Voorbeeld publicatie 1

Duitsland, Frankrijk, Nederland Deutschland, Frankreich, Niederlande

Woningmarkten Wohnungsm채rkte in perspectief 2014 im Vergleich

Onderzoeksrapport juni 2014 Untersuchungsbericht Januar 2014

Inhoud 5

01

02

Voorwoord

7 Demografie en economie 8

Duitsland

12

Frankrijk

16

Nederland

19

Conclusie

21 Structuur van woningmarkt en woningvoorraad 22

Duitsland

28

Frankrijk

34 Nederland 41

03

04

05

Conclusie

43 De consumenten aan het woord 44

De verhuiswensen 1: Woning, huren/kopen en woningtype

47

De verhuiswensen 2: Prijsniveau, oppervlakte en woonlasten

50

De verhuiswensen 3: Woningtype

50

De verhuiswensen 4: Locatie en de buurt

53

De verhuiswensen 5: Stellingen

53

De verhuiswensen 6: Economische situatie

54

De verhuiswensen 7: Duurzaamheid – deel 1

57

De verhuiswensen 7: Duurzaamheid – deel 2

59

Conclusie

61 Kansrijke stedelijke regio’s 64

Duitsland

70

Woningprijzen Duitsland, Frankrijk, Nederland

72

Frankrijk

76

Nederland

81

Conclusie

83 Scandinavië 97

Conclusie

98 Bouwfonds Property Development 100 Feiten & Cijfers 102 Bouwfonds Property Development vestigingen

Duitsland, Frankrijk, Nederland

Woningmarkten in perspectief 2014

Gemiddelde verkoopprijs/m² nieuwbouwappartementen kansrijke regio’s Duitsland, Frankrijk, Nederland Bron: Spotzi (2014), TRIMAG/Immoscout (2013), Notaires (bases BIEN et PERVAL) – BIPE (2012), bewerking BPD

Groot Amsterdam Regio Utrecht Zuidvleugel Randstad A50-as Regio Hamburg Regio Berlijn-Potsdam Regio Münster-Osnabrück Regio Keulen-Bonn Regio Düsseldorf Rhein-Main-Gebied Rhein-Neckar-Gebied Regio Stuttgart Regio Bodensee-Konstanz Regio München Regio Regensburg Regio Neurenberg Île-de-France Gironde Haute-Garonne Rhône Loire Atlantique & ille et Vilaine Côte d'Azur €0

€ 500

€ 1.000

€ 1.500 € 2.000

€ 2.500

€ 3.000

€ 3.500

€ 4.000

€ 4.500

€ 5.000

€ 5.500

€ 6.000

Het prijsniveau van de woningen in Nederland is ver onder het gemiddelde prijsniveau in de economisch krachtige regio’s in Frankrijk en Duitsland gedaald.

Bijvoorbeeld in de aan Nederland grenzende deelstaat Noordrijn-Westfalen liggen de verkoopprijzen voor nieuwbouwappartementen gemiddeld 30 à 35 procent hoger dan van appartementen in vergelijkbare regio’s in Nederland. Zie ook pagina 70-71.

4 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

€ 6.500

Voorwoord In 2011 maakten we voor het eerst de balans op van de woningmarktontwikkelingen in Duitsland, Frankrijk en Nederland – de drie kernlanden waar Bouwfonds Property Development (BPD) actief is als gebieds- en project­ ontwikkelaar. Het leverde een uitgebreid overzicht op van overeenkomsten en verschillen, met bijzondere aandacht voor het functioneren van 22 sterke noordwest Europese stedelijke regio’s.

Inmiddels zijn we drie jaar verder en we houden opnieuw de vinger aan de pols. Een belangrijke conclusie luidt dat deze regio’s alleen maar sterker zijn geworden. Niet geheel opmerkelijk is dat het prijsniveau van de woningen in Nederland, om wel bekende redenen, inmiddels ver onder het gemiddelde niveau in de economisch krachtige regio’s in Frankrijk en Duitsland terecht is gekomen.

Bijvoorbeeld in de aan Nederland grenzende deelstaat Noordrijn-Westfalen liggen de verkoopprijzen voor nieuwbouwappartementen gemiddeld 30 à 35 procent hoger dan appartementen in vergelijkbare regio’s in ons land. Als de Nederlandse economie verder aantrekt houdt dit vermoedelijk in dat onze woningprijzen richting het niveau van Noordrijn-Westfalen zullen gaan.

De urbanisatie van grote en middelgrote steden zet door en heeft een zelfversterkende werking. Bewoners en bedrijven vestigen zich op geliefde plekken, waarmee de aanzuigende werking van deze agglomeraties verder wordt vergroot.

De belangstelling voor het wonen, werken en de cultuur in de stad heeft overigens ook een keerzijde: grond- en woningprijzen worden erdoor opgedreven, waardoor bevolkingsgroepen met een kleinere portemonnee worden verdrongen. We kenden dat fenomeen al uit de Angelsaksische landen en steden als Parijs, Lyon, Barcelona, Milaan en Stockholm, maar het is nu ook in Duitse steden duidelijk zichtbaar.

Gemiddeld genomen gaan de drie landen steeds meer op elkaar lijken. Dat blijkt ook uit de speciale aandacht die we in ons onderzoek hebben gegeven aan vrije sector­ huurwoningen: in Duitsland en Frankrijk vanouds een zeer belangrijk marktsegment, maar ook in Nederland inmiddels stevig in opkomst. Een tweede uitstapje maken we geografisch naar Denemarken, Finland en Zweden vanwege het overeenkomstige ruimtelijke ordening- en volkshuisvestingbeleid. Uit ons aangescherpte analysemodel komen in Scandinavië zes kansrijke stedelijke regio’s naar voren, waarvan Stockholm met voorsprong de sterkste is.

Regionaal en vooral lokaal ligt voor ons als gebieds­ ontwikkelaar het centrale aangrijpingspunt, daar vinden de grotere ontwikkelingen plaats en daar sluiten wij nauw bij aan. Dat doen we ook met ons vestigingsbeleid: niet voor niets openden we in 2013 een nieuw kantoor in Berlijn en Bordeaux. Steden die in nieuwe economische sectoren vooroplopen. Berlijn is bovendien een stad waar de woningvraag – die kwalitatief ook verandert – ver uitstijgt boven het aanbod. BPD ziet hier kansen om, met name in opkomende binnenstedelijke buurten en wijken, projecten van de grond te krijgen. Zo blijft onze organisatie voortdurend in beweging, inspelend op de duurzame trends die zich binnen Europa voordoen.

Walter de Boer Directievoorzitter Bouwfonds Property Development

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 5

Wageningen – Nieuw Kortenoord

01 Demografie en economie De woningmarkt in Duitsland, Frankrijk en Nederland wordt in belangrijke mate beïnvloed door de economische conjunctuur en de loop van de bevolking. Groeit de bevolking of krimpt deze en welke gebieden zijn in trek als woonplaats? Daarnaast belichten we in dit hoofdstuk de rol van de overheid. Welke invloed heeft zij op ruimtelijke ordening en woningbouw?

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 7

Duitsland Demografie en economie

1.1 Duitsland: prognose bevolkingsontwikkeling 2009-2030 Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking BPD x 1.000 inwoners 20

Loop van de bevolking

16

Voor het derde jaar op rij is de bevolking van Duitsland licht gestegen. Begin 2013 leefden hier 80,5 miljoen mensen, einde jaar waren dat er 80,8 miljoen. De oorzaak ligt vooral in de hoge immigratie, die een plus van 400.000 liet zien. Bij de ‘natuurlijke aanwas’ was het aantal sterftes hoger dan het aantal geboortes, maar dit wordt meer dan gecompenseerd door de instroom van buiten (met name uit Oost-Europa en de Europese crisislanden). Voor de langere termijn wordt rekening gehouden met krimp; voor 2060 houdt men rekening met een bevolkingsomvang van 70 miljoen inwoners. Tussen de Duitse deelstaten bestaan grote verschillen, zowel naar groei van de bevolking als naar het aantal huishoudens [grafiek 1.1 en 1.2].

De zuidelijke deelstaten (Baden-Württemberg, Beieren) en de stadsstaten (Berlijn, Bremen) groeien terwijl de oostelijke deelstaten bevolking verliezen (SachsenAnhalt, Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern).

Binnen de deelstaten doen vooral de grote steden het goed. Met name München groeit al jaren fors, gevolgd door Hamburg en Frankfurt [grafiek 1.3]. Tot 2030 neemt daar het aantal ouderen toe, terwijl het aantal jongeren en inwoners van middelbare leeftijd daalt.

In termen van huishoudens­g rootte groeien de éénen twee-persoonshuishoudens, het aantal gezinnen met kinderen neemt af [grafiek 1.4.1 en 1.4.2].

14

Economische ontwikkeling Duitsland blijft het paradepaardje onder de Europese landen wat de economische ontwikkeling betreft.

Na een dip in 2009 is het bruto binnenlands product alleen maar verder gestegen, tot bijna 250 miljard euro in 2013 [grafiek 1.5]. Traditioneel doet de Duitse industrie het uitstekend, aangevuld met een grote binnenlandse vraag van consumenten. Van een negatief consumentenvertrouwen zoals in Nederland is hier geen enkele sprake; na de Denen zijn de Duitsers het meest optimistisch gestemd. Dat vertaalt zich in stijgende uitgaven voor bijvoorbeeld kleding, vakanties en elektronica (televisies, computers, smartphones).

Niettemin liet de economische ontwikkeling als geheel in 2013 slechts een bescheiden groei zien [grafiek 1.6]. Ook Duitsland wordt getroffen door de economische malaise in andere Europese landen.

De export steeg aanmerkelijk minder snel dan de import. De Duitse overheid heeft haar zaken financieel goed op orde: het begrotingstekort in 2013 bedroeg – 0,1 procent (tegenover een overschot in 2012 van + 0,1 procent).

2009 2030p

18

12 10 8 6 4 2 0

n lt n d n n n n lz nin jn rg rg rn rn de rg ye erli bu eme bu esse me chse tfale -Pfa rlan chse nha lste inge n Br am H B a r Ba be Ba s nd a a n-A Ho e m a ü e s S d o r S m H e Th rp de ig -W nla an tte hs Br Vo Nie hein hei ür ac lesw gR S r W r h u rd Sc nb No kle ec M

1.2 Duitsland: bevolkingsontwikkeling naar deelstaten 2009-2030 Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking BPD rg

be

15% 10%

em rtt

rg

n in ale z ste ol stf Pfal e H n ig se -W nd w ch ein la les en ersa drh hein h s s r Sc He Nied No R

bu

ü -W en yern d Ba Ba

5%

m Ha r Be

en

lijn rem B

0% -5%

ar

Sa

-10%

d

lan

rg

bu

n de

an Br

n

-15% -20% M

po

rg

bu

n kle

or -V

n se er h m Sac m n

se

ch

Sa

ec

en

g lt rin ha hü n T -A

1.3 Duitsland: bevolkingsontwikkeling per regio 2000-2013 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD 2000 = 100 120 115 110 105 100 95 90

’00

’01

’02

Berlijn Düsseldorf Frankfurt

8 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

’03

’04

’05

Hamburg Keulen München

’06

’07

’08

Stuttgart Duitsland

’09

’10

’11

’12

’13

Demografie en economie — Duitsland 1.4.1 Duitsland: verandering leeftijdsopbouw 2010-2030 Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking BPD

2010 2020p 2030p

30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% < 14 jaar

15-24 jaar

25-39 jaar

40-54 jaar

55-64 jaar

65-79 jaar

> 80 jaar

1.4.2 Duitsland: verandering huishoudensgrootte 2010-2030 Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking BPD

2010 2020p 2030p

45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1 persoon

2 personen

3 personen

4 en en meer meer

1.5 Duitsland: bruto binnenlands product 2000-2013 Bron: Oxford Economics x 1 miljoen euro bruto binnenlands product Duitsland (abs)

2.500.000 2.450.000 2.400.000 2.350.000 2.300.000 2.250.000 2.200.000 2.150.000 2.100.000 2.050.000 2.000.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 9

Demografie en economie — Duitsland 1.6 Duitsland: jaarlijkse economische groei 2001-2013 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1%

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

-2% -3% -4% -5% -6%

1.7 Duitsland: werkloosheid 2000-2013 Bron: Oxford Economics

12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

1.8 Duitsland: werkloosheid grote steden 2000-2013 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD

25% regio Berlijn regio Berlijn regio Düsseldorf regio Düsseldorf regio Frankfurt regio Frankfurt regio Hamburg regio Hamburg 20% regio Keulenregio Keulen regio München regio München regio Stuttgart regio Stuttgart

25%

15%

15%

10%

10%

5%

5%

0%

20%

0% 2000 20012000 20022001 20032002 20042003 20052004 20062005 20072006 20082007 20092008 20102009 20112010 20122011 20132012 2013

10 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

Bad Soden-Sulzbach – Vivre Op de grens van de twee gemeenten Bad Soden en Sulzbach heeft Bouwfonds Immobilienentwicklung het project Vivre gerealiseerd, bestaande uit drie deelgebieden: Vivre, Vivre Comfort en Vivre Novoo.

De werkloosheidscijfers laten een doorgaande gunstige ontwikkeling zien [grafiek 1.7]. Na het dieptepunt in 2005 (11 procent van de beroepsbevolking zat toen zonder werk) en een lichte groei in 2009 daalde de werkloosheid in de afgelopen jaren. In 2013 volgde een lichte stijging, naar 5,3 procent. Eind 2013 waren een kleine drie miljoen mensen werkloos, een plus van 53.000 ten opzichte van 2012. Daar staat tegenover dat het aantal banen in Duitsland blijft stijgen, tot 42 miljoen. Opvallend is dat in de oostelijke deelstaten de werkloosheid de afgelopen vier jaar fors is afgenomen; door nieuwe banen, maar ook door een uitstroom van oudere werknemers. Kijkend naar de grote steden maakt de ontwikkeling van de werkloosheid een stabiele ontwikkeling door [grafiek 1.8]. In Berlijn is het percentage werklozen tussen 2004 en 2013 het meest gedaald, maar het ligt nog boven de 10 procent. München en Stuttgart laten hier de beste cijfers zien.

Wooncultuur Van de circa 40 miljoen huishoudens in Duitsland beschikt 43 procent over een eigen woning. 28 procent daarvan betreft eengezinswoningen, de overige zijn appartementen. Deze percentages liggen in de westelijke deelstaten aanmerkelijk hoger dan in het voormalige oosten. De Duitse wooncultuur heeft, vergeleken met Frankrijk en Nederland, meer een cultuur van huren.

Wie koopt, doet dat pas na zijn 35ste. Dat wordt mede veroorzaakt door de hypotheekmarkt: er moet eigen geld worden meegebracht (20 tot 25 procent van de koopsom is gangbaar) en op de meeste hypotheken wordt jaarlijks afgelost. Tweede woningen worden voornamelijk als beleggingsobject aangeschaft, een fenomeen dat ook wel ‘Betongeld’ wordt genoemd. Ze worden vervolgens verhuurd – ook door huishoudens die zelf in een huurwoning wonen. Het gaat hier dus niet om ‘recreatiewoningen’ voor eigen gebruik, zoals we in Nederland en Frankrijk veel zien. Op de verhuur kan

een aanzienlijk beter rendement worden gemaakt dan wanneer het geld op een spaarrekening wordt gezet.

Ook de waardeontwikkeling op termijn is positief.

Dit verklaart mede de aanzienlijke omvang van de particuliere huursector in Duitsland.

Duurzaamheid in het wonen speelt al langere tijd een belangrijke rol. Duitsland beschikt landelijk sinds 2002 over een duurzaamheidstrategie en ook consumenten vinden dit belangrijk bij de keuze voor een woning.

Een gunstig energieverbruik sluit naadloos aan bij de kwaliteitseisen van woningkopers en -huurders.

Ruimtelijk beleid In het ruimtelijk beleid heeft de Duitse overheid een bescheiden rol. Noch de landelijke overheid, noch de deelstaten bemoeien zich uitgebreid met de inrichting van de ruimte – de planning van infrastructuur daargelaten. Eigen grondbezit door de lokale overheid komt nauwelijks voor. De publieke verantwoordelijkheid beperkt in zich veel gevallen tot het stellen van kaders, waarbinnen particuliere ondernemingen hun projecten kunnen ontwikkelen.

Duitsland blijft het paradepaardje onder de Europese landen wat de economische ontwikkeling betreft.

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 11

Frankrijk Demografie en economie Loop van de bevolking

1.9 Frankrijk: prognose bevolkingsontwikkeling 2015-2025 Bron: BIPE

< -0,50% -0,50% – -0,25% -0,25% – 0,00% 0,01% – 0,25% 0,25% – 0,50% voorbij. > 0,50%

In Frankrijk is de bevolkingsgroei nog lang niet Het huidige inwonertal van ongeveer 63 miljoen inwoners groeit tot 2025 nog door met ongeveer 3 miljoen. Dat is een jaarlijkse groei van 0,4 procent [grafiek 1.9 en 1.10]. Of de bevolkingsgroei daarna vermindert, is zeer de vraag. Frankrijk heeft namelijk ook te maken met immigratie uit overzeese gebieden en de voormalige koloniën. De komende decennia is verder sprake van een sterke binnenlandse migratie.

In Frankrijk ligt de pensioenleeftijd laag: 62 jaar.

Veel gepensioneerden besluiten op dat moment de grote steden in het Noorden te verlaten. Ze kiezen voor de kuststreken: de Atlantische of Mediterrane kust. Ook de aantrekkelijke streken in het binnenland zijn in trek, zoals de Alpen en de Provence. Het rurale hart van Frankrijk krimpt hierdoor. Ook in het Noorden, zoals in het departement Pas de Calais, neemt de bevolking minder snel toe. De steden daaren­tegen groeien onverminderd hard door. Op de eerste plaats natuurlijk 1,25% – 1,55% 1,00% – 1,25% Parijs, maar ook steden als Lyon, Bordeaux en Toulouse 0,75% – 1,00% kennen een toename van de bevolking.

0,50% – 0,75%

Economische ontwikkeling

< -0,50% -0,50% – -0,25% -0,25% – 0,00% 0,01% – 0,25% 0,25% – 0,50% > 0,50%

1.10 Frankrijk: prognose ontwikkeling huishoudens 2015-2025 Bron: BIPE

0,00% – 0,50% -0,50% – 0,00%

Na een opleving in 2010 is de Franse economie de laatste jaren gestagneerd. Het bruto binnenlands product blijft steken op ongeveer 180 miljard euro [grafiek 1.13].

De economische groei is nog slechts licht positief.

Naar verwachting kwam deze voor 2013 uit op ongeveer 0,3 procent [grafiek 1.14]. De werkloosheid liep tegelijker­ tijd behoorlijk op, tot circa 11 procent van de beroeps­ bevolking [grafiek 1.15 en 1.16]. Deze ontwikkelingen zorgen voor enige onrust in Frankrijk. Het land staat de nodige hervormingen te wachten, maar het maatschappelijk verzet daartegen is groot.

1,25% – 1,55% 1,00% – 1,25% 0,75% – 1,00% 0,50% – 0,75% 0,00% – 0,50% -0,50% – 0,00%

1.11 Frankrijk: verandering leeftijdsopbouw 2010-2025 Bron: INSEE – Prognoses BIPE, bewerking BPD

aantal inwoners verandering leeftijdsopbouw

14.000.000 2010 2015p 2020p 2025p

12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0

< 14 jr

12 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

15-24 jr

25-39 jr

40-54 jr

55-64 jr

65-79 jr

> 80 jr

Demografie en economie — Frankrijk 1.12 Frankrijk: verandering structuur huishoudens 2010-2025 Bron: INSEE – Prognoses BIPE, bewerking BPD

2010 2015p 2020p 2025p

40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% alleenstaande

samenwonende zonder kinderen

samenwonende met kinderen

eenoudergezin

andere type gezinnen

1.13 Frankrijk: bruto binnenlands product 2000-2013 Bron: Oxford Economics x 1 miljoen euro 1.850.000 1.800.000 1.750.000 1.700.000 1.650.000 1.600.000 1.550.000 1.500.000 1.450.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

1.14 Frankrijk: jaarlijkse economische groei 2001-2013 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD 3% 2% 1% 0%

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

-1% -2% -3% -4%

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 13

Demografie en economie — Frankrijk 1.15 Frankrijk: werkloosheid 2000-2013 Bron: Oxford Economics

12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

1.16 Frankrijk: werkloosheid per regio 2000-2013 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD Alpes-Maritimes Bouches-du-Rhône Gironde Haute-Garonne Ille-et-Vilaine Loire-Atlantique Rhône Parijs

14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Lyon – Faubourg 7 Faubourg 7 is een van de deelprojecten van het transformatiegebied ‘Le Bon Lait’: acht hectare binnenstedelijk terrein in het stadsdeel Gerland.

Het project voldoet aan hoge duurzaamheidseisen.

Demografie en economie — Frankrijk

Wooncultuur Het bezit van een woning is een groot goed in Frankrijk.

Van de 34,2 miljoen woningen in 2012 is bijna 58 procent particulier eigendom. Verder overtreft het aantal woningen ruimschoots het aantal huishoudens.

Dit is geen wonder, aangezien een aanzienlijk deel van de woningvoorraad uit vakantiewoningen bestaat (3,2 miljoen). Daarnaast hebben veel Fransen een tweede woning, die zij ook verhuren. Vooral in de toeristische, zuidelijke streken van Frankrijk en in Parijs komt dit verschijnsel veel voor.

De meeste woningen in Frankrijk zijn eengezinswoningen (57 procent). Appartementen komen echter met 43 procent verhoudingsgewijs ook veel voor. Deze zijn vooral in de steden gesitueerd. Er is een duidelijke relatie tussen de bouwwijze en het eigendom: van de woningeigenaren heeft bijna 80 procent een eengezinswoning. Nog een opvallend kenmerk: de woningvoorraad in Frankrijk is relatief oud. Circa 58 procent van de woningen is voor 1975 gebouwd. Mogelijk is dit ook een van de redenen waarom Fransen over het algemeen duurzaamheid zwaar meewegen in de keuze voor een bepaalde woning.

De belastingvoordelen die tot voor kort samenhingen met de aanschaf van een energiezuinige woning zijn inmiddels enigszins ingeperkt.

Ruimtelijk beleid Frankrijk laat een gemengd beeld zien bij het overheids­ beleid rond ruimtelijke ordening. Naast de Rijksoverheid, regionale en lokale overheden is er een groot aantal semi-overheidsorganisaties bij betrokken. Het ruimtelijke ordeningsbeleid is daarmee een complexe aangelegen­ heid. Er bestaan talloze overlappingen tussen de verschillende vormen van beleid en overheidsingrijpen.

Dit maakt het geheel soms ondoorzichtig. Ook verklaart het de roep om de regeldruk te verminderen. Verder wordt in Frankrijk vooral een ruimtelijk economisch structuur­ beleid gevoerd, gericht op het versterken van bepaalde regio’s. Bekend zijn de zogenaamde clustergebieden, maar liefst 71 in totaal. In en naar deze gebieden worden onder meer goede openbaar vervoerverbindingen aangelegd.

Zo is een stad als Rennes met de TGV in ongeveer twee uur te bereiken vanuit Parijs. Daarnaast heeft deze stad een van de modernste metrosystemen (Véhicule Automatique Léger/VAL). Voorbeelden van andere clustergebieden zijn Toulouse (vliegtuigindustrie en medische technologie) en Bordeaux (laserindustrie).

De Franse overheid helpt met subsidie ook de zwakkere gebieden; de zogenaamde Zones Urbaines Sensibles.

Van de 34,2 miljoen woningen in Frankrijk is 58% particulier eigendom.

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 15

Nederland Demografie en economie

1.17 Nederland: prognose ontwikkeling huishoudens 2012-2025 Bron: ABF Research, bewerking BPD <0

<0 0 – 6.000 0 – 6.000 6.000 – 12.000 6.000 – 12.00012.000 – 20.000 20.000 – 30.000 12.000 – 20.000 30.000 – 60.000 20.000 – 30.000 > 60.000 30.000 – 60.000 > 60.000

Loop van de bevolking

1.18 Nederland: verandering in leeftijdsopbouw 2015-2025 Bron: ABF Research, bewerking BPD

6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000

Economische ontwikkeling

0 < 14 jaar

Volgens de statistieken is Nederland uit de double diprecessie. In het derde kwartaal van 2013 werd de krimp van de economie doorbroken. Het herstel is echter broos.

De groei is minimaal (0,1 procent) en sterk afhankelijk van de export. Voor 2014 zet het herstel licht door, met een groei van 0,4 procent. Over heel 2013 was de economische groei nog wel negatief, naar schatting -0,8 procent [grafiek 1.20 en 1.21].

15-29 jaar 30-44 jaar 45-64 jaar 65-74 jaar > 75 jaar

1.19 Nederland: verandering structuur huishoudens 2015-2025 Bron: ABF Research, bewerking BPD

2015p 2020p 2025p

aantal huishoudens verandering huishoudenstructuren

De werkloosheid is nog altijd hoog en stijgt – de verbetering van de economie ten spijt – verder door. Op dit moment zit 8,5 procent van de beroepsbevolking zonder werk [grafiek 1.22 en 1.23]. Het vertrouwen van de consument is de laatste maanden sterk verbeterd, maar blijft enigszins kwetsbaar. Ook vanuit de woningmarkt klinken eerste geluiden van herstel, met name in de grootstedelijke gebieden.

