1
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 4ยบ Trimestre 2018
2
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS DEPTOS · CASAS
OFERTA DISPONIBLE
VIVIENDAS
VIVIENDAS
DEPTOS
DEPTOS
DEPTOS
CASAS
CASAS
CASAS
MONTOS TRANSADOS DEPTOS · CASAS
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
3
VENTA de
VIVIENDAS
4
VIVIENDAS
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período octubre-diciembre (4T 2018)
-0,4% UNIDADES
La venta de viviendas en Santiago disminuyó 0,4% en comparación con el cuarto trimestre de 2017.
14.000 12.000
Viviendas
10.000 8.000
Departamentos
6.000 4.000 2.000
Casas I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
0
5
VIVIENDAS
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período octubre-diciembre (4T 2018)
Este resultado se explica por leve incremento en la venta de departamentos (1%) y descenso en casas (-6,6%).
8.352 Unidades vendidas
82% de las UNIDADES VENDIDAS fueron DEPARTAMENTOS, participación superior en un punto a la del mismo período de 2017.
8.352 8.388
Viviendas 6.840 6.770
Departamentos
Casas
1.512 1.618
IV Trimestre 2018
IV Trimestre 2017
6
VIVIENDAS
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período enero-diciembre
6,3%
En 2018 la venta de viviendas en Santiago aumentó 6,3% en comparación con el año 2017. Es así que, de las 33.950 unidades vendidas, 29.942 fueron departamentos (82% del total), cifra que representó un crecimiento anual de 9,3% Frente a menor comercialización de casas (-5,6%).
Viviendas Departamentos Casas 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0
7
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO Millones de UF 4T 2018
8,1% VALOR
El monto transado aumentó 8,1% en comparación con el cuarto trimestre de 2017. Dado que este aumento es superior al registrado por las ventas en el período, se deduce un efecto precio positivo y próximo a 8%.
40 35
Viviendas
30 25 20
Departamentos
15 10 5
Casas I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
0
8
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 4T 2018
Este resultado se explica por aumentos en los mercados de departamentos y de casas.
Efecto precio significativo en el mercado de casas:
7,5% VALOR
16,4%
9,9% VALOR
Valor de ventas aumentó más que el número de unidades vendidas.
30,4
Viviendas
28,2
23,3
Departamentos
Casas
IV Trimestre 2018
21,7 7,1 6,5
IV Trimestre 2017
9
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO Millones de UF Enero-Diciembre
9,6%
El monto transado durante 2018 aumentó 9,6% en comparación con el año anterior. Este avance estuvo motivado por el buen desempeño tanto de departamentos (8,8%) como de casas (12,2%). Efecto precio de 3,3% para viviendas: -0,5% en departamentos y 17,8% en casas.
150 130
Viviendas
110 90 70
Departamentos
50 30 10
Casas 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
-10
10
VENTA de
DEPARTAMENTOS
DEPTOS
11
6%
5%
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO (EN UF) 4T 2018
5%
6%
10%
17%
32%
Tramos intermedios y superiores (de 2.000 a 5.000 UF) fueron los que ganaron mรกs participaciรณn respecto de 2017, en detrimento de los tramos de menor valor (hasta 2.000 UF).
33%
27% 23% 12%
6%
Mรกs de 10.000 De 8.000 a 10.000
De 6.000 a 8.000 De 5.000 a 6.000 De 4.000 a 5.000
De 3.000 a 4.000 De 2.000 a 3.000 De 1.500 a 2.000
De 1.000 a 1.500 Menos de 1.000
I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
12
DEPTOS
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR SUPERFICIE EN M2 4T 2018
54% Más de la mitad (54%) de los departamentos vendidos en el período tenía una superficie menor a 50 m2.
PARTICIPACIÓN
Los departamentos de mayor tamaño (más de 120 m2) concentraron solo 4% de las ventas.
Hasta 50m2
Más de 180 De 140 a 180 De 120 a 140
De 90 a 120 De 70 a 90 De 50 a 70
De 40 a 50 De 30 a 40 Menos de 30
I
II III IV 2010
I
II III IV 2011
I
II III IV 2012
I
II III IV 2013
I
II III IV 2014
I
II III IV 2015
I
II III IV 2016
I
II III IV 2017
I
II III IV 2018
13
DEPTOS
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA 4T 2018
50% La mitad de los departamentos vendidos (50%) correspondiรณ a unidades terminadas o en terminaciones.
PARTICIPACIร N
Departamentos en etapas iniciales de obra (sin ejecuciรณn, excavaciones y fundaciones) concentraron 19% de la demanda.
Terminado Terminaciones
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2010
2011
2012
2013
2014
I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2015
2016
2017
2018
14
DEPTOS
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA 4T 2018
SAN MIGUEL, LA CISTERNA/LA GRANJA/PUENTE ALTO Y HUECHURABA/RECOLETA/CONCHALÍ son las comunas que más aumentan su participación (3 puntos porcentuales). QUINTA NORMAL E INDEPENDENCIA perdieron 5 y 2 puntos de participación respectivamente.
