Aarsberetning

EN DEL AF BOVIA

AAB KOLDING BERETNING OG REGNSKAB 2013

Indholdsfortegnelse Introduktion

side 3

Bovia er portal for 5.500 boliger

side 4

Den boligsociale indsats er sikret fire år

side 6

Nyttig kalender for afdelingsbestyrelser

side 7

Lange ventelister er vitale for udlejningen

side 8

Jubilæum blev til en festlig event

side 10

Udsættelser er en stor udfordring

side 12

Vores værdier viser vejen

side 13

AAB Kolding er parat til nye byggeopgaver

side 14

Vores vision er at være de bedste

side 16

AAB Koldings økonomi

side 17

Udgiver AAB Kolding Engstien 2 6000 Kolding Maj 2014 Redaktion & fotos AAB Kolding Almen Info Media Design og Tryk From Grafisk Oplag 200 eksemplarer

Introduktion 2013 bragte mange interessante indtryk med sig. Et af dem var, at vi danskere er en del af en mere og mere omskiftelig og kompleks verden. Nær som fjern. Det er et faktum, vi som individer må forholde os til i større grad end før. Men sådan er det også i en boligforening som AAB Kolding. Globale, nationale og lokale forhold har stor indflydelse på dagligdagen i en virksomhed af vores kaliber. Om det er ny lovgivning, bedre måder at gøre tingene på eller ændrede værdier, så må vi hele tiden forholde os til impulserne fra vores omverden. Kort sagt sondere terrænet og være på højde med udviklingen.

Det er AAB Kolding heldigvis godt rustet til, fordi dygtige mennesker har udvist tilstrækkelig rettidig omhu gennem hele boligforeningens lange historie. Og det er med den erkendelse in mente, vi dagligt arbejder på at sikre, at boligforeningens organisation er mest muligt effektiv og økonomisk. Altid med beboerne i centrum. Uden dem var vi her ikke.

Et godt ordsprog lyder, at når forandringens vinde blæser, bygger nogle vindmøller, mens andre bygger læhegn. AAB Kolding har altid bygget vindmøller. Det være sig i form af topmoderne boliger. Senest har to byggeprojekter i Låsbygade og i Dalby i 2013 været med til at sikre, at der er boliger nok i byen. Boliger, der nu viser verden, at Kolding har et attraktivt boligudvalg til mennesker, der ønsker at bo og arbejde her. Vi er meget glade for, at vi har fået mulighed for at bygge unikke og eftertragtede boliger, der nu danner rammen om livet for familier og unge.

Vi giver tilbage Det er, når vi gør vores arbejde godt, vi med et andet godt udtryk kan høste laurbærrene uden at hvile på dem. For i samme erkendelse ligger også, at verden er en del af os. Den almene boligsektor, som AAB Kolding er en del af, spiller en afgørende rolle i det danske samfund. En rolle vi kan være stolte af, og som nationen er kendt for udover rigets grænser, nemlig at sikre alle et tag over hovedet.

Vi huser stadig et bredt udsnit af den danske befolkning. Vi står for bæredygtige løsninger – både socialt, miljømæssigt, demokratisk og økonomisk. Vi har økonomisk power til at løfte de store renoveringer og et omfattende boligsocialt arbejde i kraft af Landsbyggefonden. Så er der beboerdemokratiet, der giver indflydelse på egne boligforhold. Det er fællesskabet, finansieringen og foreningsdemokratiet i de almene boliger, der er helt unikke kendetegn for den danske model. Kendetegn, som er enestående og vækker opsigt i international sammenhæng, og som viser hvordan, vi er med til at påvirke verden på en positiv måde. Nær som fjern. Det hele hænger sammen.

De almene boliger er kommet for at blive, og de udgør en demokratisk boligform, hvor beboerne sammen bestemmer budget, aktiviteter og fremtidsplaner. Apropos budgetter, regnskaber og økonomi, så må resultaterne i årsregnskaberne i boligafdelingerne og hovedorganisationen 2013 betegnes som tilfredsstillende. Der er afdelinger med overskud og afdelinger med underskud. Kunsten er at budgettere så realistisk som muligt, og det arbejder administrationen med hele tiden. Vi henviser i øvrigt til årsregnskabet for 2013, som findes bagerst i denne beretning.

Vi håber, læserne vil finde den nye beretning både interessant og læseværdig. God læselyst.

Kolding, maj 2014

Karl-Jørn Petersen Formand, AAB Kolding

Per Nielsen Direktør, Bovia

3

Bovia er portal for 5.500 boliger Det er blevet nemmere og billigere for boligsøgende at finde boligforeningernes ledige boliger online på Bovia.dk.

Med et par klik på Bovias nye hjemmeside kan boligsøgende nu søge blandt 5.500 boliger, som Bovia administrerer, deriblandt de 4.200 i AAB Kolding. Det er resultatet af den nye fælles opnotering på Bovia.dk, som AAB Kolding besluttede at tilmelde sig i 2013. Det skete på repræsentantskabsmødet efter indstilling fra bestyrelsen.

Den fælles opnotering var et naturligt skridt for alle de fire boligforeninger i Bovia. Samarbejdet består af en fælles database, hvor medarbejderne i Bovia kan se, hvem der skal have den næste tomme lejlighed. Før skulle boligsøgende, som ville søge en bolig i Lunderskov Boligforening, Billund Boligforening, Grønnevangen og AAB Kolding skrive sig på ventelisten fire forskellige steder og betale fire gebyrer.

Det er derfor blevet nemmere og billigere at søge bolig, men der er også flere fordele for Bovia og boligorganisationerne, idet det letter administrationen, markedsføringen af tomme boliger og dermed udlejningen. Internettet er en nødvendig markedsplads, boligsøgende forventer at finde os på. Det er en platform, vi ikke kan se bort fra og på mange måder en ekstra medarbejder for administrationen.

