NAW Dossier 35

maart 2010 #35

Binnenstedelijk ontwikkelen

2

maart 2010 - naw dossier #35

inhoud

maart 2010 - naw dossier #35

04 Visie 04 Colofon Dit dossier is samengesteld in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling.

De tijd van het bouwen op grote uitleglocaties ligt nagenoeg achter ons. De blik is nu gericht op de stad.

Een vitale stad vraagt om variatie en keuzemogelijkheden.

Maar hoe gaan verschillende partijen met elkaar deze complexe en dure opgave vormgeven? De visie van Bouwfonds op binnenstedelijk ontwikkelen.

Vormgeving: Atelier van GOG, www.ateliervangog.nl

12 Projecten

Fotografie: Katrien Mulder, Jim Ernst

12 14 16 18 20

Productiebegeleiding: Printport Drukwerkinkoop: Kobalt bv Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes

Olympisch Kwartier in Amsterdam Nieuwe Beeklaan in Den Haag Bergh Kwartier in Oss Aan de Potmarge in Leeuwarden Buenos Aires in Utrecht

naw@bouwfonds.nl www.naw.nl www.bouwfonds.nl

22 Meningen

tel. 033 253 94 71

22 23 24 25

04: 18:

Visie Bouwfonds Ontwikkeling

Aan de Potmarge: duurzame oplossing voor voormalig veilingterrein

Liesbeth van der Pol, Rijksbouwmeester Gerard Marlet, directeur Atlas voor Gemeenten Mary Fiers, wethouder Wonen en Ruimte van Eindhoven Karin Schrederhof, vestigingsdirecteur Delft van Woonbron

16:

Bergh Kwartier: knipoog naar het industriĂŤle verleden

22:

Liesbeth van der Pol: 'Bouwen in de stad is niet duurder dan bouwen in weilanden.'

Visie

naw dossier Binnenstedelijke ontwikkeling

5

Binnenstedelijk ontwikkelen

Van levensbelang voor de vitale stad De tijd van het bouwen op grote uitleglocaties ligt nagenoeg achter ons. De blik is gericht op de stad. Het rijksbeleid zet met onder meer de Structuurvisie Randstad 2040 de steden centraal. Daarbij gaat het Rijk uit van bouwen in hoge dichtheden in bestaand stedelijk gebied. Ook Bouwfonds Ontwikkeling is overtuigd van de urgentie van binnenstedelijk ontwikkelen en is al jarenlang actief in het stedelijk gebied. Voor Bouwfonds staat daarbij boven alles het creëren van aantrekkelijke woon- en leefmilieus. De vitale stad vraagt om variatie en keuzemogelijkheden, voor elk wat wils. De grote vraag voor de komende periode is hoe partijen met elkaar deze complexe en dure opgave gaan vormgeven. In dit dossier de visie van Bouwfonds op binnenstedelijk ontwikkelen.

Na een periode van terugval in de jaren 80 en begin jaren 90 zijn steden onmiskenbaar weer in trek als woongebied. De ruimtelijkeconomische kaart van Nederland bewijst dat. De groeigebieden bevinden zich in de Randstad - met name de ‘banaan’ Leiden, Haarlem, Amsterdam, Almere, Utrecht, de Brabantse stedenrij en een oostelijke uitloper van de Randstad. Het Rijk stimuleert deze trend met zijn beleidsnota’s als de Structuurvisie Randstad 2040.

Hierin wordt een opgave gesteld van 500.000 nieuw te bouwen woningen waarvan 40% binnenstedelijk. Ook de steden en regio’s zelf richten zich op de binnenstedelijke opgave. Zie bijvoorbeeld de woonvisie 2009-2019 met als titel ‘Wonen in een sterke stad’ van de gemeente Utrecht, de Ontwerp Structuurvisie Amsterdam 2040 en de provinciale structuurvisie van de provincies Noord-Holland en Zuid-Holland.

De wens om binnenstedelijk te ontwikkelen kent meerdere beweeggronden. We willen het landelijke gebied open houden, de verrommeling van het landschap tegengaan en de (auto)mobiliteit verminderen. Compacte steden bieden meer draagvlak voor openbaar vervoer en voorzieningen. Het behouden van de middeninkomens voor de stad is een belangrijke sociaaleconomische doelstelling; middengroepen bieden draagvlak voor voorzie» ningen, voorkomen polarisering en sociale onrust en zijn

maart 2010 - naw dossier #35

6

daarmee van cruciaal belang voor de vitaliteit en aantrekkelijkheid van de stad. Ook biedt binnenstedelijk bouwen een kans om verouderde industrie- en bedrijventerreinen, spoorzones en voormalige havengebieden een nieuwe woon- en werkfunctie te geven. En last but not least zorgen binnenstedelijke projecten voor het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van onze steden.

Uitgekiend ruimtegebruik

Het ontzien van de groene omgeving en het zoveel mogelijk benutten van de stedelijke omgeving is wenselijk. Bouwfonds Ontwikkeling heeft als grootste binnenstedelijke ontwikkelaar van Nederland gedegen expertise als het gaat om inbreiding en herstructurering. In al onze regio’s hebben we succesvolle projecten waarin van een verouderd stukje stad een aantrekkelijk woon- en werkgebied is gemaakt. Voorbeelden hiervan zijn grootschalige functieveranderinglocaties als Parkhaven in

7

Utrecht, Binckhorst in Den Haag en Roerdelta in Roermond. Maar wij zijn ook betrokken bij vele middelgrote projecten, zoals het centrumplan van Leidschendam of het centrumplan voor Eerbeek.

Bouwfonds zet echter vraagtekens bij een te eenzijdig perspectief ten aanzien van verdichting. Uit eigen onderzoek en ervaring blijkt dat de stad in trek is bij zeer verschillende doelgroepen en dat het zeker niet uitsluitend om de (kleine) groep mensen gaat die een voorkeur heeft voor een hoogstedelijk woonmilieu met appartementen in hoge dichtheden. Ook bínnen de steden is het noodzakelijk om onderscheid te maken tussen verschillende woonmilieus met verschillende dichtheden en sferen.

Dicht bij het centrum zijn hoge dichtheden veelal wel mogelijk.

Maar een succesvol verdichte stad heeft ook extensieve plekken nodig, waarvoor vaak water en groen als ruimtelijke drager worden ingezet. Denk hierbij aan de voormalige havenfronten

naw dossier Binnenstedelijke ontwikkeling

van het Amsterdamse Oostelijk Havengebied. Verder bij de kern vandaan is het echter niet altijd wenselijk om direct de hoogte in te gaan of om zeer compact te bouwen in uitsluitend appartementen. Per locatie moet worden bekeken welke dichtheid en welk woonmilieu wenselijk en mogelijk is. In de buitenschil en de uitlopers van de stad kunnen dat ook heel goed ontspannen woonmilieus zijn, met innovatieve vormen van compacte laagbouw. Bouwfonds gaat altijd voor de realisatie van buurten met hoge kwaliteit, een eigen gezicht en herkenbaarheid voor bewoners. Met andere woorden: gebieden met een eigen identiteit.

Leefbaarheid vergroten

De klant centraal is voor ons een belangrijk motto. Door intensief en vernieuwend marktonderzoek kunnen we tegemoet komen aan uiteenlopende wensen van de kritische woonconsument.

Niet iedereen wil in een appartement in de binnenstad wonen.

Onrendabele top niet op te brengen door marktpartijen en gemeenten

Veel mensen kiezen óók in de stad voor een grondgebonden woning, met buitenruimte, parkeermogelijkheden en veilige speelgelegenheid voor hun kinderen. Ook aan deze wensen willen we voldoen. Bij het vergroten van de leefbaarheid van de stad hoort een bewuste keuze voor het versterken van het groen, met stadsparken en speelveldjes. Voor ons is dan ook altijd allereerst de vraag: welke mensen willen binnenstedelijk wonen en welke woningtypen en woonmilieus horen daarbij? En: is dat wat wenselijk is ook mogelijk en haalbaar?

