NAW Dossier 48

oktober 2013 #48

Samenwerken met regionale en lokale aannemers

inhoud

oktober 2013 – naw dossier #48

Colofon Dit dossier is samengesteld in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling.

U kunt er geen rechten aan ontlenen.

Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

Redactie: Kees de Graaf (Studio Platz) Vormgeving: Proof Studio Fotografie: Maarten Willemstein (cover), Yvonne Brandwijk (pagina’s 4, 12, 14, 16, 19 en 20), Frank Weel (De Horst en ­Veenderijvaart, pagina 19) Productiebegeleiding: Jansen&GO Drukwerkinkoop: Sumis Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Jeanine Rademakers naw@bouwfonds.nl

Wat vindt en verwacht u van NAW?

04 Visie Een belangrijke partij bij de ontwikkeling van woongebieden is het bouwbedrijf. In veel gevallen werkt Bouwfonds samen met bouwbedrijven die voornamelijk lokaal of regionaal actief zijn. Waarom en wanneer is het interessant om met hen samen te werken?

11 Bouwbedrijven

Vul de bijgesloten enquête in.

Of geef uw mening online op www.naw.nl / lezersonderzoek

De antwoorden worden gebruikt om NAW (nog) beter aan te laten sluiten op uw wensen en interesses.

20 Mening

www.naw.nl www.bouwfonds.nl

12 14 16 18

riz bouw, Wim van Ziel Schouten, Chris Schouten Trebbe, Hein Trebbe sr. en jr.

HSB Volendam, Peter Maalman

20 Hennes de Ridder, emeritus hoogleraar integraal ontwerpen TU Delft

tel. 033 253 98 23

12:

Wim van Ziel: ‘We hebben aan een half woord genoeg’

14:

16:

Hein Trebbe sr. en jr.: ‘We weten wat we aan elkaar hebben’

18:

Chris Schouten: ‘We vullen elkaar uitstekend aan’

Peter Maalman: ‘We hebben ons werk­gebied uitgebreid’

4

oktober 2013 – naw dossier #48

naw dossier Samenwerken met regionale en lokale aannemers

Flexibel, betrokken en no-nonsense

Het lokale of ­regio­nale bouw­ bedrijf als partner De ontwikkeling van woongebieden vraagt om een veelheid aan ­competenties en expertises. Afhankelijk van de opgave wordt de meest waardevolle combinatie van partijen samengesteld. Een belangrijke partij in dat team is het bouwbedrijf. Dat maakt aan het eind van het ontwikkelingsproces waar wat aan het begin is beloofd aan (toekomstige) kopers en huurders. In veel gevallen werkt Bouwfonds samen met bouwbedrijven die voornamelijk lokaal of regionaal actief zijn.

In dit dossier aandacht voor de opgedane ervaringen daarbij.

5

oktober 2013 – naw dossier #48

6

naw dossier Samenwerken met regionale en lokale aannemers

bijvoorbeeld geen keet meer neergezet op het werk. Of er wordt met ouder, maar nog kwalitatief goed, materieel gewerkt. Hier wordt een lagere vergoeding voor gevraagd aan de ontwikkelaar.

Ook hebben kleinere bedrijven geen kostbare stafdiensten of hoofdkantoren.

Cultuur en mentaliteit

Bouwfonds ziet nog meer karakteristieken van lokale en regionale bouwbedrijven die hen een voorsprong geven op de grote, landelijk opererende aannemers. Zoals het vermogen om snel te acteren en te reageren op verander(en)de situaties. Lokale en regionale aannemers hebben veelal ‘platte’ organisaties, met heldere aanspreekpunten en korte lijnen binnen het bedrijf. Dat is voor ontwikkelaars prettig werken: besluiten kunnen snel worden genomen. En afspraak is afspraak. De cultuur en ethiek van de lokale en regionale bedrijven gaan terug op hun origine: in veel gevallen zijn het familiebedrijven, waar arbeidsethos en bedrijfstrots een belangrijke rol spelen.

Voor discipline en orde geldt hetzelfde. Dit uit zich bijvoorbeeld in de manier waarop bouwplaatsen worden ingericht en beheerd.

Rommel en verspilling zijn uit den boze, afval wordt direct en vakkundig verwijderd. Hier speelt ook weer mee dat de betrokkenheid van de directie groot is. De kans bestaat bij dit soort bedrijven dat de directeur ‘even komt binnenvallen’. Dit blijkt voor sommige medewerkers een extra stimulans te zijn om de bouwplaats tiptop in orde te hebben.

Veel van deze lokale en regionale bouwbedrijven hebben ook de vorige grote crisis in het begin van de jaren tachtig van de vorige eeuw meegemaakt. Dat maakt dat zij snel terug kunnen schakelen wanneer moeilijkere tijden aanbreken. Dat doet niets af aan het feit dat de laatste tijd ook een aantal roemruchte familie­ bedrijven door een faillissement is getroffen. Volgens Bouwfonds is dat een aderlating voor de sector. Veel kennis en expertise loopt op deze manier weg en op termijn – wanneer de markt weer aantrekt – is dit niet zo direct weer inzetbaar.

Selectie van de aannemer

I

ntegrale gebiedsontwikkeling is per definitie een groeps­ proces. Ontwikkelaars kunnen samen met overheden, stedenbouwers en architecten nog zo goed en zorgvuldig een masterplan voor een nieuw project opstellen, zonder bouwcapaciteit blijft de droom steken op de tekentafel.

Sinds de oprichting in 1946 werkt Bouwfonds daarom altijd samen met bouwbedrijven. Van oudsher vervullen de lokale bouwbedrijven een belangrijke rol: zij bouwden de eerste Bouwfondswoningen, vaak individueel of hoogstens in kleine groepjes woningen. Later, met de opkomst van de gestandaardiseerde woningbouw in Nederland, werd de rol van het grote, industriële bouwbedrijf belangrijker. Ook Bouwfonds ging als ontwikkelaar grotere series met woningen ontwikkelen. Niet alle lokaal en regionaal georganiseerde bouwbedrijven konden in die ontwikkeling mee gaan. Het betekende echter niet dat ze bij Bouwfonds geheel van het podium verdwenen. Gedurende het hele ruim 65-jarige bestaan van Bouwfonds hebben ze altijd een rol van betekenis gespeeld.

Regionale verschillen

Binnen Bouwfonds treden intern regionale verschillen op in de selectie van aannemers. Zo zijn in Noordoost-Nederland de grote, landelijk opererende bouwbedrijven niet of nauwelijks meer vertegenwoordigd. Bouwfonds werkt hier bijna uitsluitend met aannemers die in de betreffende plaats of regio opereren. In het zuiden van het land is de situatie vergelijkbaar: hier werkt Bouwfonds voor tachtig procent met ‘lokalen/regionalen’ (met een jaaromzet tot 80 miljoen euro) en voor het overige met ‘landelijken’. Het beeld in de zuidwestelijke regio is anders. Hier wordt met een twintigtal plaatselijke aannemers gewerkt, maar evenzeer met grote bedrijven als BAM, TBI, Van Wijnen, VolkerWessels of Dura Vermeer. Het is de combinatie van omvang, complexiteit (vaak binnenstedelijke projecten met ook een

logistieke complexiteit) en te bouwen commerciële voorzieningen die doet besluiten om voor zo’n grotere partij te kiezen.

