NAW Dossier 29

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

1

september 2008

gebieds足足 ontwikkeling en voorzieningen

2

september 2008 – naw dossier

september 2008

Zonnen aan de kade van Hotel New York, Rotterdam.

Aanjager voor de ontwikkeling van de Kop van Zuid.

04 Visie

Colofon

Het klassieke probleem van de kip en het ei: wat moet er het eerst zijn, de bewoners of de voorzieningen? Op zoek naar de ‘tools’ die oplossingen kunnen bieden.

Dit dossier is samengesteld in opdracht van Bouwfonds Property Development.

Concept, eindredactie en productie: Proof Communication, corporate &

10 Projecten

internal branding, Amsterdam Art direction: Potato Pixels Vormgeving: Atelier van GOG, Amsterdam

10 12 14 16

Fotografie: Maurits Giesen, Hollandse Hoogte en Rob 't Hart Drukwerk: Printport, Mijdrecht Bouwfonds Property Development

Vier voorbeelden uit de praktijk van Bouwfonds Property Development, waarin voorzieningen een heel eigen plaats kregen bij de planvorming.

Wateringse Veld in Den Haag Perkpolder in Hulst Laan van Spartaan in Amsterdam Ørestad in Denemarken

naw@bouwfonds.nl www.naw.nl www.bouwfonds.nl

18 Interviews

Contact: Ingrid Bontkes

Elise Hoorn, Gijs van den Boomen, Mark Verheijen, Stanja van Mierlo en Fons Deen vertellen hoe zij omgaan met gebieds­ ontwikkeling en voorzien­i ngen.

T 033 253 98 06 ingrid.bontkes@rabobouwfonds.nl

04: 12:

Bewoners willen voorzieningen, ondernemers willen bewoners.

Het spanningsveld waar je bij gebiedsontwikkeling tegenaan loopt.

Perkpolder in Hulst: hier zijn duur­zaamheid en groen de sleutelwoorden als het gaat om het realiseren van gebieden waar bewoners en ondernemers zich op hun plek voelen.

10: 18:

Wateringse Veld, Laan van Spartaan en Ørestad: voorbeelden van stedelijke ontwikkeling waar vroegtijdig en flexibel rekening is gehouden met het juiste voorzieningenaanbod.

“Het is belangrijk dat een Vinex-wijk niet wordt dicht­ gesmeerd.” Vijf mensen uit het veld geven hun visie op de integratie van voorzieningen.

4

september 2008 – naw dossier

Visie

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

5

Gebiedsontwikkeling en voorzieningen:

De kip en het ei Welke rol spelen voorzieningen in een nieuw woongebied?

En wat moet er eerst zijn: de voorzieningen of de bewoners?

Is er een ‘kritisch m ­ oment’ waarop voorzieningen gerealiseerd kunnen worden, zodat succes gegarandeerd is? Wat is ervoor nodig om ondernemers over te halen zich in zo’n gebied te vestigen?

En hoe zit dat in een binnenstedelijk herontwikkelingsgebied?

Vragen waarop we in dit NAW dossier antwoorden proberen te vinden.

6

september 2008 – naw dossier

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

7

Het vereiste voorzieningenniveau komt niet vanzelf

I

n het – nog redelijk nabije – verleden ging het er bij ­n ieuwe uitleggebieden vooral om met name woningen te bouwen. De overheid stuurde erop aan het woningbestand uit te breiden – aan voorzieningen werd nauwelijks gedacht. Zo ontstonden de zogenaamde slaapsteden – ­onafzienbare straten met woningen en tuintjes, maar zonder ­w inkels, horeca, culturele voorzieningen of andere ontmoetingsplekken. Zelfs in scholen was nauwelijks voorzien, laat staan ­ in kinderdagverblijven.

Inmiddels is de visie op gebiedsontwikkeling veranderd. We zijn ons er nu van bewust dat een woongebied diversiteit nodig heeft, zowel qua wonen als qua voorzieningen. Bewoners willen zich kunnen herkennen in hun eigen buurt, buurtgenoten tegen­komen, kinderen in de buurt op school doen of naar (sport)-clubs laten gaan. We willen naar de dokter of de apotheek ­kunnen, een boek of dvd lenen, boodschappen doen bij ‘onze e­ igen’ slager of supermarkt, zonder daarvoor de wijk uit en de file in te hoeven.

Voorzieningen in de buurt dus: winkels, scholen, welzijnsinstellingen, gezondheidszorg. Voorzieningen die een buurt tot een buurt maken, die ervoor zorgen dat mensen zich er thuis voelen.

Of die zelfs het imago van de buurt – en daarmee van de be­wo­ ners – versterken, zoals belangrijke culturele instellingen of hippe uitgaansgelegenheden.

Spanningsveld Bewoners van nieuwe gebieden vragen dus om de aanwezigheid van kwalitatief goede voorzieningen. In de gebiedsontwikkeling loop je daarbij al snel tegen een spanningsveld aan: commerciële ondernemingen (supermarkten, horecagelegenheden, maar tegenwoordig ook zorginstellingen) hebben een bepaalde klantenkring nodig om te kunnen renderen. Zij zijn daarom geneigd zich pas te vestigen in een wijk wanneer daar voldoende mensen wonen. ­A nderzijds zijn de eerste bewoners van een wijk gedwongen hun voorzieningen buiten de wijk te zoeken en eenmaal daaraan ­gewend zullen ze niet gemakkelijk meer veranderen van winkelcentrum, school of zorginstelling. Een klassiek kip-of-eivraagstuk: beide hebben elkaar nodig, maar wie moet er het eerst zijn?

Als een van de grootste gebiedsontwikkelaars van Nederland heeft Bouwfonds Property Development een uitgebreide ervaring, zowel met de ontwikkeling en inrichting van nieuwe woongebieden als met de herontwikkeling van binnenstedelijke locaties.

Die ervaring heeft geleerd dat het voor het succes van een gebied vereiste voorzieningenniveau niet vanzelf tot stand komt. ­Daarvoor is een duidelijke orkestratie nodig. Deels ligt hier een taak voor de overheid, maar ook de ontwikkelaar kan een belangrijke rol spelen. Overheid en ontwikkelaar hebben daartoe een aantal instrumenten tot hun beschikking:

1

boven: Stadshart Almere beneden: Openbare Bibliotheek Amsterdam op het Oosterdokseiland

Tijdige opname in planvorming

Publieke voorzieningen, zoals scholen, zijn in eerste instantie de zorg van de overheid en in veel gevallen kunnen die dan ook wel tijdig in de plannen worden opgenomen. Overigens: nu in het ­moderne marktdenken ook scholen meer eigen verantwoordelijkheid hebben gekregen, zijn het steeds vaker schoolbesturen die beslissen over nieuwbouw of renovatie. Daarmee zijn deze besturen ook steeds vaker gesprekspartner voor gebiedsontwikkelaars en kan het zinvol zijn hen tijdig te betrekken bij uitleggebieden of bij stedelijke vernieuwingsprojecten. Datzelfde geldt voor de zorg: het idee van grote regionale zorgcentra wordt steeds meer ver­ laten, zorgverleners keren terug naar de wijk, vaak onder de vlag van een verzekeraar en/of in combinatie met andere zorgver­ leners. Dat betekent dat in de plannen al vroegtijdig kan worden voorzien in ruimte voor gezondheidscentra of andere gecombineerde praktijken voor zorgverleners (apotheek, fysiotherapeut, huisartsengroepspraktijk, etc.). En dat bijvoorbeeld verzekeringsmaatschappijen of grote zorg- of welzijnscombinaties bij de ­planvorming betrokken kunnen worden. Wel geldt hier nog steeds het vraagstuk van gelijktijdigheid: wanneer is de kritische grens bereikt van het aantal inwoners waarbij de school of andere ­instelling kan functioneren?

