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Ecco come scegliere la piattaforma su misura Raffaele Racioppi

Oggi che questo particolare strumento operativo sta prendendo piede anche in Italia, le alternative disponibili sono diverse. Vediamo come capire quale di esse fa al caso nostro Con questo numero Attico.it inizia la pubblicazione di questa rubrica con lo scopo di fornire tutte le informazioni necessarie in merito alle piattaforme immobiliari che cominciano a prendere piede anche in Italia. Per prima cosa, voglio soffermarmi sulla scelta della piattaforma da utilizzare. L’operatore deve scegliere in base alle proprie necessità, quindi deve innanzitutto analizzare la tipologia dei servizi offerti dalle diverse piattaforme. Premesso che una serie di funzioni, per quanto presenti in forme più o meno articolate e/o sofisticate, sono ormai da considerarsi standard - come per esempio l’inserimento degli immobili e delle richieste e l’incrocio tra loro - vi sono alcune peculiarità che possono fare la differenza: 1) la semplicità d’uso del software; 2) la possibilità di creare una propria community; 3) la valutazione di un eventuale operatore sconosciuto utilizzando i feedback; 4) l’interfaccia per il multiinvio delle inserzioni sui vari portali inserzionistici; 5) le maggiori funzioni gestionali; 6) il costo di utilizzo. Vediamo ora le voci più nel dettaglio. Semplicità di utilizzo del software. Il programma deve essere utilizzabile da tutti, anche da chi ha scarsa conoscenza dell’uso del computer, deve essere di “veloce utilizzo” e deve avere la possibilità di essere usato, nelle sue funzioni principali, anche su smartphone. Seguici su MLS pro - multiple listing service punta il tuo smartphone e collegati a internet. Per i costi contatta il tuo operatore

Possibilità di creare una propria “community”. Questa funzione non è presente su tutte le piattaforme, ma solo su quelle di realizzazione più recente. Consente all’operatore di scegliere cosa e con chi condividere. Per comprendere appieno il valore di questa opzione occorre una premessa importante: in una fase affermata dell’uso dell’MLS più operatori sono a conoscenza delle nostre inserzioni e più possibilità di fare business ci sono. In una situazione di approccio, però, è più tranquillizzante poter operare con “amici”. Non a caso uso questo termine familiare a chi conosce i Social Network, l’idea di creare una propria comunità con cui collaborare e condividere in base a una propria scelta, a mio parere, sarà la chiave per ampliare diffusione della collaborazione. Ogni operatore ha un suo personale pensiero sulla scelta di condivisione: per esempio, può decidere di collaborare solo con chi conosce personalmente, con chi fa parte della stessa associazione o della stessa rete, oppure solo con colleghi operanti in una zona specifica. Valutazione di un eventuale operatore sconosciuto utilizzando i feedback. Anche questa è un’applicazione che non è presente su tutte le piattaforme. Per rendere chiaro il suo valore, esco dal mondo immobiliare per portare un esempio di successo in un settore dove la qualificazione dell’interlocutore è stata importantissima per la diffusione del progetto, ovvero Ebay. Il concetto del feedback è una forma di garanzia. Poter visionare il gradimento del potenziale interlocutore genera infatti tranquillità.

Interfaccia per il multiinvio delle inserzioni sui vari portali. Altra funzione rara da trovare sulle varie piattaforme MLS. Gli operatori usano sempre di più “caricare” immobili su vari portali inserzionistici. Avere un programma che permetta di inviare le inserzioni senza riscriverle, semplifica un’operazione che assorbe molto tempo. Maggiori funzioni gestionali. Sempre nell’ottica di semplificare, unificare le applicazioni in uso e ridurre i tempi di utilizzo ripetitivo per ogni operatore o agenzia, alcune delle nuove piattaforme sono sempre più uno strumento gestionale di agenzia, che svolge varie funzioni (generazione schede portafoglio, gestione delle telefonate in entrata, statistiche, creazione cartelli immobile e vetrina etc.). Costi di utilizzo. Una piattaforma moderna ed evoluta dovrebbe essere modulabile in base alle varie necessità di utilizzo. Ciò renderebbe accessibile, a basso costo, le modalità standard e poi premierebbe i servizi utili. Nei paesi dove l’MLS è più diffuso, il costo dei servizi standard è molto basso, tanto che quasi gli operatori aderiscono contemporaneamente a più piattaforme, in base alle varie necessità. Le piattaforme MLS stanno evolvendo, alcune si distinguono per semplicità, altre per le ampie possibilità di personalizzazione. Questo strumento diventerà lo standard anche in Italia in breve tempo proprio grazie a questa elevata elasticità di utilizzo che permette a ogni operatore di trovare l’approccio attraverso la strada che ritiene più consona al proprio modus operandi.


