisse de pensions de l’Etat de Vaud (CPEV), de la Caisse intercommunale de pensions (CIP) et de Retraites Populaires. Son dernier rapport de gestion l’affirme, elle assure une gestion responsable et durable de son patrimoine immobilier. Et ce ne sont pas des vains mots. Elle dispose d’un Service de construction durable qui dirige la planification, la programmation et l’exécution des travaux de rénovation. «Une «boussole durable» oriente chaque programme de rénovation, afin qu’il réponde aux besoins de réduction des émissions de CO2, à l’accroissement du confort et de la qualité de vie des habitants, ainsi qu’aux impératifs de rendement et de maîtrise des coûts, précise ce dernier rapport de gestion de la société. Elle ne reste pas confinée derrière ses frontières cantonales pour développer sa stratégie. Ainsi participe-t-elle à un important programme européen qui vise à améliorer l’efficacité énergétique dans le cadre de la rénovation des immeubles.
Ce programme n’a pas un nom particulièrement sexy (ReCO2ST), mais il est riche dans les perspectives qu’il recouvre. Quatre sites ont été retenus pour réaliser des tests, en Autriche, au Danemark, en Grande-Bretagne et en Suisse, à Vevey plus précisément. Là, c’est un immeuble propriété de la Caisse de pensions de l’Etat de Vaud qui a été choisi. Construit en 1912, il est composé de 17 logements répartis sur 5 étages. Outre la rénovation de l’immeuble, il a fait l’objet d’une surélévation, avec la création de deux logements. Les travaux sont aujourd’hui terminés. Retraites Populaires a réalisé son programme de rénovation en étroite collaboration avec Estia, une société fondée en 1998 sur le parc scientifique de l’EPFL, active dans l’innovation et la mise en œuvre des principes du développement durable dans l’environnement construit. Etre intégrée dans le programme européen lui a permis d’optimiser son concept de rénovation. Responsable du Service Construction durable, Gérard Greuter cite, à titre d’exemple, le remplacement de la chaudière et le recours au chauffage à distance fonction-
nant au bois, la généralisation de panneaux photovoltaïques ou encore l’extension du système de ventilation malgré les difficultés techniques. De nouvelles technologies seront aussi testées; par exemple, un logement sera équipé d’une «smart window» développée au Danemark ou encore, initiative particulièrement originale, une armoire contiendra des plantes destinées à filtrer l’air du logement. Le comportement des locataires sera essentiel, en particulier dans l’utilisation du chauffage, mais leur confort est aussi primordial dans la philosophie de leur gérance. Ainsi, on a par exemple ajouté des balcons. «Last but not least», le bâtiment sera producteur et consommateur d’électricité photovoltaïque, avec des locataires qui seront invités à faire fonctionner le lave-vaisselle ou le lave-linge lorsque les panneaux solaires installés sur le toit seront en mode de production.
Vevey n’est qu’une pièce, mais une pièce fondamentale, qui s’inscrit dans la stratégie des investissements responsables de Retraites Populaires. A côté des exigences économiques, intimement liées au maintien du patrimoine, Gérard Greuter cite tout d‘abord le respect de l’environnement, avec le remplacement progressif du mazout par le gaz et la réduction de la consommation d’énergie (baisse de 6% en 5 ans). Il y a aussi l’équité sociale à laquelle Retraites Populaires est tout particulièrement attachée: elle veille à la mise à disposition d’appartements à loyer raisonnable et à l’équilibre entre la qualité et l’habitabilité des lieux. Avec des indicateurs comme le loyer moyen par commune et le taux de vacance, il est
Retraites Populaires ce sont (à fin 2018):
• 5 métiers: assurance-vie, prévoyance professionnelle, gestion d’institutions, immobilier et location, hypothèques et crédits.
• 355 collaborateurs plus 19 apprentis et 15 personnes en formation.
• 4,4 milliards de valeurs immobilières au bilan.
• 22 à 25 ans d’âge moyen pondéré des immeubles.
• 13 587 appartements sous gestion.
L’immeuble Les Tilleuls, à Vevey, géré par Retraites Populaires et rénové récemment.
possible de s’assurer de l’équité sociale et de l’attractivité des logements. A noter que le taux de logements vacants disponibles au sein du patrimoine de la société (environ 0,5%) est deux fois inférieur à la moyenne cantonale.
«Nous pratiquons une politique responsable, en préservant, avec notre politique d’entretien, un bon rapport entre la qualité et le prix de nos logements. Nos locataires sont des habitants clients, se plaît à rappeler Gérard Greuter. Ils occupent des logements dans des immeubles dont l’âge pondéré est de 22 à 25 ans. Le besoin d’investissement est grand si nous voulons
respecter notre stratégie du maintien. Un tiers de notre patrimoine est constitué d’immeubles construits dans la période 1960-1980, ils entrent dans la période de rénovation. Sur l’ensemble des caisses de pensions et mandats sous gestion, ce sont environ 32 millions de francs qui sont consacrés bon an mal an à des travaux de rénovation visant l’assainissement de l’enveloppe, des installations techniques et des locaux communs». Et il s’agit non seulement de refaire les façades ou changer les chauffages. A chaque fois que c’est possible, les propriétaires investissent pour créer de nouveaux logements, en agrandissant ou réhaussant les immeubles. n
Etienne Oppliger
Le manque de fonds propres est la principale raison qui limite l’accès à la propriété. Les normes en matière de prêt hypothécaire imposent que les fonds propres doivent représenter au minimum 20% de la valeur de gage fixée par la banque.
