NAW#36 juni 2010

juni 2010 #36

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Thema: naar buiten Bartender Fjalar Goud en project足 manager Cathelijn van Eck ont足 moet足ten elkaar in het Volendamse vakantiehuis van vrienden. Hun uitzicht? Kijk op de achterpagina.

Het DeltaproIn de stad & op gramma: kan- het land. Wonen sen aan de kust in het groen

inhoud

Voorwoord

juni 2010 - NAW #36

Rubriek: Inspiratie

ruimte: Haverleij, Den Bosch 6onderzoek: Wat werkt tegen verrommeling? 7nieuw project: Kerk met huizen in Gendt 8mijn moment: Directeur Ontwikkeling Ben Vos 10 kunst in de openbare ruimte: Kerkhofkunst 12interview: de vastgoedfraude-affaire: 9 vragen aan Jos van Lange, CFRO en lid van hoofddirectie Rabo Vastgoedgroep 14 detail: Een ster in je gevel 4

Thema: naar buiten

16

26

Aan de waterkant

Tussen binnen en buiten

20 Het Delta­ programma

40 Ruimte voor Ruimte

Van bermtoerisme tot parkvilla – op zoek naar het ware Hollandse buitengevoel?

Nederland bereidt zich voor op de komst van het water. Welke kansen biedt dat voor gebiedsontwikkeling?

Creatieve oplossingen voor wonen in het groen.

Op veel plekken in Nederland maken stallen plaats voor villa’s. Hoe werkt dat?

Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang

34 Prettige vakantie…

Aan het water of in het bos, recreëren doen we het liefst buiten. Drie projecten van Bouwfonds Ontwikkeling belicht.

nieuw project: Adams-Lehmannstrasse in München 46bijzonder gebouw: 2e Katendrechtse haven in Rotterdam 48 doelgroep: Nieuwe plattelanders 49terug: Ecolonia in Alphen aan den Rijn 50columnist Vincent van Rossem: Het belang van villawijken

Bouwfonds in het nieuws

Normaal gesproken gebruik ik mijn voorwoord in het NAW kwartaalmagazine om mijn visie te geven op het hoofdthema van het nummer, in dit geval 'Naar buiten'.

Dit keer moet me echter iets anders van het hart. Het zal u niet ontgaan zijn dat de naam Bouwfonds dezer dagen met regelmaat naar voren komt in de publiciteit rond de grootschalige vastgoedfraudezaak. Een aantal oud-directeuren van het voormalige bedrijfsonderdeel commercieel vastgoed, alsmede een oud-voorzitter van de vroegere raad van bestuur van Bouwfonds, zijn door het Openbaar Ministerie als verdachte aangemerkt. De komende maanden beginnen de rechtszittingen tegen de hoofdverdachten. Dat betekent dat de publiciteit over deze zaak verder gaat toenemen.

De affaire raakt onze organisatie en vooral onze medewerkers hard. Ik kan me voorstellen dat ook u, als onze relatie, vragen heeft over deze kwestie. En ik vind het belangrijk dat u wordt geïnformeerd over de relevante feiten. Daarom treft u op pagina 10 van dit nummer een vraaggesprek aan met mijn collega Jos van Lange van Rabo Vastgoedgroep, die daarin vertelt wat de achtergronden zijn van de vastgoedfraude. Met dit interview willen we u een beeld geven van de vastgoedfraude en van de positie van Bouwfonds Ontwikkeling als woningontwikkelaar in relatie tot het voormalige onderdeel commercieel vastgoed. Ik hoop van harte dat het interview eventuele vragen en onduidelijk­ heden voor u zal wegnemen. Mocht u na lezing van het interview toch nog vragen ­hebben, dan kunt u deze vanzelfsprekend stellen aan uw vaste contactpersoon binnen ­Bouwfonds Ontwikkeling of u kunt mailen naar: integriteit@bouwfonds.nl.

Als marktleider op de woningmarkt willen wij de norm zijn, waar het gaat om transparantie, integriteit en duurzaamheid. Ik ben trots op Bouwfonds. Wij weten als ontwikkelaar van woongebieden al bijna 65 jaar een goed evenwicht te vinden tussen de wens van de eindgebruiker en wat praktisch haalbaar is. We voelen ons sterk maatschappelijk betrokken en wij zijn ons ervan bewust dat gebiedsontwikkeling een grote impact heeft op de toekomst. Op de kwaliteit van onze leefwereld, voor deze generatie, maar ook voor de volgende generaties. Die verantwoordelijkheid voelen én nemen we.

45

Walter de Boer directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

4

juni 2010 - naw #36

5

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie ruimte: Haverleij

Postmodern wonen in een sprookjeskasteel In een 225 hectare groot landgoed ten noordwesten van ’s-Hertogenbosch liggen straks negen kastelen en het Slot Haverleij, ontworpen door internationaal gerenommeerde architecten. De kastelen bevatten ieder circa 50 tot 90 woningen en staan volledig vrij in het landschap. Naast bos en parkgebied zijn er ook waterpartijen, een wetlands-natuurgebied en een 18 holesgolfbaan. ’s Avonds trekken de Haverleijers zich terug achter hun kasteelmuren waar het goed vertoeven is: schoonheid, natuur en gezelligheid van de gelijkgestemde buurt dragen bij tot de tevreden-

heid van de kasteelbewoners, zo blijkt uit sociologisch onderzoek. ­Haverleijers zijn trots op hun besloten woonomgeving en dragen dit uit met eigen kasteelvlaggen en golfwedstrijden die tussen de kastelen worden gehouden. Het Slot biedt naast 450 woningen ruimte aan voorzieningen voor de wijk, zoals een basisschool en een kinderdagverblijf. Bouwfonds voert de gebiedsontwikkeling uit in samenwerking met de gemeente Den Bosch en Heijmans.

De eerste woning is opgeleverd in 2002, de laatste in 2015. Stedenbouwkundige: Soeters Van Eldonk Ponec Architecten, landschapsarchitect: Paul van Beek. Meer informatie: www.haverleij.nl.

6

juni 2010 - naw #36

7

Inspiratie onderzoek

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuw project

Tegen de verrommeling

martinuskapel Nieuwe kerk met impressie woningen Rood voor Groen, Ruimte voor Ruimte, er zijn diverse modellen om functieverandering van agrarisch gebied in goede banen te leiden.

Zo dat verrommeling wordt voorkomen en wonen, werken en recreëren in het groen harmonieus samengaan. Welk model werkt het best? Een onderzoek van Bouwfonds naar de mogelijkheden.

Veel boeren houden ermee op; in de Achterhoek is het niet anders. De Gelderse gemeente Lochem, bang voor verrommeling van haar buitengebied, wilde graag weten hoe je een functieveranderingsproces, van agrarisch gebied naar de ontwikkeling van een woonwijk, met behoud van voldoende groen, financieel en organisatorisch aanpakt. Marloes Nikkels* onderzocht het in 2009 voor haar afstudeerproject bij Bouwfonds Ontwikkeling.

Marloes: ‘De gemeente Lochem en de provincie Gelderland hadden onvoldoende inzicht in de wijze waarop zij dit proces konden inrichten en gelijktijdig de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied konden

verbeteren. Vooral de manier waarop ze de financiële ­verevening moesten regelen was nog een zwart gat, net als de rol en meerwaarde van de ontwikkelaar in het proces.’

Geen blauwdruk voor succes Geen enkele regeling – zoals bijvoorbeeld Ruimte voor Ruimte of Rood voor groen – is maatgevend voor het succes van een ontwikkelingsmodel voor functieverandering in het buitengebied, zo blijkt uit haar onderzoek. In de praktijk fungeert een regeling weliswaar als rode draad in een ontwikkelingsmodel, maar de inzet van publieke en private partijen verschilt per opgave. En is bovendien afhankelijk van de schaal van de opgave, de tijdshorizon en de al dan niet aanwezige wens van publieke partijen om actief te sturen en financieel risico te lopen. Wat er wel toe doet: de aanwezigheid van vertrouwen, respect en gelijke doelen tussen betrokken partijen.

Niet verrassend, vindt René van der Haar, senior conceptontwikkelaar die Marloes vanuit Bouwfonds begeleidde. ‘De praktijk

is veel te weerbarstig voor een model; er is geen blauwdruk voor succes te geven. Als je al een model zou willen benoemen is het: ‘vertrouwen creëren tussen alle partijen’.

Het is mensenwerk en het is maatwerk. Een aantal principes van gebiedsontwikkeling komt ook hier ook weer bovendrijven, dus.’

Het onderzoek bezorgde de provincie en gemeente desalniettemin een aha-erlebnis, vertelt hij. ‘De provincie Gelderland en gemeente Lochem hebben elkaar in dit proces leren kennen en elkaars vertrouwen gewonnen. Daardoor konden ze creatiever kijken naar de inzet van de diverse overheidsregelingen. Je kunt dus beter eerst samen een dagje uit - kijken of het klikt dan komt de samenwerking vanzelf wel.’ * ‘Ruimtelijke kwaliteitsverbetering door gestructureerde functieverandering’ heet de afstudeerscriptie die Marloes Nikkels schreef in opdracht van Bouwfonds in het kader van de master Vastgoedkunde aan de Rijksuniversiteit Groningen, augustus 2009.

Een zeldzame opdracht: het ontwikkelen van een nieuwe katholieke kerk met woningbouw in het Gelderse Gendt. De kengetallen daarvoor haal je niet zomaar uit een la, vertelt Luc Drost, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds regio Midden.

Luc Drost werd op een zaterdagochtend gebeld door de directeur van de Rabobank Oost-Betuwe. Of hij eens wilde praten met het parochiebestuur van de Heilige Martinuskerk in Gendt, een kleine kern van de gemeente Lingewaard bij Arnhem. De parochie, worstelend met een magere bezetting en scheurvorming in de huidige kerk, was toe aan nieuwe, kleinere huisvesting. Drost: “Een bijzonder project. Er worden nog maar weinig katholieke kerken gebouwd. We zijn bovendien niet iedere dag ontwikkelaar voor een kerk in combinatie met woningbouw. De kengetallen daarvoor haal je niet zomaar uit een la.

Een kwestie van maatwerk en goed meedenken met het parochiebestuur. Zelf ben ik hervormd gedoopt. Tijdens vergaderingen in de pastorie werd ik ‘gedoogd’. Ze vroegen me lachend: ‘Weet je wel wat een tabernakel is, Luc?’ Uiteindelijk ligt er nu een plan om een nieuwe kerk te bouwen. De oude toren en het front blijven behouden, zodat de kerk een herkenbaar en vertrouwd gebouw in het dorp blijft. Tegen de kerk aan komt nieuwbouw: 35 appartementen en 12 tweekappers tegen het park van de kerk aan. In de kerktoren blijft het mortuarium en in de combinatie met de nieuwe kerk wordt het ook een rouwcentrum. Met elkaar beelden de gebouwen een klassieke kerk uit, bestaande uit een voorbouw, een schip en het koor. Architectenbureau Kokon kwam met

­ ijzonder duurzame oplossingen: zo worden ­bijvoorbeeld de oude b spanten weer toegepast in het dak van de nieuwe kerk.

Naar het bisdom Omdat de kerk niet beschikt over eigen middelen, wordt de verevening uit de woningbouw gehaald. De woningen moeten een eigen positie in het geheel krijgen, zegt Luc Drost, waarbij ruim uitzicht op het prachtige park wordt geboden. “Het moet een plek worden waar altijd mensen zijn. Ik weet niet of het uniek is, maar bijzonder is deze combinatie van een kerk met woningbouw wel.” Ook de gemeente Lingewaard is enthousiast, vertelt Drost. “Als adviseur van de gemeente trekt Bouwfonds de grondexploitatie. Binnenkort gaan we gezamenlijk naar het bisdom Utrecht, dat een programma van eisen formuleerde. Eind april was er een eerste inloopavond voor omwonenden. Met spanning ­k ijken we uit naar wat omwonenden en kerkgangers vinden.”

Het plan voor de Martinusmark - zoals het project heet - is ontwikkeld door Bouwfonds Ontwikkeling in samenwerking met de parochie van de Heilige Martinuskerk, het bisdom Utrecht, stedenbouw­ kundig bureau Pouderoyen, Kokon Architectuur & Stedenbouw en de gemeente Lingewaard. In een optimistisch scenario kan in de zomer van 2011 gestart worden met de sloop van de kerk en de realisatie van de woningbouw.

8

juni 2010 - naw #36

9

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie mijn moment

fotografie: Felix Kalkman

Van het eerste concept voor een gebiedsontwikkeling tot en met de oplevering, daartussen zitten jaren van ideeën, overleg, controle en verbetering. De mensen van Bouwfonds Ontwikkeling houden zich met al die aspecten bezig.

Zo ook Ben Vos, directeur Ontwikkeling van regio Noord-West. Een paar momenten uit zijn zeer gevarieerde werkdag.

‘Als je echt samenwerkt, bereik je in een halfjaar wat je normaal in twee jaar doet’ Ben Vos

Moment: overleg over plan Broekhorn Waar: regiokantoor Noord-West van Bouwfonds in Haarlem “In samenwerking met de provincie Noord-Holland en de gemeente Heerhugowaard ontwikkelt Bouwfonds een jachthaven met 80 ligplaatsen, 400 woningen, 120 kavels van 1500 m2 en 50.000 m2 kantoren. Ook reconstrueren we een provinciale weg en realiseren we 20 hectare ecologische verbindingszone. Echt integrale gebiedsontwikkeling, dus. We zijn continu in discussie over de fiscale aspecten van deze PPS: hoe verreken je btw en overdrachtsbelasting? Ook vandaag hebben we daar weer een boeiend gesprek over. Het is ontzettend complex. De weg en de jachthaven worden betaald door het plan, maar dit zijn grote werken die weinig met een woonlocatie te maken hebben, dus moet je btw verrekenen via het btw-compensatiefonds van gemeente of provincie. Je wilt niet dat de fiscus de lachende derde is en wij allemaal een scheur in de broek hebben.

Ik geloof dat we nu bijna tot een oplossing komen.”

Moment: lunch Waar: projectbureau gemeente Beemster “Omdat de gemeente Beemster geen groot werkapparaat heeft, is een apart projectbureau opgericht met een bezetting van vier mensen, twee namens de gemeente en twee namens Bouwfonds. Gezamenlijk werken wij aan de grondexploitatie van twee grote woningbouw­ locaties. In Zuidoostbeemster (700 woningen) is het stedenbouwkundig plan gereed. Middenbeemster (240 woningen) is in de fase van grondaankoop. Binnen Bouwfonds hebben we vooraf discussie gevoerd of ik wel in het projectbureau moest gaan zitten; ik zou er te veel tijd mee kwijt zijn. Maar je komt toch sneller tot zaken als je echt fysiek samenwerkt. In een halfjaar bereik je wat je normaal in twee jaar doet.”

Moment: overleg plan De Nieuwe Tuinderij met assistent-project­ leider Natasja Hooijer Waar: Zuidoostbeemster “Ik heb Natasja ingehuurd voor onze projecten in de Beemster en ­Zeevang. Ze is vijf jaar lang raadslid geweest in Purmerend en heeft zodoende een goede politieke antenne en een heel groot netwerk. Dat is belangrijk, want het is net stadsvernieuwing wat we hier doen. Een complex geheel, want we bouwen achter de bestaande dorpslinten.

Wekelijks maakt zij een lijst met actiepunten waarvoor we samen oplossingen verzinnen, die zij vervolgens weer afhandelt. Op het terrein waar we hier staan, is een woning aangekocht en gesloopt. Nu komt er een ontsluitingsweg. Alle bestaande nutsleidingen blijken hier door de wortels van drie bomen te liggen. We besluiten de bomen te kappen en de wortels in aanwezigheid van de nutsbedrijven voorzichtig door te zagen.”

