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URBANISME
Nouveau quartier à Genève
Concours: Haute école de santé à Sion
VAUD
Projet immobilier à Cossonay
MARCLAY 10 VANDŒUVRES
AU CALME DANS LA CAMPAGNE GENEVOISE
VILLA DES CERISIERS Pully
Vivez l’élégance contemporaine
VILLA DES CERISIERS Pully Vivez l’élégance contemporaine
Catherine Michel Présidente d’immobilier.ch
Il peut paraître paradoxal de traiter du changement dans un magazine consacré aux réalités immobilières, dont le qualificatif même évoque la notion de stabilité, de pérennité. Pourtant, même si certaines sont appelées à durer des décennies, aucune des créations humaines n’est indestructible, ni immuable. Le propriétaire lui-même procède d’ailleurs, la plupart du temps, à des transformations et à des rénovations de son bien. Néanmoins, il s’inquiète facilement si un projet de construction, des travaux routiers ou un développement urbanistique s’annoncent à côté de chez lui.
Le RER transfrontalier baptisé CEVA, maillon essentiel (14 km) d’un véritable réseau de transport régional franco-valdo-genevois, le Léman Express (230 km et 40 gares), n’a pas échappé à ce phénomène. Beaucoup d’habitants des quartiers touchés par les travaux se sont opposés au projet, arguant qu’une gare constituait une nuisance. Un examen objectif des effets déjà mesurables de cette infrastructure dont l’inauguration est prévue en décembre montre l’inverse: de nouveaux logements, bureaux et commerces, des équipements modernes, des espaces verts sortent de terre. Les immeubles alentour prennent de la valeur, parce qu’une liaison fiable, rapide et écologique avec toute la région est un atout incroyable. Rappelons que Lausanne, avec son métro M2, avait connu la même évolution. Les Eaux-Vives, Chêne, Lancy, les Acacias deviennent des pôles d’attraction. Annemasse, de l’autre côté de la frontière, a pris un nouveau visage et le marché immobilier y est en plein essor. Le changement, quand il est maîtrisé et porteur d’avenir, c’est le meilleur allié de nos villes qui ont besoin de moins de bouchons, de plus de verdure, d’une économie active mais aussi peu polluante que possible. En fait, pour toute la société et donc aussi pour l’immobilier, le changement, c’est la vie! n
Tiraud» à Cossonay
Les démarches du futur propriétaire - 2e partie
Les aspects théoriques de l’acquisition 17
Une découverte de fin d’été Le curcuma est aussi la tulipe du Siam 18
Matériaux mats et lampes rétro
La cuisine affirme son caractère 20
Edité par immobilier.ch SA. Paraît 10 fois par an.
Directeur de la publication: Claude-Alain Paschoud.
Réalisation du magazine: Plurality Presse SA
Directeur-Rédacteur en chef: Thierry Oppikofer.
Coordination: Maria Agramunt
Publicité: Maximilien Bonnardot, Damien Grosfort, Patrick Gravante.
Publicité France: Alain Godard.
Maquette: Imagic Sàrl Carouge, Daniel Hostettler, Sophie Hostettler, Philippe Morselli.
Service de publicité: immobilier.ch SA, 2, allée de la Petite Prairie, 1260 Nyon
Rédaction, Administration: Plurality Presse SA, 8, rue Jacques-Grosselin, 1227 Carouge.
Tél.: 022 307 02 28 - CCP: 17-391772-2
E-mail: prod@immobilier.ch - Internet: www.immobilier.ch.
Impression: Swissprinters AG, 4800 Zofingen
© immobilier.ch SA & Plurality Presse SA, 2019
QUARTIER DE LA GARE DES EAUX-VIVES
La construction des gares du CEVA – le nouveau RER genevois transfrontalier - a été largement relayée par les médias. Mais qu’en est-il des secteurs environnants? Aux Eaux-Vives, un véritable pôle d’habitation et d’emploi est en train de voir le jour. A terme, le périmètre comprendra 400 logements, des commerces, des bureaux et des services. Sans oublier la Nouvelle Comédie et une vaste esplanade. La fin des travaux est prévue pour 2021. Visite anticipée des lieux.
Dans le quartier populaire des Eaux-Vives, les transformations vont bon train: l’ancienne gare «franchouillarde» des Eaux-Vives a été remplacée par la gare souterraine du CEVA «Genève Eaux-Vives». Située sur la ligne du Léman Express, elle verra passer chaque jour quelque 50 000 voyageurs et pendulaires. Cette gare est également l’épicentre d’un vaste projet: interface de transports publics, elle constituera une véritable ville dans la ville. Le périmètre représente une surface de plus de 50 000 m2,
dont près de deux tiers seront dédiés aux espaces publics. Il regroupera, outre la gare, le théâtre de la Comédie de Genève, 410 logements, une crèche, des installations sportives dont une piscine, des commerces et des restaurants. Le site s’étire en longueur, depuis la route de Chêne jusqu’à l’avenue Frank-Thomas. La nouvelle gare est située entièrement en sous-sol. Pour rejoindre les quais, trois «émergences», c’est-à-dire des constructions en surface, accueillent les passagers. Comme le secteur présente un
Ce nouveau quartier regroupera 410 logements, la Comédie de Genève, des installations sportives, des commerces, des restaurants...
important dénivelé, ces accès permettent également de rejoindre les équipements et commerces situés en sous-sol et en surface.
