NAW#45 oktober 2012

oktober 2012 #45

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Deze 6 ondernemende geesten maakten het verschil Hoe de gemeente Amstelveen kansen creĂŤert

Buiten de gebaande paden

inhoud

Voorwoord

oktober 2012 – NAW #45

Vertrouwen

Rubriek: Inspiratie

ruimte: Hollands Goed in Nesselande, Rotterdam 6onderzoek: wie wil er (g)een balkon?

7 nieuw project: New York in Parijs 8mijn moment: milieuman Martijn van Gelderen 10 cultuur: Pampus als belevenis 12kort nieuws met o.a.: kleinschalig wonen aan de Zuidas, Bouwfonds in debat met provincie en: overheid en ondernemen, gaat dat samen?

14 detail: tapijtrol-bankje in Oss 4

fotografie: Maurits Giesen

Een echte ondernemer ziet mogelijkheden waar anderen ze niet zien. Hij of zij krijgt zaken in beweging als alles vast lijkt te zitten. Durft stappen vooruit te zetten in pro­ jecten die op het eerste gezicht te riskant of zelfs onhaalbaar lijken. Soms met succes, soms ook niet. Maar ‘bij de pakken neerzitten’ komt in zijn woordenboek niet voor.

Want er is altijd weer een volgende kans. Het zijn eigenschappen en vaardigheden die meer dan ooit worden gevergd van ontwikkelaars. Daarom is ‘ondernemerschap’ het thema van deze NAW. Ik zie dat ondernemerschap vrijwel dagelijks. In een markt die vrijwel tot stilstand is gekomen, zoeken onze ontwikkelaars met gezond opti­ misme naar oplossingen. Rug recht, schouders eronder. Met minder mensen com­ plexer werk doen.

Thema: Ondernemerschap

Ongekende inspanning

16

20

38

Stippen aan de horizon

Durven en doen

Leven in Vroondaal

Ooit gaat de crisis over. En dan? Een blik op de toekomst van de woningmarkt.

Deze projecten riepen in het begin twijfels op, maar werden toch een succes.

Waar toekomstige bewoners hun eigen droomhuis kunnen realiseren.

28 Samen tóch 32 Buiten de 40 Amstelveen mogelijk maken gebaande paden ging naar buiten Hoe vier partijen in een Noord-Hollands dorp een unieke samenwerking aangingen.

Portretten van ‘ondernemende geesten’ die elk op hun terrein baanbrekend zijn.

Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang

Waar de gemeente flexibiliteit en initiatief toont en zo de markt vooruithelpt.

Bouwfonds & ik: Weertse wethouder Anton Kirkels 46nieuw project: Assenrade, vestingstadje in Hattem 47terugblik: Tweede Katendrechtse Haven, Rotterdam 48bijzondere architectuur: IJside in Amsterdam 50column: Henriëtte Prast over de omkeerhypotheek 52binnenkijken: in de wijk Hagenbeek, Amersfoort 45

‘ In deze omstandig­ heden goed presteren vraagt om diplomatie én het vermogen het hoofd koel te houden’

De huidige woningproductie van Bouwfonds Ontwikkeling – eind 2012 verwachten we zo’n drieduizend woningen te hebben verkocht – komt zo goed als geheel op deze manier tot stand: dankzij een ongekende inspanning, in ongekende omstandig­ heden. Dalende stichtingskosten, dalende prijzen, een nagenoeg volkomen vraaguit­ val - een dominobeweging. Ik heb het nooit eerder zo meegemaakt, en het duurt ook langer dan we hadden gedacht. De crisisduur maakt ons allemaal nerveus en bezorgd. Samenwerkingen staan onder druk. Niet alleen tussen private partijen onderling maar vooral bij publiek-private samenwerkingen. De voorwaarden en vorm worden vaker ter discussie gesteld. In die omstandigheden goed presteren vraagt om diplomatie én het vermogen het hoofd koel te houden. En om vertrouwen in elkaar, in de kwaliteit en waarde van onze projecten en in de veerkracht van de economie. Het betekent dat we scherper moeten denken in termen van doelmatig­ heid. Hoe kunnen we onze projecten verder brengen? Wat heeft nu écht zin en wat niet? Hoe kunnen we, gegeven de feiten, belangen, grondprijzen en beleidskaders, realistisch blijven en toch succes boeken? Dat is heel erg moeilijk, maar we proberen het wel. Tegenover goede resultaten staan soms teleurstellingen. Het betekent dat we elkaar gemotiveerd moeten houden, ook dat is niet altijd gemakkelijk.

Na de crisis

In deze NAW durven we ook over de crisis heen te kijken. De woningmarkt zal zich her­ stellen. Dan worden we geconfronteerd met nu al te voorziene vraagstukken op het gebied van bouwcapaciteit en -prijsvorming, want het aantal huishoudens blijft intus­ sen gewoon doorgroeien. Tot voor kort was er nog overmaat in de plancapaciteit, maar hoe is dat over een paar jaar? Gaan we dan hevige concurrentie zien? En hoe blijven we de consument dan die kwaliteiten bieden die hij verlangt? Niet alleen wij zoeken een antwoord op die vraag, alle partijen in de gebiedsontwikkeling zitten ermee. Het vergt veel kennis en ervaring om daarop een goed antwoord te formuleren.

Ambities

Over kennis en ervaring beschikt Bouwfonds voldoende. Bij deze NAW vindt u een dossier waarin de 65 jaar van ons bestaan in vogelvlucht voorbij trekken. En het zal u niet verbazen: we hebben vaker moeilijke tijden overleefd. Zo liet Bestek ’81, ruim 30 jaar geleden, soortgelijke markt- en overheidsomstandigheden zien. We zien de komende jaren daarom met gepast vertrouwen tegemoet, al zullen ze niet gemakke­ lijk zijn. Sinds kort leven we in het subsidieloze tijdperk, zonder geld voor volkshuis­ vesting en ruimtelijke ordening. Dat dwingt ons realistisch om te gaan met onze ruimtelijke ambities, met een zware focus op kostenbeheersing in de gebiedsontwik­ keling en op betaalbare woningen. We zullen beter ons best moeten doen én harder én langer moeten werken voor hetzelfde resultaat. Dat is niet ongezond. Een echte ondernemer houdt er zelfs van.

Walter de Boer

directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

Inspiratie ruimte:Hollands Goed in Nesselande, Rotterdam Populair vanwege de unieke ligging aan de recreatieve Zevenhuizerplas, met een echt zandstrand. Hollands Goed, ontwikkeld door Bouwfonds, is de laatste buurt die aan Nesselande wordt toegevoegd. Hier hangt de sfeer van een tuinstad: met rustige, brede, groene straten waar auto’s niet te dominant in beeld zijn. En waar stad, winkels, scholen en natuur allemaal binnen handbereik zijn. Van de 185 Hollands Goed-woningen zijn er al ruim 100 gerealiseerd en bewoond. Door de vele uitbreidingsen indelingsvarianten is er voor alle leeftijden en leefstijlen iets te vinden: van tweekapper tot appartement aan de boulevard. De sfeer in Hollands Goed is echt Hollands dankzij het omringende polderlandschap, de warmrode bakstenen, de keramische pannendaken en de groene hagen.

6

oktober 2012 – naw #45

7

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie onderzoek

Inspiratie nieuw project

Iedereen een balkon?!

Meatpacking District in Parijs

Hans-Hugo Smit is senior marktanalist bij MAB Development. Zijn scriptie ‘Binnenstedelijke Balkons in Beeld’ schreef hij voor de studie Master City Developer (MCD) aan de Erasmus Universiteit. De scriptie is te downloaden op www.bouwfonds.nl.

Als alle potentiële appartementenkopers een ­balkon willen, waarom hebben dan niet alle nieuwgebouwde stadsappartementen een balkon?

Realiseren wat gevraagd wordt, is niet altijd ­vanzelfsprekend, zo blijkt uit onderzoek.

Het streven om compactere steden te bouwen wordt geremd door de geringe vraag naar appartementen.

Maar realiseren we wel de appartementen die mensen willen? Dat vroeg Hans-Hugo Smit (senior markt­ analist bij MAB Development) zich af. Hij onderzocht hoe vraaggericht er wordt gewerkt bij binnenstedelijk ontwikkelen. “Balkons illustreren het probleem goed.

Consumenten willen bijna allemaal een balkon bij een appartement. Maar de overheden, ontwikkelaars en ontwerpers die samen bepalen hoe onze woningen eruitzien, honoreren die wens in praktijk vaak niet.

Iedereen vindt dat de woningproductie vraaggerichter moet, maar heeft een ander idee over hoe dat dan moet.”

De verschillende partijen kijken ieder door hun eigen bril naar de opgave, zo blijkt. Hans-Hugo Smit: “Zeker in een vragersmarkt zal de ontwikkelaar consumenten­ wensen zoveel mogelijk willen honoreren. Dat geldt ook voor balkons. Zolang de baten opwegen tegen de kosten zal de ontwikkelaar buitenruimte willen ­ontwikkelen. Voor overheden en ontwerpers zijn ­individuele wensen vaak minder relevant dan ­bredere, maatschappelijke behoeften. Toch ziet de overheid ook de positieve bijdrage van balkons aan

‘ Voor ontwerpers zijn individuele wensen van kopers vaak minder relevant’

een ­toekomstbestendigere woningvoorraad. Daarom liet zij eisen over buitenruimte in het Bouwbesluit ­opnemen. Ontwerpers, ten slotte, ontkennen vaak dat ­consumenten in binnensteden een balkon willen.

En volgens hen doen balkons snel afbreuk aan de kwaliteit van het openbare gebied. Met balkons vol kratjes wordt de omgeving niet mooier, is het idee.”

Op naar de S.M.I.T.-norm Hoe kunnen die partijen dan toch samen appartementen ontwikkelen die aansluiten bij wat de ­consument wil? “Allereerst moeten alle partijen ­duidelijk voor ogen houden dat er zonder afzet geen ontwikkeling kan plaatsvinden. Voorzien in behoeften van afnemers is dus een noodzakelijke voorwaarde.

Zolang verschillende partijen samen verantwoordelijk zijn voor wat er gerealiseerd wordt, moet ook de ­kennis over wat de eindgebruiker wil gezamenlijk gedragen worden. Bijvoorbeeld door met elkaar ­onderzoek te doen naar consumentenwensen en die te vertalen in duidelijke programma’s van eisen. Ten tweede zou ik adviseren: realiseer je dat er vroeg in het ontwikkelingsproces belangrijke keuzes voor de ­consument worden gemaakt. Bijvoorbeeld: of woningen puntdaken krijgen, of parkeren op straat mogelijk is en ook of er balkons aan de gevel mogen komen. Zorg dat iedereen in die fase aan tafel zit, doe het samen.

Stuur de architect goed aan met duidelijk omschreven eisen en toets het ontwerp daar continu aan. Wees ook flexibel: herzie uitgangspunten als blijkt dat ze de afzet van woningen belemmeren. Voor het realiseren van balkons is het daarnaast handig een heldere ­definitie te kiezen. Er is geen algemeen erkende manier om de afmetingen voor een buitenruimte bij een appartement uit te drukken. Die valt bijvoorbeeld niet onder de term gebruiksoppervlakte (GBO). Dit bemoeilijkt het sturen op buitenruimte.” Lachend: “Ik stel voor de S.M.I.T.-norm te hanteren: Standaard Metrage Inclusief Terrassen & balkons.”

Wonen in de charme van Parijs en de ­efficiënte architectuur van New York: dat kan straks in het appartementencomplex Canal Square. Bouwfonds Marignan realiseert hier 134 luxe woningen met vrij uitzicht over het Canal de l’Ourcq in het 19e arrondissement.

Binnen de ring van Parijs wonen is niet voor iedereen weggelegd. De vierkantemeterprijs is er al gauw twee keer zo hoog als in ­A msterdam. Fransen wonen klein en duur, en nieuwbouwlocaties binnen de Périphérique zijn zeer schaars. Voor Bouwfonds Marignan was het dan ook aanlokkelijk om te ontwikkelen op een van de weinige plekken waar het nog kan: in het 19e arrondissement.

Deze buurt in het noordoosten van Parijs is ‘een wijk in opkomst met potentie’, zegt Ralf Uijttenboogaart, proces controller voor Bouwfonds Marignan in Frankrijk. “Het belangrijkste is dat je hier rustig woont – met vrij uitzicht op een heel breed kanaal –

en toch midden in het drukke centrum van Parijs. Dat is hier vrij uniek.”

Proeven per boot Canal Square moet straks de postindustriële sfeer uitstralen van het Meatpacking District in New York. Rechte, solide architectuur met kleine, maar luxe lofts en duplexwoningen die allemaal stijlvol zijn afgewerkt. Ter ­compensatie van het kleinere woonoppervlak zorgen hoge ramen voor een ruimtelijk gevoel. Op de begane grond komen winkels en ondergronds wordt een parkeergarage gerealiseerd. Uijttenboogaart: “Dit draagt allemaal bij aan een goed leefklimaat. We richten ons hiermee op de Franse yup, die heel graag in het centrum van Parijs wil wonen en niet in een voorstad.”

Canal Square ging deze zomer in de verkoop.

“Geïnteresseerden konden meevaren op een boot, zodat ze vast de sfeer konden proeven

langs het water van dit stukje New York in Parijs. Het gaat om dure appartementen, dus de verkoop is niet in een paar maanden bekeken.

Maar het plan is goed ontvangen.”

Canal Square ligt binnen de ring van Parijs, aan het Canal de l’Ourcq. De cijfers: • 1 34 appartementen: 115 vrije verkoop, 19 sociale huur.

• Supermarkt van 1.300 m2.

• Overige retailruimte: 380 m2.

• 94 parkeerplaatsen.

• Gemiddelde oppervlakte vrije-sectorappartementen is 60 m2; aanbod varieert van studio’s van 28 m2 tot een penthouse van 112 m2.

8

oktober 2012 – naw #45

9

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie mijn moment

fotografie: Edwin Walvisch

‘ Dieren, water, archeologie: ze maken een project juist uniek’ Martijn van Gelderen is manager Milieu & Omgevingskwaliteit bij Bouwfonds Ontwikkeling.

Van vleermuiskast tot bodemsanering: hij adviseert Bouwfondscollega’s in het hele land hoe ze in hun plannen om kunnen gaan met milieu en duurzaamheid. Vier momenten uit zijn dag: “Van bodem tot dier.”

Moment: overleg voortgang bodemsanering Waar: Delft, kantoor Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid-West

Moment: controle vleermuiskasten met campingbeheerder De Jong Waar: Heiloo, campingterrein

“Vandaag bespreken we de bodemsanering in het plan Merwehoofd in Papendrecht. Aan tafel zitten collega Paul Opstal, Michiel de Vries en Ad van den Bergh van VORM Ontwikkeling, die de bodemsanering laat uitvoeren, en Jaap de Rijk en Christiaan Soeters van bodem­adviseur MWH. Na acht jaar saneren is er nog niet het gewenste resultaat. De hamvraag: hoe ronden we de sanering af ­binnen het budget? Ik heb, als buitenstaander zonder ‘erfenis’, het dossier geanalyseerd. Door mijn jarenlange ervaring met bodemsaneringen kan ik vrij snel oplossingen verzinnen. Je zoekt naar een goede balans tussen milieukundige, ruimtelijke en economische aspecten van gebiedsontwikkeling. Als je vraagstukken integraal benadert, komen oplossingen veel sneller in beeld.”

