NAW Dossier 34

december 2009 #34

Duurzame gebiedsontwikkeling

2

december 2009 - naw dossier #34

inhoud

december 2009 - naw dossier #34

04 Visie 04 Colofon

Duurzame gebiedsontwikkeling gaat niet alleen over milieukwaliteit, maar evenzeer over ruimtelijke kwaliteit en economische haalbaarheid. Geen mooie verhalen, maar concrete resultaten, daar gaat het om bij Bouwfonds Ontwikkeling. En dat blijkt ook uit dit NAW dossier vol praktische handreikingen en aansprekende voorbeelden.

Dit dossier is samengesteld in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling.

Concept, eindredactie en productie: Proof Reputation, www.proof.nl Art direction: Potato Pixels Vormgeving: Atelier van GOG, www.ateliervangog.nl Fotografie: Maarten Willemstein, Michiel van Nieuwkerk Productiebegeleiding: Printport Drukwerkinkoop: Kobalt bv

16 Projecten 12 13 14 15 16 17 18 19

Het Groene Balkon in IJsselstein Vogelenzang in Rhenen Stad van de Zon in Heerhugowaard Plantage De Sniep in Diemen Gouwse Oevers in Kwintsheul De Groene Kreek in Zoetermeer Plan Perkpoler in Hulst Kijk... Boschkens in Goirle

Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes naw@bouwfonds.nl www.naw.nl www.bouwfonds.nl tel. 033 253 94 71

20 Meningen 20 21 22 23 24

Anke van Hal, professor sustainable building & development Martin Dubbeling, stedenbouwkundige bij SAB Paul Schnabel, directeur Sociaal en Cultureel Planbureau Robbert Jan Piet, wethouder Heerhugowaard Bas van de Griendt, Martijn van Gelderen en Jos de Vries, drie groene musketiers van Bouwfonds Ontwikkeling

04: 21:

Visie Bouwfonds Ontwikkeling

Martin Dubbeling: 'De toekomst ligt in de bestaande stad'.

18:

Plan Perkpolder: de unieke natuur als basis

24:

Het groene hoekje van Bouwfonds

5

Visie

naw dossier Duurzame gebiedsontwikkeling

Hoofd in de wolken maar met de voeten in de klei Duurzaamheid is langzaam maar zeker een containerbegrip geworden, een ton waarin iedereen naar believen kan graaien. Bouwfonds Ontwikkeling heeft een duidelijke eigen visie op duurzaamheid. Duurzame gebiedsontwikkeling gaat niet alleen over milieukwaliteit, maar evenzeer over ruimtelijke kwaliteit en economische haalbaarheid. People, planet én profit vormen een noodzakelijke mix om wijken te ontwikkelen die geliefd zijn bij de woonconsument en de tand des tijds kunnen doorstaan. Geen mooie verhalen, maar concrete resultaten; daar gaan wij voor. Motto: met het hoofd in de wolken maar met de voeten in de klei. In dit dossier de visie van Bouwfonds op duurzaam ontwikkelen en voorbeelden van de manier waarop Bouwfonds duurzaamheid inzet in gebieden en projecten die ze ontwikkelt.

De belangstelling voor duurzaamheid komt bij Bouwfonds niet uit de lucht vallen. Moederbedrijf Rabobank en Bouwfonds kennen beide van oudsher een hechte verankering in de lokale omgeving. Beide zijn van huis uit maatschappelijk georiënteerde ondernemingen bij wie de belangen van leden, klanten, politiek en overheid hoog in het vandaal staan. Duurzaamheid in termen van aandacht voor mensen, milieu, energie en klimaat maar ook voor de relatie met professionele en maatschappelijke partners zit in de genen van Bouwfonds.

Als gebiedsontwikkelaar kent Bouwfonds een lange geschiedenis van initiatieven op het gebied van duurzaam ontwikkelen en bouwen. Een kwart eeuw geleden introduceerden we het thermokeurmerk voor energiezuinige nieuwbouwwoningen. Vijfenwintig jaar geleden waren we voorloper op milieugebied met de energieproeftuin midden jaren tachtig in Hoofddorp en met het project Ecolonia in Alphen aan de Rijn begin jaren negentig. In dezelfde traditie hebben we afgelopen decennia voortdurend vernieuwende oplossingen gezocht voor projecten die we ontwikkelden. Onze rol als gebiedsontwikkelaar houdt bovendien per definitie een lange tijdshorizon en een langdurige betrokkenheid in: wij zijn geen ontwikkelaar die komt en gaat. Daarom hebben we een duidelijke visie op de toekomstwaarde en het beheer van een wijk op lange termijn; fysiek, sociaal en maatschappelijk.

Binnen onze strategische agenda voor de komende jaren vormt duurzaamheid een van de vier speerpunten. De andere drie zijn: voorwaartse integratie (locatiemanagement en conceptontwikkeling), binnenstedelijk ontwikkelen en de klant centraal. Hiermee willen wij invulling geven aan onze missie, kernwaarden en kernkwaliteiten. Duurzaamheid is daarbij geen op zichzelf staand concept, maar nauw verbonden met de andere speerpunten binnen onze visie op ‘integrale gebiedsontwikkeling’.

De groene geschiedenis van ons land

Het begrip ‘duurzaamheid’ kent een lange geschiedenis. In het denken en maatschappelijk debat daarover zijn verschillende perioden te onderscheiden. De eerste ‘groene golf’ dateert al van begin jaren zeventig, met het verschijnen van het rapport ‘Grenzen aan de groei’ in 1972 van de Club van Rome en de oliecrisis in 1973. Een tweede groene golf spoelt over Nederland met de ontdekking van bodemverontreiniging in het Zuid-Hol- »

»

»

Geen mooie verhalen, maar concrete resultaten

december 2009 - naw dossier #34

6

landse Lekkerker (1980). Onderwerpen als zure regen, bossterfte en broeikaseffect stijgen in de jaren daarna hoog op de politieke agenda, evenals het thema kernenergie na de ramp in Tsjernobyl (1986). Met de film ‘An inconvenient truth’ heeft Al Gore de klimaatverandering als gevolg van verhoogde concentraties van broeikasgassen nadrukkelijk op de agenda gezet. Sleutelwoorden voor de huidige derde groene golf zijn ‘integreren’ en ‘initiëren’.

Het gaat niet alleen om het uitvoeren van maatregelenlijstjes en convenanten vanuit de overheid. Bedrijven zien het steeds meer als hun maatschappelijke verantwoordelijkheid om duurzaamheid te integreren in de eigen bedrijfsvoering. De huidige economische crisis kan daarbij als katalysator werken om op alle fronten, inclusief duurzaamheid, nieuwe wegen in te slaan en originele concepten en partnerships te ontwikkelen.

7

Bouwfonds’ MRE-benadering

‘Integreren en initiëren’ vormt voor Bouwfonds Ontwikkeling het adagium voor de komende jaren op het gebied van duurzaam ontwikkelen. Duurzaam ontwikkelen houdt voor ons niet op bij het uitdrukken van de energieprestaties van woningen en gebouwen in bijvoorbeeld een EPC of lagere uitstoot van CO2. Wij maken gebruik van GPR Gebouw om de duurzaamheidsprestaties van onze woningen de maat te nemen; niet alleen voor onszelf, maar ook voor de bij de ontwikkeling betrokken partijen, waaronder gemeenten. Daarbij gaat het om meer dan energie alleen. Materialen, afval, water, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde van gebouwen wegen daarbij ook mee. Bouwfonds positioneert zich nadrukkelijk niet alleen als woningontwikkelaar, maar ook en vooral als gebiedsontwikkelaar. Vanuit die optiek wordt de zorg

naw dossier Duurzame gebiedsontwikkeling

voor het milieu (bodem, water, lucht en dergelijke) nauw verbonden met de ruimtelijke kwaliteit van een locatie. Duurzaam ontwikkelen gaat over de combinatie van milieukwaliteit en ruimtelijke kwaliteit, een mix die we tezamen ‘omgevingskwaliteit’ noemen.

Omgevingskwaliteit staat echter niet op zichzelf, maar kent ook een economische dimensie; het gaat bij gebiedsontwikkeling immers om rendabele plannen. People, planet én profit vormen een noodzakelijke mix om duurzame gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Mooie verhalen alleen zetten geen zoden aan de dijk; het gaat om concrete prestaties en resultaten in de praktijk. Vanuit deze visie heeft Bouwfonds de zogenaamde MRE-benadering (milieu, ruimte, economie) ontwikkeld. In deze benadering is duurzaamheid een relatief begrip waarbij een balans moet worden gevonden tussen milieu, ruimte en economie. Het streven is niet een maxi-

male duurzaamheidsprestatie, maar een optimum; haalbaarheid (technisch) en betaalbaarheid (financieel-economisch) spelen evenzeer een rol. Waar dat optimum ligt, is afhankelijk van de kenmerken van een gebied, het programma en de ambities van partijen. Per project en per thema (energie, bodem, water, lucht etcetera) kan dit sterk verschillen. Dit betekent dat milieukundige eisen kunnen leiden tot een ander kosten-en-batenplaatje en daarmee tot een ander ruimtelijk plan. Het optimum wordt gevonden door ieder thema te ontleden aan de hand van de juridische, technische en financiële kwaliteit. Beginnend bij de juridische kwaliteit gaat het om regels, beleid en ambities waaruit meer of minder vergaande milieumaatregelen en duurzaamheidsprestaties (technische kwaliteit) volgen, die meer of minder kosten (financiële kwaliteit) met zich meebrengen.

