MERCADO INMOBILIARIO GRAN SANTIAGO
INFORME DE ACTIVIDAD 2ยบ TRIMESTRE 2012 JULIO DE 2012
En el período ABRIL-JUNIO DE 2012 la venta de viviendas en el Gran Santiago AUMENTÓ 35% en comparación con el segundo trimestre de 2011. VENTA DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO (UNIDADES)
2007
Fuente: CChC
2008
2.600
3.079
3.214
2.759
IV
I
III
2010
Casas
En comparación con el trimestre inmediatamente anterior, la venta de vivienda en el segundo cuarto de 2012 aumentó 24%.
2011
IV
6.746
II
5.513
1.841
III
4.654
II
2009
Departamentos
2.110
1.909 1.632
I
4.816
IV
3.986
4.761
5.161 III
4.966
II
4.888
I
4.868
1.684
1.978
2.209
2.040
1.830 4.284
1.652 IV
4.815
III
3.870
4.585
4.003 II
3.466
I
3.094
IV
1.941
3.259
3.744
2.222 III
5.026
II
4.639
I
5.466
4.564
2.501
4.391
2.414
2.769
3.663
COMPARACIÓN TRIMESTRAL
I
II 2012
En el período ENERO-JUNIO DE 2012 la venta de viviendas en el Gran Santiago AUMENTÓ 30% en comparación con el primer semestres de 2011. VENTA DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO (UNIDADES)
Fuente: CChC
I 2008
II 2009
Departamentos
6.263
4.600
6.293 I
II 2010
I
II 2011
Casas
El avance es mayor en el mercado de casas, cuyas ventas aumentaron en 36%, mientras que en departamentos el incremento fue de 27%.
11.400
10.328
8.953
9.703
I
6.560
II
9.922
9.152
II 2007
8.455
I
9.029
8.955
10.105
3.316
4.019
4.187
3.870
3.593
5.481
4.915
6.514
COMPARACIÓN SEMESTRAL
I 2012
Los resultados del segundo trimestre se explican por la fuerte expansiรณn tanto en la venta de DEPARTAMENTOS (36%) como de CASAS (33%). VENTA DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO (UNIDADES) COMPARACIร N II TRIMESTRE (2011 - 2012)
10.409
7.725 6.746 4.966 3.663 2.759
Departamentos
Casas II Trimestre - 2011
Total II Trimestre - 2012
Fuente: CChC
El 65% de las UNIDADES VENDIDAS en 2T correspondiรณ a DEPARTAMENTOS, participaciรณn levemente superior a la registrada en igual periodo de 2011 (64%).
El RITMO DE VENTAS se mantuvo por encima de las 3.000 unidades durante el trimestre, con un avance más fuerte en mayo y junio. VENTA DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO (UNIDADES) II Trimestre 2011
II Trimestre 2012 3.052
2.371
3.748 2.726
Abril
DEPARTAMENTOS 1.529
Abril
Fuente: CChC
Abril
Junio 2.481
2.308 1.867
1.570
Mayo
1.095
842
2.628
Mayo
1.957
CASAS
3.609
Junio
1.440 1.058
859
Mayo
1.128
Junio
Durante el segundo trimestre del año el VALOR DE LAS VENTAS DE VIVIENDAS aumentó 39%. VENTA DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO (MILES DE UF) COMPARACIÓN II TRIMESTRE (2011 - 2012)
28.730
20.734 17.977 12.456
10.753 8.278
Departamentos
Casas II Trimestre - 2011
Total II Trimestre - 2012
Fuente: CChC
Este incremento se explica por el aumento del valor tanto de departamentos (44%) como de casas (30%).
El VALOR DE LAS VENTAS mantuvo una fuerte dinámica durante el trimestre, superando los 10 millones de UF en mayo y junio. VENTA DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO (MILES DE UF) II Trimestre 2011
II Trimestre 2012 10.161 8.409
6.446
Abril
DEPARTAMENTOS
5.138
Abril 3.271 2.507
Fuente: CChC
7.057
Mayo
3.939
CASAS
7.231
10.160
Junio
6.601
6.238 4.750
Mayo 3.923
3.767
Junio 3.559 3.290
2.481
Abril
Mayo
Junio
Lo anterior se explica no sólo por el aumento en las unidades vendidas, sino también por un mayor precio promedio de venta.
En DEPARTAMENTOS, los mayores avances en ventas se observaron para las unidades de precio SUPERIOR A 2.000 UF.