2015p 2020p 2025p

aantal inwoners personen

Aan het begin van 2013 telde Nederland bijna 16,8 miljoen inwoners. De bevolkingsgroei stokte in 2012 door een afname van de immigratie uit Oost-Europa, minder geboorten en meer sterfte. Niettemin wordt de komende decennia nog wel groei voorspeld. Zelfs op de lange termijn neemt de bevolking in omvang toe, zij het vertraagd. Tot 2025 groeit de bevolking naar verwachting met ongeveer 680.000 personen. Door de vergrijzing neemt het aantal huishoudens nog iets sterker toe, met 740.000. Met name deze laatste variabele is een goede indicator voor de toekomstige woningvraag. De bevolkings­g roei doet zich vooral voor in de grote steden van de Randstad. Zo komen er op de as Amsterdam – Utrecht veel huishoudens bij. De steden Den Haag en Rotterdam laten ook een ruime toename in de bevolkingsgroei zien. De Flevopolder groeit verhoudings­ gewijs sterk omdat het huidige aantal huishoudens klein is ten opzichte van de andere regio’s. Alleen aan de randen van Nederland krimpt het aantal huishoudens [kaart 1.17].

De groei van het aantal huishoudens in Nederland is vooral een gevolg van de vergrijzing. Tussen 2015 tot 2025 neemt het aantal jongeren licht af, terwijl het aantal 65-plussers juist sterk stijgt (plus 800.000) [grafiek 1.18].

Het aantal gezinnen blijft op de middellange termijn nog gelijk, maar vooral het aantal alleenstaanden neemt door de vergrijzing sterk toe tot 2025 met 350.000 [grafiek 1.19].

3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 alleenstaanden

16 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

eenoudergezin

samenwonend zonder kind

samenwonend met kind

Demografie en economie — Nederland 1.20 Nederland: bruto binnenlands product 2000-2013 Bron: Oxford Economics

x 1 miljoen euro bruto binnenlands product Nederland (abs)

580.000 560.000 540.000 520.000 500.000 480.000 460.000 440.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

1.21 Nederland: jaarlijkse economische groei 2000-2013 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD

5% 4% 3% 2% 1% 0% -1%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

-2% -3% -4%

1.22 Nederland: werkloosheid 2000-2013 Bron: Oxford Economics

7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

1.23 Nederland: werkloosheid per regio 2000-2013 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD 12% regio Utrecht regio Amsterdam regio Rotterdam regio Den Haag

10% 8% 6% 4% 2% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 17

Meppel – Berggierslanden Een ecologische zone vormt de overgang tussen de wijk en het natuurgebied De Oeverlanden.

Wooncultuur Rond het woningmarktbeleid in Nederland voltrekken zich grote veranderingen. Zo heeft de lagere overdrachts­ belasting, die het verhuizen naar een (andere) koopwoning aantrekkelijker moet maken, een structureel karakter gekregen. Verder is het fiscaal beleid voor het woningbezit en de hypotheken ingrijpend aangepast.

Niet langer mag tot 110 procent van de woningwaarde worden geleend. Stapsgewijs wordt dit verlaagd naar 100 procent in 2018. Verder mag alleen de rente worden afgetrokken van hypotheken waarop wordt afgelost.

Voor zittende eigenaren-bewoners daalt het maximale belastingtarief waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken. Dit gebeurt jaarlijks met 0,5 procent.

In tegenstelling tot Frankrijk is duurzaamheid nauwelijks een thema in het Nederlandse fiscaal beleid. Alleen bij energieneutrale woningen mag licht van de standaard inkomenscriteria worden afgeweken, tot een maximumbedrag van 13.500 euro.

De bewoners van huurwoningen en de woningcorporaties blijven in het beleid van de Nederlandse Rijksoverheid evenmin buiten schot. Sociale huurwoningen (huurprijs lager dan 700 euro per maand) worden in principe alleen nog maar toegewezen aan huishoudens met een bruto jaar­i nkomen lager dan 34.700 euro. Deze en andere maatregelen moeten ertoe leiden dat de keuze voor een woning meer ‘eigendomsneutraal’ wordt. Er komen minder sterke prikkels om het kopen te stimuleren en tegelijkertijd wordt het ‘scheefwonen’ van huurders (een te hoog inkomen in relatie tot de huurprijs) ontmoedigd.

Of hierdoor een andere wooncultuur wordt bewerk­ stelligd, is nog maar zeer de vraag. De laatste decennia is het woningbezit zeer sterk gegroeid. Veel Nederlanders zijn opgegroeid in die traditie. Betwijfeld mag worden of een huurwoning een volwaardig alternatief is, zoals in

Duitsland wel het geval is. De particuliere huursector in Nederland is marginaal en de woningvoorraad van de corporaties is qua woonkwaliteit onvergelijkbaar.

Ruimtelijk beleid Op dit punt zijn geen grote veranderingen te melden.

De Nederlandse Rijksoverheid stelt zich terughoudend op en concentreert zich op de hoofdlijnen, van visievorming is weinig te merken. Een vanouds belangrijk beleids­ terrein als de woningbouwprogrammering is losgelaten.

Dit is op het bordje van provincies, gemeenten en marktpartijen gelegd. Met name provincies hebben een belangrijkere rol gekregen in het ruimtelijk beleid. Mede door de economische crisis staan veel gebiedsontwikke­ lingen onder druk; sommige worden compleet op een nieuwe leest geschoeid. De financiering is complexer geworden en ontwikkelaars kampen nog steeds met vraaguitval bij de consument. Uit het woningmarkt­ onderzoek WoON2012 blijkt dat consumenten hun koopplannen uitstellen, starters uitgezonderd – zij hebben een ruime keuze op de markt. Dit heeft gevolgen voor alle partijen. Niet in de laatste plaats worden gemeenten geraakt die een actief grondbeleid hebben gevoerd en nu geconfronteerd worden met tekorten op de exploitaties.

Rond het woningmarkt­ beleid in Nederland voltrekken zich grote veranderingen.

18 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

1.24 Prognose jaarlijkse bevolkingsgroei 2014-2025 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD < -1,5% -1,5% – -1,0% -1,0% – -0,5% -0,5% – 0% 0% – 0,5% > 0,5%

Conclusie: Uiteenlopende perspectieven De afgelopen twee jaar zijn de economische en demografische verschillen tussen Duitsland, Frankrijk en Nederland verder vergroot. De belangrijkste conclusies op een rij: Duitsland is de economische motor van Europa, die onverminderd doordraait. De economische perspectieven op de middellange termijn zijn nog steeds goed, het vertrouwen in de economie is onverminderd groot.

1.25 Prognose jaarlijkse economische groei 2014-2025 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD < 0,5% 0,5% – 1,0% 1,0 % – 1,5% 1,5% – 2% > 2%

De demografische perspectieven voor de woningmarkt zijn in Duitsland minder gunstig.

Vooral in de deelstaten van de voormalige DDR krimpt de bevolking. Ook de beroepsbevolking neemt hier in omvang af, waardoor spanning ontstaat op de arbeidsmarkt.

Een uitzondering op de demografische trend voor de oostelijke deelstaten in Duitsland wordt gevormd door Berlijn. Hier nemen de bevolking en het aantal huishoudens de komende jaren juist toe.

In Frankrijk is sprake van malaise: de economie hapert, de werkloosheid stijgt. Er zijn forse bezuinigingen op de overheidsuitgaven aangekondigd.

De groei van de Franse bevolking is wel stevig, met name in de departementen langs de Atlantische kust en in het zuiden van Frankrijk. De binnenlandse migratie naar deze aangename delen van het land zorgt regionaal voor een aanhoudende vraag naar woningen.

1.26 Bruto Binnenlands Product per hoofd van de bevolking 2013 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD < € 25.000 € 25.001 – € 30.000 € 30.001 – € 35.000 > € 35.001

Nederland neemt een tussenpositie in. De perspectieven voor de economie als geheel zijn niet slecht. Met name in de dichtbevolkte steden als Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Eindhoven groeit de bevolking de komende jaren fors door. Het consumentenvertrouwen is over het dieptepunt heen.

Ook de Nederlandse woningmarkt lijkt zich enigszins te herstellen. Dit is vooral het geval in stedelijke woningmarkten als die van Amsterdam en Utrecht.

19

Bonn-Plittersdorf – Rheinauer Gärten

02 Structuur van woningmarkt en woningvoorraad In Duitsland en Frankrijk wordt traditiegetrouw anders omgegaan met ruimtelijke ordening en woningbouw dan in Nederland. De rol van de overheid is over het algemeen meer terughoudend. Het heeft geleid tot woningvoorraden die stevig van elkaar verschillen. Zo is in Duitsland de particuliere huursector dominant, waar in Nederland juist de sociale huursector de boventoon voert. In termen van bouwproductie maakt Duitsland – na een flinke dip begin deze eeuw – voor het vierde jaar op rij een groeispurt door. In Frankrijk lijkt de nieuwbouwmarkt zich te stabiliseren, terwijl in Nederland het aantal nieuwgebouwde woningen op een naoorlogs dieptepunt is gekomen, maar herstel kondigt zich aan.

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 21

Duitsland Structuur van woningmarkt en woningvoorraad Woningvoorraad en bouwproductie De afgelopen jaren is de totale Duitse woningvoorraad gestaag gegroeid. Eind 2011 werden 41,4 miljoen woningen geteld, verdeeld over 32,5 miljoen in de voormalige Bondsrepubliek en 8,9 miljoen in de oostelijke deelstaten. Na een aantal moeilijke jaren voor de bouwsector – tussen 1995 en 2009 liep de bouwproductie terug van 600.000 naar 159.000 woningen – laat de ontwikkeling sinds 2010 een stijgende lijn zien. In 2012 werden 200.500 nieuwe woningen opgeleverd [grafiek 2.2], een stijging van 9,5 procent ten opzichte van 2011.

Die lijn zet door, zo is af te lezen aan het aantal verleende bouwvergunningen [grafiek 2.1]. In 2013 werden in Duitsland 270.000 bouwvergunningen afgegeven, 12,9 procent meer dan in 2012. Het was het vierde jaar op rij dat het aantal bouwvergunningen steeg. Daarmee is Duitsland een van de weinige landen van Europa met een weer florerende bouwmarkt. Het merendeel van de gegunde woningen in 2013 bestond uit appartementen, met een toename van 22,3 procent. Ook het aantal tweeonder-één-kap (Doppelhaus) nam toe (plus 13,3 procent), terwijl vrijstaande woningen slechts een kleine plus noteerden (1,1 procent). Opvallend is dat in de oostelijke deelstaten en Berlijn in 2011 voor het eerst meer appartementen in de koopsector dan in de huur werden gerealiseerd; een trend die zich in 2012 verder doorzette.

Voor Duitsland als geheel geldt dat het aandeel koop­ woningen 45,6 procent van de totale woningvoorraad bedraagt. Huurders zijn dus nog steeds in de meerderheid.

Dat geldt zeker voor de grote steden. In Berlijn is de koopsector 15,6 procent groot en in Hamburg 24,1 procent.

Huren is in Duitsland zeker geen ‘tweede keus’: er is een omvangrijke particuliere huursector. De huurwoningen hebben een prima kwaliteit en zijn goed betaalbaar.

Grondkosten, bouwkosten en woningprijzen In Duitsland is de meeste grond in handen van particulieren en bedrijven. De prijs van de grond volgt dan ook vrij nauwgezet de ontwikkeling van de markt.

In München worden veruit de hoogste grondprijzen genoteerd, in krimpgebieden ligt deze aanzienlijk lager.

Uit grafiek 2.3 blijkt dat ook andere stedelijke regio’s tussen 2003 en 2012 te maken hebben gehad met oplopende prijzen voor bouwrijpe gronden voor woningen. Vooral Berlijn maakt een stevige inhaalslag door, ook al blijft het prijsniveau in absolute zin hier nog achter bij steden als Frankfurt en Stuttgart.

De aantrekkende vastgoedmarkt heeft inmiddels ook duidelijk gevolgen voor de ontwikkeling van bouwkosten en koop- en huurprijzen. In 2012 lagen de bouwkosten voor woningbouw 5,4 procent hoger dan in 2008. De hoogste bouwkosten per m² worden genoteerd voor eengezinswoningen in Beieren. In Bremen en SachsenAnhalt is het bouwen duidelijk goedkoper [grafiek 2.4.1 en 2.4.2].

Nog sterker stegen de prijzen voor bouwactiviteiten die te maken hebben met het energiezuiniger maken van woningen, zoals het vernieuwen van verwarmings­ systemen. Bedrijven in deze sector hebben over voldoende werk niet te klagen. Zowel bij nieuwe als bestaande koopwoningen gingen de afgelopen jaren de prijzen omhoog, met circa 3,5 procent. Met de toenemende druk op de steden zijn ook de prijzen van huurwoningen in een opwaartse spiraal terecht gekomen. In Frankfurt steeg de gemiddelde huurprijs (in Duitsland uitgedrukt in euro’s per m²) tussen 2005 en 2012 van 9,90 naar 11,70. Voor een woning van 80 m² is dat plus 150 euro (+18 procent). In de omgeving van Frankfurt daalde de gemiddelde vierkante meterprijs juist, van 4,84 naar 4,56. De stijging van de huren in de grote steden was voor de nieuwe regerings­ coalitie reden in het najaar van 2013 om een voorstel te doen voor een Mietpreisbremse: een rem op de huurprijsontwikkeling in wijken, waar de prijzen bovengemiddeld stijgen. Het is een van de weinige terreinen waarop de landelijke overheid zich in Duitsland actief met de wereld van bouwen en wonen bemoeit.

Financiering eigen woning In Duitsland wordt een conservatieve, voorzichtige aanpak gevolgd bij de financiering van de eigen woning.

Voor het verkrijgen van een hypotheek van een eigen woning moet bijna altijd 20 tot 30 procent van de koopsom met eigen vermogen worden betaald. Duitsers sparen daarom ook langer, al dan niet via speciale constructies zoals Bausparen. Zij kopen hun eerste huis op latere leeftijd, vanaf 35 jaar. De investering in de eigen woning wordt als een goed aanvullend pensioen gebruikt; men lost jaarlijks minimaal twee procent af en de woning mag belastingvrij aan erfgenamen worden overgedragen. Veel Duitsers met een hoger inkomen investeren in de aanschaf van een tweede woning, om deze vervolgens te verhuren. Het betekent een waardevaste belegging met een goede inkomensstroom.

22 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

Structuur van woningmarkt en woningvoorraad — Duitsland

2.1 Duitsland: verleende bouwvergunningen 2001-2013

2.2 Duitsland: opgeleverde woningen 2001-2012

Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking BPD

Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking BPD

350.000

250.000

300.000

200.000

250.000 150.000

200.000 150.000

100.000

100.000 50.000

50.000 0

‘01

‘02

‘03

‘04

‘05

‘06

‘07

‘08

‘09

‘10

‘11 ‘12

‘13

0

‘01

totaal grondgebonden appartementen

‘02

‘03

‘04

‘05

‘06

‘07

‘08

‘09

‘10

‘11

‘12

ontwikkelaars private bouwers sociale woningbouw

2.3 Duitsland: gemiddelde kavelprijzen per m² bouwrijpe grond Bron: Statistisches Bundesamt Wiesbaden 2003

€ 1.600

2012

€ 1.400 € 1.200 € 1.000 € 800 € 600 € 400 € 200

2.4.1 Duitsland: bouwkosten per m² eengezinswoning

2.4.2 Duitsland: bouwkosten per m² appartement

Bron: Statistisches Bundesamt Wiesbaden

Bron: Statistisches Bundesamt Wiesbaden

€0

€ 600

€ 1.200

€ 1.800

€0

Baden-Württemberg

Baden-Württemberg

Beieren

Beieren

Berlijn

Berlijn

Brandenburg

Brandenburg

Bremen

Bremen

Hamburg

Hamburg

Hessen

Hessen

Mecklenburg-Vorpommern

Mecklenburg-Vorpommern

Niedersachsen

Niedersachsen

Nordrhein-Westfalen

Nordrhein-Westfalen

Rheinland-Pfalz

Rheinland-Pfalz

Saarland

Saarland

Sachsen

Sachsen

Sachsen-Anhalt

Sachsen-Anhalt

Schleswig-Holstein

Schleswig-Holstein

Thüringen

Thüringen

Duitsland

€ 600

€ 1.200

t St

ut

tg

ar

en ch M

ün

ul Ke

bu m Ha

en

rg

t ur kf Fr

an

el ss Dü

Be

rli

do

jn

rf

€0

€ 1.800

Duitsland 2008

2012

2008

2012

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 23

Duitsland Particuliere huurmarkt In Duitsland is de particuliere huurmarkt zeer sterk vertegenwoordigd op de woningmarkt. Huren is hier voor grote groepen van de bevolking heel gewoon. Particuliere eigenaren hebben het voor het zeggen, zowel privé personen als professionele beleggers. De rendementen op verhuur zijn over het algemeen goed en beleggen in vastgoed wordt als een ‘veilige haven’ gezien ten opzichte van andere investeringsmogelijkheden. In de grote steden is de vraag naar huurwoningen dermate groot dat de huurprijzen sterk onder druk staan.

Groot marktaandeel Duitsland is – op Zwitserland na – het land met het grootste aandeel particuliere huur in Europa. Meer dan de helft van de Duitsers woont in een particuliere huurwoning. Het contrast met Nederland is groot.

Waar in Nederland 90 procent van de huurwoningen is gereguleerd, is in Duitsland juist de geliberaliseerde sector groot (90 procent). De sociale huursector is hier zeer beperkt van omvang (10 procent). In Nederland hebben de woningcorporaties het voor het zeggen, in Duitsland zijn dat de particuliere beleggers.

De Duitse huurmarkt werkt bovendien volkomen anders dan de Franse en Nederlandse huurmarkt. In Nederland bestaat bijvoorbeeld een strikte scheiding tussen de sociale en particuliere huursector. In Duitsland is dat onderscheid inmiddels vervaagd. Op regionaal niveau worden soms sociale woningbouwprogramma’s gerealiseerd, maar de daadwerkelijke uitvoering is vaak in handen van private partijen. Duitse beleggers krijgen namelijk net zo goed subsidie voor de verhuur van sociale huurwoningen. Deze subsidie wordt geleidelijk afgebouwd en geldt voor een bepaalde periode (meestal 15 jaar). Na deze periode kunnen de huren worden aangepast aan de marktconforme huur in de omgeving.

Sturen met de Mietspiegel De Mietspiegel is in Duitsland het belangrijkste instrument bij de huurprijsbepaling. Wanneer een woning te huur wordt aangeboden, kan de verhuurder de Mietspiegel raadplegen. Deze geeft een overzicht van het gebruikelijke huurniveau in een stadsdeel of postcodegebied, op basis van een gemiddelde. De huur wordt gecorrigeerd met factoren als luxe, bouwjaar en grootte van de woning en isolatie. Op basis van een vierkante meterprijs berekenen huurders en verhuurders vervolgens of de gevraagde huurprijs redelijk is.

Overigens is niet voor elke gemeente een Mietspiegel voorhanden; vooral grotere gemeenten beschikken erover.

In sommige Duitse steden stijgen de huren de laatste jaren snel. Dit was een belangrijk thema tijdens de verkiezingen in september 2013. Inmiddels heeft de

CDU/SPD-coalitie plannen gemaakt voor een aantal grote wijzigingen in het Duitse huurstelsel. Er wordt onder meer gesproken over een Mietbremse; een rem op de huurprijsontwikkeling van bestaande woningen. De nieuwe regeringscoalitie heeft hier een eerste voorstel voor gedaan. Beleggers zijn sceptisch over een mogelijke Mietbremse; zij vrezen dat bij het opnieuw verhuren van een woning (Neuvermietung) de huurprijs niet meer stijgt.

In een aantal steden, waaronder Berlijn, wordt momenteel gekeken hoe het sociale woningbezit van de woningcorporaties kan worden vergroot. Daarmee wordt geprobeerd de steden ook voor lagere inkomensgroepen bereikbaar en betaalbaar te houden. Een andere maatregel die overwogen wordt, is het schrappen van de dubbele vergoeding die makelaars in rekening brengen bij het afsluiten van een huurcontract (van huurder en verhuurder, vaak één-twee maandhuren).

Sterke huurcultuur In Duitsland is bij de aankoop van een woning doorgaans 20 tot 25 procent eigen vermogen nodig. Een Duitser koopt daardoor gemiddeld pas rond zijn 35ste een eerste woning. Mede door dit restrictieve financieringsbeleid kent Duitsland een sterke huurcultuur, zowel bij appartementen als grondgebonden woningen. Ze worden vaak voor een lange tijd gehuurd; het is niet ongewoon dat Duitse huurders meer dan tien jaar dezelfde woning huren. Zij beschouwen hun huurwoning als hun ‘eigen huis’ en behandelen het ook zo. De kwaliteit van de woningen is meestal hoog en ze worden vaak compleet met vloerbedekking aangeboden. Een Duitse huurder is bovendien sneller geneigd aanpassingen aan zijn huurwoningen te verrichten dan een Fransman of Nederlander. Zo is het plaatsen van een eigen keuken in een huurwoning voor een Duitser normaal; in Duitsland hoort de inbouwkeuken niet standaard tot de woning.

Veilige haven voor beleggers Investeringen in Duitse huurwoningen zijn populair door de lage rente op kredieten en het gebrek aan veilige beleggingen in andere beleggingscategorieën. Ook de rendement-risicoverhouding is gunstig. De Duitse woningbeleggingsmarkt wordt op dit moment door nationale en internationale beleggers als een ‘veilige haven’ beschouwd. De grootste kopers van nieuwe projecten in 2013 waren pensioenfondsen en verzekeraars. Daarnaast spelen particuliere beleggers een grote rol in de markt. Het grootste gedeelte van de particuliere huurmarkt (60 procent) is in handen van individuele beleggers en familiefondsen. De resterende 40 procent is in handen van professionele partijen, waaronder pensioenfondsen en verzekeraars.

24 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

t

eling

Ontwikkeling huurmarkt — Duitsland

Gunstige rendementen

2.5 Duitsland: rendementsontwikkeling huurwoningen Bron: IPD, bewerking BPD

direct rendement indirect rendement totaal rendement

10% 8% 6%

10%

4%

8%

2%

6%

0%

4%

-2%

2%

‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07

0%

Tussen 2007 en 2013 werden in de Duitse woning­ beleggingsmarkt hogere totaalrendementen behaald dan in de kantoren-, winkel- of bedrijfsruimtemarkt.

Vooral de kapitaalgroei was de afgelopen jaren gunstig. Maar ook het directe rendement maakte een sterke stijging door, van 3,4 procent in 2007 naar 4,7 procent in 2013 [grafiek 2.5]. Deze resultaten zijn het beste te vergelijken met stabiele markten in Oostenrijk en Zwitserland. De vraag naar ‘core’ beleggings­producten in Duitsland is groot. Nationale en internationale beleggers zijn op zoek naar woningen op goede locaties, in economisch sterke gebieden. Door de groeiende vraag en een aanbod dat vertraagt reageert, stijgen de prijzen en komen rendementen onder druk te staan.

‘08de aanvangs­ ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 Desondanks blijft de vraag naar woningen groot.

Grote regionale verschillen

-2%

Op landelijk niveau namen de huurprijzen in Duitsland de afgelopen jaren langzamer toe dan de inflatie [grafiek 2.6]. De regionale verschillen zijn echter enorm. Berlijn en Hamburg zijn de regio’s met de sterkste groeicijfers. Ook Keulen, Düsseldorf, Frankfurt en Stuttgart lieten sterke huurprijs­ ontwikkelingen zien. München blijft evenwel veruit de duurste stad in Duitsland.

‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13

2.6 Duitsland: inflatie en huurprijsontwikkeling Bron: Statisches Bundesamt, bewerking BPD 3,5% inflatie huurprijsontwikkeling

3,0% 2,5%

3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0%

2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% ‘01

‘02

‘03

‘04

‘05

‘06

‘07

‘08

‘09

‘10

‘11

‘12

‘13

0,5% 0,0% ‘96 ‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 25

Den Bosch â&#x20AC;&#x201C; Haverleij

Frankrijk Structuur van woningmarkt en woningvoorraad

toegenomen. Dit geldt alleen voor de eengezinswoningen; de appartementen bleven qua grootte gelijk.

Financiering eigen woning

Woningvoorraad en bouwproductie De Franse woningvoorraad telt circa 34,4 miljoen woningen. Een groot deel is particulier bezit (bijna 60 procent), 40 procent van de Fransen huurt derhalve.

Het aantal particuliere huurwoningen overtreft het aantal sociale (6,6 tegen 5,2 miljoen). De voorraad is opvallend oud: een meerderheid van de eigenaren (56 procent) woont in een huis dat voor 1975 is gebouwd.

In Frankrijk staan meer woningen dan er huishoudens zijn: circa 80 procent wordt als eerste woning bewoond.

De ‘secundaire’ voorraad bestaat uit vakantiewoningen, pied à terres en leegstaande woningen. Dit laatste komt veelvuldig voor, bijvoorbeeld bij woningen die geërfd zijn, maar nog opgeknapt moeten worden. Ook in krimp­ gebieden komt leegstand voor. Bijna 60 procent van alle Franse woningen bestaat uit grondgebonden eengezins­ woningen. Deze zijn vaak particulier eigendom en liggen buiten de grote steden.

In de grote steden wordt veel vaker gehuurd, meestal in een appartement. De sociale huurwoningen – voornamelijk appartementen – treffen we vooral aan in de grote steden met meer dan 100.000 inwoners. De Parijse regio spant op dit punt de kroon.

Qua nieuwbouwproductie laat Frankrijk Duitsland en Nederland achter zich [grafiek 2.7]. In 2013 werden circa 350.000 woningen toegevoegd aan de voorraad. In 2012 lag dit getal nog rond de 380.000 woningen. Voor de komende jaren wordt een verdere ‘afkoeling’ verwacht.