Integrale gebiedsontwikkeling

Onze visie op duurzaamheid hangt nauw samen met ‘voorwaartse integratie’, een ander speerpunt uit onze strategische agenda. Voorwaartse integratie komt voort uit de ontwikkelingsplanologie. Ontwikkelingsplanologie onderscheidt zich in twee opzichten van de traditionele toelatingsplanologie: de overheid is niet meer de dominante partij en het eindbeeld staat niet vast, maar is het resultaat van een proces. De betrokkenheid van ontwikkelaars neemt toe, omdat de rol van de overheid in het proces verandert. Voorwaartse integratie betekent niet alleen dat er (vaak) een grondpositie wordt opgebouwd, maar ook en vooral dat de ontwikkelaar uit eigen kracht het initiatief neemt en de overheid ondersteunt in het proces van planontwikkeling. Dit door initiatief, ontwerp, sturing en uitvoering op verschillende schaalniveaus te integreren. Dit speelt zowel bij uitbreidingswijken als bij binnenstedelijke ontwikkelingen. Vanuit die optiek kiest Bouwfonds er dan ook voor om in huis de kwaliteit van het locatiemanagement en de conceptuele expertise te versterken.

De MRE-benadering past naadloos in onze visie op integrale gebiedsontwikkeling. MRE heeft als doel de ‘groene’ wereld van milieu en energie enerzijds en de ‘rode’ wereld van woningbouw en vastgoed anderzijds met elkaar te verbinden.

Daarbij worden functies, disciplines en belangen met elkaar gecombineerd en wordt samen met partners een afweging gemaakt om te bepalen wat duurzaamheid betekent. Kennis en ervaring moeten met elkaar worden gedeeld en dilemma’s moeten bespreekbaar worden gemaakt. Alleen zo kan een optimale balans worden gevonden tussen milieu, ruimte en economie. Niet de milieuprestatie op zichzelf, maar het proces om gezamenlijk prestaties te benoemen wordt daarmee steeds » belangrijker: integrale gebiedsontwikkeling dus.

Zoeken naar optimale balans tussen milieu, ruimte en economie

8

december 2009 - naw dossier #34

naw dossier Duurzame gebiedsontwikkeling

9

Klant centraal

Integrale gebiedsontwikkeling houdt in onze optiek niet op bij zaken als energie, bodem, water, lucht en geluid. Duurzaamheid hangt ook en vooral af van de ruimtelijke kwaliteit: dit bepaalt of mensen graag in een gebied willen wonen en of een wijk het vermogen heeft om zich continu te vernieuwen en aantrekkelijk te blijven. Daarmee zijn we toe aan het laatste speerpunt van de onze strategische agenda, de klant centraal! De afgelopen jaren is de woningmarkt veranderd van een door aanbod naar een door vraag gestuurde markt. Woonconsumenten weten wat ze willen.

En als ze niet krijgen wat ze willen, gaat de koop niet door of wordt er niet gebouwd. Meer dan voorheen moeten we dus woningen en wijken ontwikkelen die aansluiten bij de behoeften van consumenten en eindgebruikers, ook op het gebied van duurzaamheid.

Integrale gebiedsontwikkeling betekent voor Bouwfonds Ontwikkeling daarom dat andere thema’s evenveel aandacht krijgen als de traditionele milieuthema’s. Denk daarbij aan de stedenbouwkundige kwaliteit, het behoud van natuur en landschap, de transformatie van voormalige bedrijventerreinen (brownfields) in plaats van bouwen in de wei (greenfields), aandacht voor gebiedshistorie en identiteit, voor mobiliteit en transport (bereikbaarheid). Allemaal zaken waarmee wij als gebiedsontwikkelaar al van oudsher vertrouwd mee zijn. Vanuit die brede visie op duurzaamheid heeft Bouwfonds ook een zogenaamde Green Score Card ontwikkeld, een eenvoudig communicatie-instrument om te illustreren op welk gebied een project zich onderscheidt van andere projecten als het gaat om

Prachtige idealen en slimme technieken alleen zijn niet voldoende milieu en duurzaamheid (zie kader Green Score Card op pagina 11). Communicatie is niet alleen belangrijk richting gemeenten en andere betrokkenen bij gebiedsontwikkeling, maar vooral ook richting woonconsumenten en eindgebruikers.

Betrokken partner

De beleving van de woonconsument is daarbij een sleutelwoord: sluit een woning of wijk aan op diens wensen en dromen? Ook hierbij komt het thema duurzaamheid om de hoek kijken. Uit recent consumentenonderzoek van Bouwfonds blijkt dat de Nederlandse burger weliswaar zeer begaan is met het milieu, maar er weinig of geen extra geld voor overheeft. Hierbij spelen twee zaken. Enerzijds dient de sector vanuit de aanbodkant een hogere milieukwaliteit te realiseren; in het Lente-akkoord voor de nieuwbouw (april 2008) heeft de sector daarover harde afspraken gemaakt. Zo moet het gebouwgebonden energiegebruik van woningen in 2011 met 25% gereduceerd zijn en in 2015 met 50%.

Anderzijds is het noodzakelijk dat de consumenten zelf meer profiteren van het voordeel van energiebesparende investeringen

in een woning. Het is noodzakelijk om de woonconsument te verleiden met een aanbod dat hij niet kan weigeren. Het gaat daarbij niet alleen om gezondheid, comfort en koeling, maar vooral ook om voordelen voor de portemonnee. Mogelijke instrumenten daarbij zijn aantrekkelijke hypotheekarrangementen waarbij lagere rentes worden gerekend dan wel meer hypotheek wordt verstrekt voor energiezuinige nieuwbouwwoningen. Prachtige idealen en slimme technieken alleen zijn niet voldoende. Er is een concreet antwoord nodig op de vraag: what’s in it for me?. Er valt geld te verdienen met duurzaamheid, vooral ook voor woonconsumenten.

De inzet van Bouwfonds Ontwikkeling is om onze visie op duurzame gebiedsontwikkeling de komende jaren verder handen en voeten te geven. Dit sluit naadloos aan op de ontwikkeling die Bouwfonds als bedrijf in de afgelopen decennia heeft doorgemaakt. En op de ontwikkeling die wij komende jaren gaan doormaken. Van een maatschappelijk gedreven innovatief bedrijf en leider op het gebied van duurzaamheid in de jaren tachtig hebben wij ons in de begin jaren negentig ontwikkeld tot een professionele vakman en in de afgelopen vijftien jaar zijn we naar een marktleider gegroeid. Van daar uit staan we voor de opgave ons te ontwikkelen tot een veranderingsgerichte betrokken partner die verantwoordelijkheid neemt in haar product. Met oog en oor voor de wensen van de klant en van onze partners, ambitieus en creatief, maar tegelijk nuchter en effectief. Dat betekent voor ons maatschappelijk verantwoord en duurzaam ondernemen. Met het hoofd in de wolken, maar met de voeten in de klei.

Procesmodel De Bouwfonds MRE-benadering is een procesmodel waarbij milieu en duurzaamheid niet op zich zelf staan, maar in directe relatie met andere aspecten van gebiedsontwikkeling, waaronder ruimtelijke en financieel-economische.

Milieu

Duurzame gebiedsontwikkeling

Economie

Ruimte

Een kwart eeuw duurzaam ontwikkelen

1984

Energieproeftuin in Hoofddorp. 56 energiezuinige premie A-woningen met als doel te laten zien wat in de sociale woningbouw aan het eind van de jaren '80 kan worden bereikt op het gebied van energiezuinig bouwen en wonen.

Vrijwel alle in Nederland voorkomende bouwmethoden werden toegepast. Maatregelen die in alle woningen werden getroffen waren het aanbrengen van dubbel- en drievoudig glas, veel isolatie, goede kierdichting, compartimentering en tochtportalen.

Alle woningen werden voorzien van luchtverwarming en warmteterugwinning uit ventilatielucht. De energieproeftuin was een praktijkexperiment in het kader van het onderzoeksprogramma Rationeel Energiegebruik Gebouwde Omgeving (REGO) dat door het Projectbureau Energieonderzoek (PEO) werd georganiseerd en gecoördineerd. PEO was een initiatief van het ministerie van Economische Zaken.

1993

Ecolonia in Alphen aan den Rijn. De eerste grootschalige duurzame woonwijk van Nederland met meer dan 100 woningen. Belangrijke milieuthema’s waren energiebesparing, waterbesparing, lange levensduur, beperking afval, gezondheid en veiligheid. Kennisontwikkeling en -overdracht over duurzaam bouwen stonden centraal bij dit project. Uit dit project kwam onder meer het Nationaal Dubo Centrum voort. Het project kreeg veel (inter) nationale publiciteit en geldt nog altijd als een van de bekendste duurzame woonwijken in ons land.