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO 6% 6% 23%
19%
42%
8% 7% 24%
18%
39%
10%
11%
8%
9%
24%
21%
24%
21%
II
9% 23%
33%
III
12%
13%
14%
14%
14%
11%
9%
9%
6%
6%
5%
6%
22%
22%
23%
24%
22%
27%
21%
25%
23%
25%
27%
27%
28%
31%
8%
5%
5%
III
IV
I
13% 15%
23%
IV
2009 Menor que 1.000 2.001 - 3.000
13%
17%
18%
6%
6%
22%
20%
27%
22%
22%
29%
24%
30%
28%
24%
25%
6%
26%
30% 5%
I
15%
14%
17%
I
II
2010 1.000 - 1.500 3.001 - 4.000
5%
II
III
IV
I
2011 2012 1.501 - 2.000 Mayor que 4.000
Fuente: CChC
La demanda por departamentos de valor inferior a 1.000 UF registró un fuerte avance, pero mantienen una baja participación en términos relativos.
II
En el segundo trimestre se observó un fuerte avance en la venta de CASAS POR DEBAJO DE LAS 1.000 UF, a consecuencia de los llamados a subsidios durante el período. VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO 15%
22%
17% 5%
13% 5%
21%
5%
24%
23%
9% 25%
32% 30%
20%
32%
28%
28%
18%
21%
14% 12%
17%
16%
14%
15%
16% 7%
I
II
12%
15%
24%
33%
28% 18%
11%
10%
10%
10%
III
IV
I
II
23%
36%
28%
11%
2009 Menor que 1.000 2.001 - 3.000
16%
19%
20%
21%
20%
14%
13%
12%
34%
30%
24%
28%
34% 31%
25%
17% 21%
21%
18%
10%
11%
10%
III
22% 9%
17%
9%
8% 7%
11%
IV
I
II
2010 1.000 - 1.500 3.001 - 4.000
22%
18% 6%
10%
III
IV
12%
14%
I
II
2011 2012 1.501 - 2.000 Mayor que 4.000
Fuente: CChC
Es interesante resaltar la evolución a la baja del tramo de 1.501 a 2.000 UF, a favor de viviendas de mayor valor.
En DEPARTAMENTOS se observa mayor participaciรณn de las unidades en estado de obra gruesa y terminaciones.
VENTA DE DEPARTAMENTOS SEGร N ESTADO DE OBRA 5%
5%
7%
8%
7% 10%
25%
23%
4%
6% 17%
5% 4%
6% 18%
18%
5%
8% 26%
19% 26%
27% 62%
I
64%
59%
II
III
52%
IV
2011 Terminado Fundaciones
Terminaciones Excavaciones
41%
I 2012 Obra gruesa Sin ejecuciรณn
Fuente: CChC coninformaciรณn de Collect
Los departamentos terminados han ido perdiendo peso relativo en las ventas trimestrales, de tal manera que la venta en verde concentra dos tercios de las unidades vendidas.
32%
II
En el mercado de CASAS, casi la mitad de las unidades vendidas se encontraba en estado de obra gruesa.
VENTA DE CASAS SEGร N ESTADO DE OBRA 12%
13%
10%
14%
8% 5% 12%
8% 8%
5% 5%
9% 11%
40% 25%
39%
28%
20%
28%
32%
45%
14% 20%
23%
34%
I
36%
21%
23%
20%
14%
11%
II
III
IV
I
II
2011 Terminado Fundaciones
Terminaciones Excavaciones
2012 Obra gruesa Sin ejecuciรณn
Fuente: CChC con informaciรณn de Collect
La venta de unidades terminadas ha ido perdiendo peso gradualmente hasta alcanzar solo 11% del total de casas vendidas en el segundo trimestre.
A nivel comunal, SANTIAGO y PROVIDENCIA/ÑUÑOA/LA REINA fueron las comunas que más aumentaron su participación en la venta de DEPARTAMENTOS. PARTICIPACIÓN EN VENTA DE DEPARTAMENTOS Según unidades Santiago Centro Providencia/Ñuñoa/La Reina Las Condes La Florida/Peñalolén/San Joaquín E. Central/Q. Normal/Pudahuel/Maipú/Cerrillos San Miguel Huechuraba/Independencia/Conchalí/Quilicura Macul Lo Barnechea Recoleta
Vitacura Puente Alto/San Bernardo/La Cisterna/El Bosque
0%
5%
II Trimestre 2012
10%
15%
20%
25%
30%
II Trimestre 2011
Fuente: CChC
Por el contrario, Huechuraba/Independencia/Conchalí/Quilicura y La Florida/Peñalolén/San Joaquín disminuyeron su participación en las ventas del trimestre.
35%
40%
45%
En el mercado de CASAS, las agrupaciones de LAMPA/QUILICURA/RENCA y SAN BERNARDO/BUIN incrementaron en términos relativos su presencia en las ventas del trimestre. PARTICIPACIÓN EN VENTA DE CASAS Según unidades Lampa/Quilicura/Renca San Bernardo/Buín Puente Alto Maipú/Cerrillos/Pudahuel Colina Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante
La Florida/Peñalolén Huechuraba Las Condes/Lo Barnechea
0%
5%
II Trimestre 2012
10%
15%
20%
II Trimestre 2011
Fuente: CChC
Mientras que por el contrario, Puente Alto, La Florida/Peñalolén y Maipú/Cerrillos/Pudahuel disminuyeron su participación en las ventas.
