2017 3

1

MERCADO INMOBILIARIO

SANTIAGO R.M.

Informe de actividad 3er Trimestre 2017

2

MERCADO INMOBILIARIO

SANTIAGO R.M.

INDICADORES CLAVE

DEMANDA

OFERTA

VELOCIDAD DE VENTA

PRECIO

VIVIENDAS VENDIDAS · DEPTOS · CASAS

STOCK DISPONIBLES

VIVIENDAS

VIVIENDAS

DEPTOS

DEPTOS

DEPTOS

CASAS

CASAS

CASAS

MONTOS TRANSADOS · DEPTOS · CASAS

VARIABLES DE ENTORNO

CONDICIONES PERSONALES

CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO

INSUMOS

EXPECTATIVAS

DEMANDA POR CRÉDITOS

ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN

DESEMPLEO

ACCESO A CRÉDITO

MATERIALES

REMUNERACIONES

TASAS HIPOTECARIAS

PERSPECTIVAS

3

VENTA de

VIVIENDAS

VIVIENDAS

4

VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período julio-septiembre (3T 2017)

8,2% La venta de viviendas en Santiago aumentó 8,2% en comparación con el tercer trimestre de 2016.

•

Mejor cifra de ventas trimestral desde 2015.

14.000 12.000

Viviendas

10.000 8.000

Departamentos

6.000 4.000 2.000

Casas I

II

III IV

2010

I

II

III IV

2011

I

II

III IV

2012

I

II

III IV

2013

I

II

III IV

2014

I

II

III IV

2015

I

II

III IV

2016

I

II 2017

III

0

VIVIENDAS

5

VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período julio-septiembre (3T 2017)

8.247 Unidades vendidas

79%

El resultado se explica por los aumentos tanto en la venta de departamentos (9,4%) como de casas (4,1%).

de las UNIDADES VENDIDAS fueron DEPARTAMENTOS, participación superior en UN PUNTO a la del mismo período de 2016.

8.247

Viviendas

7.619 6.478

Departamentos

Casas

5.919 1.769 1.700

III Trimestre 2017 III Trimestre 2016

VIVIENDAS

VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 3T 2017

6

15,7% El monto transado aumentรณ 15,7% en comparaciรณn con el tercer trimestre de 2016. โ ข

Superior al avance en unidades, por lo cual existiรณ efecto precio significativo (7,5% aproximadamente).

40.000 35.000

Viviendas

30.000 25.000 20.000

Departamentos

15.000 10.000 5.000

Casas I

II

III IV

2010

I

II

III IV

2011

I

II

III IV

2012

I

II

III IV

2013

I

II

III IV

2014

I

II

III IV

2015

I

II

III IV

2016

I

II 2017

III

0

VIVIENDAS

VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 3T 2017

El resultado se explica por el aumento en departamentos (23,3%) y el descenso en casas (-4,1%).

7

Efecto precio positivo en el mercado de departamentos:

23,3%

14%

-4,1%

• Valor de ventas aumentó más que el número de unidades vendidas.

30,1

Viviendas

26,0

23,2

Departamentos

Casas

III Trimestre 2017

18,8 6,9 7,2

III Trimestre 2016

VIVIENDAS

8

VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades afectas a IVA Período julio-septiembre (3T 2017)

La mayoría de departamentos comercializados están afectos a IVA. •

Situación contraria ocurre en el mercado de casas, donde la mayor parte de las unidades promesadas están exentas de IVA.

79% 50%

50%

57% 43% 21%

Viviendas

Departamentos

Exento de IVA

Afecto a IVA

Casas

9

VENTA de

DEPARTAMENTOS

6% 5% 5%

VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO EN UF DEPTOS

9%

10

8% 5%

11%

Tramos intermedios y superiores son los que ganan mรกs participaciรณn respecto de 2016 (4 puntos porcentuales), en detrimento de tramos de menor valor (hasta 1.500 UF).

10%

31%

34%

21% 24% 20%

8%

1%

3%

Mayor que 8.000 5.000-8.000 4.000-5.000 3.000-4.000 2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500 Menor que 1.000

I

II

III IV

2010

I

II

III IV

2011

I

II

III IV

2012

I

II

III IV

2013

I

II

III IV

2014

I

II

III IV

2015

I

II

III IV

2016

I

II 2017

III

11

VENTA DE DEPARTAMENTOS POR SUPERFICIE EN M2 DEPTOS

56% Unidades de menor tamaño (menos de 50 m2) siguen concentrando más de la mitad de la demanda por departamentos.