Moment: eerste paal slaan voor Kwadrant Europa Waar: Purmerend “De geschminkte mimespelers geven de toekomstige bewoners bloembollen in een potje. De 38 woningen die hier over een jaar staan, liggen op loopafstand van de historische binnenstad van Purmerend. Het is een project dat we samen doen met woningcorporatie Ymere. Op het laatste moment hebben we de prijzen in het plan behoorlijk aangepast vanwege de crisis. Best een moeilijke keuze. Maar we hebben binnen een paar maanden nu wel alle woningen verkocht! Zo’n eerste paal slaan is altijd een feest. Een opluchting ook, want voor mij is het werk dan afgelopen; collega’s nemen het over. Ik vind die beginfase het leukst. Zelf bepalen wat je kunt bouwen. Van alles moet je wat weten: van juridische zaken tot de exploitatiekant. Het mooie is ook: als ik snel werk, kunnen we sneller bouwen en hebben dus meer mensen werk. Dat voelt goed.”

10

juni 2010 - naw #36

11

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Interview Jos van Lange

Historisch perspectief 1990 Vanwege groei van de organisatie vormt Bouwfonds Nederlandse gemeen­ten de seperate werkmaat­schappijen Bouwfonds Woningbouw (woning­ont­wikkeling) en Bouwfonds Hypotheken (woningfinanciering). Later komen daarbij: Bouwfonds Property Finance, Bouwfonds Vastgoed­ontwikkeling.

9 vragen over de vastgoedfraude Aan Jos van Lange, lid hoofddirectie Rabo Vastgoedgroep

Van 1995 tot medio 2005 vond de veelbesproken vastgoedfraude plaats. De zaak is regelmatig belicht in de media en er verscheen een boek over. Op deze plek geeft Jos van Lange, Chief Financial & Risk Officer (CFRO) en lid van de hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep antwoord op een aantal belangrijke vragen over de fraude.

1995 Bouwfonds Vastgoedontwikkeling (later Bouwfonds CVG) wordt gevormd door overnames Burgfonds (1988) en Van Vlijmen Vastgoed (1995).

2000 Aandelen Bouwfonds door de gemeentes verkocht aan ABN Amro.

Fusie projectontwikkelingsactiviteiten ABN Amro met Bouwfonds CVG.

2001 Vertrek voorzitter van de raad van bestuur van Bouwfonds Cees Hakstege en directeur van Bouwfonds CVG Jan van Vlijmen.

2003 Fusie Bouwfonds Wonen, Bouwfonds Wonen Internationaal en Bouwfonds CVG in Bouwfonds Property Development.

2005 Na overname MAB volgt integratie met Bouwfonds CVG. Leiding komt in handen van MAB. Vertrek directie en medewerkers CVG. Eerste signalen fraude. Bouwfonds start eigen onderzoek.

2006 Bouwfonds organisatie in delen verkocht aan Rabobank (ontwikkeling, asset management en fondsenbeheer), SNS Reaal (property finance).

Hypotheekbedrijf blijft achter bij ABN Amro. Rabobank brengt haar nieuwe en bestaande vastgoedactiviteiten (voormalig Rabo Vastgoed en FGH Bank) onder in Rabo Vastgoedgroep.

2007 Begin 2007 start Rabo Vastgoedgroep na aanhoudende signalen een nieuw intern forensisch accountantsonderzoek naar mogelijke fraude bij het voormalige CVG. November: inval FIOD-ECD bij diverse organisaties vanwege vermeende fraudepraktijken, arrestatie van aantal personen waaronder Jan van Vlijmen en Cees Hakstege.

1. Wat is er gebeurd?

“Een aantal ex-medewerkers van het voormalige onderdeel Bouwfonds Commercieel Vastgoed (CVG) wordt er van verdacht betrokken te zijn bij een grootschalige directiefraude waarbij onder meer Bouwfonds zelf en het Philips Pensioenfonds gedupeerd zijn. Naar schatting gaat het tenminste om 250 miljoen euro. Zowel ­Philips Pensioen Fonds als Rabo Vastgoedgroep – waarvan Bouwfonds Ontwikkeling sinds 2006 deel uit maakt – probeert via beslagen en rechtszaken dit geld terug te krijgen. Ook hebben wij een aantal aangiftes gedaan tegen deze ex-medewerkers en een aantal andere betrokken personen en bedrijven.”

2. Wat is de betrokkenheid van Bouwfonds Ontwikkeling bij de fraude?

“Bouwfonds Ontwikkeling opereerde als onderdeel van Bouwfonds gescheiden van het onderdeel commercieel vastgoed. Er was in de praktijk slechts zelden sprake van samenwerking. Om de structuur van dit Bouwfonds te begrijpen is het goed eerst te kijken naar de geschiedenis. Tot het jaar 2000 was er de NV Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, waarvan de aandelen in handen waren van circa 400 Nederlandse gemeenten. De hoofdactiviteiten daarvan waren: het ontwikkelen van woningen en het verstrekken van hypothecaire leningen voor de aanschaf van woningen door particulieren. Met de tijd kwamen er activiteiten bij: het verstrekken van financieringen voor projectontwikkeling en beleggingen via Bouwfonds Pro-

perty Finance en het ontwikkelen van commercieel vastgoed door het onderdeel Bouwfonds Vastgoedontwikkeling, het latere Bouwfonds CVG. Bouwfonds CVG kreeg vorm door de overname van Burgfonds in 1988 en van Van Vlijmen Vastgoed in 1995. Bij dit onderdeel heeft de vermeende fraude plaatsgevonden. Bouwfonds CVG had een eigen directie, onder leiding van Jan van Vlijmen, en rapporteerde net als de overige divisies zelfstandig aan de toenmalige raad van bestuur, waarvan Cees Hakstege eerst lid en later voorzitter was. Beide zijn nu verdachte in de vastgoedfraude-affaire. Er was vrijwel geen contact tussen de medewerkers van CVG en de medewerkers van de andere Bouwfonds-divisies. De fraude heeft dus plaatsgevonden in een onderdeel waar Bouwfonds Wonen - het huidige Bouwfonds Ontwikkeling - weinig mee te maken had.”

3. Wanneer werd voor het eerst duidelijk dat er een probleem zou kunnen zijn?

“Rond 2005 en in de jaren daarna kwamen er signalen, bijvoorbeeld van een voormalige samenwerkingspartner van Bouwfonds CVG die teleurgesteld was in een ­project waarvoor al wel behoorlijke voorbereidingskosten waren gemaakt. Dit soort signalen leek erop te wijzen dat er niet altijd zorgvuldig werd gewerkt binnen Bouwfonds CVG.”

4. Hoe is daar toen door Bouwfonds op gereageerd?

“In opdracht van Bouwfonds zijn onderzoeken gestart, uitgevoerd door interne en

externe forensisch accountants. De uitkomsten daarvan waren niet bevredigend: intern kon wel alles onderzocht worden, maar externe relaties weigerden mee te werken en wij konden ze daar niet toe dwingen. Omdat intern de regels meestal wel gevolgd bleken te zijn, kon nauwelijks of geen bewijs gevonden worden van malversaties.

5. Hoe heeft Bouwfonds deze lang­ jarige en complexe directiefraude toch weten te constateren?

“Begin 2007 start Rabo Vastgoedgroep na aanhoudende signalen een nieuw intern forensisch accountantsonderzoek naar mogelijke fraude bij het voormalige CVG. In november van dat jaar volgt de inval van de FIOD-ECD bij diverse organisaties.

In 2009 kreeg Rabo Vastgoedgroep informatie waarmee een reconstructie kon worden gemaakt van de organisatorische en financiële structuren rond het voormalige Bouwfonds CVG en de daarbij betrokken externe partijen, waaronder gedelegeerde projectontwikkelaars en de privé-vennootschappen van de ex-Bouwfonds CVG directie en medewerkers.

Zo kon Rabo Vastgoedgroep constateren dat er sprake is geweest van een langjarige en complexe directiefraude.

Rabo Vastgoedgroep heeft kosten noch moeite gespaard om transacties na te gaan. We hebben inmiddels voor zo'n 20 miljoen euro aan onderzoek verricht; de financiële schade van deze fraude voor Bouwfonds wordt begroot op tenminste 100 miljoen euro.”

6. Heeft Bouwfonds ook aangifte gedaan tegen de mogelijke verdachten van deze vastgoedfraude?

“In 2008 en 2009 heeft Rabo Vastgoedgroep aangifte van mogelijk strafbare feiten gedaan tegen de ex-voorzitter van de raad van bestuur van Bouwfonds, een aantal ­ex-directieleden van Bouwfonds CVG, een aantal ex-medewerkers van Bouwfonds CVG, enkele gedelegeerde projectontwikkelaars en een reeks vennootschappen. In 2009 en 2010 heeft Rabo Vastgoedgroep tegen bij de fraudeaffaire betrokken partijen juridische maatregelen genomen. Die variëren van het verbreken van de samenwerking, tot het beslag leggen op geld en goederen. Dit proces is nog gaande en ik verwacht dat er meer juridische maatregelen zullen volgen.”

7. Zou een dergelijke zaak nog eens kunnen plaatsvinden?

“De governance-structuur is inmiddels wezenlijk anders. Checks en balances zijn cruciaal. Rabo Vastgoedgroep wordt ­aangestuurd door een hoofddirectie die bestaat uit een voorzitter, een CFRO en de voorzitters van de divisies. Deze hoofddirectie opereert op basis van collegiale verantwoordelijkheid en is nauw betrokken bij de activiteiten binnen de divisies.

Dit is een andere structuur dan bij het voormalige Bouwfonds. Deze fraude met commercieel vastgoed staat gelukkig los van de woningbouwactiviteiten. Bouwfonds Ontwikkeling kent al sinds jaar en dag een governance-structuur die een transparante gang van zaken waarborgt.

Uitgangspunt daarbij is een 'driehoek' die de voorzitter van de directie vormt met een financieel directeur en een directeur operations. Dit is zowel op centraal niveau als op regionaal niveau de organisatiestructuur. De operationele lijn ondersteunt en coördineert de projectontwikkelingsprocessen en zorgt er voor dat de verschillende disciplines tijdig de benodigde activiteiten inplannen, op tijd van start gaan en ook tijdig de nodige interne en externe knowhow inschakelen.”

8. Wat betekent de affaire voor de medewerkers van Bouwfonds Ontwikkeling?

“De hele affaire laat diepe sporen na, met name binnen de Bouwfonds-divisies. De feiten die aan het licht zijn gekomen en de publiciteit over deze affaire wordt als zeer pijnlijk ervaren. Het imago van de vastgoedsector is sterk beschadigd en ook ­projectontwikkeling heeft een verkeerde naam gekregen. Alle reden dus om mee te werken aan het verscherpen van de regels binnen onze sector. Het moge duidelijk zijn dat Bouwfonds Ontwikkeling en haar medewerkers zich verre hebben gehouden van deze criminele praktijken. De bevindingen uit dit fraudedossier zijn wel aanleiding geweest om intern maatregelen te nemen, op basis van wat wij lessons learned noemen. Dat houdt onder andere in dat de regelingen over de juiste handelwijze zijn aangescherpt in de 'Gedragscode Rabo Vastgoedgroep'. Elke medewerker van Rabo Vastgoedgroep heeft hiervoor getekend. Jaarlijks moeten zij ook verklaren dat ze conform de code hebben gehandeld. Verder is in beslisdocumenten

standaard opgenomen dat toekomstige relaties gecheckt worden, zodat eventuele beletselen vroegtijdig bekend zijn.

Bestaande werkwijzen zijn op een aantal punten verscherpt, dat bijvoorbeeld het aangaan van wezenlijke verplichtingen niet door één medewerker gedaan kan worden en dat langlopende, afspraken goed vastgelegd en bewaakt worden. De bestaande klokkenluidersregeling is vernieuwd en er is een externe vertrouwenspersoon aangesteld voor alle divisies van Rabo Vastgoedgroep. Tenslotte is ook de screening van nieuwe medewerkers stevig aangescherpt.”

9. Verwacht je de komende tijd meer publiciteit in verband met de Vastgoedfraude?

“Ja, deze affaire zal nog vaak in het nieuws komen, zeker als de rechtszittingen tegen de hoofdverdachten beginnen. Ondanks het vervelende feit dat daarbij ook de naam Bouwfonds regelmatig zal vallen, waarderen wij de inzet van de FIOD-ECD en het Openbaar Ministerie die deze affaire aan het licht hebben gebracht en de daders vervolgen. Zeker met het oog op de historie, de maatschappelijke rol en de smet op de goede naam van Bouwfonds, hebben we alle vertrouwen in de rechters die zich over de verdachten zullen uitspreken. Wij vertrouwen er op dat de klanten, relaties en partners Bouwfonds Ontwikkeling goed genoeg kennen om het verschil te zien tussen het Bouwfonds dat we zijn, en het vroegere Bouwfondsonderdeel waar de verdachten hun praktijken hebben uitgevoerd.”

Beleid Rabo Vastgoedgroep: -W e werken samen met FIOD-ECD en het Openbaar Ministerie om de schuldigen in deze affaire te vervolgen.

-B ij het vermoeden van strafbare feiten wordt aangifte gedaan, zonder aanzien des persoons.

-R abo Vastgoedgroep wil ook het geld terughalen bij de verdachten en/of andere betrokken personen en partijen.

-W ij zetten ons maximaal in om te voor­ komen dat dergelijke praktijken zich nog voor kunnen doen.

-R abo Vastgoedgroep wil bijdragen aan integere en transparante vastgoedmarkten.

12

juni 2010 - naw #36

13

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie kunst in de openbare ruimte

Kerkhovenkunst Met subtiele kunstwerken hoopt Groningen meer bezoekers naar historische en vaak markante kerkhoven te lokken.

Mede dankzij de steun van Bouwfonds Cultuurfonds krijgt het Noord-Groningse landschap zo een nieuwe impuls.

De wierdedorpen, de stompe korte kerktorens, enorme omgeploegde akkers, de wind, de klei, de leegte. Ten noorden van Groningen is het landschap nog relatief onaangetast, je kunt je eeuwen terug in de tijd wanen. Ter bescherming van dit karakteristieke landschap - met de kerktoren als beeldbepalend element - is de Stichting Oude Groninger Kerken (SOGK) actief.

Inmiddels beheert de stichting 62 kerken en omringende kerkhoven en blijft dat cultuurgoed voor Groningen behouden. ­Bijvoorbeeld in Wittewierum. Je zou kunnen denken dat er een forse struik staat op het kerkhof. Wie dichterbij komt, ziet dat de bruine takkenwirwar opgebouwd is uit bronzen botjes en een kunstwerk is. Jan Kuipers maakt er een knipoog mee naar de katholieke verering van beenderen. Het is

bescheiden kunst. Wie het wil zien, ziet het, en dat is precies wat de stichting beoogde.

Directeur van de stichting, Peter Breukink: “De werken moesten absoluut geen kijkagressie opwekken en het hele kerkhof overhoophalen. De buurtbewoners moeten voor het werk zorgen en dus willen we dat het bescheidenheid uitstraalt.”

Iets minder bescheiden, maar wel verdekt opgesteld tussen de bomen, is het kunstwerk dat op deze foto staat. De Afrikaanse kunstenaar Meschac Gaba maakte dit werk voor het kerkhof van Wierhuizen, waarvan de kerk tijdens de kerstvloed van 1717 wegspoelde. Hij bouwde een skelet van een kerk uit zijn geboorteland Benin. Een bijna vier meter hoog werk, uitgevoerd in betonstaal en gekleurd met glanzend brons en koper.

In het midden van de sculptuur zijn twee metalen stoelen en een tafel geplaatst als symbool voor een nieuwe ontmoeting.

Bewoners trots Elk kunstwerk reflecteert op eigen wijze de specifieke functie en betekenis van de plek, zegt Breukink. En net als de locatie waar

het wordt geplaatst, heeft ieder werk een permanent karakter. ‘Beeldende kunst zien we als link tussen heden en verleden. Alle werken hebben we bewust uit laten voeren in duurzame materialen. De tijd mag zijn gang gaan.’

