NAW Dossier 32

1

juni 2009 #32

Bouwfonds als partner in grondexploitatie

2

juni 2009 - naw dossier #32

inhoud

juni 2009 - naw dossier #32

04 Visie 04 08 11 12 14

Colofon Dit dossier is samengesteld in opdracht van

Visie Grondexploitatiewet Grondexploitatiemodellen Grondexploitatie in 4 stappen Voorbeelden van grondexploitatie

Bouwfonds Ontwikkeling.

Concept, eindredactie en productie: Proof Reputation,

16 Projecten

www.proof.nl Art direction: Potato Pixels

16 18 20 22 24

Vormgeving: Atelier van GOG, www.ateliervangog.nl Fotografie: Maarten Willemstein, Michiel van Nieuwkerk Productiebegeleiding: Printport

Perkpolder, Hulst: joint venture Leidschendam-Centrum: joint venture Berggierslanden, Meppel: faciliterend model Kortenoord, Wageningen: concessiemodel Stadsoevers, Roosendaal: joint venture

Drukwerkinkoop: Kobalt bv Bouwfonds Ontwikkeling

26 Meningen

Contact: Ingrid Bontkes naw@bouwfonds.nl

26 27 28 29

www.naw.nl www.bouwfonds.nl tel. 033 253 94 71

04:

Visie Bouwfonds Ontwikkeling

20:

In Meppel realiseert Bouwfonds Ontwikkeling een woonwijk , gefaciliteerd door de gemeente.

Wim van Veelen: 'Gedeelde belangen' Fons Jacobs: 'Helder communiceren' Wout van Hees: 'Een kans op verandering' Marcel Houtzager: 'Zij steken hun nek uit'

18:

Hoe een joint venture nieuw leven brengt in Leidschendam-Voorburg

26:

Wim van Veelen in Vathorst: "Grondexploitatie moet je bedrijfsmatig aanpakken."

4

juni 2009 - naw dossier #32

5

naw dossier over grondexploitatie

Visie

Grondexploitatie in beweging Er is heel wat aan de hand rond het onderwerp grondexploitatie.

De economische crisis, een nieuwe wet, nieuwe samenwerkingsvormen. In dit dossier de visie van Bouwfonds Ontwikkeling op grondexploitatie anno 2009 en op de rolverdeling tussen gemeenten en markt. Op dit moment is Bouwfonds actief in circa 80 grondexploitaties binnen diverse samenwerkingsverbanden.

Grondexploitatie, de financiële en operationele onderbouwing van een gebiedsontwikkeling, heeft de afgelopen decennia in ons land belangrijke ontwikkelingen doorgemaakt. Tot begin jaren negentig van de vorige eeuw waren het de grotere gemeenten die de grondexploitaties voerden. Zij wilden ervan verzekerd zijn dat hun gemeentelijke doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting, economie en groen werden gerealiseerd. Daarnaast gebruikten zij de grondexploitatie om winstgevende projecten ‘in de wei’ te verevenen met onrendabele (binnenstedelijke) projecten. In de praktijk betekende dit dat de gemeente een stedenbouwkundige visie ontwierp, het bestemmingsplan maakte, evenals de verkavelingsplannen, zelfstandig de grond verwierf, deze bouwrijp maakte en vervolgens de bouwrijpe kavels uitgaf aan bouwers en ontwikkelaars. De gemeente had zo de volledige sturing en uitvoering van de grondexploitatie in de gebiedsontwikkeling.

Van huur naar markt Met de nota’s ‘Volkshuisvesting in de jaren negentig’ (1989) en de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex, 1992) kwam het accent in de woningproductie te liggen op de bouw van koopwoningen. Deze verschuiving kwam onder andere voort uit de noodzaak bij de overheid om

het financieringstekort te verkleinen, dus te bezuinigen. Ook een veranderende opvatting over de rolverdeling tussen markt en overheid lag aan deze verschuiving ten grondslag. De (rijks)overheid meende dat de ‘staatgestuurde’ stedenbouwkundige en woningbouwplanning te ver was doorgeschoten. De rol van de markt diende (weer) prominenter te worden. Het gevolg was dat de risico’s in de grondexploitaties minder dan voorheen werden afgedekt door woning- of locatiesubsidies. Bovendien namen voor gemeenten de risico’s toe door de onbekendheid met het te ontwikkelen product: niet de bekende sociale huurwoningen, maar uiteenlopende typen marktwoningen voor een kritische woonconsument.

Toen de rijksoverheid de Vinex-locaties aanwees, stelden de meeste gemeenten zich dan ook in eerste instantie terughoudend op bij de grondverwerving. Zij benaderden vaak ontwikkelaars en bouwers om grond te verwerven. In andere gevallen namen ontwikkelaars het initiatief, vaak - zij het niet altijd - na overleg met de gemeente. Op deze manier werd speculatie met de grond tegengegaan en verzekerden veel gemeenten zich ervan dat hun eigen doelstellingen werden gerealiseerd, zonder dat ze al te veel risico liepen.

Plannen... die een sterke oriëntatie hebben op de consument, waarin rekenen en tekenen in wisselwerking plaatsvinden, die niet te optimistisch zijn, maar uitgaan van realistische parameters, waarin men zich niet rijk rekent... komen sterker uit de crisis.

6

juni 2009 - naw dossier #32

Diverse grondexploitatiemodellen Sindsdien hebben zich in de samenwerkingsverbanden tussen gemeenten en marktpartijen diverse grondexploitatiemodellen ontwikkeld, elk weer met hun eigen variaties. In grote lijnen zijn er twee typen grondbeleid te onderscheiden. Het ene model is dat waarin de gemeente een actief grondbeleid voert, dus zelf grond verwerft en de verantwoordelijkheid heeft over bouw- en planvorming, het bouw- en woonrijp maken en de uitgifte van de grond. Het tweede type model is dat waarbij de gemeente een faciliterend grondbeleid voert. In dat geval formuleert de gemeente doelstellingen en randvoorwaarden, de marktpartijen (ontwikkelaars) verwerven de grond en voeren de grondexploitatie. Dit kan in diverse vormen gebeuren, bijvoorbeeld in een joint venture, een joint venture met opstalexploitatie of in een concessiemodel. Voor een nadere uitwerking van deze modellen, zie het kader op pagina 11.

Sturingsinstrumenten voor de gemeente Onderzoek heeft aangetoond dat de meeste gemeenten de laatste jaren kozen voor een faciliterend grondbeleid, waarbij een groot deel van de verantwoordelijkheid, maar ook van de risico’s, bij de marktpartijen werd neergelegd. Soms werden gemeenten gedwongen tot faciliterend grondbeleid, omdat marktpartijen die gemeenten bij de grondverwerving te snel af waren. Met de

7

Structuurvisie, het bestemmingsplan, de wet van voorkeursrecht en de Onteigeningswet beschikt de gemeente echter over de nodige instrumenten om de publieke belangen te kunnen formuleren en bewaken. In 2008 kwam daar, in het kader van de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening, ook de Grondexploitatiewet bij. Deze biedt de gemeente een extra ‘stok achter de deur’ wanneer marktpartijen niet of onvoldoende aan publieke voorzieningen willen meebetalen. (Zie voor informatie over de Grondexploitatiewet en de consequenties daarvan voor gemeenten het kader op pagina 8). Bouwfonds is altijd voorstander geweest van deze regeling, omdat die de praktijk die Bouwfonds sinds tientallen jaren hanteert, bevestigt. De Grondexploitatiewet biedt duidelijkheid naar beide kanten en kan daarom – mits doordacht toegepast – het onderhandelingsproces aanmerkelijk versnellen.

De samenwerking tussen overheid en markt in dit faciliterende model heeft voor beide partijen voordeel. De gemeente ziet haar doelstellingen gerealiseerd via vooraf gemaakte afspraken en kan blijven sturen met behulp van bovengenoemde instrumenten. Tegelijkertijd kan de gemeente de risico’s, het procesmanagement en de fi nanciële rompslomp van een grondexploitatie uit handen geven. De marktpartij, en zeker een grote partij als Bouwfonds Ontwikkeling, stuurt op deze manier mee op ontwerp en programma, op tempo en kostenbeheersing en kan zo de risico’s beheersen. Dat is haar bedrijfseconomische belang.

Grondexploitatie in crisistijd De huidige economische tegenwind zal zeker negatieve gevolgen hebben voor de lopende en geplande grondexploitaties, zowel in fi nanciële zin als in operationele, dus wat betreft de doorlooptijd en fasering. Doordat de afzetbaarheid van woningen, kantoren, winkels en bedrijfsruimtes onder druk staat, komt ook de afzetbaarheid van bouwrijpe gronden uit de grondexploitaties onder druk te staan, zowel in tijd als in geld.

De exploitatieberekeningen gaan uit van (optimistische) verwachtingen over de groei van de uitgifteprijzen, die weer gebaseerd zijn op de verwachting dat de verkoop- en verhuurprijzen van vastgoed blijven stijgen. Met de forse residuele grondprijzen (zie kader op pagina 7) die dat oplevert, is er ruimte voor verevening, dat wil zeggen voor het bekostigen van bijvoorbeeld sociale woningbouw, van de infrastructuur , groen en water. Wanneer de grondexploitatie onder druk staat, zijn die vereveningen het eerste waarop wordt bezuinigd. Men valt dan terug op de ‘ondergrens’, namelijk de verplichte bijdragen aan de kavelprijzen voor sociale woningbouw en de openbare ruimte.

En ook die openbare ruimte zal vaak niet aan de versobering ontkomen.

Met name de projecten in uitvoering ondervinden hiervan de consequenties. Daar zijn de kosten al gemaakt, terwijl de inkomsten langer op zich laten wachten omdat het plan sterk wordt gefaseerd met het opknippen in kleine deelplannen. De grondopbrengsten vallen ook tegen omdat het geactualiseerde programma andere (goedkopere) woningen bevat. Soms biedt het opschuiven van ‘dure’ investeringen voorlopig uitkomst. Bij de andere plannen is de beste strategie op dit moment: het stopzetten van alle planvorming en uitvoering. En wachten op betere tijden met handhaving van de oorspronkelijke kwaliteitsambities. Dat moet dan uiteraard tegen doorlopende (rente)

naw dossier over grondexploitatie

Bouwfonds Ontwikkeling stuurt mee op programma, tempo en kosten en houdt zo de risico's in de hand kosten. Bouwfonds hecht eraan met de gemeente en haar private partners gezamenlijk een keuze uit verschillende strategieën te maken. Op dit moment wordt bij ontwikkelingsprojecten veel aandacht besteed aan het ‘fi netunen’ binnen lopende projecten. In de praktijk betekent dat dat het realiseren van goedkopere woningen naar voren wordt gehaald, dat het aantal te realiseren duurdere woningen wordt verkleind en dat verdichting plaatsvindt. Toch is het zaak op te letten dat de programma’s niet verschralen. Nu woningen niet meer automatisch al van tevoren worden verkocht, zal vaker ‘vanuit de put’, bij oplevering, kopers gevonden moeten worden. Het is daarom zaak nog meer aandacht te besteden aan het compleet woonrijp afleveren van woningen, dus met gras, bomen, waterpartijen, speelvoorzieningen. Wij kijken kritisch naar architectonische hoogstandjes die niet aansluiten op de voorkeur van woningkopers, maar bewaken de totale beeldkwaliteit van het plan. Wij willen niet beknibbelen op voorzieningen zoals parken, scholen en zorg, maar deze juist naar voren halen. De koper wordt kritischer en moet dus verleid worden.

Voor Bouwfonds Ontwikkeling blijft het uitgangspunt het ruimtelijk kwaliteitsniveau te handhaven. Ook kiest Bouwfonds ervoor om plannen voor duurdere woningen op mooie plekken niet om te zetten naar het realiseren van goedkopere woningen, maar ze uit te stellen. Middeldure woningen op gemiddelde locaties komen hier wel voor in aanmerking. Wij willen de woningmarkt op gang houden. Op verschillende locaties in uiteenlopende gemeenten maken we afspraken waarbij vaak naast de gemeente ook een corporatie betrokken is. Ieder spant zich extra in en brengt (fi nanciële) offers om plannen toch doorgang te laten vinden.

Grondexploitatie terug bij gemeente?

