NAW Dossier 41

september 2011 #41

Sturen op grond

sep eptem te ber 2011 1 – naw n dossi s er #41

04 Vis sie De grondexploitatie w was lang het onwrikba are fundament onder pro oject- en gebiedsontwik kkeling.

De tijd van vanzelfsp prekende successen is echter e voorbij. Adequaat inzzicht en risicomanagem ment zijn essentieel. Anderre manieren van werke en zijn noodzakelijk en Bouw wfonds zet hiervoor de toon.

Colofon Dit dossier is samengesteld in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling.

U kunt er geen rechten aan ontlenen. Kopiëren of citeren

10 Projecten n

van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met

10 12 14 4 16

Bouwfonds Ontwikkeling.

Redactie: Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeving: Atelier van GOG,

De Gamert en De Meren in Wijchen Wateringse Veld d in Den D Haag De Nieuwe Tuinderij in Beemster W alfr Wa f ont in Nijmege en

www.ateliervangog.nl Productiebegeleiding: Printport

18 Meningen n

Drukwerkinkoop: Sumis

18 8 E Erwin van der Krabb ben, hoogleraar Radbou ud Universiteit Nijmegen n 19 Frank ten Have, parttner Deloitte Real Estate e Advisory 20 Jeroen Hatenboer, w wethouder gemeente En nschede 2 1 Leon Lebbink, hoofd afdeling Gebiedsecono omie Bouwf w onds

Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes naw@bouwfonds.nl www.naw.nl www.bouwfonds.nl tel. 033 253 98 23

04: 16:

Visie Bouwfonds Ontwikkeling

Waalfront in Nijmegen: slim investeren in gebiedskwaliteit

12: 18:

Wateringse Veld in Den Haag: flexibel plan loont

Erwin van der Krabben: ‘Onderste steen is nog niet boven’

4

sep ptem mber e 20 20111 – naw w do ossie ssier #411

naw a do aw d ssi sss err Stture uren n op gron rond

5

De grondexploitatie :

nieuwe aanpak De grondexploitatie – afgekort in vaktermen tot grex – vormde lange tijd het onwrikbare fundament onder project- en gebiedsontwikkeling. Er werden weleens verliezen geleden, maar in de meeste gevallen konden zwarte cijfers worden geschreven. Die tijd van vanzelfsprekende successen is voorbij, adequaat inzicht in risico’s en risicomanagement zijn van essentieel belang. In de visie van Bouwfonds wordt het werken met grondexploitaties een dynamisch proces, waarbij voortdurend variabelen als looptijd, rentevoet en woonprogramma’s in de gaten worden gehouden. Zelf is Bouwfonds daar al volop mee bezig. Conclusie: sturen op en met grond is nog steeds mogelijk, mits vakkundig aangepakt.

‘In het verleden behaalde resultaten vormen geen garantie voor de toekomst.’ Een slogan die opgeld doet voor financiële producten, maar tevens in de grondmarkt een nieuwe betekenis heeft gekregen. Amper twee jaar geleden publiceerde Bouwfonds ook een NAW dossier over het thema grondexploitatie. De crisis in economie en vastgoedsector was op dat moment – voorjaar 2009 – nog kersvers. De crisis werd wel genoemd in het dossier, maar de consequenties voor project- en gebiedsontwikkeling waren nog lastig te benoemen.

Inmiddels zijn we twee jaar verder en zijn de gevolgen beter te overzien. Bij gemeenten is sprake van grote inkomstendalingen en zelfs verliezen. Uit recent onderzoek van Deloitte Real Estate Advisory kwam een zorgelijk beeld naar voren: de verslechtering van de resultaten van de bouwgrondexploitaties van de Nederlandse gemeenten bedraagt maar liefst 2,4 miljard euro, met een uitloper naar 3,0 miljard. Een deel (1,4 miljard) betreft verdamping van nog niet ingeboekte winsten, maar het resterende deel betreft verliezen waarvoor gemeenten voorzieningen moeten treffen.

Deze gaan ten laste van de algemene reserves. Volgens Deloitte raken in het ‘scherpe’ scenario ruim veertig gemeenten in financiële problemen. Met daarbij de kanttekening dat het in dit onderzoek om cijfers uit 2009 ging; voor 2010 wordt weinig verbetering van de situatie verwacht, eerder een verdere verslechtering (zie ook het interview met Deloitte-partner Frank ten Have op p. 19). Ook is geen rekening gehouden met meer afgeleide effecten, zoals een daling van de WOZ-waardes en leges. Inmiddels weten we dat deze blijvend op een lager niveau belanden. Naast de gemeenten kampen ook private grondeigenaren met deze problematiek. In het algemeen kunnen we stellen dat bij alle grondposities die ingenomen zijn na 2003, de mogelijkheid bestaat dat deze boven de huidige actuele marktwaarden zijn ingekocht. En daarbij blijft bovendien de vraag of de vermeende huidige marktwaarden de juiste zullen blijken te zijn; de toekomst moet dat uitwijzen.

Voor Bouwfonds Ontwikkeling, als marktleider in Nederland met op dit moment ruim 80 eigen grondexploitaties in het uitvoeringsstadium, was de nieuwe realiteit in gebiedsontwikkeling aanleiding om de eigen werkwijze al in een vroeg stadium van de crisis grondig tegen het licht te houden en verder aan te scherpen. En met aan-

Gemeentelijke grondbedrijven ma ken de ba lans op en moeten de verliezen incasseren toonbare voortgang. Waar andere partijen soms nog aan pijnlijke herwaarderingstrajecten moeten beginnen of daar middenin zitten, heeft Bouwfonds haar exploitaties inmiddels behoorlijk op orde. Ook zijn nieuwe instrumenten ontwikkeld, waarmee nog scherper op risico’s kan worden gestuurd. Onze afdeling Gebiedseconomie vervult daarbij een belangrijke rol, in nauwe samenwerking met de regiokantoren. Maar daarover later meer.

Eerst een blik op de stand van zaken medio 2011, gevolgd door een blik vooruit.

Op stedelijk niveau maken de grondbedrijven de balans op en ook deze staat in veel gevallen in de min. Waar gemeentelijke ontwikkelingsbedrijven jaarlijks miljoenen winst maakten en als cash cow w fungeerden, is de situatie nu omgekeerd: er moet geld bij.

Oftewel: geen jaarlijkse bijdrage meer vanuit het grondbedrijf aan de algemene middelen, de kasstroom loopt nu andersom. Daarmee komen allerlei gemeentelijke investeringsprogramma’s onder druk te staan. Niet alleen op het terrein van de gebouwde omgeving, maar bijvoorbeeld ook op het gebied van sport, welzijn en cultuur.

Nieuwe realiteit

Werkelijke waarde

Het kan snel gaan: amper drie jaar na het uitbreken van de financiële crisis in de Verenigde Staten heeft de wereld van gebiedsontwikkeling een fors ander aanzien gekregen. De financiering van nieuwe projecten is lastig, het consumentenvertrouwen op de koopwoningenmarkt in Nederland is fragiel, de kantorenmarkt ligt nagenoeg stil en allerlei gebiedsontwikkelingen lopen vertraging op, worden ingrijpend herontwikkeld qua programma’s of zelfs bevroren. Het gaat om kleine projecten, maar ook om heel grote en vooraanstaande. Hier is duidelijk sprake van een nieuwe realiteit. Een ontwikkeling waarbij vanzelfsprekendheden uit het verleden niet meer gelden, zoals groei en hiermee gepaard gaande opbrengststijgingen, die vervolgens werden ingezet voor kwaliteitsverhogingen. De professie gebiedsontwikkeling moet sterker en meer centraal in de ontwikkelingsketen worden geplaatst; binnen de Bouwfonds-organisatie zijn regionale locatiemanagers hiervoor verantwoordelijk. Dit tegen een decor waarbij de diverse overheidslagen zich nog sterker dan voorheen terugtrekken uit de uitvoering van de ruimtelijke ordening.

Voor de grondexploitaties waar bestaande en nieuwe projecten op rusten, is dit alles geen goed nieuws. Vaak gaat het om langjarige gebieds- of projectexploitaties, die door de economische crisis in de rode cijfers zijn geraakt c.q. dat dreigen te doen. De oorzaken zijn divers: vraaguitval, vertraging, uit de hand gelopen plankosten, afnemend draagvlak, oplopende rentekosten, et cetera. Bij grote projecten en daarmee grote exploitaties zijn de verliezen navenant.

Orde van grootte: wekelijks de waarde van een forse middenklasseauto die er voor de grondeigenaren doorheen gaat aan renteverliezen.

En vaak zonder veel zicht op een nabije opleving.