“Deze camping was opgedoekt, hij bleek niet rendabel. Bouwfonds is van plan er een woongebied van te maken. Binnenkort willen we beginnen met de sloop van enkele gebouwtjes op deze camping.

Maar dat kan pas als ‘vervangende woonruimte’ is gerealiseerd voor de aanwezige vleermuizen. Met ecologen en de beheerders van de camping hebben we afgestemd dat deze vleermuiskasten opgehangen werden. De kastjes kosten slechts een paar honderd euro, maar er is anderhalf jaar en een dikke stapel papierwerk nodig voordat je kunt slopen. Daarom neem ik actief deel aan verschillende maatschappelijke discussies, zoals in dit geval met het Netwerk Groene Bureaus.

Graag deel ik onze praktijkervaringen met de overheid en externe adviseurs en doe ik voorstellen hoe het ook anders kan.”

Moment: gauw naar de volgende afspraak Waar: tankstation langs de A1

Moment: eerste hulp bij milieuvragen Waar: Hoevelaken, hoofdkantoor Bouwfonds Ontwikkeling

“Ik was in Heiloo met laarzen aan de auto ingestapt, nu kan ik die nog even omwisselen voor nette schoenen. Ik bel ook mijn collega Henk van Os in Eindhoven terug. Vanochtend zijn er bij graaf­ werkzaamheden voor de riolering enkele olievaten aangetroffen.

Samen met een van de juristen moeten we bekijken of hier nog iemand voor aansprakelijk te stellen is. Via mijn netwerk kan ik regelen dat er vanmiddag nog een bodemadviseur de situatie komt beoordelen en het bodemonderzoek opstart. Omdat ik alle vijf regiokantoren adviseer, rijd ik het hele land door. Ik begeleid collega’s naar overleggen met gemeentes, provincies en externe adviseurs.

Natuurlijk bewaak ik daar het belang van Bouwfonds, maar vaak heb ik toch een functie als intermediair en milieuexpert. Ik help alle partijen om er een beter plan van te maken.”

“Kennis is mijn bestaansrecht hier op de afdeling Gebiedseconomie.

Ik geef mijn collega’s eerstelijns hulpverlening bij milieuvragen.

Hoe ver van de snelweg, het bedrijfsterrein of de spoorlijn mag ik een woning bouwen? Hoeveel waterberging maak ik? Moet ik ­a rcheo­logisch onderzoek doen? Hoe ga ik om met beschermde planten en d ­ ieren? Wat kost een bodemsanering? Ik ­reageer heel snel op een telefoontje of mail. Het is echt hit-and-run: ‘Ja, ga door. Nee, stop er direct mee. Wacht, ik zoek het uit.’ Door zaken snel te tackelen bespaar je veel geld en kunnen collega’s weer door. Van bodem tot dier: die breedheid vind ik het allerleukst aan mijn functie. Een moeilijk aspect van mijn werk is dat het milieu soms als lastig of een kostenpost wordt gezien. Terwijl water, groen en archeologie juist iets zeggen over de beleving van een gebied. Buit dat uit, zou ik zeggen.”

10

oktober 2012 – naw #45

11

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie cultuur in openbare ruimte

Voor Pampus Sinds 1996 staat Pampus, als onderdeel van de Stelling van Amsterdam, op de Werelderfgoedlijst van UNESCO. ­ Bouwfonds Cultuurfonds heeft bij­gedragen aan het wind- en waterdicht maken van een deel van het fort en aan het conserveren van de Waterzaal.

Forteiland Pampus was in de VOC-tijd al een begrip. Om ook nieuwe generaties de geschiedenis van het fort te laten beleven, werd het, met steun van onder andere Bouwfonds C ­ ultuurfonds, deels gerestaureerd.

Wie kent het verhaal van Pampus niet? Volgeladen VOC-schepen moesten bij deze zandbank voor de haven van Amsterdam wachten op hoog water, voor ze zwaar beladen naar de thuishaven konden varen. De kapitein bekortte de wachttijd door vrouwen, drank en vers eten aan te laten voeren; de bemanning lag na afloop ‘voor Pampus’. In 1887 werd de zandbank een echt eiland, met daarop een stevig fort en een paar kanonnen. Vijf Muidenaren ­trokken zich een eeuw later het lot van het vervallen fort aan, kochten het en stelden het in 1990 open voor publiek. “Pampus is voor mij de wind in je haren voelen,

360 graden uitzicht hebben en fantastische historische verhalen herbeleven”, zegt directeur Tom van Nouhuys van ­Stichting Forteiland Pampus. “Het is een magische plek, uniek in zijn soort. Het ademt ruimte.

Als je zo midden op het water zit, voel je je vrij. Pampus is Holland op zijn best.” De helft van het fort is een ruïne. Bezoekers kunnen daar ronddwalen en zich proberen voor te stellen hoe het was om hier te leven en waarom het fort zo gebouwd is. En liefhebbers van geschiedenis kunnen in het bezoekerscentrum op interactieve wijze kennismaken met de VOC-tijd en met de tijd dat het fort functioneerde binnen de Stelling van Amsterdam.

Trouwen op Pampus Om het bezoekerscentrum te realiseren, moest een deel van het fort wind- en waterdicht gemaakt worden. Van Nouhuys: “De Duitsers hebben in de

Tweede Wereldoorlog alle geschutskoepels uit het fort geblazen. Daardoor waren er gapende kraters ontstaan en lekte overal de regen doorheen. Er is nadrukkelijk voor gekozen om niet te restaureren, maar om te conserveren. Wij willen Pampus behoeden voor verder verval, maar niet polijsten.”

Voor de ­conservatie, de ontwikkeling van het bezoekerscentrum en de aankoop van een eigen schip heeft een aantal partijen, waaronder ook Bouwfonds Cultuurfonds, subsidie verstrekt. Van Nouhuys: “We kunnen nu een breder publiek a ­ anspreken en meer inkomsten genereren per bezoeker.

Alleen dan kunnen we het fort bewaren voor de toekomst.”

Daarom kun je er tegenwoordig ook vergaderen, feesten en borrelen of lid ­worden van de businessclub. En voor wie dat wil: trouwen. Met de wind in de haren.

Meer info: www.pampus.nl.

12

oktober 2012 – naw #45

13

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuws

Visie

Nieuw in Stuttgart:

Hansakwartier

Bouwfonds Immobilienentwicklung, de Duitse tak van Bouwfonds ­Property Development heeft het fabrieksterrein van Hansa Metallwerke in Stuttgart gekocht, 48.000 m2 groot. Het plan is om daar een ‘levendig stadskwartier’ te ­ontwikkelen.

Kleinschalig OPZUID Binnen een half jaar is de voorverkoop gehaald van plan OPZUID in Amsterdam. “Wat vooral aanslaat is de terrasvorm van het gebouw, waardoor kopers grote buitenruimten hebben”, zegt Menno Ploeger van Bouwfonds Ontwikkeling. “Kopers vinden ook de kleinschaligheid van het appartementencomplex prettig en het feit dat er een eigen parkeergarage is. Je weet precies wie er woont; mensen zoeken duidelijk die geborgenheid.”

OPZUID ligt op de Zuidas in Amsterdam. Dicht bij het populaire Amsterdam-Zuid en Buiten­ veldert dus, maar wel met het imago van een kantorenlocatie. Menno Ploeger: “We moesten extra uitleggen dat je daar goed kunt wonen. Gelukkig lukte dat. Ook de penthouses waren snel verkocht. We hebben zelfs extra penthouses gecreëerd door appartementen samen te ­voegen.” Geen van de 46 appartementen zal straks hetzelfde zijn, denkt hij. “Iedereen maakt graag gebruik van de gratis sessies met een interieurarchitect om de plattegronden door te nemen. Dat levert allemaal verschillende plattegronden op.”

In juli is gestart met de bouw van OPZUID. Het pand bestaat uit studio’s, appartementen, tweelaagse stadstuinappartementen en penthouses rondom een gemeenschappelijke binnentuin.

De v.o.n.-prijzen lopen uiteen van d 179.000 voor een studio tot d 950.000 voor een penthouse (inclusief 50 jaar afgekochte erfpacht en exclusief parkeerplaats). OPZUID is ontwikkeld door Bouwfonds Ontwikkeling en AM. www.opzuidamsterdam.nl.

Er worden tweehonderd woningen, één of meer commerciële locaties, een nieuw hoofdkantoor voor Hansa en een brandweer­kazerne gerealiseerd. Een buitenkans, vindt ­projectleider Rainer Beitlic, omdat terreinen van deze grootte zelden nog te koop zijn in Stuttgart.

“Möhringen is een stadsdeel met een hoge levens­kwaliteit, goede infrastructuur en uitstekende vervoersverbindingen. Het Hansa-gebied moet een moderne en levendige wijk worden, die goed bij Möhringen past.”

De voorbereidingen en de bouw van het Hansa-kantoor staan voor medio 2013 gepland en de verhuizing van het bedrijf voor eind 2014. Het ­project moet in 2018 voltooid zijn. Dertig ­procent van de energie voor ­verwarming en warm water moet komen van h ­ ernieuwbare bronnen. Een vijfde van de appartementen zal in het lage prijs­segment vallen. Het totale plan is begroot op 80 miljoen euro.

In gesprek met de provincie Bouwfonds Ontwikkeling organiseerde deze zomer een aantal debatten met provincies. Samen met gedeputeerden en hun ambtelijke top zijn regiodirecteuren en ontwikkelingsmanagers van Bouwfonds in gesprek gegaan. Onderwerp van het debat: de samenwerking bij gebiedsontwikkeling en de tegemoetkoming aan de woningvraag.

Frans Holleman, directeur Bouwfonds regio Noord-Oost, woonde drie debatten bij in zijn regio, die vijf provincies beslaat. Hij is enthousiast.

“Twee gedeputeerden kende ik nog niet in deze voor mij nieuwe regio.

Het aardige van een debat is dat je elkaar echt spreekt over het vak, en over de beweegredenen om zaken te doen. Normaal zit je met elkaar om tafel om concreet te onderhandelen over projecten en contracten.

Nu hoefde dat niet en dat leverde verrassende gesprekken op.” Nu een aanzienlijk deel van het ruimtelijk beleid is gedecentraliseerd naar de provincies, is samenwerking tussen ontwikkelaar en provincie aan de orde van de dag. Tijdens de debatten is gesproken over de ­planning en programmering van woongebieden, over de daarbij ­behorende ruimtelijke en financiële aspecten en over het spanningsveld tussen korteen langetermijnontwikkelingen. Ook is gekeken naar de rol- en taakverdeling tussen provincie, gemeente, corporatie en marktpartijen.

De concrete verwachtingen die provincies hebben ten opzichte van Bouwfonds stonden ook op de agenda.

Volgend jaar verschijnt een speciaal NAW dossier met als thema Samenwerken met provincies.

Daarom nieuwbouw

Lezersaanbieding:

400 jaar Beemster

Dit jaar viert de Beemster zijn 400-jarig bestaan. En daar hoort een herdenkingsboek bij. Van de eeuwenoude Beemster ­kermis tot moderne polderfeesten, van verdwenen b ­ uitenplaatsen tot kaas­fabrieken, van de ­polder in de Tweede Wereldoorlog tot de ­actuele gemeentepolitiek: het komt ­a llemaal aan bod in ‘400 jaar Beemster 16122012’. De 400 pagina’s tellende uitgave is geschreven door een team van ­vakhistorici en veelal gebaseerd op nieuw historisch onderzoek. Bouwfonds Cultuurfonds heeft

­ ijgedragen aan de ­realisatie van het boek. b Lezers van NAW magazine kunnen het boek zonder extra verzend­kosten online bestellen.

Stuur een mail naar: bestellen@uitgeverij-noord-holland.nl onder vermelding van Lezersaanbieding NAW ­magazine/Bouwfonds Cultuurfonds.

Het boek is ook te verkrijgen in de regionale boekhandel.

400 jaar Beemster 1612-2012, stichting ­Uitgeverij Noord-Holland, f 39,50.

Dat nieuwbouwwoningen beter geïsoleerd en onderhoudsvriendelijker zijn dan bestaande woningen, weten de meeste woningzoekenden wel. Maar er zijn nog meer voordelen, die minder voor de hand liggen.

Om woningzoekenden daar op een laagdrempelige manier over te informeren heeft Bouwfonds tien korte filmpjes gemaakt. Elk filmpje is een animatie van maximaal 1 minuut, die een reden belicht om voor nieuwbouw te kiezen. Eén van die voordelen is bijvoorbeeld dat alle vanaf 2011 gebouwde woningen minimaal een A++-energielabel hebben.

En dat dit niet alleen een forse besparing op de energierekening oplevert, maar dat je als koper hierdoor ook meer leencapaciteit bij de bank kunt krijgen. En dat het later – mocht je de woning ooit verkopen – een pluspunt is bij verkoop. Door nieuwbouw op heldere wijze te ­vergelijken met bestaande bouw maken de filmpjes snel duidelijk wat de voor­delen van nieuwbouw zijn. www.daaromnieuwbouw.nl

Ondernemende overheid?

Overheid en ondernemen, past dat bij elkaar? Kan een overheid tegelijkertijd haar maatschappelijke taken vervullen én financieel risico lopen?

De ondernemende overheid is een paradoxaal begrip. Overheid en private ondernemingen verschillen immers principieel van elkaar.

Ondernemen houdt in: marktkansen zien en die weten te benutten in een concurrerende omgeving, durven en risico lopen. Dit alles met het oog op het behalen van winst en dan vooral op financieel gebied.

Juist dat laatste, commerciële aspect hoort niet bij de overheid. Zij wil primair maatschappelijke resultaten boeken. Een overheid die zelf gaat ondernemen, loopt risico’s die eigenlijk niet bij de overheid horen.

Ik maak dan ook onderscheid tussen de ’ondernemende overheid’ in letterlijke en in overdrachtelijke zin. In figuurlijke zin gaat het om: initiatief, creatief, niet star vasthouden aan alle vastgestelde regels en snel inspelen op voorstellen vanuit de bevolking en bedrijven.

Deze NAW laat daar voorbeelden van zien.

Inkomsten uit grondbedrijf Een overheid die in letterlijke zin gaat ondernemen, moet dat expliciet beargumenteren, de deskundigheid in huis hebben (iets dat allerminst vanzelfsprekend is) en beschikken over de benodigde financiële armslag, inclusief een risicoreserve. Een voorbeeld hiervan zijn de gemeentelijke grondbedrijven. Anders dan in de meeste andere landen is het in ons land breed geaccepteerd dat gemeenten bij risicodragende grondexploitaties optreden als private marktpartijen.

Dat gemeentelijk grondbedrijven het in een crisisperiode zwaar voor de kiezen krijgen, is op zich niet verwonderlijk en evenmin te veroordelen. De opbrengsten uit het grondbedrijf werden door gemeentes echter steeds vaker beschouwd als een duurzame, algemene inkomstenbron, waar een relatief laag ozb-tarief tegenover stond. Het besef dat grondexploitatie altijd een risicovolle activiteit is, raakte op de achtergrond. Dat bewustzijn is nu weer helemaal terug.