Peter Breukink vindt het ‘erg bijzonder’ hoe enthousiast dorpsbewoners de kunstwerken omarmden. ‘Ze zijn zo trots, onvoorstelbaar is dat. Het heeft ongetwijfeld te maken met de tijd die we genomen hebben om iedereen in te lichten. We zijn een maatschappelijke organisatie en willen niemand iets opdringen. Door goed naar voorkeuren en bezwaren te luisteren, zijn we erin geslaagd de realisatie geruisloos te laten verlopen.’ Favoriet bij het publiek, denkt Breukink, is het werk dat JCJ Vanderheyden ontwierp voor de rand van het kerkhof in Woltersum. Een natuurstenen bankje met een 3,5 meter hoge poort ervoor. Een poort die het prachtige uitzicht omlijst. ‘Vanderheyden legt een verbintenis met het landschap. Hij benadrukt de schoonheid van een vergezicht. En dat waarderen de Groningers, gehecht als ze zijn aan hun land.’

Op Hoogte Gedacht, zoals het kunst­ project heet, startte in 2004. De SOGK werkte hiervoor samen met de Stichting Kunst en Openbare Ruimte (SKOR) uit Amsterdam, de provincie Groningen en Bouwfonds Cultuurfonds. Deze zomer wordt het zesde en laatste werk geïn­ stalleerd.

De kunstenaars en de locaties: - Jan Kuipers: Wittewierum - Stanley Brouwn: Zuurdijk - JCJ Vanderheyden: Woltersum - Pieter Laurens Mol: Obergum - Meschac Gaba: Wierhuizen - Huang Yong Ping: Vierhuizen (verwacht: zomer 2010).

Zie ook www.groningerkerken.nl

14

juni 2010 - naw #36

15

Inspiratie detail

fotografie: Agnes Kappert

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Thema

fotografie: Agnes Kappert

De Woerd

Een ster in je gevel In een wijk waar veel woningen gelijk zijn, maken de details het verschil. In De Woerd is het precies omgekeerd. De woningen van de wijk in De Meern bij Utrecht zijn juist heel verschillend, de details zorgen ervoor dat het een geheel blijft. René Steman, senior projectmanager bij Bouwfonds regio Midden: “De meeste details vind je rond de voordeur. De voorgevels bepalen het beeld van de wijk, daarom hebben we er veel aandacht aan besteed. Het lichtpunt is bij iedere woning hetzelfde, evenals het geëmailleerde huisnummerbord. De vlaggenmasthouder hebben we in het zwart laten uitvoeren. Normaal wordt die alleen geleverd in aluminium of wit. Maar het meest bijzondere detail is toch wel het natuurstenen plaatje met het stervormig gatenpatroon. Het is meer dan zomaar een ornament, hierachter bevindt zich namelijk de afvoer van de afzuigkap.

Als iedereen zelf aan de slag zou gaan met plastic afvoerbuizen, zou dat het straatbeeld, zoals wij dat voor ogen hebben, verstoren. Het natuurstenen plaatje is speciaal ontwikkeld voor De Woerd. De aannemer heeft uit-gezocht hoe groot de gaatjes moeten zijn om alle lucht ook werkelijk af te kunnen voeren. Erachter is een gaasje gemonteerd om beestjes buiten te houden.”

Naar buiten

De paden op, de lanen in en natuurlijk naar zee: wat hebben wij Nederlands met buiten zijn? Hoe kunnen we aan dat verlangen tegemoetkomen, ook als het om wonen gaat?

Essay: Het Nederlandse buitengevoel Beleid: Het Deltaprogramma en de kansen die dat biedt Trend: Creativiteit met wonen in het groen Markt: Gebiedsontwikkeling voor recreatie Proces: Ruimte voor Ruimte – zo kan het werken

16

juni 2010 - naw #36

17

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘ Het schip en de schaats, het zijn de Nederlandse symbolen bij uitstek waarop de omgeving wordt afgestemd’

Aan de waterkant door: Jaap Huisman

fotografie: Hollandse Hoogte en iStockphoto

Van de terp tot de schuur – hoe Nederlanders voortdurend op zoek zijn naar het ware buitengevoel – ook in de stad.

A

ls er één volk is dat de natuur op een voetstuk zet, haar verheerlijkt in schilderijen of muziek, zijn dat de Duitsers.

Wanderlust, een bijna onvertaalbaar woord, lijkt een gen dat alleen voorkomt bij Duitsers, dat zich manifesteert in een onstuitbaar verlangen eropuit te trekken, bij voorkeur met gebeeldhouwde stok in het avontuurlijke woud.

Hoe ruiger en ongecultiveerder het landschap, hoe liever het de zwerver is, zo geeft de schilder Caspar David Friedrich uiting aan die sehnsucht. En anders klinkt het wel door in de symfonieën van Beethoven (de Pastorale!) of meer nog in de opera’s van Wagner, die de mythe van de Rijndochters in zijn Ring tot reusachtige proporties heeft opgeblazen.

Wat stelt Nederland daartegenover? Geen woud, want daarmee is het Nederlandse landschap karig bedeeld, heidevelden

hoogstens. De zee dus. De Duitse Wanderlust zouden we wellicht kunnen vertalen met ‘een dagje naar het strand’. Kuilen graven, schuitje varen, theetje drinken, varen we naar de overkant – als het maar water is. Rivieren, beken, sloten en kanalen mogen dus ook. Maar wie de Nederlandse geschiedenis kent, weet dat zoiets geen uitgemaakte zaak was. Zo idyllisch als het strandleven werd geschilderd door Jacob Maris was de kust niet in de beleving van de Nederlander. Hij ging er varen, maar kon er niet van genieten. Kniertje is er het symbool van geworden, de zee geeft, de zee neemt.

Voordat de duinen versterkt werden en de dijken aangelegd, was de zee een bedreiging.

Een badcultuur ontbrak, niet alleen vanwege dat gevaar, maar ook vanwege het geloof. De zee was voor het gewin (de visvangst, de handel) en God zag dat het goed was, onder meer in Scheveningen en Kat-

wijk. Het waren - opnieuw - de Duitsers die snakkend naar Freie Luft und Körperkultur de Hollandse stranden veroverden met het Kurhaus als pion. Kurhaus, kan het Duitser?

Overlevingskunst

Waarschijnlijk waren Nederlanders, gepokt en gemazeld door overstromingen en ondergelopen kelders, allang blij dat ze droge voeten hadden. Het oorspronkelijke landschappelijke verlangen stond dan ook gelijk met overlevingskunst, via de ontsnapping naar vluchtheuvels (terpen, dijken) of de ontginning van polders: geen natuurlijk gegeven waarover de Duitsers beschikten, maar veroveringen op het water. Het genot kwam pas na de verovering. Nederland is, anders dan Duitsland of Frankrijk, geen instant landschap – en dus lijken Nederlanders in de geschiedenis ook een andere houding te hebben ingenomen ten aanzien van het ommeland. Zodra het »

18

juni 2010 - naw #36 - naar buiten

19

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Het verlangen naar buiten wordt gecompenseerd door een stedelijke behoefte: instantnatuur’

land op het water was veroverd, moest het worden bewaakt. Het is vaak gezegd: Nederland is een land van nut en noodzaak, met het meest kunstmatige landschap ter wereld, dat ook nog eens telkens opnieuw heringericht wordt. En dat vervolgens wordt gecultiveerd. Meer akkerbouw dan in heel Australië, de grootste bollenteelt ter wereld en alleen al in Brabant meer beesten dan mensen. Hoezo landschappelijk vermaak?

Cruciaal in het verlangen naar een natuurlijke omgeving is het begrip veiligheid.

Beheersing. Pas als een mens zich zeker weet en zich kan verweren tegen de grillen van de natuur, kan hij genieten. De Duitse Wanderer doet dat door zich een weg te banen door het (oer)woud, de Nederlander door te varen, en anders, bij vrieskou, te schaatsen. Het schip en de schaats, het zijn de Nederlandse symbolen bij uitstek waarop de omgeving werd en wordt afgestemd. Dat gebeurt door de aanleg van havens, steigers, vlonders, kades en een enkele pier, maar ook door ijsbanen die als rare ovale meertjes of weilandjes in het landschap liggen totdat ze ontwaakt worden bij -0 °C. De lantarenpalen staan er net zo wezenloos bij als een skischans ’s zomers in Finland. Zelfs de ovale vijver op het Museumplein in Amsterdam doet aan dat spel mee, ’s zomers voor het pootje baden, ’s winters voor de ijspret. Zo haal je het platteland binnen. Al deze ingrepen in het landschap belichamen het ‘buitengevoel’ van Nederlanders, de wetenschap dat je kunt wegvaren of wegrijden uit een Mondriaanachtig landschappelijk patroon.

De cirkels die Nederlanders beschrijven bij hun recreatief genoegen, zijn overzichtelijk. Voor architect Ben van Berkel, opgegroeid in Utrecht, was het luieren op de

dijk van het Amsterdam-Rijnkanaal (geen strand) zijn ultieme jeugdervaring, zoals het voor vele jongeren uit de jaren zestig moet zijn geweest. En opvallend genoeg geldt dat ook voor jongeren van nu die zich uitleven op stadsstranden, van Blijburg in Amsterdam tot Strand aan de Maas in Rotterdam. Het verlangen naar buiten wordt gecompenseerd door een stedelijke behoefte: instantnatuur. Dat gebeurt niet alleen in de Randstad, maar ook in Parijs.

De onderliggende gedachte is: als we het strand niet kunnen bereiken omdat we misschien de groepsleden uit het oog verliezen, halen we de zandbak naar binnen.

Aan die behoefte voldoet ook de ijsbaan op het Museumplein. Stad en ommeland zijn in dit opzicht complementair.

Buitengevoel

Terwijl de stedelijke verdichting toeneemt, is het opmerkelijk dat er toch mogelijkheden gevonden worden om in de stad ruimte te vinden om het buitengevoel aan te wakkeren. Ontwikkelaars zien kans huizen met tuinen of met patio’s aan te bieden – zoals met succes is gebeurd in het dichtbebouwde Oostelijk Havengebied in Amsterdam – of een nieuw fenomeen als daktuinen en – terrassen te scheppen. Zo kun je in het hart van Almere boven het winkelcentrum een totaal andere, onverwachte wereld aantreffen, een oase met groen en balkons. Je hoeft er niet meer op uit te trekken, het groen ligt aan je voeten: dit is van belang om de automobiliteit terug te dringen. Een ander stedenbouwkundig verschijnsel is de terugkeer van het water in de stad, het heropenen van gedempte grachten of de herontwikkeling van oude havengebieden. In Utrecht werd zo ten zuiden van het Jaarbeursgebied een fraai binnenstedelijk project, Parkhaven,

rondom een kanaal aangelegd: zo komt het ideaal van een bootje voor de deur of een strandje vlakbij dichterbij. Makelaars blijven het maar herhalen. Met een woning aan het water is de helft van het geld al verdiend.

Natuurlijk hoort bij het verlangen naar buiten een tweede huis, en voor wie dat niet kan bekostigen, de caravan. Opmerkelijk is dat het tweede huis, tegenwoordig liever recreatiewoning genoemd, sinds een aantal jaren in omvang is toegenomen en een landelijke uitstraling moet hebben.

Daarmee vergeleken hebben de paar vakantiehuisjes die Gerrit Rietveld na de oorlog ontwierp het formaat van een openbaar toilet. En dat geldt in mindere mate ook voor de eerste bungalowparken van wat toen nog Sporthuis Centrum heette. Geschakelde bungalowtjes van kalkzandsteen waren het, met als grootst denkbare luxe een open haard.

Door de toegenomen welvaart is de vakantievilla opgeklommen tot het lusthof zoals de buitenplaatsen van de elite dat in de 17e en 18e eeuw aan de Vecht of in het Gooi waren. Het verschil: de vakantievilla is gedemocratiseerd. De hedendaagse elite is dan ook al weer verder getrokken. Twintigduizend Nederlanders schijnen een tweede huis in Frankrijk te bezitten, waar ze zich teweerstellen tegen inbraken en soms buitenlanderhaat. En de horizon wordt verder gelegd, eerst Spanje, Portugal en Toscane maar nu zelfs Vietnam of Thailand. Het buitengevoel staat in dit geval gelijk met de afkeer van winter en regen of is mogelijk een reactie op de overvolle Nederlandse steden. Een landschapsarchitect als Dirk Sijmons heeft in de tijd dat hij rijksadviseur was, gewaarschuwd voor ‘het op slot zetten van het platteland’. Geen burger kan of

mag zwerven door het Groene Hart, veel boerenland is onbetreedbaar en hele stroken duin zijn afgezet met prikkeldraad zie daar maar je vleugels uit te slaan op een warme zomerdag. Dat verklaart mede de trek naar het buitenland, waar hiking op minder belemmeringen stuit.

Wie zich de afgelopen tien jaar een beeld wil vormen van de architectuur van de recreatieparken, kan van de ene in de andere verbazing vallen. Anything goes: Frans-meditteraans zoals in Port Zélande (Schouwen-Duiveland), gereconstrueerde vissershuizen (maar dan groter) in Makkum, Friesland, een kunstmatig Fries stadje (Esonstad Dokkum) maar voornamelijk een eindeloze reeks boerderijachtigen, waarvoor Wim Schippers ooit de passende naam boerderette heeft verzonnen.

De zogenaamde boerderij is daarmee uitgegroeid tot rolmodel van het Nederlands buitengevoel, niet alleen op het platteland maar ook verankerd in menige Vinex-locatie waar vrije kavels zijn uitgegeven. Als één fenomeen een populistisch antwoord is op het modernisme, is het wel de boerderette. Vreemd eigenlijk, want zo lang is het niet geleden dat boerderijen en het boerenland werden afgedaan als onderontwikkelde aspecten van het Nederlandse landschap. En nog steeds is het boerenland geen pasklaar Utopia, ontsierd als het wordt door megastallen, silo’s en ziek-

tes. In de provincie Brabant bijvoorbeeld wordt het voor de stedelingen lastig om aan de verlokkingen van het buitengevoel toe te geven.

Van hoeve naar schuur

Pas toen stedelingen eind jaren zestig van de vorige eeuw de potentie van boerderijen ontdekten, door ze te transformeren in woonboerderijen, compleet met zitkuil, vide, plavuizenvloer en laaiende open haard, werden ze een begeerlijke ondersteuning van het ‘buitenleven’. Zowel geschikt voor woongroepen en communes als voor ondernemende kunstenaars en architecten. Gelukkig maar, anders waren veel historische hoeven verdwenen, waarvoor dankzij de schaalsprong in de agrarische industrie geen functie meer was. ­Symbool voor de erkenning van de woonboerderij is dan ook de aankoop door het Openluchtmuseum van ‘het optrekje’ van de voormalige staatssecretaris Cees van Leeuwen, dat moest wijken voor de hogesnelheidslijn. Typerend voor de wooncultuur van de jaren zeventig, zo beredeneerde de directie het besluit.

Sinds een paar jaar hebben architecten een ander archetype ontdekt dat kan wedijveren met de boerderij, en wel de schuur.

Eigenlijk komt die voort uit bittere noodzaak, omdat bestemmingsplannen op het platteland geen buitenissigheden toelaten.

Het voordeel van de schuur is dat het in feite een casco is dat zich leent voor allerhande indelingen en dus gebruiksmogelijkheden. Kantoor aan huis, een apart gastenverblijf, een woongroep voor ouderen, er zijn al enkele zeer uiteenlopende nieuwe schuren op het platteland verrezen, vaak in hout uitgevoerd, soms met een rieten dak.

Wat de woonboerderij was voor de jaren zeventig, zou de schuur wel eens de hype voor dit decennium kunnen zijn.

Naar buiten willen we, omdat de stad door de verdichting drukkender op het gemoed zal werken. Een Duits Wanderlust zal de Nederlander zich niet toe-eigenen, maar er gloort hoop. Door de aanwijzing van nieuwe nationale parken die anders dan de Hoge Veluwe meer georiënteerd zijn op het water – plasdrasgebieden, opnieuw onder water gezette polders – kan de Nederlander zijn kano pakken. Of anders met lieslaarzen door lisdodden. Want dat hebben de Duitsers of de Fransen weer niet. Elk volk kiest zijn eigen buitenweg.