Los van de huidige, lopende exploitaties hebben grondeigenaren – marktpartijen, particulieren, maar ook veel gemeenten – nog een ander probleem: de grond en gebouwen die in portefeuille zijn en wachten op ontwikkeling, in de nabije of verdere toekomst.

Deloitte becijfert de publieke grondportefeuille op een waarde van circa 12 miljard. Deze portefeuille zal de komende jaren een herwaardering ondergaan. Daarbij moeten het productaanbod en de aanbodmogelijkheden worden gebaseerd op de huidige en toekomstige vraag. Financierbaarheid en betaalbaarheid zijn vanuit die vraagzijde zeer belangrijke factoren.

In algemene zin kan gesteld worden dat de marktsector verder is dan de publieke sector in het reëel waarderen van gronden die in bezit zijn. De gevolgen van de inzakkende woningmarkt werden hier veel eerder en scherper zichtbaar, waardoor marktpartijen versneld moesten schakelen. De pijn is hier eerder genomen. In principe zouden gemeenten, omdat zij met hun grondbedrijven in feite opereren als ondernemingen, dit voorbeeld moeten volgen.

Veel gemeenten hielden echter – in 2009 althans – nog rekening met een jaarlijkse grondprijsstijging van 1,5 tot 2 procent (gelijk aan de inflatie). Dat is volgens Bouwfonds geen reële verwachting.

Eerder ligt een verdere relatieve daling van de gronduitgifteprijzen in het verschiet, in combinatie met de genoemde afwaardering.

Hoe ligt dit voor Bouwfonds? Onze 80 grondexploitaties in uitvoering staan er verhoudingsgewijs goed voor. Uiteraard lijden ook wij incidenteel verliezen en moeten wij afwaarderen op onze grondposities, maar door voorzichtige marktinschattingen en de uitgebreide knowhow vertonen exploitaties van Bouwfonds ook in crisistijd een realistisch beeld. Dat leidt er mede toe dat wij regel-

sep ptem mber e 20 20111 – naw w do ossie ssier #411

Stap en r 2 : Be i sic h ov e er oo , rz i

ng er i en rd d a a r on rw g g in en

e c ië l an g n i n i F 1 : en n ap erk v

, eed t ge r a Stap 5 : Grex su lta re naca lcu latie

St a vo p 3 : o rb G r e x in e re id i n g

Risicoanalyse

ac

Sta p t u a 4 : Gre x-u it voer i ng : l i se re n , r g i s i c o vo or z ie n i n

Gro r nde nd xpl x oit o ati a ekr e ing n loo lo p

Stap 1: Analyse Doelstellingen analyseren

Stap 2: Risicodiagnose a. Risico-identificatie b. Kwalitatieve risicoanalyse c. Kwantitatieve risicoanalyse Stap 5: Evaluatie Evalueren beheersmaatregelen

naw na n aw a wd do dossier oss ossi sssi si s ie err S St Sturen tu urrre ure en o op pg grond ro rron on on d

7

he

St

6

Stap 3: Risicorespons a. Analyse beheersmaatregelen b. Keuze beheersmaatregelen

Stap 4: Risicobeheersing a. Implementatie beheersmaatregelen b. Monitoring van risico’s

Rissico oman a age a men m tcy cyclu clus

Risicoanalyse staat steeds meer centraal in de aanpak van Bouwfonds Ontwikkeling. In alle fasen van een grondexploitatie wordt de vinger aan de pols gehouden.

Vanzelfsprekend heden uit het verleden gelden niet meer, zoa ls groei en stijging van opbrengsten matig verzoeken krijgen van gemeenten en grondeigenaren om exploitaties over te nemen, dan wel deze ‘in de plus’ te krijgen. Onze gecombineerde kennis op het gebied van gebiedsontwikkeling en grondexploitatiebeheer – ook op de langere termijn – kan dan uitkomst bieden.

De ontwikkelingsopgave van morgen Over de probleemanalyse bestaat weinig discussie. De situatie is ernstig, zo is ook de overtuiging van Bouwfonds. Er lijkt een einde te zijn gekomen aan een periode waar actief grondbeleid voor gemeenten de gebruikelijke manier was om tot de ontwikkeling van projecten te komen. Dat model is bekend: gemeenten kochten gronden in van agrariërs of marktpartijen, maakten deze bouw- en woonrijp en verkochten de kavels met winst door. In dit model was grond een asset, t een waardevol en kostbaar bezit.

Belangrijke vraag nu is of dit model nog past op de ontwikkelingsopgave voor morgen. Een aantal parameters is namelijk indringend gewijzigd, even afgezien van de conjuncturele crisis. De ontwikkelingsopgave verschuift heel geleidelijk van uitleglocatie naar bestaand bebouwd gebied, rijkssubsidie zijn verdwenen, de regionale verschillen worden groter, projecten worden kleiner en de rol van de opdrachtgevende consument wordt groter – om enkele trends te noemen. Daar past niet meer de ‘standaard’uitleggrondexploitatie bij die de afgelopen decennia in Nederland is gehanteerd. Een methode waarbij op voorhand aannames werden gedaan over afzet, bouwtempi, verkoopprijzen en opbrengstresultaten – voor grotere aantallen woningen die in korte tijd werden gebouwd. Of die aannames ook werkelijk gehaald worden, is niet meer gegarandeerd.

Bovendien is het werken aan een grondexploitatie niet meer een statische activiteit, die alleen bij het begin en einde van een exploitatie om aandacht vraagt. Het rekenen aan grond vindt in onze visie vanaf het eerste begin plaats, in een dynamisch proces dat verbonden is met allerlei betrokken disciplines en kennisvelden. Dat vraagt om andere manieren van werken.

Overigens is hiermee niet gezegd dat gemeenten per se afscheid zouden moeten nemen van een actief grondbeleid. Er zijn nog steeds situaties voorstelbaar waarin het voor overheden zinvol is om gronden te verwerven. Bijvoorbeeld in een situatie waarin onderne-

mers in het binnenstedelijk gebied hun grond met voorrang aan de gemeente aanbieden en hierdoor – op termijn – interessante ontwikkelingskansen ontstaan. Belangrijk in de visie van Bouwfonds is echter vooral dat automatismen worden doorbroken. De minister van Binnenlandse Zaken geeft dat ook aan in de onlangs verschenen Woonvisie: gemeenten moeten niet koste wat het kost willen vasthouden aan een actief grondbeleid. Per locatie en ontwikkelingsopgave kan een keus gemaakt worden voor het exploitatie- en ontwikkelingsmodel dat daar het beste bij past.

De aanpak van Bouwfonds Voor een ontwikkelaar als Bouwfonds die zowel grond- als vastgoedexploitaties initieert en beheert, zijn de omgang met grond en de exploitatie ervan van eminent belang. In het NAW dossier van juni 2009 is de afdeling Gebiedseconomie uitgebreid voorgesteld, die de regio’s van Bouwfonds terzijde staat bij het doorrekenen van projecten – van het eerste initiatief tot en met de realisatiefase. Deze afdeling heeft de afgelopen twee crisisjaren gebruikt om nog sterker dan voorheen de focus te leggen op modellen voor risico-analyse en -beheersing. Door een bestaande methode (de Monte Carlo-methodiek, zie kader op p. 9) verder te verfijnen en te vertalen naar de wereld van gebiedsontwikkeling, is Bouwfonds in staat om per exploitatie een goed onderbouwde weging van risico’s te geven.

Bovendien maakt dit eigen risicoanalysemodel het mogelijk om alle grondexploitaties op een eenduidige, gestandaardiseerde manier in te vullen en bij te houden. Een eerste voorzet voor een nieuwe exploitatie die door de regio wordt opgesteld, kan door de afdeling Gebiedseconomie verder worden aangevuld – en vice versa. Zo kan snel, zuiver en scherp worden geschakeld. Een ander instrument dat het overzicht bevordert is een GIS-applicatie die eveneens in eigen huis door Bouwfonds is ontwikkeld. Deze applicatie laat alle grondposities van Bouwfonds zien, alsmede diverse ‘lagen’ die kunnen worden toegevoegd, zoals archeologische vindplaatsen, milieuzoneringen en dergelijke.

Onze expertise gaat echter verder, onder meer in de verbinding met lopende gebiedsontwikkelingen. Zo wordt door Bouwfonds in samenwerking met gemeenten actief geëxperimenteerd met nieuwe instrumenten, zoals de inzet van toekomstige WOZ-opbrengsten in

de exploitatie van het plan Waalfront in Nijmegen. Hierbij is leentjebuur gespeeld met een praktijk die in de Verenigde Staten en Canada al langer bestaat en waarbij de belastingbasis (tax base) voor lokale overheden wordt vergroot. Daarmee kunnen onder meer investeringen in dure en niet op voorhand renderende projecten worden betaald en worden gemeenten minder afhankelijk van grondopbrengsten. Een interessant experiment, dat naar verwachting bredere navolging zal krijgen.