Sådan enkelt er det Boligsøgende kan udover Kolding søge boliger i Billund, Lunderskov og Vorbasse ud fra kriterier som ønsket boligtype, huslejebeløb, antal værelser og antal kvadratmeter. Derudover kan man søge ledige boliger specifikt på en bestemt adresse og boliger, hvor der er tilladt husdyr.

Så snart man finder en attraktiv ledig bolig på Bovia.dk og vil skrive sig op, skal man logge ind på siden. Er det første gang, skal man oprette en profil ved at indtaste sine kontaktoplysninger. Man kan også vælge om man vil have tilbud om ledige boliger tilsendt på mail eller pr. brev.

Alt i alt en avanceret løsning, der lever op til tidens krav for boligsøgning på internettet.

Fordele for nuværende beboere bevares Nuværende beboere har stadig fortrinsret til ledige boliger i den boligafdeling, de allerede bor i. De skal blot skrive sig på den såkaldte oprykningsliste.

Men som nuværende beboer har man også fortrinsret til alle de andre boliger, som boligorganisationen ejer. Beboere i AAB Kolding, der søger bolig i Kolding, kan således komme på oprykningslisten og få fortrinsret til alle AAB Koldings ledige boliger.

Den eneste betingelse er, at man skal have boet i sin bolig i mindst et år og have betalt det årlige gebyr.

Det koster det at søge en bolig Det koster et gebyr på 200 kroner at blive skrevet op og derefter et årligt gebyr på 150 kroner at blive ajourført på ventelisten.

4

5

Den boligsociale indsats er sikret fire år Vores boligsociale arbejde fortsætter i kraft af en ny helhedsplan for 2014-2017 under ByLivKolding.

AAB Kolding har siden 2008 været en del af ByLivKolding, der organiserer det boligsociale arbejde i boligafdelingerne i hverdagen. ByLivKolding er et samarbejde mellem Lejerbo Kolding, Boligselskabet Kolding, AAB Kolding og Kolding Kommune.

Samarbejdet fortsætter i kraft af en ny helhedsplan for årene 2014-2017, som kom på plads i efteråret 2013. Det er vi naturligvis glade for i AAB Kolding.

Vi har samarbejdet med Kolding Kommune angående boligsociale indsatser siden 2002, men i ByLivKolding har samarbejdet opnået endnu højere grad af koordinering og fælles strategi. Det har skabt højere faglighed og bedre ressourceudnyttelse.

Landsbyggefonden har siden indførelsen af økonomisk støtte til det boligsociale arbejde skærpet kravene til, hvordan man lokalt organiserer det boligsociale arbejde, og derfor er det naturligt at fortsætte det gode samarbejde med de øvrige boligorganisationer, for ByLivKolding er blevet en stærk partner i det landsdækkende boligsociale netværk.

Også beboernes helhedsplan Helhedsplanen bygger videre på de erfaringer og relationer, der er opbygget i boligområderne, boligorganisationerne og Kolding Kommune gennem årene. Kvarternetværkene, som består af alle aktørerne i boligområderne, har haft en central rolle i udarbejdelsen af helhedsplanen – lige fra præansøgning til den endelige helhedsplan.

Processen, som har hjulpet til, at alle involverede parter, beboere såvel som organisationer, føler ansvar og ejerskab blev startet op med workshops for kvarternetværkene i efteråret 2012. Resultatet dannede grundlaget for præansøgningen og den overordnede vision, som efter godkendelse i styregrupper/afdelingsbestyrelser, organisationsbestyrelser samt Kolding Kommune blev sendt til Landsbyggefonden i december 2012.

På baggrund af tilbagemelding fra Landsbyggefonden på præansøgningen i april 2013 fortsatte processen med workshops for kvarternetværkene for at definere de overordnede mål for helhedsplanen.

Den endelige helhedsplan er blevet godkendt i alle 14 afdelinger, i de tre boligorganisationer og i Kolding Kommune.

Indsatsområderne i den nye helhedsplan er: 1) Børn, unge og familier 2) Beboernetværk, inddragelse og demokrati 3) Uddannelse, beskæftigelse og erhverv 4) Udsatte grupper 5) Image og kommunikation

6

Helhedsplanen dækker 14 afdelinger, 3.326 boliger og cirka 6.200 beboere fordelt på 3 kvarterer. Følgende boligafdelinger i AAB Kolding er med: 9, 15, 21, 22, 23, 42, 51, 73, 74 og 75.

Nyttig kalender for afdelingsbestyrelser Det ny kalenderinstrument, årshjulet, skaber fælles fodslag mellem inspektører og afdelingsbestyrelser i AAB Kolding.

Hvornår skal vi på markvandring? Hvem skal egentlig lave beretningen? Holder budgettet? Der er nok at holde styr på ude i boligafdelingerne. Derfor kan det være forvirrende for de folkevalgte i afdelingsbestyrelserne at følge med i alle årets driftsopgaver. Der kan desuden være gøremål, de selv har ansvaret for, som kommer bag på dem. Omvendt synes de måske, inspektøren skulle tage og rubbe neglene lidt og få sat nogle ting i gang. Alt taget i betragtning er det en uhensigtsmæssig situation, som i værste fald kan nære mistillid og stå i vejen for en god drift og et godt arbejdsklima.

Her er årshjulet en god løsning. Årshjulet er et nyt kalenderinstrument, som blev taget i brug af inspektører og afdelingsbestyrelser i AAB Kolding og de andre boligforeninger i Bovia i 2013. Det giver overblik over årets gang i boligafdelingen og skaber en fælles referenceramme for inspektører og afdelingsbestyrelsesmedlemmer. Desuden fortæller årshjulet de ansvarlige, hvornår det er tid til at handle. Eller sagt på en anden måde: Det fortæller, hvem der gør hvad, hvornår.