Tussen publiek en privaat Een tussenvorm tussen de ‘zuivere’ overheid en de overheid als private onderneming kennen wij in de vorm van overheids-nv’s.

In de honderd jaar van zijn bestaan heeft deze organisatievorm zich ruimschoots bewezen. De aansturing en verantwoording vergen bijzondere competenties, omdat men op het snijvlak van publiek en privaat balanceert. Regelmatig vragen politieke gremia zich af of een activiteit als deze nog bij de overheid past. Zo is gekozen om de energieproductie te privatiseren, terwijl waterleidingbedrijven in overheidshanden zijn en blijven. Een ander voorbeeld. In 2000 verkochten de gemeenten Bouwfonds omdat de commerciële benadering de ’nuts’-invalshoek was gaan overvleugelen. Zij rondden daarmee eigenlijk een feitelijke ontwikkeling af, die zich in het decennium daarvoor had voltrokken. Toch zijn de publieke ‘roots’ van Bouwfonds nog elke dag bespeurbaar. Juist doordat we letterlijk zijn voortgekomen uit de Nederlandse gemeenten, kennen we lokale situaties als geen ander. Met die kennis van wonen in Nederland, én onze financiële draagkracht als marktpartij, kunnen we onze oude ‘eigenaren’, de gemeenten, terzijde blijven staan. En zo een brug vormen tussen publiek en privaat, oftewel het antwoord op de vraag: publiek, privaat of een tussenvorm? prof. mr. Friso de Zeeuw Directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft

14

oktober 2012 – naw #45

Inspiratie detail

15

fotografie: Peter van Breukelen

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Thema

Ondernemerschap

Deze tijd vraagt om vooruitkijken, kansen zien en op het juiste moment doorzetten, soms tegen de stroom in. Om flexibiliteit en het vermogen om tot oplossingen te komen. Om ondernemerschap dus. Dat is het thema van de artikelen op de volgende pagina’s.

Oss, Bergh Kwartier

Tapijtrol-bank Op de plek in Oss waar ruim honderd jaar lang tapijt­ fabriek Bergoss stond, groeit nu de wijk Bergh Kwartier.

In de architectuur en het stedenbouwkundig ontwerp van deze wijk zijn verschillende verwijzingen te vinden naar de rijke historie van het fabrieksterrein. Ook in de

openbare ruimte zien we de geschiedenis terug. Zo ­ontwierp kunstenaar Ellen ­Spanjaard een zitbank die zich als een stalen tapijt uitrolt op een van de open plekken in de wijk. Wie op de rol/bank zit, kijkt uit op een ­monumentale boom, een speelplek en de omringende tweekappers en patiowoningen. Het stuk opengerolde ‘tapijt’ dat voor de ‘rol’ ligt, is ­opengewerkt en de ­openingen zijn gevuld met kunstgras, zodat een mooi patroon is ontstaan. De bank is de eerste van vijf banken, die allemaal een plek krijgen in het Bergh Kwartier.

Woningmarkt: zij zien stippen aan de horizon Ontwikkelen: succesvol ondanks alles Proces: hoe in Oosthuizen het onhaalbare haalbaar werd Trend: ondernemende geesten Leven: in de droomwijk Vroondaal Samenwerken: de gemeente Amstelveen als regisseur

16

oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap

17

Stippen aan de horizon tekst: Edwin Lucas

fotografie: Hans van den Heuvel

Dit is niet de gemakkelijkste tijd voor gebiedsontwikkeling.

De crisis is hardnekkiger dan velen in eerste instantie dachten.

Toch zijn er signalen dat het tij zal keren. Peter Boelhouwer (hoogleraar Housing Systems TU Delft), Edwin Buitelaar (researcher bij het Planbureau voor de Leefomgeving) en Eric van Winsen (directeur Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid-West) kijken vooruit: gloort er licht aan de einder?

Vraag 1: Hoe ontwikkelt de Nederlandse bevolking zich?

Voorlopig komen er nog altijd Nederlanders bij, zo blijkt uit recent onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Tussen 2010 en 2025 groeit de bevolking in de Randstad naar verwachting met 700.000 personen. Het aantal huishoudens neemt met ruim 400.000 toe. ­Buiten de Randstad is er ook groei, vooral in steden als Groningen, Zwolle, Arnhem, Nijmegen en de Brabantse stedenband. Alleen aan de randen van Nederland zal krimp te zien zijn.

Is dit gegeven voor gebiedsontwikkelaars bemoedigend? Je zou zeg­ gen van wel, maar Edwin Buitelaar, senior researcher bij het PBL, plaatst een kanttekening bij de prognoses. “Wij hebben geen glazen bol. De voorspellingen zijn gebaseerd op de Ruimtelijke Verkenning 2011, en daarin wordt uitgegaan van twee scenario’s: een hoog en een laag. Dat betekent een onzekerheidsmarge. Maar toch, we verwachten dat de bevolking van de Randstad ook op de langere ­termijn wel zal groeien, zij het in een lager tempo dan de eerst­ komende jaren. Die groei en de daling van het aantal personen per huis­houden zullen gevolgen hebben voor de vraag naar woningen.”

Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, ontwaart dezelfde stip op de horizon. “Bevolkingsprognoses lopen

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

vaak uiteen, omdat modellenbouwers moeilijk de immigratie kunnen inschatten. Ik zie die immigratie wel toenemen, gezien de groeiende tekorten op de arbeidsmarkt. Een deel van die migranten zal hier blijven wonen. En in alle CBS-scenario’s komen er huishoudens bij. Mensen worden ouder, wonen langer alleen. Op termijn verwacht ik dus een fors toenemende vraag op de woningmarkt, al ­zullen er grote verschillen tussen regio’s zijn. Maar de krimp in Nederland mag geen naam hebben vergeleken met die in Frankrijk, waar soms hele dorpen leegstaan.”

Op het kantoor van Bouwfonds Ontwikkeling in Delft kijkt regio­ directeur Eric van Winsen naar de kaart van de zuidelijke Randstad, een van de dichtstbevolkte gebieden van Nederland. Is daar een stip op de horizon te zien? Van Winsen: “Ja. Op de korte termijn zitten we nog in de crisis, maar op de langere termijn ben ik positief. De ­demografische ontwikkelingen zijn bemoedigend. Vergrijzing en individualisering zullen tot meer huishoudens leiden. De stedelijke gebieden in de Randstad zijn in trek. De vraag naar kwaliteit – van woning en leefomgeving – zal stijgen. Ontwikkelaars zijn de ­afgelopen twintig jaar steeds beter gaan bouwen. Nu krijgen we de kans om dat nog beter te doen.”

Vraag 2: Komt de woningmarkt eindelijk in beweging?

De bevolking mag dan groeien, door de economische crisis hebben veel gemeenten hun bouwplannen opgeschort of zelfs afgelast. De woningmarkt zit nu muurvast. Toch moet de verwachte groei van het aantal huishoudens worden opgevangen. Edwin Buitelaar is voorzichtig op dit punt: “In het hoge PBL-scenario komen er in heel Nederland 3 miljoen huishoudens bij, in het lage scenario zijn slechts 20.000 extra woningen nodig tot 2040. Dat betekent dat je dus niet goed kunt zeggen of er nu veel of weinig druk op de woningmarkt zal ontstaan. Dat hangt ook af van andere factoren, ­waaronder de financierbaarheid en de mate waarin huishoudens­ verdunning doorzet.”

Peter Boelhouwer ziet de spanning stijgen en daarmee ook de kans dat er eindelijk beweging komt – en dan met name in de politiek. Die beweegt nu ook al, maar volgens de hoogleraar worden in deze ­crisistijd helaas niet de juiste maatregelen genomen. Een btw-ver­ hoging is bijvoorbeeld precies de verkeerde zet; deze maakt nieuwbouwwoningen duurder. Boelhouwer ziet meer in een zeer geleidelijke hervorming van het gehele woningmarktbeleid. Kern daarvan: respect voor de keuzevrijheid van huishoudens, afschaffing van doorstroombelemmerende regels (zoals de overdrachtsbelasting) en afbouwen van grote overheidssubsidies zoals de hypotheekrenteaftrek. Subsidies mogen blijven, maar dan afgestemd op groepen die het echt nodig hebben, zoals lagere inkomensgroepen en starters – de groep die volgens Boelhouwer de sleutel tot de woningmarkt in handen heeft. Hij denkt aan koopsubsidies of versoepeling van de leencondities. “Op dit moment kunnen starters de koopmarkt moeilijk betreden. Dat frustreert de doorstroming. Het Lenteakkoord heeft op dat punt verkeerde keuzes gemaakt. Insiders, de huizenbezitters, worden beschermd, outsiders

‘ Gebiedsontwikkeling wordt kleinschaliger, met ruimte voor initiatief van gebruikers’ Edwin Buitelaar

komen nog steeds niet aan boord.” Boelhouwer verwacht dat de woningmarkt écht in beweging komt zodra die insiders merken dat zij zelf worden geraakt. “Als de waardeontwikkeling van hun woningen niet meer is wat zij geweest is, zal de druk op de politiek oplopen om daar iets aan te doen. Dan krijgen ook de insiders belang bij verandering.”

Ook Eric van Winsen kan al over de crisis heen kijken. “Ik heb onderzoeken gezien waaruit blijkt dat in Den Haag momenteel het aantal personen per woning toeneemt. Dat duidt erop dat starters de koop van hun eerste woning nu uitstellen. En het betekent ook dat extra grote druk op de woningmarkt gaat ontstaan.” Net als Boelhouwer ziet Van Winsen in de starters een sleutel om de woningmarkt te openen. “Voor die groep moeten we dus ontwik­ kelen. Dat kan ónze bijdrage zijn aan het vlot trekken van de woningmarkt. We kijken nu realistisch naar onze verkoopprijzen.

18

oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap

19

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

De ontwikkelaar van de toekomst …

wat hij wil. Ontwikkelen wordt bijna acupunctuur.” Hij noemt een voorbeeld uit eigen praktijk: de herontwikkeling van een verouderd industrieterrein aan de Haringkade in Katwijk tot een aantrekkelijk woongebied. De eerste woningen zijn nu in de verkoop. Van Winsen: “Er kwamen tweehonderd belangstellenden op af. Het betekent dat er grote vraag is naar wonen op deze plek. Maar die vraag wordt alleen in kopen omgezet als je die belangstellenden weet te verlei­ den en aan je weet te binden. Daarom organiseren wij consumen­ tenpanels en previews om klanten en hun wensen intensief te leren kennen.”

Van Winsen verwacht dat naast expertise het ondernemerschap van de ontwikkelaar de komende jaren belangrijker zal worden.

“Deze tijd doet een beroep op andere kwaliteiten. De ontwikkelaar van de toekomst is een allrounder die omgevingsbewust is, commu­ nicatief sterk, met een radar voor maatschappelijke ontwikkelingen en een scherp oog voor kansen.”

Vraag 4: Hoe ziet de gebiedsontwikkelaar van de toekomst eruit?

‘ De woningmarkt komt pas in beweging als huizenbezitters zelf worden geraakt’ Peter Boelhouwer

Ze zullen scherper worden om starters echt te interesseren. In som­ mige plannen is dat al gebeurd. Ook de grondprijzen moeten nog verder omlaag; een taak voor de gemeenten.”

Vraag 3: Hoe verleid je de klant van de toekomst?

Eric van Winsen: “Vroeger had een ontwikkelaar met grond de macht. Straks – of eigenlijk nu al – heeft de ontwikkelaar met de klant de macht. En wanneer heb je de klant? Als je precies weet

Dat ontwikkelaars veel meer oog moeten krijgen voor de eindgebrui­ ker wordt tegenwoordig door iedereen onderkend. In de toekomst zal dit alleen nog maar belangrijker worden.

Edwin Buitelaar: “Écht weten voor wie je ontwikkelt, dat blijft de opgave voor ontwikkelaars. Ze zullen zich moeten bekwamen in kleinschalige projecten. Dat betekent overigens niet dat er geen ruimte meer is voor grotere ontwikkelaars. De heel grote gebiedsont­ wikkelingen kunnen maar door een paar partijen worden gedaan.

Ze kunnen hun massa gebruiken om dingen voor elkaar te krijgen.

Maar die grote partijen moeten wel flexibeler worden en beter aan de eindgebruiker denken. In de Noordvleugel van de Randstad, een gebied met een overdruk op de woningmarkt, is dat de laatste decen­ nia soms te weinig gebeurd. Ga maar eens een rondje rijden door een paar Vinex-locaties.”

Peter Boelhouwer relativeert het geroep om aandacht voor de wen­ sen van de klant. “Ja, klantgericht ontwikkelen is belangrijker dan ooit. Maar mensen krijgen soms te veel keuzes aangereikt, vind ik.

Collectief particulier opdrachtgeverschap bijvoorbeeld, dat wordt echt overschat. Het zal hoogstens een marginaal antwoord zijn op de woningvraag.” Hij stelt dat ontwikkelaars vooral in kennis zullen moeten investeren. “Ik zie dat Bouwfonds daar al nadrukkelijk mee bezig is. Heel verstandig. Daarom zul je ook grote ontwikkelaars moeten hebben: die hebben de schaalgrootte om écht in kennis te investeren en vervolgens ingewikkelde projecten aan te pakken.”

De ontwikkelaar van de toekomst is volgens Boelhouwer een expert die voortdurend in kennis investeert. “Kijk eens naar Proper-Stok, dat er zonder grondposities in slaagt toegevoegde waarde te leveren, dankzij zijn specialistische kennis. Het komt vanaf nu echt op ­vakmanschap aan, op het aanvoelen van trends, op het aanbieden van interessante keuzes. Consumenten hebben het voor het zeggen, maar ze hebben ook steun nodig. Een goede ontwikkelaar kan die steun bieden.”

Vraag 5: Hoe ziet gebiedsontwikkeling er in de toekomst uit?

In een recente publicatie heeft Edwin Buitelaar de toekomst van gebiedsontwikkeling geschetst. Op basis van de onzekerheid en de risico’s die voor ons liggen – zelfs met de verwachte bevolkingsgroei – concludeert hij dat kleinschalige verstedelijking met een overheid die primair kaderstellend is, beter past bij Nederland in 2040 dan de

‘Ontwikkelen voor starters kan ónze bijdrage zijn aan het vlot trekken van de markt’ Eric van Winsen

‘… is flexibeler en denkt beter aan de eindgebruiker’ Edwin Buitelaar, senior researcher bij het PBL ‘… is een expert die voortdurend in kennis investeert’ Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems TU Delft ‘… is bijna een acupuncturist’ Eric van Winsen, directeur Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid-West

historisch gegroeide praktijk van grootschalige, integrale gebieds­ ontwikkelingen met een sterk risicodragende rol van de overheid.

Edwin Buitelaar: “Grote, Vinex-achtige ontwikkelingen zie ik niet snel terugkomen. Gebiedsontwikkeling in de toekomst zal, vermoed ik, kleinschaliger worden, met veel ruimte voor initiatief van eind­ gebruikers. Dat heeft voordelen. Als je geleidelijk, kleinschalig en organisch ontwikkelt, ben je wendbaar. En door een grotere ­betrokkenheid van eindgebruikers sluiten ontwikkelingen en behoeften beter op elkaar aan. Bovendien voorkom je zo dat je na een aantal jaren voor een grootschalige transformatieopgave komt te staan, zoals nu met de naoorlogse wijken. En het is niet per se zo dat ‘groot’ een schaalvoordeel met zich meebrengt. Plan- en proces­ kosten worden niet per definitie lager als een gebiedsontwikkeling groter wordt, zo is uit onderzoek gebleken.”