Binnenstedelijk ontwikkelen is een complexe klus van passen en meten op dure locaties. Er moet infrastructuur worden gesaneerd en/of aangelegd, de bodem is vaak vervuild door vroegere industriële functies en het komt voor dat functionerende bedrijven moeten worden uitgekocht en verplaatst. Daarbij is door de gevoelige en ‘druk bezette’ omgeving van bewoners en bedrijven het ontwikkelingsproces vaak gecompliceerd. Bezwaarmakers vragen tijd in het proces en moeten worden meegekregen, vaak worden plannen zelfs in co-creatie met omwonenden en belanghebbenden gemaakt. Dat vergt een zorgvuldig proces met heldere communicatie. Bovendien zijn binnenstedelijke projecten meestal integrale gebiedontwikkelingen – en daarmee is er vrijwel altijd sprake van functieverandering. Naast de functie wonen moet er ruimte komen voor commerciële en culturele voorzieningen, (ondergronds) parkeren en groen.

Financiering is een uitdaging

Het zijn projecten die door omvang en aanvangssituatie vaak een lange doorlooptijd kennen. Daar komen nog eens zaken als versnipperd eigendom, bestemmingsplanwijziging en milieuzonering bovenop. Door al deze eisen en factoren is de financiering van binnenstedelijke projecten een forse uitdaging. Gemiddeld genomen hebben deze projecten een forse onrendabele top van zo’n 25.000 tot 40.000 euro per woning, die kopers, marktpartijen en ook gemeenten niet kunnen opbrengen. Door de verwachte structuurwijzigingen in de woningmarkt zoals de huurliberalisatie en verandering van de hypotheekrenteaftrek zal de v.o.n-prijs vermoedelijk dalen, wat met het verdwijnen van substantiële subsidies als gevaar heeft dat we gaan voor ‘goedkoop’ in plaats van voor ‘kwaliteit’.

Gezamenlijk avontuur

Hoe wenselijk binnenstedelijk ontwikkelen vanuit maatschappelijk en sociaaleconomisch oogpunt ook is, de haalbaarheid van binnenstedelijke projecten staat onder grote druk. Mede gezien de forse bezuinigingen die de komende tijd worden verwacht bij de rijksoverheid en gemeenten, is het de vraag wie welke rollen, risico’s en verantwoordelijkheden op zich kan nemen. De realiteit is dat ondanks het enthousiasme van overheden voor binnenstedelijk ontwikkelen het geld om de onrendabele top af te dekken veelal ontbreekt. Voor marktpartijen is - onder meer door het ‘planologische mijnenveld’ van de sectorale regelgeving - de risicobeheersing bij binnenstedelijke herontwikkelingen lastig. »

8

maart 2010 - naw dossier #35

naw dossier Binnenstedelijke ontwikkeling

9

Ook de sociaaleconomische kracht en het imago van een gebied zijn belangrijke risicofactoren, vanwege de consequenties voor de afzet en opbrengst van de woningen. Ten slotte moeten we er ons ook rekenschap van geven dat de relatief ‘gemakkelijke’ binnenstedelijke invullingen de laatste tien tot vijftien jaar al reeds zijn ontwikkeld of in ontwikkeling zijn.

De samenwerking met gemeenten in deze projecten is essentieel en kan vele vormen aannemen. Maar voor welke variant ook wordt gekozen, in alle gevallen is er sprake van een gezamenlijk aangegaan avontuur. Dat betekent dat je samen een ambitieniveau formuleert en elkaar vertrouwt op de beslissende momenten. Samen gaan voor het zoet én het zuur gedurende de gehele looptijd van het proces. Lokaal leiderschap is daarbij cruciaal: een bestuurder die met ondersteuning van het ambtelijk apparaat over een langere periode (soms wel twee tot vier collegeperiodes) kan én wil vasthouden aan de keuzes en het ambitieniveau zoals die zijn geformuleerd. In onze optiek is de mate van betrokkenheid van de gemeente een succesfactor van het grootste belang. Als een gemeente een ontwikkeling écht op gang wil brengen en prioriteit geeft, zoals de gemeente Den Haag bijvoorbeeld deed met de herontwikkeling van het vervallen winkelcentrum Ambachtsgaarde, dan is het mogelijk een coalitie te smeden met daad- en slagkracht die problemen tijdens de rit weet te overwinnen.

Samen gaan voor het zoet én het zuur is in juridische en fiscaal-formele zin lastig

Ambitie verankeren

Bestuurder(s) en ambtelijk apparaat moeten niet alleen helder aangeven wat de vraagstelling is die ze bij marktpartijen neerleggen, maar ook in de gemeenschap enthousiasme en draagvlak voor hun ambities weten te creëren. Alleen is de (politieke) realiteit vaak anders. Het verankeren van de gezamenlijke ambitie gedurende het proces is daarom essentieel. Een joint venture, in welke vorm dan ook, is daarvoor een goed instrument. Zonder gezamenlijke onderneming blijft het schakelen tussen de twee werelden van publiek en privaat. Onder meer door de Europese aanbestedingsregels wordt juist het creëren van een gezamenlijkheid echter erg moeilijk gemaakt. Het delen van het zoet en het zuur in juridisch en fiscaal-formele zin is in de huidige praktijk bijzonder lastig. Bouwfonds zoekt graag naar vernieuwende manieren om hiermee om te gaan.

De waardeontwikkeling van het onroerend goed en de openbare ruimte komt doorgaans niet bij de ontwikkelaar terecht, maar bij de belegger, de eerste kopers en de gemeente. Een maatschappelijke kosten-batenanalyse (mkba) kan uitkomst bieden. De opbrengsten voor de gemeente in termen van werkgelegenheid, gestegen WOZ-waarden en maatschappelijke baten zoals de meerwaarde voor de stad als geheel worden hiermee in kaart gebracht. Een gemeente kan dan de keuze maken om deze opbrengsten aan de voorkant in het project te investeren. Door te denken vanuit een bredere scope zijn ook voor binnenstedelijke projecten wel degelijk innovatieve oplossingen mogelijk voor financiële problemen.

Transparant werken

Wederzijds vertrouwen is een belangrijke succesfactor in binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Bouwfonds wil graag bijdragen aan de versterking hiervan door zo transparant

»

Kwaliteit biedt kansen voor appartementen In een representatief onderzoek onder 2500 respondenten onderzocht Bouwfonds de randvoorwaarden voor de succesvolle ontwikkeling van binnenstedelijke appartementen. Aan welke criteria moeten deze volgens de woonconsument voldoen? Met stip op nummer 1 bij de ‘harde’ criteria staat de buitenruimte. Voor alle onderzochte groepen geldt dat zonder geschikt balkon of terras weinig of geen bereidheid tot verhuizen naar een appartement bestaat.

De buitenruimte moet bovendien vooral ruim genoeg zijn en het liefst uitpandig gebouwd.

Als tweede belangrijke criterium noemt de consument voldoende bergruimte in de woning of het appartementencomplex. Als

derde criterium noemen respondenten de grootte van de woning oftewel het aantal vierkante meters. Over het algemeen kan worden gesteld dat vooral voor gezinnen, die minstens 120 m² zoeken, het aanbod te gering is. Het grootste aanbod zit in de appartementen van 80 à 90 m², wat voor een gezin met een of twee kinderen te klein is.

In de meer ‘zachte’ categorie van gevoelscriteria staat veiligheid voorop. Dit is met name voor de groep 65-plussers van groot belang. Hiermee samenhangend is de vraag naar een prettige entree. Al bij de voordeur van het complex begint het thuiskomen, niet pas bij het eigen appartement. In het

aantrekkelijk inrichten van de entrees, trappen en liften is een grote kwaliteitsslag te behalen. Daarnaast speelt de aanwezigheid van voorzieningen in de omgeving een belangrijke rol bij de keuze voor een appartement.

Opvallende uitkomst uit het onderzoek is dat ‘hippe’ of trendy architectuur en uitstraling van het complex nauwelijks een rol van betekenis spelen bij woonconsumenten.

Consumenten vragen om hoogwaardige kwaliteit en niet om een trendy gevel.

De conclusie is dan ook dat de consument vóór alles op kwaliteit moet worden overtuigd als het gaat om de verhuisgeneigdheid naar een binnenstedelijk appartement.

