ESTUDO SOBRE A ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL by C21Iberia

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ÍNDICE Prefácio ............................................................................................................................. 03 Introdução ........................................................................................................................05 Economia .......................................................................................................................... 07 Contexto habitação nacional ............................................................................... 11 ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA ...........................................................17 Zoom Lisboa .................................................................................................................... 21 Concelho ......................................................................................................................................21 Grande Lisboa // Margem Norte ........................................................................... 22 Grande Lisboa // Margem Sul ..................................................................................23 ÁREA METROPOLITANA DE PORTO ......................................................... 26 Zoom Porto ...................................................................................................................... 31 Concelho ......................................................................................................................................31 Área Metropolitana do Porto ......................................................................................32 ALGARVE ......................................................................................................................... 36 Zoom Algarve ................................................................................................................ 41 Sotavento .....................................................................................................................................41 Barlavento ...................................................................................................................................42 CAPITAIS DE DISTRITO ........................................................................................ 44 Zoom Braga .................................................................................................................... 49 Zoom Aveiro ...................................................................................................................50 Zoom Coimbra .............................................................................................................. 51 Zoom Leiria ..................................................................................................................... 52 Zoom Região Norte ................................................................................................... 55 Bragança ...................................................................................................................................... 55 Viana Castelo ..........................................................................................................................56 Vila Real ........................................................................................................................................57 Zoom Região Centro................................................................................................. 59 Castelo Branco ....................................................................................................................... 59 Guarda ..........................................................................................................................................60 Santarém ...................................................................................................................................... 61 Viseu ........................................................................................................................................... 62 Zoom Região Sul .........................................................................................................65 Beja

........................................................................................................................................... 65

Évora ...........................................................................................................................................66 Portalegre ....................................................................................................................................67 Setúbal .......................................................................................................................................... 68 Conclusões.......................................................................................................................73 Compra...........................................................................................................................................73 Arrendamento..........................................................................................................................74 Compra vs arrendamento...............................................................................................75 Notas metodológicas................................................................................................ 84

A capacidade de acesso das famílias portuguesas à habitação, numa análise comparada entre o arrendamento e a aquisição, está em destaque neste estudo, que viaja por todas as capitais de distrito.

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

PREFÁCIO Para a CENTURY 21 Portugal o mercado imobiliário é muito mais do que um mero negócio. É um pilar fundamental do desenvolvimento económico do País e influencia diversos setores de atividade - turismo, transporte, indústria, comércio e serviços- em diferentes perspetivas. Neste sentido, o nosso principal foco são as famílias e o conhecimento profundo das suas necessidades, expectativas e condições financeiras, face às soluções de habitação que pretendem, em cada fase da vida. A CENTURY 21 Portugal sempre assumiu um sólido compromisso com a identificação e antecipação das principais tendências do setor imobiliário, e é neste âmbito que foi realizado este estudo, que avalia a capacidade de acesso das famílias portuguesas à habitação, com base na análise comparada entre o arrendamento e a aquisição de casa. O objetivo passa, por um lado, por identificar qual o esforço financeiro exigido às famílias para aceder a ambas as soluções de habitação, nas atuais condições de mercado e, por outro lado, por apurar que tipo de habitação seria mais adequado ao seu rendimento disponível e a solução habitacional mais favorável. O acesso à habitação é um direito constitucional de todos e um desafio crescente face à evolução demográfica, social, económica que influencia as dinâmicas de desenvolvimento da sociedade. Atualmente, as grandes metrópoles, um pouco por todo o mundo, estão a enfrentar enormes desafios para facultar soluções de habitação acessíveis e adequadas às populações. Especialmente nas grandes cidades - como Lisboa ou Porto - que estão a registar crescimentos mais acentuados, as opções de casas a preços acessíveis são limitadas, sobretudo para as famílias de classe média, já com salários estáveis, mas que não conseguem comprar ou arrendar imóveis, com uma taxa de esforço adequada. Portugal, especialmente nas cidades de Lisboa, Porto e região do Algarve, compete no mercado global e apresenta uma sólida atratividade quer a nível do turismo, quer na captação de residentes e investimentos estrangeiros, aspetos que devemos valorizar, proteger e potenciar. Estamos, por isso, a assistir a uma mudança de escala do país, em particular nas cidades de Lisboa e Porto. Esta mudança de paradigma obriga a resistir à tentação de reagir por impulso e implementar medidas de curto prazo no imobiliário, para fazer face a situações de ajuste, que são normais e pontuais. Actualmente, Portugal necessita de uma visão e regulação estratégica, de longo prazo, para um crescimento sustentável da economia, do país e das condições de vida das famílias.

O estudo demonstra, de forma clara e com números objetivos, que na generalidade o país não apresenta dificuldades acrescidas de acesso à habitação. No zoom efetuado à Área Metropolitana de Lisboa, também se pode observar que a realidade da cidade de Lisboa- com a evidente dificuldade de aceder a habitação acessível que se regista na capital- não se verifica na maioria dos concelhos da AML. O setor imobiliário é afetado não apenas pelas condições do mercado, mas também por fatores sociais, políticos, ambientais e pelo contexto regulatório de cada país e cidade. Encontrar soluções numa determinada cidade requer uma compreensão mais ampla do que constitui a acessibilidade e os fatores que a afetam. As conclusões deste estudo identificam vários desafios, que começam com a necessidade de uma reflexão global sobre a estratégia nacional para o setor imobiliário, e que deve envolver cada fator da cadeia de valor da habitação, desde a estabilidade regulatória e legislativa, às soluções de mobilidade entre as várias regiões, até à construção e reabilitação de casas, com tecnologias de construção mais eficientes e sustentáveis, que assegurem opções adequadas para as necessidades atuais da população nacional. Para dar resposta a estas tendências, surge a necessidade de promoção das distintas regiões de Portugal, para retirar pressão da procura dos imóveis nas zonas do Porto, Algarve e Lisboa. Torna-se, assim, fundamental criar condições para a atração e retenção de talento - para reforçar a competitividade empresarial nacional- dos jovens e das famílias, nas diferentes capitais de distrito e concelhos do País. Neste sentido, consideramos imperativo o envolvimento das múltiplas partes interessadas para alinhar estratégias com todas as entidades envolvidas governo, setor privado e sociedade civil- para estimular um desenvolvimento económico e social sustentado. Não existem economias de sucesso em sociedades que falham, por isso, assegurar o acesso a soluções de habitação com preços comportáveis é um passo crítico para a sustentabilidade do País, e este estudo contribui para facultar uma perspetiva global dos principais aspetos que devem ser considerados, no contexto imobiliário. RICARDO SOUSA | CEO CENTURY 21 PORTUGAL @c21ricardo @c21ricardo https://www.linkedin.com/in/ricardomsousa/

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

INTRODUÇÃO A CENTURY 21 Portugal, com a colaboração da Confidencial Imobiliário, produziu um estudo inédito sobre a capacidade de acesso das famílias portuguesas à habitação. Tendo como pano de fundo uma análise comparada entre o arrendamento e a aquisição, este estudo tenta, por um lado, perceber qual esforço financeiro exigido às famílias para aceder a uma habitação de 90 m2, por qualquer uma das vias, nas atuais condições de mercado, e, por outro lado, apurar que tipo de habitação (em termos de área) seria então o mais adequado ao seu rendimento disponível, pressupondo uma taxa de esforço máxima de 33%, e qual a via de acesso mais favorável para as famílias. A presente análise compara o rendimento líquido médio anual por agregado familiar, com base nas declarações de rendimento fiscal e conforme publicado pelo INE de Portugal. O detalhe é por município, permitindo comparar o rendimento por município com os valores de transação do mesmo município, assegurando assim a perfeita comparabilidade a nível de cada território entre o rendimento das famílias e o custo de habitação. A informação de preços de mercado imobiliário tem como fonte a Confidencial Imobiliário, entidade que é em Portugal uma referência na disponibilização de dados sobre o mercado imobiliário. Aconselhamos a consulta da Nota Metodológica publicada no final do estudo, onde poderá encontrar em detalhe a informação sobre todas as fontes de informação, pressupostos assumidos e cálculos realizados.

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ECONOMIA

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ECONOMIA A economia portuguesa continuou a expandir em 2018, com o Instituto Nacional de Estatística (INE) a confirmar as projeções avançadas pelo Banco de Portugal (BdP) em dezembro, de um crescimento real de 2,1% no Produto Interno Bruto (PIB). Um resultado positivo, mas que materializa uma desaceleração face ao desempenho do ano anterior, com o PIB a ficar 0,7 pontos percentuais (p.p.) aquém de 2017. A procura externa líquida apresentou um contributo mais negativo (-0.7 p.p.) face ao registado em 2017 (-0.3 p.p.), com as Exportações de Bens e Serviços a ver o seu contributo cair de 7,8% em 2017 para apenas 3,7% em 2018, ou seja, a desacelerando de forma mais acentuada do que as Importações de Bens e Serviços, que reduziram de 8.,1% para 4,9% entre 2017 e 2018. O contributo da procura interna para o crescimento do PIB foi de 2,8% em 2018, diminuindo face aos 3.1% registados em 2017, revelou o INE; e que traduz uma variação homóloga anual de 2,7%. O consumo privado acelerou de 2,3% para 2,5% em 2018, com a componente relativa a bens não duradouros e serviços a acelerar para 2,3% (2% em 2017), enquanto que a componente de bens duradouros desacelerou para 5% (6,2% em 2017). Já o investimento aumentou 5,6% em termos reais em 2018, um valor positivo, mas abaixo dos 9,2% observados no ano anterior, refletindo assim a desaceleração da Formação Bruta de Capita Fixo (FBCF), que passou de 9.2% em 2017 para 4,4% em 2018.

PROJEÇÕES 2019-2021 De acordo com as projeções do Banco de Portugal (BdP), a economia portuguesa deverá continuar a crescer no período 2019-21, mas a um ritmo ligeiramente inferior ao registado nos últimos anos. No boletim de março, e pela segunda vez em três meses, o BdP voltou a rever em baixa (-0,1 p.p.) as suas projeções para o desempenho do PIB em 2019, que deverá crescer 1,7% este ano e em 2020, e 1,6% em 2021. O incremento da atividade económica deve, assim, ficar bastante aquém da expansão de 2,8% registada em 2017. Além disso, o crescimento do PIB previsto pelo BdP para este ano é bastante mais conservador do que a previsão de 2,2% inscrita pelo Ministério das Finanças no Orçamento de Estado para 2019. Ainda assim, estas pro-

jeções continuam a colocar o desempenho da economia nacional acima do crescimento estimado pelo Banco Central Europeu (BCE) para a eurozona – 1,1% em 2019, e 1,6% e 1,5% em 2020 e 2021, respetivamente – antevendo-se, desta forma, progressos ligeiros na convergência da economia portuguesa para os níveis médios de rendimento da área do euro. PROJEÇÕES PARA PORTUGAL 2019-2021 PIB

INFLAÇÃO (IHPC)

+ 2,1 + 1,7 + 1,7 + 1,6 EXPORTAÇÕES

+ 1,2 + 0,8 + 1,2 + 1,3 IMPORTAÇÕES

+ 3,7 + 3,8 + 3,7 + 3,6 Março 2019 Taxa de variação anual em percentagem Fonte: Banco de Portugal

+ 4,9 + 6,3 + 4,7 + 4,1

2018

2020

2019

2021

Procura interna vai liderar o crescimento económico Ao longo deste horizonte de projeção, e à semelhança de 2018, o contributo da procura interna para o crescimento do PIB será superior ao das exportações, antevê o BdP. No que diz respeito à procura interna, nos últimos cinco anos o consumo privado tem apresentado um crescimento relativamente estável, em torno de 2.4%, prevendo-se que continue a crescer de forma moderada no próximo triénio, a uma média de 2,1% ao ano até 2021, ou seja, a um ritmo

ECONOMIA

ligeiramente superior ao crescimento médio do PIB. Uma projeção que, explica o BdP, reflete o aumento do rendimento disponível real das famílias, alicerçado no aumento do emprego, dos salários nominais (incluindo do salário mínimo nacional, que subiu para 600 euros em 2019) e na evolução contida dos preços. Além disso, a confiança dos consumidores continua em alta, com as famílias portuguesas a manterem expetativas positivas relativamente à evolução da sua situação financeira. No entanto, alerta o Banco de Portugal, o ritmo de crescimento do consumo privado (corrente e duradouro) deverá desacelerar entre 2019-2021, em linha com o rendimento disponível real, cujo abrandamento reflete essencialmente a desaceleração do emprego. O desvanecimento do impacto associado ao aumento do salário mínimo nacional e às medidas de finanças públicas incorporadas, bem como a redução da inflação em 2019 também influenciam essa trajetória de desaceleração. Neste contexto, prevê-se que a taxa de poupança das famílias portuguesas se mantenha em níveis baixos ao longo dos próximos três anos. Entretanto, a formação bruta de capital fixo (FBCF), que cresceu 4,4% em 2018, deverá aumentar a sua dinâmica, crescendo 6,8% em 2019, 5,8% em 2020 e 5,2% em 2021, refletindo, sobretudo, o contributo da atividade empresarial. Já as exportações deverão manter um ritmo de crescimento em linha com o registado no ano passado, com as projeções do BdP a indicar um crescimento de 3,8% em 2019, de 3,7% em 2020 e 3,6% em 2021, acompanhando o crescimento da procura externa dirigida à economia portuguesa com pequenos ganhos de quota de mercado, sobretudo associados à atividade turística.

Mercado de trabalho continua a evoluir favoravelmente O mercado de trabalho também continua a evoluir favoravelmente, com o emprego total a crescer 2,3% em 2018 em Portugal. Tanto no setor público como no privado, o emprego deverá continuar a crescer ao longo dos próximos três anos, embora a um ritmo progressivamente mais moderado; refletindo a maturação do ciclo económico e o aumento das restrições na oferta de trabalho. Assim, e de acordo com os analistas do BdP, o emprego em Portugal deverá aumentar 1,5% este ano, e 0,9% e 0,4% em 2020 e 2021. Este crescimento do emprego está associado à diminuição do número de desempregados e, em menor grau, ao aumento da população ativa. A taxa de desemprego deverá manter uma tra-

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

PRINCIPAIS CONTRIBUTOS LÍQUIDOS DE IMPORTAÇÕES PARA O CRESCIMENTO REAL DO PIB EM PONTOS PERCENTUAIS 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0

2014

2015

2016

2017

2018

2019 (p)

2020 (p)

2021 (p)

Exportações Procura Interna PIB (em %)

Fonte: Banco de Portugal e INE

jetória descendente entre 2019 e 2021, passando de 7% em 2018 para 5,2% em 2021. No entanto, esta redução ocorrerá a um ritmo mais moderado do que o observado nos últimos anos. Perspetiva-se ainda um incremento do produto por trabalhador ao longo dos próximos três anos.

Preços crescem a um ritmo mais lento que na restante zona Euro De acordo com as projeções, a inflação (IHPC) deverá diminuir de 1,2% em 2018 para 0,8% em 2019, aumentando gradualmente no período 2020-21. Comparando estas projeções com últimas previsões divulgadas pelo Banco Central Europeu (BCE), ao longo dos próximos três anos espera-se para Portugal uma evolução de preços inferior à projetada para a área do euro. Nos últimos anos, fruto de uma redução gradual dos recursos disponíveis no mercado de trabalho e no mercado do produto – que se deverá manter até 2021 – tem-se verificado uma aceleração gradual dos salários nominais no setor privado. Uma tendência que se espera que continue ao longo do próximo triénio, sendo que em 2019 a evolução dos salários deva ser influenciada por um lado, pela atualização do salário mínimo nacional e, por outro lado, pela expetativa de uma evolução moderada dos preços, antecipa o BdP. Os vencimentos no setor público também deverão evoluir positivamente, num movimento que passará pelo processo descongelamento gradual das progressões salariais que teve início em 2018 e cujos efeitos se estenderão até 2020, bem como pela hipótese de atualização salarial em linha com a inflação em 2020-21.

ECONOMIA

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

EVOLUÇÃO DO EMPREGO CONTRIBUTOS PARA A TAXA DE VARIAÇÃO ANUAL, EM PONTOS PERCENTUAIS 4 3 2 1 0 -1 -2 2014

2015

2016

2017

2018

2019 (p)

2020 (p)

2021 (p)

Taxa de desemprego População ativa Emprego

Fonte: Banco de Portugal e INE

A economia portuguesa segue um percurso favorável, com indicadores positivos no mercado de emprego e na procura interna. De acordo com as projeções do Banco de Portugal, a economia deverá continuar a crescer no período 2019-21, mas a um ritmo ligeiramente inferior ao registado nos últimos anos.