Bouwfonds werkt naar tevredenheid samen met deze grote aannemers die nationaal en soms zelfs ook internationaal actief zijn. Waarom en wanneer is het dan zo interessant om met lokaal of regionaal opererende aannemers samen te werken?

Dicht op de markt

Bouwbedrijven die voornamelijk lokaal of regionaal opereren, zijn in de realiteit van de huidige woningmarkt belangrijke spelers.

Sterker: het belang van dit type bouwbedrijven lijkt door de huidige crisis en door economische en demografische verschuivingen weer groter te worden. Regionale verschillen binnen Nederland nemen toe. Lokale spelers weten daar over het algemeen beter mee om te gaan, omdat zij dichter op de markt zitten dan de grotere aannemers die landelijk actief zijn maar vanuit één centraal punt geleid worden. Bovendien hebben ze sterkere banden met de plaatselijke netwerken. Ook voor ­Bouwfonds gaat daarachter een strategisch belang schuil.

Kosten

Een ander veelgenoemde reden om voor de lokale en regionale partijen te kiezen, is de prijs-kwaliteitsverhouding. Zij zouden voor substantieel lagere prijzen kunnen werken dan de grote, landelijk georganiseerde bedrijven, omdat hun kostprijs op een lager niveau ligt. Voor een deel gaat deze redenering wel op. Zo hebben de vaak kleinere of middelgrote bouwbedrijven over het algemeen minder overhead, wat tot uitdrukking komt in lagere algemene kosten (AK). In tegenstelling tot de grote bouwbedrijven beschikken zij bijvoorbeeld niet over eigen, grote winstgedreven materieeldiensten, waarvan de kosten goedgemaakt moeten worden. Bij de bouw van kleine aantallen woningen wordt

Het belang van lokale en regionale aannemers lijkt door de crisis groter te worden

De procedure om een bouwbedrijf te kiezen dat het nieuwbouwproject gaat realiseren, moet niet onnodig lang en kostbaar zijn.

Gesteund door de kennis die centraal binnen Bouwfonds over de prijs en kwaliteit van het bouwen wordt verzameld, weet de organisatie nauwkeurig wat de realisatie van de woningen in het nieuwe (deel)project moet kosten. In sommige gevallen vindt direct en ‘een op een’ de selectie plaats. In andere gevallen vindt eerst een préselectie van circa drie bedrijven plaats. Het uitno­ digen van meer bedrijven vindt Bouwfonds niet gepast; onnodig kostenopdrijvend in een sector die het toch al heel zwaar heeft.

7

8

oktober 2013 – naw dossier #48

naw dossier Samenwerken met regionale en lokale aannemers

Bouwbedrijven

ingedeeld naar aantal medewerkers (2012)

Bij de selectie wordt naast de prijs en kwaliteit van het product gelet op andere belangrijke randvoorwaarden, zoals de klantbegeleiding (zie verder in dit artikel). Overigens speelt een ‘gunfactor’, op basis van eerdere samenwerkingservaringen, volgens Bouwfonds ook mee in het keuzeproces.

Complementair

Bouwfonds en de lokale en regionale bouwbedrijven ervaren de samenwerking bij de ontwikkeling van projecten over het algemeen als positief. Dit komt met name doordat de kennis­ velden van beide complementair zijn. Als ontwikkelaar kan Bouwfonds zich volledig op het voortraject van de gebieds- en conceptontwikkeling richten. En de bouwpartner richt zich op zijn eigen corebusiness: het goed en klantgericht bouwen.

De complementariteit en het elkaar iets gunnen komen tevens tot uitdrukking in het groeiende aantal uitnodigingen aan Bouwfonds om grondexploitaties voor haar rekening te nemen. Voor de kleine bouwbedrijven is het runnen van een grex vaak te complex en is de looptijd ervan te lang. Hier wordt dan graag de expertise van Bouwfonds voor ingeroepen. Maar sommige bouwbedrijven treden wel zelf als ontwikkelend aannemer op en participeren risicodragend in een (deel)project.

Lokale inbedding

Wanneer de samenwerking goed verloopt, blijken de lokale of regionale bouwbedrijven Bouwfonds vaak aan te lijnen in hun netwerken. Ondanks de regionale aanwezigheid is het voor Bouwfonds praktisch gezien ondoenlijk om alle lokale ontwikkelingen tot in detail te volgen. Via de vooruitgeschoven post van het plaatselijke bouwbedrijf is dat beter mogelijk. Daar komt ook het punt van de lokale en regionale werkgelegenheid om de hoek kijken. Wie in de regio projecten tot een goed einde weet te brengen, houdt daar ook mensen aan het werk. Zeker in deze tijd

van oplopende werkloosheid is dat een belangrijk maatschappelijk issue.

De lokale binding aan een project komt ook nog in een ander bijzonder punt naar voren. Zo gebeurt het regelmatig bij projecten van Bouwfonds dat een klein aantal woningen door het bouwbedrijf zelf wordt aangekocht. Daarmee komt het moment van ‘start bouw’ vaak sneller dichterbij. Op deze manier draagt het bouwbedrijf er zelf aan bij dat verkooprisico’s worden verminderd en projecten in hun regio eerder haalbaar en dus ‘bouwbaar’ zijn.

Wederkerigheid

Het belang van een goede samenwerking met het bouwbedrijf ligt voor Bouwfonds in het hanteren van de zogenaamde gescheiden koop-aannemingsovereenkomst. Twee jaar geleden is ervoor gekozen om het ontwikkelingstraject contractueel te scheiden van het realisatietraject, om daarmee een helder en overzichtelijk speelveld te creëren: Bouwfonds is verantwoordelijk voor de grondverwerving, de planontwikkeling, heeft de contractuele relatie met de gemeente, verkoopt en levert de grond aan de kopers en verkoopt het gebruiksrecht van het plan aan de aannemer. De aannemer sluit gelijktijdig separate aannemingsovereenkomsten met de kopers en is verantwoordelijk voor de realisatie van en garantie op de woningen. Deze keuze hangt samen met een strategisch besluit van Bouwfonds om zich te concentreren op haar corebusiness: het ontwikkelen van hoogwaardige, attractieve en duurzame woongebieden. De focus in de Bouwfonds-werkzaamheden komt daarmee nog vroeger in het proces te liggen en op een gegeven moment – meestal na het gereedkomen van het voorlopige ontwerp – wordt het bouwbedrijf al ingeschakeld als bouwteampartner. Dit is aanmerkelijk eerder dan voorheen, toen bouwbedrijven veelal via aanbestedingen werden geselecteerd en op basis van het compleet uitgewerkte bestek en tekeningen een prijs mochten afgeven.

