Editorial Está na Netflix a série Maldivas, que vai contra tudo do mundo real dos condomínios. Uma séria de deboche com a gestão que é feita por profissionais comprometidos e éticos. A gestão do condomínio conta com profissionais capacitados, além da participação ativa de moradores Carla Brayner
que se envolvem em decisões e em todo o processo. Não
Editora
cabe mais expor situações que demonstrem corrupção e enganações.
Edição
jun/jul/ago 2022
#79
Como exemplo desta seriedade, temos a decisão na justiça para que as administradoras de condomínios deixem de prestar aos seus clientes atividades de consultoria e assessoria jurídicas, porque elas são privativas dos advogados. Ao longo dos anos, o serviço passou a integrar o escopo das administradoras, mas a pedido liminar em ação civil pública ajuizada pela Ordem de Advogados do Brasil — Seção Bahia (OAB-BA), as administradoras tiveram que parar de oferecer os serviços jurídicos. Esse é um exemplo de como o mundo condominial está cercado de profissionais competentes e que exercem com maestria suas funções. Saiba mais sobre o tema em nossa matéria de capa.
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Antônio Castro
Carla Brayner (DRT 3843-BA)
Cadê o Síndico é uma revista de publicação da Editora União Salvador Ltda.
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Lucas Castro
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Cadê o Síndico • 3
Colunas TELEFONES DE EMERGÊNCIA E SERVIÇOS PÚBLICOS
Jamile Vieira
Polícia Militar ............................................................... 190
Polícia Civil ................................................................... 197 Polícia Rodoviária Federal ....................................... 191
Defesa Civil .................................................................. 199
Michele Lordêlo
Samu................................................................................ 192
Ibama .............................................................................. 152 Procon ............................................................................ 151
Energia Elétrica ........................................................... 116
Ionara Ribeiro
Segurança
ANTT .............................................................................. 166 Aneel .............................................................................. 167 Anatel ............................................................................ 1331 Banco Central .............................................................. 145
Kaiser Santos
14
A importância de controlar o acesso no condomínio
SUS .................................................................................. 136
Seguro
Secretaria de Saúde ................................................... 160
12
Locação em condomínios exclusivamente residenciais
Gás Encanado ............................................................... 117 Anac ................................................................................ 162
10
Como a auditoria identifica fraudes?
Direito condominial
Detran ............................................................................ 154
Água e Esgoto .............................................................. 115
Decisão do STJ torna mais eficaz as ações de execução
Auditoria e compliance
Bombeiros ..................................................................... 193
Polícia Rodoviária Estadual .................................... 198
8
Dia a dia do síndico
Guarda Municipal ........................................................ 153
18
Previdência ................................................................... 135 Disque Eleitor .............................................................. 148 Defensoria Pública ..................................................... 129
Nelson Uzêda
Ministério Público ...................................................... 127 Receita Federal ........................................................... 146
Meu apartamento pegou fogo e atigiu o meu vizinho. Quem paga?
Elevadores
Delegacias do Trabalho ............................................ 158 Centro de Valorização da Vida .............................. 141 Prevenção às Drogas ................................................. 132 Conselho Tutelar ......................................................... 125
Vandilson Alves
Direitos Humanos ....................................................... 100 Delegacia da Mulher .................................................. 180
Vigilância Sanitária .................................................... 150 Disque Prefeitura ....................................................... 156 Tribunal de Justiça ..................................................... 159
4 • Cadê o Síndico
Acerte de vez na contratação de uma empresa de manutenção
Dúvidas jurídicas
Disque Racismo ........................................................... 138
Carla Guedes
20 24
O síndico tem obrigação legal pela segurança das crianças nas áreas comuns?
Sumário 15
7
PERFIL Mylla Souza, consultora e síndica profissional
11
SEGURANÇA A importância do Projeto de Sistema de Segurança
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15
A inspeção predial na prevenção de incêndios
19
Imagem de divulgação
MANUTENÇÃO
19
STREAMING Série Maldivas da Netflix
26 Classificados 22 Capa
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Administradoras não podem mais oferecer serviços jurídicos A imparcialidade é fundamental para garantir segurança jurídica
Cadê o Síndico • 5
Valores de Referência 01
Contribuição do INSS Tabela a ser aplicada para recolhimento
04
a partir de 01/01/2021. ALÍQUOTA
Registro de Condomínio Passos necessários na regularização do condomínio
CONTRIBUIÇÃO
1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, jun
Paga 7,5% sobre R$ 1.212,00..................................... R$ 90,90
tamente com a convenção.
Mais 9% sobre R$ 1.215,35, que é a diferença entre ............
2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietá-
R$ 2.427,35 e R$ 1.212,00.............................................. R$ 109,38
rios de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.
Mais 12% sobre R$ 1.213,68, que é a diferença entre ..........
3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no
R$ 3.641,03 e R$ 2.427,35...............................................R$ 145,64
Cartório de Registro de Imóveis.
Mais 14% sobre R$ 858,97, que é a diferença entre ............
4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).
R$ 4.500,00 e R$ 3.641,03........................................... R$ 120,26
5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade. 6. Convocação da primeira assembleia para eleição de
Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de com
síndico e conselho consultivo.
petência. Não havendo expediente bancário antecipa para
7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automá-
o 1º dia útil anterior.
tica a inscrição no INSS (esta é necessária para o condo-
02 02
GRPS (INSS)
mínio ser empregador). OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio
Guia de Recolhimento
precisa desse registro porque, apesar de não pagar im-
para Previdência Social
posto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.
20% sobre a folha, como parcela do condomínio. 2% sobre a folha, como contribuição de acidente de trabalho (pode ter outra alíquota dependendo do FAP). 4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros
05
Piso Salarial Válido até (31/12/2022) Data base: Janeiro de cada ano.
(SESC, SENAI, etc...) SALÁRIO FAMÍLIA 2021:
• Supervisor..................................................................R$ 1.534,00
Até R$ 1.655,98.................................................................. R$ 56,47
•Assistente administrativo, zelador, porteiro, recepcionista,
03
Obrigações
encarregado ou agente de portaria. ................... R$ 1.470,00 • Folguista, ascensorista, vigia, jardineiro, garagista, ma nobrista, piscineiro..................................................R$ 1.317,00 • Mensageiro, auxiliar de serviços gerais, demais traba lhadores em serviços gerais..............................R$ 1.272,00
Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente. Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento,
Adicional Noturno: ............................................................. 25%
até o 5º dia útil do mês subsequente.
VALE ALIMENTAÇÃO:
Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até
Cond. Residencial.........................................................R$ 277,00
o dia 25 do mês subsequente.
Cond. Comercial...........................................................R$ 288,00
Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) paga mento no dia 5 do mês subsequente.
6 • Cadê o Síndico
OBS: Valores válidos até 31/12/2022 já foram homologados.
