2017 2

1

MERCADO INMOBILIARIO

SANTIAGO R.M.

Informe de actividad 2ยบ Trimestre 2017 1er Semestre 2017

2

MERCADO INMOBILIARIO

SANTIAGO R.M.

INDICADORES CLAVE

DEMANDA

OFERTA

VELOCIDAD DE VENTA

PRECIO

VIVIENDAS VENDIDAS · DEPTOS · CASAS

STOCK DISPONIBLES

VIVIENDAS

VIVIENDAS

DEPTOS

DEPTOS

DEPTOS

CASAS

CASAS

CASAS

MONTOS TRANSADOS · DEPTOS · CASAS

VARIABLES DE ENTORNO

CONDICIONES PERSONALES

CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO

INSUMOS

EXPECTATIVAS

DEMANDA POR CRÉDITOS

ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN

DESEMPLEO

ACCESO A CRÉDITO

MATERIALES

REMUNERACIONES

TASAS HIPOTECARIAS

PERSPECTIVAS

3

VENTA de

VIVIENDAS

VIVIENDAS

4

VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período abril-junio (2T 2017)

20% La venta de viviendas en Santiago aumentó 20% en comparación con el segundo trimestre de 2016.

•

Base de comparación muy débil en la primera mitad de 2016.

14.000 12.000

Viviendas

10.000 8.000

Departamentos

6.000 4.000 2.000

Casas I

II

III IV

2010

I

II

III IV

2011

I

II

III IV

2012

I

II

III IV

2013

I

II

III IV

2014

I

II

III IV

2015

I

II

III IV

2016

I

II

2017

0

VIVIENDAS

5

VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período abril-junio (2T 2017)

7.975 Unidades vendidas

El resultado se explica por el aumento en la venta de departamentos (34%) y la caída en casas (-16%).

de las UNIDADES VENDIDAS fueron DEPARTAMENTOS, participación superior en OCHO PUNTOS a la del mismo período de 2016.

7.975

Viviendas

6.628 6.449

Departamentos

Casas

81%

4.807 1.526 1.821

II Trimestre 2017 II Trimestre 2016

VIVIENDAS

6

VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período enero-junio (1S 2017)

31% La venta de viviendas en Santiago aumentó 31% en comparación con el primer semestre de 2016.

•

Base de comparación muy débil en la primera mitad de 2016.

25.000 20.000

Viviendas

15.000

Departamentos

10.000

5.000

Casas I

II 2010

I

II 2011

I

II 2012

I

II 2013

I

II 2014

I

II 2015

I

II 2016

I 2017

0

VIVIENDAS

VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 2T 2017

7

23% El monto transado aumentรณ 23% en comparaciรณn con el segundo trimestre de 2016. โ ข

Similar al avance en unidades, por lo cual no existiรณ efecto precio significativo.

40.000 35.000

Viviendas

30.000 25.000 20.000

Departamentos

15.000 10.000 5.000

Casas I

II

III IV

2010

I

II

III IV

2011

I

II

III IV

2012

I

II

III IV

2013

I

II

III IV

2014

I

II

III IV

2015

I

II

III IV

2016

I

II

2017

0

VIVIENDAS

VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 2T 2017

El resultado se explica por el aumento en departamentos (37%) y el descenso en casas (-9%).

8

Efecto precio positivo en el mercado de casas:

37%

7,5%

-9%

• Valor de ventas disminuyó menos que el número de unidades vendidas.

27,8

Viviendas

22,6

21,5

Departamentos

Casas

II Trimestre 2017

15,7 6,3 6,9

II Trimestre 2016

VIVIENDAS

VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 1S 2017

9

32% El monto transado aumentรณ 32% en comparaciรณn con el primer semestre de 2016. โ ข

Similar al avance en unidades, por lo cual no existiรณ efecto precio significativo.

80.000 70.000

Viviendas

60.000 50.000 40.000

Departamentos

30.000 20.000 10.000

Casas I

II 2010

I

II 2011

I

II 2012

I

II 2013

I

II 2014

I

II 2015

I

II 2016

I 2017

0

VIVIENDAS

10

VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades afectas a IVA Período abril-junio (2T 2017)

La mayoría de viviendas comercializadas están afectas a IVA. •

Situación contraria ocurre en el mercado de casas, donde la mayor parte de las unidades promesadas están exentas de IVA. 72% 47%

59%

53% 41%

28%

Viviendas

Departamentos

Exento de IVA

Afecto a IVA

Casas

11

VENTA de

DEPARTAMENTOS

7% VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO EN UF

6% 5%

DEPTOS

5% 4% 10%

10%

Tramo 1.500-2.000 UF fue el que ganรณ mรกs participaciรณn con respecto a 2016 (4 puntos porcentuales), en detrimento de tramos de menor valor (hasta 1.500 UF). โ ข

8%

12

32%

34%

27%

23%

Tramos de mayor valor (mรกs de 4.000 UF) siguen concentrando 17% de la demanda por departamentos.