Openbaar vervoer en parkeermogelijkheden zijn ook belangrijk als voorzieningen. Zoals duidelijk werd in het onderzoek van dr. ir. Rob van der Bijl (zie NAW dossier # 28, ‘Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer’) kan tijdig aanwezig en ­kwalitatief hoogwaardig openbaar vervoer veel doen voor de aantrekkelijkheid van een uitbreidingsgebied, zowel voor bewoners als voor bedrijven. Een voorbeeld van zo’n goed gestuurd project is de Rijn-Gouwelijn, het lightrailsysteem dat, wanneer het klaar is, tussen Noordwijk en Gouda loopt via o.a. Leiden en Alphen a/d Rijn. Hier is, onder leiding van exploitant ProRail, al in een vroeg stadium aandacht besteed aan belangenmanagement. Alle betrokken partijen zijn aan het woord gekomen, er zijn inspraakavonden voor bewoners gehouden, gemeenten, provincies en gebiedsontwikkelaars hebben hun belangen uiteengezet. Zelf heeft ProRail duidelijk gemaakt welke concentratie aan woningen nodig is voor renderende haltes. Rekening houdend met die belangen is ten slotte een plan gemaakt waarin alle partijen elkaar hebben gevonden. Er is een aantal halteplaatsen gedefinieerd, met de daarbij behorende concentratie van woningen en bedrijvigheid.

En zo is hier een goede mix ontstaan van wonen en werken, van grond­gebonden woningen en appartementen in combinatie met voldoende openbaar vervoer.

Onderzoek: beter winkelaanbod, hoger woongenot In maart 2007 studeerde Gert-Jan van Amerongen aan de Universiteit van Groningen af op zijn onderzoek naar de relatie tussen het revitaliseren van winkelcentra en de attractiviteit van het woningaanbod.

2

Tijdelijkheid

Een oplossing voor het kip-of-eivraagstuk kan gezocht worden in tijdelijke voorzieningen. Noodgebouwen waarin die voor het ­aanzien van de wijk zo belangrijke (supermarkt)keten vast een vestiging kan openen; een tijdelijk gebouw voor een school of, l­iever nog, een gebouw dat makkelijk uit te breiden is als het ­aantal leerlingen groeit.

In de wijk Nieuwland in Amersfoort is gekozen voor een oplossing waarin een school tijdelijk werd gehuisvest in ruimtes die later kunnen worden gebruikt als woningen – geen noodgebouw dus, maar een aantrekkelijke tijdelijke locatie. Ook andersom kan tijdelijkheid goed werk doen. Zo fungeerde de tijdelijke vestiging van het Stedelijk Museum op het Amsterdamse Oosterdokseiland als belangrijke aanjager voor dit gebied, totdat voorzieningen zoals de Openbare Bibliotheek en het Conservatorium het permanente karakter van cultuureiland konden geven.

En nog een andere vorm van tijdelijkheid: de Floriade 2012 bij Venlo. Het gebied waar deze wereldtuinbouwtentoonstelling wordt gehouden, zal na de sluiting in 2013 worden getransformeerd in een innovatief b ­ edrijvenpark, het Greenpark. Dat betekent dat de investeringen die nu gedaan worden voor de tijdelijke Floriade, ook na het e­ venement nog vruchtbaar zullen zijn.

De Floriade zal bovendien veel (internationale) aandacht gen­ ereren en zal zo het gebied op de kaart zetten als hoogwaardige en innovatieve locatie.

Van Amerongen deed het onderzoek tijdens zijn stage bij Bouwfonds Property Development, onder begeleiding van hoofd marktonderzoek Han Joosten.

Voor zijn onderzoek werden 1200 mensen geënquêteerd, uit wijken die in de jaren '60/'70 zijn gebouwd in Rotterdam, Tilburg, Rijswijk en Den Haag. Doel van het onderzoek was erachter te komen welke rol het revitaliseren van winkelcentra of andere voorzieningen kan spelen bij het (weer) aantrekkelijk maken van een achterstandswijk. Uit de antwoorden van de geënquêteerden concludeert de onderzoeker onder andere dat er een relatie te leggen is tussen tevredenheid over de woning en de woningprijs (hoe groter de tevredenheid, hoe hoger de prijs). En ook dat er een relatie bestaat tussen tevredenheid over het winkelaanbod en het woongenot.

In de wijken waar winkelcentra waren opgeknapt, bleken mensen positiever over het winkelaanbod en dus over hun woongenot dan in wijken waar de winkelcentra nog in oorspronkelijke staat waren. Met andere woorden: uit dit onderzoek blijkt dat het opknappen van een winkelcentrum een positieve invloed heeft op de prijs van de omliggende woningen.

Het volledige onderzoeksrapport kunt u downloaden via www.naw.nl.

8

september 2008 – naw dossier

9

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

Trendy ondernemers trekken jonge bewoners

boven: Westergasfabriek in Amsterdam beneden: Apotheek St. Antonius Ziekenhuis Nieuwegein

4

3

Financiële prikkels

Ook de overheid kan in eerste instantie een rol spelen bij de totstandkoming van voorzieningen. Bijvoorbeeld door te zorgen dat in de eerste jaren de grond voor een ondernemer vrij van erfpacht is, door subsidies via een ­kwaliteitsfonds aan culturele- of welzijnsinstellingen of via een tijdelijk lagere huur voor bijvoorbeeld winkeliers of andere ondernemers in de opstartfase.

Ook andere partijen, zoals woning­corporaties of gebiedsont­ wikkelaars, kunnen in de finan­c iële sfeer wel enige ruimte bieden, via bijvoorbeeld een ‘­opstarthuur’, die lager is dan de uiteindelijke huur, of een ‘omzethuur’, die samenhangt met de omzet die de e­ xploitant draait. Zo delen verhuurder en exploitant het ­ondernemersrisico. Ook komt het voor dat de verhuurder een gebouw i­nclusief inrichting ter beschikking stelt aan de exploitant, zodat die niet voor hoge investeringen komt te staan.

Flexibiliteit

Gebiedsontwikkeling is een kwestie van lange adem, vaak gaan er jaren overheen voordat de eerste plannen zijn gerealiseerd. In die jaren kan veel gebeuren. Het koop/winkelgedrag van mensen kan veranderen, bijvoorbeeld door de economische situatie of doordat steeds meer consumenten het webwinkelen ontdekken. De opvattingen over bijvoorbeeld zorg kunnen wijzigen - zie de al eerder genoemde ontwikkeling van grootschalige regionale instellingen naar kleinere, lokale zorgeenheden. Door allerlei oorzaken kan de bevolkingssamenstelling van een gebied anders uitpakken dan ­gedacht, zodat uiteindelijk blijkt dat er te veel of juist te weinig ruimte is voor onderwijs of voor kleine bedrijfjes in de buurt – iets waar vooral veel allochtone bewoners aan hechten. Of dat er, zoals op IJburg in Amsterdam is gebeurd, geen kinderopvang in de wijk is, omdat niet werd verwacht dat zich hier veel gezinnen zouden vestigen. En voorzieningen voor jongeren zijn wel heel lastig tijdig te realiseren, alleen al omdat jongeren trendgevoelig en daardoor weinig voorspelbaar zijn. Maar al te vaak blijkt dat voor jongeren geplande voorzieningen uiteindelijk niet of voor iets heel anders worden gebruikt. Of andersom: dat jongeren ruimten of objecten in gebruik nemen die oorspronkelijk voor iets anders waren bedoeld. Ook uit eerder onderzoek van Bouwfonds Property Development komt naar voren dat (het ontbreken van) voorzieningen voor jongeren een belangrijke bron is van ontevredenheid onder bewoners.

