Quórum deliberativo necessário para alteração da fachada

Não restam dúvidas de que um dos fatores que mais influenciam no preço do metro quadrado de um apartamento é o estado da fachada e áreas comuns do condomínio em que ele está localizado. Por esse motivo, é imprescindível mantê-los em bom estado de conservação, ou mesmo promover melhorias para modernizá-los e embelezá-los.

Além disto, é importante que a administração do condomínio cuide e fiscalize para que seja mantida a harmonia arquitetônica e visual da fachada do edifício, e, desse modo, deve atentar e fiscalizar para que nenhum condômino nela empreenda modificações que alterem, dentre outros, cores e materiais construtivos.

A regra geral, portanto, é a de que os condôminos são proibidos de empreender modificações na fachada do edifício, sem o consentimento dos demais. Tal conclusão decorre do teor do disposto no inciso III, do artigo 1.336 do Código Civil, que afirma que “são deveres do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadria externas”.

Desta forma, conclui-se que para um condômino promover alterações na fachada do condomínio, ele precisará da anuência de todos os demais. Neste caso, a assembleia deverá deliberar sobre a alteração pretendida, e o quórum exigido é de 100% dos votos dos condôminos. No entanto, é preciso ressaltar que tal exigência legal é dirigida tão somente ao proprietário da unidade que pretende alterar parte da fachada do edifício. Portanto, por ser uma norma limitativa de direitos, sua interpretação deve ser restritiva, e não extensiva ao condomínio. Isso porque, os tribunais entendem ser possível ao condomínio realizar obras na fachada do edifício, que acarretem modificações, desde que atendidas as exigências formais previstas em lei e na sua convenção, sem a necessidade de quórum unânime.

Neste caso, aplica-se a regra prevista no art.1.341 do Código Civil, que dispõe que, se as obras forem voluptuárias, ou seja, para embelezamento, o quórum será de dois terços dos condôminos, já se tal obra for útil, o quórum exigido é da maioria dos condôminos.

Tais quóruns, sem dúvidas, são mais factíveis de serem alcançados, o que viabiliza o desejo de manter a fachada do edifício mais atrativa e, consequentemente, agregar valor aos apartamentos que compõem o condomínio.•