Buehl, Seeger, Ullmann, Wir planen und bauen unser Haus

BEATE BÃœHL BETTINA SEEGER MATTHIAS ULLMANN

planen und unser Haus bauen Wir

Ak

DAS GROSSE BUCH VOM HAUSBAU tu

alisierte

DER LER L E S T S E B g

e

Ne

uaufla

Inhaltsverzeichnis Das sollten wir über uns wissen

6 Wollen wir wirklich ein eigenes Haus?

Was uns bisher fehlt und was wir uns gönnen wollen

Woher nehmen wir das Geld?

14

Wie soll unsere Zukunft aussehen?

22

Welcher Haustyp passt zu uns?

28

Welches Grundstück passt zu uns?

34

Wie viel Kapital wir haben und was wir uns leisten können Karriere, Kinder, genüssliches Alter, Stadt oder Land Ein Haus zum Drumherumlaufen, Doppelhaus, Reihenhaus Traumlage oder Lücke: Baugrund finden, Chancen nutzen

Das sollten wir über unser Haus wissen

42

Wie soll unser Traumhaus aussehen?

44

Wie viele Zimmer brauchen wir?

54

Welches Material ist für uns das beste?

64

Welche Haustechnik ist unser Geld wert?

88

Dachform, Fassade, Fenster und Türen, Wintergarten Grundriss – optimal für jetzt, flexibel für später Baustoffe und Konstruktionen vom Keller bis zum Dach Heizung, Wasser und Strom, Kommunikationstechnik

Smart Home – Intelligent vernetzt

104

Energieplus – das Haus als Energielieferant

108

Komfortabel, energieeffizient und zukunftsorientiert wohnen Wie funktioniert ein Energieplus-Haus?

8

Wer uns durch die Behörden begleitet

110

Welcher Architekt passt zu uns?

112

Wie viel Sicherheit brauchen wir?

118

Wie werden unsere Pläne amtlich?

122

Wie wir ihn finden und worum er sich kümmert Wie wir uns und die Baustelle absichern Wie wir unser Vorhaben durchkriegen

Wie wir schlau den Bau regeln

128 So halten wir die Bauzeit knapp

130

So sparen wir durch Selbermachen

134

So finden wir gute Handwerker

142

So läuft unser Bau reibungslos

150

So halten wir das Geld zusammen

156

Termine planen und die Baustelle am Laufen halten Wann es sich lohnt, was wir dürfen und wie begabte Freunde uns helfen können

Ausschreibungen und Auftragsvergabe: richtig entscheiden Behördenärger vermeiden, Gefahren ausschalten und den Handwerkern zügiges Arbeiten ermöglichen Finanzfluss in Gang halten und Kosten kontrollieren

Wie wir die Nerven behalten

160

So vermeiden wir Krach in der Familie

162

So stimmen wir die Nachbarn freundlich

166

So feiern wir ein schönes Richtfest

170

So überstehen wir auch den Endspurt

172

Gemeinsam die Aufregung überstehen

Gut Wetter machen vor, während und nach der Bauzeit Was Brauch ist und wie das Fest perfekt gelingt Umzug organisieren: Wann es was zu erledigen gibt

Pfusch am Bau? Nicht mit uns!

179

So lassen sich grobe Baumängel vermeiden

180

Rohbau: von der Baugrube bis zum First

184

Außenhaut: Türen, Fenster und Fassade

200

Bauleitung, Bautagebuch und Abnahmeprotokolle

Wie auf einem Fundament ein ganzes Haus wächst Offen für Licht und Luft, knauserig mit Wärme

Technik, Boden, Wand und Treppe

212

Jetzt legen wir den Garten an

238

So nehmen wir den Bau richtig ab

242

Rundum Komfort: Jetzt wird das Rohe endlich wohnlich Wie aus einer Baustelle ein Paradies wächst Arbeiten begutachten, Rechte wahren

Anhang

246 Hersteller-Adressen

246

Abbildungsnachweis

250

Impressum

251

Anlagen

252

Welche Firmen uns weiterhelfen Wer fĂźr dieses Buch fotografiert und gezeichnet hat Wer dieses Buch fĂźr Sie gemacht hat Welche Utensilien Ihnen helfen und wie ein Abnahmeprotokoll aussieht

Das sollten wir über uns wissen Ein eigenes Haus: Schön wäre das schon. Wir hätten mehr Platz und endlich Ruhe vor dem Vermieter. Leute, die schon gebaut haben, sagen aber auch: Man lässt sich auf ein Aben- teuer ein – schläft schlecht wegen der Schulden oder weil Handwerker Mist gebaut haben.

Und noch etwas: Ein Haus schweißt Paare zusammen, im Guten wie im Schlechten. Es bindet einen an den Ort und das Geld an die Bank. Ob wir das packen… Sind wir fit genug für ein Eigenheim? Können wir uns überhaupt eins leisten? Falls ja: Wo gibt es guten Baugrund?

Welcher Haustyp würde zu uns passen? Das klären wir jetzt.

7

Wollen wir wirklich ein eigenes Haus?

8

Drei Viertel der Deutschen sehen in einer Immobilie die beste Geldanlage. Für viele sprechen außerdem Gründe der Selbstverwirklichung für den Erwerb. Doch nur etwa die Hälfte aller Haushalte packt das Projekt Eigenheim an.

Der Rest schluckt die Nachteile eines Mieterlebens.

D

er Vermieter ignoriert den Wasserfleck an Ihrer Küchendecke, stellt im Herbst die Heizung keinen Tag früher an als gesetzlich vorgeschrieben und meckert über Ihre Kinder und den Hund. Dafür zahlen Sie Monat für Monat 650 Euro, vielleicht sogar 1000 Euro und mehr – Nebenkosten noch gar nicht mitgerechnet. Ihre Gedanken kreisen immer häufiger um ein eigenes Haus: Sie könnten frei schalten und walten, und das Geld bliebe irgendwie in der Familie … In Ihre Träume mischen sich Zweifel: Wenn bauen so viele Vorteile bringt, warum tun es dann so wenige?

Nur 46 Prozent der westdeutschen und 36 Prozent der ostdeutschen Haushalte erfüllten sich bisher den Traum vom eigenen Haus. Darunter sind viele Familien mit Kindern. Daher liegt die personen­ bezogene Wohneigentumsquote immerhin bei 52 Prozent – noch immer wenig im Vergleich: In Frankreich wohnen 65 Prozent in den eigenen vier Wänden, in Irland 70 Prozent, in Italien 73 Prozent, in Spanien 79 Prozent und in Norwegen sogar 84 Prozent.

Träume, Zweifel, Legenden – und 12-mal die Wahrheit

Nicht jeder träumt vom Eigenheim. Doch überzeugte Gegner sind in der Minderzahl. 57 Prozent der Mieter würden lieber in der eigenen Immobilie wohnen. Sie brauchen vielleicht nur noch einen kleinen Schubs ins Glück.

e In einem eigenen Haus könnten wir endlich tun und lassen, was wir wollen. uStimmt. Nach Gutdünken schalten und walten

– vor 35 Jahren nannten Bauwillige dies als Hauptargument für ein Eigenheim, fanden Infratest-­ Forscher im Auftrag des Bundesbauministeriums heraus. Noch immer schätzen viele die Unab­ hängigkeit und die Gestaltungsmöglichkeiten in den eigenen vier Wänden. Mindestens genauso entscheidend aber sind finanzielle Aspekte, wie die Studie »Macht Wohneigentum glücklich« von der LBS-Stiftung Bauen und Wohnen und der ­Universität Hohenheim zeigt: Für 73 Prozent der Eigentümer ist die Immobilie vor allem als Altersvorsorge attraktiv. Weitere Antworten auf die ­Frage »Was spricht für den Kauf von Wohn­ eigentum?« sehen Sie im Kasten rechts.

WO L L E N W I R W I R K L I C H E I N E I G E N E S H AU S ?

Ein Haus der Kinder wegen: Wichtiger als die Quadratmeterzahl ist für sie Freiraum drumherum – je grüner, desto förderlicher für eine positive Entwicklung.

Wirtschaftliches Kalkül hat Unabhängigkeit den Rang abgelaufen, sie wird als Nebeneffekt aber gern mitgenommen. Man muss kaum befürchten, dass die eigenen vier Wände zu dünn sind für Schlagzeugübungen oder ein Vollbad um Mitternacht. Niemanden interessiert es, ob Sie eine Waschmaschine in der Küche praktischer finden als im Keller. Und Sie entscheiden, wann sie schleudert. Im Eigenheim genießen Sie ganz klar mehr als in einer Mietwohnung persönliche Freiheit. Grenzenlos ist sie nicht: Bauvorschriften und Nachbarschaftsgesetz können sie einschränken.

r Niemand kann uns reinreden, wie wir

unser Eigenheim gestalten. uStimmt teilweise. Kein Vermieter dieser Welt

drückt Ihnen mehr Billiglaminat statt Buchen­ parkett als Wohnzimmerboden auf. Sie bestimmen selbst, aus welchem Material Sie Ihre Wände errichten und ob sie weiß gestrichen werden oder türkis gewischt. Vorausgesetzt, Sie teilen mit Ihrer besseren Hälfte den Geschmack sowie die Überzeugung, wofür wie viel Geld ausgegeben wird.