25%
Según el Índice Real de Precios de Viviendas (IRPV), durante el trimestre móvil abril-junio el PRECIO DE LOS DEPARTAMENTOS experimentó un INCREMENTO ANUAL DE 7,6%. ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) (TRIMESTRES MÓVILES, BASE 2004=100)
150
Crisis subprime
CASAS
142,3
Terremoto 27F
140 DEPARTAMENTOS
129,1 INDICE GENERAL
130
121,7 120
110
100
90 E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Fuente: CChC
En igual período, en el mercado de las CASAS los precios AUMENTARON 6,5% EN DOCE MESES.
Durante el segundo cuarto del año, el STOCK DE VIVIENDAS aumentó 6% en doce meses, situándose en torno a las 42.000 unidades. STOCK DE VIVIENDAS Y MESES PARA AGOTAR STOCK Stock
35
Meses (promedio móvil 3 meses)
60.000 30 50.000
20 30.000
15
20.000
10
10.000
5
0
0
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun
Stock de viviendas
40.000
2007
2008
2009
2010
2011
Fuente: CChC
Por su parte, la velocidad de ventas se ubicó en torno a 11 MESES para agotar este stock de viviendas (tres meses menos que hace un año).
2012
Meses para agotar stock
25
Durante el 2º trimestre el STOCK DE DEPARTAMENTOS aumentó 9% en doce meses, ubicándose en torno a 35.000 unidades. STOCK DE DEPARTAMENTOS Y MESES PARA AGOTAR STOCK Stock
45.000
Meses (promedio móvil 3 meses)
40 35
40.000
30.000
20 25.000 15 20.000
10
15.000
5
10.000
0
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun
Stock de departamentos
25
2007
2008
2009
2010
Fuente: CChC
Se requieren 16 MESES para agotar este stock de departamentos (4 meses menos que hace un año).
2011
2012
Meses para agotar stock
30
35.000
Durante el 2º trimestre el STOCK DE CASAS registró un retroceso de 8% en doce meses, situándose por debajo de las 7.000 unidades. STOCK DE CASAS Y MESES PARA AGOTAR STOCK Stock
Meses (promedio móvil 3 meses)
16.000
25
14.000
20
STock de casas
10.000
15
8.000 10
6.000 4.000
5
0
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun
2.000
2007
2008
2009
2010
2011
Fuente: CChC
Se requieren 6 MESES para agotar este stock de casas (dos meses menos que hace un año).
2012
0
Meses para agotar stock
12.000
FUNDAMENTOS DEL SECTOR
La TASA DE DESEMPLEO sigue ubicada en niveles bajos, aunque desde febrero se observa un leve aumento.
14
3.000
12
2.500
10
2.000
7,0
8
1.500
6
1.000
4
500
2
0
0
2009 Empleo
2010 Cuenta propia
2011 Asalariados
2012
Tasa de desempleo (%)
Fuente: INE
La creaciรณn de empleo ha estado concentrada en la parte asalariada.
Tasa de desempleo
3.500
Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May
Miles de ocupados
EMPLEO Y TASA DE DESEMPLEO REGION METROPOLITANA
Junto a un continuo INCREMENTO EN LOS SALARIOS, en torno a 2,5% anual desde que comenzó el año.
ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%)
8% 7% 6%
5% 4%
3,2%
3%
2% 1% 0% -2%
E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M
-1% 2007
2008
2009
2010
2011
Fuente: INE
La evolución favorable en el empleo y los ingresos incide positivamente en la demanda por vivienda.
2012
EXPECTATIVAS DE LOS CONSUMIDORES presentaron mejora desde que comenzó el año. ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC)
80
70 60 50 40 30 20 10 0
Personal actual
País a 5 años
País a 12 meses
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun
Índice de Percepción de la Economía (IPEC)
2006
2007
2008
2009
2010
(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas) Fuente: Adimark
Las menores presiones inflacionarias de los últimos meses tuvieron un efecto positivo sobre la confianza de los consumidores, que se situó en zona de optimismo por primera vez tras 16 meses.
2011
2012
Por el lado de los empresarios, las EXPECTATIVAS presentaron un leve empeoramiento durante el segundo cuarto del año. INDICADOR MENSUAL DE CONFIANZA EMPRESARIAL (IMCE) (*) 70
Construcción
65
IMCE
60 55
50 45 40 35 30 25 20
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May
15
2007
2008
2009
2010
2011
(*) 50 representa la "barrera neutral". Un índice mayor a 50 revelaría un nivel de confianza "optimista" y lo contrario para un í ndice menor a 50
Fuente: Icare
No obstante, la confianza empresarial se sitúa en zona de optimismo desde mediados de 2009.