12%

15% 1%

1%

Mayor que 8.000 5.000-8.000 4.000-5.000 3.000-4.000 2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500 Menor que 1.000

I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II

2017

13

VENTA DE DEPARTAMENTOS POR SUPERFICIE EN M2 DEPTOS

59% Unidades de menor tamaño (menos de 50 m2) siguen concentrando más de la mitad de la demanda por departamentos.

•

Departamentos de mayor tamaño (más de 120 m2) concentran 7% de la demanda por departamentos.

Hasta 50m2

Mayor que 180 140-180 120-140 90-120 70-90 50-70 Menor que 50 I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II

2017

14

VENTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA DEPTOS

25%

Unidades sin ejecuciรณn y en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones) concentran 25% de la demanda.

โ ข

La venta de departamentos TERMINADOS concentrรณ 20% de las unidades comercializadas en el trimestre.

Etapas iniciales

Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II

2017

15

VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TIPOLOGIA DEPTOS

31% La demanda por departamentos se concentra en unidades con 2 dormitorios (40%) y con un solo dormitorio (31%) Departamentos de tres dormitorios capturan 27% de la demanda.

โ ข

Un Dormitorio

5D y mรกs 4D 3D2B y 3D3B 3D 1B 2D 2B 2D 1B 1D1B, Estudio, Loft I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II

2017

VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA DEPTOS

ESTACIÓN CENTRAL, SAN MIGUEL Y LA CISTERNA fueron las que más aumentaron su participación (entre 3 y 5 puntos porcentuales).

•

Por el contrario, MACUL, INDEPENDENCIA y SANTIAGO perdieron entre 2 y 5 puntos de participación en el último año.

16

17%

San Miguel

13% 15%

Estación Central

11% 14% 16%

Santiago Centro La Florida/San Joaquín/Peñalolén

8% 8%

Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel

8% 7% 8%

La Cisterna/La Granja/Puente Alto

5% 8%

Ñuñoa/La Reina

10% 5%

Macul

10% 5% 6%

Las Condes

4% 3%

Vitacura

3% 5%

Independencia Providencia Lo Barnechea Huechuraba

II Trimestre 2017

3% 3% 2% 2% 0% 1%

II Trimestre 2016

17

VENTA de

CASAS

10%

VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO EN UF

10%

CASAS

11%

10%

11%

13%

Tramo 1.000-1.500 UF fue el que más aumentó su participación en el último año (4 puntos porcentuales) en detrimento de segmentos de valor intermedio.

•

12% 18

13%

19% 21%

23%

Tramos superiores concentran un tercio de la demanda por casas, incrementando su participación en 4 p.p. en el último año.

12%

21%

17% 0%

0%

Mayor que 8.000

5.000-8.000 4.000-5.000 3.000-4.000

2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500

Menor que 1.000

I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II

2017

19

VENTA DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE EN M2 CASAS

37%

Unidades de hasta 70 m2 concentraron 37% de la demanda, 5 puntos menos que el año anterior.

•

Casas de mayor tamaño (más de 120 m2) capturaron 25% de la demanda por casas.

Hasta 70 m2

Mayor que 180 140-180 120-140 90-120 70-90 Menor que 70

I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II

2017

20

VENTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA CASAS

81% Unidades terminadas y en terminaciones concentraron 81% de la demanda (48 p.p. mรกs que en 2016). โ ข

Unidades sin ejecuciรณn y en etapas iniciales concentran solo 6% de la demanda, 26 puntos menos que en 2016.

Unidades terminadas y en terminaciones

Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II

2017

21

VENTA DE CASAS POR TIPOLOGÍA CASAS

34% Gran parte de la demanda por casas (72%) corresponde a unidades de 3 dormitorios.

•

Casas con 2 dormitorios capturan 17% de la demanda.

3 Dormitorios 3 Baños

5D y más 4D

3D 3B 3D 2B 3D 1B 2D I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II

2017

VENTA DE CASAS POR COMUNA CASAS

Las agrupaciones de PADRE HURTADO, PEÑALOLÉN Y LO BARNECHEA son las que ganaron más participación en el último año.

•

Por el contrario, LAMPA Y MAIPÚ redujeron su participación en la demanda en 4 y 3 puntos respectivamente.