1993

Aquamarin in Weesp. Een woningbouwplan in de haven van Weesp waar voor het eerst op grote schaal woningen op het water zijn gerealiseerd.

1999

Nieuwland in Amersfoort.

Eerste project in Nederland waarbij op grote schaal zonne-energie is toegepast. De zon als energiebron, voor verwarming en warm tapwater en voor de opwekking van elektriciteit. De totale capaciteit van zonnepanelen op 500 daken en gevels van woningen bedraagt 1 megawatt.

1999

De Keen in Etten-Leur.

Bouwfonds realiseerde hier 21 van de 43 zogeheten energie-evenwichtwoningen. De gemeente en het Rijk wilden met dit project ervaring opdoen met de bouw van energieneutrale woningen. Behalve dat de woningen goed zijn geïsoleerd, werden individuele warmtepompen aangesloten op collectieve bronnen. En om het energieverbruik, zowel van de installaties als van de huishoudelijke apparatuur, te compense-

ren, zijn op de daken meer dan 50 PVcellen per woning geplaatst.

2004

Sfinxen in Huizen. De vijf appartementencomplexen met elk 14 woningen staan in een rietkraag die een zachte overgang vormt met de oever en dient als helofytenfilter voor waterzuivering. Onderdeel van het plan was in het gebied meer natuur te brengen dan er al was en wat op natuurlijk wijze zou zijn ontstaan. Er werden natuurlijke overgangszones en eilandjes ontwikkeld, waardoor een ecologisch evenwicht tussen flora en fauna is ontstaan.

2009

Energie-0-(model)woning in Leek. Modelwoning voor de wijk Oostindië, bedoeld voor informatievoorziening naar toekomstige bewoners en voor voorlichtingsdoeleinden, niet alleen voor vastgoedprofessionals zoals makelaars

en bouwers, maar ook voor scholieren.

Diverse energiebesparende technieken zijn toegepast, waaronder warmtepompen, vloerverwarming, zonneboilers, zonnecellen en CO² gestuurde WTW-installatie.

2009

Plantage de Sniep in Diemen. In dit project gaat men uit van een goede balans tussen mens, leefmilieu en economie. Omdat de bouwlocatie tot voor kort een zwaar vervuild bedrijventerrein was, is er niet alleen sprake van transformatie, maar ook van bodemsanering. Met gemiddeld bijna een 8 scoren de woningen zeer hoog op de meetlat van GPR Gebouw. De energieprestatie (EPC) ligt 10% tot 20% onder het wettelijke vereiste.

Alle woningen zijn aangesloten op een duurzame energievoorziening, waarbij gebruikt wordt gemaakt van bodemenergie (WKO). Met 1200 woningen is deze WKO de grootste in z’n soort in Nederland.

2009

Stad van de Zon in Heerhugowaard. Met 1600 woningen is deze Vinex-locatie de grootste CO² -emissieneutrale wijk ter wereld. Dit wordt bereikt door het bouwen van energiezuinige woningen (zogenaamde ISO++woningen), waarvan verreweg de meeste woningen zonnepanelen op de daken hebben met een gezamenlijke capaciteit van 2,5 megawatt aan zonneenergie. Drie windturbines dragen ertoe bij dat de wijk CO² -neutraal is. Naast deze voorzieningen omvat de wijk ook een meer dan 175 hectare groot recreatiegebied dat bestaat uit bos en natuur en 75 hectare (zwem)water.

11

naw dossier Duurzame gebiedsontwikkeling

Green score card De Green Score Card is een door Bouwfonds ontwikkeld eenvoudig communicatie-instrument. Het is bedoeld om ontwikkelaars, gemeenten en andere betrokkenen partijen inzicht te geven op welke punten een project zich onderscheidt van andere projecten als het gaat om milieu en duurzaamheid. De onderwerpen die de Green Score Card daarbij onderscheidt komen overeen met de speerpunten van de duurzaamheidsagenda van Bouwfonds Ontwikkeling. Op de volgende pagina's voorbeelden van projecten die tegen het licht van de GSC zijn gehouden.

1

GPR Gebouw Om de duurzaamheidprestaties van onze woningen voor onszelf en voor derden inzichtelijk te maken, worden alle woningen gemeten met de maat GPR Gebouw.

Dat is de meest gebruikte en door gemeenten vaak voorgeschreven duurzaamheidsindicator voor woningen in Nederland. GPR gebouw helpt bij het vaststellen van duurzaamheidsambities en het maken van duurzaamheidkeuzes voor onder meer nieuwbouwwoningen.

2

Energie Het Lente-akkoord schrijft voor dat we het gebouwgebonden energiegebruik moeten reduceren en wel met 25% in 2011 en 50% in 2015. Daartoe dienen nieuwe, duurzame concepten te worden ontwikkeld; niet alleen technisch, maar vooral ook financieel.

Het gaat niet alleen om gezonde en comfortabele woningen, die bijvoorbeeld voorzien zijn van lage temparatuur vloerverwarming en koeling, maar ook om energiezuinige woningen die goed zijn voor het milieu en goed voor de portemonnee van de consument - people, planet én profit.

3

Bodem Bodemsanering is van oudsher het grootste milieudossier binnen Bouwfonds.

Het belang ervan neemt toe naarmate we meer ontwikkelen in bestaand bebouwd gebied door herstructurering, revitalisering en vooral transformatie van gebieden.

Werkwijze Bouwfonds Ontwikkeling Duurzaamheid vormt een van de vier pijlers van de strategie en vernieuwing van Bouwfonds Ontwikkeling voor de komende jaren. Onze visie duurzaamheid hangt nauw samen met voorwaartse integratie, de klant centraal en binnenstedelijk ontwikkelen. Belangrijkste speerpunten voor de korte termijn van de zogeheten duurzaamheidsagenda vormen de introductie van GPR Gebouw, waarmee we de duurzaamheidsprestaties van al onze woningen de maat willen nemen, en het Lente-akkoord, dat voorschrijft dat onze woningen in 2011 met een kwart en in 2015 met de helft minder aan energie moeten toekunnen.

Voor de overige onderwerpen van de duurzaamheidsagenda wordt verwezen naar de Green Score Card.

Naast deze speerpunten ontwikkelt en gebruikt Bouwfonds een aantal instrumenten: - De duurzame energie (DE) woningwaaier is een eenvoudige ‘toolkit’ voor ontwikkelaars, gemeenten en andere betrokkenen bij ontwikkeling.

Hij geeft niet alleen inzicht in de energieprestaties en kosten van de diverse technieken, maar laat ook zien welke techniek het beste kan worden gebruikt, gegeven de kenmerken van een gebied, een programma en de ambities van partijen.

- De woonlastencalculator geeft voor verschillende energieconcepten inzicht in de verwachte ontwikkeling van energieprijzen voor consumenten en eindgebruikers en het beslag dat dit legt op het besteedbare inkomen voor huur

en hypotheek. Het vormt een belangrijk instrument om te komen tot nieuwe financiële concepten als noodzakelijke aanvulling op energiezuinige, maar vaak dure technische concepten.

- De MRE-benadering ten slotte is een procesmodel dat bedoeld is om de werelden van milieu en vastgoed met elkaar te verbinden, om functies, disciplines en belangen met elkaar te combineren en aldus gezamenlijk (!) te komen tot een duurzame gebiedsontwikkeling, waarbij kennis en ervaring met elkaar worden gedeeld en dilemma’s onderling bespreekbaar zijn. In deze benadering zijn milieu en duurzaamheid relatieve begrippen waarbij een balans moet worden gevonden tussen milieu, economie en ruimte.

4

Water Water is van groot belang als het gaat om de gebruikswaarde en belevingswaarde van gebieden. Maar vooral ook vanwege klimaatverandering (waterberging) neemt het belang ervan toe. Bij water gaat het om de ontwikkeling van concepten en (proef)projecten in de praktijk.

5

Natuur en landschap Hierbij gaat het om projecten waarbij de rode en groene belangen bij elkaar worden gebracht en de opbrengsten uit woningbouw (rood) worden ge(her)investeerd in de inrichting, het herstel en beheer van natuur en landschap (groen en/of blauw).

6

Transformatie Een steeds groter deel van de (woning)bouwopgave zal worden gerealiseerd in bestaand bebouwd gebied. Door niet alleen oude bedrijventerreinen, maar ook glastuinbouw gebieden te transformeren tot nieuwe woongebieden zijn we zuinig met ruimte. Meer en meer zullen we bouwen op ‘brownfields’ in plaats van in ‘greenfields’.

7

(Gebieds)historie en identiteit Een onderwerp dat niet of nauwelijks bij duurzaamheidsvragen ter sprake komt, maar dat de kern vormt van gebiedsontwikkeling - ook als het gaat om duurzaamheid - is het behoud en/of herstel van structuren en de eigenheid van gebieden.