Denken Sie nie, Sie hätten die schlechteste aller Beziehungen – die meisten Paare kriegen sich über Gestaltungsfragen in die Wolle. Auch die Bautechnik bremst einen manchmal aus. 60 Quadratmeter Bodenfliesen ohne – zugegeben häss­ liche – Trennfugen zwischen Flur, Küche und Wohnzimmer: Der Fliesenleger wird Ihnen das ausreden, sonst verwirft sich der Belag. Die Sehnsucht nach toller Bauen und schöner Wohnen verführt mitunter zu Luftschlössern, die Realisierung von Träumen erfordert Bodenhaftung und Kompromiss-bereitschaft. Nicht alles, was einem gefällt, ist erlaubt oder lässt sich bezahlen.

Doch gefragt nach ihren Wohnwünschen, äußern die meisten keine extravaganten Vorstellungen: Man hätte gern mehr Stauraum, ein komfortables Bad, eine moderne Einbauküche und einen Garten.

Es scheint, dass sich die Mehrheit der Eigentümer ihre Bedürfnisse erfüllt hat: Laut Studie der LBSStiftung würden 80 Prozent wieder kaufen, 65 Prozent sogar dieselbe Immobilie.

Hausordnung, Eigenbedarf, Nebenkosten: t

Das kann uns im Eigenheim egal sein. uJein. Ihre kleine Tochter lässt die dreckigen Gum-

mistiefel vor der Tür, und wenn Sie Gäste einladen, kann es schon mal etwas lauter zugehen. Es stimmt: Sie legen die Hausordnung fest und nicht die Nachbarn. Sie sind auch sicher in Ihrem Haus, müssen nicht das Feld räumen für den Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Verwandten – viele Menschen wünschen sich ein Haus auch, damit sie aus ihrer Umgebung nie mehr verdrängt werden.

Was nicht stimmt, ist die Sache mit den Nebenkosten. Unter Umständen werden Sie sogar leises Verständnis dafür entwi­ckeln, warum Vermieter sie

9 Umfrage: Gründe für den Kauf Was aus Sicht von Immo­ bilienbesitzern für den Erwerb von Wohneigentum spricht: u Immobilie als Altersvor­ sorge: 73 % u Individuelle Gestaltungs­ freiheit: 72 % u Keine Mietzahlungen: 69 % u Unabhängigkeit: 68 % u Kein Kündigungsrisiko: 51 %

info

umlegen. Grundsteuer und Kanalgebühr, Müllabfuhr und Heizung, Wasser und Strom, Gebäudeversicherungen machen um die 350 Euro im Monat aus oder mehr. Und der Schornsteinfeger kommt regelmäßig. Die Rechnung für die spätestens alle zwei Jahre fällige Abgaswege-Überprüfung beträgt zwischen 40 und 50 Euro. Je nach Heizungsanlage kommen weitere Kosten hinzu, etwa fürs Kaminkehren oder die Immissionsschutzmessung.

u Unsere Kinder haben erst in den eigenen vier Wänden ein richtiges Zuhause.

uStimmt so nicht. Richtig aber ist, dass meis-

10

* inklusive jährlicher Mietsteigerung von 1,5 Prozent.

Die Rechnung zeigt, wie viel Sie über die Jahre Ihrem Ver­ mieter schenken.

Besser angelegt ist das Geld in eigenen vier Wänden.

tens familiäre Gründe den Anstoß geben, über einen Immobilienkauf oder -bau nachzudenken (laut Studie »Macht Wohneigentum glücklich«).

Statistisch gesehen leben Bewohner von selbst genutztem Wohneigentum auf durchschnittlich 122 Quadratmetern, Mieter-Haushalte begnügen sich mit 69 Quadratmetern – wenig Entfaltungsmöglichkeiten für den Nachwuchs. Er braucht Platz für seinen natürli­chen Bewegungsdrang und

Gezahlte Miete* in Jahren 585 603 

30 Jahre

450 464 

20 Jahre 10 Jahre 180 186 

110 994  51 373  400 

360 729 

89 903  700 

i In einem Haus mit Garten wäre sogar

genug Platz für Haustiere. uStimmt. Für viele von uns machen Bello oder

Mieze das Wohnglück erst komplett. Außerdem gelten Kinder mit einem Haustier als sozialer, ausgeglichener und verantwortungsvoller als ihre Spielkameraden ohne. Für einen ganzen Zoo wäre Platz im Garten. Machen Sie sich aber klar: Hunde und Katzen brauchen keinen, sie finden das Leben jenseits des Zauns weitaus interessanter als da­- heim. Auch im Mietshaus kann Tierhaltung nicht generell verboten werden. Kleintiere in Kä­figen oder Terrarien, zum Beispiel Fische, Vögel oder Hamster, dürfen einziehen. In vielen anderen Fällen braucht der Mieter die Erlaubnis des Vermieters.

o Wer ein Haus hat, weiß, wofür er arbeitet. uStimmt. Junge Haushalte entscheiden sich oft

315 325 

194 239 

die Möglichkeit, mal richtig Radau zu machen – im Mietshaus ist Ärger mit den Nachbarn so gut wie programmiert. Dennoch wachsen Millionen von Kindern in Mietwohnungen auf und sind glücklich. Wichtig ist nämlich nicht nur die Größe der Wohnung, ­sondern auch ihre Lage: Kinder leben gesünder in einer Umgebung mit Wiesen, Büschen und ­Bäumen. Was viele intuitiv verspüren, haben ameri­kanische Wissenschaftler vor einigen Jahren genauer erforscht. Das Ergebnis: Kinder, die im Grünen aufwachsen, verkraften Stress besser, ­lernen mit höherer Konzentration und zeigen mehr Lebensfreude als ihre Altersgenossen in städtischer Umgebung. Grün macht glücklich – ein Ergebnis, das auch andere Studien bestätigen.

277 484  128 433 

166 962 

1000 

1300 

Derzeitige monatliche Kaltmiete

für das vermeintlich günstigere Wohnen zur Miete. Die Statistik gibt ihnen zunächst Recht: Die Wohnkosten von Eigentümern sind anfangs höher.

Erst später, wenn ein Großteil der Schulden getilgt ist, sind Hausbesitzer im Vorteil. Bis dahin müssen manche ganz schön rackern und sich manches verkneifen. Der berühmte Psychologe Carl Gustav Jung er­gründete, wann der Mensch zu Anstrengungen wie dieser bereit ist: »Wer das Warum weiß, erträgt das Wie.« Bauherren werden für ihren Einsatz reich belohnt: mit Stolz und Sicherheit, Lebens­sinn und innerer Befriedigung. Leute

WO L L E N W I R W I R K L I C H E I N E I G E N E S H AU S ?

Im Sommer ein Gartenhaus zimmern, winters den Keller­ boden fliesen: Langeweile hat im eigenen Haus null Chance.

Wer gern werkelt, findet darin Lebenssinn.

mit eigenem Haus haben es zu etwas gebracht und werden respektiert, sie sind aktiv und sichern ihre Zukunft. Passionierte Heimwerker finden in Haus und Garten darüber hinaus eine sinnvolle Lebensaufgabe, der sie ihre ganze Arbeitskraft widmen. Es hat was, sich sein Haus Stück für Stück anzu­eignen, es stetig schöner zu machen, seinen Wert zu erhalten und das Ergebnis mit Stolz zu präsentieren. Mieter bezahlen für Wohnfläche, Bauherren schaffen sich Heimat.

p Wenn wir erst mal unser Haus haben,

kann uns nichts mehr trennen. uStimmt nicht. Ebenso wenig wie ein Kind ret-

tet ein Haus angeknackste Ehen – allenfalls verzögert es die Scheidung. Manche Paare merken schon auf der Grundstückssuche, dass sie nicht zu­sammenpassen, manche trennen sich nach dem Rohbau und versuchen, ihn zu verkaufen. Blau­ äugigkeit ist fehl am Platz, mindestens zwei Jahre spielt sich das Leben irgendwie auf der Baustelle ab. Man zerreißt sich zwischen Job und Handwerkern, Bank und Baubehörde, Partner und Kindern.