10

maart 2010 - naw dossier #35

11

mogelijk te werken. Dit kan door de risico’s die je neemt al in een heel vroege fase van het project inzichtelijk en bespreekbaar te maken. Aan de voorkant moet wederzijds vertrouwen ontstaan, omdat het anders gaandeweg de rit knap lastig kan worden. De gezamenlijke ambitie is hier van wezensbelang. Wees helder over je kostenstructuur, maar blijf niet praten in termen van risico’s.

Tenslotte hebben gemeente en gebiedsontwikkelaar als het goed is een gedeelde droom: het realiseren van een vitaal stuk stad op een vaak verpauperde of vergeten plek. Door te werken vanuit een gedeelde ambitie krijgen beide partijen meer zaken voor elkaar en loopt iedereen wat harder. En dat is precies wat in complexe binnenstedelijke projecten het verschil maakt.

Bondgenoten maken

Werken in de stad betekent dat je altijd te maken hebt met een groot aantal belanghebbenden. Om vertraging door bezwaarprocedures en gebrek aan draagvlak te voorkomen is het belangrijk om al in een vroeg stadium met belanghebbenden in gesprek te gaan. Daarbij werkt Bouwfonds regelmatig nauw samen met de lokale Rabobanken, die in veel steden beschikken over een eigen netwerk en over de kennis van de lokale markt. Voor de belanghebbenden moet het duidelijk zijn wat er gaat gebeuren en hoe

naw dossier Binnenstedelijke ontwikkeling

het proces eruit zal zien. Dat kan door het maken van een stappenplan. Dat plan moet verleiden, een gedeeld perspectief bieden en de uiteindelijke resultaten moeten zoveel mogelijk tastbaar worden gemaakt. Bijvoorbeeld door visualisatie van hoe de plek er in de toekomst op vooruit zal gaan. Alleen met een goed voorbeeldplan kun je je bondgenoten arrangeren. Daarbij is het belangrijk om nooit uit het oog te verliezen dat in herontwikkelingsprocessen de vertrouwde omgeving voor mensen sterk verandert. Werken in de stad is werken met de emoties van bewoners en gebruikers.

Kwaliteit ontwikkelen

Binnenstedelijk ontwikkelen is in onze visie het realiseren van kwalitatief hoogwaardige, vitale omgevingen waar mensen graag willen wonen, werken en recreëren. De wensen en behoeften van de consument staan voor ons steeds voorop. Hoogstedelijk ontwikkelen in de buitenschil of aan de randen van de stad moet geen automatisme zijn, integendeel. Dan ga je alleen uit van een beperkte doelgroep. In onze ervaring zijn dergelijke locaties steeds meer in trek bij een veel bredere doelgroep. Juist op deze plekken, relatief in de luwte van het stadscentrum maar toch met de reuring van de stad nabij, zien wij kansen als het gaat

Je moet een bewuste keuze maken voor de vitale stad

om het realiseren van comfortabele, grondgebonden woningen in een veilige omgeving met ruimte voor privacy en parkeren. Uit onderzoek blijkt dat dát de woonwensen zijn van een belangrijk deel van de Nederlanders. Comfort, ruimte en veiligheid op loop- of fietsafstand van de voorzieningen en de levendigheid van de stad waar mensen zich onderdeel voelen van de gemeenschap en het stedelijk leven. We zien dat mensen steeds meer op zoek zijn naar kwaliteit van het leven, die verder gaat dan een grote woning met een ruime tuin. Zij willen comfortabel wonen en bewust en kwalitatief omgaan met vrije tijd. Hierbij spelen de culturele en commerciële voorzieningen van de stad een belangrijke rol.

Andersom dragen de middengroepen bij aan het draagvlak voor voorzieningen en levendigheid, kortom aan de vitaliteit van de stad. Het zijn juist deze groepen die voor het sociaaleconomische draagvlak van de stad van levensbelang zijn. Dit zijn dan ook de groepen waar we het voor een groot deel ‘voor doen’. Bouwfonds draagt daar graag haar steentje aan bij. Als integrale gebiedsontwikkelaar kúnnen we dat ook. We weten tot op gedifferentieerd niveau wat mensen willen, in welke omgeving ze willen wonen en werken. Die omgeving met een mix van wonen, werken, cultuur, horeca, winkels, parkeren en groen kunnen wij vervolgens ook realiseren. Samen met initiatiefnemers, bewoners en partijen in de stad. Van de overheid vragen wij daarbij een blijvende stimulans in de vorm van investeringen in deze voor de stad zo belangrijke, maar alleen tegen hoge kosten te realiseren gebieden. De herontwikkeling van voormalige rafelranden en verlopen plekken van de stad biedt de sleutel tot een blijvende vitaliteit van de steden. Laten we vanuit een gezamenlijk gedragen ambitie die vitaliteit koesteren én versterken, kortom een bewuste keuze maken voor de vitale stad.

Aandachtspunten bij binnen stedelijk ontwikkelen Binnenstedelijk ontwikkelen staat momenteel hoog op de agenda’s van de verschillende overheden. Vanuit verschillende perspectieven biedt het (her)ontwikkelen van levendige en veelzijdige woonmilieus in de stad vele voordelen. Aan de haalbaarheid en praktijk van de realisatie kleven echter nogal wat haken en ogen. Bouwfonds heeft als ‘s lands grootste binnenstedelijke ontwikkelaar de nodige expertise opgebouwd met deze gecompliceerde opgave. De volgende aandachtspunten zijn van belang bij binnenstedelijk ontwikkelen.

1

Binnenstedelijk ontwikkelen biedt een stevige impuls voor de ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteit van leven in de steden. Daarnaast beperkt binnenstedelijk ontwikkelen de mobiliteit en kunnen we het landschap open houden en verrommeling tegengaan. Bovendien blijven door het ontwikkelen van aantrekkelijke woonmilieus de middengroepen voor de stad behouden, wat zorgt voor vitaliteit en economisch draagvlak voor voorzieningen.

2

Bouwfonds zet vraagtekens bij een eenzijdig perspectief op binnenstedelijk ontwikkelen. Per locatie moet worden gekeken welke woonmilieus wenselijk en haalbaar zijn. Hoogstedelijke milieus met appartementen in hoge dichtheden kunnen wellicht wél in het centrum, maar voor de buitenschil en de uitlopers komen ontspannen woonmilieus met grondgebonden woningen beter tegemoet aan de wensen van de woonconsument. Zet ook voor deze opgave de vraag centraal.

3

Differentiatie van woonmilieus moet, óók binnenstedelijk! Uit onderzoek blijkt dat veel verschillende doelgroepen geïnteresseerd zijn in wonen in de stad. Bouwfonds gaat door middel van uitgekiend ruimtegebruik voor de realisatie van aantrekkelijke woonbuurten van hoge kwaliteit met extensieve plekken en grote herkenbaarheid.

4

Binnenstedelijk ontwikkelen is een complexe puzzel waarbij partijen met tal van complicerende factoren te maken krijgen, zoals een gevoelige en ‘dichtbevolkte’ omgeving. Door de complexiteit van de (integrale) opgave, lange doorlooptijd en vele planologisch-juridische procedures zijn vertraging- en afbreukrisico’s zeer reëel.

De onrendabele top van zo’n 25.000 tot 40.000 euro per woning kunnen marktpartijen en veelal ook gemeenten niet opbrengen. Hier moet dus rijkssubsidie bij.

Maar ondanks de opgave die het Rijk stelt (zo’n 20.000 nieuwe woningen de komende jaren in de steden van de Randstad erbij) is de subsidiekraan juist dichtgedraaid.

5

De samenwerking met de gemeente is cruciaal voor het succes. Beide partijen moeten gaan voor de opgave en net een tandje harder lopen. Samen gaan voor het zoet én het zuur, dat kan alleen met gedeeld vertrouwen, durf, heldere afspraken en sterk lokaal leiderschap.

6

Een belangrijke toegevoegde waarde van de marktpartij aan binnenstedelijke (her)ontwikkeling is de inbreng van consumentwensen in de planvorming, gebaseerd op gedegen marktonderzoek.

Deze wensen moeten vervolgens worden vertaald in betaalbare, kwalitatief hoogstaande woningen en woonmilieus.