•

Departamentos de mayor tamaño (más de 120 m2) concentran 6% de la demanda por departamentos.

Hasta 50m2

Mayor que 180 140-180 120-140 90-120 70-90 50-70 Menor que 50 I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II 2017

III

12

VENTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA DEPTOS

45%

Casi la mitad de la demanda por departamentos (45%) corresponde a unidades terminadas o en terminaciones.

โ ข

Terminado Terminaciones

Etapas iniciales de obra (sin ejecuciรณn, excavaciones y fundaciones) solo concentran 18% de la demanda.

Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II 2017

III

13

VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TIPOLOGIA DEPTOS

34% La demanda por departamentos se concentra en unidades con 2 dormitorios (42%) y con un solo dormitorio (34%) Departamentos de tres dormitorios capturan 21% de la demanda.

โ ข

Un Dormitorio

5D y mรกs 4D 3D2B y 3D3B 3D 1B 2D 2B 2D 1B 1D1B, Estudio, Loft I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II 2017

III

VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA DEPTOS

ESTACIÓN CENTRAL, QUINTA NORMAL Y PROVIDENCIA son las que más aumentan su participación (entre 2 y 5 puntos porcentuales).

•

Por el contrario, MACUL pierde 4 puntos, mientras que INDEPENDENCIA, LA CISTERNA y SANTIAGO pierden un punto de participación en el último año.

14

Estación Central

16% 14%

Santiago Centro

14% 15% 13% 14%

San Miguel

11%

Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel

6% 10% 11%

Ñuñoa/La Reina

8% 8%

La Florida/San Joaquín/Peñalolén

6% 6%

Las Condes

4% 3%

Providencia

4% 5%

La Cisterna/La Granja/Puente Alto

4%

Macul Vitacura

8% 4% 3% 4% 5%

Independencia Lo Barnechea Huechuraba

III Trimestre 2017

2% 1% 0% 1%

III Trimestre 2016

15

VENTA de

CASAS

9%

10%

VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO EN UF

16

11%

13%

CASAS

8% 11% 14%

Tramo 1.000-1.500 UF es el que más aumenta su participación en el último año (19 puntos porcentuales) en detrimento de segmentos de valor intermedio.

•

15% 19% 18% 10%

Tramos superiores concentran 28% de la demanda por casas, reduciendo su participación en 6 p.p. en el último año.

24%

28%

9% 0%

0%

Mayor que 8.000

5.000-8.000 4.000-5.000 3.000-4.000

2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500

Menor que 1.000

I

II

III IV

2010

I

II

III IV

2011

I

II

III IV

2012

I

II

III IV

2013

I

II

III IV

2014

I

II

III IV

2015

I

II

III IV

2016

I

II

2017

III

17

VENTA DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE EN M2 CASAS

43%

Unidades de hasta 70 m2 concentran 43% de la demanda, 8 puntos más que el año anterior.

•

Casas de mayor tamaño (más de 120 m2) capturan 20% de la demanda por casas.

Hasta 70 m2

Mayor que 180 140-180 120-140 90-120 70-90 Menor que 70

I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II 2017

III

18

VENTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA CASAS

73% Unidades terminadas y en terminaciones concentran 73% de la demanda (27 p.p. mรกs que en 2016). โ ข

Unidades sin ejecuciรณn y en etapas iniciales concentran solo 10% de la demanda, similar a 2016.

Unidades terminadas y en terminaciones

Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II 2017

III

19

VENTA DE CASAS POR TIPOLOGÍA CASAS

23% Gran parte de la demanda por casas (54%) corresponde a unidades de 3 dormitorios.

•

Casas con 2 dormitorios capturan 33% de la demanda, su mayor participación de los últimos ocho años.

3 Dormitorios 3 Baños

5D y más 4D

3D 3B 3D 2B 3D 1B 2D I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II 2017

III

VENTA DE CASAS POR COMUNA CASAS

Las agrupación de SAN BERNARDO y BUIN es la única que aumenta su participación en el último año.

•

Por el contrario, MAIPÚ, PUENTE ALTO y LAMPA redujeron su participación en la demanda entre 4 y 5 puntos.