Schulden und Sparen statt Urlaub und Auto – auf Nestbauern lastet Druck. Im Bett schauen Männer ihrer Liebsten tief in die Augen und fragen sie, wo man bis morgen eine Schlitzfräse auftreibt. Bauherrinnen zetteln Grundsatz­diskussionen an über die Rolle der Frau in unserer Gesellschaft und meinen damit, dass ihnen die gemeinsam ausgesuchten Fliesen jetzt nicht mehr gefallen. Wer mit halbem Herzen baut, sollte es ganz lassen. Man muss das Haus wirklich wollen, nur so – siehe Punkt 6 – wird der Baustress zur sportlichen Herausforderung und schweißt zusammen. Gemeinsamer Besitz wird eine Trennung nicht verhindern, wenn

das Maß voll ist. Aber er vergrößert manchmal auf wundersame Weise dessen Volumen.

a Aber wenn man sich so umhört: Bauen soll

ein einziger Stress sein. uEs kommt ganz darauf an. Ausgeprägten

Eigenheimgegnern mit Existenzangst scheint Miete zu zahlen das kleinere Übel. Sie kennen eine Menge Horrorgeschichten von Handwerker-Pfusch, Firmen-Nepp und Bauherren-Tränen. Der Bauherren-Schutzbund und das Institut für Bauforschung Hannover analysierten, was dran ist: Und tatsächlich, 20 Mängel treten im Durchschnitt bei jedem Bauvorhaben während des Bauverlaufs auf. Doch Risiken lassen sich mindern. Stets kritisch bleiben gegenüber Vertragspartnern, sich über seine Rechte als Bauherr informieren, vorsichtig sein mit Anzahlungen – und alles, aber auch wirklich alles notieren und gegenzeichnen lassen.

s Reich wird doch eigentlich nur die Bank. uStimmt nicht. Klar, der Bauherr zahlt Zinsen, der Deal lohnt sich aber für beide: Mit 750 Euro Miete zum Beispiel geben Sie in den nächsten 30 Jahren

11 Vermögensbilanz: Immobilienbesitzer sind einfach reicher Baukosten, Darlehenstilgung – trotzdem können Eigentü­ mer im Alter mehr Geld aus­ geben als Mieter. Die profi­ tieren in jungen Jahren von weniger Belastung, zahlen die Zeche dafür aber im Alter.

Eine empirica-Studie zeigt zu­dem: Bauherren gewöhnen sich ans Haushalten, geben auch später als Eigentümer wenig für Luxusgüter aus – und bauen bis zum 60. Lebensjahr fast sechsmal so viel Vermögen auf wie Mieter.

info

gute 325 000 Euro aus. Dieses Geld sehen Sie nie wieder. Wer stattdessen in eine Immobilie inves­ tiert, erwirtschaftet den sichtbaren Gegenwert – und kann aktuell von niedrigen Bauzinsen profi­ tieren. 2006 lag der Zinssatz für Kredite mit zehnjähriger Bindung bei 4,5 Prozent, 2016 bei weniger als 1,5 Prozent. Bei gleichen monatlichen Kosten erhält der Bauherr dadurch heute eine deutlich höhere Darlehenssumme. Dabei nicht vergessen: Zum Start ins Eigenheim benötigen Sie außerdem als Eigenkapital 20 Prozent der Bausumme.

Banken verdienen gut an Häuslebauern.

Wer sich daran stört, sollte überlegen: Bauherren überweisen Raten, um ihr eigenes Haus abzuzahlen.

Mieter löhnen Monat für Monat an den Vermieter, um dessen Haus abzuzahlen.

12

d Eigenes Haus: Da haben wir was fürs Alter. uStimmt. Wer keine Erben hat, kann auf den Ver-

mögensaufbau verzichten und sein Geld verbraten – Irrtum. Heute versorgen zwei Berufstätige einen Rentner, über kurz oder lang wird es nur einen Be­rufstätigen pro Rentner geben. Gemessen am vorherigen Einkommen fällt deshalb die gesetzliche Rente geringer aus als heute. Von diesem geringeren Betrag müssen deutsche Mieter im Alter auch noch einen erheblichen Teil ausgeben fürs Wohnen.

Aktuell zahlen Rentner im Schnitt 420 Euro Kaltmiete. Ein Eigenheim wird durch kluge Finanzierung während des Erwerbslebens schuldenfrei. Rentnern bleibt somit mehr Geld übrig für einen angenehmen Ruhestand. Die große Mehrheit weiß um die Vorteile einer selbstgenutzten Immobilie. 62 Prozent der Deutschen halten sie für die geeignetste Altersvorsorge. Sogar 74 Prozent stimmen der Aussage zu »Haus-und Grundbesitz sind immer noch die beste Geldanlage« (laut der Finanzmarkt-Studie »TNS Infratest Trendindikator«).

f Mit einem Eigenheim sitzt man irgendwie in der Falle, oder nicht?

uStimmt nicht ganz. Ändern sich – geplant

oder unfreiwillig – Ihre Lebenspläne, lässt sich eine Immobilie jederzeit zu Geld machen. Wenn Sie beruflich in eine andere Stadt umziehen, verkaufen Sie Ihr Haus oder vermieten es. Sollten sich später Ihre Wohnwünsche ändern: Ein Haus lässt sich teilen, altersgerecht an- oder ausbauen. Sind die Kinder aus dem Haus, ist es vielleicht zu groß.

Dann teilen Sie eine Mietwohnung ab. Oder Sie verkaufen das Haus, erwerben von dem Geld eine Eigentumswohnung oder kaufen sich für einen sorglosen Ruhestand in eine Service-Wohnanlage ein. Und sollten Sie Pech haben mit dem Nachbarn: Meist kann man doch miteinander reden, andernfalls einander freundlich ignorieren, notfalls seinen Frieden vor Gericht einklagen.

g Wenn ich arbeitslos werde oder einen von uns eine Krankheit erwischt, ist alles aus. uStimmt nicht. Stecken Sie nicht jeden Cent ins

Haus, behalten Sie vier bis sechs Nettogehälter als Reserve für Notfälle. Wer dennoch in Schwierigkeiten kommt, die monatliche Kreditrate für das Haus aufzubringen, spricht mit der Bank über Aussetzung, Verringerung oder Streckung der Darlehenstilgung. Schrumpft das Einkommen drastisch, steht auch Hauseigentümern Wohngeld zu.

u Finanzierung: ­Wie Sie Ihre Hauspläne auf ein

solides Geldfundament stellen, erfahren Sie unter www.haus.de/finanzieren

WO L L E N W I R W I R K L I C H E I N E I G E N E S H AU S ?

Sind Sie fit für ein eigenes Haus?

Was man zum erfolgreichen Hausbau braucht, finden Sie im Kasten unten. Lernen Sie sich selbst ein bisschen besser kennen, testen Sie, wo Ihre persönlichen Stärken liegen. Nobody is perfect – jedes »Nein« zeigt, in welchen Punkten Sie Unterstützung brauchen von Ihrem Baupartner. Vergleichen Sie die Antworten.

e Ich habe 20 Monatsgehälter

auf der hohen Kante.

Partner 1 Partner 2 ❍ Ja ❍ Ja ❍ Nein ❍ Nein

r Mehr Lebensqualität

darf ruhig etwas kosten.

Partner 1 Partner 2 ❍ Ja ❍ Ja ❍ Nein ❍ Nein

t Schulden: kein Problem.

Partner 1

❍ Ja ❍ Nein

Partner 2 ❍ Ja ❍ Nein

u D er Mensch wächst an seinen Aufgaben.

Partner 1 Partner 2 ❍ Ja ❍ Ja ❍ Nein ❍ Nein

i Sollte mein Job mal auf

a Zwei linke Hände habe

o Auf meine(n) Partner(in)

s Mich durchsetzen oder einen

p Ein größeres Fest oder den

d Ein süßes T-Shirt, die aktu­elle

der Kippe stehen: Ich wüsste schon, was ich dann täte.

Partner 1 Partner 2 ❍ Ja ❍ Ja ❍ Nein ❍ Nein kann ich mich mit tausend­ prozentiger Sicherheit jeder­ zeit verlassen.

Partner 1 Partner 2 ❍ Ja ❍ Ja ❍ Nein ❍ Nein Betriebsausflug ganz allein zu organisieren – für mich absolut kein Problem.

Partner 1 Partner 2 ❍ Ja ❍ Ja ❍ Nein ❍ Nein

ich nicht gerade, ich mach ganz gern mal was selber.

Partner 1 Partner 2 ❍ Ja ❍ Ja ❍ Nein ❍ Nein Kompromiss schließen: Ich weiß in den allermeisten Fällen, wann was besser ist.

Partner 1 Partner 2 ❍ Ja ❍ Ja ❍ Nein ❍ Nein

CD meines Favoriten – auf solche Spontankäufe könnte ich durchaus verzichten.

Partner 1 Partner 2 ❍ Ja ❍ Ja ❍ Nein ❍ Nein

13 Das Bauherren-Rüstzeug, zur Deutlichkeit in Orange gedruckt. Frage 1 gibt Aus­ kunft: Reicht Ihr Geld?

Frage 2 testet Ihre Bereitschaft, Geld auszugeben.

Mit Frage 3 wissen Sie, ob finanzielle Verbindlichkei­ ten Sie stark belasten, Frage 4 prüft Ihr Selbstvertrauen.

Frage 5 gilt der Sicherheit des Arbeitsplatzes, Frage 6 der Partnerschaft. Frage 7 richtet sich an Ihr Organisa­ tionstalent, Frage 8 an Ihre Lust am Heimwerken. In Fra­ ge 9 geht es um Ihr Ver­ handlungsgeschick, in Frage 10 um Ihren Sparwillen.

test

Woher nehmen wir das Geld?

14

Zählen Sie alles Geld zusammen, das unter Ihrem Kopfkissen, auf Konten und Sparverträgen schlummert – es ist Ihr Eigenkapital fürs Haus. Zur Finanzierung sollten Sie nicht den letzten Euro hergeben. Behalten Sie eine Reserve von vier bis sechs Nettogehältern im Sparschwein.

E

in Darlehen von 200 000 Euro kostet (bei 1,5 Prozent Zins und 3 Prozent Tilgung) im Monat 750 Euro. Vergleichen Sie diesen Betrag doch mal mit Ihrer Kaltmiete. Geben Sie jetzt vielleicht sogar mehr fürs Wohnen aus?