7

De verwachte structuurwijzigingen in de woningmarkt, zowel voor de huurwoningsector (liberalisering van de huren) als de koopwoningsector (hypotheekrenteaftrek), leiden vermoedelijk tot een toename van de gebruikskosten voor de woonconsument. Dit zal tot lagere v.o.n.-prijzen leiden. De aandacht zal verschuiven naar goedkoop en eenvoudig.

En dit gaat ten koste van de kwaliteitsslag die in de steden moet worden gemaakt.

Met de halvering van het budget voor de steden, zoals het ISV, BLS en wijkaanpak, de benodigde 25.000 tot 40.000 euro extra kosten per woning moeilijk overbrugbaar zijn.

12

maart 2010 - naw dossier #35

13

naw dossier Binnenstedelijke ontwikkeling

Olympisch Kwartier in Amsterdam

Wonen met de allure van Berlage Naam project: Olympisch Kwartier.

Locatie: Amsterdam-Zuid aan de Afroditekade.

Plaats: Amsterdam.

Betrokken partijen: blok 4 door AM en Bouwfonds in VOF Zuidkwartier; Blok 5 door Bouwfonds en Eigen Haard.

Aantal woningen: in blok 4 - 61 koopappartementen, in blok 5 - 97 huurappartementen.

Architect: blok 4 en 5 door Lafour & Wijk en Mulleners & Mulleners; de binnentuinen door Van Empelen Van Aalderen.

Realisatie: oplevering blok 4 in maart 2009, blok 5 in oktober 2007.

Start ontwikkeling: 1998 Start bouw: blok 4 in 2006; blok 5 in 2004.

Binnentuinen zijn visueel verbonden dankzij transparante poorten

Met bijna 1000 nieuwe woningen is het Olympisch Kwartier de grootste nieuwbouwlocatie binnen de Amsterdamse ring. Dit spraakmakende project is een moderne uitvoering van de Amsterdamse-schoolarchitectuur en gelegen op een van de mooiste locaties in Amsterdam.

Pal naast het gerestaureerde Olympisch Stadion in Amsterdam-Zuid bevindt zich het prestigieuze nieuwbouwcomplex Olympisch Kwartier, een groot binnenstedelijk project dat zijn weerga niet kent.

Lafour & Wijk en Ebberink hebben hiervoor in opdracht van de gemeente het stedenbouwkundig plan gemaakt dat aansluit op het Plan Zuid van Berlage. Het uitgangspunt daarbij was een continuering van de typische Amsterdamse-schoolarchitectuur

van het stadsdeel Zuid.

Die intentie is geslaagd. Het resultaat mag gezien worden: karakteristieke gesloten bouwblokken, besloten binnentuinen en fraaie detaillering in de gevels. Een toplocatie met de allure van Berlage.

De binnentuinen vormen dankzij de gesloten bouwblokken een oase van rust binnen de stadse hectiek. Bijzonder is dat de tuinen onderling visueel met elkaar verbonden zijn dankzij transparante

poorten onder de blokken.

Bouwfonds heeft 2 van de in totaal 6 bouwblokken ontwikkeld: blok vier met 161 ruime, luxe koopappartementen en blok 5 met 97 huurappartementen in de vrije sector. Voordat het gebied op de schop ging, moesten de oorspronkelijke bebouwing en sportvoorzieningen worden gesloopt. Blok 4 prijkt nu op de locatie van de voormalige Olympische jachthaven en bij blok 5 lag voorheen een tennisbaan.

Toegepaste kunst Opvallend is de aandacht voor kunst in de openbare ruimte. In de transparante entreepoorten hangen cirkels van neonlicht, ontworpen door een lichtkunstenaar, en in de bakstenen bloembakken voor de woningen is de tekst 'Forever' en 'Again' verwerkt.

Een derde kunstenaar is verantwoordelijk voor de huisnummers, die zijn weergegeven in gezandstraald glas, gegoten in beton of gemaakt van aluminiumcirkels.

Samenhang Alle bouwblokken zijn in samenhang ontwikkeld. Om de architectonische eenheid in uitstraling te bewaken, heeft steeds een combinatie van twee architecten de verschillende blokken ontworpen. Allurevolle straatwanden, groots van opzet, sterk gedifferentieerd en tot in de details bewerkt vormden het uitgangspunt. Het in patronen uitgevoerde siermetselwerk is daarvan een treffend voorbeeld.

Gezamenlijk belang Bouwfonds heeft de grond in erfpacht afgenomen van de gemeente. Door de hoge grondprijs was het lastig om het project rendabel in de markt te zetten. De gemeente heeft de helpende hand geboden door tussentijds de grondprijs te verlagen. Ook is ervoor gekozen om een deel van de koopwoningen in het vrije huursegment aan te bieden. Deze handreiking van de gemeente geeft blijk van wederzijds vertrouwen en de kracht van goede samenwerking voor een gezamenlijk belang.

14

maart 2010 - naw dossier #35

15

naw dossier Binnenstedelijke ontwikkeling

Nieuwe Beeklaan in Den Haag

Haagse grandeur in d e wijk teruggebracht Naam project: Nieuwe Beeklaan.

Locatie: aan de rand van het centrum.

Plaats: Den Haag.

Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling, gemeente Den Haag.

Aantal woningen: 89 appartementen en een gemeenschappelijke ruimte en 14 grondgebonden woningen.

Architect: Scala Architecten, Den Haag.

Overige functies: een parkeervoorziening. met 98 plaatsen en circa 1000 m 2. commerciële ruimtes.

Realisatie: 2001-2010.

Start bouw: 2007.

Oplevering: 2010.

Meer informatie: www.nieuwebeeklaan.nl.

Trots overheerst over investering in buurt en architectonische kwaliteit

De Haagse Beeklaan loopt als een lange as haaks op de kust, langs de zuidelijke rand van het centrum. Het eerste nieuwe gebouw dat op de hoek met de Loosduinseweg in het oog springt, is het monumentale pand met een statig torentje.

Omstreeks 1995 besloot de gemeente Den Haag de wijk Valkenbos- en Regentessekwartier aan te pakken. Particuliere woningeigenaren werden met behulp van subsidies aangespoord hun woningen op te knappen. Omdat deze aanpak tot onvoldoende resultaat leidde, zocht de gemeente naar marktpartijen die bereid waren om het gebied verder te ontwikkelen. Bouwfonds zag deze binnenstedelijke ontwikkeling als een mooie uitdaging en heeft vervolgens afspraken gemaakt met de

gemeente over de aankoop van de grond.

Het resultaat overtreft alle verwachtingen.

Binnenkort is met de oplevering van het laatste blok het monumentale nieuwbouwcomplex De Nieuwe Beeklaan voltooid. Het statige gebouw bestaat uit een mix van appartementen, eengezinswoningen, commerciële bedrijfsruimtes en parkeerplaatsen. Een deel van de appartementen is aan een woningcorporatie verkocht, die de woningen onder meer verhuurt als ‘groepswonen voor ouderen’. De rest van de

woningen is voor de particuliere markt bestemd.

De belangstelling voor de woningen is groot. Desondanks vraagt de verkoop van de woningen nog de nodige aandacht. Het prijsverschil tussen de kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw en de bestaande oudbouw blijkt voor veel mensen uit de buurt groot te zijn. Het project Nieuwe Beeklaan is daarom voor Bouwfonds vooral een kwaliteitsinvestering in de buurt en de toekomst.

Communicatie Op het moment dat de bouwvergunning werd aangevraagd, stond een deel van de oorspronkelijke woningen nog op het terrein.

Om de woningen te kunnen slopen, moesten afspraken worden gemaakt met de nog zittende bewoners. Het vertrek van de laatste bewoners duurde langer dan verwacht, waardoor vertraging ontstond. Dankzij een intensief communicatietraject met bewoners en een goede samenwerking met de gemeente zijn de woningen alsnog ontruimd en gesloopt.

Puzzel De ontwikkeling en realisatie van het project is op sommige momenten een taai proces geweest. Ondanks een ongunstige maat (lengte-breedteverhoudingen) van het terrein is het gelukt het complexe programma te realiseren. De puzzel van parkeren op eigen terrein achter de bedrijfsruimten met daarboven appartementen is uiteindelijk zeer goed opgelost door de architect. De bouwkosten waren stevig, onder meer door locatiefactoren en de gekozen architectuurstijl. Dankzij deze stijl sluit de nieuwbouw prima aan bij de omgeving met haar eind19e-eeuwse bebouwing.

