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Anno VI 02/09/2009 n째 w w w. a t t i c o . i t

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NEWS ATTICO Settimanale di informazione e annunci immobiliari ANNO VI • NUMERO 33 B&P Editori Srl SEDE: Via Valtellina, 21 20092 - Cinisello Balsamo (Milano) Tel. 02 66 59 74 11 r.a. • Fax 02 66 59 74 92 E-Mail info.milano@bp-editori.it Direttore Responsabile Gianluca Proni

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Collaboratori Emilia Bitossi - Roberto Carcano Anna Carbone Impaginazione B&P Editori Srl Via Valturio, 5 47900 - Rimini (Rn) Tel. 0541 78 00 44 • Fax 0541 90 13 18 E-Mail info.rimini@bp-editori.it E-Mail pesaro@bp-editori.it (ricevimento annunci) Responsabile di filiale: Italo Andrea Brighi Responsabile commerciale di filiale: Gabriella Abbà 348.3515747 Responsabile di zona: Giuseppe Beltrami Cell. 335.6525332 Redazione Responsabile di produzione: Pamela Salvalaggio Impaginazione: P. Salvalggio, V. Castrignanò, P. Palumbo, S. Urbini

COPERTINE > LALLA BIANCHI > ITALCASE > BASSANO MOBILI > COPERTURE EDILI > F.B.

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Rubriche > CONVEGNO ASSOMEA: MEDIAZIONE CREDITIZIA, NUOVA REGOLAMENTAZIONE

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> CONFEDILIZIA RISPONDE: AFFITTI E CONDOMINIO

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> COSE DI CONDOMINIO: IL LASTRICO SOLARE

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> NEWS: RENDIMENTO ENERGETICO: LE NUOVE REGOLE

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Centro testi: P. Palumbo Amministrazione: Elisa Pozzi Tel. 0541 780044 - Fax 0541 901451 Stampa Rotopress International Srl Via Breccie - Loreto (AN) Registrato presso il Tribunale di Monza Registrazione n. 1702 del 31/12/03 La direzione di NEWS ATTICO si riserva il diritto di modificare, rifiutare o sospendere una inserzione a proprio insindacabile giudizio. L’editore e la concessionaria di pubblicità non rispondono di eventuali errori di stampa, ritardi o danni causati dalla non pubblicazione di inserzioni per qualsiasi motivo.Gli inserzionisti dovranno rifondere all’Editore ogni spesa da esso eventualmente sostenuta a causa di dichiarazioni, violazione di diritti o altri elementi contenuti negli annunci. NEWS ATTICO offre solo un servizio, non riceve percentuali o compensi sulle compravendite in oggetto, non è perciò responsabile della qualità, provenienza o veridicità delle inserzioni. E’ vietata ogni riproduzione, anche parziale, di questa copia di giornale.

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Indice

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MEDIAZIONE CREDITIZIA, NUOVA REGOLAMENTAZIONE I punti chiave previsti dal nuovo regolamento, che consentirĂ una maggiore professionalitĂ  del settore, a tutela di banche e consumatori

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AFFITTI E CONDOMINIO La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nĂŠ a carattere personale nĂŠ relativi a questioni giĂ pendenti innanzi allĘźAutoritĂ  Giudiziaria a cura di Anna Carbone