Ermitteln Sie selbst, wie viel hundertausend Euro Sie allein schon mit Ihrer Miete bezahlen könnten – mit einer einfachen Formel: [Miete x 12/(Zins + Tilgung)] x 100 = Darlehenssumme.

Was darf das Haus kosten?

Jetzt haben Sie also schon kalkuliert, wie viel Kredit durch Ihre Miete abgedeckt werden kann. Addieren Sie das, was Sie sich monatlich zutrauen als zusätzliche Belastung – diesen Betrag könnten Sie ab sofort und während der gesamten Planungsphase für Ihr Haus schon mal zinsbringend parken oder auf einen Bausparvertrag einzahlen. Rechnen Sie hinzu alles Eigenkapital, vielleicht sogar Wert­ gegenstände, die Sie verkaufen könnten, ohne sie wirklich zu vermissen. Und natürlich Geldzusagen

Etwas haben wir ja – wie viel Haus wir dafür bekommen von Verwandten: Eltern, Großeltern und die sprichwörtliche Erbtante sind selten sauer, wenn man sie um Unterstützung für den Hausbau bittet. Falls Sie als Bauherr mit staatlicher Unterstützung rechnen können (fragen Sie einfach mal Ihre Bank oder den Sachbearbeiter in Ihrem Finanzamt), so rechnen Sie den Zuschuss dazu. Auf Ihrem Papier steht jetzt eine ganz hübsche Summe, vielleicht 300 000 Euro.

Was Sie für diesen Betrag bekommen? Mancherorts reicht das höchstens für das Grundstück, woanders für ein ganzes Haus. Auf jeden Fall haben Sie jetzt die Liga herausgefunden, in der Sie spielen können – oder ob Sie noch ein bisschen dribbeln und um den Aufstieg kämpfen wollen.

Solide finanzieren Das Geld für den Hausbau kann aus vielen Quellen fließen. Eigenkapital ist dabei ein Muss, das Bauspardarlehen und Hypothek ergänzen können. Als Faustregel gilt: Sie sollten mindestens 20 Prozent des Hauspreises aus eigenen Mitteln begleichen sowie alle Bau- oder Kaufnebenkosten. Mit weniger zu bauen ist tollkühn. Man hört zwar immer wieder von 100-Pro-

WOH ER N EHMEN WI R DAS GELD? zent-Finanzierungen, sie sind aber risikoreich für Bauherrn und Bank – es wird sich zu akzeptablen Bedingungen kaum ein seriöser Kreditgeber finden, der das Wagnis eingeht. Für einen Normalverdiener zumindest ist eine 100-Prozent-Finanzierung in der Regel keine Option. Sie als Bauherr bekommen nicht immer so viel Kredit, wie Sie Ihrer Meinung nach brauchen. Ausschlaggebend ist zum einen Ihre Einkommenssituation. Zudem müssen sich Banken an bestimmte Beleihungsvorschriften halten. Kredithöhe und -konditionen hängen davon ab, wie Sie nach Prüfung der Bank an Wert dagegenhalten können. Wie wir später noch sehen werden, berechnen Finanzexperten den Gegenwert nach ganz eigenen Regeln.

Geld locker machen Manchmal fragen Sie sich, wie es denn Ihr Nachbar eigentlich geschafft hat oder der Arbeitskollege, der doch genauso viel verdient wie Sie. Vielleicht waren sie beim Chef: Manche Firmen und der Öffentliche Dienst räumen Mitarbeitern Kredite ein – gratis oder gegen güns­ tige Zinsen, in der Regel über fünf Jahre. So lassen sich auch in wirtschaftlich flauen Zeiten manchmal 5000 oder 10 000 Euro locker machen. Dieser Betrag hilft schon ein ganzes Stück weiter, ebenso wie jedes klitzekleine Darlehen von Eltern oder Geschwistern. Wo Familiensinn gepflegt wird, legt die weit verzweigte Verwandtschaft ihre Bausparverträge zusammen für den, der als Erster baut.

Zum Schluss: Was im Geldbeutel fehlt, können Sie zusammen mit Verwandten und Freunden auf Ihrer Baustelle erarbeiten. Wer mit dieser Muskelhypothek finanziert, benötigt weniger Kredit. Bis zu 15 Prozent der gesamten Bausumme erkennen Banken als Eigenleistung an.

Ersparnisse zählen Zücken Sie nochmal den Taschenrechner und zählen Sie alle Beträge zu­sam­men: Bargeld im Sparstrumpf und auf dem Girokonto, Sparbücher und Sparbriefe, angespartes Bauspargeld und Prämien-Sparverträge, Schatzbriefe und Wertpapiere. Addieren Sie fest zugesagte Darlehen von Verwandten und Arbeitgeber, ein vorgezogenes Erbe und die Eigenleistung: Das alles ist Ihr Eigenkapital und steht für das Unternehmen Bau zur Verfügung.

Bankdarlehen

Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Finanzierungslücke zwischen Eigenkapital und Bausumme zu füllen. Man nimmt einen Kredit auf von einer Bank oder Bausparkasse, Kreditanstalt oder Versicherung – oder schöpft aus jedem Topf einen Teil. Sie leihen sich Geld, zahlen dafür Zinsen und geben zusätzlich so lange Haus und Grundstück als Pfand, bis das Darlehen vollständig getilgt ist. Solche Darlehen nennt man Hypothekendarlehen, der Name kommt aus dem Griechischen und bedeutet »Pfand«. Sie zahlen Darlehen und Zinsen zurück in regelmäßigen Raten. Darin ist ein Anteil für die Tilgung enthalten und ein Anteil für die Zinsen. Sie werden pro Jahr (lat. annus) berechnet, deshalb heißt diese Art der Baufinanzierung Annuitätendarlehen. Bei einem Zinssatz von beispielsweise 2 Prozent und einer Tilgungsrate von 3 Prozent zahlt man also 5 Prozent der gesamten Darlehenssumme an die Bank. Der Betrag wird

15 Wie finden wir das preisgünstigste Darlehen für unsere Eigenheimfinanzierung?

Alle Banken, Bausparkassen und Kreditanstalten und viele Versicherungsgesell­ schaften verleihen Baugeld. Ihr erster Weg wird Sie zu Ihrer Hausbank führen, bei der Sie Ihr Girokonto haben. Dagegen spricht nichts, wenn Sie den Mitarbeitern vertrauen und die Konditionen für das Darlehen stimmen. Sind Sie dem Institut als vertrauenswürdiger Kunde bekannt, ist man eher bereit zu einer gewissen Großzügigkeit in der Finanzierung und Abwicklung als dort, wo Sie fremd sind und man nicht weiß, ob Sie Ihr Konto penibel im Plus halten oder chronisch ins Minus rutschen lassen. Es lohnt sich aber, auch Institute zu fragen, die keine Filiale am Ort unterhalten. Steht die Baufinanzierung erst einmal, läuft sie im Hinter­ grund. Sie müssen nicht ständig an den Schalter – vielleicht profitieren Sie woan­ ders von günstigerem Zins, der Möglichkeit zu Sondertilgungen ohne Preisauf­ schlag oder weniger Bereitstellungsgebühr für den Kredit. Vergleichen Sie vor allem diese Werte: ausgezahlte Darlehenssumme, Auszahlungskurs, Nominalund Effektivzins, Anfangstilgung, Zinsbindungsfrist, Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung, Zahlungsweise (monatlich oder vierteljährlich) sowie Art der Zinsund Tilgungsverrechnung (monatlich oder vierteljährlich).

tipp

16

Für Laien ist Bau­ finanzierung oft genug ein Buch mit sieben Siegeln.

Die Verbraucher­ zentralen bieten eine neutrale und umfassende Bau­beratung an.

durch zwölf geteilt und monatlich von Ihrem Girokonto eingezogen.

Tilgungshöhe überlegen Wer in der Schule ­aufgepasst hat, erinnert sich an die Sache mit dem Zinseszins. Man bedient das Darlehen in immer gleich hohen Beträgen. Das Restdarlehen schrumpft stetig und mit ihm die anteiligen Zinsen – im Lauf der Jahre wächst der Tilgungsanteil der Darlehensrate. Allerdings wirkt sich dieser Effekt bei niedrigen Zinsen viel weniger aus. Die Folge: Es dauert (bei gleicher Tilgung) länger bis zur Entschuldung. Galt zuweilen eine Tilgung von 1 Prozent der Darlehenssumme als üblich, empfehlen die Verbraucherzentralen in Niedrigzinszeiten mindestens 2 Prozent, besser 3 oder mehr. Schließlich sollte ein Eigenheim bis zur Rente schuldenfrei dastehen. Mit einem Annuitätendarlehen ist das Haus oft nach 25 bis 30 Jahren abbezahlt; so viel Zeit bleibt jungen Bauherren bis zur Rente.