Trots Bij de betrokken partijen overheerst vooral trots. De oude Haagse architectuur is teruggebracht in de wijk. De toren is letterlijk de kroon op het werk. De architectonische kwaliteit van dit project heeft de buurt een stevige impuls gegeven met een uitstraling en grandeur die past bij deze prominente locatie in Den Haag.

16

maart 2010 - naw dossier #35

17

naw dossier Binnenstedelijke ontwikkeling

Bergh Kwartier in Oss

Knipoog naar het ind ustriële verleden Naam project: Bergh Kwartier.

Locatie: tussen het spoorwegstation. en centrum van Oss Plaats: Oss. Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling.

Aantal woningen: ruim 300 woningen, 77 grondgebonden woningen, circa 70 sociale huurappartementen; circa 180 appartementen.

Architecten: Molenaar & Van Winden Architecten; Groosman Partners Architecten.

Stedenbouwkundige: BDP.Khandekar.

Overige functies: 270 openbare parkeerplaatsen in parkeergarage.

Realisatie: 1996-2014.

Start bouw: 2006.

Meer informatie: www.berghkwartier.nl.

De bestrating doet denken aan de weefpatronen van oude tapijten

Op de plek waar meer dan honderd jaar de beroemde meubelstoffen- en tapijtfabriek Bergoss was gevestigd, verrijst de wijk Bergh Kwartier. Met ruim 300 woningen is sprake van een moderne nieuwbouwwijk met een knipoog naar het industriële verleden van Oss. Het voormalige Bergoss-terrein ligt tussen het spoorwegstation en het winkelcentrum, in het hart van Oss. Het plangebied is vijf hectare groot en omvat ruim 300 woningen, uitgevoerd in appartementen, twee-onder-een-kap-, patio-, stads- en rijwoningen. Door zijn centrale ligging drukt Bergh Kwartier nu al een stevige stempel op de sfeer in het stadscentrum van Oss. En dat is mede te danken aan de hoge kwaliteit die deze markante wijk

uitstraalt. Bijzonder is dat zowel de stedelijke ligging als ook de industriële geschiedenis van de locatie in het stedenbouwkundige plan duidelijk zichtbaar en voelbaar is gebleven. Langs de noordkant van het gebied keert de muur van het fabrieksterrein terug. De bestrating van rood gebakken klinkers die het patroon van een ‘rode loper’ heeft, doet denken aan de weefpatronen van de oude tapijten uit de fabriek van Bergoss. Ook de muur krijgt

een op weefstructuren geïnspireerd patroon, dat door een kunstenaar is ontworpen. Niet alleen de openbare ruimte kenmerkt zich door deze hoge kwaliteit.

Ook de architectuur laat verwijzingen naar het verleden zien, zoals het gebruik van een robuuste baksteen en thermische verzinkte kaders rond de ramen. Het resultaat is een eigentijdse wijk met speelse verwijzingen naar haar industriële verleden.

Openheid Open en tijdig communiceren was erg belangrijk bij de ontwikkeling van dit project.

Niet alleen tijdens de planontwikkeling en de periode van bouwwerkzaamheden, maar zeker ook in de fase van de saneringswerkzaamheden. Bij het bouwrijp maken van het terrein bleek de grond erger vervuild te zijn dan aanvankelijk verwacht. Een tegenvaller voor alle partijen. Mede dankzij een adequate informatievoorziening en goede verstandhouding met omwonenden is deze extra sanering soepel verlopen.

Muur Kritisch punt in de ontwikkeling was de bijna vier meter hoge muur aan de noordkant. Een aantal overburen had aanvankelijk bezwaar tegen de hoogte van de muur. Desondanks is ervoor gekozen om aan de beoogde kwaliteitseisen van het plan vast te houden.

De bezwaren zijn met overtuigende argumenten weerlegd en de muur is er uiteindelijk toch gekomen. En naar het laat aanzien tot tevredenheid van iedereen.

Compleet In 2005 is afgesproken dat Bouwfonds ruim 300 woningen ging realiseren en daarbij ook de grondexploitatie op zich nam. Een bouwcombinatie van twee aannemers, die in het bezit waren van de oorspronkelijke grondpositie, is verantwoordelijk voor de realisering van de opstal. De eerste 77 grondgebonden woningen zijn in 2007 opgeleverd, twee jaar later gevolgd door de oplevering van 51 huurwoningen, 30 appartementen en een parkeergarage. Na oplevering van een van de laatste beeldbepalende appartementgebouwen is de wijk binnenkort compleet.

18

maart 2010 - naw dossier #35

19

naw dossier Binnenstedelijke ontwikkeling

Aan de Potmarge in Leeuwarden

Duurzame oplossing voor voormalig veilingterrein Naam project: Aan de Potmarge.

Locatie: aan de rivier de Potmarge.

Plaats: Leeuwarden.

Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling en BAM Vastgoed.

Aantal woningen: 72 woningen en 47 appartementen.

Architect: Oving, Groningen.

Realisatie: 2004-2008.

Grondsanering: 2005.

Grondwatersanering: 2005-2008.

Start bouw: 2005.

Oplevering: 2008.

Transparantie was een succesfactor in de samenwerking

Wat tot voor kort nog een desolaat en verontreinigd terrein was met leegstaande fabriekshallen, is onlangs getransformeerd tot een gewilde, groene en duurzame woonwijk tussen stad en dorp. Een plek in de stad met 119 woningen, die appelleert aan het gevoel van buiten wonen.

Het voormalige Steensma- en groenteveilingterrein aan de zuidoostkant van Leeuwarden heeft een ware metamorfose ondergaan. Ingesloten door het stadscentrum van Leeuwarden, het dorp Huizum en de rivier de Potmarge heeft het veilingterrein er de laatste jaren verlaten bij gelegen.

Een situatie die de gemeente en omwonenden een doorn in het oog was.

De locatie had alles in zich om een prettige woonwijk te worden. Om deze transforma-

tie tot een succes te maken, was allereerst een grondige sanering van de grond en het grondwater noodzakelijk. Een ingreep waarvan de kosten al snel zouden oplopen tot bijna tweeĂŤnhalf miljoen euro. Dankzij een subsidie op de bodemsanering door de provincie Friesland en de gemeente Leeuwarden was een sluitende grondexploitatie alsnog mogelijk. Met de realisatie van 72 grondgebonden woningen, 47 appartementen en penthouses is tegemoetgekomen

aan duidelijke behoeften van woningzoekenden. De twee appartementengebouwen die langs de rivier zijn gesitueerd, markeren met stedelijke allure de stadsrand van Leeuwarden. Daartegenover vormen de rijwoningen als het ware een scherm, zodat in de luwte van het binnenterrein de tweekappers zijn gebouwd. Het project brengt daarmee het beste van twee werelden bij elkaar: wonen in hartje stad met een zweem van het dorpse leven.

Saneringswerkzaamheden De noodzakelijke sanering was omvangrijk.

Vanwege de aanwezigheid van asbest moest met zorg worden gesloopt. In totaal is er circa 14.000 mÂł verontreinigde grond opgegraven en is het verontreinigde grondwater uit de bodem ontrokken en vervolgens gezuiverd en geloosd. Bouwfonds en BAM hebben altijd naar transparantie gestreefd over de inhoud van de saneringswerkzaamheden en de daarmee gepaard gaande kosten. Dat bleek uiteindelijk een van de succesfactoren te zijn voor de samenwerking tussen overheid en marktpartijen.

Overgangsgebied Het terrein ligt tussen het stadscentrum en het oude dorp Huizum, een van de dorpjes die in de stad zijn opgegaan. Het stedelijke karakter van de nieuwe woonwijk benadrukt enerzijds de relatie met de stad en vormt tegelijk een vloeiend overgangsgebied tussen de stad en het dorp Huizum. Het dorpse karakter komt vooral tot uiting in het ontwerp van de huizen. De lage goten en daken vanaf de eerste verdieping refereren aan de architectuur die karakteristiek is in de omliggende dorpen.