Dat kunnen stedenbouwkundige en/of landschappelijke structuren zijn, maar ook voor een gebied karakteristieke bebouwing.

8

Mobiliteit Gebiedsontwikkeling, mobiliteit en transport kunnen al lang niet meer los van elkaar worden gezien. Maar als het om duurzaamheid gaat, wordt bereikbaarheid dikwijls vergeten, zo lijkt het. En dat terwijl bereikbaarheid een belangrijke drager is van duurzaamheid, willen mensen ook op termijn in gebieden blijven wonen, werken en/of recreëren.

12

december 2009 - naw dossier #34

13

naw dossier Duurzame gebiedsontwikkeling

Certificaat ‘Zonnewoning’ van Wereld Natuur Fonds

Wonen met een grote groene dimensie

Het Groene Balkon in IJsselstein

Vogelenzang in Rhenen

Het Groene Balkon in IJsselstein is het laatste stukje van de gebiedsontwikkeling Zenderpark. In een parkachtige omgeving worden 80 woningen gebouwd: tweeonder-een-kap, vrijstaand-geschakelde en vrijstaande woningen. In de wijk is bijzonder veel aandacht besteed aan duurzaam bouwen. De grondgebonden woningen voldoen aan hoogwaardige eisen van milieutechniek en energiebeheersing en hebben daarom het certificaat ‘Zonnewoning’ gekregen, ondersteund door het Wereld Natuur Fonds. Dat betekent dat de woning een EPC heeft die minimaal vijftien procent lager ligt dan genoemd in het Bouwbesluit. De woningen zijn goed geïsoleerd en maken gebruik van

duurzame energietechnieken, waaronder individuele warmtepompen en zonneboilers. Daarnaast worden bij de bouw zoveel mogelijk milieuvriendelijke materialen gebruikt, waaronder FSC-gecertificeerd hardhout afkomstig uit duurzaam beheerde bossen. Het Groene Balkon, dat is opgezet volgens een tuindorpmodel met veel groen, scoort op duurzaamheidsmeetlat GPR Gebouw hoog met het gemiddelde cijfer van een 8,36. Opvallend in de score is dat deze wijk daarbij ook zeer hoog scoort op woonkwaliteit. Dat komt door allerlei maatregelen op het gebied van sociale veiligheid, toegankelijkheid, aanpasbaarheid en flexibiliteit.

Naam: Het Groene Balkon.

Plaats: IJsselstein.

Betrokken partijen: VOF Het Groene Balkon, een samenwerking van Bouwfonds Ontwikkeling, ABB Ontwikkeling en Slokker Vastgoed.

Aantal woningen: 80 twee-onder-eenkap, vrijstaand-geschakelde en vrijstaande woningen.

Bijzonderheden: Keurmerk ‘Zonnewoning’ afgegeven door WNF, individuele warmtepompen en zonneboilers en een GPR-score van gemiddeld een 8+.

Oplevering: 2009.

Meer informatie: www.ijsselstein.nl Green Score Card: GPR Gebouw, energie.

De locatie Vogelenzang heeft een grote landschappelijke waarde. De bosrijke hellingen, de heldere plas en de Nederrijn vormen een unieke locatie waar circa 245 woningen zullen worden ontwikkeld.

Door het vertrek van de kalkzandsteenfabriek Vogelenzang en de Connexxionbusremise is er op deze locatie een gebied ter grootte van 21 ha vrijgekomen voor herontwikkeling. Samen met een voormalige zandwinplas van de kalkzandsteenindustrie wordt het gebied getransformeerd tot een gecombineerd

woon- en natuurgebied dat deel uit zal maken van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Er heeft bodemsanering plaatsgevonden bij de kalksteenfabriek.

Duurzaamheid in ontwerp en materialen is een van de speerpunten bij de invulling van dit project. De woningen en de openbare ruimte worden zorgvuldig afgestemd op het groene karakter van dit gebied. Een belangrijk ambitieniveau op het gebied van duurzaam bouwen in dit project is dat alle woningen gemiddeld een 7 scoren op GPR Gebouw.

Naam project: Vogelenzang.

Plaats: Rhenen.

Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling, Fortress en Van Wijnen.

Aantal woningen: circa 245 woningen.

Bijzonderheden: Woningbouw in combinatie met aanleg Ecologische Hoofdstructuur en een GPR-score van gemiddeld een 7.

Ontwikkelings- en realisatietraject: 2009/2015.

Meer informatie: www.woneninvogelenzang.nl.

Green Score Card: GPR Gebouw, bodem, water, natuur en landschap en transformatie.

14

december 2009 - naw dossier #34

15

naw dossier Duurzame gebiedsontwikkeling

Grootste CO2-neutrale wijk ter wereld

Grootste WKO-systeem in zijn soort

Stad van de Zon in Heerhugowaard

Plantage de Sniep in Diemen

Met 1600 woningen is deze Vinex-locatie een van de grootste duurzame woongebieden ter wereld. Dit is bereikt door het bouwen van energiezuinige woningen (zogenaamde ISO++-woningen), waarvan verreweg de meeste zonnepanelen op de daken hebben met een gezamenlijke capaciteit van 2,5 megawatt aan zonneenergie. Drie windturbines dragen ertoe bij dat de wijk CO2-neutraal is. Naast deze voorzieningen omvat de wijk een 175 hectare groot recreatiegebied dat bestaat uit bos en natuur en 75 hectare (zwem) water. Het bos ‘Park van Luna’ van 90 hectare is bewust aangeplant om CO2 vast te leggen.

In de ‘vierkante stad’, zoals de wijk ook wel wordt genoemd, worden 1600 woningen aangelegd in een carré van 700 bij 700 meter. Het project is onderdeel van Stad van de Zon (ruim 2900 woningen, die op hun beurt weer deel uitmaken van de Vinex-locatie HAL met 12.500 woningen.

HAL staat voor Heerhugowaard, Alkmaar en Langedijk). Het carré is zo ontwikkeld dat elke school of winkel niet verder dan vijf minuten fietsen ligt van een woning.

Dit om korte autoritten te vermijden. De wijk Stad van de Zon is inmiddels een icoon en lichtend voorbeeld voor duurzaam ontwikkelen in binnen- en buitenland.

Naam project: Stad van de Zon. Plaats: Heerhugowaard.

Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling, Hallokaties CV en Woningcorporatie Woonwaard.

Aantal woningen: 1600 woningen.

Bijzonderheden: Grootste CO2-emissieneutrale wijk ter wereld, zonnepanelen, windturbines, waterrecreatiegebied en een park.

Oplevering: 2009.

Meer informatie: www.heerhugowaard.nl Green Score Card: Energie, water, natuur en landschap, mobiliteit en transport.

In dit project gaat men uit van een goede balans tussen mens, leefmilieu en economie. Omdat de bouwlocatie tot voor kort een zwaar vervuild bedrijventerrein was, is er niet alleen sprake van transformatie maar ook van bodemsanering. Met gemiddeld bijna een 8 scoren de woningen zeer hoog op de meetlat van GPR Gebouw.

De energieprestatiecoëfficiënt (EPC) ligt 10% tot 20% onder de wettelijke vereiste.

Alle woningen zijn aangesloten op een duurzame energievoorziening, waarbij

gebruikt wordt gemaakt van bodemenergie (warmtekoudeopslag, WKO). Met 1200 woningen is deze WKO de grootste in z’n soort in Nederland. Dit systeem reduceert de CO2-uitstoot met 50% en levert van het begin af aan financieel voordeel op voor de bewoners door lagere energielasten; een voordeel dat op de langere termijn alleen maar groter wordt. Ook zal er binnen het gebied naar verhouding veel openbaar groen worden aangelegd.

Naam project: Plantage de Sniep.

Plaats: Diemen.

Betrokken partijen: Gemeente Diemen, Bouwfonds Ontwikkeling en Dura Vermeer.

Aantal woningen: 1200 woningen.

Bijzonderheden: Transformatie, bodemsanering en grootschalig WKO-systeem.

Planning start bouw: voorjaar 2010.

Meer informatie: www.wonenindiemen.nl.

Green Score Card: GPR Gebouw, energie, bodem en transformatie.

16

december 2009 - naw dossier #34

17

naw dossier Duurzame gebiedsontwikkeling

Natuurlijk en comfortabel wonen aan je eigen vaarwater

Water is leidend in duurzaamheid

Gouwse Oevers in Kwintsheul

De Groene Kreek in Zoetemeer

Natuurlijk wonen aan je eigen vaarwater, dat is het resultaat van de herstructurering van een deel van het glastuinbouwgebied van Kwintsheul, midden in het Westland.