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

CONTEXTO HABITAÇÃO NACIONAL

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

CONTEXTO HABITAÇÃO NACIONAL O mercado residencial apresentou uma recuperação assinável no último ano, apesar de ter iniciado o seu percurso de retoma em finais de 2013. A evolução do preço de venda das casas espelha bem esta realidade. O ano de 2018 encerrou com uma subida homóloga de 15,4% em dezembro (Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário), a qual compara com o aumento de 12,8% que se verificava um ano antes e que confirma as fortes subidas homólogas sentidas ao longo de 2018, quase sempre no patamar de 15% a 16%. Há já cinco anos, desde finais de 2013, quando atingiria o seu mínimo desde 2007, que o preço da habitação em Portugal cresce, acumulando uma subida de 46%. Mas, nos cinco anos anteriores, o preço registou descidas sucessivas (entre 2008 e meados de 2013 e apenas com interrupções na segunda metade de 2009 e na segunda metade de 2010), as quais redundaram numa perda acumulada de 21% . De qualquer forma, tais descidas numa foram superiores a 10,5% e estiveram quase sempre entre 5% a 7%. Já as subidas neste ciclo de valorização mais recente estão acima dos 10% desde meados de 2017, no final do qual os preços voltaram finalmente aos níveis do período pré-crise. Mas, se no início de 2018 essa diferença era de apenas 1,1%, no final do ano, os preços já apresentavam uma recuperação de 18,1% face a 2007. Mais do que isso, no final de 2018 apresentam uma recuperação do efeito de inflação de 10 anos. Ou seja, apesar da queda já referida, a recuperação entretanto registada já compensou essa perda, fazendo com que estejam no final de 2018 no mesmo nível que estariam se a partir de 2007 tivessem evoluído ao ritmo da inflação, em vez de terem descido em resultado da crise das dívidas soberanas. O motor de tal recuperação foi Lisboa, onde a subida dos preços das casas se iniciou no início de 2014 e está acima dos 10% desde final de 2015, ainda que no último ano tenha vindo a mostrar uma tendência de desaceleração nas subidas depois de valorizar acima dos 20% (máximo de 27%) desde meados de 2016. Já o Porto, onde a recuperação aconteceu cerca de dois anos mais tarde que Lisboa, está

agora a intensificar o seu ciclo de valorizações, estando acima dos 20% ao longo de 2018 (máximo de 33% no final do ano). Em Faro, a recuperação iniciou em 2015, mas apesar de estar nos dois dígitos desde final desse ano, não alcança os patamares de Lisboa e Porto, embora a subida dos preços desde estão esteja quase sempre acima dos 15%. O final do ano, contudo, representou uma desaceleração para 5%. De forma geral, foi preciso chegar ao final de 2017 para que a subida de preços atingisse todos os concelhos de Portugal, algo que se voltaria a verificar no 1º trimestre de 2018. Em termos da recuperação face ao período pré-crise, Lisboa regista uma subida de 71%, mas Porto e Faro estão em torno dos 15%, sendo de destacar que, no final de 2018, apenas 20% dos concelhos do país registavam preços superiores aos praticados em 2007. O comportamento das rendas tem evoluído em linha com o dos preços, cuja subida homóloga no final de 2018 (15,4%) se manteve próxima das registadas em junho (15,8%) e setembro (15,6%). Numa perspetiva mais alargada é de notar que, no caso dos preços, a intensificação das subidas se verificou desde meados de 2017, período a partir do qual se observaram variações homólogas superiores a 10%. Não obstante, o ciclo de recuperação dos preços iniciou-se um ano antes do das rendas (em finais de 2013), um desfasamento que se reflete na amplitude da subida acumulada, com os preços da habitação em Portugal a apresentarem um ganho de 46% face ao seu ponto mais baixo (observado em meados de 2013).

Vendas As vendas estão a acompanhar a tendência de recuperação dos preços. Aumentaram pela primeira vez em 2013, depois de registarem quedas em torno dos 18% a 28% nos dois anos anteriores. Desde então têm vindo a intensificar o seu crescimento e em 2018 foram transacionados perto de 179 mil casas em Portugal, mais do dobro das unidades vendidas em 2012, cerca de 76 mil. Desde 2015 que o número de casas vendidas está acima das 100 mil unidades, mas só em 2016 a venda viria a superar os níveis

CONTEXTO HABITACIONAL NACIONAL

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

de 2009. Em termos de volume de vendas, a transação de 2018 equivale a € 24 mil milhões transacionados, mais 24% do que no ano anterior e três vezes mais do que os € 7,7 mil milhões de vendas em 2012, o ano de menor atividade no mercado quer em vendas quer em número de casas vendidas. Este é o sexto ano em que a venda de casas cresce e, acompanhando também o crescimento dos preços, o volume de transações está nos dois últimos anos a crescer acima do número de unidades vendidas, comprovando a intensificação das subidas já mencionadas.

Já os portugueses perderam algum poder de compra em 2017, com o PIB per capita medido em paridades do poder de compra a recuar cerca de 0,8% (para 76,6) face 2016, quando tal indicador era de 77,2. Ainda assim, 2017 apresenta uma melhoria no poder de compra de 2,1% face a 2012 (75,0), ainda que se mantenha 6,6% abaixo dos níveis de 2009 (82,1). De resto, desde 2013 que o poder de compra per capita dos portugueses tem vindo a crescer, embora nunca acima dos 2% e nos últimos quatro anos tem sido mesmo inferior a 1%.

Crédito à habitação Igualmente a sustentar a recuperação do mercado está a evolução do crédito à habitação. Em 2018, o montante total de novo crédito concedido às famílias atingiu os € 16,3 mil milhões em Portugal, mais € 1,85 mil milhões que 2010, atingindo assim o valor mais alto desde 2010 – o ano anterior à intervenção da Troika. A maior fatia, € 9,8 mil milhões corresponde a novas operações de crédito à habitação, ao passo que as novas operações de crédito ao consumo e para outros fins totalizaram, respetivamente, € 4,7 e € 1,8 mil milhões (dados BdP), refletindo a melhoria da confiança dos consumidores, as perspetivas de evolução no mercado da habitação e o nível geral das taxas de juro. Recorde-se que, que após atingir um valor médio mensal de apenas € 161 milhões no pico da crise financeira em 2012 (dados BdP), o crédito à habitação iniciou um percurso de retoma em 2013, escalando para crescimentos anuais que, entre 2015 e 2017 estiveram sempre acima dos 40%. Em 2018 foram concedidos cerca de € 819 milhões por mês, em média, ou seja, 19% acima dos € 688 milhões de 2017. Apesar de este ser um valor mensal em máximos de 8 anos, está ainda a menos de metade do recorde de € 1,636 milhões concedidos, em média, por cada mês de 2007, denotando que apesar da maior abertura à concessão de crédito, a atividade está bastante longe dos picos históricos.

Já a Despesa de Consumo Individual per capita, que reflete melhor o bem-estar das famílias, manteve-se praticamente no mesmo nível entre 2016 e 2017 e chega ao final de 2017 com um ganho de 4,3% face 2012, quando este indicador atingiu o seu ponto mais baixo. No entanto, o consumo dos portugueses ainda não recuperou face aos níveis de 2009, do qual 2017 está outros 4,3% abaixo. De notar que este indicador está em crescimento desde 2013, mas entre 2009 e 2012 a despesa de consumo individual caiu cerca de 8%.

Poder de compra O poder de compra dos portugueses apresenta, contudo, um comportamento diferente dos indicadores da habitação, o que comprova também que muita da recuperação do mercado se realizou com recurso aos estrangeiros. Em 2017, os não residentes adquiriram 17,4 mil imóveis em Portugal, mais do dobro das cerca de 8 mil unidades que adquiriram em 2013, com o devido reflexo em valor (de € 1,1 mil milhões para € 2,8 mil milhões). Quer dizer que, se em 2013 a compra por estrangeiros pesava 5,6% em número e 10,7% em volume, no final de 2017 esses indicadores evoluíram para, respetivamente, 7,7% e 11,5%.

Em conclusão, pode verificar-se que o ciclo de valorizações da habitação disparou no último ano, com as vendas e o crédito à habitação a suportarem também a recuperação do mercado residencial. Contudo, o poder de compra dos portugueses não está a evoluir com a mesma intensidade e a despesa de consumo individual manteve-se praticamente inalterada entre 2016 e 2017, apresentando uma recuperação acumulada desde 2012 em torno dos 4%. Tal conjuntura, está a começar a refrear algumas expetativas, prevendo-se que os preços mantenham a tendência de subida este ano, mas com uma progressiva suavização do ritmo. Por um lado, devido ao nível de preços que já se atingiu e que começa a ter, por parte da procura, alguma reação de cautela. Por outro lado, sendo a falta de oferta a grande base de sustentação desta subida, à medida que entrar novo stock no mercado, o crescimento tenderá a amenizar. Esse reforço está já a acontecer, contabilizando-se nos últimos dois anos mais de 70 mil novos fogos a entrar em processo de licenciamento em Portugal (Pipeline Imobiliário).

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

CONTEXTO HABITAÇÃO NACIONAL

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA Adquirir uma casa de 90 m2 em Lisboa ascende a cerca de 305.500 €, bastante distante de todos os outros mercados da Área Metropolitana (AM Lisboa). Cascais (acima dos 225.000 €) e Oeiras (perto dos 195.000 €) são os mercados que mais se aproximam, mas Barreiro, Seixal ou Montijo, a Sul; e Sintra, a Norte, estão abaixo dos 100.000 € (a partir dos 75.000 €). Em termos de rendas, Lisboa volta a liderar (13,0 €/m2), com todos os restantes mercados da AM Lisboa acima dos 6,0€/m2 e a maioria dos que limitam a capital (incluindo Almada) acima dos 8,0€/m2, sendo o máximo observado em Oeiras (10,6 €/m2). No rendimento médio disponível por família, Lisboa (1.733 € mensais) é apenas superada por Oeiras (1.919 €), com os restantes concelhos a apresentarem valores inferiores a estas duas cidades, partindo dos 1.352 € (Loures) e estando a maioria no patamar de 1.400 €. Assim, comprar atualmente uma casa de 90 m2 em Lisboa representa uma taxa de esforço de 58% para as famílias, a mais elevada do país e bastante acima dos 33% recomendados. Se a opção for arrendar, a despesa assume um peso ainda maior no orçamento familiar, representando 68% do rendimento disponível, igualmente líder a nível regional e nacional. No contexto da AM Lisboa, arrendar os mesmos 90 m2 implica uma taxa de esforço sempre acima dos 33%, atingindo em Cascais os 62%. A Margem Sul tem os mer-

cados mais acessíveis no arrendamento, mas, ainda assim, todos acima das possibilidades das famílias, com taxas de esforço entre os 34% (Alcochete) e os 49% (Almada). Na Margem Norte, tal indicador situa-se entre os 46% (Sintra) e os 57% (Amadora), além da taxa já referida para Cascais. No caso da aquisição, além de Lisboa, apenas Cascais (44%), Odivelas e Oeiras exibem taxas de esforço superiores a 33%, mas nestes dois últimos casos situa-se em 34%. Para cumprir a taxa de esforço limite de 33%, nas atuais condições de mercado, uma família conseguirá comprar uma habitação em Lisboa de apenas 50 m2 ou, em alternativa, arrendar 40 m2, em ambos os casos insuficientes para uma família. Nos restantes concelhos da região, é possível aceder a uma casa de maior dimensão do que em Lisboa em ambas as opções, embora também a aquisição se mostre como mais favorável e os mercados da Margem Sul os mais acessíveis. No caso da aquisição, cumprindo os 33% de esforço é possível aceder a casas entre os 105 e os 155 m2 na Margem Sul, enquanto que na Margem Norte, apenas a Amadora permite aceder a uma casa com mais de 90 m2 (95 m2), com os restantes concelhos a situarem-se entre os 65 e os 85 m2. No arrendamento, os diferentes mercados permitem aceder a casas entre os 45 m2 (Cascais) e os 85 m2 (Alcochete), com a Margem Norte a posicionar-se entre os 45 e os 60 m2 e a Margem Sul entre os 60 e os 85 m2.

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

AM LISBOA NUM MINUTO Rendimento

Comprar com orçamento 33%

Mais elevado: Oeiras (1.919 €)

Mais baixo: Loures (1.352 €)

Mais: Barreiro (155 m2)

Preço Casas

Arrendar com orçamento 33% Mais baixo: Barreiro (831€/m2)

Mais elevado: Lisboa (3.394 €/m2)

Mais: Alcochete (85 m2)

Renda Casas

Maior: Lisboa (58%)

Mensalidade para 90 m2

Menor: Barreiro (18%)

Taxa de esforço para arrendar 90 m2 Mais baixa: Barreiro (252 €)

Renda para 90 m2 Mais alta: Lisboa (1.170 €)

Menos: Lisboa (40 m2)

Taxa de esforço para comprar 90 m2 Mais baixa: Seixal (6,2 €/m2)

Mais elevada: Lisboa (13 €/m2)

Mais alta: Lisboa (1.011 €)

Menos: Lisboa (50 m2)

Maior: Lisboa (68%)

Menor: Alcochete (34%)

Diferença entre área arrendada e área comprada ideal Mais baixa: Seixal (550 €)

Maior: Barreiro (138%)

Para adquirir 90 m2 em Lisboa, a taxa de esforço das famílias ficará em 58%, sendo Cascais o outro mercado da Área Metropolitana de Lisboa onde este indicador fica muito acima (44%) do limite desejado (33%). Nos restantes mercados da margem Norte está apenas ligeiramente acima (nos 34%) ou nivelado com a taxa de esforço recomendada, enquanto nos concelhos da Margem Sul fica no patamar dos 20%, atingindo os 18% no Barreiro.

Menor: Lisboa (25%)

ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

MUNICÍPIO

RENDA 90 M2

COMPRA (MENSAL) 90 M2

RENDIMENTO MENSAL

DSTI 33% M2 RENDAS M2 COMPRAS TX ESFORÇO IDEAL IDEAL RENDA 90 M2

TX ESFORÇO COMPRA 90 M2

AM Lisboa

912 €

559 €

1 556 €

513 €

59%

36%

Alcochete

563 €

402 €

1 676 €

553 €

120

34%

24%

Almada

731 €

408 €

1 500 €

495 €

105

49%

27%

Amadora

776 €

423 €

1 373 €

453 €

57%

31%

Barreiro

606 €

252 €

1 414 €

467 €

155

43%

18%

Cascais

1 064 €

756 €

1 727 €

570 €

62%

44%

Lisboa

1 170 €

1 011 €

1 733 €

572 €

68%

58%

Loures

736 €

448 €

1 352 €

446 €

54%

33%

Montijo

570 €

319 €

1 397 €

461 €

120

41%

23%

Odivelas

785 €

482 €

1 424 €

470 €

55%

34%

Oeiras

952 €

644 €

1 919 €

633 €

50%

34%

Seixal

555 €

312 €

1 450 €

479 €

130

38%

22%

Sintra

647 €

323 €

1 400 €

462 €

120

46%

23%

Arrendar 90 m2 na Área Metropolitana de Lisboa (AM Lisboa) implica uma taxa de esforço sempre acima dos 33%, atingindo os 68% em Lisboa e os 62% em Cascais. A Margem Sul tem os mercados mais acessíveis no arrendamento, mas, ainda assim, todos acima das possibilidades das famílias, com taxas de esforço entre os 34% (Alcochete) e os 49% (Almada). Na Margem Norte, tal indicador situa-se entre os 46% (Sintra) e os 57% (Amadora), além da taxa já referida para Cascais.

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM LISBOA

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM LISBOA CONCELHO Lisboa tem sido o mercado “motor” da recuperação do preço das casas em Portugal. De tal forma que, o preço das casas no final de 2018 ascendia a 3.394 € /m², o valor mais elevado do país e quase o dobro da média metropolitana, nos 1.818 €/m². Nas rendas, Lisboa é também líder nacional, com 13 €/m² em 2018, o que compara com os 10,1 €/m² registados para a Área Metropolitana de Lisboa. Já o rendimento médio disponível das famílias em Lisboa, que se situa em 1.733 € mensais em 2018, embora superando, uma vez mais, a média metropolitana (nos 1.556 € mensais), não é o mais elevado da região, posição que cabe a Oeiras, onde as famílias apresentavam em 2018 um rendimento médio mensal de 1.919 €. A discrepância entre o rendimento e o preço das casas em Lisboa é visível a “olho nu”, de tal forma que comprar uma habitação de 90 m² na cidade atualmente representa uma taxa de esforço de 58% para as famílias, bastante acima dos 33% recomendados. Se a opção for arrendar, a despesa assume um peso ainda maior no orçamento familiar, representando 68% do rendimento disponível. Quer isto dizer que, comprar tal casa em Lisboa implicaria uma mensalidade de 1.011 € ou uma renda mensal de 1.170 €, em ambos os casos bastante acima dos 572 € mensais recomendados, os quais correspondem a um terço do orçamento familiar disponível. Tal significa que, no atual mercado, as famílias teriam uma prestação de casa 77% acima do desejável se optassem pela compra. Arrendar representa assumir um custo mensal que é o dobro (+105%) da mensalidade aconselhada. Para cumprir essa taxa de esforço ideal, nas atuais condições de mercado, tal família só conseguiria comprar uma habitação de 50 m² ou, em alternativa, arrendar 40 m², em ambos os casos claramente insuficientes para um agregado médio de 3 pessoas.