Duurzaam In de overwegend groene wijk is in het midden een wadi aangelegd, een verlaging in het groengebied waar het regenwater wordt verzameld en vervolgens door de grove zandbodem langzaam wegsijpelt in de rivier de Potmarge. In droge periodes is dit groengebied een speelterrein voor kinderen.

Deze duurzame oplossing maakt deel uit van een grote opknapbeurt van de Potmarge, waarbij de rivier is uitgebaggerd, van natuurlijke oevers voorzien en geschikt gemaakt voor recreatief gebruik.

20

maart 2010 - naw dossier #35

21

naw dossier Binnenstedelijke ontwikkeling

Buenos Aires in Utrecht

Argentijnse stadssfeer brengt buurt tot leven Naam project: Buenos Aires.

Locatie: aan de westkant van het centraal station Utrecht.

Plaats: Utrecht.

Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling.

Aantal woningen: circa 120 koopappartementen en een gemeenschappelijk dakterras.

Architect: Marlies Rohmer.

Overige functies: 4000 m 2 commerciële ruimte, waaronder winkels en horecagelegenheden.

Realisatie: 1993.

Architectenselectie: 2001.

Start bouw: Parkeergarage medio 2010, appartementen 2011.

Oplevering: 2014.

Meer informatie: www. beleefbuenosaires.nl.

Nadruk op internationaal kosmopolitisch karakter

Buenos Aires wordt het nieuwe beeldbepalende woon-werk-winkelcomplex in de Utrechtse wijk Lombok.

Met dit gebouw heeft de buurt er over een paar jaar een markant icoon bij waar haar bewoners trots op kunnen zijn. Een gebouw dat straks symbool staat voor het bruisende Utrechtse stadsleven.

Met de komst van Buenos Aires ondergaat de Kop van Lombok de komende jaren een complete metamorfose. Wat nu nog een braakliggend gebied is, biedt straks ruimte aan een mix van wonen, werken, kleine winkeltjes en een moskee met een sociaal-cultureel centrum. Architect Marlies Rohmer ontwierp het appartementencomplex bestaande uit circa 120 appartementen met balkon of terras, een grote binnentuin en een gezamenlijk dakterras voor alle bewoners. Onder in het pand is ruimte voor diverse winkels,

waaronder een grote Albert Heijn. Buenos Aires is een veelbelovende herontwikkeling, pal naast het centraal station en op loopafstand van de binnenstad.

Oorspronkelijk stond het project bekend als De Kop van Lombok, een naam die vooral associaties opriep met het rommelige imago van de buurt. Ook de nieuwe moskee ULU, met een 45 meter hoge minaret, kleurde de beeldvorming. Toch zag Bouwfonds kansen voor deze multiculturele wijk. Met een andere positionering van de buurt en een nieuwe naam voor het

gebouw wilde Bouwfonds vooral het internationale en kosmopolitische karakter benadrukken. Het werd Buenos Aires, geïnspireerd op de bruisende hoofdstad van Argentinië. Ook het aangrenzende stationsgebied en het Westplein krijgen de komende jaren een enorme kwaliteitsimpuls. De aansluiting met het centrum wordt sterk verbeterd en het water keert vanuit de Leidsche Rijn terug in de Catharijnesingel. Hierdoor zal de aantrekkelijkheid van Lombok nog groter worden.

Tango Al tijdens de ontwikkeling is een gebiedspromotiecampagne ingezet met als eerste mijlpaal een Argentijns Tangofeest eind 2009.

De groeiende belangstelling voor de toekomstige woningen, winkels en horeca onderstreept het succes van deze aanpak.

Wat voorheen een ogenschijnlijk moeilijk te ontwikkelen gebied leek, verkeert nu in een opwaartse flow. Dankzij een nieuwe positionering van de buurt en dankzij de tango.

Meedenken Het ontwerp van Buenos Aires sluit goed aan bij de sfeer, de schaal en de cultuur van Lombok. Het plan dat er nu ligt, is tot stand gekomen dankzij een intensieve samenwerking tussen gemeente, Bouwfonds en omwonenden. De bewoners konden in een klankbordgroep actief over het project meedenken en -praten. Het resultaat is een breed gedragen plan dat deze open plek in de stad langzaam gaat veranderen in een gebied vol levendigheid.

Zorgvuldig werken De bouwwerkzaamheden binnen deze stedelijke omgeving vereisen goed overleg met alle betrokken partijen. Vooral de geringe afstand van twee meter tussen de parkeergarage en de moskee vraagt om zorgvuldig werken teneinde schade aan het moskeegebouw te voorkomen. Daarnaast moeten busroutes tijdens de werkzaamheden worden omgeleid en zijn extra maatregelen nodig vanwege het diepe graafwerk en de aanwezigheid van hoofdleidingen bij de parkeergaragewand.

22

maart 2010 - naw dossier #35

23

Liesbeth van der Pol Rijksbouwmeester

‘ Bouwen aan leefbare steden’

naw dossier Binnenstedelijke ontwikkeling

Gerard Marlet directeur Atlas voor Gemeenten

‘ Groeikernen krijgen het moeilijk’

De Structuurvisie 2040 krijgt mijn volledige steun Rijksbouwmeester Liesbeth van der Pol kan zich flink ergeren wanneer ze voor de zoveelste keer moet horen dat bouwen in de stad zo duur is. “Alsof het bebouwen van weilanden zo goedkoop is”, merkt ze fijntjes op.

Volgens haar ligt de toekomst in de stad. “Maar wel in een stad waar voldoende groen en open ruimte is.

Kortom, een stad die vooral leefbaar is.”

V

an der Pol praat op een bevlogen manier over de ontwikkeling van de Nederlandse steden. Het voornemen van de Structuurvisie Randstad 2040 om veertig procent van de toekomstige bouwopgave binnenstedelijk te realiseren, kan dan ook op haar volledige steun rekenen. “Het geeft de mogelijkheid om harde grenzen te trekken tussen stad en ommeland. Dat is in mijn ogen ook de onderscheidende factor van de Randstad ten opzichte van bijvoorbeeld andere internationale agglomeraties. De open ruimte van het Groene Hart, de duinen en een kralensnoer van stedelijke regio’s maken van de Randstad een zeer bijzonder woon- en werkgebied.”

Misverstanden

Dat betekent tegelijkertijd dat de woningvraag op de juiste wijze geaccommodeerd moet worden. Van der Pol: “Die vraag moet voor een groot deel in bestaand stedelijk gebied worden opgevangen. Dat is namelijk ook de enige manier om ervoor te zorgen dat de open ruimte niet gaat vollopen, waardoor we onze onderscheidende factor verliezen.” Daarom is het volgens haar van belang dat de regio’s in de Randstad als één groot weefsel worden gezien met elk hun eigen identiteit. “Hiermee kan ook tegemoet worden gekomen aan zowel de individuele wensen van regio’s als aan de woonwensen, waardoor het kralensnoer aan kracht toeneemt.”

Bouwen in de stad dus. Als Rijksbouwmeester kent ze de bezwaren hiertegen. “Er bestaan zoveel misverstanden over dit onderwerp.

Alsof we iedere vierkante meter vol gaan bouwen. Er wordt ook altijd in beelden van woontorens gedacht. Niet dat die niet kansrijk zijn, maar het kan ook anders. Neem het centrum van Parijs. Het

gebied binnen de périphérique is feitelijk even groot als binnen de ring A10 Amsterdam. Maar er wonen binnen de périphérique wel vier keer zoveel mensen. En toch ervaren we dat niet zo.” Ook het feit dat het bouwen in de stad zo duur zou zijn, wijst Van der Pol naar het rijk der fabelen. “Alsof het bouwen van uitleglocaties op weilanden zo goedkoop is. Wat denk je dat de aanleg van de infrastructuur en van het gas- en elektraleidingnet kost?”