Het gebied is ontworpen als een aaneenschakeling van wooneilanden, die met elkaar verbonden zijn door middel van een fietsstraat die deel uitmaakt van een recreatieve fietsroute. De auto is in dit gebied te gast. Vrijwel alle woningen grenzen aan het water. De Gouwse Oevers is onderdeel van de ecologische verbindingszone tussen de kust en Midden-Delfland. Om die verbinding te bevorderen zijn

in de Holle Watering verschillende ecologische eilandjes aangelegd met een natuurlijke begroeiing. Verder speelt de oeverbegroeiing van de wooneilanden zelf een rol in de ecologische verbinding. Voor een duurzame energievoorziening van de woningen wordt gebruik gemaakt van individuele warmtepompen die in eigendom zijn van de kopers. Daarmee is niet alleen een goede energieprestatie gegarandeerd, maar ook comfort door koeling en een maximaal kostenvoordeel voor de bewoners.

Naam project: Gouwse Oevers.

Plaats: Kwintsheul.

Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling, Grondvest Westland en Ontwikkelingsbedrijf De Westlandse Zoom.

Aantal woningen: 12 geschakelde villa’s en 15 vrijstaande villa’s.

Bijzonderheden: Woningen aan het water, ecologische verbindingszone en individuele warmtepompen.

Planning start bouw: begin 2010.

Meer informatie: www.degoudseoevers.nl.

Green Score Card: Energie, water, natuur en landschap, transformatie, mobiliteit en transport.

Voor de ontwikkeling van deze buurt is water een belangrijk inrichtingselement geweest. De buurtvijver (Groene Kreek) wordt gevoed met afgekoppeld hemelwater en is een verbindend element van de buurt.

In de Groene Kreek zijn 65 duurzame woningen ontwikkeld, waarvan 20 energiezuinige watervilla’s en 45 flexibele geschakelde woningen, waarvan 20 energie neutrale woningen. Alle woningen hebben een EPC van kleiner dan 0,5. Er zijn twee typen flexibele geschakelde woningen. Een type vormt een wand van twee- en drielaagse woningen met zonnepanelen op het dak en zonneboilers als verbindend element. Het andere type bestaat uit brede

woningen rond binnenhoven. De woningen zijn bouwkundig goed voorbereid om energie nul ofwel CO2-neutraal te worden.

Een deel van de woningen heeft ook een warmtepomp.

Bewonersparticipatie maakte onderdeel uit van het totstandkomingproces; een hiervoor opgerichte bewonersvereniging heeft meebeslist over de inrichting van woonomgeving en het ontwerp van de woningen.

Het innovatieve aan De Groene Kreek is de combinatie van zeer duurzaam bouwen en de verregaande invloed van de kopersvereniging, waarbij Bouwfonds Ontwikkeling een belangrijk deel van zijn beslissingsbevoegdheid uit handen heeft gegeven.

Naam project: De Groene Kreek.

Plaats: Zoetermeer.

Betrokken partijen: Gemeente Zoetermeer en Bouwfonds Ontwikkeling.

Aantal woningen: 20 watervilla’s en 45 flexibele geschakelde woningen.

Bijzonderheden: Water, nul-energie voorbereid, warmtepompen en zonne-energie.

Opgeleverd: 2006.

Meer informatie: www.degroenekreek.org.

Green Score Card: Energie en water.

18

december 2009 - naw dossier #34

19

naw dossier Duurzame gebiedsontwikkeling

De unieke natuur als basis

Oase van rust naast een snelweg

Plan Perkpolder in Hulst

Kijk... Boschkens in Goirle

Het Plan Perkpolder combineert wonen, recreatie en natuur. Het voormalige Veerplein is vrijgekomen doordat het veer Kruining-Perkpolder stopte met zijn diensten. Op deze locatie komen op een verhoogd gedeelte 250 permanente woningen, een luxe hotel-restaurant welnesscentrum, een jachthaven en in de westelijke Perkpolder 200 deeltijdwoningen en een 18 holes golfbaan. Samen met de buitendijkse weidse natuur zijn dit de belangrijkste elementen van het plan. Ze moeten de basis vormen voor een economisch en landschappelijk duurzame ontwikkeling van oostelijk Zeeuws-Vlaan-

deren. Aandacht voor de klimaatverandering in het project uit zich niet alleen in duurzame energievoorzieningen. Een belangrijk onderdeel is namelijk het zeer omvangrijke buitendijkse natuurgebied dat bestand is tegen de toekomstige zeespiegelstijging, als gevolg van klimaatverandering. Het project is een demonstratieproject van ComCoast voor een nieuwe, veilige en leefbare kustverdediging van landen rond de Noordzee. ComCoast is een Europees project onder leiding van Rijkswaterstaat, dat innovatieve oplossingen ontwikkelt en presenteert om kustgebieden te beschermen tegen overstromingen.

Naam project: Plan Perkpolder.

Plaats: Hulst.

Betrokken partijen: Gemeente Hulst, provincie Zeeland, Rijkswaterstaat, Waterschap Zeeuws-Vlaanderen, Dienst Landelijk Gebied, Dienst Domeinen, Bouwfonds Ontwikkeling, AM, en Staatsbosbeheer.

Aantal woningen: circa 250 permanente woningen en circa 200 deeltijdwoningen.

Bijzonderheden: Milieukundig en economisch duurzaam ontwikkeld, klimaatadaptatie en klimaatmitigatie waarbij zowel voor water en energie aandacht is, 75 hectare buitendijks natuurgebied.

Start bouw: 2012.

Meer informatie: www.perkpolder.nl.

Green Score Card: Energie, water, natuur en landschap.

Een groter contrast is haast niet denkbaar: wonen tussen de dynamiek van de snelweg en de rust van het bosgebied Boschkens. Langs de A58 is op zeer inventieve wijze een 14 meter hoge geluidswand van ruim 700 meter lang gerealiseerd die eveneens de achtergevel vormt van 172 woningen. Door de ligging en de vorm is Kijk ‌ Boschkens daarmee een bijzonder project. Zo zie je de snelweg vanuit je eigen woning, maar je hoort hem niet. Bovendien is de vormgeving zodanig dat tussen de wand en de snelweg een gevarieerde ecologische zone

komt. Een belangrijk uitgangspunt voor dit project is duurzaam bouwen. Alle circa 800 woningen zijn aangesloten op een warmtebron. De woningen worden zo in de zomer gekoeld en in de winter verwarmd door middel van een warmtekoude-opslagsysteem. Als onderdeel van dit systeem zijn alle woningen voorzien van vloerverwarming en een warmtepomp.

De warmtepompen produceren op een duurzame manier energie en brengen de CO2-uitstoot aanzienlijk terug, waarmee het broeikaseffect wordt teruggedrongen.

Naam project: Kijk‌ Boschkens Plaats: Goirle.

Betrokken partijen: Gemeente Goirle en Bouwfonds Ontwikkeling Aantal woningen: Circa 800, waarvan 172 woningen in de geluidswand Bijzonderheden: Woningen in geluidswand, grootschalige toepassing van warmtepompen.

Opgeleverd: Eind 2009.

Meer informatie: www.goirle.nl.

Green Score Card: Energie, natuur en landschap.

20

december 2009 - naw dossier #34

21

Anke van Hal professor Sustainable Building & Development

‘ Zonneboilers bij IKEA? Graag!’

naw dossier Duurzame gebiedsontwikkeling

Martin Dubbeling stedenbouwkundige

‘Energie kost ruimte’

Ontzorgconcept als oplossing Anke van Hal, professor Sustainable Building & Development aan de Nyenrode Business Universiteit, zou het liefst zien dat IKEA zonneboilers opneemt in het assortiment. “Dat is een logische partij om dergelijke producten te promoten.” Waar het volgens haar om draait is dat alle partijen nauw gaan samenwerken om duurzaamheid een stap verder te brengen. “En de huidige crisis biedt op dat gebied volop kansen.”

S

inds januari 2007 is Anke van Hal hoogleraar aan de Nyenrode Business Universiteit. Eind augustus van dit jaar hield ze daar haar intreerede. Van Hal is tevens hoogleraar duurzaam bouwen aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Op het gebied van duurzaamheid heeft zij al een flink trackrecord. Sinds halverwege de jaren tachtig is Van Hal al met dit thema actief. In de jaren die achter haar liggen heeft zij de benadering van het thema flink zien veranderen. “Neem de mening rond mijn persoon. Eerst werd ik gezien als een alternatieve geitenwollen sok en nu ben ik vooral vooruitstrevend en innovatief.” Het is de veranderende tijdgeest die de vraag naar duurzame oplossingen doet toenemen. “De vastgoedsector realiseert zich steeds meer dat hij met duurzaamheid aan de slag moet. Natuurlijk zijn er nog bedrijven die hun werk traditioneel benaderen, maar een groeiende groep ziet in dat, als alles toch anders moet, waarom dan het dan niet meteen ook duurzamer kan? Dus van kwantiteit naar kwaliteit met veel aandacht voor het milieu en duurzame gebiedsontwikkeling.” Partijen zijn in de visie Van Hal grofweg in vier categorieën in te delen, al realiseert ze zich dat elke indeling de werkelijkheid geweld aan doet: 1. de traditionele vakman (ondernemingen die vinden dat een oplossing van het duurzaamheidvraagstuk vooral bij de overheid ligt); 2. de betrokken partner (bedrijven die zich ervan bewust zijn dat zij zich in een overgangsfase bevinden maar nog zoekende zijn); 3. de duurzaamheidsleider (partijen die het voortouw nemen vanuit een streven naar duurzaamheid); 4. de innovatieve leider (partijen die het voortouw nemen vanwege het streven innovatief bezig te zijn). Deze vierdeling valt volgens Van Hal in de basis te maken door je de vraag te stellen of partijen maatschappelijk of financieel gedreven zijn en of ze vasthoudend of

veranderingsgericht zijn. “Dat moeten voor de vastgoedsector herkenbare criteria zijn”, aldus de hoogleraar. Van Hal erkent ook dat een dergelijke transitie niet van de ene op de andere dag is gemaakt.