De basis van ons werk blijft liggen in het zorgvuldig managen van onze bestaande portefeuille met grondexploitaties, waar in de toekomst ongetwijfeld nieuwe posities aan worden toegevoegd.

Niet om op basis van ‘macht’ een onderhandelingspositie te verkrijgen, maar vooral – en vaak op verzoek juist van gemeenten – om plannen letterlijk en figuurlijk van de grond te trekken. Het komt regelmatig voor dat een plan met een aanvankelijk negatief exploitatieresultaat door de inzet van Bouwfonds wordt omgebouwd naar een exploitatie met zwarte cijfers (zie onder meer de projectbeschrijving van project De Nieuwe Tuinderij in Zuidoost-Beemster op p. 14).

Een breder debat Het sturen op grond heeft alles te maken met de visie op de ruimtelijke ontwikkeling en inrichting van Nederland. Daar past een breed debat over de toekomst van het grondbeleid bij. Een aantal ingrediënten moet wat Bouwfonds betreft onderdeel uitmaken van dat debat: Erkenning van de nieuwe planologie Grondexploitaties zijn een uitvloeisel van de manier waarop wij in dit land ruimtelijke ordening bedrijven. Wordt er op een andere manier invulling gegeven aan project- en gebiedsontwikkeling, dan heeft dat gevolgen voor de planeconomische uitwerking en onderbouwing. De nieuwe planologie schrijft niet meer van bovenaf voor, maar wordt van onderop ingevuld door lagere overheden, opdrachtgevers, ontwerpers, ondernemers en omwonenden. Met niet langer de nadruk op kwantiteit en het ‘wegzetten’ van aantallen woningen, maar gericht op de ontwikkeling van aantrekkelijke woonomgevingen, die ook op termijn hun waarde houden. Het werken met grondexploitaties moet daarvan zijn afgeleid.

8

sep ptem mber e 20 20111 – naw w do ossie ssier #411

naw a do aw d ssi sss err Stture en op gron rond

9

Risicobeheersing eersing bij grondexploitaties

De planeconomie krijg t in de aanpa k van Bouw fonds een meer centra le rol Van grex XXL naar grex XS In de afgelopen decennia zijn grondexploitaties steeds zwaarder belast. Anders gezegd: er is steeds meer ingestopt aan ambities, wensen en programma’s. Dit heeft veel exploitaties topzwaar gemaakt, tot het moment van opvallen wanneer de geprognosticeerde opbrengsten uitblijven. Houd exploitaties compact en overzichtelijk: lean-and-mean. Ook het aantal plannen waarvoor exploitaties worden opgesteld, zal omlaag moeten. Overheden moeten stoppen met de sinterklaasplanologie, waarbij overal plannen in de lucht worden gehouden. Dit is in termen van marktontwikkelingen ongewenst, maar ook uit het oogpunt van risicobeheersing en efficiëntie. Beheersing van planontwikkelingskosten – oftewel de managementkosten – wordt cruciaal en maakt het verschil ten opzichte van concurrerende plannen. Veel gemeenten beschikken zelf over onvoldoende gekwalificeerde capaciteit om voor een veelheid aan plannen scherp de vinger aan de pols te houden. Gelet op de vele aspecten, de complexiteit en lange doorlooptijden is samenwerking met partijen die de markt kennen essentieel.

Nieuwe balans binnen stichtingskosten Het sommetje is niet heel ingewikkeld: grondkosten plus bouwkosten en bijkomende kosten bepalen samen de kostprijs van een woning.

Er mag verwacht worden dat de komende jaren de bouwkosten van nieuwbouwwoningen niet zullen dalen en mogelijk zelfs stijgen, door een schaarste aan grondstoffen en steeds zwaardere eisen op milieugebied (de EPC gaat in acht jaar tijd naar 0) en met betrekking tot arbeidsvoorschriften. De verkoopprijs van nieuwbouwwoningen wordt in belangrijke mate bepaald door het prijsniveau van bestaande woningen van hetzelfde type in de omgeving. Wanneer de vrij-opnaamprijzen stabiel blijven of ook gaan zakken, staat het aandeel van de grondkosten onder druk (bij een residuele rekenmethode).

Deze ontwikkeling mag volgens Bouwfonds er niet toe leiden dat bezuinigd wordt op de kwaliteit van de woningen. Juist in deze markt waarin de kopers van woningen zeer kritisch zijn, moeten zij met een scherpe prijs-kwaliteitverhouding verleid worden (‘waar voor je geld’). Omgekeerd geredeneerd betekent dit dat gronduitgifteprijzen sterk moeten dalen in relatie tot de lagere woningprijzen.

Werken met tijdelijk gebruik Een mogelijkheid die steeds vaker onderzocht wordt, is het tijdelijk anders bestemmen van braakliggende grond. Het klinkt wat tegenstrijdig in een land waarin de ruimtenood jarenlang bijzonder hoog was, maar ook in Nederland is grond ‘over’. In de visie van Bouwfonds kan hier van alles mee gedaan worden. Niet simpelweg braak laten liggen, maar de grond inzetten voor alternatieve, tijdelijke bestemmingen. Gemeenten zitten n inmiddels ook op deze lijn.

Zo heeft de gemeente Amsterdam een digitale kaart met ruim honderd braakliggende terreinen opgesteld, waar bewoners en ondernemers plannen voor kunnen ind dienen. In diezelfde stad wordt in het Westelijk Havengebied tijd delijk acht hectare terrein omgezet tot natuurgebied voor recrean nten, met een ontheffing van de Flora- en Faunawet. Ook wordt bijvo oorbeeld in toenemende mate braakliggende grond gebruikt voor het telen van energiegewassen.

Het recent gestarte landelijke initiatieff Tijdelijk Anders Bestemmen bundelt nieuwe kennis die op dit terrein wordt ontwikkeld.

Kijken naar het buitenland Onze aanpak van gebiedsontwikkeling mag dan geroemd worden buiten de landsgrenzen, het is niet zo dat we niets van het buitenland kunnen leren. In de ons omringen nde landen wordt soms heel anders gewerkt. Daarbij heeft de overh heid vaak aanmerkelijk minder te zeggen dan in Nederland he et geval is, maar weet zij de markt toch te prikkelen om te investerren. Wat hieraan bijdraagt, is de helderheid over ieders rol.

In Duitsland, Spanje, Denemarken en Groot-Brittannië is de sturing vanuit de overheid bijvoorbeeld prima air gericht op de gewenste functieveranderingen en kostendekkin ng. Het ‘succes’ van een gebiedsontwikkeling voor de overheid d wordt vooral daardoor bepaald. De rol van de overheid is prim mair die van opdrachtgever én ‘hoeder’ van het algemeen belang. Het stellen van kaders en het toetsen van producten voeren hierbij de boventoon. Private (winst)belangen van de overheid worden verm meden, dan wel zo veel

mogelijk ondergeschikt gemaakt aan de publieke doelen. Het is in de visie van Bouwfonds goed om – met de nieuwe realiteit in de gebiedsontwikkeling voor ogen – eens over de grens te kijken en onszelf een spiegel voor te houden.

Tot besluit Planeconomie is lange tijd beschouwd als het sluitstuk van ontwikkelingstrajecten Eerst werd het programma bepaald, ontwikkelingstrajecten. bepaald dan de stedenbouwkundige inrichting en vervolgens werd hier een exploitatie onder gehangen. Bouwfonds brak al geruime tijd geleden met deze werkwijze, door ‘tekenen’ en ‘rekenen’ veel meer gelijk op te laten gaan. Daarmee krijgt de planeconomie in onze aanpak een veel meer centrale rol. Wij zetten de grondexploitatie in als middel om in een zeer vroeg stadium van de planontwikkeling de goede afwegingen te kunnen maken. Bijvoorbeeld de afweging tussen stedenbouwkundige eisen en de wensen van woonconsumenten. Het draaien aan de knoppen van de exploitatie wordt zo de inzet van een gesprek met gemeente en andere betrokken partijen over ambities, kwaliteiten, kosten en opbrengsten.

In de toekomst van de gebieds- en projectontwikkeling zal dat zo blijven. Dit vak wordt de komende jaren alleen maar belangrijker, omdat allerlei vanzelfsprekendheden zijn weggevallen. Wie kan het beste omgaan met de relatie tussen kwaliteit, kosten, opbrengsten én risico’s? Diegene verschaft zichzelf een belangrijke voorsprong. Zonder exploitatie die in het ‘zwart’ draait, valt namelijk de businesscase onder nagenoeg elke nieuwe ontwikkeling weg. En dat is in niemands belang. Het is reden voor Bouwfonds om volop te blijven investeren in kennis en kunde op dit terrein.