Indicatoren zoals het aantal afgegeven bouw­ vergunningen en het aantal woningen waarvan de bouw is gestart, laten een dalende trend zien [grafiek 2.8]. De verschillen tussen de regio’s zijn daarbij groot: de vraag naar eerste en tweede woningen concentreert zich in de stedelijke gebieden en de populaire kuststreken [kaart 2.9 en 2.10]. In het binnenland neemt de woningvoorraad in omvang veel minder toe. Door de nieuwbouw is de gemiddelde woonoppervlakte van een Franse woning

CRITERIA

Frankrijk heeft een gezonde en concurrerende hypotheek­ markt. In combinatie met de lage rente, een verruiming van de kredietvoorwaarden en een gunstige fiscale behandeling zorgde dit de afgelopen jaren voor een sterke stimulans van de Franse woningmarkt en nieuwbouw.

Op dit punt doen zich wel de nodige veranderingen voor.

Zo is de fiscale behandeling van het eigen woningbezit ingrijpend gewijzigd. In 2011 werden de gunstige condities waaronder starters een huis konden kopen aangescherpt. De renteloze lening die hiervan deel uitmaakt wordt nu alleen nog verstrekt onder bepaalde omstandigheden. Het moet gaan om regio’s met een gespannen woningmarkt en woningen met een laag energieverbruik. In de praktijk betekent dit laatste vaak een nieuwbouwwoning.

Nieuwbouw als investering In Frankrijk komt het veel voor dat particulieren een nieuwbouwwoning kopen en deze vervolgens verhuren.

Dit werd lange tijd door de overheid sterk gestimuleerd, met verschillende beleidsprogramma’s. Deze programma’s zorgden ervoor dat een koper die een nieuwbouwwoning als investering wilde kopen, een deel van de geïnvesteerde bedrag terug kon krijgen. De nieuwbouwproductie in Frankrijk profiteerde sterk van deze programma’s. Meer dan de helft van de nieuwbouw­t ransacties in de laatste jaren was aan particuliere investeerders te danken.

Sinds 1 januari 2013 gelden op dit punt nieuwe regels: de wet Duflot. In vergelijking met de voorganger (de wet Scellier) heeft de wet Duflot een meer sociaal karakter gekregen. De koper wordt beloond met een groter belastingvoordeel, ter compensatie van andere regels die juist zijn aangescherpt c.q. versoberd (zie onderstaande tabel). Zo is de verhuur aan directe familie aan banden gelegd. Al met al rest de vraag of de wet Duflot net zo voordelig is als de wet Scellier. Een studie van de Fédération Française du Bâtiment (FBB) in Groot Parijs heeft uitgewezen dat dit alleen het geval is bij bepaalde omstandigheden. Het gaat voornamelijk om die situaties waarin de huurprijs niet het plafond overschrijdt, oftewel zeer marktconform is.

Scellier 2012

Duflot 2013

Regio’s

A-bis, A, B1, B2 en C

A-bis, A en B1 (B2 op aanvraag)

Belastingvoordeel

13 procent (per negen jaar)

18 procent (per negen jaar)

Transacties per jaar

1 (tot een maximum van 300.000 euro)

2 (tot een maximum van 300.000 euro totaal)

Maximum periode zonder huuractiviteit (na oplevering)

1 jaar

2,5 jaar

Verhuren aan kinderen of nakomelingen

Mogelijk (als individu een afhankelijk fiscaal persoon is)

Onmogelijk

Maximum huurprijs gevraagd

Afhankelijk van de regio

Afhankelijk van de regio, maar 20 tot 25 procent lager dan bij Scellier

Maximum huurderinkomen

Afhankelijk van de regio

Afhankelijk van de regio, maar 10 tot 28 procent lager dan bij Scellier

28 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

Structuur van woningmarkt en woningvoorraad — Frankrijk

2.7 Frankrijk: gemiddelde jaarlijkse productie voor verschillende perioden (2010-2015 en 2015-2020 zijn prognoses) Bron: INSEE, Prognoses BIPE, bewerking BPD

x 1.000 woningen 450 400 350 300 200 150 100 50 0

2000-2005

2005-2010

2010-2015p

2015-2020p

2.8 Frankrijk: verleende vergunningen en in aanbouw genomen woningen 2003-2013 Bron: INSEE, bewerking BPD 600.000 600.000 verleende verleende vergunningen vergunningen in aanbouw in aanbouw 500.000 500.000 genomen genomen woningen woningen 400.000 400.000 300.000 300.000 200.000 200.000 100.000 100.000 0

0 2003200320042004200520052006200620072007200820082009200920102010201120112012201220132013

2.9 Frankrijk: ontwikkeling woningvoorraad gemiddelde jaarlijkse verandering 2010-2020 Bron: BIPE 2000 – 4000 1000 – 2000woningen aantal 500 – 1000 250 – 500 2000 – 4000 500 – 250

1000 – 500 – 250 – 500 –

2000 1000 500 250

Verleende vergunningen Verleende vergunningen

In aanbouw genomen In aanbouw genomen woningen woningen

2.10 Frankrijk: jaarlijkse vraag naar eerste en tweede woningen 2015-2025

Opgeleverde woningen Opgeleverde woningen

Bron: BIPE

aantal eerste woningen 7500 – 10300 7500 – 10300 5000 – 7500 5000 – 7500 2500 – 5000 2500 – 5000 0 – 2500 0 – 2500 -500 – 0 -500 – 0

7500 – 10300 7500 – 10300 5000 – 75005000 – 7500 2500 – 50002500 – 5000 0 – 2500 0 – 2500 -500 – 0 -500 – 0

aantal tweede woningen 1000 – 1480 1000 – 1480 600 – 1000 600 – 1000 400 – 600400 – 600 200 – 400200 – 400 0 – 200 0 – 200 -301000 – 0 – 1480 -301000 – 0 – 1480 600 – 1000 400 – 600 200 – 400 0 – 200 -30 – 0

600 – 1000 400 – 600 200 – 400 0 – 200 -30 – 0

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 29

Frankrijk Grondkosten en bouwkosten De Franse overheid laat jaarlijks de investeringen in nieuwbouw becijferen, mede om de bijdrage van de bouwsector aan het bruto nationaal product te bepalen (bron: Compte du logement 2012). Uit het laatste onderzoek blijkt dat in 2012 circa 60,2 miljard aan de bouw van nieuwe woningen is besteed, exclusief de gronden. Die laatste post bedroeg in datzelfde jaar 15,5 miljard. Het aandeel van de grondkosten in een nieuwe woning in Frankrijk bedraagt daarmee gemiddeld ongeveer 20 procent. In vergelijking met het voorgaande jaar zijn de investeringen in gronden licht gedaald met 0,8 procent. Ook de bouwkosten zijn gedaald met 0,5 procent [grafiek 2.11]. Dit is een breuk met de ontwikkeling van de afgelopen tien jaar, waarin de bouwkosten juist met 35 procent stegen. In dezelfde periode liet de prijsontwikkeling in de bestaande bouw een nog steviger groei zien. De prijs van een bestaande woning steeg met meer dan 50 procent (van index 69 naar 107).

Bouwkavels Voor een nadere blik op de ontwikkeling van grondprijzen en bouwkosten moeten we ons in belangrijke mate verlaten op de markt voor bouwkavels. In Frankrijk wordt jaarlijks een grootschalige enquête gehouden onder de kopers van een kavel. Uit het meest recente onderzoek (2012) blijkt onder meer dat negen op de tien kopers na aanvraag ook een vergunning hebben gekregen voor de bouw van een eigen woning. Een aanzienlijk deel van deze kopers was huurder (73 procent). Van de huurders kwam ongeveer de helft uit de vrije sector huur en de andere helft uit de sociale sector. Kopers van een kavel hebben zeer uiteenlopende beroepen en salarissen, dit is zeker niet voorbehouden aan het topsegment of een exclusief segment in Frankrijk. Hun leeftijd is laag: 30 procent koopt onder de 30 jaar en nog eens 40 procent tussen de 30 en 40 jaar.

Schaars De totale investering voor de consument bedroeg in 2012 gemiddeld genomen 210.000 euro, een stijging van 2 procent ten opzichte van 2011. Voor particuliere bouwers maken de grondkosten daarmee gemiddeld ongeveer 33 procent uit van de totale kosten.

De verschillen tussen de regio’s op dit gebied zijn groot.

In en rondom Parijs is de grond schaars. Hier worden weinig kavels verkocht en de kavels zijn klein. De prijs is echter hoog: 250 euro per m². In de Limousin, een dunbevolkte en vergrijsde regio in het Massif Central, liggen de prijzen het laagst: 18 euro per m². De Parijse kavel is ook een stuk kleiner dan in de Limousin (circa 700 tegen 1.600 m²).

Bij de bouwkosten zijn de verschillen minder groot, hoewel ze in meer verstedelijkte regio’s hoger zijn.

Opvallend is dat de bouwkosten relatief laag zijn in de Languedoc, terwijl daar wel druk staat op de woning­ markt [grafiek 2.12].

73% van de kopers van een Franse kavel was voorheen huurder.

Kijkend naar de kavels zelf, valt op dat de helft van de kavels landelijk is gelegen, dus buiten dorp of stad. De overige kavels liggen bijna allemaal in betrekkelijk kleine agglomeraties. De gemiddelde kavelgrootte nam in 2012 af, maar de prijs per vierkante meter steeg (met ongeveer 5 procent tot 66 euro per vierkante meter). De totale prijs die voor een perceel van 1.000 m² werd betaald, bleef gelijk op circa 70.000 euro. De bouwkosten van een eigen woning liepen – tegen de hiervoor genoemde algemene trend in – op met circa 3 procent, tot circa 150.000 euro.

Voor dat geld wordt een woning gebouwd met een oppervlakte van ongeveer 125 m².

30 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

Grondkosten en bouwkosten — Frankrijk

2.11 Frankrijk: ontwikkelingen bouwkosten 2000-2013 Bron: INSEE, bewerking BPD

bouwkostenindex jaarlijkse groei (%)

index 2000 = 100

15%

200 180

10%

160 140

5%

120 0%

100 80

-5%

60 40

-10%

20 0

-15% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

2.12 Frankrijk: gemiddeld prijsniveau van bouwkavels en bouwkosten 2012 Bron: INSEE (enquête), bewerking BPD Bouwkavel

Bouwkosten

€/m²

€

€/m²

€

Alsace (Straatsburg)

101

90.385

1 307

204.666

Aquitaine (Bordeaux)

50

69.066

1 129

137.422

Bretagne (Rennes)

64

54.983

1 207

148.666

Île-de-France (Parijs)

210

152.514

1 340

176.991

Languedoc-Roussillon (Montpellier)

108

88.034

1 075

129.320

Midi-Pyrénées (Toulouse)

44

64.788

1 138

140.522

Nord-Pas-de-Calais (Lille)

79

70.192

1 152

150.014

Pays de la Loire (Nantes)

70

57.938

1 224

144.167

Provence-Alpes-Côte-d’Azur (Marseille, Aix, Toulon)

129

144.539

1 349

172.027

Rhône-Alpes (Lyon, Grenoble)

98

97.601

1 283

161.915

Frankrijk Totaal

66

70.370

1 187

147.901

Saclay – Les Allées d’Organsin De woningen grenzen aan het grootste natuurgebied ten zuidoosten van Parijs waaronder 26 bouwkavels.

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 31

Frankrijk Particuliere huurmarkt In Frankrijk is de particuliere huursector goed vertegen­ woordigd. Ook commerciële partijen zijn in deze deelmarkt volop actief. De overheid stimuleert – met wisselend succes – de nieuwbouw van particuliere huurwoningen. De vraag naar woningen is het grootst in de stedelijke gebieden.

Aan regels gebonden In Frankrijk maakt de particuliere huursector met 24 procent een aanzienlijk deel uit van de totale woningvoorraad. Ter vergelijking: de sociale huursector heeft een aandeel van ongeveer 16 procent. Er wordt onderscheid gemaakt tussen twee soorten particuliere huurwoningen, afhankelijk van de prijsvorming. Deze is vrij bij nieuwe huurwoningen, gerenoveerde woningen en leegstaande woningen waarin geïnvesteerd moet worden zodat ze voldoen aan de huidige kwaliteitseisen.

Voor alle andere huurwoningen wordt de prijs bepaald op basis van referentiewoningen. Dit zijn woningen met vergelijkbare kenmerken, in dezelfde regio.

De Franse huurmarkt is stabiel en professioneel, maar sterk gereguleerd en aan regels gebonden. De huurder wordt door de Franse regelgeving zeer goed beschermd.

Bij het niet betalen van de huur laat een uitzetting vele maanden op zich wachten. Ook mogen er geen uitzettingen in de wintermaanden plaatsvinden. De mogelijkheden voor een tussentijdse verhoging van de huur zijn niet groot. Huurverhogingen mogen alleen de consumentenprijsindex volgen en de huren kunnen dus slechts beperkt stijgen [grafiek 2.13].

Résidence secondaire De meeste Franse verhuurders zijn particulieren die één of twee woningen verhuren. Het is in Frankrijk niet ongewoon om te huren in de stad en een koopwoning te bezitten buiten de stad. Veel Fransen die huren in de stad investeren in een résidence secondaire in het binnenland of aan de kust. Vaak is men van plan daarheen te verhuizen na pensionering. Daarnaast is een aantal grote commerciële partijen actief in de beleggingsmarkt voor huurwoningen. Het zijn vooral institutionele partijen en grote particuliere beleggers. Private beleggers zijn de afgelopen jaren door verschillende stimulerings­ regelingen van de overheid geprikkeld om te investeren in huurwoningen. Deze regelingen kenden een wisselend succes. Zo is bijvoorbeeld een groot aantal huurwoningen ontwikkeld in gebieden waar nagenoeg geen huurmarkt bestaat. In sommige van deze gebieden staan er appartementencomplexen leeg.

Druk op de huurmarkt De druk op de huurmarkt in Parijs is ongekend groot.

Een goed appartement is hier erg lastig te vinden. Door de sterke rechten van huurders zijn beleggers zeer risicoavers en terughoudend aan wie ze een woning verhuren.

Niet zelden moet een aspirant-huurder veel garanties en persoonlijke informatie afgegeven om in aanmerking te komen. Het is niet ongewoon dat een 40-jarige Parijzenaar nog een garantstelling van zijn ouders nodig heeft om een klein appartement te kunnen huren. Door de combinatie van hoge huren, te weinig nieuwbouw en schaarste op de markt worden de lage – en de midden­ inkomens naar de buitenwijken verdrongen.

Inmiddels is wetgeving in het leven geroepen om een aantal hardnekkige problemen op de Franse woningmarkt aan te pakken. Zo worden onder andere de makelaarscourtages gemaximeerd, alsmede het aantal documenten dat de aspirant-huurder moet aanleveren.

Radicaler is de invoering van huurmaximalisaties in gebieden met schaarste, zoals Parijs. De verhuurder ontvangt hiervoor als compensatie een belastingvoordeel.

Regionale verschillen De woningbeleggingsmarkt is voornamelijk geconcentreerd in de grote Franse steden. Er zijn echter grote regionale verschillen. De markt in Parijs is en blijft de belangrijkste; het is sinds jaren één van de belangrijkste beleggingsmarkten van Europa. Tussen Île-de-France en de grote regionale steden bestaan grote prijsverschillen.

In Parijs bedraagt de gemiddelde huur bijna 24 euro per m², tegenover 12 tot 13 euro per m² in Lyon, Marseille, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Straatsburg en Rennes.

Vooral nationale beleggers vinden deze markt interessant en de vraag naar ‘core’ beleggingsproducten blijft behoorlijk op niveau. Deze partijen zijn op zoek naar woningen op goede locaties, in economisch sterke gebieden. Investeringen in meergezinswoningen worden als veilig gezien, zeker in tijden waarbij beleggingen in obligaties onder druk staan. De markt heeft, mede door de fiscale wetgeving, een gunstige rendementrisicoverhouding.

De Franse beleggingsmarkt voor huurwoningen is minder ontwikkeld dan de zakelijke commerciële huurmarkt (winkels en kantoren). De aanvangsrendementen liggen lager dan in de commerciële sector, de huurindexatie vindt geleidelijk plaats en de huurwetgeving is zwaar in het voordeel van de huurder. De Franse woning­ beleg­g ings­markt is minder ontwikkeld dan de Duitse beleggingsmarkt, maar beter dan de Nederlandse.

32 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

eling

nt

Ontwikkeling huurmarkt — Frankrijk

Stabiele rendementen

2.13 Frankrijk: inflatie en huurprijsontwikkeling 2001-2013

De waardeontwikkeling van Franse huurwoningen verliep de afgelopen jaren gunstig. Het directe rendement liet de afgelopen 10 jaar geen grote schommelingen zien: van 3,4 procent in 2008 naar 2,9 procent in 2013 [grafiek 2.14]. Door de beperkte mogelijkheden tot huurverhoging konden de huren de afgelopen jaren geen gelijke tred houden met de woningprijsontwikkeling. Hierdoor zijn de directe rendementen licht gedaald. Ondanks de matige economische omstandigheden in Frankrijk, bleef de markt redelijk op de been. Dit blijkt ook uit de prijzen van leegstaande woningen. Deze blijven, in verhouding tot een woning in verhuurde staat, nog steeds hoger geprijsd.

Bron: INSEE, bewerking BPD 3,5% inflatie huurprijsontwikkeling

3,0% 2,5%

3,5%

2,0%

3,0%

1,5%

2,5%

1,0%

2,0%

0,5%

1,5%

0,0% ‘01

1,0%

‘02

‘03

‘04

‘05

‘06

‘07

‘08

‘09

‘10

‘11

‘12

‘13

0,5% 0,0% ‘01

‘02

‘03

‘04

‘05

‘06

‘07

‘08

‘09

‘10

‘11

‘12

‘13

2.14 Frankrijk: rendementsontwikkeling huurwoningen 1998-2013 Bron: IPD, bewerking BPD direct rendement indirect rendement totaal rendement

25% 20% 15% 10% 5%

25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13

0% -5% ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 33

Nederland Structuur van woning­ markt en woningvoorraad Woningvoorraad en bouwproductie Eind 2012 stonden in Nederland 7,3 miljoen woningen. Een krap bemeten voorraad, omdat het aantal huishoudens 7,5 miljoen bedraagt. Dit feitelijke tekort aan woningen wordt in de praktijk opgelost doordat jong-volwassenen in het ouderlijk huis blijven wonen. Ook houden afgestu­ deerden langer een kamer in een studenten­huis bezet en bivakkeren sommige gescheiden stellen tijdelijk op een vakantiepark. Net als in Frankrijk is een groot deel van de woningvoorraad particulier bezit (60 procent). Van de onderzochte landen heeft Nederland verhoudingsgewijs de meeste grondgebonden woningen (71 procent). Alleen in zeer sterk verstedelijkte gebieden overheerst de gestapelde bouw. Het gaat dan alleen om de centra van de drie grootste steden: Amsterdam, Rotterdam en Den Haag.

In de vierde stad van Nederland, Utrecht, bestaat de helft van de voorraad uit grond­gebonden woningen.

Sociale huursector Het meest in het oog springende kenmerk van de Nederlandse woningvoorraad is de omvang van de sociale huursector: 2,3 miljoen huurwoningen zijn in eigendom van woning­corporaties. Bij een aanzienlijk deel van de voorraad liggen zodoende de huren (ver) onder de marktprijs. Deze mochten tot voor kort ook maar heel beperkt stijgen. De omvang van de sociale huursector is een historisch gegeven en heeft weinig te maken met de werkelijke omvang van de doelgroep voor deze woningen.

Ongeveer een kwart van de huishoudens in een corporatiewoning heeft een inkomen dat te hoog is voor een goedkope huurwoning.

Particulier opdrachtgeverschap De nieuwbouwproductie in Nederland is de laatste tijd fors afgenomen en heeft een niveau bereikt dat we lange tijd niet meer hebben gekend. In 2012 werden nog geen 46.000 nieuwe woningen aan de voorraad toegevoegd [grafiek 2.15]. Afgaand op de sterk dalende lijn in het aantal afgegeven bouwvergunningen wordt voor 2013 een nieuw diepterecord in de productie verwacht [grafiek 2.16]. Vooral de productie van de woning­corporaties is stilgevallen [grafiek 2.17]. Het zijn de ‘bouwers voor de markt’ die de productie nog enigszins overeind houden.

Als middel om de bouwproductie vlot te trekken propageren sommigen een revival van het particulier opdrachtgeverschap, waarbij bewoners zelf hun woning realiseren. Vooralsnog blijft dit echter een niche, want het aandeel particulier opdrachtgeverschap blijft al jaren rond de 10% van de totale woningproductie schommelen.

Het aanbod van bouwkavels is voorname­l ijk aanwezig op plaatsen waar de vraag naar woningen minder groot is Het gevolg van het stilvallen van de nieuwbouwproductie is dat het woningtekort alleen maar verder oploopt, tot 5 procent of meer. Het tekort is het grootst in de Randstad.

Financiering eigen woning In Nederland is de concurrentie op de hypotheekmarkt zeer beperkt. Er zijn nog maar drie grote banken, waarvan één staatssteun ontvangt en een ander is genationaliseerd door de Nederlandse staat. Uit onderzoek van de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMA) blijkt dat de hypotheekrente en de marge van de banken structureel hoger liggen dan in de omliggende buurlanden. Voor de AFM reden dit nader te onderzoeken.

De uitkomsten hiervan toonden geen kartelvorming.

Tot voor kort was de fiscale behandeling van het eigen woningbezit in Nederland ruimhartig. Kopers konden ver boven de waarde van de woning geld lenen, de hypotheekrente was voor een belangrijk deel aftrekbaar van de belasting en de hypotheek moest pas aan het einde van de looptijd worden afgelost. De overheid stelt hier nu paal en perk aan. Vooral voor nieuwe hypotheken gelden inmiddels heel andere regels. Zo wordt de hoogte van de maximale hypotheek binnen enkele jaren (2018) afgebouwd tot 100 procent van de woningwaarde.

Ingrijpender is de eis dat de hypotheek gedurende de looptijd moet worden afgelost. De ‘koopdrempel’ voor starters wordt hierdoor hoger. Ook krijgen zij te maken met hogere woonlasten. De nieuwe regels zijn evenmin een stimulans voor de doorstroming. Voor het verhogen van een bestaande hypotheek geldt namelijk precies hetzelfde. Verder is voor alle zittende woningeigenaren van belang dat de aftrek van hypotheekrente langzaam wordt verminderd. Ook de woningbezitters die niet verhuizen worden zo de komende jaren met hogere woonlasten geconfronteerd.

Nieuwbouw onder druk, maar toch herstel Al deze maatregelen zijn genomen in een neergaande markt. Zij hebben de negatieve spiraal van prijsdalingen en dalende verkopen versterkt. De nieuwbouw lijdt hier nog sterker onder, omdat daar de prijzen moeilijker zijn aan te passen. De indirecte koppeling met de grond­ prijzen, die min of meer vastliggen, speelt hierbij een belangrijke rol. Ook de definitieve verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent is een remmende maatregel voor de nieuwbouw. De overdrachtsbelasting geldt immers alleen voor bestaande woningen. Tenslotte is het besluit om de belasting op renovatie tijdelijk te verlagen van 21 naar 6 procent niet bepaald een stimulans voor de nieuwbouw. De bestaande markt wordt daarmee een nog grotere concurrent voor nieuwbouwwoningen.

Na jaren van dalende transacties en prijzen is halverwege 2013 de neergang tot stilstand gekomen. Vanaf een laag niveau neemt het aantal transacties geleidelijk weer toe en stabiliseren de prijzen. Het zijn vooral starters die nu op een historisch laag prijsniveau hun slag slaan, de doorstromers laten nog even op zich wachten. Ook in de nieuwbouw worden in de eerste maanden 2014 weer duidelijk meer woningen verkocht. Al met al duiden verschillende signalen op een herstel van de woningmarkt in Nederland.

34 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

Structuur van woningmarkt en woningvoorraad — Nederland

2.15 Nederland: verleende vergunningen en opgeleverde woningen 2000-2012 Bron: CBS, bewerking BPD aantal woningen vergunningen opleveringen

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

2.16 Nederland: verleende vergunningen naar eigendom 2000-2013 Bron: CBS, bewerking BPD aantal woningen huurwoningen koopwoningen

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

2.17 Nederland: verleende vergunningen naar opdrachtgever 2000-2013 Bron: CBS, bewerking BPD vergunningen andere particuliere 120.000 opdrachtgevers bouwers voor de markt 100.000 overheid of woningcorporatie 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 35

Nederland Grondkosten en bouwkosten Publieke informatie over de prijzen van bouwkavels is in Nederland niet systematisch voorhanden. Op basis van onder meer vraagprijzen van vrijstaande woningen heeft Bouwfonds Property Development een schatting van de ruimtelijke variatie in grondprijzen gemaakt. Daaruit blijkt dat de regionale verschillen in m²-prijzen voor bouwkavels groot zijn. Zelfs binnen een regio kunnen in Nederland aanzienlijke prijsverschillen voorkomen. Waar de grond duur is, zijn de percelen kleiner en wordt meer in de hoogte gebouwd. Omgekeerd geldt dat naarmate een perceel groter wordt, de m²-prijs daalt. In regio’s waar vooral grote kavels worden aangeboden, zijn de m²-prijzen dus ook lager. Naast de regionale verschillen zijn er ook verschillen in kavelprijs naar type woning. Een bouwkavel voor een rijwoning heeft doorgaans een lagere m²-prijs dan een bouwkavel voor een vrijstaande woning.

Uit het model blijkt dat in de Gooi en Vechtstreek, de agglomeratie ’s-Gravenhage en de agglomeratie Haarlem de prijzen van een bouwkavel het hoogst zijn. De goedkoopste kavels zijn terug te vinden in Delfzijl e.o. en Oost-Groningen [kaart 2.18].