Wer seine Schulden rascher loswerden will oder erst in seinen besten Jahren baut, passt die Tilgung entsprechend an. Nach mir die Sintflut,

sollen doch die Erben die Schulden abtragen: ein verlockender Gedanke, bei dem die Bank aber nicht mitspielt. Für ältere Bauherren errechnet sie die Rückzahlung meist so, dass sie die letzte Rate pünktlich vor der Rente des Darlehensnehmers einstreicht. Manche Baufinanzierer locken Kre­ ditkunden mit einer niedrigen Tilgungsrate und ­rechnen so die monatliche Belastung schön. Bauherren sollten allerdings die Auswirkungen auf die Laufzeit bedenken. Beispiel: Ein Darlehen über 200 000 Euro zu einem gleichbleibenden Sollzins von 2,5 Prozent und einer Tilgung von 2,5 Prozent ist in rund 28 Jahren abbezahlt. Bei 1 Prozent Tilgung würde es mehr als 50 Jahre dauern.

Um Zinsen feilschen Wie lange Sie an Ihrem Kredit knabbern und wie viel Sie jeden Monat für die Rückzahlung aufbringen müssen, hängt in erster Linie von der Höhe der Zinsen ab. Erfragen Sie die Konditionen verschiedener Banken, bevor Sie ein Annuitätendarlehen unterschreiben.

Schon kleine Unterschiede summieren sich über die Jahre. Im oben genannten Beispiel beträgt die monatliche Rate bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent 833 Euro. Liegt der Zinssatz 0,1 Prozentpunkte höher, zahlt man bei gleicher Monatsrate über die gesamte Laufzeit rund 5000 Euro mehr an Zinsen.

Damit Bauherren Zinsen vergleichen können, müssen Banken den Nominalzins angeben sowie den Effektivzins gemäß Preisangabenverordnung (PangV). Er enthält neben dem Nominalzins zu­­ sätzliche Kosten wie Vermittlungs-, Bearbeitungsund Auszahlungsgebühren. Die Sache hat trotzdem einen Haken: Banken brauchen nicht alle Nebenkosten in den effektiven Jahreszins hineinzurechnen. Fragen Sie, was noch auf Sie zukommt – man zahlt Zinsen zum Beispiel schon dafür, dass die Bank das Geld bereithält, bis man es abruft.

Laufzeiten festlegen Zinsen für Baukredite schwanken. Kreditnehmer hoffen, dass sie fallen, oder wollen ein niedriges Zinsniveau auf Jahre festhalten. Darum entscheidet man sich oft für eine Zinsbindungsfrist von zwei, fünf, acht zehn oder 15 Jahren und verhandelt danach neu. Heute bieten Banken meistens auch feste Zinsen für 20 Jahre oder länger an. Der Vorteil für Sie: Mit

WOH ER N EHMEN WI R DAS GELD?

SchleswigHolstein

Husum

Was gibt es wo für unser Kapital?

Stuttgart Konstanz

Heidelberg Freiburg

Bayern

900 4600 3100

780

690 4900 3600 800 580 3800 3200

570 4600 2800

670

700

München

1550 6500 5500 1000

Kempten

400 3300 2300

Nürnberg Neu-Ulm

620 4000 2950

430 420

530 3900 2600 660

Brandenburg Potsdam

235 3100 2875

385

Cottbus

65 1800 1100

170

Frankfurt/O.

Hessen

60 1250 1045

155

Hofheim/Ts. 700 4500 3600 800 Frankfurt/M. 600 4600 3200

650

Kassel

155 2555 1430

285

130 2600 1505

265

70 2200 1100

195

Marburg

225 3300 1750

Mecklenburg-Vorpommern Schwerin

325

Rostock

200 3000 1900

Wismar

80 1500 1195

Hannover

270 2705 1870

Osnabrück

260 2850 2150 290

Neubrandenb.

Niedersachsen Aurich

Lüneburg

110 2300 1200

265 3700 2300

325

150

280 160

320

Düsseldorf Bocholt Bonn

Höxter

500 3900 2350

200 2500 1600 425 3250 2615

110 2200 1000

Rheinland-Pfalz Mainz

Koblenz

540 4100 2400

270 425

320

Saarbrücken

250 2600 1200

230

St. Wendel

180 2600 1570

185

Dresden

165 2925 1615 290

Sachsen Leipzig

Zwickau

120 3000 1200 105 2500 1005

Sachsen-Anhalt Magdeburg Salzwedel

Marburg

Dessau

k.A. 800

75 1200 650

Schleswig-Holstein Kiel

Lübeck

Husum

Thüringen Erfurt

Eisenach IImenau

250 170

140 130

250 3700 2300 300

300 3200 2000

320

230 2750 1535

365

95 2300 1300

180

k.A. 2795 1350

Eisenach

Thüringen

Leipzig

Ilmenau

Zwickau

Erfurt

Merzig

Speyer

Saarbrücken

Cottbus

Sachsen

Dresden

Frankfurt a. M.

Mainz

St. Wendel

Frankfurt/Oder

Nürnberg

Heidelberg

Bayern

Stuttgart

17

Neu-Ulm

Baden-Württemberg

Freiburg

Konstanz

München

165

125 2500 800 200 40

Höxter

Hessen

520

300 3000 2000

110 2300 1400

Sachsen-Dessau Anhalt

Kassel

Rheinland- Koblenz Pfalz Hofheim/Ts.

170

400 2800 1700 390

Merzig

Potsdam

Brandenburg

Magdeburg

NordrheinWestfalen

Saarland

Berlin

Salzwedel

Koblenz

Speyer

Saarland

Neubrandenburg

Hannover

Bocholt

450

Schwerin

MecklenburgVorpommern

Lüneburg

Niedersachsen Osnabrück

Bonn

Nordrhein-Westfalen

Hamburg Bremen

Düsseldorf

Rostock Wismar

Lübeck

Aurich

Hier erfahren Sie, was Grundstücke und Häuser im Durchschnitt kosten – die Preise können nach oben oder unten abweichen.

Baden-Württemberg

Kiel

190

120 2400 1000 200

Stadt-Staaten Berlin

220 3500 2600

Hamburg

560 4350 3600

Bremen

250 3600 2000

310

320 450

Legende

Grund: Euro/m2

Eigentumswohnung neu: Euro/m2 Wfl. ETW gebraucht: Euro/m2 Wohnfläche EFH freistehend gebraucht: tsd. Euro

Angaben für baureife Grundstücke mit 300 bis 800 m2, für neue und bestehende Eigentumswohnungen mit 3 Zimmern, ca. 80 m2 Wohnfläche, ohne Garage sowie für frei stehende Eigenheime mit ca. 120 m2 Wohnfläche, inkl.

Garage und ortsüblichem Grundstück, jeweils mittlere bis gute Wohnlage.

Quelle: LBS, Broschüre »Markt für Wohnimmobilien 2016«

18 Drängen Sie Ihren Kreditgeber auf monatliche Verrechnung von Zins und Tilgung – so schmälert sich Ihre Restschuld schneller als mit einer vierteljährlichen Gutschrift der Raten.

festem Zins kalkulieren Sie Ihre monatliche Belas­ tung exakt. Die Zinsbindungsfrist auszuhandeln, ist ein bisschen wie pokern: Steigen Sie bei hohem Zinssatz ein und binden sich über eine lange Vertragslaufzeit, ärgern Sie sich, falls es Baugeld inzwischen billiger gibt. Andererseits können die Zinsen während kurzer Laufzeiten steigen und Sie rasch zu teuren Anschlussdarlehen zwingen. Hinzu kommt: Für langfristige Darlehen verlangen die Banken meist mehr Zinsen als für kurzfristige.

Tilgungsplan verlangen Lassen Sie sich im Beratungsgespräch mit dem Kreditgeber für alle Varianten Tilgungspläne ausdrucken – daraus lassen sich Ihre jährlichen oder monatlichen Zahlungen, die jährlich abnehmende Darlehenssumme sowie die Restschuld nach Ablauf des Vertrags ablesen.

Sie sehen auch, wie die Finanzierung schätzungsweise weiterläuft, wenn die vereinbarten Zinsen sich nicht verändern. Spielen Sie die Anschluss­ finanzierung aber auch durch mit höheren und niedrigeren Zinsen als heute. Vergleichen Sie die Angebote unterschiedlicher Banken und entscheiden Sie sich für den Vorschlag, der das beste Ge­fühl in Ihnen auslöst. Faustregel: Liegen die Zinsen hoch, entscheiden Sie sich für kurze Laufzeiten von 2 oder 5 Jahren, in Niedrigzinsphasen für lange Laufzeiten. Unter Umständen können sich sogar 20 oder 30 Jahre Zinsbindungen anbieten. Die Bank ist an diese Frist gebunden, Sie als Kunde dürfen jedoch schon ab zehn Jahren nach günstigen Konditionen Ausschau halten. Wer wenig Risiko eingehen möchte, splittet den Gesamtkredit in mehrere Beträge und schließt Verträge mit unterschiedlichen Laufzeiten ab – in der Hoffnung, dass er dann jeweils die Teilbeträge ganz tilgen oder zumindest von Zinssenkungen profitieren kann.