Bronnen Naar Buiten: Ileen Montijn, SUN, 2001; Landschap: samenstelling Dirk Sijmons, A+N, 1998; Het land in de stad: N. Tummers e.a. Thoth, 1997; Ben van Berkel interview Volkskrant Magazine, 20-32010; Iedereen wil een schuur: J. Huisman, Vrij Nederland, 2005; Huis in Frankrijk: Tracy Metz, NAI, 2010-03-23.

21

‘ Tussen 2011 en 2015 verwacht ik spannende beslissingen. Bijvoorbeeld over de bescherming van de Rijnmond. Of over buitendijks bouwen’

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Het Deltaprogramma

‘ Maak veiligheid aantrekkelijk’

Wim Kuijken

door: Edwin Lucas fotografie: Hans van den Heuvel

Water heeft Nederland altijd voor uitdagingen geplaatst. Maar nog nooit waren die zo groot als nu, nu het klimaat verandert. De commissie-Veerman adviseerde in 2008 om een deltaprogramma op te tuigen dat tientallen jaren omspant. Wat houdt dat in? Hoe gaan we het betalen? En zijn er kansen voor integrale gebiedsontwikkeling? “Het is te druk geworden. Je kúnt niet meer zomaar ergens een dijk doorheen jassen.”

E

en nieuwe woonwijk ontwikkelen in een diepe polder – is dat wel verstandig, nu het klimaat verandert en de zeespiegel stijgt? Landschapsarchitect Adriaan Geuze vindt van niet. Dat er serieuze plannen zijn voor nieuwbouw in de Zuidplaspolder bij Gouda, de ‘diepste soepkom van Europa’ (7,7 meter onder NAP) noemt hij gekkenwerk.

“De grond voelt er als yoghurt”, zei hij begin 2007 in de Volkskrant. “Wie gaat daar nou wonen met zijn kindjes? Alle stoplichten staan op rood. Alle deskundigen ontraden het. Maar de bouw gaat door. Het ontzag voor het water is helemaal weg. We maken ons veel te afhankelijk van de techniek.”

Wim Kuijken in de duinen vlakbij de Deltawerken.

Andere vraag. Heeft het voor een boer zin om te investeren als zijn grond over tien jaar misschien moet worden gebruikt voor waterberging? En als in Rotterdam plannen worden gemaakt voor stadsontwikkeling in het oude havengebied, op welke bescherming van die (buitendijkse) gebieden tegen het water mogen ontwikkelaars dan rekenen?

Gemeenten, provincies, gebiedsontwikkelaars, boeren, burgers en buitenlui krijgen binnen nu en enkele jaren duidelijkheid over dit soort vragen. De komende jaren vallen structurele besluiten over de vraag hoe Nederland tegen het wassende water moet worden beschermd en hoe voldoende zoet water voor de drinkwatervoorziening is te garanderen tegen de achtergrond van de klimaatverandering. Dat gebeurt onder de vlag van het Deltaprogramma,

vastgelegd in de Deltawet die op 1 februari van dit jaar aan de Tweede Kamer is aangeboden. Een speciale deltacommissaris – Wim Kuijken, benoemd voor zeven jaar – doet een voorstel voor dat programma, zorgt voor de voortgang en de uitvoering en stimuleert samenwerking tussen alle betrokkenen. De Deltawet vloeit voort uit het eindrapport van de deltacommissie onder leiding van oud-minister Cees Veerman (zie kader).

De ramp vóór zijn

Deltacommissie, Deltaprogramma: de terminologie doet denken aan 1953, het Deltaplan. “Ja, er is een parallel”, zegt deltacommissaris Wim Kuijken. “Het gaat om de beveiliging van Nederland tegen overstromingen. Maar er is ook een groot verschil. Het Deltaplan was een reactie op een ramp. Wij willen de ramp vóór zijn.

Daarnaast denken we ook na over de zoetwatervoorziening. En vooral: we willen veiligheid aantrekkelijk maken.”

Daarmee bedoelt hij dat veiligheidsmaatregelen bij voorkeur meerwaarde moeten opleveren voor natuur, milieu en economische ontwikkeling. Een voorbeeld: “Ik was vandaag op werkbezoek in Scheveningen. Daar moet de zeewering worden aangepast. Je kunt die natuurlijk gewoon hoger maken. Maar je kunt haar ook slim inbedden in een boulevard en daarmee een aantrekkelijke woon- en leefomgeving creëren. Ik ben van de school dat veiligheid aantrekkelijk moet worden gemaakt, ruimtelijk en economisch.”

Op veel plaatsen in Nederland gebeurt dat al. Zo combineren »

22

juni 2010 - naw #36 - naar buiten

gebiedsontwikkelaars vaak woningbouw met waterveiligheid (zie kader). Een groot project als Ruimte voor de Rivier benadert veiligheid altijd in samenhang met natuurontwikkeling, recreatie en soms ook woningbouw. Deze rivierprojecten worden opgenomen in het eerste deltaprogramma, dat met Prinsjesdag zal verschijnen.

Het telt drie deelprogramma’s voor heel Nederland (Veiligheid, Zoet water, Nieuwbouw en herstructurering) en zes regionale programma’s: Rijnmond-Drechtsteden, de zuidwestelijke delta, het IJsselmeergebied, de rivieren, de kust en het Waddengebied.

Motorblok

Kuijken, die sinds 1 februari stad en land afreist om zich voor te stellen aan alle belanghebbenden, noemt de negen onderdelen ‘het motorblok’ van het Deltaprogramma. De leidingen en draden in dat motorblok bewaakt hij nauwlettend: ze zorgen voor samenhang. “Het zijn de deltabeslissingen, de cruciale besluiten waar verschillende onderdelen elkaar raken.” Met zo veel mogelijk partners, aan de hand van zo veel mogelijk feitenmateriaal, wil hij in een transparant proces laten zien welke keuzes en opties er zijn – en welke pijnpunten. Uiteindelijk maakt de politiek de keuzes. Dat wordt boeiend: “Tussen 2011 en 2015 verwacht ik spannende beslissingen. Bijvoorbeeld over de bescherming van de Rijnmond. Of over buitendijks bouwen. Ik vind het niet meer dan fatsoenlijk dat je rond 2014-2015 goed doordachte opties over die thema’s voorlegt, zodat mensen weten waar ze aan toe zijn.”

De politiek zal tegen die tijd ook moeten (durven) kiezen voor die mooi doordachte integrale oplossingen. Dreigt niet het risico dat die terzijde worden geschoven, omdat ze te duur worden gevonden in een financieel krappe tijd? Kuijken erkent: “Dat kan altijd gebeuren. Het beste zou daarom zijn dat je het beste alternatief zó goed doordenkt dat het juist goedkoper is. Dat is mogelijk! Ruimte voor de rivier is bijvoorbeeld goedkoper en duurzamer dan steeds maar weer dijken bouwen die je moet onderhouden of vervangen.”

Nattigheid

Hoe integraal kan ons waterveiligheidsbeleid écht zijn? Bij het verschijnen van het rapport van de commissie-Veerman in 2008 voelde Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds Ontwikkeling, meteen nattigheid. In een column sprak hij de vrees uit dat het Deltaprogramma toch een sectorale koers zal kiezen. Iedereen zegt dat de plannen voor waterveiligheid onderdeel moeten vormen van integrale gebiedsontwikkeling, schreef hij, maar de ervaring leert dat een sectorale, verkokerde structuur zijn eigen werkelijkheid creëert.

“Verbindingen leggen tussen sectorale belangen, het is nog steeds niet goed doorgedrongen waar dat zou moeten”, licht De Zeeuw nu toe. “Veel bestuurders, deskundigen en ambtenaren hebben er te weinig besef van. Ondanks alle publicaties en programma’s heeft gebiedsontwikkeling geen politieke prioriteit.

Natuurlijk, de commissie-Veerman erkent dat je niet overal nieuwe dijken doorheen moet raggen. Da’s mooi, maar hoe gaat het straks, als het op de uitwerking aankomt? Het gaat erom hoe je het geld organiseert, hoe je de operateurs in het veld africht en wie je als partners kiest.”

De sectorale benadering ligt altijd op de loer, wil De Zeeuw maar zeggen. Hij beschrijft vier ontwikkelingsfasen. “De eerste fase, de hardcore ingenieursmentaliteit van 1953 – ‘ram er maar een dijk in, dan is het veilig’ – is gelukkig verleden tijd. Daarna kwam fase 2: inzien dat het anders moet, maar dat vervolgens niet doen. In fase 3 komt integraal denken in de besluitvorming tevoorschijn.

Pas in fase 4 zie je de versmelting: echt integraal handelen. Met wat mij betreft ook één ministerie voor de Leefomgeving, met

23

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

De commissie-Veerman, de Deltawet en het Deltaprogramma - De Deltawet en het Deltaprogramma komen voort uit het advies Samen werken met water van de deltacommissie (de commissie-Veerman). Ze bracht advies uit over de bescherming van Nederland tegen de gevolgen van klimaatverandering.

- In het eindrapport (2008) keek de commissie verder dan naar (water)veiligheid alleen. Er werd ook gelet op de samenhang met wonen, landbouw, natuur, recreatie, landschap, infrastructuur en energie.

- Waterveiligheid speelt in het advies een cruciale rol.

Het gaat dan om bescherming tegen overstromingen en het veiligstellen van de zoetwatervoorziening.

- De visie van de deltacommissie reikt tot na 2100.

Ook op de korte en middellange termijn doet de commissie-Veerman twaalf concrete aanbevelingen, omdat actie nu noodzakelijk is. Ze variëren van aanpassen van de veiligheidsnormen tot dijkversterking en instelling van een deltafonds dat leningen kan aantrekken op de kapitaalmarkt.

- Voor een samenvatting en de aanbevelingen: www.deltacommissie.com.

één financiële pot en één minister.”

Waar zitten we nu? Volgens De Zeeuw ergens tussen fase 2 en 3.

Maar de slag is nog niet verloren, vindt hij. “Echt verliezen kunnen we hem ook niet meer, want het is te druk geworden in Nederland, zowel bestuurlijk als fysiek. Je kúnt niet meer zomaar ergens een dijk doorheen jassen. Wat je ook van de grond wil krijgen, je moet het doen met oog voor alle belangen. In dit geval moeten we dus maximaal profiteren van de opgave om de waterveiligheid op peil te brengen.”

Zwitsers zakmes

Volgens De Zeeuw zou Kuijken eigenlijk bij alle grote gebiedsontwikkelaars in Nederland langs moeten. ‘En dan maar problemen en oplossingsrichtingen uitwisselen. Wat gaat het water doen?

Wat zou de oplossing kunnen zijn? Kunnen we daarop aansluiten?’ Hij noemt enkele voorbeeldprojecten die laten zien hoe het volgens hem moet: nieuw land achter een aangepaste zeewering bij Petten en ruimte voor de rivier in combinatie met woningbouw bij Zutphen (zie kader). “Ook mooi: bij Perkpolder in Zeeland werkt Bouwfonds samen met AM aan een ontwikkeling waarbij wonen, natuur, water en veiligheid worden gecombineerd. Die kant moet het op.”

Integrale gebiedsontwikkeling heeft iets van een Zwitsers zakmes: je kunt er alle problemen tegelijk mee te lijf. Wim Kuijken is er helemaal vóór, maar toont ook reserves. “Integraal opereren hoort tot de kern van mijn opdracht. Maar het is geen doel op zich. Veiligheid gaat voor, altijd. Als we tijd hebben – en die »

‘ Het gaat erom hoe je het geld organiseert, hoe je de operateurs in het veld africht en wie je als partners kiest’ Friso de Zeeuw

Friso de Zeeuw in het hart van Waterland: Monnickendam.

24

juni 2010 - naw #36 - naar buiten

25

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

­ ebben we – zorgen we ervoor dat we veiligheid combineren met h ruimtelijke kwaliteit. Maar voor integraliteit op zichzelf kun je heel allergisch zijn. En wel omdat er dan vaak niets gebeurt. Vaak is het doel onduidelijk. Integraliteit – misschien hoor ik dat woord gewoon te veel – zegt op zichzelf niets.”

Toch kan hij zich de kritiek van De Zeeuw voorstellen. “In het verleden hebben we vaak gezien dat op een ramp een eendimensionale reactie volgde: dijken omhoog! Nu gaat dat anders.

Neem Scheveningen. Daar is geld beschikbaar voor verbetering van de waterkering. De provincie en de gemeente doen er geld bij voor ruimtelijke en economische ontwikkeling. Een ideaal scenario. Andere partijen – en dat kunnen private partijen zijn – kunnen hun geld aan ons koppelen. Dat moedig ik ook aan.

En ik zie het in de praktijk ook al gebeuren. Ik ben niet zo bang voor verkokering.”

Geld & water

Roelof Balk bij een nieuw ­aangelegde sluis in Spaarndam.

‘Het deltafonds moet zijn basis verbreden; het moet zelf leningen kunnen aantrekken, apart staan van het Rijk en een actieve financieringsrol spelen’ Roelof Balk

De uitvoering van het deltaprogramma gaat geld kosten. Tot 2050 verwacht de deltacommissie dat er 1,2 à 1,6 miljard euro per jaar mee is gemoeid en voor de periode 2050-2100 jaarlijks 0,9 à 1,5 miljard euro. Deze bedragen worden geput uit een speciaal deltafonds. Het wordt tot 2020 gevuld met geld dat al was gereserveerd voor waterveiligheid en zoetwatervoorziening in het Infrastructuurfonds; na 2020 komt er jaarlijks minimaal 1 miljard euro beschikbaar.

Volgens Friso de Zeeuw getuigt de instelling van dit fonds eigenlijk ook weer van sectoraal denken. Er is een grote kans, vindt hij, dat het deltaprogramma ‘hoog gaat scoren in de wedstrijd om de financiële middelen ten koste van andere investeringen’. Anders gezegd: het water gaat er met het geld vandoor. “Ik zou liever een breed fonds willen voor gebiedsontwikkelingsprocessen voor de komende decennia, inclusief veiligheid.”

Een andere kijk op het deltafonds kwam begin dit jaar van Roelof Balk, voormalig directeur van Fondsenbeheer Nederland, onderdeel van de Rabo Vastgoedgroep. Van 1995 tot 2008 was hij directeur van het Nationaal Groenfonds. Dat fonds, opgericht door de provincies en het ministerie van LNV, biedt financieringen voor natuur en landschap, zodat plannen – bijvoorbeeld voor de Ecologische Hoofdstructuur – sneller kunnen worden uitgevoerd. Daarbij worden publieke en private geldstromen gebundeld.

Precies dat laatste schort eraan bij het deltafonds, benadrukt Balk.

Er gaat alleen maar rijksgeld in het deltafonds en tot 2020 is eigenlijk niets extra’s geregeld voor de additionele investeringen van het Deltaprogramma. Zorgwekkend, want het uitvoeringstempo van die extra investeringen, nodig om de gevolgen van de klimaatverandering op te vangen, staat of valt met dat geld, terwijl de rijksbegroting onder zware druk staat. Daarom adviseert hij om andere financieringsbronnen aan te boren. Zoals de provincies (die vaak vermogend zijn) en de kapitaalmarkt (waar vooral particuliere spaarders veilige investeringen zoeken met een solide rendement).

Groene investering

Balk vindt dat het ministerie van Financiën het deltafonds te eenzijdig heeft neergezet. Ook als de overheid zou zwemmen in het geld, zou het goed zijn om het fonds publiek-privaat te financieren, vindt hij. “De overheid wil het zo goedkoop mogelijk doen. Maar dat betekent niet dat er alleen overheidsgeld in het fonds moet.