Si è tenuto a Roma il primo convegno dedicato alla nuova regolamentazione del mercato della mediazione creditizia, nel corso del quale sono stati illustrati e approfonditi gli impatti del decreto legge 2320-bis-B (Art 33), approvato in via definitiva dal Parlamento.
 Organizzata da Assomea, associazione che si fa portavoce dei principali operatori nel comparto della mediazione creditizia e degli agenti in attivitĂ finanziarie, la tavola rotonda ha analizzato e chiarito i punti chiave previsti dal nuovo regolamento, che consentirĂ  una maggiore professionalitĂ  del settore, a tutela di banche e consumatori.
 Sono intervenuti Eustacchio Allegretti, presidente di Assomea, Enrico Quadri, vicepresidente di Assomea, Fabio Picciolini, segretario generale di Adiconsum e Andrea Ciani, segretario generale di Assocred.
 Obiettivo di questo primo incontro è creare informazione e contribuire ad accelerare i processi che porteranno allĘźapplicazione pratica della nuova delega di legge, consentendo cosĂŹ al mercato di crescere in trasparenza, professionalitĂ  e valore creato.
 “Uno degli aspetti piĂš importanti della legge prescrive per i mediatori creditizi obblighi di trasparenza sulle commissioni, oltre che lĘźadozione dI una forma giuridica societaria per lĘźesercizio dellĘźattivitĂ  adeguatamente capitalizzata spiega Eustacchio Allegretti, Presidente di Assomea - Lo stanziamento di un capitale minimo per accedere alla professione significa migliorare il mercato, premiando la serietĂ  a scapito di una inesperienza diffusa che spesso abbiamo osservato in questo settoreâ€?.
 Il testo approvato in via definitiva dal Parlamento prevede, inoltre, lĘźistituzione di un organismo associativo incaricato di provvedere alla tenuta dellĘźelenco dei soggetti abilitati, disciplinato dal Ministero dellĘźEconomia e delle Finanze e sottoposto alla vigilanza della Banca dĘźItalia, a maggior tutela dei cittadini e della categoria professionale. A 
 llĘźinterno della legge è sottolineata, infatti, la necessitĂ  di stabilire condizioni e requisiti di esperienza effettiva piĂš stringenti, attraverso un serio e verificabile percorso formativo, oltre la copertura dellĘźeventuale responsabilitĂ  professionale attraverso polizza assicurativa per danni, facendo sĂŹ che lĘźesercizio della professione di mediatore creditizio sia incompatibile con lĘźiscrizione in altri ruoli professionali. 
In questo modo sarĂ  possibile evitare quei conflitti di interesse che in passato hanno contribuito a inquinare il mercato in Italia.
 ÂŤSpero che la nuova legge possa senza ombra garantire prima di tutto trasparenza, quella che, a mio giudizio, è una condicio sine qua non per lĘźesercizio di tali attivitĂ  – commenta Andrea Ronchi, Ministro per le Politiche Europee – servono tutele in grado di produrre effetti benefici non solo per i consumatori finali dei prodotti finanziari ma in primis per gli operatori stessi e per le banche. Un salto di qualitĂ  che ci consentirebbe, specie in un momento come questo in cui la crisi ha portato i cittadini e gli investitori a demonizzare la finanza e il suo indotto, di dare un contributo serio a una crescita sana del mercatoÂť. Ăˆ noto “il fatto che la mediazione creditizia svolge una funzione molto importante nei mercati contemporanei, in quanto, nel facilitare lĘźincontro tra la domanda e lĘźofferta di credito, contribuisce a creare le basi per il rilancio dellĘźattivitĂ  produttiva e dei consumi, riferisce Luigi Casero, Sottosegretario di Stato allĘźEconomia e alle Finanze. Porre al centro il cittadino-consumatore vuol dire stabilire meccanismi autoCONVEGNO ASSOMEA matici di controllo e responsabilizzazione che hanno effetti positivi sul mercato. Il lavoro di mediazione creditizia, dunque, deve essere regolamentato in modo tale da garantire efficienza e rigore. Occorre, in particolare, combattere contro la concorrenza sleale di chi non è titolato a svolgere una cosĂŹ delicata funzioneâ€?.

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a cura di Anna Carbone

Non è dovuto lĘźavviamento per le attivitĂ professionali. Si domanda se vada riconosciuto il diritto allĘźindennitĂ  di avviamento al conduttore che svolga nellĘźimmobile a lui locato lĘźattivitĂ  di architetto. LĘźart. 35 della legge 392/Ęź78 esclude il diritto del conduttore alla descritta indennitĂ  nel caso in cui lĘźimmobile locato sia destinato allĘźesercizio di unĘźattivitĂ  professionale. La risposta, pertanto, è negativa. Installazione di un servoscala Un condomino affetto da handicap domanda se possa installare, a proprie spese, un servoscala nellĘźedificio dove abita, nonostante gli altri condòmini siano contrari. La risposta è positiva, purchĂŠ la descritta installazione non rechi pregiudizio alla stabilitĂ  o alla sicurezza del fabbricato, non ne alteri il decoro architettonico o non renda talune parti comuni dellĘźedificio inservibili allĘźuso o al godimento anche di un solo condomino. Ciò, tenendo comunque conto del fatto che “una modesta compressioneâ€? del diritto che spetta a ciascun condomino di godere delle parti comuni è – secondo la giurisprudenza – tollerabile, allorchĂŠ sia giustificata “dallĘźinteresse altrui ad un piĂš proficuo uso della cosa comune e non rechi in concreto alcun serio pregiudizio o grave sacrificioâ€? (cfr. Trib. Milano sent. 9.9.Ęź91). Mancata sottoscrizione del verbale da parte del presidente dellĘźassemblea Un verbale dĘźassemblea è stato sottoscritto solo dal segretario ma, per dimenticanza, non anche dal presidente. Si chiede se ciò possa essere motivo di invaliditĂ  delle deliberazioni assunte. Secondo la giurisprudenza la mancata firma del presidente, in calce al verbale, costituisce una irregolaritĂ  non in grado di inficiare la validitĂ  di quanto deliberato dallĘźassemblea (cfr. Trib. Milano sent. n. 8804 del 24.7.Ęź97). La risposta al quesito, pertanto, è negativa. Tassazione dellĘźindennitĂ  di avviamento Un conduttore domanda se lĘźindennitĂ  di avviamento commerciale da lui ricevuta sia soggetta a tassazione. E, in caso affermativo, con quale regime. Ai sensi dellĘźart. 17, comma 1, lett. h), D.P.R. n. 917 del 1986 le somme ricevute a titolo di indennitĂ  di avviamento sono soggette a tassazione separata. NOTA I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489


