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Anno VI 22/07/2009 n° w w w. a t t i c o . i t

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Rubriche > BLOCCO SFRATTI

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> FISCALITÀ: IL VALORE NORMALE NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

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> FISCALITÀ: IL RISCATTO DI UN LEASING ABITATIVO

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Centro testi: P. Palumbo Amministrazione: Elisa Pozzi Tel. 0541 780044 - Fax 0541 901451 Stampa Rotopress International Srl Via Breccie - Loreto (AN)

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Indice

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Inquilini Inquilini con “reddito annuo lordo complessivo familiareâ€? inferiore a 27.000 euro, che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare - persone ultrasessantacinquenni - malati terminali - portatori di handicap con invaliditĂ superiore al 66 % e che non siano “in possessoâ€? di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza. Alle stesse condizioni di reddito e di non possidenza, la sospensione si applica per nuclei familiari con figli fiscalmente a carico. Comuni 1) Comuni capoluogo di provincia 2) Comuni, confinanti con i capoluoghi di provincia, con popolazione superiore a 10.000 abitanti 3) Comuni ad alta tensione abitativa (Delibera Cipe n. 87/03) Gli elenchi dei Comuni di cui ai numeri 1, 2 e 3 sono presenti sul sito www.confedilizia.it Documentazione La sospensione dell'esecuzione scatta in concreto a seguito della presentazione “alla cancelleria del Giudice procedenteâ€? o allĘźUfficiale giudiziario procedente dellĘźautocertificazione redatta con le modalitĂ  di cui agli artt. 21 e 38 del d.p.r. n. 445/2000 attestante la sussistenza dei singoli requisiti richiesti e sufficienti.

Contestazione Il proprietario può contestare la sussistenza in capo al con duttore dei requisiti richiesti per la sospensione dell'esecuzione tramite ricorso al competente Giudice dell'esecuzione, che deciderà con decreto, avverso il quale potrà proporsi opposizione al Tribunale collegiale. Canone Il conduttore, per tutto il periodo della sospensione, deve corrispondere al locatore – oltre all'Istat e agli oneri accessori – un canone aumentato del 20% (che non esime lo stesso dal risarcimento dell'eventuale maggior danno) e decade dalla sospensione in caso di morosità, salvo sanatoria avanti il Giudice. Proprietari Il proprietario può evitare la sospensione dimostrando – sempre tramite specifico ricorso al competente Giudice dell'esecuzione, che deciderà con decreto avverso il quale potrà proporsi opposizione al Tribunale collegiale – di trovarsi nelle stesse condizioni richieste allʟinquilino per ottenere la sospensione o nelle condizioni di "necessità sopraggiunta dell'abitazione". BenefÏci fiscali Nel periodo di sospensione i canoni percepiti dai proprietari interessati non sono imponibili ai fini delle imposte dirette, limitatamente ai Comuni di Torino, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Bari, Napoli, Palermo, Messina, Catania, Cagliari e Trieste, nonchÊ ai Comuni ad alta tensione abitativa con essi confinanti.

Fonte: Confedilizia


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IL VALORE NORMALE NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

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Ăˆ arrivato il via libera definitivo della Camera al disegno di legge recante disposizioni per l'adempimento di obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia alla ComunitĂ europea in riferimento all'abrogazione dell'accertamento fiscale in base al valore normale sulle cessioni degli immobili ovvero sulle transazioni a titolo oneroso Tale legge è stato oggetto di giuste precisazioni dalla Legge comunitaria 2008, in base alla quale viene confermata l'eliminazione delle disposizioni in materia di accertamento sulle compravendite immobiliari in base al valore normale dei fabbricati ceduti, sia ai fini IVA che delle imposte sul reddito, che era stato introdotto dall'art.35, commi 2-3, del D.L. 223/2008, convertito, con modifiche, dalla legge 248/2006 (Decreto Visco-Bersani). Restiamo tutti in attesa della pubblicazione in Gazzetta per l'entrata in vigore del nuovo provvedimento. Ma è importante ricordare che tale risultato è stato raggiunto anche grazie alla formale denuncia presentata dall'Ance alla Commissione europea, in cui è stato evidenziato che le norme sul valore normale violano la Direttiva 28 novembre 2006 n.2006/112/CE - Direttiva del Consiglio relativa al sistema comune d'imposta sul valore aggiunto, in base alla quale la base imponibile costituita dal corrispettivo pattuito, coincidente con quello esposto in fattura e non da un valore prestabilito statisticamente, come le quotazioni O.M.I. A tale segnalazione di illegalitĂ  con effetti di denuncia dell'Ance è seguita un procedura di infrazione comunitaria nei confronti dell'Italia che ha necessariamente dovuto riallineare la propria normativa con le disposizioni europee. Infatti la diavoleria fiscale era stata introdotta dall'art.35, commi 2 - 4 e 23 bis, del Decreto-legge n. 223/2006 (decreto "Visco-Bersani", convertito con modificazioni nella legge n. 248/2006) che aveva previsto la possibilitĂ  di procedere alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito, nell'ipotesi in cui sia accertato che il valore di trasferimento di beni immobili si discosti da un certo valore normale degli stessi; nel caso, poi, di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il valore normale non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Successivamente alla legge n. 248/2006, sull'argomento è intervenuta la legge n. 296/2006 (Finanziaria 2007) che all'articolo 1, comma 307, per la determinazione del valore normale ha rinviato ad uno specifico Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate l'individuazione periodica dei criteri utili alla

