Ed. 84

Carla Brayner Editora

Edição

set/out/nov 2023

#84

Expediente

Gerência Executiva

Antônio Castro

Gerência Comercial

Lucas Castro

Marketing

Rafael Castro

Comercial

Gardênia Burgos

Vera Lucia Barbosa

Jorge Evaristo

Editora Responsável e textos

Carla Brayner (DRT 3843-BA)

Projeto Gráfico

MyBranderia

Editoração

Adrien Tournillon arte@cadeosindico.com.br

www.cadeosindico.com.br /cadeosindico

Infiltração é um item comum em todo condomínio. Sempre tem obra de reparo para conter alguma infiltração. Porém, o quebra-quebra, a sujeira, o alto custo e até o impedimento de uso da área afetada, atrapalha a rotina e o bem-estar dos moradores.

Para auxiliar nisso, e acabar de vez com os problemas de infiltrações, apresentamos na matéria de capa uma solução que existe no mercado chamada de Injeção Química Capilar Forçada, uma técnica eficaz e moderna de tratamento de infiltração em estruturas de concreto, no qual é injetado um gel vinilico especialmente desenvolvido para este fim, que não envolve quebra de superfície, e resolve de uma vez o problema.

Além disso, reforçamos as questões de segurança. Diariamente, vemos nos meios de comunicação, as informações alarmantes de assalto, roubo, invasões, e por isso, é importante se atentar ao que tem disponível para implantar de acordo com a realidade de cada condomínio. O objetivo é se atentar sempre às melhorias necessárias, corrigindo as falhas e fazendo um aprimoramento contínuo conforme as demandas do condomínio.

Aproveite sua leitura!

Cadê o Síndico é uma revista de publicação da Editora União Salvador Ltda.

Proibida a reprodução parcial ou total de textos ou imagens sem prévia autorização.

Periodicidade - Trimestral

Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmon, sala 303 CEP: 40015-090 Comércio - Salvador/BA - Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710 revista@cadeosindico.com.br

TELEFONES DE

E SERVIÇOS PÚBLICOS

13

Sumário

9 13 17 19 21

PERFIL

Zé Patrick e Dayane Fernandes

COMPORTAMENTO 5 atitudes para garantir um condomínio mais seguro

DECORAÇÃO

Instalações Seguras

SEGURANÇA

Plano de Segurança

TENDÊNCIA

Locação flexível de imóveis

25 Classificados

21

22 Capa

Solução definitiva para Infiltrações

Conheça o exclusivo método não destrutivo

Valores de Referência

Contribuição do INSS

Tabela a ser aplicada para recolhimento a partir de 01/01/2023.

Registro de Condomínio

Teto máximo de R$ 877,22

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não havendo expediente bancário antecipa para o 1º dia útil anterior.

02

GRPS (INSS)

Guia de Recolhimento para Previdência Social

20% sobre a folha, como parcela do condomínio.

2% sobre a folha , como contribuição de acidente de trabalho (pode ter outra alíquota dependendo do FAP).

4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros

(SESC, SENAI, etc...)

SALÁRIO FAMÍLIA 2023:

Até R$ 1.754,18

Obrigações

03

R$ 59,82

Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente. Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento, até o 5º dia útil do mês subsequente.

Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até o dia 25 do mês subsequente.

Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.

1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, juntamente com a convenção.

2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.

4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

6. Convocação da primeira assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo.

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador).

04 05

Passos necessários na regularização do condomínio Piso Salarial

OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.

Válido até (31/12/2023)

Data base: Janeiro de cada ano.

• Supervisor................................................................. R$ 1.626,00

• Assistente administrativo, zelador, porteiro, recepcionista, encarregado ou agente de portaria. ................... R$ 1.558,00

• Folguista, ascensorista, vigia, jardineiro, garagista, manobrista, piscineiro................................................. R$ 1.396,00

• Mensageiro, auxiliar de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços gerais............................. R$ 1.349,00

Adicional Noturno: 25%

VALE ALIMENTAÇÃO:

Cond. Residencial........................................................ R$ 296,00

Cond. Comercial........................................................ R$ 308,00

OBS: Valores válidos até 31/12/2023 já foram homologados.

Harmonia na Administração

CASAL DE SÍNDICOS PROFISSIONAIS ATUAM JUNTOS EM PROL DOS CONDOMÍNIOS

Quando um está no operacional, o outro está nos bastidores. Essa é a rotina do casal de síndicos profissionais Zé Patrick e Dayane Fernandes, que atuam na área há 8 anos, unindo forças para implantar as estratégias e somando ideias para o bom funcionando dos condomínios.

to, não sendo advogada, se encantou com a área condominial e viu uma oportunidade profissional em um mercado que tem muito a crescer e necessita de profissionais capacitados.

O maior desafio de qualquer síndico, certamente é o relacionamento com os condôminos. “Como não podemos agradar a todos, seguimos sempre as regras de Regimento Interno e Convenção, sem privilégios. E essa é a diferença entre a administração profissional e a de morador”, informa Dayane.

E quando o assunto é comunicação, Zé Patrick e Dayane são diretos. “Em condomínio, um fator de muita relevância é a comunicação. Neste quesito, nós atuamos de forma transparente e antecipada. Isso evita muitos questionamentos desnecessários. No nosso caso, um diferencial é que optamos em trazer para os condomínios uma forma de comunicação mais humanizada e próxima através de vídeos”, conta Zé Patrick.