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Criteri dʟuso, ripartizione spese per la manutenzione, i limiti alla proprietà Il lastrico solare è la copertura di un edificio con superficie non completamente orizzontale, ma lievemente inclinata per favorire lo smaltimento delle acque. A tutti gli effetti, è parte comune a tutti i condomini. Quindi le spese per la sua riparazione o ricostruzione competono a tutti, in base ai rispettivi millesimi di proprietà. Il lastrico solare praticabile può essere utilizzabile da tutti i condomini o dato in proprietà od uso esclusivo ad uno solo o ad alcuni di essi. Quasi sempre si tratta del residente allʟultimo piano dellʟedificio. Se è usato da tutti, la spartizione della spesa è in proporzione ai millesimi, salvo patti contrari. Quale il criterio dellʟuso Quando il lastrico serve solo a uno dei proprietari del palazzo, ovviamente costui non deve pagare come gli altri. In questo caso, o il regolamento contrattuale decide, in uno dei suoi articoli, una particolare suddivisione, che andrà applicata oppure non ne fa parla. Solo in tale eventualità, secondo lʟarticolo 1126 del codice civile, le spese di manutenzione ordinaria spettano per intero al proprietario. Invece quelle di riparazione e ricostruzione vanno suddivise per un terzo a carico del proprietario (o utilizzatore esclusivo) e per i rimanenti due terzi a carico di tutto il condominio, proprietario escluso, per quanto riguarda la sua quota millesimale di proprietà. Un particolare tipo di lastrico solare è la terrazza a livello. Vi si accede da un

appartamento che è situato al suo livello e funziona da copertura solo per una parte dello stabile. Essa è in genere di proprietà o in uso perpetuo al proprietario dellʟappartamento del quale è pertinenza. Anche le sue spese di manutenzione straordinaria vanno ripartite in base allʟarticolo 1126 del codice civile. Però i due terzi sono a carico solo di coloro che si trovano sotto la sua proiezione geometrica dal suolo fino allʟultimo piano, a prescindere dalla porzione coperta dei loro appartamenti. Il terzo rimanente è ovviamente a carico del proprietario. In caso di danni Il lastrico ha vantaggi e svantaggi, naturalmente. Permette di godere maggiormente di spazi che altrimenti non esisterebbero. Tuttavia, rispetto al tetto inclinato, è meno efficientemente per lo smaltimento di pioggia e neve. Quindi, in caso di vizi di costruzione o di obsolescenza, lʟ appartamento sotto il lastrico o la terrazza a livello riporta danni agli intonaci, ai mobili o addirittura crolla a causa di infiltrazioni. In tal caso, chi e in quale proporzione paga? In proposito, la Cassazione ha deciso in Sezioni Unite che la ripartizione dei danni è a carico per due terzi del condominio e per un terzo del proprietario del lastrico o di chi lo ha in uso esclusivo. Infatti lʟintero condominio ha i dovere di controllare se il lastrico solare è in buona efficienza e perfino di accertarsi se la piccola manutenzione sia eseguita (sen-