20

39%

San Bernardo/Buín

23%

15%

Lampa/Quilicura

19%

14%

Puente Alto

18%

9%

Colina

9%

8%

Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante

8%

6%

Peñalolén/La Florida

6% 5%

Lo Barnechea/Las Condes

5% 5%

Maipú/Pudahuel/Cerrillos

Huechuraba

III Trimestre 2017

10% 1% 3%

III Trimestre 2016

21

OFERTA

OFERTA

22

OFERTA DE VIVIENDAS Unidades 3T 2017

2,8%

-4,6%

Durante el tercer trimestre del año la oferta aumentó 1,8% en doce meses.

• Participación de departamentos en la oferta alcanzó 87% (un punto porcentual más que en 2016).

60.000 50.000

Viviendas

40.000 30.000

Departamentos

20.000 10.000

Casas I

II III IV 2010

I

II III IV 2011

I

II III IV 2012

I

II III IV 2013

I

II III IV 2014

I

II III IV 2015

I

II III IV 2016

I

II III 2017

0

23

OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA OFERTA

24% 8% sin ejecuciรณn y 16% en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones). Fecha de entrega entre 18 y 24 meses. โ ข

Sin ejecuciรณn o en etapas iniciales

Solo 14% de los DEPARTAMENTOS en oferta es para ENTREGA INMEDIATA.

Terminado Terminaciones Obra gruesa

Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II 2017

III

24

OFERTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA OFERTA

66% 36% terminada y 29% en terminaciones (3 meses para entrega aproximadamente).

•

Maduración de la oferta y escaso ingreso de proyectos nuevos: continúan ganando peso los estados de obra más próximos a término.

Unidades terminadas y en terminaciones

Terminado Terminaciones Obra gruesa

Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II 2017

III

25

VELOCIDAD de

VENTA

26

VELOCIDAD DE VENTA

MESES PARA AGOTAR LA OFERTA

Durante el tercer trimestre del año la velocidad de venta de viviendas promedió 20,5 meses para agotar la oferta.

•

23 meses

En departamentos la velocidad de ventas alcanzó a 22,8 meses, mientras que en casas fue de 12,1 meses.

12 meses

40 35 30

Viviendas

25 20

Departamentos

15 10 5

Casas I

II

III IV

2010

I

II

III IV

2011

I

II

III IV

2012

I

II

III IV

2013

I

II

III IV

2014

I

II

III IV

2015

I

II

III IV

2016

I

II 2017

III

0

27

PRECIOS

28

INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Variaciones anuales (%) PRECIO

3,4%

En el trimestre móvil julio-septiembre el precio de las viviendas registró un alza anual de 3,4%.

•

Departamentos incrementó sus precios de venta en 5,7%.

Análogamente, el precio de las casas aumentó 1%.

Viviendas Departamentos Casas

20

20

15

15

10

10

5

5

0

0

-5

-5

Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep

•

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

PRECIO

29

ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Variaciones anuales (%)

Aceleración del alza de precios de departamentos al tercer trimestre del año en SANTIAGO CENTRO y zona SUR. • Zonas NOR-PONIENTE y NORORIENTE con alzas anuales no significativas.

Nor-Oriente Sur

Santiago Centro

25

20

20

15

15

10

10

5

5

0

0

-5

-5

-10

-10

Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep

Nor-Poniente

25

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

PRECIO

30

ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE CASAS Variaciones anuales (%)

Aceleración en el alza de los precios de las casas de la zona SUR, tras varios meses en zona negativa.

• Zonas NOR-PONIENTE y NORORIENTE con alzas anuales no significativas.

Sur

Nor-Poniente

25

20

20

15

15

10

10

5

5

0

0

-5

-5

-10

-10

Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep

Nor-Oriente

25

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

31

VARIABLES de

ENTORNO

32

CONDICIONES PERSONALES

EXPECTATIVAS Índice percepción de la economía

CONSUMIDORES PESIMISTAS por 40 meses consecutivos.

•

No obstante, el indicador alcanzó su mejor nivel de los últimos tres años, con significativas mejoras en componentes tanto de corto como de largo plazo.

ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC)

80

80

70

70

60

60

50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

0

0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas)

Persona actual

Fuente: Adimark

País a 5 años

País a 12 meses

País actual

IPEC

33

DESEMPLEO REGIÓN METROPOLITANA: OCUPADOS POR CATEGORÍA (VARIACIÓN ANUAL ABSOLUTA) 250

10 9

200

8 150

7

Miles de ocupados

El DESEMPLEO se ha mantenido en niveles bajos desde una perspectiva histórica.

100

6

50

5 4

0

3 -50

•

Creación neta de empleo vuelve a concentrarse en categoría “Asalariados”.