Kavelgrootte De mediane perceelgrootte van een bestaande vrijstaande woning in Nederland bedraagt circa 520 m².

De regionale verschillen in kavelomvang zijn echter opnieuw groot. Een bouwkavel van 600 m² is in Drenthe ‘klein’, maar wordt in de Amsterdamse regio als ‘erg groot’ betiteld. Een gemiddelde bouwkavel voor een vrijstaande woning is in dit gebied eerder 400 m² groot (of kleiner).

Wat betreft de bouwkosten zijn er uiteraard verschillen tussen een rijwoning en een vrijstaande woning.

De verschillen in bouwkosten tussen regio’s zijn hier eveneens aanwezig, maar minder uitgesproken.

Niettemin zijn de bouwkosten in de meer verstedelijkte gebieden in het westen en zuiden van Nederland, hoger dan in het noorden en oosten. De ontwikkeling van de gemiddelde bouwkosten per m3 staat afgebeeld in grafiek 2.19. Uit de bouwkostenindex [grafiek 2.20] blijkt dat de directe kosten (arbeid, materiaal, materieel en onderaanneming) stabiel blijven in Nederland. Tekenen van prijsstijgingen zijn niet zichtbaar. De prijzen van grondstoffen stijgen, maar door de krapte op de markt aan de vraagzijde zien wij dit nog niet terug.

Hoofddorp – Brummelhuis Voorbeelden van particuliere bouwkavels in Hoofddorp welke zijn gerealiseerd in samenwerking met Brummelhuis.

Grondkosten en bouwkosten — Nederland

2.18 Nederland: geschatte grondprijs per m² van een vrijstaande woning 2014 Bron: Spotzi, bewerking BPD € 0 – € 100 € 101 – € 200 € 201 – € 300 € 301 – € 400 € 401 – € 500 € 501 – € 600 € 601 – € 700 € 701 – € 800 € 801 – € 900 € 901 – € 1000

2.19 Nederland: ontwikkeling bouwkosten per m³ koop- en huurwoningen 2001-2013 Bron: CBS, bewerking BPD koopwoningen huurwoningen

€ 300 € 250 € 200 € 150 € 100 € 50 €0

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2.20 Nederland: bouwkostenindex 2000-2013 Bron: CBS, bewerking BPD bouwkostenindex jaarlijkse groei (%)

index 2000 = 100

200

15%

180 160 140

10% 5%

120 100

0%

80 60 40

-5% -10%

20 0

-15% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 37

Nederland Particuliere huurmarkt Vergeleken met de royale huurmarkten in Duitsland en Frankrijk staat de particuliere huurmarkt in Nederland nog in de kinderschoenen. Lange tijd werden vooral de sociale woningbouw aan de ene kant en de koopsector aan de andere kant gestimuleerd. Langzaam maar zeker komt daar verandering in. De interesse in de particuliere huurwoning neemt toe; bij consumenten, overheden en marktpartijen. Dit geldt met name voor de grotere steden.

Klein aandeel in de markt Nederland kent een bijzondere huurmarkt, zeker in vergelijking met Duitsland en Frankrijk. De woning­ voorraad bestaat hier voornamelijk uit koop- en sociale huurwoningen, met de woningcorporaties als de grootste eigenaar in het sociale huursegment. De particuliere huurmarkt maakt slechts 9 tot 10 procent uit van de woningvoorraad. Een klein aandeel, ook internationaal gezien. Frankrijk en Duitsland noteren respectievelijk 24 en 54 procent. In Nederland zijn er twee typen huurwoningen: gereguleerd en geliberaliseerd. De private partijen hebben vooral interesse in geliberaliseerde woningen, maar bezitten zowel gereguleerde als geliberaliseerde huurwoningen. De liberalisatiegrens ligt verhoudingsgewijs hoog, namelijk op ongeveer 700 euro per maand. Corporatiewoningen met een huur in de buurt van de 700 euro per maand hebben soms een kwaliteitsniveau dat eigenlijk te hoog is. Door de kunstmatig vastgestelde grens wordt de omvang van het middeldure huursegment systematisch onderschat.

In Nederland worden verschillende begrippen gebruikt voor de duurdere particuliere huurwoningen: vrije sectorhuur, middeldure huur of liberalisatiehuur. Dit wil zeggen dat het grootste deel van de huurprijzenwet bij deze woningen niet meer van toepassing is. Overigens is niet de woning zelf geliberaliseerd, maar het huurcontract. Voor een geliberaliseerd huurcontract geldt de huurprijzenwet niet meer, met uitzondering van enkele artikelen. Bezwaar tegen de jaarlijkse huurverhoging is niet meer mogelijk en dat geldt veelal ook voor een voorstel tot huurverlaging.

Andere huurcultuur De perceptie van ‘huren’ verschilt in Nederland wezenlijk met die in Duitsland en Frankrijk. Het voor langere tijd huren van een woning werd in Nederland lange tijd als kapitaalvernietiging gezien. De markt is echter aan verandering onderhevig. Denk aan de economische en demografische ontwikkelingen, de groeiende aantrekkelijkheid van steden, de flexibilisering van de arbeidsmarkt en de vermogens- en inkomensplanning over de gehele levensloop. Deze transitie betekent dat bijvoorbeeld jonge Nederlandse huishoudens in veel gevallen een stap in hun wooncarrière willen (en soms moeten) overslaan. Zij komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en krijgen lastig een hypotheek.

Hun starterswoning wordt daardoor eerder een (particuliere) huurwoning en minder snel een koopwoning. De keuze om bewust wel te huren is verder vooral afhankelijk van de levensfase. Zo hebben 65+ huishoudens een vrij sterke voorkeur voor huren.

Gebeurtenissen die samenhangen met deze leeftijdsfase – het verlies van partner, terugval in het inkomen of verslechtering van gezondheid – zijn voor deze groep vaak reden om te verhuizen naar een huurwoning.

Groeiende marktvraag Ook bij beleidsmakers komt de particuliere huurwoning in een ander daglicht te staan. Lange tijd was er geen beleidsmatige aandacht voor het middeldure huur­ segment. Vrijwel alle nieuwbouw was bestemd voor de koopsector. Daarnaast moest steevast een deel van de plannen met sociale woningbouw worden ingevuld.

Dit leidde ertoe dat het aandeel huurwoningen in nieuwbouwprogramma’s veelal bescheiden bleef.

Inmiddels is een lichte verschuiving naar de geliberali­ seerde huursector waarneembaar. Door vernieuwde wet- en regelgeving rondom de huur­prijzen­wet worden de huren in de sociale huursector in de toekomst meer in lijn gebracht met de markthuur in de geliberaliseerde deel van de markt. De inkomens­a fhankelijke huurverhoging is hier een goed voorbeeld van. Met deze en andere maat­regelen lijkt in Nederland voor beleggers een interes­santere huurmarkt te ontstaan. Waarschijnlijk zal de uitbreiding van het segment vrije sector huurwoningen eerder langs de weg van de verkoop van corporatiewoningen gaan dan door nieuwbouw.

Klein aantal partijen Er zijn in Nederland weinig grote commerciële partijen actief die huurwoningen ontwikkelen en exploiteren. Het gaat om een beperkt aantal Nederlandse institutionele partijen en een paar grote particuliere beleggers. De in Nederland actieve institutionele beleggers zijn qua woningportefeuille niet groter dan een middelgrote woningcorporatie. Ze richten zich momenteel vooral op het geliberaliseerde huursegment met een huurprijs tussen 700 en 1.000 euro per maand. De focus ligt op de regio’s met de sterkste economische groei en de hoogste demografische druk. Opvallend is de toegenomen belangstelling voor nieuwbouw: het zijn dan vooral de krenten uit de pap die momenteel worden aangekocht.

Niet zelden zijn dit projecten die oorspronkelijk voor de koopsector waren bedoeld. Institutionele beleggers richten zich ook actief op vernieuwing van de portefeuille en zijn daarbij geneigd oudere complexen te verkopen.

Particuliere beleggers en dan met name de grotere ‘family offices’ zijn doorgaans de afnemers van deze bestaande woningen.

38 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

ling

nt

Ontwikkeling huurmarkt — Nederland

Verkoop van huurwoningen

2.21 Nederland: inflatie en huurprijsontwikkeling Bron: CBS, bewerking BPD inflatie huurprijsontwikkeling

3,5% 3,0% 2,5%

12%

2,0%

10%

1,5%

8%

1,0%

6%

0,5%

4%

0,0% ‘01

2%

‘02

‘03

‘04

‘05

‘06

‘07

‘08

‘09

0% -2% ‘59 ‘62 ‘65 ‘68 ‘71 ‘74 ‘77 ‘80 ‘83 ‘86 ‘89 ‘92 ‘95 ‘98 ‘01 ‘04 ‘07 ‘10 ‘13

2.22 Nederland: rendementsontwikkeling huurwoningen Bron: IPD, bewerking BPD

direct rendement indirect rendement totaal rendement

20% 15% 10% 5% 0%

20% 15% 10%

Bij de waardebepaling van een beleggingsobject hanteren beleggers twee begrippen: de uitpondwaarde (de verkoop van individuele woningen) en de exploitatiewaarde (de waarde van de woningen in verhuurde vorm). Door de neergang op de koop­ woningmarkt zijn de uitpondmogelijkheden teruggelopen en de leegwaarden gedaald. Met name bij institutionele beleggers vindt een verschuiving plaats naar een ‘buy-and-hold’ strategie, met de nadruk op het directe rendement en de exploitatie van de woning (huurinkomsten). De uitpondwaarde en exploitatiewaarde bewegen verder naar elkaar toe. In markten met een beperkte vraag naar koopwoningen overtreft de exploitatiewaarde de leegwaarde, zeker ‘10jonge ‘11 beleggingswoningen.

‘12 ‘13 bij De verkoop van corporatiewoningen aan beleggers komt vooralsnog moeilijk van de grond. De aangepaste regelgeving zorgt nog niet voor een stormloop aan transacties. Het zijn vooral de particuliere beleggers die voor corporatiewoningen in de markt zijn; zij zijn op zoek naar de ‘krenten in de pap’. Opvallend is de toegenomen interesse van buitenlandse partijen in de markt. Zij geven aan dat het Nederlandse prijsniveau in verhouding tot de sterkste Europese economieën gunstig is. Verder dekt de huurprijsontwikkeling de inflatie [grafiek 2.21] en bestaat de verwachting dat het commerciële huursegment in Nederland de komende tijd zal groeien. Het politieke risico omtrent de toekomst van de woningmarkt is echter voor veel beleggers een belangrijk argument om Nederland (vooralsnog) te mijden. De bal ligt nu bij de politiek om deze laatste hobbel weg te nemen.

5%

Stijging direct rendement

0% -5% -10% ‘95 ‘96 ‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07

-5%

De ontwikkeling van het indirecte rendement was de afgelopen jaren ongunstig en in de periode 2008-2013 zelfs negatief [grafiek 2.22]. Het directe rendement liet de afgelopen 10 jaar geen grote schommelingen zien.

‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘13 Ondanks de‘12 dalende woningprijzen en de stijgende huurprijzen bleven de totaalrendementen de laatste jaren positief.

-10% ‘95 ‘96 ‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 39

Rotterdam â&#x20AC;&#x201C; Katendrecht

Conclusie: De woningmarkten in drie landen vergeleken Hoe hebben de drie landen het de afgelopen jaren gedaan qua bouwproductie? En welke veranderingen hebben er plaatsgevonden op financieringsgebied? Het zijn ontwikkelingen die – op de lange termijn – invloed hebben op de samenstelling van de woningvoorraad. Uit het eerdere onderzoek van 2011 weten we dat deze voorraad in Duitsland, Frankrijk en Nederland duidelijk een eigen, ‘nationaal’ karakter heeft. De belangrijkste veranderingen en constanten op een rij:

Bouwproductie: scherpe verschillen Nederland is qua bouwproductie de afgelopen jaren nog verder weggezakt. Het aantal verleende bouw­ vergunningen bereikte in 2013 een dieptepunt van 26.000, 30 procent minder dan in 2012. De sterkste daling deed zich voor bij de woningcorporaties (- 43 procent). Vanouds waren zij de drager van de Nederlandse bouwproductie, maar die rol is een stuk minder groot geworden.

In Frankrijk lijkt de nieuwbouwproductie zich te stabiliseren c.q. iets af te nemen. Van de drie landen is de productie nog wel het grootst, met in 2013 een toevoeging aan de voorraad van 350.000 nieuwe woningen.

Duitsland heeft de achtervolging ingezet. Voor het vierde jaar op rij nam hier het aantal verleende bouw­ vergunningen toe. Opvallend is dat in de oostelijke deelstaten en Berlijn in de appartementenbouw voor het eerst meer koop- dan huurwoningen worden gerealiseerd.

Financieringsbeleid: aanpassingen In Frankrijk en met name Nederland was lange tijd sprake van een ruimhartig financieringsbeleid bij de banken. Daar is de afgelopen jaren stevig het mes ingezet, onder druk van de overheid.

De Fransen hebben de renteloze lening voor particuliere beleggers aangescherpt, de Nederlanders hebben het complete hypotheekstelsel op de schop genomen. De maximale hoogte van de hypotheek is verlaagd en de hypotheek moet gedurende de looptijd worden afgelost, een gegeven dat in Duitsland al veel langer gebruikelijk is.

Voor alle woningbezitters in Nederland wordt de aftrek van de hypotheekrente (in Duitsland en Frankrijk een onbekend fenomeen) langzaam verminderd.

Woningvoorraad: huur en koop De Duitse woningvoorraad bestaat voornamelijk uit huurwoningen, met een belangrijke rol voor de particuliere huursector. Met name in de grote steden is de huursector dominant. Door de trek naar de steden stijgen de huurprijzen aanzienlijk. Reden voor de Duitse regering om de huurprijsontwikkeling enigszins aan banden te leggen.

In Nederland staan meer koop- dan huurwoningen.

Nederland is koploper wat het wonen in grondgebonden woningen betreft, gevolgd door Frankrijk. Overigens bevinden deze woningen zich in Frankrijk vooral op het platteland: in de steden wordt over het algemeen gehuurd en in appartementen gewoond. Opvallend voor Frankrijk is dat het tweede woningbezit aanzienlijk is.

De sociale huursector is met voorsprong het grootst in Nederland, ondanks de verkoopacties van de woningcorporaties in de afgelopen jaren. Het beleid van de Nederlandse overheid is erop gericht de sociale huursector verder terug te brengen en alleen nog te verhuren aan mensen met lagere inkomens.

NIEUWBOUWPRODUCTIE

Nederland

Duitsland

Frankrijk

Gem. jaarlijkse productie (2000-2012)

67.500

243.500

370.000

Per 1.000 inwoners

4,0

3,0

5,6

2013

Nederland

Duitsland

Frankrijk (schatting)

Totale woningvoorraad

7.300.000

41.375.000

34.400.000

Aantal woningen per 1.000 inwoners

435

515

523

eengezinswoning

71%

49%

57%

appartement

29%

51%

43%

koop

60%

41%

58%

particuliere huur

9%

55%

24%

sociale huur

31%

4%

17%

16.778.025

81.990.424

65.777.000

Samenstelling naar type:

Samenstelling naar eigendomsstructuur:

Totaal aantal inwoners

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 41

Massy – Onduléo

03 De consumenten aan het woord Het zorgvuldig en duurzaam ontwikkelen van nieuwe woongebieden begint bij kennis van de markt. Bouwfonds Property Development is het gewend om bij de start van elk nieuw project onderzoek te doen naar de wensen van de consument: dat is de basis. In 2011 werd door BPD het eerste grootschalige onderzoek uitgevoerd om de woonconsumenten van Duitsland, Frankrijk en Nederland in beeld te brengen en met elkaar te vergelijken. Het leverde interessante verschillen en overeenkomsten op.

Geen markt blijft echter hetzelfde. Reden genoeg om het onderzoek in 2013 onder consumenten opnieuw uit te zetten. Wederom zijn in elk van de drie landen representatief 1.000 mensen ondervraagd via telefoon en internet, waarbij dezelfde vragen zijn gesteld als in 2011. Over het thema duurzaamheid is een aantal nieuwe vragen toegevoegd. De resultaten van dit ‘veldwerk’ worden in dit hoofdstuk kort gepresenteerd.

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 43

De consumenten aan het woord De verhuiswensen 1: Woning, huren/kopen en woningtype De eerste vraag in het onderzoek was net als in 2011: hoe snel wil de woonconsument verhuizen? Met name in Nederland kijkt men daar nu anders tegen aan dan in 2011. Andere onderwerpen die in het consumenten­ onderzoek aan bod kwamen: de voorkeur voor huur en koop en het gewenste woningtype.

Honkvaster Een opvallende constatering is dat het aandeel Nederlanders dat op korte termijn (binnen drie jaar) en op middellange termijn (drie-tien jaar) wil verhuizen aanzienlijk is toegenomen, ondanks de crisis. In Duitsland is het beeld opvallend genoeg omgekeerd. Hier namen de groepen die binnen drie jaar willen verhuizen in relatieve omvang juist af. Het maakt dat de Duitsers nog ‘honkvaster’ zijn geworden. Een kleine 30 procent ziet zichzelf op enig moment verhuizen. In Nederland steeg dit juist tot een kleine 60 procent. Frankrijk neemt een tussenpositie in. Ook hier daalde het aantal mensen dat de overstap naar een andere woning wil maken. De groep die binnen een jaar wil verkassen nam nog wel toe, maar de daling is vooral zichtbaar bij hen die op langere termijnen willen verhuizen.

Voorkeur voor kopen De voorkeur voor koop of huur verschilt sterk tussen Duitsland aan de ene kant en Frankrijk/Nederland aan de andere kant. Duitsers willen vooral huren (meer dan 60 procent), hoewel de belangstelling voor kopen de afgelopen twee jaar is toegenomen. Nederlanders hebben een grote voorkeur voor kopen (eveneens meer dan 60 procent, dat is zelfs iets toegenomen in de laatste twee jaar). De groep die nog niet weet welke van de twee de voorkeur verdient, is hier met 10 procent het grootst.

Frankrijk laat opvallend genoeg een tegenovergestelde beweging zien. Hier is de voorkeur voor een huurwoning in 2013 juist fors toegenomen ten opzichte van 2011 (van 34 naar 45 procent). Wellicht dat hier de economische onzekerheid en oplopende werkloosheid een rol speelt; consumenten kunnen of willen zich minder vastleggen [grafiek 3.1].

Belangstelling appartementen De laatste vraag in dit deel van het onderzoek had betrekking op het gewenste woningtype: hoe willen consumenten wonen? Het overall beeld blijkt weinig veranderd in de afgelopen twee jaar. Duitsers geven nog steeds massaal de voorkeur aan een appartement (60 procent), het gestapeld wonen is hier onlosmakelijk met de wooncultuur verbonden – zeker in de grote steden. In Duitsland bestaat wel een sterke belangstelling voor nieuwbouwappartementen. Ook het aantal geïnteresseerden in een niet-opgeknapte appartement nam toe, wellicht door een prijsstijging van reeds gerenoveerde appartementen. Huishoudens met een kleinere beurs kiezen dan liever voor het in eigen tijd opknappen van een woning. De Fransen en Nederlanders wonen liever in grondgebonden huizen. Nieuwbouw krijgt in Frankrijk en Nederland een hogere waardering dan in Duitsland, waar de voorkeur voor bestaande (al dan niet gerenoveerde) woningen groter is dan voor nieuwe grondgebonden woningen. Ondanks de in Nederland gegroeide belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap, is het aantal mensen dat opteert voor een kavel met zelfbouwhuis nog steeds minimaal.

Deze groep was in 2013 het grootst in Frankrijk; alleen in Duitsland nam deze categorie toe. Tot slot was in Nederland de belangstelling voor niet-gerenoveerde bestaande woningen het grootst. Wellicht speelt de crisis hier een rol (lagere prijzen, meer zelf doen in de renovatie) [grafiek 3.2].

Het aantal Nederlanders dat op korte en middel­ lange termijn wil verhuizen is duidelijk toegenomen.

44 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

De consumenten aan het woord

3.1 Voorkeur koop of huur Bron: USUMA, TRIMAG weet niet kopen huren

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2011

2013

Duitsland

2011

2013

2011

Frankrijk

2013

Nederland

3.2 Voorkeur woningtype Bron: USUMA, TRIMAG 100% weet niet kavel voor zelfbouw 90% nieuwbouwwoning 80% gerenoveerde woning 70% niet-gerenoveerde woning nieuwbouw appartement 60% gerenoveerd appartement 50% niet-gerenoveerd appartement 40% 30% 20% 10% 0%

2011

2013

Duitsland

2011

2013

2011

Frankrijk

München – Ackermannbogen Het project omvat 345 woningen en 12.500 m² kantoorruimte en maakt deel uit van een grotere binnenstedelijke herontwikkeling in het populaire stadsdeel Schwabing.

2013

Nederland

De consumenten aan het woord

3.3.1 Gewenste koopprijs / woonoppervlak appartement Bron: USUMA, TRIMAG

Prijs per m² woonoppervlak 2011

Totaalprijs

2013

Duitsland

€ 1.495/m²

€ 1.820/m²

Frankrijk

€ 2.455/m²

€ 2.419/m²

Nederland

€ 1.793/m²

€ 1.671/m²

2011 ▲

▼

Gewenst woonoppervlak

2013

2011

2013

€ 164.846

€ 192.161

▲

118 m²

113 m²

▼

€ 238.102

€ 207.452

▼

112 m²

95 m²

▼

€ 268.068

€ 203.484

▼

172 m²

141 m²

▼

3.3.2 Gewenste huurprijs / woonoppervlak appartement Bron: USUMA, TRIMAG

Prijs per m² woonoppervlak 2011

Totaalprijs

2013

2011

Gewenst woonoppervlak

2013

2011

2013

Duitsland

€ 8,60/m²

€ 10,43/m²

▲

€ 629

€ 648

▲

76 m²

70 m²

▼

Frankrijk

€ 8,74/m²

€ 10,50/m²

▲

€ 592

€ 655

▲

75 m²

71 m²

▼

Nederland

€ 9,22/m²

€ 9,80/m²

▲

€ 634

€ 613

▼

78 m²

73 m²

▼

3.3.3 Gewenste koopprijs grondgebonden woning / woonoppervlak Bron: USUMA, TRIMAG

Prijs per m² woonoppervlak 2011

Totaalprijs

2013

2011

Gewenst woonoppervlak

2013

2011

2013

Duitsland

€ 2.006/m²

€ 2.433/m²

€ 251.294

€ 289.264

▲

132 m²

122 m²

▼

Frankrijk

€ 2.882/m²

€ 2.839/m²

€ 307.063

€ 266.088

▼

122 m²

103 m²

▼

Nederland

€ 2.191/m²

€ 2.221/m²

€ 322.624

€ 273.328

▼

174 m²

139 m²

▼

▲

Apeldoorn – Vlijtse Kade De herontwikkeling van een bedrijventerrein levert een prettige woonzone op dicht tegen de binnenstad van Apeldoorn.

De consumenten aan het woord

De verhuiswensen 2: Prijsniveau, oppervlakte en woonlasten In het tweede deel van het consumentenonderzoek zijn de woonwensen gespiegeld aan wat mensen voor een appartement of een grondgebonden woning willen betalen. Belangrijkste conclusie: de economische ontwikkeling in de drie landen weerspiegelt zich in de gewenste koop- en huurprijzen.

Daling investering In Duitsland willen consumenten in de koopsector duidelijk meer investeren dan twee jaar geleden: een toename van 16 procent. Bovendien kunnen zij zich het meest permitteren in een stadscentrum te wonen.

Daarentegen willen Nederlanders en Fransen juist minder investeren in gestapeld wonen. De Fransen blijven op hetzelfde uitgavenniveau per vierkante meter, maar passen hun ruimtevraag neerwaarts aan – waardoor ze in absolute zin minder voor een appartement over hebben. Dat geldt in nog sterkere mate voor de Nederlanders: hun investeringsbereidheid daalde met 20 procent. In absolute termen zijn de Nederlanders en Fransen bereid meer dan 200.000 euro te betalen voor een appartement, terwijl dit bij de Duitsers rond de 190.000 euro ligt. Daarbij moet wel gerealiseerd worden, dat de Nederlanders veel groter willen wonen (141 m²) dan de Duitsers (113 m²) en Fransen (95 m²). De Nederlandse hypotheekrenteaftrek, hoewel enigszins aangepast, maakt dit verschil mogelijk; de extra vierkante meters worden qua woonlasten gecompenseerd. De Duitsers en Fransen kennen dit voordeel niet. In tegenstelling tot de Nederlanders gaan zij minder voor ruimte en meer voor een hoge kwaliteit, hoewel ook de Nederlanders op dit punt fors hebben ingeleverd [grafiek 3.3.1]. Met name in Duitsland geldt dat de bouw- en grondkosten de laatste tijd fors zijn gestegen; hier moet de consument voor dezelfde kwaliteit meer betalen. Men prefereert dan een kleiner oppervlak en doet geen concessies aan de kwaliteit en de locatie.

Subsidie De gemiddelde koopprijs die consumenten voor een grondgebonden huis willen betalen ligt in Nederland iets lager (273.000 euro) dan in Duitsland (289.000 euro), maar dat huis moet opnieuw wel groter zijn (139 m² tegen 122 m²). Eén van de oorzaken die dit verschil bepalen kan het omvangrijke Nederlandse subsidiestelsel zijn (hypotheekrenteaftrek). De Fransen en Nederlanders zijn in twee jaar tijd wel 50.000 euro gezakt in het bedrag dat zij voor een gezinswoning over hebben of kunnen betalen. De Duitsers willen juist dieper in de buidel tasten (+ 38.000 euro). Opnieuw deden de Nederlanders het nodige af van hun ruimtevraag [grafiek 3.3.3]. Eén trend is daarmee in alle landen zichtbaar: consumenten willen kleinere woningen, zowel appartementen als grondgebonden huizen. Ook huurappartementen moeten kleiner worden.