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tenza n. 3672 del 1997). Solo se il proprietario impedisce di entrare in casa sua per verificare se il lastrico solare è in buone condizioni, può essere considerato colpevole dei danni causati da infiltrazioni. Se invece il danno da infiltrazione è causato da gravi difetti nella costruzione è possibile rivalersi contro la ditta costruttrice del palazzo. Il diritto a rivalersi si prescrive entro due anni (articolo 1667 del codice civile), in caso di vizi meno gravi, o entro dieci anni (articolo 1669 del codice civile), in caso di vizi gravi. Sopra il lastrico Quasi tutto quello che si trova sopra il pavimento di un lastrico solare a uso privato non ne fa parte. Sono cosÏ di proprietà privata e con spese a carico del singolo il giardino pensile, i parapetti, le ringhiere, eventuali costruzioni provvisorie, come i gazebo. Pertanto le relative spese sono a carico del proprietario. Se sul lastrico privato esistono strutture o impianti ad uso comune (il casotto per lʟargano dellʟascensore o lʟantenna Tv centralizzata), la manutenzione compete al condominio. Limiti alla proprietà Se il condominio non ha unʟantenna centralizzata è possibile costringere il proprietario del lastrico a ospitarla e far correre i relativi cavi sul terrazzo. Lʟarticolo 21 della Costituzione garantisce, infatti, la libe-

a cura di Anna Carbone

ra manifestazione del pensiero “con ogni mezzo di diffusioneâ€?, compresa la televisione. Pertanto le antenne (comprese quelle paraboliche via satellite) sono legalmente tutelate perfino dagli opposti interessi degli abitanti in un condominio, in base allĘźarticolo 232 del D.p.r. 29 marzo 1973, n. 156. Quindi, il proprietario del lastrico deve concedere lĘźinstallazione dellĘźantenna comune e dei relativi cavi e non ha nemmeno diritto a unĘźindennitĂ . Però se il condominio, allo scopo di percepire un canone, volesse far installare altri tipi di antenne, come quelle ripetitrici per i cellulari, allora lĘźunico che ha diritto di decidere e di percepire il relativo canone è il proprietario (tranne che, ovviamente, siano superati i limiti previsti per legge per le emissioni elettromagnetiche). Inoltre è impossibile per il condominio, in caso di nuova installazione di un ascensore, costringere il proprietario ad ospitare un casotto per lĘźargano: infatti esistono ascensori, detto oleodonamici o idraulici, nei quali lĘźargano è sostituito da un pistone, posto in basso nella fossa.

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NEWS

RENDIMENTO ENERGETICO: LE NUOVE REGOLE

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Con il Dpr n. 59 si guarda anche al condizionamento estivo Case appena costruite o completamente ristrutturate con criteri di risparmio energetico nuovi di zecca, che guardano non solo al minor consumo di carburante degli impianti durante l’inverno, ma anche al condizionamento estivo e al consumo di acqua calda sanitaria. Divieto di trasformazione degli impianti centralizzati in termoautonomi. Sono solo alcune delle novitĂ contenute nel Dpr 2 aprile 2009, n. 59 (entrato in vigore il 25 giugno). Ma andiamo con ordine, vedendo alcuni dei punti piĂš rilevanti contenuti nella norma. Condizionamento estivo Nuove costruzioni, ampliamenti oltre il 20% dei volumi, ristrutturazioni di edifici oltre i 1.000 mq prevedono un calcolo delle necessitĂ  di condizionamento, tenendo conto di una temperatura media estiva contenuta in una norma tecnica Uni. In ogni caso negli edifici residenziali il consumo annuo di energia (quasi sempre si tratterĂ  di elettricitĂ ), non deve superare i 40 kWh al metro quadro nei comuni piĂš calde della Penisola (zone energetiche A e B) e i 30 kWh nelle altre. Porte, finestre, muri, tetti Non solo per le nuove costruzioni, ma anche nelle ristrutturazioni, manutenzioni straordinarie dell’involucro edilizio e ampliamenti di volume sotto il 20%, vanno rispettati certi valori di “trasmittanza termicaâ€? sia dei muri che di porte e finestre che dipendono sempre dalle zone energetiche del comune (vedi glossario). Il decreto pone come esempi il rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto, del lastrico solare o delle loro impermeabilizzazioni. Nel calcolo dei valori, va tenuto conto dei “ponti termiciâ€?, cioè delle zone deboli in cui il freddo passa piĂš facilmente (per esempio in corrispondenza ai pilastri che reggono l’edificio o alle pareti assottigliate sot-