Het werken met een gescheiden koop-aannemingsovereenkomst stelt de nodige eisen aan zowel ontwikkelaar als aannemer. Waar de ontwikkelaar moet ‘loslaten’, dient de aannemer nieuwe taken op zich te nemen. Een deel van de taken die voorheen door Bouwfonds werden vervuld, komt nu op het bordje van het bouwbedrijf terecht. Over en weer moet er vertrouwen zijn dat dit op een goede manier wordt ingevuld.

Besluiten worden snel genomen. En afspraak is afspraak. Dat werkt prettig.

Bij Bouwfonds-dochter Brummelhuis is het gebruikelijk dat de koper uitgebreide inspraak heeft in hoe de woning wordt uitgerust en opgeleverd. Bij wijze van spreken ligt er steevast een ‘krijtje op de vensterbank’ waarmee de koper op de muur kan aangeven waar bepaalde zaken – zoals wandcontactdozen – ­moeten worden aangebracht. Het is vervolgens aan het betrokken bouwbedrijf om dit goed op te pakken. Als dit gebeurt, worden miscommunicatie en daarmee faalkosten gereduceerd, stijgt de kwaliteit van het eindproduct en wordt het overleven in de huidige moeilijke markt gemakkelijker.

Contact met de koper

Zodra kopers de aannemingsovereenkomst met het bouwbedrijf tekenen is Bouwfonds – juridisch gesproken – buiten beeld als realiserende partij.

77% bestaat uit bedrijven met een persoon 19% van de bouwbedrijven heeft twee tot tien medewerkers 3% heeft tussen tien en 50 werk­ zame personen in dienst 1% is groter dan 50 werkzame personen

Een sector van kleinschaligheid In de Nederlandse bouwsector is traditioneel het kleine bedrijf oververtegenwoordigd.

Volgens het CBS omvatte in 2012 de bouw­ nijverheid 114.500 bedrijven. Een getal dat overigens door de crisis snel daalt.

9

10

oktober 2013 – naw dossier #48

Het is het bouwbedrijf dat nu de communicatie met de koper verzorgt. Om dat goed te organiseren – van de start van de bouw tot en met de oplevering van de woning en de garanties daarna – zien we dat zij steeds vaker kopersbegeleiders aanstellen; een functie die voorheen in de Bouwfonds-organisatie te vinden was. Bouwfonds is weliswaar formeel niet meer de contractpartij voor de koper, maar slaat nog wel acht op dit deel van de realisatie van het nieuwbouwproject. Al bij de selectie van het bouwbedrijf let Bouwfonds er scherp op dat de aannemer ook aandacht heeft voor professionele communicatie met de kopers, blijkend onder andere uit het opnemen van een reële post hiervoor op zijn begroting. Verder wordt gekeken welke prijzen de bouwer hanteert voor meer- en minderwerk en of deze marktconform en dus verkoopstimulerend genoeg zijn. Met steekproeven wordt gecontroleerd of het bouwbedrijf de prijzen in rekening brengt die vooraf – in overleg met Bouwfonds – zijn vastgelegd.

Het faillissement van enkele familiebedrijven is een aderlating voor de bouwsector Daarnaast wordt er vaak op gelet welke medewerker de kopersbegeleiding voor zijn rekening gaat nemen: heeft deze persoon de goede skills en blijft hij of zij ook bij het project betrokken? Het gaat hier om contacten met de koper dat in veel gevallen enkele maanden en soms langer duurt: continuïteit, aanspreekbaarheid, betrouwbaarheid en kwaliteit zijn aspecten die voor de consu-

naw dossier Samenwerken met regionale en lokale aannemers

ment zwaar wegen – en daarmee ook voor Bouwfonds. De klant moet volledig ontzorgd en geserviced worden. In de eindevaluatie van het project komt dit aspect nadrukkelijk terug.

Sociale media

Een andere manier voor Bouwfonds om de kwaliteit van het eindproduct te borgen is de inzet van sociale media. Met name Facebook leent zich er als medium er uitstekend voor om – buiten de dienstverlening van het bouwbedrijf om – te volgen hoe de klanttevredenheid bij een project zich ontwikkelt. Bouwfonds kan bijvoorbeeld onderzoeken hoe er met meer- en minderwerk wordt omgegaan en of er sprake is van opleveringsgebreken.

Te veel klachten kunnen aanleiding zijn voor Bouwfonds om in gesprek te gaan met het betreffende bouwbedrijf. Dit gebeurt in een gezonde, open dialoog: samen wordt onderzocht waar de klachten vandaan komen en hoe deze het beste kunnen worden opgepakt.

Facebook heeft op dit punt een belangrijke signaleringsfunctie.

Dat is de kracht van een dergelijk open medium: eventuele fouten liggen direct op straat en kunnen – zonder adequate en tijdige reactie – voor imagoschade zorgen. Bouwfonds dringt bij haar bouwpartners inmiddels steevast aan op het actief participeren op de Facebook-pagina van een project. Daarmee wordt de transparantie over en weer bevorderd en kan er snel worden ingegrepen, mocht dat onverhoopt noodzakelijk zijn.

Blik vooruit

De toekomst voor de bouwsector is momenteel erg ongewis.

Nog wekelijks verschijnen er berichten over lokale en regionale bouwbedrijven die failliet gaan. De klap van de crisis treft de bouw nu in volle omvang. Dat stemt zorgelijk. Bouwfonds is afhankelijk van professionele, betrokken bouwbedrijven om waardevolle woonwijken te kunnen blijven realiseren. Waardevol voor bewoners, ontwikkelaar, gemeente, maar zeker ook voor het bouwbedrijf dat continuïteit zoekt en zich wil (blijven) ontwikkelen tot klantgerichte serviceorganisatie.

‘ Laat ons die woningen maar doen’ Hoe ziet de praktijk van het samenwerken met bouwbedrijven er uit tegenwoordig? Vier directeuren komen aan het woord over het doorstaan van de crisis, innovaties in de bouw, gesplitste koopaannemingsovereenkomsten en vooral de liefde voor hun vak.

Verder laat een hoogleraar zijn licht schijnen over de concurrentiekracht van regionale bouwbedrijven.

11

12

oktober 2013 – naw dossier #48

naw dossier Samenwerken met regionale en lokale aannemers

Directeur Wim van Ziel over focus riz bouw

‘ We hebben aan een half woord genoeg’ Het halve-eeuwfeest werd in 2012 gevierd; vijftig jaar nadat de oprichters Van Rhenen, Van Ieperen en Van Ziel hun naam aan het bedrijf riz bouw hadden gegeven.