L’un des principaux centres du quartier sera la Nouvelle Comédie de Genève, remplaçant le théâtre du boulevard des Philosophes qui ne répond plus aux normes. Le projet «Skyline» - conçu par le bureau parisien FRES Architectes, associé au scénographe Changement à vue - offrira une image architecturale contemporaine et emblématique du site. La transparence visuelle de ses grandes façades vitrées permettra de montrer aux passants cette «machine à créer des spectacles» et d’ouvrir l’institution culturelle sur la ville.
Epine dorsale du périmètre, une esplanade piétonne reliera l’ensemble des bâtiments et des émergences. Sa partie centrale, en gravier lié, sera agrémentée de grands bacs en bois plantés d’arbres, avec de larges rebords pour s’asseoir. Côté lac, l’allée qui borde le nouveau quartier sera réservée aux mobilités douces, constituant un prolongement de la Voie verte reliant les Eaux-Vives à Annemasse.
Lieu vibrant de vie
Le long de l’avenue de la Gare des Eaux-Vives, deux bâtiments de huit niveaux sont destinés à des logements, des commerces, des locaux administratifs, avec un parking en souterrain. C’est le projet d’envergure «O’Vives»
(www.ovives-geneve.ch), porté par CFF Immobilier, en partenariat avec la Ville et l’Etat de Genève. «O’Vives sera avant tout une interface de transports publics de première importance pour le canton et la Suisse romande, avec la disponibilité de bus, de tramways et bien évidemment du Léman Express, relève Alexandre Boireau, chef de projet général aux CFF. Dans ce nouveau quartier, on pourra faire une multitude de choses: habiter, travailler, faire du shopping et du sport, voir un spectacle ou tout simplement flâner. Ce sera une véritable extension du centre-ville».
Les 88 logements de 2 à 4 pièces sont situés aux étages supérieurs, sur plus de 11 000 m². Ils joueront la carte de la fonctionnalité et de la lumière, avec en prime de vastes dégagements. Quant aux bureaux, ils se répartissent entre le 1er et le 4e étage, offrant des surfaces de travail de 287 m2 à 1334 m2. Organisés en grands plateaux ouverts, ces espaces permettent une bonne flexibilité d’agencement: centre médical ou sportif, établissement financier ou tout autre entreprise. On aménagera «son» lieu personnalisé. Enfin, 5000 m2 sont dévolus aux commerces; sous la gare s’étendra une galerie de 400 mètres - la longueur du pont du Mont-Blanc! - dont la mezzanine sera éclairée par des puits de lumière. Cette galerie accueillera des petits commerces, des boutiques et un supermarché. Au rez, les cafés et restaurants bénéficieront certainement du rayonnement de la Nouvelle Comédie. «Pour la direction des CFF, O’Vives représente un projet pilote, permettant de définir ce que sera la gare de demain», ajoute avec une certaine fierté, Alexandre Boireau.
Les derniers lots ont été attribués sur concours par la Fondation de la Ville de Genève pour le logement social (FVGLS) au bureau lausannois Brauen & Wälchli Architecture SA + Tekhne SA. Ils consistent en six barres perpendiculaires à l’esplanade et dont les hauteurs variables font écho à la Nouvelle Comédie. Le programme comprend des logements d’utilité publique, ainsi que des équipements publics et des installations sportives (salle omnisports et de grimpe, piscine, etc.). En vis-à-vis s’érige un long immeuble: trois coopératives se sont associées pour fournir des appartements à des familles, des seniors et des étudiants, favorisant ainsi complémentarité et mixité urbaines.
Tel un puzzle, ce territoire en gestation est composé de pièces aux diverses fonctions. La coordination entre les multiples acteurs impliqués est un enjeu essentiel, tout comme l’intégration du futur quartier dans un tissu urbain chargé d’histoire. n
Véronique Stein
Clin d’œil aux bâtiments industriels de jadis.
Une construction au caractère industriel comprenant une toiture en sheds (en français: toiture à redans partiels, la fameuse toiture en dents de scie des usines): tel sera le design du futur pôle de formation destiné aux professions médicales et sociales à Sion. En avril dernier, un concours a désigné l’Atelier Jordan & Comamala Ismail Architectes, accompagné des ingénieurs conseils Muttoni & Fernandez - deux bureaux suisses - comme lauréats pour leur projet «Zénithale». Le Grand Conseil valaisan doit encore se prononcer sur le bâtiment, devisé à 70 millions, qui devrait être opérationnel à l’horizon 2023.