Met slimme combinaties kom je vaak verder. Ik verwacht dat veel mensen bereid zullen zijn geld te steken in hun eigen omgeving en veiligheid. In een deltafonds dus – net zoals ze dat nu doen in groene beleggingen. Als je het Deltaprogramma aanwijst als groen of maatschappelijk project, lukt dat. Dat valt goed te beargumenteren: veiligheid tegen hoogwater is een maatschappelijk doel en de projecten gaan bovendien vaak gepaard met natuuraanleg en ver-

Waterveiligheid en gebiedsontwikkeling: twee kanshebbers Petten: nieuw land achter de zeewering Een zwakke schakel in de Nederlandse kustverdediging, zo noemde de commissie-Veerman de Hondsbossche en Pettemer Zeewering. Versterking van de kust kan hier goed worden gecombineerd met de inrichting van een geheel nieuw buitendijks woon- en natuurgebied, stelt een speciaal opgerichte stuurgroep. Daarin zijn onder andere de gemeente Petten, Bouwfonds Ontwikkeling, ASR Vastgoed, NZO, ­Boskalis en Grontmij vertegenwoor­ digd. Het idee is om een nieuw duinlandschap te creëren, in combinatie met woningbouw, waterrecreatie en natuurontwikkeling.

IJsselsprong: ruimte voor de rivier, groen en wonen Hoe kun je veiligheidsmaatregelen tegen overstromin­ gen effectief combineren met een nieuw woongebied (2500 woningen), nieuwe infrastructuur en nieuwe natuur? De provincie Gelderland en de gemeenten Brum­ men, Voorst en Zutphen hebben samen met het Water­ schap Veluwe een antwoord gevonden op deze vraag: integrale gebiedsontwikkeling. Aanvankelijk was het de bedoeling dat er een publiek-private samenwerking zou worden aangegaan. ­Uiteindelijk is gekozen voor een aanpak waarbij Bouwfonds Ontwikkeling participeert in de vorm van een bouwclaim. Meer informatie: www.ijsselsprong.nl. betering van de ecologische kwaliteit.’ Balk stelt voor dat het deltafonds zijn basis verbreedt. Het moet zelf leningen kunnen aantrekken, apart staan van het Rijk en een actieve financieringsrol spelen.

De provincies – zeer vermogend sinds de privatisering van de nutsbedrijven en beducht om financieel te worden afgeroomd – hebben belang bij zo’n rol. ‘Ze moeten toch nadenken over de inzet van hun vermogens voor de leefomgeving. Een soort investeringsfonds.

Daarmee worden ze investeerders in deltaveiligheid.”

Deltacommissaris Kuijken reageert ontspannen. “Boeiend idee, hoor. Ik zou er graag eens over doorpraten. Tot 2020 is er trouwens best veel rijksgeld beschikbaar. Het geld uit het zogenoemde natte Infrastructuurfonds gaat naar het deltafonds, voor de lopende programma’s. En ik sluit niet uit dat je andere geldstromen daaraan kunt koppelen. Best mogelijk dat straks, als het deltafonds definitief wordt ingericht, publieke en private gelden worden gecombineerd. Maar wat voor mij als een paal boven water staat, is dat je deze belangrijke rijksverantwoordelijkheid nooit buiten boord kunt zetten.”

Innovatief

Terug naar de Zuidplaspolder, de diepste soepkom van Europa, en naar het gebrek aan ontzag voor water dat zou blijken uit het idee om juist daar te bouwen. Wim Kuijken zal nooit zeggen dat dit soort bouwprojecten moet worden geschrapt. “Ik begrijp dat de vraag rijst hoever we nog kunnen gaan. Het antwoord: dat ligt aan de mate waarin je bereid en in staat bent je veiligheid te organiseren. Daarover ben ik optimistisch. Nederland is innovatief. Drijvende kassen in het Westland laten zien dat we kunnen bouwen met water.’ Van gebrek aan ontzag, wil hij maar zeggen, is geen sprake. ‘Nederland is dankzij het gevoel van urgentie en het werken met water groot geworden.”

26

juni 2010 - naw #36 - naar buiten

27

U

‘ Zo gaan we op een slimmere manier om met buitenruimte’

groen Creatief met

Wonen in het groen is voor veel ­mensen een droom. En die droom kan werkelijkheid worden, ook waar de ruimte beperkt is. Dit dankzij nieuwe, creatieve manieren om een landschappelijke woonomgeving te creëren.

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

door: Annemiek de Gier

fotografie: Peter van Breukelen

it diverse onderzoeken blijkt: wie in een groene woonomgeving woont, voelt zich gezonder, beweegt meer en heeft meer sociale contacten. Geen wonder dus dat er veel vraag is naar woningen in het groen. Dit is niets nieuws: de aanwezigheid van groen in woonomgevingen is al lange tijd een punt van aandacht. In vroeg-naoorlogse wijken werd groen opgebouwd volgens een klassieke hiërarchische structuur: van woongroen via buurtgroen, wijkgroen en stadsdeelgroen naar stadsdeelparken. Het was de bedoeling dat hierdoor hechte buurtgemeenschappen zouden ontstaan. Maar het scheiden van functies, in combinatie met de afstand van het groen tot de woning, het grootschalige karakter en de rechtlijnige manier waarop het groen was ingericht, leidden ertoe dat bewoners er weinig gebruik van maakten. Niet voor niets werd in de jaren zeventig de openbare ruimte kleinschaliger van aard. Intimiteit en menselijke maat stonden centraal in het ontwerp. Er kwamen woonerven met collectieve groene ruimtes. “Toch, in de huidige samenleving lijken ook deze achterhaald”, zegt landschapsarchitect Hank van Tilborg van H+N+S Landschapsarchitecten. “Er moeten steeds meer auto’s worden geparkeerd en gemeenschappelijke ruimten worden steeds vaker gezien als openbaar gebied waarvoor niemand zich verantwoordelijk voelt. Kortom, er bestaat behoefte aan nieuwe vormen van buitenruimte. Feit is dat Nederland klein is en dat er te weinig ruimte is om elk huis van een riante tuin te voorzien. Collectief groen is dus niet te vermijden, maar het is zaak om daar op een andere, slimmere manier mee om te gaan. Steeds vaker wordt dan ook bij gebiedsontwikkeling een bewuste afweging gemaakt over hoe om te gaan met het leefmilieu. Over hoe de combinatie van privétuinen, openbaar en semi-openbaar groen het beste op elkaar af te stemmen, zodat zelfs mensen die alleen een terras bezitten toch het gevoel kunnen hebben in een groene omgeving te wonen.”

Gemeenschappelijke tuin

Van Tilborg merkt in zijn werk dat de vraag naar ‘groen wonen’ groeit. “Natuurlijk kun je voor elk ontwikkelingsproject een aparte groenoplossing verzinnen, maar juist omdat de ruimte in Nederland zo schaars is leek het ons wenselijk om eens te kijken of er bepaalde ‘regels’ te beschrijven zijn voor verschillende typen locaties.” Samen met Bouwfonds Ontwikkeling deed H+N+S een onderzoek naar landschappelijk wonen in Nederland. Honderd projecten werden grondig bekeken op factoren als: hoe staat groen in ver­ houding tot woondichtheid en welke groenoplossing is het meest geschikt voor welk type locatie? Van Tilborg: “Een van de dingen die uit het onderzoek naar voren kwam, is dat een groene woonomgeving niet per se verband hoeft te houden met de prijs van de woningen. We hebben wijken gezien met dure woningen zonder tuin; maar ook groene wijken waar de prijzen relatief laag liggen.

Als mensen geen eigen tuin hebben, kun je hen op verschillende

manieren het gevoel geven dat ze toch groen wonen. Met een weelderige gemeenschappelijke tuin bijvoorbeeld, die bewoners deels zelf onderhouden, of met natuurlijke overgangen tussen bebouwing en groen. Met een beetje creativiteit is er heel veel mogelijk.”

Groene samenleving

Om die creativiteit een kans te geven, is het wel belangrijk dat gemeente en ontwikkelaar al in een vroeg stadium om de tafel gaan zitten, vindt Frans Holleman, senior ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds regio Midden. “Zo kunnen zij tijdig samen bepalen hoe en waar het groen in een ontwikkelingsgebied wordt ingericht. Veel gemeentes zijn nog niet gewend aan deze manier van denken. Ze nemen zelf het voortouw in de ruimtelijke ordening en pas als hun ideeën in een vergevorderd stadium zijn, komen wij in beeld. Dat is jammer. In de Woerd in Leidsche Rijn, bijvoorbeeld, zijn openbare ruimte en opstallen prachtig op elkaar afgestemd. Een mooi voorbeeld van een goede samenwerking tussen ons en de gemeente Vleuten-de Meern.”

Van haag tot hek

Volgens Van Tilborg is de manier waarop de buitenruimte met groen kan worden ingericht tegenwoordig vooral afhankelijk van de bouwdichtheid. “Hoe hoger de dichtheid, hoe inventiever je moet zijn. Een cruciale vraag is bijvoorbeeld: hoe maak je de overgang van privé naar openbaar? Met een haag, een schutting, een hek? En hoe los je het parkeren op? Want een uitzicht vol auto’s belemmert natuurlijk de landschappelijke kwaliteit.” Er zijn talloze verschillende keuzes mogelijk, afhankelijk van factoren als locatie, budget, omgeving, welstandseisen, enzovoort. En natuurlijk speelt ook de doelgroep een grote rol bij die keuzes.

“Het is de kunst om de buitenruimte zo goed mogelijk af te stemmen op de specifieke consument voor wie wordt ontwikkeld”, zegt Holleman. “Ouderen wonen graag in patiowoningen, zonder tuin om te onderhouden maar wel met veel openbaar groen eromheen waar ze kunnen wandelen. Mensen met kinderen willen een veilige speelplek en daarbij moeten steeds meer huishoudens meer dan één auto kwijt. Allemaal factoren die je moet meenemen om tot een optimaal ontwerp te komen.”

De resultaten van het onderzoek van H+N+S en Bouwfonds Ontwikkeling worden gebundeld in een handboek voor toekomstige bouwprojecten. Van Tilborg: “Zo hebben we een goed doordacht verhaal in handen, dat we kunnen gebruiken als wij in de planfase bij gemeentes aan tafel zitten.” Holleman ziet uit naar meer samenwerking tussen gemeenten, architecten en ontwikkelaars. “Het is hartstikke leuk om naar elkaar te luisteren en het levert voor de bewoners bovendien de beste ontwerpen op.”

Op de volgende pagina's drie voorbeelden van groene ­woon­omgevingen, ontwikkeld door Bouwfons Ontwikkeling. »

28

juni 2010 - naw #36 - naar buiten

29

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Naam project: Groene Oase in Zwolle.

Aantal woningen: 24 tweeonder-een-kapwoningen en 20 vrijstaande woningen.

Voorzieningen: openbaar grasveld met speelvoorzieningen.

Architect: Feekes & Colijn.

Landschapsarchitect: Feekes & Colijn.

Stedenbouwkundige: Feekes & Colijn.

Start ontwikkeling: 2002.

Opgeleverd: 2006.

Groene Oase van rust ‘ Van sommige plekken is niet direct duidelijk wie de eigenaar is’ Midden in de Vinex-wijk Stadshagen in Zwolle ligt de Groene Oase. Een buurtje op zich, met een bijzondere stedenbouwkundige opzet: er is gekozen voor een sterke relatie tussen architectuur en groen. Dat begint al met de opvallende verkavelingsvorm, met kronkelige weggetjes en woningen die her en der verspreid liggen. De woningen hebben een natuurlijke uitstraling, met veel ruw hout, schuine daken, veranda’s en mooie details. Schuttingen zijn nergens te bekennen,

alle kavels zijn afgescheiden met lage heggen. “Zo lopen de privétuinen bijna vanzelf over in de groene openbare ruimte eromheen”, vertelt Henri Schimmel, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds regio NoordOost. “Er zijn ook semi-openbare plekken aangelegd, waarvan op het eerste oog niet duidelijk is van wie die precies zijn. Met als effect dat mensen er bankjes neerzetten en gezamenlijk gekochte speeltoestellen voor de kinderen. Er worden ook wel eens buurtbarbecues georganiseerd.” In 2007 heeft de Groene Oase de Zwolse architectuurprijs gekregen. De jury roemde de openheid en de kleinschaligheid van de buurt en de manier waarop landschap, stedenbouw en architectuur naadloos in elkaar overgaan. Schimmel: “Toen de bewoners hoorden van de prijs, hingen ze spontaan de vlag uit en dronken ze een borrel met elkaar. Dat geeft wel aan hoe groot de onderlinge betrokkenheid is, iedereen is er trots op hier te wonen.”

30

juni 2010 - naw #36 - naar buiten

31

Naam project: Leidsche tuin in Leidsche Rijn.

Aantal woningen: 28 grondgebonden woningen, 12 maisonnettes en 9 appartementen.

Voorzieningen: gezamenlijke tuin onder vereniging van eigenaren, parkeergarage.

Architect: De zwarte hond .

Landschapsarchitect: Copijn tuinarchitecten.

Stedenbouwkundige: Atelier Quadrat.

Start ontwikkeling: 1999.

Opgeleverd: 2002.

Kersenbomen in Leidsche Tuin ‘ In deze afwisselende buitenruimte voelt iedereen zich thuis’ Oorspronkelijk zou het project Leidsche Tuin in de Vinex-wijk Leidsche Rijn alleen een appartementengebouw met een aantal eengezinswoningen worden.

Maar tijdens een werkbezoek aan Denemarken deden gemeenteambtenaren en ontwikkelaars van Bouwfonds inspiratie op: er moest een collectieve tuin bij komen. Inmiddels zijn er 23 eengezinswoningen en 18 appartementen verrezen. Aan de achterkant grenzen de woningen aan het water, aan de

voorkant hebben ze diepe houten terrassen, door een trap verbonden met de gemeenschappelijke tuin. In de tuin bloeien de kersenbomen, even verderop staat een picknickbank. Edward Zevenbergen, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds regio Midden: “We hebben de tuin in drie stukken verdeeld en de bewoners zelf laten nadenken over de invulling ervan. Zo is een afwisselende buitenruimte ontstaan, waar iedereen zich thuis voelt.” De bomen in de tuin zijn hoog, waardoor mensen die op hun terras zitten toch een soort erfscheiding ervaren. “Maar je kunt ook je kinderen beneden zien spelen”, zegt Zevenbergen.

“Al met al levert dit een heel ontspannen sfeer op. De woningen zijn populair, er staat er zelden een te koop en als dat gebeurt, is deze snel verkocht. Veel tweeverdieners hebben geen tijd om een eigen tuin bij te houden maar willen wel een eigen plek met veel groen. Deze woningen voldoen aan die vraag.”

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

32

juni 2010 - naw #36 - naar buiten

33

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Naam project: Haverleij, kasteel Holterveste in Den Bosch.

Aantal woningen: 38 eengezinswoningen en 26 appartementen.

Voorzieningen: o.a. basisschool en kinderdagverblijf, gezamenlijke binnentuinen en golfbaan.

Architect: Ponec Architecten.

Landschapsarchitect: Feekes & Colijn.

Stedenbouwkundige: Paul van Beek.

Start ontwikkeling: 2002 Opgeleverd: 2005

Landschappelijk Haverleij ‘ Mensen hebben steeds minder tijd om zelf een tuin te onderhouden’ Haverleij in Den Bosch is niet zomaar een Vinex-locatie, bij het ontwerp is bewust gezocht naar een andere verhouding tussen stad en land. Het resultaat: tien verschillende, compacte woonblokken in de vorm van ­kastelen, met daaromheen afwisselende vormen van landschap, zoals bos, park en een golfbaan. Het meest recent opgeleverde kasteel is Holterveste, bestaand uit 38 eengezinswoningen en 26 appartementen die zijn

gegroepeerd rond een ruime, open binnenhof. Dit binnenterrein is zo open omdat bewoners hun auto’s kwijt kunnen in een ondergrondse parkeergarage. Een eigen tuin hebben de bewoners niet, maar wel zijn alle woningen voorzien van een terras aan de binnenzijde én aan de buitenzijde. “Het buitenterras is een echt ‘kijkterras’”, vertelt Mireille Liskamp, verkoopmanager bij Bouwfonds regio Zuid. “Als je daar gaat zitten, heb je een weids uizicht over de golfbaan. Het binnenterras grenst aan de groene lawn, die een ideale speelplek is voor kinderen. Je kunt vanaf het binnenterras dus ­makkelijk toezicht houden of een praatje met de buren ­aanknopen.” Volgens Liskamp is het ontbreken van een eigen lapje grond geen probleem. “Mensen hebben steeds minder tijd om een tuin te onderhouden. In de lawn kan iedereen heerlijk op het gras zitten, terwijl de gemeente het onderhoud verzorgt.”