Mit variablem Zins pokern Es gibt auch Darlehen mit variablem Zins, sie kosten weniger als Festzinskredite, sind aber wegen des aktuell günstigen Zinssatzes nicht zu empfehlen. Der Zinssatz wird laufend aktualisiert, kann fallen oder steigen. Darin liegt Ihr Risiko: Schnellt er in die Höhe, platzt mög­ licherweise Ihre Finanzierung. Eine Teuerung um 1 Prozentpunkt bedeutet pro 100000 Euro Darlehen eine monat­liche Mehrbelastung von rund

83 Euro. Wenn Ihnen das nichts ausmacht, hat ein Darlehen mit variablem Zins auch sein Gutes: Man darf es jederzeit kündigen und die Restschuld auf einmal begleichen – beispielsweise aus einer Erbschaft oder einer fälligen Lebensversicherung. Solche Tilgung schließt ein Darlehen mit Festzins aus – es sei denn, Ihre Bank gewährt Ihnen das Recht zu Sondertilgungen. Andernfalls lässt sie sich entgangenen Zins-Profit mit einer Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen.

Beleihungsgrenze ermitteln Wenn die Bank Ihnen Kredit gibt, will sie Sicherheiten, nimmt Haus und Grundstück als Pfand. Die Kredithöhe richtet sich aber nicht nach der tatsächlichen Bausumme, sondern nach dem Beleihungswert der Immobilie – in der Regel 80 bis 90 Prozent des Verkehrswerts. Auf diesen Beleihungswert wenden Kreditgeber die gesetzlich vorgeschriebene Beleihungsgrenze an – Hypothekenbanken bis 60 Prozent. Das bedeutet nicht, dass Sie nicht mehr finanzieren können. Wird die Grenze überschritten, fallen aber höhere Zinsen an. Bausparkassen dürfen für die Finanzierung von selbst genutztem Wohn­eigentum Darlehen bis zu 100 Prozent des Beleihungswertes vergeben.

Bauspardarlehen

Das klassische Bausparen funktioniert so: Sie schließen einen Bausparvertrag ab, sparen hier jeden Monat eine bestimmte Summe für Ihr Haus, bis Sie – das sehen zumindest die gängigsten Verträge vor – 40 Prozent Ihrer Ziel-Bausparsumme erreicht haben.

Dann haben Sie das Anrecht, die restlichen 60 Prozent als Darlehen vorgestreckt zu bekommen. In der Ansparphase wird das Guthaben verzinst – meist niedriger als Anlagen auf dem Kapitalmarkt. Dafür weiß man schon bei Vertragsabschluss, wie viel Darlehen man kriegt, mit welcher Summe man es tilgt und wie viel Zinsen es kostet – man trägt also null Zinsrisiko.

Zuteilung abwarten Was Sie allerdings nicht wissen: wann Sie über das Darlehen verfügen können. Es kommt auf die sogenannte Bewertungszahl an, die sich von Bausparkasse zu Bausparkasse

WOH ER N EHMEN WI R DAS GELD? unterschiedlich errechnet. Im Grunde handelt es sich immer um das Prinzip »Zeit mal Geld«: Je länger die Bausparkasse mit dem Guthaben arbeiten kann und je schneller Sie es vermehren, desto höher liegt die Bewertungszahl. Früher war ein Bausparvertrag in der Regel innerhalb von sieben Jahren zuteilungsreif. Heute gibt es eine Vielzahl von Tarifvarianten, die nach einer Mindestlaufzeit und je nach individueller Besparung früher oder später zur Zuteilung gebracht werden.

Schulden loswerden Das Bauspardarlehen verlangt oft (abhängig vom Tarif) eine höhere Tilgung als ein herkömmlicher Bankkredit. Vorteil: Die Schulden sind dann schnell weggeputzt, meist nach zehn oder elf Jahren, manchmal auch früher.

Wer das nicht schafft, dem räumt manch eine Bausparkasse Tilgungsstreckung ein – mit einem Tilgungszuschuss-Darlehen gegen weitere Zinsen.

Eine andere Möglichkeit ist, das Bauspardarlehen durch ein Annuitätendarlehen umzuschulden.

Sollten Sie unverhofft zu einer größeren Summe Geldes kommen, etwa durch eine Erbschaft: Auf ein Bauspardarlehen sind – im Gegensatz zum Annuitätendarlehen – jederzeit Sondertilgungen ohne Aufschläge möglich.

Risiken abwägen Sie wollen jetzt bauen? In diesem Fall nehmen Sie ein Annuitätendarlehen auf.

Oder Sie nutzen einen Vorfinanzierungskredit einer Bausparkasse und schließen parallel einen Bausparvertrag in gleicher Höhe ab. Auch dann können Sie sofort auf die volle Darlehenssumme zugreifen. Für den Kredit zahlen Sie zunächst nur Zinsen. Getilgt wird erst mit Auszahlung des ­Bausparvertrages: Dann lösen Ihr angespartes Guthaben und das Bauspardarlehen den Vorfinanzierungskredit auf einen Schlag ab. Ein Bausparvertrag kann sich außerdem für die Anschluss­ finanzierung lohnen. Mit dem Vertragsabschluss lassen sich (niedrige) Zinsen für später festhalten, wenn einer Ihrer Annuitätenverträge ausläuft.

Auch wenn Sie mit dem Bauen am liebs­ten sofort loslegen wollen oder Sie sich von jetzt auf gleich für ein Grundstück entscheiden müssen: Lassen Sie sich lieber das vermeintliche Schnäppchen entgehen und sichern zunächst Ihre Finanzierung.

Vergleichen Sie stets die Bedingungen, bevor Sie Kredit- oder Bausparverträge unterschreiben.

Stumme Preistreiber

Sie haben jetzt überschlägig berechnet, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht und woher Sie den Rest bekommen können. Bleibt noch die Frage nach dem Betrag. Vielleicht haben Sie sich schon ein paar Traumhäuser angeschaut und eine Vorstellung von den Grundstücks- und Baukosten. Das ist aber nicht alles, was Sie zahlen.

Nebenkosten einplanen Wer ein Grundstück kauft, zahlt 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer ans Finanzamt. (Der Staat verzichtet darauf nur, wenn der Bauplatz zwischen Verwandten gerader Linie verkauft wird. Dazu gehören Großeltern, Eltern, Kinder und Enkel sowie Ehegatten. Grundstücksverkäufe zwischen Geschwistern werden aber normal besteuert. Der Fiskus greift auch zu, wenn zwei Vertragspartner ihre Grundstücke tauschen.) Kann sich der Bauherr frei entscheiden, mit

19 Fertighäuser galten lange als preiswerte Alltagsware. Vorgefertigte Teile entstehen unter kontrollierten Bedingungen in Werkhallen, nicht unter der wechselnden Witterung einer Baustelle. Diese Technik erlaubt auch bei der Gestaltung der Häuser individuelle Varianten.

So klappt die Finanzierung Objektpreis (inklusive Nebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer) * Diese monatliche Rate kann mit der Wohnriester-Förderung noch spürbar reduziert werden. Förderberechtigte Erwachsene können eine Grundzulage von 154 Euro erhalten. Zu Buche schlägt vor allem die Kinder­ zulage von 300 Euro jährlich für Kinder, die ab 2008 geboren sind (bzw. 185 Euro für vor 2008 geborene Kinder). Quelle LBS

20

u Kostenrechner: Welche

Kosten kommen beim Haus­ bau auf Sie zu? Eine Daten­ bank finden Sie unter www. haus.de/baupreise

200000 Euro

300000 Euro

400000 Euro

30 % Eigenkapital

60 000 Euro

90 000 Euro

120 000 Euro

inklusive Bausparguthaben von

40000 Euro

60000 Euro

80000 Euro

30 % Bauspardarlehen

60 000 Euro

90 000 Euro

120 000 Euro

40 % Annuitätendarlehen

80 000 Euro

120 000 Euro

160 000 Euro

Bauspardarlehen (monatliche Rückzahlungs­ rate 0,4 % der Bausparsumme)

400 Euro

600 Euro

800 Euro

Annuitätendarlehen (Tilgung 4 % pro Jahr, Sollzins 2 % für 10 Jahre fest)

400 Euro

600 Euro

800 Euro

Gesamte monatliche Belastung *

800 Euro

1200 Euro

1600 Euro

Finanzierung

Zinsen und Tilgung pro Monat

welchem Bauträger er sein Haus errichten will, zahlt er die Steuer nur auf das Grundstück. Muss er hingegen mit einem bestimmten Bauträger oder Fertighaushersteller bauen, weil er sonst das Grundstück nicht bekommt, wird die Steuer vom Gesamtpreis berechnet, also inklusive Baukosten.

Findet ein Makler Ihr Grundstück, wird er eine Rechnung stellen über 3 bis 6 Prozent des Kaufpreises plus 19 Prozent Umsatzsteuer. Es lässt sich aber verhandeln, dass der Verkäufer einen Teil der Maklergebühr trägt.