Ook Peter Boelhouwer ziet een ‘Vinex’ niet terugkomen, zelfs niet als over tien jaar mocht blijken dat Nederland met een geweldige inhaalrace op de woningmarkt wordt geconfronteerd. “Vinex was in hoofdzaak een rijksaangelegenheid”, zegt hij. “Het ruimtelijk beleid is nu gedecentraliseerd. De aantallen per locatie zullen kleiner wor­ den. Gebiedsontwikkeling zal organischer verlopen om adequaat in te spelen op de lokale woningvraag. Organisch is overigens niet per definitie klein. Je kunt ook een middelgrote wijk organisch ontwik­ kelen. En dan is er nog een grote bestaande voorraad die op de schop moet, vooral in het stedelijk gebied. Denk maar aan oude haven- en industrieterreinen. Een ingewikkelde opgave waar je bekwame ont­ wikkelaars voor nodig hebt.”

Eric van Winsen: “Vinex passé? Ik weet het nog zo net niet. Als de crisis voorbij is, kom je er niet met alleen kleinschalige plannetjes.

Vergeet niet: de Vinex had ook voordelen. Je had te maken met één wethouder, één periode, één locatie. Hoe dan ook: we zullen moeten kiezen. Anders dreigt verrommeling. Die keuzes voor later vind ik ontzettend belangrijk. Ik maak me weleens zorgen dat we blijven hangen in analyses over de crisis, in plannen voor de korte termijn.

Door de slechte markt vergeten we om vergezichten te formuleren, een visie op het wonen, werken en leven van de toekomst.”

Van Winsen vindt het een taak voor een gebiedsontwikkelaar als Bouwfonds om zo’n vergezicht te formuleren. “Wij willen de ­ provincies daarbij graag als bondgenoten. Ook zij bezinnen zich nu op de opgave. Ik merk dat ze nadrukkelijker kijken naar het markt­ opnamevermogen en zich niet meer blindstaren op de afgesproken programmering.” Hij ziet nog steeds ruimte voor integrale gebieds­ ontwikkeling. “We moeten duidelijke prioriteiten stellen en ook ­ontwikkelingen durven aangaan. We zullen verschillende soorten vragen moeten accommoderen in verschillende gebieden.”

20

oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap

Durven en doen tekst: Raquel Mourik

fotografie: Peter van Breukelen

Vóór je zien wat je wilt realiseren en daaraan vasthouden, ondanks bezwaren en belemmeringen vanuit de buitenwereld. Bouwfonds stimuleert haar medewerkers om met visie en moed te opereren.

De drie voorbeelden van Bouwfonds-projecten op de volgende pagina’s bewijzen dat uithoudingsvermogen succes kan opleveren.

21

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

22

oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap

23

De Groene Oase, Zwolle Wat: 44 woningen; 24 tweeonder-een-kapwoningen en 20 vrijstaande woningen.

Stedenbouwkundige: Feekes & Colijn.

Architect: Feekes & Colijn.

Start ontwikkeling: 2002.

Oplevering: 2006.

Prijzen: Architectuurprijs Zwolle 2007, ­vakprijs en publieksprijs.

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

De Groene Oase, Zwolle

Wiskundige puzzeltocht

Henri Schimmel, toen Ontwikkelings­manager bij Bouwfonds Ontwikkeling regio Noord-Oost, tegenwoordig in regio Midden: “Toen wij de Centrumbuurt in het Zwolse Stadshagen in 2002 ­ontwikkelden, begon de vraag naar dure woningen kritischer te worden. In deze buurt moest B ­ ouwfonds ruim vijftig woningen in een hogere prijsklasse projecteren. Om het dure programma te ­rechtvaardigen, moesten we iets unieks doen.

We hebben toen gekozen voor een stedenbouw en architectuur die duidelijk afwijken van de rest van Stadshagen. Geen rechte l­ ijnen en vierkante kavels, maar slingerende straten en verspringende kavels. Het werd een wiskundige puzzeltocht, waarbij onder meer werd gekeken naar de kavelgrootte, de positionering van de woning ten opzichte van de zon en de omliggende woningen. De gemeente had in eerste instantie wel vraagtekens bij dit concept.

Hoe moest het met de vuilniswagen? En alle leidingen moesten anders worden gelegd. Het geloof in de uiteindelijke kwaliteit bij het gehele planteam was voldoende om die onzekerheden van tafel te krijgen. Zelf heb ik op onderdelen ook wel twijfels gehad tijdens de ontwikkeling. Zo hebben we omwille van de plan­­­k­waliteit uiteindelijk woningen geschrapt. Hadden we rechttoe rechtaan ontwikkeld, dan hadden we meer huizen kunnen reali­ seren. Daarom zijn we ook strikt geweest in de toegestane uitbou­ wen per woning. De ruimtelijke kwaliteit moest gewaarborgd blijven. Op zo’n moment moet je knopen durven doorhakken.

Gedachte werd werkelijkheid

Er was veel belangstelling voor het project. Mensen kwamen echt af op de sfeer en het buurtgevoel. Om dat buurtgevoel te bevorderen, hebben we lage hagen neergezet. Wij hadden het idee dat mensen zich met hun woonomgeving moesten kunnen identificeren en daar is interactie voor nodig. Die opzet is geslaagd. De bewoners zeggen nu: ‘Wij wonen in De Groene Oase’, in plaats van: ‘Wij wonen in Stadshagen.’ Kenmerkend zijn de gezamenlijke ­activiteiten op het centrale binnenterrein zoals borrels of een jaarlijkse barbecue.

De Groene Oase is nu zo’n wijkje dat zijn waarde behoudt vanwege het onderscheidende karakter. Het is leuk om te zien dat de gedachte die we er toen over hadden ook werkelijkheid is geworden.”

‘ Het geloof in de kwaliteit was voldoende om onzekerheden van tafel te krijgen’ Henri Schimmel

24

oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap

25

De Sfinxen, Huizen

Ongebruikelijke keuzes

Rein Willems, toen Ontwikkelingsmanager, nu directeur Bouwfonds Ontwikkeling regio Noord-West:

‘ Het overleg met Rijkswaterstaat en de gemeente was zeer intensief, maar leverde ons veel kennis op’ Rein Willems

“In deze tijd zouden we een project als De Sfinxen waarschijnlijk minder makkelijk van de grond krijgen. Op dit moment laten mensen zich het meest verleiden met plaatjes die dicht liggen bij wat men al kent. En eerlijk is eerlijk, de architectuur van De Sfinxen wijkt natuurlijk sterk af. In 1996 won Bouwfonds een prijsvraag die naast De Sfinxen ook de bebouwing langs de kust behelsde. Voor beide projecten hebben we ongebruikelijke keuzes gemaakt. Zo zijn de woningen langs de kust door en om elkaar heen gevlochten, waardoor een twaalf meter brede woonkamer is ontstaan met een kamerbrede blik op het Gooimeer. Bij De Sfin­ xen is de noordelijke oriëntatie op het Gooimeer gekoppeld aan ‘terraswonen’ aan de zuidkant. Terwijl juist in die tijd terraswo­ ningen wat minder en vogue waren.

Architect Neutelings begon met de vorm. Hij stapelde reepjes in het water en kwam zo tot de sfinxvorm. Daarna is hij gaan kijken hoe de appartementen daarin te passen waren. De lange uitloop naar achteren leende zich perfect voor terraswoningen. Zo zijn we erin geslaagd de locatie goed te vertalen in het product.

Schoon water

Het oorspronkelijke ontwerp lijkt veel op wat er uiteindelijk is gerealiseerd. Dat is lang niet altijd zo. Wel bestond de buitenzijde oorspronkelijk uit houten delen, maar omdat dat onderhoudsge­ voelig is, hebben we voor aluminium gekozen. Dat sloot ook beter aan op de voorkeur van Rijkswaterstaat. Zij waren er namelijk erg scherp op dat het water schoon bleef. Het liefst wilden zij bijvoor­ beeld een vijf meter brede rand om elk gebouw. Als er dan iets uit het raam zou vallen, zou dat in ieder geval niet in het water belanden. Dat hebben we weten te voorkomen. Het overlegtraject met Rijkswaterstaat en de gemeente was zeer intensief, maar heeft ons veel kennis opgeleverd.

De Sfinxen, Huizen Wat: 65 appartementen verdeeld over 5 gebouwen.

Architect: Neutelings Riedijk.

Start ontwikkeling: 1996.

Oplevering: 2003.

De keus voor aluminium betekent wel dat je een kleinere, design­ gevoelige groep aanspreekt. Toch heb ik steeds een goed gevoel gehad over de verkoopbaarheid van deze appartementen. Dat komt omdat de filosofie die we hadden bij de prijsvraag is uitgevoerd en is aangeslagen. We hebben de kwaliteit van de locatie optimaal gebruikt en dat hebben de kopers gezien. De gebouwen zijn een voor een gebouwd. Tijdens de bouwperiode zijn alle appartementen verkocht.”

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

26

oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap

27

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

De Laak, Amersfoort

Gedurfde architectuur Dick Boekhout, Ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds Ontwikkeling regio Midden:

De Laak, Vathorst, Amersfoort Wat: ca. 875 woningen in 40 verschillende typen en 8 ‘specials’.

Architecten: De architecten Cie, De Zwarte Hond.

Start ontwikkeling: 2002.

Laatste oplevering: 2007, De Laak 2 is in ontwikkeling.

“Waterstad De Laak is een van de deelplannen van Vathorst in Amersfoort. De Laak wijkt duidelijk af van de andere deelplannen, De Velden en De Bron, en heeft een uit­ge­sproken eigen identiteit.

Ook is het een andere woonomgeving dan je zou verwachten in een uitbreidings­locatie. Het smalle watertje dat er lag, De Laak, is ­u itgegraven tot een brede watergang. Die werd het uitgangspunt voor het c­ oncept: een grachtenstad, een stedelijke verkaveling dus, waarbij de grachten nu eens een harde oeverafwerking ­hebben en dan weer een zachte. Dergelijke verkavelingen zie je niet vaak in de landelijke uitleg van een woonwijk, waar meestal grondgebonden woningen met een meer traditionele doorsnede wor­ den gerealiseerd.

Het plan was een wijk met strakke contouren. Dat zie je terug in de architectuur, maar ook in het straatbeeld. Zo zijn er in de ­eerste deelplannen geen voortuinen opgenomen. Om de ­bewoners toch een gevoel van privacy te geven, is de vloer in de woonkamer ­zestig centimeter boven straatniveau gelegd. De ­stedelijke c­ ompactheid en de ligging van De Laak in die beginfase ten opzichte van de voorzieningen maakten het spannend of de ­consumenten dit zouden oppakken.

Grachtenstad

Dat de verkoop goed is verlopen, is mede te danken aan de sfeer in dit gebied. Ik denk dat we goed in onze opzet van de beleving van een grachtenstad geslaagd zijn. Destijds was het een ambitieus project, ook in de typologieën van de woningen. Uit marktonder­ zoek bleek dat daar behoefte aan was, zij het in mindere mate dan aan meer reguliere woningen. Gaandeweg hebben wij in De Laak aanpassingen gedaan die meer aansluiten op de wens van de consument. De architectuur is minder hard geworden en er is meer gekozen voor begroeiing in plaats van voor harde kades.

Dat is meteen ook de les die ik hieruit getrokken heb. In de ­stedenbouw word je steeds geconfronteerd met bepaalde dwarsdoor­snedes die vastliggen. Je moet flexibel durven zijn, zodat je binnen je verkaveling en programma kunt switchen.

In het ­verleden werden vaak plannen van 200 woningen en meer ­opgepakt, tegenwoordig heb je het al over 20 woningen of nog minder in een plan. Daarin moet je in je stedenbouwkundige plannen voorzien, om het proces beheersbaar te krijgen. De deel­ plannen die wij nu ontwikkelen, wijken dan ook sterk af van de eerste deelplannen in De Laak. Dat kon ook, doordat we elke keer een stukje van het plan oppakten.”

‘ Je moet flexibel durven zijn, zodat je binnen je programma kunt switchen’ Dick Boekhout

28

Samen mogelijk oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap

maak je het tóch

29

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

In het Noord-Hollandse dorp Oosthuizen waren vier partijen bezig, elk aan hun eigen project. En allemaal liepen ze tegen een blokkade op. Tot ze met elkaar om de tafel gingen zitten. Ineens ontstond een reeks van oplossingen. Goed voor de partijen zelf, maar – zeker zo belangrijk – ook voor omwonenden en het milieu.

tekst: Annemarie de Haas

Wat er speelde

Oosthuizen is de grootste kern van de Noord-Hollandse gemeente Zeevang. Het ligt midden in het weidse polderlandschap, vlak bij het Markermeer. Rust en water zijn hier de kernwoorden. Het dorp ligt ingeklemd tussen de Beemster Ringvaart en de provinciale weg. Er is maar één ontsluitingsroute: aan de noordkant. ­Gebieds­uitbreiding kan alleen in het zuiden plaats­vinden. Hier ­ontwikkelt Bouwfonds sinds 2009 de nieuwbouwlocatie Water­ rijk. In totaal komen er 200 woningen, die ruim en landelijk zijn gelegen. Het gaat echter wel om veenweidegebied en dat is zetting­gevoelig. Om een goede ondergrond te creëren moeten er grote ­hoeveelheden zand worden aangevoerd. Liefst met zo min ­mogelijk overlast voor de plaatselijke bevolking. Maar zand ­aanvoeren is lastig met slechts één route, die bovendien door het dorp loopt. Dat heeft Bouwfonds eerder al gemerkt, bij de aanvoer voor de eerste 42 bouwkavels. Bewoners protesteerden toen tegen de overlast. Waterrijk wordt bovendien gerealiseerd in een weidevogelgebied. De provincie wil dat de gemeente Zeevang dat ­verlies in de omgeving compenseert. Geen gemakkelijke opgave: dit soort zaken bij elkaar brengen. Totdat blijkt dat er ook andere p ­ artijen in het gebied actief zijn die met een gezamenlijke ­oplossing gediend zijn.

3 4

1 2

1 De NAM wil haar vroegere boorplatform-terrein in de buurt van Oosthuizen ­saneren en moet gesaneerde grond kwijt.

De verbindende factor

2 Het Hoogheemraadschap Noordhollands Noorderkwartier wil de Beemster Ringvaart uitbaggeren en zoekt een locatie voor het slib.

3 De gemeente Zeevang moet weidevogelgebied compenseren en krijgt te maken met protesten van bewoners tegen vervoer van zand en slib voor de nieuwbouwlocatie Waterrijk.

4 Bouwfonds wil Waterrijk, een wijk met 200 woningen aan de rand van het dorp Oosthuizen, ontwikkelen, en moet materiaal voor de ­versteviging van de grond aanvoeren.

Grontmij bracht al deze partijen samen en zag vooral ook de ­verbinding tussen alle bestaande projecten. “Als adviesbureau hebben wij natuurlijk altijd met allerlei partijen in één gebied te maken”, zo licht Rob Niele, accountmanager Stedelijke Ontwikkeling bij Grontmij, toe. “In dit geval had ik met Bouwfonds en de gemeente intensief contact voor de ontwikkeling van Waterrijk.