Perfil
Certificado de qualidade PREZANDO POR UM ATENDIMENTO DE QUALIDADE, JUSTO E HUMANO, MYLLA SOUZA DESEMPENHA A FUNÇÃO DE SÍNDICA COM SATISFAÇÃO POR: CARLA BRAYNER
judicial etc. Ela conseguiu atuar bem nessas situações, mas dentre tantas situações tem um caso interesse: “Um condomínio estava falido e colapsado. Fiz um trabalho de
Mylla Souza já administrou sete condomínios, está à
formiguinha. Contratei assessoria jurídica, implantei co-
frente de cinco e presta consultorias para síndicos e pe-
municação sobre cobrança, tive muitas conversas, e fiz
quenos villages. Ela encontrou a realização profissional
acordo de débitos. Hoje, o condomínio é saudável finan-
e busca o conhecimento neces-
ceiramente, com manutenções
sário para gerir os condomínios
regulares,
com excelência.
rias e estamos viabilizando uma
Tudo começou quando foi sub-
grande obra. Muitos diziam que
síndica ao lado do amigo que se
eu deveria cobrar na justiça e
tornou síndico. “Para não deixar
que muita conversa não ia resol-
ele sozinho, me tornei subsíndi-
ver nada. Eu entendi que existia
ca. Depois, comprei um imóvel
uma cultura de inadimplência
e encontrei muitos problemas
e que se não fosse com base na
na gestão do novo condomínio.
conversa não ia conseguir. Foi
Após uma briga da síndica com
fácil? Não. Mas conseguimos”.
a subsíndica, eu assumi e come-
Teve um outro condomínio onde
cei a trabalhar, estudar, atender,
as pessoas estavam tão desa-
compras
necessá-
resolver e a vontade de conhe-
creditadas que já não compare-
cer mais a área só aumentava. Eu
ciam a reuniões. “Era participa-
amo ler, adoro estudar e ser síndica me proporcionou isso
ção zero. Hoje, todas as nossas reuniões são com coffee
em diversos campos. As indicações foram acontecendo e
break, as crianças também participam e levo lanches
tudo fluiu naturalmente”, contou Mylla.
especiais para eles. Tudo é uma questão de paciência e
Graduada, pós-graduada e com MBA nas áreas de comu-
de querer”, finalizou.
nicação, gestão, pessoas e qualidade, Mylla ainda fez cur-
Mylla tem dois projetos e bem distintos em andamento. “Es-
sos de síndico profissional. “Eu sempre estou lendo. E se
tão em fase de amadurecimento e logo mais estarei divul-
tem novidade, busco um curso ou profissional capacitado
gando. Quem sabe não lançamos na rádio? Rss... Mas algo
para me ensinar. Eu também fico próxima de profissio-
onde eu continuo atuando como síndica: algo que gosto de
nais dispostos a trocar experiências. Afinal, são muitos
fazer e não pretendo parar tão cedo”, finalizou.
conflitos e uma gama de situações que precisam muito mais do que conhecimento técnico. Necessita de cuidado e inteligência emocional. Não posso pensar e responder de cabeça quente”, disse a síndica. Mylla já viu marido tentando enforcar a esposa na reunião, tanque sem manutenção e quase caindo, multas sem critérios e que estavam à beira de um processo
•
“EU ENTENDI QUE EXISTIA UMA CULTURA DE INADIMPLÊNCIA E QUE SE NÃO FOSSE COM BASE NA CONVERSA NÃO IA CONSEGUIR. FOI FÁCIL? NÃO. MAS CONSEGUIMOS” Cadê o Síndico • 7
Dia a dia do síndico
Jamile Vieira
Decisão recente do STJ torna mais eficaz as ações de execução das taxas condominiais
Em decisão recente, o Superior Tri-
são automática na execução.
bunal de Justiça (STJ) decidiu que se
Assim, se houver modificação da na-
mais taxas condominiais, além das
tureza da prestação ou da sua homo-
incluídas na petição inicial, vence-
geneidade, como por exemplo, rea-
rem sem pagamento durante o curso
juste da taxa condominial ordinária
da Ação de Execução de Título Execu-
ou aprovação de taxa condominial
tivo Extrajudicial, todas elas poderão
extraordinária, bem como de even-
ser cobradas até o cumprimento in-
tual ampliação do ato constritivo
tegral da obrigação, e consequente
delas decorrentes, deverá ser opor-
satisfação do débito.
tunizado ao devedor o direito de se
A quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça esta-
defender, por meio de embargos, em relação a esse acrés-
beleceu que é possível incluir as taxas condominiais
cimo e limitado ao referido conteúdo.
vincendas na ação de execução, visto que se tratam de
A decisão do STJ promete trazer efetividade e agilidade
obrigações periódicas e de trato sucessivo.
processual às ações de execução de taxas condominiais,
Portanto, entende-se que a inclusão das taxas condominiais
uma vez que afasta a necessidade de ajuizamento de novas
vencidas durante o trâmite das Ações de Execução de Título
ações decorrentes da mesma relação jurídica, o que vai ao
Executivo Extrajudicial deve ser tida como pedido implícito
encontro dos anseios dos condomínios, que muitas vezes
ou presumido, conforme ressaltou o ministro Luís Felipe
têm suas contas comprometidas pela inadimplência.
Salomão, relator do Recurso. O ministro, no entanto, ressaltou que apenas as prestações homogêneas, contínuas e da mesma natureza comportam essa inclu-
8 • Cadê o Síndico
•
A DECISÃO DO STJ PROMETE TRAZER EFETIVIDADE E AGILIDADE PROCESSUAL ÀS AÇÕES DE EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS
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Advogada
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Os principais pilares da ESG e as boas práticas no seu condomínio
qualidade da água das piscinas e dos reservatórios e a qualidade da energia recebida por equipamentos, como os motores dos elevadores, antecipando falhas elétricas e evitando acidentes. • Sistemas de segurança com monitoramento por meio de software acessível em dispositivo on-line. • Software de Gestão Inteligente do Condomínio, para facilitar a comunicação do condomínio, o agendamento de assembleias, a organização de documentos na nuvem e ainda eliminação do uso de papel. Cada vez mais os condomínios tendem a ser adminis-
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comercial@ioutility.com.br Cadê o Síndico • 9
Auditoria e compliance
Michele Lordêlo
Pix, máquina de cartão, orçamentos: como a auditoria identifica fraudes?
Contadora
O que dizer de uma pasta de prestação de contas, com
cebimentos de quotas condominiais, com recebimentos
orçamentos, pagamentos e saldos conferidos? Na vi-
via PIX, máquinas de cartão de crédito, e em dinheiro.
são de um não auditor, pode estar tudo conforme, in-
No caso do PIX, a agilidade dessa operação requer cui-
clusive com a aprovação das contas em assembleia,
dado. No início de 2022, criamos no Grupo Lordêlo, pro-
mas é preciso saber diferenciar erros de fraudes e
cedimentos para os clientes de Auditoria Mensal, porque
evitar que o condomínio apresente problemas que a
o boleto (título executivo extrajudicial) que é o que deve
depender dos valores, podem ser irreversíveis. O erro
ser utilizado, não é unânime.
(ato involuntário, desatenção, interpretação equivo-
O condomínio, o síndico, o conselho, precisam tomar a
cada), ocorre na maior parte dos casos de indícios de
decisão de que tipo de proteção será dada para a presta-
fraude contábil (ação de manipulação, adulteração via
ção de contas. Não há que se falar em:
ato intencional).