22

26%

San Bernardo/Buín

27%

20%

Lampa/Quilicura

24%

15%

Puente Alto

15%

10%

Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante

8%

10%

Colina

Peñalolén/La Florida

Lo Barnechea/Las Condes

10%

7% 4% 6% 3% 6%

Maipú/Pudahuel/Cerrillos

Huechuraba

II Trimestre 2017

9% 1% 2%

II Trimestre 2016

23

OFERTA

OFERTA

24

OFERTA DE VIVIENDAS Unidades 2T 2017

6%

1%

Durante el segundo trimestre del año la oferta aumentó 5% en doce meses.

• Participación de departamentos en la oferta alcanzó 86% (igual que en 2016).

60.000 50.000

Viviendas

40.000 30.000

Departamentos

20.000 10.000

Casas I

II

III IV

2010

I

II

III IV

2011

I

II

III IV

2012

I

II

III IV

2013

I

II

III IV

2014

I

II

III IV

2015

I

II

III IV

2016

I

II

2017

0

25

OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA OFERTA

25% 11% sin ejecuciรณn y 14% en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones). Fecha de entrega entre 18 y 24 meses. โ ข

Sin ejecuciรณn o en etapas iniciales

Solo 20% de los DEPARTAMENTOS en oferta es para ENTREGA INMEDIATA.

Terminado Terminaciones Obra gruesa

Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II

2017

26

OFERTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA OFERTA

78% 32% terminada y 46% en terminaciones (3 meses para entrega aproximadamente).

•

Maduración de la oferta y escaso ingreso de proyectos nuevos: continúan ganando peso los estados de obra más próximos a término.

Unidades terminadas y en terminaciones

Terminado Terminaciones Obra gruesa

Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

III

2014

IV

I

II

III

2015

IV

I

II

III

2016

IV

I

II

2017

27

VELOCIDAD de

VENTA

28

VELOCIDAD DE VENTA

MESES PARA AGOTAR LA OFERTA

Durante el segundo trimestre del año la velocidad de venta de viviendas promedió 21 meses para agotar la oferta.

•

23 meses

En departamentos la velocidad de ventas alcanzó a 23 meses, mientras que en casas fue de 15 meses.

15 meses

40 35 30

Viviendas

25 20

Departamentos

15 10 5

Casas I

II

III IV

2010

I

II

III IV

2011

I

II

III IV

2012

I

II

III IV

2013

I

II

III IV

2014

I

II

III IV

2015

I

II

III IV

2016

I

II

2017

0

29

PRECIOS

30

INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Variaciones anuales (%) PRECIO

2,1%

En el trimestre móvil abril-junio el precio de las viviendas registró un alza anual de 2,1%.

•

Departamentos incrementó sus precios de venta en 4%.

Análogamente, el precio de las casas aumentó 3%.

Viviendas Departamentos Casas

20

20

15

15

10

10

5

5

0

0

-5

-5

Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun

•

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

PRECIO

31

ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Variaciones anuales (%)

Aceleración del alza de precios de departamentos al segundo trimestre del año en SANTIAGO CENTRO y zona NORORIENTE. • Zonas NOR-PONIENTE y SUR presentaron desaceleraciones en sus alzas anuales.

Nor-Oriente Sur

Santiago Centro

25

20

20

15

15

10

10

5

5

0

0

-5

-5

-10

-10

Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun

Nor-Poniente

25

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

PRECIO

32

ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE CASAS Variaciones anuales (%)

Aceleración en el alza de los precios de las casas de las zonas NOR-PONIENTE y NOR-ORIENTE. • Zona SUR acumula cuatro meses consecutivos con variaciones anuales negativas.

Sur

Nor-Poniente

25

20

20

15

15

10

10

5

5

0

0

-5

-5

-10

-10

Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun

Nor-Oriente

25

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

33

VARIABLES de

ENTORNO

34

CONDICIONES PERSONALES

EXPECTATIVAS Índice percepción de la economía

CONSUMIDORES PESIMISTAS por 36 meses consecutivos.

•

Algunos indicadores de corto y mediano plazo han mostrado una leve mejoría en lo más reciente, pero no esperamos un cambio de tendencia relevante durante el año.

ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC)

80

80

70

70

60

60

50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

0

0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016 2017

(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas)

Persona actual

Fuente: Adimark

País a 5 años

País a 12 meses

País actual

IPEC

35

DESEMPLEO REGIÓN METROPOLITANA: OCUPADOS POR CATEGORÍA (VARIACIÓN ANUAL ABSOLUTA) 250

10 9

200

8 150

7

Miles de ocupados

El DESEMPLEO se ha mantenido en niveles bajos desde una perspectiva histórica.