Nu nieuwe gebiedsontwikkelingen onder een minder gunstig gesternte tot stand moeten komen, wint planeconomie aan belang.

Een ontwikkelende partij die in staat is de risico’s rond bestaande en nieuwe grondexploitaties te beheersen, creëert een aantoonbare voorsprong in het opstellen van haalbare businesscases.

Bouwfonds Ontwikkeling heeft al zeer vroeg na het ontstaan van de crisis ingezien dat het eigen instrumentarium op dit punt om aanscherping vroeg. Besloten is om in eigen huis een risicoanalysemodel op te stellen dat naadloos aansluit op de ontwikkelingspraktijk van de regio’s. De afdeling Gebiedseconomie van Bouwfonds heeft deze taak op zich genomen en inmiddels worden de eerste ervaringen in de praktijk ermee opgedaan. Het model wordt zowel gebruikt bij eigen projecten (exploitaties in uitvoering en nieuwe ontwikkelingen) als in de vorm van een second opinion voor gemeenten en anderen.

Kern van de methode is het opstellen van een gekwantificeerd risicoprofiel, op basis waarvan besluiten kunnen worden onderbouwd c.q. beheermaatregelen kunnen worden bepaald. Aan de basis hiervan ligt de zogenaamde Monte Carlo-analyse, die een groot aantal willekeurig scenario’s, binnen gestelde kaders, berekent en daarmee subjectiviteit zoveel mogelijk probeert uit te sluiten.

Helemaal uitsluiten zal overigens nooit lukken: het leveren van de kaders en de input voor de scenario’s is en blijft mensenwerk.

Voor de medewerkers van Bouwfonds blijkt dit risicoanalysemodel aantoonbaar meerwaarde te hebben in de dagelijkse praktijk:

1

Door de grondexploitatie aan te vullen met een risicoprofiel worden handvatten voor besluitvorming en risicobeheersing gecreëerd.

2

Het met betrokkenen spreken over risico’s versterkt het bewustwordingsproces hierover.

3

De Monte Carlo-methode is een merkbare verbetering ten opzichte van bestaande instrumenten.

4

Het model heeft een gestandaardiseerde en eenduidige werkwijze, waardoor grondexploitaties of posities beter onderling kunnen worden vergeleken.

5

Het kennisniveau van de eigen organisatie blijft op peil en kan indien gewenst ook voor anderen worden ingezet.

10

september 2011 – naw dossier #41

11

naw dossier Sturen op grond

De Gamert en De Meren in Wijchen

Bijsturen met behoud van kwaliteit

Naam: De Gamert en De Meren Locatie: Kerkeveld Plaats: Wijchen Betrokken partijen: Klaassen Groep en Bouwfonds Ontwikkeling: VOF De Gamert Grondexploitatie: gezamenlijke grondexploitatie door marktpartijen Aantal woningen: circa 60 Realisatie: 2010-2015

Gemeente en Bouwfonds hielden het plan opnieuw tegen het licht

De ontwikkeling van het woningbouwplan De Gamert en De Meren, als onderdeel van het bestemmingsplan Kerkeveld, is een van de ruim 80 grondexploitaties in uitvoering van Bouwfonds. Een kleine honderd woningen wordt hier gerealiseerd, het merendeel op royale kavels. Bouwfonds houdt de vinger aan de pols en stuurt – in overleg met de gemeente – bij, indien nodig.

Het is een plan waarin voor de aspirantkoper veel te kiezen valt: van projectmatige woningbouw, via 17 speciaal ontworpen woningen van architect Friso Woudstra of een naar eigen smaak in te delen woning van Bouwfonds, tot en met kavels waar een eigen droomhuis kan worden gebouwd. Keuze te over dus, op kavels van 420 tot 1200 m2. Ontwikkeld in de ‘goede tijd’ maakten de crisis en de terugvallende vraag op de woningmarkt echter een herbezinning noodzakelijk, ook bij dit project.

Hoe de stilgevallen verkoop weer op gang te brengen? Voor die vraag werden de ontwikkelaars en de afdeling Gebiedseconomie van Bouwfonds gesteld. De eerste inzet was gericht op intensivering van het marketing- en communicatietraject – met onder meer heel gerichte direct mailings, inschakeling van gespecialiseerde makelaars en een stemmige high tea op de bouwlocatie. Het resultaat was echter niet om over naar huis te schrijven; de verkoop bleef stokken. Een meer ingrijpende mogelijkheid werd overwogen: het aanpassen van het plan.

Intensief overleg Eenvoudig was dat echter zeker niet. Het herontwikkelen van een project dat alleen nog op papier c.q. de tekentafel bestaat, dat

gebeurt de laatste tijd veel vaker en is op zich niet gecompliceerd. Het finetunen van een deel van een project waarvan de eerste woningen al zijn gebouwd en waarin dus al gewoond wordt, dat is van een andere orde.

Constructief overleg tussen gemeente en Bouwfonds (samen met Klaassen Groep in de vof De Gamert verantwoordelijk voor de gebiedsontwikkeling) leverde echter een nieuwe optie op. De gemeente was bereid om te praten over aanpassing van het plan – concreet: het opdelen van een aantal grote kavels in kleinere, meer courante eenheden – mits dit zou gebeuren met inachtneming van de randvoorwaarden.

Veel lag namelijk al vast, zoals het bestemmingsplan en de gewenste architectonische uitstraling. De ambitie die hier uit sprak, moest onverkort overeind blijven. Intensief overleg tussen gemeente en Bouwfonds zorgde ervoor dat niet alleen de kavelgrootte werd aangepast, maar ook een andere marketingstrategie werd ingezet. Daarbij wordt het gebied zoveel mogelijk al ingericht met erfafscheidende hagen en groenstroken; een aanpak die aspirant-kopers direct al een beeld geeft van de uiteindelijke inrichtingskwaliteit van het gebied. Het is een aanpak die bijvoorbeeld in de Verenigde Staten al veel langer wordt toegepast en daar vaak vergezeld gaat met de

bouw van modelwoningen (‘try before you buy’). Het zijn principes die naar verwachting de komende jaren in Nederland ook meer worden toegepast.

Nieuw perspectief De aanpak die in Wijchen is gevolgd, kan voorbeeldstellend zijn voor veel andere projecten in Nederland die reeds in uitvoering zijn genomen en ingehaald zijn door de nieuwe marktomstandigheden. Doordat gemeente en ontwikkelaar bereid bleken om het plan opnieuw tegen het licht te houden, is een nieuw perspectief gecreëerd. De nabije toekomst zal uitwijzen of de gekozen aanpak effectief is, maar de manier waarop deze met respect voor elkaars belangen tot stand is gekomen, is al bijzonder. En dat verdient navolging.

Impressie van het royale en lommerrijke wonen in De Gamert en De Meren.

Volop ruimte – letterlijk en figuurlijk – voor de inbreng van de consumenten. De uitdaging hier: aanpassing van het plan, in de geest van de oorspronkelijke ambities.

12

september 2011 – naw dossier #41

13

naw dossier Sturen op grond

Wateringse Veld in Den Haag

Nog steeds in de zwarte cijfers

Naam: Wateringse Veld Locatie: Zuidoost-Den Haag Plaats: Den Haag Betrokken partijen: gemeente Den Haag en Bouwfonds Ontwikkeling Grondexploitatie: gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij Wateringse Veld Aantal woningen: circa 7800 Realisatie: 1999-2014

Per deelgebied wordt ingespeeld op veranderende marktomstandigheden

Anderhalf decennium al wordt er met enthousiasme en bevlogenheid gewerkt aan de Vinex-locatie Wateringse Veld. De gemeente Den Haag en Bouwfonds trokken vanaf het eerste begin – de grondverwerving – samen op. Die lange adem betaalt zich uit.

Een Haagse stadswijk van de 21e eeuw moest er komen – en dat is gelukt. Met de laatste projecten in aanbouw nadert Wateringse Veld de voltooiing. Een ontwikkeling die gestart werd in 1994, toen Bouwfonds door de gemeente Den Haag gevraagd werd te assisteren bij de verwerving van gronden in het toenmalige tuindersgebied aan de zuidwestkant van de residentie. Het was de begintijd van de Vinex-operatie, waarbij aan de randen van de grote steden compacte nieuwe woongebieden moesten worden ontwikkeld.