Nog een voorbeeld van een relatief nieuw verschijnsel: in de ­eerste Vinex-wijken waren geen kerken of andere religieuze g­ ebouwen gepland; de laatste jaren worden er niet alleen nieuwe moskeeën, maar ook weer nieuwe christelijke kerken gebouwd en is bijvoorbeeld bij de vernieuwing van de Amsterdamse Bijlmer een gebouw gerealiseerd waarin naast woningen, horeca en een kinderdag­ verblijf ook vijf kerkzalen te vinden zijn, gedeeld door een aantal van de vele religieuze genootschappen in dit multiculturele ­stadsdeel. Al dit soort veranderingen maken het noodzakelijk dat plannen niet van het begin af zijn dichtgespijkerd, maar genoeg ruimte en mogelijkheden bieden om functies van gebouwen met de tijd aan te passen. Zo kunnen bijvoorbeeld schoolgebouwen die als gevolg van demografische veranderingen (deels) overbodig zijn geworden, een nieuwe functie krijgen als zorguitschenkpunt voor de ouderen in de buurt.

5

Reputatie

Een goede reputatie van een nieuw woongebied of een binnen­ stedelijk project kan niet alleen bewoners trekken, maar ook ­ondernemers overhalen zich er te vestigen. Die reputatie kan in de loop der tijd vanzelf ontstaan, maar hij kan ook een handje geholpen worden. Zo zal het al eerder genoemde Floriade/Greenpark bij Venlo, met zijn groene, waterrijke om­geving, bepalend zijn voor de reputatie van het nieuwe woon- en werkgebied dat er zal verrijzen. In het Deense Ørestad, in de buurt van Kopenhagen, realiseert Bouwfonds Property Development een groot aantal woningen. Deze nieuwe stad wordt al in een vroeg stadium fors op de kaart gezet, doordat er grote culturele evenementen worden georganiseerd en ook doordat men er in is geslaagd grote innovatieve bedrijven aan te trekken die hier een vestiging openen: dat trekt weer jonge, trendy bewoners, namelijk de medewerkers van die bedrijven. Dichter bij huis is er het voorbeeld van IJburg in ­A msterdam, waar in eerste instantie een wat sombere sfeer omheen hing. Pas toen het strand Blijburg veel j­onge bezoekers trok, werd ook IJburg ‘hip’. In Rotterdam vervulde Hotel New York een soortgelijke rol voor de Kop van Zuid. Op dezelfde manier kunnen in een oude stedelijke (industrie)wijk jonge ontwerpers en kunstenaars met hun winkeltjes en galeries de buurt aantrekkelijk ­maken voor een nieuwe jonge doelgroep. Dat gebeurde o.a. in de Haagse wijk Binckhorst, waar bewust ruimte werd gemaakt voor jonge, c­ reatieve bedrijfjes, die de wat verlopen buurt weer een ­actieve, dynamische uitstraling geven. Bekend is ook het voorbeeld van The Coffee Company. Deze trendy koffieketen vestigt zich bij voorkeur in ‘opkomende’ buurten en geeft daarmee tegelijkertijd het signaal af: ‘deze buurt of straat is in opkomst’ – voor andere ondernemers veelal het sein om zich er ook te vestigen.

Overigens kunnen in binnenstedelijke gebieden voorzieningen ­zoals een b ­ ekend restaurant, een hippe uitgaansgelegenheid of een aantrekkelijk theater ook reputatieversterkend werken.

De lokale overheid kan hierin een stimulerende rol vervullen.

Kortom: ‘just in time-delivery’ ofwel gelijktijdige realisatie van zowel het juiste bewonersaantal als het juiste voorzieningenniveau blijft een ideaal. Dat ideaal kan echter wel zo dicht mogelijk benaderd worden, door inzet van de juiste middelen en door alle partijen tijdig om de tafel te krijgen. Overheid en gebiedsontwikkelaars kunnen en moeten daarin de voortrekkersrol vervullen.

10 jaar Wateringse Veld: hoe tevreden zijn de bewoners?

In 2007 was het precies tien jaar geleden dat de eerste woningen in de Haagse Vinex-wijk Wateringse Veld werden opgeleverd. Dat was voor de ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (gemeente Den Haag en Bouwfonds Property Development) aanleiding om te onderzoeken hoe tevreden de huidige bewoners zijn met hun wijk en woonomgeving en welke verbeterpunten zij zien.

Het tevredenheidsonderzoek werd uitgevoerd door USP Marketing Consultancy. Gemeten werd de tevredenheid over de woonomgeving, uitgesplitst naar vijf elementen, te weten: woningen, voorzieningen, bereikbaarheid, groen en netheid en veiligheid.

Waar het gaat om voorzieningen blijken de bewoners het meest tevreden over de hoeveelheid scholen en medische voorzieningen in de buurt. Onder de maat scoren de aanwezigheid van en verscheidenheid aan winkels.

Het minst tevreden blijken de bewoners over de speel- en recreatiemogelijkheden in hun wijk.

10

september 2008 – naw dossier

11

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

Voorzieningen voor 22.000 bewoners

Wateringse Veld in Den Haag

Project: Wateringse Veld Plaats: Den Haag 8 buurten: Eilanden, Erasmus Veld, Hoge Veld, Lage Veld, Parkbuurt Oosteinde, Vijvers, Wateringse Binnentuinen, Zonne Veld Samenwerkende partijen: Gemeente Den Haag en Bouwfonds Property Development in de zgn.

Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld Winkels: commerciële ruimtes, bedrijventerrein, buurtwinkelcentrum, o.a. HEMA, Albert Heijn, Lidl Woningen: 7.722 Andere voorzieningen: activiteitencentra, apotheken, basis- en middelbare scholen, bibliotheek, gezondheidscentra, horeca, kinderboerderij, park, peuterspeelzalen en kinderdagverblijven, vijftig speelplekken, sportcentra en sportvelden, woonvoorzieningen voor lichamelijk- en geestelijk gehandicapten, ouderenwoningen en verzorgings- en aanleunwoningen, tram- en bushaltes, zwembaden Start bouw: 1995 Oplevering: 2011 Meer informatie: www.wateringseveld.nl

Stedenbouwkundige plankaart Wateringse Veld

Erasmus Veld

Al in het begin is een 'voor­ zieningenkaart' gemaakt

Waterrijk Wateringse Binnentuinen

Hoge Veld

Wateringse Veld College

Vlietpark

Parkbuurt Oosteinde

Wateri

ngse

Eilanden

Natuurthe

Veld

ater

Hemelwater

van

Lage Veld

hoofdgebouw

Laan

hoofdgebouw (accent) bijgebouw erf gemeenschappelijk erf steigers voorziening bestaande bebouwing bestaand erf water riet

Vijvers

openbaar groen beplanting bomen sportvelden rijbanen trottoir/verblijfsgebied halfverharding

Zonne Veld

parkeervakken fietspaden trambaan woningbouwlocaties in ontwikkeling

Statusoverzicht

sportterrein

ontwerp + voorbereiding in aanbouw

Tussen Den Haag en Wateringen is 'de stadwijk van de 21e eeuw' verrezen. Hier is al vroeg nagedacht over voor­zieningen.