• Tenho uma contabilidade/administradora, não preciso
Uma cotação para a contratação de um prestador de ser-
de auditoria;
viços/obras, se inicia com o objetivo do desembolso, com
• O conselho fiscal faz verificações das contas atuando
a verificação das empresas, e também com a formula-
como uma auditoria;
ção do escopo. Uma fraude comum e pouco perceptível
• O síndico teve contas aprovadas e não será preciso
em condomínios, diz respeito ao conluio com a intenção
auditoria.
de apresentação de orçamentos contestáveis (mas, que
Nas ações acima, falta a ação independente de uma em-
aparentemente estão conformes), e que não trazem va-
presa de auditoria, logo é cediço, que somente um au-
lores compatíveis com a contratação, ou trazem a falta
ditor, bacharel em ciências contábeis, poderá possibili-
de elementos cruciais de segurança, que mexem equi-
tar o caráter da independência e do monitoramento. A
vocadamente no valor da obra. Casos como estes, termi-
auditoria depende de conhecimentos específicos, e por
nam na maioria das vezes em aditivos, você já deve ter
mais desejo, boa vontade que exista pelo corpo diretivo,
visto isto, não é mesmo?
deve ser avaliado qual risco será assumido pela falta do
Outra fraude que demanda atenção, é a omissão de re-
monitoramento.
10 • Cadê o Síndico
•
Segurança
A importância do Projeto de Sistema de Segurança SAIBA O MOTIVO DO SEU CONDOMÍNIO PRECISAR FAZER UM PROJETO POR: CARLA BRAYNER
em projetos de grande porte da área de segurança e TIC, é comum que os síndicos recebam propostas com divergências no preço e no escopo. “Cada fornecedor oferta
O cenário brasileiro de segurança é alarmante e dia-
uma proposta com escopo e valor de investimento dife-
riamente é visto na TV e em mídias digitais a grande
rente. O condomínio não possui um projeto e dessa for-
quantidade de incidentes em condomínios. As empre-
ma, será difícil e quase impossível ter um nivelamento
sas projetistas e os fornecedores de soluções de segu-
nas propostas para que todos os fornecedores possam
rança podem colaborar para proporcionar mais segu-
concorrer no mesmo nível e o condomínio possa ter uma
rança para os condôminos e consequentemente mais
proposta de sistema de segurança de acordo com sua ne-
qualidade de vida.
cessidade”, alerta Thiago.
Após verificar a necessidade de um sistema de seguran-
Dessa forma, é indicado que seja feito um projeto de siste-
ça ou de ter acontecido um incidente de segurança, como
ma de segurança antes de solicitar orçamento aos forne-
furto, roubo, vandalismo ou invasão, síndicos e adminis-
cedores da implantação do sistema.“Um ponto importante
tradores de condomínios buscam orçamentos de forne-
é que a empresa projetista não pode concorrer a implan-
cedores que contemplem uma proposta para instalação
tação do sistema, nem poderá ter nenhuma participação
de um sistema de segurança ou
financeira com o fornecedor que vai realizar a im-
até a substituição de um siste-
plantação, por questões de isenção, ética profissional
ma que não esteja funcionando
e compliance”, destacou Thiago.
•
adequadamente ou encontra-se obsoleto.
de sistemas, arquiteto de so-
“O CONDOMÍNIO NÃO POSSUI UM PROJETO E DESSA FORMA, SERÁ DIFÍCIL E QUASE IMPOSSÍVEL TER UM NIVELAMENTO NAS PROPOSTAS”
luções, colunista, consultor,
Thiago Cavalcante Vasconcelos
instrutor e projetista, atuante
CEO da Primustech
De acordo com Thiago Cavalcante Vasconcelos, CEO da Primustech,
administrador
Cadê o Síndico • 11
Direito condominial
Ionara Ribeiro
Locação por curta temporada em condomínios exclusivamente residenciais
Advogada
Tornou-se comum o compartilhamento de imóveis por
Ademais, não se pode negar que a exploração da uni-
meio de aplicativos de hospedaria. Diante dessa nova
dade residencial por aplicativos, como hospedaria,
modalidade de negócio, a controvérsia reside na pos-
acarreta para o condomínio determinados ônus, sendo
sibilidade de limitação, por parte do condomínio, do
o principal deles a insegurança, devido ao alto fluxo de
exercício do direito de propriedade dos condôminos,
pessoas estranhas no condomínio.
que viram nesse negócio, uma forma de complemen-
Em 2021, a Quarta Turma do STJ decidiu ao julgar o
tarem suas rendas.
Resp. 1819075 que caso a convenção do condomínio
Logo, deve-se partir da premissa de que o direito constitu-
preveja a destinação residencial das unidades, os pro-
cional de propriedade não é absoluto, sobremaneira quando
prietários não poderão alugar seus imóveis por meio de
ligado à figura jurídica do condomínio edilício. Neste aspec-
plataformas digitais como o Airbnb. No entanto, a con-
to, tem-se que a destinação das unidades autônomas deve
venção do condomínio pode autorizar a utilização das
ser objeto de delimitação pela convenção condominial, à
unidades nessa modalidade de aluguel.
qual estarão todos os condôminos vinculados.
Recentemente, a 3ª Turma do Egrégio Tribunal jul-
Destarte, não se pode negar que o condômino tem a fa-
gou um segundo caso envolvendo o Airbnb (Resp.
culdade de alugar o seu imóvel, elemento indissociável
1.884.483) em que se discutiu a possibilidade de os
do direito de propriedade. Todavia, considerando que
condomínios proibirem essa atividade por meio de
o condomínio residencial tem natureza de uso estrita-
decisão assemblear, prevalecendo o entendimento de
mente familiar, o proprietário só poderá realizar loca-
que tal vedação é permitida.
ção para fins residenciais.
Desse modo, caso a convenção do condomínio seja omis-
Sobre o conceito de locação por temporada, cumpre tra-
sa no que se refere a locação por curta temporada, deve
zer à baila o que dispõe o art. 48 da lei 8.245/911 que defi-
ser convocada assembleia para deliberação da matéria,
ne o contrato por temporada como aquele com duração
permitindo ou não, trazendo segurança jurídica para a
de até 90 dias que decorra de determinado período.
administração e para os condôminos.
12 • Cadê o Síndico
•
SPDA MANUTENÇÃO PREVENTIVA
Informe Publicitário
pela realização da manutenção preventiva SPDA. O SPDA mais eficiente é aquele que consegue drenar ao
A instalação de sistemas de proteção contra descargas
solo a maior parte da corrente da descarga atmosférica,
atmosféricas (SPDA) é realizada sob corretas instruções
de forma homogênea entre as descidas de para-raios e,
das normas técnicas NBR 5419 da ABNT, conforme deter-
evita assim, grandes diferenças de potencias no solo,
mina a Lei Federal 8078, artigo 39, inciso VIII. E um dos
podendo sofrer alterações se necessário, após a execu-
compromissos firmados no cumprimento das normas é a
ção de uma nova manutenção preventiva SPDA.
realização da manutenção preventiva SPDA.
A empresa escolhida para a aquisição do SPDA poderá
A manutenção preventiva SPDA tem como objetivo evitar
também indicar modelo de para-raios que irá atender
qualquer tipo de ocorrência ou dano à edificação onde o
melhor as necessidades de proteção, que são determi-
SPDA foi instalado, deve ser exercitada a cada 2 anos, ou
nadas através de levantamento após ser realizada a ma-
sempre que houver a incidência de uma descarga atmos-
nutenção preventiva SPDA
férica no SPDA.