Maar ik ben ook altijd wel in gesprek met het Hoogheemraad­ schap Hollands Noorder­k wartier en de NAM over lopende zaken.

Door die lokale bekendheid wist ik wat er bij alle partijen speelde.

Het ging er vooral om een samenwerking in gang te zetten waar

iedereen beter van werd. Een synergie. Dat is een uitdaging die wij graag zien.”

Elkaar vinden

Wie nu hoort welke oplossing er is gevonden, zou al gauw kunnen denken: dat ligt toch voor de hand! Achteraf bezien lijken alle losse projecten in het gebied namelijk bijna naadloos op elkaar aan te sluiten. De verbindingen lijken vanzelfsprekend. Toch heeft het heel wat voeten in de aarde gehad om al deze verbindingen te

‘ Samen hebben we ervoor gezorgd dat alles bij elkaar komt’ Rob Niele kunnen leggen. Negen maanden lang zaten de partijen hiervoor met elkaar om tafel. Dat het overleg zo lang duurde, had er onder meer mee te maken dat betrokkenen gewend waren hun eigen zaken te regelen. Rob Niele: “Het is gebruikelijk dat iedereen zijn eigen problemen oplost. Als het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier de Ringvaart moet baggeren, doen ze zelf de aanbesteding. En de baggeraar zoekt op zijn beurt geschikte ­weilanddepots bij boeren in de omgeving. Ook de NAM had al een saneringsplan liggen en heeft als organisatie te maken met voorwaarden en protocollen rond zo’n sanering.” Om elkaar dan toch te vinden, is het vooral belangrijk om flexibel te zijn, zo

30

oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap

geven de betrokkenen aan. “Je moet begrip hebben voor elkaars belangen”, zo verduidelijkt Peter Aalbers van de gemeente ­Zeevang, die als Beleidsmedewerker Ruimtelijke Ordening en Monumentenzorg bij het overleg betrokken was. “Dat betekent niet alleen dat je rekening moet houden met het interne beleid van andere partijen. Je moet zelf als organisatie ook bereid zijn om te kijken of bepaalde zaken intern soepeler kunnen.” Hij is blij met de uitkomst van het geheel en noemt het ‘een prachtig ­project’ zoals het nu op tafel ligt. “Het is toch bijzonder hoe alles bij elkaar komt. En ook hoe iedereen er voor is gaan staan. Elke betrokkene haalt natuurlijk voordeel uit dit project. Maar we ­hebben ook allemaal de wens er iets van te maken, en er dus ook tijd en moeite in te steken, omdat het zo uniek is. Met elkaar ­zorgen we dat er een prachtige locatie komt, die ook nog bijdraagt aan de instandhouding van w ­ eidevogelgebied en de overlast voor de bevolking beperkt.”

Duurzaamheid en maatschappelijk belang

Dat er uiteindelijk toch een weg werd gevonden, kwam vooral door de overduidelijke voordelen van die samenwerking, stelt Coen Kuijpers, gebiedseconoom bij Bouwfonds. “En dan gaat het niet alleen om de financiële voordelen. In eerste instantie was ik ook geneigd om vooral daarnaar te kijken. Tot ik zag dat er veel meer bij kwam kijken. Door minder transportbewegingen beperken we de overlast voor omwonenden en is er minder CO2-uitstoot.

Bovendien wordt aan alle kanten materiaal hergebruikt. Het is dus ook nog heel duurzaam.” Deze argumenten – op het gebied van duurzaamheid en maatschappelijk belang – gaven bij alle partijen de doorslag, stelt Rob Niele. “In het begin heb je het vaak alleen over techniek en geld. Maar daar ga je zoiets niet op ­w innen. Als je bij een organisatie verder wilt komen, tellen ­duurzaamheid en maatschappelijk belang. Daarmee kunnen betrokkenen draagvlak voor zo’n nieuwe aanpak creëren binnen hun organisatie.” Om daarop uit te komen, voerde Grontmij naast het gezamenlijke overleg ook met alle partijen nog afzonderlijk gesprekken. “Dat was nodig. Je moet in zo’n proces iedereen in

31

zijn waarde laten en ook de tijd geven om in de eigen organisatie na te gaan wat er mogelijk is.” Alle betrokkenen wilden boven­ dien steeds zeker weten dat de andere partijen in deze samen­ werking mee zouden gaan in het gezamenlijke plan. Via een

‘ Het is toch bijzonder hoe iedereen ervoor is gaan staan’ Peter Aalbers uitgangspuntendocument dat dit najaar wordt onder­tekend, worden alle afspraken daarom nog een keer bevestigd. Met de tijd moet dan nog duidelijk worden wat Grontmij als mogelijke turnkeypartner voor verdere overeenkomsten met de betrokken partijen afsluit.

Buiten de gebaande paden

Nieuwe vorm van pps

Al met al een mooi resultaat, zo vindt Coen Kuijpers. Bijzonder daarbij is dat er ook nog eens een heel nieuwe vorm van publiekprivate samenwerking in gang is gezet. “Meestal schept de ­overheid bij zo’n samenwerking de voorwaarden, door ­bijvoorbeeld de aanbesteding te doen. Maar in dit geval is er geen sprake van eenrichtingsverkeer. Alle partijen blijven hun eigen projecten en plannen uitvoeren. We hebben binnen deze publiek-private samenwerking onze eigen voorwaarden ­gecreëerd. Dat is uniek.”

tekst: Mark van Harreveld, Annemie de Vries

Het resultaat 1D e NAM kan met minder kosten zijn voormalige boorterrein saneren, waarbij het meeste materiaal van het oudegasborings­ terrein (10.000 ton puin en slakken) wordt hergebruikt voor de fundering van de Bouwfondslocatie ­Waterrijk. Ook het NAMterrein zelf wordt via ­hergebruik van materiaal tegen geringe kosten op orde gebracht. Een groot deel van de baggerspecie uit de Beemster Ringvaart wordt gebruikt om de gaten na sanering te vullen.

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

fotografie: Hans van den Heuvel

2H et Hoogheemraadschap Noordhollands Noorderkwartier kan de vrij­ gekomen baggerspecie uit de Beemster Ringvaart voor een groot deel kwijt aan het voormallige NAM-terrein, dat vlakbij ligt. Daardoor is minder transport van ­baggerspecie nodig. Dit is efficiënt en duurzaam. En er hoeven geen kosten voor aparte depots te worden gemaakt.

3D e gemeente Zeevang kan nu de NAM-locatie gebruiken om weidevogelgebied te compenseren.

Bovendien wordt de overlast voor bewoners van het dorp Oosthuizen beperkt, omdat er minder materiaal voor Waterrijk hoeft te worden aangevoerd door het dorp. In totaal wordt er negen weken korter met wagens door het dorp gereden.

4B ouwfonds kan haar nieuwbouwlocatie Waterrijk soepeler verder ­ontwikkelen. Er zijn nu 13 woningen in aanbouw.

Voor de volgende fasen, rond 2015, hoeft geen extra zand worden ingekocht, dankzij hergebruik van het saneringsmateriaal afkomstig van het NAMterrein en het baggerspecie uit de Ringvaart. Ook zijn er hierdoor minder transportkosten en wordt de CO2-uitstoot beperkt.

Ondernemen is je nek uitsteken, nieuwe wegen z­ oeken, kansen zien en je doelen ­realiseren, al is het tegen de stroom in.

De wereld van gebieds­ontwikkeling heeft mensen nodig die op die manier te werk gaan, zeker in deze tijd. Zes onder­nemende ­geesten laten zien wat dat oplevert.

32

oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap

33

‘ Laten zien dat het nieuwe ontwikkelen werkt’ Lia de Ridder

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Naar de emancipatie van de huurder Wie? Léon Bobbe, directeur van de Hilversumse woon­ corporatie Dudok Wonen. Onder zijn leiding veranderde en verandert de woningcorporatie ingrijpend. Dudok Wonen ­verkoopt haar ­klanten met succes huurwoningen. Uit eigen bestand, maar ook daarbuiten.

Ondernemende geest? “In mijn activiteiten en denk­processen doorloop ik stappen en wanneer ik dan achterom kijk, merk ik pas hoezeer ik eigenlijk met een grote verandering bezig ben.

Jezelf en de organisatie continu opnieuw uitvinden en kijken hoe je in een veranderende context zin kunt geven aan je doel­ stellingen. ­Sommige mensen noemen dat ondernemerschap.”

Wat concreet gedaan? “We hebben een emancipatoire doel­ stelling. Het gaat ons dus niet om het hebben van tevreden ­klanten, maar we willen dat mensen zonder steun de woningmarkt kunnen betreden. We bieden onze klanten daarom ­verschillende koop­arrangementen waarbij uitgestelde betaling mogelijk is en ze niet de gehele marktwaarde ­hoeven te betalen. Daarmee zijn we van een klantcorporatie ­veranderd in een e ­ mancipatiecorporatie. Ik wil mensen onaf­ hankelijk maken door ze de stap van huren naar kopen te laten zetten. Afgezien van het emancipatoire, vergroten we hiermee de doorstroming en b ­ estrijden we scheefwonen.”

Samen met de toekomstige bewoners Wie? Lia de Ridder, wethouder in Oegstgeest, portefeuillehoud­ ster Economische Zaken, Sociale Zaken, Milieu, Groenbeleid en Duurzaamheid. Maakt zich sterk voor Nieuw Rhijngeest: een nieuwe, groene woonwijk aan de Rijn die samen met ­Bouwfonds Ontwikkeling gerealiseerd wordt. Met 1100 ­woningen, twee parken, bevaarbaar water en veel aanlegplaat­ sen.

Ondernemende geest? “Ondernemen betekent dat je kansen zoekt, vindt en probeert te realiseren. De kans die ik met Oegstgeest aan de Rijn wil pakken, is het daadwerkelijk klantgericht werken; een plek realiseren waar potentiële inwoners hun droom waarmaken.”

Wat concreet gedaan? “Toen Dura Vermeer afgelopen jaar, na een voorbereidingstraject van jaren, besloot af te zien van de oprichting van een gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij, hebben we die met Bouwfonds opgericht. Het echte werk begint nu pas: daadwerkelijk aan co-creatie doen.”

Buiten de gebaande paden geopereerd? “De huidige tijd vraagt om samenwerkingsverbanden waarin vanuit vertrouwen en met creativiteit een wijk van de toekomst gerealiseerd wordt, mét de toekomstige gebruikers. Je moet samen geloven in het resultaat en daar ook gezamenlijk de verantwoordelijkheid voor

willen nemen. Dat vergt flexibiliteit en een andere mindset waarbij de grenzen van de eigen verantwoordelijkheid kunnen vervagen. Alleen als je je eigen automatismen loslaat, kun je daadwerkelijk tegemoet komen aan de wensen van potentiële bewoners.”

Nek uitgestoken? “Een nieuwe wijk ontwikkelen in de huidige tijd gaat niet vanzelf. Daar móét je je nek voor uitsteken. Maar de ­potentie is groot. Oegstgeest staat niet voor niets in de top 10 van Elseviers ranglijst van meest aantrekkelijke woongemeenten.

Dit dorp gaan we met behoud van karakteristieke elementen uitbreiden aan de Rijn. Mensen kopen hier niet alleen een woning, maar ook een woonplek in een dynamische wijk in een leuk dorp. Dat betekent dat ook Bouwfonds samen met de ­consument moet optrekken om zo de mooiste wijk te creëren, met mogelijkheden voor vrije kavels, extra duurzame woningen en speciale architectuur.”

Resultaat geboekt? “In Oegstgeest kan Bouwfonds samen met ons laten zien dat het nieuwe ontwikkelen werkt. En dat het organiseren van activiteiten in de wijk een effectieve marketingaanpak is. Denk aan een huttendorp, kunstroute of groenproject. De ­huidige en de toekomstige bewoners zullen ons er dankbaar voor zijn.”

Buiten de gebaande paden geopereerd? “Onze klanten ­kunnen niet alleen een woning uit ons eigen bestand kopen, ze kunnen nu ook tot een maximale prijs naar een makelaar gaan. Wij kopen die woning vervolgens en verkopen hem met een van onze a ­ rrangementen door tegen een betaalbare prijs. Daar zijn we de enige in. Veel corporaties verkopen hun woningen aan hun ­huurders, maar waarom zou je je beperken tot je eigen woning­bestand?”

Nek uitgestoken? “Vernieuwen in een omgeving waarin ­iedereen scherp naar je kijkt, kan beangstigend zijn. Ik kan natuurlijk gemakkelijk achteroverleunen en me concentreren op onze lopende kernprocessen. Maar de corporatie krimpt dan jaarlijks met drie procent. Wil ik als ondernemer en bestuurder overleven, dan moet ik wel veranderingen ­initiëren en risico’s nemen. En dat is af en toe best spannend.”

Resultaat geboekt? “De afgelopen jaren hebben we met dezelfde hoeveelheid geld meer mensen aan een woning geholpen. Van zo’n zevenduizend zijn we naar meer dan ­achtduizend huishoudens gegaan. Vijftien procent van onze bewoners zit in een gekochte woning, driekwart van onze woningen kan worden gekocht door de huurder.”

‘ Met dezelfde hoeveelheid geld hebben we meer mensen aan een woning geholpen’ Léon Bobbe

34

oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap

35

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Bijdragen aan de toekomst Wie? Willem van der Made, directeur Stads­ontwikkeling van ’s-Hertogenbosch. Al bijna 25 jaar. “Ik voel me overal bij betrokken, van de mooiste visie tot een tegel die verkeerd ligt.”

Ondernemende geest? “Als je met ‘ondernemend’ bedoelt dat je met hart en ziel iets wilt bereiken, dat je wilt bouwen aan de toekomst: ja. Ik word daarbij geïnspireerd door de stad zelf, zijn ligging, zijn bijzondere historie, maar ook zijn ­moderniteit, de mensen die hier wonen en hun bedrijvigheid.”

Buiten de gebaande paden geopereerd? “Werk je aan de ontwikkeling van de stad, dan moet je proberen daar spanning op te houden. Den Bosch heeft een prachtige historie en die is ook heel ­zichtbaar. Dat is belangrijk. Maar daarbij ontstaat weleens de neiging om alleen op dat historische voort te borduren. Ik vind juist dat je daar dan ook iets aan moet toevoegen dat gericht is op de toekomst. Iets waarvan ook later gezegd kan worden dat het goed is. Niet iedereen is het daar meteen mee eens.”

‘ We werken nu niet meer alleen volgens standaardprocessen’

Wat concreet gedaan? “Haverleij, het nieuwe woongebied ten noorden van ’s-Hertogenbosch, is ontstaan omdat we niet de zoveelste ‘schil rond een dorp’ wilden bouwen. We wilden een nieuw woonmilieu toevoegen dat interessant zou zijn voor de stad. De k ­ astelen die er nu zijn gerealiseerd, zijn niet alleen woon­ plekken. Samen vormen ze ook een nieuwe buitenruimte die elk jaar ­rijker en mooier wordt. Landschapsarchitect Paul van Beek zei: ‘Over 50 jaar is dit een landgoed als uit het verleden.’ Ik denk dat mensen er in de toekomst graag naartoe trekken.”