Les locaux actuels de la Haute École de Santé de Sion datent des années 1950 et ne permettent plus de répondre aux exigences actuelles d’enseignement. Prévu au départ pour recevoir une cinquantaine d’étudiants, le bâtiment accueille aujourd’hui plus de 700 personnes en formation dans le domaine de la santé (Bachelor, modules complémentaires, Maturités spécialisées, postgrade et formation continue). La situation est également problématique pour l’Ecole supérieure du domaine social du Valais. Dans ces deux cas, les limites quantitatives et qualitatives sont large-
ment atteintes. Les infrastructures sont vétustes, notamment les salles de cours et de travaux pratiques, les espaces de recherche, la médiathèque, la cafétéria et les sanitaires. Afin d’offrir des conditions de travail plus adéquates, un nouveau Campus s’est avéré indispensable. Il permettra aux activités de formation et de recherche de se développer, tout en améliorant l’image des Hautes Ecoles en question. Le futur Campus Santé comprendra également des surfaces pour l’EPFL - en lien avec la recherche dans le domaine de la santé - et pour l’Observatoire valaisan de la santé. S’y trouvera en-
Le futur Campus Santé comprendra également des surfaces pour l’EPFL.
fin la Fondation pour l’innovation en Valais, The Ark, favorisant ainsi l’émergence de nouvelles connaissances au sein d’un site médical et scientifique unique. Au total, le Campus pourrait accueillir un millier d’étudiants.
Parmi les 45 projets déposés, c’est «Zénithale» qui a fait l’unanimité. Les membres du jury de concours ont particulièrement apprécié «son implantation, sa structure et la mise en forme du programme, qui répondent globalement aux objectifs fixés et aux exigences formulées par le maître d’ouvrage», à savoir la HES-SO Valais-Wallis. Le futur bâtiment se présente comme un volume rectangulaire et bas, dans la continuité de l’hôpital de Sion et des autres entités présentes sur le site (CRR SUVA, Institut central des hôpitaux). La construction d’un par-
king couvert et l’extension de l’hôpital, en cours actuellement, complètent cet ensemble articulé autour de l’avenue du GrandChampsec, qui forme une diagonale du nord-est au sud-ouest. Le projet prévoit de laisser de généreux vides entre chaque institution, afin de donner une impression de grand parc dédié à la santé.
L’édifice se démarque par une typologie de caractère industriel. Les architectes ont conçu une grande halle de plain-pied et en double hauteur, au-dessus de laquelle prend place un vaste plateau. Le choix d’une toiture en sheds de verre et d’acier «confère à la nouvelle école un caractère de grand atelier ouvert, flexible et lumineux. Par ailleurs, cette toiture garantit au plateau supérieur un éclairage naturel optimal en tout point, cela malgré la profondeur importante du plan». Une mezzanine en U s’inscrit sur les flancs est, sud et ouest de la halle. Le dispositif est traversé par cinq patios offrant un complément de lumière naturelle au rez-de-chaussée. Les fonctions sont organisées horizontalement: les équipements publics au rez, l’administration sur la mezzanine et enfin, les locaux d’enseignement à l’étage.
En localisant stratégiquement le projet sur le site hospitalier de Champsec, le futur Campus a une ambition qui va bien au-delà de la création d’un lieu de formation et de recherche. Il devrait permettre la rencontre des savoirs et des pratiques entre diverses disciplines et institutions. En un mot: promouvoir un esprit scientifique. n
Véronique Stein
«CHAMP TIRAUD» A COSSONAY
A proximité du centre-ville de Cossonay/VD, cette nouvelle promotion de l’agence Chappuis & Delarive SA comprend 21 logements de 2,5 à 4,5 pièces à vendre sur plan, ainsi que deux locaux commerciaux. Son cadre paisible et sa situation idéale - à vingt minutes seulement de Lausanne - sont des atouts indéniables. Les nouvelles constructions seront livrées au printemps 2020.
Des zones de verdure arborisées et une place de jeux animeront l’espace entre les deux immeubles.
Implanté au 25, route de Morges, l’ensemble «Champ Tiraud» à Cossonay comprend deux immeubles au gabarit différencié. «Le plus éloigné de la route (bâtiment B), en zone mixte de faible densité, propose exclusivement des logements, explique Claude Chappuis, administrateur de Chappuis & Delarive SA. Le bâtiment A, en zone mixte de densité moyenne, comprend, en plus des seize appartements, deux surfaces commerciales». Le projet tient compte des orientations, des dégagements visuels et des contraintes du lieu pour définir des typologies variées, qui vont du 2,5 au 4,5 pièces.
La commune de Cossonay se trouve entre La Côte et le Nord vaudois, sur un plateau qui surplombe la vallée de la Venoge, dont la rivière, chère aux Vaudois, est bien connue de tous grâce à la chanson de Gilles et Urfer. Avec sa population de
3800 habitants, la charmante bourgade offre une vie culturelle riche: théâtre, cinéma, école de musique, bibliothèque, etc. Lausanne et sa banlieue ouest sont aisément accessibles en train et via un réseau routier dense comprenant l’autoroute A1. Les déplacements au sein de la ville sont également facilités, puisqu’un funiculaire assure la liaison entre CossonayGare et Cossonay-Ville en six minutes.