Manutenção ineficaz do SPDA não protege as suas instalações.
ESPECIFICAÇÕES SOBRE A MANUTENÇÃO
É preciso adequar as instalações do SPDA (para-raios) à
PREVENTIVA SPDA E SUAS VANTAGENS
norma vigente da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. Se as instalações não estão adequadas é
A manutenção preventiva SPDA deve seguir uma ordem
preciso fazer um projeto de adequação que irá sinalizar
e métodos que os técnicos devem ser treinados para re-
o que é preciso para adequar o SPDA da edificação às
alizarem de forma correta. Por isso a escolha da empre-
exigências na norma técnica através da identificação de
sa que será responsável pela manutenção preventiva
três tipos de inadequações do SPDA.
SPDA deve ser feita com muita atenção.
Podem ser observados três tipos de inadequações que
O técnico e/ou engenheiro responsável deverá fazer
serão sinalizadas no projeto: a primeira ocorre pela má
um levantamento dos resultados das medições ôhmi-
execução do projeto, a segunda ocorre pela falta ou má
cas dos aterramentos dentro dos padrões da norma
execução da manutenção periódica e a terceira ocorre
atual, avaliar o estado de conservação das partes me-
pela falta de atualização com a norma técnica.
tálicas, averiguar se há partes enferrujadas e também
O Grupo Salvar possui todos os adjetivos e equipamen-
analisar o tensionamento dos cabos contidos nos sis-
tos de medições necessários para a execução da manu-
temas de captação e descidas. Além da descrição do
tenção preventiva SPDA de forma segura e vantajosa
modelo do SPDA instalado, assinado pelo responsável
para seus clientes.
Cadê o Síndico • 13
Segurança
Kaiser Santos
A importância de controlar o acesso no condomínio
Especialista em segurança
As principais causas que tornam os condomínios mais
rança, o descuido do morador é fator de risco a ser con-
vulneráveis às invasões por bandidos são: a falta de tec-
siderado. Mesmo que o condomínio tenha um completo
nologia para segurança eletrônica, poucos treinamentos,
sistema de equipamentos de segurança, treinamento
ausência de procedimentos de segurança e desatenção.
aos colaboradores, os condôminos são fundamentais
A enorme parte das ocorrências acontecem por atitudes
para a segurança do condomínio.
inadequadas no controle de acesso feito por porteiros,
• Desvio de função de porteiro ou deixar ele com funções
vigias e moradores, principalmente durante a entrada
que não o mantenha atento as entradas e saídas.
de visitantes ou prestadores de serviços.
• Portaria remota de má qualidade: um sistema criado
Para evitar estas falhas, as equipes de portaria e os sín-
para aumentar a segurança, se não for bem estruturado
dicos precisam estar atentos a atitudes suspeitas no dia
ou tiver um padrão de segurança desqualificado, pode
a dia. É importante buscar ajuda profissional e cursos
comprometer a segurança do condomínio.
específicos para identificar estas possíveis falhas, desenvolver ações de prevenção e aprimorar habilidades
Vejo três pontos cruciais para uma segurança eficiente
capazes de minimizar as indesejáveis invasões.
em um condomínio, meios físicos: pessoas envolvidas na segurança (porteiro, vigilantes e moradores), meios
Principais pontos negativos para
eletrônicos ou tecnológicos (CFTV, alarmes perimetrais,
a segurança de um condomínio:
leitores faciais ou biométricos) e plano de segurança
• Enxergar que investimento em segurança não traz re-
(manual de normas e procedimentos, planos de ações e
torno, é comum os condomínios deixarem como o últi-
auditoria dos processos).
mo ponto a ser investido com a finalidade de reduzir o
Em resumo: é importante consultar um especialista em
custo condominial.
segurança para que possa fazer uma análise de risco
• Equipamentos obsoletos ou não ter uma manutenção
onde seja levantada todas as fragilidades do condomínio
preventiva contratada.
e trazer todas as soluções para garantir uma segurança
• Moradores que não seguem os procedimentos de segu-
eficiente sem que torne seu condomínio numa prisão.
14 • Cadê o Síndico
•
Manutenção
A inspeção predial na prevenção de incêndios SAIBA QUAIS REQUISITOS DEVEM SER ATENDIDOS NO CONDOMÍNIO POR: CARLA BRAYNER
A inspeção predial possibilita o correto monitoramento e controle sobre a manutenção e gestão dos sistemas de prevenção e combate a incêndio. Atualmente o Corpo de Bombeiros tem poder de fiscalização de multa nos condomínios que estiverem em desconformidade. Conforme critérios e metodologia para sua realização, previstos em normas de Inspeção Predial, identificam eventuais irregularidades e respectivas recomendações do que deve ser ajustado ou recuperado, visando sempre a segurança ao usuário e a manutenção da vida útil dos sistemas e elementos
res, hidrantes, porta corta fogo, bombas, toda a parte
construtivos que compõe a edificação.
elétrica, sinalização de incêndio etc., devem estar em
Dados de 2021, do instituto Sprinkler, revelam que o
conformidade também. “É possível verificar essa con-
Brasil registrou, aproximadamente, 2.300 ocorrências
formidade, através da contratação de um engenheiro
de incêndio, sendo que 18% foi em comércio, seja ele
ou arquiteto especialista em incêndio, para que possa
em condomínio ou comércio de shoppings ou de rua
fazer a inspeção predial e verificar o que está ou não
e apenas 3,3% de edificações e residências, o que não
(em conformidade), para poder orientar as equipes de
significa que é pouco, afinal um incêndio já é muito
manutenção dos condomínios”, conta Paulo.
para quem lida com vidas.
A importância é total. “A inspeção predial regida atra-
De acordo com Paulo Magri, diretor técnico do Insti-
vés da norma brasileira 16747, vem para orientar as
tuto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
equipes de manutenção sobre a conformidade nos
de São Paulo (Ibape/SP), seja o condomínio, residen-
equipamentos, tudo ligado à engenharia de incêndio.
cial, comercial ou até mesmo industrial, deve estar em
Isso deve ser feito através da contratação de um enge-
total conformidade ao AVCB do Corpo de Bombeiros e
nheiro ou arquiteto especializado, que emitirá um lau-
todos seus equipamentos de incêndio como extinto-
do para isso”, disse Paulo. É importante ressaltar que a necessidade e a orienta-
“A INSPEÇÃO PREDIAL, REGIDA ATRAVÉS DA NORMA BRASILEIRA 16747, VEM PARA ORIENTAR AS EQUIPES DE MANUTENÇÃO SOBRE A CONFORMIDADE NOS EQUIPAMENTOS ”
ção, inclusive do Ibape/SP, é de que se faça a inspeção
Paulo Magri
ou arquiteto devidamente habilitado para as inspe-
Diretor técnico do Ibape/SP
ções”, alerta Paulo.
predial de combate a incêndio em todos os condomínios, sejam eles residenciais, comerciais ou mesmo industriais e outros tipos de edificação e que isso é regido pela NBR 16747. “Além disso, gostaria de enfatizar que deve ser sempre contratado um engenheiro
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Cadê o Síndico • 15
Informe Publicitário
É possível, finalmente, modernizar as caixas de ar-condicionado para utilizar ar de janela ou split
POR: JOSÉ FÁBIO FIGUEIREDO - Empresário condominial
cionado que irá utilizar, não é fantástico? Outro quesito de extrema importância é a segurança, pois abaixo das caixas de ar-condicionado geralmente é pas-
Prédios que têm caixas de ar-condicionado não foram
sagem de carros ou pedestres, qualquer falha pode acar-
preparados para uso do ar-condicionado split, pois os
retar sérios problemas. E pasmem, as caixas antigas não
modelos antigos das caixas de ar-condicionado não fo-
apresentam nenhum teste de segurança.
ram pensados para o futuro.