Wateringse Veld was een van de zes locaties in de regio Haaglanden, met de gemeente Den Haag als verantwoordelijke publieke partij. Een partij die destijds echter onder curatele van het Rijk stond; de artikel-12status maakte dat de gemeente in financieel opzicht bedachtzaam te werk moest gaan. Grootschalig actief grondbeleid was uit den boze, hiervoor werd de expertise en slagkracht van Bouwfonds ingeschakeld.

Flexibel plan De set aan onderlinge afspraken was kort maar krachtig: Bouwfonds zou de verwerving voor haar rekening nemen en in ruil daarvoor medeontwikkelaar van het nieuwe woongebied worden. De operatie slaagde en met succes konden alle verworven gronden worden overgedragen aan de

Ontwikkelingsmaatschappij Wateringse Veld, die in april 1996 werd opgericht.

De slag die vervolgens werd geslagen, heeft grote invloed gehad op het kwaliteitsniveau van Wateringse Veld. Besloten werd de – tot dan toe volgtijdelijke – disciplines van stedenbouw, marketing en grondexploitatie in elkaar te schuiven. In een besef dat dit woongebied moest concurreren met vijf andere Vinex-locaties in de regio, was het zaak een onderscheidend woonmilieu te creëren. Het motto dat uit deze zoektocht rolde: Wateringse Veld wordt de Haagse stadswijk van de 21e eeuw. Oftewel: bewoners en bezoekers moeten de wijk als typisch Haags ervaren.

Wat maakt Den Haag nu Den Haag? Een gevoel, dat in Wateringse Veld onder meer bereikt is door lange lijnen à la de Laan van Meerdervoort (de huidige Laan van Wateringse Veld) te realiseren, parken (het Vlietpark) en vijvers (het Hemelwater) aan te leggen, in combinatie met een hoge inrichtingskwaliteit van de openbare ruimte en een architectuur in herkenbare Haagse stijlen. De marketinggerichte aanpak in combinatie met de grondexploitatie maakte dit alles mogelijk. Gekozen werd voor één overkoepelende exploitatie, die aan het einde van de ontwikkeling op nul of in de plus uit moest komen – en dat in 2012 naar verwachting ook zal doen. Daar-

onder hangen de exploitaties van acht deelgebieden. Deze opzet maakt het mogelijk om per deelgebied flexibel in te spelen op veranderende marktomstandigheden. Zo is zonder veel problemen van twee deelplannen de stedenbouwkundige opzet veranderd, om beter aan te sluiten bij de vraag uit de markt. Dit zonder de ruimtelijke kwaliteit van Wateringse Veld aan te tasten.

Bijzondere gebouwen Uiteraard heeft Wateringse Veld ook geprofiteerd van de hoogconjunctuur in het eerste decennium van deze eeuw. De wijk bleek in trek bij woonconsumenten; de hogere v.o.n.-prijzen die hierdoor konden worden gerealiseerd, zijn ten dele weer geïnvesteerd in de wijk. Een kwaliteitsfonds is in het leven geroepen, waarmee de kwaliteit van de openbare ruimte (straatmeubilair, waterberging, groen) verder kon worden opgeschroefd. Ook kon een bijdrage aan bijzondere gebouwen worden geleverd, zoals het schoolgebouw van architect Marlies Rohmer, dat een sportveld op het dak heeft gekregen. Het heeft Wateringse Veld, inmiddels een echte Haagse stadswijk, meerdere prijzen op het gebied van stedenbouw en architectuur opgeleverd.

Bovenal is echter een woongebied gerealiseerd met een duurzame kwaliteit, waar mensen graag blijven wonen.

Groen, rood en blauw bepalen het aantrekkelijke beeld van Wateringse Veld. Per deelplan kon deze aantrekkelijke mix worden bepaald, met hulp van een flexibele grondexploitatie.

14

september 2011 – naw dossier #41

15

naw dossier Sturen op grond

De Nieuwe Tuinderij in Beemster

Van een min naar een plus

Naam: De Nieuwe Tuinderij Locatie: Zuidoost-Beemster Plaats: Beemster Betrokken partijen: gemeente Beemster en Bouwfonds Ontwikkeling: VOF De Beemster Compagnie Grondexploitatie: Opstalexploitatie Aantal woningen: 550 Realisatie: 2011-2018

Bouwfonds denkt mee met gemeente in gehele keten

N

Plandeel Oost

Plandeel West

W

O Z

Noorderpad

Bouwfonds heeft een langjarige ervaring in het beheren van grondexploitaties. Die ervaring komt van pas wanneer grondexploitaties in samenwerking met de gemeenten in de plus worden gebracht.

Pu rm ere nd

De samenwerking is gegoten in de vorm van een vof, waarin de gemeente en Bouwfonds beide risicodragend participeren. De daadwerkelijke planontwikkeling gebeurt door een projectbureau dat bemenst wordt door medewerkers van gemeente en Bouwfonds. Het is een formule die vaker door Bouwfonds is toegepast en die leidt tot een groot en langjarig gezamenlijk commitment. Het projectbureau is verantwoordelijk voor de aansturing van de

Uitgangspunt voor de vof De Beemster Compagnie is het ontwikkelen van kwalitatief hoogwaardige stedenbouwkundige plannen. Door de looptijd van tien jaar moet financieel de vinger goed aan de pols worden gehouden. Winst is geen streven, maar in een stagnerende markt liggen renteverliezen op gedane investeringen op de loer. Door stringente budgetbewaking en zorgvuldig afgewogen investeringen worden knelpunten snel onderkend en kan worden ingegrepen. De betrokkenheid van Bouwfonds heeft door de samenwerking met de gemeente betrekking op de gehele keten, waarin zelfs een stuk voorwaartse integratie heeft plaatsgevonden. Er wordt meegedacht met de gemeente in de allereerste fase van de planontwikkeling.

g

Een selectie onder marktpartijen met een grondpositie werd uitgezet, met een dubbele vraagstelling: welke partij wil samen met de gemeente de exploitatie optuigen én dat gedurende tien jaar volhouden? Bouwfonds werd geselecteerd en heeft de toenmalige stand van zaken nauwkeurig doorgelicht.

Samen vinger aan pols

grondexploitatie en het stedenbouwkundige plan. Door daadwerkelijk met elkaar op één locatie samen te werken, ontstaat de synergie die nodig is om efficiënt en zakelijk te kunnen werken. Gemeentelijke en marktdeskundigheid vullen elkaar aan.

De vof De Beemster Compagnie heeft haar eigen begroting en financiering onder verantwoordelijkheid van de twee aandeelhouders (gemeente en Bouwfonds).

we

Positief resultaat

Kosten, opbrengsten, plankwaliteit en marktpotentie werden opnieuw afgewogen, op elkaar afgestemd en uitgezet in de tijd met scenario’s, waarna zicht ontstond op een exploitatie met een positief resultaat.

Daarna konden in relatief korte tijd planontwikkeling en voorbereiding worden doorlopen. Begin 2008 werd Bouwfonds bij De Nieuwe Tuinderij betrokken, in december 2011 wordt gestart met de bouw van de eerste woningen. De verkoop verloopt succesvol, mede omdat na jaren in de ZuidoostBeemster eindelijk gebouwd kon worden.

Daardoor is sprake van een grote vraag naar woningen in een dorpse sfeer, ook van mensen die eerst noodgedwongen de wijk moesten nemen naar gemeenten in de omgeving.

er

In samenwerking met de gemeente Beemster realiseert Bouwfonds Ontwikkeling het project De Nieuwe Tuinderij in ZuidoostBeemster. Het project ligt in een bijzonder gebied: de Beemster is aangewezen als Unesco-werelderfgoed. Een aanwijzing die uitstraling geeft en aanzien verschaft, maar ook verplicht tot het zeer secuur omgaan met de bestaande ruimtelijke kwaliteit.

De gemeente en Bouwfonds hebben zich dit uiteraard zeer ter harte genomen bij de planontwikkeling. Het project De Nieuwe Tuinderij bevindt zich in verkoop. Met 550 woningen is het een omvangrijk project, waarmee de gemeente Beemster zich profileert als aantrekkelijk suburbaan woongebied – onder de rook van Amsterdam.

Aanvankelijk probeerde zij de ontwikkelingen zelf te realiseren, maar schaal en omvang maakten een professionele organisatie noodzakelijk.

Middenpad

school

Zuiderpad

Wonen in een modern tuindorp, onder de rook van Amsterdam. Gemeente Beemster blijkt een geliefde woonplek, die op veel belangstelling uit de markt kan rekenen.

