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30-06-2011

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Il tempo delle parole è finito Gli agenti immobiliari hanno raggiunto la consapevolezza che qualcosa è cambiato sia nello scenario operativo professionale sia nelle esigenze dei clienti. E hanno iniziato a dialogare sulle varie possibilità di azione, tramite blog e social network Chi utilizza internet e i suoi canali tematici come strumento di analisi sul sentiment degli operatori del settore avrà sicuramente notato che da qualche tempo si discute molto sul momento di mercato in corso. Come è accaduto in altri campi, internet e i social network sono classificabili come eccellenti “indicatori di stato”, tanto da arrivare ad alimentare tendenze che poi si trasformano in “cavalli di troia” utilizzabili per cambiamenti e inversioni di rotta. Quella che una volta era definita “voce di popolo” trova ora nel social un plus, identificabile nella velocità di diffusione e nella capacità aggregativa. Attenzione, però, tutti questi dati generano spesso parole che se non vengono trasformate in azioni coordinate rischiano solo di essere un sintomo di un malessere che non si vuole curare. Negli ultimi mesi, si è anche manifestata la necessità di avere interlocutori qualificati con i quali affrontare le varie tematiche; gli agenti hanno oramai ben chiare le aree su cui è necessario aprire tavoli di lavoro, ma non ancora altrettanto quali linee seguire per iniziare questi processi. Alcuni propongono di sensibilizzare le associazioni di categoria, altri preferirebbero organizzarsi in maniera autonoma, altri ancora demandano questa necessità ai gestori dei vari brand di appartenenza. L’unica realtà del momento è che è l’attendismo e l’immobilità a cui questa professione è stata soggetta l’ha portata a essere ormai non sufficientemente adatta a colmare le esigenze del mercato e dei clienti. E che, di conseguenza, è arrivata l’ora di fare realmente qualcosa, prima di finire assorbiti da un vortice di eventi dai quali diventerebbe molto difficoltoso riemergere. Di recente, ho partecipato anche all’Eire, l’importante salone riservato agli operatori del real estate italiano e internazionale, dove ho ascoltato molti proclami sulle attività finalizzate alla riqualificazione e allo sviluppo del territorio, dei servizi e dei collegamenti infrastrutturali, ma non ho sentito toccare le tematiche relative all’ambito degli agenti immobiliari. Può anche darsi che non fosse la sede giusta, ma credo che un approfondimento ci sarebbe stato bene.

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In sostanza, a mio avviso, per gli agenti immobiliari “il tempo delle parole è finito”… e quindi? Mi auguro che il sentiment degli operatori venga raccolto e si attuino immediatamente attività volte ad approfondire temi come la disintermediazione, la battaglia all’abusivismo, la regolamentazione delle collaborazioni, la modifica migliorativa della legge 39/89. Altrimenti vedremo presto nascere “dal basso” (questa la definizione che viene data alla vox populi che anima blog e social network) gruppi che, in maniera spontanea, si struttureranno per risolvere problemi e riorganizzare servizi e procedure, correndo però anche l’inevitabile rischio di creare un’ulteriore frammentazione dell’informazione che potrebbe alimentare ancora di più la disomogeneità dei processi lavorativi tra professionisti dello stesso settore. Senza contare che, di sicuro, con questa organizzazione spontanea, le strutture poste a tutela e supporto degli agenti immobiliari non farebbero una gran figura. Tempo fa, qualcuno mi disse che regolamentare eccessivamente significava togliere all’agente immobiliare la capacità di distinguersi per le scelte imprenditoriali effettuate. Risposi che, al contrario, non fare interventi per permettere che le quote di mercato perse si compensino con la chiusura delle agenzie mi sembrava ancora più folle. La sensazione è che questa particolare situazione, che nell’articolo precedente abbiamo definito come una “crisi sistemica”, spaventa anche chi dovrebbe essere preposto a fare analisi e considerazioni: sia per la paura di effettuare scelte impopolari e dolorose verso un cambiamento che potrebbe anche non identificare il rimedio giusto sia perché spesso non si hanno le competenze per apportare questi cambiamenti e, usufruendo di fonti esterne, si rischia di perdere le leadership acquisite. Nel frattempo, televisioni, giornali e internet dedicano spazi a fenomeni di disintermediazione o, peggio ancora, a suggerimenti su come si possano risparmiare le spettanze dell’agente immobiliare ricorrendo al “fai da te”, spesso senza neanche consentire il contradditorio a un rappresentante della categoria. Fortunatamente, d’altro canto, dei rumor di qualche attività cominciano ad arrivare, speriamo che non sia solo fuffa! Perché oggi più che mai gli agenti immobiliari hanno bisogno di fatti concreti e non del solito bla bla bla. Concordate con il titolo di questo articolo? … lasciate i vostri commenti su www.mlsgeneration.it o sulla Fan Page di Facebook.