In de afgelopen jaren hebben commerciële marktpartijen, waaronder bouwende ontwikkelaars en later ook woningcorporaties, vaak grondposities ingenomen om daarmee hun bouwposities zeker te stellen. De kredietcrisis heeft daarin verandering gebracht. Op dit moment hebben veel marktpartijen moeite om hun grondposities te (her)fi nancieren. Financiering wordt duurder en lastiger, de inkomstenstroom vanuit de verkoop van onroerend goed is opgedroogd. Grond, tot voor kort een waardevol vermogen dat woningproductie op langere termijn veilig stelt, wordt nu een last. De voordelen van het via de grondexploitatie kunnen meesturen, worden nu overschaduwd door de risico’s die een grondexploitatie ook met zich meebrengt.

Marktpartijen die grondposities hebben verworven met het doel die in te leveren bij een gemeente of woningcorporatie in ruil voor een bouwclaim, willen dat nu zo snel mogelijk doen, om hun balans te verlichten en hun fi nancieringslasten terug te

Residuele grondwaarde De grondprijs is een afgeleide van de marktwaarde van de bebouwing die erop wordt gerealiseerd. De meest voorkomende methode om de grondprijs te bepalen is de residuele methode. Daarbij wordt de grondprijs bepaald door het positieve verschil, het ‘residu’, tussen de verkooprijs (van de woning) en de brutobouwsom. In die brutosom zitten de kosten, winst en het risico van architect, aannemer en ontwikkelaar. Het residu wordt gebruikt voor verevening: er worden minder rendabele onderdelen van een grondexploitatie, zoals publieke voorzieningen en groen, mee bekostigd. In economisch minder goede tijden, als de verkoopprijzen dalen, daalt dit residu extra hard, met als gevolg dat er minder geld overblijft voor verevening.

8

juni 2009 - naw dossier #32

9

Wij zijn aanvullend op gemeente en woningcorporaties en kunnen zelfs taken overnemen, als daar behoefte aan is dringen. Bouwfonds Ontwikkeling volgt in sommige gevallen ook die koers, maar blijft er over het algemeen naar streven wél zelf de grondexploitatie te voeren.

Op dit moment zien we dus dat marktpartijen zich minder bezig gaan houden met grondexploitaties. Een aantal private grondexploitanten verdwijnt. Wel gaan meer woningcorporaties grondexploitaties voeren. We zien een verschuiving in de richting van de gemeenten en, zij het minder zichtbaar, van woningcorporaties. Vanuit deze situatie trekken gemeenten uiteenlopende conclusies. Een deel, dat financieel ook draag-

De Grondexploitatiewet als stok achter de deur Een jaar geleden trad de nieuwe Grondexploitatiewet in werking. Een extra instrument voor gemeenten om grondexploitaties te sturen. Hoe werkt het in de praktijk? In de nieuwe Grondexploitatiewet zijn voor gemeenten de mogelijkheden tot het verhalen van kosten voor zaken als bouwrijp maken en algemene, bovenwijkse voorzieningen verruimd.

over woningbouwcategorieën. Zo kan het exact aangeven hoeveel sociale woningbouw er moet komen en waar die gebouwd moet worden.

De Grondexploitatiewet biedt nu het middel van het exploitatieplan.

Dat wordt door de gemeente opgesteld en bevat regels voor het omslaan van de kosten over de verschillende uitgiftecategorieën. In het exploitatieplan staan eisen voor de inrichting van de openbare ruimte, de nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken. Verder worden er bepalingen opgenomen over de fasering van de uitvoering en de koppeling van bepaalde onderdelen, bijvoorbeeld dat een geluidswal eerst klaar moet zijn voordat er aan de bouw van woningen kan worden begonnen. Het exploitatieplan kan verder ook bepalingen bevatten

Exploitatieplan niet verplicht De invoering van de nieuwe wet heeft heel wat voeten in de aarde gehad. Veel gemeenteambtenaren en andere betrokkenen zijn ervoor op cursus gegaan. Het opstellen van een exploitatieplan is namelijk geen sinecure. Nu, een jaar later, blijkt dat er in de praktijk nog niet veel is veranderd. Voor de meeste grote marktpartijen, ook voor Bouwfonds Ontwikkeling, was het al gebruik om in het voortraject met gemeenten om de tafel te gaan zitten en afspraken te maken over de zaken die nu in een exploitatieplan thuishoren. Deze ‘anterieure afspraken’ over kosten, kwaliteit,

Onderdeel van de Grondexploitatiewet is een landelijk geldende kostensoortenlijst. Daarin staan alle typen kosten die binnen een grondexploitatie berekend mogen worden. Dit voorkomt veel onduidelijkheid en scheelt in de onderhandelingstijd.

verevening, fasering en woningcategorieën pakken in de meeste gevallen naar ieders tevredenheid uit. Daar gaat doorgaans een onderhandelingsproces aan vooraf.

De kostensoortenlijst die onderdeel is van de nieuwe Grondexploitatiewet geldt niet voor anterieure afspraken. Wat niet wil zeggen dat de lijst bij het maken van deze afspraken niet ook op tafel kan komen. En al biedt de wet nu de mogelijkheid tot het opstellen van een exploitatieplan, verplicht is dat niet. Sterker nog: anterieur gemaakte afspraken, dus afspraken die al in een eerder stadium zijn gemaakt, gaan vóór het exploitatieplan.

Komen partijen in een gebiedsontwikkeling er van tevoren met elkaar uit, dan is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig. Wel kan dat noodzakelijk worden wanneer andere marktpartijen weigeren mee te betalen aan algemene voorzieningen in het plan: de zogenaamde freeriders. In dat geval kan de gemeente alsnog een exploitatieplan opstellen en met deze stok achter de deur die partijen dwingen mee te betalen.

naw dossier over grondexploitatie

krachtig is, wil zelf meer in grondexploitatie doen, en kan dat ook nu die grond sneller beschikbaar komt. Een ander deel beschikt niet over die financiële draagkracht en/of wil de risico’s van een grondexploitatie niet lopen. Voor deze gemeenten telt vooral dat het publieke programma van eisen gerealiseerd wordt. Ze zoeken naar zekerheden en realisering van hun publieke kwaliteitseisen. Zij zoeken private partners die daaraan tegemoet kunnen komen.

Bouwfonds Ontwikkeling heeft als een van de weinige marktpartijen nog wel degelijk de ambitie om zelf grondexploitaties te runnen en wil daarin graag samenwerken met gemeenten en woningcorporaties. Wij kunnen die keuze ook maken omdat we een ervaring van decennia hebben op dit terrein. En omdat we, mede dankzij de fundering van de Rabobank als 100% aandeelhouder, ook financieel zeer stevig in onze schoenen staan.

Bouwfonds blijft grondexploitaties doen

In de nabije toekomst richt Bouwfonds haar organisatie nog meer in op het kunnen innemen van een positie in de initiatieffase. Niet alleen door gronden te verwerven, maar vooral door nog meer te sturen op de inzet van de daarvoor beschikbare en benodigde kennis en kunde. Daarmee zijn wij aanvullend op gemeenten en woningcorporaties en zelfs in staat, als de behoefte bestaat, om taken over te nemen. Zo heeft Bouwfonds in Zwolle voor het plan Prinsenpoort een ontwerpfestival georganiseerd, waarmee de bewoners een royale inbreng in de planvorming kregen. De intensieve voorbereiding effende de weg naar een vlot verloop van de planologische procedures. Door onze ‘lange adem’ en het ontberen van een ‘hit and runmentaliteit’ zijn wij in staat langjarige relaties met partijen aan te gaan. Als we ergens aan beginnen maken we het ook af. Daarbij past dat je dan ook vroeg in stapt.

Grondexploitatie is een langjarig, gecompliceerd traject en niet alle gemeenten beschikken over voldoende kennis en capaciteit om dit traject vol te houden. Bouwfonds heeft die wel en kiest ook voor het behoud daarvan. Sterker, Bouwfonds wil nadrukkelijker in het vroegste stadium van de planontwikkeling een positie verwerven. In die fase is de invloed op de waardeontwikkeling van idee tot eindproduct immers het grootst. En omdat de mening van de consument een steeds grotere rol zal gaan spelen, is de inbreng van een marktpartij juist in die fase waardevol. Bouwfonds biedt niet alleen creatieve en conceptuele vaardigheden, maar ook organiserend vermogen daar waar het gaat om het verwerven van draagvlak, procesmanagement en risicobeheersing.

Tegelijkertijd zijn wij vanuit onze achtergrond gewend om publieke programma’s te respecteren, zoals het aandeel sociale woningbouw en het meebetalen aan publieke voorzieningen.

Wij willen een grondexploitatie sluitend hebben, een saldo van nul, maar liefst nog wat in de plus, dat zit nu eenmaal in onze genen. En dat betekent óók dat we de kwaliteit van een gebiedsontwikkeling blijven bewaken. Zo heeft Bouwfonds Ontwikkeling bijvoorbeeld in de wijk De Woerd in Leidsche Rijn ervoor gekozen om volwaardige bomen te planten, in plaats van de bekende ‘sprietjes’. Een dure oplossing, maar wel een die de kwaliteit van het wonen in de wijk vergroot en daarmee uiteindelijk ook de commerciële waarde.

Ook wij moeten aan onze aandeelhouders kunnen uitleggen waarom we nog steeds grondexploitaties doen, met andere woorden: wij hebben het vertrouwen dat we in staat zijn ook in moeilijker tijden een rendabele grondexploitatie te voeren.

Na de crisis: Bouwfonds Ontwikkeling als betrouwbare en deskundige partner De huidige crisis zal blijvend haar sporen nalaten, ook als het gaat om samenwerkingsvormen binnen gebiedsontwikkeling. Het klassieke model, waarin de gemeente zelf grondexploitatie doet, zal blijven. En in onze ogen is dat geen verkeerde keuze, ook wanneer de belangen complex en tegenstrijdig zijn. Soms kiezen we zelf ook voor het afnemen van bouwkavels. Het is alleen wel een onderwaardering van de kwaliteit en expertise van een gebiedsontwikkelaar als Bouwfonds Ontwikkeling. Wie kijkt naar ons portfolio van de laatste decennia, ziet dat we als samenwerkingpartner of als regisseur in gebiedsontwikkeling meerwaarde te bieden hebben. Die meerwaarde zit hem in onze uitgebreide expertise (onder meer financieel, economisch en juridisch), onze deskundigheid op het gebied van integrale gebiedsontwikkeling, onze kennis van de markt en onze stevige financiële achtergrond.

10

juni 2009 - naw dossier #32

Die meerwaarde zit ook in onze kennis over de wereld onder het maaiveld: de ondergrond en de bodem. Die heeft in toenemende mate invloed op grondexploitaties. Gebiedsontwikkeling vindt steeds vaker plaats in binnenstedelijke gebieden. Op plekken dus waar eerdere gebruikers hun sporen hebben achtergelaten: niet alleen vervuiling als gevolg van industriële activiteiten, maar ook oudheidkundige vondsten en een wirwar aan ondergrondse (nuts)voorzieningen. Daarnaast biedt de bodem ook nieuwe mogelijkheden, bijvoorbeeld als het gaat om parkeerruimte of om duurzame energieoplossingen. Kortom, de bodem wordt meer en meer een factor van betekenis binnen een grondexploitatie.

Met de sanering en de afvoer van vervuilde grond zijn veel tijd en geld gemoeid, en datzelfde geldt voor het op de juiste wijze omgaan met archeologische vondsten en het opnieuw ‘ordenen’ van ondergrondse nutsvoorzieningen. Dieper graven omwille van parkeervoorzieningen levert meer af te voeren grond op die – als je pech hebt – ook nog eens zwaar vervuild is. En ook het geschikt maken van de bodem voor energieoplossingen (warmtekoudeopslag) vraagt geld, tijd en zeer veel deskundigheid. Een voorbeeld: in het project Plantage de Sniep in Diemen bedroegen de kosten voor sanering van de bodem omgerekend A 25.000 per woning! Om te voorkomen dat dit soort kosten te zwaar op de grondexploitatie gaan drukken, zijn een goede samenwerking en duidelijke afspraken nodig tussen gemeente, provincie en ontwikkelaar en moet grote deskundigheid worden ingezet vanaf het allereerste begin van de gebiedsontwikkeling.