De woonlastenquote (het deel van het inkomen dat aan wonen wordt uitgegeven) ligt in de drie landen op een gelijk niveau, zowel in 2011 als in 2013 (circa 32 procent).

Wel zijn de onderlinge verschillen op dit punt kleiner geworden. Alle drie de nationaliteiten zijn bereid circa een derde deel van hun inkomen aan netto woonlasten te betalen.

Consumenten willen kleinere woningen, zowel appartementen als grondgebonden huizen.

Bij de huurappartementen valt op dat het gewenste woonoppervlakte in alle drie de landen aanzienlijk lager ligt dan in de koopsector: net boven de 70 m². In Duitsland en Frankrijk wil men in absolute zin en per m² wel meer betalen, met huurprijzen die rond 650 euro per maand bedragen. In Nederland staan de gewenste huurprijzen onder druk [grafiek 3.3.2].

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 47

Ludwigsburg â&#x20AC;&#x201C; Das Stadtquartier Ludwig Uhland

De consumenten aan het woord

De verhuiswensen 3: Woningtype

De verhuiswensen 4: Locatie en de buurt

Waar en hoe willen consumenten wonen? Willen ze hoog in de lucht, dicht op elkaar of juist vrijstaand, met meer ruimte om de woning? De drie landen laten kleine, maar soms toch opvallende verschillen zien op dit punt.

Volgens veel makelaars is er maar één ding heilig bij de woningkeuze: locatie, locatie, locatie. Wordt dit onderschreven door consumenten en waar willen zijn dan wonen? Andere omgevingsfactoren die mogelijk van belang zijn: de sociale structuur van de wijk en de verbindingen met openbaar vervoer.

Vrijstaande woning populair Ook in 2013 is de vrijstaande woning veruit het meest populaire woningtype in alle drie de landen. Twee-onderéén-kap woningen zijn alleen in Nederland populair, loftwoningen juist niet. De Fransen hebben nog het meest van alle drie de landen belangstelling voor een seniorenwoning-met-zorg, hoewel het om kleine percentages gaat [grafiek 3.4].

Bij het gestapeld wonen hebben de meeste consumenten een voorkeur voor kleinschalige, lage woongebouwen.

Hoge appartementsgebouwen (met meer dan acht verdiepingen) worden niet veel gevraagd, maar in Nederland nog het meest (in 2013 zelfs méér dan in 2011).

In Duitsland en Frankrijk nam de belangstelling voor deze woonvorm af.

Niet gewenst Het rijtjeshuis wordt door ruim 40 procent van de Fransen en een derde van de Duitsers niet gewenst. In Nederland wijst slechts 20 procent deze – voor Nederlandse consumenten zeer bekende – woonvorm af, hoewel het aantal mensen dat zegt er ‘graag te willen wonen’ wel minder werd [grafiek 3.5].

Tenslotte de populariteit van de twee-onder-één-kap woning. De Fransen blijken hier het minst voor te porren; minder dan de helft vindt dit een begerenswaardig woningtype. Duitsers hebben er al meer belangstelling voor, maar het zijn vooral de Nederlanders die graag één bouwmuur delen met de buren [grafiek 3.6].

Rand van de stad Vele Duitse woonconsumenten wonen graag in de stad, maar ook het wonen in een huis aan de rand van de stad trekt vele doelgroepen aan.

In Frankrijk nam de vraag naar centrum-stedelijk wonen iets af ten gunste van de woonwijken rondom de centra, waarschijnlijk door de prijsstijgingen. Het kleinschalig wonen in gebouwen aan de rand van de stad stijgt in populariteit.

In Nederland blijft de vraag naar wonen in de stad stabiel.

Woongebieden de rand van de steden kunnen nog steeds op grote belangstelling rekenen.

Goed bereikbaar Een goede locatie moet ook goed bereikbaar zijn. Zeker in stedelijke gebieden is een ontsluiting met openbaar vervoer van groot belang. Het belang van goed openbaar vervoer nam in Nederland iets af, in Duitsland juist toe.

Dat laatste land is koploper op dit aspect: meer dan 80 procent van de consumenten neemt dit aspect mee.

De situatie in Frankrijk is niet wezenlijk veranderd (lichte daling). Nederlanders vinden over het algemeen de bereikbaarheid van de woning met openbaar vervoer minder belangrijk dan Duitsers en Fransen, hoewel de verschillen ten opzichte van de zuiderburen gering zijn [grafiek 3.7].

Ook in 2013 is de vrij­staande woning het meest populair in alle drie landen.

50 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

De consumenten aan het woord

3.4 Woningtypen waarin men graag wil wonen Bron: USUMA, TRIMAG vrijstaande woning twee-onder-één-kap rijtjeswoning Nederland Frankrijk Duitsland

seniorenwoning met zorgcomponent seniorenwoning zonder zorgcomponent penthouse loftwoning appartement in een gebouw > 8 etages appartement in een gebouw met 4-8 etages appartement in een gebouw met max. 4 etages 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

3.5 Populariteit rijtjeswoning

3.6 Populariteit twee-onder-één-kap woning

Bron: USUMA, TRIMAG

Bron: USUMA, TRIMAG

100%

100%

90%

90%

80%

80%

70%

70%

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

80%

60% 100%

50%

90%

40%

80%

30%

70%

20%

60%

10%

50% 2011 40% 2013 Duitsland 30%

2011

2013

2011

Frankrijk

0%

2013

Nederland

2013

Duitsland

20%

2011

2013

Frankrijk

2011

2013

Nederland

daar zou ik graag wonen ik kan me enigszins voorstellen daar te wonen ik zou daar zeker niet willen wonen

10% 0%

2011

2011

2013

Duitsland

2011

2013

Frankrijk

2011

2013

Nederland

3.7 Belang van een goede verbinding met het openbaar vervoer Bron: USUMA, TRIMAG zeer belangrijk belangrijk niet zo belangrijk onbelangrijk

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2011 2013 Duitsland

2011 2013 Frankrijk

2011 2013 Nederland

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 51

De consumenten aan het woord

3.8.1 “Verslechtering van de sociale structuur is voor mij aanleiding om te verhuizen”

3.8.2 “De afstand van mijn werkplek is het belangrijkste criterium voor het bepalen van een nieuwe woonplaats”

Bron: USUMA, TRIMAG

Bron: USUMA, TRIMAG

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2011

2013

Duitsland

2011

2013

Frankrijk

2011

2013

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2011

Nederland

2013

2011

Duitsland

2013

Frankrijk

2011

2013

Nederland

3.8.3 “De toekomstige energiekosten spelen een grote rol bij de keuze van een nieuwe woning”

3.8.4 “De architectuur/uitstraling van mijn woning is belangrijker dan de plattegrond”

Bron: USUMA, TRIMAG

Bron: USUMA, TRIMAG

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2011

2013

Duitsland

2011

2013

Frankrijk

2011

2013

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2011

Nederland

2013

2011

Duitsland

2013

Frankrijk

2011

2013

Nederland

3.9.1 “Door de huidige economische situatie zal ik eerder gaan huren in plaats van kopen”

3.9.2 “Door de huidige economische situatie zal ik mijn verhuizing uitstellen”

Bron: USUMA, TRIMAG

Bron: USUMA, TRIMAG

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2011

2013

Duitsland

2011

2013

Frankrijk

2011

2013

2011

Nederland

2013

2011

Duitsland

3.9.3 “Door de huidige economische situatie zal ik eerder gaan kopen in plaats van huren” Bron: USUMA, TRIMAG 100%100% 90% 90% 80% 80% 70% 70% 60% 60% 50% 50% 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% 0%

2011201120132013

2011201120132013

2011201120132013

Duitsland Duitsland

Frankrijk Frankrijk

Nederland Nederland

is volledig van toepassing is redelijk van toepassing is niet zo van toepassing is helemaal niet van toepassing

52 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

2013

Frankrijk

2011

2013

Nederland

De consumenten aan het woord

De verhuiswensen 5: Stellingen

De verhuiswensen 6: Economische situatie

Wonen is keuzes maken: het ene aspect weegt zwaarder dan het andere. Hoeveel geld mag ‘goed wonen’ bijvoorbeeld kosten? We legden de consumenten op dit punt een aantal stellingen voor.

De ontwikkeling van de economie bepaalt in belangrijke mate hoeveel geld consumenten kunnen uitgeven aan het wonen. Ook is er een invloed op de verhuisbeslissing: in economisch mindere tijden nemen sommige consumenten minder snel de beslissing om te verkassen, tenzij ze daar door de nood toe worden gedwongen.

Allereerst het bedrag dat het wonen mag kosten. Veel Duitsers zijn bereid een derde deel van het huishoud­ inkomen voor een goede woonkwaliteit uit te geven, in Nederland is deze groep kleiner en dalend. Ook in Frankrijk is dit aandeel in de laatste twee jaar afgenomen.

Dan de plek versus het huis. Voor steeds meer Nederlanders en Duitsers is de locatie belangrijker dan de woning. De Fransen blijven nagenoeg gelijk.

Verslechtering wijk We zagen al eerder dat de Fransen scherp kijken naar de sociale omgeving. Ruim tweederde van alle verhuis­geneigde Fransen wil verhuizen vanwege de verslechtering van de sociale structuur in de wijk. Dit getal is de laatste twee jaar zelfs iets groter geworden. In Nederland en Duitsland telt dit argument voor 40 procent van de verhuisgeneigden; in deze twee landen groeide juist het aantal mensen dat dit aspect niet meeweegt [grafiek 3.8.1].

Naast de woonlocatie is ook de werkplek belangrijk.

Ondanks ontwikkelingen als thuiswerken, blijft de afstand tot de werkplek voor méér dan de helft van de Duitsers en Fransen het belangrijkste criterium bij een verhuizing. In Frankrijk nam het belang van dit aspect met 10 procent toe ten opzichte van 2011. Ook in Nederland is er sprake van een geringe toename [grafiek 3.8.2].

Groot contrast Met betrekking tot de toekomstige energiekosten en de keuze van de woning zien we een groot contrast tussen Nederland enerzijds en Duitsland/Frankrijk anderzijds.

Bij de Duitse en Franse consumenten speelt dit thema een zeer grote rol. In Nederland vindt ruim een derde dit thema ‘niet belangrijk’ bij het kiezen van een nieuwe woning. Wel nam de omvang van deze groep aanzienlijk af: in 2011 liet nog 50 procent weten de energiekosten niet mee te tellen bij de woningkeuze [grafiek 3.8.3].

Grote eensgezindheid is er bij de ondervraagden over het belang van de plattegrond ten opzichte van de architectuur/uitstraling van de woning. Ruim 60 procent vindt de plattegrond belangrijker. In Duitsland is dit aandeel nog iets toegenomen, in Nederland en Frankrijk juist iets afgenomen.

De laatste stelling had betrekking op de afweging van locatie versus beschikbaar budget. Bij de Duitsers groeide de groep die het centrumstedelijk wonen niet meer kan betalen.

Huurdersland In de drie landen lijkt de economische ontwikkeling tussenin 2011 en 2013 niet te leiden tot een keuze om eerder te gaan huren in plaats van kopen. Ongeveer een derde van de ondervraagden bevestigt deze stelling.

Vooral Duitsers hebben op dit punt een duidelijk uitgesproken mening: ‘is helemaal niet van toepassing’.

Hier speelt wellicht mee dat Duitsland nu al overwegend een ‘huurdersland’ is [grafiek 3.9.1].

De omgekeerde vraag (eerder kopen in plaats van huren vanwege de economische situatie in het land) wordt door de helft van de Duitsers ondersteund; deze groep nam heel beperkt in omvang toe. In Frankrijk is het percentage dat wil kopen juist afgenomen (minus tien procent).

In Nederland zegt ruim 40 procent eerder te gaan kopen dan huren, een groei van zes procent [grafiek 3.9.2].

Vertrouwen in de toekomst Een uitstel van de verhuizing door de economische situatie wordt in Duitsland door een overgrote meerderheid afgewezen. De helft van de Fransen en Nederlanders zal dit wel doen. Hier laten de florissante Duitse economische ontwikkeling en het vertrouwen in de toekomst zich gelden [grafiek 3.9.3].

Ook het zoeken naar een goedkopere woning of het neerwaarts aanpassen van de kwaliteitswensen wijzen de Duitsers massaal af, nog duidelijker dan in 2011. Een kleine meerderheid van de Fransen en Nederlanders doet dit ook. Deze uitspraak lijkt enigszins in tegenspraak met eerdere uitkomsten over de afnemende ruimtevraag van kopers en huurders. Wellicht dat men wel oppervlakte wil inleveren, maar geen genoegen wil nemen met minder woonkwaliteit.

Belangstelling tweede woning Opvallend is de gestegen belangstelling in Nederland voor de aankoop van een tweede woning als investering of vakantiehuis. 25 procent van de Nederlanders kan zich dit goed voorstellen (relatief zeker is 8 procent), bij de Fransen en Duitsers ligt dit percentage bij 18 procent.

Duitsers en Fransen leggen daarbij vooral de nadruk op de investeringskant: de tweede woning als appeltje voor de dorst c.q. pensioenvoorziening.

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 53

De consumenten aan het woord

De verhuiswensen 7: Duurzaamheid – deel 1 We constateerden het eerder in dit onderzoek: duurzaamheid wordt bij alle consumenten steeds belangrijker. In Duitsland en Frankrijk was dat al langer het geval, Nederland maakt een inhaalslag. Het consumentenonderzoek van 2013 is daarom uitgebreid met een ruime hoeveelheid vragen over duurzaamheid.

In dit rapport zijn zes vragen toegevoegd uit het complete duurzaamheidsonderzoek.

De eerste vraag had betrekking op de betekenis van duurzaamheid in relatie tot de eigen woning: waar letten consumenten op? De drie landen laten een min of meer consistent beeld zien: locatie- en omgevingsfactoren worden minder meegewogen dan de woningkenmerken.

Opvallend is verder dat de scores van Duitsers en Fransen op nagenoeg op alle punten – en dan met name bij de buurtkenmerken – fors hoger liggen dan die van de Nederlandse consumenten [grafiek 3.10].

Bereidheid meer te betalen Een tweede vraag had betrekking op de vraag of consumenten bereid zijn meer te betalen voor een energiezuinige woning. Deze bereidheid blijkt in Duitsland en Frankrijk substantieel hoger te liggen dan in Nederland. Opvallend is de groep met de laagste maandinkomens in Nederland: hiervan wil juist meer dan 60 procent graag een energiezuinige woning en men wil hier ook de portemonnee voor trekken. Deze groep is in de twee andere landen aanzienlijk kleiner [grafiek 3.11].

Lagere energierekening Dan de vraag of mensen door de stijgende energieprijzen overwegen te verhuizen naar een energiezuinige woning.

Frankrijk gaat hier aan de leiding, gevolgd door Duitsland en Nederland. Van de groep met concrete verhuisplannen in Frankrijk geeft maar liefst 60 procent aan over te willen stappen naar een woning met een lagere energierekening.

De bereidheid om meer te betalen voor een energiezuinige woning ligt in Duitsland en Frankrijk substantieel hoger.

54 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

De consumenten aan het woord

3.10 Betekenis ‘duurzaamheid’ in relatie tot de eigen woning Bron: USUMA, TRIMAG

Duitsland Frankrijk Nederland

Bevolkingssamenstelling in de wijk Goed aansluiting op het verkeersnet met de fiets Goede aansluiting op het verkeersnet met het openbaar vervoer Sociaal klimaat in de wijk Duurzame bouwmaterialen Duurzaam en energiebesparend verwarmen Warmte-isolatie voor wanden, dak en vloer 0%

20%

40%

60%

80%

100%

3.11 Bereidheid meer te betalen voor een energiezuinige woning naar maandinkomen Bron: USUMA, TRIMAG

Duitsland

> € 4.000 € 2.500 - € 4.000 € 1.500 - € 2.500 < € 1.500

Frankrijk

volledig mee eens in hoge mate mee eens neutraal in hoge mate mee oneens volledig mee oneens

> € 4.000 € 2.500 - € 4.000 € 1.500 - € 2.500 < € 1.500

Nederland

“Voor een energiezuinige woning ben ik bereid meer te betalen.”

> € 4.000 € 2.500 - € 4.000 € 1.500 - € 2.500 < €1.500 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Lyon – Lyon Islands Het project is meermalen onderscheiden met prestigieuze prijzen, waaronder de Grand Prix du Logement Durable voor duurzaam wonen.

70%

80%

90%

100%

De consumenten aan het woord

3.12 Gemiddelde jaarlijkse energierekening bouwjaren 1945-2013 Bron: USUMA, TRIMAG

Duitsland

2000 t/m 2013 1975 t/m 1999 1945 t/m 1974 voor 1945

Frankrijk

2000 t/m 2013 1975 t/m 1999 1945 t/m 1974 voor 1945

Nederland

Bouwjaar van het huidige woonhuis van de ondervraagden

Bouwjaar van het huidige woonhuis van de ondervraagden

2000 t/m 2013 1975 t/m 1999 1945 t/m 1974 voor 1945 €0

€ 500

€ 1.000

€ 1.500

€ 2.000

€ 2.500

3.13 “Verwacht u de komende vijf jaar meer, minder of ongeveer hetzelfde aan energie uit te geven dan afgelopen vijf jaar?”

Frankrijk Nederland

ik verwacht dat ik veel meer zal uitgeven ik verwacht dat ik meer zal uitgeven ik verwacht dat ik ongeveer hetzelfde zal uitgeven ik verwacht dat ik minder zal uitgeven ik verwacht dat ik veel minder zal uitgeven

Duitsland

Bron: USUMA, TRIMAG geen concrete verhuisplannen concrete verhuisplannen geen concrete verhuisplannen concrete verhuisplannen geen concrete verhuisplannen concrete verhuisplannen 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

3.14 Energieverbruik is een belangrijk issue bij een nieuwe woning.

Nederland Frankrijk

ja misschien nee

Duitsland

Bron: USUMA, TRIMAG geen concrete verhuisplannen concrete verhuisplannen geen concrete verhuisplannen concrete verhuisplannen geen concrete verhuisplannen concrete verhuisplannen 0%

10%

20%

3.15 “Indien ik 25.000 euro meer kan uitgeven, besteed ik dit het liefst aan…”

Nederland Frankrijk

aanschaf van een nieuwe keuken of badkamer vergroting/uitbouw van de woning energiebesparende maatregelen in de woning aanschaf van nieuwe meubels

Duitsland

Bron: USUMA, TRIMAG geen concrete verhuisplannen concrete verhuisplannen geen concrete verhuisplannen concrete verhuisplannen geen concrete verhuisplannen concrete verhuisplannen 0%

10%

20%

56 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

30%

De consumenten aan het woord

De verhuiswensen 7: Duurzaamheid – deel 2 Wat betreft een behaaglijke woonkamertemperatuur blijken met name de Duitsers te hechten aan een hoge temperatuur. Vooral de ouderen stoken de verwarming graag op. Bij de Fransen speelt dit minder en de Nederlanders houden het graag op 20 graden.

Hoogste rekening Wanneer het bouwjaar van de woningen van de ondervraagden wordt afgezet tegen de gemiddelde jaarlijkse energierekening, dan blijken huishoudens in Duitsland de hoogste rekening te betalen. Ongeacht het bouwjaar wordt jaarlijks 2.000 euro overgemaakt naar het energiebedrijf. Nederlanders geven minder uit, gevolgd door de Fransen. Woningen van een jonger bouwjaar laten in alle drie landen een lager verbruik zien [grafiek 3.12].

Kijkend naar de energie-uitgaven in de komende vijf jaar, verwachten de Nederlanders overwegend dat zij op dit punt gelijk blijven. Bij de Duitsers en Fransen houdt meer dan 60 procent rekening met een lastenstijging. Het onderscheid tussen wel of geen concrete verhuisplannen speelt nauwelijks een rol [grafiek 3.13].

Energiebewust Ook bij de vraag of energieverbruik een belangrijk issue is bij de keuze voor een nieuwe woning, scoren Duitsland en Frankrijk het hoogst. 80 procent van de woonconsumenten in deze landen kijkt hiernaar, tegen iets meer dan 50 procent in Nederland. Wel zijn de Nederlanders met concrete verhuisplannen substantieel energiebewuster dan hun landgenoten zonder verhuisplannen [grafiek 3.14].

Tot slot een keuzevraag: Indien u 25.000 euro meer kan uitgeven, waar besteedt u dit het liefste aan? De Duitsers kiezen met voorsprong voor energiebesparende maatregelen. Nederlanders laten in dat geval eerder het oog vallen op een nieuwe keuken of badkamer [grafiek 3.15].

Nederlanders met concrete verhuisplannen zijn meer energiebewust.

Wageningen – Nieuw Kortenoord Een project van duizend woningen dat duurzaamheid ademt op tal van aspecten. Door gebruik van warmte-koudeopslag, PV-cellen, warmte-terugwinning en zonneboilers kunnen bewoners hun energierekening fors omlaag krijgen.

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 57

Amsterdam â&#x20AC;&#x201C; Meerpad

Conclusie: Drieduizend consumenten, tien highlights Duitsers zijn behoorlijk honkvast, terwijl Nederlanders en Fransen wel weer plannen hebben om in de komende jaren te gaan verhuizen.

Het gewenste woningtype blijft een zaak van nationale wooncultuur. In Duitsland zijn de huurwoning en het appartement in een kleinschalig gebouw het meest geliefd. Fransen en Nederlanders wonen liever met de voeten op de grond. De eerste opteren meer voor huur, de laatste meer voor koop.

Fransen en Nederlanders houden de hand op de knip: ze willen duidelijk minder investeren in het wonen dan in 2011. In Duitsland willen de kopers wel meer uitgeven aan een woning dan twee jaar geleden; de rentes zijn laag, de economische vooruitzichten rooskleurig.

Groot is uit: consumenten willen kleinere woningen, zowel appartementen als grondgebonden huizen.

Ook huurappartementen moeten kleiner worden.

Woonlasten mogen niet teveel stijgen.

De belangstelling van de Nederlanders voor wonen in kleine en grote nieuwbouwwijken neemt af, terwijl de Fransen en Duitsers dit soort wijken meer zijn gaan waarderen.

Duitsers letten het meest op de bereikbaarheid van hun woning met het openbaar vervoer. De Fransen letten het meest op de sociale samenstelling van de buurt: is er sprake van ‘ons soort mensen’.

Duitse en Franse consumenten vinden energiekosten een zeer belangrijk thema bij de keuze voor een woning. Nederlanders lagen op dit punt ver achter, maar het aantal niet-geïnteresseerden nam sinds 2011 substantieel af.

Een goede plattegrond wordt in alle drie de landen verkozen boven de kwaliteit van de architectuur.

In Duitsland is het vertrouwen in de toekomst het grootst. Het zoeken naar een goedkopere woning of het neerwaarts aanpassen van de kwaliteitswensen wordt massaal afgewezen. Fransen en Nederlanders willen meer concessies doen, of zij stellen de verhuizing naar een andere woning uit.

De bereidheid van consumenten om meer te betalen voor een energiebesparende woning ligt in Duitsland en Frankrijk substantieel hoger dan in Nederland.

Nederlanders kijken alleen naar energiekosten en bouwmaterialen, de Duitsers en Fransen zien een duurzame wijk breder: goed openbaar vervoer, goed sociaal klimaat in de wijk en een prettige bevolkingssamenstelling.

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 59

Nantes â&#x20AC;&#x201C; Montecristo

04 Kansrijke stedelijke regio’s De bevolkingstrek naar steden is een wereldwijd fenomeen. Ook in Europa is deze ontwikkeling duidelijk zichtbaar. Stedelijke gebieden – en dan vooral de grote steden – winnen bevolking, aangetrokken door werkgelegenheid en voorzieningen. De dorpen en kleinere steden in het ommeland raken huishoudens kwijt. Economie en demografie zijn daarmee leidend voor woningmarktontwikkelingen in de metropolitane gebieden. In 2011 identificeerde Bouwfonds Property Development 22 kansrijke stedelijke regio’s voor nieuwbouwontwikkelingen in Duitsland, Frankrijk en Nederland: daar vindt nog steeds de meeste dynamiek plaats en is de druk op de woningmarkt het grootst, zo wijzen de laatste cijfers uit.

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 61

Op zoek naar kansrijke regio’s Woningmarkten zijn continu in beweging. In de afgelopen jaren zagen we al dat regio’s groter en kleiner worden of juist naar elkaar toe bewegen. Het was voor Bouwfonds Property Development reden om een nieuw model te ontwikkelen waarmee toekomstige kansrijke regio’s in kaart gebracht kunnen worden. De basis voor het model wordt gevormd door regionale prognoses voor de periode van 2014 tot en met 2025, becijferd door het Engelse bureau Oxford Economics. Voor deze analyse zijn alleen regio’s binnen de Europese Unie onderzocht (in totaal bijna 900), tot op het laagst beschikbare economisch-geografische niveau (NUTS 3).

Economie en demografie zijn leidend voor woning­ markt­ontwikkelingen.

Kansrijke regio’s

In het model onderscheiden we de volgende voorspellende parameters voor de kansen van nieuwe woningbouw: omvang van de economie: bruto binnenlands product (gemiddeld niveau over de periode 2014 – 2025); productiviteitsniveau van de economie: bruto binnenlands product per hoofd van de bevolking (gemiddeld niveau over de periode 2014 – 2025); omvang van de bevolking (gemiddeld niveau over de periode 2014 – 2025); g roei van de bevolking; groei van de beroepsbevolking (bevolking tussen 15 en 65 jaar); groei van de werkgelegenheid (in FTE); groei van het gemiddeld besteedbare inkomen per huishouden (na aftrek van belastingen).