Gennemsigtighed er en god ting Det viste sig ved en nærmere analyse, at der er en sæson for de fleste opgaver både på udearealer og bygninger i en boligafdeling, og at man ved at sætte dem i system kunne udarbejde en nyttig skabelon for årets gang. Den skabelon blev til årshjulet, der fysisk er en rund kalender – deraf navnet. Årshjulet er med til at skabe en gavnlig gennemsigtighed for alle parter. Det indblik afdelingsbestyrelserne får ved at bruge det, giver ro på hos inspektørerne og de ansatte i boligafdelingerne, der før havde en tendens til at måtte rende efter det hele på en gang. Årshjulet er vejledende og skal ikke nødvendigvis følges slavisk fra ende til anden. Det skal skabe struktur. Det er nogle rammer, vi tilstræber, for at synliggøre, at opgaverne bedst fordeles ud på året, i stedet for at de hober sig op og skaber unødig stress.

Samtidig er den god til at vise nye afdelingsbestyrelsesmedlemmer, hvordan man arbejder i en boligafdeling: Hvilke opgaver skal de selv stå for, og hvad kan de forvente at få hjælp til. Det kan forhindre en hel del unødige misforståelser hen ad vejen.

Både inspektører, varmemestre og afdelingsbestyrelser har taget godt imod årshjulet.

Årshjul for afdelingsbestyrelsen

   

Budgetopfølgning for årets 3 første måneder suppleret med viden fra det foregående år Planlagte tiltag i afdelingerne for næste budgetår Bovia indarbejder de sidste mindre budgetforslag i næste års langtidsbudget Styringsdialog m. bestyrelser

Februar Marts

Januar



Inspektørerne færdiggør budgettet



April

December



Bovia sender vintervedligeholdelsesplaner til afdelingsbestyrelsen



Markvandring med afdelingsbestyrelse, varmemester og inspektør:

November December

Dagsorden:  Velkomst til nye bestyrelsesmedlemmer  Gennemgang af næste års langtidsbudget  Budgetopfølgning for årets første 9 måneder  Gennemgang af plejeplaner og øvrige driftsplaner  Opsamling af forslag fra afdelingsmødet  Gennemgang af data fra ressourcestyring  Revidering af vinterplan

Oktober 2013

 Input til formandens beretning (på det politiske niveau og ”Hvor kan jeg få hjælp”)  Bestyrelsen udarbejder årsberetning  Bovia sender forslagsskabelon ud til beboerne

Maj

 Generalforsamling/ repræsentantskabsmøde

Oktober Juni



September

Juli



August 



Bovia færdiggør sidste års regnskab og sender det ud til godkendelse i afdelingsbestyrelsen

Afdelingsmøde

Evt. budgetgennemgang med administrationen

 

Bovia sender forslagsskabelon ud til beboerne før afdelingsmøderne

Budgetopfølgning på årets første 6 måneder

Bestyrelsen sender årsberetning til administrationen

Bovia sender det endelige budget incl. langtidsbudget for næste år til afdelingsbestyrelsen

7

Lange ventelister er vitale for udlejningen Udgifterne til tomme boliger er en tung post på budgetterne, og derfor arbejder AAB Kolding konstant med at optimere udlejningen af ledige boliger.

Tabene på vedvarende tomme boliger, den såkaldte tomgang, er en tung post på afdelingsbudgetterne. I 2013 udgjorde den i alt 2,9 millioner kroner. Derfor arbejder AAB Kolding konstant med at optimere udlejningen af de ledige boliger.

I beboerservice har man derfor oprettet en lille taskforce af erfarne udlejningsmedarbejdere, der altid holder øje med tomgang i ledige boliger. De skal finde årsagen, og det kan være et mindre detektivarbejde. Nogle boliger bliver hurtigere ledige end andre, og er der et mønster eller atypiske forhold, tager medarbejderne ud for at se på lejligheden. Der kan være mange årsager til, at beboerne flytter hurtigt og alle boligansøgende på ventelisterne siger nej til en bestemt bolig. Det altafgørende er prisen.

Er huslejen relativt dyr er det markant sværere at leje boligen ud, og her er ventelisterne kortere end de på de boliger, der er relativt billige. Nye moderne boligafdelinger med relativt store boliger har ofte vanskeligheder med at skaffe ansøgere til ventelisterne, eller også oplever de stor udskiftning af lejerne, der søger videre, når de først er kommet ind i boligforeningen og kan komme på oprykningsventeliste til en billigere bolig.

Den tendens ses også hos os. Vores to nye boligafdelinger udgør således 1,2 millioner kroner af det totale lejetab, hvilket er helt naturlige opstartsomkostninger i forbindelse med at sætte boligafdelinger i drift. Når de omkostninger trukket fra, kommer den reelle tomgang derfor ned på 1,7 millioner kroner. Betyder det, at vi ikke skal bygge? Nej, vi har som byens største boligforening en vedvarende forpligtelse til at være med til at udvikle byens boliger og løfte opgaven med at tiltrække indbyggere til kommunen.

Ekstraindsats i markedsføring Det korte af det lange er, at lange ventelister er vitale for udlejningen generelt. Det er det mest håndgribelige udtryk for, at boligerne er attraktive og frem for alt konkurrencedygtige. Netop de parametre har vi arbejdet med.

Vi har haft et øget fokus på de tomme boliger i 2013. Arbejdet med at få lejet tomgangsboliger ud fyldte rigtig meget i medarbejdernes dagligdag. Heldigvis er antallet af tomme boliger faldende, og det er blandt andet sket, fordi vores personale arbejder tæt sammen – både i administrationen og ude i boligafdelingerne. Afdelingsbestyrelserne inddrages også, hvor der er behov for at forbedre standarden af boligerne.

Der har i årets løb gjort en ekstra indsats i markedsføringen af ledige boliger, og der har været afholdt flere åbent hus arrangementer med fremvisning af møblerede lejligheder. Vi tør godt være fleksible og handle lidt med de boligsøgende, således at alle parter føler, de får noget ud af det. Arrangementerne har været en succes, idet flere ledige boliger efterfølgende er blevet lejet ud. Bestyrelsen tror desuden på, at den fælles opnotering vil hjælpe til at løse udfordringen.