Niet voor niets heeft Bouwfonds al twintig jaar een eigen afdeling milieu en energie in de gelederen. Onlangs is het milieuteam nog versterkt met een extra bodemexpert en een deskundige op het gebied van duurzame energieoplossingen.

Bouwfonds Ontwikkeling doet geen verwerving, stelt geen grondexploitatie op, zonder eerst exact te berekenen welke rol de bodem in die exploitatie speelt, vanaf de allereerste grondaankoop tot en met de laatste huizenverkoop. De laatste jaren hebben we op het punt van transformatie van (vervuilde) fabrieksterreinen o.a. ervaring opgedaan bij de Westergasfabriek in Amsterdam, en op dit moment zijn we volop in de weer bij o.a. de Oostergasfabriek in Amsterdam, de Binckhorst in Den Haag en de Kanaalzone in Apeldoorn.

Afscheid nemen van de details Een gemeentelijke grondexploitatie vraagt veel van een gemeente. Een duidelijke visie en een grote mate van enthousiasme zijn nodig om zo’n langdurig traject tot een goed einde te brengen. Daarnaast moet de gemeente beschikken over grond en zeker ook over een stevige fi nanciële buffer. Verder vraagt het gecompliceerde karakter van een grondexploitatie om een hoge mate van professionaliteit binnen het gemeenteapparaat.

En ten slotte zal de gemeente zeer kritisch bij zichzelf te rade moeten gaan om duidelijk boven tafel te krijgen wat ze precies wil en kan.

Maar ook wanneer de grondexploitatie geheel door een marktpartij word gevoerd, is het essentieel dat de gemeente goed nadenkt over wat binnen een plan onmisbaar is en wat wenselijk. Als deze crisis iets duidelijk maakt, is het wel dat de partners in zo’n langdurig project flexibel moeten kunnen zijn,

11

naw dossier over grondexploitatie

zich moeten kunnen aanpassen aan veranderende omstandigheden. En dat betekent dus: niet alles ‘aan de voorkant’ willen dichtmetselen, afscheid nemen van de details en in plaats daarvan inhoudelijke en kwalitatieve eisen verankeren en goede procesafspraken maken.

In het verleden kreeg Bouwfonds Ontwikkeling wel eens het verwijt te pessimistisch te zijn. De huidige crisis laat zien dat veel ontwikkelaars, maar ook gemeenten, juist te optimistisch zijn geweest in hun berekeningen. Laten we ons dus niet rijk rekenen.

En een laatste, belangrijke voorwaarde voor een rendabele grondexploitatie is: laat rekenen en tekenen samengaan, bijvoorbeeld op het gebied van stedenbouw, architectuur en openbare ruimte. Meer dan ooit is het nodig na te denken over de wensen van de eindgebruikers. Zij zijn op zoek naar optimale gebruiksruimten, een aantrekkelijke woonomgeving met voorzieningen, herkenbaarheid en emotie. En als die wensen niet stroken met stedenbouwkundige ambities, dan zullen die moeten wijken. Respect voor het alledaagse wordt van steeds groter belang.

Grondexploitatiemodellen Grondexploitatie kan geheel door de gemeente gevoerd worden, door een of meer marktpartijen, of door een combinatie van beide. Er zijn dus diverse variaties denkbaar. Hieronder een aantal mogelijkheden.

1

Actief grondbeleid door de gemeente: publieke grondexploitatie

Dit houdt in dat de gemeente zelfstandig gronden verwerft en zeggenschap heeft over planvorming, bouw- en woonrijp maken en uitgifte: de gemeente doet de grondexploitatie en de ontwikkelaar de opstalexploitatie.

2

Faciliterend grondbeleid door de gemeente: private grondexploitatie

De marktpartij verwerft de grond en stuurt het grondexploitatieproces aan. De gemeente faciliteert dit: zij formuleert de doelstellingen en randvoorwaarden waarbinnen de markt moet opereren. Hier voert de ontwikkelaar zowel de grond- als de opstalexploitatie. De gemeente stuurt aan via structuurvisie en bestemmingsplan en via de anterieure overeenkomst op grond van de Grondexploitatiewet.

3

Joint venture

De joint venture is een mengvorm tussen de puur publieke en de puur private grondexploitatie. Hierin zijn de gemeente en een of meer marktpartijen gezamenlijk verantwoordelijk voor de grondexploitatie, dus voor de kosten en opbrengsten.

Zij doen dit in een publiek-private samenwerking. De opstalexploitatie blijft vaak voor de marktpartij(en), maar ook daarin kan de gemeente deelne-

men. De joint venture is met name geschikt voor langlopende grondexploitaties. Het is daarbij van belang dat de partners een financieel-economische binding met elkaar hebben, zowel voor goede als voor slechte tijden. Voordeel van de joint venture is dat de partners veel samen kunnen doen en delen.

Nadeel daarvan is meteen dat er ook veel overleg plaatsvindt en dingen soms dubbel worden gedaan. Essentieel voor het welslagen van een joint venture is dat er niet te veel partijen aan tafel zitten. Voor een goede, duurzame samenwerking is een aantal van drie, hooguit vier partners maximaal. Worden het er meer, dan worden processen al snel stroperig en vermindert de individuele betrokkenheid bij het geheel.

duidelijke, overzichtelijke gebiedsontwikkeling, waarbij niet te veel verschillende belanghebbenden betrokken zijn.

Om een voorbeeld te noemen: de ontwikkeling van de wijk De Woerd in Leidsche Rijn is door Bouwfonds Ontwikkeling in concessie gedaan. Het ging hier om een plan voor een uitleggebied, met een duidelijke beeldkwaliteit. Daar voldeed het concessiemodel uitstekend. Maar bijvoorbeeld in een binnenstedelijk gebied spelen meer onzekerheden, meer belangen. Veel zaken zullen toch telkens bij de gemeente terechtkomen en ook de bewoners wenden zich in voorkomende gevallen tot de gemeente. In dat geval is het concessiemodel een veel minder voor de hand liggende constructie.

4

5

Concessiemodel

Een variant binnen het faciliterend grondbeleid is het concessiemodel. De gemeente draagt de verantwoordelijkheid voor de gehele grondexploitatie over aan een of meer marktpartijen. Na realisatie krijgt de gemeente het openbaar gebied in eigendom.

Bij het concessiemodel is het van groot belang dat van tevoren duidelijke afspraken zijn gemaakt over wat er gerealiseerd gaat worden, wat het kwaliteitsniveau is en hoe de financiering is geregeld. Noodzakelijk voor het welslagen van een grondexploitatie in dit model is dat het gaat om een

Alliantiemodel

Nu de meeste marktpartijen afzien van de risico’s die een volledige grondexploitatie met zich meebrengt, lijkt het pure concessiemodel uit beeld te raken. Wel komt er een tussenvorm op, die al het ‘hybride concessiemodel’ is genoemd.

Daarbij selecteert de gemeente een marktpartij voor de planontwikkeling, als coproducent. De gemeente doet zelf de eerste stadia van de grondexploitatie (met name verwervingen). Binnen het masterplan geeft zij later deelconcessies uit voor overzichtelijke deelgebieden.

De marktpartij die coproducent was van het masterplan, krijgt een deelconcessie.

12

juni 2009 - naw dossier #32

13

Het werk van de afdeling Gebiedseconomie van Bouwfonds Ontwikkeling

Grondexploitatie in 4 stappen Het is erkend ingewikkelde materie: grondexploitatie. Al was het maar omdat er tussen grondaankoop en oplevering vaak jaren voorbijgaan. Jaren waarin overzicht gehouden moet worden op planvorming en – ontwikkeling, op kosten en baten. De afdeling Gebiedseconomie van Bouwfonds Ontwikkeling neemt in samenwerkingsverbanden met gemeenten en andere partners die rol vaak op zich.

De realisatie van een project is vanaf het moment van de grondaankoop tot aan de oplevering van de woningen en de openbare ruimte in vier stappen te verdelen: verwerving, voorbereiding, realisatie en nacalculatie. In dit gehele traject speelt de afdeling Gebiedseconomie van Bouwfonds Ontwikkeling een belangrijke rol. De afdeling, die uit twaalf medewerkers bestaat, doet onderzoek naar het gebied, stelt de grondexploitatie op, overlegt met de betrokken gemeente en draagt zorg voor realisatie van de grondexploitatie binnen de gemeenschappelijk vastgestelde uitgangspunten.

1 verwerving Het begint bij de grond

Al dan niet door acquisitie van een ontwikkelingsmanager ontstaat de mogelijkheid een deels bebouwde of onbebouwde locatie aan te kopen. Dit prille begin van een mogelijke ontwikkeling wordt bij Gebiedseconomie neergelegd. In deze fase kijkt de afdeling vooral naar mogelijke belemmeringen voor de ontwikkeling. Belemmeringen in de vorm van geluid, stank, en externe veiligheid. Handhaving als gevolg van Flora en Faunawetgeving en eventuele aanwezigheid van monumenten worden ook in een eerste verkenning meegenomen. Daarnaast wordt in deze eerste quick scan gekeken naar zaken onder het maaiveld zoals archeologie, kabels en leidingen, de grondslag en het grondwater. Het huidig en historisch gebruik zijn ook eerste indicatoren voor

eventuele verontreinigingen in de grond of het grondwater. In het kader van het te voeren planologisch traject is van belang inzicht te hebben in het vigerend bestemmingsplan.

Zo brengen de medewerkers van Gebiedseconomie de mogelijkheden en onmogelijkheden van de locatie in kaart. Ook maken zij in deze fase een inschatting van het soort woningen dat kan worden gerealiseerd. Op basis van gewenste dichtheden, kaveloppervlakken, waterschapseisen en parkeernormen kan, rekening houdend met harde belemmeringen, een eerste indicatief aantal woningen worden bepaald.

Deze berekeningen worden uitgevoerd met behulp van een normatief exploitatiemodel. Dit model biedt de mogelijkheid om vooruitlopend op het stedenbouwkundig ontwerp de potenties en risico’s van het gebied zo realistisch mogelijk te kwantificeren. Met deze normatieve berekeningen en de daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten zijn zowel financiële als ruimtelijke kaders geschetst voor het vervolgtraject.

naw dossier over grondexploitatie

2 voorbereiding Het halve werk

De grond is aangekocht en er is in de voorfase al veel werk verricht. In overleg met betrokken gemeente en eventuele andere partijen met een positie en/of belang binnen het plangebied, wordt een stedenbouwkundig plan opgesteld. In deze voorbereidingsfase denkt Gebiedseconomie met juristen en fiscalisten mee, om tot een efficiënte samenwerkingsvorm te komen waarin mogelijkheden, verplichtingen en risico’s voor de betrokken

partijen duidelijk zijn. Dit kan naheffingen btw of overdrachtsbelasting in een latere fase voorkomen. Gebiedseconomie kan nu namens de partijen de regie in de grondexploitatie op zich nemen en zo de gedeelde belangen op grond van gedegen vakkennis behartigen.

Vervolgens krijgt de grondexploitatie zijn uiteindelijk vorm. Bouwprogramma, differentiatie, planning en kwaliteit van de openbare ruimte zijn bekend. Een cyclisch proces van rekenen en tekenen ligt hier aan ten grondslag Niets staat dan nog het formaliseren van deze grondexploitatie door de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst in de weg.

3 realisatie

Ontwikkelen met de grondexploitatie als kompas

In deze fase wordt de uitvoering van de plannen ter hand genomen. De grond wordt, na uitwerking van het stedenbouwkundig plan in bestek en tekeningen, bouwrijp gemaakt waarna met de (woning)bouw een begin kan worden gemaakt. Uitgangspunt daarbij is het voeren van een rendabele grondexploitatie. En dat is in het huidige economische klimaat uiteraard lang niet zo vanzelfsprekend. Het vereist een voortdurende bewaking, waarbij creatieve oplossingen nodig zijn, als investeringen, opbrengsten of planning uit de pas dreigen te raken. Fasering en soms herontwikkeling zijn hierbij belangrijke begrippen. Er moet bijvoorbeeld bij het ontwerp van het stedenbouwkundig plan worden gelet op uitwisselbaarheid van ruimte binnen het ontwerp en binnen de bouwvelden. De maatvoering moet zodanig zijn dat verschillende woontypologieën tegen elkaar uitgewisseld kunnen worden zonder aantasting van de structuur van het plan. Kortom, flexibiliteit van de grondexploitatie is belangrijk. Maar daarnaast is het vooral ook belangrijk om constant commerciële afwegingen te blijven maken en de effecten daarvan op de grondexploitatie in beeld te houden. Dat is in deze fase de taak van Gebiedseconomie.