S’élevant sur deux étages + attique, les nouveaux bâtiments sont conçus selon une architecture contemporaine et sobre, avec des couleurs contrastantes entre étages et attiques. Les matériaux, comme le béton apparent pour les balcons et une
Une architecture contemporaine et sobre.
partie des surfaces d’activités, s’accordent harmonieusement avec les garde-corps en acier inox et la texture des façades en crépi fin. «Tous les logements des 1er et 2e niveaux s’ouvrent sur des balcons (de 9 m2 à 12 m2), pour la plupart orientés sud, poursuit Claude Chappuis. Les rez se prolongent, quant à eux, sur des terrasses et jardins. Des attiques, comprenant de vastes terrasses (23 m2 à 64 m2), viennent couronner chaque bâtiment. Les grandes baies vitrées des séjours, ainsi que les balustrades des balcons, procurent luminosité et transparence aux logements».
Des zones de verdure arborisées et une place de jeux animeront l’espace entre les deux immeubles. Le parking souterrain est directement accessible depuis le niveau inférieur du bâtiment A et via un escalier extérieur pour le bâtiment B; s’ajoutent 12 places de parc en surface. Les toitures plates végétalisées intègrent des panneaux solaires photovoltaïques et thermiques, assurant une production d’électricité, de cha-
leur et d’eau chaude sanitaire qui s’inscrit dans une logique d’énergie renouvelable. En ce sens également, les fenêtres et les matériaux des façades ont été choisis pour éviter toute perte d’énergie (construction dite «passive»).
Devenez propriétaire d’un de ces lumineux appartements pour le prix de CHF 480 000.- (2,5 pièces), CHF 590 000.(3,5 pièces) ou CHF 970 000.- (4,5 pièces en attique). Quelques lots sont encore disponibles. N’hésitez pas à contacter l’agence Chappuis & Delarive pour obtenir une brochure de présentation complète. n
Véronique Stein
Informations : Chappuis & Delarive SA 4, chemin de Pallin - 1009 Pully Tél: +41 (0)21 796 35 10 - www.champ-tiraud.ch
La Bavaria entend respecter l’esprit dans lequel l’ensemble de la brasserie a été rénové: faire honneur au passé tout en l’adaptant aux goûts du jour.
Nouveau propriétaire, nouveaux cuisiniers, nouveau look: la brasserie Bavaria du Petit-Chêne s’est mise aux normes, tout en revalorisant ses aspects patrimoniaux.
Après de 140 ans d’âge, on mérite davantage qu’un simple ravalement de façade. Surtout lorsque l’on est qualifié de monument d’importance régionale et que l’on est mis sous protection spéciale du canton de Vaud, avec une inscription à l’inventaire. Et la brasserie du PetitChêne, au centre de Lausanne, pour son architecture et parce qu’elle est chargée d’histoire, fait partie du patrimoine lausannois. Deux ans après sa fermeture, elle se retrouve transformée, mais inchangée dans son esprit, avec de nouveaux propriétaires, le fonds privé Next Immobilier. Elle a rouvert ses portes fin juin, deux jours après une cérémonie d’inauguration au cours de laquelle se sont exprimés le gérant Graziano De Luca (SGA Management), Grégoire Junod,
syndic de Lausanne, et Fabrizio Giacometti (Artgtech), l’architecte qui a piloté les travaux. Celui-ci résume en une phrase l’état d’esprit dans lequel ils se sont déroulés: «Il fallait tout mettre aux normes actuelles, en préservant et en revalorisant les aspects patrimoniaux. C’était parfois complexe, mais nous avons très bien collaboré avec les autorités».
Défi relevé
Ajouter une touche de modernité sans dénaturer la tradition: le défi a été relevé avec succès. Ainsi, le faux-plafond de la grande salle du rez-de-chaussée a été supprimé, ce
Les deux jeunes chefs, Camille Lecointre et Geoffrey Roeas, se sont rencontrés chez De Courten, à Sierre.
qui ouvre l’espace, tout en préservant l’esprit chaleureux de la brasserie. Une peinture monochrome met en valeur les boiseries et les peintures d’origines. Boiseries d’époque et colonnes de fonte demeurent immuables, alors qu’il faut toujours emprunter un escalier à vis, étroit et raide, pour gagner l’étage. Là, un bar reste aménagé dans la grande salle, entièrement rénovée, qui peut accueillir réunions et assemblées. Quant à la grande nouveauté du premier étage, c’est la création d’une terrasse d’une quinzaine de places. Retour au rez-de chaussée, où les cuisines bénéficient d’un éclairage naturel grâce au puits de lumière aménagé dans la terrasse. Nous n’avons pas vu si la brasserie était équipée d’un vestiaire, mais au moins un écriteau fixé dans une paroi met-il en garde les consommateurs, dans la tradition de l’époque: «Surveillez vos vêtements. La Maison ne prend aucune responsabilité».