Modernisering af boligerne er også en af de mest effektive knapper, vi kan skrue på, og vi vil fortsat arbejde for, at så mange afdelinger som muligt får gennemført deres renoverings- og forbedringsprojekter i de kommende år. Det er vigtigt af hensyn til de beboere, som bor i lejlighederne nu, men også hvis vi skal forhindre tomme boliger fremover. Vi er nødt til hele tiden at sikre gode, solide og velholdte boliger, som kontinuerligt kan lejes ud.

Vi fortsætter ufortrødent arbejdet med at sikre længere ventelister og konkurrencedygtige boliger, for vi har stadigvæk det ambitiøse mål, at undgå tomme boliger i vore afdelinger.

8

Fraflytninger Der er i 2013 registreret i alt 757 fraflytninger, hvoraf ungdomsboligerne bidrager med 237 fraflytninger.

Antallet af fraflytninger er højere/lavere/på højde med tidligere års fraflytninger.

48 er flyttet indenfor samme afdeling med, 75 til anden afdeling i AAB Kolding, mens 634 har valgt helt at flytte fra boligforeningen.

Medlemmer Der er i 2013 sendt 6906 opkrævninger på ajourføringsgebyr. På den aktive venteliste er registreret 1302 medlemmer.

På oprykningsventelisten er registreret 183 medlemmer.

9

Jubilæum blev til en festlig event AAB Kolding kunne i 2013 fejre 75-års jubilæum med udklædte medarbejdere, cirkus og lave priser.

Den 27. september 2013 kunne AAB Kolding, byens ældste boligforening fejre 75 år. Vi inviterede derfor Koldings borgere i Cirkus Dannebrog. Billetterne var væk efter halvanden time. Hele ugen op til jubilæet var der også festivitas på programmet. På kontoret i Engstien blev folk mødt af røde løbere og udlejningsmedarbejdere klædt i tøj fra 1930’erne, der oven i købet kunne tilbyde et medlemskab af boligforeningen for kun 38 kroner. Det var en kontant markering af fødselsåret 1938, da AAB Kolding blev grundlagt som Koldings første boligforening.

At gøre jubilæet til en event var en helt bevidst beslutning om at give folk en oplevelse. Vi ville hellere give folk en oplevelse, end at stå tilbage med 75 flasker rødvin efter en fin reception. På denne måde kunne flere se og mærke, at boligforeningen fyldte 75 år. AAB Kolding markerede da også jubilæet på traditionelvis med udgivelsen af jubilæumsbladet ”Tag over hovedet – en menneskeret” skrevet af Erik Voss.

En vigtig del af byen I dagene omkring jubilæet blev der sat fokus på, hvordan AAB Kolding har været med til at præge Kolding gennem størstedelen af det 20. århundrede. I Kolding Ugeavis fortalte boligforeningens formand Karl-Jørn Petersen om, hvordan AAB Kolding gjorde det muligt for folk at flytte fra baggården til ordentlige boliger. Vi er stolte af, at vi på den måde har været med til at præge Koldings udvikling de sidste 75 år.

Boligforeningen vil også spille en stor rolle i fremtiden. Vi skal blive ved med at bygge boliger til fremtidens koldingensere. Kravene ændrer sig hele tiden, men det ændrer ikke ved, at Kolding skal være en by, hvor alle kan få en god bolig.

10

11

Udsættelser er en stor udfordring Der er blevet markant flere fattige i Danmark, og det viser sig i antallet af udsættelser både på landsplan og lokalt i Kolding.

Når det gælder udsættelser er der ingen vindere. Kun tabere. Det er dyrt for de udsatte lejere, for kommunerne og for boligforeningen. Ofte har det høje menneskelige omkostninger, ikke mindst for børnene, som oplever utrygheden ved, at de fysiske rammer ændres.

For boligforeningen er én udsættelse, én for meget. Det er sørgeligt for den enkelte familie, og det koster den enkelte boligafdeling dyrt.

Staten og kommunen har et stort ansvar, og vi vil gerne hjælpe, så godt vi kan. Det er ikke naturligt, at opgaven ligger hos os, men vi tager gerne et medansvar og peger på løsninger.

Næsten 2.000 rykkere Hvorom alting er, så er manglende betaling af huslejen naturligvis uacceptabel for en boligforening. I 2013 udsendte AAB Kolding derfor 1.882 rykkere til lejere, der var bagud med betaling af huslejen. For 22 lejere endte det med en udsættelse. De lejere, der endte med en opsigelse, havde i gennemsnitligt betalt husleje i 28 måneder, da betalingerne stoppede. Otte af dem betalte kun én enkelt måned. Vi håbede, det ville gå bedre. Folketinget har afskaffet fattigdomsydelserne i 2012, huslejeforfald er ændret til den 1. i stedet for den 5. i måneden, og der er etableret et beredskab mellem kommune og boligorganisation, når huslejen ikke betales, så kommunen tidligt kan hjælpe borgeren med at styre huslejebetalingen i en periode.

Hvorfor huslejen ikke betales Der kan være mange forklaringer på, hvorfor huslejen ikke betales. En af dem er, at antallet af fattige i Danmark er steget fra 23.500 i 2002 til 46.600 personer i 2011 ifølge beregninger fra Tænketanken Kraka, der har brugt regeringens nye fattigdomsgrænse som udgangspunkt. Dermed er der tale om en fordobling. I 2011 var andelen af fattige i de almene boligområder desuden cirka tre gange højere end i resten af samfundet.

Dertil kommer, at arbejdsløsheden i 2013 stadig var høj. Mange arbejdsløse har mistet dagpengeretten og må leve af kontanthjælp. Det kan bestemt også have indflydelse.

Det er først i 2014 ledigheden er begyndt at vende, så vi kan håbe på, det har en effekt, der kan mærkes.