Een rendabele grondexploitatie vergt creatieve oplossingen

4 nacalculatie De overdracht

Is de ontwikkeling klaar, dan wordt de grondexploitatie administratief afgesloten. Dit gebeurt veelal wanneer alle opbrengsten zijn gerealiseerd. De totale gebiedsontwikkeling is dan meestal nog niet afgerond. Delen woonrijp maken en onderhoud vergen

nog veel aandacht en onderhoudsverplichtingen kunnen soms nog jaren doorlopen. In deze laatste fase wordt wel gestreefd naar een totale overdracht van het openbaar gebied naar de gemeente.

Voor deze zaken worden bij de administratieve afsluiting budgetten gereserveerd. Daarna kan het definitief saldo op de grondexploitatie worden bepaald. Hoe tenslotte om te gaan met het positief of negatief saldo is afhankelijk van de spelregels die in het begin van het traject in de samenwerkingsovereenkomst zijn opgenomen.

juni 2009 - naw dossier #32

14

15

naw dossier over grondexploitatie

Ruimtegebruik Totaal verharding Groen Water Uitgeefbaar

Vijf voorbeelden van grond exploitatie door Bouwfonds Ontwikkeling Ac hter om

19,50%

11,50%

61,10%

7,80%

W.S. 2.70 Bodem 3.70-

Tripkouw

4

20 18

1

Hoenderpark

6

0

10

20

3

8

12

GEN

10

IN

ON

9W

2

3

4

5

VOLKSTUINEN

9 11

14

WO

NIN

GEN

13

spelen toegan 10

22,50%

TE N

1

EM

EN

23

WO

APP ART

NIN

GEN

16

1 WONIN 10

WO

NIN

GEN

56,60%

2 ld

ve ezen

S

r/bi

lte tenfi

lofy

he

WO

12,90%

De Punt

15

NIN

GEN

grens van de fasering

GEN

gel

uid

ssch

7,10%

erm

NIN

13

WO

GEMEENTEWERF

FASE

START BOUW

1

2002

2

2003

5W

TOTAA

ON

De Punt

IN

GEN

ZIJPE

GEMEENTE

1

BESTEMMINGSPLAN VERVANGT D.D.

HOENDER

VERVANGT D.D.

IN ONTWERP TER IN DD

De Boomgaard

Hoenderpark Gemeente Zijpe, Schagenbrug

Tripkouw Oost Gemeente Medemblik, Midwoud

De Boomgaard Gemeente Wijk bij Duurstede, Langbroek

Lyceumkwartier Gemeente Zeist, Zeist

Hipposterrein Gemeente Appingedam, Appingedam

In 1998 heeft Bouwfonds Ontwikkeling een exploitatieovereenkomst afgesloten met de gemeente Zijpe voor de ontwikkeling van het plangebied Hoenderpark.

Voorheen was hier een camping gevestigd. Het plan heeft een groen en waterrijk karakter. Dit bracht onder andere hoge kosten met zich mee voor negen bruggen die toegang verschaffen tot veertien van de 98 woningen.

Andere opvallende kostenposten: het ophogen van het terrein en het plaatsen van het geluidsscherm, als afscheiding van de daarachter gelegen gemeentewerf. Het plan is eind 2007 afgerond.

Tussen 1997 en 2007 heeft Bouwfonds Ontwikkeling het project Tripkouw Oost gerealiseerd in Midwoud, dat onderdeel is van de gemeente Medemblik. Het bestaat uit een gedifferentieerd woningbouwprogramma van in totaal 152 woningen. De benodigde grond is al in 1997 door Bouwfonds aangekocht en niet veel later is gestart met het bouwrijp maken. Dat het project pas in 2007 kon worden afgerond, komt doordat in Midwoud slechts een beperkt aantal woningen per jaar mag worden gebouwd. Uiteindelijk zijn de woningen in vijf fasen gerealiseerd.

Ooit was hier een grote boomgaard, vandaar de naam van dit project in Langbroek, waar Bouwfonds Ontwikkeling 36 koopwoningen heeft gerealiseerd. Een deel van de oude bomen is behouden, waardoor het geheel een groen aanzien heeft behouden. Kwelwater onder het plangebied maakte het lastig om damwanden te verankeren; uiteindelijk zijn ze gestempeld en dat heeft de nodige kosten met zich meegebracht. Water speelt ook een positieve rol: het plan is bijna geheel omsingeld door water en een aantal aangelegde WADI’s zorgt voor de afvoer van het regenwater.

De 129 luxe woningen in het plan Zeister Lyceumkwartier zijn ontwikkeld in een bosrijk gebied. Bouwfonds Ontwikkeling heeft de gronden hiervoor al in 1988 verworven, de start van de woningbouw vond plaatst in 2001. Het plan is in drie fasen uitgevoerd. Typerend voor het plan is het hoge afwerkingniveau, temidden van het vele groen. Opmerkelijk is dat het plan is vormgegeven rond een bestaande school die middenin het plangebied ligt.

Het voormalig sportveld waarop dit project is gerealiseerd, grenst aan het historisch stadsdeel de Wierde. Het oorspronkelijke slotenpatroon daarvan moest intact blijven. Daarom kreeg een aantal van de 40 woningen een eigen brug. Ook de aan de rand van het plangebied gelegen bunker moest bewaard blijven en mocht geen hinder ondervinden. Daarnaast is rekening gehouden met de hindercontouren van de nabijgelegen spoorlijn en provinciale weg. Voordat met de realisatie begonnen kon worden, zijn eerst een oud schoolgebouw en een gymzaal gesloopt.

De kosten hiervan bedroegen 7% van de totale kosten.

19,30%

18,50%

49,40%

12,80% Lyceumkwartier

18,30%

31,10%

Project

Plaats

Projecttype

Grondexploitatiemodel

Plan dichtheden (netto)

Aankoopjaar grond

Opleveringsjaar

Aantal woningenw

Hoenderpark

Schagenbrug

Uitleglocatie

100% eigen grondexploitatie

23,43 wo/ha

1998

2007

98

Tripkouw

Midwoud

Uitbreidingsplan

100% eigen grondexploitatie

22,46 wo/ha

1997

2007

152

De Boomgaard

Langbroek

Uitleggebied

100% eigen grondexploitatie

14,81 wo/ha

1997

2003

36

Lyceumkwartier

Zeist

Inbreidingslocatie

100% eigen grondexploitatie

10,35 wo/ha

1988

2007

129

5,70%

Hipposterrein

Appingedam

Inbreidingslocatie

100% eigen grondexploitatie

19,26 wo/ha

2000

2004

40

9,10%

50,60%

Hipposterrein

12,80%

72,20%

16

juni 2009 - naw dossier #32

17

naw dossier over grondexploitatie

Plan Perkpolder, Hulst joint venture als grondexploitatiemodel

Het moet hier weer gaan bruisen Perkpolder de uitstraling van een bastion met internationale allure. Aan de voet van dit bastion komt een fullservicejacht haven met tussen de 350 en 500 ligplaatsen. En rond dit centrale gebied zal veel nieuwe natuur met bomen, hagen, sloten en kreken gerealiseerd worden.

In dit krekenlandschap worden nog eens 200 zogenoemde deeltijdwoningen gerealiseerd. Aan de oostzijde van de polder komt de 18 holesgolfbaan met in de jachthaven een aqua driving range als grote publiekstrekker. Deze golfbaan slingert zich door het krekengebied.

Een 75 hectare groot natuurgebied dat buitendijks wordt aangelegd vormt de afsluiting van het geheel.

Kwaliteit in wonen en recreëren: zo zal de ontwikkeling van het plan Perkpolder een economische versterking voor dit hele gebied betekenen.

Joint venture

Een 18-holesgolfbaan, een hotel, een jachthaven met 350 tot 500 ligplaatsen én 450 woningen. Samen met weidse natuur rondom zijn dit de belangrijkste ingrediënten van het plan Perkpolder. Een grootschalige gebiedsontwikkeling die Bouwfonds Ontwikkeling samen met AM, de gemeente Hulst en de provincie Zeeland gaat realiseren. Het doel: nieuw leven in de economie van oostelijk Zeeuws-Vlaanderen.

Perkpolder - de naam is vooral bekend uit de nieuwsbulletins waarin werd aangekondigd dat door slechte weersomstandigheden de veerdienst Kruiningen-Perkpolder uit de vaart was genomen. Dergelijke berichten zijn echter sinds de openstelling van de Westerscheldetunnel in 2003 niet meer op de radio gehoord. In dat jaar maakte de veerboot zijn laatste tocht over de Westerschelde. Voor Kloosterzande, onderdeel van de Zeeuwse gemeente Hulst, had de opheffing van de veerdienst verstrekkende gevolgen. Sociaal-econo-

misch ging het er in snel tempo op achteruit. Om dit tij te keren sloten de gemeente Hulst, de provincie Zeeland, Rijkswaterstaat en het Waterschap Zeeuws-Vlaanderen in 2004 een intentieovereenkomst. Doel hiervan was het maken van een plan om de levendigheid in het gebied Perkpolder terug te krijgen.

Prijsvraag De publieke partijen schreven voor het 350 hectare grote gebied een prijsvraag uit. Aan de markt werd een plan gevraagd dat zou

voorzien in een combinatie van woningbouw, natuur én recreatie.

Bouwfonds Ontwikkeling en AM werden uiteindelijk geselecteerd en vervolgens gevraagd om het planvormingstraject gezamenlijk met Hulst en de provincie te doorlopen. Door middel van een aantal workshops onder leiding van architect Kees Rijnboutt en met de ontwerpondersteuning van Buro Lubbers werd het huidige plan gemaakt. Er was veel inbreng in deze workshops van Rijkswaterstaat, Staatsbosbeheer en het Waterschap.

Economische versterking Het plan behelst een transformatie van het vroegere veerplein. Hier komt een terp met daarop 250 woningen, een luxe hotel-restaurant, conferentiefaciliteiten en een wellnesscentrum. Juist door de hoge ligging in het weidse landschap krijgt

Als grondexploitatiemodel is al in een vroegtijdig stadium gekozen voor dat van een joint venture. Dat betekent dat de gemeente Hulst, de provincie Zeeland, Bouwfonds Ontwikkeling en AM ieder voor 25 procent deelnemen in de voor de ontwikkeling opgerichte Perkpolder Beheer BV. Het maken van het plan in de workshops liep daarbij parallel aan het opstellen van een sluitende grondexploitatie. Voor deze werkwijze is gekozen om uiteindelijk een realistisch en vooral ook een kloppend plan te krijgen.

Uniek proces Het bijzondere aan de gevolgde werkwijze is dat de status van de deelnemende partijen in de voorbereidingsfase nog niet geformaliseerd was. Op basis van het onderlinge vertrouwen dat er uiteindelijk een uitvoerbaar plan zou liggen, zijn de twee publieke en twee private partijen gezamenlijk aan de slag gegaan. Daarbij is overigens het commitment van de publieke partijen essentieel geweest. In december van 2007 zijn de provincie, de gemeente en alle overige publieke partijen akkoord gegaan met de Bestuursovereenkomst (BOK).

Organisatie Vervolgens is in december 2008 door de vier partijen de samenwerkingsovereen-

komst ondertekend en kon de Perkpolder Beheer BV worden opgericht. Daarvoor is een externe directeur aangetrokken, die wel bij de voorbereidingsfase betrokken is geweest en dus ook de geschiedenis van het plan kent. De vier partijen (aandeelhouders van de BV) vormen het bestuur van de BV. Perkpolder Beheer BV heeft haar intrek genomen in het oude gemeentehuis van Kloosterzande. Hierdoor is de organisatie voor iedereen die informatie over het plan wil makkelijk toegankelijk.

Huidige stand van zaken De komende tijd wordt het stedenbouwkundig plan verder defi nitief uitgewerkt.

In de tussentijd wordt ook de grondexploitatie geactualiseerd. Met het verwerven van de grond wordt binnenkort een begin gemaakt. De grond is in handen van Domeinen en een aantal particulieren.