Hans Timmers

Inzetten op maatwerk bij hypotheken Wie? Hans Timmers, directeur Particulieren Rabobank ­Drechtsteden. Slaagde erin het aandeel van Rabobank in de lokale hypotheekmarkt van 6% naar 21% te verhogen.

Ondernemende geest? “Ik zie regels niet als belemmering, maar als een kans om je te onderscheiden. Als bankier blijf ik ­denken vanuit de klant en kies ik voor eigen oplossingen ­binnen bestaande regels. Aan de slag gaan met iets wat ogen­ schijnlijk niet lukt, vind ik een mooie uitdaging.”

Wat concreet gedaan? “Rabobank was hier in Dordrecht te ­weinig zichtbaar. We hadden geen marktfocus, te weinig externe ­contacten en een gebrek aan betrokken mensen die dicht bij de klant stonden. Ik heb hypotheken intern gepositioneerd als een kernfunctie waar ook andere afdelingen mee kunnen werken.

Het aantal mensen op ons virtuele kantoor heb ik vervijfvoudigd, waardoor medewerkers een meer persoonlijke relatie met de klant kunnen opbouwen en deze kunnen professionaliseren. Onze ­aanspreekpunten zijn nu laagdrempelig en persoonlijk. Ook heb ik uitpondingsprojecten in een vroeg stadium herkend en begeleid en trekken we nu gezamenlijk op met het notariaat, woning­ corporaties en Bouwfonds op woonbeurzen en seminars.”

Buiten de gebaande paden geopereerd? “Ik heb intern een ­k limaat gecreëerd waarin medewerkers vrijheid krijgen. We werken nu niet meer alleen volgens standaardprocessen, maar zetten voornamelijk in op m ­ aatwerk. Door langere offerteter­ mijnen, door meer klant­specifiek te kijken naar overbruggings­ financieringen, door een lokaal rentebeleid per project te voeren, via presentaties bij de start van nieuwe projecten en door onze adviseurs op deelmarkten te laten focussen.”

Nek uitgestoken? “Specifiek risico liep ik door zeer kritisch te zijn bij de veranderende processen in het nieuwe advieskader hypotheken.

Ook blijf ik eigen keuzes maken in de acceptatie van hypotheken, met gezond bancair verstand en niet vanuit een retailbenadering waarmee je iedereen op dezelfde manier bedient.”

Resultaat geboekt? “Ons marktaandeel ligt nu op 21% in een ­stedelijk gebied en een omzet van 25 miljoen per hypotheek­ adviseur is geen uitzondering. Dat vind ik mooie scores. We ­hebben nu een platte organisatie met veel informele lijnen waar mensen risico’s durven nemen en medeverantwoordelijk zijn voor het bereiken van hun doelen. Dat heeft het voor plaatselijke talenten ook weer interessanter gemaakt om bij ons te werken.”

‘ Het is jouw stad. Daar wil je verantwoordelijkheid voor dragen’ Willem van der Made

Nek uitgestoken? “Dat deden we met onze ‘sprong over het spoor’. Ofwel met de ontwikkeling van het Paleiskwartier.

We zagen kansen voor een nieuw woongebied, al wisten we nog niet hoe dat zou moeten worden. Ik zie nog voor me hoe ik, begin jaren 90, een aantal rijksheren had uitgenodigd. Met behulp van een overheadprojector – zo ging dat toen nog – ­vertelde ik een enorm enthousiast verhaal over het gebied en wat wij er allemaal mee wilden doen. Om indruk te maken had ik het verhaal veel groter gemaakt dan het was. Ik had er werkelijk van alles bijgesleept, de Brabanthallen, het station, het bedrijventerrein, de kazerne en de sportvelden. Zo leek het allemaal heel groot. En het grappige is: zo groot is het ­u iteindelijk ook geworden. Als bestuurder en ambtenaar voel je je zo bij de stad betrokken dat je daarvoor ook risico wilt nemen. Het is jouw stad. Daar wil je verantwoordelijkheid voor dragen. Daarom hebben we bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van Haverleij en het Paleiskwartier risicodragend deel­ genomen, zowel in de grond- als in de opstalexploitatie. Dat gaat heel ver. Maar daardoor kun je ook de andere partijen ­aanspreken: wat draag jij bij, hoe betrokken ben jij? Bij het Paleis­k wartier werken we nog met dezelfde mensen samen met wie we twintig jaar geleden begonnen. Marktpartijen, die zich echt betrokken voelen, die er ook hun geld in laten zitten, waardoor we nog steeds kunnen doorgaan met ontwikkelen.”

Resultaat geboekt? “Ik hoop dat er in ’s-Hertogenbosch straks dingen bij gekomen zijn waarvan onze kleinkinderen later zeggen: dat past bij onze stad.”

36

oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap

37

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘ We hebben de gemeente Franeker ons complete huiswerk aangeboden’ Frans Holleman

Akkoord met 14 partijen Wie? Jurriën Veldhuizen, partner bij Deloitte Real Estate ­Advisory. Als ­onafhankelijk ­kwartiermaker van Stuurgroep Bloemen­dalerpolder verantwoordelijk voor het tot stand brengen van een samen­werking tussen 14 publieke en pri­ vate ­partijen die betrokken zijn bij de realisatie van 2.750 woningen, 300 ha natuur en infra in de Bloemendalerpolder bij Weesp.

Ondernemende geest? “Een akkoord sluiten tussen twee ­partijen is al moeilijk, laat staan tussen veertien. Bovendien spelen in het gebied veel gerelateerde zaken: de verbreding van de A1, ­­verplaatsing van hoogspanningsmasten, discus­ sies rond Schiphol, intensivering van het spoor, bodemproble­ matiek. Elk dossier heeft een eigen dynamiek die je moet managen. En alles wat je doet ligt onder een vergrootglas.

Daar hoort wel ondernemerschap bij. In elk geval het bedenken van creatieve oplossingen.”

Wat concreet gedaan? “Er lag in 2008 een masterplan waar ­iedereen trots op was. De crisis veegde dat plan van de baan. ­In overleg met partijen heb ik toen een adempauze van zes maanden voor­gesteld en alle partijen gevraagd op één A4’tje te schrijven waarom Bloemendalerpolder moet doorgaan en welke punten voor iedereen echt cruciaal zijn. Ik stuurde sterk op een hoog abstractieniveau: waar moeten samenwer­ king en ruimtelijke ordening aan voldoen? Die A4’tjes heeft iedereen gelijk­tijdig ­uitgewisseld. Toen bleek dat de partijen op dat abstractieniveau toch dicht bij elkaar lagen, hebben we in een snelkookpansessie van vier maanden een nieuw akkoord gemaakt.”

Buiten de gebaande paden geopereerd? “Ik stelde voor om niet weer een plan te maken, maar gezamenlijk aan een ruimtelijk kader te werken dat alleen de essentie van ruim­ telijke ­ordening vastlegt. We hebben nu een flexibel kader waarbij overheden de kwaliteit kunnen blijven bewaken en private partijen flexibel kunnen inspelen op marktomstan­ digheden. Ik heb er ook op gehamerd dat alle partijen hun eigen belangen heel expliciet maken. Verborgen eigenbe­ lang is een van de grootste manco’s binnen gebiedsontwik­ keling. Verder heb ik een aantal creatieve technische voor­ stellen gedaan, waardoor vooral privaat bereid was verregaande concessies te doen.”

Nek uitgestoken? “Er zijn momenten geweest waarop ik heb gezegd: als we dit nu niet met elkaar kunnen afspreken, dan houdt het op.”

Resultaat geboekt? “Het akkoord is zo goed als klaar. De stuk­ ken liggen bij alle partijen voor akkoord door de achterban­ nen. Dat proces loopt nu.”

Stap voor stap barrières wegnemen Wie? Frans Holleman, directeur regio Noord-Oost bij ­ ouwfonds Ontwikkeling. Door het omzetten van plannen, B door k ­ leinschaliger te werken, anders samen te werken met overheden en andere partijen, en door buiten de gebaande paden te denken, lukt het ­Holleman om in een m ­ oeilijke regio toch aan gebieds­ontwikkeling te blijven doen.

‘Verborgen eigenbelang is een van de grootste manco’s binnen gebiedsontwikkeling’ Jurriën Veldhuizen

Ondernemende geest? “In mijn regio is de woningmarkt dun­ ner dan elders. En dat vergt alle mogelijke c­ reatieve ­benaderingen en het nodige ondernemerschap om tot ­resultaten te komen. Ik ben altijd op zoek naar nieuwe ­verbindingen en andersoortige ­d ingen. Het net even anders met elkaar in contact brengen van partijen en net die andere invalshoek pakken dan het reguliere stapelen van stenen.”

Wat concreet gedaan? “We hebben besloten het aantal te ­realiseren woningen in Franeker Buiten te halveren. Er stonden er zes­honderd gepland, maar de markt viel stil. We hebben nu de uitleg in het gebied gewijzigd om het beter te kunnen ver­ markten. ­Opmerkelijk is dat we ondanks die woningreductie met ­Franeker Buiten geen groot negatief resultaat boeken.

Doordat we op een andere manier naar het gebied kijken, niet alle grond hoeven te verwerven en anders tegen infra­

structurele werken aankijken, zijn de kosten en opbrengsten toch in evenwicht.”

Buiten de gebaande paden geopereerd? “We hebben de gemeente ­Franeker ons complete huiswerk aangeboden.

Dat was nieuw. We presenteerden aan het voltallige college onze volledige visie op de markt, de bijbehorende Ruimtelijke ­Ontwikkelingstrajecten, het globale bestemmingsplan en het eindplan. Ook hebben we samen met het college een avond georganiseerd waarop we de raad informeerden. Op die manier slecht je stap voor stap barrières en zie je dat m ­ ensen puur op basis van de inhoud meegaan.”

Nek uitgestoken? “Behoorlijk. Je moet een gemeente echt zien mee te krijgen in dat proces. Ze krijgen immers drie­honderd woningen minder. Het is een ander ruimtelijk plan geworden: willen ze dat wel? En zijn ze in staat om de vrijheid te creëren waarvan wij denken dat onze kopers die nodig hebben?”

Resultaat geboekt? “Uiteindelijk hebben we in de laatste ­sessie met het complete college besloten dat we deze route gaan nemen. Dat wordt nu vervat in contracten en tekeningen.

Daar zit het resultaat.”

38

oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap

Leven … … is ook dromen. In Vroondaal, midden in een natuurgebied aan de rand van Den Haag, realiseerden bewoners hun droomhuis.

39

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Villawijk van de 21e eeuw

Zo werd Vroondaal genoemd, al voor de eerste woning er stond. Hier, op ruim honderd hectare grond midden in de natuur en op loopafstand van duinen en zee, werd eerst een aantrekkelijke woonomgeving gerealiseerd. Daarna konden toekomstige bewoners elk op hun eigen ruime kavel het huis laten neerzetten dat hen voor ogen stond, van modern design tot romantische nostalgie. Zo groeide hier een gevarieerde wijk die, dankzij veel water en groen, toch één geheel vormt.

fotografie: Thomas Schlijper

Vroondaal In totaal omvat Vroondaal 700 tot 1.000 kavels in particulier opdracht­ geverschap, waarvan een klein deel in projectmatige ontwikkeling. ­Daarnaast realiseerde Bouwfonds een appartementen­gebouw, Villa Vroon­ daal, met 75 ruime huur­appartementen.

Ook bevindt zich in de wijk een ­internationale school, wat het inter­ nationale karakter van Den Haag als geheel en van deze wijk in het ­bijzonder nog ­benadrukt. Vroondaal is sinds 2004 in ontwikkeling en is een publiek-­private samenwerking van de gemeente Den Haag met­­Bouwfonds Ontwikkeling en S ­ ynchroon. Meer informatie: www.vroondaal.nl.

Ver van Haagse drukte Vroondaal ligt in natuur- en recreatie­ gebied Madestein, met veel bos, stille meertjes en een groot meer met allerlei watersportmogelijkheden. In de wijk zelf zorgen zomereiken, acacia’s, zwarte ­dennen en schietwilgen voor een lommer­rijke sfeer. Je zou hier bijna ­vergeten dat de Haagse binnenstad maar een kwartiertje weg is.

40

oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap

41

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘ Amstelveen is naar buiten gegaan’ Vanwaar de meer marktgerichte opstelling van de gemeente ten aanzien van gebiedsontwikkeling?

Levie: “We zagen in een vrij vroeg stadium dat de vastgoedmarkt veranderde en dat de grote commerciële activiteiten afnamen. En dat we als gemeente dus wel de omslag moesten maken van aanbod­gestuurd naar meer vraagsturing. Niet alleen met betrek­ king tot woningen en kantoren, maar op alle gebieden, van zorg­ instellingen tot sportaccommodaties. De afgelopen veertig jaar hebben we grote schaalsprongen gemaakt en nu hebben de grote commerciële projecten plaatsgemaakt voor renovatie en vervan­ ging. Daar past een andere benadering van de markt bij, zeker wanneer deze aan verandering onderhevig is. De omslag is niet alleen uit nood geboren, het is ook een kwestie van kansen zien.”

Hoe realiseerde Amstelveen die omslag?

Levie: “Door een andere focus. Je kunt het raam openzetten en wachten tot de geïnteresseerden naar binnen vliegen, maar je kunt ook de voordeur achter je dichttrekken en eropuit gaan. We zijn meer naar buiten gericht en luisteren nu beter naar de markt.

Die weet namelijk betrekkelijk goed wat ze wil en waar behoefte aan is. Dat betekent niet dat we zomaar alle afwijkende ideeën ­toestaan, maar ik hamer wel op flexibiliteit in de ­bestemmings­plannen en op een minder ambtelijke benadering van plannen en processen. Wanneer marktpartijen met een goed idee komen, werken we graag mee. We hebben onze commerciële slagvaardigheid ­vergroot met het aantrekken van een ­commercieel manager. Deze benadert de markt minder ambtelijk en vanuit een andere invals­ hoek. Zulke nieuwe impulsen zijn goed voor onze organisatie.”

John van den ­Heuvel

John Levie

tekst: Mark van Harreveld

fotografie: Janus van den Eijnden

Flexibele bestemmingsplannen en een minder ­ambtelijke benadering van plannen en processen: zo lukt het de gemeente Amstelveen om ook in deze tijd door te o ­ ntwikkelen en voorzieningen op peil te houden. John Levie, w ­ et­houder bij de gemeente Amstelveen en John van den H ­ euvel, ontwikkelings­ manager bij Bouwfonds, in gesprek over hun nieuwe manier van samenwerken.

Wat is het gevolg van die meer marktgerichte ­opstelling voor private partijen?

Van den Heuvel: “We merken dat zowel op ambtelijk als op bestuurlijk gebied de lijnen korter zijn en dat er voortdurend sprake is van monitoring en dialoog. Ook is de gemeente bereid om, zo nodig, plannen bij te sturen in omvang of fasering. De gemeente Amstelveen is betrokken en geeft niet alleen aan wat voor haar belangrijke doelstellingen zijn, maar is ook realistisch genoeg om te zien hoe die het beste bereikt kunnen worden.