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DUE CAMERE La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nÊ a carattere personale nÊ relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.

Rif. A113 - LO STRADONE appartamento con ingresso indipendente di recente realizzazione composto da sog-

I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489

giorno con angolo cottura, due camere, bagno, garage collegato internamente e giardino di proprietĂ . - â‚Ź 173.000 Rif. 778.A8 - VILLA VERUCCHIO zona centrale APPARTAMENTO NUOVO

CEDOLARE SECCA IN CASO DI LOCAZIONE DI UN UFFICIO Si domanda se per un immobile accatastato come ufficio (A/10) ma locato come abitazione il proprietario possa optare per la cedolare secca.

composto da soggiorno con angolo cottura, due camere, bagno, terrazzo con

Rif. A095 - SAN MARTINO DEI MULINI in palazzina di 4 UNITA’ appartamento composto da soggiorno con camino, cucinotto, due camere, due bagni, posto auto interno, cantina e GIARDINO di mq 170. - ₏ 210.000

vista e garage. - â‚Ź 177.900 No. L’art. 3, comma 1, d.lgs. 23/’11, prevede espressamente che il regime della tassazione sostitutiva si possa applicare solo alle “unitĂ  immobiliari abitative locate ad uso abitativoâ€?. Anche l’Agenzia delle Entrate ha ribadito lo stesso concetto escludendo espressamente gli immobili accatastati A/10 dall’ambito applicativo della cedolare secca (circolare n. 26/E dell’1.6.’11). OSTRUZIONE DELLA COLONNA DI SCARICO Il condomino dell’ultimo piano della palazzina in cui abito ha gettato degli oggetti nel water ostruendo cosĂŹ la colonna condominiale di scarico il cui rigurgito ha causato allagamenti negli appartamenti sottostanti. Chi risponde dei danni: solo il condomino dell’ultimo piano o tutto il condominio?

Rif. A124 - VILLA VERUCCHIO appartamento in palazzina di 6 UNITA’ composto da soggiorno con angolo cottura due ampie camere, bagno, quattro balconi, cantina e garage - ₏ 185.000

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Dei danni, nel caso di specie, risponde solo il condomino dell’ultimo piano. La Cassazione, statuendo su un caso simile, ha infatti chiarito che la responsabilitĂ  del condominio quale custode dei beni comuni, â€œĂ¨ esclusa dall'accertamento positivo che il danno è stato causato dal fatto del terzo, il quale ha avuto efficacia causale esclusiva nella produzioneâ€? dell’evento pregiudizievole (sent. n. 10556 del 23.10.’98). DISDETTA MOTIVATA, QUANDO OCCORRE Un proprietario di un locale commerciale concesso in locazione con contratto 6+6 avente decorrenza 1° luglio 1989 domanda se, per la scadenza del 30 giugno 2013, occorra motivare la disdetta.