Het kopen van de grond is een taak van de provincie, die het na verwerving aan de grondbank Perkpolder overdraagt.

Economische situatie Hoewel er in de grondexploitatie de nodige flexibiliteit is ingebouwd, verwachten de partijen dat de huidige economische situatie nauwelijks invloed zal hebben op de uiteindelijke realisering. Het duurt immers nog ruim een jaar voordat de eerste spade de grond in gaat. En dan wordt ook pas begonnen met het grondverzet, de infrastructuur en de aanleg van de natuur. Juist omdat het hier om een polder gaat, is landscaping immers essentieel voor de uiteindelijke verkoop van de woningen. In 2011 zullen de eerste woningen in verkoop gaan. De Zeeuwse woningmarkt is altijd al een ontspannen markt geweest, waarbij het dus aankomt op het verleiden van de kopers. En verder heeft de ontwikkeling een doorlooptijd tot 2020. Voor alle partijen is echter duidelijk dat het al ruim voor die tijd in Perkpolder weer gaat bruisen.

Naam: plan Perkpolder.

Locatie: omgeving voormalig veerplein Perkpolder.

Plaats: Hulst/Kloosterzande.

Betrokken partijen: gemeente Hulst, provincie Zeeland, AM en Bouwfonds Ontwikkeling.

Grondexploitatie: 25% Bouwfonds Ontwikkeling.

Aantal woningen: 250 permanente- en 200 deeltijdwoningen.

Plangebied: 350 hectare.

Stedenbouwkundige: Buro Lubbers, Den Bosch.

Overige functies: hotel, jachthaven, wellnesscentrum en golfbaan.

Natuurontwikkeling: 75 hectare buitendijks.

Realisatie: 2010 - 2020

18

juni 2009 - naw dossier #32

19

naw dossier over grondexploitatie

Leidschendam-Centrum joint venture als grondexploitatiemodel

Nieuw leven aan de Vliet Historisch centrum Kern van het plan is dat door de sloop van zo’n 450 woningen niet alleen ruimte ontstaat voor nieuwbouw, maar ook de infrastructuur een gedaantewisseling kan ondergaan. Er komen nieuwe kleine straatjes en statige lanen met bomen bij.

De architectuur is vooral historiserend. In totaal behelst het plan twaalf verschillende projecten. Behalve voor woningbouw bieden de plannen ook ruimte voor winkels en andere functies zoals bijvoorbeeld een AHOED (apotheek en huisartsen onder één dak) en een sportschool in de plinten.

Joint venture

Het ‘oude’ centrum van Leidschendam gaat de komende jaren flink op de schop. Het verrommelde gebied groeit daarbij uit tot een ‘nieuw historisch centrum’ aan de Vliet met een heuse jachthaven geïnspireerd op de ‘Hollandse waterstad’ en met het Damplein als levendig middelpunt.

De gemeente, Bouwfonds Ontwikkeling en Schouten & De Jong Ontwikkeling realiseren dit samen in een joint venture.

Het Damplein, dat volgens de plannen het episch centrum van Leidschendam moet gaan worden, ligt er nu nog bij als een grote bouwput. Het voormalige zogenaamde Montelgebouw en de vergane bebouwing aan de sluis zijn inmiddels voor een deel verdwenen. Een gedeelte van de vierlaagse flats uit de jaren vijftig en zestig die als bestaande randbebouwing het ‘plein’ altijd een wat kil karakter gaven, hebben een grote onderhoudsbeurt ondergaan. Kortom, de werkzaamheden voor Leidschendam-Centrum zijn in volle

gang. Weliswaar ruim twee jaar later dan gepland gaat de combinatie starten met de bouw van het eerste deelplan.

Een nieuw hart Aan het begin van deze eeuw ontstond het idee om de oude kern van Leidschendam nieuw leven in te blazen. Het oude centrum grenst aan het Rijn-Schiekanaal, in de volksmond ‘de Vliet’ genoemd. Een populair vaarwater voor de pleziervaart, waar de bebouwing met de rug naartoe stond. Leidschendam, sinds enkele jaren

gefuseerd met de buurgemeente Voorburg, wilde dan ook vooral een nieuw, bijna historisch ogend hart waar het goed wonen, winkelen en recreëren is.

Marktpartijen Verschillende partijen hadden in het centrum grondposities. Naast Bouwfonds Ontwikkeling en Schouten & De Jong waren dit ING Real Estate en de woningcorporaties Wooninvest en Vidomes.

Bouwfonds Ontwikkeling en Schouten & De Jong hebben gezamenlijk nagedacht over de aanpak van het gebied. Deze samenwerking resulteerde er in dat zij van de gemeente Leidschendam-Voorburg het verzoek kregen om een masterplan voor het plangebied op te stellen. In opdracht van de VOF maakte West 8 Urban Design & Landscape Architecture het stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan.

Nadat in 2004 Bouwfonds Ontwikkeling en Schouten & De Jong met de gemeente een samenwerkingsovereenkomst hadden ondertekend, werd er gewerkt aan de organisatiestructuur. Uiteindelijk kwamen alle ontwikkelingsrechten terecht bij de combinatie Bouwfonds Ontwikkeling/ Schouten & de Jong. Dit maakte de totale organisatie en ontwikkeling overzichtelijk. Met de verkopende partijen werden afspraken gemaakt over het verkopen van de ontwikkelingsrechten. In ruil daarvoor nemen sommige partijen straks de turnkey woningen af. Andere partijen hebben volledig hun belang verkocht.

Samen met de gemeente richtten Bouwfonds Ontwikkeling/Schouten & De Jong voor de ontwikkeling de VOF Leidschendam-Centrum op. De joint venture is verantwoordelijk voor de grondexploitatie. Hierin participeren de gemeente enerzijds en de ontwikkelingscombinatie Bouwfonds Ontwikkeling/ Schouten & De Jong anderzijds op fiftyfi ftybasis. Het laten sluiten van de grondexploitatie is overigens een huzarenstukje op zich, want de aankoop van de te slopen woningen vergde de nodige voorinvesteringen. De twee overgebleven marktpartijen zetten vervolgens nog een gezamenlijke ontwikkelingscombinatie op voor de opstalexploitatie.

Procedures Als gevolg van bezwaren kreeg de VOF Leidschendam-Centrum al snel een gevoelige klap te verwerken. Tegen plannen voor het Damplein werd door de Stichting Behoud Leidschendam Damplein

uiteindelijk tot aan de Raad van State bezwaar gemaakt. Door deze procedures, die pas eind vorig jaar in het voordeel van de gemeente Leidschendam-Voorburg zijn afgerond, is de totale realisering met ruim twee jaar vertraagd. De getekende koopcontracten voor de woningen in de eerste fase van het Damplein zijn noodgedwongen ontbonden.

Economische teruggang In die twee jaar tijd is de wereld economisch gezien fl ink op z’n kop komen te staan. Een en ander betekent dat de plannen opnieuw tegen het licht zijn gehouden. Aanvankelijk zouden er 600 appartementen worden gerealiseerd.

Inmiddels is dat aantal teruggebracht naar circa 400 appartementen en 150 grondgebonden woningen. Door de veranderende marktomstandigheden wordt niet uitgesloten dat het aantal grondgebonden woningen nog gaat stijgen.

Het Damplein is de eerste fase die momenteel richting realisatie wordt gebracht.

Rond het ‘Nieuwe Damplein’ komen bij elkaar zes bouwblokken van in totaal 67 woningen. Vanwege de huidige economische situatie probeert de combinatie Bouwfonds/Schouten & De Jong vier van deze blokken, bij elkaar goed voor 46 woningen, bij een belegger onder te brengen. Is eenmaal met de bouw van dit eerste deelproject begonnen, dan, zo is de verwachting, krijgt het centrum een positieve impuls en zal door dit vertrouwen de verkoop aantrekken.

Samenwerking De samenwerking tussen de twee marktpartijen en de gemeente wordt als zeer goed bestempeld. De noodgedwongen vertraging heeft een bijzonder effect op de samenwerking. Immers, alle partijen hebben er een even groot belang bij dat het plan uiteindelijk toch een succes wordt. Tegelijkertijd is het iedereen duidelijk dat het een complex geheel is waarbij het creatief omgaan met de omstandigheden boven het vasthouden aan oorspronkelijke planningen en afspraken gaat. Immers, zou Leidschendam-Centrum volgens de oorspronkelijke planning in 2012 klaar zijn, de verwachting is nu dat dit 2015/2016 zal zijn.

Naam: Leidschendam-Centrum.

Locatie: oude centrum van Leidschendam tegen de Vliet aan.

Plaats: Leidschendam-Voorburg.

Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling, Schouten & De Jong Ontwikkeling.

Grondexploitatie: 25% Bouwfonds Ontwikkeling.

Aantal woningen: circa 550 woningen.

Plangebied: circa 21 hectare.

Type woningen: appartementen en grondgebonden woningen variërend van 80 - 320 m2.

Prijzen: v.o.n. vanaf ca. m 225.000,-.

Architecten: architectencombinatie BosRosdorffWiebing, Claus en Kaan Architecten, Inbo Rotterdam, KOW Architectuur, Architectenbureau Van Manen, Overeem Architecten, Topos Architecten,Weeda van der Weijden, Wilmink en Vera Yanovshtchinsky architecten.

Start verkoop: voorjaar 2009.

5 Realisatie: 2011/2012 - 2015/2016.

20

juni 2009 - naw dossier #32

21

naw dossier over grondexploitatie

Berggierslanden, Meppel faciliterend grondexploitatiemodel

Stapsgewijs naar een nieuwe woonwijk ontwikkeling. In deze voorbereidingsfase besloten AM en Heijmans uit het Ontwikkelingsbedrijf terug te treden. Wel bleven de twee partijen nog bij de realisering betrokken, omdat ook zij hun gronden overdroegen voor een bouwclaim.

Grondexploitatie Bouwfonds Ontwikkeling stelde vervolgens als enige aandeelhouder van het Ontwikkelingsbedrijf de grondexploitatie op. De realisering van de woonwijk werd vervolgens verdeeld in zes verschillende fases. Per fase kregen ontwikkelaars een deelgebied toegewezen. Iedere ontwikkelaar, die dus feitelijk de gronden kocht van het Ontwikkelingsbedrijf, maakte hiervoor zelf de opstalexploitatie. Voor iedere vierkante meter die door de ontwikkelaars werd afgenomen, krijgt de gemeente een financiële vergoeding. Met deze afspraak weet de gemeente Meppel exact waar ze financieel aan toe is.

Overleg

Aan de rand van Meppel verrijst de nieuwbouwwijk Berggierslanden. Een woonwijk, ruim van opzet met veel groen en waterpartijen, die in totaal zo’n 1100 woningen gaat tellen. De realisering onder aanvoering van Berggierslanden Ontwikkelingsbedrijf, waarvan Bouwfonds Ontwikkeling de enige aandeelhouder is, is inmiddels een eind op streek. Ruim driekwart van de woningen is vooral stapsgewijs verkocht, bewoond en momenteel nog in aanbouw.

Landelijk wonen. Dat is wat Berggierslanden aan de zuidkant van Meppel grenzend aan de Hoogeveense Vaart uitstraalt. Sinds 2005 wordt hier elke dag aan deze uitstraling gewerkt. Berggierslanden is voor Meppel een belangrijke uitbreidingswijk.

Maar ook vanuit de directe omgeving is tot op heden de belangstelling voor de rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen in veelal traditionele architectuur groot geweest.

Grondposities Vanuit strategisch oogpunt was al in een vroegtijdig stadium duidelijk dat de stad

Meppel zich naar de zuidkant zou gaan uitbreiden. Met dit in het achterhoofd kocht een aantal partijen, waaronder Bouwfonds Ontwikkeling, AM Wonen (voorheen Amstelland Ontwikkeling Grondbedrijf) en Heijmans Vastgoed (voorheen Exploitatiemaatschappij Rosmalen), dan ook gronden in dit deel van de gemeente. Eind jaren 90 tekenden Bouwfonds Ontwikkeling, AM Wonen en Heijmans Vastgoed een intentieovereenkomst om in gezamenlijkheid Berggierslanden tot ontwikkeling te gaan brengen. Hiervoor werd het Berggierslanden Ontwikkelingsbedrijf opgericht. Met andere partijen werd overeengekomen dat

zij, in ruil voor het overdragen van hun gronden, een bouwclaim kregen. Eind 2002 tekenden de gemeente Meppel en Berggierslanden Ontwikkelingsbedrijf de koop- en realisatieovereenkomst.