Segurança é básico, qualquer caixa de ar-condicionado
Existe um grande contrassenso nessa questão: você in-
precisa ser testada para garantir sua segurança e da sua
veste muito para adquirir um imóvel, mas não tem o di-
fixação. A única caixa de ar-condicionado que realiza tes-
reito de escolher o tipo do ar-condicionado que irá utilizar, pois sua caixa de ar-condicionado não lhe oferece opções de uso. O cenário existente foi motivo para buscar uma solução que resolvesse os problemas das caixas de ar-condicionado antigas, com tal objetivo nasceu a caixa de ar-condicionado Smart. Tudo foi pensado, testado e va-
“O RESULTADO FOI MUITO POSITIVO. MELHOROU A ESTÉTICA DA FACHADA, DEU OPÇÃO PARA O MORADOR CONTINUAR COM AR DE JANELA OU MIGRAR PARA SPLIT, TUDO COM MAIOR SEGURANÇA. PESSOAS PASSAM EM FRENTE DO MEU PRÉDIO E ME PROCURAM PARA SABER SOBRE O PRODUTO, SEMPRE RECOMENDO PARA TODOS” Polliana Síndica do Edifício Búzios
lidado para criar uma nova categoria de produto que evoluísse de vez o status quo
tes de segurança é a Caixa Smart, oferecendo o produto
existente. Com a Caixa Smart o morador tem a opção
mais seguro do mercado.
que lhe agradar, poderá escolher o tipo de ar-condi-
São mais de 20 mil caixas instaladas, em seis estados do Nordeste, sendo aprovado por todos os condomínios. Agora, é hora de modernizar os condomínios, tirar proveito da inovação para viver com maior conforto e mais segurança.
Site: www.caixasmart.com.br Instagram: @caixasmart Tel.: 0800 777 0437 / Whatsapp: 81 99731-0045 E-mail: contato@caixasmart.com.br
16 • Cadê o Síndico
Cadê o Síndico • 17
Seguro
Nelson Uzêda
Meu apartamento pegou fogo e atigiu o meu vizinho. Quem paga?
Gestor e consultor de seguros
Aciono meu seguro ou seguro do condomínio? Como
domínio e a edificação em si incluindo todas as unidades
funciona nesse momento? Quais são as situações e qual
autônomas. Todas sem exclusão sob qualquer pretexto,
seguro deve ser acionado? É muito comum recebermos
mesmo para àquelas unidades em que o proprietário já
essas dúvidas de pessoas que já possuem seguro do imó-
tem um seguro contratado particularmente.
vel contratado particularmente, denominado como se-
Claro que havendo um incêndio no condomínio, é de
guro residencial.
fundamental importância analisar todas as circunstân-
Ocorreu um incêndio em determinada unidade, danifi-
cias que deram sua origem, e assim, decidir se deverá
cando as paredes laterais, piso e alguns imóveis, com o
acionar ou não a apólice de seguro do condomínio. Des-
agravante de atingir a unidade vizinha causando apenas
sa forma, a seguradora detentora do seguro do condo-
danos da estrutura física (paredes). Nesse caso, não há
mínio deverá apurar os danos e indenizar as duas uni-
dúvida de que deverá ser acionado o seguro do condo-
dades atingidas no incêndio com a reposição dos bens
mínio de imediato, e não o seguro particular, que será
danificados. Ou seja, será apresentado orçamento para
acionado em segundo momento.
recuperação das partes atingidas, excluídos os móveis
Assim, o síndico ou administradora deverão notificar a
e utensílios que havendo seguro particular deverão ser
seguradora detentora da apólice de seguro obrigatório
indenizados através da apólice que o proprietário da
(Lei 4.591/64) juntando se possível os orçamentos para
unidade contratou isoladamente.
reparação dos danos sofridos. A seguradora definirá os
Vejam a importância que tem um seguro residencial
itens que serão indenizados pela apólice do condomínio
independente do seguro obrigatório do condomínio e
e as exclusões como móveis e utensílios, estas que de-
em qualquer situação como essa busque a orientação
verão ser pagas pela seguradora detentora do seguro
do seu corretor de seguro e não tome iniciativas à re-
particular residencial se o proprietário tiver contratado.
velia da seguradora para não perder direito a sua in-
O seguro condomínio protege as partes comuns do con-
denização.
18 • Cadê o Síndico
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Série Maldivas da Netflix
Streaming
CORRUPÇÃO, MORTE, ROUBO, TRÁFICO, O MAL EXEMPLO PARA CONDOMÍNIOS
POR: CARLA BRAYNER
Estreou a série Maldivas na plataforma de streaming Netflix. A trama se passa em um condomínio onde vivem mulheres ricas, bem-sucedidas e, aparentemente, felizes. Porém, no decorrer dos episódios, essas personagens revelam segredos obscuros sobre suas próprias Foto: Reprodução
vidas, forçando uma amizade que existe apenas para as aparências. Suas vidas se entrelaçam quando um assassinato acontece no condomínio, e a síndica está envolvida nele. Maldivas é estrelado por Manu Gavassi, Bruna Marque-
domínio, houve uma eleição com vários pontos também
zine, Carol Castro, Sheron Menezes, Vanessa Gerbelli e
equivocados e a nova síndica utilizava o bar para traficar
Natalia Klein. Cada personagem da série tem uma per-
drogas, e no final das contas, as síndicas são envolvidas
sonalidade e estética bem características, sendo inevitá-
numa morte dentro do condomínio. Eu como síndico fi-
vel a comparação com outras séries e reality shows que
quei incomodado por tratar algo tão sério de forma de-
focam em mulheres que escondem segredos por trás da
bochada”, falou Raphael Ferreira, síndico de um condo-
carcaça de empresária ou dona de casa. Esse detalhe,
mínio em Patamares.
portanto, é um diferencial quando a trama acontece num
Atualmente, o condomínio tem a gestão pautada em valo-
condomínio e mostra diversas situações erradas do com-
res e princípios com profissionais capacitados para evi-
portamento da síndica.
tar que situações como essas ocorram. “Mesmo sabendo
Fica explícito que a primeira síndica roubava dinheiro
que é uma produção de vídeo, não podemos normalizar
do caixa, o que mostra a falta de controle, de conselho,
atitudes criminosas em condomínios, ou achar engraça-
de auditoria, entre outras coisas, e depois entra uma
do o estereotipo que citam ali”, declara Raphael.
nova síndica que traficava drogas no bar da piscina do
Sem citar o compliance condominial que é uma forma
condomínio, sem citar, roubos, e a morte que cria todo
prática de prevenir fraudes e desvios de dinheiro dentro
o enredo da série. “A síndica roubava dinheiro do con-
dos condomínios, assim como garantir a transparência e a ética dos vários processos do local. “Além disso, o
“MESMO SABENDO QUE É UMA PRODUÇÃO DE VÍDEO, NÃO PODEMOS NORMALIZAR ATITUDES CRIMINOSAS EM CONDOMÍNIOS ”
compliance ajuda a evitar gastos desnecessários e ainda contribui para a valorização do imóvel. Já a falta de compliance pode custar caro por eventuais desvios de conduta”, explica Laiane Dantas, Advogada na Group Software, empresa especializada em sistemas de gestão
Raphael Ferreira
para Condomínios, Shoppings Centers e Imobiliárias, e
Síndico
supervisora da Group Educa.