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Ridotta l'aliquota Ici Ăˆ stato fissato a 1,02 (1,03 nel 2009) il coefficiente per quantificare l'Ici 2010: il piĂš basso da quando è stata istituita l'imposta a cura di Anna Carbone Ridotto il coefficiente annuale per la determinazione dell'aliquota Ici dei fabbricati d'impresa. Il parametro viene determinato in base ai dati Istat sull'andamento del costo di costruzione di un capannone e deve essere utilizzato per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in Catasto, ma solo se interamente posseduti da imprese e contabilizzati distintamente. L'Ici deve essere pagata sul valore risultante dalle scritture contabili fino al momento in cui questi fabbricati vengono censiti in Catasto con attribuzione di rendita. Per i fabbricati iscritti in Catasto il valore dell'immobile si ottiene calcolando l'ammontare delle rendite vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposizione (decreto legislativo 504/1992). Solo per quelli posseduti interamente da imprese, se sforniti di rendita catastale, la base imponibile Ici è costituita dai costi di acquisizione e incrementativi contabilizzati, ai quali vanno applicati dei coefficienti stabiliti annualmente con decreto ministeriale. Il valore dell'immobile, cosĂŹ determinato, ha efficacia fino alla fine dell'anno d'imposta nel corso del quale viene attribuita la rendita catastale oppure viene annotata al Catasto la rendita proposta, in osservanza della procedura prevista nel decreto del ministro delle Finanze 701 94. Il valore contabile ha efficacia fino a quando viene attribuita la rendita catastale. Da quel momento occorre

fare riferimento al valore catastale anche se la rendita è considerata errata (Cassazione, sentenza 15656/2004). Infatti, dal momento in cui viene emanato il provvedimento dell'Agenzia del Territorio o risulta al Catasto la rendita proposta, il valore del fabbricato deve essere determinato non piÚ in base ai costi contabilizzati ma in base al valore catastale, decorrendo dall'anno di imposta successivo a quello nel corso del quale l'immobile risulta provvisto di rendita. La rendita attribuita al fabbricato non dovrebbe avere efficacia retroattiva. Tuttavia la Cassazione, con la sentenza 13077 del 17 giugno 2005, ha stabilito che le imprese hanno diritto al rimborso dell'Ici versata sulla base delle scritture contabili, dal momento in cui hanno fatto la richiesta di accatastamento, se la rendita catastale comporta il pagamento di una somma minore. Rivisto il principio in base al quale la rendita catastale ha efficacia solo dall'anno d'imposta successivo al momento in cui è stata attribuita. I giudici di legittimità hanno precisato che il momento nel quale può dirsi attribuita la rendita catastale non può essere quello dell'iscrizione della rendita da parte dell'ufficio, ma quello della richiesta di accatastamento fatta dal contribuente.

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luce dello schema di decreto legislativo che dovrà rendere operativa la direttiva 2006/123/CE del Parlamento europeo. Al punto 2 dellʟarticolo 73 si prevede per l'attività di agente di affari in mediazione e di agente immobiliare la soppressione del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39.
 La Fiaip - Federazione nazionale agenti immobiliari professionali, aderente a Confedilizia e Confindustria - ritiene che il decreto legislativo di recepimento della Direttiva Servizi abbassi decisamente le tutele dei consumatori, sebbene per gli agenti immobiliari rimangano invariati i requisiti specifici della professione previsti dalla legge 3 febbraio 1989 n° 39. 
Il provvedimento legislativo sui servizi nel mercato interno era infatti inserito nel pacchetto discusso a Palazzo Chigi, e cosÏ come deliberato, sembra non aver tenuto conto dei pareri e delle osservazioni già espresse dai parlamentari della maggioranza nelle Commissioni competenti.  
 Il Governo sembra voler smentire la sua stessa maggioranza - dichiara Paolo Righi, presidente nazionale Fiaip - e i suoi parlamentari che si sono espressi per il mantenimento del Ruolo di agenti in mediazione d'affari. Tuttavia sul piano normativo non cambierebbe nulla, i criteri di accesso rimarrebbero pertanto invariati, cosÏ come gli stessi requisiti soggettivi. Il presidente nazionale Fiaip Paolo Righi si dice stupito di quanto sia accaduto, e bolla il tutto come un grave errore politico da parte dei dicasteri competenti. Con l'abolizione del Ruolo degli agenti immobiliari si abbassano notevolmente le tutele per gli stessi consumatori italiani, e non si raggiungono ancora quelle armonizzazioni dei regimi normativi di accesso alla professione auspicati da Bruxelles.