A propos de cuisine, La Bavaria entend respecter l’esprit dans lequel l’ensemble de la brasserie a été rénové: faire honneur au passé tout en l’adaptant aux goûts du jour. Les deux jeunes chefs, Camille Lecointre et Geoffrey Roeas (28 et 26 ans respectivement), qui se sont rencontrés chez De Courten, à Sierre, et ont œuvré auprès de plusieurs
grandes tables de la région, entendent «revisiter les classiques de la brasserie avec amour et légèreté». Parmi les monuments de la carte, relevons la choucroute garnie, la saucisse Bavaria, le tartare de bœuf, la sole meunière, le mille-feuille de pied de porc, le pot-au-feu ou encore la blanquette de veau. n
Etienne Oppliger
Pour fêter la réouverture de la Bavaria, son propriétaire Next Immobilier a décidé de capitaliser sur l’histoire de l’établissement. Sous le slogan «Ajoutez votre histoire à celle de la Bavaria», des centaines de passants de la rue du Petit-Chêne ont eu la possibilité, durant les travaux de rénovation, de raconter tous les bons moments qu’ils ont passés dans les murs de la brasserie. Une affiche placée sur l’enceinte du chantier a recueilli les souvenirs, les anecdotes, les impressions de ceux qui furent parmi ses fidèles. La page Facebook de la Bavaria a également fait une moisson de souvenirs. Tous les auteurs recevront leur carte de membre du Club des Bavards et ils bénéficieront, ainsi que leur tablée, de 10% de rabais durant une année. En outre, les trois témoignages les plus mémorables verront leur carte de membre créditée d’un montant à faire valoir lors de leurs prochaines visites.
PAR ME PATRICK BLASER, ASSOCIÉ DE L’ÉTUDE BOREL & BARBEY, GENÈVE
LOGEMENTS EN PPE
La problématique liée aux locations de type Airbnb ne touche pas seulement les logements qui sont loués, mais également ceux qui sont acquis en propriété par étage (PPE). En clair un propriétaire d’un logement acquis en PPE peut-il imposer aux autres propriétaires son droit à effectuer des locations de type Airbnb? A l’inverse, les autres propriétaires peuvent-ils valablement s’opposer à de telles locations?
Dans ce cadre, le Tribunal fédéral a récemment été amené à juger deux affaires, dont l’une concerne expressément des locations de type Airbnb et l’autre la location d’appartements médicalisés pour personnes âgées.
En général, l’acte de fondation ou le règlement de la PPE indiquent quelles doivent être la destination, l’affectation et l’utilisation des logements PPE.
Le changement de destination d’un logement PPE nécessite une modification du règlement PPE qui ne peut intervenir que suite à une décision prise par la majorité qualifiée des propriétaires (soit à la double majorité des propriétaires et de leurs quotes-parts).
Si le changement d’utilisation d’une part PPE affecte la destination de l’ensemble de l’immeuble, il requiert l’accord de l’ensemble des propriétaires.
Dans ce contexte, le Tribunal a déjà jugé que tel était le cas s’agissant d’un appartement destiné à de l’habitation et qui devait faire l’objet de location de chambres sous la forme d’une pension, ou encore lorsqu’il était transformé en crèche. Ces modifications ont été qualifiées de changement de destination de l’immeuble nécessitant l’adhésion unanime des propriétaires.
La première affaire (ATF 5A_521/2017 du 27 novembre 2017) a pour objet quatre maisons d’habitation contiguës, situées
dans le canton de Zurich, constituées en propriété par étage (PPE).
L’un des propriétaires avait conclu un contrat de bail avec une société qui entendait exploiter deux logements assistés pour personnes âgées.
Les autres propriétaires, à la majorité qualifiée, se sont opposés à cette nouvelle utilisation des deux logements.
Saisis d’un recours contre cette décision, les juges cantonaux et fédéraux ont avalisé cette opposition.
Les juges ont d’abord rappelé que le règlement de la PPE prévoyait que les appartements devaient être utilisés exclusivement en tant qu’habitation ou commerce sans nuisance, c’est-à-dire, notamment, sans va-et-vient de clientèle.
Or, en l’espèce, les juges ont relevé que le fait d’exploiter de façon professionnelle des chambres partiellement médicalisées ne correspondait pas au cadre d’habitation défini dans le règlement PPE.
Certes, la mise à disposition de chambres pour personnes âgées comprend des éléments de bail.
En revanche, les prestations de soins et d’assistance sont prédominantes, ce qui constitue quasiment un changement d’affectation des logements.
Le Tribunal fédéral a profité de cet arrêt pour, par un obiter dictum, évoquer la problématique de l’utilisation d’un logement PPE en tant que logement loué par le biais de platesformes, telle Airbnb.
Dans ce cadre, le Tribunal fédéral a considéré qu’une telle utilisation ne constituait pas en soi un changement d’utilisation du logement concerné, ni de destination de l’immeuble. Mais il a fait dépendre son appréciation au cas par cas de
l’examen de l’ensemble des circonstances de chaque cas d’espèce, notamment des conditions d’occupation du logement par l’intermédiaire des plates-formes d’hébergement, par exemple Airbnb.