Uit de analyse kwamen circa 50 topregio’s in de EU naar voren, waarvan een groot aantal reeds bekend is.

Het gebied dat er echt uitspringt is de regio London.

De huidige prijsexplosie in deze hoofdstad lijkt dit ook te bevestigen. Verder lijken vooral de Scandinavische agglomeraties interessant; reden om in het laatste hoofdstuk van dit rapport aan deze landen apart aandacht te besteden.

Belangrijkste steden

Pagina

Duitsland 1

Hamburg

Stadt Hamburg, Landkreise Harburg, Lüneburg

2

Berlijn

Berlijn, Potsdam

3

Münster/Osnabrück

Münster, Osnabrück

4

Düsseldorf

Düsseldorf, Mettmann, Rhein-Neuss, Essen

5

Keulen/Bonn

Keulen, Leverkussen, Bonn, Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch-Bergischer Kreis

6

Rhein-Main-Gebied Mainz, Wiesbaden, Frankfurt, Darmstadt, MainTaunus, Hochtaunus, Offenbach, Main-Kinzig,

7

Rhein-Neckar-Gebied

8

Neurenberg

64

Groß-Gerau, Aschaffenburg Karlsruhe, Mannheim, Heidelberg, Rhein-Neckar, Karlsruhe Neurenberg, Erlangen, Fürth

9 Regensburg

Regensburg

10 Stuttgart

Stuttgart, Ulm, Böblingen, Esslingen, Tübingen, Ludwigsburg, Reutlingen, Alb-Donau, Neu-Ulm

11 München-Augsburg

München, Augsburg, Starnberg

12 Bodenseekreis/Konstanz

Bodensee, Konstanz

Frankrijk 1 Île-de-France 2

72

Parijs

Loire-Atlantique & Ille et Vilaine Rennes, Nantes

3 Gironde

Bordeaux

4 Rhône

Lyon

5 Haute-Garonne

Toulouse

6

Montpellier, Marseille, Nice

Côte d’Azur

Nederland 1 Groot-Amsterdam

Amsterdam

2

Zuidvleugel Randstad

Rotterdam, Den Haag

3

Provincie Utrecht

Utrecht, Amersfoort

4

A50-as

Eindhoven, Den Bosch, Arnhem, Nijmegen, Apeldoorn, Zwolle

62 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

76

Kansrijke stedelijke regio’s Europa Totaalscore 2014-2025 (GDP, GDP p.c., bevolking, beroepsbevolking, netto besteedbare inkomen) Bron: BPD A+ (meest kansrijk) A B C D E F (minst kansrijk) EU land: geen gegevens beschikbaar

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 63

Duitsland Kansrijke groeiregio’s

4.1 Duitsland: kansrijke stedelijke regio’s Bron: BPD

De Duitse metropolitane gebieden verstedelijken sneller en heviger. De trek naar de stad zet zich van jaar op jaar versterkt door. Het zorgt ervoor dat het contrast tussen de grote steden en het ommeland steeds groter wordt. In de grote steden is onmiskenbaar sprake van groei. Dorpen en kleinere steden kampen met bevolkingsafname; zowel in de oostelijke als westelijke Bundesländer.

Het gaat, net als in 2012, om een aantal grootstedelijke agglomeraties (waaronder Hamburg, Berlijn en München), twee kerngebieden met meerdere steden (Rhein-Main en Rhein-Neckar) en drie kleinere stedelijke regio’s (Bodenseekreis-Konstanz, Regensburg en MünsterOsnabrück) [kaart 4.1].

1

2 3 3

4

Economische groeicijfers De economische trein van Duitsland dendert voort.

Waar andere Europese landen maar moeizaam uit het dal van de economische crisis krabbelen, houdt de groei in Duitsland onverminderd aan. Tussen 2000 en 2013 is het bruto binnenlands product per inwoner gestegen. Daarbij vallen wel regionale verschillen te noteren [grafiek 4.2].

De meeste toegevoegde waarde per inwoner wordt in München/Augsburg genoteerd, met 60.000 euro. De relatieve groei was hier echter de afgelopen 13 jaar niet het sterkst, Regensburg heeft relatief de grootste toename (+ 33 procent). In de hoofdstad Berlijn is het bruto nationaal product per inwoner het laagst, maar het nam de afgelopen periode wel met 10 procent toe. De huishoudens in het Rhein-Main gebied hebben het meest te besteden [grafiek 4.3]. Een positief gevolg van de aanhoudende groei is verder dat de werkloosheid blijft teruglopen, voor Duitsland als geheel van 11 naar 5 procent. Dit is in alle kansrijke regio’s het geval [grafiek 4.4]. In veel regio’s is de werkloosheid gehalveerd.

Bevolkingsgroei

6 8 7

9

10

11 11

12

1. Hamburg, 2. Berlijn, 3. Münster/Osnabrück, 4. Düsseldorf, 5. Keulen/Bonn, 6. Rhein-Main-Gebied, 7. Rhein-Neckar-Gebied, 8. Neurenberg, 9. Regensburg, 10. Stuttgart, 11. München-Augsburg, 12. Bodenseekreis/Konstanz

4.2 Duitsland: bruto binnenlands product per hoofd van de bevolking 2013 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD Bruto Nationaal Product/inwoner % Groei 2000-2013 € 70.000

35%

€ 60.000

30%

€ 50.000

25%

€ 40.000

20%

€ 30.000

15%

€ 20.000

10%

€ 10.000

5%

€0

0%

M

ün

st

Ha m

bu rg er Be -O r sn lijn ab Dü rüc ss k Ke el ul do en rf Rh -Bo ei nn Rh n-M ei n- ain N Ne ec ur kar en Re be ge rg ns M bu Bo ünc r de he Stu g t ns n- tg ee Au ar t kr ei gsb s/K ur g on st Du anz its la nd

Op het gebied van de bevolkingsgroei laten de 12 kansrijke regio’s in Duitsland een verschillend beeld zien. München/Augsburg is tussen 2000-2013 het meest gegroeid [grafiek 4.5]. Regensburg en Bodenseekreis zitten net in de plus, terwijl Düsseldorf – de economische groei van 20 procent ten spijt – zelfs inwoners verloor.

5

64 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

Kansrijke stedelijke regio’s – Duitsland

4.3 Duitsland: netto besteedbaar inkomen per huishouden 2013 Bron: Experian, Oxford Economics, bewerking BPD Hamburg Berlijn Münster-Osnabrück Düsseldorf Keulen-Bonn Rhein-Main-Gebied Rhein-Neckar Neurenberg Regensburg Stuttgart München-Augsburg Bodenseekreis/Konstanz Duitsland €0

€ 10.000

€ 20.000

€ 30.000

€ 40.000

€ 50.000

€ 60.000

4.4 Duitsland: gemiddelde werkloosheid percentage 2005-2013 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD 2005 2009 2013

20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%

nd la its

an st on

s/K

ee

kr

ei

Du

ur sb

tg

ug -A

en ch Bo

de

ns

ün M

z

g

t ar

rg

ut St

ge

ns

bu

rg

ei Rh

M

Re

ck

be

ar

rn Nü

d

Ne nei

Rh

ai M n-

st ün

ie

n

eb

on

G n-

en ul Ke

Dü

ss

el

-B

do

rf

ck

er

-O

sn

ab

rü

jn rli Be

Ha

m

bu

rg

0%

4.5 Duitsland: bevolkingsgroei 2000-2013 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD

Hamburg Berlijn Münster-Osnabrück Düsseldorf Keulen-Bonn Rhein-Main-Gebied Rhein-Neckar Neurenberg Regensburg Stuttgart München-Augsburg Bodenseekreis/Konstanz -50.000

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 65

Kansrijke stedelijke regio’s – Duitsland

Groei woningvoorraad

Regionale woningmarktontwikkelingen

De groei van de bevolking in combinatie met de economische hoogconjunctuur jaagt de toch al grote vraag naar woningen in Duitsland verder aan. In de meeste grote steden loopt het woningtekort verder op. De bouwproductie kan de toegenomen vraag onvoldoende accommoderen, ondanks de stevige productiecijfers die sommige regio’s de afgelopen vijf jaar hebben laten zien [grafiek 4.6]. Absolute koploper is de regio Stuttgart, met een jaargemiddelde van circa 8.000 woningen. Regio’s als Regensburg (economisch wel in de plus), BodenseekreisKonstanz en Münster-Osnabrück blijven daar ver bij achter. Een ander opvallend verschil is de typologische samenstelling van de nieuwbouwproductie. Zo wordt in de regio Stuttgart bijna de helft van alle woningen als eengezinswoning uitgevoerd, terwijl dat in München 20 procent is. De ruimte om te bouwen in de stedelijke agglomeratie en de plaatselijke grondprijzen spelen hierbij een belangrijke rol. Voor de komende jaren blijft de vraag naar nieuwbouwwoningen op een hoog niveau, met name in Berlijn, het Rhein-Main gebied, Stuttgart en Hamburg.

De vraag naar woningen en het achterblijvende aanbod weerspiegelt zich in de prijsontwikkeling. Wanneer 2013 wordt afgezet tegen 2011, blijkt dat in alle regio’s de appartementen – bestaand en nieuw – duurder zijn geworden. München voert hier de ranglijst aan, met nieuwbouw waarvan de gemiddelde vierkante meterprijs de 6.000 euro heeft bereikt [grafiek 4.9]. In het RheinNeckar gebied zijn de nieuwe appartementen het goedkoopst. De prijzen van huurappartementen laten eveneens een opgaande lijn zien. Ook in de huursector is de hoofdstad van Beieren koploper, met in de nieuwbouw een prijs van 15 euro per m² [grafiek 4.13.2]. Bij rijtjes­ woningen is het beeld gemengder. Lang niet iedere regio laat hier prijsstijgingen noteren. Opvallend is hier dat de prijzen van bestaande en nieuwe eengezinshuizen dichter bij elkaar in de buurt liggen dan in de gestapelde bouw [grafieken 4.11 en 4.12].

Voor de komende jaren blijft de vraag naar nieuwbouwwoningen in Duitsland op een hoog niveau.

Een ontwikkeling die sommige gemeentebesturen tenslotte zorgen baart, is het verdwijnen van betaalbare woningen in hun steden. Uit grafiek 4.10 blijkt dat het aandeel goedkope appartementen overal fors terugloopt.

Hier speelt ook mee dat in een aantal steden de grote ontwikkelingsgebieden inmiddels zijn volgebouwd. Er vindt nog wel nieuwbouw plaats, maar deze is in veel gevallen duurder dan voorheen. En door de blijvende druk op de woningmarkt gaan ook de prijzen van bestaande woningen verder omhoog.

Frankfurt – Europaviertel Op de plek van het oude hoofdgoederenstation in het Frankfurtse stadsdeel Gallus ontstaat een heel nieuw stedelijk gebied: Europaviertel.

Kansrijke stedelijke regio’s – Duitsland

4.6 Duitsland: woningbouwproductie gemiddeld per jaar 2007-2012 Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking BPD

appartement eengezinswoning

10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

rg be

rg

ur en

gi Re

o gi

o

Re

Ne

ge

ns bu

ch e

n

z ün

M o gi

Re

gi

o

Re

rt

ns ta n

-K o

Bo

de

ns ee

ie d Re

gi

o

St ut tg a

eb

ie d ck a

nNe

ei

r-G

eb

rf nG

ai ei

nM

o gi Re

Rh

Rh

nn

ss el do

Dü

en ul Ke

o gi

Re

ün M

-B o

br üc k

m

sn a

ts da

st er -O

-P o o

Re

gi Re

Re

gi

o

Re

Be

gi

o

rli jn

Ha

m

bu

rg

0

4.7 Duitsland: vraag naar nieuwbouwwoningen gemiddeld per jaar 2013-2017 Bron: TRIMAG, bewerking BPD Regio Hamburg Regio Berlijn-Potsdam Regio Münster-Osnabrück Regio Keulen-Bonn Regio Düsseldorf Rhein-Main-Gebied Rhein-Neckar-Gebied Regio Stuttgart Regio Bodensee-Konstanz Regio München Regio Regensburg Regio Neurenberg 0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

4.8 Duitsland: gemiddelde verkoopprijs per m² bestaande appartementen Bron: TRIMAG, Immoscout, bewerking BPD

2011 2013

Regio Hamburg Regio Berlijn-Potsdam Regio Münster-Osnabrück Regio Keulen-Bonn Regio Düsseldorf Rhein-Main-Gebied Rhein-Neckar-Gebied Regio Stuttgart Regio Bodensee-Konstanz Regio München Regio Regensburg Regio Neurenberg €0

€ 2.000

€ 4.000

€ 6.000

€ 8.000

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 67

Kansrijke stedelijke regio’s – Duitsland

4.9 Duitsland: gemiddelde verkoopprijs per m² nieuwe appartementen Bron: TRIMAG, Immoscout, bewerking BPD Regio Hamburg

2011 2013

Regio Berlijn-Potsdam Regio Münster-Osnabrück Regio Keulen-Bonn Regio Düsseldorf Rhein-Main-Gebied Rhein-Neckar-Gebied Regio Stuttgart Regio Bodensee-Konstanz Regio München Regio Regensburg Regio Neurenberg €0

€ 2.000

€ 4.000

€ 6.000

€ 8.000

4.10 Duitsland: spreiding koopprijzen appartementen in € per m² 2011 en 2013 Bron: TRIMAG, Immoscout, bewerking BPD

< 2.000 2.000-3.000 3000-4.000 4.000-5.000 > 5.000

Regio Hamburg

2011 2013

Regio Berlijn-Potsdam

2011 2013

Regio Münster-Osnabrück

2011 2013

Regio Keulen-Bonn

2011 2013

Regio Düsseldorf

2011 2013

Rhein-Main-Gebied

2011 2013

Rhein-Neckar-Gebied

2011 2013

Regio Stuttgart

2011 2013

Regio Bodensee-Konstanz

2011 2013

Regio München

2011 2013

Regio Regensburg

2011 2013

Regio Neurenberg

2011 2013

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

4.11 Duitsland: gemiddelde verkoopprijs – bestaande rijtjeswoning 2011 en 2013 Bron: TRIMAG, Immoscout, bewerking BPD 2011 2013

Regio Hamburg Regio Berlijn-Potsdam Regio Münster-Osnabrück Regio Keulen-Bonn Regio Düsseldorf Rhein-Main-Gebied Rhein-Neckar-Gebied Regio Stuttgart Regio Bodensee-Konstanz Regio München Regio Regensburg Regio Neurenberg €0

€ 2.000

68 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

€ 4.000

€ 6.000

€ 8.000

Kansrijke stedelijke regio’s – Duitsland

4.12 Duitsland: gemiddelde verkoopprijs – nieuwbouw rijtjeswoning 2011 en 2013 Bron: TRIMAG, Immoscout, bewerking BPD

2011 2013

Regio Hamburg Regio Berlijn-Potsdam Regio Münster-Osnabrück Regio Keulen-Bonn Regio Düsseldorf Rhein-Main-Gebied Rhein-Neckar-Gebied Regio Stuttgart Regio Bodensee-Konstanz Regio München Regio Regensburg Regio Neurenberg €0

€ 2.000

€ 4.000

€ 6.000

€ 8.000

4.13.1 Duitsland: gemiddelde huurprijs per m² per maand – bestaande appartementen 2011 en 2013 Bron: TRIMAG, Immoscout, bewerking BPD

2011 2013

Regio Hamburg Regio Berlijn-Potsdam Regio Münster-Osnabrück Regio Keulen-Bonn Regio Düsseldorf Rhein-Main-Gebied Rhein-Neckar-Gebied Regio Stuttgart Regio Bodensee-Konstanz Regio München Regio Regensburg Regio Neurenberg €0

€5

€ 10

€ 15

€ 20

€ 15

€ 20

4.13.2 Duitsland: gemiddelde huurprijs per m² per maand – nieuwe appartementen 2011 en 2013 Bron: TRIMAG, Immoscout, bewerking BPD

2011 2013

Regio Hamburg Regio Berlijn-Potsdam Regio Münster-Osnabrück Regio Keulen-Bonn Regio Düsseldorf Rhein-Main-Gebied Rhein-Neckar-Gebied Regio Stuttgart Regio Bodensee-Konstanz Regio München Regio Regensburg Regio Neurenberg €0

€5

€ 10

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 69

Gemiddelde verkoopprijs/m² nieuwbouwappartementen kansrijke regio’s Duitsland, Frankrijk, Nederland

Groot-Amsterdam Prijs per m²

€ 3.020,-

Zuidvleugel Randstad Prijs per m²

€ 2.470,-

Haute-Garonne Prijs per m²

€ 3.388,-

Regio München spant de kroon met de hoogste verkoopprijs per m² voor een nieuwbouwappartement. Île-de-France (regio Parijs) neemt de tweede plaats in op de voet gevolgd door Regio Hamburg. De koper is het goedkoopste af in alle stedelijke regio’s in Nederland.

Gemiddelde verkoopprijs per m² nieuwbouwappartementen Bron: Spotzi (2014), TRIMAG/Immoscout (2013), Notaires (bases BIEN et PERVAL) – BIPE (2012), bewerking BPD

Groot Amsterdam Regio Utrecht Zuidvleugel Randstad A50-as Regio Hamburg Regio Berlijn-Potsdam Regio Münster-Osnabrück Regio Keulen-Bonn Regio Düsseldorf Rhein-Main-Gebied Rhein-Neckar-Gebied Regio Stuttgart Regio Bodensee-Konstanz Regio München Regio Regensburg Regio Neurenberg Île-de-France Gironde Haute-Garonne Rhône Loire Atlantique & ille et Vilaine Côte d'Azur €0

€ 1.000

€ 2.000

€ 3.000

€ 4.000

€ 5.000

€ 6.000

€ 7.000

Loire-Atlantique & Ille et Vilaine Prijs per m² € 3.399,-

Île-de-France Prijs per m²

€ 4.837,-

Gironde Prijs per m²

Rhône Prijs per m²

€ 3.722,-

€ 3.455,-

70 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

Provincie Utrecht Prijs per m²

Côte d’Azur Prijs per m²

€ 2.660,-

€ 4.238,-

A50-as Prijs per m²

Regio Hamburg Prijs per m²

€ 2.505,-

€ 4.417,-

Regio Berlijn-Potsdam Prijs per m²

€ 3.826,-

Regio Münster-Osnabrück Prijs per m²

€ 3.537,-

Regio Keulen-Bonn Prijs per m²

€ 3.477,-

Regio Düsseldorf Prijs per m²

€ 3.662,-

Rhein-Neckar-Gebied Prijs per m²

€ 3.046,-

Rhein-Main-Gebied Prijs per m²

€ 3.583,-

Regio Regensburg Prijs per m²

€ 3.712,-

Regio Stuttgart Prijs per m²

€ 3.216,-

Regio Neurenberg Prijs per m²

€ 3.309,-

Regio Bodensee-Konstanz Prijs per m²

€ 3.619,-

Regio München Prijs per m²

€ 5.982,-

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 71

Frankrijk Kansrijke groeiregio’s

4.14 Frankrijk: kansrijke stedelijke regio’s Bron: BPD

Bouwfonds Property Development wijst in Frankrijk zes kansrijke woningmarkten aan [kaart 4.14]: Bordeaux (Gironde), Lyon (Rhône), Nantes-Rennes (Loire Atlantique en Ille-et-Vilaine), Parijs (Île-de-France), Côte d’Azur en tot slot de regio Toulouse (Haute-Garonne). Zonder uitzondering zijn dit regio’s met goede economische en demografische vooruitzichten. Bij de demografie gaat het naast autonome bevolkingsgroei ook om de gevolgen van migratie. Vooral de gebieden aan de Atlantische kust en de regio Côte d’Azur profiteren van de komst van koopkrachtige ouderen; zij zoeken en masse de kuststreken op. Andere regio’s profiteren weer meer van de economie. Dit geldt vooral voor de agglomeraties van Toulouse (aerospace, medische technologie), NantesRennes (voedingsmiddelentechnologie, auto-industrie) en Lyon (onder andere nanotechnologie). De Franse overheid steunt dergelijke sterke regio’s in hun ontwikkeling met het ‘concurrentieclusterbeleid’. Parijs blijft onbetwist de grootste en belangrijkste stad van het land.

1 2

4 3

5

6

6

Groei huishoudens

1. Île-de-France, 2. Loire-Atlantique & Ille et Vilaine, 3. Gironde,

Kijkend naar de periode tot 2025 zien we bij alle kansrijke gebieden een forse toename van het aantal huishoudens [grafiek 4.16]. In Île-de-France, de belangrijkste en meest dichtbevolkte regio, is de groei het grootst (jaarlijks plus 35.000 huishoudens). Ook de migratiebeweging van gepensioneerden naar het zuiden en de Atlantische kust zien we terug. Het demografisch profiel van deze regio’s verandert sterk: een sterke toename van het aantal huishoudens, met name van oudere alleenstaanden [grafiek 4.15]. Het gaat bij deze ontwikkeling vooral om koopkrachtige senioren; de lokale diensteneconomie profiteert sterk van hun komst. Regio’s die veel minder in deze trend passen zijn Lyon, Bordeaux en Toulouse. Zo is in de agglomeratie Lyon – de tweede stad van Frankrijk – een ruime meerderheid (55 procent) jonger dan 40 jaar.

Dit percentage neemt richting 2025 nauwelijks af. Ook de koopkracht van huishoudens [grafiek 4.17] is een belangrijke factor in de groei van een regio. Het beschikbare inkomen per huishouden is het hoogste in Île-de-France. Deze ligt gemiddeld 30 procent hoger (circa 45.500 euro).

4. Rhône, 5. Haute-Garonne, 6. Côte d’Azur

72 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

Kansrijke stedelijke regio’s – Frankrijk

4.15 Frankrijk: verandering bevolkingsomvang naar leeftijdsgroep 2010-2025 Bron: INSEE, prognoses BIPE, bewerking BPD

0-14 jr.

15-390-14 jr. jr.

40-6415-39 jr. jr.

40-64 jr.

65+ jr.

65+ jr.

500.000 500.000 400.000 400.000 300.000 300.000 200.000 200.000 100.000 100.000 0 0 -100.000 -100.000 -200.000 -200.000 -300.000 -300.000 Île de France Gironde Haute Garonne Rhône Loire Atlantique Côte d'Azur et Vilaine Île de France Gironde Haute Garonne Rhône & IlleLoire Atlantique Côte d'Azur & Ille et Vilaine

4.16 Frankrijk: verandering structuur huishoudens 2010-2025 350.000

Bron: INSEE, prognoses BIPE, bewerking BPD

alleenstaanden eenoudergezinnen twee personen zonder kinderen alleenstaanden tweepersoons met kinderen eenoudergezinnen overig twee personen zonder kinderen tweepersoons met kinderen overig

300.000 350.000 250.000 300.000 200.000 250.000 150.000 200.000 100.000 150.000 50.000 100.000 0 50.000 -50.000 0 -100.000 -50.000 -150.000 -100.000

Île de France

Gironde

Haute Garonne

Rhône

-150.000 Île de France

Gironde

Haute Garonne

Rhône

Loire Atlantique & Ille et Vilaine Loire Atlantique & Ille et Vilaine

Côte d'Azur

Côte d'Azur

4.17 Frankrijk: netto besteedbaar inkomen per jaar Bron: BIPE

2010 2015p 2020p 2025p

Île de France Gironde Haute Garonne Rhône Loire Atlantique & Ille et Vilaine Côte d'Azur 0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 73

Kansrijke stedelijke regio’s – Frankrijk

Groei woningvoorraad In alle kansrijke gebieden nam de woningvoorraad in omvang toe [grafiek 4.18]. In de regio Île-de-France was de groei het grootst (jaarlijks plus 80.000 woningen). De komende 10 jaar is de groei hier waarschijnlijk minder uitbundig: iets minder dan 65.000 woningen [grafiek 4.21]. Met voorsprong is dat nog steeds de grootste toename in Frankrijk. De voornaamste belemmering die de productie in deze regio remt is de beschikbaarheid van grond. Op de tweede plaats komt de (grote) regio Côte d’Azur. De prognose wijst voor dit gebied op een jaarlijkse toename van circa 45.000 woningen. Een daling ten opzichte van de afgelopen jaren, toen nog zo’n 50.000 woningen per jaar werden toegevoegd.

Het bouwprogramma verschilt aanzienlijk per regio [grafiek 4.19]. In de meest verdichte regio Île-de-France bestaat de voorraad hoofdzakelijk uit appartementen (75 procent) en hier worden vooral appartementen aan toegevoegd. In de regio Côte d’Azur ligt het accent in de nieuwbouw op appartementen, maar is een aanzienlijk deel van de voorraad grondgebonden (ongeveer 40 procent). Ook de verhouding tussen huur en koop verschilt aanzienlijk [grafiek 4.20]. In Île-de-France staan de meeste huurwoningen (53 procent), gevolgd door de agglomeratie Lyon in het Rhônedal (51 procent). De meer landelijke regio’s rond de steden Rennes en Nantes (Loire Atlantique en Ille-et-Vilaine) tellen de minste huurwoningen (38 procent).

15.000 woningen van de hand gaan. Het prijsniveau per vierkante meter vertoont een sterke parallel met het aantal transacties [grafiek 4.22]. De regio Île-de-France gaat opnieuw aan de leiding. Hier bracht een nieuw­ bouwappartement gemiddeld 5.000 euro per vierkante meter op.

In alle Franse groeiregio’s is sprake van een behoorlijke dynamiek op de woningmarkt.