2012
Durante el segundo trimestre del año se mantuvo la RESTRICCIÓN CREDITICIA para el financiamiento de vivienda. DEMANDA DE CRÉDITOS
OFERTA DE CRÉDITOS 40 20
80
Valores negativos reflejan condiciones más restrictivas respecto del trimestre anterior
60
Valores positivos reflejan fortalecimiento de la demanda con respecto del trimestre anterior
40
0
20 0
-20
-20
-40
Hipotecarios para vivienda Empresas inmobiliarias Empresas constructoras
-60
-40
Hipotecarios para vivienda Empresas inmobiliarias Empresas constructoras
-60 -80
-80 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II 2007 Fuente: Banco Central
2008
2009
2010
2011
2012
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II
2007
2008
2009
Fuente: Banco Central
Por su parte, la demanda de créditos hipotecarios para vivienda continúa exhibiendo una fuerte dinámica por octavo trimestre consecutivo.
2010
2011
2012
Las TASAS HIPOTECARIAS se mantienen estables, por debajo del promedio de los últimos diez años. EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje
9
Tasa de interés promedio de créditos hipotecarios en UF a más de 3 años
8
Promedio desde 2002 Tasa de política monetaria (TPM)
7 6 5 4
4,3
3 2
0
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun
1
2007 Fuente: Banco Central
2008
2009
2010
2011
2012
La CARTERA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS en el sistema bancario sigue aumentando a más de 12% anual.
25%
20
20%
15
15%
10
10%
5
5%
0
0% 2007
2008
2009
Colocaciones
2010
Var. anual
2011
12 10 8 6 4
2 0
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May
30%
Porcentaje de su respectiva cartera
25 Billones de pesos
Indicadores de riesgo de crédito para vivienda
Colocaciones de vivienda
2009
2012
Provisiones Fuente: SBIF
Fuente: Banco Central
Los indicadores de riesgo se mantienen estables en niveles bajos.
2010 Morosidad
2011 Cartera deteriorada
2012
Los agentes económicos ajustaron sus EXPECTATIVAS DE INFLACIÓN Y TPM a la baja durante el segundo trimestre. Expectativas de inflación
Expectativas de TPM
(Variaciones IPC en %) 0,8
4,5
0,7
4,0
0,6
3,5
7
6
3,0
0,5
2,5
0,4
5
2,0
0,3
1,5
2011 En el mes
2012 El mes siguiente
En 11 meses (var. 12 meses)
En 23 meses (var. 12 meses)
Fuente: Encuesta de Expectativas Económica, Banco Central
4
2011 En el mes Dentro de 5 meses Fuente: Encuesta de Expectativas Económica, Banco Central
Se estima que la inflación anual será de 3% al acabar el año, mientras que la tasa de política monetaria quedará inalterada en 5%.
2012 En el mes siguiente Dentro de 11 meses
Jul
Jun
May
Abr
Mar
Feb
Ene
Dic
Nov
Oct
Sep
Ago
Jul
Jun
May
Abr
Mar
Feb
3 Ene
Jul
Jun
May
Abr
Mar
Feb
Dic
Ene
Nov
Oct
Sep
Ago
Jul
Jun
0,0 May
0,0 Abr
0,5 Mar
0,1 Feb
1,0
Ene
0,2
EN SÍNTESIS… • Durante el segundo trimestre de 2012 se registró una expansión de las ventas de 35% respecto del mismo trimestre de 2011. Además, en el margen se observó un fuerte repunte de 24% respecto del trimestre inmediatamente anterior.
• El valor de las ventas también aumentó notablemente en 39% respecto al mismo trimestre de 2011. Esto se explica no sólo por un mayor nivel de ventas, sino también por el incremento del precio promedio. • Tanto para departamentos como para casas, los mayores avances se observaron en los tramos intermedios de precio. Además, la venta de viviendas de valor inferior a las 1.000 UF registró un fuerte repunte motivado por los llamados a subsidios durante el período. • Durante el segundo trimestre del año se apreció mayor importancia de la venta en verde, tanto para departamentos como para casas. • La oferta de viviendas presenta avances más modestos que en períodos anteriores. Esto se debe, por un lado, a una base de comparación más exigente en 2011, y por otro, al agotamiento del stock de viviendas en determinadas comunas del Gran Santiago. • La velocidad de ventas se ubicó en torno 12 meses para agotar stock (16 para departamentos y 6 para casas), cifras inferiores a las registradas doce meses atrás.
• Los principales riesgos que enfrentará el sector durante la segunda mitad del año son la restricción crediticia y la incertidumbre asociada a la crisis de la Eurozona y a menores expectativas de crecimiento tanto en las economías desarrolladas como en el mundo emergente.