Location de type Airbnb dans un immeuble de standing
La seconde affaire (ATF 5A_436/2018 du 4 avril 2019) a pour cadre un immeuble comportant 26 logements, tous constitués en propriété par étage situés dans le canton de Nidwald.
La caractéristique de cette propriété par étage? Il s’agit d’une propriété luxueuse de haut standing, qui comprend, pour l’usage commun de l’ensemble des copropriétaires, une piscine, un sauna, un fitness et une terrasse. Le tout situé dans un cadre que l’on imagine idyllique.
Le problème de cette PPE?
Il s’est avéré que l’un des copropriétaires de deux appartements a succombé au chant des sirènes d’Airbnb en proposant l’un de ses appartements sur la plate-forme. Vu la qualité de l’appartement et des prestations qui lui étaient
liées (piscine, sauna, fitness) le succès de cette location Airbnb ne s’est pas fait attendre.
Et cela au grand dam des autres propriétaires, qui ont vu débarquer dans leur copropriété, et surtout dans leurs infrastructures communes, un nombre important de personnes de passage, constituant un va-et-vient constant et dérangeant. En bref, les propriétaires ne se sentaient plus chez eux, mais plutôt dans un hôtel!
Qu’à cela ne tienne; pour éviter la transformation de leur copropriété en hôtel, les propriétaires pour lesquels la location Airbnb n’offrait que des inconvénients ont décidé d’interdire à l’ensemble des propriétaires de la PPE toute location de courte durée (de type Airbnb) et de modifier le règlement PPE en y insérant cette clause d’interdiction.
Une assemblée extraordinaire des propriétaires s’est par conséquent tenue à cet effet.
A cette occasion, le règlement PPE a été modifié par l’adoption d’une clause interdisant toute location de courte durée des appartements.
Le copropriétaire stoppé net dans ses velléités de poursuivre ses locations de type Airbnb, mais teigneux, n’a pas entendu se soumettre à cette décision et a recouru contre celle-ci auprès des tribunaux.
D’abord auprès du Tribunal cantonal de Nidwald, qui l’a débouté, ensuite auprès de la Cour suprême de ce canton, qui en a fait de même, et enfin au Tribunal fédéral.
Interdiction des locations Airbnb: quelle majorité des propriétaires réunir?
En substance, le recourant contestait la modification du règlement, en soutenant qu’une telle modification nécessitait une décision unanime des propriétaires (ce qui n’était pas le cas puisque ce propriétaire de deux appartements s’y opposait), au motif que l’interdiction de pratiquer des locations Airbnb entraînait un changement de la destination des logements PPE.
Les juges ne se sont pas montrés très sensibles à cette argumentation.
En effet, ils ont relevé que le règlement PPE, dans sa version initiale, prévoyait déjà que les parts PPE devaient être utilisées comme logement.
Certes, ce même règlement tolérait l’affectation d’un logement comme bureau. Mais cela à la seule condition de ne pas entraîner de nuisances pour les autres propriétaires.
Dès lors, les juges ont estimé que l’interdiction de procéder à des locations de courte durée introduite dans le règlement s’inscrivait dans cet esprit et ne constituait en fait qu’une précision ne modifiant pas la destination des parts de PPE, au contraire de ce que soutenait le recourant.
Mais l’affaire n’était pas perdue d’avance. En effet, les juges ont dû faire du sur-mesure pour le cas d’espèce.
D’abord ils ont posé le principe, peu clair jusqu’à présent sur le plan juridique, selon lequel lorsqu’un appartement était proposé à la location sur des plates-formes d’hébergement, telle celle d’Airbnb, il ne s’agissait pas d’une location ordinaire, mais plutôt d’un hébergement dans le domaine de la para-hôtellerie.
Dans ce cadre, ce sont les circonstances concrètes du cas particulier qui sont décisives pour déterminer si une communauté de propriétaires d’étages peut exclure qu’un apparte-
ment individuel puisse faire l’objet d’hébergements para-hôteliers.
En l’espèce, tel est bien le cas.
En effet, les juges ont mis en exergue que l’appartement concerné par la location de type Airbnb se trouvait:
• dans une habitation de luxe;
• avec des infrastructures communes de haut standing (piscine, sauna, fitness, terrasse);
• occupée par des propriétaires à titre de résidence principale et non de résidence secondaire;
• et qu’elle n’était pas destinée à des séjours de vacances. Les juges ont déduit de ce constat que l’habitation était vouée à un cadre purement privatif et répondait à un besoin de tranquillité de ses propriétaires.
Or cette situation est manifestement incompatible avec de l’hébergement para-hôtelier, compte tenu des nuisances que cela peut entraîner pour les propriétaires.
Il en découle que le fait de proposer de manière durable et professionnelle un appartement à la location journalière sur des plates-formes d’hébergement va à l’encontre de l’objectif d’habitation prévu dans le règlement et n’est pas non plus conforme à la garantie d’une activité calme, qui y est également stipulée.