Regionale woningmarktontwikkelingen In alle groeiregio’s is sprake van een behoorlijke dynamiek op de woningmarkt. Alleen al in het kleine, maar cruciale departement Parijs verwisselen jaarlijks circa 30.000 duizend woningen van eigenaar. Dit zijn overigens vrijwel alleen appartementen. In de regio Parijs (dus inclusief de daar omheen liggende departementen) gaat het al om ongeveer 150.000 woningen. Driekwart hiervan bestaat uit appartementen. Na Parijs is Côte d’Azur een sterk marktgebied in termen van transacties.

Jaarlijks worden hier bijna 20.000 woningen verkocht. Dit is aanzienlijk meer dan in Lyon, waar jaarlijks ongeveer

4.18 Frankrijk: ontwikkeling van de woningvoorraad Bron: INSEE, prognoses BIPE, bewerking BPD 2010 2015p 2020p 2025p

Île de France Côte d'Azur Loire Atlantique & Ille et Vilaine Rhône Gironde Haute Garonne 0

1.000.000

2.000.000

74 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014 74

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

Kansrijke stedelijke regio’s – Frankrijk 4.19 Frankrijk: prognose voorraadontwikkeling naar regio en typologie Bron: INSEE, prognoses BIPE, bewerking BPD 2010 2010 2015p 2015p 2020p 2020p 2025p 2025p EGW = woning EGW = woning MGW = appartement MGW = appartement

4.500.000 4.500.000 4.000.000 4.000.000 3.500.000 3.500.000 3.000.000 3.000.000 2.500.000 2.500.000 2.000.000 2.000.000 1.500.000 1.500.000 1.000.000 1.000.000 500.000 500.000 0

0

EGW MGW EGW MGW EGW MGW EGW MGW EGW MGW EGW MGW EGW MGW EGW MGW EGW MGW EGW MGW EGW MGW EGW MGW Île de France Gironde Haute Garonne Rhône Loire Atlantique Côte d'Azur Île de France Gironde Haute Garonne Rhône Côte d'Azur &Loire Ille etAtlantique Vilaine & Ille et Vilaine

4.20 Frankrijk: woningvoorraad uitgesplitst naar koop/huur 2010 Bron: INSEE, prognoses BIPE, bewerking BPD huur huur koop koop

100% 100% 90% 90% 80% 80% 70% 70% 60% 60% 50% 50% 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% 0%

Île-de-France Île-de-France

Gironde Haute-Garonne Gironde Haute-Garonne

4.21 Frankrijk: jaarlijkse nieuwbouwproductie woningen (alleen 1e woningen)

Rhône Loire Atlantique Côte d'Azur Rhône Loire&Atlantique ille et VilaineCôte d'Azur & ille et Vilaine

Bron: INSEE, prognoses BIPE, bewerking BPD 2000-2015 90.000 2000-2015 90.000 2015p-2025p 80.000 2015p-2025p 80.000 70.000 70.000 60.000 60.000 50.000 50.000 40.000 40.000 30.000 30.000 20.000 20.000 10.000 10.000 0 0 Île de France Gironde Haute-Garonne Rhône Loire Atlantique Côte d'Azur & Ille et Vilaine Île de France Gironde Haute-Garonne Rhône Loire Atlantique Côte d'Azur & Ille et Vilaine

4.22 Frankrijk: gemiddelde verkoopprijs/m² nieuwbouwappartementen Bron: Notaires, bewerking BPD 2000 2000 2006 2006 2012 2012

€€ 6.000 6.000 €€ 5.000 5.000 €€ 4.000 4.000 €€ 3.000 3.000 €€ 2.000 2.000 €€ 1.000 1.000 €€ 00 Île-de-France Île-de-France

Gironde Gironde

Haute-Garonne Haute-Garonne

Rhône Rhône

Loire Atlantique d'Azur Loire Atlantique Côte Côte d'Azur && illeille et et Vilaine Vilaine

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 75

Nederland Kansrijke groeiregio’s

4.23 Nederland: kansrijke stedelijke regio’s Bron: BPD

De kansrijke regio’s in Nederland lopen langs de grootste verkeersaders. De twee belangrijkste zijn de A2 (Amsterdam-Eindhoven) en de A12 (van de metropool­ regio Den Haag-Rotterdam naar het oosten). Utrecht ligt op het knooppunt van deze assen en vervult een spilfunctie. Meer in de periferie zien we de A50-as, die beide andere assen doorkruist en langs de steden Zwolle, Arnhem/Nijmegen naar Den Bosch leidt. In de vier kansrijke gebieden die Bouwfonds Property Development onderscheidt [kaart 4.23] – Groot-Amsterdam, regio Zuidvleugel (Den Haag-Rotterdam), regio Utrecht en A50as – zijn de economische en demografische vooruitzichten het beste. Dit zien we terug in de vastgoedontwikkelingen (marktvolume en prijsniveau).

1 1 2

3

4

2

Groei huishoudens De groei van het aantal huishoudens [grafiek 4.24] was het afgelopen decennium het grootst in de regio Utrecht en langs de A50-as. In de toekomst ziet dit beeld er iets anders uit. Procentueel vlakt de groei enigszins af, maar in absolute zin gaat het nog steeds om een forse toename van het aantal huishoudens. Dit is zeker in de regio langs de A50 het geval. Verder is vooral de groei van de kleinste regio Utrecht opmerkelijk. Tot 2025 komen hier nog ongeveer 68.000 duizend huishoudens bij (jaarlijks +5.700).

Ook bij de samenstelling van de huishoudens staat het nodige te gebeuren [grafiek 4.25]. De afgelopen 10 jaar nam vooral de leeftijdsgroep 30-45 jaar in omvang af, terwijl de groep 45-65 jarigen groeide. Het komende decennium zet dit effect uiteraard door: nu neemt het aantal 65-plussers aanzienlijk toe [grafiek 4.26].

Amsterdam heeft de jongste bevolking, maar ook daar neemt het percentage ouderen fors toe (van 13 naar 17 procent). De bevolking langs de A50 telt nu reeds het hoogste percentage senioren en dit neemt nog verder toe (van 17 naar 22 procent). De andere regio’s nemen een middenpositie in.

Deze structuurverandering heeft grote invloed op de woningmarkt. De afname van het aantal 30-45 jarigen (de gezinnen) en de groei van het aantal ouderen leiden niet tot een kleinere, maar wel een andere woningvraag.

1. Groot-Amsterdam, 2. Zuidvleugel Randstad, 3. Regio Utrecht, 4. A50-as

4.24 Nederland: groei aantal huishoudens per regio in % Bron: ABF Research, bewerking BPD

2000-2012 2013p-2025p 16% 14% 12% 10%

Het besteedbaar inkomen van Nederlandse consumenten daalt sinds het begin van de crisis.

76 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

8% 6% 4% 2% 0% Regio Utrecht

GrootAmsterdam

Zuidvleugel Randstad

A50-as

Kansrijke stedelijke regio’s – Nederlands

4.25 Nederland: verandering leeftijdsopbouw huishoudens per regio Bron: ABF Research, bewerking BPD

Groot-Amsterdam Groot-Amsterdam 2000-20132000-2013 2015p-2025p 2015p-2025p

Regio Utrecht 2000-20132000-2013 Regio Utrecht 2015p-2025p 2015p-2025p

200.000 200.000 Groot-Amsterdam 2000-20132000-2013 Groot-Amsterdam 2015p-2025p 2015p-2025p 150.000 150.000 200.000 200.000

200.000 200.000 2000-20132000-2013 Regio Utrecht Regio Utrecht 2015p-2025p 2015p-2025p 150.000 150.000 200.000 200.000

100.000 100.000 150.000 150.000

100.000 100.000 150.000 150.000

50.000 50.000 100.000 100.000

50.000 50.000 100.000 100.000

0 50.000

0 50.000

0 50.000

0 50.000

-50.000 0

-50.000 0

-50.000 0

-50.000 0

-100.000 -100.000 -50.000 -50.000

-100.000 -100.000 -50.000 -50.000

-150.000 -150.000 -150.000 -150.000 -100.000 -100.000 -100.000 -100.000 <14 jaar <14 15-29 jaar jaar 15-29 30-44jaar jaar 30-44 45-64jaar jaar 45-64 65-74jaar jaar 65-74 >75 jaar >75 jaar <14 jaar <14 15-29 jaar jaar 15-29 30-44jaar jaar 30-44 45-64jaar jaar 45-64 65-74jaar jaar 65-74 >75 jaar >75 jaar -150.000 -150.000 -150.000 -150.000 <14 jaar <14 15-29 jaar 15-29 30-44jaar jaar 30-44 45-64jaar jaar 45-64 65-74jaar jaar 65-74 >75 jaar >75 jaar <14 jaar <14 15-29 jaar 15-29 30-44jaar jaar 30-44 45-64jaar jaar 45-64 65-74jaar jaar 65-74 >75 jaar >75 jaar jaar jaar Zuidvleugel Randstad Randstad A50-as A50-as Zuidvleugel 2000-20132000-2013 2000-20132000-2013 2015p-2025p 2015p-2025p 2015p-2025p 2015p-2025p 200.000 200.000 Zuidvleugel Randstad Randstad Zuidvleugel 2000-20132000-2013 2015p-2025p 2015p-2025p 150.000 150.000 200.000 200.000

A50-as 200.000 200.000 2000-20132000-2013 2015p-2025p 2015p-2025p 150.000 150.000 200.000 200.000

100.000 100.000 150.000 150.000

100.000 100.000 150.000 150.000

50.000 50.000 100.000 100.000

50.000 50.000 100.000 100.000

0 50.000

0 50.000

0 50.000

0 50.000

-50.000 0

-50.000 0

-50.000 0

-50.000 0

-100.000 -100.000 -50.000 -50.000

A50-as

-100.000 -100.000 -50.000 -50.000

-150.000 -150.000 -150.000 -150.000 -100.000 -100.000 -100.000 -100.000 <14 jaar <14 15-29 jaar 15-29 30-44jaar jaar 30-44 45-64jaar jaar 45-64 65-74jaar jaar 65-74 >75 jaar >75 jaar <14 jaar <14 15-29 jaar 15-29 30-44jaar jaar 30-44 45-64jaar jaar 45-64 65-74jaar jaar 65-74 >75 jaar >75 jaar jaar jaar -150.000 -150.000 -150.000 -150.000 <14 jaar <14 15-29 jaar 15-29 30-44jaar jaar 30-44 45-64jaar jaar 45-64 65-74jaar jaar 65-74 >75 jaar >75 jaar <14 jaar <14 15-29 jaar 15-29 30-44jaar jaar 30-44 45-64jaar jaar 45-64 65-74jaar jaar 65-74 >75 jaar >75 jaar jaar jaar

4.26 Nederland: geprognosticeerde toename 65-plussers per regio Bron: ABF Research, bewerking BPD

Groot-Amsterdam Regio Utrecht Zuidvleugel Randstad A50-as

25% 20% 15% 10% 5% 0% 2000

2013

2015p

2020p

2025p

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 77

Kansrijke stedelijke regio’s – Nederland

4.27 Nederland: jaarlijkse economische groei per regio 2001-2013 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD Groot-Amsterdam Regio Utrecht Zuidvleugel Randstad A50-as

6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

4.28 Nederland: ontwikkeling netto besteedbaar inkomen per regio 2000-2013 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD

Groot-Amsterdam Regio Utrecht Zuidvleugel Randstad A50-as

€ 50.000 € 45.000 € 40.000 € 35.000 € 30.000 € 25.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2011 2013

4.29 Nederland: samenstelling woningvoorraad 2012 Bron: ABF Research, bewerking BPD

eengezinswoning appartement

Regio Utrecht

Groot-Amsterdam

Zuidvleugel Randstad

A50-as

0%

20%

78 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

40%

60%

80%

100%

Kansrijke stedelijke regio’s – Nederlands

4.30 Nederland: nieuwbouwproductie tot 2012 en prognose tot 2025 per regio Bron: CBS/ABF Research, bewerking BPD

2000-2013 2014-2025p

EGW = eengezinswoning MGW = appartement

12.000 10.000 8.000 6.000 4.000

Economische groeicijfers De economische groeicijfers [grafiek 4.27] laten de plotselinge neergang in 2009 zien, na de forse groei tussen 2005 tot 2008. Vervolgens krabbelde de economie weer op, om vanaf 2011 in een ‘double dip’-situatie terecht te komen. De meest recente cijfers bewegen rond de nullijn, maar het herstel is nog broos. Het besteedbaar inkomen van consumenten daalt sinds het begin van de crisis [grafiek 4.28]. De combinatie van een lager besteedbaar inkomen, strengere hypotheekeisen en een ingrijpend gewijzigde fiscale behandeling van het eigenwoningbezit mist zijn uitwerking niet: de woonconsument heeft aanzienlijk minder te besteden. Opvallend is dat de regio Utrecht het hogere inkomensniveau wel weet vast te houden.

2.000

Groei woningvoorraad

0 EGW MGW Tot Groot-Amsterdam

EGW MGW Tot

EGW MGW Tot

Regio Utrecht

Zuidvleugel Randstad

EGW MGW Tot A50-as

4.31 Nederland: verkoopprijzen nieuwbouw per regio 2013 Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking BPD

Groot-Amsterdam Regio Utrecht Zuidvleugel Randstad A50-as

€ 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 eengezinswoning

appartement

4.32 Nederland: transactieprijzen bestaande markt (een­ gezins­woningen en appartementen) per regio 2000-2013 Bron: Kadaster, bewerking BPD € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0

’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 Groot-Amsterdam Regio Utrecht

De verschillen in woningvoorraad zijn groot. Verreweg de meeste woningen staan in de regio Den Haag-Rotterdam: circa één miljoen, waarvan de meeste gestapeld (55 procent) [grafiek 4.29]. Voor Nederlandse begrippen is dit een zeer sterk verstedelijkte regio. De metropoolregio Amsterdam is iets kleiner, maar het aandeel appartementen is hier nog groter (65 procent). Hoe anders is de regio Utrecht samengesteld: ongeveer een half miljoen woningen, waarvan het leeuwendeel grondgebonden (70 procent). In de steden langs de A50 staan eveneens vooral grondgebonden woningen.

De afgelopen tien jaar was de bouwproductie het hoogst in de regio Den Haag-Rotterdam [grafiek 4.30]. De A50-as kwam op een goede tweede plaats. Ook de regio’s Utrecht en Amsterdam kenden naar verhouding (deze gebieden zijn kleiner) een hoge productie. Volgens prognose zet deze ontwikkeling tot 2025 door. In alle regio’s zien we verschuivingen van grondgebonden woningen naar appartementen. Dit houdt deels verband met demografische ontwikkelingen (minder gezinnen).

Of deze prognose bewaarheid wordt is nog de vraag.

Vooralsnog is de voorkeur voor eengezinswoningen in Nederland cultureel stevig ingebakken.

Regionale woningmarktontwikkelingen De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn het hoogst in de regio Utrecht. In 2013 werd een nieuwe grondgebonden woning hier voor gemiddeld circa 310.000 euro verkocht [grafiek 4.31]. In Groot-Amsterdam en de regio Den HaagRotterdam lag dit prijsniveau gemiddeld 30 tot 40 duizend euro lager. We moeten ons realiseren dat binnen de laatstgenoemde regio de verschillen ook weer aanzienlijk zijn. Een nieuwe grondgebondenwoning in de regio Den Haag is circa 30 duizend euro duurder dan in Rotterdam.

Dit verschil is in de bestaande markt nog weer groter.

De gemiddelde verkoopprijs van nieuwe appartementen liep minder ver uiteen. De gemiddelde transactieprijs in de bestaande woningmarkt lag in regio Groot-Amsterdam en regio Utrecht gemiddeld op 250.000 euro. In de regio Den Haag-Rotterdam gingen goedkopere bestaande woningen voor gemiddeld 205.000 euro van de hand [grafiek 4.32].

Zuidvleugel Randstad A50-as

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 79

Amersfoort â&#x20AC;&#x201C; Vathorst

Conclusie: Sterke regio’s Duitsland, Frankrijk en Nederland blijven sterk en kansrijk Wie de ontwikkelingen in de drie landen overziet – weliswaar gemeten in een kort tijdsbestek – moet concluderen dat de koplopers hun voorsprong verder hebben vergroot. De stedelijke regio’s die in 2011 populair waren, zijn dat onverminderd in 2014. De bevolkingsgroei is hier groot, de economische voorspoed evenzeer. Het leidt tot stedelijke woningmarkten waar het aanbod aan nieuwbouwwoningen de vraag over het algemeen niet kan bijbenen, met prijsstijgingen tot gevolg (zowel bij bestaande als nieuwe woningen). De drie landen op een rij:

In alle kansrijke Franse regio’s neemt het aantal huishoudens verder toe. Ook vindt een migratie­ beweging van gepensioneerden naar het zuiden en de Atlantische kust plaats.

De meeste woningen worden in Frankrijk gebouwd in de regio Île-de-France, gevolgd door Côte d’Azur. Hier vinden ook de meeste transacties op de woningmarkt plaats en brengen de woningen het meeste op per vierkante meter.

De grote steden in Duitsland groeien stevig door, kleine steden en dorpen verliezen bevolking.

München/Augsburg is de nummer één groeiregio, ook in economisch opzicht. Positieve bijwerking van de economische groei is het over de gehele linie teruglopen van de werkloosheid.

In Nederland staat het nodige te gebeuren qua samenstelling van de huishoudens. Het aantal 65-plussers neemt aanzienlijk toe terwijl het aantal 30-45 jarigen (de gezinnen) afneemt. Dit leidt tot een andere woningvraag. De steden blijven daarentegen onverminderd jong en dynamisch.

In de meeste Duitse regio’s loopt het woningtekort verder op. De bouwproductie kan de toegenomen vraag onvoldoende accommoderen, ondanks de productie­ cijfers die sommige regio’s de afgelopen vijf jaar hebben laten zien. Het leidt tot stevige prijsstijgingen, van nieuwbouw en bestaande bouw.

In alle regio’s zien we verschuivingen van grondgebonden woningen naar appartementen.

De demografie en druk op de markt spelen hierbij een rol, hoewel de cultureel ingebakken voorkeur van Nederlanders voor een eengezinswoning (ook in de stad) groot blijft.

Het prijsniveau van de woningen in de kansrijke regio’s in Nederland ligt vele malen lager dan het gemiddelde prijsniveau in de kansrijke regio’s in Frankrijk en Duitsland.

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 81

Kopenhagen â&#x20AC;&#x201C; Teglvaerkhavnen

05 Scandinavië Scandinavië komt uit de analyse van kansrijke regio’s nadrukkelijk naar voren, veel sterker bijvoorbeeld dan Zuid-Europa. Denemarken, Zweden en Finland beschikken net als Duitsland, Frankrijk en Nederland over gebieden waar de druk op de woningmarkt groot is. Bewoners en bedrijven vestigen zich graag in steden als Kopenhagen, Stockholm en Helsinki. Reden voor Bouwfonds Property Development om deze landen een ‘special’ te gunnen in deze 2014-uitgave van ons internationaal vergelijkende onderzoek. De aanpak is dezelfde: we focussen op ontwikkelingen rond economie, demografie en woningmarkt in de drie landen. Waar relevant komen ook de afzonderlijke kansrijke stedelijke regio’s aan bod.

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 83

Kansrijke regio’s in Scandinavië Uit de analyse van kansrijke regio’s in Europa (zie hoofdstuk 4) komen circa 50 topregio’s in de EU naar voren. Ook een aantal Scandinavische agglomeraties komt in beeld; economie en demografie wijzen hier op potentieel interessante gebieden voor de ontwikkeling van woningbouw. Bij Bouwfonds Property Development was dit overigens al langer bekend. In het verleden heeft BPD heel succesvol geopereerd in dit deel van Europa en we zijn dan ook vertrouwd met deze landen.

Kansrijke Scandinavische regio’s:

Steden Aarhus Denemarken

Zweden

Finland

NUTS3-regio Classificatie Ostylland

A

Byen København

A+

Københavns Omegn

B

Malmö

Skåne County

A

Gothenburg

Västra Götaland County

A+

Stockholm

Stockholm County

A+

Helsinki

Uusimaa

A+

Kopenhagen

Denemarken en Zweden tellen beide drie kansrijke regio’s.

Deels hebben ze ook een regio gemeenschappelijk; de welvarende en dynamische Öresund-regio die Kopenhagen en Malmö letterlijk met elkaar verbindt via een brug/tunnel. Samen wonen er 3,5 miljoen mensen in deze omgeving, de dichtstbevolkte regio van Scandinavië.

Het dunbevolkte Finland heeft één kansrijke regio, de agglomeratie rond de hoofdstad Helsinki. In dit hoofdstuk zoomen we nader in op de ontwikkelingen in de drie landen en waar relevant op de afzonderlijke regio’s.

Denemarken, Zweden en Finland beschikken net als Duitsland, Frankrijk en Nederland over gebieden waar de druk op de woningmarkt groot is.

De gemeenschappelijke regio Öresund die Kopenhagen en Malmö verbindt.

84 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

Kansrijke stedelijke regio’s — Scandinavië

Kansrijke stedelijke regio’s Scandinavië Totaalscore 2014-2025 (GDP, GDP p.c., bevolking, beroepsbevolking, netto best. inkomen, werkgelegenheid) Bron: BPD A+ (meest kansrijk)

A+ (meestA kansrijk) A

B

B

C

C

D

D E

E F (minst kansrijk) EU land: buiten scope onderzoek

F (minst kansrijk) EU land: buiten scope onderzoek

aborg

aborg

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 85

Demografie en economie – Scandinavië

Demografie: groeiende bevolking In de Scandinavische landen groeit de bevolking al sinds 2000 [grafiek 5.1]. Het vruchtbaarheids­ percentage van vrouwen in Denemarken, Finland en Zweden is hoog. Zij baren relatief meer baby’s dan vrouwen in andere Europese landen. Daarbij komt een positief buitenlands migratiesaldo. Denemarken en Zweden trekken veel nieuwe inwoners uit andere Europese landen en Azië aan, Finland is aantrekkelijk voor migranten uit de Baltische staten. Ook Aziaten weten hun weg naar Finland te vinden. De alleenstaanden vormen de grootste groep met Denemarken voorop [ grafiek 5.2]. Hier bestaat inmiddels bijna de helft van alle huishoudens uit alleenstaanden.

5.1 Scandinavië: prognose bevolkingsontwikkeling 2000-2025 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD

115 110 105 100 95 90

Sterke groei Kijkend naar de drie individuele landen, valt op dat in Denemarken de stedelijke regio’s van Aarhus en vooral Kopenhagen nog sterker groeien dan het landelijk gemiddelde [grafiek 5.3.1]. De Deense bevolking is in totaal 5,6 miljoen mensen groot. In Zweden is het beeld vergelijkbaar [grafiek 5.3.2], zij het nog extremer: de regio’s Malmö en met name Stockholm laten een stevige groei zien. De totale bevolking telt hier 9,6 miljoen personen. In Finland groeit Helsinki harder dan het landelijk gemiddelde [grafiek 5.3.3]. De bevolkingsomvang is hier 5,5 miljoen personen, waarmee Finland het minst dicht bevolkt is van de drie landen (16 inwoners per vierkante kilometer, tegen 20 in Zweden en 130 in Denemarken).

2000

2005

Denemarken

2010 Zweden

2015p

2020p

Finland

index 2000 = 100

5.2 Scandinavië: samenstelling huishoudens 2013 Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD

50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% alleenstaanden

Kopenhagen – Teglvaerkshavnen

Denemarken

samenwonenden Zweden

Finland

2025p

gezinnen met kinderen

Demografie en economie — Scandinavië

5.3.1 Denemarken: bevolkingsontwikkeling per regio 2000-2025 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD

Denemarken regio Kopenhagen regio Aarhus index 2000 = 100

135 130 125 120 115 110 105 100 95 90

2000

2005

2010

2015p

2020p

2025p

2005

2010

2015p

2020p

2025p

2005

2010

2015p

2020p

2025p

5.3.2 Zweden: bevolkingsontwikkeling per regio 2000-2025 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD

135

Zweden regio Stockholm regio Malmö regio Göteborg

130

index 2000 = 100

120

125

115 110 105 100 95 90

2000

5.3.3 Finland: bevolkingsontwikkeling per regio 2000-2025 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD

Finland regio Helsinki index 2000 = 100

135 130 125 120 115 110 105 100 95 90

2000

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 87

Demografie en economie – Scandinavië

Economie: crisis en herstel Demografisch ontlopen de drie Scandinavische landen elkaar niet veel, maar die conclusie gaat bepaald niet op voor de economische ontwikkeling.

De economische crisis heeft in alle drie de landen toegeslagen [grafiek 5.4], maar het herstel is duidelijk verschillend. Met name Zweden heeft de draad in economisch opzicht weer snel opgepakt, in tegenstelling tot Denemarken waar de klap na ‘Lehmann’ lang heeft nagedreund.

5.4 Scandinavië: bruto binnenlands product 2000-2013 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD

135 130 125 120 115 110

De jaarlijkse economische groei [grafiek 5.5] laat de crisis nog meer pregnant zien. Op dit punt moest Finland het diepste gaan. Inmiddels kennen alle drie de landen weer een positieve economische ontwikkeling, vergelijkbaar met de periode voor 2008 – waarmee ze verschillende andere Europese landen achter zich laten.

105 100 95 90 ‘00

‘01

‘02

‘03

‘04

Denemarken

‘05

‘06

‘07

Zweden

‘08

‘09

‘10

‘11

‘12

‘13

Finland

Werkloosheid In termen van werkloosheid heeft de crisis zich met name in Denemarken doen gelden [grafiek 5.6]. Na een snelle stijging in 2009 en 2010 bevindt de werkloosheid in de drie landen zich nu nagenoeg op hetzelfde niveau; rond 8 procent van de beroeps­ bevolking zit werkloos thuis. Voor de stedelijke regio’s in Denemarken geldt dat Aarhus het beter doet dan het landelijk gemiddelde, terwijl Kopenhagen juist meer werklozen kent [grafiek 5.7.1]. De stijging van de werkloosheid na het begin van de crisis is ook hier duidelijk zichtbaar. In Zweden en vooral Finland is het beeld veel minder dramatisch [grafieken 5.7.2 en 5.7.3].