Het overgrote deel van de opgave betreft vrijesectorwoningen. In heel Berggierslanden komen tot maximaal zestig sociale huurwoningen. De ontwikkelende partijen waren vrij in het kiezen van hun eigen architect. Uiteraard moesten de plannen wel passen in het stedenbouwkundig plan.

Een team bestaande uit een vertegenwoordiger van het Ontwikkelingsbedrijf, de gemeente, een stedenbouwkundige, welstand en een extern adviesbureau beoordeelde vervolgens de plannen. Door deze lijnen kort te houden werd vaart in de ontwikkeling gehouden.

Samenwerking met gemeente

Stand van zaken

In samenwerking met de gemeente Meppel zijn de randvoorwaarden voor de nieuwbouwwijk opgesteld. Daarbij ging het onder meer om zaken als het programma voor het sportpark, het kwaliteitsniveau van de openbare ruimte (wegen, speelterreinen, riolering, wegen, waterpartijen, kunstwerken, openbare verlichting, groeninrichting, etc.), zodat het openbare gebied na realisatie van iedere fase kon worden teruggeleverd.

Ook zijn het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan, opgesteld door Bureau Vijn, in samenspraak opgesteld en door de gemeenteraad van Meppel goedgekeurd.

Daarmee faciliteerde de gemeente de

Inmiddels is dan ook al meer dan 75 procent gerealiseerd, verkocht of in aanbouw. De fases 1 en 2 zijn al helemaal afgerond en ook fase 6 is al bijna gereed. De bouw van de eerste woningen in fase 4 is gestart en met de gronduitgifte voor bouwfase 5 is eveneens een begin gemaakt. Dat fase 4 en 5 in de ontwikkeling als laatste aan de beurt zijn, heeft te maken met bestemmingsplanprocedures. Zo liepen er bijvoorbeeld hoogspanningskabels over de locatie, waar lange procedures over moesten worden gevoerd. Uiteindelijk heeft het Ontwikkelingsbedrijf besloten deze kabels onder de grond te brengen.

Concurrentie In elke fase brengen de vijf marktpartijen hun aanbod op de markt. Sommige partijen opperde de mogelijkheid, om al te grote concurrentie te voorkomen, steeds twee maanden na elkaar met de woningen in verkoop te gaan. Hier is uiteindelijk niet voor gekozen omdat de consument dit snel doorheeft en gewoon wacht op de woningen van de andere partijen. Daarom is telkens wanneer een nieuwe fase in ontwikkeling werd genomen, een zogenoemde Berggierslandendag gehouden. Tijdens deze dag werden alle woningen van alle vijf de marktpartijen in één keer gepresenteerd.

Economische teruggang De eerste woningen van Berggierslanden zijn in 2004 in verkoop gegaan en in 2005 opgeleverd. Vanaf dat moment werden er jaarlijks ongeveer 200 woningen verkocht. Sinds de tweede helft van vorig jaar is dat aantal echter teruggelopen.

Veel potentiële kopers in en om Meppel willen wel doorstromen maar zijn bang dat zij hun eigen woning niet verkocht krijgen en durven de stap dus niet te nemen. Wel blijft de belangstelling voor rijwoningen in het goedkopere segment op peil, evenals voor vrijstaande woningen en tweekappers op bijzondere locaties. Een aantal ontwikkelaars heeft verzocht om plannen te herontwikkelen om bijvoorbeeld meer (goedkopere) rijwoningen op te nemen of vrijstaande woningen te wijzigen in tweekappers.

Wanneer dit niet strijdig is met het stedenbouwkundig plan en het ook de grondexploitatie verder niet in gevaar brengt is deze verdichting in sommige gevallen wel mogelijk.

In principe zou heel Berggierslanden in 2011 klaar zijn. Door de huidige economische dip is de verwachting dat dit wel eens een jaar later zou kunnen zijn.

Voordelen De gehanteerde werkwijze heeft er vooral voor gezorgd dat er snelheid in de ontwikkeling is gehouden. Tevens is door deze gekozen vorm, waarbij het Ontwikkelingsbedrijf verantwoordelijk is voor de voortgang en de gemeente verantwoordelijk voor de grote lijnen, de rolverdeling helder.

Naam: Berggierslanden.

Locatie: zuidkant van Meppel.

Plaats: Meppel.

Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling, AM Wonen, Rotij.

Grondexploitatie: 100% Bouwfonds Ontwikkeling.

Aantal woningen: circa 1100 woningen.

Ontwikkeling: Berggierslanden Ontwikkelingsbedrijf.

Planontwikkeling: Heijmans Vastgoed, BAM Vastgoed, Woonstichting Actium.

Stedenbouwkundige: Bureau Vijn.

Engineering: Royal Haskoning.

Fases: zes.

Realisatie: 2004 - 2012.

22

juni 2009 - naw dossier #32

23

naw dossier over grondexploitatie

Kortenoord, Wageningen een concessiemodel

De gemeente heeft sturing in exploitatie bestaande voorraad. Immers, de nadruk van de woningbouw in deze universiteitsstad lag vooral op sociale woningbouw, waarvan nog het meeste in de gestapelde naoorlogse bouw.

grondexploitatie kunnen de risico’s inzichtelijker worden gemaakt. Zo ontstaat er ook begrip voor aanpassingen op het moment dat er bijvoorbeeld marktveranderingen of politieke wensen zijn.

Voordeel

Historische gebouwen

Dat de grondexploitatie bij Bouwfonds Ontwikkeling ligt, heeft als voordeel dat er zeer efficiënt kan worden gewerkt. Zo kunnen bijvoorbeeld het bouwrijp maken en de engineering voor de woningen makkelijker en dus ook goedkoper op elkaar worden afgestemd. Door deze efficiency ontstaat er ook meer investeringsruimte in de openbare ruimte. Andere voordelen zijn dat de gemeente geen risico loopt en voor de ontwikkeling van de bouwlocatie zelf geen mensen hoeft vrij te maken of in te huren.

De verantwoordelijkheid van de grondexploitatie ligt bij Bouwfonds Ontwikkeling, wat niet wil zeggen dat de gemeente bij de verdere ontwikkeling buiten spel staat. Zo zal de gemeente steeds opnieuw de deelplannen moeten goedkeuren die gefaseerd op de markt worden gebracht. De gemeente toetst deze deelplannen alleen marginaal; zij geeft ruimte aan de creativiteit en inzichten van de ontwikkelaar.

Er staan nogal wat oude gebouwen op het 56 hectare grote terrein. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om voormalige laboratoria en andere onderwijsgebouwen. Deze zijn onlangs in een cultuurhistorische verkenning en waardestelling in kaart gebracht.

Over de uiteindelijke toekomst van deze gebouwen moet een integrale afweging gemaakt worden. Een deel van de oude kantoor- en onderwijsgebouwen heeft een cultuurhistorische waarde en moet zoveel mogelijk worden behouden. Dergelijke gebouwen geven een nieuwe wijk ook sfeer en identiteit, waardoor ook het verleden van de locatie tastbaar blijft. Voor een aantal gebouwen is er echter in het kader van de stedenbouwkundige visie geen toekomst. En dan is er ten slotte nog het planeconomische verhaal. Het restaureren en het geven van een andere functie aan het gebouw kan bijvoorbeeld uit financieel oogpunt niet haalbaar zijn. Daar worden nu definitieve knopen over doorgehakt.

Nieuwe WRO

Wageningen krijgt met Kortenoord een compleet nieuw woonmilieu. Zo’n duizend grondgebonden woningen in een tuinstedelijke setting gaan hier verrijzen.

Daarnaast wordt er vijf hectare aan bedrijventerrein ontwikkeld. Bouwfonds Ontwikkeling heeft de grond voor deze ontwikkelingen gekocht en voert de grondexploitatie. De gemeente formuleert doelstellingen en randvoorwaarden.

Direct ten noordwesten van de stad Wageningen ligt het 56 hectare grote plangebied Kortenoord. In 2008 heeft Bouwfonds Ontwikkeling hier de grond gekocht van de Wageningse universiteit. De universiteit had het terrein al vanaf 1923 in gebruik. In de loop der jaren heeft zij een aantal gebouwen in het gebied neergezet. Een groot deel van het terrein was als landbouwgebied in gebruik.

Samen met de gemeente Wageningen heeft Bouwfonds voor Kortenoord een kadernotitie opgesteld. Hierin zijn de randvoorwaarden opgenomen waaraan de nieuwe woonwijk gaat voldoen. Een aantal daarvan gaat over het behoud van groen en

landschapswaarden in de nieuwe wijk. Ook zijn in de notitie afspraken vastgelegd met betrekking tot o.a. duurzaamheid en energiegebruik.

Concessiemodel De grondexploitatie van Kortenoord is op basis van een concessiemodel. Bouwfonds Ontwikkeling heeft de grond verworven en stuurt het grond- en exploitatieproces aan.

De gemeente faciliteert de ontwikkeling en formuleert doelstellingen en randvoorwaarden waar Bouwfonds zich aan moet houden. De verantwoordelijkheid voor de hele ontwikkeling ligt verder bij Bouwfonds, zoals het maken van het

stedenbouwkundig plan, het inrichtingsplan (van de openbare ruimte) en het bestemmingsplan. Na de realisatie wordt het openbare gebied aan de gemeente overgedragen. Om de gemeente Wageningen behalve maatschappelijk ook financieel betrokken te houden bij een voorspoedig verloop van de ontwikkeling van Kortenoord, zijn er afspraken gemaakt over een meeropbrengst van de ontwikkeling. Een derde daarvan wordt gestoken in de plankwaliteit, een derde vloeit vervolgens terug naar de gemeentekas en ten slotte gaat een derde als risico-opslag naar Bouwfonds Ontwikkeling.

Uiteindelijk gaat Kortenoord zo’n 1000 woningen tellen en wordt er een bedrijventerrein van 5 hectare gerealiseerd. Het wordt een honderdprocentlaagbouwwijk met een groen tuinstedelijk karakter. Een woonmilieu dat in Wageningen ontbreekt en daarmee een goede aanvulling is op de

De nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening is op Kortenoord van toepassing. Helder en transparant is het kostenverhaal voor de grondexploitatie inzichtelijk gemaakt. Zo is in de nieuwe WRO een overzichtelijke kostensoortenlijst opgenomen met wie voor welke kosten verantwoordelijk is. Ook beschikte de gemeente over een goed onderbouwde nota over de bovenwijkse voorzieningen, zodat daar geen discussie over kon ontstaan.

Economische situatie Het is duidelijk dat de crisis gevolgen heeft voor de planvorming. Maar de grondexploitatie loopt circa tien jaar en een dergelijke periode kent altijd goede en slechte tijden.

Er moeten reserves worden ingebouwd, maar tegelijkertijd ook enige flexibiliteit om plannen weer aan te passen op het moment dat de markt aantrekt. Op het moment dat een marktpartij als enige risico’s loopt, is de publieke partij geneigd om die risico’s enigszins te bagatelliseren.

Door echter transparant te zijn over de

Samenwerking De samenwerking tussen Bouwfonds Ontwikkeling en de gemeente Wageningen verloopt voorspoedig. In gezamenlijkheid is gewerkt aan de kadernotitie met daarin de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van Kortenoord. Maar een goede samenwerking moet groeien en kost daarmee tijd. En dat kan alleen wanneer er een onderling vertrouwen ontstaat. Een transparant proces zoals dat nu in het kader van de nieuwe wet WRO wordt gevolgd stimuleert dat vertrouwen ook. In april heeft de gemeenteraad unaniem met de kadernotitie Kortenoord ingestemd. Dat betekent dat er met de voorbereiding van de nieuwe woonwijk kan worden doorgegaan. Momenteel wordt dan ook hard gewerkt aan een samenwerkingsovereenkomst, een bestemmingsplan en het stedenbouwkundig plan. Dit laatste wordt opgesteld door het stedenbouwkundig bureau PALMBOUT, Urban Landscapes. De bedoeling is dat in 2010 de eerste woningen in de verkoop gaan. Naar verwachting is Kortenoord in 2017 afgerond.