16

september 2011 – naw dossier #41

17

naw dossier Sturen op grond

Waalfront in Nijmegen

Exploitatie gevoed door waardecreatie

Naam: Waalfront Locatie: Nijmegen-West Plaats: Nijmegen Betrokken partijen: gemeente Nijmegen en Bouwfonds Ontwikkeling Grondexploitatie: verwervingsexploitatie en ontwikkelingsexploitatie Aantal woningen: circa 2650 Realisatie: 2011-2031

Waarde op termijn vloeit terug naar gebiedskwaliteit

De ontwikkeling van Waalfront in Nijmegen is een ambitieuze operatie. Een bijzonder plan met een bijzonder ontwikkelingsproces. En met een vernieuwende grondexploitatie die dat alles mogelijk maakt.

Ontwikkelen en bouwen in de voetsporen van de Romeinen: het Waalfront verrijst op een plek waar de vroegste geschiedenis van de stad Nijmegen gestalte kreeg. Een gemengd binnenstedelijk plan met wonen, werken en voorzieningen, dat de binnenstad uitbreidt en weer aan de rivier brengt.

In het stedenbouwkundige masterplan is veel ruimte ingebouwd voor de cultuurhistorie, maar net zo goed voor de woonwensen van consumenten anno nu. Die woonconsument wordt in het ontwikkelingsproces van Waalfront intensief bij de planontwikkeling betrokken.

Een bijzondere manier van werken, die in Nijmegen inmiddels usance is geworden en al de nodige hoogwaardige en prijswinnende projecten heeft opgeleverd.

Complexe opgave Minder zichtbaar, maar van minstens zo groot belang, is de samenwerking tussen gemeente en Bouwfonds die het project schraagt. In een publiek-private samenwerking waarin beide partijen voor 50 procent deelnemen, wordt deze complexe transformatieopgave ter hand genomen. Op het eerste gezicht lijkt de aanpak niet zo wereldschokkend: bestaande bedrijven worden aangekocht, uitgeplaatst en geherhuisvest. Vervolgens wordt gesloopt,

bouwrijp gemaakt, gebouwd en woonrijp gemaakt. De grondexploitatie die hierachter schuilgaat, is echter wel vernieuwend.

Twee exploitaties Vroeg in het ontwikkelingstraject werd duidelijk dat met de aankoop van de bedrijfspanden in het gebied dermate grote bedragen gemoeid waren, dat deze niet in een normale grondexploitatie konden worden opgebracht. Daarom is een splitsing in twee exploitaties gemaakt. De gemeente Nijmegen draagt de verantwoordelijkheid voor de verwervingsexploitatie, die loopt tot en met de levering van bouwrijpe grond. In deze exploitatie worden de subsidiebedragen verwerkt die de gemeente verkrijgt van de KAN-regio, provincie, het Rijk en Europa. Ook heeft Nijmegen uit zijn eigen gemeentelijke begroting geld voor de ontwikkeling van Waalfront gereserveerd; deze gelden worden eveneens in de verwervingsexploitatie ingebracht. Een derde bron van inkomsten voor deze eerste grex is een echte noviteit: de toekomstige WOZ-opbrengsten van de nieuwe gebouwen die in het gebied worden gerealiseerd.

Deze opbrengsten vallen normaal gesproken toe aan de gemeentelijke begroting, maar worden in dit geval specifiek toegerekend aan de gebiedsontwikkeling.

Transparante constructie Met de drie inkomstenbronnen kan de gemeente de grondprijzen verlagen naar een realistische hoogte. Vervolgens worden de bouwrijpe gronden op marktonforme basis doorgeleverd aan het Ontwikkelingsbedrijf Waalfront, de separate rechtspersoon die door gemeente en Bouwfonds is opgericht. Deze rechtspersoon beheert de ontwikkelingsexploitatie.

Voordelen van deze constructie zijn de transparantie (ook in fiscaal opzicht) en het feit dat publiek geld wordt ingezet daar waar de grootste urgentie bestaat: de verwerving. De inzet van toekomstige WOZ-gelden is ‘afgekeken’ uit de Canadese en Amerikaanse ontwikkelingspraktijk, waar al langer met gebiedsgebonden belastingen wordt gewerkt. Belastingen die in het gebied gedurende een aantal jaren worden opgehaald, worden rechtstreeks geïnvesteerd in de ontwikkeling van het gebied.

Dat levert een laatste belangrijk voordeel op: er kan in het gebied een hogere kwaliteit van stedenbouw, architectuur en openbare ruimte gerealiseerd worden.

Een duurzame kwaliteit die zich op termijn vertaalt in meer waarde. En juist deze waarde wordt op voorhand al ‘teruggeploegd’ in het gebied. Waarmee de cirkel weer rond is.

Stad omarmt rivier: Nijmegen doorbreekt met Waalfront de barrière van een voormalig industrieterrein. Een plan dat ontwikkeld is in nauw overleg met omwonenden en toekomstige bewoners.

18

september 2011 – naw dossier #41

19

Erwin van der Krabben hoogleraar Radboud Universiteit Nijmegen

‘Onderste steen is nog niet boven’

naw dossier Sturen op grond

Frank ten Have partner Deloitte Real Estate Advisory

‘Optimisme vervangen door realisme’

Gemeenten kunnen ook zonder grondeigendom voldoende sturen Hoogleraar vastgoed- en locatieontwikkeling Erwin van der Krabben kijkt met de nodige distantie naar de heftige bewegingen op de vaderlandse grondmarkt. Hoe beoordeelt hij de snel oplopende tekorten bij gemeentelijke grondbedrijven? De cijfers spreken boekdelen, maar veel is ook nog onduidelijk. Veel gemeenten zitten in ieder geval nog in de modus van zelf grond kopen.

O

f hij verrast is door de heftige effecten die de crisis en daaropvolgende vraaguitval op de woningmarkt hebben voor de positie van de grondbedrijven? ‘Verrast is een groot woord, maar ik heb het niet in deze mate aan zien komen. Hoewel dat misschien wel had gekund; in de jaren tachtig hebben we ook een forse crisis gehad.

Diverse gemeenten gingen in die tijd praktisch failliet aan de crisis op de grondmarkt. Ook toen speelde het al. Het is niet nieuw.’ Of we al inzicht hebben in de werkelijke omvang van de problemen, is volgens Van der Krabben de vraag. ‘Het is een lastig te grijpen gebied.

Iedereen is wel behoorlijk wakker geschud van de cijfers over 2009, maar het kan best pas het topje van de ijsberg zijn. De onderste steen is nog niet boven. Gemeenten gaan er namelijk heel verschillend mee om: wat stoppen ze er wel en niet in, wat voor reserves houden ze aan, wanneer besluiten ze af te boeken op hun grondposities? Daar is bepaald geen eenduidigheid in te bespeuren.’

Te risicovol Van der Krabben wijst erop dat in het buitenland soms heel anders met grondbeleid wordt omgegaan. Actieve verwerving door gemeenten komt minder voor. In Nederland gaat deze discussie nu pas spelen, is zijn verwachting. ‘De meeste gemeenten zeggen nu nog: is er nog iets anders dan actief grondbeleid? Natuurlijk heeft men daar successen mee geboekt, maar tijdens de herziening van de WRO is geregeld dat gemeenten ook zónder eigendom voldoende kunnen sturen. Maar deze discussie wordt nog niet echt gevoerd.’

Op een hoger schaalniveau is een fundamenteler debat aan de orde,

aldus de Nijmeegse hoogleraar: ‘In mijn oratie (op 15 juni 2011, red.) heb ik gewezen op enkele ontwikkelingen die elkaar beïnvloeden.

In de eerste plaats de crisis en bijbehorende vraaguitval, maar vervolgens ook de afname van de groei. Of zelfs het wegvallen daarvan. De ruimtelijke ordening in dit land, inclusief het verdienmodel dat daarmee is verbonden, is puur groeigeoriënteerd. Steeds kon worden gezegd: wat doen we met de winst die we hebben gemaakt?’ Een derde ontwikkeling, die evenzeer een rem zet op gemakkelijk renderende locaties, is volgens Van der Krabben de nieuwe bouwopgave: ‘We stoppen met gemakkelijke uitbreidingslocaties; bestaand stedelijk gebied is de toekomst. Maar dat is wel complexer en vaak duurder.’