Com o rendimento atual, as famílias em Lisboa teriam acesso a uma casa de 50 m² caso a opção fosse a aquisição e de 40 m² no caso do arrendamento.

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018

1.733 €

Fonte: INE c/ projeção C21

572 €

Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

1.170 € 68%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

40 m

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

1.011 € 58%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

50 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ZOOM LISBOA

GRANDE LISBOA // MARGEM NORTE CASCAIS Cascais tem um rendimento médio por família em linha com Lisboa, de 1.727 € mensais, enquanto os preços de venda (2.501 €/m²) e as rendas (11,8 €/m²) ficam abaixo da capital. Não obstante, o acesso à habitação neste concelho continua bastante distante da capacidade das famílias. Com uma prestação ideal de 570 € mensais, as famílias em Cascais conseguiriam arrendar 45 m² ou adquirir 65 m². Para terem acesso a uma habitação de 90 m², as mensalidades seriam de 1.064 € no arrendamento e de 756 € na compra, traduzindo taxas de esforço de, respetivamente, 62% e 44%.

Comprar casa em Cascais acarreta uma mensalidade 33% acima do valor desejável, enquanto que no caso do arrendamento essa diferença é ainda mais expressiva (87%). OEIRAS É o concelho da Área Metropolitana de Lisboa com o rendimento familiar mais elevado (1.919 € mensais), apresentando um preço de venda da habitação de 2.164 €/m² e as rendas em 10,6 €/m². A prestação ideal alocada à habitação no concelho fixa-se nos 633 € mensais, um valor praticamente igual aos 644 € que acarreta a compra de uma casa de 90 m². Tal significa que comprar casa em Oeiras exige uma taxa de esforço de 34%, em linha com os 33% limite aconselhados. Já no caso do arrendamento, a taxa de esforço exigida para aceder a 90 m² é de 50%, correspondente a uma renda mensal de 952 €.

Para alocar apenas um terço do seu rendimento mensal à habitação, uma família pode adquirir 85 m² em Oeiras, mas arrendar apenas 60 m².

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

um custo mensal 776 €, o que significa alocar 57% do orçamento familiar à habitação. Fixar essa alocação nos 33%, implicaria arrendar uma casa de 50 m², enquanto que, no caso da aquisição, poderá significar uma expansão da área para os 95 m².

A prestação de comprar casa na Amadora fica 7% abaixo do orçamento ideal, mas para arrendar, a mensalidade supera em 71% esse nível. QUANTOS M2 POSSO TER COM O MEU RENDIMENTO? Barreiro

155

Seixal

130

Sintra

120

Montijo

120

Alcochete

120

Almada

105

Amadora

Oeiras

Odivelas

Loures

AM Lisboa

Cascais

Lisboa

40 0

20 Compra Arrendamento

100

120

140

160

180

Fonte: Century21 (cálculos c/ base em dados de rendimento do INE e preços/rendas residenciais da Confidencial Imobiliário).

ODIVELAS Apresenta um comportamento semelhante a Oeiras, embora em patamares diferentes. Com um rendimento disponível por família de 1.424 € mensais, o concelho regista

AMADORA É um dos concelhos da Área Metropolitana de Lisboa com o rendimento por família mais baixo (1.373 € mensais), mas é também o mercado adjacente à capital com o preço inferior (1.382 €/m²). As rendas situam-se nos 8,6 €/m². Quer isto dizer que, comprar casa (90 m²) na Amadora sem superar a taxa de esforço aconselhada (33%) é possível. Tal aquisição acarreta uma mensalidade de 423 €, traduzindo uma taxa de esforço de 31%. Já arrendar a mesma área terá

um preço de venda das casas de 1.591 €/m² e uma renda média de 8,7 €/m². Tais valores posicionam a taxa de esforço para a compra de habitação (90 m²) nos 34% e a do arrendamento nos 55%. Na prática, o compromisso mensal das famílias com habitação em Odivelas deveria situar-se nos 470 € (33% esforço), atingindo os 482 € caso a decisão seja a de comprar casa, mas disparando para os 785 € no caso do arrendamento. Mantendo a prestação ideal, é possível comprar 85 m², mas arrendar apenas 50 m².

ZOOM LISBOA

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

Em Odivelas, enquanto o gap da prestação para aquisição de casa face à mensalidade ideal é de apenas +3%, no arrendamento é de +67%.

GRANDE LISBOA // MARGEM SUL ALCOCHETE É, a par de Almada, o mercado da Margem Sul do Tejo com o preço da habitação mais elevado (1.326 €/m²), enquan-

LOURES Tal como Oeiras e Odivelas, adquirir uma habitação em Loures exige um esforço alinhado com o recomendado, mas arrendar pesa bastante no rendimento familiar. O rendimento médio por família é de 1.424 €, para um preço de venda que se situa nos 1.502 €/m² e uma renda nos 8,2 €/m². Comprar uma casa de 90 m² representa uma prestação mensal de 448 €, praticamente a recomendada (446 €). Não obstante, para ficar com uma margem de maior conforto, o ideal seria optar por uma habitação com 85 m². No caso do arrendamento, aceder a uma casa de 90 m² implicaria uma renda mensal de 736 €, ou seja, 65% mais do que a mensalidade desejável. A opção é prescindir de área e arrendar apenas 50 m².

Comprar 90 m² em Loures exige a taxa de esforço recomendada (33%), mas arrendar implica alocar 54% do orçamento familiar à habitação.

to no rendimento por família concorre com os concelhos mais valorizados da margem Norte (1.676 € mensais, só superados por Cascais, Lisboa e Oeiras). Neste mercado, as famílias dispõem de 553 € para habitação, o que pressupõe que possam adquirir uma casa com 120 m² ou arrendar 85 m². Quer isto dizer que, pretendendo adquirir a habitação “tipo” de 90 m², uma família em Alcochete assumiria uma prestação de 402 €, com uma taxa de esforço de 24%. Arrendar uma casa semelhante, implicaria um esforço de 34%, correspondente a uma renda de 563 €. Neste concelho, a renda média é de 6,3 €/m².

Alcochete é o único concelho da Grande Lisboa onde arrendar 90 m² implica uma taxa de esforço próxima da ideal (34%). Comprar exige menos esforço (24%). QUAL A MENSALIDADE QUE ASSUMO PARA TER UMA CASA DE 90 M2? Lisboa

SINTRA É o mercado da segunda coroa de Lisboa onde existe maior poder de compra no mercado habitacional. O rendimento mensal das famílias neste concelho é de 1.400 €, o que pressupõe uma mensalidade aconselhada de 462 €. Ao preço de venda atual (1.065 €/m²), adquirir uma habitação de 90 m² representaria um encargo de 323 € por mês, o que reflete uma taxa de esforço de 23%. Se família pretender esgotar 33% do seu orçamento, poderá adquirir uma habitação de 120 m². Arrendar fica mais caro, exigindo uma renda mensal de 647 €, para uma taxa de esforço de 46%. Para não superar um terço do seu orçamento, a família teria que optar por arrendar uma casa de 60 m².

Uma família pode adquirir uma casa de 120 m² no limite do orçamento aconselhado. Se optar por 90 m², o seu encargo mensal fica 30% abaixo desse limite.

Cascais Oeiras AM Lisboa Odivelas Loures Amadora Almada Alcochete Sintra Montijo Seixal Barreiro 0€

200€ Compra Arrendamento Mensalidade limite

400€

600€

800€

1000€

1200€

Fonte: Century21 (cálculos c/ base em dados de rendimento do INE e preços/rendas residenciais da Confidencial Imobiliário).

1400€

ZOOM LISBOA

ALMADA Com um rendimento médio por família de 1.500 € mensais, comprar casa em Almada implica pagar 1.346 €/m² e arrendar a uma média de 8,1 €/m². Nesta gama de valores, aceder à casa tipo de 90 m² implicaria assumir uma prestação de 408 € ou uma renda de 731 €. Tal significa que, comprar casa em Almada permite à família assumir um encargo 18% abaixo do limite aconselhado, ou seja, os 495 € equivalentes a um terço do rendimento. Pretendendo alocar a totalidade desse orçamento à compra de casa, as famílias poderiam, então, optar por uma casa maior, com 105 m². Uma vez mais, o arrendamento é a via mais penalizadora para as famílias acederem à habitação. Para assumir a renda já referida da casa tipo, a família estaria com uma taxa de esforço de 49%.

Para comprar uma casa de 90 m² em Almada, uma família terá uma taxa de esforço de 27%.

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ção são de 1.052 €/m² – praticamente o mesmo que em Sintra –, a aquisição da casa tipo representaria uma prestação de 319 €, cerca de 31% abaixo dos 461 € que equivalem a um terço do rendimento das famílias no concelho, que ascende a 1.397 €. Já arrendar os mesmos 90 m² custaria 570 €, traduzindo uma renda de 6,3 €/m² e superando em 24% o orçamento aconselhado.

É possível adquirir uma casa de 120 m² no Montijo, assumindo uma taxa de esforço de 33%, embora tal orçamento permita apenas arrendar 70 m². QUAL A MINHA TAXA DE ESFORÇO PARA TER UMA CASA DE 90 M2? 58%

Lisboa 44%

Cascais

BARREIRO É o mercado da Área Metropolitana de Lisboa com o preço da habitação mais baixo, nos 831 €/m², embora nas rendas se posicione como um dos mais caros no contexto da Margem Sul (6,7 €/m²). O poder de compra das famílias é, contudo, mais elevado de que em mercados limítrofes de Lisboa como Sintra, Amadora ou Loures, situando-se em 1.411 € líquidos mensais. É, assim, o concelho onde a casa tipo é mais acessível, traduzindo uma taxa de esforço de 18%. A prestação correspondente é de 252 €, quase metade do orçamento limite para tal despesa, situado em 467 €. Já arrendar uma casa semelhante acarretaria uma renda mensal de 606 €, ou seja, refletindo uma taxa de esforço de 43%.

Alocando um terço do seu orçamento ao acesso à habitação, uma família no Barreiro poderá comprar uma casa de 155 m², mas arrendar apenas 65 m². MONTIJO Tal como acontece nos restantes concelhos a Sul do Tejo, também no Montijo, comprar casa envolve uma taxa de esforço inferior ao limite aconselhado, nomeadamente de 23% (vs. 33%). Neste concelho, onde os preços da habita-

59%

34%

Odivelas

55%

34%

Oeiras

50%

33%

Loures

54%

31%

Amadora

57%

27%

Almada

24%

Alcochete

49% 34%

23%

Sintra

46%

23%

Montijo

41%

22%

Seixal

38%

18%

Barreiro 0€

62%

36%

AM Lisboa

10%

68%

43% 20%

30%

40%

50%

60%

70%

Compra Arrendamento

Fonte: Century21 (cálculos c/ base em dados de rendimento do INE e preços/rendas residenciais da Confidencial Imobiliário).

80%

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

SEIXAL Um concelho com um nível de rendimento a meio da tabela metropolitana (1.450 € mensais), o Seixal apresenta a renda mais baixa da região (6,2 €/m²) e um dos preços também mais baixos (1.030 €/m²). No limite, tal família poderia alocar 479 € mensais à sua habitação, um valor que é superado em 16% pela renda de 555 € que pressupõe o arrendamento de uma habitação com 90m². Já a compra de tal habitação resultaria num encargo mensal de 312 €, refletindo uma margem de 35% face ao orçamento limite. Num cenário em que a família decida atingir o limite de um terço do seu rendimento disponível, seria possível adquirir uma habitação com 130 m². Já o arrendamento nestas condições, implicaria prescindir de área, permitindo aceder a uma casa com 75 m².

Comprar a casa padrão no Seixal reflete uma taxa de esforço de 22%, a qual contrasta com os 38% associados ao arrendamento.

Considerando que as famílias assumam uma taxa de esforço máximo de 33% do seu rendimento disponível, em Lisboa tal permitiria adquirir uma casa de 50 m2 ou arrendar uma ainda menor, de 40 m2. Nos restantes mercados da Área Metropolitana, tal pressuposto permitiria aceder a habitações entre 65 e 155 m2 no caso da aquisição e entre 45 e 85 m2 no arrendamento.

ZOOM LISBOA

ÁREA METROPOLITANA DO PORTO

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ÁREA METROPOLITANA DO PORTO Adquirir uma habitação de 90 m2 no Porto terá um custo de cerca de 165.000 €, ainda abaixo de Lisboa e de alguns mercados desta região (casos de Cascais e Oeiras), bem como de alguns concelhos do Algarve, como Loulé e Lagos. Este é um valor muito acima da realidade da restante região metropolitana, a qual se constitui, em termos agregados, como aquela que apresenta os preços mais baixos, sendo que além do Porto apenas Matosinhos supera a barreira dos 100.000 €, com Valongo de Gondomar a situarem-se mesmo entre os 70.000€ e os 77.000€. Nas rendas, o valor praticado no Porto é de 9,0€/m2, neste caso, um valor apenas superado por Lisboa, Cascais e Oeiras, enquanto que na restante AM Porto, tais valores estão entre 4,8€/ m2 (Valongo) e 7,3 €/m2 (Matosinhos). Em média, no Porto as famílias dispõem de 1.622 € por mês, o sexto rendimento mais elevado a nível nacional, mas líder na região metropolitana, na qual o rendimento médio disponível por família se situa entre os 1.501 € da Maia e os 1.192 € da Póvoa de Varzim, embora na maioria dos mercados, as famílias tenham um rendimento entre 1.200 € e 1.350 €. O acesso a uma casa com 90 m2 no Porto pressupõe uma taxa de esforço de 35%, pouco mais do limite recomendado (33%). Já arrendar implicaria uma taxa de esforço de 50%. Na restante AM Porto, também arrendar (os 90 m2) exige às famílias uma taxa de esforço não só superior à da

compra, como acima dos 33% de esforço recomendados. No caso do arrendamento, o Porto fica acima dos restantes mercados (50%), mas Matosinhos está já nos 44% e a maioria dos concelhos reflete uma taxa de esforço no arrendamento superior a 40%. O Porto é, ainda assim, a região com maior conforto, com taxas de esforço para arrendar 90 m² quase sempre inferiores a 45%. Já no caso da aquisição, em todos os mercados metropolitanos ainda é possível comprar tal habitação sem esgotar o plafond limite aconselhado (taxas de esforço que variam entre os 19% de Valongo e os 27% da Póvoa e Varzim) e, mesmo no Porto, essa taxa de esforço, estando acima do desejado, supera tal limite de forma pouco expressiva (35%). Cumprindo uma taxa de esforço limite de 33%, as famílias no Porto estariam em condições de adquirir uma casa de 80 m2 ou, em alternativa, arrendar apenas 55 m2. Nos restantes mercados desta região metropolitana, adequando a casa à capacidade financeira limite das famílias, o arrendamento exigiria em todos os mercados aceder a uma habitação de menor dimensão (casas entre 60 e 85 m2) do que na aquisição, mas ainda assim sempre superior à realidade do Porto (55 m2). Já na aquisição, há possibilidade de expandir a área em todos os mercados, com exceção do Porto, optando-se por casas entre os 105 (Póvoa de Varzim) e os 140 m2 (Valongo). Apenas no Porto se exige uma diminuição de área (para 80 m2).

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ÁREA METROPOLITANA DO PORTO

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

AM PORTO NUM MINUTO Rendimento

Comprar com orçamento 33% Mais baixo: Póvoa de Varzim (1.192 €)

Mais elevado: Porto (1.622 €)

Mais: Maia e Valongo (140 m2)

Preço Casas

Arrendar com orçamento 33% Mais baixo: Valongo (801 €/m2)

Mais elevado: Porto (1.830 €/m2)

Mais: Valongo (85 m2)

Renda Casas

Maior: Porto (35%)

Mensalidade para 90 m2 Mais alta: Porto (564 €)

Menor: Valongo (19%)

Taxa de esforço para arrendar 90 m2 Mais baixa: Valongo (243 €)

Renda para 90 m2 Mais alta: Porto (810 €)

Menos: Porto (55 m2)

Taxa de esforço para comprar 90 m2 Mais baixa: Valongo (4,8 €/m2)

Mais elevada: Porto (9,0 €/m2)

Menos: Porto (80 m2)

Maior: Porto (50%)

Menor: Valongo (34%)

Diferença entre área arrendada e área comprada ideal Mais baixa: Valongo (431 €)

Maior: Maia (87%)

Alocando 1/3 do rendimento disponível para aceder à habitação, as famílias no Porto poderiam adquirir, nas atuais condições de mercado, uma casa de 80 m2, ao passo que arrendar lhes daria acesso a apenas 55 m2. Nos restantes mercados da Área Metropolitana, optar pela aquisição daria acesso a habitações entre os 105 e os 145 m2, enquanto arrendar permitiria aceder a casas entre os 65 e os 85 m2.