I

n 1995 richtten de Gemeente Den Haag en Bouwfonds ­Property Development een gezamenlijke onderneming op: de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld. Deze zal tot 2011 in totaal 7.700 woningen realiseren in het gebied tussen Den Haag en Wateringen. Al bij het begin van de planvorming is een programma opgesteld voor het realiseren van de benodigde voorzieningen. Daarbij is gekeken naar de bevolkingsprognose (er wonen straks zo’n 22.000 mensen in de wijk) en naar de voorzieningen die zich al in de directe omgeving bevinden, zoals grote winkelcentra, ziekenhuizen, zwembaden en culturele instellingen.

voltooid

Recreatie, sport en spel Verspreid over de wijk komen ongeveer vijftig grotere en kleinere speelplekken voor alle leeftijdscategorieën. Aan de Bovendijk en de ecologische zone langs de Rijnerwatering ligt een stadsboerderij uit de zeventiende eeuw. Dit pand is ­verbouwd tot kinderboerderij met een educatieve ruimte. Aan deze bestaande sportvoorzieningen is een tweetal nieuwe toegevoegd: In Zonne Veld het voetbal- en softbalcomplex van SV Wateringse Veld en aan het Panamaplein in Hoge Veld een sporthal.

Onderwijs en kinderopvang Wateringse Veld heeft vier basisscholen.

De protestants-christelijke basisschool ‘De Gantel’ in Parkbuurt Oosteinde was de eerste school die werd gebouwd.

De eerste jaren van haar bestaan maakte deze school, om extra capaciteit te creëren naast het hoofdgebouw, ook gebruik van zogenaamde schoolwoningen.

Deze schoolwoningen worden te zijner tijd weer omgebouwd tot woningen.

Zorg en welzijn In Wateringse Veld zijn twee gezondheidscentra en apotheken. Met name in het zuiden van de wijk bevinden zich ­d iverse activiteitencentra en woonvoorzieningen voor mensen met een ver­ standelijke en/of lichamelijke handicap.

De zorgvoorzieningen bevinden zich ­centraal in deze buurten, zodat de bewoners en bezoekers deel uitmaken van de samenleving om hen heen. In de buurt van de twee pleinen zijn voor ouderen zelfstandige, verzorgings- en aanleunwoningen gebouwd.

12

september 2008 – naw dossier

13

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

Gebiedsontwikkeling als aanjager voor de regio

Perkpolder in Hulst

Het project: Perkpolder Plaats: Hulst Samenwerkende partijen: gemeente Hulst, provincie Zeeland, Rijkswaterstaat, Waterschap ZeeuwsVlaanderen, Dienst Landelijk Gebied, Dienst der Domeinen, AM / Projectontwikkeling Zeeland en Bouwfonds Property Development, ComCoast, Staatsbosbeheer Architect: landschapsarchitect Peter Lubbers, architectuur/stedenbouw Bart van der Vossen Winkels: geen Woningen: 150 permanente woningen, 200 deeltijdwoningen Andere voorzieningen: fullservicejachthaven met circa 350 ligplaatsen, 4/5 sterrenhotel (70/80 kamers), wellness-functies en conferentieruimten, kwaliteitsrestaurant, natuurgebied, golfbaan, camping, ca. 35 ha binnendijkse zilte natuur, ca. 75 ha buitendijkse natuur, complete golfbaan, aanpassing N60, halfopen landschap Start bouw: vermoedelijk 2009 Oplevering: nog niet bekend Meer informatie: www.perkpolder.nl

Te midden van akkers en natte natuur, prima bereikbaar van­ uit Amsterdam, Antwerpen en Keulen

Tot 2004 legde hier elk half uur het veer Kruiningen-Perkpolder aan. Maar met de komst van de Westerscheldetunnel werd deze veerdienst opgeheven. Aan de Zeeuws-Vlaamse kant tussen Terneuzen en Hulst bleef een verlaten betonnen vlakte achter, het voormalige Veerplein.

D

e economie en leefbaarheid in dit gebied hebben sterk te lijden gehad onder het verdwijnen van de veerdienst.

Een aantal overheden en marktpartijen werkt nu samen aan de herinrichting van het gebied met het doel om dit gedeelte van Oost-Zeeuws-Vlaanderen een nieuwe impuls te geven door het ontwikkelen van woningen, recreatie en natuur.

Het plan: een hart voor Perkpolder Het hart van Perkpolder bestaat uit een exclusieve woonomgeving op het verhoogde Veerplein, met een luxe hotel, een wellness-center en een jachthaven en alles wordt omringd door nieuwe natuur.

In het oostelijke deel van Perkpolder komt een buitendijks natuurgebied van schorren en slikken, natuur die typisch is voor het stroomgebied van de Westerschelde en uniek is in Europa. In het westelijk deel staan deeltijdwoningen verhoogd in een typisch Zeeuws landschap. Door dit landschap slingert een golfbaan met internationale allure. Recreanten kunnen wandelen, fietsen en ­verblijven op de zeedijk en in het nieuwe landschap. De slogan van het project luidt dan ook: ‘Perkpolder, Genieten van de Elementen.’

Lamsoor en papavers Het oude Veerplein ligt midden in het groen; aan de ene kant het zilte slikkenen schorrengebied van de Westerschelde, aan de andere kant de weidse akkers waar de Zeeuwse boeren hun gewassen kweken, van vlas tot papavers. Bij uitstek een omgeving waar mensen uit Antwerpen en Breda, maar ook bezoekers van verder weg, uit de Randstad of het Duitse Ruhrgebied, de rust kunnen vinden die ze zoeken in een tweede huis.

Goed voor de economie Het project Perkpolder is niet alleen maar voor het plezier van de toekomstige gebruikers bedacht. Het project moet een stimulans worden voor de economie in dit deel van Zeeuws-Vlaanderen.

Enerzijds doordat het werkgelegenheid kan scheppen voor de lokale bevolking en anderzijds doordat het toeristen zal trekken naar de omgeving en naar stadjes als Hulst en Terneuzen.

Diverse belangen verenigd Voor het project Perkpolder is een stuurgroep opgericht, waarin naast de gemeente, de provincie en Rijkswaterstaat ook het waterschap Zeeuws-Vlaanderen, Dienst Landelijk Gebied en Domeinen ­zitting hebben. Zodra er bestuurlijke overeenstemming is, kunnen ook de betrokken marktpartijen, AM /Projectontwikkeling Zeeland en Bouwfonds ­Property Development (voorheen Rabo Vastgoed), zitting nemen in die stuurgroep.

september 2008 – naw dossier

15

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

Wonen en voorzieningen tegelijk gerealiseerd

Laan van Spartaan in Amsterdam Hier was het voetbalveld het uitgangspunt voor een heel nieuwe wijk

Laan van Spartaan Dam Sint Lucas Andreas Ziekenhuis

Sloterplas

A10

14

Vondelpark

Het project: Laan van Spartaan Plaats: Amsterdam Samenwerkende partijen: Bouwfonds Property Development, Ymere, Stadsdeel Bos en Lommer, VOF Stadstuinen, Zorginstelling Cordaan, VVA/Spartaan, Young Designers & Industry, ROC van Amsterdam, Kindercircus Elleboog Architecten: MVRDV, Claus en Kaan, KOW, Atelier Pro, Dick van Gameren architecten, DP6, Diederendirrix Winkels: circa 3.800 m2 commerciële ruimte voor horeca, bedrijven, kantoren en detailhandel Woningen: circa 1.200 woningen.

Van studentenwoningen tot sociale huurwoningen, van woningen voor mindervaliden tot eengezinswoningen en woningen voor ouderen. Er komen ook vrijesector woningen/koopwoningen.