34

juni 2010 - naw #36 - naar buiten

Recreatie als investering

35

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘ Je kunt er zeilen, een sloepje huren, wandelen en fietsen. Genieten dus’ Rein Willems

door: Angela Wiggers fotografie: Maarten Noordijk

Naar buiten: in de Zeeuwse duinen, de Limburgse heuvels, of ‘op de dijk’. De behoefte aan luxe logeren in de natuur groeit en dus wordt de markt voor recreatiewoningen en -parken steeds belangrijker. En… het omliggende land vaart er wel bij. Drie voorbeelden van door Bouwfonds Ontwikkeling gerealiseerd vakantieplezier.

Marinapark in Volendam

Authentiek Volendams vertier Volendam trok van oudsher vele dagjesmensen. Met busladingen tegelijk bewonderden de mens zijn medemens in klederdracht in de bijpassende historische setting van werelderfgoedpanden en deinende vissersbootjes. Volendam leeft van het toerisme (en van de bouw). Om de toekomstwaarde van dit toeristische product te verbeteren werd actie ondernomen.

Volendam koos nadrukkelijk voor de versterking en verbreding van zijn toeristische karakter met de aanleg van een luxe recreatiepark in Volendamse stijl. In het verlengde van ‘de Dijk’ verschenen vakantiewoningen voorzien van het karakteristieke donkergroene schilderwerk, de typerende beige kozijnen en de rode, gebakken pannendaken. Ernaast: een forse jachthaven met de modernste voorzieningen. Bouwfonds Ontwikkeling, een van de vennoten van Projectontwikkeling Edam-Volendam (PEV), zag de uitdaging zitten. “Normaliter richten wij ons niet op watervastgoed en recreatieprojecten, maar door een overname in het verleden kwam het op ons pad”, vertelt Rein Willems, regiodirecteur regio Noord-West van Bouwfonds Ontwikkeling. “Het is een compleet andere wereld. De tweede woning met een verhuurgarantie en een terugverdientermijn van de belegging, dus niet voor eigen bewoning. Erg leerzaam. Het park loopt erg goed, mede dankzij zijn ligging aan het IJsselmeer. Je kunt er zeilen, een sloepje huren, wandelen en fietsen. Genieten dus, en dat op korte afstand van een geheel andere trekpleister: Amsterdam.”

Werkgelegenheid

Bernard Oud bij de jachthaven van Marinapark in Volendam.

Volendam staat bekend als een hechte, gesloten gemeenschap, maar toch verdragen toeristen en Volendammers elkaar zeer goed, zo blijkt uit de prettige en ontspannen sfeer in de verschillende etablissementen op ‘de Dijk’. Het dorp van de palingsound trekt niet meer alleen dagjesmensen; Marinapark brengt het vissersdorp de gewenste ‘meerdaagse verblijfsrecreatie’. De scepsis voorafgaand aan de komst van het park is verdwenen. Want middenstand en horeca profiteren volop mee van de komst van het park en de haven. Het park biedt bovendien werkgelegenheid.

Denk aan verschillende vormen van onderhoud aan het park en schoonmaakwerkzaamheden.

Watervastgoed

“Bouwen aan het water brengt vaak een heel eigen problematiek met zich mee: ophogen, opspuiten, droogleggen en inklinken”, vertelt Bernard Oud, voormalig projectmanager van Marinapark en directeur van Oud Vastgoedontwikkeling. “Daarnaast saneerden we de gemeentelijke vuilstortplaats om voldoende ruimte te creëren. De jachthaven is zeer modern en compleet geoutilleerd door Marina Makkum/Volendam met alle gemakken op steiger, zoals dat heet. Ander pluspunt is de korte afstand van de haven tot het echte vaargebied. De hele opzet geeft je het ultieme vakantiegevoel.”

Naam project: Marinapark.

Plaats: Volendam.

Betrokken partijen: Projectontwikkeling Edam-Volendam (PEV) bestaande uit Bouwfonds Ontwikkeling, KBK Bouw, HSB Bouw, Van den Hogen en Koning Bouw en de huidige beheerder: Roompot Vakanties.

Aantal woningen: 222 wooneenheden, 500 ligplaatsen in de jachthaven.

Type woningen: eengezinswoningen en gestapelde appartementen.

Plangebied: 12 hectare.

Architecten: FKG (Zaandijk) en ingenieursbureau Boyten voor de jachthaven.

Overige functies: centrale voorziening met zwembad, kleine winkels, horeca, camperveld voor ca. 50 campers, een open­ baar strand en een jachthaven inclusief passantenhaven, hotel met 30 kamers.

Start bouw: 2005.

Realisatie/oplevering: 2007.

Meer informatie: www.roompotparken.nl.

36

juni 2010 - naw #36 - naar buiten

37

‘De moderne vakantiepark­ bezoeker wil het grootse weidse buitenleven beleven’

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Stedenbouwkundig

Henk van Koeveringe

plan Cavelot

Cavelot in Cadzand-Bad

Zeeuwse duinen te huur In het meest zuidwestelijke puntje van Nederland ligt CadzandBad (gemeente Sluis). Het plaatsje heeft een historie als badplaats.

Maar liefst 80 procent van de vaste bebouwing wordt er verhuurd als vakantiewoning. Dat maakt Cadzand-Bad gezellig in de zomer, maar stil en zelfs bijna onplezierig in de winter. De oplossing: de ontwikkeling van een vakantiepark tegen het bestaande dorp aan. Want dat betekent: een financiële impuls voor het dorp door verlenging van het toeristenseizoen en een verbetering van het algehele leefmilieu.

Jaren is erover gepraat en gesteggeld. Tot de gemeente Sluis vorig jaar eindelijk de realisatieovereenkomst sloot met de Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot, een samenwerking van Bouwfonds Ontwikkeling met Roompot Vakanties. Begin dit jaar keurde de gemeenteraad het bestemmingsplan goed dat moet uitmonden in Noordzee Résidence Cavelot sur mer. Een vakantie-/recreatiepark van 48 ha met 450 woningen midden in de natuur met volop recreatiemogelijkheden. En zo moet badplaats Cadzand-Bad met Cavelot opbloeien tot een dorp waardig aan buurstad Knokke, het Saint-Tropez van de Noordzee. Cavelot verenigt de typische strandhuizenarchitectuur van Nederland en België en kreeg zo zijn naam: een combinatie van het Nederlandse woord 'kavel' en het Belgische synoniem 'lot'.

Maakbare natuur

Het stedenbouwkundig plan voorziet in de aanleg van openbare recreatienatuur. Speciaal voor Cavelot worden de duinen richting het binnenland uitgebreid, zodat de recreatievilla's ook letterlijk in de duinen zullen staan. Ter compensatie van de natuur genereert het project financiële bijdragen voor de aanleg van cultuurhistorische en landschappelijke elementen elders in de regio: 'Rood voor groen (en blauw)’. De kwaliteitsimpuls is welkom, zegt Paul Hoen, regiodirecteur regio Zuid van Bouwfonds. “ZeeuwsVlaanderen is een krimpgebied; de leefbaarheid van de regio neemt af door de daling van het aantal inwoners en huishoudens.

Juist hier zorgt recreatie voor kansen. Cavelot zal zorgen voor werkgelegenheid en een groei van de bestedingen, ook bij de lokale middenstand. Verder wordt er een investeringsfonds opgezet met Cavelot als de eerste grote sponsor. Het fonds investeert

in de revitalisering van de openbare ruimte van het huidige ­Cadzand-Bad en dat zorgt voor een complete upgrading.”

Moderne recreant

“Vakanties worden haastiger, korter en intensiever. Alles moet in een kort tijdsbestek gebeuren”, zegt Henk van Koeveringe van Roompot Vakanties. “Daarnaast willen mensen een luxe vakantiewoning en ook voor vertier moet worden gezorgd. Dat heeft Cavelot allemaal in zijn nabijheid. Van de prachtige natuur van ’t Zwin tot het sterrenrestaurant van topkok Sergio Herman in Sluis. De moderne vakantieparkbezoeker wil het grootse weidse buitenleven beleven. Zand tussen je tenen, overdekt (eventueel verwarmd) buiten zitten, buiten koken, buiten eten.” Relatief nieuw is de aanbieding van (medische) zorg in vakantieparken.

Van Koeveringe: “Ook mensen met een lichte beperking willen op vakantie en dus faciliteert Roompot vormen van zorg in de parken.

De moderne recreatie beperkt zich niet tot alleen de zomer; Roompot Vakanties prijst de woningen ook aan voor ‘stevig de wind door je haren’ in januari of aan de randen van het zomerseizoen.”

Naam project: Noordzee Résidence Cavelot sur mer.

Plaats: Cadzand-Bad in West-Zeeuws-Vlaanderen.

Betrokken partijen: Ontwikkelingsmaatschappij Cavelot, een samenwerking van Roompot Vakanties en Bouwfonds Ontwikkeling, en Gemeente Sluis.

Aantal woningen: 450 woningen in lage dichtheid, beperkte centrale voorzieningen en geïntegreerd sportcluster.

Type woningen: luxe recreatievilla's (inclusief groeps­ accommodatie).

Functie: Recreatie-/vakantiepark.

Nabijgelegen toeristische trekpleisters: Natuurgebied 't Zwin, Knokke.

Plangebied: 48 hectare.

Architect: Arcus Projectontwikkeling.

Start bouw: 2010/2011 in 4 fases.

Realisatie/oplevering: ca. 3 jaar na start bouw.

Meer informatie: www.cavelot.nl.

Henk van Koeveringe op de toekomstige locatie van Cavelot in Cadzand.

38

juni 2010 - naw #36 - naar buiten

39

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘ De producten die de b ­ ezoekers bij ons kopen, bestellen ze ­vervolgens ook voor thuis!’

Boy Naaijkens

Landal Kasteeldomein in Valkenburg

Vorstelijk verblijf aan de Geul Boven op de Valkenburgse Cauberg ontwikkelde Livingstone, dochteronderneming van Bouwfonds, een heus kasteel met bijgebouwen, terrasappartementen en vakwerkhuizen. Grote, luxe, zeer comfortabele vakantiewoningen zijn het op de zo mogelijk beroemdste berg van Nederland. Tel daar de nabijheid van kuuroord Thermae 2000, een Holland Casino en een vorstelijk uitzicht bij op en je hebt het over een van de best bezette vakantieparken van Nederland: Landal Kasteeldomein de Cauberg in Valkenburg aan de Geul.

De gemeente Valkenburg aan de Geul wilde een kwaliteitsslag maken. Geen Europacamping meer, maar een vakantiepark. Doel: verlenging van het toeristenseizoen. Immers, de camping was slechts geopend van mei tot en met september en trok mensen die relatief weinig geld uitgaven. Samenwerking werd gevonden met Livingstone als ontwikkelaar en Landal GreenParks die het beheer en de verhuur zou gaan verzorgen. Het kostte de architecten van AGS uit Heerlen weinig moeite inspiratie te vinden voor de woningen en appartementen van het park. Ze hoefden alleen maar om zich heen te kijken en de bourgondische levensinslag van Limburg te vertalen in luxe land- en vakwerkhuizen en in een ‘chateau’ met – zoals dat hoort – twee bijgebouwen: de zogeheten Maisons de Maître.

Investeren of weren?

Boy en Petra Naaijkens hebben een natuurshop bij het Landal Kasteeldomein in Valkenburg.

In 2003 werden de wooneenheden in recordtempo verkocht aan particuliere beleggers. Eric van Lanschot van Livingstone: “Het vertrouwen van deze investeerders in het project was enorm.

Terecht, zo bleek. Exclusief waardestijging liggen de nettorendementen tussen de 5 en 7% op het geïnvesteerde eigen vermogen.”

Waren er in 2002 nog kritische geluiden van de plaatselijke middenstand tegen de komst van een vakantiepark, in 2010 is de stemming 180 graden gedraaid. “De Landal-parkmanager werd door de lokale ondernemers zelfs uitgeroepen tot ondernemer van het jaar en de toeristenindustrie van Valkenburg aan de Geul draait weer op volle toeren”, vertelt Van Lanschot. Het park kent een beperkt aantal eigen voorzieningen; de bezoeker is meer dan welkom bij de lokale middenstand.

Verhuurverplichting

De eigenaren van de wooneenheden hebben een minimale ­verhuurverplichting van twaalf weken per jaar. Zelf mogen ze

hooguit 6 maanden in hun 2e woning verblijven, zo bepaalde de ­provincie. Hiermee wordt permanente bewoning van de vakantiewoningen voorkomen. De vakantiegangers komen naar de Cauberg voor de sfeer, het bourgondische leven, om te fietsen, te wandelen of om Valkenburg, Maastricht, Luik (B) of Aken (D) te bezoeken.

Esoterisch baden

De tijdelijke bewoners van Kasteeldomein de Cauberg vinden gemakkelijk hun weg in Valkenburg. “Met de komst van Landal hebben we er geen tientallen, maar eerder honderdtallen extra bezoekers bij gekregen. De verlenging van het toeristenseizoen is absoluut een feit. Ik ben er erg blij mee, net als de andere ondernemers hier”, zegt Boy Naaijkens, die samen met zijn vrouw NatuurShop Madelief runt. “We hebben een leuke winkel in hartje Valkenburg waar we gezondheids- en drogisterijartikelen verkopen en dus ook precies die verzorgings- en inhalatieoliën die de Landalbezoeker hier in zijn stoomcabine, bubbelbad of sauna wil gebruiken. Om diezelfde spullen vervolgens online bij ons te blijven bestellen voor thuis!”

Naam project: Landal Kasteeldomein de Cauberg.

Plaats: Valkenburg aan de Geul.

Ontwikkelaar: Livingstone (dochter Bouwfonds).

Verhuur en beheer: Landal GreenParks.

Aannemer: Vlasco Bouw Budel.

Architecten: AGS Architecten Heerlen, SVDV interieurarchitecten.

Aantal woningen: 201 wooneenheden.

Type woningen: 10 appartementen (waarvan 2 penthouses) in het Chateau, 2 x 12 appartementen in de Maisons de Maître, 21 terrasappartementen en daaromheen 146 vakantiehuizen in verschillende bouwstijlen (vakwerkhuizen voor 6 personen en ‘gewone’ 6-, en 8- tot 10- persoonshuizen).

Nabijgelegen toeristische trekpleisters: Geuldal, Holland Casino, Thermae 2000, eindpunt Amstel Gold Race, Maastricht, Aken en Luik.

Plangebied: 10 hectare.

Start verkoop: 2003.

Realisatie/oplevering: 2004 - 2005.

Meer informatie: www.landal.nl

40

juni 2010 - naw #36 - naar buiten

41

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘ Over vijftig jaar is het hier een paradijs en zijn dit allemaal monumenten’ Ger Driessen

Ruimte voor Ruimte in Noord-Limburg

Waar eens een boerenschuur stond… door: Dieuwertje van de Moosdijk fotografie: Agnes Kappert

Tien jaar geleden ging de regeling Ruimte voor Ruimte van start. Lelijke boerenschuren in het buitengebied zouden plaatsmaken voor woningbouw bij de kernen. In Limburg heeft de regeling al 235 aantrekkelijke kavels opgeleverd.

De provincie maakte de eerste fase mogelijk, Bouwfonds Ontwikkeling tekent mede voor de tweede fase.

O

p 15 maart 2000 ondertekenden bestuurders van de provincies Limburg, Noord-Brabant, Gelderland, Utrecht en Overijssel en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten een contract met de ministeries van LNV en VROM: het Pact van Brakkestein. Doel was het buitengebied in het zuiden en oosten van Nederland nieuwe impulsen te geven na het uitbreken van de varkenspest in 1997.

Veehouders kregen een steuntje in de rug om te stoppen met hun bedrijf. Het mestoverschot kon daardoor voor een groot deel weggewerkt worden. In het buitengebied zouden duizenden oude stallen verdwijnen, die vaak lelijke puisten in het landschap vormden. In ruil voor de financiering van die massale stallensloop mochten de vijf provincies maximaal 6500 woningen realiseren aan de randen van bestaande kernen. Bouwfonds Ontwikkeling kreeg de ontwikkeling van een deel daarvan onder haar hoede.

Einde aan de heksenjacht

Oostelijk van de Noord-Limburgse gemeente Bergen ligt een prachtig, landelijk gebied: veel agrarische grond, die

geruisloos overloopt in natuurpark De Maasduinen. Bossen, heide, vennen, heuvels, fiets- en wandelpaden. En een jachthaven. Echt een mooie plek om te ontwikkelen, vindt Carl Smeets , directeur Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid.

Hier zijn, in het kader van de Ruimte voor Ruimte-regeling, 35 bouwkavels ontwikkeld in het plan Bergsche Bos. Daarvan zijn er nu 24 verkocht. Smeets: “Met Ruimte voor Ruimte bouw je vooral aan de dorpsranden. Het zijn forse kavels die doorgaans direct aan het buitengebied grenzen. Het voordeel is dat je zo de rand van een kern kunt verfraaien. Bijvoorbeeld door er een mooie zoom met villa’s te maken. Een ruime kavel van 1000 meter bouw je niet zo gauw dicht, daar zet je geen goedkope houten schutting neer. Zo gaat de entree van een kern er verzorgder uitzien.”

Een halfuur rijden verderop ligt Horst aan de Maas, in het landelijke buitengebied van Peel en Maas. Hier, aan de Bemmelstraat, grenzend aan nieuwbouwplan De Afhang, zijn ongeveer vijftig luxe ‘Ruimte voor Ruimte-kavels’ verkocht midden in een open, agrarisch landschap. Het is een van de favoriete projecten van Ger Driessen, gedeputeerde van de provincie Lim-

burg en founding father van Ruimte voor Ruimte in Limburg. Hij ondertekende tien jaar geleden namens zijn provincie het bovengenoemde Pact van Brakkestein.

Limburg mocht in het kader van de Ruimte voor Ruimte-regeling zo’n duizend kavels uitgeven. Het idee sprak Driessen geweldig aan, legt hij uit. Omdat het alleen maar winnaars opleverde. “De boeren kregen steun bij het slopen van hun stallen en het verkopen van hun mestrechten, het mestoverschot verdween en gemeenten hadden niet langer last van de heksenjacht van daarvoor als er een woning meer werd gebouwd dan was afgesproken.” Daar kwam nog bij dat de regeling een ruimtelijke kwaliteitsverbetering voor het landelijke gebied betekende.

In Limburg is inmiddels bijna 700.000 m2 aan stallen gesloopt. Ruim 450 bedrijven hebben aan de regeling meegedaan en daarmee is circa 3.200.000 kg fosfaat uit de markt genomen. Smeets: “Met Ruimte voor Ruimte hebben we een mooier, vitaler platteland gekregen. We konden gehoor geven aan de consumentenvraag: er is een grote achterstand in het particulier opdrachtgeverschap mee weggewerkt en er is tegemoetgekomen aan de woning- »

42

juni 2010 - naw #36 - naar buiten

43

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Ruimte voor Ruimte in Limburg Niet elke locatie in Limburg komt in aanmerking voor de Ruimte voor Ruimte-regeling. De locatie moet liggen in het buitengebied met een agrarische bestemming en aansluiten aan een bestaand cluster of lint. De locatie mag niet liggen binnen de Ecologi­ sche Hoofdstructuur (EHS) of het waterbergend win­ terbed van de Maas.

Behalve het verkopen van de grond via een kavel­ project kent Limburg ook de zogenaamde eenpit­ terconstructie in Noord- en Midden-Limburg.

Hierbij kunnen gegadigden zelf landbouwgrond verkopen aan de RvR Limburg CV, voor e 4,50 per m2. En vervolgens diezelfde grond - bouw- en woonrijp - met bouwtitel terugkopen voor circa e 185 per m2. Een arbeidsintensieve methode, die om die reden bijvoorbeeld in Brabant niet is opgepakt. Gedeputeerde Ger Driessen: “Wij doen het wel, omdat we de taakstelling willen halen.

Daar willen we alles voor doen. Het grote voor­ deel van de regeling is dat je zeker weet dat je de kavel al hebt verkocht als je grond aankoopt.

Bovendien is het een handige constructie voor kinderen die bijvoorbeeld bij hun ouders op het erf willen wonen.”

vraag in kleine kernen.” Driessen: “Kijk naar de Bemmelstraat, de Afhang, hier in Horst. Deze wijken zijn nu al mooi. Er is veel verscheidenheid en een hoge kwaliteit bouw. Minder stenig, meer groen, mooie afscheidingen. Kom je hier over twintig jaar als het helemaal gesetteld is en groen, dan is het een paradijs. En over vijftig jaar zijn het monumenten.”

Je droomhuis

Het ruimtegevoel dat de bewoners hier en op andere Ruimte voor Ruimte-locaties ervaren, is vooral terug te leiden tot het aantal woningen dat per hectare gepland is: minder dan tien. Want om de sloopvergoeding op te brengen moeten de kavels minimaal 750 m2 groot zijn, legt Smeets uit. De ontwikkeling van 238 woningen uit de eerste tranche Ruimte voor Ruimte in Limburg is voorgefinancierd door de provincie. Voor de tweede tranche is de provincie een publiek-private samenwerking aangegaan met Bouwfonds Ontwikkeling: de Ruimte voor Ruimte Limburg Beheer BV. De BV heeft een bedrag van 36 miljoen euro voorgefinancierd en mag daarvoor tot 2011 zo’n 750 kavels uitgeven in Noord- en Midden-Limburg.

Die afspraak wordt niet gehaald, zeggen beide. In het begin gingen de kavels als zoete broodjes over de toonbank, maar toen de crisis uitbrak werden kopers huiverig. Daarom is nu afgesproken de termijn met vijf jaar te verlengen. Ongeveer de helft van de kavels is nu verkocht. Het is een behoorlijke opdracht voor de komende jaren, vindt Driessen.

“We moeten 50 tot 60 woningen per jaar verkopen. We proberen dus op verscheidene manieren de markt te bewerken.”

Smeets: “Bijvoorbeeld door het te bebouwen gebied zo in te richten dat het uitnodigt om je droomhuis hier te realiseren.

Door bijvoorbeeld de plancontouren te laten zien, wegen alvast aan te leggen en volwassen groen te plaatsen.” Wat ook werkt, is per locatie te bepalen of je welstandsvrij wilt bouwen of juist een strengere beeldregie wilt voeren, zegt hij. “Op sommige plekken kun je je bijvoorbeeld onderscheiden door een villawijk in Knokke-stijl op te zetten of parkvilla’s à la Frank Lloyd Wright. Zo ontstaat meer cohesie en kwaliteit in een nog te bouwen wijk.” Ger Driessen: “Op dit moment doe we een proef met het opkopen van de oude woning van de toekomstige kavelkoper,

die we weer verkopen. Dat proberen we nu uit bij tien kavels.” Carl Smeets: “En we werken samen met Bouwfonds-dochters Brummelhuis en Livingstone, die beschikken over basis woningvoorbeelden met een duidelijke prijsindicatie voor de betreffende kavel. Vervolgens kan de woning nog individueel ingevuld worden tot het ideale droomhuis. Zo bieden we geen grasveld aan, maar een woning.”

Kavels verkleinen is geen optie, zegt Smeets. “We weten dat we met grote kavels hooguit 10% van de kopersmarkt aanspreken; hoe kleiner de kavel, hoe groter de markt. Maar we kunnen de kavels niet kleiner maken, dan klopt de verevening niet meer. We mogen immers maar 750 kavels verkopen. Bovendien: veel gemeenten brengen kleinere kavels uit, daar willen we niet mee concurreren.”

De aanvliegroute van een steenuil

De ontwikkelingsprocedures rond Ruimte voor Ruimte-projecten waren niet altijd eenvoudig, vertelt Smeets. “Hierdoor zijn onze projectplanningen geregeld bijgesteld. Het wijzigen van bestemmingsplannen, een steenuil die een aanvliegroute moet hebben, explosieven in de grond: we

‘ Met Ruimte voor Ruimte hebben we een mooier, vitaler platteland gekregen’ hebben aardig wat handicaps gehad. ­Vergeleken met gewone gebiedsontwikkeling is het ontwikkelen van Ruimte voor Ruimte-kavels behoorlijk arbeidsintensief.

Er zijn projecten waarbij 750 woningen met één grondexploitatie en één bestemmingsplan ontwikkeld kunnen worden.

Ruimte voor Ruimte kent maar liefst 125 verschillende grondexploitaties, die ieder een eigen bestemmingsplan met wonen hebben.”

Ruimte voor Ruimte vergt een bijzondere samenwerking met de gemeenten, gaat Smeets verder. “Er is direct overleg met gemeente en provincie. Door de kortere lijnen kun je sneller zoeken naar haalbare plekken.” Driessen valt hem bij. “Traditioneel gezien stuurt de provincie natuurlijk

de bouw. Nu werd de situatie omgedraaid en gingen wij naar de gemeenten: mogen we wat bouwen en hoeveel mogen we dan bouwen? Je hebt elkaar nodig om het product te kunnen leveren. Bijna alle gemeenten hebben zich constructief opgesteld, ik voel me zeer door ze gesteund. Maar het had dan ook voor iedereen voordelen: voor de boeren, voor het landschap en voor inwoners voor wie meer gebouwd werd.”

Meer informatie over Ruimte voor Ruimte vindt u in het boek ‘Tien jaar na het Pact van Brakkestein; De fluisterre­ volutie op het platteland’. Geschreven door Peet Adams in opdracht van de vijf deelnemende provincies.

Carl Smeets

44

juni 2010 - naw #36

45

tekst: Raquel Mourik

Vormgeven aan vooruitgang Van de eerste eigen woning voor een starter tot een modern complex voor wonen, werken en recreëren: gebiedsontwikkeling geeft vorm aan onze ruimte, nu en in de toekomst. In deze rubriek de resultaten.

Nieuw project: Patio’s in München Bijzonder gebouw: Poseidon en Neptunus op Katendrecht Doelgroep: Nieuwe plattelanders Terugblik: Tijd voor Ecolonia 2.0 Columnist Vincent van Rossem: Leve de villawijk

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang nieuw project

Stad in de stad Adams-Lehmannstraße in München

Rijtjeswoningen zijn in Duitsland niet bijzonder populair. De woningen van de Adams-Lehmannstraße vonden desondanks gretig aftrek. Verrassend? Nou nee, de wit-rode atriumwoningen hebben een frisse uitstraling en vallen daarom nogal op tussen de gebruikelijke appartementenbouw in München.

Naam: ‘Stadt in der Stadt’, Ackermannbogen.

Waar: München, Adams-Lehmannstraße.

Wat: De 33 woningen worden in het Duits Mehrgenerationenhäusern genoemd.

Vrij vertaald: geschakelde woningen die in opzet gelijk zijn, maar toch verschillen, bijvoorbeeld in grootte. De woningen hebben allemaal een kleine, omsloten tuin en worden daarom atriumwoningen genoemd.

Ze tellen twee of drie verdiepingen met in totaal twee of drie slaapkamers. Alle woningen zijn onderkelderd. Het woon­ oppervlak varieert van 133 m2 tot 178 m2.

De prijzen liggen tussen de 6 en 8,5 ton euro. De verkoop startte in 2004. In 2005 begon de bouw en begin 2007 werd het project opgeleverd.

Karakter: De 33 woningen zijn dicht op elkaar gebouwd en met elkaar verbonden door kleine gangetjes. De wijk oogt fris en licht door het gebruik van wit stucwerk met rode accenten aan de buitenmuren.

Dat wordt versterkt door de lichte bestrating. Door de ronde gevelelementen ogen de strakke gevels minder streng. Hetzelfde effect wordt bereikt door de hoogteverschillen tussen de woningen en de onderdoorgangen.

Ecologie en samenzijn spelen een belangrijke rol in deze wijk. Zo zijn de platte daken bekleed met mos voor de opvang van regenwater. De woningen zijn aangesloten op de stadsverwarming en het natuurlijke bomenaantal in Ackermannbogen is in stand gehouden. De bewoners ontmoeten elkaar in de binnenhofjes. Het zijn er drie, elk met een ander karakter. De openbare ruimten tussen de ­huizenrijen, waar bewoners onder meer hun fietsen stallen, zijn voorbestemd voor een toevallige ontmoeting en een goed gesprek. Gezinnen met kinderen en ­t weeverdieners vormden de doelgroep voor dit project.

Geschiedenis: In vroeger jaren stond er op deze plek een kazerne en een postsorteerbedrijf. Het gebied bevindt zich op een steenworp afstand van het Olympiapark.

In het stadsdeel Ackermannbogen wordt al enige jaren gebouwd. In totaal zullen hier zo’n 2200 nieuwbouwwoningen verrijzen.

Architecten: H2S. Andere partijen: Ackermannbogen wordt ontwikkeld door de joint venture ­Bouwfonds Schwabing, die bestaat uit Bouwfonds Immobilienentwicklung en de Duitse bouwmaatschappij CFS. Dit samenwerkingsverband is ook verantwoordelijk voor de overige woningbouw in het gebied Ackermannbogen.

Totale kosten: 21 miljoen euro.

Bijzonder: De woningen wijken duidelijk af van de vele appartementen waardoor zij omringd worden. Dat blijkt ook uit de eervolle vermelding die het project kreeg van de Deutscher Bauherrenpreis 2010, een prijs die wordt uitgereikt door de ­vereniging van vastgoedondernemingen en de bond van architecten.

46

juni 2010 - naw #36

47

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang bijzonder gebouw

Met de neus in de wind Projectinformatie Naam: 2e Katendrechtse Haven.

Type gebouw: Twee woontorens. ­Poseidon en Neptunus, met 80 apparte­ menten die gebouwd zijn op een onder­ bouw ­bestaande uit 36 grondgebonden ­woningen. In de luwte van dit blok met de twee torens zijn nog eens 128 woningen gerealiseerd.

Locatie: 2e Katendrechtse Haven te ­Rotterdam (Katendrecht).

Opdrachtgever: Bouwfonds Ontwikkeling.

Architect: DKV (Dobbelaar de Kovel de Vroon) voor de appartementen en ­MacCreanor-Lavington voor de grond­ gebonden woningen.

Oplevering: 2004.

Prijzen: Van 3 210.000,- tot 3 590.000,voor het duurste penthouse. In het ­project zijn 63 goedkope woningen op­ genomen die werden verkocht als maat­ schappelijk gebonden eigendom. Deze ruilden voor 3 86.000,- van eigenaar.

Extra: De gemeente kent jaarlijks de Rotterdam Bouwkwaliteitsprijs toe. ­Bestaande projecten worden beoor­ deeld aan de hand van de criteria ­wonen, architectuur en stedenbouw en bouwtechniek. In 2002 werd 2e Katendrechtse Haven genomineerd voor deze onderscheiding en kreeg het de hoogste waardering van de vakjury.

illustratie: Agnes Kappert

Veel Rotterdammers kwamen terug naar hun stad, toen ze de kans kregen op deze unieke plek te wonen.

In het complex 2e Katendrechtse Haven is de Nieuwe Maas altijd vlakbij.

D

e plannen die Rotterdam met Katendrecht heeft mag je gerust ambitieus noemen.

Het schiereiland werd in vervlogen jaren gedomineerd door havenactiviteiten, maar de meeste bedrijven trokken naar grotere havens dichter bij zee en het gebied raakte in verval. De gemeente Rotterdam kwam met een plan voor duizenden nieuwe woningen en voorzieningen.

Toen Bouwfonds in 1997 tekende voor de bouw van 2e Katendrechtse Haven was ook al duidelijk dat Katendrecht een boost zou krijgen, maar wat er precies zou gebeuren en wie daarbij betrokken was, was onzeker.

Bouwfonds startte toch met de bouw van de appartementencomplexen en de grondgebonden woningen.

En toen vlogen er twee vliegtuigen het World Trade ­Center in New York binnen. De bouwwereld kwam in een crisis terecht. Toch werden alle 244 woningen van 2e Katendrechtse Haven verkocht.

“Na 9/11 hebben we het plan deels herontwikkeld”, vertelt Paul Becht, ontwikkelingsmanager Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid-West. “We gingen uit van twee torens met op elke verdieping drie appartementen van 100 m2. Dat waren er veel en veel van hetzelfde. Daarom besloten we in één toren ook appartementen van 200 m2 te gaan ontwikkelen. Daarmee boorden we ineens een nieuwe doelgroep aan. In 2e Katendrechtse Haven wonen veel mensen die zijn teruggekomen naar Rotterdam.”

Zwevende torens

De woontorens Poseidon en Neptunus zijn de eyecatchers van het plan. De trapeziumvormige torens staan vlak naast de Nieuwe Maas en met hun neus in de wind.

Ze tellen elk 21 verdiepingen. Volgens Becht hebben de bewoners een uniek uitzicht. “Dat vind je nergens in Rotterdam. Je kijkt over de volle lengte van de Maas.

Als het donker wordt zie je de haven tot leven komen.”

De woontorens zijn gebouwd op een onderbouw waarin stadswoningen zijn gevestigd. Deze woningen omsluiten de semiprivate buitenruimte, een grote patio waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. De belangrijkste straat van deze wijk loopt over dit plein, die begint via een monumentale trap en eindigt als een soort balkon aan de Maas. Onder het plein is een parkeergarage gebouwd die ruimte biedt aan 133 auto’s.

Wat opvalt is de overstek van de twee torens. Boven de stadswoningen steken ze zo’n twaalf meter uit. Daardoor lijken ze in de ruimte te zweven. Op deze plek raakt 2e Katendrechtse Haven het stadsgroen. Een wandeling over dit deel van de kade, onder de overstekken, laat diepe indruk achter.

Een groot pluspunt van de appartementen zijn de buitenruimtes. De balkons zijn af te sluiten met glazen schuifpanelen. Daardoor is het er altijd behaaglijk. Bij mooi weer gaan de puien natuurlijk open en zit je direct aan de rivier.

48

juni 2010 - naw #36

49

Vormgeven aan vooruitgang doelgroep: nieuwe plattelanders

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang terugblik

Terug naar

Bij de oplevering in 1993 toonde de wijk Ecolonia in Alphen aan den Rijn een staalkaart van vrijwel alle maatregelen op het gebied van duurzaam bouwen. Het demonstratieproject leverde veel kennis op.

fotografie: Anneke Hymmen

1993

Buiten de Randstad In de Parelmoervlinder in de wijk Erflanden, Hoogeveen, zette Bouwfonds tien semibungalows neer. Huib en Hetty van der Linden lieten de Randstad achter zich en maakten hier een nieuwe start.

Wie: Huib van der Linden en Hetty van der Linden.

Wonen: in Erflanden in Hoogeveen.

De verhuizing naar Erflanden: “We wonen hier sinds mei 2006.

Daarvoor hebben we 27 jaar in Mijdrecht gewoond. Ik was docent geschiedenis en kende daardoor vrijwel iedereen. Als ik op straat liep, werd ik aangesproken. Ging ik een winkel binnen, dan zat daar geheid een oud-leerling achter de kassa en anders wel zijn moeder of zijn kind. Mijn vrouw en ik wilden ergens anders opnieuw beginnen. Bovendien was ons huis te groot voor ons tweeën. Ik ging op zoek naar een nieuwbouwwoning. Ik kan namelijk slecht onderhandelen en ik ben geen klusser. Ons huis in Mijdrecht was ook van Bouwfonds. Via de site zijn we uiteindelijk in Erflanden terechtgekomen. Het is een groene wijk met veel ruimte voor ‘leven’ en niet alleen voor wonen.”

De woning: “Hetty wilde graag een mooie tuin, ik een eigen werkkamer. Bouwfonds noemt ons huis een semibungalow.

Onze woon- , slaap- en badkamer liggen op de begane grond.

De achterzijde van het huis hebben we verlengd met 1 meter 40.

Op de eerste verdieping hebben we een tweede badkamer en twee slaapkamers. Een ervan is ingericht als mijn werkkamer.

Met de bergzolder en de verwarmde berging op de begane grond hebben we lekker veel ruimte om onze spullen op te bergen. We zijn heel tevreden met ons huis.”

Fijnste plekje in huis: “Hetty en ik zitten graag samen in de huiskamer, ook al is hij wat kleiner dan we gewend zijn. De huiskamer is altijd haar domein geweest. Toen ik met pensioen ging, heb ik me voorgenomen me die ruimte niet toe te eigenen. Als ik met mijn vrijwilligerswerk bezig ben, zit ik dus boven op mijn werkkamer.”

Typisch Huib en Hetty: “In onze vorige woning hadden we een heel kleine hal. We genieten nu daarom ook erg van onze lange gang. Er staat alleen maar een kapstok in en dat blijft zo. Zo benadrukken we de ruimte.”

Over tien jaar: “Mocht een van ons wegvallen, dan kan de ander hier gewoon blijven wonen. Daar hebben we de woning ook een beetje op uitgekozen. Alles wat we nodig hebben ligt op de begane grond.”

H

fotografie: Peter van Breukelen

Ecolonia

Paul Hoen, directeur regio Zuid van Bouwfonds Ontwikkeling, was betrokken bij de ontwikkeling van Ecolonia. “De wijk was een eclatant succes.

Maar inmiddels is het tijd voor een Ecolonia 2.0.”

et plan toen: Paul Hoen: “De ministeries van VROM en EZ definieerden midden jaren tachtig het begrip duurzaam bouwen. In een demonstratieproject moesten de drie hoofdthema’s van het milieubeleid worden uitgewerkt: energie-extensivering, integraal ketenbeheer en kwaliteitsbevordering. Op basis daarvan is Ecolonia in Alphen aan den Rijn gerealiseerd, een plan met 101 koopwoningen. De wijk is ontworpen door Lucien Kroll.

Deze Belgische stedenbouwkundige streeft naar een vorm van stedelijke ontwikkeling die de relatie tussen bewoners en hun omgeving stimuleert. In Ecolonia vind je weinig strakke lijnen. Kronkelwegen en pleintjes zetten de toon. De wijk is autoluw en de centrale vijver speelt een belangrijke rol in de waterhuishouding. Vanzelfsprekend is er gebruik gemaakt van energiezuinige openbare verlichting. Ecolonia had een milieubewust karakter, maar de meeste bewoners kwamen hier omdat ze het een aantrekkelijke wijk vonden. Ze kregen wel voorlichting op het gebied van milieu.”

De realiteit nu: “In dit project hebben we gezocht naar aspecten van duurzaam bouwen die goed te vermarkten zijn. In Ecolonia hebben voor het eerst bepaalde materialen gebruikt die later in zwang raakten.

Wandverwarming bijvoorbeeld en verf zonder oplosmiddelen. Alles bij elkaar is Ecolonia een eclatant succes. Wekelijks reden er bussen met geïnteresseerden door de wijk. In vergelijking met twintig jaar geleden is er natuurlijk wel veel veranderd.

Er is veel meer kennis over bouwmaterialen en installaties en over de toepassing ervan.

De tijd is rijp voor een Ecolonia 2.0. Als je het mij vraagt zou dat er binnen vijf jaar moeten staan.”

2010

50

juni 2010 - naw #36

Vormgeven aan vooruitgang column

Buiten wonen

Buiten wonen is zo oud als de Europese cultuur zelf. De Romeinen hadden al buitenhuizen en er bestaan prachtige beschrijvingen van de genoegens die een landelijke omgeving te bieden had.

Toen al was het een feest om na gedane zaken het overvolle Rome met zijn stadse ongemakken te verlaten en na een uurtje paardrijden een aangenaam buitenverblijf te betreden. Duizend jaar later, toen de landelijke omgeving van de Italiaanse stadstaten redelijk veilig was geworden, bouwde men ook weer villa’s bij Venetië en Florence. Nog later bereikte de cultuur van het landhuis in Engeland een ongekend hoogtepunt. Het waren architectonische wonderen en in de loop van de achttiende eeuw liet men ook spectaculaire parken aanleggen.

Die vorm van buiten wonen was natuurlijk alleen weggelegd voor de zeer rijken. Maar rond 1900 kon ook de middenklasse zich ten slotte een villa veroorloven. Het boek Het Moderne Landhuis in Nederland (1917) geeft een goed beeld van de toenmalige stand van zaken in ons land. Het waren over het algemeen nog tamelijk grote huizen, maar gaandeweg verscheen ook een meer bescheiden variant: de vrijstaande eengezinswoning met een flinke tuin.

Zo ontstonden bijzonder aantrekkelijke woonwijken die bovendien erg duurzaam blijken te zijn. Dergelijke huizen worden niet afgebroken maar met liefde gemoderniseerd. Ook ecologisch zijn oude villawijken van grote waarde. Er worden immers geen bestrijdingsmiddelen gebruikt en bijvoorbeeld het oude deel van Wageningen-Hoog, met drie woningen per hectare, laat zien dat het oorspronkelijke bos in feite behouden is gebleven. Met alle bosvogels die daarbij horen.

Door het restrictieve ruimtelijk beleid van de Nederlandse overheid is buiten wonen tegenwoordig weer exclusief. De voorraad leuke huizen met een tuin is beperkt en er mag niets meer gebouwd worden in het landelijk gebied. Dat zou immers dramatische gevolgen hebben voor de schoonheid van ons land en het milieu. De geschiedenis van het buiten wonen bewijst echter het tegendeel. Oude landgoederen worden nu gekoesterd als waardevolle natuurgebieden en ook de betere villawijken vormen voor mens en dier een aangename en gezonde leefomgeving.

Het is de vraag of het verbod op aantrekkelijk buiten wonen verstandig beleid is. Niet iedereen wordt gelukkig van het gestapelde

fotografie: Michiel van Nieuwkerk

Profiel

Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeven aan vooruitgang ‘ Villawijken zijn goed voor de natuur en voor de stad’ wonen in een compacte stad. Kinderen zeker niet. Met de nieuwe landgoederen heeft het ruimtelijk beleid al een kleine concessie gedaan. Maar het realiseren van dergelijke projecten is complex.

Het zou getuigen van een vooruitziende blik om ook weer eens te denken aan nieuwe villawijken. Als de intensieve veehouderij in Nederland verdwijnt, en dat zal vroeg of laat gebeuren, komen de schrale zandgronden vrij voor nieuw gebruik. Daar is ruimte voor de werkelijk groene woonwijken die nu zo schaars zijn in Nederland. Een aantrekkelijk vestigingsklimaat is van groot belang in de internationale concurrentie. De Randstad, inclusief Gelderland en Brabant, zou een fantastische metropool kunnen worden met een wat beter aanbod van aantrekkelijke woningen. Dat zou ook goed zijn voor Nederlandse architecten, want het ontwerpen van dergelijke huizen is leuk werk. Grote steden kunnen niet zonder buiten wonen, maar dat inzicht ontbreekt vooralsnog in ons nationaal ruimtelijk beleid.

Vincent van Rossem

Als een van de grootste gebiedsontwikkelaars van Europa is Bouwfonds Ontwikkeling al meer dan 60 jaar actief om vooruitgang daar te realiseren waar het telt: in de woon- en leefomgeving. In Nederland leveren we, met gemiddeld 7000 nieuwe woningen per jaar, een belangrijke bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van ons land. Inmiddels heeft Bouwfonds Ontwikkeling meer dan 250.000 woningen in Nederland gerealiseerd.

In ons doen en denken staat het creëren van vooruitgang voor zoveel mogelijk betrokken partijen centraal. Om dit te

bereiken, nemen we steeds vaker het initiatief. Voortdurend zoeken we partners en partijen om samenwerkingsverbanden mee aan te gaan. Hiermee realiseren we in een vroegtijdig stadium nieuwe kansen en een betere, geïntegreerde aanpak van projecten. We investeren op kleine schaal in hoogwaardige innovaties en passen bewezen innovaties op grote schaal toe. Energiezuinig en duurzaamheid zijn hierbij kernbegrippen.

Dankzij samenwerking met de lokale Rabobanken kunnen wij bovendien daadkrachtig inspelen op specifieke, lokale omstandigheden. Het profijt hier-

Adressen kantoren Bouwfonds Ontwikkeling Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Postbus 15 3870 DA Hoevelaken tel. 033 253 97 00 fax 033 253 96 85 e ontwikkeling@bouwfonds.nl www.bouwfonds.nl

Regio Midden De Brand 30 3823 LK Amersfoort Postbus 1 3800 AA Amersfoort tel. 033 453 41 11 fax 033 453 41 90 e ontwikkeling.amersfoort@ bouwfonds.nl

Regio Zuid-West Poortweg 2 2612 PA Delft Postbus 75 2600 AB Delft tel. 015 268 08 08 fax 015 262 33 63 e ontwikkeling.delft@ bouwfonds.nl

Regio Noord-Oost Grote Voort 221 8041 BK Zwolle Postbus 10054 8000 GB Zwolle tel. 038 425 44 40 fax 038 425 44 41 e ontwikkeling.zwolle@ bouwfonds.nl

Regio Noord-West Leidsevaart 590 2014 HT Haarlem Postbus 4376 2003 EJ Haarlem tel. 023 530 66 03 fax 023 536 63 94 e ontwikkeling.haarlem@ bouwfonds.nl

Regio Zuid Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven Postbus 6540 5600 HM Eindhoven tel. 040 265 98 59 fax 040 246 40 40 e ontwikkeling.eindhoven@ bouwfonds.nl

van is zichtbaar in de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling.

Bouwfonds Ontwikkeling maakt beloftes waar. We hebben langjarige kennis van complexe gebiedsontwikkelingen in huis en zijn onderdeel van Rabo Vastgoedgroep. Dit geeft ons de financiële slagkracht en lange adem die nodig zijn om de complexe uitdagingen van de hedendaagse gebiedsontwikkeling aan te kunnen.

Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep.

colofon NAW magazine is een kwartaaluitgave van

NAW magazine wordt gemaakt in s­ amenwerking met

Concept, eindredactie en productie: Proof Reputation, consultancy, concept & creation Artdirection en vormgeving: Atelier van GOG Productiebegeleiding: Printport Drukwerkinkoop: Kobalt bv Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes. naw@bouwfonds.nl, tel. 033 253 92 16, www.naw.nl, www.bouwfonds.nl

Dit is een uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling. Dit magazine is met zorg samengesteld. U kunt er geen rechten aan ­ontlenen.

Dr. Vincent van Rossem (1950) is architectuurhisto­r icus bij het Bureau Monumenten & Archeologie in Amsterdam en hoogleraar Monumenten en stedenbouwkundige vraagstukken aan de Universiteit van Amsterdam.

Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

52

juni 2010 - naw #36

Het uitzicht

Het water op!

“Hier ga je toch dromen van een huisje aan het water”, zucht Cathelijn van Eck. “En dan je eigen boot voor de deur”, Fjalar ziet het meteen zitten.

En inderdaad is het dat wat het Volen­ damse Marinapark zo aantrekkelijk maakt. Je eigen vakantiehuis achter de

fotografie: Hans van den Heuvel

dijk en de moderne jachthaven, van waar uit je zo het IJsselmeer op vaart.

Zover is het nog niet voor deze twee.

Fjalar en Cathelijn gaan eerst maar eens een sloep huren. Want dat kan hier ook. Meer over Marinapark Volen­ dam op pagina 34.