•
Cadê o Síndico • 19
Elevadores
Vandilson Alves
Acerte de vez na contratação de uma empresa de manutenção qualificada
Engenheiro
Você sabia que os síndicos são corresponsáveis por tudo
levando muitos profissionais a empreenderem dentro
o que acontece com os elevadores do condomínio? Em
deste segmento.
mais de 30 anos de atuação no segmento, convivo dia-
Grande parte dos condomínios decide pelo preço. Essa
riamente com síndicos e administradores com constan-
armadilha vem dos dois lados: das empresas com gran-
tes problemas nos equipamentos. Somente nos últimos
de poder econômico que oferecem meses de gratuida-
15 anos eu estive em mais de 2000 reuniões de condo-
de ou pelas empresas precariamente constituídas e que
mínios, incluindo assembleias.
oferecem preços muito abaixo do valor do serviço. Se
Percebo que, em sua maioria, vocês convivem com a an-
elas existem é porque o mercado está aceitando suas
gústia em ter que decidir sobre informações técnicas,
condições precárias. Segurança não se negocia!
sem ter nenhum conhecimento sobre o assunto; sofrem com manutenção deficiente dos elevadores, passageiros
Reféns das empresas
presos constantemente; demora no socorro, avalanches
Muitos sentem-se reféns das empresas contratadas por
diárias de reclamações e prejuízos financeiros.
elas imporem multas abusivas para rescisão do contra-
Sempre me questionam: “São muitas propostas, como sa-
to, mesmo mediante à má prestação dos serviços.
ber qual é a mais adequada?” E mais... “Pago contrato de
Pensando nisso, preparei uma série de artigos com o pas-
manutenção, mas todo mês tenho que pagar por peças e
so a passo para ajudar você a se livrar das armadilhas em
serviços. Não aguento mais!”
que pode estar caindo ao escolher uma empresa que faz
Atualmente, os condomínios têm à disposição uma certa
a manutenção de elevadores. Que critérios usar? O que
gama de empresas que prestam serviços de manuten-
precisa saber para acertar na contratação da empresa?
ção de elevadores. Antes as multinacionais dominavam
Hoje, meu desafio pessoal informar gestores de con-
o mercado tanto de venda e instalação de elevadores
domínios e usuários a entenderem que os elevadores
quanto o de manutenção dos mesmos. Com as mudan-
transportam vidas e segurança é inegociável!
ças no cenário econômico do país e global, houve gran-
Ao final desta série você terá em mãos um check list
de liberação de mão de obra especializada no mercado,
para facilitar ainda mais a sua escolha! Vem comigo!
20 • Cadê o Síndico
•
Informe Publicitário
A importância de ter água limpa e livre das impurezas dentro de sua empresa ou condomínio A água que chega nas residências passa por uma tubulação sem manutenção e fica sujeita a vazamentos e acúmulo de impurezas que são jogadas diretamente nos reservatórios conhecidos como caixa d’água. O ideal é que a limpeza da caixa d’água seja feita a cada seis meses, atendendo as diretrizes da Lei 1893 de 20/11/91 – Decreto 20356 de 17/08/94, que exige que a limpeza e desinfecção das caixas d’água sejam realizadas a cada seis meses. A falta da limpeza da caixa d’água pode causar sérios danos à saúde, e uma delas é a procriação do mosquito da
Antes da limpeza
Depois da limpeza de caixa d’água
Dengue, Chikungunya, Zika vírus e febre amarela, cuja fêmea deposita seus ovos em água limpa e parada. Por causa
QUEM SOMOS
de rachaduras, algas e microrganismos podem se prolife-
A Superzon Purificadores nasceu no ano de 1971 em Sal-
rar, bem como a contaminação por insetos, ratos e pombos,
vador na Bahia, foi um projeto idealizado pelo Dr. Roberto
expondo sua família ao risco de inúmeras doenças.
Celestino de Barros Filho (in memoriam). Hoje, com 50 anos de existência no mercado, a Superzon é um exemplo
INSTALAÇÃO DE FILTRO CENTRAL
de sucesso, líder na comercialização de purificadores de
Os componentes filtrantes do filtro oferecem alto índice de
água em todo o Nordeste. Possui lojas em todo o Norte/
purificação da água com estrema qualidade. A filtragem
Nordeste e atua em outros dez estados brasileiros.
não utiliza energia elétrica, gaseificação ou quaisquer produtos ou reagentes químicos. O pré-filtro possui a finalida-
SERVIÇOS DISPONÍVEIS
de de filtrar a água de uma residência inteira, uma vez que
1. Limpeza de caixa d’água.
é instalado no ponto de entrada da água (junto ao cavalete
2. Instalação de filtro central.
ou caixa d’água). Com a instalação deste filtro, você retém
3. Venda de Purificadores de água gelada, natural, com ozô-
partículas e outros sedimentos, melhorando a qualidade
nio e água alcalina.
da água que é fornecida, além de aumentar a vida útil dos
4. Assistência técnica de purificadores de água multimarcas.
equipamentos hidráulicos.
5. Tratamento de piscinas com ozônio.
Cadê o Síndico • 21
Capa
Administradoras não podem mais oferecer serviços jurídicos A IMPARCIALIDADE É FUNDAMENTAL PARA GARANTIR SEGURANÇA JURÍDICA PARA OS CONDOMÍNIOS POR: CARLA BRAYNER
“A demanda busca resguardar os interesses da categoria para atuar com exclusividade em atividades de cunho jurídico, como a consultoria e o contencioso, através de
Os condomínios foram contratando o serviço de assessoria
profissionais liberais e escritórios de advocacia consti-
jurídica ofertado pelas administradoras de condomínio ao
tuídos nos termos da legislação pertinente e fiscalizados
longo dos anos. Mas uma decisão na justiça determinou que
pela OAB-BA”, justificou o órgão de classe na inicial.
as administradoras de condomínios da Bahia não podem mais oferecer e prestar atividades de consultoria e asses-
Na prática
soria jurídicas, porque elas são privativas dos advogados. Conforme a decisão, que atendeu parcialmente a pedi-
Para Renato Braga, advogado da Advocacia Condominial
do liminar em ação civil pública ajuizada pela Ordem
Especializada e Membro da Comissão de Direito Condo-
de Advogados do Brasil — Seção Bahia (OAB-BA), as
minial da OAB Seccional BA, o maior prejuízo da pres-
administradoras tiveram que retirar qualquer menção
tação de serviço do assessor jurídico da administradora
ao oferecimento de serviços jurídicos. Além disso, elas
ser o mesmo do condomínio é quando os dois fazem par-
devem suspender imediatamente as atividades privati-
te de uma ação judicial, e o autor busca a condenação de
vas da advocacia e a captação de clientes baseada nesta
ambos. “O que é mais gritante nessa situação é a questão
oferta, se limitando a ofertar seus serviços de adminis-
da confiabilidade. O assessor jurídico quando vinculado
tração de condomínios, sob pena de multa pessoal no
à administradora do condomínio, naturalmente vai ten-
valor de R$ 2 mil por dia de atraso no cumprimento das
tar atender aos interesses da administradora e não do
obrigações impostas.
condomínio. Esse é o maior problema que vemos hoje em
Segundo a OAB-BA, a ação “envolve diretamente a usurpa-
dia”, explicou o advogado.