17%
San Miguel
14% 14% 15%
Estación Central
13% 14%
Santiago Centro Ñuñoa/La Reina
11% 9%
La Florida/San Joaquín/Peñalolén
9% 11% 8%
La Cisterna/La Granja/Puente Alto
5%
Macul
6% 4%
Las Condes
6% 6% 5%
Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel Huechuraba/Recoleta/Conchali Providencia Independencia Vitacura Lo Barnechea
IV Trimestre 2018
10% 3% 0% 2% 4% 2% 4% 1% 2% 1% 1%
IV Trimestre 2017
15
VENTA de
CASAS
7%
CASAS
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO (EN UF) 4T 2018
10%
16
5%
7%
8%
9%
8%
Las casas de menor valor (hasta 2.000 UF) fueron las que más disminuyeron su participación, en detrimento de segmentos de valor intermedio (2.000 a 5.000 UF).
13%
15%
21%
15% 12%
Los tramos superiores (más de 4.000 UF) concentraron 41% de la demanda por casas, nueve puntos porcentuales más que un año atrás.
23% 26%
8% 8% Más de 10.000 De 8.000 a 10.000
De 6.000 a 8.000 De 5.000 a 6.000 De 4.000 a 5.000 De 3.000 a 4.000 De 2.000 a 3.000 De 1.500 a 2.000 De 1.000 a 1.500 Menos de 1.000
I
II III IV
2010
I
II III IV
2011
I
II III IV
2012
I
II III IV
2013
I
II III IV
2014
I
II III IV
2015
I
II III IV
2016
I
II III IV
2017
I
II III IV
2018
17
CASAS
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE EN M2 4T 2018
49% PARTICIPACIÓN
Las unidades de menor tamaño recuperaron nivel de demanda similar al del año previo, concentrando casi la mitad de las ventas. Las casas de mayor tamaño (más de 120 m2) capturaron 24% de la demanda, tres puntos más que un año atrás.
Hasta 90 m2
Más de 180 De 140 a 180 De 120 a 140 De 90 a 120 De 70 a 90 Menos de 70
I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
18
CASAS
VENTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA 4T 2018
50% PARTICIPACIÓN
Las unidades terminadas y en terminaciones concentraron 50% de la demanda (27 p.p. menos que en 2017). Las unidades sin ejecución y en etapas iniciales concentran 33% de la demanda, 26 puntos más que un año atrás.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I
II III IV 2010
I
II III IV 2011
I
II III IV 2012
I
II III IV 2013
I
II III IV 2014
I
II III IV 2015
I
II III IV 2016
I
II III IV 2017
I
II III IV 2018
19
CASAS
VENTA DE CASAS POR COMUNA 4T 2018
LAMPA/QUILICURA y MAIPÚ/PUDAHUEL/ CERRILLOS fueron las comunas que más aumentaron su participación. SAN BERNARDO/BUIN, PUENTE ALTO y PEÑALOLÉN/LA FLORIDA redujeron su participación en la demanda en 4 puntos respectivamente.
29%
Lampa/Quilicura
21%
26%
San Bernardo/Buín
31%
13%
Colina
13%
8%
Puente Alto
12%
7%
Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante
8%
7%
Maipú/Pudahuel/Cerrillos
4% 6%
Lo Barnechea/Las Condes
Peñalolén/La Florida
Huechuraba
IV Trimestre 2018
4% 3% 6% 1% 1%
IV Trimestre 2017
20
OFERTA
21
OFERTA
OFERTA DE VIVIENDAS Unidades 4T 2018
-11,4%
-2,4%
UNIDADES
Durante el cuarto trimestre la oferta de viviendas registró una caída de 10,3% respecto de 2017, siendo la mayor contracción trimestral en los últimos 9 años.
UNIDADES
La participación de departamentos en la oferta alcanzó 86% (dos puntos porcentuales menos que en 2017).
60.000 50.000
Viviendas
40.000 30.000
Departamentos
20.000 10.000
Casas I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
0
22
OFERTA
OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA 4T 2018
34% PARTICIPACIร N
De la oferta disponible de departamentos, 34% se encuentra sin ejecuciรณn o en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones). Fecha de entrega entre 18 y 24 meses. Sin ejecuciรณn o en etapas iniciales
Solo 18% de los departamentos en oferta es de entrega inmediata.
Terminado Terminaciones Obra gruesa
Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II III IV 2010
I
II III IV 2011
I
II III IV 2012
I
II III IV 2013
I
II III IV 2014
I
II III IV 2015
I
II III IV 2016
I
II III IV 2017
I
II III IV 2018
23
OFERTA
OFERTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA 4T 2018
26% PARTICIPACIร N
De la oferta disponible de casas, solo 26% se encuentra terminada o en terminaciones. Aumenta participaciรณn de etapas iniciales de obra debido al ingreso de nuevos proyectos en la oferta inmobiliaria.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado Terminaciones Obra gruesa
Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II III IV 2010
I
II III IV 2011
I
II III IV 2012
I
II III IV 2013
I
II III IV 2014
I
II III IV 2015
I
II III IV 2016
I
II III IV 2017
I
II III IV 2018
24
VELOCIDAD de
VENTA
25
VELOCIDAD DE VENTA
MESES PARA AGOTAR LA OFERTA 4T 2018
Durante el cuarto trimestre la velocidad de venta de viviendas promediรณ 18,5 meses para agotar la oferta disponible de viviendas. 19,5 meses para agotar la oferta de departamentos y 13,8 meses para agotar la oferta de casas.