Økonomisk rådgivning er en mulighed Flere steder i landet har boligforeninger med tilskud fra staten iværksat individuel økonomisk rådgivning til de familier, der er i økonomisk uføre, og som har henvendt sig for at få gode råd. Det indebærer, at der gives rådgivning til mange familier, og det er ikke noget som administrationen kan varetage indenfor de aktuelle rammer. Men der er ingen tvivl om, at gode råd kan hjælpe familierne i økonomisk uføre, og nedsætte risiko for at blive sat ud.

AAB Kolding overvejer hele tiden mulighederne for, hvordan forholdene i Kolding kan forbedres i samarbejde med andre relevante aktører.

Udsættelser i AAB Kolding 2013 22 2012 27 2011 13 2010 21 12

Danmarks nye fattigdomsgrænse Indkomstgrænsen for fattigdom er defineret som 50 pct. af medianindkomsten i befolkningen.

Personer og familier, som 3 år i træk har en indkomst under 50 pct. af median-indkomsten, betegnes som økonomisk fattige.

Personer og familier med formue over 100.000 kr. pr. voksen (2010-niveau korrigeret med udviklingen i medianindkomsten) bliver ikke inkluderet i gruppen af økonomisk fattige.

Studerende eller familier med voksne studerende indgår ikke i gruppen.

Vores værdier viser vejen Vores værdier udgør et vigtigt kompas i organisationen. I 2013 viste det vores ansatte og folkevalgte, hvor vi står i verden.

Vi løser som boligforening en vigtig opgave i samfundet, og derfor er det ligeså vigtigt, at vi gør det ordentligt. Det er vores mål, at vores boligafdelinger er økonomisk og socialt velfungerende. Intet mindre. Som beskrevet i beretningens indledning lever vi i en dynamisk verden, hvor det at følge regler og lovgivning ikke gør jobbet alene. Der skal nogle fælles værdier til. Værdier, som er gældende og bærende for det daglige arbejde i hele organisationen. For nogle år siden satte bestyrelsen i AAB Kolding derfor gang i et vigtigt arbejde med at definere boligforeningens værdier. I samarbejde med administrationen fandt vi frem til fire: Troværdighed, åbenhed, helhed og samarbejde. Dem har vi arbejdet videre med i det forgangne år.

Et vigtigt fælles kompas I begyndelsen af 2013 introducerede vi værdierne for vores ansatte og folkevalgte, som tog godt imod dem. Det er vores fornemmelse, at vi efterhånden har fået implementeret værdierne langt ind i organisationen, såvel administrativt som politisk.

Helt konkret udgav vi en lille folder med både vores visioner og værdier. Det er et vigtigt fælles kompas, der viser, hvor vi står, da værdierne dels giver klare signaler og dels en fælles forståelsesramme. Det er nyttigt for os at vide, hvor og hvordan vi ser os selv i verden, at det er sådan AAB Kolding gerne vil være som boligorganisation.

Kvalitetssikring i boligerne Vi tror på, at værdierne kan forplante sig helt ud i dagligdagen; i den enkelte medarbejders brug af organisationens forretningsgange og i ledelsens kontinuerlige arbejde med at optimere dem. Forretningsgange giver gode retningslinjer, mens værdier fremmer handlefriheden og ansvarligheden hos den enkelte medarbejder. Derfor forventer vi, at værdierne også kan være med til at skabe forretningsmæssig værdi for organisationen i form af sparsommelighed, produktivitet og effektivitet. Dermed sikrer værdierne også en god virksomhedsdrift, og at kvaliteten i vores ydelser og produkter til stadighed forbedres.

AAB Koldings værdier Troværdighed. Det vi siger, vi gør, er det, vi gør. Åbenhed. Mest mulig indsigt giver bedre beslutninger hele vejen rundt.

Helhed. Øje for helheden frem for delene giver overblik.

Samarbejde. At dele vore ressourcer med andre kan inspirere og hjælpe os.

13

AAB Kolding er parat til nye byggeopgaver AAB Koldings to seneste nybyggerier er taget i brug, og nu venter tre store renoveringer på grønt lys fra Landsbyggefonden.

Byggeriet af Afdeling 64 i Låsbygade blev afsluttet i 2013, og de nye moderne boliger kunne tages i brug den 15. august.

Der lå i forvejen flere gamle bygninger på grunden, hvoraf de fleste ikke var egnet til renovering. Det viste sig, at kun et enkelt sidehus kunne bevares i forbindelse med byggeriet. En garagebygning og to pakhusbygninger måtte rives helt ned. Det samme måtte det oprindelige forhus mod Låsbygade. Det skulle endda genopføres i oprindelig stil, hvilket er sket på elegant vis.

I dag fremstår de 32 familieboliger og seks ungdomsboliger som en helt unik almen boligafdeling i Koldings gamle bydel få minutters gang fra gågaden, Koldinghus og Slotssøen. Bygningen ud mod Låsbygade består i dag af to- og treværelses boliger, og i bygningen i gården er der fireværelses boliger med altan. Til boligerne i stueetagen er der en lille have med terrasse, og der er mulighed for at parkere i gården.

Første år med Regnars Ager i Dalby For et par år siden rejste en flot og tidssvarende boligafdeling sig af pløjemarken i Dalby, da Afdeling 65 på Regnars Ager stod færdig. Afdeling 65 har i 2013 haft etårsgennemgang med udbedring af fejl og mangler. Gennemgangen resulterede i en mindre udskiftning af termoruder, men alle større udfordringer vedrørende byggesagen skulle nu være løst.

De 60 lækre og velindrettede lavenergirækkehuse ligger i et naturskønt område med kort afstand til Dalby Skole, fodboldbaner og Vonsild, hvor der også er indkøbsmuligheder. Rækkehusene, der er i to etager, er alle er indrettet med køkkenalrum, hvor der er bordkomfur og indbygningsovn. Hver bolig har en dejlig gårdhave med redskabsskur.

AAB Kolding ejer flere byggegrunde i Kolding, og derfor vil vi også i fremtiden sætte nybyggerier i gang. Men tiden skal være moden.