Andere voorzieningen: restaurant, zorgcentrum, vestiging van Stedelijk Jongerenwerk Amsterdam (SJA), kleinschalige bedrijven, badmintonvereniging, sporthal, klimcentrum, voetbalvereniging VVA/ Spartaan, ROC van Amsterdam, kinderdagverblijf, parkeergarages Start bouw: 2008 Oplevering: na 2010 Meer informatie: www.laanvanspartaan.nl

De Tribune

Een nieuwe wijk in Amsterdam, centraal gelegen tussen het oude centrum en de tuinsteden. Een wijk waarin niet alleen aan woningen is gedacht, maar vooral aan de diverse bewoners en wat zij nodig hebben.

D

aarom zijn van het begin af aan de plannen voor een nieuw voetbalveld, een sporthal en een klimcentrum, ­restaurants en andere uitgaansgelegenheden, maar ook vestigingen van zorg- en welzijnsorganisaties en een roc in het ­project opgenomen. Samen zorgen deze voorzieningen er straks voor dat de zeer diverse bewoners alles in hun buurt vinden wat ze ­nodig hebben.

Het gebouw De Tribune is ontworpen door architectenbureau Claus en Kaan. Het gebouw krijgt een lengte van circa 250 meter en een gemiddelde hoogte van 33 meter. Het fungeert daarmee tevens als geluidsscherm ­t ussen de A10 en de nieuwe woonwijk.

In het gebouw komen huurwoningen voor studenten en senioren, een ­k limhal, een restaurant en ­a ndere bedrijfjes op de ­begane grond.

Concentratie van voorzieningen Laan van Spartaan wordt een bruisende buurt. Door de vele voorzieningen in de wijk is er altijd leven op straat, ook ’s avonds. Laan van Spartaan krijgt de grootste concentratie voorzieningen voor Amsterdam-West. Die voorzieningen ­hebben dan ook een belangrijke functie voor de hele omgeving.

Jeugd Ook aan voorzieningen voor de jeugd is gedacht. Voetbalvereniging VVA/Laan van Spartaan heeft nieuwe velden en een nieuw clubgebouw gekregen. De plaatselijke badmintonvereniging verhuist naar de nieuwe sporthal en er komt een klimcentrum. Naast de sporthal staat het nieuwe schoolgebouw van ROC van Amsterdam. Ook Circus Elleboog krijgt een plek op het terrein van Laan van Spartaan.

Zorg Zorg is belangrijk in deze wijk, waar straks ook veel ouderen zullen wonen.

Er komen 59 woningen met een zoge­ heten zorggarantie. Daarnaast zijn er 24 woningen voor mensen met een ­lichamelijke beperking. Zorgorganisatie Cordaan heeft hier een vestiging en biedt allerlei zorgvoorzieningen op het terrein van geestelijkegezondheidszorg en ouderenzorg.

16

september 2008 – naw dossier

17

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

Op het kruispunt tussen Denemarken en Zweden

Ørestad in Denemarken Zoals het oude Kopenhagen vroeger wordt Ørestad nu het dynamische ­centrum voor heel Scandinavië

Vlak bij de oude havenstad Kopenhagen verrijst een nieuwe stad: Ørestad. Een plek waar jonge trendsetters graag willen wonen, werken en recreëren, nu, maar ook over vijftig of zelfs honderd jaar. Dat is wat de ontwikkelingscombinatie Port & City Development Corporation I/S voor ogen staat.

S

inds er een vaste brugverbinding is tussen Zweden en Denemarken, is de Øresund-regio hot, vooral bij grote, innovatieve bedrijven. Het type bedrijven dat de stad Kopenhagen wel graag wilde aantrekken, maar niet binnen zijn oude stadsgrenzen kon huisvesten. Vandaar dat begin jaren ’90 besloten

werd aan de rand van de stad, in en om het havengebied, een nieuwe stadswijk te situeren: Ørestad. Een moderne spiegel van het historische Kopenhagen.

Een stad, omgeven door groen en water, met alle ruimte voor ­bewoners en bezoekers, voor studenten en voor het internationale bedrijfsleven. En bovendien een stad die uitstekend bereikbaar is, via de snelle metroverbinding met Kopenhagen-centrum, de treinen autoverbindingen met Zweden en het zuidelijk deel van Europa en het internationale vliegveld dat vlakbij ligt. ­Dankzij die bereikbaarheid en die ruimte is Ørestad hard op weg de grootste stedelijke agglomeratie van Scandinavië te worden.

Cultuur Het innovatieve karakter van de wijk is terug te zien in de bijzondere architectuur, in de keuze voor duurzame oplossingen en voor de natuur als belangrijke factor, maar ook in de vele culturele activiteiten die er worden georganiseerd, voor jong en oud. Zo ontstond een nieuw stadsgebied dat al vanaf het begin bruisend en hip was.

Het project: Ørestad Plaats: Denemarken, vlak bij Kopenhagen Samenwerkende partijen: een gedeelte van Ørestad is (mede) ontwikkeld door Bouwfonds Property Development Architecten: o.a. KHR Architechts, Lundgaard and Tranbjerg, Jean Nouvel, Henning Larsen Winkels: veel commerciële ruimtes Woningen: 8.000 Andere voorzieningen: universiteiten, concerthal, winkelcentra, parken, (psychiatrisch) ziekenhuis, stadhuis, basis- en middelbare scholen, hotels, dagopvangcentra, wellness-centrum, cafés en cultuurvoorzieningen Start bouw: 1994 Oplevering: 2014 Meer informatie: www.orestad.dk Over 20 jaar…

- werken er ca. 80.000 mensen; - wonen er ca. 20.000 mensen; - studeren er ca. 20.000 mensen; - zijn er zes metrostations; - is de reistijd naar het centrum van Kopenhagen 10 minuten per metro; - is de reistijd naar Malmø in Zweden 29 minuten per auto of trein.

24 uur Van het begin af aan is het de bedoeling geweest dat Ørestad een dynamische stad zou worden, een stad die 24 uur ­actief is en zeker geen slaapstad met uitsluitend woningen. Vandaar dat dit ook een stad is voor moderne, innovatieve bedrijven en vooraanstaande onderzoeks- en onderwijsinstituten, waarvan de medewerkers en studenten weer prettig dichtbij kunnen wonen.

Groen Ørestad is een stad van contrasten: kijk je de ene kant op, dan zie en voel je de dynamiek van het bruisende stads­ leven. Draai je je om, dan kijk je uit over het groen en de ruimte van de natuur­ gebieden Amager en Kalvebod, waar de mensen die wonen en werken in die bruisende stad, de rust kunnen vinden die ze óók nodig hebben.

18

september 2008 – naw dossier

19

Elise Hoorn d irecteur woningcorporatie Van Alckmaer

Zoek de dynamiek van de binnenstad “W Elise Hoorns woningcorporatie huist in het oude centrum van Alkmaar. Als geen ander kent ze de binnenstedelijke dynamiek.

Die bloeit volgens haar het mooist als je ruimte durft te geven aan nieuwe initiatieven. “Dat zouden ze in Vinex-wijken ook eens moeten doen.”

ij zijn een kleine woningcorporatie.

We hebben maar drieduizend woningen, maar die liggen wel bijna allemaal in de binnenstad. Binnensteden hebben zo hun eigen temperament. Alles is er: een dokter, een school, een kerk, een kroeg. Dat betekent veel leven in de brouwerij. Mensen die in een binnenstad wonen, kiezen daar vaak bewust voor. Ze kijken als eerste naar de locatie, dan pas naar het huis. Het is dus zaak dat de binnenstedelijke leefomgeving aantrekkelijk blijft, eigenlijk kun je die zien als belangrijke voorziening. Wij dragen daar bijvoorbeeld aan bij door monumentale panden op te knappen en op die manier straten en buurten een kwalitatief beter uiterlijk te geven.”