Menor: Vila do Conde (44%) e Porto (45%)

ÁREA METROPOLITANA DO PORTO

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

MUNICÍPIO

RENDA 90 M2

COMPRA (MENSAL) 90 M2

RENDIMENTO DSTI 33% M2 RENDAS M2 COMPRAS TX ESFORÇO MENSAL IDEAL IDEAL RENDA 90 M2

TX ESFORÇO COMPRA 90 M2

AM Porto

623 €

357 €

1 334 €

440 €

105

47%

27%

Gondomar

478 €

259 €

1 233 €

407 €

135

39%

21%

Maia

580 €

302 €

1 501 €

495 €

140

39%

20%

Matosinhos

656 €

385 €

1 476 €

487 €

110

44%

26%

Porto

810 €

564 €

1 622 €

535 €

50%

35%

Póvoa de Varzim

481 €

316 €

1 192 €

393 €

105

40%

27%

Valongo

431 €

243 €

1 251 €

413 €

140

34%

19%

Vila do Conde

458 €

306 €

1 263 €

417 €

115

36%

24%

Vila Nova de Gaia

555 €

282 €

1 345 €

444 €

130

41%

21%

O acesso a uma casa com 90 m2 no Porto pressupõe uma taxa de esforço de 35%, pouco mais do limite recomendado (33%). Já arrendar implicaria uma taxa de esforço de 50%. Na restante Área Metropolitana, também arrendar (os 90 m² ) exige às famílias uma taxa de esforço não só superior à da compra, como acima dos 33% de esforço recomendados. No arrendamento, essa taxa é superior a 40% em todos os concelhos da região, mas na aquisição, é possível comprar tal habitação sem esgotar o plafond limite aconselhado (taxas de esforço entre 19% e 27%).

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM PORTO

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM PORTO CONCELHO Impulsionado por um persistente movimento de reabilitação urbana e pelo boom turístico, o Porto atravessa um momento ímpar no mercado residencial, sentido, sobretudo ao longo dos últimos dois anos. O preço das casas na cidade ascende a 1.830 €/m², bastante acima da média da região (1.178 €/m²), mas, não obstante, mantendo-se distante da capital (3.394 €/m²) e ainda abaixo de mercados como Cascais e Oeiras (ambos acima dos 2.000 €/m²), bem como de alguns concelhos do Algarve como Loulé e Lagos (em torno dos 1.900 €/m²). Nas rendas, o valor praticado é de 9,0 €/m², neste caso, um valor apenas superado por Lisboa, Cascais e Oeiras. Em média, as famílias dispõem de 1.622 € por mês, o sexto rendimento mais elevado a nível nacional, mas líder na região metropolitana, na qual o rendimento médio disponível por família se situa nos 1.334 € mensais. Cumprindo uma taxa de esforço limite de 33%, as famílias dispõem de 535 € por mês para acesso à habitação no Porto, o que lhes permitiria adquirir uma casa de 80 m² ou, em alternativa, arrendar apenas 55 m². Já o acesso a uma casa com 90 m², pressupõe assumir em encargo mensal de 564 € se a opção for a aquisição, mas de 810 € se passar pelo arrendamento. No caso da aquisição, a taxa de esforço da família estaria assim nos 35%, pouco mais do limite recomendado (33%) e exigindo uma mensalidade cerca de 5% acima da ótima. Já arrendar implicaria uma taxa de esforço de 50%, colocando a renda bastante acima do orçamento recomendado (cerca de 51%).

Com o rendimento atual, as famílias no Porto teriam acesso a uma casa de 80 m² caso a opção fosse a aquisição e de 55 m² no caso do arrendamento.

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018

1.622 €

Fonte: INE c/ projeção C21

535 €

Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

810 € 50%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

55 m

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

564 € 35%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

80 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ZOOM PORTO

ÁREA METROPOLITANA DO PORTO GONDOMAR Sendo, quer no caso dos preços (853 €/m²) quer no das rendas (5,3 €/m²), um dos mercados com valores mais baixos do Grande Porto, Gondomar apresenta também um dos rendimentos disponíveis por família mais modestos neste contexto, de 1.233 € mensais. Aceder a uma casa de 90 m² por via da aquisição traduz uma mensalidade de 259 €, ao passo que no arrendamento tal encargo ficaria em 478 €. Quer isto dizer quem, enquanto na aquisição a taxa de esforço da família fica abaixo do limite aconselhado (21% vs 33%), no arrendamento seria superior (39%). A família teria, assim, margem para comprar uma habitação maior (135 m²), mas seria obrigada a arrendar uma casa com menos área (75 m²).

Assim, adquirir 90 m² em Gondomar acarreta uma mensalidade 36% abaixo do limite aconselhado de 407 € mensais, mas arrendar ficaria 17% mais caro. MAIA É o concelho com o rendimento familiar mais elevado a seguir ao Porto (1.501 €), mas o preço da habitação é cerca de metade do registado na Invicta (996 €/m²). É, por isso, um dos concelhos da região metropolitana onde é possível comprar uma casa de maior dimensão, cumprindo a taxa de esforço limite de 33%. Tal esforço equivale a uma mensalidade de 495 € para acesso à habitação, o que permitira à família adquirir 140 m². Arrendar neste mesmo pressuposto (as rendas no concelho é de 6,4 €/m²), daria acesso a uma casa de 75 m². Para uma habitação de 90 m², a família assumiria uma prestação de 302 € mensais caso optasse pela compra, ou seja, 39% menos do que a limite, mas teria que pagar 580 € se pretendesse arrendar, superando, assim, em 17% o orçamento ideal.

A taxa de esforço para adquirir 90 m² na Maia é de 20%, uma das mais baixas do Grande Porto. Para arrendar, é de 39%.

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

o terceiro da região no rendimento disponível por família (1.501 € mensais). As famílias teriam, assim, 495 € para aceder à habitação, um valor que é superado em 35% pela renda de 656 € que implicaria arrendar uma casa de 90 m². Já adquirir uma habitação semelhante acarretaria uma mensalidade de 302 €, cerca de 21% abaixo do limite. Tais valores traduzem taxas de esforço de, respetivamente, 44% e 26%, as quais comparam com a referência aconselhada de 33%.

Cumprindo um orçamento de 1/3 do rendimento familiar, seria possível a uma família em Matosinhos adquirir uma casa de 110 m², mas arrendar apenas 65 m².

QUANTOS M2 POSSO TER COM O MEU RENDIMENTO? Valongo

140

Maia

140

Gondomar

135

V. N. de Gaia

130

V. do Conde

115

Matosinhos

110

P. do Varzim

105

AM Porto

105

Porto

55 0

100

120

140

Compra Arrendamento

Fonte: Century21 (cálculos c/ base em dados de rendimento do INE e preços/rendas residenciais da Confidencial Imobiliário).

MATOSINHOS É o mercado metropolitano mais valorizado a seguir ao Porto (preço de 1.269 €/m² e renda de 7,3 €/m²), sendo

160

ZOOM PORTO

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

PÓVOA DE VARZIM

VILA DO CONDE

É onde as famílias dispõem de menor capacidade para aceder à habitação, com um orçamento mensal limite de 393 €, ou seja, 33% do rendimento disponível (1.192 €). Já os preços da habitação estão entre os mais valorizados da região metropolitana (1.043 €/m²). Tal significa que a taxa de esforço para a compra de casa (90m²) é a mais elevada a seguir ao Porto, mas traduzindo um equilíbrio maior, já que fica abaixo dos 33% aconselhados (27%). O arrendamento é realizado, em média, a 5,3 €/m², um dos valores mais baixos da região, mas ainda assim exigindo-se uma taxa de esforço de 40% para aceder a uma casa de 90 m². Para que o limite de 33% seja cumprido em ambas as opções, a família poderia ter acesso a uma casa de 105 m² por via da compra e de 70 m² no arrendamento.

O rendimento médio por família atinge os 1.263 € mensais, resultando num orçamento máximo ideal de 417 € para acesso à habitação. Tal valor é superado em 10% pela renda de 458 € que uma família teria que assumir para arrendar uma casa de 90 m², mas fica cerca de 27% abaixo da prestação mensal de 306 € para adquirir a mesma área. A taxa de esforço é de, respetivamente, 36% e 24%, considerando um arrendamento a 5,1 €/m² (o segundo mais baixo da região) e uma aquisição com um preço médio de 1.010 €/m².

Comprar 90 m² na Póvoa de Varzim traz um encargo mensal de 316 € na compra ou de 481 € no arrendamento, respetivamente, 20% abaixo e 22% acima do aconselhado. VALONGO No Grande Porto, é o concelho com o preço (801 €/m²) e a renda (4,8 €/m²) mais baixos da região, não alinhando, contudo, nessa posição em termos de rendimento por família (1.251 € mensais, à frente de Gondomar e Póvoa de Varzim). Adquirir uma habitação de 90 m² representaria um encargo de 243 €, enquanto arrendar implicaria assumir uma renda de 431 €, valores que comparam com os 413 € de orçamento limite aconselhado. Optando por esgotar-se tal orçamento, seria possível adquirir um casa de 140 m² e prescindir apenas de 5m² (para 85 m²) no caso de arrendamento, sendo este o mercado em que se atinge o menor gap entre a renda para 90 m² e o encargo limite (4%).

É, no Grande Porto, o concelho onde se exige menor taxa de esforço quer para a compra (19%) quer para o arrendamento (34%) de 90 m².

Cumprindo uma taxa de esforço de 33%, uma família em Vila do Conde poderia adquirir uma casa de 115 m² e arrendar uma de 80 m².

QUAL A MENSALIDADE QUE ASSUMO PARA TER UMA CASA DE 90 M2? Porto

Matosinhos

AM Porto

P. do Varzim

V. do Conde

Maia

V. N. de Gaia

Gondomar

Valongo

0€

100€

200€

300€

400€

500€

600€

700€

800€

Compra Arrendamento Mensalidade limite

Fonte: Century21 (cálculos c/ base em dados de rendimento do INE e preços/rendas residenciais da Confidencial Imobiliário).

900€

ZOOM PORTO

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

VILA NOVA DE GAIA Situado de frente ao Porto, o município mais populoso do Norte do país apresenta um preço de venda abaixo dos 1.000 €/m² (969 €/m²) e uma renda de 6,2 €/m², ambos inferiores à média da região do Grande Porto. Já o rendimento das famílias (1.345 €) está acima da média regional, pressupondo um orçamento para habitação de 444 € mensais. Tal valor permitiria adquirir 130 m² ou arrendar 70 m². Já uma casa com 90 m², traria uma renda mensal cerca de 25% acima desse valor (555 €), mas, no caso, da aquisição o encargo seria inferior em 36% (282 €).

Na prática, aceder a uma casa de 90 m² em Vila Nova de Gaia representa uma taxa de esforço de 41% no arrendamento e de 21% na aquisição.

QUAL A MINHA TAXA DE ESFORÇO PARA TER UMA CASA DE 90 M2?

35%

Porto

50%

27%

AM Porto

47%

27%

P. do Varzim

40%

26%

Matosinhos

44%

24%

V. do Conde

36%

21%

V. N. de Gaia

41%

21%

Gondomar

39%

20%

Maia

19%

Valongo

10%

20%

39%

43% 30%

40%

50%

Compra Arrendamento

Fonte: Century21 (cálculos c/ base em dados de rendimento do INE e preços/rendas residenciais da Confidencial Imobiliário).

Adquirir uma habitação de 90 m2 no Porto terá um custo de cerca de 165.000 €, ainda abaixo de Lisboa e de alguns mercados desta região (casos de Cascais e Oeiras), bem como de alguns concelhos do Algarve, como Loulé e Lagos. Trata-se de valor muito acima da realidade da restante região metropolitana, a qual se constitui, em termos agregados, como aquela que apresenta os preços residenciais mais baixos.

60%

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM PORTO

ALGARVE

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ALGARVE Enquanto nas regiões metropolitanas de Lisboa e Porto, as capitais se distanciam de forma expressiva dos restantes mercados em termos do preço da habitação (considerando a aquisição de uma casa com 90 m2), no Algarve apenas Portimão (125.500 €) fica abaixo do preço da capital distrital (130.250 €), sendo que Tavira e Lagos se situam em torno dos 165.000 € e Loulé, o mais caro, fica em 172.500 €. As rendas em Faro (6,6 €/m2) estão acima das praticadas na maioria das capitais de distrito, mas em termos regionais voltam a nivelar com os mercados mais baratos, nomeadamente Lagos e Tavira, igualmente acima dos 6.0€/m2. Nos restantes mercados analisados na região, tal valor atinge um máximo de 8,3 €/m2 (Albufeira). O rendimento médio disponível em Faro situa-se em 1.391 €, oscilando, na restante região entre os 1.092 € (Albufeira) e os 1.181 € (Portimão), constituindo-se o Algarve como a região metropolitana com menor rendimento. Tal como se tem verificado noutros indicadores, no Algarve, ao contrário do que acontece nas regiões de Lisboa e Porto, quase sempre a capital é o mercado mais acessível. Assim, para adquirir 90 m2, exige-se uma taxa de esforço acima dos 33% recomendados em todos os mercados desta região, com exceção da capital, onde tal indicador se posiciona em 32%. Nos restantes mercados, oscila entre 36% (Portimão) e 52% (Tavira). Esta é, aliás, a única região

onde a maioria dos mercados fica acima desse limite para a compra – no Porto e Lisboa, ainda que as capitais alinhem nessa tendência, os restantes mercados ficam quase sempre abaixo de tal patamar. No acesso a 90 m2 através do arrendamento, todos os mercados do Algarve estão acima da taxa de esforço desejável, posicionando-se entre 43% (Faro) e 68% (Albufeira), exibindo, em termos inter-regionais, os indicadores mais elevados neste âmbito e alinhando mesmo com Lisboa (68%). No limite da capacidade financeira das famílias, em Faro é possível adquirir 90 m2, mas nos restantes mercados analisados as casas adquiridas com este pressuposto variam entre os 55 m2 de Lagos e os 80 m2 de Portimão. Novamente esta é uma tendência contrária às restantes regiões, pois a capital está ajustada aos 90 m², mas em todos os restantes mercados, adequar o rendimento implica prescindir de área, com Lagos, Loulé e Tavira a permitirem a compra de apenas 55 m2. No arrendamento, Faro é também a cidade em que se poderá aceder a uma casa de maior área, mas nesta opção, tal como todos os outros mercados da região, isso implica optar por casas menores. Em Faro seria então possível aceder a uma habitação de 65 m2 por via do arrendamento, sendo que em Albufeira isso representaria arrendar uma habitação de 40 m2 (o mesmo que em Lisboa). Nos outros concelhos do Algarve tal habitação varia entre os 45 (Loulé) e os 55 m2 (Lagos).

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ALGARVE

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ALGARVE NUM MINUTO Rendimento

Comprar com orçamento 33% Mais baixo: Tavira (1.091 €)

Mais elevado: Faro (1.391 €)

Mais: Faro (90 m2)

Preço Casas

Arrendar com orçamento 33% Mais baixo: Portimão (1.394 €/m2)

Mais elevado: Loulé (1.917 €/m2)

Mais: Faro (65 m2)

Renda Casas

Maior: Tavira, Loulé e Lagos (52%)

Mensalidade para 90 m2

Menor: Faro (32%)

Taxa de esforço para arrendar 90 m2 Mais baixa: Portimão (427 €)

Renda para 90 m2 Mais alta: Albufeira (743 €)

Menos: Albufeira (40 m2)

Taxa de esforço para comprar 90 m2 Mais baixa: Lagos (6,3 €/m2)

Mais elevada: Albufeira (8,3 €/m2)

Mais alta: Loulé (581 €)

Menos: Lagos, Tavira e Loulé (55 m2)

Maior: Albufeira (68%)

Menor: Faro (43%)

Diferença entre área arrendada e área comprada ideal Mais baixa: Lagos: (568 €)

Maior: Portimão (60%)

Pressupondo que as famílias alocam, no máximo, 33% do seu rendimento para acesso à habitação, o Algarve é a zona onde que existe uma menor diferença entre a área comprada e a área arrendada. Na verdade, em Lagos, tal indicador é equivalente (nos 55 m²). O maior gap observa-se em Portimão, nos 30 m2 (compra de 80 m2 e arrendamento de 50 m2). Em Faro, tal alocação permitiria adquirir 90 m2, mas arrendar apenas 65 m2.

Menor: Lagos (0%)

ALGARVE

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

MUNICÍPIO

RENDA 90 M2

COMPRA (MENSAL) 90 M2

RENDIMENTO MENSAL

DSTI 33% M2 RENDAS M2 COMPRAS TX ESFORÇO IDEAL IDEAL RENDA 90 M2

TX ESFORÇO COMPRA 90 M2

Albufeira

743 €

522 €

1 092 €

361 €

68%

48%

Algarve

630 €

476 €

1 156 €

381 €

55%

41%

Faro

594 €

439 €

1 391 €

459 €

43%

32%

Lagos

568 €

571 €

1 095 €

361 €

52%

Loulé

707 €

581 €

1 120 €

369 €

63%

52%

Portimão

656 €

427 €

1 181 €

390 €

56%

36%

Tavira

594 €

564 €

1 091 €

360 €

54%

52%

No Algarve, ao contrário do que acontece nas regiões de Lisboa e Porto, a capital, Faro, é o mercado mais acessível. Assim, para adquirir 90 m2, exige-se uma taxa de esforço acima dos 33% recomendados em todos os mercados desta região, com exceção da capital, onde tal indicador se posiciona em 32%. Nos restantes mercados, oscila entre 36% (Portimão) e 52% (Tavira). No acesso a 90 m2 através do arrendamento, todos os mercados do Algarve estão acima da taxa de esforço desejável, posicionando-se entre 43% (Faro) e 68% (Albufeira).