Le règlement PPE peut par conséquent valablement prévoir l’interdiction de tout hébergement para-hôtelier, notamment de type Airbnb, sans vider de son sens le droit exclusif du copropriétaire PPE sur ses parts d’étage.
Par conséquent, la modification du règlement PPE contestée pouvait valablement être prise par l’assemblée des propriétaires, à la majorité et non à l’unanimité.
Comme on peut s’en rendre compte à la lecture des arrêts du Tribunal fédéral, le phénomène des locations de type Airbnb ne va pas manquer de continuer de défrayer la chronique juridique! n
Patrick Blaser
Avocat associé de l’Etude Borel & Barbey, Genève Juge au Tribunal administratif de première instance patrick.blaser@borel-barbey.ch
L’achat d’un bien immobilier et son financement demandent de prendre des décisions importantes. Décisions qui détermineront bien des aspects du futur. Il convient donc de se préparer de façon méticuleuse.
Faire le tour des établissements financiers afin de négocier le taux n’est de loin pas la stratégie la plus efficace. La résultante finale en sera une légère économie sur le taux d’intérêt. Quand bien même le gain paraîtra important, il restera faible par rapport au gain fiscal réalisable grâce à une bonne stratégie de financement.
Avant d’entreprendre toute démarche, il est nécessaire de se poser quelques questions: pourquoi rembourse-t-on rarement un crédit hypothécaire en Suisse? Le prêt doit-il représenter 66%, 80% ou 90% de la valeur du bien?
Dois-je retirer ou nantir ma caisse de pension? Quels fonds propres sélectionner? Quelles durées de taux faut-il privilégier? Voici les questions fondamentales du financement immobilier! Actuellement, le système fiscal suisse est sans doute l’un des plus grands atouts d’une acquisition immobilière. Il est nécessaire de tenir compte de sa charge totale mensuelle, c’est-à-dire les intérêts, l’amortissement, les charges du bien et les impôts. Si, grâce à une bonne stratégie de financement, nous augmentons les intérêts mais diminuons les impôts de manière plus conséquente, il en résulte une économie sur l’ensemble des charges. C’est uniquement en ce sens que doit être abordé un financement immobilier. La maîtrise de ces paramètres procure une économie substantielle tout au long du financement, cela sans même se concentrer exclusivement sur les taux d’intérêt. Une étude financière et fiscale doit être effectuée pour comparer les avantages entre une stratégie et un financement simple. Une fois la stratégie déterminée, on peut se concentrer sur le taux d’intérêt. La négociation d’un taux réside principalement dans le volume d’affaires et la qualité du dossier. Au-delà de ces paramètres fiscaux et financiers, les aspects de
Il est nécessaire de tenir compte de sa charge totale mensuelle.
la propriété et de la prévoyance sont à considérer. Dans une étude complète, il est nécessaire d’analyser les aspects de la retraite, du décès et de l’invalidité, trop souvent omis. C’est même impératif pour une résidence principale, en pensant que le bien doit pouvoir être conservé en toute circonstance, y compris en cas de séparation. Concernant la retraite, une planification préparée longtemps à l’avance permet un lissage des coûts sur la durée. Si la caisse de la pension est utilisée lors de l’acquisition, il sera judicieux de prévoir le remboursement de celle-ci d’ici à l’âge de la retraite.
En conclusion, le taux d’intérêt hypothécaire n’est pas la clef d’un financement efficient, ce n’en est qu’une composante. Il est impératif de se concentrer sur l’ensemble des paramètres financiers, soit le prêt, l’amortissement et particulièrement la fiscalité pour parvenir au meilleur compromis!
Prochain et dernier volet de notre guide: passez à la pratique! n
Taux le plus bas négocié la semaine du 19 au 23 août
Dimitri Cassard
Responsable de succursale, Lausanne
0,85 % À 13 ANS
UNE DÉCOUVERTE DE FIN D’ÉTÉ
Le curcuma est généralement connu en cuisine, où sa racine est utilisée principalement pour colorer, davantage que pour son goût. D’où son appellation de faux-safran. Avec d’autres épices, il entre dans la composition du curry pour créer une explosion de saveurs. Mais c’est aussi une belle fleur, qualifiée de tulipe du Siam.
Comme le gingembre, la cardamome, le galanga ou la maniguette - graine de paradis - le curcuma appartient à la famille des zingibéracées. Famille qui regroupe plus de mille cinq cents espèces réparties en une cinquantaine de genres parmi lesquels se trouvent les épices essentielles à une grande majorité de plats de la cuisine indienne ou indonésienne. L’épice curcuma, au goût légèrement amer et piquant, est obtenue à partir de rhizomes moulus de Curcuma longa ou safran des Indes. Cette appellation est un abus de langage, le curcuma n’ayant aucun rapport avec le safran, la couleur mise à part. Curcuma mangga , est cultivé à Java et en Malaisie comme légume. Les jeunes pousses, les jeunes rhizomes, les inflorescences sont consommés crus ou cuits. Outre ses vertus médicinales, le curcuma est aussi connu pour ses vertus tinctoriales.