Zé Patrick tem uma longa trajetória em condomínios, como administrador de imóveis sempre foi envolvido em questões condominiais para preservar o patrimônio dos imóveis que administrava. Com isso, viu a importância de uma boa gestão condominial para a valorização dos imóveis. Assim, deu início ao interesse profissional pela área condominial.

Já Dayane Fernandes, ao cursar a pós-graduação em direito condominial, pela faculdade Bahiana de Direi-

O casal tem um projeto voltado para implantação de condomínios. “O nascimento dos condomínios é fascinante e crucial para seu bom funcionamento. Mais de 80% dos problemas existentes em condomínios são gerados na implantação. Entender as necessidades e o perfil das pessoas que irão morar naquele ambiente é fundamental, neste primeiro momento”, explica Dayane, que reforça que o objetivo deles é colocar todo conhecimento adquirido à disposição para atuar junto com as construtoras e administradoras, e com isso poder contribuir evitando possíveis desgastes desnecessários neste momento tão importante.•

Zé Patrick Síndico profissional

POR: CARLA BRAYNER

“EM CONDOMÍNIO, UM FATOR DE MUITA RELEVÂNCIA É A COMUNICAÇÃO. NESTE QUESITO, NÓS ATUAMOS DE FORMA TRANSPARENTE E ANTECIPADA. ISSO EVITA MUITOS QUESTIONAMENTOS DESNECESSÁRIOS”

Dayane e Zé Patrick, comunicação humanizada

Jamile Vieira Advogada

Decisões facilitam a cobrança de taxas de rateio pelas associações de moradores

Quem administra ou faz parte dos corpos diretivos de associações de moradores há muito tempo sabe das dificuldades históricas para cobrar as taxas de rateio aos titulares dos imóveis. Mas esse cenário vem ganhando novos e mais positivos contornos depois de algumas decisões judiciais que favorecem as associações de moradores. Após o STF ter declarado, em 2020, a constitucionalidade da cobrança das taxas de rateio pelas associações de moradores, a partir de 2017, há pouco tempo foi a vez do STJ proferir uma decisão que muito favorece e facilita a cobrança judicial de tais taxas. Em julgamento realizado no dia 25 de abril de 2023, a quarta turma do STJ consolidou o entendimento de que os juizados especiais podem processar e julgar ações de cobrança movidas por associação de moradores, quando o valor da causa não ultrapassar 40 salários mínimos. Anteriormente, a maioria dos Juízes entendia que as associações de moradores não poderiam cobrar os débitos provenientes das taxas de rateio nas varas dos juizados especiais, o que as obrigava a ajuizarem as ações de cobrança nas varas cíveis da justiça comum. Isto representava um maior custo às associa -

ções, já que precisavam desembolsar valores para pagar as custas judiciais, e aguardar por longos anos a conclusão dos processos.

Ao citar diversos precedentes, a relatora, ministra Isabel Gallotti, ressaltou que o STJ equipara as associações de moradores aos condomínios edilícios, pela similaridade de interesses, ainda que ambos não estejam expressamente mencionados no artigo 8º da Lei 9.099/1995. E uma vez já tendo reconhecido a possibilidade de o condomínio litigar no juizado especial, também reconheceu a legitimidade das associações de moradores para ajuizarem as ações de cobrança de taxas de rateio perante as varas do sistema dos juizados de causas comuns, desde que o valor a ser cobrado não ultrapasse 40 (quarenta) salários mínimos, que é o limite fixado pela lei que rege os juizados. Com esta decisão, as associações de moradores poderão se beneficiar do acesso gratuito e mais célere proporcionado pelo procedimento judicial dos juizados especiais, e, assim, alcançar com mais rapidez e um menor custo o seu principal objetivo, que é recuperar os seus créditos, e, assim, viabilizar a administração dos loteamentos residenciais que administram. •

Michele Lordêlo Contadora

Auditoria: muito além das questões contábeis e financeiras

A Auditoria mais comum em condomínios é Auditoria de Prestação de Contas, que analisa as conformidades ou não dos demonstrativos do condomínio e seus documentos justificativos, verificando desde o cumprimento da convenção até as atribuições e responsabilidades do síndico, da contabilidade/administradora.

Mas, e quando existe um método que contempla muito além das questões contábeis financeiras?

O Método Grupo Lordêlo (MGL), constata e recomenda de forma única no Brasil, as questões de segurança do empreendimento e das pessoas, objetivando o cuidado e a prevenção, visto que, fica cada vez mais latente o crescimento de áreas de lazer e a necessidade de controle e análises qualitativas como: cuidado com o parquinho das crianças (playground), piscinas, quadras, elevadores, a contratação de seguros que atendam as necessidades do empreendimento, dentre outras.

Assuntos como, a violência doméstica nos condomínios, assédio contra colaboradores e contra o síndico, cuidados com a saúde mental, fazem parte da Auditoria Previdenciária e Trabalhista, já que temos instrumentos em leis e na Saúde e Segurança do Trabalho, que dão diretrizes ao auditor do que deve ser feito, adicionados das análises em contratações do condomínio,

seja de forma orgânica ou terceirizada, somadas as necessidades prementes do controle da Auditoria Tributária, com o monitoramento dos tributos e da entrega das declarações que o governo imputa às edificações (que para fins tributários são empresas) onde outrora, não tínhamos mecanismos de fiscalização, o que não ocorre atualmente.