Tijdelijke voorzieningen kunnen enorm stimu­ lerend zijn voor een wijk’ Van de stad naar de rand “Met winkelcentra houden wij ons niet bezig. Die vormen een vak apart en zijn typisch werk voor ontwikkelaars. Maar als er ergens een winkelcentrum wordt ontwikkeld, zijn we wel gespreks­ partner, zeker als het de binnenstad betreft. Wel participeren wij in voorzieningen voor bijzondere doelgroepen. Zo werken we bijvoorbeeld samen met een zorginstelling aan speciale huisvesting

voor mensen met een verstandelijke beperking. Wij vinden dat een belangrijk deel van onze maatschappelijke taak. Verder denken we mee over de binnenstedelijke planning van maatschappelijke functies. Ik kan me voorstellen dat op termijn ­bepaalde specifieke functies uit de binnenstad verdwijnen en naar de stadsranden verhuizen. Zoals fysiotherapeuten en huisartsenposten en bijvoorbeeld ook het ziekenhuis in Alkmaar, dat nu midden in het centrum ligt. Voor de mensen in de uitbouwwijken is het tenslotte ook prettig om medische voorzieningen in de buurt te hebben; de meeste ouderen en hulpbehoevenden wonen daar ook.”

Laten gebeuren “Het zou mooi zijn als je de dynamiek van een binnenstad zou kunnen kopiëren naar een Vinex-wijk. Maar dan is het wel ­belangrijk dat zo’n wijk niet helemaal wordt dichtgesmeerd.

Het gaat erom dat je initiatieven van binnenuit de ruimte geeft om tot ontwikkeling te komen. Het laten gebeuren dus, en niet al te bang zijn voor het nieuwe, onbekende. Dat betekent overigens niet dat grond lang braak moet blijven liggen. Wij proberen in zulke gevallen een tijdelijke voorziening te creëren, die ook charmant is. Zoals hier in Alkmaar in het oude pand van Lundia.

Wij hebben het gekocht en het zal worden gesloopt, maar het duurt nog zo’n vijf jaar voordat de nieuwbouw er staat. Daarom hebben we het pand beschikbaar gesteld aan een startende onderneemster, die er een plek van heeft gemaakt waar kunstenaars en kunstliefhebbers elkaar kunnen ontmoeten. Naast een grote expositieruimte zijn er een aantal ateliers waar inmiddels zeven ­k leine bedrijfjes hun intrek hebben genomen. Dit is enorm stimulerend voor de stad.”

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

20

september 2008 – naw dossier

21

Gijs van den Boomen partner KuiperCompagnons

I dentiteit, daar gaat het om

Voorzieningen zijn veel meer dan een wipkip en een supermarkt, stelt Gijs van den Boomen. Ze zijn alles wat je in je buurt nodig hebt, buiten je woning. Identiteit speelt daarbij een steeds belangrijkere rol. En steeds vaker ook over­wegingen die bijdragen aan het bewust omgaan met energiebronnen.

“V

eel ontwikkelaars plannen voorzieningen nog op de klassieke manier. Ze bouwen een Vinexwijk met hier en daar een school, wat speeltuintjes en als vanzelfsprekend in het midden een centrum. Bij KuiperCompagnons doen we het bewust anders. Het is tenslotte de bedoeling dat een nieuwe wijk een prettige plek wordt, waar mensen ook trots op zijn.

Speel in op nieuwe ­communicatiemiddelen en nieuwe vormen van mobiliteit’ Neem bijvoorbeeld Kattenbroek in Amersfoort, een uitbreidingswijk die wij hebben ontworpen. Uitgangspunt was een woonwijk bouwen die niet saai en standaard zou zijn. Dat is goed gelukt, onder andere doordat is aangehaakt bij het bestaande landschap met zijn sloten, bomenrijen en boerderijen. Het winkelcentrum ligt aan een plas, die grenst aan landgoed Schothorst. Vanuit de winkelstraat kijk je zo het groen in. Hierdoor ontstaat niet alleen een voorzieningencentrum, maar vooral ook een hart waar je hart voor hebt.”

Natuur is óók een voorziening “Bij alle plannen die wij maken, kijken we goed naar de mogelijkheden die een omgeving al biedt van zichzelf. Dat je bijvoorbeeld

binnen vijf minuten de natuur in kunt fietsen, is óók een voorziening. In Muiden werken we op dit moment aan een nieuwe woonwijk op het terrein van een voormalige kruitfabriek. Een aantal historische gebouwen krijgt een nieuwe bestemming, want ­c ultuurhistorisch erfgoed straalt kwaliteit uit in de beleving van mensen. Daarnaast wordt de wijk ontworpen in logische samenhang met het IJmeer, de dijk en de historische kern van Muiden.

Dat b ­ ewoners straks de Vecht kunnen bevaren, is van grote w ­ aarde. ­Sterker nog, het is een van de identiteitsdragers van het gebied.”

Skiën en raften “Sowieso wordt identiteit gezien als een steeds belangrijkere ­succesfactor voor de kwaliteit van een leefomgeving. Zoetermeers imago als jonge stad wordt benadrukt door een groot aanbod aan leisuremogelijkheden, zoals skiën en raften. Rotterdam onderscheidt zich met festivals. De trend is dat voorzieningen steeds groter worden, kijk maar naar de oprukkende shoppingmalls. ­Tegelijkertijd is er ook weer hang naar kleinschaligheid. Mensen willen een broodje kunnen kopen bij de bakker op de hoek en er is een stijgende vraag naar kleine kantoorruimtes, waar je woont en ‘webt’. Dat is een goede ontwikkeling, mede ook omdat hiermee het woon-werkverkeer vermindert. Het is alleen niet altijd eenvoudig om er ruimte voor te claimen. Men denkt nog te vaak volgens de oude wetten van de functiescheiding. Toch: als je openstaat voor deze dynamiek en de klassieke aanpak durft los te laten, dan creëer je wijken met een krachtige groei van binnenuit.

Hierbij hoort het inspelen op de nieuwe communicatiemiddelen, maar ook het inspelen op nieuwe vormen van mobiliteit. Als we straks allemaal in elektrohybrides rijden, waar zitten dan de stopcontacten? Ook dat is onderdeel van de nieuwe voorzieningen.”

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

22

september 2008 – naw dossier

23

Mark Verheijen wethouder in Venlo

Voor kwaliteit is massa nodig

Volgens wethouder Mark Verheijen is het clusteren van voorzieningen een randvoorwaarde voor succes. Dat gaat soms ten koste van kleine buurtwinkelcentra of sportzaaltjes.

“Maar het komt de kwaliteit wel ten goede.”

“V

enlo is een stad met 100.000 inwoners.

Er zijn drie stadsdelen en elk deel beschikt over hoogwaardige voorzieningen. Dat komt doordat wij een clusterbeleid voeren. Dus niet overal kleine winkelgalerijtjes, maar een kwalitatief goed aanbod aan winkels bij elkaar zetten in grote winkelcentra. Hetzelfde geldt voor sportvoor­z ieningen, onderwijs en cultuur. Het is nu eenmaal zo dat meer massa meer mogelijkheden creëert. Een aanpak als deze vraagt van de gemeente wel enige durf. Je moet duidelijke keuzes maken: willen we een bepaalde voorziening binnen een wijk houden of moet deze juist centraal gelegen zijn? Soms ga je hierbij in tegen de wensen van de betrokken marktpartijen. En natuurlijk stuit je weleens op ­onbegrip bij bewoners. Iedereen wil wel een theater om de hoek.