Renoveringsprojekter i venteposition Udover nybyggeri har AAB Kolding brugt 2013 på et kontinuerligt arbejde med at forberede omfattende renoveringer af tre boligafdelinger. Det drejer sig om helhedsplanerne for afdelingerne 6, 22 og 74, der alle venter på grønt lys fra Landsbyggefonden. Landsbyggefonden er de almene lejeres lovpligtige fællesopsparing, der blandt andet giver økonomisk støtte til modernisering af den forældede og nedslidte del af den almene boligmasse i hele Danmark. Det er typisk anlæggelse af klimaskærm omkring bygningerne, altså energirenovering, forbedring af tilgængelighed og generel fremtidssikring af boligafdelingerne, således at de lever op til de skærpede krav, der er til byggeri i dag. Det er også disse tiltag, AAB Kolding arbejder målrettet med i afdeling 6, 22 og 74.

Afdeling 65, Regnars Ager, Dalby 60 stk. familieboliger.

Afdeling 64, Låsbygade, Kolding 32 stk. familieboliger og 6 ungdomsboliger.

Totalentreprenør: Nisgaard & Christoffersen A/S, Vejle Arkitekt: Arkitema Architects, Århus Ingeniør: Tri-consult A/S, Hobro Totalentreprisesum: 86 millioner kroner

Totalentreprenør: Jorton A/S, Kolding Arkitekt: KPF arkitekter, Viborg Ingeniør: Rambøll, Kolding Totalentreprisesum: 47,8 millioner kroner

14

Handicappede skal have bedre adgang til Afdeling 6 Afdeling 6 i Bellevuegade ligger centralt i Kolding. Boligafdelingen er opført i 1948 og har tidligere været igennem større renoveringer. Tilstandsrapporten anbefaler en renovering med fokus på at nedbringe energibehovet og at forbedre indeklimaet. Den anbefaler desuden en ombygning på Carl Plougs Vej, der tilgodeser handicappede beboeres adgang til boligerne.

Hovedpunkterne i helhedsplanen er: • Ny indretning af lejligheder mod Carl Plougs Vej • Ny ekstra isolering af hele bygningen • Lukning af altaner med vinduer monteret som skydepartier • Nye ventilationsanlæg med varmegenvinding i lejligheder • Nye yderdøre i lejligheder • Elevator • Nyt tag Budgettet lyder på 38 millioner kroner.

Nye køkkener og badeværelser i Afdeling 22 Afdeling 22 i Skovparken ligger i Koldings nordlige bydel og er opført i 1977-79. Boligafdelingen blev sidst renoveret i 1995 og 2008. Tilstandsrapporten anbefaler en renovering med fokus på at forbedre tilgængeligheden til boligerne, at etablere tidssvarende badeværelser og køkkener og at forbedre indeklimaet. En ændring af udemiljøet med nye stier og belysning er også inde i billedet. Derudover anbefaler konsulentfirmaet bag tilstandsrapporten Grontmij en sammenlægning af enkelte små boliger til fire større boliger.

Hovedpunkterne i helhedsplanen er: • Nyt tag • Nye badeværelser • Nye køkkener • Nye trægulve • Ny legeplads • Nye udhuse • Nye forsyningsledninger • Nye stier Budgettet er endnu ikke fastlagt.

Sammenlægning af lejligheder i Afdeling 74 Afdeling 74 på Nørremarksvej er opført i 1954. Boligerne blev renoveret i 1995, hvor taget blev isoleret og sidst i 2005, hvor lejlighederne fik nye køkkener og vinduer. Tilstandsrapporten anbefaler en renovering med fokus på at forbedre badeværelserne, at nedbringe energibehovet og at forbedre indeklimaet. Beboerne har desuden et stort ønske om et fælleshus med vaskeri og lukkede altaner.

Hovedpunkterne i helhedsplanen er: • Ny ekstra isolering af hele bygningen • Nyt tag inklusive fast undertag • Nye badeværelser • Nye altaner • Nye ventilationsanlæg i lejligheder • Nye gulve i lejligheder • Nye døre i lejligheder Budgettet er endnu ikke fastlagt.

15

Vores vision er at være de bedste Vores vision er, at være den bedste boligforening i vores region.

Det kræver fokus på både effektivitet og omsorg. Og vilje til at gå nye veje.

Vi er byens største boligforening, men vi skal også stræbe efter at være den bedste. Vores vision er, at være blandt de bedste boligforeninger i regionen. Vi skal yde den bedste service til en konkurrencedygtig pris. Det kræver fokus på både effektivitet og omsorg. Og vilje til at gå nye veje. Måske skal vi endda finde en ny form.

Vi har allerede taget det første skridt. Bestyrelsen for AAB Kolding har sammen med bestyrelsen i Billund Boligforening etableret administrationsselskabet Bovia i 2009. Ved etableringen af Bovia sikrede vi en forsvarlig og effektiv drift af boligforeningen. Bovia har hurtigt udviklet sig til at være et professionel, dynamisk og innovativ administrationsselskab med en portefølje på 5.500 boliger og fire boligforeninger. Det gør Bovia i stand til at rekruttere og fastholde de rigtige medarbejdere, den vigtigste ikke-materielle ressource i en moderne organisation. Den rigtige medarbejderstab har i dag afgørende betydning for en virksomhed i et strategisk perspektiv.

Næste skridt på vejen Lad os derfor tage det næste skridt. Bestyrelsen ser et strategisk perspektiv i en sammenlægning af Bovia, AAB Kolding og Billund Boligforening. Vi vil gerne påtage os ansvaret for fremtiden og har taget flere initiativer til at drøfte emnet.

Det er bestyrelsens opfattelse, at vi også fremover skal sikre en professionel administration, der kan varetage boligforeningens interesser på en professionel måde. Mange af de folkevalgte har ytret sig positive over for ideen – også da der er en økonomisk nettobesparelse på administrationsbidraget, da der ikke skal betales moms. Men der er selvfølgelig også følelser, vi skal tage hensyn til, idet nogle beboere og bestyrelser føler, de giver afkald på både identitet og historie ved en sammenlægning. Dem lytter vi til, og vi mener, at så længe, vi har god tid og gode rammer til at drøfte emnet, vil beslutningen ikke være så svær at træffe.