“Zoiets gaat met vallen en opstaan. Er moet niet alleen sprake zijn van maatschappelijke urgentie. Een organisatie moet er intern ook draagvlak voor creëren. Dat betekent medewerkers die het leuk vinden enthousiasmeren om businessplannen te ontwikkelen.

Kennis uitwisselen en dan zorgen dat een plan in de praktijk gerealiseerd wordt. Want dan krijg je binnen de organisatie het zogenoemde zwaan-kleef-aan-effect.”

Ontzorgen

Uiteraard spelen de wensen van de consument bij duurzaamheid een cruciale rol. “Het punt is alleen dat het thema bij de consument nog niet echt leeft. Men heeft een beperkt budget bij de aanschaf van een woning en bij een verbouwing gaat de prioriteit meestal uit naar een nieuwe badkamer of keuken en niet naar energiebesparing. Het verplicht stellen van een bepaalde energiekwaliteit van niet alleen nieuwbouwwoningen, maar ook bestaande woningen kan een groot verschil maken. Maar ik zie ook ontzorgconcepten als oplossing, waarbij de consument alle zorg omtrent het energiezuinig maken van zijn woning uit handen wordt genomen. Inclusief het regelen van subsidies. Voordat dat op grote schaal kan worden ingevoerd, moet er wel wat worden gedaan aan het huidige gebrek aan integrale kennis bij marktpartijen als installateurs en aannemers.”

Toverwoord

Van Hal benadrukte in haar intreerede dat samenwerking tussen partijen in de vastgoedsector essentieel is om duurzaamheid op korte termijn echt een stap verder te brengen. “Kennis, ervaring, opdrachtgever- en opdrachtnemerschap zijn essentieel, maar samenwerking is het toverwoord. Pas dan ontstaan er nieuwe oplossingen. Dat vergt een andere kijk op het ontwikkelings- en bouwproces, maar biedt tegelijkertijd voordelen. Een beter en duurzamer product dat aansluit op de wensen van de consument én beperking van faalkosten. Dus er valt voor de vastgoedsector alleen maar te winnen.”

Naar plug, play en deliver Volgens stedenbouwkundige Martin Dubbeling moeten we niet langer praten over energiebesparende maatregelen maar juist over energieopwekkende maatregelen.

“We moeten nu de slag maken naar woonwijken en bedrijventerreinen die energie produceren. En maak dat maar zichtbaar. Laat maar zien dat energie ook ruimte kost en niet automatisch via de stopcontacten de woningen binnenstroomt.”

M

artin Dubbeling, stedenbouwkundige bij bureau SAB in Arnhem, praat bevlogen over duurzaamheid. Hij is samen met landschapsarchitect Antony Marcelis al geruime tijd voorzitter van de BNSP/NVTL Werkgroep Duurzame Stedelijke Ontwikkeling. De BNSP en de NVTL zijn de beroepsverenigingen van planologen, stedenbouwkundigen en landschapsarchitecten. Op verzoek van het ministerie van VROM stonden Dubbeling en Marcelis tien jaar terug aan de wieg van het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw en in 2005 verscheen van hun hand het boek ‘Duurzame Stedenbouw, perspectieven en voorbeelden’. Een tweede en herziene versie van dit boek ligt binnenkort in de winkel. Terugkijkend op de afgelopen decennia concludeert Dubbeling dat er op het gebied van duurzaamheid heel wat stappen zijn gezet. “Thema’s zoals mobiliteit en verkeer, groen en ecologie en natuurlijk water zijn belangrijk op het gebied van duurzaamheid. Groen en water doen het goed. Zo wordt er geen stedenbouwkundig plan meer opgesteld zonder onderzoek naar natuurwaarden en het opstellen van een waterparagraaf.”

Tobben

Wat betreft mobiliteit en verkeer blijft het in zijn visie helaas nog tobben en mist hij vaak een integrale aanpak. “Het is nog te vaak te eendimensionaal.” Een goed voorbeeld daarvan is volgens hem de wijze waarop veel gemeenten met bedrijventerreinen omgaan. “Gemeenten proberen doorgaans zo snel mogelijk en zo veel mogelijk vierkante meters bedrijventerrein uit te geven. Bedrijventerreinen ontwikkelen en snel geld verdienen met de uitgifte

van kavels op bedrijventerreinen is niet hetzelfde als de lokale economie stimuleren of strategisch omgaan met grondposities.

Veel beter is het om te kijken of je met datzelfde terrein knellende problemen elders in de stad en in de regio kunt oplossen. Wellicht kunnen bedrijven uit andere delen van de stad daarheen worden verplaatst waardoor er ruimte ontstaat voor nieuwe ontwikkelingen in de bestaande steden. In mijn visie draagt een woonwijk of een bedrijventerrein pas echt bij aan de duurzame ontwikkeling van steden en dorpen als hierdoor knelpunten op andere locaties kunnen worden opgelost. Met andere woorden, duurzame stedenbouw dwingt je over de plangrenzen heen te kijken naar de directe omgeving. Gebiedsontwikkeling is veel meer dan simpelweg de optelsom van woningen, kantoren en andere functies en moet uitgaan van integrale concepten. Daarbij hoort ook aandacht voor een nieuwe kijk op mobiliteit en lokale energieopwekking.”

Energieopwekking

Woonwijken en industrieterreinen die in hun eigen energievraag voorzien. Daar moeten we volgens de stedenbouwkundige naartoe. “Op woningniveau kunnen we technisch alles al. Nu gaat het erom de stap naar energieproducerende woonwijken en bedrijventerreinen te maken. Energieopwekking, dat moet het centrale uitgangspunt zijn. En dan mogen die windmolens op en naast het industrieterrein er best staan. En ook die zonnepanelen op de daken mogen goed zichtbaar zijn. Dat heeft ook een signaalfunctie. Immers, het drukt mensen met hun neus op de feiten en dwingt hen met energie bezig te zijn.”

Als we het hebben over de toekomst benadrukt Dubbeling dat die vooral in de bestaande stad zal liggen. “We moeten daar veel meer aan sleutelen. De opgave ligt in het beter benutten van restwarmte, geothermie en het vernieuwen van de sterk verouderde stedelijke energie-infrastructuur. We moeten naar een ‘plug, play en deliver’-infrastructuur, een zogenaamd smart grid, te vergelijken met het internet waar je net zo makkelijk energie kan up- als downloaden. Maar wellicht zijn er in de toekomst ook nieuwe technieken, waardoor we bijvoorbeeld de Noordzee als primaire energiebron voor de Randstad kunnen gebruiken.”

22

december 2009 - naw dossier #34

23

Paul Schnabel directeur Sociaal en Cultureel Planbureau

‘ We zijn een achterlijk land’

naw dossier Duurzame gebiedsontwikkeling

Robbert Jan Piet wethouder van Heerhugowaard

‘ Rendementseisen: de dood in de pot’

Terug naar de warme trui Als het erom gaat duurzaamheid en energiezuinigheid een stap verder te brengen, is de overheid daarvoor de eerst aangewezen partij, vindt Paul Schnabel, directeur van het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP). “Met weten regelgeving en vooral ook financiële prikkels.

H

ij moet er soms wel om lachen. In huis wordt er enorm gelet op het terugdringen van het energieverbruik, maar aan de gevel in de tuin hangt wél een terrasverwarmer. “Loop je continu overal het licht uit te doen, maar wordt die energiewinst er op één avond weer doorheen gejaagd. Maar goed,” verzucht Schnabel, “het schijnt dat het buitenhuis van Al Gore ook meer energie verbruikt dan heel Etten-Leur.”

De directeur van het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP) kan zich goed vinden in de elders in dit nummer geschetste geschiedenis van het begrip duurzaamheid. “De ontdekking dat de fossiele grondstoffen op kunnen en onze afhankelijkheid daarvan ontstonden in de jaren zeventig met de oliecrisis. Met zaken als bodemverontreinigingen en opwarming van de aarde is het milieubewustzijn onmiskenbaar wat gegroeid.” Tegelijkertijd kan hij niet anders dan constateren dat de gemiddelde Nederlander toch zijn portemonnee boven het milieu stelt.