Dichtheden

Deze misverstanden staan volgens haar wel het zoeken naar innovatieve woningtypologieën in de weg. “Er wordt snel in appartementsvormen gedacht, maar je kunt ook denken aan gezinswoningen in grotere dichtheden. Dus woningen die slim in elkaar grijpen en tegelijkertijd over voldoende privacy beschikken. Dergelijke woonvormen zijn bijvoorbeeld interessant voor de middenklasse in de stad. Daarnaast is het optoppen van gebouwen met lichte bouwconstructies natuurlijk ook een overweging. Interessante bouwlocaties zijn ook de verouderde industriegebieden en gebiedjes die vroeger aan de randen van de stad lagen, maar nu bijna centraal in de stad liggen. Die zijn bij uitstek geschikt om echt stedelijk en duurzaam te bebouwen. Duurzaamheid is ook zo’n opgave die in stedelijk gebied goed tot z’n recht komt. Het kan energiezuinig, omdat door de compactheid van het bouwen we de woningen nauwelijks nog hoeven te verwarmen. Dat is ook een duurzame vorm van stedenbouw.”

Stedelijke gezelligheid

In al dat ‘bouwgeweld’ moet er volgens Van der Pol ook aandacht zijn voor wat zij stedelijke gezelligheid noemt. “Dat is enerzijds afwisseling van woningen met bijvoorbeeld een hofje, maar anderzijds ook de zorg voor voldoende open ruimtes in de stad. Groen is belangrijk. Gelukkig wordt bij geïntegreerde ontwikkelingen in toenemende mate het creëren van groen en water meegenomen.

Dit zorgt niet alleen voor een verhoging van de woonkwaliteit, maar ook voor een demping van de CO2-uitstoot. Ook niet onbelangrijk.”

Alleen attractieve steden zijn toekomstbestendig Gerard Marlet is geen helderziende. Toch voorspelt de directeur van Atlas voor Gemeenten dat een stad met goede stedelijke voorzieningen en een divers woonprogramma een veel betere toekomst heeft dan de stad die haar inwoners op die vlakken weinig te bieden heeft.

D

e aantrekkelijke stad is de titel van het nieuwste boek van Gerard Marlet. Hierin stelt de onderzoeker onder andere vast dat de steden waar mensen graag willen wonen het economisch beter doen. Maar wat maakt een stad aantrekkelijk? Marlet: “De aanwezigheid van stedelijke voorzieningen is een belangrijke voorwaarde, zoals wonen op loopafstand van winkels, cultuur en horeca. En die voorzieningen hoeven helemaal niet grootschalig te zijn. Als ze er maar zijn.”

Gemeenten kunnen met een door Marlet ontwikkelde index zelf meten of zij aantrekkelijk genoeg zijn. “Je meet de aantrekkelijkheid op basis van factoren als cultuur, bereikbaarheid, veiligheid en horeca. Maar ook de kwaliteit van de woningvoorraad en de diversiteit van het woningaanbod spelen een rol.” Voor Marlet staat vast dat steden die al deze zaken goed op orde hebben toekomstbestendig zijn. “Economisch gezien zal het met deze gemeenten beter gaan en zij zullen minder last hebben van de bevolkingskrimp. Ligging speelt natuurlijk ook een rol. Voor een deel kan men daar weinig invloed op uitoefenen. Maar neem Groningen, die stad slaagt erin afgestudeerde studenten aan zich te binden door heel attractief te zijn. Zij blijven er wonen en werken. Nijmegen lukt dat een stuk minder.”

Bouwstenen

Diversiteit is een van de belangrijkste bouwstenen voor een goede stedelijke toekomst. Marlet: “Zowel diversiteit in voorzieningen als in wonen en woonomgevingen. Veel steden bieden hun inwoners nog onvoldoende mogelijkheden om een ‘wooncarrière’ te maken, waardoor ze in een bepaalde fase van hun leven uit de stad wegtrekken. Met andere woorden, we moeten heel

diverse woongebieden maken. Om te beginnen: heel compacte binnensteden waar je best de hoogte in kunt. Daar moeten we niet zo bang voor zijn. Dergelijke locaties zijn in trek bij mensen tot een jaar of 35. Daarbuiten kun je dan lager bouwen; veel eengezinswoningen in het groen voor gezinnen met kinderen.”

Ruimte

Hij erkent dat voor deze aanpak een stad meer ruimte nodig heeft en wellicht wat buitenruimte zal moeten bebouwen. “Die ruimte is er, zonder het gevaar dat we alles meteen volbouwen. Steden als Amersfoort met Vathorst en Den Bosch met Haverleij zijn voorbeelden waar heel divers dicht tegen de stad aan is gebouwd.” Tegelijkertijd is Marlet ook optimistisch over de toekomst van de Randstad. “De voordelen van wonen in de Randstad - meer werkgelegenheid en op acceptabele afstand van de natuur - wegen voor veel mensen op tegen de nadelen van drukte en verdichting. Maar dat neemt niet weg dat steden aan hun toekomst moeten blijven werken.”

Uitdaging

Vooral voor de groeikernen ligt er een flinke uitdaging. In Marlets visie krijgen deze gemeenten het in de nabije toekomst uitermate moeilijk. “Zodra mensen meer te kiezen hebben, kiezen zij voor aantrekkelijkere steden en zullen zij de groeikernen de rug toekeren. Als ik dus wethouder zou zijn van pakweg Spijkenisse, dan zou ik mij ernstig zorgen maken. Ik zou kritisch naar mijn woonvoorraad kijken en meer diversiteit gaan bieden. Ook, maar dat geldt voor de meeste gemeenten, zou ik stoppen met het bouwen van sociale huurwoningen, want die zijn er voldoende. Ik zou eerder het scheefhuren aanpakken. Dat maakt een wethouder op de korte termijn niet populair, maar betekent op de lange termijn wel de redding van de stad. En - dat blijft écht het allerbelangrijkste - ik zou de binnenstedelijke voorzieningen versterken met bijvoorbeeld cultuur en horeca.”

24

maart 2010 - naw dossier #35

25

Mary Fiers wethouder Wonen en Ruimte van Eindhoven

naw dossier Binnenstedelijke ontwikkeling

Karin Schrederhof vestigingsdirecteur Delft Woonbron

‘ Regisseren ‘ Door de crisis maar niet betuttelen’ back to basic’ Midden- en hogere inkomens aan de stad binden Mary Fiers, wethouder Wonen en Ruimte van Eindhoven, ziet de rol van de gemeente bij binnenstedelijk ontwikkelen steeds complexer worden. “We stellen in samenspraak het bouwprogramma vast en bepalen op welke locaties wat wordt gerealiseerd. En we houden ons bezig met de bouwlogistiek om de overlast voor de bewoners te beperken.” Kortom, de gemeente in de rol van regisseur.

“Maar niet op een betuttelende manier.”

E

igenlijk heeft wethouder Fiers maar één grote wens en dat is dat elke bezoeker straks als één blok voor haar stad valt. “Eindhoven is nu nog een stad waarvan je kunt houden, maar waarop je niet direct verliefd wordt. Dat moeten we veranderen.” En daarom zet zij vol in op het realiseren van een vitale stad. “Dat is een stad met een goede verhouding tussen woningen in het goedkope en het duurderde segment; een stad die alle doelgroepen weet te accommoderen. Daarnaast beschikt een vitale stad over voldoende voorzieningen, is het er groen en kunnen mensen er veilig over straat.”

Fiers beseft als geen ander dat er voor Eindhoven nog een fikse opgave ligt. Het kabinet heeft Eindhoven het predicaat brainport gegeven. Eindhoven is het episch centrum als het gaat om de innovatiekracht van Nederland. “Dat betekent ook dat we een goed woonklimaat moeten bieden. We zijn klaar met de uitleglocaties, dus moeten we dat prettige woonklimaat in de stad zelf realiseren. Een fijne leefomgeving, een plek waar je je als bewoner thuis voelt. Dat is wat ik mij daarbij voorstel.”

Het is haar inzet om vooral de midden- en hogere inkomens aan de stad te binden. Een groep die de laatste jaren de wijk heeft genomen naar de randgemeenten. Fiers: “Onze woningvoorraad is met een stevig aandeel in het goedkopere segment veel te eenzijdig. We moeten duurdere categorieën toevoegen. Daarom hebben we met de randgemeenten de afspraak gemaakt dat zij de

komende tijd de sociale woningbouw ter hand nemen, zodat wij een wat duurder segment aan de stad kunnen gaan toevoegen.”