Com a alta inadimplência das quotas condominiais e diminuição das reservas, o síndico necessita se antecipar com uma cobrança efetiva, e para isto, a Auditoria de Recebimentos/Inadimplência, recomenda formas de arrecadação por centros de custos e a verificação de quotas altas [que não sejam altas e nem baixas].

Dessa forma, desde a equipe interna do síndico (seu assistente, administrador, gerente) e as equipes externas (contabilidade/administradora, assessoria jurídica e contratações especializadas), recebem recomendações sobre os processos e procedimentos do condomínio com o cumprimento de leis, normas, etc.

Tendo o condomínio optado pelo método de auditoria com o MGL, nosso compromisso é pactuar uma contratação independente, que não possui ligação com os gestores e prestadores de serviços, que é um dos pilares da auditoria, para que não exista, conflito de interesses.•

5 atitudes para garantir um condomínio mais seguro

A TECNOLOGIA ALIADA À SÍNDICOS RESPONSÁVEIS E COM BOAS

PRÁTICAS DE SEGURANÇA, COSTUMAM TER SUCESSO EM INIBIR INVASÕES

A casa de uma pessoa é vista como refúgio e sinônimo de segurança, mas por conter itens de valor também pode ficar exposta a ação de criminosos quando há falhas de proteção. Já não basta trancar portas e janelas, os ladrões estão buscando novas formas de entrar nessas moradias. Em situações distintas é comum criminosos se passarem por entregadores, prestadores de serviço e até policiais civis com mandado de prisão falso para tentar roubar prédios residenciais. Essa preocupação tem razão de existir. Segundo o Anuário Brasileiro de Segurança Pública 2023, divulgado em julho, 29.934 de casos foram registrados no de 2022. Os grandes centros urbanos são os que mais sofrem com esses crimes no país. Os estados de São Paulo (4.305 ocorrências) e Paraná (2.616) detém os maiores volumes de roubos residenciais.

Para Fabio Beal, CEO do Porter Group, especialista em portaria remota e soluções condominiais, a população está mais atenta nos últimos anos e vem incrementando procedimentos de segurança para inibir os crimes contra a propriedade. “Nos condomínios residenciais mais modernos a instalação de dispositivos de segurança está ajudando síndicos e porteiros a barrarem intrusos nas portarias. Mas além de portaria remota, câmeras de se-

gurança, e outras tecnologias envolvidas, é preciso sensibilizar os moradores a fazerem parte das estratégias de segurança. O síndico tem responsabilidade e pode influenciar na construção de uma rotina mais segura no condomínio”, afirma.

Pensando nisso, confira cinco atitudes que todo síndico pode tomar para garantir mais segurança no condomínio:

1. Mapeie vulnerabilidades na segurança do prédio

2. Compartilhe a responsabilidade pela segurança com os demais moradores

3. Fique atento ao contratar e treinar funcionários

4. Seja rígido no controle da entrada e saída de estranhos

5. Invista em tecnologia especializada

INTRUSOS

Fabio Beal

CEO do Porter Group

Hoje, o mercado oferece uma série de soluções para melhorar a segurança do condomínio por meio da tecnologia. Desde as tradicionais câmeras de monitoramento, alarmes e sensores de presença, até soluções mais modernas como leitores faciais e portarias remotas, em que todos os acessos ao condomínio são feitos a distância e controlados 24 horas por dia por meio de empresas especializadas. •

POR: CARLA BRAYNER

“NOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS MAIS MODERNOS A INSTALAÇÃO DE DISPOSITIVOS DE SEGURANÇA ESTÁ AJUDANDO SÍNDICOS E PORTEIROS A BARRAREM

NAS PORTARIAS”

Ionara Ribeiro Advogada

Conflito entre vizinhos

Os conflitos entre vizinhos, vem crescendo na vida urbana das grandes cidades brasileiras e se apresenta marcado por intolerância, falta de comunicação e divergências interpessoais.

Com a missão de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, cabe ao síndico, diante de uma reclamação manifestada formalmente por qualquer condômino em relação ao vizinho, adotar uma postura estritamente legal que é a de advertir ao condômino sobre a existência da reclamação e averiguar a sua procedência.

Em sendo procedente, o denunciado deve ser notificado por escrito, conforme prevê a convenção e o regimento, com a determinação de que tome providências no sentido de evitar novos transtornos, devendo ser alertado ainda sobre a aplicação de multas em caso de reincidência. Esta atuação do síndico encontra-se plenamente respaldada pelo artigo 1.336, IV, do Código Civil, que trata das obrigações dos condôminos, incluindo a de não utilizar suas unidades “de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Nas situações de conflito, o síndico pode interferir como mediador e auxiliar o condômino prejudicado, porém a

aplicação das penalidades e sanções previstas na convenção e regimento interno devem prescindir de provas robustas e concretas do ilícito praticado.

A vida dentro de um condomínio apresenta particularidades, pois as questões são mais calorosas, pela proximidade e convívio inevitável. O que por vezes se observa, é que as relações entre vizinhos estão sendo desvirtuadas para se constituir um desafogo de sentimentos negativos, como a intolerância, frustração, que acabam por perpetuar a animosidade entre as partes.