Leren van buitenland Recent onderzoek van het CPB laat zien dat er in de bestaande stad heel veel waarde in de grond zit. Die grond, meestal gekoppeld aan een gebouw dat erop staat, is in de meeste gevallen eigendom van particulieren: ‘De waardecreatie vindt dus in eerste instantie bij hen plaats. Willen overheden daar een stuk van hebben en benutten voor de financiering van gebiedsontwikkeling, dan zal de lokale belastingbasis vergroot moeten worden. In Amerika zijn daar interessante voorbeelden van te vinden. Tax increment financing (TIF) bijvoorbeeld, het meest gebruikte instrument om een waardevermeerdering van particulier onroerend goed tegemoet te laten komen aan een nieuwe gebiedsontwikkeling.’ Dergelijke instrumenten hoeven niet stante pede te worden gevoerd, aldus Van der Krabben, maar ze kunnen het denken over grex 2.0 wel vooruit helpen: ‘Het palet aan sturingsmogelijkheden voor gemeenten is groter dan weleens wordt gedacht. Stedelijke herverkaveling, privaat initiatief, gebiedsontwikkeling op basis van concessies: afhankelijk van locatie en opgave kan een gemeente daar een weloverwogen keuze in maken. Daarnaast is het de vraag of we onze plannen nog steeds zo integraal moeten maken als de laatste jaren is gebeurd. Laat ook meer organisch gebeuren en timmer aan de voorkant niet alles dicht. Dat is voor de grondexploitatie ook veel gezonder.’

Gevolgen van de crisis duren langer en gaan dieper Deloitte Real Estate Advisory nam recent de boekhouding van de gemeentelijke grondbedrijven onder de loep. Aan Frank ten Have de vraag welke lessen we hieruit moeten leren. Gaat ons ontwikkelingsmodel inderdaad compleet op de schop? Of is dat een te rigoureuze denklijn? Zijn pleidooi richt zich op de drie pijlers onder elke grondexploitatie: planning, programma en prijs.

H

et onderzoek dat Deloitte Real Estate Advisory vorig jaar verrichtte in opdracht van VNG en (toen nog) het ministerie van VROM, liet qua conclusies weinig aan duidelijkheid te wensen over. ‘Inzet van het onderzoek was om te kijken hoe de gemeentelijke grondbedrijven ervoor staan en om – aan de hand van enkele scenario’s – een blik op de toekomst te werpen.’ Inmiddels wordt gewerkt aan een update van het onderzoek, zo geeft Ten Have aan, op basis van de gemeentelijke jaarrekeningen over 2010. Veel kan hij daar nog niet over zeggen. Mijn gevoel zegt me dat we in het eerste onderzoek nog iets te voorzichtig zijn geweest over de gevolgen van de crisis. Het duurt langer en gaat dieper.’

Te veel optimisme in de gemeentelijke cijfers, dat is een belangrijke conclusie die het eerste onderzoek opleverde. Dat optimisme zit hem op drie p’s: planning, programmering en prijzen. Frank ten Have legt uit: ‘Inzake de planning zijn gemeenten van nature aan de optimistische kant; men denkt altijd dat projecten sneller gaan dan ze in werkelijkheid doen. Maar de crisis zet de rem er nog eens extra op. Gevolg: gemeenten hebben 12 miljard euro geïnvesteerd vermogen in de grond zitten, dat moet er een keer uit. Maar elk jaar vertraging kost ze 600 miljoen. Dat gaat hard.’

Geen automatisme De tweede p is die van de programmering: ‘Veel plannen zitten in de dure woningbouw, in kantoren of bedrijventerreinen. Alle drie sectoren die behoorlijk op hun gat liggen. Herprogrammeren is onontkoombaar, wat weer extra plankosten en nog meer vertraging

veroorzaakt.’ Last but not least is er het pijnpunt van de prijs.

De Deloitte-partner hierover: ‘Gemeenten zijn lang uitgegaan van stijgende grondprijzen en sommige doen dat nog steeds. In het verleden mag dat dan het geval zijn geweest – grondprijzen zijn veel sterker gestegen dan de v.o.n.-prijzen – maar dat automatisme is passé. De bouwkosten stijgen de komende jaren verder door, mede door hogere eisen aan duurzaamheid, en de v.o.n.-prijzen lopen terug. Dan moeten de grondprijzen ook omlaag.’

Het cumulatieve effect van de drie te optimistisch ingeschatte p’s liegt er niet om: 2,4 tot 3 miljard euro verliezen de gemeenten op hun grondexploitaties. Ten Have: ‘In het verleden was het grondbedrijf in veel gemeenten de flappentap voor andere beleidsterreinen. Nu loopt de geldstroom andersom: er moet geld bij vanuit de algemene dienst. En dat net op een vervelend moment, nu gemeenten toch al stevig moeten bezuinigen.’

Reductie van kosten Een serieuze situatie dus, die de vraag oproept hoe het nu verder moet. Frank ten Have pleit voor een stevige herbezinning: ‘Lange tijd was het zo dat elk afgerond project met zijn opbrengsten het volgende project mogelijk maakte. Dat principe valt stil. De opgaven waar we voor staan – binnenstedelijke herstructurering bijvoorbeeld – zijn echter niet minder urgent. Dat betekent dat we op verschillende fronten in actie moeten komen. Front een: kostenreductie aan de voorkant, bijvoorbeeld door ketenintegratie of de herhaling van succesvolle plannen. Front twee: meer vraaggestuurd ontwikkelen. Front drie: de grex niet meer overbeladen.

Maak een basisplan met een basisgrex die sluit en voeg daar opties aan toe die je kunt realiseren als de markt beter wordt. Dat is veel zinvoller dan plannen kapot rekenen omdat er te veel programma in moet. Voor ontwikkelaars ligt er ten slotte een existentiële vraag: waar zit nog hun meerwaarde? En dat zullen ze duidelijker moeten maken dan nu het geval is.’

20

september 2011 – naw dossier #41

21

Jeroen Hatenboer wethouder gemeente Enschede

‘Niet in paniekacties vervallen’

naw dossier Sturen op grond

Leon Lebbink hoofd afdeling Gebiedseconomie Bouwfonds

‘Snel en scherp schakelen’

Soms toch handig om zelf grond te verwerven Ook de gemeente Enschede moest schakelen toen duidelijk werd dat het gemeentelijke grondbeleid op een nieuwe leest moest worden geschoeid.

Wethouder Jeroen Hatenboer over het afscheid van het grootschalige groeidenken: ‘De schok was groot.

Allerlei vanzelfsprekendheden verdwenen in rap tempo.’ Het is wat hem betreft geen reden om bij de pakken neer te gaan zitten. Enschede herijkt zijn ruimtelijke beleid en daarmee ook het grondbeleid – in die volgorde.

H

ij viel anderhalf jaar geleden met zijn neus in de boter: amper aangetreden als wethouder stedelijke ontwikkeling mocht Jeroen Hatenboer zich buigen over de gevolgen van de crisis voor het gemeentelijke grondbeleid. Als raadslid had hij grondexploitaties al in zijn portefeuille, dus de ins en outs van een grex waren hem niet vreemd. Bijkomend voordeel: ‘De administratie van ons grondbedrijf is uitstekend op orde; we weten scherp hoe we ervoor staan. Dat helpt enorm om een adequate strategie voor de toekomst uit te zetten, zowel op de korte als op de langere termijn.’ De urgentie voor een nieuw grondbeleid was in Enschede vergelijkbaar met die in andere steden: forse vraaguitval op de woningmarkt. En daarmee fors minder inkomsten voor het grondbedrijf: ‘Er worden minder woningen gebouwd en we gaan daar langer over doen. De kunst is dan vooral om niet in paniekacties te vervallen. Uiteraard was ook de schok hier groot: allerlei vanzelfsprekendheden uit het verleden verdwenen als sneeuw voor de zon. Dat vergt omschakelen, ook bijvoorbeeld bij een gemeenteraad. Het grootschalige groeidenken van de afgelopen jaren kon ingrijpend op de helling.’

Nieuwe woonvisie Een van de kortetermijnacties was het vergroten van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. ‘Dat moet ons een stabiele basis geven om mogelijke nieuwe schokken op te vangen. Ik heb daar vertrouwen in, hoewel het natuurlijk niet veel slechter moet

worden met de situatie op de woningmarkt.’ Maar daar bleef het niet bij, aldus Jeroen Hatenboer: ‘Je moet ook naar de langere termijn van de ruimtelijke ontwikkeling van de stad kijken. Daaruit volgen namelijk ook uitspraken over het gemeentelijke grondbeleid. Wij hebben de gelegenheid benut om een nieuwe woonvisie op te stellen, die onder meer ingaat op de bevolkingskrimp die we hier op termijn verwachten. Dat geeft consequenties voor de inrichting en het aanzien van deze stad. We willen niet dat de stad er rafelig uit gaat zien, met overal lege plekken. Daar moeten we nu al op anticiperen.’

Bijzonder aan de visie is dat zij tot stand is gekomen na een uitgebreide consultatie van lokale partijen, marktpartijen incluis.

Hatenboer hierover: ‘Zij gaven expliciet aan: gemeente, maak aan de voorkant duidelijk wat je wilt – en niet aan de achterkant.’ De woonvisie krijgt een vertaling in een uitvoeringsagenda, waarin de samenwerking tussen gemeente en markt een belangrijke rol speelt. Wordt er ook iets gezegd over het actieve grondbeleid dat de gemeente jarenlang voerde? ‘Daar gaan we inderdaad ook op in.