Aces 20% de fonds propres, il convient d’ajouter les frais d’achat (mutation et cédules), soit en première approximation 5% du prix d’achat (ce pourcentage varie d’un canton à l’autre). Le nouvel acquéreur doit aussi respecter la directive de l’ASB qui impose que 10% de la valeur de gage ne doit provenir ni des avoirs de la caisse de pension, ni de prêts remboursables.
Compte tenu de ces contraintes, il apparaît qu’un futur propriétaire peut, de prime abord, manquer de fonds propres et doive trouver d’autres sources pour combler ce manque et obtenir son financement.
Voici trois pistes à explorer :
1. Faire appel à sa famille
Réaliser soi-même des travaux dans son futur logement peut constituer des fonds propres.
Une première solution consiste à demander à la famille proche une avance d’hoirie, une donation, voire un prêt (à noter que, dans ce cas, le prêt doit respecter une certaine forme pour ne pas être considéré comme un prêt remboursable). A défaut de liquidités disponibles, les parents qui possèdent un bien immobilier et qui sont en capacité d’augmenter leur hypothèque seraient alors en mesure de mettre à disposition des fonds. Des précautions devront être prises pour que l’Administration fiscale et les autres héritiers ne pensent pas que ce montage soit destiné à les léser.
2. Porter l’engagement hypothécaire à 90%
Une autre solution consiste à disposer des 15% (10% de fonds propres + 5% de frais d’achat) en cash (ou sur un pilier 3A ou B). Il s’agira de mettre en nantissement l’équivalent des 10% de fonds propres manquants, ce qui permet de porter l’engagement hypothécaire à 90%. Tant des avoirs LPP, des titres facilement négociables, des avoirs de prévoyance 3A ou 3B qu’une garantie bancaire peuvent être mis en gage. Cette option d’endettement supérieur sera admise par certains créanciers
Calabrese Responsable de succursale, Neuchâtel
gagistes, pour autant que l’emprunteur soit en mesure d’en assumer la charge financière.
3. Exécuter des travaux personnels
Vous pouvez aussi réaliser vous-mêmes des travaux dans votre futur logement. Ces travaux, s’ils sont valorisés par un établissement financier, sont alors considérés comme des fonds propres. Ces travaux personnels seront acceptés d’autant plus facilement par l’établissement financier si votre profession est liée à l’activité de la construction. Si ce n’est pas votre cas, mais que vous avez parmi vos connaissances des gens issus de ce domaine qui soient disposés à exécuter ces travaux, alors les banques pourront sans doute les valoriser.
Pour conclure, un manque de fonds propres ne doit pas être à l’origine de l’abandon de votre projet immobilier. Une analyse poussée de votre situation par un spécialiste du financement immobilier est dans ce cas le meilleur moyen de vous permettre de réaliser votre rêve. n
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« Les Terrasses du Sordet » est un immeuble contemporain, avec label Minergie, situé dans un quartier calme et à 10 minutes du centre de Neuchâtel. Il est composé de 11 appartements en PPE dont il reste actuellement des 3.5 et 4.5 pièces. Réf. 29346
AUVERNIER
Cette magnifique propriété construite en 1995 se situe dans un quartier résidentiel au milieu des vignes. Elle a été conçue avec des matériaux de haut standing avec un style contemporain. Réf. 28074 Prix sur demande
CORMONDRECHE
Située au centre de l’ancien village de Cormondrèche, cette bâtisse est un objet historique qui se répartit en 5 logements indépendants jouissant d’une superbe vue sur le lac, la vigne et les Alpes. Ses hauts plafonds, ses cheminées et ses parquets en chêne sauront vous charmer. Réf. 31061 CHF 2’780’000.-
« Les Jeanneret » est un projet formé d’un bâtiment moderne à haute efficacité énergétique profitant d’une bonne exposition. Il est constitué de 16 lots allant du 2,5 au 5,5 pièces, de 50 à 113 m², d’un garage souterrain de 19 places de parc. Réf. 31240 Dès CHF 280’000.-
BOUDRY
L’appartement est situé dans un quartier résidentiel, en léger retrait de la circulation lui conférant calme et intimité. Il offre 5.5 pièces distribuées sur une surface PPE de 135 m² et un grand balcon. Réf. 31413 CHF 740’000.-
MONTMOLLIN
Situé au 1er étage d’une charmante maison et bénéficiant d’une surface PPE d’environ 121 m², cet appartement offre des espaces lumineux. Son environnement est calme et verdoyant. Un local de rangement et 2 places de parc viennent compléter ce bien. Réf. 31665 CHF 750’000.-
24 appartements à louer 6x 2.5 pces, 17x 3.5 pces 1x attique d’exception 5.5 pces et 1x bureau de 58 m2
Disponibles début 2020
A LOUER AVENCHES
22 appartements à louer du studio au 5.5 pces et locaux commerciaux
Disponibles dès 15.12.19
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