Les fleuristes proposent régulièrement des plantes fleuries sous le nom de curcuma. Attention, s’il s’agit bien de plantes de la même famille, rien n’indique qu’elles soient propres à la consommation! Méfiance donc, surtout que les variétés proposées sont incertaines et que les traitements utilisés pour les faire fleurir pourraient être nuisibles à la santé. On trouve donc une grande quantité de curcuma, parmi lesquelles le Curcuma alismatifolia ou Tulipe du Siam, une belle tropicale ornementale proche du véritable curcuma ( Curcuma longa ), qui ne possède cependant ni les qualités gustatives, ni les vertus médicinales du curcuma utilisé en cuisine. En revanche cette variété est parfaite pour apporter la touche d’exotisme à l’intérieur voire, sous certaines conditions, au jardin.
La plante au port érigé peut atteindre près de un mètre de hauteur, avec un feuillage semi-persistant ensiforme (en forme d’épée) vert clair, nervuré, mesurant jusqu’à 80 centimètres. Le long de la tige florale s’imbriquent une multitude de bractées ressemblant à des écailles, roses à l’extrémité de l’épi, vertes à sa base; bractées qui abritent les
vraies fleurs, plus petites, blanches et violettes. Les fleurs blanches de Curcuma alismatifolia ‘White’ exhalent un parfum envoûtant. Les Curcuma alismatifolia existent en plusieurs couleurs, rose, blanc, violine. Exemples, Curcuma amada Roxb .: bractées rose pâle, fleurs jaune pâle, le rhizome utilisé comme condiment a une odeur de mangue. Curcuma amarissima Rosc .: bractées rose pâle, fleurs jaune pâle. Curcuma aromatica Salisb .: bractées rose pâle, fleurs jaune pâle, utilisée dans la pharmacopée asiatique. Curcuma petiolata Roxb. : fleurs jaunes/blanches/violettes.
Parce qu’elle a gardé de ses origines tropicales une rusticité plutôt médiocre, la plante est le plus souvent cultivée en pot, à l’intérieur, un peu comme l’amaryllis. En effet, le rhizome ne résiste pas aux gelées et les parties aériennes sont touchées dès que les températures descendent en-dessous de 10°C. Placée dans un contenant assez vaste pour permettre aux racines de bien s’installer, la plante demande une terre riche. Elle aime les atmosphères humides et de copieux arrosages en période de croissance, du printemps à l’automne. Si le substrat ne doit pas sécher, l’humidité stagnante ne lui convient pas non plus.
Le curcuma ne peut être cultivé en pleine terre que dans les régions au climat très doux. Dans les autres régions, il peut être installé au jardin; néanmoins, retirez les rhizomes du sol pour les hiverner dans un local frais, ventilé, sec et obscur, jusqu’au printemps suivant. Démarrez la culture en pot entre février et mars et attendez la fin des gelées pour la planter dans un sol riche et bien arrosé, en plein soleil ou à la mi-ombre, dans un emplacement abrité du vent. n
Denise Filippi
Les tendances évoluent dans des cuisines qui s’affirment de plus en plus comme des pièces à vivre. Si l’on en croit la célèbre designer montréalaise Michèle Dupéré, l’année 2019 aura été celle de pas mal de nouveautés en termes de formes, de couleurs et d’appareils dans nos cuisines.
Point névralgique de toute cuisine, l’évier. L’éternel évier blanc et la cuve en inox cèdent leur place à des modèles plus esthétiques, fonctionnels et colorés. On voit maintenant sur le marché des lavabos embossés avec des touches métalliques, des éléments de bois et des couleurs qui pourront s’accorder à votre mobilier. On intégrera des planches à découper amovibles, des sous-plats intégrés, des seaux à glace, et autres manières d’économiser de la place dans des cuisines où la surface de travail est limitée.
Les luminaires suspendus ont la cote!
Il n’est plus question de se passer des spots à leds encastrés, mais on assiste à un retour des lampes suspendues. Les modèles les plus prisés sont dorés ou en laiton, aux formes rondes et au style «mid-century». Ah, les années 50!...
Cette année, les concepteurs installent de plus en plus d’étagères ouvertes. On cache beaucoup moins sa belle
vaisselle, de tous les jours ou non. Quant aux ustensiles, ils sont eux aussi bien visibles, sur des rails muraux.
Après le blanc porcelaine et l’inox brillant porteur de marques de doigts, le mat gagne en popularité. Cette tendance suit finalement celle qu’on observe depuis quelques années pour les voitures de haut de gamme! Le fini mat foncé des appareils collera à merveille avec une robinetterie et des éléments métalliques tout aussi mats. Quant aux marques de doigts et aux taches, on peut les oublier. Si l’on tient absolument à l’aspect métal, le choix de l’aluminium brossé est tout indiqué. Il sera peut-être plus onéreux, mais quel effet!. Enfin, n’omettez pas d’ajouter une couleur plus vive pour quelques touches de gaîté, ainsi que deux ou trois pincées de cuivre. Le bleu et le vert olive ont aussi la cote, signale en conclusion Michèle Dupéré. n François Berset
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