Naam: Kortenoord.

Locatie: voormalig terrein van Universiteit Wageningen aan de noordwestzijde van het centrum.

Plaats: Wageningen.

Betrokken partijen: gemeente Wageningen, Bouwfonds Ontwikkeling.

Grondexploitatie: 100% Bouwfonds Ontwikkeling.

Aantal woningen: 950-1150 (diversiteit aan woning type) 40 procent sociaal bereikbaar.

Stedenbouwkundige: PALMBOUT, Urban Landscapes, Schiedam.

Bedrijventerrein: 5 hectare.

Realisatie: 2010 - 2017.

24

juni 2009 - naw dossier #32

25

naw dossier over grondexploitatie

Stadsoevers, Roosendaal grondexploitatiemodel joint venture

Een gezamenlijke opgave deze sfeergebieden zijn bebouwingsdichtheden, het type architectuur en de aanwezigheid van pleinen, park of water.

Deze verschillende ‘gezichten’ uiten zich vervolgens in stadswonen, dicht bij de kade, rustige vrijstaande villa’s aan een groene bomenlaan, terraswoningen aan het water of bijvoorbeeld een luxueus appartement in een parkachtige omgeving. Het spreekt voor zich dat ook de inrichting van de openbare ruimte een hoog kwaliteitsniveau krijgt.

Verder zal de vestiging van het stadskantoor een grote en brede doelgroep aantrekken. En uiteraard geeft de nabijheid van horeca en winkels in de binnenstad Stadsoevers een stedelijk karakter.

Grondexploitatiemodel

In Roosendaal wordt het verouderde industrieterrein tegen het centrum van de stad getransformeerd tot een nieuwe, bruisende wijk met volop ruimte voor wonen, werken, recreatie én leren. Een enorme opgave die door de gemeente Roosendaal, Bouwfonds Ontwikkeling en Proper Stok gezamenlijk is opgepakt.

Het gebied tussen de binnenstad en de wijk Westrand en tussen de Kade en het RBC-stadion doet op diverse plekken wat desolaat en rommelig aan. Verouderde bedrijfspanden en vooral veel hekwerk domineren hier de openbare ruimte. Het is echter nog slechts een kwestie van tijd en dan zal hier een compleet nieuwe stadswijk verrijzen met circa 900 woningen, een stadskantoor, sporthal, kantoren, horecavoorzieningen en twee onderwijsvoorzieningen.

met de gemeente een intensief traject doorlopen en de ambities in het plan verder uitgewerkt. Deze samenwerking resulteerde later in 2005 in een raamovereenkomst. Drie jaar later werd dit omgezet in een samenwerkingsovereenkomst, de feitelijke start van de ontwikkeling van Stadsoevers.

Twee marktpartijen In 2005 heeft de gemeente voor dit gebied een marktconsultatie gehouden. De vijf grootste ontwikkelaars van Nederland werd gevraagd een visie te geven op het Masterplan Stadsoevers (voorheen Spoorhaven), de transformatie van het industrieterrein. Uiteindelijk is Bouwfonds Ontwikkeling en Proper Stok gevraagd om de opgave nader uit te werken en te komen tot een hoogwaardige stedenbouwkundige invulling en fi nancieel haalbaar plan.

Beide partijen hebben vervolgens samen

Een dynamisch nieuw stadsdeel Een plan dat er mag zijn. Immers, het plan maakt Stadsoevers tot een dynamisch en levendig stadsdeel. Zo bieden de Vliet en de Molenbeek voor Roosendaal unieke recreatiemogelijkheden op het water. Daarnaast zorgt de combinatie van de functies wonen, werken, leren en recreëren straks voor de gewenste levendigheid. Zo worden bijvoorbeeld de woningen in een grote variëteit aan sfeergebieden gerealiseerd. Bepalend bij

Als grondexploitatiemodel is het joint-venturemodel gekozen. In dit model vormen gemeente en marktpartijen via een cv/bv-constructie een publiek-private samenwerking. De grondexploitatie wordt daarmee in gezamenlijkheid gevoerd: vijftig procent gemeente, Bouwfonds Ontwikkeling en Proper Stok elk vijfentwintig procent. De gemeente verwerft de gronden, maakt deze fiscaal bouwrijp en brengt ze weer in de pps, die ze op hun beurt weer uitgeeft aan de marktpartijen. Risico’s worden gedeeld en de gemeente blijft mede de regie houden op de kwaliteit. Het voordeel van het feit dat de gemeente voor vijftig procent deelneemt in de pps, is dat ze daarmee ook een direct zakelijk belang heeft bij een voorspoedig verloop van het project.

Voor de ontwikkeling van de woningen voeren Bouwfonds Ontwikkeling Regio Zuid en Proper Stok een gemeenschappelijke opstalontwikkeling. Beide kennen de lokale en regionale woningmarkt als geen ander, wat tot uiting komt in een optimaal plan, afgestemd op de WestBrabantse markt.

Organisatie Op dit moment wordt er gewerkt aan het optuigen van de projectorganisatie. Deze bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeente, Bouwfonds Ontwikkeling en Proper Stok. Een onafhankelijke projectdirecteur gaat straks de projectorganisa-

tie leiden. Omdat de transformatie van het gebied tot een dynamisch nieuw stadsdeel vrij complex is, wordt gestreefd naar een organisatie met korte lijnen.

Snel schakelen en nauw overleg tussen de verschillende disciplines en partijen zijn daarvan het grootste voordeel.

Economische situatie Naar verwachting start de verkoop van de eerste woningen in 2010. De opstalontwikkeling en de uitwerking van het eerste deelplan zullen gezien de huidige marktomstandigheden nog zorgvuldiger dan anders moeten gebeuren. Daarnaast is de mate van faseerbaarheid natuurlijk een belangrijk aandachtspunt.

Om de transformatie van het huidige gebied naar een stedelijk stadsdeel meteen een gezicht te geven, worden de eerste woningen in de directe nabijheid van het nieuwe roc gerealiseerd. Het Kellebeek College, onderdeel van ROC West-Brabant wordt een blikvanger in Stadsoevers. De school voor beroepsonderwijs, gericht op banen in de gezondheidszorg en de welzijnssector, gaat met 12.500 vierkante meter onderdak bieden aan ruim 2000 leerlingen. Het ambitieniveau op het gebied van materiaalgebruik en architectuur is hoog en sluit derhalve goed aan bij de ambitie voor het totale project. Om al in een vroeg stadium levendigheid in het nieuwe stadsdeel te creëren moet in het huidige Essent-gebouw aan het Kadeplein een publiekstrekker komen. Er zijn dan ook plannen om hier een tijdelijke culturele invulling aan te geven.

Stand van zaken In maart 2009 heeft de gemeenteraad met het bestemmingsplan ingestemd.

Tevens heeft de raad, net als het provinciebestuur van Noord-Brabant eerder, zijn fiat gegeven aan de exploitatie van Stadsoevers en de oprichting van Stadsoevers bestuur BV. Het voorlopige ontwerp voor het stedenbouwkundig plan is gemaakt door West 8 uit Rotterdam. Dit bureau is erin geslaagd om de opgave voor Stadsoevers te vertalen in een stedenbouwkundig plan waarin blauw, groen en rood hand in hand gaan.

Naam: Stadsoevers.

Locatie: tussen centrum en wijk Westrand.

Plaats: Roosendaal.

Betrokken partijen: Gemeente Roosendaal, Bouwfonds Ontwikkeling, Proper Stok.

Grondexploitatie: 25% Bouwfonds Ontwikkeling.

Aantal woningen: circa 900 ( diversiteit aan woningtypen) 25 procent sociaal bereikbaar.

Stedenbouwkundige: West8, Rotterdam.

Voorzieningen: sporthal, horecavoorzieningen, onderwijsvoorzieningen (Kellebeek College en vmbo), stadskantoor.

Realisatie: 2010 - 2017.

26

juni 2009 - naw dossier #32

27

Wim van Veelen directeur Ontwikkelingsbedrijf Vathorst

‘Bij samenwerking gaat het om gedeelde belangen’

naw dossier over grondexploitatie

Fons Jacobs burgemeester gemeente Helmond

‘De overheid moet nu helder met de markt communiceren’

‘Dankzij het grondquotesysteem konden we investeren in de openbare ruimte en voorzieningen’ Grondexploitatie moet je op een bedrijfsmatige manier aanpakken, vindt Wim van Veelen. Dat vraagt onder andere om risicomanagement: in goede tijden een buffer creëren voor de mindere tijden.

“H

et Ontwikkelingsbedrijf Vathorst (OBV) is een bedrijf met twee aandeelhouders: de gemeente Amersfoort en een consortium van vijf marktpartijen waaronder Bouwfonds Ontwikkeling. Het bedrijf voert de regie over de realisatie van de Vinex-locatie Vathorst te Amersfoort. ’Samenwerken’, dat was de boodschap van het Rijk bij de start van de Vinex-opgave. Marktpartijen moesten de ruimte krijgen om een grotere rol te spelen bij gebiedsontwikkeling, om zo tegemoet te komen aan de kwalitatieve woningnood. Bovendien wilde de overheid zelf minder risico lopen. Vathorst is een grootschalige nieuwbouwlocatie. De doorlooptijd is vijftien jaar, misschien door de economische crisis zelfs nog wel enkele jaren langer. Het gaat om 500 hectare grond en met de locatieontwikkeling is zo’n 750 miljoen euro gemoeid. Veel geld dus, waarop strak en professioneel wordt gestuurd. Bij de budgettering zijn verschillende adviseurs betrokken, om de kans om zaken over het hoofd te zien zo klein mogelijk te maken. De wet van de grote getallen werkt namelijk genadeloos.”

Buffer “Je kunt niet in de toekomst kijken; een grondexploitatie maak je altijd op basis van veronderstellingen. In de afgelopen tien jaren hebben we twee perioden van hoogconjunctuur gekend. Dit is al

de derde economische dip, met een terugvallende afzet van woningen en druk op de woningprijzen. In Vathorst werken we met een zogeheten grondquotesysteem. Als de prijzen van woningen stijgen, profiteert ook ons bedrijf daarvan mee, via de hogere grondopbrengsten. Dat geld hebben we – met steun van beide aandeelhouders – onder andere gebruikt om te investeren in een hogere kwaliteit van de openbare ruimte en in extra voorzieningen. Ook hebben we een buffer kunnen opbouwen voor mindere tijden, en die blijken we nu hard nodig te hebben. Mocht er toch een bedrag overblijven, dan keren we dat uit als winst aan de beide aandeelhouders. Maar alleen als we zeker weten dat de risico’s voldoende zijn afgedekt.”

Samenwerken loont “Natuurlijk hebben publieke en private aandeelhouders hun eigen belangen. Maar als je samenwerkt, moet je altijd focussen op gedeelde belangen. Zo is een strakke regie van de locatieontwikkeling voor beide partijen essentieel. Net als transparantie en het beheersen van risico’s. Uiteindelijk gaat het erom dat je tastbare kwaliteit levert aan de bewoners en aan de volgende generaties.

In Vathorst is dat besef breed aanwezig, we respecteren elkaars rol en hebben vertrouwen in elkaar. Daaraan moet je overigens wel voortdurend blijven werken. Natuurlijk is het ook ontzettend belangrijk om te blijven luisteren naar de wensen van potentiële bewoners over hun woning én hun woonomgeving. Want klanten kijken steeds meer naar beide aspecten als ze kiezen voor een nieuwe woonplek. Een wijk moet een consistent geheel zijn, en daar kan een goede samenwerking in grote mate aan bijdragen.

Kom maar eens kijken in Vathorst!”

‘De nieuwe wet geeft gemeenten instrumenten om invloed uit te oefenen’ De nieuwe Grondexploitatiewet zorgt voor meer duidelijkheid en kortere procedures. Zaken die Fons Jacobs wel aanspreken. “Hopelijk duurt het vaststellen van een bestemmingsplan straks nog maar een paar maanden.”

“O

ok al geven gemeenten grondexploitatie steeds vaker uit handen aan marktpartijen, de overheid heeft een aantal instrumenten waarmee ze toch nog grote invloed kan uitoefenen op het eindresultaat. De nieuwe Grondexploitatiewet (Grex), die op 1 juli vorig jaar als onderdeel van de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening in werking is getreden, is er daar een van.