ção de atividade exclusiva da advocacia e sociedade de ad-
A questão da imparcialidade é importante até em obser-
vogados por sociedades empresárias”. Além de impedir as
vância as normas de compliance. “As pessoas esperam
administradoras de prestar assessoria jurídica, a entidade
transparência e informação clara e adequada nos condo-
quer a responsabilização das empresas pelos danos morais
mínios, então, na medida que você tem dentro da gestão
coletivos suportados pelos advogados que militam na Bahia.
condominial uma empresa em que abarca tanto a parte jurídica quanto a parte administrativa, quem vai fis-
O ASSESSOR JURÍDICO QUANDO VINCULADO À ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO, NATURALMENTE VAI TENTAR ATENDER AOS INTERESSES DA ADMINISTRADORA E NÃO DO CONDOMÍNIO”
calizar essa atuação? É importante que existam de
Renato Braga
Recentemente, o escritório de Jorge Marback rece-
Advogado
beu uma situação neste sentido. “O condômino entrou
22 • Cadê o Síndico
forma separada, para que você possa inclusive fiscalizar a atitude e a conduta do outro”, comentou Jorge Marback, Diretor Adjunto da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON) e sócio advogado do escritório Marback Advocacia e Consultoria.
com uma ação contra o condomínio e a administradora.
colega não tinha legitimidade para atuar pois a procura-
A administradora tinha um contrato que versava sobre a
ção dele não dava poderes para isso. Gerou uma situação
cobrança, da parte da inadimplência, e tinha uma procu-
de desconforto. Por isso, é importante se atentar aos deta-
ração com poderes específicos para atuar a favor do con-
lhes da contratação”, finalizou Marback.
domínio em casos de cobrança.
O Ministério Público Federal
Quando houve a ação que citou
(MPF) opinou pela concessão
o condomínio, ele nos contra-
da liminar para que as admi-
tou para defender os seus in-
nistradoras parem de exercer
teresses. Quando eu consultei
de imediato as atividades pri-
o processo, já tinha uma defesa
vativas da advocacia. A julga-
proposta pela administradora,
dora acolheu o parecer mi-
em favor da mesma e do con-
nisterial, enfatizando estarem
domínio, através da qual ela se
presentes os requisitos para a
eximia de qualquer responsabi-
concessão da cautela.
lidade, imputando a responsa-
“Constato que a atividade de
bilidade apenas para o condo-
advocacia
promovida
pelas
mínio”, contou Jorge.
empresas rés em conjunto com
Nesta ação, a administradora
o serviço de assessoria para os
não tinha o poder de representar o condomínio, pois a
serviços condominiais encontra óbice legal, pelo que se
sua procuração era específica para ação de cobrança.
configura o fumus boni iuris do direito alegado pela par-
“Prontamente eu sinalizei o síndico, ele falou com a ad-
te autoral”, assinalou Milena de Almeida Pires.
ministradora que não tinha legitimidade para atuar nes-
As atividades de consultoria, assessoria e direção jurí-
sa ação e que ela transferiu a responsabilidade toda para
dicas são privativas de advocacia, conforme previsão do
o condomínio, sendo que a responsabilidade era da ad-
artigo 1º, inciso II, da Lei 8.906/94, que dispõe sobre o
ministradora”, revelou o advogado Jorge Marback.
Estatuto da Advocacia e a Ordem dos Advogados do Bra-
“Criou um imbróglio processual, um desconforto, em que
sil. O parágrafo 3º proíbe a divulgação da advocacia em
até eu tive que entrar com uma petição informando que o
conjunto com outra atividade. A magistrada acrescentou que o periculum in
mora, outro requisito da liminar, decorre da ne-
“CONSTATO QUE A ATIVIDADE DE ADVOCACIA PROMOVIDA PELAS EMPRESAS RÉS EM CONJUNTO COM O SERVIÇO DE ASSESSORIA PARA OS SERVIÇOS CONDOMINIAIS ENCONTRA ÓBICE LEGAL”
cessidade de se evitar prejuízos a terceiros por meio da contratação de novas operações. Essa ação civil pública foi proposta perante a Justiça Federal, onde houve um parecer favorável do Ministério Público Federal para a concessão da medida liminar. Inicialmente essa ação civil pública foi
Milena de Almeida Pires
proposta contra dez empresas de Salvador, e agora,
Juíza
já tem elementos para ampliar esse polo passivo.
•
Cadê o Síndico • 23
Dúvidas jurídicas
O síndico tem obrigação legal pela segurança das crianças nas áreas comuns do condomínio? Carla Guedes Advogada
Os condomínios e predominantemente os condomínios clu-
dentro das normas técnicas de segurança, dar publici-
be, ou seja, aqueles que oferecem uma variedade de áreas
dade sobre os regulamentos de uso de cada área, obser-
de lazer, tem sido cada vez mais opções de moradia para as
var se o Regimento Interno está sendo cumprido, e em
famílias, principalmente àquelas compostas por crianças.
caso de descobrimento, exercer o dever de agir notifi-
Isso porque esses condomínios oferecem uma variedade
cando e até mesmo multando os pais ou responsáveis
de áreas comuns que atraem os pequenos e dão aos pais a
acerca do comportamento inadequado do menor.
sensação de total segurança. No entanto, não é incomum
Por fim, mas não menos importante, o síndico jamais
que acidentes aconteçam envolvendo os menores, e os
deve permitir que funcionários sejam acionados para
pais por sua vez, tentam atribuir a responsabilidade pela
vigiar os filhos dos moradores ainda que seja de forma
ocorrência a administração do condomínio sob a alegação
eventual ou transitória, assim como os moradores não
do dever de vigilância nas áreas comuns.
podem exigir que a administração disponibilize um fun-
Incialmente, cumpre destacar que o art. 22, da Lei de 13
cionário para esse fim.
de julho de 1990 (Estatuto da Criança e do Adolescente),
Assim, síndicos e gestores fiquem sempre atentos as nor-
incumbe aos pais o dever de guarda dos filhos menores.
mas de segurança estabelecidas pelos órgãos reguladores
Sendo assim, o síndico não tem o dever de guarda e, por-
sobre uso e conservação das áreas comuns e cuidem para
tanto, não pode ser responsabilizado por ocorrências en-
que o Regimento Interno seja rigorosamente obedecido,
volvendo crianças nas áreas comuns do condomínio.
afim de evitar responsabilizações futuras.