Amstelveen volgt de planologische ontwikkelingen nauwlettend, heeft een eigen wil, maar realiseert zich terdege dat de markt weerbarstig kan zijn. Dat is heel prettig, want er spreekt ­commitment uit. Bij Amstelveen speelt ook dat de grond gewild, maar schaars is: de gemeente heeft een goed imago als woonen werkplaats, maar veel gronden zijn van het Groene Hart of ­l iggen binnen de contouren van Schiphol. Dat betekent dat wij als ­ontwikkelaar onze processen efficiënter moeten inrichten. ­Daardoor doen we niet onnodig lang over plannen en lopen rente­kosten bijvoorbeeld niet op.”

‘ Ik hamer op flexibiliteit in bestemmingsplannen’ John Levie

Levie:“Voor de gemeente brengt die nieuwe rol ook met zich mee dat er extra capaciteit nodig is. Het raam openzetten kost immers minder moeite dan eropuit gaan. Ik ervaar dat niet als een last, ik vind het vooral belangrijk dat Amstelveen zich op een goede manier blijft ontwikkelen en dat voorzieningen en kwaliteit op peil blijven. Daar hangt een prijskaartje aan, maar als je niets doet, weet je ook zeker dat er niets gebeurt.”

Van den Heuvel: “Gemeentelijke organisaties worden kleiner en steeds meer gemeenten richten hun organisatie anders in. Voor ons als gebiedsontwikkelaar kan dat betekenen dat we een deel van het werk van een gemeente op ons nemen en dat we daar ook in moeten investeren. Je moet in dat geval wel duidelijk maken dat je een kwaliteit biedt die niet onderdoet voor wat de gemeente uiteindelijk zelf realiseert. Zo gaan we als Bouwfonds bijvoorbeeld met onze partners een volledige gebiedsontwikkeling realiseren waarbij we ook de resterende verwervingen moeten uitvoeren. Dat betekent dat we zelf de bestemmingsplannen opstellen en de daarbij behorende onderzoeken uitvoeren. Een andere taak die gewoonlijk door een gemeente zelf wordt ­u itgevoerd, maar die we steeds vaker op ons nemen, is de ­communicatie met omwonenden bij projecten. Bijvoorbeeld ten aanzien van overlast. Nieuwe taken dus, maar wel binnen de door

42

oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap

43

wijzigingen binnen dat flexibele plan passen en het kwaliteits­ niveau onverminderd hoog blijft. Het is dan ook goed wanneer een gemeente voortdurend zicht heeft op het aanbod van ­plannen en daarin kan bijsturen: soms versnellen wanneer de verkoop goed gaat, soms temporiseren als het wat minder is.

Wel is het belangrijk dat de gemeente op hoofdlijnen de regie van het programma in handen houdt. Daar komt veel dialoog bij ­k ijken. Gebiedsontwikkeling komt in samenwerking met de over­ heid tot stand en dus is het belangrijk dat wij als Bouwfonds ons kunnen inleven in de zaken die prioriteit hebben in het overheids­ programma. Een voortdurende dialoog waarbij mensen vanuit de gemeente en marktpartijen aangeven wat voor hen belangrijke zaken zijn, is een voorwaarde voor succesvolle gebiedsontwikkeling.”

‘ Zowel op ambtelijk als op bestuurlijk gebied zijn de lijnen korter’ John van den Heuvel

de gemeente opgestelde kaders.”

Levie: “Kwaliteit is iets waar we nadrukkelijk op blijven letten.

Daarvoor moet je als gemeente wel een visie hebben op wat je wilt met je bevolking en je bedrijfsleven. We willen de kwaliteit en het niveau van voorzieningen op peil houden en verbeteren.

Mensen moeten hier graag willen wonen en werken. We ­springen dus wel in op de vraag, maar laten ons niet leiden door de waan van de dag. Komen private partijen met een goed idee, dan ­w illen we daaraan meewerken en kijken hoe we dat idee nog ­aantrekkelijker kunnen maken. Vormen marktpartijen een goede match, bijvoorbeeld door een gecombineerd gebruik van gebou­ wen, dan zijn we die partijen graag ter wille. Bijvoorbeeld met de ­aanpassing van een bestemmingsplan.”

Van den Heuvel: “Flexibele bestemmingsplannen passen ook goed in deze tijd, waarin steeds meer consumenten duidelijke individuele voorkeuren hebben ten aanzien van hun woning.

Werden zulke zaken vroeger tot op het niveau van straat of huis hard vastgelegd in bestemmingsplannen, nu zie je dat er meer geschoven kan worden met woningtypes of categorieën. Mits die

Levie: “We hebben geregeld contact en afstemming met gebieds­ ontwikkelaars en andere belangrijke spelers in het gebied. Al is het niet meer zoals vroeger, dat we met een aantal ontwikkelaars rond de tafel kunnen gaan zitten om eens een heel nieuw bestemmingsplan te ontwikkelen. Onze grondposities zijn ­dermate versnipperd dat we daar echt zelf de leiding en de regie in moeten houden. En dat betekent dat je tot goede werk­ afspraken moet komen, waarbij wij als gemeente niet altijd het risico ­d ragen via grondexploitatie, maar wel nadrukkelijk de kwaliteit bewaken en onze programmatische doelen en duurzaamheids­eisen gerealiseerd krijgen.”

Is Amstelveen, waar het gaat om gebieds­ ontwikkeling, een ondernemende gemeente?

Levie: “Ik denk dat de meeste gemeenten van nature niet gewend zijn de markt te benaderen en dat wij daarin wel wat voorop lopen. We moeten ook wel: na de schaalsprong van ­t wintig, veertig jaar geleden zijn we aan vernieuwing toe.

Er ­worden nieuwe eisen aan werken en wonen gesteld, er zijn andere vormen van mobiliteit. De wereld blijft altijd in beweging en dat geldt ook voor Amstelveen. En dat maakt ons werk ook zo spannend.”

Van den Heuvel: “Amstelveen is vrij vroeg gaan nadenken hoe om te gaan met de bestaande woningvoorraad en hoe de ­vernieuwing van de naoorlogse wijken aan te pakken. Flexibiliteit in de planologie staat hoog in het vaandel en hoewel het om ­k leinere initiatieven en aantallen gaat, kan realisatie daardoor wel voortgang blijven vinden. Men heeft de zaak op orde: er wordt samengewerkt met aangrenzende gemeenten, er is veel aandacht voor de positie van Amstelveen in de regio, er wordt samengewerkt met het bedrijfsleven. Wat dat betreft is de gemeente inderdaad de straat opgegaan en weet ze wat ze kan vragen, omdat ze ook wat te bieden heeft.”

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘ Ik ken geen gemeente die zo actief oplossingen bedenkt’ Ad van Leeuwen

‘Het college heeft de regie’ Ad van Leeuwen is directeur van Ons Tweede Thuis, een stichting die hulp biedt aan mensen met een verstandelijke, meervoudige of lichamelijke h ­ andicap. Van Leeuwen heeft goede ervaringen met de gemeente ­Amstelveen.

“In de Amstelveense Middelpolder ­ontwikkelde Bouwfonds Ontwikkeling vier ­kantoorvilla’s en negenenveertig woningen, een project dat stagneerde door de ­moeilijke markt. In diezelfde tijd zocht Ons Tweede Thuis hard naar een locatie voor een dagcentrum voor gehandicapte volwassenen. De gemeente Amstelveen heeft toen nadrukkelijk meegeholpen met het vinden van een oplossing. Daar rolde ­uiteindelijk een match uit tussen ons, de gemeente als grondverkopende partij en Bouwfonds Ontwikkeling. De kantoorvilla’s werden zo ontwikkeld dat het dag­centrum, Elzenbuiten, er kon komen. Door die combinatie van partijen en functies werd de ontwikkeling van de negenenveertig woningen weer vlot

getrokken. Sinds februari zijn die in de verkoop; drie kantoorvilla’s zijn door Ons Tweede Thuis als ­dagcentrum in gebruik g ­ enomen en de vierde hebben we doorverkocht. Bij de r­ ealisatie van Elzen­buiten heeft de gemeente soepel geopereerd in het aanpassen van bestemmingsplannen, wat ­gewoonlijk veel tijd en energie kost.”

College stuurt aan “Ook in Amstelveen-Westwijk heeft de gemeente zich ingezet voor dubbel­ gebruik van gebouwen en het combineren van functies. Ons Tweede Thuis gaat daar woon­voorzieningen ontwikkelen en een dagcentrum dat ’s avonds en in de weekenden wordt gebruikt door de Protestantse Gemeente Amstelveen/­ Buitenveldert die een locatie voor een nieuwe kerk zocht. Zo kan de gemeente haar grond verkopen, de c­ ombinatie van functies levert grote besparingen op en de kerk en het dagcentrum vervullen een maatschappelijke rol in de lokale gemeenschap.

De laatste jaren merk ik dat de gemeente Amstelveen aan het omschakelen is en een steeds actievere initiërende rol op zich neemt. Amstelveen blijft niet meer passief ‘achter het bureau’. Ons Tweede Thuis werkt met veel verschillende gemeenten samen, maar ik heb niet ­eerder een gemeente meegemaakt die zo actief is in het ­meedenken en bedenken van oplossingen: door private ­partijen te matchen, door gebruik van gebouwen en functies te combineren, met flexibele bestemmings­plannen en soms door concessies te doen aan de eigen prijsstelling. Het is een ­opstelling die voor iedereen een meerwaarde heeft. Ik denk dat dit mede komt ­doordat in Amstelveen de a ­ ansturing centraal is. Bij veel gemeenten krijg ik te maken met verschillende afdelings­ hoofden en moet ik nog weleens op zoek naar de uiteindelijke ­beslisser.

In Amstelveen is daar geen sprake van, het college stuurt de ­organisatie ­nadrukkelijk aan.”

44

oktober 2012 – naw #45

45

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang Bouwfonds & ik

Anton Kirkels is als wethouder in Weert onder meer verantwoordelijk voor ruimtelijke ordening en bouwen, volkshuisvesting en stadsontwikkeling.

Toen hij in 2006 aantrad, hielp Bouwfonds hem de ontwikkeling van het Stationsstraatkwartier vlot te trekken.

Vormgeven aan vooruitgang Van de eerste eigen woning voor een starter tot een modern complex voor wonen, werken en recreëren: gebiedsontwikkeling geeft vorm aan onze ruimte, nu en in de toekomst. In deze rubriek de resultaten.

Partner: Anton Kirkels Nieuw project: Assenrade, Hattem Terugblik: Tweede Katendrechtse Haven Bijzondere architectuur: IJside Henriëtte Prast: Nachtmerrie of droom?

De ontmoeting: “Toen ik in 2006 aantrad als wethouder, werd me gevraagd drie bouwprojecten vlot te trekken. Een ­daarvan was het Stationsstraatkwartier, dat al elf jaar liep en behoorlijk vastzat. ­Bouwfonds heeft dat toen herontwikkeld.

Drie jaar later was het klaar. Er werd door de markt heel goed op gereageerd. Een bewijs dat Bouwfonds echt goede markt­ kennis heeft, in die zin dat ze weten waar behoefte aan is, maar ook hoe ze zaken in de markt moeten zetten. In deze crisistijd valt me eens te meer op hoe grondig het bedrijf te werk gaat.”

De samenwerking: “Ik denk met veel ­plezier terug aan de ontwikkeling van Laarveld, een opvallend succesvol nieuw­ bouwplan aan de noordkant van Weert.

De ontwikkeling verliep niet zonder slag of stoot, maar gezien de maatschappelijke omstandigheden kun je toch zeggen dat het redelijk soepel verliep. In het algemeen zoeken Bouwfonds en ik het conflict niet op. We kijken altijd: hoe komen we eruit?

Als nieuwe wethouder moest ik er eerlijk gezegd wel aan wennen dat Bouwfonds niet over één nacht ijs gaat. Het is geen organisatie van grote stappen, gauw thuis.

Maar tot nu toe bleek steeds weer dat ­verloren tijd aan het einde van het traject was ingehaald.”

De toekomst: “Ik zou met Bouwfonds nog meer gezamenlijke kansen willen pakken dan we nu al doen. Ik denk dat er meer uit Weert gehaald kan worden. Dat is goed voor Bouwfonds en goed voor Weert.”

‘ Het valt me op hoe grondig Bouwfonds te werk gaat'

fotografie: Yvonne Brandwijk

oktober 2012 – naw #45

47

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang nieuw project

Vormgeven aan vooruitgang terugblik

Moderne vestingstad Assenrade

Terug naar

2e Katendrechtse Haven

In 2001 startte Bouwfonds met dit plan in Rotterdam. Er zouden 2 woontorens met in totaal 116 appartementen en 244 woningen worden gerealiseerd. Een gewaagd plan in deze ooit beruchte buurt. Projectmanager Michel Leferink kijkt terug.

2001

Bij het Gelderse Hanzestadje Hattem realiseert Bouwfonds het nieuwe woongebied Assenrade. De meeste woningen vonden snel een eigenaar en dat is geen wonder: de woon­ omgeving is schitterend en de ­Hattemse historie als vestingstad vormde een rijke inspiratiebron voor de architectuur.

Naam: Assenrade.

Waar: Hattem.

Wat: 225 woningen (rijwoningen, tweeonder-een-kap- en vrijstaande woningen) en 50 bouwkavels; fase 1 omvat 83 woningen.

Karakter: Assenrade bevindt zich op de plek waar de Veluwe en de IJssel samen­ komen; tussen stad en natuur. Het vesting­ stadje Hattem ligt op loopafstand en op de fiets ben je in tien minuten in Zwolle, aan de andere kant van de IJssel.

De wijk zelf oogt ook als een vestingstad: de basis bestaat uit blokken met een grote variatie aan woningen, met daartussen een handjevol vrijstaande huizen. De woningen in de blokken zijn duidelijk naar

buiten gericht. In de binnenhoven kunnen de bewoners parkeren, terwijl ze aan de voorkant kunnen genieten van het ­prachtige uitzicht. De woningen aan de rand van het plan hebben allemaal een veranda, waar de bewoners extra kunnen genieten van de groene omgeving.

Uiterlijk: De architectuur van Assenrade sluit goed aan op de historische bebouwing van Hattem. Van binnen zijn de huizen van alle comfort voorzien, van buiten ogen ze als statige herenhuizen. Er is veel aandacht besteed aan de details. Zo zijn de dakgoten weggewerkt in een nostalgische dakrand.

Een aantal gevels is voorzien van stenen in boerenvlechtwerkverband en gemetselde brandmuren met zinken afdekkers. Verder zijn er veel Franse balkonnetjes en buiten­ luiken. En om die historische sfeer nog eens te benadrukken, kreeg iedereen die belangstelling had voor een woning in het project een brochure thuisgestuurd in een ouderwets postpakket.

Belangstelling: Raymond Stapel, project­ manager: “De verkoop van de woningen

verloopt goed, onder andere dankzij de architectuur. Bovendien is er lange tijd niets gebouwd in Hattem, de vraag naar woningen is daarom vrij hoog. De makelaars krijgen nog steeds vragen binnen wanneer er weer woningen in de verkoop gaan. Fase 2 is nu in ontwikkeling.

Waarschijnlijk kunnen we daar begin volgend jaar mee de v ­ erkoop in.”

Bijzonder: Stapel: “Assenrade is een heel gedifferentieerd plan. Je vindt er goedkope koopwoningen, maar ook dure vrijstaande woningen. Voor wat betreft de architectuur en de stedenbouw hebben we in eerste instantie niet gekeken of een woning duur of goedkoop is. Er is sec gekeken naar wat een kwalitatief mooi plan is. De gebieds­ kwaliteit stond centraal. Dat betekent dat goedkope woningen niet per definitie op een minder mooie plek in het plan staan.