“Neem de olieprijs. Als deze flink stijgt, ontstaat er de bereidheid om de auto vaker te laten staan. Maar zodra de benzineprijs weer naar beneden gaat, rijden we met z’n allen weer vrolijk in het rond. Kortom, het milieubewustzijn hangt heel sterk af van wat men voor energie moet betalen. Tegelijkertijd”, voegt hij eraan toe, “moet bij een hogere energieprijs de terugverdientermijn van energiebesparende maatregelen ook niet te lang duren. Voor sommige maatregelen die bedacht zijn, duurt het tussen de tien en twintig jaar voordat ze zijn terugverdiend. Zo ver kan men niet vooruitkijken.”

Veel extra werkgelegenheid Overdrachtsbelasting

Of we echt een duurzame samenleving worden, hangt volgens Schnabel toch in sterke mate af van wettelijke voorschriften van de overheid en van de vraag of we energiekosten binnen redelijke termijnen met maatregelen positief kunnen beïnvloeden. “In eerste instantie is de overheid de belangrijkste partij om met maatregelen duurzaamheid af te dwingen, maar ook te stimuleren. En dan denk ik vooral aan financiële prikkels.

Bijvoorbeeld dat een koper van een woning minder overdrachtsbelasting hoeft te betalen als het een duurzaam gebouwd en energiezuinig huis is. Wij Nederlanders vinden het nu eenmaal altijd leuk als we minder aan het Rijk hoeven te betalen.” Een ander belangrijk aspect vormt in zijn ogen het comfort. “We zijn daar erg op gesteld. Het liefst doen we in de winter of het binnen nog zomer is. Vroeger werden er ook in huis wollen truien gedragen, maar nu loopt men het liefst in een T-shirt rond. Het moet overal in huis behaaglijk zijn en isolerende maatregelen dragen daaraan bij.”

Gas raakt op

Schnabel erkent dat het veranderen van de bewustwording bij de consument geen gemakkelijke opgave is. “Uit een van onze eigen laatste milieuonderzoeken kwam tien jaar geleden naar voren dat in huizen waar zonnepanelen waren geplaatst, het energieverbruik enorm toenam. ‘Het kan toch niet op’, was de algemene redenering. En dat geldt ook een beetje voor ons gas.

Door onze gasvelden hebben we in de afgelopen decennia nauwelijks werk gemaakt van alternatieve energiebronnen. Op dat gebied zijn we in West-Europa echt een achterlijk land. We hebben geen waterkrachtcentrales, slechts 2000 windmolens en geen kernenergie, omdat we dat destijds met z’n allen niet wilden. En ook zonne-energie wordt nog maar in beperkte mate toegepast. Maar we zullen toch wat moeten, want de fossiele brandstoffen raken echt op.”

Trots is hij op Stad van de Zon. Robbert Jan Piet, wethouder van Heerhugowaard, noemt de nieuwbouwwijk de grootste Kyoto-wijk ter wereld. Tegelijkertijd is er bij hem ook verbazing. “Verbazing over het feit dat er in heel Nederland pas één grote emissieneutrale woonwijk is. Zowel publieke als private partijen moeten elkaar op het gebied van duurzaamheid veel meer uitdagen. Ik zie nog regelmatig plannen voor gebiedsontwikkelingen waarin geen duurzaamheidsparagraaf is opgenomen.

En dat kan eigenlijk niet.”

niet alleen gemakzucht die dergelijke partijen drijft. “Nee, er moet vooral geld op de plank. Sommige marktpartijen hoor ik praten over rendementseisen van 12 procent. Het zal duidelijk zijn dat je dan met dit soort projecten wel direct kunt ophouden.

Rendementseisen zijn de dood in de pot. En dat is jammer, want samen met het bedrijfsleven kom je tot nieuwe mogelijkheden en zoveel betere ontwikkelingen.”

n september opende Prins Willem-Alexander Heerhugowaards nieuwste woonwijk. ‘Stad van de Zon’, een wijk van 1600 woningen die zoveel mogelijk op de zon zijn gericht.

Bijna alle woningen zijn van zonnepanelen voorzien, er is een zelfreinigend watersysteem en volgend jaar krijgt de wijk nog een drietal windturbines. Bovendien is er een bos van 90 hectare aangelegd. Daarmee wordt Stad van de Zon emissieneutraal. “Het is een heel bijzondere wijk en we krijgen dan ook veel collega’s van kleinere maar ook grotere gemeenten over de vloer die komen kijken hoe wij het hier hebben gedaan.”

Toch bespeurt Piet een kentering. De belangstelling voor duurzaamheid neemt volgens hem bij alle partijen toe. “Ik spreek van een sluimerend bewustzijn. We moeten alleen nog echt wakker worden. De wake up call voor de inwoners is een dreigende onbetaalbaarheid van de energiekosten. Voor gemeenten geldt dat zij moeten zorgen voor een leefbare en duurzame omgeving. Daar zitten milieu- en klimaateffecten aan, maar ook sociale en economische aspecten.” En vooral dit laatste is in het huidige economische klimaat heel belangrijk. “De zonne- en windenergieindustrie telt in ons land ongeveer 400 banen. Voor de goede orde, in Duitsland zijn dat er rond de 300.000. Er ligt dus een enorm potentieel aan werkgelegenheid wanneer die sector zich gaat ontwikkelen.”

Dood in de pot

Nieuwe nutsconcepten

I

Ambitie en lef. Dat is volgens de milieuwethouder een eerste vereiste. Niet alleen bij gemeentebesturen, maar ook bij de private partijen. “Een wijk zoals Stad van de Zon zal door de woonconsument nog niet worden gevraagd. Een gemeente, maar ook een gebiedsontwikkelaar, zal wat dat betreft voor de troepen uit moeten lopen. Een gemeentebestuur en gemeentelijke organisaties moeten de visie en focus hebben op de lange termijn. Als die visie en focus er door een gebrek aan kennis onvoldoende zijn, moet de ontwikkelende partij ze aanbieden. ‘Dit is wat we kunnen betekenen voor jullie inwoners.’ Het is te gemakkelijk om alleen maar te realiseren wat gemeenten bestellen.” Het is overigens in zijn ogen

Stad van de Zon mag dan bijna helemaal af zijn, dat wil nog niet zeggen dat Piets taak erop zit. “De ambitie van Heerhugowaard is om de komende jaren als stad energieneutraal te worden. Met andere woorden, we willen evenveel energie gaan opwekken als we verbruiken uit fossiele brandstoffen. Maar om dat te realiseren, moeten we nog een flinke slag maken in de bestaande bouw. En we denken aan nieuwe nutsconcepten, zoals het opzetten van een eigen energiebedrijf. Het grote voordeel daarvan is dat we dan niet meer afhankelijk zijn van grote energieprijsstijgingen. Want iedereen die de literatuur bijhoudt, begrijpt dat ‘the end of oil’ er echt aankomt.”

24

december 2009 - naw dossier #34

Bas van de Griendt, Martijn van Gelderen en Jos de Vries, het ‘groene kenniscentrum’ van Bouwfonds Ontwikkeling:

' Wij zijn geen Don Quichot’s' Milieu en duurzaamheid tot in de diepste haarvaten van de organisatie brengen en zorgen dat ze stevig verankerd worden in gebiedsontwikkelingen. Dat is in het kort de taak van milieumanager Bas van de Griendt, manager omgevingskwaliteit Martijn van Gelderen en Jos de Vries, adviseur duurzame energie en duurzaam bouwen.

Van de Griendt: “Noem ons maar IDEA. Dat staat voor Instituut voor Duurzame en Economische Argumentatie.”

Zij zien zich niet als een stel verlichte geesten en zeker niet als donquichots.

“Wij vechten namelijk niet tegen windmolens”, zegt Martijn van Gelderen.

Tegelijkertijd weten zij als geen ander dat het teweegbrengen van een cultuurverandering geen eenvoudige opgave is. “Het gaat om de trits kennis, attitude en gedrag. Wij zijn binnen Bouwfonds Ontwikkeling het kenniscentrum over duurzaamheid en milieu. Door het verspreiden van kennis en het verzorgen van incompanytrainingen geven wij de medewerkers nieuwe inzichten. Dat moet leiden tot een andere houding ten opzichte van milieu en duurzaamheid.

Dat je bijvoorbeeld duurzame oplossingen

daarin speelt de interne werkgroep milieu en duurzaamheid, waarin ontwikkelingsmanagers, projectmanagers en verkoopmanagers uit de regio zitten. Volgens Van Gelderen zijn er op het gebied van kennisverbreding al veel resultaten geboekt en wordt er intern nu hard gewerkt aan de attitude. “En ook daarin zie je dat er nu flinke stappen worden gezet. Een treffend voorbeeld is dat de leden van de werkgroep lange tijd zeiden dat lagere energielasten geen verkoopargument zijn. En tijdens een van de laatste bijeenkomsten kwamen ze daar op terug. Lagere energielasten zijn nu volgens hen wel degelijk een goed verkoopargument.”

Noem ons IDEA: het Instituut voor Duurzame en Economische Argumentatie kiest omdat dat meer kwaliteit aan ontwikkelingen toevoegt en niet omdat regelgeving het voorschrijft. En zit dat eenmaal goed tussen de oren, dan wordt het een vanzelfsprekend gedrag”, zegt Van de Griendt.