Destaca-se que cabe ao síndico agir para construir uma cultura propícia ao convívio social, promovendo o diálogo, a aproximação entre as pessoas, restauro da sociabilidade e o bem-estar dos condôminos, exercendo um papel conciliador dentro do condomínio, atuando na solução de conflitos. Para isso, o gestor deve ter um olhar imparcial, empático.

Ainda, ressalta-se a importância da criação de espaços onde os envolvidos em conflitos de vizinhança possam expor suas diferenças e juntos construir soluções. A conscientização dos condôminos de que o respeito às normas internas e ao direito do outro é o caminho para uma convivência harmônica dentro do condomínio é crucial para reconstrução das relações.•

Aspectos relevantes da rescisão do contrato de síndico profissional

Rodrigo Karpat Advogado

O síndico é eleito e não indicado, nesse sentido, o papel do conselho pode assumir outros contornos após a seleção do síndico profissional, que é a de ter a responsabilidade por assinar o contrato entre o síndico profissional e o condomínio. Mesmo sendo o síndico, representante legal da sua própria empresa, ou síndico pessoa física, ao ser eleito, ele já representa o condomínio. Desta forma, paira a dúvida de se ele poderia celebrar o contrato e assinar pelo condomínio e como prestador de serviços ao mesmo tempo.

Segundo o Art. 117 do CC: Salvoseopermitiraleiouorepresentado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesseouporcontadeoutrem,celebrarconsigomesmo.

Para sair dessa situação, o condomínio delega poderes aos seus conselheiros para que em nome do condomínio firmem o contrato com o síndico (Art. 1.348, § 1º do CC).

Ainda assim, os conselheiros podem ou não ter poderes para rescindir o contrato com o síndico, mas essa rescisão tem senões e, quem define esse limite, será a delegação de poderes da assembleia. Na omissão fica discutível se aquele que tem poderes para assinar, também teria poderes para cancelar o contrato sem expressa definição da assembleia. A destituição do síndico deverá ocorrer em assembleia, ou seja, o conselho poderá ter poderes para cancelar o contrato, mas não para destituir o síndico. Sendo que a convocação poderá ocorrer pelo conselho caso este tenha pode-

res para convocar a assembleia, pela vontade do síndico, ou na ausência por um quarto dos condôminos. Desta forma, entendo que é recomendável a formalização do contrato de prestação de serviços entre o síndico e o condomínio, mesmo que não obrigatório, sendo que o síndico não pode assinar o seu próprio contrato com o condomínio. Assim, deve a assembleia delegar poderes ao conselho ou para outro nomeado pelo ato para assinar o contrato com o síndico propondo cláusulas em defesa dos interesses do condomínio. Isso também vale para a rescisão do contrato com o síndico por terceiros que não a assembleia.

A rescisão autorizada pela assembleia ao conselho coloca fim ao contrato, mas não serve para finalizar a relação com o síndico que precisa ser ratificada em assembleia. A não ratificação provoca a continuidade do síndico no cargo e reestabelecimento dos termos do contrato, mas de forma verbal, salvo se a assembleia estipular outros termos ou declarar nulo o contrato assinado.

Entre a rescisão pelo conselho e a ratificação pela assembleia, o valor previamente acordado de honorários pela prestação dos serviços é devido. Sendo que a rescisão pelo conselho do contrato tem validade, mas como a sindicatura requer eleição e destituição através de assembleia geral, a suspensão da remuneração poderá ser considerada enriquecimento ilícito.•

Instalações Seguras

PARA EVITAR ACIDENTES ELÉTRICOS É IMPORTANTE SEGUIR AS NORMAS DE SEGURANÇA

Ao planejar a decoração do condomínio, é comum optarmos por móveis com interruptores e tomadas embutidos, buscando praticidade e uma aparência limpa. No entanto, é fundamental garantir uma instalação correta para evitar riscos elétricos e assegurar a segurança dos moradores.

A instalação elétrica de interruptores e tomadas embutidos em móveis não deve ser feita de maneira improvisada, com gambiarras, deixando condutores expostos e sem o uso de terminais adequados. Essas práticas podem resultar em curtos-circuitos, choques elétricos e danos materiais.

“Para garantir uma instalação segura, é necessário seguir as recomendações da norma ABNT NBR 5410, que estabelece as diretrizes para instalações elétricas de baixa tensão, incluindo os critérios para uso desses dispositivos em móveis, tanto em residências quanto em estabelecimentos comerciais e escritórios”, explica o Diretor Executivo da fábrica de materiais elétricos da Tramontina, André de Lima.

Quatro ações são fundamentais para uma instalação segura de interruptores e tomadas embutidos em móveis:

• Usar dispositivos que protegem: o circuito de tomada ou interruptor embutido em móveis deve contar com um dispositivo de proteção diferencial residual (DR), especialmente quando a conexão dos módulos é acessível. Além disso, é recomendado o uso de uma caixa de proteção para resguardar as conexões elétricas.

• Fazer uma isolação adequada: a isolação desempenha um papel fundamental nesse tipo de instalação, protegendo o usuário contra choques elétricos. Para garantir uma boa isolação, é recomendado o uso de materiais de qualidade, como fita isolante e terminais

de conexão. Esses materiais evitam o contato acidental com partes energizadas.