Porém, é importante termos cautela ao analisarmos
•
ocorrências dessa natureza, vez que, dependendo da situação fática o gestor pode ser responsabilizado se apurado a sua omissão diante do dever de diligenciar a conservação e guarda das partes comuns imposta pelo art.1348, inciso V do Código Civil 2002. Sendo assim, o síndico precisa manter as áreas comuns
24 • Cadê o Síndico
O SÍNDICO JAMAIS DEVE PERMITIR QUE FUNCIONÁRIOS SEJAM ACIONADOS PARA VIGIAR OS FILHOS DOS MORADORES
Informe Publicitário
Adequação à Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD) para condomínios: Assembleia Virtual A Lei nº 14.309/2022 permite aos condomínios a reali-
Se você é síndico e vai convocar uma assembleia virtual,
zação de assembleias e votações de forma eletrônica ou
tenha os seguintes cuidados na elaboração do edital de
virtual.
convocação:
Porém, para que seja possível a realização destas, verifica-se a existência de diversos tratamentos de dados pes-
• Deixe claro que o Controlador dos dados pessoais gera-
soais, tais como a coleta de imagens, reprodução, armaze-
dos pela assembleia virtual é o condomínio.
namento, eliminação, entre outros.
• Se você precisar, por exemplo, do auxílio da administradora do condomínio durante a realização da assembleia, deixe claro que ela será seu Operador. • Especifique a finalidade da coleta dos dados pessoais durante a assembleia. • Deixe claro a plataforma que será usada para a celebração da assembleia virtual. Não se esqueça! • Verifique que não existe proibição para a celebração de assembleias virtuais na convenção. • Especifique, na Politica de Privacidade do condomínio, as caraterísticas do tratamento de dados pessoais que
Portanto, o condomínio deve tomar precauções para que
será realizado.
todo o tratamento de dados pessoais gerado pela assem-
• Inclua este tratamento de dados pessoais no Registro de
bleia virtual esteja adequado à LGPD.
Operações de Tratamento do condomínio.
“CONTAR COM A AJUDA DO GRUPO ADAPTALIA ESTÁ SENDO FUNDAMENTAL PARA MELHORAR OS PROCESSOS DE PROTEÇÃO DE DADOS PESSOAIS DE NOSSOS CONDÔMINOS, FUNCIONÁRIOS E VISITANTES” Vanessa Machado
Site: www.grupoadaptalia.com.br
Gerente condominial
Tel.: 71 3036-0050
Condomínio Vega Luxury Design Offices
e-mail: contato@grupoadaptalia.com.br Cadê o Síndico • 25
Ao ligar, informe que viu o anúncio na revista
Feira de Santana Classificados Cadê o Síndico
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
ELEVADORES
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Itabuna e Ilhéus Classificados Cadê o Síndico
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
EXTINTORES DE INCÊNDIO
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Cadê o Síndico
Salvador Classificados ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
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Salvador
ADMINIST. E ASSESSORIA
ADMINIST. E ASSESSORIA
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
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ADMINIST. E ASSESSORIA
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
ÁGUA - MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
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AVCB - PROJ./IMPLANTAÇÃO
ANTENAS
Veja no título Construção e reforma
AR CONDICIONADO - MANUTENÇÃO
Veja no título Segurança Eletrônica
AVCB - PROJETO/IMPLANTAÇÃO
AR CONDICIONADO/CAIXA ALUMÍNIO
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CONDOMÍNIO - BOLETO IMPRESSO
ARQUITETURA PARA CONDOMÍNIOS
AUDITORIA - PREV. E REV.
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CÂMARA SOLIDÁRIA
Veja anúncio na página 8
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BOMBAS E MOTORES
COMPUTADOR/CONSULTORIA/TI
CONDOMÍNIO - SINALIZAÇÃO
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CONSTRUÇÕES E REFORMAS
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Salvador
CONSTRUÇÕES E REFORMAS
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CONSTRUÇÕES E REFORMAS
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CONSTRUÇÕES E REFORMAS
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CONTROLE DE PRAGAS
DECORAÇÃO
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Salvador Classificados DESENTUPIMENTO - LIMPA FOSSA
ELEVADORES
ELEVADORES
ELEVADORES
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Salvador
ELEVADORES
ENERGIA SOLAR FOTOVOLTÁICA
ENERGIA SOLAR FOTOVOLTÁICA
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Salvador Classificados ENERGIA SOLAR FOTOVOLTÁICA
ENERGIA SOLAR FOTOVOLTÁICA
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EQUIPAMENTOS PARA CONDOMÍNIO
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Salvador
EQUIPAMENTOS PARA CONDOMÍNIO
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Salvador Classificados EQUIPAMENTOS PARA CONDOMÍNIO
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Salvador
EQUIPAMENTOS PARA CONDOMÍNIO
EXTINTORES DE INCÊNDIO
EQUIP. PARA CONDOMÍNIO
EXTINTORES DE INCÊNDIO
Veja nos títulos Produtos de limpeza e descartáveis
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Salvador Classificados FARDAMENTO
GÁS - MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA
FARDAMENTO
GÁS - MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA
FILTRO DE ENTRADA
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Salvador
INTERNET - BANDA LARGA - CONDOMÍNIO
ISOLAMENTO ACÚSTICO - CONDOMÍNIO
JOGOS - ARTIGOS E EQUIPAMENTOS
LAVAGEM DE CAIXA D’ÁGUA
LAVAGEM DE CAIXA D’ÁGUA
Veja anúncio na página 21 MANUTENÇÃO PREDIAL
Veja no título Portaria remota LAVAGEM DE CAIXA D’ÁGUA
INSP. PREDIAL E LAUDO TÉC.
Veja no título Construções e reformas
JARDINAGEM
Veja no título Equipamentos para condomínio
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Salvador Classificados LGPD/CÂMERA/CONDOMÍNIO
MARCAS E PATENTES
PARA-RAIOS
PISCINA/TRATAMENTO COM OZÔNIO
MANUTENÇÃO PREDIAL
PISCINAS
PISOS
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Veja no título Decoração
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Salvador
PORTARIA REMOTA
PRODUTOS DE LIMPEZA E DESCARTÁVEIS
PROJ. E LAUDOS PARA AVCB
Veja no título Condomínio Sinalização PRODUTOS DE LIMPEZA
Veja no título Equipamentos para Condomínios
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PRODUTOS DE LIMPEZA
Veja no título Equipamentos para Condomínios PRODUTOS DE LIMPEZA
Veja no título Equipamentos para Condomínios
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Salvador Classificados PSICOLOGIA
RESTAURAÇÕES
SEGURANÇA ELETRÔNICA
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Salvador
RÁDIOCOMUNICAÇÃO
SEGURANÇA ELETRÔNICA
SEGURANÇA ELETRÔNICA
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Salvador Classificados SEGURANÇA ELETRÔNICA
SEGURANÇA ELETRÔNICA
SEGURO - CONDOMÍNIO/RESIDENCIA/EMPRESA
SEGURANÇA ELETRÔNICA
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Salvador
SÍNDICO PROFISSIONAL
TERCEIRIZAÇÃO DE MÃO DE OBRA
SITE - CRIAÇÃO E DESENVOLVIMENTO
TERCEIRIZAÇÃO DE MÃO DE OBRA
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