Iedereen kan op een topplek zitten.”

Architect: 19 Het Atelier, Zwolle.

Prijsklasse: a 180.000 tot a 465.000.

Oplevering: 2012.

H

et plan toen: “Dit plan was de start van de grote trans­ formatie van Katendrecht.

De woontorens Poseidon en Neptunus zijn de eyecatchers van het plan. Het zijn 2 identieke torens van 21 verdiepingen. Toen bleek dat de ene toren het uitzicht van de andere enigszins belemmerde, stagneerde de verkoop. We hebben daarom de plattegrond aangepast.

In plaats van drie appartementen per ­ver­d ieping creëerden we er twee. Daarmee kwamen we ook tegemoet aan de vraag naar grotere woningen. De torens zijn gebouwd op een onderbouw van een half verdiepte parkeergarage met daaromheen grondgebonden stadswoningen. Deze woningen omsluiten een openbare patio.

Over dit plein loopt de belangrijkste straat van deze wijk. Hij gaat omhoog via een monumentale trap en eindigt in een ­belvedère aan de Maas.”

Tweede Katendrechtse Haven nu: “Aan­ vankelijk bleef de ontwikkeling van Katendrecht een beetje achter. Inmiddels is er meer gebouwd en begint Katendrecht echt te leven. Dat is belangrijk voor de bewoners, die hierheen kwamen omdat ze een levendige woonomgeving hoopten te vinden. De mensen wonen hier graag.

Ze zijn enthousiast over het uitzicht en over het wonen aan het water. De omgeving speelt een grote rol in de woonbeleving.

Op de plek waar de torens zo’n twaalf meter uitsteken, heeft de gemeente een groene wandelboulevard ingericht. Daar wordt veel gebruik van gemaakt. De open­ bare patio werkt goed als ontmoetings­ plaats. En in de praktijk blijkt dat er vanuit hier ook sterk sociale controle wordt uitge­ oefend op de parkeergarage en de berging.”

fotografie: Peter van Breukelen

46

Michel Leferink, projectmanager bij Bouwfonds ging terug naar 2e Katendrechtse Haven.

2012

48

oktober 2012 – naw #45

Vormgeven aan vooruitgang bijzondere architectuur

IJside, Amsterdam

Missing link aan het IJ Het Amsterdamse appartementencomplex IJside verbindt oud met nieuw en water met land. Misschien werd het daarom wel zo snel opgenomen in de bestaande omgeving.

49

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

illustratie: Agnes Kappert

H

et gebouw IJside, dat Bouwfonds ontwikkelde in de Amsterdamse Westerparkbuurt, vervult een ­schakelfunctie voor het woon- en werkgebied rond de zuidelijke IJ-oever in Amsterdam. Het legt ­verbindingen en laat tegelijkertijd zichtlijnen open.

Je zou IJside de missing link in dit gebied kunnen noemen. Het appartementencomplex vormt namelijk ook de overgang tussen de historische pakhuizen aan de Van Diemenstraat en de ­verbouwde graansilo’s aan de Silodam. Op het eerste gezicht doet IJside ­denken aan een schip. De betonnen buitenwanden zijn zowel ruw als gepolijst en hebben de kleur van roest. De grote overstek bij de centrale entree is afgetimmerd met jatobahout, zoals je dat ook vaak op schepen ziet. Ga je naar binnen, dan toont IJside zijn zachte en knusse kant.

Uitzicht bewaard

Volgens architect Bert Tjhie van TEKTON Architekten vonden de buurtbewoners het wel aardig dat er een uitdagend gebouw in hun omgeving werd gebouwd. Maar er was ook kritiek. “Vanuit stedenbouwkundig oogpunt vonden sommigen IJside een té groot gebaar. In die tijd waren de ­gebouwen aan het Westerdok nog niet gerealiseerd. Als ik nu terugkijk, vind ik IJside bijna een klein gebouw. Wij

vonden dat IJside wel wat groter mocht zijn dan in het steden­ bouwkundig programma van eisen werd gesteld. Daarin werd ruimte gereserveerd voor een doorkijk naar de haven vanuit het Barentszplein. Dat hebben we opgelost door de kop van het gebouw op te tillen. IJside heeft nu een flinke overstek vanaf de centrale entree. Het gebouw werd daarmee zo’n twintig meter langer, maar het uitzicht bleef bewaard.” Doordat het gebouw werd ‘gestretcht’, krijgen de opengewerkte binnenhoven meer lucht en licht. Dankzij een glazen constructie valt het licht zelfs dwars door de overstek heen, over het overdekte plein dat zich voor de entree bevindt. Om de bouwoverlast voor de omgeving te beperken, is gekozen voor prefabbouw. Waar nu de centrale entree is, werd een hijskraan geplaatst die alle voorgefabriceerde betonplaten naar de juiste plek bracht. Nadat de tweelaagse ­parkeergarage geïnstalleerd was, kon er snel worden gebouwd.

Nieuw werd oud

Het gebouw werd in 2009 opgeleverd. Architect Bert Tjhie hoort graag hoe bewoners IJside ervaren. “Iemand vertelde me dat zijn vrienden die op bezoek kwamen het gebouw schitterend vonden.

Ik veronderstelde dat het met de ligging te maken had. Een woning aan het water spreekt immers nogal snel tot de verbeelding. Maar dat was het niet. Een van die vrienden had gezegd: ‘Het lijkt wel een oud gebouw.’ Dat vond ik een mooi compliment. Dat betekent dat het al geaard is. Nieuwbouw is vaak zo clean, dat moet nog toegeëigend worden. IJside is snel opgenomen in zijn omgeving.”

Projectdetails Naam: IJside, Amsterdam.

Wat: 41 vrijesectorkoopappartementen, 6 sociale huurappartementen, 2000m2 commerciële ruimte met een tweelaagse parkeergarage voor 194 auto’s.

Architect: TEKTON Architekten.

Start ontwikkeling: 1999.

Start bouw: 2007.

Oplevering: 2009.

50

oktober 2012 – naw #45

Vormgeven aan vooruitgang column

fotografie: Anja van Wijgerden

Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeven aan vooruitgang

Nachtmerrie of droom?

Wat hebben wonen en pensioen met elkaar te maken? Veel!

Woonlasten vormen een groot deel van de onvermijdbare ­u itgaven, al helemaal na de pensioendatum. Niemand moet eraan denken om gedwongen kleiner te gaan wonen als het ­pensioen tegenvalt. Maar juist een eigen huis zou een ­prachtige pensioenbuffer kunnen zijn – als de omkeer­ hypotheek ook in ons land wordt geïntroduceerd.

Wat is de omkeerhypotheek? Dat is lenen van de bank met het huis als onderpand – tot zover niets bijzonders. Maar anders dan bij een gewone hypotheek hoef je geen rente te betalen.

Die wordt namelijk opgeteld bij de schuld. Na overlijden wordt de schuld plus rente automatisch afgelost door de verkoop van het huis. Is er iets over, dan ­k rijgen de nabestaanden het. Een eventuele restschuld is voor rekening van de bank.

De omkeerhypotheek kan worden opgenomen als een bedrag ineens, maar ook in maandelijkse termijnen of variabel, als een kredietfaciliteit. En dus is een afgelost huis een mooie ­buffer voor als het tegenvalt met het pensioen. Niet onbelangrijk, nu er meer pensioenrisico terechtkomt bij werknemers. Want hoe dek je je in tegen dat toekomstige risico? Je kunt meer sparen, maar als het meevalt op de financiële markten heb je straks een te hoog pensioen, terwijl je nu op een houtje moet bijten. Duur en dus riant wonen, veel aflossen en straks een omkeerhypotheek als dat nodig is: het is een droomoplossing.

In Amerika is die droom werkelijkheid. Wie daar 62 jaar of ouder is en zijn woning voor een groot deel heeft afgelost, mag zo’n hypotheek afsluiten. In Nederland heet dat ‘je huis opeten’. Dat klinkt eerder als een nachtmerrie, onverantwoord en hebberig. Egoïstisch ook: in plaats van je kinderen een ­erfenis na te laten, ga je zelf potverteren. Dat is een mis­verstand.

Profiel

Als een van de grootste gebieds­ ontwikkelaars van Europa is Bouwfonds Ontwikkeling al 65 jaar actief om voor­ uitgang daar te realiseren waar het telt: in de woon- en leefomgeving.

Juist de omkeerhypotheek past goed in een optimaal persoon­ lijk financieel plan, waarin ook aan de kinderen wordt gedacht.

Dankzij de omkeerhypotheek kun je namelijk niet alleen tegenvallers opvangen, maar ook kinderen en klein­k inderen geld geven met de warme hand. En dat op een moment in hun leven dat ze het misschien beter kunnen gebruiken dan als jij dood bent. Wat zouden de kinderen liever hebben: ‘Jullie ­k rijgen geld, maar ik weet niet hoeveel en ­w anneer’ of: ‘Hier hebben jullie alvast een mooi bedrag, doe er iets leuks mee.’?

De omkeerhypotheek: een droomoplossing, maar het blijft helaas nog bij dromen, want de banken in Nederland willen er (nog?) niet echt aan. Ook klanten vragen er niet om, vast ook door de eerder genoemde opeetangst.

Laten we hopen dat de afschaffing van de hypotheekrente­ aftrek, de onzekerheid over de pensioenen en de missie van banken om de klant centraal te stellen er samen voor zorgen dat de omkeerdroom ook in Nederland werkelijkheid wordt.

Henriëtte Prast

‘ Juist een eigen huis zou een prachtige pensioenbuffer kunnen zijn’

In ons doen en denken staat het creëren van vooruitgang voor zoveel mogelijk betrokken partijen centraal. Om dit te bereiken, nemen we steeds vaker het ­initiatief. Voortdurend zoeken we ­partners en partijen om samenwerkings­ verbanden mee aan te gaan. Hiermee

realiseren we in een vroegtijdig ­stadium nieuwe kansen en een betere, ­geïntegreerde aanpak van projecten.

We investeren op kleine schaal in hoog­ waardige innovaties en passen bewezen innovaties op grote schaal toe. Energie­ zuinig en duurzaamheid zijn hierbij kernbegrippen. Dankzij samenwerking met de lokale Rabobanken kunnen wij bovendien daadkrachtig inspelen op specifieke, lokale omstandigheden.

Het profijt hiervan is zichtbaar in de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling.

Adressen kantoren Bouwfonds Ontwikkeling Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Postbus 15 3870 DA Hoevelaken tel. 033 253 97 00 fax 033 253 96 85 e ontwikkeling@bouwfonds.nl www.bouwfonds.nl

Regio Noord-West Leidsevaart 590 2014 HT Haarlem Postbus 4376 2003 EJ Haarlem tel. 023 530 66 03 fax 023 536 63 94 e ontwikkeling.haarlem@ bouwfonds.nl

Regio Noord-Oost Grote Voort 221 8041 BK Zwolle Postbus 10054 8000 GB Zwolle tel. 038 425 44 40 fax 038 425 44 41 e ontwikkeling.zwolle@ bouwfonds.nl

Regio Zuid-West Poortweg 2 2612 PA Delft Postbus 75 2600 AB Delft tel. 015 268 08 08 fax 015 262 33 63 e ontwikkeling.delft@ bouwfonds.nl

Regio Midden De Brand 30 3823 LK Amersfoort Postbus 1 3800 AA Amersfoort tel. 033 453 41 11 fax 033 453 41 90 e ontwikkeling.amersfoort@ bouwfonds.nl

Regio Zuid Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven Postbus 6540 5600 HM Eindhoven tel. 040 265 98 59 fax 040 246 40 40 e ontwikkeling.eindhoven@ bouwfonds.nl

Brummelhuis Bouwcoördinatie B. V. Munsterstraat 16 7418 EV Deventer tel. 0570 66 69 50 fax 0570 66 69 51 e info@brummelhuis.nl www.brummelhuis.nl Nouville Ontwikkeling B. V. Nieuwe Eyckholt 282 6419 DJ Heerlen Postbus 70 6400 AB Heerlen tel. 045 560 70 00 fax 045 571 75 41 e info@nouville.nl www.nouville.nl

Bouwfonds Ontwikkeling maakt ­beloftes waar. We hebben langjarige kennis van complexe gebieds­ ontwikkelingen in huis en zijn onderdeel van Rabo Vastgoedgroep. Dit geeft ons de financiële slagkracht en lange adem die nodig zijn om de complexe ­u it­dagingen van de hedendaagse gebiedsontwikkeling aan te kunnen.

Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep.

colofon NAW magazine is een uitgave van

NAW magazine wordt gemaakt in samenwerking met MAB Development.

Concept, eindredactie en productie: Proof Reputation, consultancy, concept & creation Artdirection en vormgeving: Proof Studio Productiebegeleiding: Jansen&GO Drukwerkinkoop: Sumis Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Jeanine Rademakers, naw@bouwfonds.nl, tel. 033 253 98 23, www.naw.nl, www.bouwfonds.nl

Dit magazine is met zorg samengesteld.

U kunt er geen rechten aan ­ontlenen.

Kopiëren of citeren van (delen van) de

Henriëtte Prast is emotie-econome en heeft boeken geschreven als Geld & geluk en Geld & gevoel. Van 1997 tot 2007 was ze als onderzoeker verbonden aan De Nederlandsche Bank. Ze schrijft een column in Het Financieele Dagblad en is sinds 2005 hoogleraar Persoonlijke Financiële Planning aan de Tilburg University. Van 1 januari 2008 tot oktober 2011 was ze lid van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid.

inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

Binnenkijken

Zomaar een Hollands huis Donderdagavond 19.00 uur in de wijk Hagenbeek, Amersfoort Als de avond valt, komt de woonkeuken van de familie Castelijns tot leven. Er wordt gekookt en gegeten, ervaringen worden uitgewisseld en agendapunten doorgenomen. Nu, na het eten, kijkt Jolanda (receptioniste) nog even naar een aflevering van GTST, terwijl Ron (commercieel directeur van een internet­ bedrijf) en de kinderen meer oog

­ ebben voor hun iPad. Jesse ontmoet dit h keer zijn vrienden op Hyves en Lois is met het computerspel Sims in de weer.

Hond Jay, een kruising tussen labrador en poedel, ziet het allemaal tevreden aan. Het gezin is net verhuisd naar deze woning in Hagenbeek. Hiervoor ­woonden ze in een splitlevelwoning van zeven verdiepingen, ook in Amersfoort.

Daar verdronken ze in de ruimte: als ze niet oppasten, raakten ze het ­contact met elkaar kwijt. Het gezin

Tekst en fotografie: Herman van Heusden en Robert Elsing

c­ ommuniceerde in die tijd voornamelijk via de huistelefoon. Dat beviel niet en uiteindelijk zorgde labradoedel Jay voor de druppel die de emmer deed over­ lopen: al die trappen in de split level begonnen hem op te breken. De familie woont nu naar volle tevredenheid in dit nieuwe huis in Hagenbeek. Jolanda en Ron vielen vooral voor de woonkeuken en die gaf dan ook de doorslag bij hun keuze om dit huis te kopen. Ze willen er nooit meer weg.