Inmiddels is ‘de riz’ – altijd met kleine letters – een begrip in de Utrechtse regio en wordt er met ongeveer 40 medewerkers jaarlijks zo’n 20 miljoen euro omgezet.

W

im van Ziel trad in 1979 in de voetsporen van zijn vader, klom op binnen het bedrijf en is sinds 1992 enig aandeelhouder. In de jaren die volgden werkte hij veel voor Bouwfonds en hij doet dat nog steeds. Hoe kijkt Van Ziel terug en vooruit?

Doorgaande stroom

In een straal van een uur rijden rondom Utrecht realiseert riz projecten, veelal met eigen mede­werkers. Binnen dat werk­ gebied, zo geeft Wim van Ziel aan, is de samenwerking met Bouwfonds een belangrijke constante: ‘Vanaf circa 1980 is er sprake van een hechte relatie. Niet zomaar een paar huisjes, maar een door­gaande stroom van projectmatige woningbouw.’ Van Ziel prijst de vakinhoudelijke kennis van zaken: ‘Het zijn mensen uit de praktijk, dat is prettig werken. In een bouw­vergadering hebben we aan een half woord genoeg.’

Even wennen

Dat Bouwfonds besloot om met gescheiden koop-aannemingsovereenkomsten

te gaan werken, was voor riz bouw een grote verandering, aldus Van Ziel. ‘Daarvoor hadden we één opdrachtgever: ­Bouwfonds. Nu hebben we net zoveel opdrachtgevers als er huizen worden gebouwd. Zeker in het begin was dat wennen.’

Overname contracten

riz bouw speelde in op de verandering door onder meer een eigen kopersbegeleider in dienst te nemen. Maar er zijn ook andere aspecten verbonden aan de nieuwe werkwijze, die volgens Van Ziel goed geregeld moeten worden. ‘We werken voor steeds meer opdrachtgevers op deze manier. Dan merk je bijvoorbeeld dat de overname van contracten van externe adviseurs niet altijd even scherp is geregeld. Het komt voor dat het budget voor het maken van werktekeningen door de architect is opgegaan aan ontwerpuren; dat is niet handig. Voor ons reden om te kijken of we deze werkzaamheden niet beter geheel in eigen huis kunnen gaan doen.’ Van Ziel laat in dit verband een waarschuwend geluid horen: ‘De focus van Bouwfonds en andere ontwikkelaars komt op het voortraject van het project te

Naam: Thiendenland II – Zevender Plaats: Schoonhoven Ontwikkeling: 400 projectmatige woningen en circa 115 kavels Ontwikkelaars: projectmatige woningbouw door vof riz bouw-Bouwfonds (circa 270 woningen) en ASR (circa 130 woningen).

Aannemer: riz bouw (alleen voor vof) Architect: Paul van de Weijden (eerste fase) Start ontwikkeling: december 2012 Prognose start bouw: februari 2014 Opleveringsprognose: eerste fase in februari 2015, totale project in 2023

Naam: Hart van Hoograven Plaats: Utrecht Ontwikkeling: 118 grondgebonden woningen, 10 stadswoningen en 120 appartementen op een winkelcentrum Ontwikkelaars: Bouwfonds en AM Aannemers: riz bouw voor 118 grondgebonden woningen, op basis van aanbesteding Architect: De Zwarte Hond Start ontwikkeling: 2003 Start bouw: 2007 Oplevering: 2011

liggen. Hierdoor is het niet ondenkbaar dat hun specifieke bouwkundige kennis en knowhow minder worden. Het vertrouwen om projecten over te nemen is nu mede gebaseerd op de vakinhoudelijke kennis van Bouwfonds, niet in de laatste plaats op bouwtechnisch gebied. Als dit anders wordt in de toekomst, moeten we kijken wat dit voor alle partijen betekent, om de ontwerprisico’s beheersbaar te houden.’

cijfers’, aldus Van Ziel. Een andere manier is innovatie, waarmee hij zelfs landelijke bouwpartijen voor blijft. ‘Het zou te ver gaan om te zeggen dat we alles al voor

Zwarte cijfers

Dat Bouwfonds in de huidige constellatie ontwikkelt en riz bouw bouwt, betitelt Van Ziel als een heldere verdeling: ‘Schoenmaker, blijf bij je leest. Ontwikkelen is een vak en bouwen ook. Ik loop wel tegen ontwikkelingskansen aan in ons werkgebied, maar daar zoek ik voor 80 tot 90 procent ontwikkelaars als Bouwfonds bij. Het overige ontwikkelen we in eigen beheer. Bouwfonds ziet ons als de vooruitgeschoven pion in het veld. Andersom levert Bouwfonds ons bouwproductie.’

Deze manier van samenwerken en het goed onderhouden van contacten met opdrachtgevers is een van de manieren waarop riz bouw momenteel door de crisis komt. ‘We schrijven nog steeds zwarte

De concurrentie met de ‘grote ­jongens’ gaan we zeker niet uit de weg elkaar hebben, maar we zijn goed op weg.

Het Building Information Model (BIM) en de Lean-filosofie hebben bijvoorbeeld geen geheimen meer voor ons. Daardoor gaan we de concurrentie met de “grote jongens” zeker niet uit de weg.’

13

14

oktober 2013 – naw dossier #48

naw dossier Samenwerken met regionale en lokale aannemers

Chris Schouten over ontwikkelen met Bouwfonds

‘ We vullen elkaar uitstekend aan’ Het Zuid-Hollandse familiebedrijf Schouten kent zijn oorsprong in de jaren dertig van de vorige eeuw: het bouw- en aannemersbedrijf van Jan Schouten ging om precies te zijn in 1938 van start. Kleinzoon Chris Schouten trad in 1986 in dienst, ontwikkelde zelf de nodige projecten en heeft nu de algemene leiding. Twintig jaar geleden werkte zijn bedrijf voor het eerst met Bouwfonds samen: welke ervaringen heeft hij hiermee en wat is het perspectief voor de toekomst?

H

et eerste contact tussen Schouten en Bouwfonds kwam min of meer bij toeval tot stand, zo reconstrueert directeur Chris Schouten. ‘Zo rond 1991 of 1992 was Bouwfonds bezig met een lastig project in het zuidwesten van Den Haag. Ik weet het nog precies: 45 woningen aan de Aagje Dekenlaan – waar men ontwikkelingstechnisch niet uit kwam. Het was de tijd van de Golfoorlog en de markt zat in een dip. De gemeente Den Haag stond er destijds echter op dat het project wel gerealiseerd zou worden. Toen werd de suggestie gedaan om ons bouwbedrijf in te varen. We konden het project haalbaar maken, omdat wij toen door een andere bril – die van de bouwer – naar het project keken. Het kon met beperkte algemene kosten worden vlot getrokken.’

De goede relatie die hieruit voortvloeide heeft zich voortdurend verder ontwikkeld, aldus Schouten. ‘In 1994 hebben we ons eigen ontwikkelingsbedrijf Schouten de Jong opgericht, dat op enige afstand van het bouwbedrijf kwam te staan.