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM ALGARVE

ZOOM ALGARVE SOTAVENTO FARO Provavelmente um dos mercados do Algarve com menor impacto da habitação turística, apresenta um dos preços de venda mais baixos (1.447 €/m²), assim como nas rendas (6,6 €/m²). Lidera em termos de rendimento das famílias (1.391 € mensais), com um orçamento para habitação de 459 €. A casa padrão (90m²) exigiria das famílias uma prestação de 439 €, constituindo-se como a opção “ideal” no limite do orçamento previsto ao refletir uma taxa de esforço de 32%. Já arrendar uma casa semelhante acarretaria uma renda de 594 €, 29% mais do que o orçamento e traduzindo uma taxa de esforço de 43%, acima dos 33% recomendados. Ou seja, para cumprir o orçamento, a família teria que rever a área arrendada em baixa.

Com o rendimento atual, as famílias em Faro teriam acesso a uma casa de 90 m² caso a opção fosse a aquisição e de 65 m² no caso do arrendamento. LOULÉ É o mercado mais valorizado do Algarve (1.917 €/m²) e supera mesmo o preço da habitação no Porto (1.830 €/m²), mas, talvez refletindo a sua forte vocação turística, apresenta um rendimento disponível por família inferior à média da região (1.120 €/1.156 €). Este rendimento traduz um orçamento para aceder à habitação de 369 €, mas o nível de preços exige uma prestação de 581 € mensais para adquirir uma casa de 90 m². Já arrendar uma casa de tal dimensão eleva o encargo mensal para 707 €, dado o nível de rendas praticadas (6,9 €/m²). Em ambos os casos, o orçamento de 1/3 do rendimento é superado: 57% na aquisição e 91% no arrendamento. A habitação acessível ao rendimento familiar seria de 55 m² no caso da aquisição e de 45 m².

A taxa de esforço para adquirir 90 m² em Loulé é de 52%, saltando para 63% no caso do arrendamento.

FA RO

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018

1.391 €

Fonte: INE c/ projeção C21

459 €

Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

594 € 43%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

65 m

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

439 € 32%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

90 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ZOOM ALGARVE

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

TAVIRA

BARLAVENTO

Um dos mercados algarvios que maior projeção turística

ALBUFEIRA

tem conquistado nos últimos tempos, Tavira apresenta um preço de venda de 1.830 €/m² e uma renda de 6,6 €/m². É contudo, o concelho com menor rendimento disponível por família (1.091 €), o que quer dizer que aceder a uma casa de 90 m² traduz uma taxa de esforço de 52% no caso da aquisição e de 54% no arrendamento. Na prática, para cumprir uma taxa de esforço máxima de 33%, o acesso à habitação resultaria numa casa de 55 m² no caso da aquisição e de 50 m² no arrendamento. O encargo máximo para uma casa de 90 m² é de 360 €, valor superado em 57% se a opção for a aquisição e em 65% se for o arrendamento.

Adquirir uma casa de 90 m² em Tavira representa um encargo de 564 €, ao passo que arrendar custará 594 €, ambos acima da prestação recomendada.

É, no contexto do Algarve, um dos concelhos onde as famílias dispõem do menor rendimento (1.092 €), equivalente a 361 € mensais disponível para alocar à habitação. Em contrapartida, a habitação apresenta um preço de 1.725 €/m², acima de muitos concelhos das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto. Nas rendas, lidera no Algarve, com um valor de 8,3€/m², o que pressupõe uma renda de 743 € para aceder a uma casa de 90 m², ou seja, o dobro (+106%) do orçamento desejável. Adquirir uma casa com a mesma área acarretaria uma mensalidade de 522 €, igualmente acima do limite desejável, o qual supera em 45%. Avançando para uma habitação de 90 m², a família estaria a incorrer numa taxa de esforço de 48% no caso da aquisição e de 68% no arrendamento, esta última a mais elevada do Algarve.

Cumprindo o orçamento limite em Albufeira, é necessário rever a área para 60 m² na aquisição e 40 m² no arrendamento.

QUANTOS M2 POSSO TER COM O MEU RENDIMENTO? LAGOS Faro

Portimão

Algarve

Albufeira

Tavira

Loulé

A par de Tavira e Albufeira, situa o rendimento disponível por família abaixo dos 1.100 € mensais (1.095 €), resultando num orçamento de 361 € para habitação. Com tal valor, seria possível à família aceder a uma casa com 55 m², quer por via da aquisição quer por via do arrendamento. Já pretendendo uma casa de 90 m², a prestação limite seria superada em, respetivamente, 58% a 57%, resultando numa taxa de esforço de 52% em ambos as opções. O facto de Lagos ter o segundo preço mais elevado do Algarve (1.865 €/m²), mas a renda mais baixa (6,3 €/m²), explica esta proximidade entre os indicadores dos dois mercados, compra e arrendamento.

55 55

Lagos

Compra Arrendamento

Fonte: Century21 (cálculos c/ base em dados de rendimento do INE e preços/rendas residenciais da Confidencial Imobiliário).

100

Lagos é o único concelho do país onde arrendar ou adquirir 90 m² é praticamente igual (568 € de renda e 571 € de prestação).

ZOOM ALGARVE

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

PORTIMÃO

levaria a família a rever a área em baixa para 80 m². Já a

O rendimento médio mensal das famílias em Portimão é o segundo mais elevado do Algarve (1.181 € mensais), mas ainda longe do líder Faro (1.391 €). Pelo contrário, é o concelho com o preço de venda mais baixo da região (1.394 €/m²). De qualquer forma, os 390 € mensais equivalentes a 1/3 do rendimento familiar aconselhados para acesso à habitação ficam aquém dos 427 € mensais de prestação para adquirir 90 m², pelo que cumprir um orçamento “saudável” QUAL A MENSALIDADE QUE ASSUMO PARA TER UMA CASA DE 90 M2?

renda praticada em Portimão, nos 7,3 €/m², é uma das mais elevadas da região (apenas abaixo de Albufeira e Loulé) e, por isso, uma renda de 90 m² totalizaria 656 €, mais 68% do que o recomendado. Manter a mensalidade “ideal” permitiria arrendar apenas 50 m².

A taxa de esforço para adquirir 90 m² em Portimão é de 36%, comparando com os 56% do arrendamento. QUAL A MINHA TAXA DE ESFORÇO PARA TER UMA CASA DE 90 M2? 52% 52%

Lagos

Loulé

52%

Loulé

63%

Lagos 52% 54%

Tavira Tavira

48%

Albufeira

Algarve

Faro

Portimão

41%

36%

Portimão

32%

Faro 0€

100€

200€

300€

400€

500€

600€

700€

68%

55%

56%

43%

800€ 0%

10%

Compra Arrendamento

Compra

Mensalidade limite

Arrendamento

Fonte: Century21 (cálculos c/ base em dados de rendimento do INE e preços/rendas residenciais da Confidencial Imobiliário).

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

CAPITAIS DE DISTRITO

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

CAPITAIS DE DISTRITO Em 13 das 15 capitais distritais* (excluindo Lisboa, Porto e Faro), adquirir uma casa de 90 m2 fica abaixo de 90.000 €, variando entre 53.850 € (Guarda) e 86.500 € (Setúbal). Évora (100.000 €) e Coimbra (108.500 €) são as exceções, mas ainda longe dos patamares de Faro (em torno de 130.000 €), Porto (165.000 €) e Lisboa (305.500 €). As rendas variam entre os 6,3 €/m2 (Coimbra) e os 3,8 €/m2 (Guarda), sendo que em metade destas cidades são inferiores a 5,0 €/m2. Apenas Setúbal está no limite dos 6,0€/m2, a par de Coimbra (Lisboa, 13 €/m2; Porto, 9,0 €/m2; e Faro, 6,6 €/m2). O rendimento médio disponível varia entre os 1.685 € mensais de Coimbra e os 1.272 € de Viana do Castelo, com o gap de rendimento entre este conjunto de cidades a situar-se nos 413 € e a maioria das capitais a apresentar um rendimento de 1.350 € a 1.500 €. De destacar que Coimbra passa o Porto (1.622 €) e Faro (1.391€), mas fica abaixo de Lisboa (1.733 €). Relativamente ao acesso a uma habitação de 90 m2, é possível adquirir tal casa sem superar a taxa de esforço aconselhada de 33% em todas estas cidades, com tal indicador a variar entre 23% (Évora) e 13% (Guarda) e ficando na maioria das cidades abaixo dos 20% (Lisboa fica em 58%, Porto em 35% e Faro em 32%). O cenário para o arrendamento é diferente, pois um terço destas cidades apresenta uma taxa de esforço acima do recomendado, oscilando entre 38% (Bragança) e 34% (Évora, Coimbra e Braga – a outra

cidade neste grupo é Setúbal, com uma taxa de esforço de 37%). Noutras quatro cidades (Leiria, Aveiro, Beja e Viana do Castelo) fica ainda entre 30% e 32%, e o indicador mais baixo volta a observar-se na Guarda (24%). Conclui-se, assim, que em muitas destas cidades, a taxa de esforço para arrendar é quase o dobro da taxa de esforço para compra, ainda que, em muitos casos, ambas fiquem abaixo do limite máximo. No limite da capacidade financeira das famílias (33% taxa de esforço), é possível comprar uma casa maior (que 90 m2) em todas estas cidades, sendo que tal significa aceder a uma habitação com 125 m2 ou mais. Em dois terços destas cidades essa área é mesmo superior a 150 m2, aproximando-se ou superando os 200 m2 em Castelo Branco e Guarda. Faro alinha nos 90 m2 e Porto fica nos 80m2, enquanto Lisboa permitiria comprar apenas 50m2. Se a via for o arrendamento, o cenário volta a alterar-se. Em cinco capitais, arrendar uma casa adequada ao rendimento implica prescindir de área, embora sempre em menor proporção que Lisboa (40 m2), Porto (55 m2) ou Faro (65 m2). Bragança, Setúbal, Braga, Évora e Coimbra são as cidades onde a casa arrendada teria que ser menor (tendo 75 a 85 m2). Em Leiria, Viana de Castelo, Aveiro e Beja, a renda está adequada ao rendimento máximo, sem necessidade de revisão da área (casa de 90 m2) e noutras seis cidades existe margem para aumentar a área, garantindo-se acesso a casas entre os 95 m2 (Portalegre e Castelo Branco) e os 115 m2 (Guarda).

*Este capítulo incide sobre as restantes capitais distritais de Portugal Continental, excluindo Lisboa, Porto e Faro, já analisadas em capítulos próprios.

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

CAPITAIS DE DISTRITO

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

CAPITAIS DISTRITO NUM MINUTO (EXCLUINDO LISBOA, PORTO E FARO) Rendimento

Comprar com orçamento 33% Mais baixo: Viana do Castelo (1.272 €)

Mais elevado: Coimbra (1.685 €)

Mais: Guarda (210 m2)

Preço Casas

Arrendar com orçamento 33% Mais baixo: Guarda (598 €/m2)

Mais elevado: Coimbra (1.206 €/m2)

Mais: Guarda (115 m2)

Renda Casas

Maior: Évora (23%)

Mensalidade para 90 m2 Mais alta: Coimbra (366 €)

Menor: Guarda (13%)

Taxa de esforço para arrendar 90 m2 Mais baixa: Guarda (182 €)

Renda para 90 m2 Mais alta: Coimbra (568 €)

Menos: Bragança (75 m2)

Taxa de esforço para comprar 90 m2 Mais baixa: Guarda (3,8 €/m2)

Mais elevada: Coimbra (6,3 €/m2)

Menos: Évora (125 m2)

Maior: Bragança (38%)

Menor: Guarda (24%)

Diferença entre área arrendada e área comprada ideal Mais baixa: Guarda: (339 €)

Maior: Bragança (147%)

Em todas as capitais consegue-se sempre aceder a uma habitação de maior dimensão pela via da aquisição do que pela do arrendamento (entre 10 a 110 m² maior), pressupondo uma mensalidade equivalente a um terço do rendimento disponível. Em cidades como Castelo Branco e Bragança, isso significa mesmo mais que duplicar a área comprada face à arrendada, traduzindo na prática, uma casa cerca de 100 m² maior.

Menor: Évora (47%)

CAPITAIS DE DISTRITO

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

MUNICÍPIO

RENDA 90 M2

COMPRA (MENSAL) 90 M2

RENDIMENTO MENSAL

DSTI 33% M2 RENDAS M2 COMPRAS TX ESFORÇO IDEAL IDEAL RENDA 90 M2

TX ESFORÇO COMPRA 90 M2

Aveiro

489 €

284 €

1 524 €

503 €

150

32%

19%

Beja

452 €

238 €

1 457 €

481 €

170

31%

16%

Braga

470 €

247 €

1 383 €

456 €

155

34%

18%

Bragança

513 €

200 €

1 359 €

448 €

185

38%

15%

Castelo Branco

393 €

195 €

1 377 €

454 €

195

29%

14%

Coimbra

568 €

366 €

1 685 €

556 €

130

34%

22%

Faro

594 €

439 €

1 391 €

459 €

43%

32%

Évora

509 €

339 €

1 506 €

497 €

125

34%

23%

Guarda

339 €

182 €

1 394 €

460 €

115

210

24%

13%

Leiria

449 €

265 €

1 385 €

457 €

145

32%

19%

Lisboa

1 170 €

1 011 €

1 733 €

572 €

68%

58%

Portalegre

400 €

223 €

1 393 €

460 €

170

29%

16%

Porto

810 €

564 €

1 622 €

535 €

50%

35%

Santarém

382 €

211 €

1 371 €

452 €

100

180

28%

15%

Setúbal

541 €

292 €

1 471 €

485 €

140

37%

20%

Viana do Castelo

401 €

242 €

1 272 €

420 €

145

31%

19%

Vila Real

391 €

237 €

1 392 €

459 €

100

160

28%

17%

Viseu

372 €

232 €

1 417 €

468 €

105

170

26%

16%

Considerando as 15 capitais de distrito (excluindo Lisboa, Porto e Faro), é possível adquirir uma habitação de 90 m2 em todas elas sem superar a taxa de esforço aconselhada de 33%, com tal indicador a variar entre 23% (Évora) e 13% (Guarda) e ficando na maioria das cidades abaixo dos 20% (Lisboa fica em 58%, Porto em 35% e Faro em 32%). O cenário para o arrendamento é diferente, pois um terço destas cidades apresenta uma taxa de esforço acima do recomendado, oscilando entre 38% e 34%.

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM BRAGA

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM BRAGA Bem conhecida pelo seu dinamismo empresarial e um importante pólo universitário, Braga apresenta, contudo, um dos rendimentos disponíveis por agregado mais baixo entre as capitais de distrito, de 1.383 €. Tal valor traduz um orçamento limite para acesso à habitação de 456 € mensais. O preço das casas em 2018 situava-se em 816 €/m², bem distante dos 1.830 € praticados no Porto, mas nivelado com alguns concelhos da região metropolitana, nomeadamente Valongo e Gondomar, ambos com preços entre os 800 e os 850 €/m². Nas rendas, e apesar da forte vocação para o arrendamento devido à população estudantil, Braga apresenta um valor de 5,2 €/m², próximo, no Grande Porto, de Valongo de Vila do Conde (em torno dos 5 €/m²), mas bastante abaixo dos 9,0 €/m² praticados no Porto. Cumprindo a taxa de esforço limite de 33% correspondente ao orçamento mensal já referido, uma família em Braga estaria em condições de adquirir uma habitação de 155 m², ao passo que, no arrendamento, tal capacidade financeira lhe daria acesso a uma casa de 85 m². Já arrendar uma casa com 90 m², elevaria ligeiramente a taxa de esforço (34%), elevando o encargo mensal da família para 470 €, ou seja, 3% mais do que o limite aconselhado. Por outro lado, adquirir uma habitação com área semelhante acarretaria uma prestação de 247 €, ou seja, 46% menos do que o orçamento desejável. A compra exigiria, por isso, uma taxa de esforço mais confortável, situando-se em 18%.

Com o rendimento atual, as famílias em Braga teriam acesso a uma casa de 155 m² caso a opção fosse a aquisição e de 85 m² no caso do arrendamento.