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Le energie rinnovabili Cresce lĘźappeal nei Comuni. Avanza l'Italia dell'energia rinnovabile. 7mila Comuni tra sole, vento e biomasse a cura di Anna Carbone Gli italiani hanno scelto l'energia rinnovabile: 6993 comuni, l'85% del totale, ospitano almeno un impianto “verdeâ€?, 825 di questi, grazie alla presenza di dighe o pale eoliche, ''esportano'' nel resto del Paese l'energia prodotta, 15 di loro hanno abbandonato del tutto carbone, gas e petrolio sfruttando discariche, pannelli fotovoltaici, mini idroelettrico. Legambiente ha realizzato il quinto censimento dei “Comuni rinnovabiliâ€?, con il contributo del Gestore dei servizi energetici (Gse) e di Sorgenia. I dati raccontano di una crescita esponenziale: nel 2008 erano meno della metĂ , 3190, i comuni interessati dalle rinnovabili. Seppur con un contributo minimo in termini di energia prodotta (l'1%), i pannelli solari fotovoltaici sono l'esempio piĂš evidente di questa rivoluzione: nel 2006 li installavano solo 74 comuni mentre ora

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ÂŤTre sono le grandi questioni da risolvere: ruolo delle regioni, linee guida nazionali e infrastruttureÂť ha osservato il presidente di Legambiente, Vittorio Cogliati Dezza. Secondo l'associazione il mercato sarebbe in grado di sostenere una progressiva riduzione degli incentivi purchĂŠ sia chiara e immodificabile fino al 2020. Il direttore del ministero dello Sviluppo economico Sara Romano ha annunciato che sarĂ  pronto da metĂ  aprile il piano regole nazionale atteso da sei anni “per dare certezze di medio periodo, almeno tre-cinque anniâ€?.

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CONFEDILIZIA RISPONDE

Problemi affitti e condominio La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nĂŠ a carattere personale nĂŠ relativi a questioni giĂ  pendenti innanzi allĘźAutoritĂ  Giudiziaria.



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I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489 RISCOSSIONE DEI CONTRIBUTI CONDOMINIALI Un amministratore domanda se possa agire per la riscossione dei contributi condominiali direttamente nei confronti del conduttore.

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No, non è possibile. Come precisato dalla giurisprudenza, infatti, l'amministratore di condominio – a norma degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c. – può riscuotere pro quota e in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, le spese per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente dai condòmini (in tal senso, Cass. sent. n. 10719 del 28.10.Ęź93). COPERTURA DELLĘźAUTORIMESSA, RIPARTIZIONE DELLE SPESE Nel silenzio del regolamento di condominio, si domanda quale sia il criterio da applicare per ripartire la spesa inerente il rifacimento di un cortile comune che svolga anche funzione di copertura dellĘźautorimessa condominiale. Al quesito ha risposto la Cassazione, secondo cui in unĘźipotesi del genere sussistono le condizioni “per unĘźapplicazione analogica dellĘźart. 1125 c.c.â€?, il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con lĘźuso esclusivo della stessa determina la necessitĂ  di tale manutenzione. Ciò, infatti, è quello che si verifica anche nel caso di usura della pavimentazione di un cortile comune, la quale è determinata dallĘźutilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettivitĂ  dei condòmini (in tal senso, sent. n. 18194 del 14.9.Ęź05). INDENNITĂ€ DI AVVIAMENTO E CESSAZIONE DELLĘźATTIVITĂ€ Si domanda se sia dovuta lĘźindennitĂ  di avviamento commerciale ad un conduttore che, successivamente al rilascio dellĘźimmobile a seguito di disdetta del locatore, cesserĂ  la sua attivitĂ . SĂŹ, lĘźindennitĂ  è comunque dovuta. Secondo la Cassazione infatti, ai fini dell'attribuzione dell'indennitĂ  per la perdita dell'avviamento commerciale, è sufficiente l'anticipata cessazione del rapporto a causa del recesso del locatore, non richiedendo la legge ulteriori condizioni e, quindi, restando irrilevante sia la circostanza che il conduttore estromesso abbia cessato ogni attivitĂ  prima o dopo il rilascio dell'immobile, sia la carenza di prova di un effettivo danno o dell'esistenza in concreto dell'avviamento (in tal senso, sent n. 7528 del 27.3.Ęť09). INTEGRAZIONE DI DISDETTA NON MOTIVATA Un locatore, che ha inviato al suo inquilino una disdetta non motivata per la scadenza del primo periodo contrattuale, domanda se tale disdetta possa essere validamente rinnovata con un altro atto contenente lĘźindicazione dei motivi omessi. La risposta è positiva, purchĂŠ il tutto avvenga entro il termine di preavviso stabilito dalla legge (in tal senso, Cass. sent. n. 7696 del 21.3.Ęť08).

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