In de praktijk konden we daarmee met

Het werken met gesplitste koop-­ aannemingsovereenkomsten was niet nieuw voor ons Bouwfonds op verschillende manieren de samenwerking vormgeven.

Met Bouwfonds als ontwikkelaar en ons bouwbedrijf in de uitvoerende rol, maar ook samen optrekkend als ontwikkelaars bijvoorbeeld. In een enkel geval zelfs zonder dat ons eigen bouwbedrijf bouwde; we hadden niet het principe van gedwongen winkelnering.’

Niets nieuws

Anno 2013 is zowel Bouwfonds als Schouten weer in een nieuwe fase van hun bestaan terechtgekomen, constateert Schouten: ‘Bouwfonds schuift nog verder naar voren in het ontwikkelingsproces, wij hebben het ontwikkelen en bouwen weer binnen één entiteit ondergebracht.

Daarmee kunnen we prima aan de vraag voldoen die Bouwfonds nu aan ons stelt: het uitontwikkelen van bouwplannen.

Het sluit naadloos aan bij ons nieuwe businessmodel.’ Dat Bouwfonds in dit verband nu ook met gescheiden koopaannemingsovereenkomsten werkt, was voor Schouten simpel op te vangen: ‘Schouten de Jong werkte altijd al op die manier met het bouwbedrijf, niets nieuws onder de zon dus voor ons.’ Het betekent echter niet dat Bouwfonds en zijn bedrijf

Naam: Warande Plaats: Wassenaar Ontwikkeling: 2 twee-onder-een-­ kapwoningen, 16 herenhuizen op parkeer­ garage, 2 appartementengebouwen (12 + 16), beide op parkeergarage en 744 m2 commerciële ruimte met woning.

Ontwikkelaars: Schouten de Jong Projectontwikkeling BV i.s.m. Rabo Vastgoed (nu: Bouwfonds) Aannemer: Schouten bouw Architect: Nowotny Architecten te Delft Start ontwikkeling: 2004 Start bouw: 2007 Oplevering: 2009

de komende tijd geen leercurve moeten doormaken, aldus Schouten: ‘Aan beide kanten vergt deze manier van werken aanpassingen. In de taakverdeling moet Bouwfonds leren zich na de conceptfase niet indringend met de uitwerking te “bemoeien” – dat is onze opgave.

Andersom zullen wij moeten accepteren dat de prille concept­ontwikkeling die we eerst zelf deden nu niet meer wordt verlangd – dat doet Bouwfonds.’

Scherper scheiden

Chris Schouten ziet vooral voordelen in deze aanpak: ‘In het verleden leidde samen ontwikkelen er weleens toe dat alles ook echt samen gedaan werd. We keken mee met elkaars werk en we woonden bij­voor­beeld beide alle gesprekken bij tijdens het ontwikkelingsproces. In de nieuwe situatie wordt dat veel scherper gescheiden. Dat gaat voor veel efficiëntie en effectiviteit zorgen.’ Wat Schouten betreft mag een ‘bijwerking’ van de nieuwe interactie ook het nadenken over nieuwe woonconcepten en transformatieopgaven in de bestaande stad zijn: ‘Dat is misschien nog niet de markt van nu, maar wel die van 2020. Daar wil ik best met Bouwfonds verder over sparren.’

Naam: ’s-Gravenhout, deelplannen Bos, Lint, Brink en Rietland Plaats: Pijnacker-Nootdorp Ontwikkeling: ca. 550 woningen, waarvan 335 woningen (deelplan Bos) door ­Bouwfonds Ontwikkelaar: Ontwikkelingscombinatie ’s-Gravenhout (Bouwfonds, Schouten de Jong en ­Waaijer Projectrealisatie) Aannemers: Schouten Bouw, Bouwbedrijf Jos Janssen, Bouwbedrijf Bontenbal Architecten: diverse, w.o. KOW, PBV en Nowotny Architecten (deelplan Bos), Hagenbeek, De Zwarte Hond en Groosman & Partners (overige deelplannen) Start ontwikkeling: 2001 Start bouw: 2004 Oplevering: 2008

15

16

oktober 2013 – naw dossier #48

naw dossier Samenwerken met regionale en lokale aannemers

Familie Trebbe over jarenlang samenwerken met Bouwfonds

‘ We weten wat we aan elkaar hebben’ In 1911 richtte Johann Arnold Trebbe de firma Trebbe op, gespecialiseerd in onderhoud en kleine verbouwingen. Nu, vier Trebbe-generaties verder, staat er een ontwikkelend bouwbedrijf dat ruim 170 miljoen euro per jaar omzet. Bouwfonds is al decennialang een van de opdracht­ gevers van dit familiebedrijf. Hoe ontwikkelt zich de onderlinge relatie en waarom passen deze bedrijven zo goed bij elkaar?

R

uim een eeuw geleden is het bouw­bedrijf Trebbe opgericht in Enschede. Inmiddels is het uitgegroeid tot een bedrijf van formaat, met nevenvestigingen in Noord-, Oost- en West-Nederland.

‘Alleen in het echte zuiden en in de kop van Noord-Holland zul je ons niet aantreffen’, zo geeft Hein Trebbe junior aan wanneer het werkgebied van zijn onder­ neming ter sprake komt. Hij is inmiddels de vijfde generatie Trebbe die aan het roer staat, samen met vader Hein Trebbe senior.

Deze laatste reconstrueert de samenwerking met Bouwfonds: ‘Het is zeker 40 jaar geleden dat Trebbe voor Bouwfonds ging werken. Sindsdien hebben we met grote regelmaat samen projecten gerealiseerd; de meeste in het noorden en oosten, maar de laatste tien jaar ook veel in het midden van het land. Zo hebben we in een aantal Vinex-locaties, bijvoorbeeld in Houten, samen opgetrokken.’ Het geheim van de langdurige relatie? ‘Weten wat je aan elkaar hebt, afspraak is afspraak, respect voor elkaars belangen. En de rolverdeling tussen beide partijen is prettig helder: Bouwfonds trekt de gebieds- en concept­ ontwikkeling, wij bouwen. We zijn geen concurrent van elkaar, dat werkt plezierig’, aldus Trebbe senior.

Optimaal product

De laatste tijd is de werkverdeling wel verder geëvolueerd: Bouwfonds concen-

treert zich nog verder op de gebieds­ ontwikkeling, Trebbe draagt de woon­ concepten aan die daarin passen. Trebbe junior: ‘In Wageningen en Huissen kwam Bouwfonds bijvoorbeeld met het plan en de eerste ideeën voor de woningen. Deze sloten heel goed aan bij ons woonconcept Basiswonen; een complete nieuwbouwwoning die snel en voor een scherpe prijs kan worden gerealiseerd. Dit hebben we vervolgens in nauw overleg uitontwikkeld.’ Senior: ‘Dat is een goede ontwikkeling. Je benut elkaars kennis zo goed mogelijk.’ Dat daarbij de begeleiding van de kopers voor een belangrijk deel op het bord van Trebbe terechtkomt, vindt hij een voordeel: ‘Vroeger kon een klant alleen nog iets over meer- en minderwerk zeggen. In deze tijd willen we de consument volop mee laten denken over hoe hij wil wonen.