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to le finestre, per contenere i caloriferi, o sopra, per i cassonetti delle tapparelle). Sostituzione di caldaie o ristrutturazione di impianti I nuovi apparecchi debbono avere certi rendimenti. Se la nuova caldaia ha piĂš di 100 kW di potenza (grossomodo li raggiunge una centralizzata che serva da 5 appartamenti in su), occorre che un tecnico faccia anche una “diagnosi energeticaâ€?, cioè suggerisca con un calcolo costi-benefici delle opere edili o impiantistiche che permettano minori consumi, legato ai tempi in cui ci si ripaga l’investimento e si comincia a risparmiare sulle bollette. Occorre installare centraline o valvole termostatiche sui caloriferi che permettano la regolazione del calore locale per locale, su almeno due diversi livelli. Tali dispositivi, se l’impianto è centralizzato, debbono funzionare automaticamente, attraverso sensori e cronotermostati, cioè apparecchi che abbassino la temperatura di notte e la alzino di giorno. La regolazione per zona della casa ha una sua logica: per esempio è meglio riscaldare di piĂš il soggiorno, rispetto alle stanze d letto e ai bagni. Limiti al termoautonomo Nonostante il diffuso amore degli italiani per l’impianto individuale di riscaldamento, sono anni che non solo in Italia ma anche in tutta Europa si sta caldeggiando l’impianto centralizzato dotato di dispositivi di regolazione e di contatori di calore che permettono il calcolo dei consumi alloggio per alloggio (si parla di “impianto con contabilizzazione del caloreâ€?). Sono assicurati i vantaggi del termoautonomo e si evitano i suoi difetti (maggior consumo e inquinamento di tante caldaie rispet-

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to a una sola, controlli piĂš facili sulla sicurezza, affidati a ditte esterne). Il decreto non impone il contabilizzato, ma vieta la trasformazione di un centralizzato in tanti impianti termoautonomi. Fanno solo eccezione i casi, davvero molto rari, di impossibilitĂ tecniche di installazione del centralizzato-contabilizzato. Stufe a legna Il “ritorno di fiammaâ€? alle stufe a legna o a pellets va avvantaggiato, ma esse sono da agevolare o considerate comunque come fonti rinnovabili (con i vantaggi che ne derivano), solo se si tratta di apparecchi molto efficienti, alimentati con combustibili ammessi dalle norme tecniche e che scarichino fumi poco inquinanti. Insomma la vecchia stufa di ghisa o la cucina economica della nonna non vanno bene. Non è finita: sempre nei casi di opere importanti (dalla ristrutturazione dell’involucro edilizio alle nuove costruzione e agli ampliamenti) occorrerĂ  prima di installarle assicurare una certa trasmittanza termica di pareti, finestre, soffitti e pavimenti. Ventilazione e protezione dal sole Tranne che nelle zone davvero fredde della Penisola (zone F), occorre assicurare nelle opere di ristrutturazione di tetti e pareti esterne anche una corretta ventilazione meccanica della casa e la protezione dei vetri dal surriscaldamento estivo. Quest’ultima è raggiungibile attraverso tre sistemi diversi. Il primo è avere vetri con “ fattore solareâ€? minore o uguale a 0,5. Il che significa che tali vetri debbono essere “trattatiâ€? in modo tale da ridurre per lo meno a metĂ  l’apporto calorico dell’energia solare sulla loro superficie. Il secondo sistema (che è privilegiato per le nuove costruzioni) sta nell’apporre delle “schermature solariâ€?, in genere all’esterno delle finestre. Si tratta di dispositivi mobili, che si esten-

a cura di Anna Carbone

dono o si chiudono “a pacchettoâ€? o a avvolgimento, autonomi dalla vetrata, e in genere costituiti da lame di alluminio, di legno o in tessuto per esterno (non c’entrano con le comuni veneziane, con le tapparelle o le imposte, che sono sistemi di oscuramento). Forse i piĂš diffusi nell’immaginario collettivo sono le tende che sovrastano a pensilina le vetrine dei negozi e vengono in genere chiuse durante la notte. Il terzo sistema (ammesso per le ristrutturazioni) sono le pellicole adesive all’interno o all’esterno dei vetri. Le piĂš conosciute sono quelle “a specchioâ€? comuni in certi edifici ad uffici, ma ne esistono anche di piĂš evolute (e costose) che filtrano soprattutto l’infrarosso permettendo meglio il passaggio della luce visibile e attenuando l’effetto specchio, giudicato da alcuni esteticamente poco piacevole. Acqua calda Nelle nuove costruzioni o in caso di sostituzione integrale di impianti, il 50% della produzione di acqua calda deve essere assicurato da fonti rinnovabili (in genere si tratterĂ di pannelli solari termici, ma ci sono altre soluzioni). Il limite è ridotto al 20 per cento per gli edifici nei centri storici. Teleriscaldamento Se una rete di teleriscaldamento passa a meno di un chilometro di distanza o anche se è stata progettata, occorre in caso di pere di ristrutturazione di un certo peso, predisporre l’impianto al collegamento in rete.

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Attico Pesaro 33  

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