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018

1.383 €

Fonte: INE c/ projeção C21

456 €

Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

470 € 34%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

85 m

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

247 € 18%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

155 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ZOOM AVEIRO

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM AVEIRO Destino universitário muito associado ao desenvolvimento tecnológico e um concelho que tem registado um forte crescimento turístico nos últimos anos, Aveiro regista, não obstante, um preço de venda da habitação ainda abaixo dos 1.000 €/m² (937 €/m²), um nível inferior ao de capitais de distrito como Coimbra, Évora e Setúbal, além dos mercados mais valorizados como Lisboa, Porto e Faro. No arrendamento, o quadro é semelhante, com as rendas no concelho a situarem-se em 5,4 €/m², em linha com Braga, mas abaixo de Coimbra (6,3 €/m²), outras duas importantes cidades universitárias. Já em termos de rendimento das famílias, é uma das capitais de distrito em que os agregados apresentam maior capacidade financeira, dispondo de 1.524 € mensais, dos quais 503 € passíveis de serem alocados ao acesso à habitação. Com tal orçamento, as famílias teriam possibilidade de adquirir uma casa de 150 m² ou arrendar, em alternativa, 90 m². Assim, ao contrário do que acontece nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, e no Algarve (embora este seja também o caso na maioria das capitais de distrito), aceder à casa tipo de 90 m² por via do arrendamento é uma opção que não esgota o orçamento máximo, do qual fica cerca de 3% abaixo, em 489 €. Por outro lado, optar por comprar uma habitação semelhante representaria um encargo de 284 €, permitindo uma folga de 44% face ao orçamento limite. Em ambos os casos, a taxa de esforço não supera os 33%, ficando em 32% na opção de arrendamento e em 19% na aquisição.

Com o rendimento atual, as famílias em Aveiro teriam acesso a uma casa de 150 m² caso a opção fosse a aquisição e de 90 m² no caso do arrendamento.

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018

1.524 €

Fonte: INE c/ projeção C21

503 €

Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

489 € 32%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

90 m

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

284 € 19%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

150 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ZOOM COIMBRA

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM COIMBRA A eterna cidade dos estudantes, Coimbra apresenta o preço de habitação mais elevado a seguir a Lisboa, Porto e Faro, nos 1.206 €/m², embora o gap face às já referidas capitais seja acentuado (o menor é de cerca de 240 €/m², mas chega a ser de mais de 2.000 €/m²). A renda, de 6,3€/ m², é também apenas superada pelos valores praticados nas três referidas capitais, nas quais a renda oscila entre 6,6 €/m² e os 13,0 €/m².

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018 Fonte: INE c/ projeção C21

556 €

Já no rendimento, Coimbra destaca-se ainda mais, sendo superada apenas por Lisboa. As famílias dispõem de 1.685 € mensais (1.733 € em Lisboa) neste concelho, dos quais 556 € constituem o orçamento limite para aceder à habitação. Tal fica ligeiramente abaixo dos acima dos 572 € de Lisboa, mas já acima dos 535 € do Porto. Aos preços atuais, a aquisição de uma casa de 90 m² representaria para as famílias um encargo mensal de 366 €, enquanto arrendar uma habitação semelhante já ficaria nos 568 €, ligeiramente acima (+2%) do recomendado e traduzindo uma taxa de esforço de 34%. Na aquisição, o esforço face ao rendimento disponível total seria de 22%, permitindo à família ficar confortavelmente abaixo (cerca de 34%) do orçamento limite. Esgotando o orçamento máximo, ou seja, ficando com uma taxa de esforço de 33%, as famílias conseguiriam aceder a uma casa de maior dimensão (130 m²) por via da aquisição, mas teriam que prescindir de alguma área se pretendessem arrendar (85 m²).

Com o rendimento atual, as famílias em Coimbra teriam acesso a uma casa de 130 m² caso a opção fosse a aquisição e de 85 m² no caso do arrendamento.

1.685 €

Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

568 € 34%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

85 m

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

366 € 22%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

130 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ZOOM LEIRIA

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM LEIRIA Leiria, uma das capitais de maior relevo no Centro do país, apresenta um rendimento líquido médio mensal por família de 1.385 €, um valor que situa este concelho entre Faro (1.391 €) e Braga (1.383 €), mas abaixo de algumas capitais do interior, como Viseu, Guarda, Portalegre ou Vila Real. Considerando a taxa esforço limite de 33%, tal capacidade financeira permitiria alocar um valor limite de 457 € mensais à habitação.

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018 Fonte: INE c/ projeção C21

457 €

No atual momento, os preços da habitação em Leiria ascendem a 875 €/m², um patamar que se aproxima de Braga (816 €/m²) e Aveiro (937 €/m²), enquanto no arrendamento, o concelho apresenta um valor de 5,0 €/m², equivalente ao que custa arrendar em Beja. Assim, assumir uma casa de 90 m² acarretaria para a família um custo mensal de 265 € se a opção passar por adquirir o imóvel, permitindo uma folga de 42% face ao valor mensal limite aconselhado para esta finalidade. No arrendamento, embora o encargo mensal não chegue a superar o aconselhado, ficaria em 449 €, uma renda que praticamente esgota o orçamento máximo. Na aquisição estaríamos a falar de uma taxa de esforço de 19%, enquanto no arrendamento saltaria para 32%. Se a família pretender adquirir uma habitação no limite da sua capacidade financeira, poderia aceder a uma casa com 145 m², mantendo-se, no caso do arrendamento, os 90 m².

Com o rendimento atual, as famílias em Leiria teriam acesso a uma casa de 145 m² caso a opção fosse a aquisição e de 90 m² no caso do arrendamento.

1.385 €

Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

449 € 32%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

90 m

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

265 € 19%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

145 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM REGIÃO NORTE

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM REGIÃO NORTE BRAGANÇA Uma das capitais de distrito com o preço da habitação mais baixo (651 €/m²) e, a Norte, a que tem o mercado menos valorizado, Bragança apresenta, contudo, um cenário diferente no arrendamento, com uma renda de 5,7 €/m², apenas atrás das três principais capitais e de Coimbra e Setúbal. No rendimento, alinha também em baixa, com os 1.359 € mensais por família a ficarem apenas acima de Viana do Castelo (1.272 €). Não é difícil perceber que adquirir casa é uma opção mais acessível, com os 90 m² padrão a representarem uma mensalidade de 200 € e uma taxa de esforço de 15%. Arrendar a mesma área faria disparar o custo mensal para 513 €, com uma taxa de esforço acima da desejada (38%). Quer isso dizer que arrendar implicaria gastar mais 14% do que o aconselhado, enquanto adquirir permitiria ficar em metade (-53%) da capacidade financeira máxima para aceder à habitação.

Com o rendimento atual, as famílias em Bragança teriam acesso a uma casa de 185 m² caso a opção fosse a aquisição, mas de apenas 75 m² no caso do arrendamento.

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018

1.359 €

Fonte: INE c/ projeção C21

448 €

Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

513 € 38%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

75 m

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

200 € 15%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

185 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ZOOM REGIÃO NORTE

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

VIANA DO CASTELO É a capital de distrito onde as famílias têm menor capacidade financeira para aceder à habitação, 420 € mensais, ou seja, o equivalente a um terço do rendimento mensal líquido do agregado (1.272 €). O mercado habitacional, contudo, não tem a mesma posição, com um preço de venda nos 798 €/m² e uma renda de 4,5 €/m², ambos acima dos valores praticados noutras seis capitais, incluindo Vila Real, também a Norte. Com tais valores é possível aceder a uma habitação de 90 m² sem esgotar o orçamento limite, mas enquanto na aquisição isso traduzir-se-ia numa prestação mensal de 242 €, 42% menos do que o orçamento limite, arrendar significaria um compromisso mensal de 401 € (-5% que esse limite). Tais opções representam taxas de esforço de, respetivamente, 19% e 31%. Levando a taxa de esforço ao limite de 33%, é possível aumentar a área se a opção for comprar.

Com o rendimento atual, as famílias em Viana do Castelo teriam acesso a uma casa de 145 m² caso a opção fosse a aquisição e de 90 m² no caso do arrendamento.

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018

1.272 €

Fonte: INE c/ projeção C21

420 €

Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

401 € 31%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

90 m

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

242 € 19%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

145 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ZOOM REGIÃO NORTE

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

VILA REAL Nivelado com Viana do Castelo quer em termos de preços (788 €/m²) quer de rendas (4,3 €/m²), apresenta, contudo, um rendimento médio por família bem acima deste outro concelho. Os 1.392 € mensais de rendimento disponível por família em Vila Real comparam, assim, com os 1.272 € em Viana do Castelo, podendo dispensar para habitação um máximo de 459 € por mês. Adquirir uma casa de 90 m² neste concelho do interior norte implica, assim, uma prestação de 237 €, equivalente a uma taxa de esforço de 17%. Já arrendar, envolve uma renda de 391 € e uma taxa de esforço de 28%. Em ambas as modalidades, o acesso à habitação ficaria, assim, aquém do valor máximo aconselhado (-48% na aquisição e -15% no arrendamento), o que quer dizer que as famílias teriam margem para optar por uma casa de maior dimensão em qualquer uma das opções.

Com o rendimento atual, as famílias em Vila Real teriam acesso a uma casa de 160 m² caso a opção fosse a aquisição e de 100 m² no caso do arrendamento.

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018

1.392 €

Fonte: INE c/ projeção C21

459 €

Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

391 €

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

237 € 17%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

28%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

100 m

160 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM REGIÃO CENTRO

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM REGIÃO CENTRO CASTELO BRANCO É uma das capitais de distrito com o mercado residencial menos valorizado, registando um preço de venda de 643 €/ m², apenas acima da Guarda. No arrendamento, o valor está em 4,4 €/m², neste caso já superior a outras quatro capitais, três das quais na região Centro. O rendimento médio das famílias é de 1.377 €, disponibilizando 454 € mensais para acesso à habitação. Com tais valores, adquirir uma casa de 90 m² implicaria uma prestação de 195€ e arrendar de 393 €, ambos não esgotando o limite da capacidade financeira das famílias e traduzindo taxas de esforço de, respetivamente, 14% e 29%. Nas duas vias existe uma folga orçamental (57% na aquisição e 13% no arrendamento), pelo que tal família estaria em condições de aceder a uma habitação de maior dimensão caso pretenda ir ao limite da sua taxa de esforço (33%).

Com o rendimento atual, as famílias em Castelo Branco teriam acesso a uma casa de 195 m² caso a opção fosse a aquisição e de 95 m² no caso do arrendamento.

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018

1.377 €

Fonte: INE c/ projeção C21

454 €

Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

393 € 29%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

95 m

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

195 € 14%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

195 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ZOOM REGIÃO CENTRO

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

GUARDA O rendimento médio por família na Guarda é de 1.394 € mensais, acima Faro, Leiria ou Braga. Em contrapartida, é o mercado residencial menos valorizado entre todas as capitais distritais, com um preço de 598 €/m² e uma renda de 3,8 €/m². É, por isso, a capital com a menor taxa de esforço para aceder a habitação (casa 90 m²), quer seja para adquirir casa (13%) quer seja para arrendar (24%). A aquisição de uma habitação de 90 m² exigiria da família uma prestação mensal de 182 €, enquanto arrendar uma casa semelhante elevaria o encargo para 339 €, em ambos os casos abaixo (61% e 26%, respetivamente) da mensalidade limite de 460 €, correspondente a 1/3 do rendimento disponível. É também o concelho onde a utilização do total do orçamento permite aceder a uma casa de maior dimensão.

Com o rendimento atual, as famílias na Guarda teriam acesso a uma casa de 210 m² caso a opção fosse a aquisição e de 115 m² no caso do arrendamento.

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018

1.394 €

Fonte: INE c/ projeção C21

460 €

Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

339 € 24%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

115 m

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

182 € 13%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

210 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ZOOM REGIÃO CENTRO

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

SANTARÉM Apresenta o rendimento disponível por família mais baixo do Centro e um dos mais baixos entre as capitais de distrito (1.371 €). Em termos do preço da habitação fica abaixo dos 700 €/m², valor acima de Castelo Branco e Guarda, enquanto as rendas apresentam um valor de 4,2 €/m². A prestação mensal para adquirir uma casa de 90 m² ficaria em 211 €/m², cerca de metade (-53%) dos 452 € estipulados para o orçamento limite, equivalente a 1/3 do rendimento mensal. Arrendar ficaria 16% abaixo de tal valor, exigindo uma renda de 382 € por mês. Com taxas de esforço fixadas em, respetivamente, 15% e 28%, a família teria então margem para, cumprindo a taxa de esforço de 33%, aceder a uma habitação de maior dimensão.

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018

1.371 €

Fonte: INE c/ projeção C21

452 €

Com o rendimento atual, as famílias em Santarém teriam acesso a uma casa de 180 m² caso a opção fosse a aquisição e de 100 m² no caso do arrendamento. Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

382 € 28%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

100 m

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

211 € 15%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

180 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ZOOM REGIÃO CENTRO

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

VISEU O mercado residencial em Viseu apresenta um preço de venda de 764 €/m², um dos mais elevados de toda a linha interior, enquanto nas rendas, é um dos concelhos com o valor mais baixo de todas as capitais de distrito (4,1 €/m², apenas acima da Guarda). Já o rendimento médio disponível por família é superior a centros urbanos como Faro, Leiria ou Braga, situando-se em 1.417 € mensais, dos quais 468 € (taxa de esforço de 33%) são o máximo disponível para acesso à habitação. As taxas de esforço para 90 m² ficam, assim, em 16% para aquisição e 26% para arrendamento, correspondendo a uma prestação de 232 € na primeira modalidade a uma renda de 372 € no segundo caso. Tais valores são assim inferiores em 50% (compra) e em 21% (arrendamento) da capacidade financeira máxima.

Com o rendimento atual, as famílias em Viseu teriam acesso a uma casa de 170 m² caso a opção fosse a aquisição e de 105 m² no caso do arrendamento.

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018

1.417 €

Fonte: INE c/ projeção C21

468 €

Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

391 € 26%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

105 m

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

232 € 16%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

170 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM REGIÃO CENTRO

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM REGIÃO SUL

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ZOOM REGIÃO SUL BEJA Em geral, as capitais da região Sul apresentam um rendimento médio por família mais elevado do que as outras regiões, situando-se Beja nos 1.457 € mensais. Já nos preços de venda das casas há maior equilíbrio inter-regional entre os diferentes mercados, com Beja (741 €/m²) a ficar atrás de cidades como Viana do Castelo ou Viseu. As rendas situam-se em 5,0 €/m², próximo de Leiria e Braga. Assim, enquanto a aquisição de uma casa de 90 m² pressuporia uma mensalidade 50% abaixo (238 €) do orçamento limite da família (481 €), arrendar uma casa semelhante teria uma renda mensal de 452 €, ou seja, deixando uma margem de apenas 6% face ao limite aconselhado. A taxa de esforço para esta opção estaria, assim, bastante próxima da máxima (31% vs 33%), mas comprar casa representaria um esforço de 16% face ao rendimento familiar.

Com o rendimento atual, as famílias em Beja teriam acesso a uma casa de 170 m² caso a opção fosse a aquisição, mas de apenas 90 m² no caso do arrendamento.

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018

1.457 €

Fonte: INE c/ projeção C21

481 €

Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

452 € 31%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

90 m

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

238 € 16%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

170 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ZOOM REGIÃO SUL

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ÉVORA Uma das cidades do Alentejo que mais tem crescido em termos turísticos e com uma forte tradição universitária, Évora é uma das únicas capitais de distrito onde os preços das casas estão acima dos 1.000 €/m² (1.118 €/m²), algo que só acontece em Coimbra, Faro, Porto e Lisboa. Mas é também parte do Top 5 em termos de rendimento por família (1.506 €/m²). Comprar uma casa de 90 m2 em Évora implicaria que a família assumisse uma taxa de esforço de 23%, o que quer dizer que teria uma prestação de 339 €, menos 32% do que os 497 € de orçamento limite, cumprindo uma taxa de esforço de 33%. Já nas rendas, com um valor de 5,7 €/m², uma casa de 90 m² teria um encargo mensal de 509 €, ligeiramente acima (2%) do recomendado e refletindo uma taxa de esforço de 34%.

Com o rendimento atual, as famílias em Évora teriam acesso a uma casa de 125 m² caso a opção fosse a aquisição e de 85 m² no caso do arrendamento.

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018

1.506 €

Fonte: INE c/ projeção C21

497 €

Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

509 € 34%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

85 m

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

339 € 23%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

125 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ZOOM REGIÃO SUL

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

PORTALEGRE Com um rendimento médio por família de 1.393 € mensais, Portalegre fica abaixo das outras capitais do Alentejo, mas nivela com Faro (1.391 €), o que quer dizer que o orçamento para aceder a habitação atinge um máximo de 460 € mensais. Tal valor é praticamente o dobro dos 223 € de prestação que tal família assumiria se optasse por comprar uma casa de 90 m², considerando o preço médio de mercado (736 €/m²). Mas arrendar uma casa semelhante (a renda média é de 4,4 €/m²) já aproximaria o encargo mensal (400 €) bastante mais (gap de 13% vs 51% na aquisição) do orçamento limite. As taxas de esforço são, assim, de 16% na opção de aquisição e de 29% no arrendamento.