Dan moet dat contact ook vroeg in het proces tot stand komen.’ Dat Bouwfonds in die vroege fase het project overdraagt aan het bouwbedrijf ervaart Trebbe junior juist als een logische beweging: ‘Bouwfonds legt de verantwoordelijkheid van deze onderdelen waar zij thuis hoort. We doen het werk samen in één keer goed. Dat is heel anders dan bij een aanbesteding waarbij we een prijs aan een al compleet uitontwikkeld product moeten hangen.

Onze beïnvloedingsruimte is dan veel beperkter, met daarom minder kans op een optimaal product.’

De lijnen binnen ons familiebedrijf zijn kort. Ook tot de directie.

Dat Trebbe zelf ook ontwikkelt, is voor deze manier van werken alleen maar een voordeel. Senior: ‘Wij kunnen snel schakelen en snel beslissen.’ Junior: ‘Ontwikkelaars weten waar ze aan toe zijn als ze ons vragen. Prijs, product, financiële onderbouwing binnen scherpe marges: we hebben het in korte tijd op tafel.

Daardoor kunnen we snel zekerheid bieden of een bepaalde ontwikkeling wel of niet haalbaar is.’ Het is een ontwikkeling die nog verder door kan worden getrokken in de toekomst: ‘Bouwfonds zou ons nog vaker als ketenpartner kunnen inschakelen. Graag denken wij in een vroege fase mee over de beheersing van de vastgoed­r isico’s binnen projecten.

Als Bouwfonds ons vroeger inschakelt, kunnen wij tegen zeer beperkte kosten binnen enkele weken in verkoop met onze conceptwoning.’

Korte lijnen

Een andere service van Trebbe is het regelmatig bieden van een achtervang voor enkele nog niet verkochte woningen.

Zo wordt het moment van start bouw dichterbij gehaald. ‘Dat werkt verkoop­ bevorderend.’ Het karakter van een familiebedrijf is na al die jaren nog merkbaar. ‘De lijnen zijn kort, ook tot ons als directie. Ik merk dat dat in deze tijd gewaardeerd wordt: een directie die er lang zit én eigenaar is’, zo sluit Trebbe senior af.

Naam: Loovelden Plaats: Huissen Ontwikkeling: circa 1.250 woningen (diverse typen), school, kinderdagverblijf, sociaal-medische voorzieningen Ontwikkelaar: Bouwfonds Aannemers: Trebbe, Moes Bouwbedrijf (failliet), Van Wijnen, Kuiper Bouw en VDR Bouwgroep Architecten: Mulleners + Mulleners ­A rchitecten, Feekes & Colijn, KOW, Splinter Architecten, Scala Architecten, Tangram Architecten, Frencken Scholl ­A rchitecten, Hans Been Architecten en INBO Start ontwikkeling: 2000 Start bouw: 2002 Opleveringsprognose: 2019/2020

Naam: woningtype Fleur en Roos, in deel­gebied De Erven van de ­u itbreidingswijk Het Onderdijks Plaats: Kampen Ontwikkeling: 26 rijwoningen Ontwikkelaar: Bouwfonds Aannemer: Trebbe Architect: Peters & Lammerink ­a rchitecten Start ontwikkeling: maart 2013 Prognose start bouw: eerste kwartaal 2014 Opleveringsprognose: derde kwartaal 2014

17

18

oktober 2013 – naw dossier #48

naw dossier Samenwerken met regionale en lokale aannemers

Peter Maalman over het crisisrecept van HSB Volendam

‘ We hebben ons werk­ gebied uitgebreid’ Het is een begrip in Volendam en omgeving: HSB. Opgericht door Hein Schilder in de jaren dertig van de vorige eeuw – ook een tijd van ­crisis – staat er nu een bedrijf met 340 medewerkers. Hoe komt het bedrijf door de huidige crisis heen? En welke rol speelt de ­samen­werking met Bouwfonds daarbij?

Commercieel directeur Peter Maalman licht toe.

D

at de band tussen Bouwfonds en HSB Bouw een innige is, laat Maalman zien aan de hand van een blik in de ge­schiedenis. ‘Zolang Bouwfonds bestaat, bouwt HSB er al voor.’

Met name in het Noord-Hollandse werd de afgelopen decennia menig project samen gerealiseerd. En nog steeds is Bouwfonds met een aandeel van 15 à 20 procent in hun bouwproductie de grootste opdrachtgever.

Rond de millenniumwisseling nam Bouwfonds HSB zelfs helemaal over: ‘De familie Schilder verkocht het bedrijf aan Bouwfonds, mede vanwege de grondposities die HSB in de loop der tijd had opgebouwd. Bouwfonds ging verder met de grondposities en verkocht later het bouwbedrijf.’

Langer reizen

HSB heeft in de loop der tijd het werk­ gebied uitgebreid; de ‘natuurlijke’ grens wordt nu gevormd door wat de eigen mede­werkers uit Volendam zonder files in een uur tijd kunnen bereiken, zo legt ­Maalman uit. ‘De laatste tijd zijn we daar overigens door de crisis wel wat minder kritisch in geworden. Zo hebben we bijvoorbeeld recent een school in Den HaagCentrum afgebouwd. Dat is langer reizen, maar werk is werk in deze tijd.’

Het recept voor HSB om heelhuids door de crisis te komen is – naast het Volendamse

no-nonsense en ‘doe maar gewoon’ – een bewuste strategie van verbreding, aldus Maalman. Zo komt 20 procent van het bouwvolume voort uit eigen ontwikkeling. Ook is recent door een overname van

I eder kan zich zo focussen op waar hij het beste in is een ander bouwbedrijf de positie in de renovatiemarkt fors verstevigd. ‘Daarnaast hebben we een afdeling “kleinbouw” voor individuele woningen en doen we aan nazorg en onderhoud. Bij elkaar moet dat de omzet op peil houden.’ Ook de samenwerking met Bouwfonds wordt gekoesterd en ontwikkelt zich door: ‘Het is een professionele club. Ze weten wat ze willen, weten wat ze vragen en ze kunnen goed omgaan met de antwoorden die wij ze geven. We werkten lang als bouw­ teampartners en inmiddels zijn we verder doorgeschoven: HSB levert nu complete turnkeyproducten op voor Bouwfonds.’