Rif. A077 - VILLA VERUCCHIO appar-

La risposta al quesito è negativa. L’art. 28, l. 392/’78 prevede, infatti, la necessità della disdetta motivata solo alla prima e non anche alle successive scadenze contrattuali.

re, bagno, loggia, GIARDINO e posto

APPARTAMENTO VUOTO, PARTECIPAZIONE ALLE SPESE DI RISCALDAMENTO Sono proprietario di un appartamento che per la maggior parte dell’anno resta vuoto. Sono tenuto lo stesso a contribuire alle spese di riscaldamento? Preciso che il regolamento nulla stabilisce in proposito. SÏ. Ciascun condomino la cui proprietà sia fornita di elementi scaldanti e dei relativi allacciamenti, ha il godimento potenziale del riscaldamento centrale, ed è questo uso potenziale, non quello effettivo, che rileva ai fini della contribuzione alle spese (in tal senso, cfr. Cass. sent. n. 555 del 9.3.’67 e, piÚ recentemente, Cass. sent. n. 13160 del 6.12.’91).

tamento con INGRESSO INDIPENDENTE ben tenuto composto da: soggiorno con angolo cottura, due cameauto all’interno della proprietà. - ₏ 185.000

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PROBLEMI DI CONDOMINIO

DOMANDE E RISPOSTE

La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nĂŠ a carattere personale nĂŠ relativi a questioni giĂ  pendenti innanzi all’AutoritĂ  Giudiziaria. I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489 AVVISO DI CONVOCAZIONE L’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio deve rispettare particolari requisiti di forma? No. Per la Cassazione, infatti, stante il silenzio della legge sul punto, tale avviso può essere dato “con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopoâ€?. L’importante è che la comunicazione in questione possa “essere provata da univoci elementi dai quali risulti, anche in via presuntivaâ€?, che il condomino abbia, “in concretoâ€?, ricevuto “la notizia della convocazioneâ€? (cfr., ex multis, sent. n. 1033 del 28.1.’95 e sent. n. 875 del 3.2.’99). Tuttavia, nel caso in cui il regolamento di condominio contenga precise disposizioni circa le modalitĂ  di invio dell’avviso di convocazione, è a queste disposizioni che occorre necessariamente far riferimento (Cass. sent. n. 1515 del 12.2.’88). RIMBORSO PER SPESE URGENTI Un condomino che di sua iniziativa, senza l’autorizzazione dell’assemblea, ha riverniciato il cancello di ingresso del fabbricato per renderlo piĂš gradevole esteticamente, può chiedere il rimborso di quanto ha speso? Ai sensi dell’art. 1134 c.c., un condomino che “abbia fatto spese per le cose comuni senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratta di spesa urgenteâ€?. Nel caso di specie non ricorrendo, all’evidenza, questa condizione, il condomino in questione non potrĂ , pertanto, pretendere alcunchĂŠ.

FORMA DELLA DISDETTA Nelle locazioni commerciali, la richiesta di aggiornamento del canone deve necessariamente avvenire in forma scritta? Al quesito ha risposto la Cassazione, la quale, nella sentenza n. 14655 del 15.10.’02, si è cosĂŹ testualmente espressa: “In materia di locazione di immobili urbani ad uso diverso da abitazione, la richiesta di aggiornamento del canone ex art. 32 L. n. 392 del 1978 può essere formulata, in mancanza della previsione di una forma determinata, anche verbalmente nonchĂŠ implicitamente o per fatti concludentiâ€?. AVVIAMENTO E DISDETTA Il proprietario di un locale adibito a pizzeria domanda se sia tenuto a corrispondere l’indennitĂ  di avviamento al suo inquilino anche nel caso sia quest’ultimo a disdettare il contratto di locazione. No. Ai sensi dell’art. 34, legge 392/’78, infatti, uno dei presupposti dell’indennitĂ  di avviamento è che la cessazione del rapporto di locazione non sia dovuta a “disdettaâ€? del conduttore.

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