Honorare kalkulieren Ist der Verkäufer schon ganz mürbe vom Verhandeln und hat er Angst, dass Sie das Grundstück sonst nicht nehmen, zahlt er vielleicht die volle Maklergebühr. Der Notar beurkundet die Unterzeichnung des Kaufvertrags und veranlasst den Eintrag ins Grundbuch. Zudem klärt er, ob das Grundstück finanziell belastet ist und informiert beide Parteien über die rechtlichen Folgen des Grundstückshandels. Die Kosten für Notar und Grundbuchamt betragen rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Nun erkundigen

Sie sich bei der Gemeinde nach dem genauen Beitrag für die Grundstückserschließung: Schließlich ist der An­schluss ans öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Wasser und Strom sowie der Anschluss an den Abwasserkanal nicht gratis, ­sondern kann auch mal 20 000 Euro kosten. Die Höhe des Betrags ist unter anderem abhängig von der Satzung der Gemeinde und der Grundstücksgröße. Auch wenn alle Leitungen schon bis zum Bauplatz führen, fallen Kosten für die Energie- und Wasserversorgung an: Ihr Haus muss mit dem öffentlichen Netz verbunden werden. Wenn Sie Ihr Haus schlüsselfertig kaufen, sollten diese Kosten im Preis enthalten sein. Planen Sie als Letztes die Gebühr für die Baugenehmigung ein, sie beträgt 0,4 bis 0,5 Prozent der Baukosten. Sobald der Baukredit für Sie in Warteposition steht, kostet er Bereitstellungszins – auch wenn die Auszahlung erst später erfolgt. Zwei Monate Kostenfreiheit gewähren die meisten Banken, manche auch länger. Danach fallen pro Monat 0,25 Prozent des nicht ausgezahlten Darlehens an.

WOH ER N EHMEN WI R DAS GELD?

21

e G rundstück

inklusive 3,5 – 6,5 % Grunderwerbsteuer, Erwerbs- und Erschließungskosten

r B aukosten

Beispiel: Ein- und Zweifamilienhaus, in Massivbauweise, mittlerer Standard, – nicht unterkellert 1870 Euro pro m2 Wohnfläche – unterkellert 2010 Euro pro m2 Wohnfläche – Passivhaus 2120 Euro pro m2 Wohnfläche

Wie viel Geld t brauchen wir?

Die erste Kostenschätzung gibt Ihnen eine Vorstellung von der Kredithöhe. Tragen Sie die Summen in die Liste ein und nehmen Sie sie mit zur Bank. Vielleicht müssen Sie Wünsche zurückstellen – oder hart verhandeln.

Nebenkosten z.B. für Architekt, Genehmigung, Kredit, Zinsen: etwa 25 % der Baukosten

u A ußenanlagen

Kostenkennwert: 61 Euro pro m2 Außenfläche

u Gesamt

Quelle: Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern, 2015

Euro

Euro

Euro Euro

check

Euro

Wie soll unsere Zukunft aussehen?

22

Viele Kinder kriegen, später eventuell die Schwiegereltern ins Haus holen: Wer als Großfamilie leben möchte, baut ein paar Quadratmeter mehr und plant so, dass sich die Räume noch sinnvoll nutzen lassen, wenn Oma und Opa lieber auf Mallorca residieren und die Kinderschar flügge wird.

U

nser Haus: Das wollen wir uns auf den Leib schneidern wie einen Maßanzug und individuell einrichten nach unseren ganz persönlichen Bedürfnissen. Wir werden es nie mehr hergeben und darin glücklich und zufrieden leben bis ans Ende unserer Tage. Bauherrenträume …

Familienplanung

Lebenspläne können sich ändern, von einem Tag zum anderen: Im Job winkt die große Chance, Nachwuchs kündigt sich noch einmal an, oder Oma baut so ab, dass man sie zu sich nehmen sollte, und nach einem Unfall wäre es vielleicht praktischer, näher an der Reha-Einrichtung zu woh­ nen. Aus irgendeinem Grund passt dann das MaßHaus nicht mehr, aber das Herz hängt dran, die Kredite laufen noch Jahre. Was ist besser: verkaufen, vermieten oder umbauen? Befinden Sie sich noch am Anfang Ihrer Karriere, sind die Kinder noch klein oder erst in Planung? Dann ist die Gefahr am größten, dass Sie an Ihrem Bedarf vorbei bauen.

Familie, Karriere, Ruhestand – im Haus nach Maß

Wer jetzt abwinkt, ärgert sich später. Planen Sie Ihr Haus vorausschauend: Ist der Baustress erst verdaut und das Budget wieder im Lot, wünschen Sie sich vielleicht mehr Platz und Komfort. Ältere Kinder maulen, wenn sie sich ein Zimmer teilen müssen mit Geschwistern – bauen Sie teilbare Räume.

Sie werden wieder Zeit finden für Hobbys: malen und Musik machen, die Carrerabahn aufbauen und einen Billardtisch. Sehen Sie dafür Reserven vor im Keller, unterm Dach oder in einem Gartenhaus. Ein riesiges Heim für die Großfamilie – was tun Sie damit, wenn die Kinder es verlassen? Werden Sie sich den Unterhalt für das Haus leisten können, die Pflege bewältigen? Wer in die Zukunft plant, baut die Möglichkeit ein, das Haus partiell zu vermieten oder es mit der nächsten Generation zu teilen. Sie sperren Konflikte aus, wenn sich die Wohnungen ohne Aufwand separieren lassen.

Veränderungen ermöglichen Der Durchschnitts-Bauherr ist noch keine 40 Jahre alt und kerngesund. Die meisten Familien bauen für jetzt und bedenken nicht: Mehr als jeder zehnte Bundes-

W I E S O L L U N S E R E ZU KU N F T AU S S E H E N ? bürger ist schon in jüngeren Jahren in irgendeiner Weise behindert, und als Rentner wünscht man sich einfach ein ganzes Stück mehr Wohnkomfort.

Umbau vermeiden Machen Sie Annehmlich­ keiten gleich zur Standardausstattung, dann müssen Sie nachher nicht teuer, laut und schmutzig nachrüsten: Schwellenlose Übergänge von Raum zu Raum und 1oo Zentimeter breite statt 80 Zentimeter schmale Bad- und WC-Türen wissen Hausfrauen mit einem Wä­schekorb in den Händen ebenso zu schätzen wie Skifahrer mit Gipsbein oder Rollstuhlfahrer. Wer sich heute auf Veränderung gefasst macht, zahlt morgen weniger für die Umnutzung und erspart sich zudem den Umbau.

Spielraum bietet etwa ein Haus mit Küche, Wohnund Schlafraum sowie Duschbad im Parterre – so ließe sich der Alltag ohne Treppensteigen bewältigen. Eine andere Möglichkeit: Man setzt einen Win­tergarten zwischen zwei Haushälften – er trennt oder verbindet Einheiten, passend zur Fami­ liensituation. Bescheidener ist ein Zimmertausch – er funktioniert am besten mit gleich großen Räumen und sogar mit Küche und Bad, wenn man an mehreren Stellen des Hauses Rohre bündelt.

Jobwechsel

Wenn Sie jetzt schon wissen, dass Sie sich irgendwann selbstständig machen und von zu Hause aus arbeiten wollen: Besprechen Sie Planung von Wohnhaus sowie Büro, Kanzlei oder Werkstatt mit Ihrem Architekten, die Finanzierung unbedingt mit Ihrem Steuerberater. Auch wenn Sie Ihr Home Office zunächst allein betreiben: Planen Sie es groß genug für mindestens zwei Schreibtische und verkabeln Sie die Arbeitsplätze zukunftsträchtig – eventuell gesellen sich über kurz oder lang Kompagnon oder Mitarbeiter hinzu. Wenn Sie als Angestellter den Arbeitsplatz wechseln, ist guter Rat gefragt. Was finanziell am günstigsten ist, hängt von drei Faktoren ab: Dem Goodwill Ihrer Bank, den aktuellen Steuergesetzen und der Art und Lage Ihres Hauses. Lassen Sie sich von Ihrem Kreditgeber, Ihrem Steuerberater und von einem Immobilienmakler die Vor- und Nachteile verschie-

dener Möglichkeiten ausrechnen. Mit Kind und Kegel umziehen und sein Haus vermieten – das kann steuerlich die ideale Lösung sein, wenn Sie den Wohnort aus beruflichen Gründen wechseln.

Bauen oder kaufen Sie ein zweites Haus am neuen Wohnort, berät Sie Ihr Sachbearbeiter auf dem Finanzamt oder Ihr Steuerberater über den aktuellen Stand in Sachen Förderung. Das Haus zu vermieten klingt logisch, aber das stemmen Sie nur mit gutem Verdienst im neuen Job: Ihr Eigenkapital liegt fest im ersten Haus, das zweite muss voll finanziert werden.

Haus verkaufen Eine andere Möglichkeit: Sie verkaufen das Erstdomizil, profitieren womöglich von seiner Wertsteigerung und finanzieren mit dem Erlös ein neues Haus. Wenn es nur so einfach wäre! Vom Verkaufspreis müssen Sie Ihre Darlehen abziehen, die Bank verlangt eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dazu kommen Kosten für die Löschung der Grundschuld im Grundbuch. Ein Verkauf kann problematisch sein, wenn Ihr Haus sehr individuell

Mobil für den Job? Einem Umzug sehen viele mit gemischten Gefühlen entgegen: einerseits eine Belas­ tung für die Familie, andererseits eine Chance, Dinge positiv zu verändern.

23

gebaut ist, an einer lauten Straße oder abseits auf dem Land liegt. Ist die Nachfrage gering, steht das Haus lange leer – im Schnitt zwei Jahre, in Einzelfällen länger. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank, was die Finanzierung eines neuen Hauses kostet, wenn das alte noch nicht verkauft ist. Wer sich schnell entschließen muss, braucht eine Vor- oder Zwischenfinanzierung – beides ist teuer. Lieber erst neu bauen, wenn das alte Haus verkauft ist.