2

-100 -150

1 2010

2011

2012

2013

Empleadores Asalariado Familiar no remunerado Fuente: INE

2014

2015

2016

Cuenta propia Personal de Servicio Tasa de desempleo (%)

2017

0

Tasa de desempleo

CONDICIONES PERSONALES

34

CONDICIONES PERSONALES

REMUNERACIONES ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%) 8% 7%

REMUNERACIONES comenzaron a acelerarse en lo más reciente.

En términos reales, conforme la inflación ha regresado al rango de tolerancia, las alzas anuales han alcanzado a 4%.

6% 5% 4% 3% 2% 1%

0% -1% -2%

EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

IR Real

Fuente: INE

IR Nominal

35

100

90

80

80

60

70

40

60

20

50

0

40

-20

30

-40

20

-60

10

-80

0

-100

2010

2011

Menos restrictivo

Fuente: Banco Central de Chile

2012

2013

Sin cambios

2014

2015

Más restrictivo

2016

2017

Indicador

Porcentaje neto de respuestas

100

Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun

Se mantiene la restricción crediticia en el segmento hipotecario, a pesar de una política monetaria más expansiva desde que comenzó el año.

ESTÁNDARES DE APROBACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS

Porcentaje de respuestas

CONDICIONES de FINANCIAMIENTO

DEMANDA POR CRÉDITOS

36

CONDICIONES de FINANCIAMIENTO

TASAS HIPOTECARIAS

EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje 9 8

TASAS HIPOTECARIAS se mantienen en niveles reducidos desde una perspectiva histórica.

7 6 5 4 3

•

No existen presiones al alza en el mediano plazo ya que se espera una mantención de la tasa de referencia en 2,5% hasta finales de 2018.

2 1

0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016 201 7

Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años Promedio desde 2002 Tasa de política monetaria (TPM)

Fuente: Banco Central

37

INSUMOS

COSTO DE EDIFICACIÓN

ÍNDICE DE COSTO DE EDIFICACION TIPO MEDIO (ICE) Base enero 2007=100 190

16%

180

14% 12%

170

8% 150 6%

140 4% 130

2%

120

0%

110

-2%

100

-4%

Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul

Los costos de edificación todavía exhiben alzas anuales reducidas. Sin embargo, el índice ha alcanzado niveles máximos históricos.

10%

160

2010

2011

2012

2013

ICE

Fuente: CChC

2014

Var.Anual

2015

2016

2017

38

MERCADO INMOBILIARIO

SANTIAGO R.M.

INDICADORES CLAVE

DEMANDA

OFERTA

VELOCIDAD DE VENTA

PRECIO

VIVIENDAS VENDIDAS 8,2%

STOCK DISPONIBLE 1,8%

VIVIENDAS 20 meses

VIVIENDAS 3,4%

DEPTOS 9,4% CASAS 4,1%

DEPTOS 2,8%

DEPTOS 23 meses

DEPTOS 5,7%

CASAS -4,6%

CASAS 12 meses

CASAS 1%

MONTOS TRANSADOS 15,7% DEPTOS 23,3% CASAS -4,1%

VARIABLES DE ENTORNO

CONDICIONES PERSONALES

CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO

INSUMOS

EXPECTATIVAS

DEMANDA POR CRÉDITOS

ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN

DESEMPLEO

ACCESO A CRÉDITO

MATERIALES

REMUNERACIONES

TASAS HIPOTECARIAS

PERSPECTIVAS

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DIFICULTADES PARA ACCEDER A VIVIENDA Son varios los factores que durante este año y los próximos harán más difícil el acceso a la vivienda:

1. IVA A LA VIVIENDA: a partir de 2017 no existen los beneficios fiscales de 2015 y 2016 según los cuales determinadas viviendas no pagaban IVA.

2. RESTRICCIÓN ACCESO AL CRÉDITO: debido a condiciones más rígidas en cuanto a las exigencias de empleo e ingreso de los clientes.

3. AUMENTO DE PROVISIONES BANCARIAS, según modificación del capítulo B-1 del Compendio de Normas Contables > Clientes más riesgosos (pie inferior a 10%) van a enfrentar un encarecimiento del crédito hipotecario.

4. LEY DE APORTES AL ESPACIO PÚBLICO: proyectos inmobiliarios deberán mitigar obras y además aportar al espacio público > TRASPASO DE COSTOS AL CLIENTE FINAL (aumento del precio de la vivienda).

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MERCADO INMOBILIARIO

SANTIAGO R.M.

Informe de actividad 3er Trimestre 2017