In de praktijk betekent dit dat Bouwfonds

Naam: De Veenderijvaart Plaats: Broek in Waterland Ontwikkeling: 50 koopwoningen en 15 huurwoningen Ontwikkelaar: VOF Veenderijvaart, een samenwerking tussen HSB Ontwikkeling en Bouwfonds Aannemer: HSB Bouw Architect: W3 Architecten Start ontwikkeling: 2009 Start bouw: 2011 Oplevering: 2013

de richting aangeeft en HSB het woning­ ontwerp uitwerkt en realiseert. ‘Dat werkt goed en snel.’ Wel vergt deze manier van werken een grotere accuratesse aan de kant van het bouwbedrijf. Maalman: ‘De complete verantwoordelijkheid voor het ontwerp gaat naar ons over. Let je daar onvoldoende scherp op, dan kunnen daar vervelende situaties uit voortkomen.

Aan de voorkant moeten wij alles goed afdekken, van regelgeving tot en met de bouwkundige details.’

Eigen concepten

Dat Bouwfonds een en ander vorm geeft met gescheiden koop-aannemings­ overeenkomsten was voor HSB niet nieuw, aldus Maalman. ‘Voor andere ontwikkelaars werken we al langer zo. Doordat we zelf ontwikkelen hebben we alle knowhow en eigen kopersbegeleiders al geruime tijd in huis.’ De woningconcepten die HSB zelf ontwikkelt – zoals de Flexibele Standaard; een aanpasbare, duurzame en betaalbare woning – kunnen prima mee­lopen in deze manier van werken.

‘Wij bieden dat aan en Bouwfonds kan zich daardoor compleet focussen op waar zij zelf het beste in is: gebieds­ontwikkeling en grondexploitatie. Bouwfonds moet wel leren en durven de ontwikkeling van de woning los te laten. Laat ons die woningen maar doen, daar weten wij weer alles van.’

Naam: De Horst Plaats: Heerhugowaard Ontwikkeling: Fase 1: 88 huurappartementen en een brede school. Fase 2: 58 appartementen, 10 rijwoningen en 11 patiowoningen.

Ontwikkelaar: Bouwfonds Aannemer: HSB Bouw Architect: Hans Wagner Start ontwikkeling: 2004 Start bouw: fase 1 in maart 2009, fase 2 in oktober 2011 Oplevering: fase 1 in juli 2010, fase 2 in april 2013

19

20

oktober 2013 – naw dossier #48

naw dossier Samenwerken met regionale en lokale aannemers

Hennes de Ridder, emeritus hoogleraar TU Delft

‘ Bij de lokale bouwers zit de creativiteit’ Hij steekt zijn mening niet onder stoelen of banken en grapt dan ook dat hij meer vijanden dan vrienden heeft. Hennes de Ridder is sinds 1995 hoogleraar methodisch en integraal ontwerpen aan de TU Delft. Het innoverende vermogen van het bouwbedrijf is een van zijn terugkerende onderzoeksthema’s. Vanwege zijn ­helicopterview, aan De Ridder de vraag hoe de lokale en regionale bouwbedrijven ervoor staan. ­Hebben zij bijvoorbeeld de con­ currentie met de grote, landelijke bouwers te vrezen?

H

ennes de Ridder neemt geen blad voor de mond, zo blijkt al bij het begin van het gesprek. Van het begrip samenwerking wordt hij bijvoorbeeld ‘een beetje misselijk’. Met de huidige roep om keten­i ntegratie heeft De Ridder weinig op: ‘Ik heb in de bouwfraudecommissie met Marijke Vos gezeten; als we niet oppassen, gaan we weer terug naar die frauduleuze situaties. Corporaties zijn al geïnfecteerd met het ketensamenwerkingsvirus, gemeenten evenzeer.

Terwijl het toch heel simpel is: als je een contract hebt, kun je mijns inziens niet spreken van samenwerken. De opdrachtgever betaalt en bepaalt, de opdracht­ nemer voert uit. Nu lees ik in de media dat er bouwbedrijven zijn die gedrieën bij een corporatie aan mogen schuiven en het werk mogen bepalen én verdelen. Dat gepolder kan nooit goed gaan.’ Volgens De Ridder leidt het ertoe dat de onderlinge competitie verdwijnt.

Van de huidige aanbestedingen heeft hij overigens evenmin een hoge pet op: ‘De bouwsector heeft (op een paar proces­­ dingetjes na) zelfs van de methode van ‘Economisch Meest Voordelige Inschrijving’ een subjectief gedrocht gemaakt en de methode vervolgens vertaald naar geld.

Er wordt nog steeds op de laagste prijs gegund en dat gaat nergens over. Er wordt naar dubbeltjes gekeken bij de opdrachtverlening, waarna opdracht­gevers aan het einde van de rit miljoenen extra moeten betalen. De focus op ketensamenwerking leidt bovendien alleen maar af van de echte inhoud.’

Leuke uitdaging

Die inhoud is volgens De Ridder de keiharde noodzaak om aan product­ ontwikkeling en innovatie in de bouw te doen. Vooral bij lokale en regionale bouwbedrijven bespeurt hij momenteel een nadrukkelijke drive om te willen veranderen. Dat Bouwfonds juist ook deze, vaak kleine of middelgrote, bedrijven een kans geeft, is volgens De Ridder verstandig: ‘Ik merk het zelf bij de projecten waar ik als adviseur bij betrokken ben, zoals de verbouwing van een kantoor in Nieuwegein tot starterswoningen. Dan zie je de kleintjes – met alle respect – boven komen drijven, mits ze goed scherp worden gehouden in de competitie. Zij hebben iets van: leuke uitdaging, dit pakken we aan!

Als de grote jongens het roer om willen gooien, verzanden ze gelijk in overleggen met dertig managers. Dan komt de vernieuwing niet of traag tot stand. Probeer een slagschip maar eens te keren, dat lukt je niet zo snel.’ Daar komt bij dat eventuele klachten bij een klein bedrijf direct op het bordje van de directeur belanden: ‘Grote jongens komen dan snel met advocaten en procedures aan of klagen over de opdracht-

gever, maar een regionaal bouwbedrijf kan zich dat niet veroorloven. Lever je slecht werk, dan is dat in no time overal bekend Klagen heeft dus geen zin, je moet het probleem direct verhelpen.’

Bestaande bouw

Bij bouwbedrijven die voornamelijk lokaal of regionaal actief zijn kan bovendien snel geschakeld worden, zo vervolgt De Ridder.

In een snel veranderende wereld is dat volgens hem een belangrijke kwaliteit: ‘Sommigen denken nog dat de storm overwaait en we weer terug zullen keren naar de oude wereld. Een wereld waarin volop werk te verdelen was en innovatie niet noodzakelijk. Maar die komt niet meer terug en de concurrentie neemt verder toe.

Meer doen met minder mensen is overal in de economie het credo. Om dan mee te kunnen blijven doen, moeten de faal­ kosten verder omlaag en de creativiteit omhoog.’

Blijf bij je leest.

Goed bouwen is een vak.