Wenn sich abzeichnet, dass ein Käufer nur schwer zu finden ist und das Budget es erlaubt, können Sie das Haus behalten und vermieten.

Auf Zeit trennen Vielleicht erweist sich der neue Job als Flop. Oder Sie vergehen vor Heimweh. Vermieten Sie Ihr Haus, können Sie später wieder einziehen. Bis dahin garantieren Ihnen Mieteinnahmen jeden Monat einen festen Betrag, mit dem sich das Darlehen abdecken lässt. Zudem können Sie als Vermieter Kreditzinsen sowie Instandhaltungskosten unter Umständen steuerlich geltend machen.

24

Gerade erst ins neue Eigenheim gezogen – schon lockt eine bessere Arbeitsstelle in eine entfernte Stadt. Die wenigsten sind bereit, spontan ihre Siebensachen zu packen. Beraten Sie die Entscheidung in der Familie und prüfen Sie mit Bank, Steuerberater sowie Lehrern, was finanziell und emotional am günstigsten ist.

Zwei Haushalte führen Wollen Sie am neuen

Wohnort ein zweites Mal bauen, mieten Sie vorsichtshalber für die ersten Monate eine Wohnung und fangen wieder von vorn an: Sondieren Sie wie für das erste Haus die Lage vor Ort, suchen ein schönes Grundstück und planen Ihr Zweithaus so gründlich wie das erste. Scheint Ihnen das alles zu kompliziert, dann leben Sie einen Kompromiss: Der Job-Aufsteiger wechselt den Wohnort ohne Familie, mietet oder erwirbt ein Apartment und nimmt in Kauf, dass das Leben teurer wird: Sie brauchen Zweitmöbel, Single-Portionen aus dem Supermarkt kosten mehr, Sie suchen häufiger Ge­sellschaft in der Kneipe und düsen am Wochen­ ende heim. Einige der Mehraufwendungen lassen sich eventuell steuerlich absetzen – Ihr Sachbearbeiter im Finanzamt weiß, welche das sind.

Sorglos ins Alter

Und später, wenn wir in Rente sind? Dann hält uns hier nichts mehr – wir hauen ab in die Toskana oder nach Florida. Dann haben wir das Haus am Hals und wünschen uns vielleicht, wir hätten uns nie so gebunden. Irrtum – Sie können es verkaufen, um etwas richtig Schönes im Ausland zu kriegen.

Oder – falls es schon abbezahlt ist – einfach beleihen. Dann hätten Sie hier eine Sommerresidenz und woanders ein angenehmes Winter­ quartier. Oder Sie vermieten Ihr Heimathaus und bestreiten mit den Mieteinnahmen Ihre Kosten im Süden oder wohin immer es Sie zieht. Wägen Sie das Für und Wider ab, bevor Sie Ihre bewohnbare Altersvorsorge aus der Hand geben. Wollen Sie nur für eine begrenzte Zeit woanders leben oder mit Gewiss­heit Ihren Dauerwohnsitz verlegen? Lässt sich Ihr Haus voraussichtlich gut verkaufen, weil Ausstattung, Lage und Preis stimmen? Liegen noch Schulden auf dem Haus? Dann erkundigen Sie sich bei Ihrem Darlehensgeber, ob eine Vermietung sinnvoll ist und welche Kosten beim Verkauf entstehen. Vergleichen Sie beizeiten das Preis­ niveau am alten und neuen Wohnort. Liegen Immobilienpreise, Mieten und Lebenshaltungskosten höher oder niedriger? Erkunden Sie Ihren

W I E S O L L U N S E R E ZU KU N F T AU S S E H E N ?

Jeder hat seine Wünsche fürs Rentenalter: daheim mit den Enkeln zusammen sein oder im warmen Süden privatisieren. Ein eigenes Haus hält den Rücken frei nach allen Richtungen.

neuen Wohnort, bevor Sie sich entschließen, noch einmal neu zu bauen oder ein Haus zu kaufen: In jeder Stadt, jedem Dorf gibt es bevorzugte Wohnviertel – und preiswertere. Oft lohnt es sich, für die Vermittlung von altem und neuem Haus Makler, Bank oder Bausparkasse einzuschalten.

Die kennen den Markt, suchen einen Käufer oder Mieter und haben für Sie vielleicht ein neues Angebot.

Schenken und profitieren Die meisten Privatiers wird es gar nicht in die Ferne ziehen. Sie bevorzugen den Ruhestand in vertrauter Umgebung – im Kreis von Freunden und Bekannten, Kindern und Enkeln. In diesem Fall haben Sie zwei Möglichkeiten, von Ihrem Haus zu profitieren: Schenkung oder Leibrente. Sie könnten das Haus an Ihre potenziellen Erben verschenken und sich zu Ihrer eigenen Sicherheit das Nießbrauchsrecht vorbehalten. So bleibt Ihnen ein lebenslanges Wohnrecht, und zugleich senkt sich die Steuerlast für Ihre Kinder – wenn der Hauswert die SchenkungsFreibeträge übersteigt. Der Nießbrauch mindert den Wert des Hauses – dadurch wird zunächst weniger Steuer fällig, den Rest stundet das Finanzamt bis zum Tod des Erblassers. Der Schenker lässt das Nießbrauchsrecht ins Grundbuch eintragen, der Beschenkte darf die Immobilie nur mit dessen Zustimmung belasten oder verkaufen. Sie können als andere Möglichkeit das Wohnrecht behalten, aber das Haus gegen lebenslange Rente »verkaufen«. Das Modell bietet sich an beispielsweise für Selbstständige, die kaum in die Rentenversicherung einbezahlt haben, und für kinderlose (Ehe-)Paare.

Der Verkauf erfolgt mit notariellem Vertrag. Sie erhalten einen Teil des Kaufpreises als Sofortzah-

lung, den Restbetrag Monat für Monat, eine feste Zahlung als Rente oder Zusatzeinkommen. Das ist günstiger, als den Verkaufserlös über eine Versicherung verrenten zu lassen. Die Höhe der Zahlungen hängt ab vom Wert der Immobilie und von Ihrem Alter in Relation zur statistischen Lebenserwartung. Je kürzer die ist, desto höher die Rente – sie enthält Zinsen entsprechend dem bisherigen Mietwert und Ihr Kapital.

Leibrente kassieren Die monatlichen Zahlungen können Sie vertraglich an den Lebenshaltungs­ kostenindex koppeln. Damit haben Sie bis an Ihr Lebensende ein inflationssicheres Zusatzeinkommen. Lassen Sie die Rentenzahlung (Reallast) an erster Stelle ins Grundbuch eintragen; bleiben Zahlungen aus oder sollte der Käufer pleite gehen, sichern Kaufvertrag und Grundbucheintrag Ihre Rechte. Sie realisieren Ihre Ansprüche dann über eine Zwangsversteigerung. Krankheit, Jobverlust oder Scheidung können den gewissenhaftesten Finanzplan gefährden und bringen manchmal unverschuldet in finanzielle Not.

25 Später abhauen in den Süden?

Die Zelte hier abbrechen, das Haus verkaufen oder auf Leib­ rente übergeben – und alt werden, wo es wärmer ist?

Die Rente wird auf Wunsch auch ins Ausland überwiesen – meist in voller Höhe. Ein­ schränkungen sind in Ausnah­ mefällen möglich, etwa bei Bezug einer Erwerbsminde­ rungsrente. Auch wer eine sogenannte »Riester-Rente« abgeschlossen hat und ins EU-/EWR-Ausland geht, muss die Förderung nicht zurück­ zahlen.

info

Die nächsten zwölf Monate gehören zu den spannendsten in Ihrem Leben!

Sich für ein eigenes Haus zu entscheiden ist noch relativ einfach, doch was kommt danach? Wie soll es eigentlich aussehen, unser persönliches Traumhaus, und wo soll es stehen? Sind diese grundlegenden Fragen erst einmal geklärt, folgen bereits die nächsten Sorgen, denn wie erhalten wir eine Baugenehmigung und wo finden wir gute Handwerker?

Als unentbehrlicher Ratgeber für die Planungs- und Bauphase begleitet Sie dieses Callwey Buch Schritt für Schritt auf Ihrem persönlichen Weg zum Eigenheim. Mit kompetenten Informationen, Tipps und Checklisten für Finanzierung, Materialwahl, Haus- und Energietechnik sowie die reibungslose Zusammenarbeit mit Architekt und Behörden, Terminplanung, Eigenleistung, Auftragsvergabe, Ausführungskontrolle und Vermeidung von Baumängeln.

Machen Sie sich nichts vor: Die nächsten 24 Monate gehören auch zu den nervenaufreibendsten Ihres Lebens. Aber mit diesem Buch an Ihrer Seite laufen Planungs- und Bauphase strukturiert und übersichtlich ab – und Sie können die Zeit vom Traum des eigenen Hauses bis zum Einzug entspannter angehen.

• Unentbehrlicher Ratgeber für die Planungs- und Bauphase des eigenen Hauses • Mit praktischen Anregungen, Hilfestellungen, Fragebögen und Informationen • Komplett aktualisierter Bestseller mit neuen Kapiteln: Smart Home und Energieplus-Haus

ISBN 978-3-7667-2221-8

www.callwey.de