Vi må stå sammen Det er nødvendigt, at vi står sammen og løfter i flok, når vi kan mærke at dårlige tider i samfundet og finanskrise påvirker boligforeningen og Bovia. Det bringer os tilbage, hvor vi startede vores beretning. Verden banker for alvor på, hvilket nye udfordringer og krav til stadighed minder os om. Tomme lejligheder, krav til bedre komfort og effektivitet er blevet en del af dagsordnen nu, og selv i egne rækker, i beboerdemokratiet, kan man finde på at sætte spørgsmål ved vores viden og autoritet. Hastigheden, hvormed verden forandrer sig, og dynamikken i vores dagligdag er kommet for at blive, og hvis vi tillader os helt at stige af toget, skal der noget af et tilløb til for at springe på igen. Det er ikke en mulighed, vi opererer med. Vi har nået rigtigt meget, og de fleste af målsætningerne er nået. Det har kun kunnet ladet sig gøre, fordi personale og folkevalgte har løst deres opgaver på forbilledlig vis. Det siger vi tak for.

Der er ingen tvivl om, at 2014 også vil bringe sine udfordringer for AAB Kolding og Bovia, men vi vil gå dem i møde med gejst og gåpåmod – og arbejde målrettet på at overvinde dem. Præcis som vi altid har gjort.

16

AAB Koldings økonomi Årsregnskabet for hovedforeningen og afdelingerne er aflagt i overensstemmelse med god regnskabsskik og de gældende regler. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. De økonomiske resultater for afdelingerne og hovedforeningen anses for værende tilfredsstillende for regnskabsåret 2013.

Den detaljerede udgave af årsregnskabet med tilhørende noter for hovedforeningen og afdelingerne, bliver offentliggjort på hjemmesiden www.aab-kolding.dk og www.bovia.dk Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet hændelser, som har væsentlig økonomisk betydning for AAB Kolding. Revisor har ikke haft bemærkninger til regnskabet og har afgivet blank revisionspåtegning på såvel hovedforening som afdelinger.

Årets resultat Årets resultat i hovedforeningen blev et overskud på 629 tusind kroner. Overskuddet skyldes primært færre omkostninger til kontorhold o.l. samt større nettorenteindtægter. De færre omkostninger i hovedforeningen til blandt andet kontorhold hænger sammen med ressourcestyringen til registrering af de ansatte i markens opgaver. Dette har åbnet muligheden for at få den fulde korrekte omkostning ud i de afdelinger, som har benyttet ressourcen herunder udgifter til elektronik og telefon ipads o.s.v.

Der er 42 afdelinger med overskud og 9 afdelinger med underskud, i 6 afdelinger er det opsamlede resultat negativt.

Der er stor forskel på, hvorledes afdelingerne driftsøkonomi hænger sammen, desværre er det således, at det er svært at komme ud af en svag driftsøkonomi, noget der arbejdes fokuseret på ved budgetlægningen. På den almindelige og planlagte vedligehold er der stor variation mellem afdelingerne. Generelt har afdelingerne haft større renteindtægter end forventet, på 4,1 mio. kroner mod et budget på 2,2 mio. kroner, renten vil dog fortsat blive budgetteret forsigtigt.

Overordnet set er AAB’s samlede økonomi sund og i balance.

Administrationsudgifter AAB Kolding administrerede ved årets udgang 4.424 lejemålsenheder. Det samlede administrationsbidraget var på 19.159 tusind kroner, svarende til en gennemsnitlig sats på 4.331 kr. pr. lejemålsenhed. Nettoadministrationsudgifterne var på 18.330 tusind kroner, hvilket svarer til 4.143 kr. pr. lejemålsenhed, heraf udgjorde forretningsførerbidraget til Bovia 3.875 kr. inkl. moms pr. lejemålsenhed.

17

Udgifter og indtægter Resultatopgørelse 01.01.2013 - 31.12.2013 for hovedforeningen (t.kr.)

Årsregnskab Årsregnskab 2012 2013

Budget 2014

Udgifter Bestyrelsesvederlag, møder og kontingenter Personaleudgifter Forretningsførelse Kontorholdsudgifter og andre administrationsudgifter Bruttoadministrationsudgifter

346 245 16.343 1.611 18.544

527 334 17.091 1.413 19.365

462 253 17.120 2.023 19.858

Renteudgifter Bidrag til dispositionsfond Samlede ordinære udgifter

5.793 20.181 44.519

4.523 21.835 45.723

3.425 22.972 46.255

Ekstraordinære udgifter Udgifter i alt

369 44.887

723 46.446

582 46.837

662

629

Udgifter

45.549

47.075

46.837

Administrationsbidrag Lovmæssige gebyrer Renteindtægter Afd. bidrag til dispositionsfonden Byggesagshonorar Diverse Samlede ordinære indtægter

18.521 920 5.907 20.181 20 45.549

19.159 929 5.009 21.835 105 19 47.056

19.499 841 3.525 22.972 46.837

Ekstraordinære indtægter Indtægter i alt

45.549

19 47.075

46.837

Underskud

-

-

-

Indtægter

45.549

47.075

46.837

Overskud

-

Indtægter

18

Side 19

Balance Balance pr. 31.12.2013 for hovedforeningen (t.kr.)

Årsregnskab Årsregnskab 2012 2013

Aktiver ANLÆGSAKTIVER Materielle anlægsaktiver Foreningsandele Bovia Lån til afdelinger Indskud i Landsbyggefonden Anlægsaktiver i alt

16.738 350 26.237 23.951 67.275

17.030 350 22.423 21.854 61.657

OMSÆTNINGSAKTIVER Tilgodehavende hos afdelinger Andre tilgodehavender Værdipapirer og likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt

123.058 813 21.351 145.222

131.151 849 23.368 155.368

Aktiver

212.497

217.025

1.249 41.052 691 11.764 54.756

1.249 36.887 691 12.393 51.220

KORTFRISTET GÆLD Gæld til afdelinger Bankgæld Skyldige omkostninger Feriepengeforpligtigelse Moms m.v.