Maar voor een stad als Venlo is het juist belangrijk om één ­k walitatief goed theater te hebben, waar veel bekende namen ­komen optreden.”

Behoefte aan hoogwaardigheid “In de markt zien we steeds meer behoefte aan hoogwaardigheid. Daarvoor is massa nodig. Naar mijn mening is massa ook een randvoorwaarde om een voorziening succesvol te laten zijn en langere tijd in stand te houden. Wat overigens niet betekent dat er geen ruimte meer is voor kleinschaligheid; een supermarkt is het sterkst als er een paar speciaalzaken omheen zitten.

En sommige voorzieningen zijn politiek wenselijk, zoals een wijkcentrum. Om ook dit soort voorzieningen bedrijfseconomisch verantwoord te houden, moet je creatief zijn. Kosten kun je compenseren door zo’n wijkcentrum bijvoorbeeld te combine-

ren met een aantal commerciële faciliteiten. Of door extra ­woningen te bouwen, want meer bewoners kan voorzieningen natuurlijk een extra impuls geven.”

Iedereen wil een ­ theater om de hoek, maar je kunt beter één goed ­theater hebben’ Gemeenschap met een hart “In de kleinere kernen rondom Venlo is het centrale thema ­momenteel vooral het behouden van basisvoorzieningen als een supermarkt, een huisarts en een basisschool. Ook hier kan clusteren de oplossing zijn. Erg trots ben ik op ’t Ven, een kleine maar hechte gemeenschap ten noordoosten van Venlo. Er waren daar geen centrale voorzieningen meer, behalve een sterk verouderde school. Inwoners, school en kerk hebben toen de handen ineengeslagen en met steun van de provincie en de lokale overheid is er een multifunctioneel gebouw verrezen. Mensen kunnen er sporten, er is een school, een feestzaal en in hetzelfde ­gebouw is ook de kerk ondergebracht. Daarnaast zijn er wat nieuwe woningen gebouwd. ’t Ven is nu weer een gemeenschap met een hart.En dat hoort ook zo, want uiteindelijk creëer je voorzieningen niet voor de gemeente, maar voor de inwoners.”

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

24

september 2008 – naw dossier

25

Stanja van Mierlo bedenker en eigenaar van stadsstrand Blijburg

Wij hebben IJburg bekendgemaakt “B De Amsterdamse uitbreiding IJburg had aanvankelijk bepaald geen goede naam onder Amsterdamse woningzoekenden. Dat veranderde toen Stanja van Mierlo haar stadsstrand Blijburg opende. “Veel van de bezoekers van toen wonen nu in de buurt.”

lijburg is een heerlijk chaotisch en charmant, hippieachtig stadsstrand, aan het IJmeer in de nieuwbouwwijk IJburg in Amsterdam.

Toen we hier zes jaar geleden begonnen, was er nog bijna niets; er was net één woonblok gebouwd en boodschappen deden we bij de tijdelijke supermarkt in een tent. Al vanaf de start was Blijburg een succes. En het nieuws verspreidde zich snel, mensen van binnen en buiten Amsterdam zetten voet over de brug en kwamen voor de eerste keer op IJburg. Ze zagen de nieuwe wijk groeien en ontdekten vooral ook dat het hier mooi en rustig is. Voor een buurt in ontwikkeling is zoiets ontzettend belangrijk. Veel mensen die in de beginperiode naar Blijburg kwamen, wonen nu in de buurt.

Ik weet zeker dat ons strand rechtstreeks van invloed is geweest op de woningverkoop, wij hebben IJburg bekendgemaakt.”

opgepoetst strandcafé zou hier niet zijn aangeslagen.

Ik word weleens gevraagd als adviseur bij het ontwikkelen van andere gelegenheden. Dat doe ik graag, maar een tweede Blijburg zal ik nergens neerzetten. Elke plek vraagt om zijn eigen voorzieningen.”

Mensen zetten voor het eerst een voet over de brug en ontdekten zo IJburg’

Gecreëerde romantiek

Een plek met geschiedenis

“Natuurlijk wilde ik met Blijburg iets creëren waar ik zelf plezier aan zou beleven. Maar ik wilde ook iets doen waar Amsterdam iets aan heeft. Toen de gemeente ondernemers zocht voor een stadsstrand op IJburg, heb ik geen moment geaarzeld en een concept ingediend. Ik had op dat moment een eigen bedrijf in belevingscommunicatie. Mijn marketingachtergrond, ervaring en uitgebreide netwerk kwamen goed van pas. De romantiek van ons strand, waar honden lekker los kunnen lopen, kinderen alle ruimte hebben om te rennen en te spelen en waar je een gevoel van vrijheid kunt ervaren, is zorgvuldig gecreëerd. Blijburg sluit aan bij de pioniersgeest van de mensen die hier in het begin al woonden – tussen de zandhopen en de hijskranen. Een gelikt en

“Uiteindelijk moeten we weg van de locatie waar we nu zitten, omdat er huizen worden gebouwd. Of we een nieuwe plek toegewezen krijgen, weten we nog niet. Elke vierkante meter op de bestaande eilanden van IJburg heeft al een bestemming gekregen. Maar het punt is: Blijburg is onmisbaar. Ik vind het jammer dat de gemeente de neiging heeft alleen te kijken naar hoe de wijk moet worden als hij in 2019 klaar is. Men vergeet dat IJburg al een buurt ís. In 2019 zijn de kinderen die hier begonnen groot. Gelukkig heb ik bij de gemeente nu een vaste contactpersoon, die een structurele oplossing voor Blijburg onderzoekt. Een plek die de geschiedenis van een buurt in zich draagt, die veeg je toch niet zomaar van de kaart?”

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

26

september 2008 – naw dossier

27

Fons Deen algemeen directeur van Deen Supermarkten

Zorg dat je onderscheidend bent “V Volgens supermarktdirecteur Fons Deen gaat het bij het creëren van voorzieningen vaak niet om kwaliteit, maar om geld. En dat vindt hij jammer. Vooral omdat de consument daar niet mee is gediend.

roeger ontwikkelden wij al onze winkels zelf.

Nu doen we dat nog maar af en toe. Door alle procedures duurt het wel zes tot acht jaar voor het hele traject is afgerond. Als je als bedrijf wilt blijven groeien, is dat te lang. Bovendien, wij zijn retailers en leggen de nadruk op ons winkelbedrijf.

Wij zijn geen ontwikkelaars en kunnen daarom niet de prijs ­betalen voor grond die ontwikkelaars wel betalen. Om onze groei te realiseren zijn wij genoodzaakt ­w inkelruimtes te huren van derden, zoals ontwikkelaars of i­nstitutionele beleggers. Als je je als supermarkt wilt vestigen in bijvoorbeeld een winkelcentrum, gaat dat via een open inschrijving. Het is moeilijk om ertussen te komen. Nederland telt ongeveer vijftien supermarktformules en die melden zich allemaal aan. Het is in onze branche dus belangrijk om onderscheidend te zijn. Wij zijn dat onder andere met onze versafdelingen en bloemen en planten.”

Het is jammer dat ­gemeenten niet uitgaan van de behoeften van ­consumenten’ Behoeften van de klant “Het is voor mensen ontzettend belangrijk om goede levensmiddelenwinkels in de buurt te hebben, waar ze zowel terechtkunnen

voor kwaliteitsproducten als voor aantrekkelijke aanbiedingen.