• Ter atenção às áreas úmidas: caso ocorra um acidente, como molhar acidentalmente a tomada, é fundamental agir rapidamente para evitar riscos maiores. Nesses casos, a recomendação é desligar o disjuntor do circuito em que a tomada está conectada para interromper o fornecimento de energia e prevenir choques elétricos.

• Contratar um eletricista: um profissional qualificado com conhecimento técnico das normas de segurança saberá orientar o consumidor sobre as necessidades existentes em sua casa, para que o ambiente seja livre de riscos elétricos. •

NBR 5410”

André de Lima

Dir. Exec. da fábrica de materiais elétricos da Tramontina

POR: CARLA BRAYNER

“PARA GARANTIR UMA INSTALAÇÃO SEGURA, É NECESSÁRIO SEGUIR AS RECOMENDAÇÕES DA NORMA ABNT

Nelson Uzêda

Roteiro do seguro após incêndio no apartamento

O que fazer em relação ao seguro após a ocorrência de incêndio no apartamento? Aciono meu seguro ou o seguro do condomínio? Mais uma vez estamos retomando esse importante assunto com o objetivo de deixar um roteiro padrão com os cinco passos a serem dados após a ocorrência de incêndio no apartamento.

1. O condômino deve notificar a administração do condomínio com detalhamento do ocorrido e danos sofridos nas estruturas do seu apartamento, e se possível com orçamento para os reparos necessários da parte física do imóvel atingido.

2. O condomínio deverá acionar a seguradora detentora da apólice de seguro obrigatório, Lei 4591/64, através de um aviso de sinistro e endereçar também ao seu corretor de seguros para acompanhamento do processo de regulação.

3. Não realizar reparos sem autorização da seguradora, exceto nos casos de força maior, que necessite imediata intervenção para evitar agravar os danos.

4. Apresentar à seguradora os documentos solicitados de modo que permita análise da situação e cobertura securitária.

5. Recebimento da indenização como reembolso ou mesmo diretamente às empresas/construtoras que farão os reparos. A seguradora tem o prazo máximo de 30 dias após a

entrega de todos os documentos para pagamento. O valor limite da indenização é determinado na apólice do seguro, e é obrigatório para todas as unidades autônomas, mesmo que tenham seguro particular, estar na apólice do condomínio com conjunto de garantias que afetem a parte estrutural do condomínio.

Importante frisar que o seguro do condomínio é obrigatório por ser um mecanismo de proteção contra acidentes e outras ocorrências, se o edifício não tiver seguro, quem responderá pelo prejuízo será o síndico (artigo 1.348 do Código Civil). A lei estabelece que a responsabilidade civil será conferida ao síndico profissional ou não, pelo não cumprimento adequado das suas funções e que possa ocasionar prejuízos aos condôminos ou a terceiros.

Aproveitamos a oportunidade para alertar que a sobrecarga é recordista em provocar incêndios nos apartamentos com as famosas gambiarras. A propósito, você tem a sua gambiarra aí? Manuseio com inflamáveis (álcool, etc.), vazamento de gás, GLP, alimentos esquecidos no fogão, etc. Isso tudo agravado com a falta de um planejamento de segurança com treinamentos, simulações de incêndio e pânico, etc.

Para maior segurança recomendamos procurar seu corretor de seguros habilitado pela SUSEP o quanto antes.•

Gestor e consultor de seguros

Plano de Segurança

Sem o plano de segurança, o condomínio fica vulnerável, colocando em risco as pessoas e os patrimônios. Segundo o Código Civil, o síndico, responsável por gerenciar o condomínio, é quem deve implementar as medidas necessárias para a segurança. Uma boa gestão de condomínio exige uma grande dose de planejamento, o que envolve desde os gastos até a gestão de riscos. Nesse sentido, é necessário ter o plano de segurança condominial. De acordo com Thiago Vallilo, Ceo da Group Digital, Plano de Segurança Condominial é o conjunto de ações que têm como objetivo garantir a segurança dos condôminos, criado com base na identificação e avaliação personalizada dos riscos do condomínio. “Para implementar o plano, são necessárias 7 etapas: identificação e avaliação; soluções; política de segurança; plano de segurança; execução; supervisão e aprimoramento”, disse Thiago. Primeiramente, é feita a identificação e a avaliação dos problemas e riscos enfrentados pelo condomínio, compreendendo quais são as brechas de segurança e a gravidade de cada uma delas. Depois, é importante pensar em possíveis soluções para o tratamento dos riscos, assim, elabora-se a política de segurança e o plano de segurança condominial. Uma vez pensadas as soluções, elabora-se a política de segurança dentro do regimento interno, de forma a alertar os condôminos. “Também é importante conscientizá-los, como por exemplo ao fazer reuniões didáticas e explicativas sobre os impactos das vulnerabilidades e a

POR QUE O CONDOMÍNIO PRECISA DE UM?

Thiago Vallilo

Ceo

da Group Digital

importância de seguir as normas”, alerta Thiago. Então, após a aplicação da política de segurança, segue-se com o Plano de Segurança Condominial, um documento que inclui o que será feito, por que, onde, quando, por quem, como e quanto vai custar. As medidas envolvem desde questões administrativas até de equipamentos e contratação de profissionais. Após a elaboração e formalização do documento, executa-se o Plano de Segurança Condominial, colocando em prática todas as ações elaboradas. Mas, não basta executar, é essencial fazer a supervisão, garantindo eficácia na execução e sempre analisando se há pontos a serem melhorados e quais são eles. Tendo em vista as questões que necessitam de melhorias, esta etapa foca em corrigir as falhas e fazer um aprimoramento contínuo conforme as demandas do condomínio.