100

6

50

5 4

0

3 -50

•

Creación neta de empleo concentrada en categoría “Cuenta propia” desde hace más de un año.

2

-100 -150

1 2010

2011

2012

2013

Empleadores Asalariado Familiar no remunerado Fuente: INE

2014

2015

2016

Cuenta propia Personal de Servicio Tasa de desempleo (%)

2017

0

Tasa de desempleo

CONDICIONES PERSONALES

36

CONDICIONES PERSONALES

REMUNERACIONES ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%) 8% 7%

REMUNERACIONES siguen desacelerándose en términos NOMINALES por menores presiones salariales.

6%

5% 4% 3% 2%

En términos reales, conforme la inflación ha regresado al rango de tolerancia, las variaciones se han aproximado a 2%.

1% 0%

E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

IR Real

Fuente: INE

IR Nominal

37

100

90

80

80

60

70

40

60

20

50

0

40

-20

30

-40

20

-60

10

-80

0

-100

2010

2011

Menos restrictivo

Fuente: Banco Central de Chile

2012

2013

Sin cambios

2014

2015

Más restrictivo

2016

2017

Indicador

Porcentaje neto de respuestas

100

Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun

Se mantiene la restricción crediticia en el segmento hipotecario, a pesar de una política monetaria más expansiva desde que comenzó el año.

ESTÁNDARES DE APROBACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS

Porcentaje de respuestas

CONDICIONES de FINANCIAMIENTO

DEMANDA POR CRÉDITOS

38

CONDICIONES de FINANCIAMIENTO

TASAS HIPOTECARIAS

EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje 9 8

TASAS HIPOTECARIAS se mantienen en niveles reducidos desde una perspectiva histórica.

7 6 5 4 3

•

No existen presiones al alza en el mediano plazo ya que el Banco Central ha llevado a cabo tres reducciones en la tasa de referencia en lo que va del año.

2 1

0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016 201 7

Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años Promedio desde 2002 Tasa de política monetaria (TPM)

Fuente: Banco Central

39

INSUMOS

COSTO DE EDIFICACIÓN

ÍNDICE DE COSTO DE EDIFICACION TIPO MEDIO (ICE) Base enero 2007=100 190

16%

180

14% 12%

170

8% 150 6%

140 4% 130

2%

120

0%

110

-2%

100

-4%

Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene

Los costos de edificación apenas han registrado variación desde la segunda mitad del año. Sin embargo, el índice ha alcanzado niveles máximos históricos.

10%

160

2010

2011

2012

2013

ICE

Fuente: CChC

2014

Var.Anual

2015

2016

2017

40

MERCADO INMOBILIARIO

SANTIAGO R.M.

INDICADORES CLAVE

DEMANDA

OFERTA

VELOCIDAD DE VENTA

PRECIO

VIVIENDAS VENDIDAS 20%

STOCK DISPONIBLE 5%

VIVIENDAS 21 meses

VIVIENDAS 2,1%

DEPTOS 34% CASAS -16%

DEPTOS 6%

DEPTOS 23 meses

DEPTOS 4%

CASAS 1%

CASAS 15 meses

CASAS 3%

MONTOS TRANSADOS 23% DEPTOS 37% CASAS -9%

VARIABLES DE ENTORNO

CONDICIONES PERSONALES

CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO

INSUMOS

EXPECTATIVAS

DEMANDA POR CRÉDITOS

ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN

DESEMPLEO

ACCESO A CRÉDITO

MATERIALES

REMUNERACIONES

TASAS HIPOTECARIAS

PERSPECTIVAS

41

DIFICULTADES PARA ACCEDER A VIVIENDA Son varios los factores que durante este año y los próximos harán más difícil el acceso a la vivienda:

1. IVA A LA VIVIENDA: a partir de 2017 no existen los beneficios fiscales de 2015 y 2016 según los cuales determinadas viviendas no pagaban IVA.

2. RESTRICCIÓN ACCESO AL CRÉDITO: debido a condiciones más rígidas en cuanto a las exigencias de empleo e ingreso de los clientes.

3. AUMENTO DE PROVISIONES BANCARIAS, según modificación del capítulo B-1 del Compendio de Normas Contables > Clientes más riesgosos (pie inferior a 10%) van a enfrentar un encarecimiento del crédito hipotecario.

4. LEY DE APORTES AL ESPACIO PÚBLICO: proyectos inmobiliarios deberán mitigar obras y además aportar al espacio público > TRASPASO DE COSTOS AL CLIENTE FINAL (aumento del precio de la vivienda).

42

MERCADO INMOBILIARIO

SANTIAGO R.M.

Informe de actividad 2ยบ Trimestre 2017 1er Semestre 2017