Deze wet regelt bijvoorbeeld dat de gemeente het aandeel sociale woningbouw kan vastleggen en marktpartijen kan dwingen om mee te betalen aan publieke voorzieningen. De oude Wet Ruimtelijke Ordening stamde van 1965, dus herziening was hard nodig.

Maatschappelijke vraagstukken zijn veranderd, de markt is ingewikkelder geworden en bovendien spelen bij grondexploitatie steeds meer belangen waarmee rekening moet worden gehouden, bijvoorbeeld milieu- en landschapsaspecten.”

Manier van denken “Voorheen was de exploitatie van grond erg overheidsgedomineerd en waren particuliere belangen ondergeschikt. Met de komst van de nieuwe Grex is dat voorgoed veranderd. De overheid moet nu veel helderder met de markt communiceren. Ik geef toe, daar hebben we aan moeten wennen. Het vraagt een andere manier van werken en denken bij de gemeente. Maar uiteindelijk zie ik de visie en de ervaring van marktpartijen als een verrijking.

We hebben elkaar bovendien hard nodig. Een van de belangrijkste wijzigingen in de Grex vind ik dat grondeigenaars nu vooraf overleg plegen over de uitvoering van een bestemmingsplan en de kosten die dat met zich meebrengt. Dat betekent dus dat grondeigenaren niet achteraf voor fi nanciële verrassingen komen te staan. Vroeger bereikte men vaak pas achteraf overeenstemming over de planuitvoering, wat veel onduidelijkheid opleverde.

Verder is de provincie als bestuurlijke geleding uit het proces van goedkeuring van bestemmingsplannen gehaald. Ze kan nog wel ingrijpen als het plan in strijd is met bijvoorbeeld de regels van het Rijk of vooraf vastgelegde provinciale belangen. Hiermee is de procedure aanmerkelijk verkort. Duurde het vroeger nog wel eens jaren om een bestemmingsplan erdoor te krijgen, binnenkort zijn dat hopelijk nog maar enkele maanden.”

Geen nadelen “In Helmond loopt een aantal belangrijke gebiedsontwikkelingen. Brandevoort II bijvoorbeeld, een Vinex-locatie aan de westkant van de stad. Ook zijn we bezig met een plan voor de Groene Loper, een oud industrieterrein dat zal worden herontwikkeld tot een aantrekkelijk gebied met woningen en kantoren. Hier is gekozen voor een zogeheten ppp-constructie, een publiek-privaat partnership. Op dit moment wordt de grond gesaneerd, later dit jaar start de bouw. De procedures hebben vrij veel tijd in beslag genomen, omdat alle bestemmingsplannen van voor 1 juli 2008 nog onder de oude wet vallen. Onder de nieuwe wet zouden deze zeker een stuk sneller zijn gegaan. Hoewel het nog te vroeg is om te zeggen dat de nieuwe Grex een verbetering betekent, tot nu toe zie ik in elk geval geen enkel nadeel!”

juni 2009 - naw dossier #32

28

29

Wout van Hees hoofd Ontwikkelingsbedrijf gemeente Nijmegen

‘De recessie is ook een chance to change’

naw dossier over grondexploitatie

Marcel Houtzager wethouder gemeente Leidschendam-Voorburg

‘Marktpartijen durven hier hun nek uit te steken’

‘Maak gebruik van de deskundigheid van marktpartijen’ Bij grondexploitatie en gebiedsontwikkeling – zeker in crisistijd – moet de gemeente een strikte regie houden.

Want, vindt Wout van Hees, “uiteindelijk zijn wij verantwoordelijk voor de kwaliteit op de lange termijn.”

“S

ommige grondbedrijven binnen gemeenten houden zich uitsluitend bezig met de inkoop en verkoop van grond. In Nijmegen gaan we verder.

Het Ontwikkelingsbedrijf werkt met eigen projectontwikkelaars. Zij denken na over gebiedsontwikkeling, projectontwikkeling op locaties en zijn conceptueel bezig om gemeentelijk beleid te verwezenlijken. Grote projecten met niet alleen woningen, maar ook met groen, maatschappelijke voorzieningen en maatschappelijk vastgoed. Waar mogelijk en nodig nemen we de inhoudelijke en fi nanciële regie in handen.

We nemen ook deel aan publiek-private samenwerkingsverbanden met marktpartijen en aan gemeenschappelijke regelingen met buurgemeenten. De keuze van samenwerking wordt per project bepaald. Vooral bij gebiedsontwikkeling is samenwerken een must. Samen de geneugten, maar ook samen de (fi nanciële) risico’s.”

Lamgeslagen “Wat de markt zelf kan, moet de markt vooral zelf doen, mits het past binnen de ambitie en visie van de gemeente. Daarin willen wij niet verstorend zijn. Natuurlijk gaat het Ontwikkelingsbedrijf ook voor rendement, maar dat heeft op voorhand niet met geld te maken. Wij dienen een maatschappelijk belang en gaan voor maatschappelijk rendement. Ook al besteden we bepaalde projecten aan in de markt, we zijn wel de opdrachtgever. Zo

bewaken we de kwaliteit van de stad en zorgen we voor een zo efficiënt mogelijke inzet van gemeentelijke capaciteit en ruimte.

Niet dat we marktpartijen per defi nitie niet vertrouwen, maar waar een marktpartij aan het einde van een gerealiseerd project uit beeld verdwijnt, blijft een gemeente ermee zitten. Een strikte regie is dus nodig. In deze tijd van economische crisis moet we onze rol nog sterker vervullen, want we merken dat marktpartijen een beetje lamgeslagen zijn. Voorheen kwamen ze met allerlei initiatieven, maar het laatste halfjaar staat het redelijk droog.”

Aan zet “Wat dat betreft zie ik de recessie ook als een chance to change.

Het kon niet op de laatste jaren, ontwikkelingen draaiden op 120 procent. Met als nadeel dat je nauwelijks tijd hebt om te evalueren en vooruit te kijken. Nu het wat minder vanzelf gaat, moet de gemeente pro-actiever worden en dat vraagt om een andere houding. Waarbij we kritisch kijken naar de processen. Ook moeten we projecten herontwikkelen die nu niet kunnen worden afgezet in de markt. Maar dan wel met behoud van kwaliteit, anders is wachten beter. We willen voorkomen dat, zoals in de jaren tachtig, het bouwen een doel op zich wordt. Marktpartijen hebben – zeker als het gaat om opstalontwikkeling – veel deskundigheid, het is de kunst om deze op een goede manier te benutten. Zeker nu de crisis vraagt om creatieve oplossingen. Als wij als gemeente dan onze specifieke kennis op het gebied van grondexploitatie optimaal inzetten, dan moet het toch mogelijk zijn deze crisis te bestrijden. Vervolgens zijn er in mijn optiek vele vormen van samenwerking denkbaar om projecten te realiseren, maar het is essentieel dat de gemeente actief mee aan zet blijft.”

‘Binnen de exploitatie zijn afspraken gemaakt over de opbrengsten’ Grondexploitatie in een stadscentrum is een complexe aangelegenheid, zo ook in Leidschendam.

De samenwerking met marktpartijen geeft samenhang en maakt het project kansrijker, meent Marcel Houtzager.

“I

n Leidschendam wordt de komende jaren het oude centrum geheel vernieuwd. Onder andere het Damplein en de Damlaan krijgen een nieuwe uitstraling. De grondexploitatie wordt uitgevoerd door een VOF, waarin voor vijftig procent de gemeente zit en voor vijftig procent de ontwikkelaars Bouwfonds Ontwikkeling en Schouten & De Jong. Binnen de exploitatie zijn afspraken gemaakt over de opbrengsten. Deze zijn op zich dynamisch, ze worden gebaseerd op de uitgifte van de grond en hangen dus bijvoorbeeld af van de makelaarstaxaties. Maar inmiddels is door de recessie de situatie dusdanig veranderd dat we voor het Damplein nieuwe afspraken hebben moeten maken. De grondprijs is herzien op basis van de huidige marktanalyse, en dat betekent dat ontwikkelaars bereid moeten zijn om deels van hun winst af te stappen. De uitdaging is nu om te komen tot een haalbaar programma, daarvoor zitten we met elkaar om de tafel. Een van de oplossingen is bijvoorbeeld dat we gaan switchen van appartementen naar grondgebonden woningen. Daar is veel meer vraag naar, dus de kans dat ze worden verkocht is ook veel groter. Dan maar een kleiner aantal woningen, het uitgangspunt is tenslotte kwaliteit en niet kwantiteit.”

Voeten in de aarde “Grondexploitatie in een binnenstedelijk gebied heeft veel voeten in de aarde, heel anders dan wanneer je op een weiland bouwt. Je

hebt bijvoorbeeld te maken met verwervingskosten, het vernieuwen van de ondergrondse infrastructuur en het herinrichten van het openbaar gebied. In Leidschendam was het onderbrengen van de door het waterschap vereiste hoeveelheid water een uitdaging, zaken als sluizen, bruggen en berging brengen kosten met zich mee. Ook hebben we gekeken naar de verkeersstroom. Want wil je een stadscentrum goed ontwikkelen, dan is het niet wenselijk dat er te veel verkeer doorheen rijdt. Verder is in de grondexploitatie voorzien in het verplaatsen van ondernemers en het opknappen van bestaande gebouwen. Alleen op die manier creëer je een gedifferentieerd woonklimaat, met voor ieder wat wils. Je moet daar echt ruimte voor vrij maken, het moet een gemeenschappelijke ambitie zijn.”

Andere optiek “De samenwerking met marktpartijen vind ik erg boeiend, zij hebben een andere optiek dan wij als gemeente. Zelf kijken we meer naar het ruimtelijk proces, de marktpartijen doen naast de grondexploitatie ook de ontwikkeling van het vastgoed en moeten hun opbrengst dus deels uit de opstallen halen. De samenhang maakt in mijn ogen het project kansrijker. In Leidschendam steken de marktpartijen duidelijk hun nek uit, een stadscentrum is niet alleen complexer maar ook duurder dan een Vinex-wijk. Ik ben blij dat Bouwfonds Ontwikkeling en Schouten & De Jong geloven in het concept ‘Hollandse Waterstad’ dat we hier willen toepassen: een aantrekkelijk woonklimaat, waarin water en pandsgewijs bouwen door verschillende architecten centraal staan. Wat dat betreft hebben we gelukkig geleerd van het verleden: grote, eenvormige appartementenblokken werken misschien in een buitenwijk, maar niet in een stadscentrum.”

30

juni 2009 - naw dossier #32

31

naw dossier over grondexploitatie

overzicht Dit is de nieuwste aflevering in een reeks dossiers rond gebiedsontwikkeling onder de vlag van het NAW platform. Eerdere publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook aanmelden wanneer u het NAW kwartaalmagazine of de NAW nieuwsbrief wilt ontvangen.

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001

dossier Wonen en werken voorjaar 2002

dossier Concept- en gebiedsontwikkeling zomer 2002

dossier Appartementenmarkt najaar 2002

dossier Grondbeleid winter 2002

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

dossier Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

dossier Senioren en wonen zomer 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

1

naw dossier over gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer

juni 2008

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING DOSSIER # 27

Dossier Mixed-use in kleine kernen

• Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Woningmarkt najaar 2003

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

publicatie Sterk in grondexploitatie juni 2007

dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

2

september 2008

gebiedsontwikkeling en voorzieningen

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Waterfrontontwikkeling najaar 2004

dossier Infra knooppunten winter 2004

dossier Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

dossier Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

naw dossier over gebiedsontwikkeling in Engeland

Extra dossier november 2008

gebiedsontwikkeling in Engeland

extra dossier Leren van gebiedsontwikkeling in Engeland november 2008

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

1

naw dossier over betaalbare woningen

december 2008

Betaalbare woningen

dossier Betaalbare woningen december 2008

INNOVATIE IN DUURZAAMHEID

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief Sterk in grondexploitatie

Dossier Innovatie in duurzaamheid • Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

NAW DOSSIER OVER WONEN IN DE 2ANDSTAD

APRIL

DOSSIER

Wonen in de Randstad

dossier Wonen in de Randstad april 2009

gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer Onderzoek door dr. ir. Rob van der Bijl

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

32

juni 2009 - naw dossier #32

www.naw.nl