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018

1.393 €

Fonte: INE c/ projeção C21

460 €

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

Com o rendimento atual, as famílias em Portalegre teriam acesso a uma casa de 170 m² caso a opção fosse a aquisição e de 95 m² no caso do arrendamento. Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

400 € 29%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

95 m

223 € 16%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

170 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ZOOM REGIÃO SUL

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

SETÚBAL Embora parte da região Sul, esta capital integra o limite da Área Metropolitana de Lisboa e essa proximidade é sobretudo visível nas rendas, com um dos valores mais altos entre as capitais distritais (6,0 €/m²). Nos preços, Setúbal apresenta um valor de 961 €/m², ficando de fora dos cinco mercados com valores acima dos 1.000 €/m² e onde se incluem Lisboa, Porto, Faro, Coimbra e Évora. O rendimento médio por família situa-se em 1.471 €, igualmente fora do Top 5, mas sendo o mais próximo. Tal pressupõe um valor mensal máximo para habitação de cerca de 485 €, do qual os 292 € de prestação para a aquisição e uma casa de 90 m² ficariam 40% baixo. O arrendamento passaria esse limite em 11%, dada a renda de 541 € para aceder a uma casa semelhante. As taxas de esforço ficam, assim, em 20% para aquisição de 90 m² e em 37% para arrendamento.

Com o rendimento atual, as famílias em Setúbal teriam acesso a uma casa de 140 m² caso a opção fosse a aquisição e de 80 m² no caso do arrendamento.

Rendimento médio líquido mensal p/agregado 2018

1.471 €

Fonte: INE c/ projeção C21

485 €

Prestação mensal para comprar casa em 2018 Taxa de esforço

541 € 34%

Metros quadrados adquiridos em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

80 m

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33%

292 € 20%

Mensalidade para arrendar casa em 2018 Taxa de esforço

140 m2

Metros quadrados arrendados em 2018 com taxa de esforço ideal (33%)

ZOOM REGIÃO SUL

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

QUANTOS M2 POSSO TER COM O MEU RENDIMENTO? Guarda

Santarém Viseu

Beja

Vila Real Braga

Lisboa

Beja Vila Real Viseu

125

85 90

Portalegre Santarém

55 50

Viana do Castelo

130

Porto

Leiria Braga

140

Aveiro

145

Évora

Setúbal

145

Coimbra

170

150

Leiria

Évora

155

Viana do Castelo

170

160

100

Aveiro

Coimbra

170

105

Portalegra

Faro

180

100

Faro

Porto

185

Setúbal

Lisboa

195

Bragança

QUAL A MENSALIDADE QUE ASSUMO PARA TER UMA CASA DE 90 M2?

210

115

Castelo Branco

Bragança Castelo Branco

100

150

200

250

Compra

Guarda 0€

200€

400€

600€

800€

1 000€

1 200€

Arrendamento Compra

QUAL A MINHA TAXA DE ESFORÇO PARA TER UMA CASA DE 90 M2? 35%

Porto

32%

Faro 23%

34%

17%

Vila Real

28%

16%

Beja

16%

Viseu

31% 26%

16%

Portalegre

32%

18%

Braga

Guarda

31%

19%

Aveiro

Castelo Branco

32%

19%

Viana do Castelo

29%

15%

28%

15%

38%

14% 13%

10%

50% 43%

37%

19%

Leiria

68%

34%

20%

Setúbal

Brangança

Mensalidade limite

34%

22%

Coimbra

Santarém

Arrendamento

58%

Lisboa

Évora

29% 24% 20%

Compra 30%

40%

50%

60%

70%

80%

Arrendamento

Fonte: Century21 (cálculos c/ base em dados de rendimento do INE e preços/rendas residenciais da Confidencial Imobiliário).

1 400€

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

CONCLUSÕES

CONCLUSÕES Este estudo parte de duas questões base: (1) Qual a taxa de esforço de uma família para aceder a uma casa de 90 m2 nas atuais condições de mercado? (2) A que casa podem as famílias efetivamente aceder com o seu rendimento atual, cumprindo uma taxa de esforço de 33%? Apresentam-se, assim, nas conclusões as principais respostas a estas duas questões, numa análise intermunicipal e comparativa entre as duas vias de acesso à habitação, nomeadamente a compra e o arrendamento, detalhada ao longo de todo o estudo.

COMPRA Valor | Quais os mercados mais e menos valorizados para adquirir 90 m²? Em 13 das 18 capitais distritais, adquirir uma casa de 90 m² fica abaixo de 90.000 €, variando entre os 53.855 € da Guarda e os 86.485 € de Setúbal. Évora, Coimbra, Faro, Porto e Lisboa são as exceções, mas enquanto, nas três primeiras, a compra de tal casa oscila entre 100.000€ e 130.000 €, no Porto tem um valor de 164.714 € e em Lisboa de 305.429 €. Dentro das áreas metropolitanas, o quadro é diferente. No Algarve, apenas Portimão fica abaixo do preço da capital distrital (125.444 €), sendo que Tavira e Lagos se situam em torno dos 165.000 € e Loulé fica em 172.566 €. Na AM Lisboa, a capital é líder isolada, mas Cascais está já acima dos 225.000 € e Oeiras perto dos 195.000€, embora concelhos como o Barreiro, Seixal Montijo, a Sul, e Sintra, a Norte, se situem ainda abaixo dos 100.000 € (a partir dos 75.000 €). A AM Porto é a região metropolitana com os preços mais baixos, sendo que além do Porto apenas Matosinhos supera a barreira dos 100.000 €, com Valongo de Gondomar a situarem-se mesmo entre os 70.000 € e os 77.000 €.

Mensalidade | Prestações para comprar 90 m² e qual a diferença face ao orçamento limite? Lisboa (1.011 €) volta a apresentar uma diferença abismal em relação a todas as outras capitais de distrito, onde a mensalidade varia entre um mínimo de 182 € na Guarda e

um máximo de 564 € no Porto. A maioria das capitais situa a prestação mensal para adquirir uma casa de 90 m² entre os 200 € e os 300 €, destacando-se acima deste patamar também Coimbra (366 €), Évora (339 €), e Faro (439 €). Não obstante, apenas em Lisboa e Porto tal encargo fica acima da capacidade financeira das famílias (equivalente a um terço do rendimento disponível por mês), mas enquanto na capital essa diferença é de 77%, no Porto mantém-se estreita, em 5%. Deve assinalar-se, contudo, que na AM Lisboa, Cascais também está agora 33% acima das possibilidades e Loures, Odivelas e Oeiras superam ligeiramente (entre 1% e 3%) o limite aconselhado. Na AM Porto, todos os concelhos estão abaixo das possibilidades (entre -20% e -41%) com exceção do Porto, ao contrário do Algarve, onde a mensalidade em Faro ainda se mantém abaixo do limite (-4%), mas os restantes mercados estão quase ao nível de Lisboa face à desadequação aos rendimentos locais, com gaps acima dos 45% e quase nos 60%. A exceção é Portimão (9%). Évora e Coimbra, apesar dos preços mais elevados, ainda permitem às famílias ter uma margem em torno dos -30% face ao limite. Nas restantes capitais, este gap situa-se entre os -40% e -60% sendo a linha do interior, sem surpresas a que apresenta os diferenciais mais confortáveis.

Taxa de Esforço | Qual a percentagem de concelhos em que a taxa de esforço está acima do desejável para comprar? Entre as capitais de distrito, apenas Lisboa (58%) e Porto (35%) superam a taxa de esfoço aconselhada (33%), embora Faro esteja já a tocar no limite (32%). Nas restantes, adquirir uma casa de 90 m² permite taxas de esforço abaixo dos 25% (o mínimo é de 13% em Bragança). Destaque para Braga, Leiria e Aveiro, onde se situa mesmo abaixo dos 20%. Entre as áreas metropolitanas, os mercados algarvios são os que exigem maior esforço, todos superando a capacidade máxima aconselhada, com taxas entre os 36% e os 52% (Lagos, Loulé e Tavira), sendo precisamente a capital a única onde isso não acontece (32%). Na AM Lisboa, os mercados na Margem Sul estão ainda todos abaixo (entre os 18% e os 27%), enquanto na Margem Norte, Sintra é o mais favorável (23%) e Amadora e Loures estão já no limite

CONCLUSÕES

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

(31% e 33%), com os restantes a exigirem mais esforço das famílias, destaque para Cascais (44%). No Grande Porto, todos os mercados apresentam taxas de esforço inferiores a 33%, predominantemente em patamares em torno dos 20%.

concelhos se posicionam acima dos 6,0 €/m² e a maioria dos que rodeiam Lisboa (incluindo Almada)está acima dos 8,0 €/m², sendo o máximo os 10,6€ em Oeiras. Na AM Porto, estão entre 4,8 € e 7,3 €, enquanto no Algarve se situam entre 6,3 € e 8,3 €.

Área | Onde é que consigo comprar mais m² com 33% de esforço e em que percentagem de concelhos isso permite aumentar a área (vs baixar)?

Mensalidade | Qual a renda para 90 m² e qual o seu diferencial face ao orçamento limite?

Excluindo Lisboa, Porto e Faro, no limite da capacidade financeira das famílias é possível adquirir mais de 125 m² em todas as capitais de distrito, e em dois terços delas essa área é mesmo superior a 150 m², aproximando-se ou superando os 200 m² em Castelo Branco e Guarda. Faro alinha nos 90 m² e Porto fica nos 80m², enquanto Lisboa permitiria comprar apenas 50m². Ou seja, apenas no Porto (-10 m²) e Lisboa (-40 m²) é exigida revisão de área em baixa para garantir que o encargo mensal com a habitação não supere a capacidade máxima da família. Nas restantes capitais a área poderia aumentar entre os 35 e os 120 m². No contexto da AML, além de Lisboa, as condições obrigam a uma redução de área em Loures, Odivelas e Oeiras (todas em 5 m²) e em Cascais (-25 m²), no entanto nos restantes mercados ainda é possível comprar uma casa maior (de 5 a 65 m²), sendo que apenas na Amadora isso fica abaixo dos 100 m² e indo até aos 155 m² no Barreiro. Na AMP, com exceção da capital, adequar prestação ao capital permite comprar mais área em todos os mercados (entre 15 a 50 m²), destacando-se, junto ao Porto, Gaia (+40 para 130 m²) e Maia (+50 para 140 m²).No Algarve, acontece precisamente o contrário, pois capital está ajustada aos 90 m², mas em todos os restantes mercados, adequar o rendimento implica prescindir de área (entre 10 e 35 m²), com Lagos, Loulé e Tavira a permitem a compra de apenas 55 m².

ARRENDAMENTO Valor | Quais os mercados com a maior e menor renda? As rendas nas capitais de distrito variam entre os 13€/m² de Lisboa e os 3,8 €/m² da Guarda, embora a maioria dos mercados (14 das 18 capitais) situe as rendas abaixo dos 6 €/m². Coimbra (6,3 €/m²) e Faro (6,6 €/m²) são as outras duas capitais que estão acima desse valor e Setúbal está no limite dos 6,0 €/m². No contexto da AM Lisboa, todos os

Lisboa, com uma renda de 1.170 €, destaca-se do Porto, nos 810 €, situando-se todas as outras capitais de distrito abaixo dos 600 €, num mínimo de 339 € na Guarda. Apesar de este intervalo (entre o mercado mais e menos acessível) traduzir uma amplitude tão expressiva como a dos preços, parte de um valor bastante mais elevado, de tal forma que em oito das capitais, a renda apurada supera o orçamento aconselhado (em 105% em Lisboa e em 51% no Porto) e noutras quatro fica apenas entre 2% e 6% abaixo, com uma folga reduzida. A maior margem situa-se na Guarda, nos -26%. Nas áreas metropolitanas não é possível arrendar casa de 90 m² sem superar o orçamento ideal, sendo o gap mais baixo encontrado em Alcochete (AML) e Valongo (AMP), nos 2% e 4%, respetivamente. Contudo, em Albufeira e Loulé, no Algarve, esse diferencial é de quase o dobro (106% e 91%) e, na AM Lisboa, Cascais e Amadora apresentam rendas 87% e 71% acima do recomendado. No Porto, Matosinhos é o mercado com maior gap, nos 35%, mas tem à sua frente 12 concelhos no Algarve e Lisboa.

Taxa de Esforço | Qual a percentagem de concelhos em que a taxa de esforço está acima do desejável para arrendar? Em oito das 18 capitais, a taxa de esforço para arrendar está acima da desejável, variando entre os 34% de Coimbra, Évora e Braga, e os 68% de Lisboa. No Porto é de 50%. E Leiria, Aveiro, Viana do Castelo e Beja, estando abaixo dos 33%, mantêm-se em patamares acima dos 30%. A mais baixa observa-se na Guarda, nos 24%. Nas áreas metropolitanas, arrendar ficará sempre acima da taxa de esforço desejável, variando entre os 68% de Albufeira e os 34% observados em Alcochete e Valongo.

Área | Onde é que consigo arrendar mais m² com 33% de esforço e em que percentagem de concelhos isso permite aumentar a área (vs baixar)?

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

Em oito capitais arrendar uma casa adequada ao rendimento implica ter que prescindir de área, que pode variar entre a perda de 50 m² de Lisboa (para apenas 40 m²) e os 5 m² de Évora, Coimbra e Braga. No Porto revê-se 35 m² (para 55 m²) e em Faro 25 m² (para 65 m), destacando-se Bragança, onde a renda atual implica perder 15 m², mais que os 10 m² registados em Setúbal. Em quatro outras, a renda está adequada ao rendimento máximo, sem revisão da área (Leiria, Viana de Castelo, Aveiro e Beja), e noutras seis existe margem para aumentar a área entre 5 e 25 m² (Guarda). Nas áreas metropolitanas, todos os mercados implicam rever área para arrendar adequadamente à capacidade financeira, sendo que Albufeira implica o mesmo que Lisboa (menos 50 m²) e nos outros concelhos do Algarve isso varia entre os 35 e os 45 m². Em Lisboa, varia entre a revisão de -45 m² em Cascais e os -5 m² de Alcochete, e no Porto entre os -25 m² de Matosinhos e os -5 m² de Valongo.

COMPRA VS ARRENDAMENTO Rendimento | Quais os concelhos com maior e menor rendimento disponível? O rendimento médio disponível varia entre os 1.733 € mensais de Lisboa e os 1.272 € de Viana do Castelo, com o gap entre as capitais a situar-se nos 461 € e a maioria das capitais a apresentar um rendimento de 1.350 € a 1.550 €. No Porto é de 1.622 €, ligeiramente abaixo dos 1.685 € de Coimbra. O Algarve é a região metropolitana com menor rendimento, situando-se os diferentes concelhos entre os 1.090 € e os 1.180 €, sendo que Faro se situa em 1.391 €. Em Lisboa, variam entre os 1.352 € de Loures e os 1.919 € de Oeiras, acima de Lisboa, o maior no patamar dos 1.400 €. Na AM Porto, está entre os 1.501 € da Maia e os 1.192 € da Póvoa de Varzim, a maioria entre 1.200 € e 1.350 €.

Taxa Esforço | Qual a amplitude das taxas de esforço na compra e no arrendamento para 90 m²? Enquanto na compra a taxa de esforço fica entre 58% e 13% nas capitais de distrito (e a maioria abaixo dos 20% e superando os 33% apenas em Lisboa e no Porto), no arrendamento varia entre 68% e 24%, passando os 33% em oito capitais e ficando entre 30% e 32% noutras quatro. Nas áreas metropolitanas, comprar na região do Porto fica sempre abaixo da taxa de esforço recomendada (19% a 27%) e em

CONCLUSÕES

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

RENDIMENTO MÉDIO MENSAL POR FAMÍLIA 1 919€

Oeiras Lisboa

1 733€

Cascais

1 727€ 1 685€

Coimbra

1 676€

Alcochete

1 622€

Porto

1 524€

Aveiro

1 506€

Évora Maia

1 501€

Almada

1 500€ 1 476€

Matosinhos

1 471€

Setúbal

1 457€

Beja

1 450€

Seixal Odivelas

1 424€

Viseu

1 417€ 1 414€

Barreiro Sintra

1 400€

Montijo

1 397€

Guarda

1 394€

Portalegre

1 393€

Vila Real

1 392€

Faro

1.391€

Leiria

1 385€

Braga

1 383€

Castelo Branco

1 377€

Amadora

1 373€

Santarém

1 371€

Bragança

1 359€

Loures

1 352€

Vila Nova de Gaia

1 345€

Viana do Castelo

1 272€

Vila do Conde

1 263€

Valongo

1 251€ 1 233€

Gondomar

1 192€

Póvoa do Varzim

1 181€

Portimão

1 120€

Loulé Lagos

1 095€

Albufeira

1 092€

Tavira

1 091€

0€ Fonte: Dados INE com projeção Century 21.