Caso o síndico tenha dificuldade com a elaboração e execução, ele pode realizar uma consultoria com uma empresa ou profissional da área, para obter auxílio. Por outro lado, é importante ressaltar que o plano deve sempre seguir a legislação e ser aprovado pela assembleia do condomínio. •

POR: CARLA BRAYNER

“TAMBÉM É IMPORTANTE CONSCIENTIZÁ-LOS (CONDÔMINOS), COMO POR EXEMPLO AO FAZER REUNIÕES DIDÁTICAS E EXPLICATIVAS SOBRE OS IMPACTOS DAS VULNERABILIDADES E A IMPORTÂNCIA DE SEGUIR AS NORMAS ”

Top 6 maiores erros na gestão da manutenção dos elevadores

Costumo dizer que tem síndico que conta com a sorte. É aquele síndico que, sem dúvida, comete pelo menos um dos 6 maiores erros na gestão da manutenção dos elevadores do seu condomínio:

TOP 1: é tratar o elevador como um item qualquer do condomínio e ignorar que o síndico e o condomínio também respondem civil e criminalmente em caso de acidentes envolvendo elevadores.

TOP 2: Não conhecer o seu equipamento: características, condições, estado atual, não saber se está cumprindo as Normas técnicas; não acompanhar a manutenção preventiva e não controlar a quantidade de paralisações e tipos de defeitos ocorridos.

TOP 3: Não cumprir as Normas Técnicas da ABNT. As normas técnicas têm peso de lei. Existem para serem cumpridas e são voltadas para segurança dos passageiros e técnicos de manutenção.

TOP 4: Não investir periodicamente nos elevadores. Tratar os cuidados com os elevadores como despesas e não atuar na prevenção e segurança.

TOP 5: Não exigir o bom uso por parte dos moradores e zeladores. Pelo menos 70% dos problemas que geram paralisações e manutenção corretiva têm origem no manuseio errado dos equipamentos: excesso de peso, acionamento violento dos botões de chamada, práticas erradas de uso das portas, vazamentos de água dos apartamentos ou limpeza das áreas comuns, chuva que atinge a casa de máquina ou o próprio elevador por existência de janelas quebradas, etc.

TOP 6: Não contratar empresa qualificada para a manutenção e que responda tecnicamente perante os órgãos públicos. Esse tópico é reflexo de todos os erros anteriores e é 50% da solução para salvar os síndicos dos erros na gestão da manutenção dos elevadores.

O síndico está brincando com a sorte se negligenciar esses itens centrais. Além de sérios prejuízos financeiros, o maior risco é, claro, ocorrência de acidentes fatais. Nesses casos, o síndico poderá, sim, responder civil e criminalmente.

Quantos desses erros você já cometeu? Você brinca com a sorte ou você faz a própria sorte? •

Vandilson Alves Engenheiro

Locação f lexível de imóveis

É UMA DAS PRINCIPAIS TENDÊNCIAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO

CARLA BRAYNER

Uma pesquisa realizada pela consultoria McKinsey em 2022 mostrou que, no contexto pós-pandemia, 35% das companhias estão dispostas a oferecer um trabalho totalmente remoto e outras 23% devem modificar seus planos para permitir parte da semana em home office, somando 58% das empresas consultadas. Estas novas regras de trabalho são uma das principais tendências que afetam o mercado imobiliário, já que há uma relação clara entre a forma de viver e trabalhar.

Esta busca pela flexibilidade se adapta ao perfil de consumidor que não se interessa em adquirir um imóvel. Uma pesquisa da Agência Today mostrou que 80% dos jovens entre 25 e 39 anos preferem alugar um imóvel a comprá-lo. “O brasileiro está refletindo sobre as vantagens de viver de aluguel. Ainda há uma carga cultural grande para compra, mas muitos já perceberam que a aquisição nem sempre é a melhor opção”, destaca Cristiano Viola, diretor de operações da incorporadora e gestora imobiliária Greystar, empresa global que opera mais de US$ 250 bilhões no setor imobiliário e é responsável pela gestão de US$ 62 bilhões de ativos, com foco exclusivo em imóveis voltados para locação. Este novo cenário está fazendo com que muitas empresas apostem em empreendimentos voltados exclusivamente à locação, a exemplo do que já ocorre nos Estados Unidos, Europa e Ásia.

“ESSE

GANHANDO BASTANTE FORÇA ”

Cristiano Viola

Diretor de operações da Greystar

De acordo com Cristiano, o objetivo desses empreendimentos é oferecer o melhor lugar possível para viver bem – incluindo áreas para home office. “Toda a infraestrutura desenvolvida é baseada nos hábitos de consumo e demandas da população local. No Brasil, além das tradicionais áreas comuns, os projetos tendem a garantir studio de podcast, área pet com pet wash, salas de spining e yoga e até mesmo o espaço para o churrasco”, esclarece.