20 meses
14 meses
40 35 30
Viviendas
25 20
Departamentos
15 10 5
Casas I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
0
26
PRECIOS
27
PRECIO
INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Variaciones anuales (%) 4T 2018
6,9%
En el trimestre m贸vil octubre-diciembre el precio de las viviendas registr贸 un alza anual de 6,9%.
ALZA DE PRECIO
Los departamentos incrementaron sus precios de venta en 6,4% (aceleraci贸n frente a 5% promedio del tercer trimestre).
Significativa aceleraci贸n en casas: alza anual de 8,8% frente a 2,4% promedio del trimestre anterior.
Viviendas Departamentos Casas
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
-5
28
PRECIO
INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Variaciones anuales (%) Período enero-diciembre
5,2%
Desde una perspectiva anual, en 2018 el precio de las viviendas promedió un alza anual de 5,2%, tras dos años de crecimiento casi nulo
ALZA DE PRECIO
Los departamentos se encarecieron 5,1%. Las casas, por su parte, registraron un alza de 6,2% en su precio de venta.
Viviendas
14%
14%
12%
12%
10%
10%
8%
8%
6%
6%
Departamentos 4%
4%
2%
2%
0%
0%
Casas
-2%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
-2%
29
PRECIO
ร NDICE REAL DE PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Variaciones anuales (%)
Aceleraciรณn del alza de precios de departamentos al cuarto trimestre en zonas NOR-ORIENTE y SUR. Zonas SANTIAGO CENTRO y NOR-PONIENTE han moderado sus alzas anuales en el margen, pero se mantienen en torno a 10%.
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
Santiago Centro (8,5%) -5
-5
Nor-Poniente (10,6%) Nor-Oriente (5,9%) Sur (4,6%)
-10
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
-10
30
PRECIO
ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE CASAS Variaciones anuales (%)
Aceleración en el alza de los precios de las casas de la zona NOR-PONIENTE.
Zona NOR-ORIENTE se desacelera en el margen, pero exhibe todavía alzas elevadas. Zona SUR acumula cinco meses consecutivos con menor precio.
Nor-Oriente (8,0%)
Sur (-0,4%)
Nor-Poniente (10,3%)
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
-10
Mar JunSep Dic Mar JunSep Dic Mar JunSep Dic Mar JunSep Dic Mar JunSep Dic Mar JunSep Dic Mar JunSep Dic Mar JunSep Dic 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
-10
31
VARIABLES de
ENTORNO
32
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Mar
Sep
Sep
Mar
Sep
0
Mar
0
Sep
10
Mar
10
Sep
20
Mar
20
Sep
30
Mar
30
Sep
40
Mar
40
Mar
50
Sep
50
Sep
60
Mar
60
Sep
70
Mar
70
Sep
80
Mar
Significativo ajuste en los subcomponentes de mediano y largo plazo.
80
Sep
CONSUMIDORES mantienen opiniones pesimistas durante el cuarto trimestre.
ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC)
Mar
CONDICIONES PERSONALES
EXPECTATIVAS Índice percepción de la economía
2018
(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas)
Persona actual
Fuente: Adimark
País a 5 años
País a 12 meses
País actual
IPEC
33
DESEMPLEO
REGIÓN METROPOLITANA: OCUPADOS POR CATEGORÍA (VARIACIÓN ANUAL ABSOLUTA) 250
12
200 150
8
100 50
6
0
4
-50 2
-100 -150
Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov
Miles de ocupados
El DESEMPLEO ha tendido a disminuir en la última parte del año, aún así la creación de empleo ha sido nula o negativa desde agosto.
10
2010
2011
2012
2013
Empleadores Asalariados privados Personal de Servicio Tasa de desempleo (%) Fuente: INE
2014
2015
2016
2017
Cuenta propia Asalariados públicos Familiar no remunerado
2018
0
Tasa de desempleo
CONDICIONES PERSONALES
34
CONDICIONES PERSONALES
ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%)
REMUNERACIONES
8% 7%
REMUNERACIONES desaceleradas desde fines de 2017. En términos reales, la desaceleración ha sido paralela.
6%
5% 4% 3% 2% 1% 0%
E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
IR Real
Fuente: INE
IR Nominal
35
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
TASAS HIPOTECARIAS
EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje 9 8
TASAS HIPOTECARIAS se mantienen en niveles reducidos desde una perspectiva histórica.
7 6 5 4
Las próximas subidas en la tasa de referencia de aquí a junio supondrán una presión al alza sobre el costo de los créditos hipotecarios.
3 2 1
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años Promedio desde 2002 Tasa de política monetaria (TPM)
Fuente: Banco Central
2018
36
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 4ยบ Trimestre 2018