500€

1 000€

1 500€

2 000€

2 500€

CONCLUSÕES

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

TAXA DE ESFORÇO PARA 90 M2 58%

Lisboa

Loulé

52% 52% 52%

Tavira

52% 54%

Lagos

48%

Albufeira

Odivelas

34%

Oeiras

34%

50% 55% 50%

33%

Loures

54%

32%

Faro

43%

31%

Amadora Almada

27%

Póvoa do Varzim

27%

57% 49% 40%

26%

Matosinhos Vila do Conde

24%

Alcochete

24%

Sintra

23%

Montijo

23%

Évora

23%

Coimbra

22%

Seixal

22%

Vila Nova de Gaia

21%

Gondomar

21%

Maia

20%

Setúbal

20%

Valongo

19%

Leiria

19%

Viana do Castelo

19%

Aveiro

19%

Braga

18%

Barreiro

18%

Beja

16%

Viseu

16%

Portalegre

16%

41%

34% 38% 41% 39% 39% 37% 34% 32% 31% 32% 34% 43% 28% 31% 26% 29% 28%

15%

Bragança

38%

14% 13%

36% 34%

34%

15%

Santarém

44%

46%

17%

Vila Real

Guarda

56%

35%

Porto

Castelo branco

62%

36%

Portimão

63%

68%

44%

Cascais

68%

29% 24% Arrendamento

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Fonte: Century21 (cálculos c/ base em dados de rendimento do INE e preços/rendas residenciais da Confidencial Imobiliário).

70%

80%

Compra

CONCLUSÕES

Lisboa, apesar de Cascais ficar em 44%, nos restantes mercados da margem Norte está apenas ligeiramente acima (nos 34%) e nos concelhos da Margem Sul fica no patamar dos 20%, atingindo os 18% no Barreiro. No Algarve, pelo contrário, comprar fica acima (de 36% em Portimão a 52% em Tavira, Lagos e Loulé) da taxa de esforço recomendada, com exceção de Faro (32%). Arrendar cumprindo a taxa de esforço recomendada é bastante mais difícil, com este indicador a superar esse limite em todas as áreas – desde 34% em Alcochete (AML) e Valongo (AMP) a 68% em Albufeira (Algarve). O Porto é, ainda assim, a região com maior conforto, com taxas de esforço para arrendar 90 m² quase sempre inferiores a 45%.

Mensalidade | Quanto mais/menos pago por comprar do que por arrendar e onde é que esse gap é maior? Na prática, adquirir a casa de 90 m² implica um encargo mensal entre 14% a 61% abaixo da renda praticada no mesmo mercado, incluindo em mercados muito valorizados como Lisboa e Porto, onde esse gap se situa em respetivamente em -14% e –30% (-26% em Faro). E, na maioria das capitais, tal gap situa-se mesmo acima dos -40% (10 das 18), destacando-se Braga (-47%), Setúbal (-46%), Aveiro (-42%) e Leiria (-41%). Noutras cidades universitárias como Coimbra (-36%) e Évora (-33%), esse gap está mais próximo de Lisboa e Porto. Nas áreas metropolitanas, comprar fica mais baixo do que arrendar entre 58% (no Barreiro) e 5% (em Tavira), mas incluem o único mercado onde o custo é semelhante, ficando mesmo arrendar ligeiramente mais barato (1%), nomeadamente Lagos. De resto, apenas Tavira tem um gap abaixo dos -10%, já que nos restantes mercados tal diferença é superior a -18%. Barreiro e Sintra lideram em Lisboa, Gaia, Maia e Gondomar no Porto, e Portimão no Algarve.

Área | Com um rendimento de 33% consigo comprar mais ou arrendar mais? Quanto mais e onde é que existe o maior gap? Em todas as capitais consegue-se comprar sempre maior área maior do que arrendar (entre 10 a 110 m²) com uma mensalidade equivalente a um terço do rendimento disponível e, em cidades como Castelo Branco e Bragança, isso significa mesmo mais que duplicar a área comprada face à arrendada, traduzindo na prática, uma casa cerca de 100

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

m² maior. Em Lisboa, consegue comprar-se mais 10 m² do que arrendar com o mesmo orçamento (ou seja, uma casa 25% maior) e no Porto e Faro essa diferença é de 25 m² (+45% no caso do Porto face ao arrendamento e + 38% no caso de Faro). Nas regiões metropolitanas, novamente uma realidade diferente: o Algarve é a zona em que existe uma menor diferença entre a área comprada e a área arrendada com um mesmo orçamento (de 1/3 do rendimento disponível), chegando a equivaler em Lagos (nos 55 m²), mas podendo chegar aos 30 m² em Portimão. Na AM Lisboa, comprar no Barreiro mais que duplica a área arrendada (em 90m² de 65 para 115m²) e mesmo em Cascais e Oeiras, mercados muito valorizados, tal permite ganhar cerca de 20 e 25 m². No Porto, esse gap varia entre os 35 m² de Vila de Conde e os 60 m² de Gaia.

CONCLUSÕES

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

GAP ENTRE A MENSALIDADE COMPRA / RENDA MENSAL PARA 90 M2

Lagos 1% Tavira -5% Lisboa -14% Loulé -18% Faro -26% Alcochete -29% Cascais -29% Albufeira -30% Porto -30% Oeiras -32% Vila do Conde -33% Évora -33% Póvoa do Varzim -34% Portimão -35% Coimbra -36% Viseu -38% Odivelas -39% Loures -39% Vila Real -39% Viana do Castelo -39% Leiria -41% Matosinhos -41% Aveiro -42% Valongo -44% Seixal -44% Montijo -44% Portalegre -44% Almada -44% Santarém -45% Amadora -45% Gondomar -46% Setúbal -46% Guarda -46% Beja -47% Braga -47% Maia -48% Vila Nova de Gaia -49% Sintra -50% Castelo Branco -51% Barreiro -58% Bragança -61% -70%

-60%

-50%

-40%

-30%

Fonte: Century21 (cálculos c/ base em dados de rendimento do INE e preços/rendas residenciais da Confidencial Imobiliário).

-20%

-10%

10%

CONCLUSÕES

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

GAP ENTRE ÁREA COMPRADA/ARRENDADA COM TAXA DE ESFORÇO 33% (EM M2)

Bragança 110 Castelo Branco 100 Guarda 95 Barreiro 90 Santarém 80 Beja 80 Portalegre 75 Braga 70 Viseu 65 Maia 65 Vila Real 60 Aveiro 60 Gondomar 60 Setúbal 60 Vila Nova de Gaia 60 Sintra 60 Viana do Castelo 55 Leiria 55 Valongo 55 Seixal 55 Montijo 50 Coimbra 45 Matosinhos 45 Almada 45 Amadora 45 Évora 40 Alcochete 35 Vila do Conde 35 Póvoa do Varzim 35 Odivelas 35 Loures 35 Portimão 30 Faro 25 Porto 25 Oeiras 25 Cascais 20 Albufeira 20 Lisboa 10 Loulé 10 Tavira 5 Lagos 0 0

Fonte: Century21 (cálculos c/ base em dados de rendimento do INE e preços/rendas residenciais da Confidencial Imobiliário).

100

120

CONCLUSÕES

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ÁREA COMPRADA/ARRENDADA COM TAXA DE ESFORÇO 33% (EM M2)

Guarda

210

115

Castelo Branco

195

Bragança

185

Santarém

180

100

Beja

170

Portalegre

170

Viseu

170

105

Vila Real

160

100

Barreiro

155

Braga

155

Aveiro

150

Viana do Castelo

Leiria

Maia

145 145 140

Setúbal

140

Valongo

140

Gondomar

135

Vila Nova de Gaia

130

Seixal

130

Coimbra

130

Évora

125

Sintra

120

Montijo

120

Alcochete

120

Vila do Conde

115

Matosinhos

110

Almada

105

Póvoa do Varzim

105

Amadora

Faro

Odivelas

Loures

Oeiras

Portimão

Porto

Cascais

Albufeira

Tavira

Lagos Lisboa

40 0

55 55 55

50 Arrendamento Compra

65 60

Loulé

100

150

Fonte: Century21 (cálculos c/ base em dados de rendimento do INE e preços/rendas residenciais da Confidencial Imobiliário).

200

250

CONCLUSÕES

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

A maior pressão urbana traduz-se, de uma forma natural, na acessibilidade à habitação. Assim, em geral, as capitais de distrito com maior densidade populacional correspondem não só aos mercados de maior valorização, como àqueles em que a taxa de esforço para aquisição se mostra mais expressiva. Destacam-se, neste contexto, os mercados de Lisboa e Porto – muito distantes das restantes realidades quer em termos de valorização (as únicas capitais acima dos 160.000 € para aquisição de 90 m2), quer de taxa de esforço (as únicas que superam a taxa recomendada de 33%) quer de densidade populacional (ambas em torno dos 5.000 habitantes/km2 em 2018, sendo a capital mais próxima Braga, mas que não chega a 1.000 habitantes/km2); mas também Faro, Coimbra, Setúbal, Aveiro, Leiria ou Braga. Já as capitais distritais da linha interior (quer a Norte quer a Centro e Sul), onde a densidade populacional é muito inferior, são, sem surpresa, as menos valorizadas, mas também aquelas que apresentam maior capacidade de acesso à habitação, com taxas de esforço tendencialmente mais baixas. A única exceção é Évora, uma das capitais de distrito com menor densidade populacional, mas uma das únicas cinco onde o preço para adquirir uma habitação (90 m2) está acima dos 100.000 €.

CONCLUSÕES

NOTAS METODOLÓGICAS

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

NOTAS METODOLÓGICAS MUNÍCIPIOS • Análise das capitais de distrito de Portugal Continental, aprofundando-se a análise nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e do Porto, bem como na região do Algarve. • No contexto das referidas Áreas Metropolitanas, bem como na região do Algarve consideraram-se os municípios com maior dinâmica no mercado imobiliário e/ou mais próximos das cidades capitais. • MUNÍCIPIOS: AM LISBOA (Lisboa, Cascais, Oeiras, Amadora, Odivelas, Sintra, Loures, Almada, Seixal, Barreiro, Montijo, Alcochete); AM PORTO (Porto, Gondomar, Maia, Matosinhos, Póvoa de Varzim, Valongo, Vila do Conde, Vila Nova de Gaia); ALGARVE (Faro, Loulé, Tavira, Albufeira, Portimão, Lagos); OUTRAS CAPITAIS DISTRITO (Braga, Aveiro, Coimbra, Leiria, Viana Castelo, Vila Real, Bragança, Viseu, Guarda, Castelo Branco, Santarém, Portalegre, Setúbal, Évora, Beja).

RENDIMENTO • Considera-se para efeitos desta análise, com segmentação a nível concelhio, o rendimento médio bruto declarado deduzido de IRS por agregado fiscal (dados Autoridade Tributária/INE).

https://ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_indicadores&indOcorrCod=0009765&contexto=bd&selTab=tab2 • Entende-se por agregado fiscal,o agregado familiar conforme reportado à Autoridade Tributária para efeitos de IRS, ou seja, o agregado que inclui os elementos que constam na mesma declaração de rendimentos. • Conceitos relacionados com de Rendimento Bruto declarado deduzido de IRS: RENDIMENTO BRUTO: Rendimento que corresponde: 1) ao valor do rendimento não isento antes de efetuada qualquer dedução específica para as categorias A (Trabalho dependente) e H (Pensões); 2) ao valor do rendimento líquido, ou seja, ao valor do rendimento depois de efetuadas as respetivas deduções específicas, para as restantes categorias.

IMPOSTO SOBRE O RENDIMENTO DE PESSOAS SINGULARES: Imposto que incide sobre o valor anual do conjunto dos rendimentos da pessoa singular, depois de efetuadas as correspondentes deduções e abatimentos. IMPOSTO SOBRE O RENDIMENTO DE PESSOAS SINGULARES LIQUIDADO: Valor do imposto que corresponde ao imposto devido, ou seja, à coleta líquida das deduções previstas no código do IRS e dos benefícios fiscais, antes de efetuadas as deduções relativas às retenções na fonte e aos pagamentos por conta.

https://www.ine.pt/bddXplorer/htdocs/minfo.jsp?var_ cd=0009765&lingua=PT • Os dados mais recentes são referentes a 2016. Foi realizada uma projeção do rendimento até 2018, tendo como fator de atualização a taxa de evolução anual do consumo privado – despesa de consumo final das famílias (Componente do PIB a preços correntes) – dados INE.

https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_pesquisa&frm_accao=PESQUISAR&frm_show_ page_num=1&frm_modo_pesquisa=PESQUISA_SIMPLES&frm_modo_texto=MODO_TEXTO_ALL&frm_texto=Consumo+privado+%28despesa+de+consumo+final+-+P.3%29+das+fam%C3%ADlias+residentes+por+durabilidade+%28preços+correntes%3B+anual%29&frm_ imgPesquisar= • A taxa de variação deste indicador foi calculada internamente.

VALORES . PREÇOS E RENDAS • Os preços e rendas de base para a análise foram cedidos pela Confidencial Imobiliário, a partir do SIR-Sistema de Informação Residencial, referindo-se a valores finais de mercados relativos ao ano 2018 nos municípios em análise. Os dados são apresentados em valor unitário de €/m².

https://confidencialimobiliario.com/base-de-dados/sir-sistema-de-informacao-residencial/

NOTAS METODOLÓGICAS

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

TAXA DE ESFORÇO RECOMENDADA (DSTI . DEBT SERVICE-TO-INCOME RATIO) • Tendo em conta que o Eurostat determina que, para uma família, os custos com habitação estarão em sobrecarga quando sejam superiores a 40% do rendimento disponível, foi considerada como taxa de esforço limite padrão para efeitos da análise de 33%. Assim, considera-se como orçamento limite para alocar ao acesso à habitação, 1/3 do rendimento disponível das famílias em cada município.

https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index. php?title=Glossary:Housing_cost_overburden_rate

HABITAÇÃO PADRÃO • Foi considerada como habitação padrão para efeitos da análise, um fogo com 90 m² por agregado familiar.

https://confidencialimobiliario.com/base-de-dados/sir-sistema-de-informacao-residencial/

MENSALIDADES HABITAÇÃO • Para cálculo da prestação de aquisição da habitação em cada município, foram realizadas simulações online na Caixa Geral Depósitos, Millennium bcp, Santander e BPI, a partir das quais se apurou uma prestação média. As simulações tiveram os seguintes pressupostos: ›››››››››› Habitação de 90 m² ao preço de venda de 2018 ›››››››››› Loan-to-Value de 85% ›››››››››› Maturidade de 360 meses ›››››››››› Taxa de Juro Variável (Euribor - 12 meses) ›››››››››› TAEG – De acordo com as condições comerciais em vigor nos dias 15 e 16 abril, conforme simulações realizadas. • Os remanescentes 15% do valor da casa não sujeitos à concessão de crédito são considerados capitais próprios, distribuídos, através um cálculo aritmético simplificado, pelos mesmos 360 meses de maturidade subjacente ao crédito. O valor mensal daqui resultante é acrescido à

prestação média apurada no âmbito das simulações bancárias, chegando-se assim à prestação final para aquisição de habitação. • No caso do arrendamento, o cálculo da renda mensal resulta da operação de multiplicação direta da renda unitária de mercado para uma área de 90 m².

PROJEÇÕES • Para efeitos de projeções da adequação da área da habitação ao rendimento limite disponível, quer na opção de aquisição quer de arrendamento, a escala utilizada para testes foi de 5 m².

A MARCA CENTURY 21® Criada em 1971, nos Estudos Unidos, a marca CENTURY 21 é a maior rede imobiliária do mundo. Subsidiária da Realogy Corporation – um dos maiores grupos económicos mundiais – em 2018 a marca conta com 8.000 agências e mais de 11.000 consultores imobiliários em operação em 80 países, em todos os continentes. A CENTURY 21 Portugal iniciou atividade no mercado nacional em 2005. Neste momento, a marca gere uma rede com mais de 110 lojas, suportadas por uma equipa que supera os 2100 elementos, com presença de norte a sul do País. A empresa diferencia-se dos outros operadores do setor pelo seu modelo próprio de operação e foi a primeira marca do setor imobiliário a sistematizar um método de trabalho exclusivo, em sistema de franchising.

www.century21.pt

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

A MARCA CENTURY 21®

NO MUNDO

80 PAÍSES

8.000 AGÊNCIAS

111.000 CONSULTORES

A MARCA CENTURY 21®

EM PORTUGAL

140 AGÊNCIAS

3.000 CONSULTORES

FICHA TÉCNICA ESTE ESTUDO FOI REALIZADO EM PARCERIA PELA CENTURY 21 PORTUGAL, A CONFIDENCIAL IMOBILIÁRIO E A VIDA IMOBILIÁRIA Coordenação do projeto António Gil Machado, Vida Imobiliária Ricardo Guimarães, Confidencial Imobiliário Ricardo Sousa, CENTURY 21 Portugal Texto Rita Ribeiro Projeto gráfico Brandscape Lifestyle Creativity, Lisboa, Portugal Fotografia Banco de Imagens Edição 1.ª Edição, julho de 2019

Não é permitida a reprodução, total ou parcial, deste estudo, por quaisquer meios, sem a autorização prévia dos autores.