Behalve de echt grote klussen zoals een stadion of een metro ziet De Ridder maar weinig projecten waar het kleinere bouwbedrijf zich niet op kan richten. ‘Ik zie bijvoorbeeld grote kansen in de bestaande bouw, waar bouwers met vaste co-makers aan de slag kunnen gaan. Bijvoorbeeld in Rotterdam-Zuid, daar is ontzettend veel te doen. In ruimtelijk opzicht, maar ook in

termen van maatschappelijke kansen.

Een regionaal bedrijf dat daar gevestigd is, kan en passant de sociaal-maatschap­pe­ lijke vernieuwing meenemen, door ter plekke een stuk werkgelegenheid te creëren.’

Inzet van studenten

Het is volgens De Ridder de rol van een ontwikkelaar om trajecten als in Rotterdam-Zuid in gang te zetten en zich de komende tijd veel meer te differentiëren in markten. ‘Daar kan een ander soort bouwopdrachten uit voortvloeien, wat om een hoop research en development vraagt.

Iets wat die kleine bouwbedrijven in de huidige procesmarkt niet kunnen bekos­ tigen, mits er een groot volume in de competitie wordt gezet. Ze kunnen hierbij de hulp van hogescholen en universiteiten inroepen. Een student is niet duur en kan veel uitzoeken. Zo kun je de technolo­ gische vernieuwing organiseren.’

Slottip van de TU Delft-hoogleraar: ‘Blijf bij je leest. Goed bouwen is een vak en probeer vooral niet te veel op de stoel van de opdrachtgever te gaan zitten. We hebben het gezien bij de grote aannemers, die aan de geïntegreerde DBFMO-contracten gingen. Zij zijn dan verantwoordelijk voor het ontwerp, de bouw, de financiering, het onderhoud en de uitvoering. Dat loopt fout af. In Engeland, waar ze het hebben uitgevonden, is het alweer verboden. Concentreer je op hoe je slim en goed kunt bouwen, daar is nog een wereld in te winnen.’

21

naw dossier Samenwerken met regionale en lokale aannemers

overzicht

save as pdf X-4:2008 acrobat 4 (PDF1.3) bleeds 6mm convert to destination FOGRA39

feite

n | omsc

hrijv

ing

| foto

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

dossier Herbestemmen februari 2013

GEBIEDSONTWIKKELING IN INTERNATIONAAL PERSPECTIEF

Dossier Mixed-use in kleine kernen

DOSSIER # 24

september 2011 #41

REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

december 2011 #42

REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

Herbestemmen

extra dossier In dialoog met provincies april 2013

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl

REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl

MIXED-USE IN KLEINE KERNEN

dossier PPS bij gebieds­ ontwikkelingen juni 2013

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

OUD

In dialoog met provincies

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

's

: Leer looie NIEU rij Drie en 4 W: 4 mais sen appa rtem onnettes ente n

PPS bij gebieds­ ontwikkelingen

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

DOSSIER # 26

juni 2012 #44

februari 2013 #46

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

oktober 2012 #45

april 2013 speciale uitgave

juni 2013 #47

Dit is de nieuwste editie in een reeks themadossiers rond ­gebiedsontwikkeling onder de vlag van NAW. Eerdere ­publicaties kunt u nog ­nabestellen of downloaden via www.naw.nl.

Daar kunt u zich ook aanmelden ­wanneer u het NAW magazine wilt ontvangen.

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief • Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

publicatie dossier Sterk in Gebiedsontwikkeling in internationaal perspec-grondexploitatie juni 2007 tief zomer 2007

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

dossier Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

dossier Toekomst ­landelijk gebied voorjaar 2005

dossier Infra knooppunten winter 2004

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

dossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Senioren en wonen zomer 2006

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

maart 2011 #39

juni 2011 #40

www.naw.nl

Onderzoeksdossier:

Duurzaamheid in een nieuwe realiteit

65 jaar Bouwfonds

Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

Klantparticipatie

Sturen op grond

Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Woningplattegronden DEF-NAW_dossier_39_2011_OMSLAG.indd 1-2

dossier 65 jaar Bouwfonds oktober 2012

dossier Duurzaamheid in een nieuwe realiteit juni 2012

dossier Klantparticipatie maart 2012

dossier Onderzoek woningmarkten DuNeFra december 2011

1

Bouwfonds Ontwikkeling dossier #38

december 2010 #38

september 2010 #37

juni 2010 #36

naw dossier Consument en duurzaamheid

April 2010, speciale uitgave

22 jaar Bouwfonds Cultuurfonds

naw.nl

oktober 2013 – naw dossier #48

22

dossier Sturen op grond september 2011

dossier

maart 2010 #35

11-3-11 10:00

dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus maart 2011

dossier Woningplatte­ gronden juni 2011

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

december 2009 #34

RE G I E

Consument en duurzaamheid

22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds

dossier 22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds december 2010

1

De nieuwe ontwikkelaar

dossier De nieuwe ontwikkelaar september 2010

1

naw dossier over wonen in de Randstad

april 2009 #31

dossier

dossier Wonen en senioren juni 2010

1

naw dossier over betaalbare woningen

Verslag van het grootschalig landelijk

prijsacceptatie van energiezuinige nieuwbouwwoningen.

extra dossier Consument en duurzaamheid april 2010

1

Duurzame gebiedsontwikkeling

Binnenstedelijk ontwikkelen

woonconsumentenonderzoek 'Baat het niet, dan gaat het niet' naar markt- en

dossier Binnenstedelijk ontwikkelen maart 2010

september 2008 – naw dossier

2

december 2008

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

september 2008

1

dossier Kust en kade september 2009

dossier Waterfront­ ontwikkeling najaar 2004

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Woningmarkt najaar 2003

naw dossier over gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer

juni 2008

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

Gebiedsontwikkeling en voorzieningen

www.naw.nl

Kust en kade

dossier Duurzame gebiedsontwikkeling oktober 2009

Bouwfonds Property Development

juni 2009 #32

Wonen en senioren

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

gebieds­ ontwikkeling en voorzieningen

Betaalbare woningen

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

Onderzoek door dr. ir. Rob van der Bijl

dossier Bouwfonds als partner in grondexploitatie juni 2009

dossier Wonen in de Randstad april 2009

dossier Betaalbare woningen december 2008

extra dossier Leren van gebiedsont­wikkeling in England november 2008

dossier Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

INNOVATIE IN DUURZAAMHEID

Wonen in de Randstad

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

DOSSIER # 27

Bouwfonds als partner in grondexploitatie

gebieds­ ontwikkeling en openbaar vervoer

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl

Dossier Innovatie in duurzaamheid • Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

dossier Grondbeleid winter 2002

dossier Appartementenmarkt najaar 2002

dossier Concept- en gebieds­ ontwikkeling zomer 2002

dossier Wonen & Werken voorjaar 2002

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001

23

www.naw.nl