Tien wijken

Een exercitie samen met woningcorporaties heeft verder geleerd dat de stad tien wijken binnen de gemeentegrenzen heeft die op verschillende onderdelen slecht scoren. “Dan gaat het om zaken als een te eenzijdige woningvoorraad of het verschijnsel dat een buurt sociaaleconomisch door de bodem is gezakt. We moeten dus snel een visie op deze wijken ontwikkelen. Wat zijn de sterke en zwakke punten? En hoe pakken we zo’n wijk het beste aan? De ene wijk heeft namelijk baat bij sloop en nieuwbouw, terwijl de andere wijk weer meer geholpen is met renovatie en het inzetten op sociale thema’s.” Het bewijst in haar ogen dat binnenstedelijk bouwen complex maatwerk is. De toekomstige opgave is dan ook niet alleen het tegemoetkomen aan de vraag, maar ook het accommoderen van de samenwerking tussen partijen als corporaties, ontwikkelaars, bouwers én gemeente. Ik zie daarbij onze gemeentelijke rol vooral als die van een regisseur. En die rol is best stevig. Het gaat er niet alleen om de bouwprogramma’s op hoofdlijnen te sturen, maar vooral ook te kijken naar het hoe en wanneer. Bouwen in de stad betekent: rekening houden met de huidige bewoners. Onze taak is om de overlast tot een aanvaardbaar niveau te beperken. Niet betuttelen, maar sturen en begeleiden. Verder gaat het erom dat niet alle locaties in één keer met dezelfde producten op de markt komen.”

Vernieuwende concepten

Wat dat laatste betreft, ziet ze de huidige crisis op de woningmarkt niet als een al te groot probleem. “Natuurlijk is recessie voor alle betrokkenen heel vervelend. Maar de situatie dwingt ons ook om creatief na te denken over vernieuwende woonconcepten en over de vraag wat de consument nu écht wil en waar hij voor valt.”

Inspelen op de behoeften van de woonconsument “Bij binnenstedelijk ontwikkelen wordt vaak te snel in stenen gedacht, terwijl bewoners in de wijken veel meer behoefte hebben aan een aanpak van de sociale problematiek.” Daarom is Karin Schrederhof, vestigingsdirecteur Delft van de woningcorporatie Woonbron, niet eens zo ongelukkig met de huidige crisis. “Het dwingt tot het maken van andere keuzes. We moeten back to basic. En dat is helemaal niet verkeerd.”

H

et kantoor van Karin Schrederhof biedt uitzicht op het Delftse winkelcentrum De Hoven. Het overdekte complex is het voornaamste voorzieningencentrum voor het aangrenzende Poptahof: een zeer eenzijdig opgebouwde stadswijk dicht tegen het centrum van Delft aan. De vernieuwing van Poptahof, waar Woonbron ook veel bezit heeft, is in volle gang. “We zijn heel trots op hoe dat verloopt”, zegt Schrederhof. “De eenzijdige woningvoorraad pakken we aan door onder andere eengezinswoningen en stadswoningen toe te voegen, zowel in de koop- als huursector. Naast koopwoningen hebben we ook zogenoemde Te Woon-woningen, waarbij de klant zélf kan kiezen of hij de woning gaat kopen of huren. Deze aanpak werpt zijn vruchten af. De wijk krijgt een levendiger uitstraling en ook het imago begint te verbeteren. Het is een binnenstedelijke locatie met hoge dichtheden waar je echter ook heel groen kunt wonen, dicht tegen het centrum van de stad aan. En”, voegt zij er aan toe, “aan de overkant in het winkelcentrum merken ze de vooruitgang ook, want er komen steeds meer klanten.”

Sociale opgave

Tegelijkertijd benadrukt Schrederhof dat de sociaaleconomische opgave in Poptahof net zo belangrijk is, zo niet nóg belangrijker, als het stapelen van nieuwe stenen. “Zorgen voor sociale cohesie, het bieden van goed onderwijs, de aanpak van werkloosheid. Kortom, mensen perspectief bieden.” Het zijn volgens de corporatiedirecteur thema’s die in de afgelopen jaren zijn ondergesneeuwd. “Lange tijd zorgde de economische groei voor euforie. Slopen en weer nieuw bouwen, daar week alles voor. En dan maakte het - gechargeerd

gesteld - nog niet eens uit wát er werd gebouwd, want de klant kocht of huurde het toch wel. De crisis heeft ons weer met beide benen op de grond gezet. We zijn back to basic. Nu gaan we eerst kijken of een complex nog wel voldoet en of we misschien met een goede renovatie de woningen op orde kunnen krijgen. Door de crisis beseffen we nu plotseling ook dat we veel beter moeten nadenken over wat de woonconsument nu eigenlijk precies wil. Niet meer vóór de consument denken, maar écht naar hem gaan luisteren. Het is vervolgens aan ons om op zijn vragen en wensen goede antwoorden te formuleren.”

Complexer

Dat is volgens Schrederhof gemakkelijker gezegd dan gedaan. In haar ogen wordt daarmee namelijk de opgave een stuk complexer.

“Je zult nog zorgvuldiger op zoek moeten naar je doelgroepen en vervolgens met elkaar open het proces moeten ingaan. Dat is trouwens nog best ingewikkeld, want het is gewoon lastig om mensen te bereiken. Toch is dit een van de belangrijkste agendapunten voor goede stedelijke ontwikkeling. Je moet antwoord krijgen op vragen als: wat is nu de identiteit van een gebied, wat speelt er in een buurt of wijk, wie zijn de stakeholders en wat wil de consument? En vanuit die behoefte ga je aan de gang. Het lijkt allemaal zo logisch, maar we zijn die werkwijze in de afgelopen jaren echt kwijtgeraakt.

Misschien moeten we om dat goed handen en voeten te geven wel terug naar de oude stadsvernieuwingsorganisaties. Dergelijke organisaties hadden vaak hun wortels in de wijk. ”

Troefkaart

Vraaggericht ontwikkelen zal volgens Schrederhof ook leiden tot gedifferentieerde wijken en buurten. “Een goed voorbeeld is de wijk De Gilles in Delft, met woningen van 80 vierkante meter, vierlaags.

Feitelijk is de woningvoorraad hier prima, maar veel mensen die er wonen hebben een achterstand op de arbeidsmarkt. Dat vergt een geheel andere benadering dan bijvoorbeeld de Kuyperwijk met z’n eenzijdige woningvoorraad. Hier is het stedenbouwkundig plan een troefkaart, want het biedt volop ruimte om in deze naoorlogse wijk gedifferentieerder te bouwen.”

26

maart 2010 - naw dossier #35

27

naw dossier Binnenstedelijke ontwikkeling

overzicht Dit is de nieuwste aflevering in een reeks dossiers rond ­gebiedsontwikkeling onder de vlag van het NAW platform. Eerdere ­publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook aanmelden ­wanneer u het NAW ­kwartaalmagazine of de NAW nieuwsbrief wilt ontvangen.

december 2009 #34

Duurzame gebiedsontwikkeling

dossier Duurzame gebiedsontwikkeling oktober 2009

september 2008

juni 2009 #32

Kust en kade

dossier Kust en kade september 2009

Bouwfonds als partner in Grondexploitatie

dossier Bouwfonds als partner in Grondexploitatie juni 2009

april 2009 #31

dossier

Wonen in de Randstad

dossier Wonen in de Randstad april 2009

december 2008

Betaalbare woningen

dossier Betaalbare woningen december 2008

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

dossier Infra knooppunten winter 2004

dossier Waterfront­ ontwikkeling najaar 2004

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

dossier Grondbeleid winter 2002

dossier Appartementenmarkt najaar 2002

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

dossier Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

Extra dossier november 2008

gebieds­ ontwikkeling in Engeland

extra dossier Leren van gebiedsontwikkeling in Engeland november 2008

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Woningmarkt najaar 2003

juni 2008

naw.nl

gebieds­ ontwikkeling en voorzieningen

gebieds­ ontwikkeling en openbaar vervoer

Dossier Innovatie in duurzaamheid

Dossier Mixed-use in kleine kernen

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief

• Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

• Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

dossier Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

publicatie Sterk in grondexploitatie juni 2007

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

dossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Senioren en wonen zomer 2006

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

dossier Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001

dossier Concept- en gebiedsontwikkeling zomer 2002

dossier Wonen en werken voorjaar 2002

28

maart 2010 - naw dossier #35

www.naw.nl