Met uitzondering van de regio Malmö doen de stedelijke regio’s het op dit punt beter dan het landelijk gemiddelde.

5.5 Scandinavië: jaarlijkse economische groei 2001-2014 Bron: Oxford Economics, bewerking BPD

10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% ‘01

‘02

‘03

‘04

‘05

Denemarken

‘06

‘07

‘08

Zweden

‘09

‘10

‘11

‘12

‘13 ‘14p

Finland

5.6 Scandinavië: werkloosheid 2000-2014

Demografisch ontlopen de drie landen elkaar niet veel, maar dit geldt niet voor de economische ontwikkeling.

Bron: Oxford Economics

12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% ‘00

‘01

‘02

Denemarken

88 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

‘03

‘04

‘05

‘06

Zweden

‘07

‘08 Finland

‘09

‘10

‘11 ‘12 ‘13 ‘14p

Demografie en economie — Scandinavië

5.7.1 Denemarken: werkloosheid per regio 2007-2014 Bron: Oxford Economics

Denemarken regio Kopenhagen regio Aarhus

12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014p

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014p

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014p

5.7.2 Zweden: werkloosheid per regio 2007-2014 Bron: Oxford Economics

Zweden regio Stockholm regio Malmö regio Göteborg

12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

5.7.3 Finland: werkloosheid per regio 2007-2014 Bron: Oxford Economics

Finland regio Helsinki

12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 89

Demografie en economie – Scandinavië

5.8 Scandinavië: netto besteedbaar inkomen huishoudens 2012

5.9.1 Denemarken: netto besteedbaar inkomen huishoudens 2012

Bron: Oxford Economics en Nationale Statistieken, bewerking BPD

Bron: Oxford Economics en Nationale Statistieken, bewerking BPD

per jaar

per jaar

€ 45.000

€ 45.000

€ 40.000

€ 40.000

€ 35.000

€ 35.000

€ 30.000

€ 30.000

€ 25.000

€ 25.000

€ 20.000

€ 20.000

€ 15.000

€ 15.000

€ 10.000

€ 10.000

€ 5.000

€ 5.000 €0

€0 Denemarken

Zweden

Denemarken

Finland

regio Kopenhagen

regio Aarhus

5.9.2 Zweden: netto besteedbaar inkomen huishoudens 2012

5.9.3 Finland: netto besteedbaar inkomen huishoudens 2012

Bron: Oxford Economics en Nationale Statistieken, bewerking BPD

Bron: Experian en Oxford Economics, bewerking BPD

per jaar

per jaar

€ 60.000

€ 45.000

€ 55.000

€ 40.000

€ 50.000

€ 35.000

€ 45.000

€ 30.000

€ 40.000

€ 25.000

€ 35.000

€ 20.000

€ 30.000

€ 15.000

€ 25.000

€ 10.000

€ 20.000

€ 5.000

€ 15.000

€0 Finland

€ 10.000 € 5.000 €0 Zweden

regio Stockholm

regio Malmö

regio Göteborg

90 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

regio Helsinki

Demografie en economie — Scandinavië

Welvaart: inkomen De gemiddelde beschikbare inkomens per huishouden liggen in Scandinavië op een hoog niveau. Zweden voert hier de ranglijst aan, met circa 42.000 euro per jaar.

Finland is tweede met 37.000 euro, gevolgd door Denemarken met 32.000 euro [grafiek 5.8]. In Denemarken wijken de inkomens weinig af van het landelijke gemiddelde. Anders ligt dit in Zweden, waar de hoofdstad Stockholm significant hogere inkomens kent dan het toch al hoge nationale gemiddelde (50.000 euro per stedelijk huishouden) [grafiek 5.9.2]. In Finland zit Helsinki niet noemenswaardig boven de landelijke trend [grafiek 5.9.3].

Zweden – Sundbyberg Ugglan

De gemiddelde beschikbare inkomens per huishouden liggen in Scandinavië op een hoog niveau.

Structuur van woningmarkt en woningvoorraad – Scandinavië

Woningvoorraad: contrasten Zweden is het land waar het contrast tussen stad en platteland het grootst is. Stockholm is met afstand de grootste stad en telt verhoudingsgewijs veel gestapelde bouw. Het percentage appartementen is hier met 56 procent veruit het grootst. Denen wonen meer grondgebonden, gevolgd door de Finnen.

Regionaal werkt dit beeld in Denemarken wel verschillend uit: in de regio Kopenhagen zijn de appartementbewoners wel duidelijk in de meerderheid [grafiek 5.11.1]. Deze conclusie gaat ook op voor Zweden en dan vooral voor de regio Stockholm. Een kleine 30 procent van de bewoners heeft hier een eengezinswoning. Opvallend genoeg wordt in Malmö en Göteborg juist meer grondgebonden gewoond dan landelijk het geval is [grafiek 5.11.2]. Dat geldt ook voor Helsinki [grafiek 5.11.3]. Overigens hebben veel Zweden in de hoofdstad wel een tweede woning, die ze in zomer en winter als recreatiewoning gebruiken om aan de stedelijke hectiek te ontsnappen.

5.10 Scandinavië: woningvoorraad naar woningtype 2012 Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Denemarken

Zweden

appartement

Finland

eengezinswoning

5.11.1 Denemarken: woningvoorraad naar woningtype 2012

Huurderslanden Kijkend naar het woningeigendom in de drie landen, constateren we dat vooral Zweden en Finland huurderslanden zijn. In Finland woont een kleine 70 procent van de bevolking in een huurwoning, tegenover 48 procent in Denemarken [grafiek 5.12].

In Denemarken is het sociale woningbouwbeleid begin deze eeuw losgelaten; hier wordt inmiddels veel meer aan de markt overgelaten. In Zweden bestaat nog een veel sterker sociaal huisvestingsbeleid, gekoppeld aan een strenge huurwetgeving. De stedelijke regio’s wijken niet of nauwelijks af van het landelijke eigendomsbeeld, met uitzondering van Kopenhagen: hier wordt meer gehuurd dan gekocht [grafiek 5.13.1].

Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Denemarken

regio Kopenhagen

appartement

regio Aarhus eengezinswoning

5.11.2 Zweden: woningvoorraad naar woningtype 2012 Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD 100% 90% 80% 70%

In Finland woont een kleine 70% in een huurwoning.

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Zweden

regio Stockholm

appartement

92 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014 92

regio Malmö

regio Göteborg

eengezinswoning

Structuur van woningmarkt en woningvoorraad — Scandinavië

5.11.3 Finland: woningvoorraad naar woningtype 2012

5.12 Scandinavië: woningvoorraad naar eigendom 2012

Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD

Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD

100%

100%

90%

90%

80%

80%

70%

70%

60%

60%

50%

50%

40%

40%

30%

30%

20%

20%

10%

10%

0%

Finland

0%

regio Helsinki

appartement

eengezinswoning

Denemarken

huur

Zweden

Finland

koop

5.13.1 Denemarken: woningvoorraad naar eigendom 2012

5.13.2 Zweden: woningvoorraad naar eigendom 2012

Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD

Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD

100%

100%

90%

90%

80%

80%

70%

70%

60%

60%

50%

50%

40%

40%

30%

30%

20%

20%

10%

10%

0%

Denemarken

huur

regio Kopenhagen

regio Aarhus

koop

0%

Zweden

huur

regio Stockholm

regio Malmö

regio Göteborg

koop

5.13.3 Finland: woningvoorraad naar eigendom 2012 Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Finland

huur

regio Helsinki koop

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 93

Structuur van woningmarkt en woningvoorraad – Scandinavië

Woningproductie en woningprijzen: terugval en groei In Denemarken liep de bouwproductie al voor het uitbreken van de economische crisis terug [grafiek 5.14]. In de Deense koopwoningenmarkt vond tussen 2003 en 2008 een gecombineerde prijs- en bouwexplosie plaats, mede gestimuleerd door royale financieringsmogelijkheden van de banken. Ook de Deense overheid deed mee aan het oppompen van de markt, door het creëren van een groot aantal nieuwe ontwikkelingslocaties. Er is veel op risico gebouwd.

Door de economische crisis is deze situatie radicaal veranderd. Woningen staan leeg, prijzen worden neerwaarts bijgesteld en het aantal transacties is fors teruggelopen. Waar de economie van Denemarken alweer groeit, ijlt de woningbouwontwikkeling nog lang na. De bouwproductie is in Denemarken fors teruggelopen, waarbij de situatie in Aarhus en Kopenhagen nog redelijk stabiel is gebleven.

Appartementen In Zweden en Finland is de bouwproductie ook iets verminderd, maar de groei zit er inmiddels weer in.

In de regio Stockholm vindt de meeste nieuwbouw plaats [grafiek 5.15.2]. Uitgesplitst naar eigendoms­ categorie valt op dat in Denemarken nu ongeveer evenveel appartementen als eengezinswoningen worden gebouwd [grafiek 5.16.1]. In Zweden worden meer appartementen aan de woningvoorraad toegevoegd, in Finland is de verdeling nagenoeg gelijk [grafiek 5.16.2 en 5.16.3].

Een laatste analyse heeft betrekking op de woning­ prijzen. De cijfers van de drie landen zijn op dit punt niet helemaal vergelijkbaar, maar ze laten wel duidelijk zien dat de hoofdsteden duurder zijn dan het landelijk gemiddelde. Met name de (schaarse) grondgebondenwoningen in de regio Stockholm zijn duur [grafiek 5.18].

5.14 Scandinavië: nieuwbouwproductie 2006-2013 Bron: Nationale Statistieken

40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2006

2007

2008

Denemarken

2009 Zweden

2010

2011

2012

2013

2012

2013

Finland

5.15.1 Denemarken: nieuwbouwproductie 2006-2013 Bron: Nationale Statistieken

30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2006

2007

2008

Denemarken

2009

2010

regio Kopenhagen

2011

regio Aarhus

5.15.2 Zweden: nieuwbouwproductie 2006-2013

In Denemarken worden nu evenveel appartementen als eengezinswoningen gebouwd.

Bron: Nationale Statistieken

35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2006

2007

Zweden regio Stockholm

94 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

2008

2009 regio Malmö regio Göteborg

2010

2011

2012

2013

Structuur van woningmarkt en woningvoorraad — Scandinavië

5.16.1 Denemarken: nieuwbouwproductie 2006-2013 Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD

40.000 appartement eengezinswoning

35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

5.16.2 Zweden: nieuwbouwproductie 2006-2013 Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD

40.000 appartement eengezinswoning

35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

5.16.3 Finland: nieuwbouwproductie 2006-2013 Bron: Nationale Statistieken, bewerking BPD

40.000 appartement eengezinswoning

35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 95

Structuur van woningmarkt en woningvoorraad – Scandinavië

5.17 Denemarken: gemiddelde verkoopprijs bestaande- en nieuwbouwwoningen 2008-2013 Bron: Nationale Statistieken, bewerking BDP eengezinswoning

appartement

€ 600.000

€ 600.000

€ 500.000

€ 500.000

€ 400.000

€ 400.000

€ 300.000

€ 300.000

€ 200.000

€ 200.000

€ 100.000

€ 100.000

€0

Denemarken 2008

regio Kopenhagen 2009

2010

€0

regio Arhus 2011

2012

2013

Denemarken

regio Kopenhagen

2008

2009

2010

regio Arhus 2011

2012

2013

5.18 Zweden: gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen 2008-2013 Bron: Hemnet eengezinswoning

appartement

€ 600.000

€ 600.000

€ 500.000

€ 500.000

€ 400.000

€ 400.000

€ 300.000

€ 300.000

€ 200.000

€ 200.000

€ 100.000

€ 100.000

€0

Zweden 2008

Stockholm 2009

2010

Malmö 2011

€0

Göteborg 2012

2013

Zweden 2008

Stockholm 2009

2010

Malmö

Göteborg

2011

2012

2013

2011

2012

2013

5.19 Finland: gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen per vierkante meter 2008-2013 Bron: Hemnet appartement

eengezinswoning € 7.000

€ 7.000

€ 6.000

€ 6.000

€ 5.000

€ 5.000

€ 4.000

€ 4.000

€ 3.000

€ 3.000

€ 2.000

€ 2.000

€ 1.000

€ 1.000

€0

Finland 2008

€0

regio Helsinki 2009

2010

2011

2012

2013

96 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

Finland 2008

regio Helsinki 2009

2010

Conclusie: Eén Scandinavië, drie verschillende landen Hoewel we het traditiegetrouw over één Scandinavië hebben, zijn de verschillen tussen Denemarken, Finland en Zweden duidelijk aanwijsbaar. Dit zijn de belangrijkste conclusies wanneer we de landen en de kansrijke regio’s vergelijken: In Zweden is het contrast tussen stad en platteland groot. Stockholm is met afstand de grootste stad en telt verhoudingsgewijs veel gestapelde bouw.

In termen van woningmarktontwikkeling laat Zweden het meest florissante beeld zien. Met name Stockholm etaleert zich als een zeer sterk woningmarktgebied.

De inkomens en woningprijzen liggen hier op een hoog niveau.

Denemarken loopt voorop wat de groei van het aantal alleenstaanden betreft. Inmiddels behoort bijna de helft van alle huishoudens tot deze categorie.

Stedelijke regio’s als Aarhus en Kopenhagen laten een bovengemiddelde groei zien.

Helsinki – Gräsviken

In Denemarken is de economische crisis het hardst aangekomen en heeft de woningmarkt stevige klappen opgelopen. Dat is nog eens versterkt door het woningbouwstimuleringsbeleid van de Deense overheid. De Deense economie groeit weliswaar weer, maar het woningmarktherstel is vooralsnog broos.

Finland is met voorsprong een echt ‘huurdersland’: een kleine 70 procent van de bevolking woont in een huurwoning. Het is ook het minst dichtbevolkte land van de drie.

Economisch gezien heeft Finland zich snel hersteld van de crisis in 2008. Dat geldt ook voor de bouwproductie, die de afgelopen jaren weer een opgaande lijn vertoonde.

Profiel Bouwfonds Property Development Bouwfonds Property Development (BPD) is één van de grootste gebieds­ ontwikkelaars van Europa. We zijn werkzaam in Nederland, Frankrijk en Duitsland en realiseerden de woningen en woonwijken van meer dan een miljoen Europeanen. In Nederland en Duitsland werken we respectievelijk onder de naam Bouwfonds Ontwikkeling en Bouwfonds Immobilienentwicklung, in Frankrijk als Bouwfonds Marignan Immobilier.

Living environments Bij BPD willen we een bijdrage leveren aan de verwezen­ lijking van ‘living environments’, leefomgevingen die ook zelf leven. Die rust bieden maar ook activiteiten op straat aanmoedigen en waarin bewoners met veel plezier wonen en samenwonen. We maken ons sterk voor de kwaliteit van de gebouwde omgeving waarbij we nauwgezet aandacht besteden aan alles wat het woonplezier beïnvloedt. Van de inrichting van de openbare ruimtes tot en met de groenvoorzieningen.

Van de architectonische afwisseling en harmonie tot en met de veiligheid en bereikbaarheid.

Een aantrekkelijke woonwijk is als een familiefilm, geschikt ‘voor alle leeftijden’. Van jonge gezinnen tot echtparen op leeftijd. Voor deze ouderen zorgen we voor woningen die ‘seniorenproof’ zijn of gemaakt kunnen worden. En zien we erop toe dat de juiste voorzieningen op loopafstand zijn. Van de winkel om de hoek tot het bankje bij de beuk.

Project- en gebiedsontwikkelaar ineen De grootte en complexiteit van de gebieden die we ontwikkelen, verschilt enorm. We zijn, met name in

Nederland, verantwoordelijk voor uitbreidingswijken met soms duizenden woningen maar ook voor appartementencomplexen in München. Voor de nieuwste villa’s in Nice en voor de kavel in de Amsterdamse binnenstad die slechts plaats biedt aan enkele huizen. In die zin zijn onze werkterreinen heel groot én heel klein, en zijn we project- en gebieds­ ontwikkelaar ineen.

Gebiedsregisseur Bij het ontwerpen en ontwikkelen van nieuwe woonwijken komt veel kijken en meekijken. Vrijwel altijd zijn er tal van partijen bij betrokken, waaronder (lokale) overheden, stedenbouwkundigen, architecten en bouw­ondernemingen. Vaak overleggen we al in een vroeg stadium met toekomstige bewoners want alles wat we doen, doen we uiteindelijk voor hen. En in plaats van te bedenken hoe woonconsumenten graag willen wonen, betrekken we de hen bij de ontwikkeling van onze woonconcepten. Dankzij ons organiserend vermogen spelen we in de ontwikkelingsprocessen, die vaak jaren duren, niet zelden de rol van initiator en regisseur. Indien mogelijk koesteren we in onze nieuwe

98 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

Nijmegen – Waalfront Handelskade

wijken wat al bestond: de oude koekjesfabriek, de karakteristieke boerderij uit 1820, het beekje omgeven door oude eiken. Bouwen is voortbouwen, geloven we.

In een nieuwe woonwijk mogen het heden en het verleden voelbaar zijn.

Duurzaam en betaalbaar Duurzaamheid staat in ons werk centraal, en daarbij denken we niet alleen denken aan CO²-uitstoot en lagere energierekeningen voor de bewoners. Een geslaagde wijk moet zelf ook duurzaam zijn, letterlijk toekomstwaarde hebben en decennia na de oplevering nog steeds aantrekkelijk zijn voor nieuwe generaties.

Vrijwel elke leefomgeving overleeft zijn eerste bewoners, aan ons de taak om verder te denken dan een leven lang is.

Dertig regiokantoren Dé Europese woningmarkt bestaat niet en zelfs binnen Nederland, Frankrijk en Duitsland komen grote regionale verschillen voor. In een Nederlandse provinciestad kan grote behoefte bestaan aan eengezinswoningen met een tuin op het zuiden,

terwijl in Hamburg of Lyon met name luxueuze appartementen in trek zijn, zeker als ze uitzicht bieden op de Elbe of de Rhône. Met bijna dertig regionale kantoren, verspreid over onze drie kernlanden, staan we middenin de lokale huizenmarkten en ontsnapt geen woontrend aan onze aandacht.

Geboren in Nederland, groot geworden in Europa BPD is opgericht in 1946 door een aantal Nederlandse gemeenten. In de jaren van grote woningnood zorgden we voor fondsen om de bouw van betaalbare huizen mogelijk te maken. Die aanpak voorzag in een grote behoefte en vandaag staan er in Nederland ruim 300.000 woningen die met onze steun zijn gerealiseerd.

Inmiddels zijn we uitgegroeid tot een vooraanstaande gebiedsontwikkelaar in Europa En maken we sinds 2006 deel uit van de Rabo Vastgoedgroep, een volle dochter van Rabobank. Dat geeft ons de rust en ruimte om ons te concentreren op ons vakgebied: het creëren realiseren van ‘living environments’, waarin het goed wonen en leven is.

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 99

Feiten & Cijfers omzet in 2013

aantal verkochte woningen in 2013

woningen verkocht de afgelopen 10 jaar

woningen verkocht sinds oprichting

woningen in portefeuille

medewerkers

miljard

ruim

ruim

meer dan

ruim

meer dan

€ 1,3

5.100

89.000

300.000

74.000

750

Duitsland

Frankrijk

Nederland

Bouwfonds Immobilienentwicklung GmbH

Bouwfonds Marignan Immobilier SAS

Bouwfonds Ontwikkeling BV

aantal verkochte woningen afgelopen 10 jaar

aantal verkochte woningen afgelopen 10 jaar

aantal verkochte woningen afgelopen 10 jaar

ruim 6.300

ruim 26.000

ruim 58.000

gemiddeld

gemiddeld

gemiddeld

900

2.750

4.500

verkochte woningen per jaar

verkochte woningen per jaar

verkochte woningen per jaar

7

regionale vestigingen

oprichtingsjaar

1993

6 15

regionale vestigingen + lokale agentschappen

oprichtingsjaar

1970

100 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

5 1

regionale vestigingen + dochteronderneming

oprichtingsjaar

1946

Rabo Vastgoedgroep

FGH Bank

MAB Development

Bouwfonds Ontwikkeling BV

prichting NV 1946 OBouwspaarkas

Bouwfonds Property Development

Bouwfonds Immobilienentwicklung GmbH

Bouwfonds Investment Management

Fondsenbeheer Nederland

Bouwfonds Marignan Immobilier SAS

tart commer­­ciële 1988 ­Svastgoed ­­activi­teiten

Bouwfonds 2007 Senamenvoeging Rabo Vastgoed

project­matige 1951 ­Swtart oningbouw

­activiteiten in 1993 ­SDtart uitsland

plevering 250.000e 2008 Owoning

plevering 2.500e 1953 Owoning

a 55 jaar wordt 2000 NBouwfonds economisch

ntroductie Bouwfonds 2009 IOntwikkeling.

Splitsing

dochter van ABN AMRO

wonen en commercieel vastgoed

Drentsche Gemeenten

ouwkas wordt 1956 BBouwfonds Nederlandse

Gemeenten plevering 50.000e ­ 1968 Owoning

vername Franse 2001 Owoning ­ontwikkelaar

ocus op groei in 2010 FFrankrijk en Duitsland

­Marignan ­Immobilier onen, Internationaal en 2003 WVastgoed ­ontwikkeling

2011 Bouwfonds 65 jaar

geïntegreerd tot Bouwfonds Property Development

1970 Start gebieds­ontwikkeling

vername door 2006 ORabobank Groep

pening vestiging in 2013 OBerlijn en Bordeaux

Woningmarkten in perspectief 2014 — Bouwfonds Property Development 101

Contact Bouwfonds Property Development Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken, Nederland T +31 (0)33 253 97 00 www.bpdeurope.com ontwikkeling@bouwfonds.nl Managing Board - Walter de Boer, directievoorzitter BPD en lid hoofddirectie Rabo Vastgoedgroep - Hayo Doornink, directeur Operations - Carl-Jan Kreikamp, directeur Financiën

Nederland Bouwfonds Ontwikkeling Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken T +31 (0)33 253 97 00 www.bouwfonds.nl ontwikkeling@bouwfonds.nl Walter de Boer, directievoorzitter Regio Noord-Oost Grote Voort 223 8041 BK Zwolle T +31 (0)38 425 44 40 www.bouwfonds.nl ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl Frans Holleman, regiodirecteur

Regio Midden De Brand 30 3823 LK Amersfoort T +31 (0)33 453 41 11 www.bouwfonds.nl ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl Eric van Winsen, regiodirecteur Regio Noord-West Leidsevaart 588 2014 HT Haarlem T +31 (0)23 530 66 03 www.bouwfonds.nl ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl Harm Janssen, regiodirecteur Regio Zuid-West Poortweg 2 2612 PA Delft T +31 (0)15 268 08 08 www.bouwfonds.nl ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl Patrick Joosen, directievoorzitter Wim de Haas, regiodirecteur

Duitsland Bouwfonds Immobilienentwicklung Lyoner Straße 15 60528 Frankfurt T +49 (69) 21 97 980 www.bouwfonds.de Franz-Josef Lickteig, directievoorzitter

Frankrijk BPD Marignan Immobilier 70, rue de Villiers F-92532 Levallois-Perret Cedex T +33 (0)1 4 96 41 515 www.bouwfonds-marignan.com Jean-Philippe Bourgade, directievoorzitter

Regio Zuid Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven T +31 (0)40 265 98 59 www.bouwfonds.nl ontwikkeling.zuid@bouwfonds.nl Carl Smeets, regiodirecteur

COLOFON Woningmarkten in perspectief 2014 Het rapport Woningmarkten in perspectief is geschreven in opdracht van Bouwfonds Property Development (BPD). Ondanks dat de weergegeven informatie met de grootste zorg is samengesteld, staat BPD niet in voor de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie. Er kunnen dan ook geen rechten aan het rapport worden ontleend.

Het is de gebruiker van dit rapport niet toegestaan om kopieën of delen van de inhoud beschikbaar te stellen aan derden, zonder toestemming van BPD. Woningmarkten in perspectief 2014 is verkrijgbaar bij de afdeling Communicatie van BPD in Hoevelaken (ontwikkeling@bouwfonds.nl).

Marktonderzoek en tekst Han Joosten, Director Market Research BPD Hans Wisman, Senior Market Analyst BPD Cárin Alves, Market Analyst BPD Mark de With, Market Analyst BPD Kees de Graaf, Studio Platz

Projectbegeleiding Renate Voormolen Christel van Wee

Marktonderzoekbureaus Le BIPE – Frankrijk, TRIMAG – Duitsland, USUMA – Duitsland

Contact Bouwfonds Property Development Afdeling Communicatie Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken, Nederland T +31 (0)33 253 97 00 www.bouwfonds.nl ontwikkeling@bouwfonds.nl

Fotografie Jacques Damez Jan de Vries Maurits Giesen

Vormgeving en Productie Volta_thinks_visual, Utrecht

© 2014 Bouwfonds Property Development

102 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief 2014

Bouwfonds Property Development vestigingen

Hamburg Haarlem Delft

Zwolle Hoevelaken Amersfoort

Berlijn

Eindhoven Düsseldorf Keulen

Lille Rouen Parijs

Rennes Nantes

Frankfurt

Straatsburg

Tours

Stuttgart München

Annecy Lyon Bordeaux

Toulouse

Montpellier Nice Marseille Hyères

Bouwfonds Property Development is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep.