NAW Dossier 8

Dossier Integrale projecten adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam

De meerwaarde van

integrale benadering Integrale projecten zijn het centrale thema van dit dossier. Enerzijds ingegeven door het feit dat Bouwfonds Wonen sinds begin dit jaar samen met Bouwfonds Vastgoedontwikkeling als Bouwfonds Ontwikkeling door het leven gaat.

Anderzijds omdat een integrale benadering bij het inrichten van Nederland steeds meer gewenst is. In een land waar de ruimte steeds schaarser aan het worden is, kunnen wonen, werken, winkelen en recreëren immers niet langer los van elkaar worden gezien.

De kern van integrale benadering is dat aan een project meerdere functies worden toegevoegd. Dus niet alleen wonen maar ook werken en of recreëren. Dat kunnen grootschalige ontwikkelingen zijn zoals de Amsterdam Arch in de Zuidas van Amsterdam maar ook kleinschalige projecten zoals bijvoorbeeld het uitbreiden van het centrum van Bodegraven met winkels en woningen. Het gaat hier om integrale benadering op verschillende schaalniveaus. Verderop in dit dossier geven we een aantal voorbeelden van integrale projecten die Bouwfonds Ontwikkeling aan het realiseren is.

Integrale benadering is geen kunstje of toverwoord om projecten aantrekkelijker te maken. Er moet een duidelijke meerwaarde zitten in het realiseren van meerdere functies in een project. Met andere woorden: er moet een duidelijke visie aan ten grondslag liggen. En als het even kan een visie die niet alleen het specifieke project behelst, maar vooral ook benadrukt welke plaats het project in zijn omgeving inneemt. Kortom, een visie op gebiedsniveau die duidelijk aangeeft welke ruimte er is voor een mix van wonen, werken en winkelen.

Een dergelijke benadering is noodzakelijk om nieuwe woon-, werken leefconcepten voor een grote diversiteit aan doelgroepen te bedenken en nieuwe voorzieningen en formules voor bijvoorbeeld

het beheer van woningen en openbare ruimte te creëren.

Het is aan het gemeentebestuur om samen met de marktpartijen een dergelijke visie te ontwikkelen. De gemeente moet ook voor de grondexploitatie aangeven wat ze wil met het gebied of terrein. Gaat het om uitsluitend woningen of werken of moeten er meerdere functies worden toegepast. Vervolgens is het aan de marktpartijen om die visie verder te concretiseren en in klinkende projecten om te zetten.

Politiek Omdat het hier gaat om langlopende ontwikkelingen waar vaak meerdere jaren mee zijn gemoeid, is het belangrijk dat een gemeente een consistent politiek beleid voert. Dus geen visie met een houdbaarheid van slechts één, hooguit twee raadstermijnen, maar als het even kan tot het einde van de rit. Dat betekent overigens niet dat star aan een eerder vastgestelde visie moet worden vastgehouden. Flexibiliteit in de uitvoering is zelfs noodzakelijk. Immers, marktomstandigheden kunnen in de loop der jaren wijzigen. De vraag naar bepaalde woon-, kantoor- of winkelconcepten kan veranderen en daar moet flexibel op kunnen worden ingespeeld. Maar de kern van de visie ‘wat wil ik met het project en zijn omgeving’ moet dezelfde blijven. Ongeacht politieke wisselingen. Door middel van samenwerkingsovereen-

‘Integrale benadering is geen kunstje of toverwoord om projecten aantrekkelijker te maken’ 2

dossier integrale projecten

komsten en contracten kan die rode draad het beste worden vastgelegd. Dat geeft zekerheid voor beide partijen.

Eigen marktprincipes Dat integrale projecten niet de makkelijkste projecten zijn, mag duidelijk zijn. Iedere discipline, of dat nu wonen, werken of winkelen is, kent zijn eigen marktprincipes. Woonconcepten moeten niet haaks staan op de wensen van de gebruikers van de kantoren of winkels en vice versa. Zo zal het bijvoorbeeld boven een horecagelegenheid lastig worden om seniorenwoningen te realiseren. Daarentegen kunnen starterswoningen of jongerenhuisvesting wel interessant zijn.

Of dure appartementen in een complex waarin ook een hotel gevestigd wordt en waar de bewoners van deze voorziening gebruik kunnen maken. Op deze momenten ontstaat er een meerwaarde en versterken de functies elkaar. En dat is waar het bij integrale benadering om moet gaan. Een meerwaarde op projectniveau, maar ook een meerwaarde voor de omgeving.

Een dergelijke benadering brengt tegelijkertijd ook risico’s met zich mee. Immers, al te veel functies op een dusdanige manier met elkaar verknopen heeft als gevaar, dat een project op de tocht komt te staan

als er één of misschien zelfs meerdere functies uitvallen. Dit kan worden voorkomen door, zoals al eerder is aangehaald, de nodige flexibiliteit in de planvorming aan te brengen. Tegelijkertijd kan door de integraliteit van het project weer enige verevening tussen rendabele en minder rendabele plandelen worden toegepast. Of in de uitvoering door slimme oplossingen de realiseringskosten laag worden gehouden.

Kennis Kennis van de verschillende (deel)markten en het hebben van goede ‘antennes’ zijn onmisbare factoren bij dergelijke integrale en vaak ingrijpende projecten. Dat maakt de integratie van commercieel vastgoed en wonen binnen Bouwfonds Ontwikkeling dan ook zo interessant. Het betekent immers een optelsom van de kennis die al aanwezig was maar nu integraal wordt ingezet. Dit wil overigens niet zeggen dat er geen ruimte overblijft voor afzonderlijke ontwikkelingen. Er zullen immers altijd monofunctionele woonwijken of pure kantoren- en bedrijvenlocaties blijven. Maar wanneer we het hebben over stedelijke ontwikkelingen dan is een integrale benadering een must. En heeft Bouwfonds Ontwikkeling één gezicht en is daarmee één partij en partner met een grotere toegevoegde waarde.

‘Een meerwaarde op projectniveau, maar ook een meerwaarde voor de omgeving’ dossier integrale projecten

3

Diederik Stradmeijer, Henk van Zandvoort en Berend Boks

4

dossier integrale projecten

Bouwfonds Ontwikkeling als één poort waar de klant binnenkomt Bouwfonds Property Development is de internationale naam van de nieuwe onderneming die is gevormd na het samenvoegen van de nationale en internationale activiteiten van Bouwfonds Wonen, Bouwfonds Vastgoedontwikkeling en Bouwfonds Wonen Internationaal. Hiermee speelt de organisatie in op de toenemende vraag naar integrale oplossingen en geeft ze vorm aan haar internationale ambities. Bouwfonds Property Development dus als één poort waar de klant naar binnen komt. In Nederland zijn de activiteiten sinds begin dit jaar gebundeld onder de naam Bouwfonds Ontwikkeling.

dossier integrale projecten

5

Internationaal

De driekoppige directie van Bouwfonds Property Development wordt gevormd door Henk van Zandvoort, Diederik Stradmeijer en Berend Boks. Bundeling van kennis en expertise is volgens het drietal noodzakelijk. Van Zandvoort: ‘Een integrale benadering bij het inrichten van Nederland, dus een combinatie van wonen, werken en recreëren is gewenst. Al is het alleen al omdat de ruimte in Nederland schaars is. Daarbij komt nog dat de markten steeds lokaler worden met een slechts op hoofdlijnen afstemmende overheid.’ ‘Als je dat dan constateert’, voegt Stradmeijer er aan toe, ‘dan is het niet meer dan logisch dat je daar ook je organisatiestructuur op afstemt.’

Voor de samenvoeging had Bouwfonds met de bedrijven ‘Wonen’, ‘Vastgoedontwikkeling’ en ‘Wonen Internationaal’ een puur categorale benadering. ‘Maar wonen, winkelen en werken zijn in de afgelopen jaren dusdanig naar elkaar toe gegroeid en met elkaar verweven’, vertelt Van Zandvoort, ‘dat je binnen Bouwfonds dus ook dichter op elkaar moet gaan zitten. We hebben kennis en ervaring met gebiedsontwikkeling en het neerzetten van concepten. Dat betekent in de praktijk dat we ons duidelijk als één bedrijf naar de markt moeten profileren en niet meer als verschillende winkeltjes.’

De slagkracht van de onderneming neemt door de reorganisatie en daarmee bundeling van kennis van verschillende markten en concepten ook fors toe. Bouwfonds Property Development telt bijna zevenhonderd medewerkers die werken op twintig locaties in Nederland, Duitsland, België en Frankrijk.

Bouwfonds Ontwikkeling heeft haar hoofdkantoor te Hoevelaken, waar tevens het bedrijfsonderdeel Commercieel Vastgoed blijft gevestigd. De vijf regiokantoren, gevestigd in Amersfoort, Delft, Eindhoven, Haarlem en Zwolle, zijn verantwoordelijk voor de gebiedsontwikkelingen en projectontwikkeling van woningen.

Cultuuromslag Deze nieuwe aanpak vergt volgens de directie ook een cultuuromslag bij de medewerkers van Bouwfonds Ontwikkeling. ‘Hoewel dat ook weer niet moet worden overdreven’, meent Van Zandvoort.

Stradmeijer knikt. ‘Intern heb ik regelmatig de opmerking gekregen dat het tijd werd om samen op te gaan trekken.’ Zandvoort: ‘De uitstraling moet toch zijn ‘Bouwfonds Ontwikkeling is één club en we kunnen alles aan’. Het geeft medewerkers, die zich altijd alleen maar

6

dossier integrale projecten

met wonen bezighouden, natuurlijk ook de mogelijkheid om nu over de heg te kijken en vice versa.’ Stradmeijer: ‘Daarbij speelt ook mee dat het een fusie is uit strategische overwegingen. Door de integratie kunnen we de markt beter bedienen en flexibel inspelen op de vraag die er in de markt leeft. Het is een fusie uit kracht en niet ingegeven als bezuinigingsmaatregel. Het geeft alleen maar extra mogelijkheden. Voor iedereen.’

Internationale context Berend Boks, in de oude constellatie directeur Bouwfonds Wonen Internationaal, plaatst de integratie op zijn beurt dan ook in een internationale context. ‘Het past bij de landenaanpak van ABN AMRO, ons moederbedrijf, dat een functionele structuur voorstaat. Daarbij komt dat het ook past in ons streven om in Europa niet alleen een sterke partij in woningontwikkeling maar ook in commercieel vastgoed te worden. Dus dan is het belangrijk om één aanspreekpunt te zijn voor zowel commercieel vastgoed als wonen. Je moet daarbij ook de langere termijn in ogenschouw nemen. Ons perspectief is om in 2010 aanzienlijke posities te hebben in die landen die zich daarvoor lenen.’

Momenteel heeft Bouwfonds Property Development posities in Duitsland, Frankrijk en België. Daarbij blijft het niet. Dit jaar wordt een keus gemaakt voor een volgend gebied. Dat kan Spanje zijn of Engeland, maar ook één van de Scandinavische landen. In ieder geval wil Bouwfonds in al haar werkgebieden bij de topvijf behoren. ’Om die positie te bereiken, richten wij ons op het overnemen van bedrijven die bij de onderneming passen. Het gaat om kralen rijgen’, erkent Boks, ‘maar wel op een heel zorgvuldige manier. Het moet voor ons toegevoegde waarde hebben. Vooral in Duitsland blijkt het moeilijk om geschikte overnamekandidaten te vinden, er zijn niet veel landelijk werkende ondernemingen zoals Bouwfonds.

In de landen waar Bouwfonds Property Development aan de weg timmert zal ook de integrale benadering worden gehanteerd. Met andere woorden: ook daar wordt de onderneming als een veelzijdige ontwikkelaar met expertise op zowel wonen als commercieel vastgoed in de markt gezet. ‘Dat sluit aan op de vraag’, zegt Boks. ‘In Duitsland waar we ons tot nu toe vooral op woningbouw hebben gericht, komt geregeld de vraag binnen of we ook niet iets aan commercieel vastgoed kunnen doen. Daar gaan we ons nu dus ook mee bezighouden.’

Integraal Helderheid Complexere, vaak binnenstedelijke ontwikkelingsvraagstukken oplossen, dat is waar het volgens het drietal bij de integratie van wonen en commercieel vastgoed om draait. ‘We willen een zo transparant mogelijke onderneming zijn. Dan weet een klant waar hij zijn moet’, benadrukt Stradmeijer. ‘Het kwam wel eens voor dat een gemeente met ons samenwerkte en er niets van begreep wanneer dezelfde gemeente voor een andersoortig project door een ander Bouwfondsbedrijf werd benaderd. De ontwikkelingsmanager van Wonen kreeg dan te horen ‘wij doen al zaken met jullie’. Door ons als één bedrijf te presenteren voorkom je dit soort misverstanden die zeker in de aanloop naar een project heel vervelend kunnen zijn.’

Dit betekent overigens niet dat de ontwikkelingsmanager in de regio’s zich nu ook in gelijke mate met commercieel vastgoed gaat bezighouden. ‘Zeker niet’, benadrukt Stradmeijer. ‘Het blijft toch een andere markt dan wonen. Daarom houden we in stand dat projecten met een primair commercieel vastgoedkarakter centraal vanuit Hoevelaken worden aangestuurd. Maar het is wel zo dat, wanneer een medewerker bij een gemeente zit en een commercieel vastgoedproject ter sprake komt, hij hiervoor nu het eerste contact kan leggen. En vice versa natuurlijk. Wanneer het vervolgens gaat om grootschalige, integrale projecten, dus met wonen en werken, dan kunnen er in samenspraak tussen de ontwikkelaars uit de commercieel vastgoed- en woondisciplines zogenoemde integrale projectteams worden geformeerd, maar altijd met heel duidelijke afspraken over werkzaamheden en verantwoordelijkheden.’ Van Zandvoort: ‘Dit betekent in de praktijk, dat de nadruk komt te liggen op het intern goed met elkaar samenwerken. Tegelijkertijd zien we dit als een bundeling van krachten. Immers, en ik heb dat al eerder een keer in NAW gezegd, woningontwikkelaars denken meer vanuit de locatie. Met andere woorden: als we de grond hebben, bedenken we wel een concept om kopers te vinden. Bij vastgoedontwikkelaars wordt in eerste instantie aan de gebruiker gedacht en dan wordt die locatie vervolgens wel gevonden.

Volgens mij kunnen uit deze twee werkwijzen interessante projecten ontstaan.’

Integrale benadering De ruimte is schaars in Nederland en daar moet op een goede manier mee worden omgegaan. Een integrale benadering van een locatie op

de niveaus van wonen, werken, winkelen en openbare ruimte, is volgens Bouwfonds Ontwikkeling een belangrijke voorwaarde om die schaarse ruimte op een goede manier in te richten. Vooral als het gaat om binnenstedelijke ontwikkelingen waar de ontwikkelaar de komende jaren zijn aandacht meer naar zal verleggen. Immers, de verwachting van het ministerie van VROM is dat in 2010 ongeveer vijftig procent van de totale nieuwbouwproductie in stedelijke gebieden zal worden gerealiseerd. Van de 6000 à 7000 woningen die Bouwfonds Ontwikkeling nu jaarlijks ontwikkelt, wordt tachtig procent op de Vinex- en uitleglocaties gebouwd. Kortom, er moet nog een flinke slag worden gemaakt.

Van Zandvoort: ‘Dat gaat ook niet zo maar van vandaag op morgen, maar stapje voor stapje. Door de integratie hebben we wel wat te bieden. Namelijk, alle kennis en expertise onder één dak die nodig is om binnenstedelijke locaties op een goede en vooral verantwoorde wijze te ontwikkelen.’

Om vaste voet aan de grond te krijgen op binnenstedelijke locaties richt Bouwfonds Ontwikkeling zich vooral op die gebieden waar behoefte is aan functieverandering. Denk bijvoorbeeld aan oude fabrieksterreinen, havengebieden of sportterreinen en schoolcomplexen die hun functie verliezen of al verloren hebben. Daarmee is met het Céramique-terrein in Maastricht, het centrum van Heerlen of met het Bergossterrein in Oss, om slechts een paar paradepaardjes te noemen, al veel ervaring opgedaan. Daarnaast blijft ook het meedoen in de herstructurering belangrijk. Echter, omdat de grond hier in de meeste gevallen in handen van woningcorporaties is, blijft dit – op uitzonderingen als bijvoorbeeld de Tarwewijk in Rotterdam na – een moeizaam verhaal.

‘Kern is dat stedelijkheid vraagt om een mix van wonen, werken, winkelen en recreatie. ‘Neem bijvoorbeeld de concepten die wij ontwikkeld hebben voor de oude Luxorlocatie in Rotterdam of het ABN AMRO-kantoor aan het Amsterdamse Rembrandtplein’, zegt Stradmeijer. ‘Daar moet je dus goede concepten voor ontwikkelen.

En zoals gezegd, die kennis hebben wij in huis’, voegt Van Zandvoort daar aan toe. Boks: ‘Eigenlijk is het heel simpel, door de integratie gecombineerd met onze internationalisatie spreiden wij onze eieren over diverse mandjes.’

dossier integrale projecten

7

Zuidas, veel meer dan kantoren Integraliteit door functies en samenwerking Amsterdam Arch, Gershwin, Zuidas Dok en Drente Park: allemaal projecten van Bouwfonds Ontwikkeling in de Amsterdamse Zuidas. Woningen, kantoren, leisure, winkels en commerciële voorzieningen verrijzen hier de komende jaren. ‘Dat de Zuidas in de ogen van sommige mensen bekend staat als enkel een kantorenlocatie is niet juist’, zegt Dennis Lesmeister, adjunct directeur Bouwfonds Ontwikkeling. ‘We ontwikkelen hier een compleet gebied met een grote diversiteit aan functies. En zeker niet alleen kantoren. Door het innemen van een prominente plek in de ontwikkeling van de Zuidas, spreekt Bouwfonds Ontwikkeling vertrouwen uit in het gebied.’

Dat vertrouwen komt duidelijk naar voren in de plannen voor Zuidas Dok, een van de projecten waar Lesmeister zelf bij betrokken is.

‘Zuidas Dok betreft het ondergronds brengen van de Ringweg A10 Zuid en het spoor. Boven deze ondergrondse infrastructuur ontstaat dan ruimte voor een dok van een miljoen vierkante meter, vrij om te ontwikkelen voor woningbouw en commercieel vastgoed. Wij hebben, samen met ABN AMRO en ook met de ING en NS Vastgoed, vertrouwen uitgesproken in dit deelgebied. De gemeente heeft van ons een garantie gekregen dat de grond wordt afgenomen; een manier van risicodekking.’ Deze vorm van samenwerking met moederbedrijf ABN AMRO is volgens Lesmeister ook een vorm van integrale benadering.

‘Het is niet zo dat integraal werken alleen te maken heeft met het mengen van functies. Al is het natuurlijk wel van groot belang om functies op elkaar af te stemmen. Het bieden van interessante samenwerkingsvormen tussen marktpartijen geeft een positieve stimulans aan de ontwikkelingen. Integratie gaat dus verder dan functiemenging. Aan de gemeente Amsterdam laten we zien dat we een sterke partner zijn met veel draagkracht.’

Sfeer In Gershwin – dat weer bestaat uit vier deelgebieden – staat het ontwikkelen van een prettig verblijfsgebied centraal. ‘In totaal worden hier circa 1200 woningen gebouwd’, zegt Ronald Huikeshoven, Ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds Ontwikkeling, regio NoordWest. ‘Maar ook realiseren we hier – in een consortium met Amstelland en Amvest – circa 2500 vierkante meter voorzieningen en circa 3500 vierkante meter kantoorruimte.’ Een van de deelgebieden van Gershwin, Cluster 1, krijgt het thema gezondheidszorg mee. Hier komt een gezondheidscentrum waar omwonenden en mensen die in de kantoren werken, gebruik van kunnen maken. Huikeshoven: ‘Als je praat over integrale benadering, geloof ik dat voorzieningen de verbindende schakel zijn tussen functies als wonen en werken. Van voorzieningen, zoals dit gezondheidscentrum maar ook het hotel, kunnen veel mensen in het gebied gebruik maken. Daarnaast zorgen

8

dossier integrale projecten

ze voor levendigheid in het gebied en extra sfeer. Alle voorzieningen moeten we dus op elkaar afstemmen, om een optimaal resultaat te krijgen. Het moet hier wel gaan leven.’

Versterken In Amsterdam Arch – een ander deelgebied van Gershwin – worden verschillende functies in één gebouw gemengd: wonen, kantoren, cultuur en een hotel. Boven de grond gaat het om 75.000 vierkante meter en ondergronds wordt een kelder voor 500 parkeerplaatsen gerealiseerd. ‘Het leuke van het concept is dat alle functies in zekere zin met elkaar verbonden zijn’, aldus Rob Van den Broek, adjunct directeur van Bouwfonds Ontwikkeling, Commercieel Vastgoed.

‘Bewoners van de appartementen kunnen bijvoorbeeld ook van de hotelfuncties gebruikmaken. En de aanwezigheid van hoogwaardige woningen draagt weer bij aan de kwaliteit van het gebied als kantorenlocatie. Eigenlijk is Amsterdam Arch de Zuidas in het klein. Het stedenbouwkundig plan voor dit deel van Amsterdam schrijft vijftig procent werken en vijftig procent voorzieningen voor. We hebben dit percentage ook voor Amsterdam Arch aangenomen.’ Architect Pi de Bruyn heeft het ontwerp gemaakt. Het voorlopig ontwerp voor het prestigieuze project is inmiddels afgerond. Momenteel wordt er aan het definitieve plan gewerkt. Het streven is om in 2004 de eerste paal te slaan.

Scherp ‘We zijn als Bouwfonds Ontwikkeling trots op onze plannen voor de Zuidas’, sluit Lesmeister af. ‘Een integrale visie is daarbij van belang.

De verschillende onderdelen moeten samenwerken, informatie uitwisselen, maar wel tot op zekere hoogte. Kijk, intern zijn we allemaal specialisten met eigen verantwoordelijkheden. Samenwerken of een integrale aanpak; allemaal nodig. Maar we maken daar onderling wel zakelijke en heldere afspraken over. Bij ontwikkelingen als deze moet iedereen voor zich scherp blijven. Zodat we de voordelen van integraal werken optimaal kunnen benutten.’

Saint-Cyr-l’Ecole, actief en dynamisch Metamorfose van een ziekenhuisterrein In Saint- Cyr-l’École is Marignan, de Franse dochter van Bouwfonds Ontwikkeling, verantwoordelijk voor de integrale ontwikkeling van appartementencomplexen, vrijstaande huizen en winkels met een totaaloppervlak van 24.000 vierkante meter.

Dit alles komt te staan op de plek van een voormalig ziekenhuis.

Op slechts twintig kilometer van Parijs, vlakbij Versailles en de nieuwe stad Saint-Quentin-en-Yvelines ligt Saint-Cyr-l’École.

Saint-Cyr is een populaire en exclusieve suburb waar het zeer goed toeven is. Het is ook een stad van de toekomst, actief en dynamisch, die zijn strategische positie in het economische hart van het département Yvelines optimaal uitbuit. In het stadshart heeft de gemeente op de plek van een voormalig ziekenhuis een gebied van circa 50.000 vierkante meter als ontwikkelingslocatie aangewezen. Het is een unieke locatie: winkels, een markt en scholen zijn vlakbij. Er is een sportcomplex waar allerlei sporten beoefend kunnen worden. En de vele groenzones zorgen voor de nodige rustpunten.

Het eerste door Marignan gerealiseerde deel betreft een gebouw met 83 appartementen met twee ondergrondse verdiepingen. Verder is er een winkelcomplex op de begane grond, een supermarkt en een brasserie.

Veiligheid en comfort De appartementen ‘Terrasses de Gally’ variëren van studio’s tot vierkamerappartementen. Gemiddeld hebben ze een oppervlakte van 63 vierkante meter. Een aantal appartementen hebben bijzondere, open terrassen. Daardoor lijkt het alsof er echte huizen op het dak staan. Het gebouw biedt de bewoners optimaal comfort en voldoet aan de strengste eisen voor veiligheid. De doelgroep betreft mensen die nu al in de gemeente of de directe omgeving wonen. Het gaat om starters die een niet al te grote woning zoeken en om senioren die prioriteit geven aan veel ruimte. Tot slot is het complex interessant voor de beleggers, voor wie het nieuwe stadscentrum interessante verhuurmogelijkheden biedt.

Na ‘Les Terrasses de Gally’ volgen nog een tweede gebouw met 80 appartementen, 36 vrijstaande woningen en nog een derde appartementencomplex.

dossier integrale projecten

9

Hoge Veld, centrum van een Vinex-locatie Een ontmoetingsplaats creëren in Wateringse Veld ‘In een nieuwe wijk probeer je met een centrum een ontmoetingsplaats te creëren, om de wijk als het ware een ‘hart’ te geven’, vertelt Jacqueline van der Stelt, projectontwikkelaar Commercieel Vastgoed van Bouwfonds Ontwikkeling. Op de Vinex-locatie Wateringse Veld ontwikkelt Bouwfonds Ontwikkeling zo’n 2800 woningen. Maar in zo’n omvangrijke nieuwe wijk wordt niet alleen gewoond. Mensen willen in de wijk ook hun boodschappen kunnen doen, naar de kapper gaan of de bibliotheek bezoeken. Bouwfonds Ontwikkeling realiseert daarom ook twee winkelcentra, met ruimte voor verschillende, onderling aanvullende en versterkende functies.

‘Het geven van een ‘hart’ aan een wijk betekent dat we niet alleen ruimte voor winkels maken, maar ook, zoals in winkelcentrum Hoge Veld, voor een bibliotheek en woningen. Zo maak je niet alleen intensief gebruik van de ruimte, maar zorg je ook nog eens voor verlevendiging van het centrumgebied’, aldus Van der Stelt. ‘Daar komt nog bij dat woningen boven winkels voor een betere sociale veiligheid zorgen. Als ’s avonds de winkels gesloten zijn zorgen de woningen erboven dat het gebied toch levendig blijft.’ Hoge Veld is een buurtwinkelcentrum met circa 4200 vierkante meter bvo winkelruimte, 79 appartementen en een bibliotheek. Van der Stelt: ‘De integrale benadering die Bouwfonds Ontwikkeling voor deze locatie heeft gekozen, leidt ertoe dat er een echte ontmoetingsplaats ontstaat.

Daar helpt ook de omgeving aan mee, want vlakbij het centrum bevinden zich ook voorzieningen als scholen, een kinderdagverblijf, een sporthal en natuurlijk een halteplaats voor de tram en bus.’

Die diversiteit aan functies in één gebouw betekende voor Bouwfonds Ontwikkeling dat een integrale aanpak noodzakelijk was. ‘Het is voor de gemeente van groot belang te weten waar zij terechtkan.

10

dossier integrale projecten

Dat geldt overigens ook voor andere externe partijen. We hebben als Bouwfonds Ontwikkeling bij dit project dan ook één aanspreekpunt voor het winkelcentrum mét de woningen’, vertelt Wim de Haas, Ontwikkelingsmanager Wonen in de regio Den Haag- Westland.

‘Zo zien we het zelf ook: als één project, waarbij verschillende specialismen samenwerken.’ Het grootste deel van het project in Wateringse Veld omvatte woningen. De Haas: ‘Maar bij de ontwikkeling van de twee winkelcentra – naast Hoge Veld heeft Bouwfonds ook Lage Veld ontwikkeld – dienen echter meerdere specialisaties met elkaar verenigd te worden (stedenbouw, wonen, winkelen, branchemix, routing, enzovoort) tot een samenhangend en goed functionerend project. Bouwfonds Ontwikkeling heeft deze specialisaties onder een dak. Afhankelijk van de opgave wordt een projectteam geformeerd met een verantwoordelijke Projectontwikkelaar als aanspreekpunt naar alle externe partijen. Dit projectteam coördineert alle benodigde specialisaties tot een goed functionerend multifunctioneel gebouwencomplex. Alleen zo kunnen we kwaliteitsgaranties bieden voor zowel het commercieel vastgoed als voor de woningontwikkeling.’

Vathorst wordt volwaardige wijk Wonen en winkels gezamenlijk ontwikkelen Vathorst is de nieuwste uitbreidingswijk van Amersfoort. In totaal verrijzen hier de komende jaren ruim 11.000 woningen, deels door Bouwfonds Ontwikkeling gerealiseerd. Ook ontwikkelt Bouwfonds Ontwikkeling de winkelvoorzieningen. Het gaat hierbij om een hoofdwinkelcentrum gecombineerd met woningen en een buurtwinkelvoorziening. Met de planvorming voor het hoofdwinkelcentrum is onlangs een begin gemaakt.

‘Het centrum zal het kloppende hart van de wijk Vathorst worden, waar de inwoners voor meer dan alleen hun boodschappen terecht kunnen’, zegt Rob van den Broek, adjunct-directeur Bouwfonds Ontwikkeling. ‘De gemeente, maar ook wij willen een vernieuwend concept ontwikkelen. Afgelopen 15 januari is officieel een aanvang gemaakt met de ontwikkeling hiervan. Bij de opzet kijk je naar algemene ontwikkelingen in de maatschappij en naar tendensen op het gebied van de detailhandel. Zeer belangrijk hierbij zijn ook de lokale factoren. Daarnaast wordt een concept succesvol door ook aandacht te besteden aan details zoals de aankleding, de kindvriendelijkheid, uitstraling, toegankelijkheid en diversiteit aan functies. Gezien de ligging van de wijk en het winkelcentrum is het mogelijk een echt volwaardig centrum te realiseren. Daar moet dan bij de branchering en diversiteit van voorzieningen rekening mee worden gehouden’, benadrukt Van den Broek.

Draagvlak Naast de ontwikkeling van winkels is Bouwfonds Ontwikkeling in de samenwerking Amerstaete v.o.f. ook hard bezig met het realiseren van woningen in Vathorst. Ruim 475 woningen worden op dit moment gerealiseerd, terwijl aan de ontwikkeling van 750 woningen gewerkt wordt. ‘Het stedenbouwkundig plan dat door Kuiper Compagnons is opgesteld stond aan de basis van de integrale aanpak’, zegt

Hans Slappendel, directeur projecten bij Bouwfonds Ontwikkeling, Regio Midden-Oost. ‘In dat plan zijn alle functies geïnventariseerd.

Zowel bij de woningen als bij winkels is steeds de vraag gesteld: waar is hier behoefte aan? En een winkelcentrum heeft natuurlijk draagvlak in de omgeving nodig. Het type winkels hangt samen met het type consument. Een integrale visie is dan zeer wenselijk. Na de conceptontwikkelingsfase waar de plannen voor het winkelcentrum zich nu in bevinden, zal de samenwerking voor de totale ontwikkeling nog hechter worden. ‘

Concepten Er worden straks ook woningen toegevoegd aan het plan van het winkelcentrum. Het aantal en de wijze waarop dat gaat gebeuren is nog niet duidelijk. Van den Broek: ‘Je zou kunnen denken aan woonconcepten voor senioren. Gebleken is dat ouderen graag in de directe omgeving van voorzieningen willen wonen. Daarnaast vergroot wonen boven winkels ook de veiligheid en de leefbaarheid van een winkelcentrum.’ In 2008 moet het hoofdwinkelcentrum klaar zijn. Naast dit centrum werkt Bouwfonds Ontwikkeling aan de plannen voor een buurtwinkelcentrum, eveneens in Vathorst. Hierbij gaat het vooral om een centrum gericht op de wijk, waar bewoners voor hun dagelijkse boodschappen terechtkunnen.

dossier integrale projecten

11

Raadhuisplein-project Bodegraven Integrale aanpak op de vierkante centimeter Een uitbreiding van het winkelapparaat, het toevoegen van woningen, de realisering van een parkeerkelder en tenslotte de volledige herinrichting van het plein voor de nieuwbouw. Kortom, het Raadhuisplein-project in Bodegraven is een typisch voorbeeld van een integraal project. ‘En ook nog binnenstedelijk’, voegt Rob van den Broek, adjunct directeur Bouwfonds Ontwikkeling, hier aan toe. ‘En dat maakt de uitvoering altijd iets lastiger.’

Het is woekeren met de ruimte in het centrum van Bodegraven.

Tegelijkertijd was er de wens van het gemeentebestuur om het bestaande winkelcentrum uit te breiden. Bouwfonds Ontwikkeling maakte een plan voor de uitbreiding van het winkelaanbod met 4.300 vierkante meter. ‘Bovenop de winkels konden vervolgens 36 woningen in verschillende typen worden gerealiseerd’, vertelt Van den Broek.

Deze woningen, een combinatie van appartementen en stadswoningen, zouden zorgen voor de nodige levendigheid in het nieuwe centrum. ‘Tevens’, zo voegt Van den Broek er aan toe, ‘had Bodegraven behoefte aan woningen voor ouderen. Door bij de appartementen met name met deze doelgroep rekening te houden, konden wij op die behoefte inspelen.’ Zowel de stadswoningen, die meer geschikt waren voor gezinnen, als de appartementen gingen vlot van de hand.

In 2000 werd begonnen met de bouw van het Raadhuisplein-project.

In de oude situatie werd er op het plein geparkeerd. De gemeente wilde hiervan af. Onderdeel van het project was dan ook de totale herinrichting van het plein voor het gemeentehuis van Bodegraven.

Hiervoor schakelde de gemeente het landschapsarchitectenbureau Khandekar bv uit Benthuizen in. Dit bureau maakte een plan waarbij het Raadhuisplein autovrij werd en daarmee vooral een plein voor de inwoners van Bodegraven werd.

‘Het parkeren moest onder de winkels worden opgelost’, vertelt Van den Broek. ‘Het moest een parkeerkelder worden voor 150 auto’s, maar er mocht geen betaald parkeren worden ingevoerd.’ Vooral dit

12

dossier integrale projecten

laatste stelde de ontwikkelaar voor een dilemma. Immers, een ondergrondse parkeervoorziening is niet goedkoop. De kosten van de aanleg worden echter in de meeste gevallen later door parkeergelden terugverdiend. ‘In goed overleg met de gemeente en door goede en heldere afspraken te maken, hebben we deze parkeerkelder toch kunnen realiseren’.

Versterking Het project Raadhuisplein is eind vorig jaar officieel afgerond. De winkeluitbreiding is hiermee ook een feit. Over de vraag welke bedrijven zich in de nieuwe ruimte mochten vestigen heeft een brancheadviescommissie zich gebogen. Naast Bouwfonds Ontwikkeling zaten vertegenwoordigers van de gemeente, de winkeliersvereniging en de Kamer van Koophandel in deze commissie. ‘Uiteindelijk gaat het er om’, benadrukt Van den Broek, ‘dat een dergelijke uitbreiding vooral een versterking is voor het totale centrum en dat kan alleen wanneer er van een goede brancheverdeling sprake is.’

Zoals gezegd moest er in de Bodegraven op een relatief kleine ruimte worden gewerkt. ‘Binnenstedelijke projecten zijn in de uitvoering altijd complexer. Je hebt te maken met buren en je kunt wegen en straten niet voortdurend voor het verkeer afgesloten houden. Dat betekent een goede planning van de werkzaamheden en vooral een juiste en adequate communicatie naar de omwonenden.’

Nieuwe Streekhof leidt tot hogere omzetten Van winkelcentrum naar het hart van gemeente Stede Broec Het vernieuwde winkelcentrum Streekhof in Bovenkarspel is een succes. Het enthousiasme tijdens de opening in september 2002 heeft zich vertaald in meer publiek en hogere omzetten. Streekhof vervult een centrumfunctie voor de gehele gemeente Stede Broec en is daarmee ‘the place to be’ voor West-Friesland. Voor Bouwfonds Ontwikkeling was de multifunctionaliteit van het totale project een schoolvoorbeeld van binnenstedelijke herontwikkeling.

De vernieuwing van het centrum ging gepaard met de toevoeging van extra winkels, een nieuwe bibliotheek en 22 koopappartementen.

‘De uitstekende samenwerking met de gemeente, bestaande eigenaren en winkeliers heeft geleid tot een écht centrum voor de gemeente Stede Broec en een versterking van het regionale karakter van het winkelcentrum’, vertelt Jacqueline van der Stelt, projectontwikkelaar Commercieel Onroerend Goed van Bouwfonds Ontwikkeling. ‘Men is enthousiast over de heldere winkel-layout en de Toscaanse sfeer die door de architect is opgeroepen. De branchering heeft het winkelaanbod compleet gemaakt. Van de winkeliersvereniging horen we dat ook de bezoekersaantallen sinds de oplevering nog steeds stijgen.

En dat de omzetten van de al gevestigde winkels de afgelopen periode met tien tot vijftien procent zijn toegenomen. Streekhof voldoet dus in alle opzichten aan de behoefte van de winkeliers en bewoners van Stede Broec.’

Er bestaat in feite al een jarenlange relatie tussen Bouwfonds Ontwikkeling en Bovenkarspel. Jacqueline van der Stelt: ‘ABN AMRO Projectontwikkeling nam in 1986 het initiatief voor het winkelcentrum.

Achteraf gezien was dat de eerste fase van een regionaal koopcentrum voor alle dorpen in de gemeente Stede Broec en de regio.

In 1993 kwam de tweede fase. De derde fase, die nu onder verantwoordelijkheid van Bouwfonds Ontwikkeling is afgerond, brengt naar de wensen van vandaag multifunctionaliteit in het centrum. Deze nieuwe stap voorwaarts past in de ontwikkeling van Stede Broec.

De gemeente is ontstaan door samenvoeging van een groot aantal kleine gemeenten. Van oorsprong waren dit agrarische gemeentes met allemaal hun eigen kerk, bakker en postkantoor. Maar de tijden

veranderen en deze kleinschaligheid stond – net als overal in Nederland – onder druk. Het initiatief van ABN AMRO Projectontwikkeling in 1986 was de eerste stap in de bouw van een hart voor de nieuwe gemeente. Dat de tijden ondertussen alweer zijn veranderd, blijkt wel uit het feit dat nu voor het eerst ook andere functies in het centrum te vinden zijn. In de derde fase hebben we twee lagen woningen – in totaal 22 appartementen – en een bibliotheek toegevoegd. Je ziet in de praktijk dat het centrum hierdoor ook echt gaat leven.’

Appartementen De 22 koopappartementen zijn de eerste in Stede Broec en zijn het antwoord op de milde vorm van verstedelijking die de afgelopen jaren tot stand is gekomen. In Stede Broec wonen de mensen voornamelijk in grondgebonden woningen. Het was dus wel een vernieuwende ontwikkeling. De appartementen blijken aan een vraag te voldoen.

Senioren en jongeren uit de streek vormen de voornaamste doelgroep voor de koopappartementen. Ze zijn voor deze groepen extra aantrekkelijk vanwege de directe nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer.

De derde fase van het winkelcentrum is een groot succes. De winkelruimte is volledig verhuurd en er is veel belangstelling van landelijke filiaalbedrijven voor vestiging in het centrum. De huurprijzen vertonen dan ook een stijgende lijn. Streekhof is inmiddels zelfs genomineerd voor de NRW-jaarprijs (Nederlandse Raad van Winkelcentra). ‘Dat stukje professionele erkenning is voor ons als winkelontwikkelaars de kroon op dit project’, besluit Van der Stelt.

dossier integrale projecten

13

‘Economische groei brengt nu eenmaal mobiliteit teweeg, dat moet je in mijn ogen integraal benaderen’ 14

dossier integrale projecten

‘Publieke en private partijen moeten voordeel zien in integrale benadering’ ‘Een basisvoorwaarde voor een succesvolle integrale benadering is dat publieke en private partijen er ieder vanuit hun eigen optiek voordeel in zien. Pas dan krijg je een klimaat waarin investeringen elkaar gaan versterken.’ Jan D. Doets, Chief Executive Officer (CEO) van ING Real Estate, over nut, noodzaak en de valkuilen van integrale benadering. ‘De overheid blinkt vooralsnog niet uit in het hebben van een integrale visie.’

‘Integrale benadering bestaat in mijn beleving uit verschillende niveaus.

Je hebt het hoogste niveau dat bijvoorbeeld de Randstad beslaat met de vier grote steden rond het Groene Hart. Op dat schaalniveau moet je een totaalvisie hebben over hoe je met wonen, werken, recreëren maar vooral ook met mobiliteit omgaat. De hogesnelheidslijn, rondje Randstad, hoogwaardig vervoer met veel stops. Hoe koppel je die vervoersstromen aan elkaar. Economische groei brengt nu eenmaal mobiliteit teweeg. Dat moet je in mijn ogen integraal benaderen. Maar ik zie dat op grote schaal nog niet zo gebeuren en dat baart mij wel zorgen.’

Een schaalniveau lager heeft volgens Doets betrekking op de regionale en lokale situatie. ‘De ruimte wordt schaarser, dat betekent dat je zorgvuldig moet plannen. Hoe ga ik met die schaarse ruimte om en welke functies breng ik aan? Op welke wijze kan ik nieuwbouwlocaties integraal aanpakken. Om een voorbeeld te noemen: naast de Vinex-locatie Getsewoud bij Nieuw Vennep moet een bos komen.

Dienst Landelijk Gebied gaat dat aanleggen. Dat zijn nu twee verschillende plannen. Enerzijds dus de bouw van de nieuwbouwwijk en anderzijds de aanleg van het bos. Als er nu sprake zou zijn geweest van een integrale benadering dan was er dus uitgegaan van één plan inclusief bos. Dan zou de realisering ervan volgens mij veel sneller van de grond zijn gekomen.’

Hier legt Doets de vinger op de zere plek. Immers, volgens de topman van ING Real Estate blinkt de overheid niet uit in het hebben van een integrale visie. ‘Kijk maar naar al die sectorale nota’s op het gebied van landelijk gebied, volkshuisvesting en verkeer en vervoer. Iedere vakminister heeft zijn eigen ding. Waar het aan ontbreekt is een overall visie.’

Daartegenover lijken lokale overheden integrale benadering in toenemende mate te omarmen. ‘Maar’, voegt Doets daar in één adem aan toe, ‘dan richt dat zich vooral op het niveau van projecten en slechts hier en daar op gebieds- of wijkniveau. Amsterdam is met de Zuidas een goed voorbeeld van een integrale benadering op gebiedsniveau.

Hier gaan werken, wonen en recreëren straks hand in hand met als doel een compleet stadsdeel te realiseren.’

Verknopen Er zitten volgens Doets wel wat haken en ogen aan een integrale benadering. Zo moeten het proces en de uitvoering in zijn ogen beheersbaar blijven. ‘Hoe meer partijen bij de ontwikkeling betrokken raken, hoe ingewikkelder het management. Ik pleit er dan ook altijd

voor dat de visie samen met de lokale overheid door één of hooguit twee marktpartijen wordt ontwikkeld. Zij kunnen vervolgens met elkaar een stukje regie voeren. Daartegenover staat dat in de uitvoering meerdere partijen aan de slag kunnen. Maar zij zijn dan alleen verantwoordelijk voor hun eigen plandeel, dat zij ongetwijfeld marktconform zullen realiseren.’

Verder waarschuwt Doets ervoor projecten niet dusdanig te verknopen, dat alles in één keer gerealiseerd moet worden. ‘En dan bedoel ik vooral financieel. Dat woningopbrengsten bijvoorbeeld verevend moeten worden met de tekorten op kantoren. Of dat de woningen nog niet kunnen worden gebouwd omdat er voor het commerciële vastgoed nog geen belegger is gevonden. Gebeurt dit wel, dan wordt de slagingskans van het totale project alleen maar kleiner. Functie-uitval zie ik dan ook als de grootste valkuil wanneer we het hebben over integrale benadering.’

Om dit gevaar enigszins in te perken voelt Doets veel voor het toepassen van een ontwikkelingsplanologie of visie. ‘In tegenstelling tot een masterplan kan daar veel flexibeler mee worden omgegaan. Het maakt het ook mogelijk om met planonderdelen te schuiven indien de marktomstandigheden daarom vragen.’

Het is in de visie van Doets vergelijkbaar met hoe in het buitenland grootschalige projecten worden gerealiseerd. ‘Daar wordt veelal gewerkt met een zogenoemde toetsingsplanologie waarbij van zones wordt uitgegaan. Iedere zone moet dan aan een bepaalde opgave voldoen. Een dergelijke werkwijze stimuleert een integrale benadering van het gebied.’

Keten Terug naar de Nederlandse situatie waar volgens Doets ook het financieringsritme integrale benadering vooralsnog parten speelt.

‘Zeker door de sectorale werkwijze van de overheid, wordt er teveel in termen van subsidies gedacht. Ik pleit dan ook voor een ander investeringsritme. Niet alles naar de toekomst schuiven omdat er dan pas gelden vrijkomen. Kijk naar de aanleg van tunnels; die werden ook goedkoper omdat ze in één keer gerealiseerd konden worden.

Kern van integrale benadering is dat zowel publieke als private partijen er voordeel in zien. De mix van functies, en dat kunnen naast wonen en werken of recreëren ook een cultuurfunctie of een belastingkantoor zijn, maakt het tot zo’n goed plan, dat iedereen er achter gaat staan. En wanneer dat gebeurt ontstaat er een keten van investeringen die elkaar alleen maar versterken.’

dossier integrale projecten

15

‘Amsterdam of Rotterdam alléén kunnen in Europees verband niet slagen’ 16

dossier integrale projecten

‘Deltametropool: zoeken naar integrale oplossing’ De Randstad benaderen als één dunbevolkte stad, kortom één metropool van vijf à zes miljoen inwoners. Het is volgens L. van Leeuwen, burgemeester van Zoetermeer en bestuurslid van de Vereniging Deltametropool, niet alleen noodzakelijk voor een goede inrichting van de Randstad maar vooral ook om in Europa als regio nog enige rol van betekenis te spelen.

‘Een integrale benadering van de Randstad betekent ook dat je integrale oplossingen voor problemen kan zoeken.’

Vereniging Deltametropool is een vereniging die zich inzet om de huidige Randstad als één samenhangend gebied te zien. De basis hiervoor werd halverwege de jaren negentig gelegd door de ruimtelijke ordeningswethouders van de vier grote steden. Nadat zij de zogenoemde Verklaring Deltametropool hadden ondertekend werd twee jaar later de Vereniging Deltametropool opgericht. Inmiddels weer drie jaar verder telt de vereniging diverse gemeenten, kamers van koophandel, woningcorporaties, waterschappen en een vervoerbedrijf onder haar leden. Burgemeester Van Leeuwen is sinds het prille begin secretaris van de vereniging en voorzitter van een tweetal werkgroepen. ‘Tja waarom? Ik vond het direct een goed idee van de vier grote steden om de Randstad integraal als één gebied te benaderen. En dan rol je er een beetje in.’

De kern van het idee achter de Deltametropool is vooral in te zetten op de inhoud van het beleid en niet langer tijd te verdoen aan de bestuurlijke vorm. Van Leeuwen: ‘We hebben natuurlijk een jarenlange traditie in het vernieuwen van het openbaar bestuur, wat steeds op niets uitloopt. Door nu te zeggen: we laten dat bestuurlijke vraagstuk voor wat het is, maar focussen ons op inhoud, maken we een enorme sprong voorwaarts. Want je ziet binnen de vereniging heel verfrissende ideeën ontstaan over hoe je met grote onderwerpen als de inrichting van de Randstad, het landelijk gebied en het openbaar vervoer moet omgaan. Ik denk ook dat de verenigingsstructuur onze grote kracht is. We zijn inhoudelijk bezig en het ene lid van een kleinere gemeente wordt niet door het andere lid van een grote gemeente gedomineerd. Niemand heeft macht over de ander.’

Volgorde Het huidige rijksbeleid is vooral gericht op uitbreiding van het stedelijk gebied. Daarna wordt gekeken naar de bereikbaarheid, waarbij weginfrastructuur en railinfrastructuur zorgvuldig gescheiden blijven.

Vervolgens komen in het beleid landelijk gebied en waterhuishouding op de derde en vierde plaats. De Vereniging Deltametropool draait die volgorde om. Ze kijkt eerst naar de waterhuishouding als belangrijke voorwaarde voor het duurzame voortbestaan van een miljoenenagglomeratie. Dan komt het landschap aan bod en daarna het transportsysteem dat door de Vereniging wordt gezien als drager van het stedelijk systeem. De gemeenten in de Randstad moeten zich in hun visie uiteindelijk transformeren tot een netwerk waarin ze elkaar versterken. Als eindbeeld ontstaat er uiteindelijk één gebied met verschillende centra in een metropolitaan parksysteem dat een afwisseling biedt van open landbouwgebieden, landgoederen,

parken, bossen, plassen en meren en een breed scala aan lommerrijke en waterrijke woongebieden.

Geërgerde toon Van Leeuwen: ‘Door middel van werkgroepen wordt aan dit beeld gesleuteld en we proberen dit met een intensieve lobby onder de aandacht van de rijksoverheid te krijgen.’ Wat heeft de Vereniging tot nu toe bereikt? ‘Ik vind dat een slechte vraag’, zegt Van Leeuwen op een bijna geërgerde toon, ‘alsof het succes van de vereniging alleen maar meetbaar is op basis van resultaten. We hebben het hier over lange termijnvisies, over hoe de Randstad het best kan worden ingericht. Zo’n omslag van denken is niet in twee jaar tijd beslecht.

Maar als ik zie dat de Rijksbouwmeester naar aanleiding van onze visie over Waterrijk een atelier organiseert, dan betekent dat dus, dat ons gedachtegoed ook op rijksniveau aandacht krijgt. Het gaat alleen stapje voor stapje.’

Volgens Van Leeuwen is een samenhangende Randstad, dus één Deltametropool, ook uit internationaal oogpunt van belang.

‘Amsterdam of Rotterdam alleen kunnen niet in Europees verband slagen. Maar de Randstad als één geheel met haar rijk geschakeerde en elkaar versterkende zwaartepunten kan zondermeer uitgroeien tot derde of vierde regio van Europa. En ik hoef hier niet uit te leggen dat dit alleen al voor onze economische ontwikkeling van wezenlijk belang is.’

Valkuil Een integrale benadering van de Randstad met de vereniging als ideeënmachine; dat is waar het feitelijk op neer komt. Over het antwoord op de vraag wat de valkuil is voor een dergelijke benadering hoeft Van Leeuwen niet lang na te denken. ‘Mijn vrees is dat er op termijn, bijvoorbeeld door bestuurlijke wisselingen, niet adequaat met de ideeën wordt omgegaan. En dat daardoor de Vereniging Deltametropool verleid wordt om zich met bestuurlijke zaken bezig te gaan houden. We moeten geen bestuurtje willen spelen want dan sluipt de machtsvraag, waar ik het in het begin over had en die nu geen rol speelt, toch de organisatie in. Dat wil niet zeggen dat we niet mogen nadenken over de vraag hoe je het op termijn bestuurlijk wil organiseren en of dat in de vorm van een landsdeel, provinciebestuur, stedelijk bestuur of stadsregio moet zijn. Maar dat is nu nog niet aan de orde. Zover zijn we nog niet. Nu’, besluit Van Leeuwen, ‘vind ik de uitdaging dat je als vereniging zaken aandraagt waarvan anderen moeten toegeven dat een integrale oplossing dé oplossing voor problemen is.’

dossier integrale projecten

17

‘Grootste valkuil?

Mix van tijd, geld en risico’ 18

dossier integrale projecten

‘Integrale benadering als middel voor samenhang in bestaande stad’ Integrale benadering vertaalt René van Gool, directeur van Van Gool Stedelijk Advies (VGSA), het liefst in het brengen van samenhang in het stedelijk gebied. ‘Integrale benadering is niet alleen een project realiseren waar bijvoorbeeld vier functies in zitten. Er moet samenhang tussen de functies bestaan en een relatie met de directe omgeving. Als dat ontbreekt is er sprake van vier verschillende soorten projecten zonder enige meerwaarde.’

Van Gool adviseert overheid, beleggers, gebruikers en ontwikkelaars bij veranderingen in bebouwde omgevingen. Volgens Van Gool vragen veranderingen die optreden in functies als wonen, werken en winkelen een integrale benadering. ‘Het begint allemaal bij het hebben van een visie. Niet alleen op de desbetreffende locatie maar vooral op het gehele gebied waar die specifieke locatie onderdeel van is. Ik zal een voorbeeld geven. Een winkelstraat zit in een neerwaartse spiraal. Nu kun je wel een plan maken om die straat te vernieuwen en dus weer aantrekkelijk te maken. Maar het zal weinig effect hebben wanneer de omgeving van deze winkelstraat, die ook aan verpauperen is, niet wordt aangepakt. Met andere woorden: een visie op de totale omgeving is dus noodzakelijk.’

Volgens Van Gool is het vooral de taak van de gemeente om een integrale visie op te stellen. ‘De gemeente moet aangeven wat ze met het gebied of de omgeving wil en ook onderzoeken of daar draagvlak voor is. Met een visie op een groter gebied kun je samenhang in de projecten brengen en voorkom je incidenten die als los zand aan elkaar hangen.’

Het is in zijn ogen zaak vanuit een wat hoger abstractieniveau te kijken naar ontwikkelingen in de stad. ‘Wat zijn de trends, wat willen de gebruikers en vervolgens, om vernieuwend te zijn, welke functies kan ik dan aanbrengen?’ Van Gool geeft toe dat nog niet alle gemeenten in Nederland op deze wijze met de ontwikkelingen in hun stad omgaan.

‘Daarbij speelt de lokale politiek natuurlijk een grote rol.

Als je een sterke wethouder hebt die tijdens zijn zittingsperiode veel wil scoren, dan is het gevaar van incidentenpolitiek groter dan wanneer je een bestuurder hebt die meer leunt op zijn ambtenaren die over een langere periode dan vier jaar de grote lijnen uitzetten.’

Uitvoering Is eenmaal een visie op een gebied of stadsdeel vastgelegd, dan zijn volgens Van Gool de marktpartijen aan zet. Zij kunnen de uitvoering ter hand nemen binnen de kaders en voorwaarden zoals die door de gemeente zijn vastgesteld. ‘Dat kan in een publiek private samenwerking maar ook door middel van samenwerkingsovereenkomsten worden vastgelegd. Het gaat er om dat iedere partij doet waar hij goed in is. De integraliteit van de aanpak komt vervolgens tot uiting in de functies die worden gerealiseerd. Daarbij kan worden gedacht aan onderwijs, woningen, bedrijfsruimte en culturele voorzieningen.

Vooral bij de aanpak van de naoorlogse wijken gaat het er om dat er een gedifferentieerde woningvoorraad met voldoende aanbod van

voorzieningen wordt gerealiseerd. Als er maar samenhang in al deze ontwikkelingen zit.’

Vooral bij stedelijke vernieuwing is het in de ogen van Van Gool belangrijk dat bewoners bij de planvorming voor hun wijk worden betrokken. ‘Dat is nodig om draagvlak voor de vernieuwing te creëren, maar ook om duidelijk te krijgen waar de behoeftes liggen. Aan de andere kant moeten met dergelijke inspraaktrajecten niet al te hoge verwachtingen worden gewekt. De gemeente en eventueel de ontwikkelende partijen moeten daarom het speelveld waarbinnen bewoners inspraakmogelijkheden hebben van tevoren goed inkaderen.’

Eisen Het integraal benaderen van projecten stelt volgens Van Gool wel eisen aan de ontwikkelende partijen. ‘Het wezen van integrale benadering moet in de bedrijfsvoering zijn verankerd. Je kunt binnen de organisatie wel specialisaties hebben op het gebied van wonen, winkels en kantoren, maar je moet deze disciplines onderling wel weten te verbinden en vermengen. Dat vergt een bepaalde coördinatie. Wat ik wel eens meemaak bij binnenstedelijke herontwikkelingsprojecten is dat er vier functies, wonen, winkelen, zorg en een cultuurfunctie, moeten worden gerealiseerd. Dan zie je ontwikkelaars snel die delen naar zich toetrekken waar ze goed in zijn. Gevolg is dat er vervolgens vier ‘stand alone’ projecten verrijzen zonder enige meerwaarde.’

Aan de andere kant is dat volgens Van Gool ook wel weer begrijpelijk.

‘Er zijn, behoudens de top van de markt, weinig ontwikkelaars die op meerdere terreinen specialisaties hebben of een visie hebben op het terrein van gebiedsontwikkeling.’

Valkuil Over een antwoord op de vraag wat nu de grootste valkuil is bij integrale benadering hoeft Van Gool niet lang na te denken. ‘Voor ontwikkelaars is dat de mix van tijd, geld en risico. Functieveranderingen, maar ook stedelijke vernieuwingsprojecten, zijn vaak heel kostbare opgaven met een enorme ontwikkelingstijd. En het is bijna ondoenlijk om aan de voorkant van zo’n traject vast te stellen dat je er uiteindelijk winstgevend uitkomt. Dit betekent dat partijen van tevoren, tijdens wat ik maar noem een ‘benen op tafelsessie’, met elkaar moeten discussiëren over het ambitieniveau van het plan.

Vervolgens kan je door bijvoorbeeld faseren of functioneel flexibel te zijn de risico’s zoveel mogelijk verkleinen. Want niemand is erbij gebaat dat een private partij tijdens de uitvoering omvalt omdat hij in liquiditeitsproblemen gekomen is.’

dossier integrale projecten

19

HOOFDKANTOOR

Bouwfonds Ontwikkeling B.V. Westerdorpsstraat 66 Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 91 11 Fax 033 253 96 85 Email ontwikkeling@bouwfonds.nl COMMERCIEEL VASTGOED

Westerdorpsstraat 66 Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 91 11 Fax 033 253 97 77 Email ontwikkeling@bouwfonds.nl REGIO NOORD-OOST

Grote Voort 45 Postbus 10054 8000 GB Zwolle Telefoon 038 425 44 40 Fax 038 425 44 41 Email wonen.zwolle@bouwfonds.nl REGIO MIDDEN-OOST

De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort Telefoon 033 453 41 11 Fax 033 453 41 90 Email wonen.amersfoort@bouwfonds.nl REGIO NOORD-WEST

Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem Telefoon 023 530 66 03 Fax 023 536 63 94 Email wonen.haarlem@bouwfonds.nl REGIO ZUID-WEST

Poortweg 4 Postbus 75 2600 AB Delft Telefoon 015 268 08 08 Fax 015 262 33 63 Email wonen.delft@bouwfonds.nl REGIO ZUID

Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven Telefoon 040 265 98 59 Fax 040 246 40 40 Email wonen.eindhoven@bouwfonds.nl