A tendência é que os projetos de locação flexível ataquem justamente as novas demandas da sociedade, como a locação temporária de maneira simples e profissional dentro deste contexto de trabalho dinâmico. “Nessa nova realidade, muitas pessoas buscam lugares para viver sem a obrigação de fazer um contrato de 30 meses. Na Greystar, a duração de cada contrato é variável, de acordo com a necessidade do cliente”, explica Cristiano Viola. Os apartamentos nesse formato são entregues no padrão americano: com marcenaria de cozinha e banheiro, geladeira, forno, cooktop, depurador, micro-ondas, máquina lava e seca e ar-condicionado central. Existe ainda a possibilidade de optar por imóveis mobiliados. “Esse segmento é bastante consagrado em mercados internacionais. No Brasil, apesar de ainda ser recente, já está ganhando bastante força e tende a crescer cada vez mais por facilitar a vida dos moradores”, complementa Viola.•

POR:

SEGMENTO É BASTANTE CONSAGRADO EM MERCADOS INTERNACIONAIS. NO BRASIL, APESAR DE AINDA SER RECENTE, JÁ ESTÁ

Solução definitiva para Infiltrações

CONHEÇA O EXCLUSIVO MÉTODO NÃO DESTRUTIVO

POR: CARLA BRAYNER eu economizei 25% com relação a solução apresentada por outra empresa, que faria a retirada e troca de todo o piso do playground”, contou o síndico José. O síndico relatou que teve a solução definitiva das infiltrações gastando muito menos, num curto espaço de tempo, sem o inconveniente do “quebra-quebra” e sem sujeira. “Com o uso da solução de injeção eu economizei dinheiro, tempo, resolvi o problema sem quebrar todo o playground, e reduzi muito os transtornos para os condôminos. Foi sem dúvidas, a melhor decisão”, disse José Renato.

Para desempenhar a função de síndico, é fundamental ter muito preparo e responsabilidade. Sobretudo quando surgem problemas que coloquem os moradores e seu patrimônio em risco, como no caso das infiltrações. Muitas vezes, a obra causa grandes impactos na rotina do condomínio, mas existe um método não destrutivo que é a solução definitiva e mais econômica da atualidade.

A infiltração precisa ser resolvida na sua origem. “Não se deve adotar sistemas paliativos tais como vedação da saída da água e colocação de calhas. Antigamente, só havia uma forma de corrigir problemas de infiltração em concreto, que era a substituição da manta. Hoje, temos também alternativas não destrutivas, através de injeção de químicos impermeabilizantes”, conta Juliana Biazin, engenheira civil, especializada em reformas em condomínios.

José Renato Mendonça, síndico do condomínio Mansão Giacomo Puccini, localizado no bairro da Graça, em Salvador, optou pelo método não destrutivo e economizou tempo e dinheiro para resolver problemas de infiltrações do playground para a G1 do edifício que administra. “Ao decidir pelo método com injeção, que não tem quebra-quebra,

Injeção Química Capilar Forçada – ICQF

O método contratado pelo síndico José foi a Injeção Química Capilar Forçada – ICQF, uma técnica eficaz e moderna de tratamento de infiltração em estruturas de concreto, no qual é injetado um gel vínilico especialmente desenvolvido para este fim, que não envolve quebra de superfície.

De acordo com a Engª Carla Ferrari, Gestora Comercial e P&D, na empresa Vedasempre, a aplicação é feita de baixo para cima nos pontos de infiltração preservando os revestimentos existentes, sem necessidade de demolição. Hoje em dia muitos tipos de produtos são injetados na estrutura de concreto, no entanto, é preciso avaliar as características e especificações do produto a ser injetado. Deve-se observar a capacidade deste produto de preencher todas as microfissuras, trincas e resolver o problema na origem. Não adianta apenas tamponar a saída da água, o que é extremamente perigoso”, explica.

O método não destrutivo é feito com o uso de uma injeção sob alta-pressão, no sentido inverso ao

“AO DECIDIR PELO MÉTODO COM INJEÇÃO, QUE NÃO TEM QUEBRA-QUEBRA, EU ECONOMIZEI 25% COM RELAÇÃO A SOLUÇÃO APRESENTADA POR

percorrido pela água, o que garante a eliminação permanente do problema. “O O INJECT MAX EL, no seu estado natural, possui a mesma viscosidade da água. Após 1 minuto e 45 segundos, mediante uso de catalisador próprio, o O INJECT MAX ELse transforma em um gel de base vinílica, com elasticidade de até 300%. Devido à baixíssima viscosidade, o O INJECT MAX EL resolve definitivamente o problema de infiltração, porque preenche todos os espaços e elimina o problema na origem, impedindo que a água volte a penetrar na estrutura”, diz Adalberto Prates, diretor da Vetare, empresa que faz parte do Grupo Vedasempre que, desde 1999, através das suas unidades em São Paulo, Rio de Janeiro, Recife e Salvador, já atendeu mais de 4.000 condomínios e construtoras em todo o Brasil.

“O

A MOVIMENTAÇÃO QUE VENHA OCORRER NA ESTRUTURA, SEM DELA SE DESPRENDER”

Adalberto Prates

Diretor da Vetare

De acordo com Adalberto, a aderência é definitiva. “O produto aplicado suporta toda a movimentação que venha ocorrer na estrutura, sem dela se desprender. A solução tem que ser na origem da percolação d’água. Soluções paliativas vão agravar os problemas”, finaliza. Maria Izabel Araújo, síndica do Edifício Le Lieu, conta que precisou corrigir uma infiltração na laje da garagem, e não tem queixas sobre a qualidade, duração e garantia do serviço com a Injeção Química Capilar Forçada – ICQF: “A infiltração foi eliminada, não teve quebra nem sujeira, foi muito bom. O serviço foi executado e nunca mais apresentou infiltração. Recomendo muito utilizar esse método com uma empresa de confiança, como a Vetare”.