Ze hebben het over uploaden van kennis in de organisatie. Een belangrijke rol

Kosten en baten

Waar het volgens Jos de Vries vooral om gaat, is het inzichtelijk maken van de kosten die bepaalde keuzes met zich meebrengen. “Ik adviseer ontwikkelingsen projectmanagers bijvoorbeeld over energieconcepten en de bijbehorende energieprestaties, investerings- en

exploitatiekosten. Met exploitatiemodellen kan ik mijn collega’s concreet laten zien waar ze de consument financieel mee opzadelen; niet alleen op de korte maar ook op de lange termijn. Soms schrikken ze ervan. Dan valt bijvoorbeeld het toepassen van bodemenergie of warmtepompen te nadelig uit en moeten er andere keuzes worden gemaakt.”

Van Gelderen knikt. “Keuzes maken, daar gaat het om. Maar dat kan feitelijk pas op het moment dat je vraagstukken integraal gaat benaderen, want dan komen mogelijke oplossingen ook sneller in beeld.

Essentieel is dat bij de planvorming behalve technische ook de juridische en financieel-economische aspecten worden meegewogen. Dat zijn we hier de MREbenadering gaan noemen. Daarin gaat het vooral om het zoeken naar een balans tussen milieukundige, ruimtelijke en economische aspecten van gebiedsontwikkeling.” Van de Griendt voegt daaraan toe: “Je kunt wel enorme ambities hebben, maar daar kun je simpelweg niet in wonen. Het moet allemaal ook nog wel economisch verantwoord zijn. Met andere woorden, wat zijn de financieel-economische aspecten van de ontwikkeling in termen van kosten en opbrengsten? Dat lijkt op het eerste gezicht wellicht een platvloerse benadering, maar het maakt juist duidelijk wat haalbaar en betaalbaar is.”

Volgens het drietal geeft de MRE-benade-

Van links naar rechts Martijn van Gelderen, Jos de Vries en Bas van de Griendt

ring ook antwoord op de vraag bij welke partij de kosten en baten liggen. De Vries: “Bij de planvorming is het realiseren van een kwalitatieve en duurzame gebiedsontwikkeling het uitgangspunt. Als je echter helder hebt wat de kosten en opbrengsten zijn, dan kun je waarde creëren door zaken anders te organiseren of een andere verdeelsleutel toe te passen. Techniek is er namelijk zat. Waar het nu om gaat is juist om een economische drager aan het plan én aan het duurzaamheidsvraagstuk toe te voegen.”

Van Gelderen, die in zijn functie van manager omgevingskwaliteit ondersteuning geeft aan ontwikkelings- en projectmanagers bij de plan- en besluitvorming, benadrukt dat de praktijk vaak nog weerbarstig is. “Ik bespeur zeker bij de buitenwacht toch vaak nog wel een sectorale benadering. Dan worden bijvoorbeeld bodem- en waterdossiers binnen één plan apart benaderd. Terwijl als je daar integraal naar kijkt, er meer winst te boeken is. Verschillende sectoren integraal benaderen en koppelen aan milieu en duurzaamheid, daar gaat het om.

En op het moment dat dat binnen een ontwikkeling lukt, betekent dat een verhoging van de plankwaliteit en dus voor iedereen winst.”

Wooncalculator

Het ‘groene kenniscentrum’ constateert dat deze benadering steeds meer bij de

medewerkers van Bouwfonds Ontwikkeling tussen de oren gaat zitten. Van de Griendt: “Wij houden ze een spiegel voor, geven ze vervolgens een rugzak gevuld met kennis en een gereedschapskist met tools zoals bijvoorbeeld de woonlastencalculator.” De Vries haakt in: “Ook dat is weer zo’n instrument waarmee je duidelijk kunt maken wat een keuze voor enerzijds het project en de omgeving en anderzijds de portemonnee van de eindgebruiker betekent. Kortom, daarmee maak je de belangen van people, planet én profit helder. Als alle drie de belangen worden gediend is er daadwerkelijk sprake van duurzaam vastgoed.”

Tegelijkertijd is het drietal zich ervan bewust dat de buitenwacht die koppeling nog niet als vanzelfsprekend ervaart. Van Gelderen: “Het valt mij op dat ik bijvoorbeeld bij bijeenkomsten over duurzaamheid soms de enige ontwikkelaar ben.” Van de Griendt: “Daarmee laten we wel zien dat Bouwfonds Ontwikkeling er echt mee bezig is. Dat hebben we naar mijn idee in het verleden wat te weinig voor het voetlicht gebracht. Want wie weet nog dat wij de ontwikkelaar waren van Ecolonia bij Alphen aan den Rijn? Destijds toch de meest duurzame en milieuvriendelijkste wijk van Nederland. Meer recentelijk zijn we nauw betrokken geweest bij de ontwikkeling van Stad van de Zon bij Heerhugowaard. Dat zijn toch blinkertjes waarmee wij vooroplopen.”

Bas van de Griendt (1966) werkt sinds 2005 bij Bouwfonds Ontwikkeling.

Daarvoor werkte hij 15 jaar als milieuadviseur en procesmanager voor de vastgoedmarkt. Als milieumanager is Bas verantwoordelijk voor de duurzaamheidsstrategie van Bouwfonds én voor de operationalisatie ervan. Belangrijke onderdelen daarvan zijn kennismanagement en het actief deelnemen aan het maatschappelijk debat over milieu en duurzaamheid. Bas is voorzitter van de Commissie Milieu en Duurzaamheid van de NEPROM en docent bij diverse vastgoedopleidingen. Bas publiceert regelmatig over milieu en duurzaamheid. Hij is auteur van onder meer de boeken 'Waarde vervuild vastgoed - Stappenplan voor een zuivere taxatie' (1999) en 'Grond voor zorg. Stof tot nadenken' (2007) en is coauteur van verschillende andere boeken op het gebied van milieu en duurzaamheid.

Martijn van Gelderen (1975) is als manager omgevingskwaliteit bijna twee jaar werkzaam bij Bouwfonds. Hij adviseert ontwikkelings- en projectmanagers bij milieuvraagstukken op het gebied van bodem, water, lucht, geluid, externe veiligheid, flora en fauna en dergelijke.

Dat doet hij voor alle fasen van gebiedsontwikkeling; van grondaankoop tot gebouwverkoop. Martijn studeerde fysische geografie in Utrecht en studeerde in 2000 af. Voor Bouwfonds werkte hij bijna acht jaar als milieuadviseur en directievoerder van (milieu)projecten, onder andere bij CSO Adviesbureau voor Ruimte, Water en Milieu in Bunnik.

Jos de Vries (1970) is adviseur duurzame energie en duurzaam bouwen en sinds begin 2009 werkzaam bij Bouwfonds Ontwikkeling. Jos adviseert ontwikkelings- en projectmanagers over de keuzes die ze hebben om hun energiedoelstellingen te halen; niet alleen technisch, maar ook financieel. Daarbij geeft hij niet alleen inzicht in investeringskosten, maar vooral ook in exploitatiekosten. Daartoe ontwikkelde hij o.a. exploitatiemodellen en de woonlastencalculator. Voor Bouwfonds werkte hij bij Cauberg-Huygen aan vooruitstrevende projecten zoals het mijnwaterproject in Heerlen en was hij een van de redacteurs van de 'Toolkit Duurzame Woningbouw'.

december 2009 - naw dossier #34

overzicht

26

juni 2009 #32

april 2009 #31

dossier

december 2008

Extra dossier november 2008

27

naw dossier Duurzame gebiedsontwikkeling

Dit is de nieuwste aflevering in een reeks dossiers rond g ­ ebiedsontwikkeling onder de vlag van het NAW platform. Eerdere ­publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook aanmelden ­wanneer u het NAW k ­ wartaalmagazine of de NAW nieuwsbrief wilt ontvangen.

september 2008

www.naw.nl

Kust en kade

dossier Kust en kade september 2009

Bouwfonds als partner in Grondexploitatie

dossier Bouwfonds als partner in Grondexploitatie juni 2009

Wonen in de Randstad

dossier Wonen in de Randstad april 2009

Betaalbare woningen

dossier Betaalbare woningen december 2008

gebieds­ ontwikkeling in Engeland

extra dossier Leren van gebiedsontwikkeling in Engeland november 2008

gebieds­ ontwikkeling en voorzieningen

dossier Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

dossier Waterfront­ ontwikkeling najaar 2004

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

dossier Grondbeleid winter 2002

dossier Appartementenmarkt najaar 2002

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

dossier Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

dossier Infra knooppunten winter 2004

juni 2008

gebieds­ ontwikkeling en openbaar vervoer

Dossier Innovatie in duurzaamheid

Dossier Mixed-use in kleine kernen

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief

• Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

• Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

dossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

dossier Senioren en wonen zomer 2006

dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

publicatie Sterk in grondexploitatie juni 2007

dossier Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Concept- en gebiedsontwikkeling zomer 2002

dossier Woningmarkt najaar 2003

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Wonen en werken voorjaar 2002

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001

28

december 2009 - naw dossier #34

www.naw.nl