Kortfristet gæld i alt

141.119 7.296 7.740 1.567 19 157.741

156.260 1.032 6.680 1.814 19 165.805

Passiver

212.497

217.025

Passiver EGENKAPITAL Foreningsandele Dispositionsfond Opskrivningshenlæggelser Arbejdskapital Egenkapital i alt

Side 20

19

Nøgletal, administrationsbidrag m.m.

Resultatopgørelse 01.01.2013 - 31.12.2013 (t.kr.)

Årsregnskab Årsregnskab 2012 2013

Administrationsudgifter Bruttoadministrationsudgifter - Ekstern driftsadministration - Lovmæssige gebyrer - Byggesagshonorar

18.544 920 -

19.365 929 105

Nettoadministrationsudgifter

17.624

18.330

Pr. lejemålsenhed i kr.

4.008

4.143

Antal administrative lejemålsenheder (internt)

4.397

4.424

0,00 2,98 3,10

0,00 2,67 3,10

Soliditetsgrad % Soliditetsgrad (ekstern) %

25,77 76,71

23,60 84,29

Likviditetsgrad % Likviditetsgrad (ekstern) %

92,06 133,34

93,70 253,71

2.054

2.873

748 17,9

757 17,9

Hovedtal Nationalbankens diskonto, ultimo % Indlånsrente % Udlånsrente %

Finansielle nøgletal

Statistik - tomgang og fraflytninger Udgift til tomgang dækket af dispositionsfonden t.kr.

Antal fraflytninger Fraflytningssprocent %

20

Side 21

Resultatoversigt Regnskabsperiode 01.01.2013 - 31.12.2013 for afdelinger (t.kr.)

Antal

Udgifter

Indtægter

Resultat

Opsamlet resultat

Boliger

2013

2013

2013

31.12.2013

Afdeling 1 Nr.Ringv.-Bakkev. m.fl.

165

6.761

6.975

214

267

5 Domhusgade - m.fl.

72

3.072

3.014

-57

201

6 Bellevuegade m.fl.

54

2.267

2.319

52

193

7 Kikkenborggården

61

2.870

2.842

-29

386

9 Frederik 7 Vej m.fl.

354

19.538

19.276

-262

1.001

12 Hestehaven-Agtrupvej

54

2.885

3.002

118

478

13 Børnehave - Fritidshjem

0

458

554

96

233

14 Utzonsgade

56

2.384

2.565

181

181

15 Agtrupvej - Snerlevej

347

18.510

18.803

293

804

18 Engstien

32

1.654

1.700

46

196

19 Norgesvej

235

11.777

11.961

183

756

21 Skovparken

554

35.067

35.163

96

1.068

22 Skovparken - rækkehuse

140

8.575

8.575

-

23 Snerlevej

59

3.059

3.202

143

23

24 Ørebrovej m.fl.

236

11.114

11.059

-56

340

26 Stejlbjergvej

34

1.258

1.278

20

184

27 Konsul Graus Gade m.fl.

168

7.741

8.044

303

715

28 Blæsbjerggade m.fl.

101

5.007

5.235

229

430

29 Låsbygade m.fl.

86

4.326

4.267

-59

328

31 Vesterbrogade m.fl.

34

2.012

2.012

-

33 Vuggestuen Låsbygård

0

398

443

6.861

6.861

-180

40

46

34 Midtgaarden - Lejligheder

129

36 Midtgaarden - Dagcenter

0

986

1.076

89

316

38 Midtgaarden - Butikker

0

360

361

1

5

40 Skovvænget

8

627

666

39

120

6.538

6.604

67

-3

42 Skovvejen - Skovvænget

108

Side 22

-

118 -

21

Resultatoversigt Regnskabsperiode 01.01.2013 - 31.12.2013 for afdelinger (t.kr.)

Antal

Udgifter

Indtægter

Resultat

Opsamlet resultat

Boliger

2013

2013

2013

31.12.2013

Afdeling 45 Sydbanegade m.fl.

16

1.111

1.145

34

-32

46 Bakkevej

60

1.775

1.909

134

208

47 Levisionsvej - Fynsvej

38

2.251

2.349

98

179

48 Levisonsvej - Kulturhus

0

675

717

41

79

49 Kongebrogade m.fl.

130

3.832

3.916

85

571

51 Tvedvej

112

5.334

5.486

152

54

52 Slåenvej - Snebærvej

119

7.768

8.034

266

266

54 Solsikkehaven m.fl.

40

3.080

3.178

99

197

55 Støttecenter

0

146

173

27

76

56 Hvidtjørnevej

54

4.033

4.048

15

266

61 Bjørnøvænget m.fl.

88

7.207

7.207

62 Levisonsvej - Kamelia.

0

489

520

31

33

64 Låsbygade

38

995

1.063

68

68

65 Regnars Ager, Dalby

60

5.005

5.005

71 Gøhlmannsvej m.fl.

36

1.758

1.764

7

79

72 Konrad Jørg. Vej m.fl.

25

1.491

1.391

-100

-26

73 Tvedvej

48

2.461

2.475

14

68

74 Nørremarksvej

48

2.432

2.505

73

282

75 Broagervej

36

2.135

2.167

33

142

76 Knud Hansens Vej m.fl.

42

1.911

1.963

52

185

78 Junghansvej

54

2.896

2.996

101

438

80 Fritidshjemmet Jung.

0

185

184

-0

18

81 Knud Hansens Vej

36

2.203

2.107

-96

-53

82 Nyborgvej

24

707

719

12

130

83 Gramrolighed

27

1.482

1.480

-2

-63

229.466

232.360

2.894

11.779

Total

22

4.218

Side 23

-

-

-

415

23