A Vetare oferece até 15 anos de garantia. Este é um ponto muito importante, principalmente num segmento onde muitas empresas inidôneas costumam “desaparecer” depois de prestar o serviço.

Maria Izabel Araújo

Ela destaca ainda, que “o serviço foi realizado de modo rápido, com elevado grau de limpeza, profissional e com resultado eficaz no controle e contenção de infiltrações na estrutura do prédio, estando o condomínio, até então, plenamente satisfeito com o contrato firmado. Para escolha da melhor solução, deve-se observar os seguintes aspectos: valor do orçamento, tempo de execução (interdições, transtornos, etc.), garantia oferecida e reputação da empresa. Peça referências, peça informações a outros síndicos que já contrataram o serviço”, conclui•

PRODUTO APLICADO SUPORTA TODA

“A INFILTRAÇÃO FOI ELIMINADA, NÃO TEVE QUEBRA NEM SUJEIRA, FOI MUITO BOM. O SERVIÇO FOI EXECUTADO E NUNCA MAIS APRESENTOU INFILTRAÇÃO”

Síndica do Edifício Le Lieu

Carla Guedes Advogada

Previsão orçamentária é o vilão ou a solução da gestão condominial?

Para além de simples planejamento das contas do condomínio a previsão orçamentária é um dos principais pilares para uma gestão eficiente, responsável e segura. No entanto, muitas vezes é negligenciada pelos síndicos que focam atenção na prestação de contas e em manter uma taxa condominial que seja confortável para as finanças dos moradores.

É preciso frisar que o condomínio apesar de ser um ente despersonalizado, tem obrigações legais que quando não cumpridas ou gerida de maneira ineficiente, sem levar em consideração a realidade presente e necessidades futuras, certamente coloca em risco a sobrevivência do condomínio.

O artigo 1348, VI impõe entre as obrigações do síndico, elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano, desse modo conclui-se que o legislador ao impor esse dever ao gestor condominial, quis proteger o patrimônio coletivo, haja vista que a propriedade é um direito garantindo pela Constituição Federal.

É preciso compreender que toda organização, conservação e segurança do condomínio nasce de uma previsão orçamentária realista, consciente e responsável. Mais do que uma mera formalidade, o planejamento orçamentário é

o guia fundamental para garantir a sobrevivência e a valorização do patrimônio.

Desse modo, ao realizar a previsão orçamentaria, é necessário ampliar o olhar sobre o que de fato representa a taxa condominial e desmistificar a ideia de que se trata apenas de simples rateio das despesas, a taxa condominial deve refletir as despesas do presente, as obrigações futuras, a segurança e a conservação do patrimônio coletivo, sendo imprescindível que o gestor busque auxílio profissional especializado para ter sucesso na sua gestão.

Assim como uma empresa, o planejamento financeiro anual do condomínio precisa demonstrar o histórico de gastos e programar as despesas, mês a mês, e ainda pensar nos investimentos que serão feitos para agregar valor ao empreendimento.•

CONSERVAÇÃO E SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO NASCE DE UMA PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA

REALISTA, CONSCIENTE E RESPONSÁVEL

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A prevenção é a melhor opção

Difundir a cultura da prevenção contra acidentes relacionados a incêndio e pânico é uma das missões do Corpo de Bombeiros Militar da Bahia (CBMBA), pensando nisso, a instituição lançou nesta quarta-feira (7) o projeto Prédio Sem Fogo. O objetivo da iniciativa é capacitar os funcionários dos condomínios verticais para darem uma primeira resposta de forma segura e eficaz em caso de princípio de incêndio. Os treinamentos terão duração de 8h/a. Não há cobrança de taxa para participação no treinamento. A solicitação pode ser feita através do e-mail prediosemfogo@cbm.ba.gov.br.

Os treinamentos serão divididos em prevenção a incêndio e atendimento de primeiros socorros, além de promover práticas de uso dos equipamentos de proteção contra incêndio existentes nas edificações, o acionamento do CBMBA e procedimentos para evacuação do

EVITAR MUITOS INCIDENTES DE GRANDE PROPORÇÃO”

Aloísio Mascarenhas

Coronel BM

local. Durante o curso os participantes também terão a oportunidade de aprenderem um pouco sobre procedimentos básicos de primeiros socorros, como o desengasgo, AVC e infarto.

As turmas serão organizadas por região e devem ser compostas apenas por funcionários das edificações e de prédios próximos, identificados através de documentações, para que dessa forma possa ser criado também o Plano de Auxílio Mutuo (PAM). “estamos difundindo a cultura da prevenção para que consigamos evitar os incidentes e saber como agir caso aconteçam”, concluiu o coronel BM Aloísio. •

“SE TIVERMOS UMA PRIMEIRA RESPOSTA RÁPIDA CONSEGUIREMOS

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INSPEÇÃO PREDIAL

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Equipamentos para condomínio PISOS

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TERCEIRIZAÇÃO DE MÃO DE OBRA

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