Daarom is het ook zo jammer dat gemeentes niet in eerste instantie uitgaan van de behoefte van consumenten, maar van oplossingen die het meeste geld opleveren. Zo is er in Hoofddorp bijvoorbeeld een winkelcentrum waar een SuperCoop en een C1000 naast elkaar zitten. Dat zijn twee soortgelijke formules, wat de klanten dus ­weinig extra’s biedt. Ik zou zeggen: doe één fullservicesupermarkt en zet er een harde discounter naast. Daar hebben mensen iets aan. Onze ideale supermarkt? Een flinke winkel met een uitgebreid aanbod, midden in een woonwijk, tegen de ­periferie aan. Liefst goed bereikbaar per fiets of lopend en met veel parkeerplaatsen.”

Bakker, groenteman en slager “In nieuwe wijken willen bewoners altijd zo snel mogelijk een ­supermarkt. Ze zijn het gewend om in de buurt hun boodschappen te doen. Vandaar dat vaak wordt gegrepen naar tijdelijke ­gebouwen. Helaas is bij noodwinkels het risico meestal honderd procent voor de ondernemer, dat is een spanningsveld.

In binnensteden is juist weinig ruimte voor supermarkten en ligt het accent meer op non-food. Toch zie je ook hier steeds meer ­zogeheten verswinkels, formules waarin een bakker, een groenteman en een slager zijn verenigd. Mensen willen toch graag ergens terechtkunnen voor hun dagelijkse boodschappen en rijden dan één keer per week naar een grotere supermarkt voor de voorraadproducten. Uiteraard houden wij deze trend nauw­ gezet in de ­gaten. Wij zitten nu nog vooral in de regio NoordHolland, maar willen graag uitbreiden naar ­bijvoorbeeld Amsterdam. Wellicht met ­k leine winkels, want daarin zien we volop mogelijkheden.”

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

28

september 2008 – naw dossier

29

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

Openbare Bibliotheek Amsterdam

Profiel Bouwfonds Property Development is onder diverse labels actief als allround ontwikkelaar van woongebieden, commercieel vastgoed en multifunctionele projecten. Bouwfonds Property Development is toonaangevend in Nederland, maar ook in de andere thuislanden Duitsland en Frankrijk.

D

aarnaast richten we ons tevens op groei van de ­activiteiten in een aantal andere Europese landen, gefundeerd op de expertise als integrale gebiedsontwikkelaar, de visie op de markt en de kwaliteit van de projecten. Jaarlijks ontwikkelen en verkopen we in Europa meer dan 13.000 woningen, waarvan 9.000 ­woningen in Nederland. Bouwfonds Property Development heeft in Europa ruim 600.000 m² commercieel vastgoed in aanbouw.

We werken in Nederland vanuit zeven kantoren aan uiteenlopende projecten op zowel binnenstedelijke – als uitleglocaties. Onze expertise is breed: kleinschalig én grootschalig, binnenstedelijk én suburbaan, innovatief én commercieel goed onderbouwd.

Bouwfonds Property Development staat midden in de maatschappij en stelt altijd de kwaliteit van gebieden centraal. Kwaliteit, die ten goede komt aan de mensen die er wonen, werken, winkelen of recreëren.

Bouwfonds Property Development is onderdeel van Rabo Bouwfonds, een internationale vastgoedonderneming met drie op ­vastgoed gerichte kernactiviteiten: ontwikkelen, financieren en ­investment management. Rabo Bouwfonds is onderdeel van de Rabobank Groep en profiteert van de unieke kennis en fijnmazige netwerken van de lokale banken.

Betrokken We ontwikkelen vanuit een besef van verantwoordelijkheid en een duidelijke, toekomstgerichte visie: verbetering van de kwaliteit van de samenleving staat voorop. Daarbij werken we graag ­samen met overheden, beleggers, bewoners en retailers. We weten de partijen bij elkaar en tot elkaar te brengen en houden de verschillende belangen in het oog. En dat geldt zeker ook voor maatschappelijke belangen op het terrein van milieu, infrastructuur, groen, waterberging en veiligheid.

Vernieuwend Bouwfonds Property Development gebruikt al haar ervaring op het gebied van stedenbouw, architectuur en gebiedsontwikkeling om te komen tot verantwoorde en duurzame oplossingen. We ­lopen voorop als het gaat om conceptontwikkeling en het grootschalig toepassen van vernieuwingen en innovaties. Onze grote kennis van de markt en van maatschappelijke ontwikkelingen zorgt voor slagvaardigheid en maatwerk.

Zeker Grootschalige gebiedsontwikkeling vraagt tijd. Langdurig succes is alleen mogelijk, als er zekerheid is. Die zekerheid biedt Bouwfonds Property Development: met onze 60-jarige ervaring op het gebied van gebiedsontwikkeling zijn we een betrouwbare partij, die waarmaakt wat ze belooft. Daarbij beschikken we over langjarige financiële kennis en, als onderdeel van de Rabobank Groep, over een grote financiële slagkracht. Kortom: de solide positie is te danken aan de combinatie van deskundigheid, een sterke financiële basis en een zeer goed gevulde ontwikkelingsportefeuille.

Voorop Onze ambitie is om verder te groeien tot een toonaangevende, ­gediversifieerde gebiedsontwikkelaar. Door het uitbouwen van onze organisatie en onze focus op innovatie en duurzaamheid kunnen we ons productaanbod steeds verder verbreden.

We n ­ emen het voortouw bij het ontwikkelen en realiseren van ­­ groot- en kleinschalige, marktgerichte plannen voor al onze ­stake­holders. Zo geven we vorm aan vooruitgang.

30

september 2008 – naw dossier

31

Dit is de nieuwste aflevering in een reeks dossiers rond gebiedsontwikkeling. Vanaf nu verschijnen alle dossiers en rapporten onder de vlag van het NAW platform.

Eerdere publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl.

Daar kunt u zich ook aanmelden wanneer uw het NAW kwartaalmagazine of de NAW nieuwsbrief wilt ontvangen of wilt deelnemen aan het komende NAW event.

dossier 1 Persoonlijk wonen zomer 2001

dossier 2 Trends in wonen najaar 2001

dossier 3 Stedelijke vernieuwing winter 2001

dossier 4 Wonen en werken voorjaar 2002

dossier 5 Concept- en gebiedsontwikkeling zomer 2002

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

dossier 16 Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

dossier 17 Gemengde projecten in de stad zomer 2005

Publicatie 1 Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier 18 Woonwijk van de toekomst najaar 2005

dossier 19 Starters op de woningmarkt winter 2005

Publicatie 2 Betaalbare woningen winter 2005

dossier 20 Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

Publicatie 3 Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

dossier 21 Senioren en wonen zomer 2006

dossier 22 Grondbeleid in discussie najaar 2006

Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

dossier 6 Appartementenmarkt najaar 2002

dossier 7 Grondbeleid winter 2002

dossier 8 Integrale projecten voorjaar 2003

dossier 9 Winkelen zomer 2003

dossier 10 Woningmarkt najaar 2003

dossier 23 Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier 24 Stadsreparatie voorjaar 2007

juni 2008

Dossier Innovatie in duurzaamheid • Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

dossier 11 Kantorenmarkt winter 2003

dossier 12 Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

dossier 13 Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier 14 Waterfront­ ontwikkeling najaar 2004

dossier 15 Infra knooppunten winter 2004

dossier 27 Innovatie in duurzaamheid winter 2007

gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer

dossier 28 Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

Publicatie 4 Sterk in grondexploitatie juni 2007

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief

Dossier Mixed-use in kleine kernen

• Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

dossier 25 Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

dossier 26 Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

32

september 2008 – naw dossier

www.naw.nl