determinazione dello stesso valore normale, ai fini dell'accertamento nell'ambito dell'IVA, dell'imposta di registro e delle imposte dirette. Il Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 27 luglio 2007 recava "Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati di cui all'articolo 1, comma 307 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007).", ai fini dell'accertamento sulle compravendite immobiliari, il "valore normale" dei fabbricati ceduti devono essere stabiliti sulla base dei valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio e di coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell'immobile, integrati dalle altre informazioni in possesso della' ufficio. Con la Finanziaria 2008 (legge 244/2007, art. 1, comma 265), inoltre, tali disposizioni accertativi venivano estese anche alle compravendite effettuate precedentemente al 4 luglio 2006, attribuendo, in tal caso, valenza di mera presunzione semplice allo scostamento tra valore normale e corrispettivo dichiarato in atto. Con la definitiva approvazione della legge Comunitaria 2008, il riferimento al valore normale è stato eliminato sia dall'art.54, comma 3, del D.P.R. 633/1972 (ai fini IVA), sia dall'art.39, comma 1, letta. d, del D.P.R. 600/1973 (ai fini delle imposte sul reddito). Con la conseguenza che l'eventuale difformità tra il corrispettivo di cessione ed il valore normale rappresenterà una mera presunzione semplice, che non potrà piÚ legittimare accertamenti automatici in capo alle imprese. Infine, viene abrogato anche l'art.35, comma 23-bis, della legge 248/2006, in base al quale, ai fini IVA, nel caso di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il valore normale non possa essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

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Finalmente va in soffitta un paradosso: abrogato l'accertamento fiscale in base al valore normale a cura di Anna Carbone


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FISCALITĂ€

a cura di Anna Carbone

Ăˆ unĘźoperazione esente da Iva, alla quale si applicano lĘźimposta di Registro del 7%, lĘźimposta Ipotecaria del 2% e lĘźimposta Catastale dellĘź1% LĘźAnce spiega che in presenza di un contratto di leasing, avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo, il relativo riscatto configura unĘźoperazione esente da Iva, alla quale si applicano lĘźimposta di Registro del 7%, lĘźimposta Ipotecaria del 2% e lĘźimposta Catastale dellĘź1%. In tal caso, la base imponibile, su cui calcolare le imposte indirette, è rappresentata dal valore venale in comune commercio dellĘźimmobile oggetto del riscatto. Questi i principali chiarimenti contenuti nella Risoluzione Ministeriale n.163/E del 22 giugno 2009, con la quale lĘźAgenzia delle Entrate precisa la corretta tassazione in capo allĘźutilizzatore del bene, qualora questĘźultimo preveda di esercitare lĘźopzione di riscatto. LĘźAgenzia delle Entrate, nel sottolineare che nel caso prospettato dal contribuente la volontĂ delle parti è quella di far acquistare la proprietĂ  dellĘźimmobile allĘźutilizzatore, specifica che ÂŤlĘźacquisto da parte del concedente ed il riscatto finale da parte dellĘźutilizzatore sono disposizioni perfettamente autonome ai fini delle imposte sui trasferimentiÂť. LĘźAnce aggiunge che lĘźimposta di Registro dovrĂ  essere assolta sia dalla societĂ  concedente, al momento dellĘźacquisto del bene immobile, sia dallĘźutilizzatore, nel caso di riscatto, nonostante tale imposta sia stata inclusa nei canoni da questi versati. Considerando che la fattispecie prospettata non rientra nelle ipotesi di imponibilitĂ  previste dal numero 8-bis dellĘźart.10 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n.633, il trattamento tributario cui assoggettare lĘźoperazione prevede: - Esenzione ai fini Iva; - Imposta di Registro pari al 7%; - Imposte Ipotecaria e Catastale, rispettivamente pari al 2% e allĘź1%.

Inoltre, lʟAgenzia delle Entrate, richiamando espressamente la Circolare Ministeriale n.12/E del 1° marzo 2007, estende anche agli immobili ad uso abitativo il calcolo della base imponibile basato sul criterio utilizzato in sede di riscatto della proprietà di un immobile strumentale, utile al fine del calcolo delle imposte dʟatto. Tale ammontare è dato dal valore venale in comune commercio, individuato dal prezzo di riscatto finale del bene, aumentato dei canoni, depurati della componente finanziaria. Infine, lʟAgenzia delle Entrate precisa che, diversamente da quanto disposto per gli immobili strumentali, nel caso di leasing ad uso abitativo, non si può beneficiare nÊ della riduzione del 50% delle aliquote delle imposte Ipotecaria e Catastale, nÊ della possibilità di operare la detrazione da tali imposte dell'importo corrispondente all'imposta di Registro pagata sui canoni di locazione finanziaria.


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