Onze gemeenteraad wilde daar het liefst geheel afscheid van nemen, maar ik ben daar zelf wat genuanceerder over. In sommige gevallen, zeker als je vooral binnenstedelijk met kleinere projecten aan de gang gaat, kan het soms toch handig zijn om zelf grond of vastgoed te verwerven. Het kan je als gemeente ook in positie brengen. Ik maak daar dus geen heel harde keuze in.’

Kaarten op tafel De Enschedese wethouder benadrukt dat hij het debat over een nieuw ruimtelijk en grondbeleid samen met de markt wil voeren, alsmede met andere overheidslagen: ‘Als we op zoek gaan naar manieren om adequaat om te gaan met de crisis, prima, maar laten we dat gezamenlijk doen. Rijk en provincie hebben er bijvoorbeeld geen belang bij dat wij artikel 12-gemeente worden, alleen maar omdat we veel op gronden zouden moeten afboeken. Daar moeten we het gesprek over aangaan.’ Voor de markt geldt hetzelfde, aldus Hatenboer: ‘Dat is een zoektocht, waarin je alleen verder komt wanneer iedereen de kaarten open op tafel legt. Ik zie het als mijn rol als bestuurder om dat gesprek op gang te brengen.’

In de grondexploitatie komt alles samen Was planeconomie in de ‘oude tijd’ een wat ondergeschoven kindje, anno 2011 is die situatie anders. Leon Lebbink, hoofd Gebiedseconomie van Bouwfonds Ontwikkeling, houdt het overzicht over de ruim 80 actieve grondexploitaties die in uitvoering zijn. Maar hij denkt tevens vanaf het begin mee over nieuwe ontwikkelingen, ‘In deze tijd maakt dat ons vak steeds interessanter.’

D

e afdeling Gebiedseconomie faciliteert en ondersteunt de Bouwfonds-ontwikkelaars in de regio’s.

Van een louter ‘dienende’ rol is echter geen sprake, zo blijkt wanneer Lebbink gevraagd wordt naar de ontwikkelingen van de afgelopen twee jaar. De crisis heeft er mede voor gezorgd dat volop eigen initiatief is ontplooid. ‘Zo is een quick-scan-grondexploitatie ontwikkeld, waarmee de ontwikkelaar in de regio zelf een eerste indicatieve haalbaarheid van zijn plannen kan bepalen. Dit levert een belangrijke efficiencyverbetering op. Ander voorbeeld: een eigen risicoanalysetool die door zijn afdeling is opgebouwd. Dergelijke methoden en instrumenten waren voorheen al bekend, maar de urgentie voor een feitelijke toepassing was minder, aldus Lebbink: ‘De markt ging, zeker de afgelopen 15 jaar, met een enkele kleine hik, alleen maar omhoog. En de belangrijkste risicovariabelen van nu, het programma en afzetsnelheid, weken in het verleden meestal in positieve zin af van de prognose in de grondexploitatie.

Eventuele tekorten in grondexploitatie werden veelal goedgemaakt in de opstalontwikkeling. Dat automatisme is niet meer van toepassing.’

Snel schakelen Rondkijkend in de markt zag de afdeling Gebiedseconomie dat externe adviesbureaus in toenemende mate over modellen beschikten waarmee een risicoanalyse kan worden gedraaid. Bij de ontwikkeling van het Waalfront in Nijmegen kwamen we daar bijvoorbeeld mee in aanraking, evenals bij de planontwikkeling

voor de Binckhorst in Den Haag. Al vrij snel zagen we: dit kunnen we zelf ook.’ De daad werd bij het woord gevoegd en een eigen risicoanalysemodel zag het licht, gebaseerd op de Monte Carlomethode (zie p. 9) Hiermee ontstond de mogelijkheid een veelvoud aan scenario’s in korte tijd door te rekenen. Risico’s worden zo inzichtelijk gemaakt en gekwantificeerd, zo benoemt Lebbink de belangrijkste meerwaarde. ‘Bijkomend voordeel van het feit dat we dit in eigen huis hebben ontwikkeld, is dat het naadloos aansluit bij het door Bouwfonds gehanteerde grondexploitatiemodel en het administratieve systeem. Daardoor kunnen we heel snel en scherp over en weer schakelen.’

Planeconomie krijgt zo een interessante nieuwe dimensie. Lebbink legt uit: ‘We krijgen meer greep op bestaande exploitaties en kunnen meedenken over hoe een grex eventueel kan worden aangepast aan de nieuwe realiteit. Ook kijken we met een scherpere blik naar het beheer van onze grondportefeuille en voeren steeds vaker een second opinion uit op een grex van een gemeente, een corporatie of een collega-marktpartij. Daar vloeien zelfs nieuwe projecten uit voort. We worden benaderd op basis van kennis en kunde en niet alleen op eigendomspositie.’

Haalbare businesscase De grex wordt hiermee van een sluitpost veel meer de basis van het gesprek tussen publieke en private partners. Het is een ontwikkeling die Leon Lebbink toejuicht: ‘Doordat wij zaken inzichtelijk kunnen maken, wordt duidelijk welke factoren er op een grex in werken. Alles komt in de grondexploitatie samen: locatiekenmerken, ambities en fi nanciële en maatschappelijke randvoorwaarden van alle betrokken partijen. Maar ook het rendement dat gehaald moet worden. Uiteindelijk is één ding duidelijk: de kosten moeten door de opbrengsten gedekt worden. Alternatieve financiële bronnen zijn opgedroogd, elk project moet een haalbare businesscase vormen. En onze grex moet daarvoor het fundament zijn.’

september 2011 – naw dossier #41

22

23

overzicht Dit is de nieuwste aflevering in een reeks dossiers rond gebiedsontwikkeling onder de vlag van het NAW platform. Eerdere publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook aanmelden wanneer u het NAW kwartaalmagazine of de NAW nieuwsbrief wilt ontvangen.

SEPTEMBER

JUNI

maart 2011 #39

Woningplattegronden

Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

DEF-NAW_dossier_39_2011_OMSLAG.indd 1-2

dossier Woningplattegronden juni 2011

1

december 2010 #38

juni 2011 #40

naw dossier Sturen op grond

11-3-11 10:00

dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus maart 2011

dossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Senioren en wonen zomer 2006

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

dossier Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

dossier Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

dossier Infra knooppunten winter 2004

dossier Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

dossier Waterfrontontwikkeling najaar 2004

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Woningmarkt najaar 2003

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

dossier Grondbeleid winter 2002

dossier Appartementenmarkt najaar 2002

dossier Concept- en gebiedsontwikkeling zomer 2002

dossier Wonen & Werken voorjaar 2002

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001

naw dossier Consument en duurzaamheid

April 2010, speciale uitgave

dossier

maart 2010 #35

DECEMBER

2%' ) %

Consument en duurzaamheid

22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds

Duur ame Duurz am g ge geb gebie dssontw ontwi on tw twi wiik kke kk kkeli kkel kel k ke keli elliing eli el ng

Verslag van het grootschalig landelijk

De nieuwe ontwikkelaar

Wonen en senioren

woonconsumentenonderzoek 'Baat het niet, dan gaat het niet' naar markt- en prijsacceptatie van energiezuinige

Binnenstedelijk ontwikkelen

nieuwbouwwoningen.

dossier 22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds december 2010

dossier De nieuwe ontwikkelaar september 2010

JUNI

Kust en kade

dossier Kust en kade september 2009

dossier Wonen en senioren juni 2010

Bouwfonds als partner in grondexploitatie

dossier Bouwfonds als partner in grondexploitatie juni 2009

Extra dossier Consument en duurzaamheid april 2010

dossier Binnenstedelijk ontwikkelen maart 2010

NAW DOSSIER OVER WONEN IN DE 2ANDSTAD

APRIL

dossier Duurzame gebiedsontwikkeling oktober 2009

2

DOSSIER

Wonen in de Randstad

dossier Wonen in de Randstad april 2009

december 2008

gebiedsontwikkeling en voorzieningen

Betaalbare woningen

dossier Betaalbare woningen december 2008

naw w dossier over geb gebiedsont ebi wikkeling k keling en voorzieningen

september 2008

extra dossier Leren van gebiedsontwikkeling in Engeland november 2008

juni 2008

gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer Onderzoek door dr. ir. Rob van der Bijl

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

Dossier Innovatie in duurzaamheid

Dossier Mixed-use in kleine kernen

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief

• Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

• Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

publicatie Sterk in grondexploitatie juni 2007

www.naw.nl